Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

102
lượt xem 24
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho việc thực hiện thế chấp NƠHTTTL, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ngành: LUẬT KINH TẾ VŨ HUYỀN MY Hà Nội – năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Họ và tên học viên: Vũ Huyền My Người hướng dẫn: TS. Bùi Đức Giang Hà Nội - năm 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của trường Đại học Ngoại thương. Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật sau đại học – Đại học Ngoại thương xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cám ơn. NGƢỜI CAM ĐOAN Vũ Huyền My
LỜI CẢM ƠN Với tình cảm trân trọng nhất, tác giả Luận văn xin bày tỏ sự cảm ơn chân thành tới TS. BÙI ĐỨC GIANG vì sự tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá trình thực hiện luận văn tại Trường Đại học ngoại thương, cơ sở Quảng Ninh. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn Ban giám hiệu, các Giảng viên đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức trong quá trình tác giả theo học tại trường. Cảm ơn toàn thể cán bộ, nhân viên trường Đại học Ngoại thương – Cơ sở Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tác giả trong thời gian học tập và nghiên cứu nhằm hoàn thiện chương trình Cao học. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các cơ quan hữu quan, các đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tác giả theo học chương trình đào tạo thạc sĩ và hoàn thành bản luận văn được thuận lợi và thu được kết quả tốt đẹp. Nhân đây, xin được cảm ơn và mong nhận được sự quan tâm, nhận xét của các Thầy, Cô trong Hội đồng bảo vệ để tác giả có điều kiện hoàn thiện tốt hơn những nội dung của luận văn nhằm đạt được tính hiệu quả khi áp dụng vào trong thực tiễn. Xin trân trọng cảm ơn!
MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ............................................. 2 LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 3 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 3 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ........................................................................................... 4 3. Mục đích nghiên cứu ..................................................................................................... 5 4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................................... 6 5. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................... 6 6. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................... 6 7. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 6 8. Bố cục của luận văn ....................................................................................................... 7 CHƢƠNG 1: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .............................................................................................. 8 1.1. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp ............................................................................. 8 1.2. Tài sản thế chấp .......................................................................................................... 9 1.2.1 Tài sản hình thành trong tương lai ....................................................................... 9 1.2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai ....................................................................... 10 1.3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai................................................ 15 1.4. Nghĩa vụ được bảo đảm ............................................................................................ 18 1.5. Hiệu lực giữa các bên ............................................................................................... 19 1.6. Hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba...................................................................... 20 1.7. Các dạng hợp đồng thế chấp ..................................................................................... 22 1.8 Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ................................................ 26 1.8.1 Điều khoản về chủ thể hợp đồng ........................................................................ 27
1.8.2 Điều khoản về nghĩa vụ được đảm bảo .............................................................. 27 1.8.3 Điều khoản về tài sản thế chấp là NƠHTTTL .................................................... 28 1.8.4 Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ......................... 28 1.8.5 Điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo .................................................................. 31 1.8.6 Điều khoản về giải quyết tranh chấp .................................................................. 31 1.8.7 Điều khoản khác của hợp đồng .......................................................................... 32 CHƢƠNG 2: QUẢN LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............................................................................................ 34 2.1. Cung cấp thông tin về tình trạng của tài sản thế chấp .............................................. 34 2.2. Hoàn thiện hồ sơ pháp lý về tài sản thế chấp ............................................................ 35 2.3. Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp và xoá đăng ký thế chấp ................................. 37 2.3.1 Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký ....................... 37 2.3.2. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp ........................................................ 38 2.3.3. Trách nhiệm thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp .............................. 39 2.3.4 Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở ................................................................................................................................... 