Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020

Chia sẻ: Thanh Linh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất nhằm đề ra giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM --------------------------- HUỲNH MAI KHANH XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG NHÀ VÀ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số ngành: 60340102 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM --------------------------- HUỲNH MAI KHANH XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG NHÀ VÀ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số ngành: 60340102 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Phan Đình Nguyên TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký) Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM ngày 08 tháng 02 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ) TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 TS. Lưu Thanh Tâm Chủ tịch 2 GS. TS Hồ Đức Hùng Phản biện 1 3 TS. Phan Mỹ Hạnh Phản biện 2 4 TS. Nguyễn Ngọc Dương Ủy viên 5 TS. Phan Thị Minh Châu Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 03 năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: Huỳnh Mai Khanh Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 21/05/1982 Nơi sinh: Tp.HCM Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh MSHV: 1341820033 I- Tên đề tài: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020. II- Nhiệm vụ và nội dung: Nghiên cứu sự biến động giá nhằm đề ra giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020. III- Ngày giao nhiệm vụ: 31/07/2014 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 20/01/2015 V- Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký) PGS.TS Phan Đình Nguyên
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân. Kết quả nghiên cứu này chƣa từng đƣợc công bố bất kỳ công trình nghiên cứu nào từ trƣớc đến nay. Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hƣớng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này. Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn. Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên. Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu. Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học. TP. HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả
iii TÓM TẮT Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, trong đó mọi vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính, đất đai, nhà ở và sự điều hành quản lý của con ngƣời là rất quan trọng. Trên cơ sở đề tài luận văn: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt ra nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định và bền vững. Thông qua các phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ duy trong các hoạt động, đi đến phân tích bằng cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ các yếu tố tác động đến biến động giá cả thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu và (6) Giá vàng. Tất cả các yếu đó đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, bằng kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS đã rút ngắn đƣợc giai đoạn phân tích và giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc 4 yếu tố có tầm quan trọng lớn nhất ảnh hƣởng đến biến động giá cả thị trƣờng nhà và đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Các yếu tố đó là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân hàng, và cuối cùng là (4) Cung tiền. Kết quả, luận văn đã tìm nguyên nhân gây ra hạn chế trong 4 yếu tố nêu trên. Đồng thời cũng đề xuất đƣợc các giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất bền vững trong tƣơng lai. Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu.
iv ABSTRACT In the context of today's market economy, in the city. HCM market showed fierce competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and the executive management of human resources is very important. Based on the thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in Ho Chi Minh City period 2015 – 2020”. Set out to find solutions to contribute to development of the housing market stable and sustainable. Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4) inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold. All of these are transformed into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis 4 Factors most significant impact on the market price fluctuations and land in the city. HCM. These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3) Money Supply and finally (4) bank credit. As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four factors. Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and sustainable development in the future.
v MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii ABSTRACT ...............................................................................................................iv MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ...........................................................................ix DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... x CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1 1.1 Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................. 2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát .......................................................................................... 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... 2 1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 2 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu ..................................................................................... 2 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................... 2 1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................. 3 1.6 Cấu trúc luận văn .................................................................................................. 3 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 .............................................................................................. 4 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................ 5 2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá ................ 5 2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng .................................................. 5 2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá ....................................................................... 5 2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá ............................. 6 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá ................................................................ 6 2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá ......................................... 7 2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá ................................ 7 2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá ...................... 8
vi 2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá ................................................... 8 2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá ............................................... 8 2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất ..................................................................... 10 2.2.1 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 10 2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở ................................................................................. 11 2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất ........................................................................ 11 2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất ................................................... 11 2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất .................................................................... 12 2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất ....................................................... 14 2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất ................................................... 15 2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó .......................................... 16 2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín dụng ngân hàng ...................................................................................................... 16 2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền ................ 17 2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó .........................................17 2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó ................ 19 2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất .......... 20 2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu ............................................ 20 2.4.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 20 TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ............................................................................................ 22 CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 23 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................................... 23 3.1.1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................... 23 3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu ......................................................... 26 3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit .......................... 26 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng ................................................... 26 3.1.3.2 Các bƣớc phân tích ........................................................................................ 27 3.2 Thực trạng về biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh ..... 30
