Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương. Qua đó, đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT TRẦN KIẾN QUỐC PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC BÌNH DƯƠNG – Năm 2023
UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT TRẦN KIẾN QUỐC PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HOÀNG THAO BÌNH DƯƠNG – Năm 2023
LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương” này là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tác giả. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Bình Dương, ngày …… tháng……năm 2023 Tác giả luận văn Trần Kiến Quốc
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bài luận văn “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương”. Bên cạnh những nỗ lực của bản thân tác giả xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô trong Viện đào tạo sau đại học của trường Đại học Thủ Dầu Một đã giúp tác giả trau dồi kiến thức chuyên ngành trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt là sự hướng dẫn, giúp đỡ của Thầy TS. Nguyễn Hoàng Thao đã giúp tác giả hoàn chỉnh bài luận văn được tốt nhất. Trong quá trình làm bài luận văn thạc sĩ, tác giả cảm thấy rằng mình đã học tập và trải nghiệm được nhiều điều vô cùng hữu ích. Từ đó để tác giả học hỏi và rút kinh nghiệm cho những bài luận sau và xa hơn là trong quá trình làm việc sau này của mình. Bài luận văn của tác giả sẽ không thể tránh được những hạn chế, thiếu sót. Rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và nhận xét chân thành từ quý Thầy, Cô. Xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải 1 QSDĐNN Quyền sử dụng đất nông nghiệp 2 SDĐ Sử dụng đất 3 TNCN Thu nhập cá nhân 4 ĐNN Đất nông nghiệp 5 NSDĐ Người sử dụng đất 6 LĐĐ Luật đất đai 7 HGĐ Hộ gia đình 8 BLDS Bộ luật Dân sự 9 TCKT Tổ chức Kinh tế 10 HĐCN Hợp đồng chuyển nhượng 11 HĐUQ Hợp đồng ủy quyền 12 TAND Tòa án nhân dân 13 UBND Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1 1. Lý do chọn thực hiện đề tài ..................................................................................... 1 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .............................................................................. 2 2.1. Mục tiêu chung ....................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................... 3 2.3. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 3 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................... 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 8 4.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 8 4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 8 5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 8 6. Đóng góp khoa học và thực tiễn của luận văn ....................................................... 9 7. Bố cục của luận văn .................................................................................................. 9 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ................................................................................... 10 1.1. Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .... 10 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về đất nông nghiệp ......................................................... 10 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................ 15 1.1.3. Khái niệm và đặc trưng pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ........................................................................................................... 21 1.2. Tổng quan pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .......................................................................................................... 26 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................... 26 1.2.2. Hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................. 29
Kết luận Chương 1 ..................................................................................................... 34 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BINH DƯƠNG .................................................................. 35 2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................................................................. 35 2.1.1. Quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 35 2.1.2. Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................................................................. 43 2.1.3. Quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp............................................................................................. 47 2.1.4. Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................... 52 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương....................................................... 56 2.2.1. Tổng quan về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương ............................................................................................ 56 2.2.2. Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tỉnh Bình Dương ......................................................................................................................... .60 2.2.3. Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tỉnh Bình Dương ........................................................................................................ 63 Kết luận Chương 2 ..................................................................................................... 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP .......................................... 67 3.1. Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ............................................................................................ 67 3.1.1. Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp .................................. 67 3.1.2. Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................................................................. 70