40 2.3.5 Xoá đăng ký thế chấp .......................................................................................... 42 2.4. Quyền bán tài sản thế chấp ....................................................................................... 43 2.4.1 Khái niệm Giải chấp ........................................................................................... 43 2.4.2 Điều kiện giải chấp ............................................................................................. 46 2.4.3 Xác định tài sản đã được giải chấp .................................................................... 47 2.4.4 Trình tự, thủ tục giải chấp tài sản ...................................................................... 49 CHƢƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............................................................................................ 54 3.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai .............. 54 3.2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ........... 55
3.2.1. Nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu ..................................................................... 55 3.2.2. Nhà ở đã đăng ký quyền sở hữu ......................................................................... 60 3.2.2.1. Bán đấu giá tài sản ..................................................................................... 60 3.2.2.2. Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản ............................................................... 62 3.2.2.3. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ........ 66 3.3. Định giá tài sản bảo đảm........................................................................................... 67 3.3.1 Các phương thức định giá tài sản: ..................................................................... 68 3.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản: ............................................................................... 69 3.4. Thông báo xử lý tài sản bảo đảm .............................................................................. 70 3.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán.......................................................................................... 71 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 77
1 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HTTTL Hình thành trong tương lai NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai TCTD Tổ chức tín dụng
2 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Tên luận văn: Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn đã đạt được các kết quả chính sau: - Đã hệ thống hóa các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, đưa cho người đọc một cái nhìn tổng quan về biện pháp bảo đảm này trên các phương diện: xác lập hợp đồng thế chấp, quản lý tài sản và xử lý tài sản. - Đã làm rõ khái niệm NƠHTTTL, chỉ ra những điểm còn mẫu thuẫn trong quy định giữa Bộ luật dân sự 2015 và Luật nhà ở 2014 về loại tài sản đặc biệt này, đề xuất cách hiểu thống nhất theo Bộ luật dân sự 2015. - Đã phân tích các điều kiện thế chấp NƠHTTTL và các đặc điểm pháp lý của loại hình thế chấp này bao gồm chủ thể tham gia giao dịch, nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực với các bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, so sánh các dạng hợp đồng thế chấp. - Đã nghiên cứu các quy định chung và quy định cụ thể điều chỉnh việc quản lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, trong đó trọng tâm là về đăng ký thế chấp và quyền bán tài sản thế chấp. Luận văn đã phân tích và chỉ ra những điểm bất cập, thiếu khả thi của các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký chuyển tiếp thế chấp NƠHTTTL và giải chấp tài sản hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định này. - Đã phân tích các biện pháp xử lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL một cách toàn diện theo hai trường hợp: khi xử lý tài sản vẫn tồn tại dưới dạng NƠHTTTL hoặc nhà ở đã hình thành và được chứng nhận quyền sở hữu; đánh giá những thuận lợi, khó khăn của từng biện pháp đồng thời đưa ra khuyến nghị cho bên nhận thế chấp về việc sử dụng biện pháp nào với từng trường hợp cụ thể.
3 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch, hợp đồng dân sự, thương mại ngày càng tăng nhanh cả về số lượng và giá trị. Quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm ngày càng hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và tài sản đưa vào giao dịch ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai. Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai (NƠHTTTL) là điển hình và phổ biến hiện nay vì đây là một biện pháp bảo đảm nằm trong chính sách tín dụng linh hoạt hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở và khách hàng cá nhân có nhu cầu thật mua nhà, căn hộ để ở. Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật số 65/2014/QH13 về nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 (“Luật nhà ở”). Luật này đã bổ sung khá nhiều quy định mới về thế chấp NƠHTTTL, trong đó có một số quy định mang tính đột phá, tạo nên tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng. Theo đó, hàng loạt các văn bản mới được ban hành để hướng dẫn thực hiện việc thế chấp NƠHTTTL. Tuy vậy, là một loại hình thế chấp khá mới mẻ tại Việt Nam nên những quy định của pháp luật để điều chỉnh thế chấp NƠHTTTL chưa thật đầy đủ và hoàn thiện. Có nhiều vấn đề chưa được quy định trong các văn bản pháp luật, hoặc có quy định nhưng lại chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện và là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, hiện nay các giao dịch thế chấp NƠHTTTL diễn ra thường xuyên đòi hỏi pháp luật phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh. Việc chồng chéo, mâu thuẫn cũng như những thiếu sót trong các quy định pháp luật về vấn đề này cần phải được điều chỉnh kịp thời, tránh những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế.
