Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:78

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu tổng quát của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD tại Việt Nam, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD nói chung và Agribank tại TP.HCM nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ THU HƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 TP. Hồ Chí Minh – Năm 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ THU HƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒ XUÂN THẮNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi: Đặng Thị Thu Hương Học viên Cao học Luật Kinh tế Khóa 2 – Trường Đại học Ngân hàng Tp. HCM Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các dữ liệu, số liệu và một số kiến thức của tác giả khác trong luận văn được sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn dữ liệu đáng tin cậy theo quy định của một công trình khoa học. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực. TPHCM, ngày 15 tháng 11 năm 2023 Tác giả Đặng Thị Thu Hương
ii LỜI CÁM ƠN “Tôi xin trân trọng cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập và nghiên cứu; xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Quý Thầy, Cô Khoa Sau đại học, Khoa Luật kinh tế và các khoa, phòng ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, hoàn thành luận văn này. Tôi xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS Hồ Xuân Thắng đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn với tinh thần trách nhiệm cao độ và đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Xin chân thành cảm ơn!
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN “Tiêu đề: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh Tóm tắt: Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Các quy định về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Trên thực tế, việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại các tổ chức tín dụng còn gặp một vài tồn tại. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch liên quan đến đất đai, cụ thể là thế chấp quyền sử đụng đất tại các tổ chức tín dụng ngày càng đa dạng, phức tạp; một số quy định trước đây chưa rõ ràng, dẫn đến cách hiểu không thống nhất và khó thực hiện. Việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM” bằng các phương pháp nghiên cứu như hệ thống, phân tích và tổng hợp, thống kê, quy nạp, diễn giải sẽ là làm sáng tỏ cơ sở lý luận của về các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng; phân tích thực trạng pháp luật và thi hành pháp luật về bảo đảm quyền của các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất; từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng trong giai đoạn hiện nay. Từ khóa: thế chấp quyền sử dụng đất, cho vay thế chấp, các tổ chức tín dụng.”
iv ABSTRACT Title: Law on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions - from the practice of Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development in Ho Chi Minh City Summary: Mortgage of land use rights is one of the important rights of land users. The regulations on mortgage of land use rights are specific legal standards of the State, as well as legal responsibilities that subjects must comply with when establishing property mortgage relationships. In fact, the practice of mortgaging land use rights to secure loans at credit institutions still faces some problems. With the development of the market economy, transactions related to land, specifically mortgages of land use rights at credit institutions, are increasingly diverse and complex; Some previous regulations were unclear, leading to inconsistent interpretation and difficulty in implementation. Research on the topic "Legislation on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions - From the practice of Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development in Ho Chi Minh City" using various methods Research methods such as systematic, analysis and synthesis, statistics, induction, and interpretation will clarify the theoretical basis of the legal provisions on mortgage of land use rights in lending activities. of credit institutions; Analyze the current legal situation and enforce the law on ensuring the rights of parties involved in mortgaging land use rights; From there, provide orientations and solutions to improve the law and improve the effectiveness of law enforcement on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions, contributing to perfecting the legal corridor. regulations on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions in the current period. Keywords: mortgage of land use rights, mortgage lending, credit institutions.
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY DỦ TÊN VIẾT TẮT 1 Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn Việt Agribank Nam 2 Quyền sử dụng đất QSDĐ 3 Bộ luật dân sự BLDS 4 Luật Các Tổ Chức Tín Dụng năm 2010 Sửa đổi, bổ sung Luật CTCTD năm 2017 5 Tổ chức tín dụng TCTD 6 Tài sản thế chấp TSTC 7 Ngân hàng Nhà nước NHNN 8 Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài Agribank AMC sản Agribank
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................................... i LỜI CÁM ƠN ......................................................................................................................................... ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ........................................................................................................................ iii ABSTRACT ........................................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................................................... v 1. Đặt vấn đề ........................................................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................................. 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................................... 2 3. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................................................ 2 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3 5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................................... 3 6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................................................... 4 7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu .................................................................................................... 5 8. Bố cục của luận văn............................................................................................................................ 8 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG .......................................... 9 1.1. Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng .......................................................................................................................................... 9 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................ 9 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về hoạt động cho vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng ............. 13 1.2. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ........................................................................................................................... 16 1.2.1. Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đát trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.......................................................................................................................................... 17 1.2.2. Đối tượng, điều kiện trong quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ......................................................................................................... 20 1.2.3. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ............................................................................................................................................... 26 1.2.4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng 28 1.3. Vai trò của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ............................................................................................................................... 34 1.3.1. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là điều kiện cần thiết giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế thị trường ................................................................................................................................... 34 1.3.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là biện pháp bảo đảm tối ưu cho bên có quyền, góp phần thúc đẩy hoạt động có hiệu quả của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam .......................................................................................................... 35
