Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:67

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm khảo lược các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ các yếu tố bên trong, yếu tố bên ngoài và các yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá trị bất động sản. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 8310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018
LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả quá trình nghiên cứu của học viên. Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào. Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên. TP.HCM, ngày tháng năm 2018 Người cam đoan Trần Võ Lê Thanh
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ..........................................1 1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ ..........................................................................................................1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát.............................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2 1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ......................................................................................2 1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................2 1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................................................................2 1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU....................................................3 1.7. CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU ..................................................................................3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................4 2.1. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN ................................................4 2.1.1. Khái niệm bất động sản ....................................................................................4 2.1.2. Các thuộc tính của bất động sản ......................................................................4 2.1.3. Đặc điểm của bất động sản...............................................................................5 2.1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản .................................................6 a. Nhóm các yếu tố thông thường...........................................................................6 b. Nhóm các yếu tố khu vực....................................................................................6 c. Nhóm các yếu tố cá biệt.......................................................................................7 2.2. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY ....................................................9 2.2.1. Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .....................9 2.2.2. Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy .............................................. 10 2.2.3. Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản ..................................................................................................................................... 11 a. Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) ..................... 11 b. Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào) .................. 11
c. Quang cảnh phía trước nhà............................................................................... 12 2.3. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC13 2.3.1. Giới thiệu chung ............................................................................................. 13 2.3.2. Ứng dụng của mô hình Hedonic ................................................................... 14 2.4. LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN ................... 15 2.4.1. Các nghiên cứu trên thế giới ......................................................................... 15 2.4.2. Các nghiên cứu tại Việt Nam ........................................................................ 16 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 19 3.1. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................................. 19 3.1.1. Mô hình đề xuất .............................................................................................. 19 3.1.2. Nhận dạng biến ............................................................................................... 19 3.1.3. Mô tả và định dạng biến ................................................................................ 21 a. Biến phụ thuộc ................................................................................................... 21 b. Biến độc lập ....................................................................................................... 21 b1. Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG)............................... 21 b2. Biến 2: Diện tích lô đất (DIENTICH) ...................................................... 22 b3. Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) .............................................. 22 b4. Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) ...................... 23 b5. Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA)............................................ 23 b6. Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) ............. 23 b7. Biến 7: Hình dáng lô đất (HINHDANG) ................................................. 23 b8. Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) ....................................... 24 b9. Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT).................................. 24 3.1.4. Mô hình hồi quy nghiên cứu ......................................................................... 24 3.2. CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU ................................................................. 26 3.3. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU.................................................................................... 26 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................. 29 4.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ ................................................................ 29 4.1.1. Biến phụ phuộc – đơn giá.............................................................................. 29 4.1.2. Các biến độc lập trong mô hình .................................................................... 31 a. Bảng thống kê mô tả dữ liệu ........................................................................ 31
b. Bảng thống kê tần suất xuất hiện của các biến yếu tố phong thủy.......... 32 4.1.3. Đồ thị tương quan cặp.................................................................................... 33 4.2. KẾT QUẢ HỒI QUY ........................................................................................... 33 4.2.1. Bảng kết quả hồi quy ..................................................................................... 33 4.2.2. Thông số kiểm định mô hình ........................................................................ 35 a. Kiểm định đa cộng tuyến.................................................................................. 35 b. Kiểm định phương sai thay đổi ....................................................................... 35 c. Kiểm định dạng mô hình (kiểm định Ramsey RESET) ............................... 36 d. Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald)............. 36 e. Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để kiểm định phân phối chuẩn của phần dư) ........................................................... 37 4.3.3. Mô hình hồi quy log-lin sau khi kiểm định. ................................................ 37 4.3.4. Trình bày kết quả hệ số β .............................................................................. 38 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN ............................................................................................ 41 5.1. KẾT LUẬN............................................................................................................ 41 5.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ....................................................................................... 44 5.3. CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU............................................... 44 5.3.1. Hạn chế về mô hình........................................................................................ 44 5.3.2. Hạn chế về dữ liệu .......................................................................................... 45 24 20 16 12 8 4 0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 Series: DG Sample 1 206 Observations 206 Mean Median Maximum Minimum Std. Dev. Skewness Kurtosis 3.039819 2.993226 3.887730 2.054124 0.343512 0.105095 2.856486 Jarque-Bera 0.555998 Probability 0.757298 5.4. ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .................................................. 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn của biến PRICE Bảng 4.2 Thống kê mô tả các biến độc lập Bảng 4.3 Kết quả thống kê mô tả biến Bảng 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.8 Kiểm định dạng mô hình Bảng 4.9 Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình Bảng 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust Bảng 4.12 Vị trí quan trọng của các yếu tố
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Trong bài nghiên cứu này học viên đã vận dụng lý thuyết bất động sản để phân tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Đồng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biến xuất hiện ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Từ bộ dữ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng dụng cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời gian và quy đổi về vị trí bất động sản để đưa các quan sát vào mô hình Hedonic. Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thì các yếu tố phong thủy như trước nhà có cây chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình. Trong đó hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ.
