Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VĂN THỊNH

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ

GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VĂN THỊNH

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ

GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI, 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của

tôi. Các kết quả được nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ

công trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc

rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và tính trung thực của luận

văn này.

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Thịnh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG .............. 5

1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở .......................................... 5

1.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở ...................................... 12

1.3. Lược sử hình thành và phát triển của quy định thế chấp quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam .......................................................................... 16

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ

THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG BẢO VIỆT ............................................ 22

2.1. Quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân

và hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng. ....................................... 22

2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại

Ngân hàng Bảo Việt ................................................................................ 40

CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ... 50

3.1. Yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền

sử dụng đất ở ........................................................................................... 50

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở ... 53

3.3. Giải pháp thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ............. 59

KẾT LUẬN .................................................................................................... 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 65

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tặng vật tự nhiên dành cho loài người. Từ hàng nghìn năm

qua, đất đai đã được coi là tài nguyên đặc biệt của đất nước, bởi vai trò không

chỉ là nguồn lực chủ yếu để phát triển đất nước mà còn là lãnh thổ vô cùng

quý giá và thiêng liêng của mỗi quốc gia, dân tộc. Ở nước ta, đất đai thuộc sở

hữu toàn dân và do Nhà nước là chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cá nhân,

hộ gia đình được nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền chiếm hữu, sử

dụng và định đoạt. Do đó, đất đai ngày càng có giá trị, dần trở thành vật bảo

đảm làm trung gian tài chính và là cầu nối để các tổ chức tín dụng luân

chuyển vốn cho nền kinh tế.

Hiện nay, các giao dịch dân sự đang rất phổ biến và không ngừng phát

triển bởi nhu cầu của con người đặc biệt là giao dịch liên quan đến thế chấp

quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, không phải lúc

nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tài sản

cũng được thực hiện một cách nghiêm túc. Nhằm khắc phục tình trạng trên,

pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận các biện pháp bảo đảm trong

giao dịch dân sự, qua đó các bên có quyền sẽ được đảm bảo bằng tài sản của

bên có nghĩa vụ.

Một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ

biến nhất hiện nay là thế chấp quyền sử dụng đất ở. Biện pháp bảo đảm bằng

thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một trong những biện pháp bảo đảm

phổ biến nhất hiện nay. Với xu thế phát triển của xã hội ngày nay, khi vay

mượn một số tiền lớn thì cần phải có một tài sản có giá trị lớn như quyền sử

dụng đất để bảo đảm cho khoản vay đó. Sở dĩ thế chấp quyền sử dụng đất ở

được sử dụng phổ biến bởi đất đai là tài sản có giá trị trong các giao dịch dân

sự, đặc biệt là đất ở do có giá trị tiềm năng lớn, dân số ngày càng tăng nhưng

đất ở thì không tự sinh ra vì thế lại càng làm tăng thêm giá trị của đất ở. Đối

với bên nhận thế chấp, đất ở là một tài sản cố định, ít hao mòn, giá chuyển

nhượng thường tăng trên thị trường bất động sản và quan trọng hơn cả đất ở là

tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Đối với bên thế chấp thì việc

thế chấp quyền sử dụng đất đem lại quyền lợi cao hơn so với các hình thức

bảo đảm khác như: thế chấp quyền sử dụng đất chỉ giao giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất mà không phải giao đất do đó bên thế chấp vẫn có quyền

sử dụng mảnh đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất đã thế chấp.

Thế chấp quyền sử dụng đất được ghi nhận kể từ Bộ luật dân sự năm

1995. Theo đó, người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất của

chính mình để bảo đảm cho khoản vay. Kể từ đó đến nay, quy định của pháp

luật về thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện qua các lần sửa đổi

bổ sung. Tuy nhiên, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các

hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất còn tồn tại hạn chế nhất định dẫn đến

những rủi ro nhất định cho các chủ thể khi tham gia giao dịch xác lập giao

dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng trong việc

bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi tham giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất. Tôi đã chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia

đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam

từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt”.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Thế chấp quyền sử dụng đất ở không phải là vấn đề mới. Vấn đề này đã

được nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến như: các nghiên cứu của Tiến sỹ

Nguyễn Quang Hiển năm 2018 về : “Giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín

dụng” đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân [25]; nghiên cứu của Thạc sỹ

Nguyễn Văn Điền năm 2019 về đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài

sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng” trên trang web

của Bộ Tư pháp [26]; nghiên cứu của Thạc sỹ Đoàn Thị Ngọc Hải về đề tài

“Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm ở nước ta hiện nay” [27]...

Những nghiên cứu này là nguồn tài liệu quý giá để tác giả có thể đưa ra được

những nhận định mới trong luận văn. Tuy nhiên thực tiễn áp dụng các quy

định của pháp luật trong việc thực hiện thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

ở còn có những hạn chế nhất định. Đặc biệt là thực tiễn khi áp dụng quy định

pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở một số tổ chức tín dụng hiện nay vẫn

còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Do đó, liên quan đến vấn đề về thế chấp

quyền sử dụng đất ở tác giả sẽ phân tích sau hơn về thế chấp quyền sử dụng

đất ở và những vướng mắc khi sử dụng quyền sử dụng đất ở.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài là từ những quy định của pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất ở để phân tích, làm sáng tỏ những nhận định thực

trạng về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân

hàng. Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện các quy định của

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở.

Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về thế

chấp quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng.

Phân tích những nội dung trong thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo

đảm hợp đồng tín dụng đồng thời đánh giá thực trạng việc thực hiện quy định

của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng.

Cuối cùng là đưa ra một số kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện pháp

luật thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật liên quan đến

thế chấp quyền sử dụng đất ở, việc áp dụng quy định pháp luật về thế chấp

quyền sử dụng đất ở trên thực tế tại Ngân hàng Bảo Việt.

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu việc thực hiện pháp luật liên

quan đến thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi Luật đất đai 2013, Bộ luật dân

sự 2015… và các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật liên quan đến thế

chấp quyền sử dụng đất đang có hiệu lực thi hành. Cùng với đó đi sâu vào nghiên

cứu những khó khăn vướng mắc khi áp dụng quy định tại Ngân hàng Bảo Việt.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận của đề tài: Phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật

biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin.

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp, tổng hợp, phân tích, đối chiếu,

so sánh, ...

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Ý nghĩa lý luận: Luận văn đã phân tích và làm rõ những thay đổi phù

hợp với thực tiễn của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Luận văn

cũng tập trung phân tích những điểm mới về thế chấp quyền sử dụng đất ở

theo quy định của pháp luật hiện hành.

Ý nghĩa thực tiến: Luận văn có đưa ra những giải pháp góp phần hoàn

thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất góp phần đảm bảo an

toàn pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch thế chấp

quyền sử dụng đất. Kết quả của đề tài có thể sử dụng tài liệu tham khảo hữu

ích cho việc nghiên cứu của các bạn sinh viên đang được đào tạo về luật, cũng

như những bạn đọc quan tâm vấn đề này có thêm tài liệu tham khảo.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì luận

văn có kết cấu gồm 3 chương với nội dung nghiên cứu như sau:

Chương 1: Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất ở và pháp

luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng

ngân hàng

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở

để bảo đảm hợp đồng tín dụng và thực tiễn tại Ngân hàng Bảo Việt

Chương 3: Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO

ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở

1.1.1. Khái niệm về đất ở

Đất ở (Đất thổ cư) là một cách gọi của đất phi nông nghiệp nằm trong

khu dân cư, là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng

phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa

đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở.

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 [16] thì đất ở thuộc nhóm đất phi

nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất

dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất

vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả

trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

Đất ở tại đô thị theo quy định tại Khoản 1 Điều 144: “Đất ở tại đô thị

bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống,

vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy

hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt”.

Đất ở tại nông thôn theo quy định tại khoản 1 Điều 143: “Đất ở do hộ

gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây

dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc

khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây

dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt”. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức,

thuế nhà đất, điều kiện xây dựng.

Theo Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [16]

quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp

quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất

chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo

quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về “Quyền và nghĩa

vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân

hàng, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 [16] là khi người sử dụng đất đã

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi

quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền

thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường

hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện

quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực

hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì

phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài quy định về thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn

ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có

thêm điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai không có tranh

chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn

thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất).

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy

định tại Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch [21], cụ thể là

nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

sổ địa chính. [16]

1.1.2. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất ở

Như đã đề cập ở trên, người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp

vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, nếu người sử dụng đất ở đã được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì có thể được thực hiện thế chấp

quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng.

Trước đây, đã từng có quan điểm về thế chấp quyền sử dụng đất ở là sự

thỏa thuận giữa các bên nhưng tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức

thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định.

Theo đó, bên sử dụng đất có quyền dùng quyền sử dụng đất ở của mình đi thế

chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp

tục sử dụng đất của mình trong thời hạn thế chấp.

Về mặt khách quan, thế chấp quyền sử dụng đất ở là quy định của pháp

luật cho phép người có quyền sử dụng đất ở dùng quyền sử dụng đất ở nhằm

bảo đảm nghĩa vụ của mình trong quan hệ nghĩa vụ cụ thể nào đó.

Tuy nhiên, về mặt chủ quan thì thế chấp quyền sử dụng đất ở được hiểu

là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho

việc thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ, bên vay trả tiền không đủ hoặc trả không đúng

thời hạn như đã thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử

dụng đất ở theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thế chấp là một

trong những biện pháp phổ biến và hiệu quả nhất. Theo quy định tại Bộ luật

dân sự 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản: “Thế chấp tài sản là việc

một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là

bên nhận thế chấp)” [24].

Các chủ thể và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong

Luật đất đai 2013 nhằm khẳng định quyền thế chấp của người sử dụng đất.

Đây chính là cơ sở pháp lý rất quan trọng để Ngân hàng có thể nhận thế chấp

quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của

ngân hàng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín

dụng của ngân hàng, ngân hàng với tư cách là bên cho vay sẽ thỏa thuận với

bên vay hoặc bên thứ ba sử dụng quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp

cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Chủ sử

dụng đất sẽ chuyển giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất

cho ngân hàng để thực hiện thế chấp mà không cần phải chuyển giao thửa đất

đó cho ngân hàng.

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân

hàng là việc bên thế chấp (có thể là bên vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế

chấp (tổ chức tín dụng) cùng nhau thỏa thuận dùng tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong

quan hệ tín dụng của tổ chức tín dụng.

1.1.3. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín

dụng tại ngân hàng

Thứ nhất là đối tượng của việc thế chấp quyền sử dụng đất ở là “quyền

sử dụng đất ở”. Tuy khái niệm quyền sử dụng đất ở không được quy định cụ

thể trong văn bản pháp luật, nhưng về cơ bản đất đai cũng là một loại tài sản.

Do vậy, chủ thể sử dụng đất ở có quyền khai thác, được sử dụng để ở, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ diện tích đất ở mà người đó đang sử dụng nên sẽ được phép

đem thế chấp tương tự như các loại tài sản khác. Thế chấp quyền sử dụng đất

ở giữa các bên phải dựa trên sự tự nguyện hay nói cách khác là phải có sự

thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của nhà

nước.

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm. Khi

ngân hàng thực hiện cấp tín dụng, để có thể thu hồi được nợ đến hạn mà bên

vay không thực hiện đúng nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ áp dụng các biện pháp

bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ trả nợ. Quyền sử dụng đất là một

loại tài sản có giá trị lớn có thể được định giá bằng tiền, do đó, quyền sử dụng

đất có thể đáp ứng được điều kiện là một loại tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả

nợ. Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay là một biện pháp bảo đảm rất phổ

biến, khi đến hạn mà bên vay không thanh toán được nghĩa vụ trả nợ thì ngân

hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu.

Thứ ba là thế chấp quyền sử dụng đất ở thì bên thế chấp không phải

chuyển giao tài sản thế chấp cho bên thế chấp. Bên thế chấp không phải

chuyển giao tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ở mà bên thế chấp vẫn có

quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Việc không chuyển giao tài sản

giúp cho bên thế chấp có thể sử dụng phục vụ mục đích kinh doanh sản xuất

để không làm giảm giá trị quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định bên thế chấp

được tiếp tục sử dụng đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh

tình trạng người nhận tài sản quản lý đất đai không tốt dẫn đến tổn thất về đất

đai, tài sản trong khi bên thế chấp có nhu cầu sử dụng đất thì không được

quản lý và sử dụng đất. Ngoài ra, việc thế chấp cũng không ảnh hưởng gì đến

quyền sử dụng đất, nên việc thiệt hại phải đền bù về cơ bản không xảy ra. Cả

bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều không có thiệt hại làm ảnh hưởng đến

tài sản thế chấp.

Thứ tư, quy trình, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật

quy định rất chặt chẽ. Quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn, do đó,

so với các loại tài sản thế chấp khác quyền sử dụng đất được pháp luật quy

định chặt chẽ và cụ thể hơn. Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định rất nhiều

vấn đề khi thực hiện quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất như điều kiện thế

chấp quyền sử dụng đất, hình thức, quyền nghĩa vụ của các bên trong giao

dịch thế chấp... Ngoài ra, các trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất cũng

phải tuân thủ những quy định riêng của từng ngân hàng. Mỗi ngân hàng có

những quy định riêng áp dụng đối với các giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất để phù hợp với hoạt động cho vay của từng ngân hàng. Tuy có những quy

định riêng nhưng về cơ bản các ngân hàng vẫn phải tuân thủ theo những

khuôn khổ pháp lý mà nhà nước đã ban hành.

