Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Kethamoi5 Kethamoi5 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:71

Thêm vào BST

Báo xấu

126
lượt xem 24
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách giảm nghèo. Đánh giá, phân tích thực trạng việc tổ chức, triển khai thực hiện chính sách giảm nghèo, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của kết quả thực hiện chính sách giảm nghèo tại huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn. Đề xuất phương hướng, giải pháp cơ bản để thực hiện chính sách giảm nghèo tại huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2019-2025.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TƯỞNG THỊ THANH THẢO GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN TƯỞNG THỊ THANH THẢO
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................... 6 1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ............................. 6 1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ................................ 16 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TAND HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................................... 37 2.1. Thực trạng Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ........... 37 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội. ............................................................................. 39 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG , GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................ 57 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ. ........................................................................................................... 57 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa - Thành phố Hà Nội. ......................................................................................................... 59 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả xét xử của TAND từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa - Thành phố Hà Nội. ..................................... 60 KẾT LUẬN ........................................................................................................ 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 64
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất HĐTP : Hội đồng Thẩm phán LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao TTDS : Tố tụng dân sự VADS : Vụ án dân sự VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân TAND : Toà án nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng là hiện tượng rất phức tạp xảy ra phổ biến trong xã hội đồng thời là yếu tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện, việc CNQSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này đã làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, đặc biệt là giải quyết những tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ cơ bản chưa được thống nhất, hiệu quả, thậm chí để lại nhiều hệ lụy, bất ổn trong xã hội. Thực tiễn cho thấy, cần nhiều hơn vai trò của TAND trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ trong bối cảnh đẩy mạnh cải cách tư pháp và hoàn thiện thể chế của Nhà nước pháp quyền ở Việt Nam hiện nay. Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng đặc biệt là các chủ trương về đổi mới công tác tư pháp, hoạt động xét xử nói chung và hoạt động giải quyết các vụ án tranh chấp dân sự trong đó có các vụ án về tranh chấp đất đai đã đạt được nhiều thành tựu. Những kết quả trong hoạt động xét xử về tranh chấp đất đai của TAND đã góp phần bảo đảm quyền tự do, dân chủ và quyền sở hữu về tài sản của công dân; giữ vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân. Bên cạnh những kết quả đạt được thời gian qua, việc xét xử các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vẫn còn xảy ra sai sót, xét xử thiếu thống nhất hoặc lúng túng khi vận dụng pháp luật nên dẫn đến giải quyết các vụ án gặp nhiều khó khăn, kéo dài, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là 1
tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các dạng tranh chấp đất đai. Tổng kết đánh giá công tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác xét xử đã đạt được một số thành tựu nhất định, song cũng còn những hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa vẫn còn xảy ra. Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực thi công tác còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án bởi những nguyên nhân như: Quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp, yếu kém trong công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức của người dân chưa cao... Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng CNQSDĐ là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án, đưa ra được những kiến nghị, các giải pháp giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay. Chính vì thế, học viên chọn đề tài “ Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội ” để làm đề tài luận văn cao học luật của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài. - Đề tài nhằm nghiên cứu những vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử thực tế tại Toà án, ngoài ra còn được một số nhà khoa học nghiên cứu và có các công trình đóng góp rất thiết thực nhằm hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng 2
chuyển nhượng QSDĐ. Một số công trình tiêu biểu của các tác giả sau đây: - Doãn Hồng Nhung (2008),“Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu ở nước ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan” báo cáo tham luận tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc. - Tưởng Duy Lượng (2006), “Một vài suy nghĩ về những quy định chung trong phần chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải quyết và hướng xử lý một vài tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005”, Tạp chí Tòa án nhân dân (23), tr. 29-37 và (24), tr. 16-27. - Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải ở cơ sở khi có tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân (4), tr. 23-26. - Luận án tiến sĩ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2013), Viện Nhà nước và pháp luật “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng toà án ở nước ta” Ngoài ra, trên các tạp chí khác như: Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ và pháp luật cũng có những bài viết nghiên cứu về việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai. Chính vì lẽ đó, nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” có ý nghĩa lý luận và mang tính thiết thực. Việc lựa chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc s luật học không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử tại TAND huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: 3
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của tòa án hiện nay qua thực tiễn tại huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội. - Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết, các văn bản quy phạm pháp luật về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai từ hoạt động xét xử của Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu: - Thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội. Phạm vi thời gian nghiên cứu từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, đồng thời ứng dụng những thành tựu của khoa học Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự… trong các công trình của các nhà khoa học, các sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành để làm rõ những tri thức khoa học liên quan đến đề tài. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn. - Luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt động 4
xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà nói riêng trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng. - Luận văn đánh giá thực trạng chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà; đề xuất giải pháp phù hợp thực tiễn hiện nay nhằm nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật của Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. 7. Kết cấu của luận văn Kết cấu luận văn gồm 3 chương chính và phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo. Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội; Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp tại huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội. 5