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ Trong cơn sốt giá bất động sản như hiện nay tại các thành phố lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết mọi người đều đổ xô mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu để ở hoặc để dành do kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng cao về lâu dài, riêng đối với những nhà đầu tư thì việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất động sản được xem là một hướng đầu tư đang mang lại hiệu quả và lợi nhuận cao, song không phải lúc nào việc đầu tư vào bất động sản cũng đem lại kết quả như kỳ vọng do chưa đánh giá hết các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản và thị trường bất động sản khi đầu tư. Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có giá trị lớn do nhiều yếu tố cấu thành và giá trị của nó được thể hiện chủ yếu qua giá cả giao dịch trên thị trường. Vậy đó là những yếu tố gì và mức độ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản? Có thể nói một phần nào đó là truyền thống, từ xưa đến nay người dân Việt thường chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến hành vi hằng ngày của họ, những quan niệm tâm linh khi lựa chọn hay sử dụng một sản phẩm nào đó, như mua sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn những màu sắc hợp mạng, tránh những yếu tố được xem là không may mắn… Vậy đối với một sản phẩm có giá trị lớn, gắn liền cả đời người thì ắt hẳn ít nhiều cũng có thể bị chi phối bởi những yếu tố phong thủy. Bất động sản là một tài sản có rất nhiều thuộc tính và đặc điểm vì thế sẽ có nhiều yếu tố tác động đến giá trị của nó. Bất động sản giao dịch trên thị trường do người mua và người bán quyết định, nếu như các yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất động sản thì sẽ có những cơ chế để chúng tác động. Thị trường giao dịch bất động sản có những lúc trầm lắng, đóng băng hay những lúc sôi động thì những yếu tố này có còn ảnh hưởng hay không. Việt Nam là một đất nước có nền văn hóa đậm chất Á Đông, còn nhiều tín ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cũng như vẫn còn tồn tại đâu đó những mê tín, dị đoan và thể hiện rất rõ nét trong việc mua và xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, những nghiên cứu về phong thủy trong lĩnh vực bất động sản bằng các ứng dụng mô hình hồi quy lại rất hạn chế. Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố
2 Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mô hình Hedonic bài nghiên cứu này sẽ phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy và tác động của những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho những người sử dụng, những người mua bán hay những nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị bất động sản trên địa bàn TP.HCM. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá các yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể Khảo lược các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ các yếu tố bên trong, yếu tố bên ngoài và các yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá trị bất động sản. Ứng dụng mô hình hedonic để lượng hóa các yếu tố tác động, đặc biệt là các yếu tố phong thủy 1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn TP.HCM? Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở như thế nào? Ý nghĩa của việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy là gì? 1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập các nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục tiêu nghiên cứu. Phương pháp thống kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo sát. Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy sau đó kiểm định mô hình. Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ở. 1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ khảo sát các yếu tố và mức độ tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết. Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018.
3 1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất ở đô thị, đặc biệt là các yếu tố phong thủy. Kết quả phân tích là tài liệu tham khảo cho những người có đam mê nghiên cứu về bất động sản và phong thủy trong bất động sản, đặc biệt là những ai liên quan đến việc quy hoạch phân lô dự án để có những đánh giá cụ thể để đưa ra những quy hoạch dự án đẹp và hợp phong thủy. 1.7. CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU Bài nghiên cứu gồm có 5 chương, trong đó chương 1 nêu lên lý do chọn đề tài, xác định đối tượng nghiên cứu, mục đích nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của đề tài. Chương 2 học viên khảo sát cơ sở lý thuyết về bất động sản, phong thủy trong bất động sản, mô hình Hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước có liên quan. Chương 3 sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu. Chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu và cuối cùng chương 5 là những kết luận, ý nghĩa và những hạn chế của bài nghiên cứu. TÓM TẮT CHƯƠNG 1 Trong chương này học viên đặt ra vấn đề nghiên cứu từ những phản ánh trên thức, từ đó đưa ra lý do chọn đề tài. Học viên tóm lược mục tiêu, phương pháp và các câu hỏi nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất, đặc biệt là các yếu tố phong thủy. Học viên tự khảo sát thị trường để cung cấp nguồn dữ liệu sơ cấp cho bài nghiên cứu. Đồng thời nêu kết cấu chính và ý nghĩa thực tiễn của đề tài.