1.1.4. Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất ở

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng là sự thỏa thuận

giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Sự thỏa thuận là sự thống nhất về mặt ý chí giữa các bên tham gia quan hệ

trong hợp đồng. Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng

(bên cho vay) với cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện do luật định (bên vay),

theo đó tổ chức tín dụng thỏa thuận ứng trước một khoản tiền cho bên vay sử

dụng trong một thời hạn nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi,

dựa trên sự tín nhiệm.

Hiện nay, khi thực hiện quan hệ thế chấp tại ngân hàng các bên sẽ ký

hợp đồng thế chấp để xác lập giao dịch thế chấp tài sản. Có thể thấy đối với

hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm khi kí kết thì luôn đi kèm với hợp đồng

thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp tài sản có thể ký trước, sau hoặc cùng

thời điểm với hợp đồng tín dụng do pháp luật không quy định về thời điểm ký

hợp đồng thế chấp. Từ thời điểm hợp đồng thế chấp được giao kết, thì hợp

đồng tín dụng sẽ được xem là hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm và khi đó

các bên mới bắt đầu phát sinh quyền, nghĩa vụ bảo đảm.

Hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng đi kèm với nhau và có hiệu

lực độc lập với nhau, có thể phụ thuộc hoặc không phụ thuộc vào hợp đồng

tín dụng. Mỗi loại hợp đồng sẽ tự phát sinh và chấm dứt hiệu lực khi thỏa

mãn điều kiện theo luật định mà không phải phụ thuộc vào hợp đồng còn lại.

Có thể nói hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là những hợp đồng độc

lập và không phụ thuộc vào nhau. Sự độc lập về mặt hiệu lực được thể hiện

trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ như sau:

“Điều 15. Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ

được bảo đảm:

1. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện

hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần

hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm

không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ

được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt

thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm

chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ

được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả

thuận khác.

4. Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không

làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả

thuận khác.

5. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại

khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản

bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.”

Thứ nhất, trường hợp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền

sử dụng đất bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của

các bên hoặc bởi đơn phương chấm dứt của một bên nhưng chưa được thực hiện

hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt.

Thứ hai, nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng

đất bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên

hoặc đơn phương chấm dứt của một bên nhưng đã được thực hiện một phần

hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không đương nhiên chấm

dứt hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này,

nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không bị chấm dứt trong khi tổ chức

tín dụng đã giải ngân cho bên vay thì tổ chức tín dụng hoàn toàn có quyền xử lý

quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi số tiền đã giải ngân cho bên vay.

Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ

sẽ không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các

bên có thỏa thuận khác.

Như vây, có thể khằng định hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có

hiệu lực độc lập với nhau và không phụ thuộc vào nhau trừ trường hợp được

các bên trong giao dịch có thỏa thuận về hiệu lực của chúng.

1.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở

1.2.1. Khái niệm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở là một nội dung quan trọng

trong hệ thống pháp luật tại Việt Nam và nó cũng rất phổ biến trong đời sống

xã hội. Các quy định về quyền, nghĩa vụ, hiệu lực và thời điểm thực hiện

quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở... các bên trong giao dịch dân sự có căn

cứ để xác lập và thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, các quy

định đó còn là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền xem xét đánh giá về tính

hợp pháp của các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất mà các bên đã ký kết

với nhau từ đó làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp nếu xảy ra. Từ phân

tích trên, ta có thể đưa ra định nghĩa khái niệm pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất ở như sau: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở là hệ thống

các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các

chủ thể liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về thế chấp quyền sử

dụng đất ở nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế

chấp quyền sử dụng đất ở.

1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở được điều chỉnh bởi rất

nhiều các lĩnh vực pháp luật khác nhau như: đất đai, dân sự, ngân hàng...

Pháp luật dân sự với tư cách là lĩnh vực pháp luật chung điều chỉnh các quan

hệ về tài sản mà ở đây là quyền sử dụng đất ở đã được xây dựng với những

nguyên lý chung và cơ bản nhất để tạo ra những bảo đảm và khả năng tối

thiểu cho giao dịch thế chấp tài sản nói chung và giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất ở nói riêng được vận hành một cách thống nhất.

Pháp luật đất đai là pháp luật chuyên ngành về quản lý và sử dụng đất,

vừa có nhiệm vụ cụ thể hóa những điều kiện, yêu cầu mang tính nguyên tắc

đã quy định trong pháp luật dân sự lại vừa cụ thể hóa những nội dung mang

tính đặc thù của đối tượng quyền sử dụng đất ở trong quan hệ thế chấp trên cơ

sở đảm bảo sự hài hòa và thống nhất giữa pháp luật chung và riêng, giữa

những nội dung mang tính chất nguyên tắc và những nội dung mang tính

chuyên biệt, cụ thể. Về cơ bản, pháp luật đất đai chủ yếu điều chỉnh những

nội dung trực tiếp liên quan đến điều kiện, phạm vi, cách thức thực hiện giao

dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng.

Ngoài sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất ở cũng được điều chỉnh trong lĩnh vực pháp luật tín dụng

ngân hàng. Điều này được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật như Luật

các tổ chức tín dụng 2010, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm,

Nghị định 102/2017/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm...

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất ở bao gồm

năm nhóm quy phạm sau: nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể của quan hệ

thế chấp quyền sử dụng đất ở; nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng điều

chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất ở; nhóm quy phạm pháp luật về hình thức

của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở; nhóm quy phạm pháp luật quy

định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng

đất ở; nhóm quy phạm pháp luật về hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất ở:

Nhóm thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật quy định về chủ thể của quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở: Với chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử

dụng đất ở là các bên trong quan hệ thế chấp tài sản, bao gồm bên thế chấp

và bên nhận thế chấp. Điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch thế chấp

quyền sử dụng đất ở cũng chính là những điều kiện đối với chủ thể tham gia

giao dịch dân sự nói chung.

Bên thế chấp, không phải mọi chủ thể có quyền sử dụng đất đều được

quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà do Nhà nước quyết định, phân bố, điều

chỉnh xác định quyền, nghĩa vụ của từng chủ thể đất. Ví dụ như quyền sử

dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất thì được quyền thế chấp để vay vốn còn quyền sử dụng đất của cơ

sở tôn giáo thì không được thế chấp.

Bên nhận thế chấp là những chủ thể có nguồn vốn và thực hiện hoạt

động cho vay đối với những chủ thể có nhu cầu vay mượn thông qua việc

yêu cầu bên vay có tài sản bảo đảm cho nguồn vay. Hiện nay, chủ thể nhận

thế chấp thường là các tổ chức tín dụng trong nước và các tổ chức tín dụng

nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam.

Nhóm thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng điều chỉnh quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Đối tượng điều chỉnh quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, quyền sử dụng đất ở

cũng phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất thông qua

các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong những trường

hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở nếu tài sản gắn liền với đất cũng thuộc

quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản

thế chấp, trừ trường hợp có những sự thỏa thuận khác. Việc thực hiện nghĩa

vụ trong quan hệ thế chấp là một biện pháp bảo đảm quan trọng đối với hợp

đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản.

Nhóm thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật về hình thức của giao dịch thế

chấp quyền sử dụng đất ở. Theo quy định của luật đất đai 2013 [16] thì hình

thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở hiện nay ở Việt Nam được

quy định phải thiết lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và được

đăng ký giao dịch bảo đảm, nhằm bảo vệ cao nhất quyền và nghĩa vụ của các

bên tham gia giao kết. Đất ở là loại tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng sâu sắc

tới đời sống chủ thể sở hữu vì vậy hình thức giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất ở phải tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ để hạn chế tranh chấp. Với những

điều khoản rõ ràng được quy định trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất ở sẽ là căn cứ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, việc công chứng, chứng thực các

giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý quan trọng để

chứng minh giao dịch đó được giao kết khách quan trên cơ sở sự thỏa thuận

tự nguyện giữa các bên trong quan hệ thế chấp và mọi nội dung thỏa thuận

trong giao dịch thế chấp đều không trái với các quy định của pháp luật và

đạo đức xã hội.

Nhóm thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ

của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Quyền và nghĩa vụ

của các chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất là những điều

khoản cơ bản của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở, qua đó chỉ rõ các

lợi ích mà các bên đạt được và những nghĩa vụ phải thực hiện. Ví dụ: bên thế

chấp quyền sử dụng đất ở, có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức, đầu tư để làm tăng giá trị của đất trong thời gian thế chấp. Tuy

nhiên, bên thế chấp cũng phải có nghĩa vụ như: không được phá hoại hay để

người khác phá hoại hoặc lấn chiếm làm thay đổi diện tích quyền sử dụng

đất khiến giá trị tài sản thế chấp bị giảm; Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ bảo

quản hồ sơ, giấy tờ về tài sản thế chấp, có nghĩa vụ trả các hồ sơ giấy tờ liên

quan đến quyền sử dụng đất cho bên thế chấp sau khi chấm dứt việc thế

chấp; có quyền xem xét, kiểm tra việc sự dụng và quản lý quá trình sử dụng

đất của bên thế chấp, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực

trạng quyền sử dụng đất đang thế chấp; giữ giấy tờ liên quan đến quyền sử

dụng đất đang thế chấp trong các trường hợp có thỏa thuận, trừ trường hợp

pháp luật có quy định khác, có quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp

không thực hiện được nghĩa vụ đã thỏa thuận…

Nhóm thứ năm, nhóm quy phạm pháp luật về hiệu lực của giao dịch thế

chấp quyền sử dụng đất ở. Hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất ở có thể hiểu đó là khoảng thời gian nhất định để giao dịch có giá trị bắt

buộc thực hiện với các bên tham gia trong giao dịch thế chấp. Hiệu lực của

giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được tính từ thời điểm giao kết giao

dịch thế chấp, nghĩa là từ thời điểm giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp

cùng thỏa thuận các nội dung, đồng ý các điều, khoản và ký vào bản giao kết

thế chấp quyền sử dụng đất ở. Hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất ở ghi nhận thời điểm mà các nội dung trong giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất ở bắt đầu được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì đất đai là một tài

sản đặc biệt nên pháp luật đã quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở

có hiệu lực với Bên thứ ba kể từ thời điểm được đăng ký giao dịch bảo đảm để

bảo vệ quyền lợi của Bên nhận thế chấp trước các lợi ích của các cá nhân, tổ

chức khác có liên quan đến quyền sử dụng đất đã thế chấp.

1.3. Lược sử hình thành và phát triển của quy định thế chấp quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam

1.3.1. Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Đất đai là tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên và là tài sản quý giá của

con người, đất đai là nơi để con người sinh sống và tạo ra của cải vật chất để

duy trì sự sống. Do đó, từ lâu đất đai luôn là mối quan tâm của nhà nước. Ở

bất kì giai đoạn phát triển nào của đất nước, Đảng và Nhà nước luôn có chính

sách cụ thể về đất đai thông qua các quy định trong Luật, Nghị định, Thông

tư... Từ năm 1980 đến nay nhà nước ta đã xác lập chế độ sở hữu toàn dân về

đất đai và chế định quyền sử dụng đất ra đời.

Năm 1980, Hiến pháp mới ở Việt Nam ra đời. Sự ra đời của Hiến pháp

1980 đã có quy định xóa bỏ các hình thức tư nhân về tư liệu sản xuất. Tại thời

điểm này, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, và

được khẳng định tại Hiến pháp 1980 [18] và tại điều 1 Luật đất đai năm 1987:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý...”

Tại thời điểm này, Nhà nước đã tiến hành đổi mới, mở cửa cho sự ra

đời nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là bước

ngoặt quan trong đánh dấu sự đổi mới toàn diện trong đường lối phát triển

kinh tế đất nước. Tuy mở đường cho nền kinh tế thị trường phát triển nhưng

quan hệ đất đai vẫn chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai 1987 nên nhà nước

chỉ quy định cụ thể những trường hợp được giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thì người dân ngoài quyền được khai thác công dụng và lợi ích từ

đất đai để phục vụ đời sống thì không có quyền giao dịch về quyền sử dụng

đất. Do đó trong giai đoạn này hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở vẫn

chưa được pháp luật thừa nhận.

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Từ năm 1992, nhà nước ta đã có nhiều thay đổi và hoàn thiện về mọi

mặt của đời sống kinh tế, việc này đòi hỏi sự đổi mới quy định về đất đai theo

hướng mở để nhân dân có được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất một

cách đúng nghĩa. Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 đã đánh

dấu sự thay đổi lớn trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hiến

pháp 1992 quy định Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, các tổ chức,

cá nhân được sử dụng đất ổn định và lâu dài. Ngoài ra, tại Luật đất đai 1993

quy định cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất có quyền được chuyển

nhượng, chuyển đổi, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất.

Quy định tại Luật đất đai 1993 có thể nói là văn bản pháp luật đầu tiên

ghi nhận quy định người sử dụng đất hợp pháp có quyền được chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là quy định có

ý nghĩa quan trọng trong đời sống, tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động sử

dụng đất hiệu quả. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại

Luật đất đai 1993 theo đó, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông, lâm để

trồng rừng được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng của Nhà nước để

vay vốn sản xuất. Như vậy, tại thời điểm này Nhà nước vẫn chưa cho phép

các tổ chức kinh tế được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng.

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đã được quy định

tuy nhiên quyền thế chấp vẫn còn bị hạn chế. Năm 1995 Bộ luật dân sự Việt

Nam được ban hành, tại phần 5 đã giành riêng để quy định cụ thể về việc

chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về chủ thể, hình thức và nội

dung về việc chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có quy định về thế chấp

quyền sử dụng đất.