3.1.3. Quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 71 3.1.4. Quy định pháp luật về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................................................................. 73 3.1.5. Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................... 74 3.2. Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương ................. 76 3.2.1. Đẩy mạnh hoạt động phổ biến pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất .. 76 3.2.2. Tăng cường công tác thống kê và kiểm sát các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các tổ chức hành nghề công chứng và thừa phát lại…...77 3.2.3. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai .......................................... 78 Kết luận Chương 3 ..................................................................................................... 81 KẾT LUẬN CHUNG ................................................................................................. 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... i
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; đây cũng là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với người sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống. Việc sử dụng đất đúng mục đích, tối ưu giá trị kinh tế mang tính sống còn đối với sự phát triển kinh tế và xã hội. Chính vì lẽ đó, Nhà nước ta đã phân loại đất theo nhiều mục đích sử dụng khác nhau cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam hiện nay vẫn chiếm một tỉ lệ rất cao so với phần còn lại (Theo Quyết định số 2098/QĐ-BTNMT ngày 13 tháng 11 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2018, tính đến ngày 31/12/2018, diện tích đất nông nghiệp là 27.289.454 ha, tương đương 82.4% diện tích tự nhiên của Việt Nam và Quyết định số 719/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2021, tính đến ngày 31/12/2021, diện tích đất nông nghiệp là 27.994.319 ha/ 33.134.480 ha diện tích đất tự nhiên, chiếm khoảng 84.48% diện tích tự nhiên của Việt Nam). Điều đó cho thấy mặc dù Đảng và Nhà nước đang định hướng nền kinh tế đất nước theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, thì nông nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng không thể thiếu. Hiện nay, nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế (Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2020 của Tổng cục Thống kê, năm 2020, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 14,85% trong cơ cấu kinh tế Việt Nam, tăng 0,89% so với năm 2019). Hệ thống pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban chấp hánh Trung ương Đảng khóa XIII đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu. Do đó, việc khai thác loại tài sản này được thực hiện thông qua cơ chế trao quyền sử dụng đất. Với tư 1
cách là chủ thể sử dụng đất hợp pháp thì người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…). Trong đó, phức tạp nhất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là một trong các quyền năng chủ yếu của chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Đến thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã dần được hoàn thiện, xây dựng tương đối đầy đủ; tuy nhiên việc áp dụng pháp luật trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Với tầm quan trọng của nền kinh tế nông nghiệp, việc một chủ thể muốn chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đều phải tuân thủ những điều kiện luật định chặt chẽ về mặt trình tự, thủ tục cũng như yêu cầu đối với chủ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng, đây là nội dung quan trọng nhất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng còn nhiều bất cập, không đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, việc phân bổ đất còn manh mún, thiếu tập trung; nhiều chủ thể “lách luật” để thâu tóm, đầu cơ đất nông nghiệp nhưng sử dụng sai mục đích hoặc đầu tư kiếm lời. Một trong những nguyên nhân căn bản là do các quy định của pháp luật chưa khả thi, một số vấn đề luật bỏ ngỏ hoặc thiếu thống nhất. Trước những bất cập nêu trên, thì việc xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngày càng đặt ra nhiều hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn cần giải quyết. Từ tất cả các lý do nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn tại áp dụng tại tỉnh Bình Dương” để làm luận văn thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật kinh tế. 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 2.1. Mục tiêu chung Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương. Qua đó, đề xuất 2
một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thể Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, luận văn tiếp tục nghiên cứu làm rõ các nội dung sau đây: Thứ nhất, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thứ hai, phân tích thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đưa ra những nhận định, đánh giá một cách khách quan, thấu đáo những ưu điểm, kết quả đạt được cũng như những hạn chế, vướng mắc của pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thứ ba, phân tích và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Từ đó, chỉ ra những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật. Thứ tư, từ những nền tảng lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng áp dụng pháp luật đã phân tích ở trên, đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 2.3. Câu hỏi nghiên cứu 1/ Những vấn đề lý luận về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Bình Dương có đặc trưng gì? 2/ Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm có những nội dung gì? Có hạn chế và bất cập gì? 3/ Thực tiễn tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương những năm gần đây như thế nào? Có vướng mắc gì? 3