4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Theo Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 2.1.2. Các thuộc tính của bất động sản Theo tác giả Ngô Thảo tại cuốn Giáo trình thẩm định giá bất động sản thì bất động sản có các thuộc tính cơ bản sau: - Tính bất động: mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định và được xem là duy nhất tại điểm nó toạ lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá cả là bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại. - Tính đa dạng: sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó. - Tính khan hiếm: diện tích đất hữu dụng là có giới hạn so với sự phát triển của dân số. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, từ đó đặt ra vấn đề quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản. Tùy thuộc thị trường bất động sản từng thời kỳ có biến động “sốt” hay “đóng băng” tuy nhiên giá cả và giá trị của bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian. - Tính bền vững: đất đai chứa đựng tất cả những thứ tồn tại trên mặt đất và trong lòng đất, là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, hỏa hoạn, xói lở, vùi lấp. Dù mục đích sử dụng khác nhau nhưng tuổi thọ kinh tế, kỹ thuật của bất động sản thường rất cao thậm chí như đất đai thì tuổi thọ của nó gần như không bị bào mòn trừ trường hợp gặp thiên tai, hỏa hoạn. Các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc
5 lâu hơn nữa. Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Tính hữu dụng: đất đai là nguồn gốc cơ bản cho cuộc sống, giá trị của đất đai tùy thuộc vào tính hữu dụng của nó. 2.1.3. Đặc điểm của bất động sản - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. - Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Nên việc mua bán bất động sản cần được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác thời gian mua bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp. - Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu. Vì thế, khi cần thiết chủ sở hữu có thể chấp nhận bán với mức giá thấp hơn giá trị thực của bất động sản. - Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. Đây cũng là đặc điểm quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, một chính sách, một phê duyệt quy hoạch cũng tác động rất lớn và làm thay đổi đột ngột giá cả, giá trị của bất động sản.
6 2.1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Từ những thuộc tính và đặc điểm của bất động sản, trong nghiên cứu này học viên học viên chia bất động sản làm hai thành phần để phân tích các yếu tố tác động đến giá trị là đất đai và công trình xây dựng trên đất. Giá đất có bản chất là giá trị của đất đai. Hiểu theo nghĩa rộng thì đất đai là vô giá do đất đai hầu như không có khấu hao và thời gian sử dụng vô hạn. Chính vì thế giá đất chỉ là một quy ước về mối quan hệ giữa những người có liên quan đến đất đai được đặt trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định tại một thời điểm cụ thể. Do đó khó có thể tính đúng, tính đủ hết giá trị của đất đai. Để xác định giá đất một cách chính xác thì phải phân tích đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị của nó. Học viên chia làm ba nhóm yếu tố để đánh giá sự tác động của các yếu tố và phạm vi ảnh hưởng của nó gồm nhóm yếu tố thông thường, nhóm yếu tố khu vực và nhóm yếu tố cá biệt. a. Nhóm các yếu tố thông thường Nhóm yếu tố thông thường là các yếu tố có ảnh hưởng chung đến giá đất và mang tính chất phổ biến trong điều kiện kinh tế xã hội bình thường như: - Yếu tố hành chính: các quy định của pháp luật và sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất như luật đất đai, chính sách giá đất, quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế đất … - Yếu tố nhân khẩu: khi mật độ nhân khẩu tăng thì nhu cầu đối với đất cũng tăng theo vì vậy dẫn đến giá đất tăng. Sự ảnh hưởng đô thị hóa dẫn đến sự thay đổi phương thức sinh hoạt nên kết cấu nhân khẩu ngày càng thu hẹp, điều này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở tương ứng với sự tăng lên của giá đất. - Yếu tố kinh tế - xã hội: xã hội phát triển, ổn định chính trị và phát triển các thành phần kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất, thúc đẩy đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. Những yếu tố chung thưởng ảnh hưởng đến mức giá đất của toàn bộ khu vực, làm phát sinh sự khác nhau về giá đất giữa các địa phương và các quốc gia. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt. b. Nhóm các yếu tố khu vực Yếu tố khu vực chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có đất. Bao gồm:
7 - Vị trí của lô đất là yếu tố quan trọng nhất đóng góp rất vào giá trị lô đất. Mỗi lô đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những lô đất nằm tại trung tâm khu vực sẽ có giá trị cao hơn những lô đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những lô đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những lô đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Lô đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các lô đất trong hẻm. Lô đất tại hẻm thường tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm. - Điều kiện giao thông: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông. Khoảng cách tới trung tâm thành phố, các khu trung tâm thương mại, tới các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ hay công viên cũng có ảnh hưởng đến giá trị lô đất. Các lô đất càng gần các tiện ích thì càng có giá cao. Độ rộng của đường, hẻm của lô đất càng lớn thì giá trị lô đất càng cao và ngược lại. Đường rộng sẽ giúp lưu thông qua lại dễ dàng và thuận lợi hơn trong kinh doanh buôn bán. Số lượng mặt tiền tiếp giáp đường, hẻm càng nhiều thì càng có lợi thế về kinh doanh và giao thông. - Điều kiện hạ tầng tại khu vực như đường nhựa, đường đá, hệ thống điện, nước, điện thoại, internet… có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất - Tình trạng môi trường như địa hình, địa chất, không khí, mức độ ô nhiễm, tiếng ồn... và các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực cũng có ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua và đến giá đất. - Các yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn tới giá đất thông qua các quy định, chính sách cụ thể của từng khu vực và từng giai đoạn như diện tích tối thiểu của lô đất, mật độ xây dựng, chiều cao vật kiến trúc, loại hình sử dụng đất... c. Nhóm các yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân lô đất. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng lô đất. - Kiến trúc bên ngoài của bất động sản: nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu và chức năng thỏa mãn tối ưu như cầu sử dụng thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Nếu hai bất động sản có cùng diện tích sàn sử dụng như nhau nhưng lệch nhau về số tầng thì thường công trình thấp tầng sẽ có chi phí xây dựng thấp hơn dẫn đến giá trị thấp hơn, thường
8 những công trình thấp tầng đã cũ thì có xu hướng phá dỡ bỏ đi để xây lại còn những công trình cao tầng thường chọn việc cải tạo hay nâng cấp. Chính vì thế giá trị của bất động sản còn phụ thuộc vào công trình xây dựng gắn liền với đất dẫn đến giao dịch khó thành công nếu người mua chỉ đánh giá cao về giá trị đất còn công trình thì không xét đến khi không phù hợp với nhu cầu trong khi người bán quan điểm ngược lại. - Diện tích của lô đất: thông thường đối với lô đất ở thì diện tích khuôn viên dao động trong khoảng (50 – 120)m2 là diện tích tương đối phù hợp với mục đích ở, quy mô này được đa số người mua lựa chọn. Diện tích càng lớn thì đơn giá đất càng giảm. Đặc biệt là khu vực TP.HCM có sự thể hiện rất rõ giữa diện tích và đơn giá đất, vì TP.HCM có mức giá đất cao và chịu ảnh