Đến năm 1996, Nghị định 85-CP năm 1996 thi hành Pháp lệnh về

quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất đã ghi nhận về việc tổ chức được nhà nước giao đất có quyền thế

chấp để vay vốn sản xuất kinh doanh.

Sự ra đời của Luật đất đai 1993 được xem là bước tiến quan trọng trong

quy định về chính sách đất đai ở nước ta, riêng về thế chấp quyền sử dụng đất

được quy định khá rõ ràng và chi tiết. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng

của nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập thế giới ngày càng mạnh mẽ đã

làm luật đất đai bộc lộ một số những hạn chế nhất định trong hoạt động điều

chỉnh các quan hệ về đất đai.

1.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến khi ban hành Luật Đất đai mới năm 2013

Đến năm 2003, Luật đất đai 2003 ban hành dựa trên cơ sở kế thừa và

phát triển các quy định về đất đai, đặc biệt là những quy định về thế chấp

quyền sử dụng đất. Cũng trong giai đoạn này, Bộ luật dân sự 2005 ban hành

cũng đã có những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy luật đất đai

2003 đã thừa nhận và mở rộng thêm các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất

nhưng thực tế việc thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.

Cụ thể, việc quy định bắt buộc về mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng

đất tại Điều 110 Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn

gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra có quy đinh về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức

kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Việc quy định như vậy

đã gây không ít khó khăn trong việc áp dụng các đối tượng tham gia vào quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất và làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn của

cá nhân và hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng.

Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế, đồng thời khắc phục

những bất cập trên, Luật đất đai năm 2013 được ban hành đã loại bỏ việc xác

định mục đích trong các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân,

hộ gia đình. Các chủ thể đáp ứng đủ các điều kiện thế chấp thì đều có thể thế

chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc

của cá nhân khác theo quy định của pháp luật. Đây được xem là điểm mới và

tích cực trong quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, đưa việc thế chấp

quyền sử dụng đất phù hợp hơn với thực tế phát triển của đất nước. Đến năm

2015 cùng với sự ra đời của Luật đất đai 2013, bộ luật dân sự năm 2015 ra

đời nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật về dân sự trong đời sống được

hoàn chỉnh hơn, trong đó có các quan hệ về quyền, nghĩa vụ của người sử

dụng đất và các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Luật đất đai 2013

ra đời, đã khắc phục được những bất cập nói trên. Giờ đây, các chủ thể có

quyền sử dụng đất đáp ứng được đủ các điều kiện cần có đều có thể thế chấp

quyến sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam cũng như các tổ chức kinh tế khác hoặc các cá nhân khác theo quy định

của pháp luật. Đây chính là điểm mới và tích cực nhất trong việc quy định về

thế chấp quyền sử dụng đất. Các quy định tại Luật đất đai 2013 đã đưa việc

thế chấp trở về với đúng bản chất và ý nghĩa để phù hợp với quy định tại Bộ

luật dân sự 2015 và các quy định pháp luật ngân hàng hiện nay.

Tiểu kết chương 1

Trong chương 1 của luận văn: Lý luận chung về thế chấp quyền sử

dụng đất ở và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp

đồng tín dụng ngân hàng, có thể rút ra kết luận như sau:

Tác giả đã phân tích lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở và pháp

luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Trong đó, làm rõ khái niệm về thế chấp

quyền sử dụng đất ở và đặc điểm pháp lý của việc thế chấp quyền sử dụng đất

cũng như phân tích những khái niệm về hiệu lực thế chấp quyền sử dụng đất.

Qua chương I, chúng ta có thể hiểu thế chấp quyền sử đất ở là sự thỏa thuận

giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử

dụng đất ở của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận

thế chấp. Trong thời hạn thế chấp thì bên thế chấp có quyền khai thác, sử

dụng đất ở. Từ những phân tích đó, người đọc đã thấy được những nét cơ bản

nhất và làm tiền đề cho việc tìm hiểu những quy định của pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất ở.

Tiếp theo, tác giả đã trình bày những lý luận về pháp luật thế chấp

quyền sử dụng đất ở. Cụ thể, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở được

định nghĩa là hệ thống các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ

phát sinh giữa các chủ thể liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về thế

chấp quyền sử dụng đất ở nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên trong

quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, tác giả còn trình bày về cơ

cấu pháp luật điều chỉnh của thế chấp quyền sử dụng đất ở với năm nhóm quy

phạm.

Cuối cùng là quá trình hình thành quy định về thế chấp quyền sử dụng

đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Chế định thế chấp quyền sử dụng

đất ở được hình thành từ rất sớm. Trải qua nhiều năm phát triển, quyền thế

chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình dần được phát triển quy

định cụ thể trong hệ thống pháp luật đất đai.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN TẠI

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

2.1. Quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân và

hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng.

2.1.1. Quy định về hợp đồng tín dụng và việc thế chấp tài sản để bảo đảm

thực hiện hợp đồng tín dụng.

Như đã trình bày ở chương 1, Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận giữa

tổ chức tín dụng với cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện do luật định. Đây là một

văn bản rất quan trọng thể hiện đầy đủ các thông tin về khoản vay, kế hoạch

trả nợ, các quy định về thay đổi lãi suất, phí phạt cũng như các quyền và trách

nhiệm của cả hai bên. Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng là bên vay và bên

cho vay. Một bên tham gia hợp đồng phải là tổ chức tín dụng có đáp ứng đủ

điều kiện theo quy định của pháp luật, với tư cách là bên cho vay. Theo quy

định tại Luật các tổ chức tín dụng 2010, tổ chức tín dụng phải đáp ứng được

các yêu cầu sau: Có giấy phép thành lập và hoạt động được Ngân hàng nhà

nước cấp; có điều lệ được sự chấp thuận của ngân hàng nhà nước; có giấy

chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp; có người đại diện đủ năng lực và

thẩm quyền để ký kết hợp đồng. Cũng theo quy định tại Thông tư

39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ

chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng thì tổ

chức tín dụng cho vay là tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo

quy định của Luật các tổ chức tín dụng bao gồm: Ngân hàng thương mại;

Ngân hàng hợp tác xã; Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vĩ

mô; Quỹ tín dụng nhân dân; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Đối với chủ thể là bên vay có thể là cá nhân, tổ chức đáp ứng những điều

kiện vay vốn theo quy định của pháp luật. Để trở thành chủ thể trong hợp đồng tín

dụng thì bên vay phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Thông tư 39:

khách hàng là cá nhân, pháp nhân bao gồm: Cá nhân có quốc tịch Việt Nam, cá

nhân có quốc tịch nước ngoài; Pháp nhân thành lập và hoạt động tại Việt Nam,

pháp nhân được thành lập ở nước ngoài và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đối tượng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng là tiền (bao gồm tiền

mặt và bút tệ). Về nguyên tắc, đối tượng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng

phải là một số tiền nhất định và phải được các bên thỏa thuận, ghi rõ ràng

trong văn bản hợp đồng. Hợp đồng tín dụng vốn dĩ chứa đựng nguy cơ rủi ro

rất lớn cho quyền và lợi ích của bên cho vay. Sở dĩ có rủi ro trên bởi vì theo

cam kết trong hợp đồng tín dụng, bên cho vay chỉ có thể đòi lại tiền của bên

vay sau một thời hạn nhất định. Nếu thời hạn cho vay càng dài thì nguy cơ rủi

ro và bất trắc ngày càng lớn. Chính vì đặc thù trên mà các tranh chấp phát sinh từ

hợp đồng tín dụng cũng thường xảy ra với số lượng và tỷ lệ cao hơn so với

những loại hợp đồng khác. Vì thế để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng,

các tổ chức tín dụng có quyền xem xét đánh giá bên vay để quyết định cho vay

và quy định lãi suất.

Để được tổ chức tín dụng cho vay, bên vay phải đáp ứng được nhiều

điều kiện mà tổ chức tín dụng đưa ra như nhu cầu vay vốn có mục đích hợp

pháp hay không? Phương án sử dụng vốn như thế nào có đảm bảo để tổ chức

tín dụng thu hồi được nợ không? Bên vay có khả năng tài chính để đảm bảo

trả khoản nợ không? Mặc dù bên vay phải đáp ứng đầy đủ các yếu tố trên thì

tính rủi ro trong hợp đồng tín dụng vẫn rất cao, nhất là với những khoản cấp

tín dụng có số tiền lớn.

Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho các khoản cấp tín dụng, tổ chức tín

dụng thường cho khách hàng vay khi có các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng

tài sản như thế chấp quyền sử dụng đất, cầm cố... Đặc biệt, đối với khoản vay

có giá trị lớn thì việc bảo đảm bằng tài sản gần như là bắt buộc đối với khoản

vay đó. Do đó, khi thực hiện kí kết hợp đồng tín dụng, bên vay thường sẽ phải

kí kết thêm hợp đồng bảo đảm để bảo đảm cho khoản vay của tổ chức tín

dụng. Mặc dù biện pháp bảo đảm bằng tài sản sẽ hạn chế rủi ro trong hoạt

động cho vay tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn cho các tổ chức tín dụng

được thỏa thuận cho vay có tài sản bảo đảm hoặc không. Cụ thể tại Thông tư

39/2016/TT-NHNN quy định: “Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay

hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do tổ chức tín dụng và khách

hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của tổ chức

tín dụng với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo

đảm và pháp luật có liên quan”. Quy định này không những giúp cho tổ chức

tín dụng tăng tính cạnh tranh mà còn phù hợp với cơ chế thị trường hiện nay.

Thực tế trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, trong các

điều kiện cho vay thì tài sản thế chấp là điều kiện quan trọng nhất để quyết

định đến khoản vay của bên vay.

2.1.2. Quy định cụ thể liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở

 Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở

Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở là bên thế chấp và bên nhận thế

chấp và phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với các bên

trong quan hệ thế chấp.

Trong phạm vi đề tài, chúng ta sẽ tìm hiểu về thế chấp quyền sử dụng

đất ở của cá nhân và hộ đình tại tổ chức tín dụng. Do đó, bên thế chấp là cá

nhân, hộ gia đình; bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nói chung.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 Chủ thể có

năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân

sự được xác lập. Vậy trước hết chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có đầy

đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

Về cá nhân thì theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì năng lực pháp

luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ

dân sự; Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau; Năng lực

pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi

người đó chết. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là một khả năng có tính

tiền đề như một loại quyền và nghĩa vụ khách quan do bộ luật dân sự quy

định. Khi có sự kiện pháp lý xảy ra, năng lực pháp luật dân sự mới trở thành

hiện thực. Đặc thù của năng lực pháp luật dân sự là sự gắn liền với cá nhân

trong suốt cuộc đời, nên năng lực pháp luật dân sự của mỗi cá nhân có từ khi

cá nhân đó sinh ra và chấm dứt khi chết. Tại điều 19 Bộ luật dân sự 2015 quy

định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng

hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”. Khác với năng

lực pháp luật dân sự được pháp luật công nhận sự bình đẳng giữa các cá nhân

và có từ khi sinh ra đến lúc chết đi. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân chỉ

có khi cá nhân đó đạt đến độ tuổi nhất định và cá nhân đó phải có sự phát

triển về trí tuệ hoàn toàn bình thường. Năng lực hành vi dân sự là khả năng để

cá nhân tiến hành các hành vi nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự của cá

nhân.

Cá nhân nào có đầy đủ khả năng nhận thức để làm chủ hành vi của

mình trong mọi trường hợp thì cá nhân đó được xem là có năng lực hành vi

dân sự đầy đủ. Bộ luật dân sự 2015 quy định người thành niên là người từ đủ

18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị tuyên bố

mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Pháp luật chỉ quy

định độ tuổi tối thiểu mà không quy định độ tuổi tối đa của những người có

năng lực pháp luật dân sự đầy đủ. Những người này có đầy đủ tư cách chủ

thể, toàn quyền tham gia vào quan hệ dân sự với tư cách là những chủ thể độc

lập và họ tự chịu trách nhiệm về những hành vi do họ thực hiện.

Cá nhân nào có nhận thức nhưng chưa đủ để làm chủ hành vi trong một

số trường hợp thì cá nhân đó là người có năng lực hành vi dân sự không đầy

đủ. Người có năng lực hành vi một phần (không đầy đủ) là những người chỉ

có thể xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trong một giới hạn

nhất định do pháp luật dân sự quy định. Theo quy định của pháp luật hiện

hành thì người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi; Giao dịch

dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người

đó xác lập, thực hiện; Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác

lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng

ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa

tuổi; Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập,

thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản,

động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải

được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Như vậy cá nhân từ đủ 6 tuổi đến

dưới 18 tuổi là những người có năng lực hành vi dân sự không đầy đủ. Những

người này có thể bằng hành vi của mình tạo ra quyền và phải chịu những

nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch để thoả mãn những nhu cầu thiết yếu

hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. Tuy pháp luật không quy định những giao

dịch nào là giao dịch “phục vụ nhu cầu thiết yếu hàng ngày” và “phù hợp với

lứa tuổi” nhưng có thể hiểu đó là những giao dịch có giá trị rất nhỏ, phục vụ

những nhu cầu học tập, vui chơi trong cuộc sống được người đại diện của họ

cho phép thực hiện mà không cần sự đồng ý trực tiếp của người đại diện.

Cá nhân không có khả năng nhận thức hoặc có khó khăn trong vấn đề

nhận thức hành vi của mình trong mọi trường hợp thì cá nhân đó là người bị

mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của một cá nhân

tạo nên tư cách chủ thể của cá nhân đó. Như vậy, người có năng lực hành vi

dân sự đầy đủ là người có toàn quyền tham gia vào giao dịch thế chấp quyền

sử dụng đất ở.