4 Nhận biết được những vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu sâu và có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp NƠHTTTL, từ đó đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện hơn mảng pháp luật này, tác giả đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: "Pháp luật về Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn như sau: - Tác giả Bùi Đức Giang trong Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai : những tín hiệu mới, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, thứ sáu, 26/12/2014, đã phân tích và chỉ ra những điểm mới đáng ghi nhận trong quy định về thế chấp NƠHTTTL của Luật nhà ở 2014 so với những văn bản luật được ban hành trước đó như: việc cho phép tổ chức, cá nhân thế chấp NƠHTTTL được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hay cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở để vay vốn tại các TCTD. - Tác giả Bùi Đức Giang trong Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở, Tạp chí ngân hàng, số 6, tháng 3/2017, tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc xác lập hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở cũng như việc giải chấp vốn đồng thời đặt ra một số vướng mắc trong thực tế. - Tác giả Vũ Thị Hồng Yến trong Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư Pháp, số 4, 2017, tr.54-58, đã xây dựng các tiêu chí cụ thể để nhận diện bản chất của NƠHTTTL là đối tượng của biện pháp thế chấp. Trên cơ sở đó, bài viết đã có những kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật hiện hành trong việc xây dựng quy chế pháp lý đối với việc thế chấp NƠHTTTL. Sau khi tham khảo và nghiên cứu các tài liệu trên, tác giả nhận thấy các bài viết tập trung nghiên cứu vào từng vấn để cụ thể của thế chấp NƠHTTTL. Do vậy
5 người đọc chỉ có thể tiếp cận từng khía cạnh của thế chấp NƠHTTTL mà khó có được cái nhìn tổng quát về hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam đối với loại hình thế chấp đặc biệt này. Ngoài những bài viết trên cũng có một số công trình nghiên cứu tổng quát về thế chấp NƠHTTTL có thể kể đến như: - Nguyễn Thanh Thủy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội năm 2014. - Nguyễn Hoàng, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại theo Pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội năm 2015. Tuy nhiên, những nghiên cứu này đều được thực hiên trước thời điểm Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn kèm theo có hiệu lực thi hành, do đó chưa cập nhật những quy định mới mang tính đột phá của pháp luật Việt Nam về thế chấp NƠHTTTL. Luận văn này sẽ là đề tài nghiên cứu tổng thể về thế chấp NƠHTTTL dựa trên phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật cũng như các giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề bất cập xảy ra trên thực tế. 3. Mục đích nghiên cứu Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho việc thực hiện thế chấp NƠHTTTL, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập này.
6 4. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Làm rõ khái niệm NƠHTTTL, phân tích các điều kiện thế chấp NƠHTTTL đồng thời chỉ ra các đặc điểm pháp lý của loại hình thế chấp này bao gồm chủ thể tham gia giao dịch, nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực với các bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba giúp người đọc có cái nhìn tổng quan về thế chấp NƠHTTTL. - Nghiên cứu và đánh giá các quy định chung và quy định cụ thể điều chỉnh việc quản lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, trong đó trọng tâm là về đăng ký thế chấp và quyền bán tài sản thế chấp, từ đó chỉ ra những mâu thuẫn trong áp dụng luật phát sinh trên thực tế, đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. - Phân tích các biện pháp xử lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, chỉ ra những thuận lợi, khó khăn của từng biện pháp đồng thời đưa ra khuyến nghị cho bên nhận thế chấp về việc sử dụng biện pháp nào với từng trường hợp cụ thể. 5. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong các văn pháp luật Việt Nam hiện hành. 6. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Luận văn chỉ nghiên cứu pháp luật Việt Nam. - Về thời gian: Luận văn chỉ nghiên cứu pháp luật thực định của pháp luật Việt Nam, tức các quy định đang có hiệu lực thi hành, đặc biệt là Luật nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. 7. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu,
7 phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài. 8. Bố cục của luận văn Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 3 Chương: - Chương 1: Xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Chương 2: Quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai - Chương 3: Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai Để phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, tác giả xây dựng bố cục luận văn theo tiến trình của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong mỗi chương, tác giả sẽ trình bày lý luận, vướng mắc phát sinh và đề xuất kiến nghị liên quan đến từng vấn đề. Cách trình bày này cũng giúp người đọc dễ theo dõi và có cái nhìn tổng quan về đề tài nghiên cứu.