hưởng khắc khe của chính sách nhà nước trong việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa càng làm cho các lô đất có diện tích nhỏ càng khan hiếm. - Kích thước lô đất (rộng x dài): thông thường hai lô đất có cùng quy mô diện tích thì lô đất có chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường rộng hơn thì có lợi thế kinh doanh hơn và giá trị cao hơn hoặc lô đất có chiều rộng và chiều dài không lệch nhau quá nhiều thì cũng có giá cao hơn. - Hình dáng lô đất: thường các lô đất có hình dáng vuông vức, cân đối sẽ có giá cao hơn lô đất có hình dáng không cân đối, tóp hậu hay méo mó. - Địa hình lô đất toạ lạc: địa hình nơi lô đất toạ lạc cao hay thấp so với các lô đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị lô đất. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của lô đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Cũng như thổ nhưỡng của lô đất yếu sẽ làm tăng chi phí khi xây dựng công trình trên đó, nhất là chi phí cọc móng tại các khu vực ven sông rạch, vùng đất không chân như ở quận 7, huyện Nhà Bè - Thời gian sử dụng đất được nhà nước quy định cụ thể khi giao đất, yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ lô đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất. - Các bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng sẽ có giá cao hơn các bất động sản chưa có pháp lý đầy đủ hay bị hạn chế về pháp lý như giấy phép xây dựng tạm, quyền sỡ hữu chung, tình trạng tranh chấp, thế chấp…
9 Ngoài ra, giá trị lô đất còn bị tác động bởi các yếu tố sau: - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ lô đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của lô đất đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ lô đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Thực tế, các bất động sản có dòng thu nhập cao sẽ đẩy giá trị của chúng vượt xa khỏi mức giá thị trường bình quân của các bất động sản tương tự. Ví dụ điển hình cho các bất động sản này là các khách sạn, căn hộ dịch vụ và các khu nhà trọ mà được tối đa hóa diện tích sàn sử dụng công trình xây dựng. - Khả năng thanh toán: khả năng thanh toán cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị lô đất. Các lô đất dự án nếu được trả tiền nhanh một lần thường có giá thấp hơn (bằng các hình thức chiết khấu, khuyến mãi, quà tặng…) các lô đất được trả chậm do ảnh hưởng bởi lãi vay ngân hàng, bởi chiết khấu của chủ đầu tư dự án. - Khả năng thanh khoản: tính thanh khoản cao của lô đất trong khu đất, khu dự án cũng tác động lớn đến giá của lô đất. Khu đất có tính thanh khoản cao thường có mức giá cao hơn các khu đất tương tự, mức giá thường cũng tăng lên rất nhanh và đẩy giá hơn mức giá thị trường khu vực do thu hút nhiều khách hàng đầu tư sang tay để mang lại lợi nhuận trong thời gian ngắn. - Yếu tố phong thuỷ: yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Phần tiếp theo sau học viên sẽ nêu cụ thể các yếu tố và phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố đó. 2.2. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY 2.2.1. Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu Phong thủy là học thuyết chuyên nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống hoạ phúc của con người. Về mặt từ nguyên, phong có nghĩa là gió, là hiện tượng không khí chuyển động và thủy có nghĩa là nước, là dòng nước, tượng trưng cho địa thế. Phong thủy không phải là yếu tố đơn lẻ mà là tổng hợp hàng loạt yếu tố về địa hình địa thế xung quanh nhà ở, thôn xóm, thành phố hoặc mồ mả, hướng gió, dòng nước cùng tọa hướng, hình dạng, bố cục mặt bằng không gian xây dựng. Phong thủy liên quan đến cát hung, họa phúc, thọ yểu, sự cùng thông của nhân sự. Cát ắt là phong thủy hợp, hung ắt là phong thủy không hợp. Theo tác giả Stephanie Roberts trong cuốn Phong thủy thực dụng thì phong thủy là nghệ thuật tạo không gian sống và làm việc thoải mái, hấp dẫn và hài hòa với môi trường xung quanh. Theo nghĩa rộng nhất, phong thủy bao gồm lựa chọn vị trí thuận
