Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nghiên cứu làm sáng tỏ từ thực trạng thi hành pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm chỉ ra những nguyên nhân, hạn chế đồng thời đề đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM n HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THANH TÂN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI - 2020
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC VIỆNXÃ HỘI HÀN VIỆT NAM LÂM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THANH TÂN TRẦN THANH TÂN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Mã số: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8.38.01.07 THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM KIM ANH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LỜI CAM ĐOAN HÀ NỘI - 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Kim Anh. Vì vậy tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về công trình nghiên cứu của mình./. Học viên Trần Thanh Tân
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn này, tôi chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Phạm Kim Anh, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này. Xin cảm ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy cô thuộc khoa Luật Kinh tế - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện Luận văn. Xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo Uỷ ban nhân dân quận, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bình Tân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thành Luận văn./. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng 8 năm 2020 Học viên Trần Thanh Tân
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ........................... 9 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................................................... 9 1.2. Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................................................................................... 20 1.3. Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 Tiểu kết chương 1.............................................................................................. 26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................... 27 2.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 27 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân ............................................................................... 45 2.3.Kết quả đạt được và khó khăn tồn tại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ...................... 51 Tiểu kết chương 2.............................................................................................. 56 Chương 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................................................... 57
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ................................ 57 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh .................. 60 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình tân, Thành phố Hồ Chí Minh ........................................................................................................................... 63 Tiểu kết chương 3.............................................................................................. 72 KẾT LUẬN CHUNG ...................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1. GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. TN&MT: Tài nguyên và Môi trường 3. UBND: Uỷ ban nhân dân 4. GCN Giấy chứng nhận 5. NSDĐ Người sử dụng đất 6. QSH Quyền sở hữu 7. QSDĐ Quyền sử dụng đất
DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Bảng 2.1 Diện tích và cơ cấu các loại đất Bảng 2.2 Biến động diện tích đất
Mở đầu 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đất đai cũng là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà tạo hoá trao cho con người, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất nông, lâm nghiệp là sự kết tinh, trong đó do sức lao động của con người tạo ra là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kimh tế - văn hoá xã hội, an ninh, quốc phòng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và trong nền kinh tế thị trường, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Để việc khai thác, cải tạo và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm hợp lý trong quá trình sử dụng đất cần phải tận dụng tối ưu hoá nguồn lực đất đai, pháp luật đất đai ghi nhận việc bảo hộ quyền, lợi NSDĐ và cho phép NSDĐ được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một quyền năng cơ bản vô cùng quan trọng thiết yếu. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là NSDĐ). Các quy định về việc cấp GCNQSDĐ được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003. Đặc biệt sự ra đời của Luật Đất đai 2013, các văn bản pháp luật quy định và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, là cơ sở để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ an tâm khi sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam. Hiện 1