4/ Cần phải có những giải pháp gì để khắc phục những bất cập, vướng mắc góp phần hoàn thiện pháp luật? 5/ Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương cần phải làm gì? 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Ở nước ta, quyền sử dụng đất (QSDĐ) vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là một khái niệm kinh tế. Chuyển nhượng QSDĐ là việc người SDĐ chuyển giao QSĐD của mình một cách hoàn toàn cho người khác để đổi lấy một khoản tiền. Hình thức này mang tính chất mua bán. Chính vì vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức giao dịch phổ biến nhất hiện nay trên thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta so với các hình thức giao dịch khác như cho thuê, góp vốn, thế chấp, … Trong khoa học pháp lý Việt Nam trong những năm qua, đã có các công trình nghiên cứu, bài viết liên quan trực tiếp, gián tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được công bố trên các tạp chí khoa học, báo cáo tổng kết, đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, sách được xuất bản hoặc đăng tải trên các trang thông tin điện tử. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu: - Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, NXB Hồng Đức. Công trình được hoàn thành dựa trên Luận án tiến sĩ luật học: “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng và hướng hoàn thiện” của Lưu Quốc Thái năm 2009. Công trình được xác định là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách toàn diện và tổng thể vấn đề lý luận và các nôị dung cơ bản của pháp luật hiện hành về thị trường QSDĐ. Trong công trình này, QSDĐ được xác định như sau: QSDĐ là một loại quyền tài sản. Quyền tài sản này không chỉ dừng lại ở quyền được khai thác những thuộc tính có ích của đất mà còn bao hàm quyền được giao dịch nó như giao dịch các loại tài sản hữu hình. Đây chính là yếu tố làm cho QSDĐ có điểm gần giống với quyền sở hữu đất đai. Việc thực hiện hành vi giao dịch QSDĐ của 4
người SDĐ được pháp luật quy định hầu như tương đương hay gần gũi với quyền định đoạt của chủ sở hữu. Khái niệm này đã chỉ ra QSDĐ đã trở thành quyền sở hữu đất đai về thực tế. - Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật. Trong công trình này tác giả đã xác định quyền sử dụng đất dưới 02 khía cạnh: Thứ nhất, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu - Nhà nước đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai. Thứ hai, quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất. Quyền sử dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại bất động sản. Quan điểm này được tiếp cận dựa trên việc QSDĐ theo pháp luật Việt Nam đã tạo ra một khái niệm sỡ hữu kép đối với đất đai, ở đó quyền sở hữu của toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện, còn QSDĐ thuộc về sở hữu của người SDĐ. - Nguyễn Thùy Trang (2015), “Cần làm rõ hơn một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật điện tử. Trong công trình này, QSDĐ được xác định là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất. Các chủ thể sử dụng đất được chủ sở hữu trao quyền năng cụ thể, trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất có sự “hóa thân” vào quyền sở hữu đất. Với các cách tiếp cận trên, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở nhiều nước trên thế giới và quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang có sự tiệm cận rất gần nhau, giao dịch thể hiện rõ nét nhất sự tương đồng này chính là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tác giả kết luận, QSDĐ trong hệ thống pháp luật nước ta vừa là một bộ phận của quyền sở hữu, vừa là tài sản, đối tượng của giao dịch dân sự. - Nguyễn Thi ̣Nắng Mai (2011), Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt 5
Nam”. Tác giả xác định rằng khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước quy định điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, tác giả cho rằng: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định. - Nguyễn Thùy Trang (2017), Luận án tiến sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”. Đây là công trình khoa học đầu tiên dưới cấp độ Luận án tiến sĩ luật học nghiên cứu một cách toàn diện và tổng thể nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. So với các loại đất khác như đất thương mại dịch vụ, đất trồng cây lâu năm, đất lúa… thì đất ở là loại tài sản “phổ biến” được đưa vào lưu thông trên thị trường quyền sử dụng đất. Thực tiễn cho thấy, đa phần các giao dịch về quyền sử dụng đất đều được các chủ thể thực hiện với loại đất này. Trên cơ sở phân tích các khái niệm: Đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng. Luận án đã xây dựng khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, đất và quyền 6
sử dụng đất được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất”. - Nguyễn Hoài Nam (2013), Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn”. Trong luận văn này tác giả đã nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự phổ biến và điển hình trong hoạt động giao lưu dân sự. Tác giả luận văn nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là hợp đồng mua bán tài sản, vì vậy có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng này. Do đó, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, Luận văn đã đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Qua các công trình nghiên cứu đã nêu ở trên, các công trình này đã đánh giá cơ bản, toàn diện các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chính vì vậy, luận văn tiếp tục kế thừa những nội dung mà các công trình nghiên cứu trên để tiếp tục nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận diện những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, từ đó kiến nghị những giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương. 7
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Thứ nhất, cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất nông nghiệp và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thứ hai, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (Luật Đất đai năm 2013; BLDS năm 2015; Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ- CP) hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013…); Thứ ba, một số hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có tranh chấp được Toà án nhân dân các cấp trên địa bàn tỉnh Bình Dương giải quyết. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Trên địa bàn tỉnh Bình Dương. - Về thời gian nghiên cứu: Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2021. - Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương. 5. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn như sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên suốt trong Chương 1 của Luận văn để đưa ra những phân tích, đánh giá nhằm luận giải cho các khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Phương pháp nghiên cứu điển hình: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên suốt trong Chương 2 của Luận văn, đặc biệt trong nội dung phân tích về thực trạng pháp luật và các tình huống nhằm đưa ra những nhận định, đánh giá về sự phù hợp hoặc chưa phù hợp khi áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ việc cụ thể. 8