10 lợi, thiết kế và xây dựng nhà ở hay tòa nhà thương mại theo các nguyên tắc cụ thể, trang bị đồ đạc, trang trí không gian để có được thịnh vượng, thành công và hạnh phúc trong tất cả lĩnh vực của cuộc sống. Nhìn trên khía cạnh khoa học thì phong thủy là sự quan hệ giữa các thành tố môi trường, đất, nước, khí và từ trường đến sức khỏe, sinh lý con người. 2.2.2. Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy Thuật phong thủy đánh giá về một khu đất hay về một thửa đất theo phẩm chất chứ không tính đến kích cỡ to hay nhỏ của khu đất hay thửa đất đó. Phẩm chất theo nghĩa phong thủy đánh giá là các tác nhân xung quanh và của chính thửa đất đó. Nói cụ thể hơn, đó là quang cảnh của khu đất, của thửa đất ấy. Dù đó là quang cảnh tự nhiên hay quang cảnh nhân tạo, nó đều tác động đến khu đất hay thửa đất ấy. Các quan cảnh có ý nghĩa phong thủy làm nên phẩm chất khu đất hay của thửa đất: - Những quang cảnh thiên tạo: sông, kênh, rạch, suối nước, thác nước; ao, hồ, đầm, phá, bờ biển, vịnh; cây lớn, lùm cây rậm rạp; mạch nước ngầm; núi, đồi; đống đá, hòn đá cuội to; khe, thung lũng; cồn cát, triền cát, đồng cát. - Những quang cảnh nhân tạo: kênh đào, mương, máng nước; hồ chứa nước, ao đào, đập chứa nước; bồn phun nước, bể nước, vòi nước; giếng đào, giếng khoan nước; hệ thống ống nước cấp nước, cống thoát nước thải; hệ thống ống dẫn hơi ga đốt; vườn, vườn hoa, ruộng bậc thang; đường lộ, đường phố, ngõ, ngách, hẻm, đê, đường sắt; cầu, cống nổi, cống ngầm; đường hầm, đường tàu hỏa, tàu điện ngầm; các ngã đường giao cắt nhau; hầm mỏ; cột điện, cột đèn; hệ thống cáp điện treo, cáp điện ngầm, cáp viễn thông... - Các thực thể công trình kiến trúc ảnh hưởng tới phong thủy: nhà, chung cư, cao ốc văn phòng, dinh thự, lâu đài, lều quán; nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, đình, tháp; trụ đá, tường ngăn, rào chắn cứng; hòn non bộ, núi giả; cổng chào, lễ đài, đài thờ; đài tưởng niệm, các loại tượng. - Các nơi công cộng, công sở đặc hữu có ảnh hưởng tới phong thủy: chợ, trường học, bệnh viện, khu hành chính, ngân hàng; quảng trường; pháo đài; đồn, bốt; thành quách; đồi nhân tạo... - Những thực thể, thuộc về kỹ nghệ có ảnh hưởng tới phong thủy: ống khói; tháp cao; bồn chứa ga, xăng dầu, bồn nước, hệ thống đun nước nóng; kho chứa, kho lạnh, khu nhà xác; hệ thống quạt phát điện hay bơm nước lớn dựng đơn hay dựng thành hàng dài.
11 2.2.3. Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản a. Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đặc biệt) Một ngôi nhà hay khu đất có hình dáng vuông vức luôn có giá cao hơn các ngôi nhà có hình dáng không cân đối như nhà có hình dáng tóp hậu, phình ngay phần giữa hay có những hình dáng xấu khác…Trong xã hội không phải ai cũng có đủ tài chính để mua được một ngôi nhà như mong muốn. Trước đây do nhu cầu của từng gia đình, họ có đất rộng nhưng cắt bớt dần chia cho các con, hoặc bán bớt, cuối cùng thì chỉ còn lại phần nhà có hình dáng xấu, méo mó…do để tối đa hóa nhu cầu sử dụng hết phần đất nên hầu như các gia đình đều xây dựng trên toàn bộ phần đất có được, vì thế trông ngôi nhà rất khó coi…Nhà vuông vức sau này là những khu dự án mới, được quy hoạch hẳn hoi, đường xá đẹp thì có giá cao và đang đổi giá từng ngày… Cũng có nhiều trường hợp BĐS vuông vức nhưng gia chủ tự thiết kế xây dựng những ngôi nhà hiện đại nhưng không được vuông vức, phá đi hình dáng của BĐS ban đầu. Sau đây là một số nhà có hình dáng không cân đối mà học viên sẽ đề cập: - Nhà đầu voi đuôi chuột: Nhà, đất đầu voi đuôi chuột là những ngôi nhà có bề rộng mặt tiền nhà lớn càng về sau thì càng bị hẹp lại. Xét về hình dáng lẫn theo phong thủy thì đây là một dạng hình không tốt. Theo phong thủy, bất