Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Chia sẻ: Conmeothayxao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:131

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như: phân loại tài sản thế chấp, nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với tài sản thế chấp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ---------------------------- NGUYỄN THU THỦY GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng Mã số : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
MỤC LỤC  TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài 2. Mục tiêu nghiên cứu 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4. Phương pháp nghiên cứu 5. Ý nghĩa của đề tài 6. Kết cấu của luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ………………………………………………. 1 1.1 Tổng quan về tài sản thế chấp …………………………………………….. 1 1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp ……………………………………………….. 1 1.1.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp ……………………………………………. 1 1.1.3 Phân loại tài sản thế chấp ………………………………………………… 2 1.1.4 Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại ……………………………………………………………………… 3 1.2 Tổng quan về định giá tài sản thế chấp …………………………………… 5 1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản thế chấp …………………………………... 5
1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá tài sản thế chấp …………………….…… 6 1.2.3 Quy trình định giá tài sản thế chấp ………………………………………. 7 1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp …………………………..….. 8 1.2.4.1 Phương pháp so sánh ………………………………………………....... 8 1.2.4.2 Phương pháp chi phí ………………………………………………….. 10 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập …………………………………………………12 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư ………………………………………………... 15 1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận ……………………………………………….. 16 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại ………………………………………………………… 17 1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB..… 21 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) ………………… 21 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) ..………… 23 1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximcombank) ……… 24 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB…26 Kết luận chương 1 …………………………………………………………….. 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ………………………. 28 2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28 2.2 Quy định về nhận tài sản thế chấp tại SCB ………………………………. 29 2.2.1 Tài sản là quyền sử dụng đất các loại hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ………………………………………………………… 29 2.2.2 Các trường hợp chỉ nhận bất động sản là tài sản gắn liền với đất (không bao gồm quyền sử dụng đất) ……………………….............................. 30
2.3 Mục tiêu định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của SCB …… 31 2.3.1 Định giá tài sản thế chấp trước khi cho vay …………………………… 31 2.3.2 Định giá lại tài sản thế chấp trong thời gian cho vay ………………….. 32 2.3.3 Định giá tài sản thế chấp để trích lập dự phòng rủi ro tín dụng ……….. 33 2.3.4 Định giá tài sản thế chấp để xử lý nợ …………………………………... 33 2.4 Quy trình định giá tài sản thế chấp tại SCB ………………………………. 34 2.4.1 Quy trình định giá TSTC tại chi nhánh ………………………………… 34 2.4.2 Quy trình định giá TSTC tại Hội Sở …………………………………… 35 2.4.3 Những trường hợp TSTC là bất động sản vượt thẩm quyền định giá của chi nhánh ……………………………………………………………………… 35 2.5 Nguyên tắc đối với nhân viên định giá tại SCB …………………………... 38 2.6 Phương pháp định giá tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB ………….. 38 2.6.1 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh ………………….. 39 2.6.2 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí …………………... 41 2.6.3 Định giá tài sản thế chấp bằng cách kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí …………………………………………………… 42 2.7 Khảo sát về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB …………………………………………………………………... 42 2.7.1 Phương pháp nghiên cứu………………………………………………. 42 2.7.2 Mô tả mẫu nghiên cứu …………………………………………………. 43 2.7.3 Phân tích mô hình và đánh giá kết quả ………………………………… 44 2.8 Đánh giá về hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB ……………….. 47 2.8.1 Kết quả đạt được từ hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB ……. 47 2.8.2 Những tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB …….. 49
2.8.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB ………………………………………………………. 51 Kết luận chương 2 …………………………………………………………….. 54 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55 3.1 Định hướng của SCB đến năm 2015…………………………………….. 55 3.1.1 Định hướng về công tác tín dụng tại SCB ……………………………... 55 3.1.2 Định hướng về công tác định giá TSTC tại SCB ……………………… 57 3.2 Giải pháp đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn …………………………... 59 3.2.1 Nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của P.ĐG&QLTSĐB …………….59 3.2.2 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá …………………………. 62 3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá TSTC …………………………………... 64 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá TSTC là bất động sản ……………… 67 3.2.5 Một số giải pháp khác ………………………………………………….. 69 3.3 Đề xuất đối với các cơ quan ban ngành ………………………………….. 70 Kết luận chương 3 …………………………………………………………….. 74 KẾT LUẬN …………………………………………………………………… 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT  1. Tiếng Việt CTXD Công trình xây dựng GTCG Giấy tờ có giá MMTB Máy móc thiết bị NHTM Ngân hàng thương mại P.