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với tính chất là một tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất, tư liệu lao động quan trọng của người sử dụng đất cũng là những giao dịch diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã hội. Khi nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai 2013 về các quyền của người sử dụng đất thì quyền được thực hiện các giao dịch dân sự về QSDĐ là quyền cơ bản, quan trọng và được các chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm, chú trọng khi có được QSDĐ hợp pháp của mình. Các giao dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho và để thừa kế QSDĐ. Trong các giao dịch ấy, CNQSDĐ được xác định là giao dịch tạo cho người sử dụng đất linh hoạt nhất trong việc quyết định khai thác và sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất, phù hợp nhất với thực tế và diễn biến của thị trường. Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể. Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành. Quan hệ đó được xác lập và thể hiện thông qua hợp đồng dân sự. Theo từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, “contrat”: "hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối vật"[29]. Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 cũng ghi nhận: "Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự"[4]. Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó 6
bao gồm cả các hợp đồng về QSDĐ. Như trên đã đề cập, CNQSDĐ là một trong các quyền về chuyển QSDĐ và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể phải thiết lập với nhau hợp đồng CNQSDĐ trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về chuyển QSDĐ nói chung và CNQSDĐ nói riêng. Đồng thời, tuân thủ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng nói chung và hợp đồng về QSDĐ nói riêng. Theo đó, sự tuân thủ các quy định của BLDS 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như: hình thức pháp lý của giao dịch CNQSDĐ; nội dung và các điều khoản cơ bản trong hợp đồng CNQSDĐ; các nguyên tắc và yêu cầu đối với các chủ thể khi ký kết hợp đồng CNQSDĐ. Sự tuân thủ các quy định của LĐĐ 2013 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như điều kiện về chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; đối tượng (QSDĐ) được phép chuyển nhượng; điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng và các yêu cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết và thực hiện giao dịch CNQSDĐ. Mọi trường hợp ký kết hợp đồng CNQSDĐ không thực hiện theo tôn chỉ mục đích nêu trên đều có nguy cơ dẫn đến các tranh chấp, bất đồng giữa các bên; hơn thế nữa, hợp đồng có thể bị tuyên là vô hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng CNQSDĐ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng CNQSDĐ như sau: Thứ nhất, đối với từng loại đất khác nhau thì điều kiện chuyển nhượng là khác nhau. Thứ hai, trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên CNQSDĐ chấm dứt 7
quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Thứ ba, hợp đồng CNQSDĐ là hợp đồng song vụ: cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh toán cho bên chuyển nhượng đúng như hai bên đã thỏa thuận. Đây là mối quan hệ “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và thiết lập QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển QSDĐ được thực hiện bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định thể hiện sự chặt chẽ hơn của giao dịch CNQSDĐ nói riêng và các giao dịch về chuyển QSDĐ nói chung so với các giao dịch tài sản khác. Theo đó, các giao dịch về mua bán, cho thuê các tài sản không phải là đất đai có thể không công chứng hoặc công chứng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch, song CNQSDĐ thì công chứng hợp đồng thôi chưa đủ, hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký QSDĐ và vào sổ địa chính. Điều này xuất phát từ đặc thù của QSDĐ – tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện sở hữu và quản lý là Nhà nước. Mặt khác, đây là loại tài sản có giá trị lớn, hồ sơ, thủ tục, giấy tờ và hiện trạng sử dụng đất thường phức tạp, có nhiều biến động trên thực tế. Vì vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ CNQSDĐ một cách chặt chẽ và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể; mặt khác, thể hiện sự kiểm soát sát sao của Nhà nước đối với các giao dịch. Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển QSDĐ là các bên giao kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên chuyển nhượng trao quyền trọn vẹn 8