8 CHƢƠNG 1: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Trong Chương này, Luận văn sẽ làm rõ khái niệm NƠHTTTL, điều kiện thế chấp NƠHTTTL, một số đặc điểm pháp lý của thế chấp NƠHTTTL (bên thế chấp và bên nhận thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực giữa các bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba) và so sánh các dạng hợp đồng thế chấp. 1.1. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định: “1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó […]. 2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.” Như vậy, bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp NƠHTTTL bao gồm: - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. - Tổ chức, cá nhân mua NƠHTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Tổ chức, cá nhân xây dựng NƠHTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của mình. Cũng theo quy định tại điều 147, Luật nhà ở, bên nhận thế chấp ở đây bắt buộc phải là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Trong khi đó đối với nhà ở sẵn có và chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, bên nhận thế chấp có thể là “tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” (khoản 2 điều 144 Luật nhà ở). Có thể thấy pháp luật hiện hành vẫn còn quy định hạn chế đối với hình thức thế chấp NƠHTTTL về mặt chủ thể nhận thế chấp.
9 1.2. Tài sản thế chấp 1.2.1 Tài sản hình thành trong tương lai Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, theo điều 108, Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 (“Bộ luật dân sự”), tài sản hiện có và tài sản HTTTL được phân biệt như sau: “1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. 2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” Từ định nghĩa trên có thể thấy tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại về mặt vật chất hoặc là tài sản chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp. Theo quy định tại khoản 3 Điều 295, Bộ luật dân sự, tài sản thế chấp có thể là tài sản HTTTL. Hiện nay, vẫn còn một số ý kiến phản đối việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, phần lớn là do tính không chắc chắn của loại tài sản đặc biệt này (Trương Thanh Đức, 2017, tr.161-168). Theo quy định tại khoản 1, Điều 295 và Điều 317, Bộ luật dân sự, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Rõ ràng là tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp tài sản HTTTL, bên thế chấp vẫn chưa xác lập (được) quyền sở hữu của mình đối với tài sản này (Bùi Đức Giang 2018, tr.20). Về điểm này, theo quy định tại khoản 1, điều 319, Bộ luật dân sự, “hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”. Áp dụng vào trường hợp thế chấp tài sản
10 HTTTL, để dung hòa với yêu cầu về việc tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp có thể lập luận rằng tài sản HTTTL là một loại tài sản và bên thế chấp có thể sử dụng một số giấy tờ khác tương đương để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình đối với tài sản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán, quyết định giao thuê đất, biên lai nộp thuế… 1.2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của tài sản HTTTL theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì đó cũng là NƠHTTTL; do đó có thể chỉ ra những yếu tố của NƠHTTTL như sau: (i) Yếu tố vật chất: Đó có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó. (ii) Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; đó có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu của tài sản là ai, ví dụ như ngôi nhà được xây xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua bán, đang thực hiện các nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả năng dùng nhà ở này để thực hiện việc thế chấp, việc bán lại cho người khác dưới khía cạnh là NƠHTTTL. Tuy nhiên, đối với các loại nhà ở mà luật quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, tặng cho, thế chấp… thì sẽ không bao gồm tài sản HTTTL. (iii) Yếu tố thời gian: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức văn bản) hoặc
11 thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trên cơ sở phân tích các yếu tố trên của NƠHTTTL, chúng ta có thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: NƠHTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của bên thế chấp (Vũ Thị Hồng Yến 2017, tr.54-55). Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (“Luật kinh doanh bất động sản”), nhà, công trình xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở, NƠHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khoản 19, điều 3, Luật nhà ở định nghĩa NƠHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khoản 5 điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở (“Nghị định 99”) hướng dẫn cụ thể: “a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy); b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.”