động sản luôn gắn bó với con người chúng ta, từ khởi đầu và đến khi kết thúc cuộc sống, nhà đầu voi đuôi chuột cũng giống như ban đầu việc làm ăn kinh doanh luôn thuận lợi phát triển, càng về sau thì càng lụn bại dần. Đồng thời cũng ảnh hưởng đến sức khỏe của chúng ta, khi ở trong nhà đầu voi đuôi chuột thì người ta thường liên tưởng đến sức khỏe cũng giảm dần từ từ. - Nhà có hình tam giác vuông: Nhà có hình tam giác vuông luôn làm cho những người ở trong nhà có cảm giác thiếu một góc để trở thành ngôi nhà vuông vức, bước vào nhà luôn có cảm giác tù túng và khi thiết kế ngôi nhà cũng không hoàn hảo được, có cảm giác ngột ngạt thiếu không khí. Ở trong ngôi nhà như vậy luôn có cảm giác bất an, mệt mỏi… b. Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào) Đường lộ gồm đường xá, đường phố, xa lộ, ngõ, ngách… cũng ảnh hưởng đến từng ngôi nhà tọa lạc tại đó. Trong đó, đường đâm thẳng vào nhà là xấu nhất, vì trông như mũi tên bắn vào trong nhà. Nhà bị đường cái đâm thẳng vào đại kỵ, bất kể đường cái lớn nhỏ thì theo phong thủy luôn cho rằng là xấu…Trước hết là do khói bụi xe cộ, ảnh hưởng đến sức khỏe, thứ hai là khi kinh doanh buôn bán tại nhà bị đường đâm cũng không thuận lợi vì họ có xu hướng rẽ trái hoặc phải, thứ ba là luôn phải chịu
12 mọi âm thanh hỗn tạp của xe cộ từ sáng sớm cho tới khuya…luôn luôn sống trong trạng thái bất an do lo lắng xe mất lái đâm thẳng vào nhà. c. Quang cảnh phía trước nhà Nhà đối diện chùa chiền: Nhà đối diện chùa chiền, thường rất khó giao dịch do trong suy nghĩ của người Việt ta thì nhà gần chùa ngoài có Thần Phật thì cũng có ma quỷ luôn quấy rối… Chùa thường được gửi tro cốt, vì theo tâm lý của chúng ta gửi tro cốt vào Chùa để nghe kinh phật, ăn chay để mau được siêu thoát, nhưng tùy người hiền dữ mà khi mất đi cũng có nhưng vong hồn hiền và dữ…Thường các vong hồn sẽ thong dong tự do nên rất dễ di chuyển qua những ngôi nhà đối diện chùa để quấy phá. Thường thì nhà đối diện chùa rất ít kinh doanh được những mặt hàng nào khác do hồn ma luôn quấy rối khiến người mua không muốn mua hàng… ngoại trừ nhang đèn và vàng mã vì hồn ma luôn muốn điều gì có lợi cho họ. Trước nhà có cây to: Cây to phía trước nhà thường thì cho ta nhiều bóng mát nhưng nếu cây quá to, tán lá quá dày thì khiến ngôi nhà bị âm u…Bất động sản ngay mặt tiền tiện kinh doanh buôn bán nhưng khi bày bán những mặt hàng rất dễ khuất mắt người tiêu dùng vì mọi người chỉ nhìn thấy thân cây, hoặc những tán lá chứ không nhìn thấy những mặt hàng trang trí bên trong, sẽ kinh doanh rất khó khăn. Thời tiết thay đổi mưa to gió lớn sẽ làm rụng nhiều là cây ảnh hưởng đến môi trường sống, nhiều trường hợp cây đổ gây tai nạn cho mọi người. Khi lá cây quá dày làm cho ngôi nhà có vẻ tối và thường liên tưởng đến các vong hồn trong những tán cây…gây cho chủ nhà luôn khó chịu, lo lắng và bệnh tật. Có thể chặt cây nhưng trước hết chủ nhà phải cúng cẩn thận trước ba ngày mới có thể hạ cây được. Nhà có cột điện trước cổng: Nếu chẳng may nhà của chúng ta ngay đường có nguồn điện cao thế thì rất có hại đối với sức khỏe con người. Trước nhà có cột điên trước hết là lo lắng chạm điện giữa các dây điện qua thời gian bị hở mạch, gây cháy nổ… thứ hai là dòng điện ngay nhà mình cũng làm cho ngôi nhà mình nóng bức và khó chịu. Nhà chúng ta nếu chịu ảnh hưởng bởi cột điện thì nên trồng cây phía trước nhà để có thể trung hòa lượng điện đi vào nhà chúng ta, nên trồng cây trầu bà, chuối kiểng, hoặc xây hồ nước và cá trước nhà, để dòng chảy của nước là không khí mát mẻ. Nhà đối diện nghĩa trang, mồ mả: Khi nhà đối diện nghĩa trang, mồ mả, luôn làm cho chúng ta có cảm giác lạnh lẽo, không tốt…vì đối diện những ngôi mộ vô tri vô giác, bắt gặp những tấm hình trên mộ, rất dễ ám ảnh hoang mang…sẽ đi dần vào tâm trí của mỗi người gây cảm giác sợ sệt…Ở nghĩa trang thì có lực lượng linh hồn