ĐG&QLTSĐB Phòng định giá và quản lý tài sản đảm bảo QSDĐ Quyền sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TSTC Tài sản thế chấp UBND Ủy ban nhân dân 2. Tiếng Anh ACB Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu) CIC Credit Information Centre (Trung tâm thông tin tín dụng) Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP Eximbank Xuất Nhập Khẩu Việt Nam) Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân Sacombank hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín) SCB Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn) Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export Techcombank Import Bank (Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam) Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of Vietcombank Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam) WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ  BẢNG BIỂU Bảng 1.1 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Sacombank ……………. 21 Bảng 1.2 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank ………….. 23 Bảng 1.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank ……………… 24 Bảng 2.1 : Mô hình điều chỉnh …………………………………………………… 45 Bảng 2.2 : Vị trí quan trọng của các nhân tố …………………………………….. 47 Bảng 2.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại SCB ……………………. 47 HÌNH VẼ Hình 1.1 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Sacombank ……. 22 Hình 1.2 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank..….. 23 Hình 1.3 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank .…….. 24 Hình 2.1 : Mô hình nghiên cứu ………………………………………………….. 43 Hình 2.2 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại SCB …………… 48 Hình 3.1 : Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý hoạt động định giá của P.ĐG&QLTS.. 61
LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong nền kinh tế thị trường theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay, các doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh cũng như khả năng hội nhập. Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp đóng vai trò đặc biệt quan trọng, trong đó kênh tín dụng ngân hàng hiện đang là giải pháp hàng đầu cho bài toán vốn ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã tiến hành đầy đủ các khâu thu thập, xử lý, phân tích thông tin và thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể loại bỏ hết được những rủi ro tín dụng. Do đó, điều kiện cuối cùng nhưng cũng là điều kiện thiết yếu làm cơ sở trong việc xét duyệt cho vay của các ngân hàng thương mại chính là tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam hiện nay không chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản đảm bảo còn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm l‎ý ỷ lại của người đi vay, điều này rất có ý‎ nghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, khi đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn là các bất động sản, sẽ giúp cho ngân hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ. Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động định giá tài sản đối với hoạt động tín dụng nói riêng cũng như hoạt động ngân hàng nói chung, trong những năm vừa qua các Ngân hàng thương mại ở nước ta đều rất chú trọng hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo của mình. Và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn (SCB) cũng không phải là một ngoại lệ, nhằm giải quyết các vấn đề trong hoạt động định giá, SCB đã thành lập Phòng Định Giá và Quản L‎ý Tài Sản để tổ chức và quản l‎ý hoạt động định
giá tài sản đảm bảo của các chi nhánh trực thuộc trên toàn hệ thống, đặc biệt là trong lĩnh vực định giá bất động sản. Tuy nhiên, do đây là hoạt động còn khá mới mẻ nên không tránh khỏi những vướng mắc khi tổ chức thực hiện. Vì những lí do trên, đề tài sẽ chú trọng đi vào nghiên cứu các vấn đề còn tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB để từ đó đưa ra những ‎ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động định giá này. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như: phân loại tài sản thế chấp, nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với tài sản thế chấp. - Thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB, thực hiện định giá các tài sản thế chấp này theo đúng quy định của SCB và đánh giá kết quả định giá. Đồng thời, tiến hành khảo sát lấy ý kiến của các nhân viên tại SCB có liên quan tới hoạt động định giá tài sản thế chấp, qua đó đánh giá thực trạng và rút ra hạn chế còn tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB. - Đưa ra những ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu là tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động định giá tài sản thế chấp. - Phạm vi nghiên cứu là các loại tài sản thế chấp là bất động sản thuộc địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận phía Nam đã được nhận làm tài sản đảm bảo tại SCB và hoạt động định giá các tài sản này tại SCB. Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2009 đến 2011. 4. Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng một số phương pháp như nghiên cứu lịch sử, nghiên cứu tình huống, nghiên cứu hiện tượng để xem xét kinh nghiệm tổ chức hoạt động định giá tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay và tìm ra các nhân tố có tác động ảnh hưởng đến hoạt động này. Từ đó thu thập thông tin liên quan và chuẩn bị dữ liệu, phát triển ý tưởng để thiết kế bảng câu hỏi chi tiết phục vụ cho nghiên cứu định lượng. - Phương pháp định lượng: nghiên cứu bằng cách lập bảng các câu hỏi đóng dạng trắc nghiệm (sử dụng thang đo thứ tự) để khảo sát ý kiến trực tiếp từ các nhân viên tại SCB về thực trạng tổ chức hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB. Mẫu nghiên cứu khoảng 160 người, sau khi thu lại các bảng trả lời sẽ thực hiện thống kê, phân tích, đánh giá kết quả nghiên cứu, từ đó đưa ra các ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB. 5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài giới thiệu nội dung hoạt động định giá tài sản thế chấp là bất động sản của SCB, đồng thời áp dụng để định giá tài sản trong từng trường hợp cụ thể và đưa ra một số ý kiến đề xuất đối với những vướng mắc phát sinh khi tiến hành định giá thực tế. Qua đó, ngân hàng có thể xem xét các ý kiến đề xuất này, nhằm hoàn thiện chức năng quản lý và tổ chức thực hiện hoạt động định giá tài sản thế chấp, góp phần giảm thiểu rủi ro trong công tác tín dụng. 6. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng biểu, các phụ lục, nội dung luận văn gồm 03 chương: - Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại
- Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn.
-1- CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về tài sản thế chấp 1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp Theo khái niệm chung về tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo quy định của Luật Dân Sự 2005 do Quốc Hội ban hành ngày 14/06/2005 thì tài sản thế chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp. Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản. 1.1.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp Tài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
-2- • Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai. • Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước. • Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. - Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản. - Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay. 1.1.3 Phân loại tài sản thế chấp Tài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế chấp như sau:
-3- Bất động sản: - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ… 1.1.4 Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàng lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của tài sản thế chấp thể hiện chủ yếu như sau: - Thứ nhất, tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì việc này
-4- càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các tài sản thế chấp mà chủ yếu là tài sản cố định dùng để đảm bảo cho các khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản l‎ý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. - Thứ hai, tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp
-5- hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra. 1.2 Tổng quan về định giá tài sản thế chấp 1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản thế chấp Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Khi nghiên cứu về định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: - Theo tự điển Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. - Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. - Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem
-6- xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam thì định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Do vậy, có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản thế chấp như sau: Định giá tài sản thế chấp là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Hay nói cách khác định giá tài sản thế chấp là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá tài sản thế chấp Hoạt động định giá TSTC phải tuân thủ những nguyên tắc 1 nhất định trong quá trình xác định giá trị của tài sản. Có thể chia các nguyên tắc thành 4 nhóm như sau: - Nhóm 1: Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng • Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. • Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. - Nhóm 2: Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng tài sản • Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. 1 Nội dung đầy đủ của các nguyên tắc xem thêm trong Phụ lục 1
-7- • Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. • Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. • Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. - Nhóm 3: Nguyên tắc gắn liền với thị trường • Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. • Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. • Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. • Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. - Nhóm 4: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. 1.2.3 Quy trình định giá tài sản thế chấp
-8- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và nhân viên định giá phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu bước sau đây2: - Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. - Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. - Bước 4: Phân tích thông tin. - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. - Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. 1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp Về l‎ý thuyết có 5 phương pháp định giá tài sản thế chấp, một tài sản có thể được định giá bằng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng loại tài sản cụ thể. 1.2.4.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công 2 Nội dung đầy đủ của các bước trong quy trình xem tại Phụ lục 2
-9- hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá bất động sản, phương pháp này thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lí do sau: - Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. - Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường, nên dễ được mọi người chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch vụ và thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh: - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. - Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.