về quyền quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt đối với một QSDĐ hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng và nhận lại một khoản lợi ích vật chất nhất định mà mình mong muốn để đáp ứng nhu cầu của mình, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ được xác lập QSDĐ hợp pháp mảnh đất đó cho mình và được quyền thực hiện các ý đồ đầu tư, khai thác theo mục đích đã được xác định nhằm thu lợi nhuận. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Theo từ điển pháp luật Việt Pháp: “Litige” - vụ tranh chấp được giải thích như sau: Người ta nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phân xử[30]. Dù không định nghĩa trực tiếp tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song với tính chất phát sinh của tranh chấp này như đã nêu trên, cùng với định nghĩa về tranh chấp đất đai nói riêng, có thể hiểu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. * Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ. Trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho, người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có quyền CNQSDĐ. Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ xảy ra thì chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có QSDĐ chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai. Thứ hai: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp 9
luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai. Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp. Đây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nói riêng. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước. Thứ ba: Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội. Thứ tư: Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập. 1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng QSDĐ - Tranh chấp hợp đồng về đất đai rất đa dạng, nó phát sinh trong quá trình người đang sử dụng đất và người nhận QSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyện nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn phát sinh không thông qua một hợp đồng như đất bị lấn 10
chiếm, chiếm dụng trái phép….Ở đây chỉ đề cập phân loại tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, bao gồm các loại sau đây: - Tranh chấp dạng hợp đồng vô hiệu do giấy tờ chuyển nhượng không thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà có giá trị quan trọng tạo lập nơi ở cho các hộ gia đình, trong quá trình phát triển của xã hội đất này ngày càng có giá và được mọi người đặc biệt quan tâm. Cũng chính vì vậy, các giao dịch chuyển nhượng cũng được coi trọng. Ít thấy trường hợp hai bên chuyển nhượng chỉ đưa cho nhau giấy tờ đất mà hầu hết đều bằng văn bản viết, trước đây thông thường viết tay giao kèo gọi là văn tự chuyển nhượng đất, sau khi thanh toán nhận đất việc đó coi là xong, sẽ không xảy ra tranh chấp gì nếu hai hoặc một bên không lật lọng. Sau này, do đất đai là tài sản quý giá, là tài sản rất lớn của cá nhân, hộ gia đình. Mặt khác, nhận thức xã hội được nâng lên thì hai bên chuyển nhượng cho nhau thông qua một hợp đồng. Người ta rất ngại đến cơ quan công chứng, chứng thực vì vừa mất tiền lệ phí, vừa mất thời gian chưa kể đến việc cơ quan công chứng đòi hỏi đủ các loại giấy tờ. Người thừa kế, nhân chứng….và “ Người mua - người bán” trong cùng làng nước cũng không muốn để mọi người biết mang tiếng là bán đất của ông cha để làm ăn, chơi. Ngoài ra còn có động cơ khác là giấu diếm những người được hưởng thừa kế, hoặc có quyền lợi liên quan. Rõ ràng là một khi hợp đồng CNQSDĐ có sự công chứng, chứng thực của cơ quan, văn phòng có thẩm quyền sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp. Cá biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp, có công chứng hoặc chứng thực nhưng sau đó phát sinh tranh chấp vì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đúng hoặc chưa đầy đủ quyền và nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng như không giao đất, không nhận đất vì khi giao dịch giá đất thấp hoặc cao do biến động của thị trường hai bên đều thấy mình bị “hớ” hoặc đến hạn không thanh toán, chây ì, giao không đầy đủ diện tích vị trí như đã nêu trong hợp đồng. 11
- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng trong hợp đồng là QSDĐ bị vô hiệu bởi giấy CNQSDĐ bị sai, giấy tờ bị giả mạo. Trong thực tế các đáng tin nhất lại là cái nghi ngờ nhất. Có những địa phương giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp, bị huỷ bỏ, bị thu hồi vì người có thẩm quyền bị vi phạm pháp luật về đất đai, cấp không đúng thẩm quyền (Uỷ ban nhân dân huyện tự ý chuyển đổi mục đích canh tác từ đất canh tác sang đất thổ cư) đất ở mà không báo cáo xin phép của cấp tỉnh, tự ý cấp chia chác cho cán bộ công nhân viên chức của huyện rồi cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Ngoài ra, các giấy tờ, giấy chứng nhận QSDĐ bị làm giả, cũng dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tranh chấp. - Tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ do hình thức hợp đồng không đúng pháp luật – hoạt động công chứng, chứng thực không hợp pháp. Như GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì khi công chứng buộc những người có