- Phương pháp hệ thống hóa: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên xuốt trong Chương 3 của Luận văn để đưa ra những phân tích, đánh giá nhằm luận giải cho các đề xuất kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 6. Đóng góp khoa học và thực tiễn của luận văn Thứ nhất, luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thứ hai, luận văn đã chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc, những rào cản đã và đang hiện hữu trong đời sống thực tế khi các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp gặp phải. Thứ ba, luận văn đã đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp được vận hành thuận lợi, ít tốn kém, giảm thiểu rủi ro, minh bạch, khách quan, chính quy và công khai hóa. Thứ tư, luận văn có thể được sử dụng là tài liệu tham khảo cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài liệu học tập cho sinh viên, học viên chuyên ngành luật, quản lý đất đai tại các cơ sở đào tạo. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Danh mục viết tắt, phần chính của luận văn có 03 chương và những nội dung cơ bản sau: Chương 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thực trạng áp dụng trên địa bàn Tỉnh Bình Dương. Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 9
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 1.1. Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về đất nông nghiệp 1.1.1.1. Khái niệm về đất nông nghiệp Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng đối với đời sống của con người cũng như toàn xã hội. Đất đai không những là địa bàn sinh sống của con người mà còn là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là nơi để xây dựng nhà cửa, là nơi để tạo ra của cải vật chất phục vụ cho đời sống của con người cũng như nuôi sống toàn xã hội. Để tồn tại và phát triển, con người cần phải thỏa mãn được các nhu cầu, mà trước hết là các nhu cầu thiết yếu nhất của mình đó chính là lương thực, thực phẩm để duy trì sự sống. Như vậy, từ thời xa xưa con người đã biết coi trọng giá trị của đất đai. Ở Việt Nam, với tổng diện tích đất hơn 33 triệu ha được chia thành nhiều loại đất khác nhau căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng, đất nông nghiệp là một trong các loại đất nằm trong vốn đất đai thống nhất của quốc gia1. Theo Từ điển Luật học: “Đất nông nghiệp: Tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ2” Trong LĐĐ năm 1993, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 6 loại bao gồm: Đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng. Tại Điều 42 LĐĐ năm 1993 quy định về đất nông nghiệp: “Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp” 1 Trần Văn Phòng (2012), Đất nông nghiệp và sử dụng đất nông nghiệp, Tạp chí Tài nguyên và môi trường, Số 7(141), tr.14-17 2 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.91 10
Theo sự phân loại này đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp được tách riêng thành hai loại đất nằm trong sáu loại đất thuộc vốn đất quốc gia và được định nghĩa theo Điều 42 và Điều 43 của LĐĐ năm 1993. Tuy nhiên, sự phân loại này dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Theo quy định này thì đất nông nghiệp chủ yếu dùng để sản xuất nông nghiệp hoặc thực hiện nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Quan niệm này hiện nay không còn phù hợp trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam khi đất nông nghiệp có thể dùng để góp vốn kinh doanh vào các lĩnh vực như trang trại kết hợp giữa nông lâm ngư nghiệp trong việc phát triển kinh tế. Điều này cho thấy sự cứng nhắc và quan niệm theo nghĩa “hẹp” của LĐĐ năm 1993 về đất nông nghiệp. LĐĐ năm 2003 đã khắc phục những hạn chế đó, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất nên chia đất đai thành ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Như vậy, ở đây đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi “nhóm đất nông nghiệp” thay cho “đất nông nghiệp” trước đây. Theo quy định LĐĐ năm 2003 có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 LĐĐ năm 2003 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có giá trị kinh tế 11
cao như dừa, cam, chanh, bưởi…diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trong đó có đất rừng tự nhiên và đất trồng rừng. Sự phân loại này hoàn toàn khác so với LĐĐ năm 1993, ở đây đã có sự mở rộng và phù hợp hơn với thực tiễn, có sự đan xen giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, đất làm muối và nuôi trồng thủy sản. Quy định này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho việc thống nhất quản lý đất đai từ các cơ quan quản lý ở trung ương cũng như các địa phương trong việc kiểm tra, giám sát quá trình khai thác, sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời cũng phù hợp với thực tiễn sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân bởi không có hộ gia đình nào chỉ sử dụng một loại đất duy nhất như đất trồng lúa, đất rừng mà bao giờ họ cũng sử dụng xen kẽ, kết hợp giữa các loại đất khác nhau như: Trồng lúa, trồng hoa màu, trồng rừng kể cả việc nuôi trồng thủy sản. Việc kết hợp sử dụng nhiều loại đất này mang tính tất yếu khách quan, là nhu cầu thiết thực của các hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sản xuất để nâng cao đời sống của mình. Sự kết hợp này hoàn toàn phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước đó là khuyến khích sản xuất nông nghiệp theo mô hình trang trại kết hợp nông - lâm - ngư - nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào quá trình sản xuất hàng hóa, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của mình.3 LĐĐ năm 2013 chia đất đai làm 3 loại cũng gần giống với LĐĐ năm 2003 đó là: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên tại Khoản 1 Điều 10 LĐĐ năm 2013 quy định rõ nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản 3 Đinh Thị Nga (2017), Các hình thức tích tụ, tập trung đất nông nghiệp: Yêu cầu đổi mới phương thức quản lý, Tạp chí Tài chính, Kỳ 1, tr. 46 - 49 12