Chủ thể tiếp theo trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở là hộ gia

đình. Hộ gia đình theo quy định tại luật đất đai được định nghĩa như sau: Hộ

gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi

dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung

và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị của hộ gia đình được xác lập trên

những căn cứ khác nhau nhưng có thể do cơ quan nhà nước giao cho hộ gia

đình quản lý sử dụng. Về cơ bản năng lực chủ thể của hộ gia đình có một số

những đặc điểm cơ bản như: năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự

của hộ gia đình sẽ phát sinh cùng thời điểm sự hình thành của hộ gia đình;

khác với năng lực chủ thể của cá nhân, năng lực chủ thể của hộ gia đình trong

giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận

của các thành viên trong hộ gia đình. Do đó, tư cách chủ thể của hộ gia đình

khi tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở thì phải căn cứ vào tình

hình thực tế của hộ gia đình đó, nếu quyền sử dụng đất ở được cấp cho hộ gia

đình thì khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất ở phải có sự thỏa thuận của

tất cả các thành viên trong hộ gia đình.

Chủ thể cuối cùng trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở là tổ

chức tín dụng. Theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 thì các

Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt

động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi

ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.

Tổ chức tín dụng nước ngoài là tổ chức tín dụng được thành lập ở nước

ngoài theo quy định của pháp luật nước ngoài.

Tổ chức tín dụng nước ngoài được hiện diện thương mại tại Việt Nam

dưới hình thức văn phòng đại diện, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, ngân

hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên

doanh, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100%

vốn nước ngoài, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài.

Ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài là loại hình

ngân hàng thương mại; công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100%

vốn nước ngoài là loại hình công ty tài chính; công ty cho thuê tài chính liên

doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài là loại hình công ty

cho thuê tài chính theo quy định của Luật này.

Nhìn chung các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình và tổ chức tín dụng nếu

đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định thì có thể trở thành chủ thể trong quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, do đặc thù đất đai là tài sản có

giá trị và là tài nguyên quan trọng của quốc gia nên khi các chủ thể tham gia

vào quan hệ thế chấp không những phải đáp ứng các điều kiện theo chung của

luật dân sự mà còn phải đáp ứng các điều kiện khác do pháp luật quy định

như tại luật đất đai, luật nhà ở...

Trong nền kinh tế thị trường, các cá nhân và hộ gia đinh khi tham gia

hoạt động sản xuất kinh doanh thì cần phải có vốn để hoạt đông. Do đó, khi

thực hiện vay vốn để sản xuất, kinh doanh các chủ thể này đều mong muốn

hoạt động kinh doanh sẽ đạt lợi nhuận cao nhất để thanh toán các khoản nợ

gốc lãi cho tổ chức tín dụng. Tuy nhiên không phải lúc nào các chủ thể cũng

đạt được điều đó, dẫn đến không có khả năng trả nợ số tiền đã vay từ tổ chức

tín dụng. Nhưng dù là lý do gì thì khi bên vay không thực hiện đúng thỏa

thuận thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi khoản

nợ. Tuy nhiên để xử lý tài sản thế chấp còn gặp nhiều khó khăn, các thủ tục

hành chính còn bất cập, chưa tạo được hành lang pháp lý thông thoáng để bên

nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thế chấp một cách hiệu quả.

 Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở

Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở chính là quyền sử

dụng đất ở. Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất ở nào cũng thỏa mãn

điều kiện để trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở.

Để quyền sử dụng đất ở của các chủ thể trở thành tài sản bảo đảm trong quan

hệ thế chấp thì nó còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý như: Quyền sử

dụng đất ở phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp; Quyền sử

dụng đất ở không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất ở không thuộc diện phải

kê biên để bảo đảm thi hành án và phải còn trong thời hạn được phép sử dụng.

Theo quy định hiện hành thì người sử dụng đất được thực hiện các

quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều

kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện thứ nhất, điều kiện quyền sử dụng đất ở phải có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, tại khoản 1 điều 166 luật đất đai năm 2013 quy định

quyền chung của người sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất. Giấy chứng

nhận này chính là căn cứ pháp lý để xác định mối quan hệ giữa nhà nước và

người sử dụng đất và nó là phương tiện để người sử dụng đất có thể thực hiện

quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất ở

thì người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, mà ở

đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất. Việc quy định điều kiện thế chấp phải có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý đất đai của

nhà nước.

Điều kiện thứ hai, Quyền sử dụng đất ở phải không có tranh chấp.

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [16]. Thế chấp về cơ bản là

biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự mà trong đó bên thế chấp

dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vì thế,

để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhân thế chấp, pháp luật quy

định tài sản thế chấp phải không có tranh chấp. Nghĩa là tại thời điểm quyền

sử dụng đất ở thế chấp thì quyền sử dụng đất của bên thế chấp phải không có

bất kì khiếu nại hay mâu thuẫn với chủ thể khác về các quyền nghĩa vụ liên

quan đến tài sản đó. Cơ quan có thẩm quyền xác nhận đất không có tranh

chấp là ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn nơi có quyền sử dụng đất.

Điều kiện thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi

hành án. Đây là điều kiện cần thiết bởi khi quyền sử dụng đất ở của một chủ

thể bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì rất có thể quyền sử dụng đất này đã

là tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ về tài sản

đối với các chủ thể khác. Thông qua quyết định kê biên thi hành án thì cơ

quan có thẩm quyền cũng đã xác định người sử dụng đất tạm dừng quyền sử

dụng đối với quyền sử dụng đất đã bị kê biên nên không thể dùng quyền sử

dụng đất này để thế chấp tại bên nhận thế chấp. Như vậy, trong mọi trường

hợp khi đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì quyền sử dụng đất đó sẽ

không thể trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được.

Điều kiện thứ tư, thế chấp quyền sử dụng đất phải trong thời hạn sử

dụng đất. Nhà nước quy định về thời hạn sử dụng đất trong Luật đất đai 2013,

có loại đất được nhà nước giao đất để sử dụng lâu dài, có loại được nhà nước

cho thuê... Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Điều 125 đất sử dụng ổn

định lâu dài, Điều 126 đất sử dụng có thời hạn, Điều 127 thời hạn sử dụng

đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 128 thời hạn sử dụng đất khi nhận

chuyển quyền sử dụng đất của luật đất đai 2013. Theo đó, quyền và nghĩa vụ

của mỗi chủ thể trên phần đất được nhà nước cho phép sử dụng cũng đồng

thời xác lập và tương ứng với thời hạn đã được xác định. Do đó, việc xác lập

quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại có ý

nghĩa đặc biệt quan trọng đối với bên nhận thế chấp, bởi lẽ nó sẽ ảnh hưởng

trực tiếp đến quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp.

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất ở thì tài sản là đất ở. Đối với đất ở

sẽ bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đất ở tại nông thôn bao

gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây

dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng

thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị gồm đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây

dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng

một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

[16]. Đối với loại đất này, mục đích sử dụng là để ở tại nông thôn và đô thị do

đó loại đất này có tính ổn định cao, pháp luật không quy định về thời gian sử

dụng, do vậy loại đất này có thời hạn sử dụng đất lâu dài, và chỉ bị thu hồi

trong một số trường hợp đặc biệt. Do đó, với các loại đất khác thì đất ở luôn

có giá trị cao hợp do tính chất sử dụng của nó nên trong các quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất thì đất ở luôn được ưu tiên và thường được sử dụng để làm

tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự.

 Hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở

Trong giao dịch dân sự, tự do tỏa thuận là một trong những nguyên tắc

quan trọng. Các bên trong giao dịch dân sự có quyền lựa chọn hình thức kí kết

hợp đồng. Theo quy định tại Bộ luật dân sự Điều 119 về hình thức giao dịch

dân sự: “1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc

bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới

hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử

được coi là giao dịch bằng văn bản. 2. Trường hợp luật quy định giao dịch

dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký

thì phải tuân theo quy định đó”. Hình thức của một giao dịch dân sự có thể là

lời nói, hành vi hoặc một văn bản cụ thể. Tuy nhiên, trong một số trường hợp,

để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, pháp luật đã quy định một

số loại giao dịch dân sự phải giao kết bằng hình thức nhất định.

Theo quy định tại điều 502 Bộ luật dân sự 2015: “1. Hợp đồng về

quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với

quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật

có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng

trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của

pháp luật có liên quan”. Như vậy, đối với giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất ở thì đây là loại giao dịch mà pháp luật quy định bắt buộc phải thể hiện

bằng văn bản.

Việc quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở phải được lập

thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và đặc

trưng riêng của loại hình thế chấp này. Đất ở vốn dĩ là một loại tài sản có giá

trị lớn nên giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở được nhà nước quy định rất

chặt chẽ. Trong các loại hình thức giao dịch thì lập văn bản là hình thức rõ

ràng nhất và có ý nghĩa quan trọng trong tố tụng, bởi đó là chứng cứ xác nhận

quan hệ thế chấp. Do đó, khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật

quy định phải lập thành văn bản để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên

trong quan hệ thế chấp đất ở.

Cũng theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai: “Hợp đồng chuyển

nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ

trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Theo

quy định này thì các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở phải được lập

thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực. “Việc công chứng thực

hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy

ban nhân dân cấp xã.”

Việc quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở phải được công

chứng, chứng thực nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc Nhà nước quản lý

việc giao dịch đất đai (một loại tài sản đặc biệt) mà Nhà nước là đai diện chủ

sở hữu và có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý kiểm soát việc sử dụng đất

của Nhà nước.

 Nội dung trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở.

Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, các bên trong quan hệ thế

chấp thường sử dụng hình thức lập hợp đồng thế chấp để quy định rõ các

quyền nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Pháp luật hiện hành

không quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

mà tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất. Tuy nhiên khi soạn thảo hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng

vẫn phải tuân những nguyên tắc cơ bản về hợp đồng trong bộ luật dân sự,

những quy định tại luật đất đai, luật tổ chức tín dụng và các văn bản pháp luật

khác. Hiện nay, các tổ chức tín dụng đều có những quy định nội bộ về mẫu

biểu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của riêng mình. Tuy mỗi ngân

hàng có một quy định khác nhau nhưng về cơ bản nội dung của hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất sẽ bao gồm những nội dung sau: Thời gian thế chấp,

thông tin bên thế chấp và bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp, giá trị tài sản

thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên

nhận thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, giải quyết khi phát sinh tranh chấp, hiệu

lực của hợp đồng thế chấp...

Trên thực tế, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường do các tổ

chức tín dụng đưa ra; bên bảo đảm thường có rất ít cơ hội được thảo luận về

các điều khoản trong Hợp đồng nên trong quan hệ bảo đảm tín dụng này, bên

bảo đảm thường là bên yếu thế hơn.

Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên bảo đảm, nhất là

khi tài sản bảo đảm là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng với cuộc

sống của bên bảo đảm thì phải có các quy định chặt chẽ về nghĩa vụ của các

tổ chức tín dụng, ví dụ như phải giải thích đầy đủ hợp đồng cho bên bảo đảm

để có thể chắc chắn bên bảo đảm hiểu, chí ít là hậu quả pháp lý của việc ký

kết hợp đồng. Chỉ khi bên bảo đảm hiểu được hậu quả mà họ có thể phải chịu

khi ký kết hợp đồng (một trong số đó là sẽ phải giao tài sản bảo đảm cho ngân

hàng để xử lý) thì mới đảm bảo quyền và lợi ích cho bên bảo đảm.

 Đăng ký biện pháp bảo đảm và hiệu lực của việc thế chấp quyền

sử dụng đất ở

Đối với hiệu lục của việc thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật quy

định như sau: tại khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013: “Việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký

đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” và tại Nghị

định 163/2006 về Giao dịch bảo đảm: Khoản 1 điều 10: “1. Giao dịch bảo

đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các

trường hợp sau đây:

a) Các bên có thoả thuận khác;

b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên

nhận cầm cố;

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng

sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

thế chấp;

d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng

thực trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Có thể thấy do đặc thù đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền

sử dụng đất nên hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đã có

những khác biệt so với tài sản thế chấp thông thường. Về nguyên tắc giao

dịch bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Việc tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tiền

có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất và đã được tiến hành công

chứng, nhưng không thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định, thì giao

dịch bảo đảm này chưa có hiệu lực pháp luật. Nếu đã được đăng ký thế chấp

theo Hợp đồng vay nào thì sẽ chỉ có hiệu lực theo hợp đồng vay đó. Giao dịch

thế chấp quyền sử dụng đất sẽ hết hiệu lực nếu đáp ứng một trong các điều

kiện sau: Nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt; giao dịch thế chấp chấm dứt khi

bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; quyền sử dụng đất đã

bị xử lý hoặc theo thảo thuận của các bên đồng ý chấm dứt hiệu lực của hợp

đồng.

Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín

dụng tại ngân hàng thì bắt buộc các chủ thể tham gia trong giao dịch thế chấp

phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Đăng ký biện pháp bảo đảm là

điều kiện bắt buộc và có ý nghĩa quan trọng trong công khai thông tin giao

dịch, điều này giúp cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát được giao dịch và

phòng ngừa rủi ro cho các tổ chức tín dụng.

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2017/NÐ-CP về đăng ký biện

pháp bảo đảm: “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào

sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm”.

Về thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm được quy

định tại Tại điều 5 Nghị định 102/2017/NĐ-CP: “Điều 5. Thời điểm có hiệu

lực của đăng ký biện pháp bảo đảm: 1. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, thì

thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan

đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.”