hộ khẩu trong hộ gia đình phải ký vào hợp đồng công chứng nhưng bị tẩy xoá. Khi thành viên trong gia đình biết phát sinh tranh chấp). Chẳng hạn: Lợi dụng làm ăn cẩu thả, tắc trách, thiếu kinh nghiệm…của văn phòng công chứng dẫn đến các trường hợp một mảnh đất được chuyển nhượng cho nhiều người, tất cả đều được công chứng, đây là sự lừa đảo. - Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng chuyển nhượng là QSDĐ chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng nhưng các bên vẫn xác lập giao dịch. Những địa phương có dự án mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất, trả đất dịch vụ vì đất dịch vụ được đứng tên trên cơ sở đất thu hồi, diện tích nhỏ, manh mún, phân tán phức tạp, được sự tiếp tay của Uỷ ban nhân dân xã, phường không đúng pháp luật, giao dịch chuyển nhượng này diễn ra khá phức tạp, người ta “mua bán lúa non” người bán cầm chắc trong tay quyền, người mua được giá cho là rẻ hơn nhưng không có đất để trả vì tất cả chỉ còn trên giấy, đấy là chưa nói đến, vì xảy ra thời gian tương đối dài, chính sách thay đổi, đang tiến hành thì bị dừng dẫn đến tranh chấp rất phức tạp. 12
- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ giả tạo nhằm che dấu một quan hệ hợp đồng khác như hợp đồng cho vay nặng lãi. Sau đó khi không thực hiện được hợp đồng cho vay nặng lãi họ khởi kiện hợp đồng CNQSDĐ. - Hợp đồng CNQSDĐ do một hoặc hai cá nhân trong hộ gia đình tự ý giao dịch mà không được sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình, người mua không biết, hợp đồng vẫn được công chứng, chứng thực vì vậy cũng xảy ra tranh chấp và dẫn đến hợp đồng vô hiệu. 1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Trong những năm gần đây trên các phương tiện thông tin đại chúng đưa không ít những cán bộ sai phạm nghiêm trọng, đặc biệt nghiêm trọng đến lĩnh vực quản lý đất đai, thậm chí có kẻ phạt đi tù vì chiếm “đất” gây thiệt hại cho Nhà nước rất lớn. Đất đai đang nóng lên không chỉ do sự biến đổi khí hậu mà chính con người đã tạo nên không khí ấy. Thật khó tách bạch nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp đất đai nói chung với tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ở bối cảnh như hiện nay. Vì vậy, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nằm chung trong tổng thể nguyên nhân tranh chấp đất đai. Có thể nhận diện ở một số biểu hiện cơ bản sau đây: Thứ nhất, các văn bản pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thiếu tính thống nhất, chưa hợp lý và nhiều quy định còn xa rời thực tế. Do vậy để quản lý tốt đất đai Nhà nước phải ban hành Luật, Nghị quyết và các văn bản hướng dẫn”. Đạo luật gốc quy định như vậy song thật đáng tiếc bên cạnh những ưu điểm đã đạt được thì còn nhiều tồn tại. Việc ban hành pháp luật, các Nghị quyết, các văn bản hướng dẫn về đất đai chưa kịp thời, chưa phù hợp với thực tế xã hội, ít mang tính ổn định, thay đổi nhiều, tính thống nhất chưa cao. Đường lối chính sách về quản lý đất đai còn có nhiều điểm bất cập, chung chung, không rõ ràng, cùng một nội dung bị kiện nếu ủng hộ bị đơn thì bị đơn thắng, nếu ủng hộ nguyên đơn thì nguyên đơn thắng, dẫn đến câu nói “xử kiểu gì cũng được”. 13
Thứ hai, một bộ phận cán bộ thực thi hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai còn tắc trách, chưa nghiêm chỉnh tuân thủ pháp luật. Quy định là vậy song khách quan có thể nhận thấy rằng, trên thực tế, công tác lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp về vấn đề này còn nhiều hạn chế, có phần do năng lực và có phần do tiêu cực, thậm chí có những hợp đồng cho thuê đất thời gian nhiều hơn so với quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, vấn đề tham nhũng, lợi ích nhóm, sân sau, sân trước xảy ra không ít gây cản trở đến việc quản lý đất đai, đến sự phát triển kinh tế của Nhà nước và đây cũng chính là sự châm ngòi cho những tranh chấp hợp đồng về đất đai phát sinh. Thứ ba, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo giá đất trên thị trường cũng tăng nhanh đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường cũng là nguyên nhân của những gian lận và tranh chấp. Luật Đất đai năm 2018 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc vận dụng không đúng, tuỳ tiện, không phù hợp với thực tế, có những mét đất chỉ vài trăm nghìn nhưng sau khi dự án xây nhà ở thì năm sáu chục triệu hoặc hơn, cùng khu đất sự chênh lệch vị trí cũng dẫn đến chênh lệch quá lớn về tiền gây bức xúc cho người dân. Thậm chí có gia đình tôn trọng quyết định của Uỷ ban nhân dân nhận ngay