nay, Nhà nước ta đã và đang sử dụng linh hoạt các công cụ và phương thức khác nhau như việc ban hành các loại văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ về đất đai, mà tiêu biểu là Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Luật Đất đai 2003. Trước sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 với phương châm và mục tiêu nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản pháp luật quy định không còn phù hợp với tình hình thực tiễn về việc cấp GCNQSDĐ. Trong tình hình hiện nay, do ảnh hưởng bởi các yếu tố, nguyên nhân khác nhau từ việc phát sinh tranh chấp về GCNQSDĐ ngày càng gia tăng và phức tạp. Để giải quyết vấn đề này có hiệu quả, thì trước hết cần quan tâm đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và việc cấp GCNQSDĐ nói riêng. Quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh là quận mới thành lập trên cơ sở được tách ra từ huyện Bình Chánh bao gồm: các phường An Lạc, An Lạc A, Tân Tạo, Tân Tạo A, Bình Trị Đông, Bình Trị Đông A, Bình Trị Đông B, Bình Hưng Hoà, Bình Hưng Hoà A và Bình Hưng Hoà B. Đây là quận đông dân nhất Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất đai rất lớn được xem là có nhiều khó khăn, phức tạp nhất và cũng là nơi diễn ra các sàn giao dịch về bất động sản đang phát triển. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang đối mặt với nhiều khó khăn. Do đó, để công tác quản lý Nhà nước về đất đai thêm chặt chẽ, phải quản lý tốt công tác cấp GCNQSDĐ giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát đất đai được chặt chẽ hơn. Trước tình hình đó, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đang được Đảng, chính quyền nhân dân quận Bình Tân rất quan tâm và triển khai thực hiện đồng bộ, thì việc nghiên cứu phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn thực thi pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng. Đồng thời đáp ứng các yêu cầu đặt ra cải cách thủ tục hành chính và tinh giản loại 2
bỏ khâu không cần thiết, giảm bớt phiền hà cho NSDĐ và tạo điều kiện thuận lợi để NSDĐ xem việc cấp GCNQSDĐ là quyền chứ không phải là nghĩa vụ. Để thấy được cách tổng quáttrong công tác quản lý Nhà nước trong hoạt động về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân và đưa ra phương hướng, các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai về việc cấp GCNQSDĐ, cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân,Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và việc cấp GCNQSDĐ nói riêng rất được nhiều người quan tâm nhất hiện nay. Trong đó các công trình nghiên cứu khoa học của nhiều tác giả thể hiện dưới nhiều khía cạnh khác nhau có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ như: Luận văn, Luận án, bài viết tạp chí, sách chuyên khảo, giáo trình Luật đất đai của nhiều tác giả đều có một giá trị riêng, góp phần không nhỏ cho việc áp dụng pháp luật trong đời sống thực tiễn liên quan đến vấn đề cấp GCNQSDĐ và tiêu biểu được kể đến các công trình như sau: Sách chuyên khảo của các tác giả: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [37, tr 39 - 41]. Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp Luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Nxb Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội [40, tr. 178 - 182]. Ninh Thị Hiền (2018), Pháp luật về trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh Bất động sản, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội [24, tr.73 - 84]. 3
Luận án Tiến sĩ: Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thuỵ Điển, Luận án Tiến sĩ Luật học Luật Quốc tế - So sánh, Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh [32, tr. 215 - 232]. Các Luận văn Thạc sĩ: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp GCNQSDĐ, Luận văn thạc sĩ luật học của Trường Đại học luật Hà Nội [25]. Hoàng Thị Hương (2016), Thủ tục cấp GCNQSDĐ ở Thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, Học viện hành chính quốc gia [27]. Trần Mạnh Tuấn (2017), Quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn tỉnh Đăk Nông, Luận văn Thạc sĩ Quản lý công, Học Viện hành chính quốc gia [39]. Các bài viết tạp chí: Nguyễn Thị Bích Ngọc (2019), Một số điều kiện chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình và cá nhân theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Nhân lực Khoa học xã hội, (số 4) [30, (4), tr. 20 - 26]. Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận QSDĐ, Tạp chí Khoa học pháp lý [31, (2), tr. 33 - 35]. Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của NSDĐ, Tạp chí Luật học, (8) [28, (8)]. Võ Quốc Tuấn (2013),“Một số ý kiến về quyền của cá nhân trong GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình”, Tạp chí nghề luật [38, (6), tr 24-25]. Thân văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), Giá trị pháp lý của GCNQSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí khoa học pháp lý. [33, (2)]. 4