Đăng ký biện pháp bảo đảm được xem là điều kiện để xác định thứ tự

ưu tiên thanh toán giữa những người nhận thế chấp trong trường hợp quyền

sử dụng đất đó được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại một hay

nhiều tổ chức tín dụng khác nhau. Theo đó, nếu giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý

quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào thứ tự đăng ký. Trường hợp một tài sản

được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán

giữa các bên cùng nhận bảo đảm nhưng có giao dịch đăng ký, có giao dịch

không đăng ký thì xác định theo quy định tại Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-

CP:

Trường hợp 1: Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu

lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự

xác lập hiệu lực đối kháng. Khi xác lập giao dịch bảo đảm thì quyền và nghĩa

vụ giữa các bên trong trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với

các chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch (bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm)

mà trong những trường hợp luật định còn phát sinh hiệu lực và có giá trị pháp

lý đối với cả người thứ ba không phải là chủ thể trong giao dịch bảo đảm.

Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng

ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản

bảo đảm.

Trường hợp 2: Nếu trường hợp các giao dịch bảo đảm đã được đăng ký

thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký. Nghĩa là, giao

dịch bảo đảm nào có thời điểm đăng ký giao dịch trước thì sẽ được ưu tiên

thanh toán trước và ngược lại.

Trường hợp 3: Tiếp theo, trong số những giao dịch bảo đảm có giao

dịch bảo đảm được đăng ký và có những giao dich bảo đảm không được đăng

ký, thì ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm được đăng ký trước và giao

dịch bảo đảm không được đăng ký sẽ thanh toán sau.

Trường hợp 4: Cuối cùng, trường hợp các giao dịch bảo đảm không có

đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao

dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm có thời gian xác lập trước sẽ được thanh

toán trước.

 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

Khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường thì hoạt động cho vay

ngày càng xảy ra nhiều rủi ro. Do đó, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm

cho khoản vay đã trở thành phương thức bảo đảm gần như phổ biến nhất

trong hoạt động cấp tín dụng. Trong các hoạt động sản xuất kinh doanh không

phải lúc nào bên vay hoặc bên thế chấp cũng làm ăn suôn sẻ mà sẽ luôn có

những trường hợp xấu, rủi ro, thua lỗ. Do đó, bên thế chấp sẽ không có khả

năng thanh toán các khoản nợ, dẫn đến tình trạng bên nhận thế chấp phải xử

lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản nợ.

Xử lý quyền sử dụng đất có thể nói là phương án cuối cùng của bên thế

chấp trong hoạt động xử lý nợ. Hiện nay, vấn đề xử lý tài sản thế chấp chưa

được quy định rõ trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013. Phương

thức xử lý quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị đinh 163/2006/NĐ-CP

về giao dịch bảo đảm và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật

Đất đai như sau:

Một là về căn cứ xử lý, theo quy định tại Điều 56 Nghị định 163 như

“Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực

hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do

vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.”

Hai là phương thức xử lý quyền sử dụng đất, Theo quy định tại Nghị

định 163 thì việc xử lý quyền sử dụng đất phải thực hiện theo thỏa thuận của

các bên. Các bên có thể thỏa thuận để việc xử lý quyền sử dụng đất trong hợp

đồng thế chấp hay trong các văn bản khác. Các bên có thể thỏa thuận xử lý tài

sản bằng một trong các phương thức sau: Bán tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo

đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của

bên bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ

người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ; Phương thức khác do

các bên thoả thuận [4].

Đối với trường hợp các bên không thỏa thuận về phương thức xử lý

hoặc không xử lý được theo các thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền

khởi kiện để yêu cầu tòa xử lý quyền sử dụng đất; yêu cầu cơ quan nhà nước

bán đấu giá hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [4].

Có thể nói, phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã được pháp luật

quy định khá đầy đủ và rõ ràng góp phần đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận

của các bên trong giao dịch thế chấp. Dựa vào đó, các bên có thể căn cứ vào

tình hình cụ thể để lựa chọn phương thức phù hợp.

Tuy nhiên, phương thức xử lý quyền sử dụng đất vẫn còn một số các

hạn chế nhất định. Phương thức bán tài sản chưa làm rõ những trường hợp

nào thì việc bán tài sản cần phải đặt dưới sự kiểm soát của tòa án. Nếu bên

nhận thế chấp có quyền bán tài sản thì phải tuân thủ những nghĩa vụ hay quy

định gì để không làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên thế chấp. Hay như

phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp. Phương thức này có ưu điểm là

đảm bảo được tính minh bạch trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Tuy

nhiên, những bất cập của việc đấu giá tài sản lại bắt nguồn từ chính những

quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Việc bán đấu giá tài sản công

khai có thể làm ảnh hưởng đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế

chấp, chi phí tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản cao, có hiện tượng ép giá,

thông đồng giữa những người đăng ký mua bán đấu giá tài sản. Hay như việc

bên nhận thế chấp khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ cũng còn nhiều hạn chế

như các thủ tục hành chính để khởi kiện ra tòa còn phức tạp làm mất thời gian

cũng như chi phí của bên nhận thế chấp. Bên cạnh đó, công tác thi hành án

còn chậm chạp, có những bản án đã có quyết định của tòa án và đã có hiệu lực

thi hành và yêu cầu thi hành án nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thi hành

án vì nhiều lý do khác nhau. Những trường hợp như vậy có thể khiến các vụ

án khởi kiện thu hồi nợ kéo dài nhiều tháng hoặc thậm chí nhiều năm trời.

Như vậy, có thể thấy mặc dù đã được pháp luật quy định nhiều phương

thức xử lý tuy nhiên thực tế khi áp dụng pháp luật vẫn còn khá nhiều bất cập

cần phải có những quy định pháp luật mới để điều chỉnh và hạn chế những

tồn tại nói trên.

Thứ ba là thủ tục xử lý quyền sử dụng đất. Trước khi xử lý quyền sử

dụng đất, người xử lý quyền sử dụng đất phải thông báo bằng văn bản về việc

xử lý quyền sử dụng đất cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp biết.

Nội dung văn bản phải thông báo rõ lý do xử lý quyền sử dụng đất, nghĩa vụ

bảo đảm, mô tả tài sản bảo đảm, địa điểm, phương thức, thời gian xử lý tài

sản bảo đảm... Văn bản được gửi cùng với đơn đăng ký văn bản thông báo về

việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch

bảo đảm. Ngoài ra, đối với mỗi phương thức xử lý quyền sử dụng đất khác

nhau thì trình tự, thủ tục xử lý cũng khác nhau. Nếu xử lý quyền sử dụng đất

trong trường hợp bên thế chấp bị phá sản sẽ được thực hiện cùng lúc với quá

trình giải quyết yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Còn khi các bên thỏa

thuận xử lý quyền sử dụng đất bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

hoặc nhận chính quyền sử dụng đất đó thì trình tự và thủ tục xử lý quyền sử

dụng đất đó sẽ áp dụng theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất. Trường hợp các bên lựa chọn phương thức bán đấu giá thì trình

tự và thủ tục xử lý quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của

pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Thứ tư là thứ tự ưu tiên thanh toán. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi thực

hiện xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ vay cũng được áp dụng tương tự

như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với các loại tài sản khác. Thứ tự ưu tiên

thanh toán sẽ phụ thuộc vào việc quyền sử dụng đất thế chấp đó có đăng ký

giao dịch bảo đảm hay không. Nếu quyền sử dụng đất đó được đăng ký giao

dịch bảo đảm thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý quyền sử

dụng đất sẽ căn cứ theo thứ tự đăng ký. Trong trường hợp quyền sử dụng đất

được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo

đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm

có đăng ký được ưu tiên thanh toán; Trong trường hợp quyền sử dụng đất

dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm

đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự

xác lập giao dịch bảo đảm [4].

Thực tế, khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp các ngân hàng đều gặp

khó khăn trong việc thỏa thuận với bên thế chấp về phương thức xử lý quyền

sử dụng đất. Nhiều trường hợp bên thế chấp không hợp tác nhằm kéo dài thời

gian xử lý tài sản, gây khó dễ cho phía ngân hàng. Thậm trí có nhiều trường

hợp, dù không thỏa thuận được với bên thế chấp thì phía ngân hàng vẫn

không khởi kiện ra tòa do thủ tục còn rườm ra, tốn kém chi phí, thời gian.

Một số trường hợp đã có quyết định của tòa thì việc thi hành án cũng không

hề đơn giản dẫn đến vụ án kéo dài nhiều năm mà không xử lý được.

2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng

Bảo Việt

2.2.1. Hoạt động của Ngân hàng thương mại cổ phần Bảo Việt.

Được thành lập theo giấy phép hoạt động số 328/GP-NHNN ngày

11/12/2008 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng

TMCP Bảo Việt là thành viên trẻ nhất của tập đoàn Tài chính - Bảo hiểm Bảo

Việt cũng là một ngân hàng thương mại trẻ trong hệ thống các tổ chức tín

dụng tại Việt Nam. Ngân hàng TMCP Bảo Việt ra đời đã góp phần hình thành

thế chân kiềng vững chắc giữa ba bên Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán,

tạo nên sức mạnh tổng hợp, hài hòa, đảm bảo cho sự phát triển bền vững và

toàn diện cho toàn hệ thống Bảo Việt.

Các cổ đông sáng lập là Tập đoàn Bảo Việt, Công ty Cổ phần sữa Việt

Nam (Vinamilk) và Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC cùng với

một số cổ đông khác là các tổ chức có uy tín khác trong nước. Ngân hàng

TMCP Bảo Việt có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc phát triển quan hệ đối

tác với nhiều tổ chức kinh tế trong và ngoài nước, ứng dụng các công nghệ

ngân hàng tiến tiến và hiệu quả nhất để tạo nên sức mạnh cạnh tranh cho ngân

hàng, tạo ra tiền đề để trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt

Nam.

Với hơn 10 năm thành lập, Ngân hàng Bảo Việt đã phát triển lên tới 22

chi nhánh trên khắp các tỉnh thành trong cả nước thì hoạt động thế chấp, tín

dụng tại ngân hàng diễn ra rất phổ biến. Với số lượng chi nhánh như vậy cũng

góp phần vào hoạt động cung ứng nguồn vốn cũng như các hoạt động nghiệp

vụ như nhận tiền gửi, cho vay, thẻ tín dụng... Trong thời gian 4 năm từ năm

2015 đến 2019 tổng các hợp đồng thế chấp liên quan đến cá nhân, hộ gia đình

để bảo đảm hợp đồng tín dụng của một chi nhánh của ngân hàng Bảo Việt tại

Hà Nội lên đến hơn 300 hồ sơ. Với số lượng hồ sơ tương đối lớn như vậy thì

việc đăng ký thế chấp và tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất

là khá lớn và tất nhiên với lượng hồ sơ đó thì sẽ phát sinh những hạn chế,

vướng mắc trong hoạt động thế chấp tại ngân hàng.

2.2.2. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đông tín dụng tại Ngân

hàng Bảo Việt

Như đã trình bày ở trên, Ngân hàng TMCP Bảo Việt đã trải qua nhiều

năm phát triển và hoàn thiện, cùng với đó là quy định của pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng đã dần dần hoàn thiện, góp phần

to lớn tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình được vay vốn sản xuất kinh

doanh, đáp ứng nhu cầu của người lao động, đồng thời tăng thêm thu nhập

cho người sử dụng đất. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

ở còn là cơ sở pháp lý cho ngân hàng Bảo Việt thực hiện các biện pháp để bảo

đảm trả nợ vốn vay trong hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động

thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng Bảo Việt vẫn còn một số bất cập

như sau:

Thứ nhất là việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.

Khi ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân đang có

vợ hoặc chồng. Theo quy định tại luật hôn nhân và gia đình 2014 Quyền sử

dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng,

trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc

có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Tại luật hôn nhân gia đình đã

phân tách rõ ràng tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng. Ta có thể thấy

quyền sử dụng đất nếu được hình thành trước thời kì hôn nhân hoặc trong thời

kì hôn nhân nhưng được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc thông qua giao

dịch bằng tài sản riêng thì quyền sử dụng đất đó là của riêng người đó. Pháp

luật đất đai hiện hành cũng quy định về việc vợ chồng có thể thỏa thuận một

người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn

khi nhận thế chấp với chủ thể là cá nhân đã có vợ hoặc chồng thì không dễ để

xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung hay riêng, do tài sản được

hình thành thông qua giao dịch bằng tài sản riêng rất khó để chứng minh

trong thực tế. Pháp luật cũng chưa có định nghĩa cụ thể về giao dịch bằng tài

sản riêng nhất là khi giao dịch bằng tài sản riêng là tiền mặt lại càng khó xác

định hơn. Hay như việc khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

chủ thể chưa lập gia đình. Trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất thì cá nhân lập gia đình. Vậy lúc được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì tài sản có phải của cá nhân hay của cả vợ và chồng. Điều này

dẫn đến việc phía ngân hàng phải mất nhiều thời gian hơn để xác định tài sản

là của cá nhân hay của cả vợ chồng khách hàng. Ngoài ra, trường hợp quyền

sử dụng đất đứng tên một cá nhân, nếu cá nhân đó chưa có kết hôn thì phải

cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để chứng minh đang độc thân và

tài sản là của mình cá nhân đó. Tuy nhiên, thủ tục xác nhận tình trạng hôn

nhân đối với cá nhân gặp nhiều khó khăn khi cá nhân đã chuyển qua nhiều

nơi cư trú. Luật Hộ tịch 2014 đã quy định về việc xác nhận tình trạng hôn

nhân với các cá nhân đã qua nhiều nơi cư trú. Tuy nhiên, đối với trường hợp

chuyển qua nhiều nơi mà không thể xác định được tình trạng hôn nhân thì cho

cá nhân đó được tự cam kết để hoàn tất thủ tục xác nhận tình trạng hôn nhân.