12 Khái niệm tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở. Theo Bộ luật dân sự, ngay cả khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì vẫn được coi là tài sản HTTTL. Có thể nói, Luật nhà ở đã thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới giác độ vật chất, còn Bộ luật Dân sự thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý (chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp). Luật Nhà ở chỉ hướng đến những loại nhà ở chưa hình thành hay đang trong quá trình hình thành còn nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể thế chấp thì lại không có quy định cụ thể. Trong khi đó, đây cũng là một loại NƠHTTTL theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trong thực tế nhu cầu được thế chấp những loại nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp rất lớn nhưng điều kiện thế chấp lại chưa được làm rõ trong quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể: Thứ nhất, nhà ở đang là đối tượng của các giao dịch mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế. Quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự về “chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” được hiểu là chủ sở hữu lần đầu tiên của tài sản hay là chủ sở hữu tiếp theo sẽ được dịch chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thông qua giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế? Trên thực tế, có thể có hai cách hiểu như sau: (i) Chủ thể của giao dịch phải là người đầu tiên được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản. Như vậy, thì những tài sản đã có chủ sở hữu rồi sẽ không bao giờ là tài sản HTTTL; (ii) Chủ thể của giao dịch sẽ có quyền sở hữu đối với tài sản từ sự chuyển dịch quyền sở hữu của chủ sở hữu trước đó của tài sản. Kiến nghị: Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện của tài sản bảo đảm là “tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm” nhưng khoản 3 lại cho phép tài sản HTTTL cũng là tài sản bảo đảm. Theo quan điểm của tác giả luận văn, nhà ở đang là đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi,
13 thừa kế đang trong quá trình thực hiện (nghĩa là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực và các bên đang tiến hành thực hiện việc thanh toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký biến động), cũng cần được ghi nhận là tài sản HTTTL và bên mua được dùng làm tài sản bảo đảm trong hai trường hợp: (i) Nếu nhà ở chưa thanh toán xong tiền thì được thế chấp để trả tiền cho chính nhà ở đó; (ii) Nếu nhà đã thanh toán xong tiền nhưng bên mua chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay khác của chủ thể. Vì, theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở, bên mua có quyền sở hữu nhà khi đã thanh toán xong tiền và nhà đã được bàn giao, vậy nên chỉ vì chưa hoàn tất thủ tục sang tên mà bị tước quyền tham gia vào các giao dịch dân sự thì có lẽ là chưa hợp lý. Bởi lẽ, Luật Nhà ở mới chỉ cho nhà ở đang xây dựng mới được hưởng quy chế của NƠHTTTL. Pháp luật nên dành quyền lựa chọn tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp miễn sao họ đánh giá được độ an toàn cũng như rủi ro từ sự lựa chọn của mình, tránh những quy định cứng nhắc, đóng khung khiến cho giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Thứ hai, nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao, người mua đã nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở, NƠHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Vậy đối với những nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đã được nộp thì có được thế chấp dưới dạng NƠHTTTL không? Trường hợp này, bên mua không thể thế chấp dưới dạng NƠHTTTL bởi pháp luật quy định nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng (nghĩa là nhà đã hình thành theo quy định của Luật Nhà ở), thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới được thế chấp. Một trong các tiêu chí của tài sản bảo đảm là độ tin cậy của tài sản đối với bên nhận thế chấp được thể hiện thông qua sự rõ ràng về nguồn gốc pháp lý của tài sản (có chứng cứ để chứng minh mối quan hệ sở hữu hoặc sẽ được sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp) và tính khả thi trong xử lý tài sản bảo đảm (đã hiện hữu và có thể xử lý được). Luật Nhà ở cho phép nhà ở chưa xây, đang xây vẫn được thế chấp, vậy tại sao nhà ở đã xây dựng xong, đã bàn giao cho bên mua (độ an toàn