Sách giáo trình: Lưu Quốc Thái (Chủ biên) (2015), Giáo trình luật đất đai trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tái bản lần 1, Nxb Hồng Đức, Hà Nội.[34]. Các công trình nghiên cứu đã nêu trên có đề cập đến vấn đề liên quan đến việc quản lý Nhà nước về đất đai và GCNQSDĐ. Trong đó trong nói về công tác quản lý Nhà nước bảo hộ quyền, lợi hợp pháp của NSDĐ; Hệ thống đăng ký đất đai qua từng giai đoạn lịch sử cho đến nay; Giá trị pháp lý của QSDĐ quy định về việc ghi đầy đủ họ, tên đối với những người cùng có QSDĐ trên GCNQSDĐ; Các quy định của pháp Luật Bất động sản về thủ tục, trình tự; Nhà nước trao QSDĐ; Việc cấp GCNQSDĐ do nhiều cơ quan ban hành qua các thời kỳ là tầm quan trọng đối với quản lý Nhà nước chỉ có hiệu quả và phát huy khi mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước đều được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó, Luận văn của tác giả chỉ phân tích, đánh giá làm rõ lý luận một số vấn đề và thực trạng, khó khăn khi thi hành pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân . Đồng thời đưa ra phương hướng và các giải pháp nâng cao nhằm hoàn thiện pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu làm sáng tỏ từ thực trạng thi hành pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm chỉ ra những nguyên nhân, hạn chế đồng thời đề đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân 5
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của Luận văn cần phải thực hiện một số nội dung cụ thể như sau: Một là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm phân tích làm rõ khái niệm về GCNQSDĐ và vai trò của Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ. Hai là, Hệ thống lại các quy định pháp luật công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt đỗng cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí MInh. Ba là, đưa ra các giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc nhằm nâng cao hiệu quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân được hoàn thiện hơn. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu: Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản pháp luật có liên quan đến các quy định pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Luật Đất đai qua các thời kỳ, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cấp GCNQSDĐ, các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ, trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ. Từ thực tiễn thi hành pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh. 6
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận: Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích đề tài đặt ra. Luận văn chủ yếu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh và những vấn đề lý luận về Nhà nước và pháp luật, các quan điểm đường lối chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển kinh tế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai . 5.2. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình hoàn thành Luận văn. Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Trong đó chú trọng đến các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh. Các phương pháp này được sử dụng cụ thể như sau: Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Chương 1) Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam nói chung và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở quận Bình Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng (Chương 2). Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp được sử dụng để nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Chương 3). 7
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 6.1. Ý nghĩa lý luận: Luận văn đề tài : “Cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh”. Sau khi phân tích, đánh giá Luận văn sẽ làm sáng tỏ về khái niệm, đặc điểm, vai trò thực thi pháp luật về công tác quản lý Nhà nước và hoạt động cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam. 6.2.Ý nghĩa thực tiễn: Thông qua việc phân tích, đánh giá từ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời nhận diện được những nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ. Qua đó, làm sáng tỏ công tác quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ và đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo và nội dung của luận văn gồm có 03 chương : Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 8
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động của con người, cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai giữ một vai trò rất quan trọng quyết định đến sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Trong Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên nước ta xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Ở đây Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai, mà Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ bao gồm như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ cho NSDĐ ổn định lâu dài và quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết định giao đất, trao QSDĐ và thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh - quốc phòng để phục vụ cho lợi ích quốc gia, các công trình công cộng và các dự án kinh tế - xã hội theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 1, Điều 105 của Bộ Luật dân sự năm 2015 trong đó“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Theo khái niệm này, nếu như xem GCNQSDĐ là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, còn nếu như hiểu theo tiêu chí lý học thì vật là một đối tượng tồn tại được xác định bởi các đơn vị đo lường, với tính chất lý hoá cụ thể và có thể được xem như một đối tượng là hàng hoá, khi trao đổi hoặc mua loại giấy tờ này thì người mua phải thanh toán cho người bán một số tiền theo sự thoả thuận giữa hai bên và người mua cũng chỉ mua tờ giấy và được tính bằng đơn vi đo lường chứ không mua được các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy, tương tự như vậy thì người bán 9