vii 1.3.3. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nhằm góp phần nâng cao giá trị của quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân trong quá trình hội nhập nền kinh tế thế giới hiện nay ................................................................. 35 1.3.4. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng góp phần làm hoàn thiện quy định về cho vay bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động của các tổ chức tín dụng ................................................................................................................................. 36 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ..................................................................................................................... 37 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2019 – 2023 VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN............................................................................... 38 2.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam .................................................................. 38 2.1.1. Giới thiệu tổng quan về sự hình thành của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trong hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất. ................ 38 2.1.2. Khái quát về quá trình xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam ....................................................................................................................................................... 39 2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 ................................................................................... 41 2.2.1. Kết quả áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 .............................................................................................................. 41 2.2.2. Những vướng mắc khi áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 ...................................................................................... 46 2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.............................................................................. 53 2.3.1. Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ................................ 53 2.3.2. Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định đối tượng, điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ........................................................ 55 2.3.3. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ......................................... 56 2.3.4. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng........................................................................ 57 2.3.5. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ................................................... 58 2.3.6. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng ................................................................................................ 59 2.3.7. Kiến nghị đối với quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................................................................................................... 60
viii KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ..................................................................................................................... 63 KẾT LUẬN ........................................................................................................................................... 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... i
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đối với nền kinh tế Việt Nam, hoạt động của các TCTD luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng khi là nguồn cung ứng vốn và là cầu nối cho các doanh nghiệp với thị trường. Với bản thân các TCTD, hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động chính, thuộc về bản chất, đóng góp chủ yếu vào thu nhập của ngân hàng và cũng như phục vụ chính yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế. Việc các cá nhân, tổ chức thế chấp QSDĐ vay vốn tại các tổ chức tín dụng hiện nay diễn ra khá thường xuyên và khi đó, các TCTD ngoài việc đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cá nhân, đánh giá mức độ khả thi của phương án... thì còn ưu tiên chọn tài sản bảo đảm là tài sản có giá trị lớn, có sự ổn định, lâu dài để hạn chế rủi ro trong cho vay. Do vậy, thế chấp QSDĐ đang là sự lựa chọn tối ưu nhằm bảo đảm cho khoản vay của khách hàng cũng như hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Trên thực tế, do quy định của Luật Đất Đai còn nhiều vấn đề phức tạp, chưa được làm rõ, chi tiết và cụ thể về điều kiện quyền sử dụng đất thế chấp tại các TCTD cũng như mối quan hệ trong thế chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất với TCTD. Trong đó có các trường hợp cá nhân, tổ chức kinh tế không thực hiện được quyền giao dịch bằng hình thức thế chấp QSDĐ do các cơ quan, tổ chức hữu quan không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Mặc dù thế chấp QSDĐ không phải là vấn đề mới nhưng trong suốt quá trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp QSDĐ qua mỗi thời kỳ có thể thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với sự thay đổi của xã hội, kinh tế. Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo dẫn đến có nhiều mâu thuẫn đã cản trở đến việc áp dụng các quy định về thế chấp QSDĐ tại các TCTD. Chủ thể của thế chấp QSDĐ, đối tượng của thế chấp QSDĐ, đặc biệt là pháp luật về thế chấp QSDĐ để vay vốn tại các TCTD còn thiếu những văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể như: điều kiện đối với tài sản thế chấp là QSDĐ; hình thức thế chấp QSDĐ; trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ; xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ … Vì vậy, để tạo cơ hội cho mọi đối tượng là cá nhân hay tổ chức có nhu cầu vay vốn được tiếp cận nguồn vốn tín dụng,
2 Nhà nước cần có những quy định cụ thể hơn về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các TCTD. Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM” để thực hiện đề tài tốt nghiệp luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Mục tiêu tổng quát của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD tại Việt Nam, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD nói chung và Agribank tại TP.HCM nói riêng, chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD hiện nay. 2.2. Mục tiêu cụ thể Phân tích và làm sáng tỏ cơ sở lý luận pháp luật về thế chấp QSDĐ như: Khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD hiện nay. Đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank trong những năm qua và xác định những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt cho vay của các TCTD, nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM. 3. Câu hỏi nghiên cứu 1. Pháp luật hiện hành của nước ta quy định như thế nào về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng?