Điều này dẫn đến trường hợp cá nhân đã kết hôn nhưng cố tình cam kết chưa

kết hôn sẽ dẫn đến rủi ro về mặt chủ thể khi ngân hàng nhận tài sản thế chấp

với cá nhân này. Vậy khi rủi ro xảy ra thì cơ quan quản lý hộ tịch có phải chịu

trách nhiệm về công tác xác minh thông tin này không?

Pháp luật hiện hành công nhận chủ thể quyền sử dụng đất là hộ gia

đình. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh ở đây lại đến từ việc xác định các thành

viên trong hộ gia đình lại gặp rất nhiều khó khăn. Như đã trình bày ở trên thì

hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống

chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

[16]. Ngoài ra, không có một quy định nào khác về việc xác định các thành

viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Việc xác định các thành viên trong hộ gia

đình sử dụng đất thường được căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải hồ sơ nào cũng được lưu giữ đầy đủ và có

thông tin của tất cả các thành viên hộ gia đình tại thời điểm được cấp đất. Nếu

cơ quan nhà nước quản lý chặt chẽ các quy định về cấp đất cho hộ gia đình thì

sẽ hạn chế được rất nhiều rủi ro liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở

của hộ gia đình. Thực tế, có nhiều trường hợp có thể do quá tải hoặc sự tắc

trách của một số cán bộ quản lý đất đai đă thực hiện sai thủ tục mà pháp luật

quy định về cấp đất cho hộ gia đình.

Do đó, thực tế hiện nay, để thuận tiện cho việc kí kết hợp đồng, nhiều

nơi vẫn căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình để xác định các thành viên

trong hộ gia đình sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu xác định các thành viên trong

hộ gia đình bằng hộ khẩu sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể dẫn tới xác định thiếu

thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp đất.

Thứ hai là về hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất ở.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi thực hiện đúng hình thức,

chủ thể tham gia kí hợp đồng, đăng kí thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và

được nhà nước công nhận. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp chủ thể không

thực hiện đúng quy định như việc người thế chấp không có đủ phạm vi theo

ủy quyền của người chủ sử dụng chung khác hoặc người đó không phải chủ

sử dụng đất nhưng vẫn tham gia kí kết hợp đồng. Điều này thường xảy ra khi

chủ thể tham gia thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân đã kết hôn. Do đó, khi

có vi phạm hợp nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị

xác định vô hiệu và khoản nợ sẽ trở thành không có tài sản bảo đảm. Ngoài ra

hạn chế trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất. Thường thì vi phạm chủ yếu do bên thế chấp không

thực hiện đúng nghĩa vụ bảo đảm đó là đất có tranh chấp, hoặc bị bán cho bên

thứ ba dù đang thế chấp tại ngân hàng. Đây là những điều mà bản thân phía

ngân hàng cũng không thể kiểm soát hết được khi bên thế chấp vi phạm quy

định hợp đồng.

Thứ ba là vấn đề về hạn chế trong giải quyết tranh chấp trong thế chấp

quyền sử dụng đất.

Hạn chế này phát sinh chủ yếu do hạn chế của cơ quan Tư pháp trực

tiếp giải quyết tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất. Nhiều trường

hợp, trong quá trình xử lý tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tòa

án đã tiến hành xác minh thu thập chứng cứ không đầy đủ dẫn đến trường hợp

tòa án đã tuyên xử lý tài sản để ngân hàng thu hồi nợ, nhưng cơ quan thi hành

án khi xác minh tài sản để thi hành thì tài sản cần thi thành không phải của

người phải thi hành án, mà tài sản hiện tại đang có người khác sinh sống hoặc

có những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan lại không được triệu tập

trong quá trình tố tụng. Thêm vào đó, việc thực hiện các quy định về giải

quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Tranh chấp hợp đồng

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nguyên nhân là do một bên hoặc cả

hai bên có những vi phạm hợp đồng, không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, vì thế

liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng, nhìn

chung, các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều quan tâm đến

việc giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

thúc đẩy nhanh về tiến độ, bảo đảm đúng đắn về nội dung giải quyết. Tuy

nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc giải quyết tranh chấp thường đạt được kết

quả thấp, phần lớn là dây dưa, kéo dài gây thiệt hại cho các bên trong quan

hệ thế chấp.

Thứ tư là trình trạng lạc hậu trong hoạt động của cơ quan nhà nước về

đất đai, hộ tịch.

Hiện nay, nước ta đã và đang ngày càng đổi mới, áp dụng khoa học

công nghệ trong việc quản lý thông tin, kết nối giữa các cơ quan nhà nước với

nhau. Hệ thống dữ liệu thông tin phải thống nhất, công khai minh bạch để

khắc phục tình trạng lừa đảo về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thông

tin của người sử dụng đất, tính pháp lý của quyền sử dụng đất đó... Tuy nhiên,

thực tiễn hiện nay việc thực hiện hiện đại hóa cơ quan quản lý đất đai còn

chậm. Hệ thống thông tin người sử dụng đất cũng chưa rõ ràng, nhiều trường

hợp không xác định được chủ thể sử dụng đất. Điều này dẫn đến khi phía

ngân hàng xác minh thông tin bên thế chấp gặp rất nhiều khó khăn, làm tốn

nhiều thời gian của ngân hàng và khách hàng, thậm trí là làm tổn thất đến

doanh thu cũng như uy tín của ngân hàng. Không ít các trường hợp khách

hàng thấy thủ tục về xác minh nhân thân tốn quá nhiều thời gian, công sức mà

từ bỏ vay vốn tại ngân hàng, hoặc chuyển sang một đơn vị khác. Điều đó, đòi

hỏi các cơ quan quản lý đất đai, hộ tịch cần đẩy nhanh công tác hiện đại hóa,

đổi với hoạt động, tổ chức thì mới đáp ứng được yêu cầu của người dân.

Thử năm là sự chưa thống nhất về các quy định của pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất.

Mặc dù pháp luật hiện hành đã quy định về thế chấp tài sản tại rất nhiều

văn bản pháp luật như: Luật dân sự, Luật đất đai, luật tổ chức tín dụng và các

Nghị định, thông tư hướng dẫn khác nhau nhưng dường như để áp dụng thực

tế những quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn nhiều khó

khăn.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải giao giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, một tài sản có thể được

dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập

giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường

hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác [16]. Quy định

không nhất quán này gây khó khăn cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp vì

trong trường hợp giao dịch thế chấp của một tài sản nhưng lại thế chấp ở

nhiều tổ chức tín dụng thì chỉ có một bên nhận thế chấp được giao giấy chứng

nhận, bên thế chấp không còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bên thế

chấp tham gia các giao dịch khác và cũng không còn giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất để giao cho bên nhận thế chấp khác.

Một quy định khác nữa đó là: “Không được bán, thay thế, trao đổi,

tặng cho tài sản thế chấp”[24]. Nhưng nếu trường hợp bên thế chấp bán,

trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp thì vẫn chưa có chế tài cụ thể xử lý…

Bên cạnh đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất

trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất lại không cùng một

người hoặc trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa ghi nhận tài sản

trên đất mà thực tế lại có tài sản trên đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ghi có tài sản trên đất nhưng lại không đúng với thực trạng thực tế.

Vậy nếu bên thế chấp không có khả năng trả nợ thì sẽ phải xử lý như thế

nào? Hay như việc chủ sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không

thế chấp tài sản trên đất thì sẽ xử lý ra sao? Hiện này, pháp luật đã có quy

định về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như sau: quy định tại

Khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử

dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất

đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao

gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Tại

khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp chỉ thế

chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở

hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được

xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Đây được xem là giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn khi xử lý tài sản

bảo đảm trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp

tài sản gắn liền với đất và ngược lại. Thực tế không chỉ riêng tại Ngân hàng

Bảo Việt mà các ngân hàng khi thực hiện ký hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất thì phía ngân hàng sẽ luôn thêm điều khoản về tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, quy định việc xử lý

cùng lúc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện thuận

lợi cho viêc xử lý tài sản thế chấp chứ không đồng nghĩa tài sản trên đất cũng

đồng thời là tài sản thế chấp.

Một điểm không thống nhất trong quy định của pháp luật đó là về hiệu

lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng

đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất

đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Điều này nghĩa

là tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp đã được công chứng chứng thực thì

việc thế chấp vẫn chưa có hiệu lực. Như vậy, thì việc công chứng chứng thực

liệu có còn cần thiết không. Hai quy trình công chứng và đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất hiện nay đã làm cho hoạt động này bị chồng chéo. Khi

công chứng hợp đồng thế chấp, cơ quan công chứng đã thực hiện kiểm tra

xem xét tính hợp pháp của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng thế chấp hoàn toàn

hợp pháp về mặt pháp lý thì công chứng viên mới thực hiện công chứng vào

hợp đồng. Tuy nhiên, khi công chứng xong, thì thủ tục này lại phải đưa cho

cơ quan đăng ký thế chấp xét lại để thực hiện đăng ký thế chấp. Điều này dẫn

đến việc một số trường hợp cơ quan đăng ký đất đai phát hiện quyền sử dụng

đất không đủ điều kiện để thế chấp nên từ chối đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất, vậy thì hợp đồng thế chấp đã công chứng còn có giá trị pháp lý

không? Để tránh các rủi ro không đang có, ngân hàng thường sẽ làm việc với

cơ quan đăng ký đất đai trước và cung cấp các nội dung hợp đồng thế chấp

cho cơ quan đăng ký đất đai xem trước, nếu đảm bảo tính pháp lý thì mới

thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp. Những bất cập này là rào cản cho

các bên trong quan hệ thế chấp, mặt khác cũng gây nên khó khăn, vướng mắc

cho các cơ quan nhà nước. Thiết nghĩ cần phải có những quy định cụ thể về

vấn đề này để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch thế chấp quyền

sử dụng đất.

Tiểu kết chương 2

Tại chương 2 tác giả đã tập trung phân tích những vấn đề pháp luật về

việc thế chấp quyền sử dụng đất ở qua đó chỉ ra những bất cập hạn chế tồn

đọng trong quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Cụ thể:

Về chủ thể quyền sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình. Những điều kiện

pháp lý để trở thành chủ thể trong thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định về

đối tượng, hình thức, công chứng, chứng thực, hiệu lực thế chấp quyền sử

dụng đất ở. Theo đó, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất ở phải được lập

thành văn bản có công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp tại cơ quan

đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trong phần thực trạng áp dụng quy định pháp luật thế chấp quyền sử

dụng đất tại Ngân hàng Bảo Việt, tác giả đã nêu lên những khó khăn, hạn chế

còn tồn đọng trong hoạt động nhận thế chấp tài sản của ngân hàng. Sự vướng

mắc và rào cản trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất. Cụ thể như: Quy định về việc xác định chủ thể trong quan hệ thế chấp

còn nhiều bất cập, quy định chung chung, chưa đi vào thực tế; Các cơ quan

nhà nước về quản lý đất đai, hộ tịch chưa đáp ứng được yêu cầu về hiện đại

hóa thủ tục hành chính, hệ thống quản lý thông tin người dân, chưa đáp ứng

được yêu cầu của người dân; Sự chồng chéo trong quy định của pháp luật về

thế chấp quyền sử dụng đất làm cho công tác thực thi pháp luật bị giảm hiệu

quả, mất nhiều thời gian.

CHƯƠNG 3

KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ

CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM

3.1. Yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất ở

Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì các quy định của pháp

luật cũng phải thay đổi để đáp ứng được nhu cầu phát triển của xã hội. Các

quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng đã có nhiều

bước tiến quan trọng đánh dấu một bước ngoặt lớn trong hoạt động quản lý

đất đai. Đặc biệt là những quy định của pháp luật trong lĩnh vực thế chấp

quyền sử dụng đất. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho người dân được tiếp cần

nguồn vốn vay, góp phần tăng gia, sản xuất, cải thiện đời sống. Việc xây dựng

và ban hành văn bản pháp luật đất đau đã thể hiện vai trò của nhà nước trong

quản lý đất nước và xã hội có hiệu quả. Để bảo đảm hiệu quả trong công tác

quản lý nhà nước về thế chấp quyền sử dụng đất nhà nước ta đã chủ trương

quản lý đất nước bằng pháp luật. Hiện nay, trong quan hệ thế chấp quyền sử

dụng đất thì pháp lý là căn cứ để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Do đó, nếu khung pháp lý chưa đảm bảo thì các bên sẽ gặp nhiều khó trong

qua trình thực thi pháp luật, đặc biệt là bên nhận thế chấp. Xuất phát từ yêu

cầu pháp lý, việc xây dựng và phát triển hệ thống pháp luật chung và hệ thống

các quy định pháp luật riêng về thế chấp quyền sử dụng đất về cơ bản cần

hoàn thiện những điểm sau:

Thứ nhất là thực hiện đồng bộ các quy định bảo đảm thực thi pháp luật

để khắc phục những chồng chéo trong các quy định của pháp luật thế chấp

quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật.