cũng chỉ bán giấy tờ, chứ không bán được quyền về tài sản ghi nhận chuyển tài sản trên GCNQSDĐ. Tuy nhiên, về bản chất thì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý trong đó được ghi nhận các thông tin về thửa đất và quyền của NSDĐ cụ thể là quyền về tài sản. Kể từ khi nước ta lần đầu tiên ban hành Luật Đất đai số 3- LCT/HĐNN8 ngày 29 tháng 12 năm 1987 của Quốc Hội. Việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính việc cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ chưa quy định rõ ràng cụ thể về việc GCNQSDĐ là loại giấy được quy định như thế nào. Tuy nhiên GCNQSDĐ được đề cập từ Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành và quy định về việc cấp GCNQSDĐ. Theo đó, việc ra đời của Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định về việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ trong đó có quy định về GCNQSDĐ, từng bước giúp cho việc Nhà nước quản lý đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ dễ dàng hơn, giải quyết các vấn đề còn khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó, trước sự ra đời của Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993 nhằm được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 1987 giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ có phát huy hơn theo quy định cũ không còn phù hợp. Tuy nhiên, hoạt động cấp GCNQSDĐ trong thời gian này cũng chưa phát triển mạnh, do NSDĐ chưa quan tâm, công tác quản lý đất đai còn hạn chế, chưa được quản lý chặt chẽ, các quy định pháp luật về đất đai còn rãi rác thiếu tập trung thống nhất và gặp nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ. Để thấy rõ hơn về GCNQSDĐ, sự ra của Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội về Đất đai, trong đó quy định tại khoản 20 Điều 4 có khái niệm về GCNQSDĐnhư sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà có thẩm quyền cấp 10
cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì GCNQSDĐ, trong đó quy định rõ về GCNQSDĐ do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai xác lập mối quan hệ pháp lý với NSDĐ và Nhà nước có nghĩa vụ bảo hộ quyền và lợi ích của NSDĐ trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát chặt chẽ hơn, khi có phát sinh tranh chấp về đất đai xảy ra. Song song đó, các quy định cũ không còn phù hợp với tình hình thực tế, các quy định mới được mở rộng thêm về hoạt động cấp GCNQSDĐ và tạo điều kiện cho NSDĐ dễ dàng được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Để điều chỉnh các quy định pháp luật không còn phù hợp, gây ảnh hưởng đến hoạt động cấp GCNQSDĐ, cho nên cần sửa đổi, bổ sung các quy định trong Luật Đất đai 2003 trong hoạt động về việc cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với tình hình hiện nay. Theo đó, việc ban hành Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ 5 sửa đổi, bổ sung một số điều các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, được khái niệm về GCNQSDĐ quy định tại khoản 1, Điều 4 như sau: “20. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Theo khái niệm GCNQSDĐ là do cơ quan quản lý Nhà nước cấp cho NSDĐ trong đó xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với NSDĐ nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất và giúp cho Nhà nước dễ dàng giải quyết các phát sinh tranh chấp về đất đai. Do đó, việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ phải được công khai, minh 11
bạch, rõ ràng không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, trong quá trình sử dụng đất. Để cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai dễ dàng, kiểm soát thì hoạt động cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ là rất cần thiết và luôn được nhiều NSDĐ quan tâm. Vì vậy, Nhà nước quản lý đất đai bằng GCNQSDĐ giúp cho việc nắm bắt thông tin kịp thời, là cơ sở để giải quyết phát sinh tranh chấp về đất đai thuận lợi hơn. Trước đây các quy định về GCNQSDĐ do các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có thẩm quyền khác nhau ban hành còn rãi rác, thiếu sự thống nhất chung nên trong hoạt động cấp GCNQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Một lần nữa, việc ra đời của Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Luật Đất đai năm 2003 và có khái niệm rõ ràng về GCNQSDĐ quy định tại khoản 16, Điều 3 trong đó có đề cập đến tài sản gắn liền với đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Khác với GCNQSDĐ quy định của Luật Đất đai 2003 được sửa, đổi bổ sung từ Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ 5 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. Trong đó, Luật Đất đai 2013 quy định GCNQSDĐ được xem “là chứng thư pháp lý” khác quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 3 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT và được thống nhất sử dụng cho đến hiện nay. Theo đó, để hiểu rõ hơn về các loại giấy tờ khác về đất đai với GCNQSDĐ như sau: 12