tiền Nhà nước thanh toán, song có người cố tình chây ỳ kéo dài hàng năm thì lại thanh toán mức cao hơn nên có câu: “ thật thà ăn cháo, láo nháo ăn cơm” là vậy. - Thứ tư, năng lực, trình độ của một bộ phận cán bộ còn hạn chế. Cán bộ chuyên trách thực hiện quyền làm quản lý đất nhất là ở cơ sở không chỉ yếu kém về năng lực, trách nhiệm lại còn tham nhũng vặt. Chính vì thế, từ cấp lãnh đạo chính quyền đến Trưởng thôn, Chủ nhiệm hợp tác xã, Cán bộ địa chính ai cũng có quyền bán đất, bán hết đất ao, đất canh tác….có người đứng ra mua hết ao, đất canh tác…bán dần cho người có nhu cầu sử dụng, không có giấy tờ hợp pháp cũng dẫn đến tranh chấp. Phải nói nghiêm túc là tình trạng phổ biến trên cả nước, ở đâu đó dân êm không khiếu kiện thì cũng qua, nơi nào khiếu kiện cơ quan có thẩm quyền làm ra thì cũng không được. 14
Ở mức độ cao hơn, cũng không ít cơ quan cấp trên như UBND, huyện uỷ cũng thống nhất chủ trương (vì đây là tập thể) tự ý có Nghị quyết rõ ràng, đàng hoàng thu hồi đất chia chác cho các các cán bộ không hề báo cáo và chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Đối với cấp cao hơn hiện tượng tham nhũng vẫn xảy ra và chính tham nhũng này mới nghiêm trọng và gây thiệt hại lớn cho Nhà nước. Lợi dụng chủ trương kêu gọi đầu tư kể cả các doanh nghiệp nước ngoài có đất đai đẹp người ta gọi là bờ xôi, ruộng mật bị chuyển nhượng đã đành cả công viên, nhà triển lãm, nhà văn hoá, sân vận động….đều có thể chuyển nhượng được. - Do lịch sử để lại. Đất đai có từ ngàn đời nay, do chiến tranh…..nên có sự biến động, xáo trộn rất lớn về đất đai. Đây là trở ngại lớn lại thêm việc quản lý đất đai của Nhà nước chưa đáp ứng được yêu cầu nên thực sự việc giải quyết tranh chấp đất đai đã là khó khăn càng khó khăn hơn (công tác quy hoạch, công tác lưu trữ hồ sơ….). Mặt khác, đất đai có hạn thậm chí còn mất đi do thiên nhiên xói mòn, sụt lở….dân số ngày càng tăng do nhu cầu về chỗ ở, sản xuất ngày càng lớn. Trình độ dân trí ngày càng nâng cao nên xuất hiện nhiều chuyển nhượng QSDĐ và cũng vì thế mà việc kiện tranh chấp đất đai phát sinh nhiều hơn so với trước đây. - Thị trường tín dụng hoạt động còn nhiều dấu hiệu sai phạm. Một nguyên nhân ảnh hưởng đến nợ xấu của nhiều ngân hàng là do cá nhân buôn bán bất động sản để có tiền họ phải thế chấp tài sản chủ yếu là nhà cửa, một số cán bộ có trách nhiệm của ngân hàng định giá nhà được thế chấp rất cao để tạo điều kiện cho người vay được vay vì vay càng nhiều thì phần trăm theo tỷ lệ thuận tiền vay phải trích trả. Cũng vì tiêu cực này khi người vay không trả nợ được thì việc thu hồi nợ, xử lý tài sản thế chấp là một điều kiện rất khó khăn. - Các cơ quan công quyền khi xử lý giải quyết còn lúng túng, không kịp thời, áp dụng pháp luật còn bị hạn chế dẫn đến giải quyết chậm, kéo dài. 15
1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án khi có tranh chấp xảy ra Có thể nhận thấy sự cần thiết này ở những phương diện sau đây: Thứ nhất, xét dưới góc độ kinh tế: Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, các bên tranh chấp sẽ mất thời gian tiền bạc để có thể giải quyết được tranh chấp. Mà các vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng thường kéo dài, hệ quả là dẫn đến những thiệt hại kinh tế nặng nề cho các bên tranh chấp. Ngoài ra, trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội. Mặt khác, nếu không giải quyết tốt những tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ sẽ gây ảnh hưởng xấu, bất lợi cho hoạt động của thị trường QSDĐ. Như vậy, rõ ràng tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ gây ra những thiệt hại cho các bên trong tranh chấp và cũng gián tiếp gây ra những bất lợi cho hoạt động của thị trường QSDĐ. Xong nếu công tác giải quyết những tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng được giải quyết tốt sẽ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất đồng thời cũng làm lành mạnh thị trường giao dịch QSDĐ. Thứ hai, về mặt chính trị - xã hội: Tất cả những tranh chấp đất đai nếu giải quyết tốt thì các tranh chấp đó sẽ đảm bảo trật tự chính trị - xã hội, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, tạo được lòng tin trong nhân dân với chính sách của Đảng và Nhà nước. Như vậy, rõ ràng việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là sự cần thiết khách quan. Thứ ba, xuất phát từ chính vai trò của tòa án trong hoạt động giải quyết tranh chấp. Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định: “1) TAND là cơ quan xét xử của Nước Cộng hoà Xã hội CNVN, thực hiện 16