Để đạt được điều đó, trước tiên phải rà soát để loại bỏ các văn bản pháp luật

không còn phù hợp với thực tiễn. Bổ sung những văn bản, nội dung có ý

nghĩa thực tiễn để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhằm tạo thuận lợi cho các

chủ thể trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật. Các văn bản hướng

dẫn thi hành luật cũng phải dựa trên quy định của Bộ luật dân sự và một số

đạo luật khác, đặc biệt các văn bản này phải bảo đảm tính thống nhất không

được chồng chéo với các quy định tại luật đất đai, luật nhà ở, luật công chứng,

chứng thực, đăng kí giao dịch bảo đảm... Xóa bỏ tình trạng pháp luật của Bộ,

Ngành ban hành mà phải có sự liên kết tham gia của nhiều Bộ, ngành khác

nhau.

Ngoài ra, việc hoàn thiện quy định pháp luật thế chấp quyền sử dụng

đất còn phải đảm bảo sự đồng bộ của việc tổ chức thực hiện pháp luật, kiện

toàn tổ chức nhằm nâng cao vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà

nước; hiện đại hóa cơ quan quản lý đất đai, hộ tịch, đi tới có một hệ thống

quản lý dân cư khoa học, chính xác và thuận tiện.

Thứ hai là việc hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất phải tương đồng với sự phát triển của thị trường tín dụng. Hiện nay,

pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng được củng cố và hoàn thiện,

từng bước tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng nâng cao năng lực tự chủ của

mình trong các hoạt động kinh doanh. Hiện nay, pháp luật cho phép các tổ

chức tín dụng được quyền hạch toán độc lập và tự quyết định giá trị của tài

sản thế chấp, quyết định mức vốn vay, mặc dù ít nhiều vẫn phụ thuộc vào sự

điều tiết của Nhà nước. Hơn nữa, các quy định của pháp luật về thủ tục thế

chấp quyền sử dụng đất hiện nay đã được đơn giản, minh bạch, cũng như đã

đưa ra nhiều phương án xử lý quyền sử dụng đất để các bên được lựa chọn

phương án tốt nhất nhằm thu hồi vốn nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên,

cùng với những thay đổi tích cực đó thì pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

còn tồn tại một số những hạn chế. Trong đó, có thể nói đến cơ chế về xử lý

quyền sử dụng đất chưa thực sự tạo ra được sự chủ động cho phía ngân hàng.

Do đó, trong thời gian tới việc hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng

đất cần dựa trên những định hướng như: Bảo đảm phát huy quyền tự do kinh

doanh, quyền tự định đoạt của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện giao

dịch thế chấp quyền sử dụng đất, tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và tự

quyết định trong việc cho vay vốn đối với bên thế chấp; Cần có những quy

định phù hợp để các tổ chức tín dụng có quyền độc lập và tự chủ nhằm nâng

cao hiệu quả của việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để đảm bảo thu hồi

vốn.

Thứ ba là việc áp dụng pháp luật chung và pháp luật thế chấp quyền sử

dụng đất nói riêng phải thể hiện tính quyền lực của nhà nước. Việc áp dụng

luật khi giải quyết tranh chấp thì mọi tình tiết đều phải được xem xét đánh giá

một cách toàn diện, kỹ lưỡng, dựa trên các quy định và yêu cầu cụ thể của

quy phạm pháp luật. Tính thống nhất quá trình áp dụng pháp luật được xem là

một yêu cầu cấp thiết của nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Ở nước ta,

có những quy định thiếu đồng bộ của pháp luật cùng các yếu tố về lịch sử đã

khiến việc áp dụng luật trở nên khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp

trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Việc áp dụng pháp luật thế chấp quyền

sử dụng đất không những đảm bảo ổn định các giao dịch dân sự mà còn là yếu

tổ đảm bảo trật tự an toàn xã hội. Cần xác lập một cơ sở khoa học trong mối

quan hệ giữa pháp luật chung và pháp luật về quyền sử dụng đất khi ban hành

các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan đến thế chấp quyền sử

dụng đất. Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật điều chỉnh các giao dịch

bảo đảm nói chung chỉ quy định những nguyên tắc chung còn các vấn đề

mang tính khác biệt thì cần phải có sự điều chỉnh hướng dẫn chi tiết trong

pháp luật riêng về thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, việc áp dụng pháp

luật đòi hỏi phải có sự sáng tạo trong tư duy, sự chủ động trong nhận thức.

Chủ thể áp dụng pháp luật ngoài việc phải có trình độ chuyên môn cao còn

phải tích lũy được kiến thức tổng hợp, kinh nghiệm phong phú và có đạo đức

nghề nghiệp. Hậu quả pháp lý trong pháp luật dân sự có thể được quy định

trong luật hoặc nó được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các chủ thể. Khi áp

dụng pháp luật dân sự cần quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế

chấp quyền sử dụng đất, chế tài chỉ do các bên cam kết và thỏa thuận trong

giao dịch.

Như thế, pháp luật được hình thành do nhu cầu điều chỉnh các quan hệ

xã hội trong thế chấp quyền sử dụng đất muốn được tuân thủ nghiêm chỉnh thì

phải phù hợp với điều kiện kinh tế và xã hội. Việc áp dụng pháp quy định

pháp luật về thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất phải đáp ứng được tiêu chí

thích ứng và phù hợp với nền kinh tế xã hội đất nước.

Thứ tư là việc hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất còn

phải đáp ứng các yêu cầu của xu thế hội nhập. Đây là vấn đề không chỉ đặt ra

đối với việc hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất mà còn là vấn đề

đặt ra với cả hệ thống pháp luật của nước ta. Để đảm bảo yêu cầu của xu thế

hội nhập thì pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo những yếu tố

sau: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo được các yêu tố cơ

bản mà bất kì pháp luật trong lĩnh vức nào khi xây dựng cũng cần phải đảm

bảo đó là tính phù hợp, thống nhất giữa pháp luật chung và pháp luật về

quyền sử dụng đất. Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải tạo ra một cơ

chế thuận lợi và thông thoáng để người sử dụng đất được trao quyền năng của

mình một các thuận lợi nhất và hiệu quả nhất trong đó quyền năng cơ bản và

quan trọng nhất đó là quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật về quyền

sử dụng đất phải chú ý tới các mặt kinh tế, chính trị - xã hội. Đảm bảo một

cách hài hòa nhất lợi ích của Nhà nước và xã hội phải phù hợp với đường lối

phát triển của đất nước. Và cuối cùng là phải nâng cao trách nhiệm và nghĩa

vụ của mọi người dân trong xã hội đối với việc sử dụng và quản lý đất đai.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở

3.2.1. Hoàn thiện quy định về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất

Như đã trình bày ở trên, việc xác định chủ thể tham gia giao dịch thế

chấp tuy đã được quy định tại Luật dân sự, luật đất đai và các văn bản pháp

luật khác. Tuy nhiên khi áp dụng vào thực tiễn gặp vướng phải không ít khó

khăn. Nhất là đối với các trường hợp xác định thành viên hộ gia đình sử dụng

đất. Việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất thường được

căn cứ vào sổ hộ khẩu. Điều này rất dễ khiến cho việc xác định các thành viên

trong hộ gia đình có sai sót trong nhiều trường hợp như việc có những người

có tên trong hộ khẩu nhưng không có quan hệ huyết thống với hộ gia đình...

Do đó, cần phải có quy định ghi nhân rõ các thành viên trong hộ gia đình khi

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Thông tư 33/2017/TT-

BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng

dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ

trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành đã từng quy định về việc phải

ghi tên tất cả các thành viên hộ gia đình sử dụng đất như sau: ” c) Hộ gia đình

sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”),

sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình

như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia

đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền

sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở

hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài

sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của

những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).” Tuy nhiên do trước đây, pháp luật về

đất đai hướng dẫn ghi đại diện của hộ gia đình sử dụng đất trên Giấy chứng

nhận. Trong quá trình thực hiện các giao dịch về quyền của người sử dụng

đất, việc ghi tên hộ gia đình trên Giấy chứng nhận như trên đã bộc lộ tồn tại,

hạn chế như: Nhà nước còn gặp khó khăn khi thực hiện bảo hộ quyền sử dụng

đất hợp pháp của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi có những rủi ro

xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự do quyền sử dụng đất của

từng thành viên trong hộ gia đình không được xác lập cụ thể; phát sinh mâu

thuẫn, tranh chấp về quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình

sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, trong khi việc

giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp lại rất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý

và thường kéo dài. Tất cả những hệ quả trên đã khiến cho quy định này bị bãi

bỏ ngay sau khi ban hành. Như vậy, để việc ghi nhận các thành viên trong hộ

gia đình trên giấy chứng nhận đòi hỏi phải có sự đồng bộ hóa các quy định

của pháp luật về quyền sử dụng đất. Đồng thời, phải bổ sung thêm các quy

định về người đại diện hộ gia đình trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Bổ

sung thêm căn cứ pháp lý để xác định các thành viên trong hộ gia đình sử

dụng đất để tránh việc bỏ sót dẫn đến giao dịch đó có thể bị vô hiêu.

Đối với trường hợp chủ thể là cá nhân có vợ hoặc chồng thì cần phải

xem xét một cách cụ thể trong việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị bỏ sót

chủ sở hữu là vợ hoặc chồng. Nếu một người mang quyền sử dụng đất thế

chấp mà người kia biết nhưng vẫn im lặng thì được xem là đồng ý và giao

dịch thế chấp vẫn có hiệu lực. Những quy định như thế cần phải được cụ thể

hóa trong các văn bản pháp luật, để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

3.2.2. Hoàn thiện quy định về đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại luật đất đai 2013, thì một trong những điều kiện bắt

buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất đó không có tranh

chấp. Tuy nhiên, để xác định đất có tranh chấp hay không lại là một vấn đề

khó khăn, phức tạp. Ví dụ như: Những trường hợp như thế nào thì được coi là

đất có tranh chấp, liệu có bắt buộc phải có đơn khiếu nại, đơn tố cáo, đơn

khởi kiện thì mới được coi là đất đang tranh chấp hay thẩm quyền xác nhận

đất không tranh chấp. Điều này đã làm khó cho các tổ chức tín dụng khi xác

minh tài sản thế chấp. Họ phải tự tìm cách tháo gỡ, xác định thửa đất tại chính

quyền địa phương xem có tranh chấp hay không, làm tốn kém chi phí cũng

như thời gian của tổ chức tín dụng. Thậm trí chỉ cần một đơn thư khiếu nại

nặc danh chưa có đủ căn cứ là có thể coi thửa đất đang có tranh chấp. Chính

những trở ngại đó đã khiến các tổ chức tín dụng không nhận thế chấp, làm

ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất, khiến họ bị tước đi

một trong những quyền cơ bản nhất của người sử dụng đất là thế chấp quyền

sử dụng đất. Do dó, pháp luật cần thiết phải có quy định và hướng dẫn một

cách cụ thể nhất về khái niệm đất không có tranh chấp, xác định thế nào là có

tranh chấp, thời điểm nào được coi là đất có tranh chấp, căn cứ chứng minh

cho việc đất có tranh chấp, cũng như thẩm quyền xác nhận đất tranh chấp để

tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận thế chấp.

3.2.3. Hoàn thiện quy định về quy định về công chứng và đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành quy định hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan

công chứng. Tuy nhiên vẫn thiếu sự đồng bộ trong quy định của của pháp luật

về thế chấp quyền sử dụng đất, do đó cần phải có sự thống nhất trong quy

định về hình thức của việc thế chấp quyền sử dụng đất nhất là quy định về vấn

đề công chứng các giao dịch thế chấp và việc đăng ký thế chấp. Pháp luật cần

quy định về hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất thì có hiệu lực kể từ

thời điểm được công chứng, chứng thực. Còn việc đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất chỉ là một thủ tục hành chính bắt buộc để quản lý tài sản thế chấp và

là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán.

Ngoài ra thủ tục đăng ký thế chấp cũng cần phải nhanh chóng và đơn

giản. Pháp luật hiện tại cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa

chọn một trong ba phương thức để nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng

đất như: Nộp trực tiếp; Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; Gửi qua hệ

thống đăng ký trực tuyến. Tuy nhiên, quy định về việc nộp qua đường bưu

điện và trực tuyến có lẽ vẫn còn mang tính hình thức và chưa có một hướng

dẫn cụ thể. Do đó, các tổ chức tín dụng thường sẽ nộp trực tiếp tại cơ quan

đăng ký thế chấp dù xét về hình thức có thể cách này sẽ tốn nhiều thời gian và

công sức hơn.

Vì thế, pháp luật cũng cần có những quy định một cách chi tiết việc

nộp hồ sơ qua bưu điện và hệ thống trực tuyến. Nhà nước cần sớm nghiên cứu

và triển khai đồng bộ dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và giao

dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng qua hệ thống trực tuyến. Khi đã có

quy định cụ thể thì các bên tham gia giao dịch không phải mất thời gian, công

sức và chi phí cho việc đi lại. Không những vậy, thông qua hình thức trực

tuyến này việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được công khai, minh

bạch đồng thời hạn chế phần nào tình trạng tiêu cực trong hoạt động đăng ký

thế chấp quyền sử dụng đất.

Cùng với việc xây dựng hệ thống trực tuyến về đăng ký thế chấp là việc

xây dựng một kênh thông tin công khai thông tin đất đai để hạn chế tối đa rủi

ro khi nhận tài sản thế chấp. Khi thực hiện giao dịch thế chấp, điều mà các tổ

chức tín dụng luôn muốn là thông tin chính xác về tình trạng thửa đất sẽ nhận

thế chấp, tuy nhiên để xác minh thông tin thửa đất lại phải mất nhiều thời gian

công sức do chưa có một hệ thống quản lý thông tin đất đai trực tuyến để có

thể tra cứu xác minh. Do vậy, pháp luật cần phải nhanh chóng hoàn thiện cơ

sở pháp lý để vận hành hệ thống tra cứu trực tuyến thông tin liên quan đến

quyền sử dụng đất để các tổ chức tín dụng có thể chủ động tìm kiếm thông tin

liên quan đến quyền sử dụng đất nhận thế chấp một cách nhanh chóng và

chính xác nhất, từ đó tránh được những rui ro cho các tổ chức tín dụng hoặc

các bên nhận thế chấp khác.