3 2. Thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Agribank hiện nay diễn ra như thế nào? 3. Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM trong giai đoạn từ năm 2019 - 2023? 4. Những kiến nghị cụ thể nào để hoàn thiện các quy định pháp luật, góp phần tạo điều kiện cho thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng nói chung và Agribank nói riêng? 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu “Đối tượng nghiên cứu của luận văn chủ yếu là các quy định thế chấp QSDĐ và pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD hiện nay như các quy định trong Luật Đất Đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, BLDS năm 2015, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017….; Làm rõ những thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 - 2023.” 4.2. Phạm vi nghiên cứu “Luận văn tập trung nghiên cứu những khía cạnh pháp lí về thế chấp QSDĐ của các tổ chức kinh tế trong hoạt động cho vay tại các TCTD. Luận văn không đề cập, nghiên cứu chủ thể là doanh nghiệp nhà nước và đối tượng thế chấp là tài sản thuộc vốn ngân sách nhà nước thế chấp tại các TCTD. Về không gian: nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tại TP.HCM.” Về thời gian: việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ của Agribank trên địa bàn Tp.HCM trong giai đoạn 05 năm (từ năm 2019 – 2023). 5. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện luận văn: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM”, tác giả đã
4 sử dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học xã hội, khoa học pháp lý như: phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích và bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh về các quy định của pháp luật… Tác giả đã lựa chọn những phương pháp nghiên cứu phù hợp để đảm bảo hiệu của cao nhất, cụ thể như sau: Phương pháp phân tích, bình luận: phương pháp này sử dụng nhằm mục đích làm rõ các vấn đề pháp lý, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các vấn đề lí luận của pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD. Phương pháp so sánh: phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm so sánh các quy định của pháp luật để tìm kiếm những điểm khác biệt, mâu thuẫn, chồng chéo từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp. Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn. Phương pháp thống kê: tác giả sử dụng phương pháp này để thống kê, liệt kê, đưa ra các dẫn chứng về thực tế áp dụng pháp luật, các vấn đề về trình tự, thủ tục về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD Phương pháp tổng hợp: Qua việc phân tích, đánh giá, bình luận, thống kê và so sánh các vấn đề lý luận tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ, sâu sắc về vấn đề nghiên cứu. Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định cụ thể về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tại TP.HCM nhằm đưa ra các quan điểm hoàn thiện về pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD nói riêng cũng như của Agribank tại TP.HCM nói chung. 6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Về lý luận, luận văn góp phần hệ thống cơ sở lý luận các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan, chi tiết và rõ ràng hơn. Về thực tiễn, luận văn chỉ ra các vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD; Bên cạnh đó, đề xuất
5 một số giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD nói chung và Agribank nói riêng. Ngoài ra, luận văn còn có thể xem như một nguồn tài liệu tham khảo cho đối tượng là học sinh, sinh viên chuyên ngành Luật, cũng như nhân viên ngân hàng muốn tìm hiểu hơn về thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank. 7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD hiện nay là một vấn đề được nhiều tác giả quan tâm, các nghiên cứu tập trung ở nhiều khía cạnh khác nhau về pháp luật thế chấp QSDĐ. Đây không phải là vấn đề mới, tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và khó khăn cần nghiên cứu, cho nên cần đưa ra những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc tồn đọng trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nêu trên. Trong quá trình tìm tòi và nghiên cứu, tác giả đã tham khảo được một vài công trình tiêu biểu như sau: 7.1. Luận án Tiến sĩ - Phạm Văn Lưỡng (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ Học Viện Khoa Học Xã Hội. Ở công trình này, tác giả đã nghiên cứu lý luận pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDD của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay; - Nguyễn Quang Hương Trà (2021) “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ Trường Đại Học Luật Hà Nội. Nghiên cứu một số vấn đề lí luận về thế chấp bất động sản. Phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản và thực tiễn áp dụng; từ đó đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này.” 7.2. Luận văn Thạc sĩ
6 - Nguyễn Văn Ngọc (2014), “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thể chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam”. Luận văn thạc sĩ Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Luận văn đã đưa ra những phân tích những lý luận chung về pháp luật cho vay có thế chấp bằng QSDĐ. Luận văn đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp QSDĐ.” - Phạm Minh Đông (2018), “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank)”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Luật Hà Nội.Tác giả đã nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, để từ đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay; - Nguyễn Hoàng Vũ (2018), “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Luật – Đại Học Huế. Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại: khái niệm, đặc điểm, thực tiễn áp dụng nhằm chỉ ra nhưng bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại; đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.” - Hoàng Văn Thịnh (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt”, Luận văn thạc sĩ Học Viện Khoa Học Xã Hội. Ở nghiên cứu này, tác giả đã làm rõ về thực trạng thế chấp QSDĐ ở bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở. 7.3. Các đề tài nghiên cứu khoa học và bài viết liên quan
7 - Đoàn Thái Sơn (2011), “Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng”, đăng trên trang cổng thông tin điện NHNN Việt Nam. Tác giả đã tóm tắt được những vướng mắc và bất cập của thế chấp bằng QSDĐ trong hoạt động ngân hàng, đưa ra được những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập đó. - ThS. Viên Thế Giang (2014), “Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn tại các ngân hàng thương mại Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa Thiên Huế. Tác giả đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay, bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ trong quan hệ cho vay của Ngân hàng thương mại, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. - Nguyễn Thị Nga (2016), Sách chuyên khảo: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội. Tác giả đã phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ cho sự phát triển thị trường bất động sản, thị trường vốn trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay. - Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm (2017), “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” Đề tài khoa học cấp trường của Trường Đại học Luật Hà Nội: Đây là công trình khoa học nghiên cứu có tính hệ thống về pháp luật thế chấp bất động sản. Trong đề tài, các tác giả đã phân tích, luận giải được một số lý luận về thế chấp bất động sản như khái niệm bất động sản, điều kiện bất động sản thế chấp, phân loại bất động sản, đồng thời đã có một số phân tích về thực trạng pháp luật thế chấp bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Nhìn chung, các công trình nghiên cứu cơ bản đã đánh giá các quy định của pháp luật về hoạt động thế chấp QSDĐ tại các TCTD, ngoài ra còn nêu lên được những thực trạng hiện có tại một số các TCTD trên thị trường. Tuy nhiên, đa số những nghiên cứu này đều hình thành trước khi Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm
8 2015... ra đời, vì vậy còn có những điểm chưa khai thác hết được quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, những công trình này là nghiên cứu tổng quan các chủ thể của pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD, chưa nêu rõ được sự khác biệt của các chủ thể này trong quan hệ thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD. Ở luận văn này, tác giả sẽ tiếp tục nghiên cứu và phát triển những công trình đi trước, những lý luận về pháp luật thế chấp QSDĐ sẽ được nghiên cứu, cập nhật hệ thống văn bản pháp luật hiện hành để mang lại một nội dung hoàn chỉnh và toàn diện hơn. Ngoài ra, luận văn có sự nghiên cứu chi tiết hơn về chủ thể là các tổ chức kinh tế thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD. Trong quá trình tìm hiểu, tác giả thấy rằng chưa có công trình nghiên cứu cụ thể, chi tiết về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trên địa bàn TP.HCM, vì vậy đối với nghiên cứu này, tác giả mong sẽ mang lại một cái nhìn mới và hữu ích trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD nói chung và Agribank nói riêng. 8. Bố cục của luận văn “Ngoài phần mởi đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bằng 02 chương, với các nội dung chính sau đây: Chương 1: Tổng quan lý luận về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023 và một số kiến nghị hoàn thiện.”
9 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1. Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp quyền sử dụng đất Theo quy định của BLDS năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá, và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản; có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ được gọi là tài sản bảo đảm. Bốn loại tài sản đều có thể được sử dụng trong biện pháp thế chấp. Sự khác biệt cơ bản giữa các BLDS: thế chấp theo BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 là bao gồm cả bất động sản và động sản, trong khi theo BLDS năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản. Hơn nữa, một đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp1. Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp2. Theo lý thuyết về sở hữu, quyền sử dụng là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: “Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản”. Do đặc thù của nước ta đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy không tồn tại khái niệm sở hữu tư nhân về đất đai. Chủ sử dụng đất đai chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng. Trong Luật Đất Đai năm 1987 một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận là “Quyền sử dụng đất”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993 chính thức ghi nhận và cho phép hộ gia đình, cá nhân được sử dụng lâu dài cũng như chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng. Từ đó đến nay, khái niệm này vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất Đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. 1 Khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2015 2 Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), “Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam” – Nxb Chính trị Quốc gia trang 66-67
10 Các quy định trong Hiến pháp chính là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc QSDĐ và cụ thể là thế chấp QSDĐ được tham gia trong nền kinh tế thị trường. Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”3. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau. Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ. Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy rằng QSDĐ mang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất. Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất4. Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 3 Điều 18 Hiến pháp năm 1992. 4 Giáo trình Luật dân sự 2015 Tập 1, 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp, tr.82-83.