vii 3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 30 3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh ............. 31 3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng .............................................................. 33 3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay .................................... 34 3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 .......................................................... 34 3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 .................................................................. 35 3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay .................................................................... 37 3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................ 38 3.2.3.1 Các mặt tích cực ............................................................................................ 38 3.2.3.2 Các mặt hạn chế ........................................................................................... 39 3.2.4 Thực trạng các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................... 42 3.2.4.1 Yếu tố cung tiền đối với thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh ........... 42 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng đối với thị trƣờng nhà đất ................................ 46 3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu giữa Ngân hàng nhà nƣớc và các Ngân hàng Thƣơng mại ............................................................................................................... 47 3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ............................................................. 47 3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát .................................................................................... 49 3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh ............................... 50 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ............................................................................................ 51 CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 52 4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá.................................................... 52 4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS ............................................................................ 52 trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 ......................... 52 4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy ............................................................................. 53 4.1.2.1 Ƣớc lƣợng các hệ số hồi quy ........................................................................ 53 4.1.2.2 Diển giải các tham số βi trong mô hình hồi quy ........................................... 54 4.1.2.3 Phân tích các kiểm định ................................................................................ 56 4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá...... 58
viii 4.2 Kết quả nghiên cứu ............................................................................................. 59 4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại ..................................................... 59 TÓM TẮT CHƢƠNG 4 ............................................................................................ 62 CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63 5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM ........................ 63 5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp ................................................................................ 63 5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM giai đoạn 2015-2020 ..............................................................................................................63 5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng................................................................................... 63 5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng giao dịch nhà đất ........................................... 64 5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng .................................................................. 66 5.1.2.4 Giải pháp về cung tiền M2 của thị trƣờng .................................................... 66 5.2 Kết luận ............................................................................................................... 67 5.3 Kiến nghị ............................................................................................................. 68 5.3.1 Kiến nghị đối với nhà nƣớc .......................................................................... 68 5.3.2 Kiến nghị đối với Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh ............ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 71
ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 ......................................................... 18 Hình 2.2. Biểu đồ liên hệ giữa tăng trƣởng GDP với giá bất động sản .................... 18 Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất ........................ 19 Hình 2.4. Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá ........................ 20 Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 23 Hình 3.2. Biểu đồ Cung tiền M2 và dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM ....... 43 Hình 3.3. Biều đồ dƣ nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM ........... 46
x DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu .....................................................26 Bảng 3.2. Giải thích các biến trong mô hình ............................................................30 Bảng 3.3. Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 .....................47 Bảng 4.1. Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá của thị Bảng 4.2. Kết xuất hệ số hồi quy ..............................................................................53 Bảng 4.3. Tóm tắt mô hình (Model Summary) .........................................................57 Bảng 4.4. Phân tích phƣơng sai – ANOVA ..............................................................57 Bảng 4.5. Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman .............................................58 Bảng 4.6. Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá ......................58
1 CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1 Lý do chọn đề tài Thành phố Hồ Chí Minh là một trong các trung tâm kinh tế giữ vai trò là đầu tàu của nền kinh tế cả nƣớc. Cho đến nay thành phố Hồ Chí Minh đóng góp nhiều cho cả nƣớc không những về tăng trƣởng GDP mà còn tạo ra nguồn thu ngân sách lớn, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong nhiều lĩnh vực, giải quyết việc làm cho hàng triệu lao động. Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 2010- 2015, đến nay thành phố Hồ Chí Minh đã đạt đƣợc kết quả tích cực những mục tiêu cơ bản Nghị quyết tại đại hội đề ra[13]. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, thành phố Hồ Chí Minh vẫn tồn tại những khúc quanh làm chậm tốc độ tăng trƣởng và phát triển kinh tế. Một trong những khúc quanh đó là giá thị trƣờng nhà đất biến động khó lƣờng. Thị trƣờng nhà đất quá “nóng” hoặc quá “lạnh” đều ảnh hƣởng không tốt đến đầu tƣ, phát triển sản xuất và đời sống nhân dân. Theo số liệu thống kê trung bình mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11% vào GDP của khu vực dịch vụ, tốc độ tăng trƣởng bình quân đạt 5% năm, đóng góp vào ngân sách thành phố Hồ Chí Minh bình quân hàng năm trên 8.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng thu ngân sách. Từ năm 1990 đến nay, Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã trải qua không ít hơn hai lần giá bất động sản tăng cao và giá thị trƣờng bất động sản xuống thấp. Nhìn chung, hệ lụy từ việc biến động mạnh giá cả bất động sản nhƣ vậy sẽ làm trì trệ sản xuất trong nƣớc, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và chậm tiến trình phát triển kinh tế.[9] Chính vì tầm quan trọng nhƣ vậy nên việc nghiên cứu “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới.
2 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất nhằm đề ra giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Phân tích thực trạng thị trƣờng nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Phân tích và đánh giá mối quan hệ tƣơng tác giữa các biến ảnh hƣởng tới biến động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Đề xuất các giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà và đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh. 1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh. 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá nhà và đất ở qua các năm. 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lƣợng. Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: đƣợc thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà và đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích dữ liệu thứ cấp và thảo luận. Đồng thời sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp luận suy diễn. Trong đó, nhận diện các yếu tố quan trọng đặc trƣng để làm cơ sở dữ liệu cho phân tích. Dữ liệu đƣợc thực hiện trong phƣơng pháp này gồm dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các nghiên cứu trƣớc đây và các báo cáo
3 chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu. Dựa trên khung lý thuyết, các dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ phƣơng pháp nghiên cứu tại bàn và lấy ý kiến chuyên gia để hình thành các biến sơ bộ cho vấn đề nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: đƣợc thực hiện nhằm đo lƣờng các yếu tố ảnh hƣởng tới sự biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu đƣợc thực hiện trong phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp đƣợc thực hiện qua từng giai đoạn để so sánh. Tác giả sử dụng mô hình lƣợng hóa, áp dụng cụ thể mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit trong phân tích. Dữ liệu sẽ đƣợc phân tích và xử lý số liệu qua công cụ SPSS, thông qua các phƣơng pháp phân tích số liệu nhƣ thống kê, mô tả các biến, phân tích hồi quy bao gồm: phƣơng pháp ƣớc lƣợng các hệ số và qua các hệ thống kiểm định trong phân tích, diễn giải và kết luận. 1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài Đề tài dựa trên cơ sở lý luận về phƣơng pháp toán kinh tế và ứng dụng mô hình kinh tế lƣợng, sử dụng chƣơng trình SPSS, đƣa các dữ liệu vào giao diện SPSS, để phân tích, kiểm định và thảo luận. Thông qua các quy trình tính toán, kết quả dã giúp cho luận văn nhận diện đƣợc các yếu tố rất quan trọng làm ảnh hƣởng biến động nhà đất. Cách xác định các yếu tố đƣợc mô hình hóa và lƣợng hóa, đó chính là cơ sở khoa học có giá trị và rất có ý nghĩa góp phần làm nên hiệu quả trong nghiên cứu, nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững. 1.6 Cấu trúc luận văn Bao gồm: 5 chƣơng Chƣơng 1. Giới thiệu Chƣơng 2. Cơ sở lý luận Chƣơng 3. Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4. Kết quả nghiên cứu Chƣơng 5. Kết luận và Hàm ý chính sách
4 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 Trong chƣơng này tác giả đã nêu lên lý do chọn đề tài, sự cấp thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020” cũng nhƣ đóng góp mới của luận văn và cấu trúc toàn luận văn.
5 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá 2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá cả thị trƣờng đƣợc hiểu nhƣ sau[1]: Giá trị đƣợc hiểu là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa hàng hóa và dịch vụ sẵn có để mua bán với những ngƣời mua và ngƣời bán, chính là sự thể hiện qua giá cả của hàng hóa hay dịch vụ đó theo đáp ứng nhu cầu. Giá trị tài sản đƣợc biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định. Giá cả là cơ sở của giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà ngƣời mua và ngƣời bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Vì vậy, giá cả là một khoản tiền nhất định theo yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ. Giá trị thị trƣờng, theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”. Nhƣ vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trƣờng là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trƣờng ổn định. Nếu nhƣ một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trƣờng bị phá vỡ.[5] 2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá Khi nghiên cứu phân tích sự biến động giá ngƣời ta thƣờng hay đề cập đến các chỉ số giá, ví dụ nhƣ chỉ số giá chứng khoán, chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số thu nhập, chỉ số giá bất động sản HPR. Các chỉ số là thƣớc đo phản ánh sự biến động giá nói chung trên thị trƣờng giao dịch. Mục đích chính của việc xác định các chỉ số giá, nhằm đánh giá sự biến đổi giá cả của các loại hàng hóa trên thị trƣờng chứng khoán cũng nhƣ trên thị trƣờng bất động sản[7]. Cho nên các chỉ số giá là nhằm dự đoán
6 các xu thế thị trƣờng, làm cơ sở cho các quyết định mua hoặc bán các loại hàng hóa tại từng thời điểm nhất định. Tuy nhiên, trên thị trƣờng có rất nhiều yếu tố tác động đến biến động giá, sự thay đổi giá thƣờng xuyên lần lƣợt cũng đƣợc các học giả đúc kết hình thành nên quy luật tất nhiên. Sự biến động này đƣợc lý giải là do quy luật cung - cầu, tâm lý của nhà đầu tƣ và thậm chí là do những ảnh hƣởng của công nghệ mới. Quy luật cung cầu: theo quy luật cung - cầu, khi giá hàng hóa tăng cao thì nhiều ngƣời muốn bán nhƣng lại ít ngƣời cần mua. Ngƣợc lại, khi giá hàng hóa giảm thì nhiều ngƣời cần mua nhƣng lại ít ngƣời muốn bán. Khi giá hàng hóa tăng, các nhà đầu tƣ tranh thủ bán để thu lợi nhuận. Đây là nguyên nhân tạo ra sức ép đối với việc bán hàng hóa khiến giá hàng hóa tụt giảm. Khi giá hàng hóa giảm, các nhà đầu tƣ sẽ có khuynh hƣớng mua vào nhiều hơn và đây chính là nguyên nhân đẩy giá hàng hóa lên cao. Chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị trƣờng đặc trƣng nào đó.[5] 2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá Chính sách cung tiền M2 là chính sách tiền tệ của Nhà nƣớc: khi Nhà nƣớc đƣa ra chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ, thông qua sự tác động đến thị trƣờng tài chính, có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trƣờng nhà đất. Những năm Nhà nƣớc thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do đó có điều kiện để đầu tƣ phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trƣờng nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cƣ một cách phong phú đa dạng. Ngƣợc lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nƣớc có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trƣờng bất động sản bị suy giảm, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy giảm[6].