3.2.4. Hoàn thiện quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

Thứ nhất, hiện nay, đang có xu hướng là khuyến khích các chủ thể thỏa

thuận về phương thức xử lý tài sản ngoài tòa án. Pháp luật quy định cho bên

nhận thế chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý khi hết thời hạn thống báo mà

bên giữ tài sản không chịu giao nhận tài sản. Tuy nhiên thực chấp bên nhận

thế chấp rất khó để bên nhận thế chấp có thể thu giữ tài sản nếu không có

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì thế pháp luật cần

phải có quy định để tăng quyền chủ động cho bên nhận thế chấp khi phải xử

lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Cần bổ sung thêm quy định về việc thu giữ

tài sản như tăng thêm quyền lực thu giữ cưỡng chế tài sản thế chấp ngay cả

khi bên thế chấp tìm cách chống đối tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Đây

có thể nói là giải pháp giúp cho bên nhận thế chấp có quyền chủ động khi

phải xử lý tài sản thế chấp, đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian và cũng là để

bên thế chấp có trách nhiệm trả nợ sau khi thế chấp tài sản.

Thứ hai, giao dịch thế chấp phải được thực hiện một cách nghiêm túc

do đó, pháp luật cần phải tôn trọng tuyệt đối sự thỏa thuận của các bên trong

hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế

chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp được quyền xử lý quyền sử dụng đất theo

đúng những gì đã thỏa thuận, trừ trường hợp thỏa thuận đó bị tuyên bố là vô

hiệu thì việc xử lý tài sản thế chấp mới tuân theo quy định của pháp luật.

Thứ ba pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể về quy trình tự xử

lý quyền sử dụng đất, hướng dẫn chi tiết việc thực hiện đối với từng phương

thức xử lý quyền sử dụng đất. Cần phải quy định, trước khi xử lý quyền sử

dụng đất thế chấp, bên nhận thế chấp phải thông báo cho bên thế chấp về việc

bên có nghĩa vụ được bảo đảm đã vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và phương

thức xử lý quyền sử dụng đất được áp dụng. Nếu như sau khi được thông báo

mà bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ theo cam kết thì bên

nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo phương thức

đã thông báo mà không cần sự đồng ý của bên thế chấp. Hướng dẫn chi tiết

phương thức xử lý tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp mà không

cần phải thông qua bán đấu giá để giảm thiểu chi phí và thời gian. Tuy nhiên,

nếu bên nhận thế chấp hoàn toàn có thể lợi dụng phương thức này để trục lợi

với bên thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thế chấp khi chuyển nhượng

quyền sử dụng đất với giá trị thấp hơn so với giá trị thực của quyền sử dụng

đất trên thị trường. Do đó, việc tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải

được thực hiện một cách công khai và được pháp luật quy định cụ thể. Giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo không thấp hơn giá trị thị

trường hiện tại của quyền sử dụng đất. Riêng với trường hợp quyền sử dụng

đất được người thứ ba chào mua với mức giá cao hơn mức giá thị trường hiện

tại thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho

người thứ ba này, mà không cần thiết phải thông báo công khai.

Trường hợp bên nhận thế chấp lựa chọn phương thức bán đấu giá

quyền sử dụng đất thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu

giá tài sản. Đối với phương thức xử lý nhận chính quyền sử dụng đất thế chấp

để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thì pháp luật cần quy định về giá trị

tài sản sau khi khấu trừ sẽ do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa

thuận được thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu cơ quan có chức năng

thẩm định giá độc lập xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất làm giá trị để

giao, nhận thay thế nghĩa vụ. Trình tự thủ tục khi bên nhận thế chấp thực hiện

việc xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất đã nhận. Cuối cùng,

bên nhận thế chấp được quyền áp dụng các phương thức xử lý quyền sử dụng

đất miễn là việc xử lý quyền sử dụng đất thu được giá trị lớn nhất. Chẳng hạn,

trường hợp bên nhận thế chấp không thể tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

cho bên thứ ba hoặc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba

không mang lại kết quả như mong muốn thì bên nhận thế chấp được quyền

bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Trường hợp, bán đấu giá quyền

sử dụng đất cũng không được hoặc không thu được kết quả mong muốn thì

bên nhận thế chấp được quyền nhận chính quyền sử dụng đất đó để thay thế

cho việc thực hiện nghĩa vụ.

3.3. Giải pháp thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

Cần tăng cường các hoạt động tư vấn và trợ giúp pháp lý trong việc

thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất. Hiện này rất nhiều vụ việc

tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất đều có nguyên nhân là sự thiếu

hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không rõ ràng, chưa bảo đảm các điều

kiện hợp pháp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v… Do đó, cần thiết

phải tăng cường hoạt động tư vấn pháp lý, dịch vụ, giúp đỡ cho tổ chức, cơ

quan, công dân sống, làm việc theo pháp luật. Hơn nữa, một bộ phận người

dân vì khó khăn không tiếp cận được các hệ thống dịch vụ tư vấn pháp lý rất

cần hoạt động trợ giúp pháp lý của các tổ chức trợ giúp pháp lý như Hội Luật

gia Việt Nam, Đoàn Luật sư, hoặc những người có hiểu biết pháp luật trong

xã hội.

Phải kiện toàn hệ thống cơ quan đăng kí giao dịch có bảo đảm kết hợp

với hiện đại hóa hệ thống trao đổi thông tin về giao dịch có bảo đảm, đặc biệt

là các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất. Việc xây dựng một hệ thống

cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, trao đổi

thông tin, kết nối, bảo đảm độ an toàn, tin cậy của các thông tin về giao dịch

bảo đảm đang là một yêu cầu hàng đầu hiện nay. Đây nguồn thông tin quan

trọng để trao đổi từ cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin

từ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ tổ chức tín dụng…

Cần rà soát những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện

quyền và nghĩa vụ của các bên thế chấp quyền sử dụng đất nhằm phát hiện ra

những quy định chưa hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn. Qua đó, góp

phần đảm bảo quyền lợi cho các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất.

Phải tăng cường cơ chế giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các

trường hợp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặc

biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân đã

lập gia đình, việc ký kết và giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng

đất để bảo đảm thực hiện đúng đắn pháp luật về quyền sử dụng đất.

Cần phải tăng cường công tác nghiên cứu các tư liệu luật học trong

nước và trên thế giới để phục vụ cho hoạt động ban hành văn bản pháp luật và

hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng

đất. Pháp luật Việt Nam cần đẩy mạnh quốc tế hóa. Hiện nay có nhiều quan

điểm, khái niệm, nhiều quy định về biện pháp thế chấp tài sản, xử lý tài sản

thế chấp về đất đai theo pháp luật chưa tương thích với các quy định trong

Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Do đó, việc tham khảo các quy

định pháp luật của nước ngoài về thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở

nghiên cứu tình hình thực tiễn tại Việt Nam là rất cần thiết. Yêu cầu này đòi

hỏi chúng ta phải có nghiên cứu một cách hệ thống kinh nghiệm lập pháp của

hệ thống pháp luật của các nước, các điều ước quốc tế để chuyển hóa và tiếp

thu, chọn lọc được các tinh hoa của nước quy định cho phù hợp với pháp luật

Việt Nam.

Tiểu kết chương 3

Qua chương 3 tác giả đã trình bày những phân tích những yêu cầu cũng

như các giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất. Thứ nhất, việc hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất ở cần phải đáp ứng được những yêu cầu về nhiệm vụ hoàn thiện các quy

định về thế chấp quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ trọng tâm và quan trọng

của ngành tư pháp. Việc hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền

sử dụng đất ở phải phù hợp với đặc thù tại Việt Nam và phải luôn đặt cùng

với quan hệ tín dụng.

Tuy pháp luật hiện hành đã điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng

đất với nhiều chuyển biến tích cực góp phần tạo hành lang pháp lý an toàn

cho các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Nhưng trong quá trình

áp dụng pháp luật vẫn còn nhiều vướng mắc và khó khăn khiến cho quyền và

nghĩa vụ của các bên chưa được đảm bảo. Chính vì phát sinh những hạn chế

đó, tác giả đã đưa ra những giải pháp nhằm tăng cướng sự hiệu quả trong việc

thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ hai là tác giả đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện quy định

của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Các giải pháp hoàn thiện quy

định thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các giải pháp liên quan để chủ thể

thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất, các vấn đề

về công chứng và đăng ký thế chấp, vấn đề về xử lý quyền sử dụng đất.

Thứ ba, tác giả đã đưa ra một số giải pháp thực thi pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất. Theo đó các giải pháp thực thi pháp luật thế chấp

như: tăng cường các hoạt động tư vấn và trợ giúp pháp lý trong việc thực hiện

pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất; Kiện toàn hệ thống cơ quan đăng kí

giao dịch có bảo đảm; Rà soát những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục

thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên thế chấp quyền sử dụng đất nhằm

phát hiện ra những quy định chưa hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn;

Phải tăng cường cơ chế giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các trường

hợp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tăng cường

công tác nghiên cứu các tư liệu luật học trong nước và trên thế giới. Hi vọng,

trong thời gian tới, nhà nước cần phải rà soát, bãi bỏ những quy định pháp

luật không còn phù hợp, đồng thời ban hành những quy định mới góp phần

đáp ứng được nhu cầu thực tiễn và phù hợp với sự phát triển của đất nước

từng giai đoạn.

KẾT LUẬN

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm phổ

biến nhất hiện nay. Thế chấp quyền sử dụng đất đóng vai trò nhắc nhở bên có

nghĩa vụ về việc thực hiện đầu đủ và chính xác những thỏa thuận của các bên.

Đồng thời giúp bên nhận thế chấp thu lại được một phần hoặc toàn bộ lợi ích

hợp pháp của mình trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện được

nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận.

Đất đai có giá trị lớn, quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn với lợi ích

của người sử dụng đất, quan trọng bậc nhất, quyết định sự phát triển cũng như

cuộc sống của mỗi cá nhân, tổ chức trong xã hội. Vì vậy, phải xây dựng, hoàn

thiện pháp luật về đất đai, về quyền sử dụng đất và nhất là thế chấp quyền sử

dụng đất. Nhờ có sự phát triển và hoàn thiện của pháp luật thế chấp quyền sử

dụng đất, quá trình thực hiện của việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản

bảo đảm trong quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, phát triển sản xuất kinh

doanh đã thỏa mãn các nhu cầu của cuộc sống. Tuy nhiên, trong quá trình

thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở cũng bộc lộ nhiều bất cập

gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong khi thực hiện thế

chấp quyền sử dụng đất, gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng đến

môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Trong thời gian tới, để đảm bảo thực hiện

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, nhà nước cần có những quy định cụ

thể về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền lợi cho các bên khi tham

gia thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, tôi đã phân tích các quy định của pháp luật về thế chấp quyền

sử dụng đất ở. Đồng thời đưa ra những định hướng cũng như giải pháp giúp

hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở. Với

những nghiên cứu về lý luận được nêu ở trên, tôi mong muốn rằng mình có

thể góp phần nào nghiên cứu của mình trong việc xây dựng và hoàn thiện hơn

các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên Môi trường (2017) Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT về

hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật

đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

2. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số

09/2016/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

3. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng nhà nước (2014),

Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một

số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm.

4. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch

bảo đảm

5. Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09 về đăng ký

biện pháp bảo đảm.

6. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền trên đất.

7. Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 về đăng ký

giao dịch bảo đảm.

8. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

9. Giáo trình Luật dân sự 2015 Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp

10. Giáo trình Luật Đất đai 2016, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an

Nhân dân

11. Ngân hàng nhà nước (2017) Thông tư Số: 39/2016/TT-NHNN ngày

30/12/2016 Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng,Chi

nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, Hà Nội.

12. Phùng Văn Hiếu (2012) “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình -

Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải

pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật”. Luận văn thạc sỹ luật học;

13. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật các Tổ

chức tín dụng 2010

14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Tố tụng dân sự 2011.

15. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Ðất đai;

16. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Ðất đai;

17. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật hôn

nhân và gia đình 2014;

18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980), Hiến pháp

1980,

19. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp

năm 2013;

20. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2014), Luật Công

chứng;

21. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhà ở

năm 2014;

22. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh

doanh bất động sản năm 2014;

23. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân sự;

24. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự;

25. Tiến sỹ Nguyễn Quang Hiển (2018) “Giao dịch bảo đảm bảo đảm trong

hợp đồng tín dụng” đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân,

https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giao-di%25cc%25a3ch-

ba%25cc%2589o-da%25cc%2589m-trong-ho%25cc%25a3p-dong-tin-

du%25cc%25a3ng-phan-2, (26/02/2018);

26. Nguyễn Văn Điền (2019) “Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng”, <

https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-

doi.aspx?ItemID=2500>, (18/10/2019);

27. Đoàn Thị Ngọc Hải (2019) “Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm

ở nước ta hiện nay”, < https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-

doi.aspx?ItemID=2513>, (14/11/2019)..

Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ

GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ

GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8 38 01 07

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok

Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ

GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ

GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN

NGÂN HÀNG BẢO VIỆT

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8 38 01 07

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok