Một số vấn đề cần chỉnh sửa, bổ sung trong luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chia sẻ: AtaruMoroboshi _AtaruMoroboshi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:12

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết bàn về vấn đề cơ bản của phát triển thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) trong nông nghiệp là phải giải quyết một cách căn cơ mối quan hệ ruộng đất. Đây là vấn đề then chốt mà việc giải quyết nó có tác động theo hai hướng: Nếu giải quyết tốt sẽ thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển và ngược lại, nếu giải quyết không tốt sẽ có tác động kìm hãm sự vận động phát triển của nó. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Một số vấn đề cần chỉnh sửa, bổ sung trong luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 183 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP PGS.TS Nguyễn Văn Trình, TS Huỳnh Tấn Hưng Trường Đại học Võ Trường Toản, Hậu Giang Email: ngvantrinh@yahoo.com ĐẶT VẤN ĐỀ Một trong những vấn đề cơ bản của phát triển thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) trong nông nghiệp là phải giải quyết một cách căn cơ mối quan hệ ruộng đất. Đây là vấn đề then chốt mà việc giải quyết nó có tác động theo hai hướng: Nếu giải quyết tốt sẽ thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển và ngược lại, nếu giải quyết không tốt sẽ có tác động kìm hãm sự vận động phát triển của nó.
184 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG Bản chất và đặc điểm của thị trường đất đai trong khu vực nông nghiệp Việt Nam Về bản chất của thị trường đất đai Ở Việt Nam, từ khi chuyển sang kinh tế thị trường các loại thị trường dần dần được hình thành và phát triển, bao gồm các thị trường như: Thị trường hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng; thị trường các yếu tố sản xuất, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường đất đai….Trong các loại thị trường kể trên, thị trường đất đai ở Việt Nam là một dạng thị trường có đặc điểm khác với thị trường đất đai ở các nước khác trong khu vực cũng như trên thế giới, nhất là thị trường đất đai trong khu vực nông nghiệp, bởi vì, quan hệ ruộng đất trong nông nghiệp Việt Nam được chế định bởi Hiến Pháp (2013) (thi hành bởi Luật Đất đai (2013) và Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2018), quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Các cá nhân, tổ chức, tập thể chỉ được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo luật định trong thời gian và với một diện tích nhất định tùy theo mục đích sử dụng ruộng đất đó. Những quy định quan hệ ruộng đất trong khu vực nông nghiệp theo Luật Đất đai (2013) đã tạo ra khung pháp lý để điều chỉnh quan hệ cung, cầu trên thị trường đất đai khu vực nông nghiệp. Ở đây, đối tượng hàng hóa để người có nhu cầu chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trên thị trường này là “quyền sử dụng đất” vì vậy, có thể nói, bản chất của thị trường đất đai nói chung và trong khu vực nông nghiệp nói riêng ở Việt Nam là thị trường chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” và vận động theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Về đặc điểm của thị trường đất đai Một là, vai trò của Nhà nước trong thị trường “quyền sử dụng đất”. Do các chính sách về đất đai của Nhà nước Việt Nam có điểm khác với chính sách đất đai ở các nước khác nên thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng có những điểm khác, thể hiện như sau: -Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường tài sản nên nó cũng bao gồm hai loại thị trường: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 185 cấp là thị trường mà trong đó quan hệ giao nhận quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; thị trường thứ cấp là thị trường trao đổi, mua bán lại quyền sử dụng đất giữa những người đang sử dụng quyền sử dụng đất và người muốn nhận quyền sử dụng đất đó. Trên cả hai loại thị trường hầu như Nhà nước chi phối mọi hoạt động chủ yếu của thị trường này; -Các cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất đai) chỉ được giao quyền sử dụng đất đai có thời hạn. Theo thời gian thời hạn sử dụng đất đã có những thay đổi từ 20 năm lên 50 năm đối với các loại đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và cây hàng năm, đất lâm nghiệp (Luật Đất đai năm 2013). Mặc dù chỉ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng những người sử dụng đất trong nông nghiệp vẫn có các quyền như: chuyển nhượng; thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện các khoản vay ở các tổ chức tín dụng….; -Trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, những người tham gia vào thị trường (phía cung và phía cầu) còn bị quy định bởi mức hạn điền của Nhà nước, nghĩa là giới hạn về quy mô quyền sử dụng đất đối với từng loại đất và khu vực địa lý. Theo Luật Đất đai ( 2013) mức hạn điền được quy định cụ thể: đối với loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối tại khu vực ở các tỉnh, thành trực thuộc trung ương thuộc vùng Đông Nam bộ và Đồng Bằng sông Cửu Long, hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận không quá 03 hecta và không quá 02 hecta cho các địa phương thuộc các vùng khác. Đối với đất trồng cây lâu năm, mức hạn điền không quá 10 hecta, tại các tỉnh, thành thuộc khu vực đồng bằng và các khu vực còn lại thì được nhận không quá 30 hecta. Tuy nhiên, Luật cũng cho phép người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhận vượt mức hạn điền, nhưng không được vượt quá 10 lần. Như vậy, đối với đất trồng cây hàng năm, người nhận quyền sử dụng đất có thể nhận đến 30 hecta ở vùng Đông Nam bộ và Đồng Bằng sông Cửu Long và không quá 20 hecta cho các địa phương thuộc các vùng khác; đối với đất trồng cây lâu năm, người nhận chuyển nhượng được quyền nhận không quá 100 hecta đối với khu vực đồng bằng và không quá 300 hecta đối với vùng trung du, miền núi; riêng đối với đất rừng sản xuất, rừng trồng người được nhận quyền sử dụng đất không quá 150 hecta khu vực đồng bằng và không quá 300 hecta khu vực vùng trung du, miền núi. [1]
186 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG Hai là, cũng như các loại thị trường khác, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được hình thành và vận hành theo cơ chế thị trường dựa trên tác động của các quy luật kinh tế khách quan. Tất cả việc mua bán quyền sử dụng đất ở khu vực nông nghiệp đều diễn ra theo cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán. Tuy nhiên, trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước ở Việt Nam, các bên giao dịch quyền sử dụng ruộng đất phải thỏa những điều kiện được quy định trong Luật Đất đai (2013) như người bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp còn trong thời hạn hiệu lực, hiện không có bất cứ một tranh chấp nào về mảnh đất đó, quyền sử dụng đất của mảnh đất đó không bị kê biên để thực hiện các bản án của tòa án các cấp, các hộ kinh tế gia đình không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cho các tổ chức kinh tế (ngoại trừ vùng đất đó đã được quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt). Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, những người nào không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Các hộ kinh tế gia đình nông nghiệp, nông thôn cũng không được nhận quyền sử dụng đất trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. [1] Ba là, điểm đặc biệt của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là các bên tham gia phải thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất phải trước sự chứng kiến của cơ quan quản lý nhà nước, điều này rất khác với việc mua bán các hàng hóa và dịch vụ thông thường khác trên thị trường hàng hóa và dịch vụ. Chủ trương chính sách và hiện trạng vận động của thị trường quyền sử dụng đất trong nông nghiệp Việt Nam Thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nông nghiệp nông thôn phát triển sẽ có tác động rất lớn đến sự phát triển của kinh tế nông nghiệp nói riêng và kinh tế của đất nước nói chung, vì vậy, trong thời gian qua có nhiều chủ trương chính sách thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất trong nông nghiệp phát triển, nhất là hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan về đất đai. Nghị Quyết Trung ương 5 (Khóa XII) đã khẳng định cần phải:
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 187 “ Hoàn thiện pháp luật liên quan về đất đai để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp; phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đối với đất nông nghiệp” [2]. Quốc Hội cũng có Nghị Quyết 24/2016/ QH14 trong đó có nêu nội dung: Tổng kết tính hiệu quả của các mô hình quan hệ sản xuất mới trong thực tiễn, rút ra bài học về tích tụ, tập trung ruộng đất, thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp và phát triển mô hình hợp tác xã kiểu mới; thiết lập khung pháp lý cho thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nông nghiệp [3]. Chính Phủ cũng đã có chương trình hành động (Nghị Quyết số 27/NQ-CP ngày 21/2/2017) để triển khai thực hiện các nghị quyết trên của Trung ương và Quốc hội, trong đó, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giải quyết các vướng mắc trên thị trường quyền sử dụng đất để khai thông cho thị trường này phát triển [4]. Theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất của Việt Nam hiện nay diễn ra theo hướng chuyển dịch bắt buộc dưới sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước (Luật Đất đai 2013) [8]. Điều này có mặt tích cực là tạo thuận lợi trong quan hệ ruộng đất giữa Nhà nước và người nhận quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Đảm bảo thực hiện được chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước thống nhất về giao quyền sử dụng đất cho người trực tiếp sử dụng ruộng đất là người nông dân, tránh hiện tượng đất nông nghiệp bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả. Trong thực tế, xuất phát từ yêu cầu tích tụ ruộng đất trong sản xuất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cơ giới hóa sản xuất, đẩy mạnh thâm canh, nâng cao hiệu quả sản xuất và đặc biệt là tạo ra ngày càng nhiều vùng sản xuất nông sản hàng hóa quy mô lớn, chất lượng cao, trong giai đoạn 2011-2016, chính quyền các địa phương đã triển khai mạnh mẽ chủ trương dồn điền đổi thửa và xây dựng cánh đồng lớn đối với kinh tế hộ gia đình nông nghiệp nông thôn. Theo đó, ruộng đất đang từng bước được tích tụ dưới tác động của chính quyền địa phương. Tính đến 01/7/2016, cả nước có 2.294 xã tiến hành dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp, chiếm 25,6% tổng số xã. Diện tích đã dồn điền đổi thửa là 693,7 nghìn ha, chiếm 6,0% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp. Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung là những
188 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG vùng triển khai dồn điền đổi thửa rộng khắp các địa phương trong vùng. Đồng bằng sông Hồng đã có 1.314 xã thực hiện, chiếm 69,1% tổng số xã trong vùng với diện tích dồn điền đổi thửa 419,5 nghìn ha, chiếm 52,5% diện tích đất sản xuất nông nghiệp của vùng. Các chỉ tiêu tương ứng của Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung lần lượt là 784 xã, chiếm 32,2% và 253,5 nghìn ha, chiếm 11,5%. Nhờ dồn điền đổi thửa nên diện tích bình quân một thửa đất sản xuất nông nghiệp tính chung cả nước đã tăng từ 1.619,7 m2 năm 2011 lên 1.843,1 m2 năm 2016; trong đó, Đồng bằng sông Hồng tăng từ 489,0 m2/thửa lên 604,4 m2/thửa; Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung tăng từ 1.130,9 m2/thửa lên 1.195,0 m2/thửa; Tây Nguyên tăng từ 5.500,2 m2/thửa lên 5.711,5 m2/thửa; Đông Nam Bộ tăng từ 7.771,7 m2/ thửa lên 8.759,3 m2/thửa; Đồng bằng sông Cửu Long tăng từ 5.056,5 m2/ thửa lên 5.399,0 m2/thửa. Diện tích bình quân một thửa tăng nên số thửa bình quân một hộ có sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cũng giảm xuống đáng kể. Đất sản xuất nông nghiệp bớt nhỏ lẻ, manh mún. Năm 2016, số thửa bình quân một hộ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp là 2,5 thửa, giảm 0,3 thửa so với năm 2011. Bình quân một hộ vùng Đồng bằng sông Hồng 2,6 thửa, giảm 0,8 thửa; Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 2,7 thửa, giảm 0,3 thửa; Tây Nguyên 1,8 thửa, giảm 0,1 thửa. Dồn điền đổi thửa được tiến hành mạnh mẽ đối với đất trồng lúa nên số thửa bình quân một hộ tính chung cả nước năm 2016 chỉ còn 2,5 thửa, giảm 0,5 thửa/hộ so với năm 2011; diện tích bình quân một thửa đạt 1.401,5 m2, tăng 20,8%. Trong đó, Đồng bằng sông Hồng còn 2,6 thửa/hộ, giảm 1,0 thửa/hộ với diện tích 647,6 m2/thửa, tăng 30,5%. Trung du và miền núi phía Bắc 3,3 thửa/hộ, giảm 0,5 thửa/hộ với diện tích 653,7 m2/thửa, tăng 3,9%. Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 2,4 thửa/hộ, giảm 0,3 thửa/ hộ với diện tích 966,5 m2/thửa, tăng 12,1%.[6]
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 189 Bảng 1: Số thửa và diện tích bình quân một thửa đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình Năm 2016 so với 2011 ĐVT 2011 2016 Số Tỷ lệ (%) lượng Số thửa đất sản xuất nông nghiệp bình Thửa 2,8 2,5 -0,3 89,29 quân/hộ Diện tích bình quân 1 m2 1.619,7 1.843,1 223,4 113,8 thửa đất SXNN Số thửa đất trồng lúa Thửa 3,0 2,5 -0,5 83,73 bình quân/hộ Diện tích bình quân 1 m2 1.159,9 1.401,5 241,7 120,83 thửa đất trồng lúa Nguồn: Tổng cục Thống kê, Kết quả Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp và thủy sản năm 2016, tr.614. Mô hình cánh đồng lớn xuất hiện và ngày càng được nhân rộng ở nhiều địa phương. Tính đến 01/7/2016, cả nước đã xây dựng được 2.262 cánh đồng lớn; trong đó 1.661 cánh đồng lúa; 162 cánh đồng rau; 95 cánh đồng mía; 50 cánh đồng ngô; 38 cánh đồng chè búp và 256 cánh đồng lớn trồng các loại cây khác. Vùng có nhiều cánh đồng lớn là Đồng bằng sông Hồng với 705 cánh đồng, chiếm 31,2% tổng số cánh đồng lớn của cả nước. Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 675 cánh đồng, chiếm 29,8%. Đồng bằng sông Cửu Long 580 cánh đồng, chiếm 25,6%. Tổng diện tích gieo trồng trong 12 tháng trước thời điểm 01/7/2016 của tất cả cánh đồng lớn đạt 579,3 nghìn ha; trong đó, 516,9 nghìn ha của các cánh đồng lúa; 17,0 nghìn ha của các cánh đồng rau; 14,0 nghìn ha của các cánh đồng mía; 7,6 nghìn ha của các cánh đồng chè búp; 3,5 nghìn ha của các cánh đồng ngô và 20,4 nghìn ha của những cánh đồng lớn trồng các loại cây khác. Tính chung diện tích gieo trồng bình quân một cánh đồng lớn
190 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG đạt 256,1 ha; trong đó, bình quân một cánh đồng lúa 311,2 ha; cánh đồng chè búp 199,7 ha; cánh đồng mía 147,2 ha; cánh đồng rau 105,0 ha; cánh đồng ngô 69,4 ha; cánh đồng lớn trồng các loại cây khác 79,5 ha. [6] Bảng 2: Một số chỉ tiêu về cách đồng lớn tại thời điểm 01/7/2016 phân theo vùng Diện tích Diện tích ký Tổng số cánh gieo trồng Số hộ tham hợp đồng đồng lớn trong 12 gia (hộ) bao tiêu sản (cánh đồng) tháng qua phẩm (ha) (ha) Cả nước: 2.262 619.334 579.284 169.246 -ĐB Sông Hồng; 705 264.331 67.556 12.734 -Trung du và miền núi phía 176 41.162 11.079 4.007 Bắc; -Bắc Trung bộ và Duyên hải miền 675 159.807 54.095 32.400 Trung Tây Nguyên 83 10.235 11.299 3.185 Đông Nam Bộ 43 2.138 7.435 6.765 Đồng bằng sông 580 141.670 427.821 110.155 Cửu Long Nguồn: Tổng cục Thống kê, Báo cáo tóm tắt Kết quả chính thức Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp và thủy sản năm 2016, tr.88-89. Tuy nhiên, sự vận động của của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều ràng buộc làm cho quá trình tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường vận động còn rất chậm, quy mô tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất còn rất nhỏ và còn bị giới hạn bởi hạn điền quy định trong Luật Đất đai và khả năng tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 191 của kinh tế hộ gia đình nông nghiệp nông thôn còn hạn chế, nguồn vốn tự có còn nhỏ chưa đủ sức thực hiện tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất quy mô lớn. Điều đó được chứng minh qua kết quả tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp giai đoạn 2006 – 2016 cho thấy quy mô quyền sử dụng đất cho canh tác nông nghiệp của kinh tế hộ gia đình nông nghiệp nông thôn không biến động nhiều, trung bình vẫn ở dưới mức 0,5 ha/hộ. Trong đó, số hộ kinh tế gia đình nông nghiệp sử dụng đất với quy mô 0,2 ha/hộ chiếm đến 36,1 %/tổng số hộ, số hộ sử dụng từ 0,5 ha trở lên chỉ chiếm 2,3%/tổng số hộ. [7] Gợi ý một số chính sách khơi thông thị trường quyền sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn trong thời gian tới Thứ nhất, về quan hệ ruộng đất trong khu vực nông nghiệp. Quan hệ ruộng đất trong khu vực nông nghiệp nông thôn theo Luật Đất đai (2013) còn nhiều bất cập dẫn đến hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất trong nông nghiệp còn nhiều hạn chế, cần phải có những điều chỉnh, bổ sung phù hợp để giải phóng sức sản xuất của kinh tế nông nghiệp nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nước ta nói chung. Trong thời gian tới cần tập trung nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung các vấn đề sau trong (Luật Đất đai 2013), cụ thể là: -Một là, cần nghiêm túc nghiên cứu điều chỉnh quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Ở đây, Luật Đất đai nên cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được nhận quyền sử dụng đất với “thời hạn lâu dài” để người sử dụng đất an tâm đầu tư nâng cao chất lượng đất, bởi vì, nếu quy định quyền sử dụng đất có thời hạn vài chục năm, người sử dụng đất sẽ tìm cách “khai thác triệt để” ruộng đất trong thời hạn được giao quyền sử dụng. Điều này sẽ khiến cho độ màu mỡ của đất đai ngày càng giảm, chất đất bị khai thác triệt để mà không được bồi dưỡng sẽ ngày càng suy kiệt, dẫn đến năng suất đất đai ngày càng sụt giảm cho dù có ứng dụng công nghệ cao đi nữa. -Hai là, về hạn mức sử dụng ruộng đất cho mục đích tổ chức sản xuất kinh doanh nông nghiệp, Luật Đất đai nên mở rộng số diện tích ruộng đất giao cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp theo khả năng tổ chức sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh tế đó chứ không nên khống chế mức “hạn điền” còn tương đối ít như hiện nay để tạo điều kiện cho quá
192 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG trình tích tụ quyền sử dụng đất được diễn ra một cách bình thường trong khu vực nông nghiệp nhằm gia tăng quy mô sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh tế tham gia. -Ba là, nên thừa nhận việc di chuyển “quyền sử dụng đất” trong nông nghiệp theo cơ chế thị trường đây là một tất yếu trong nền kinh tế thị trường. Bởi vì, hiện nay quá trình phân công lao động xã hội trong nông nghiệp diễn ra một cách nhanh chóng dưới tác động của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa và hội nhập quốc tế. Sự di chuyển chỗ ở, nơi làm việc, nơi cư trú và đặc biệt là sự thay đổi nghề nghiệp diễn ra mạnh mẽ. Vì vậy, việc quy định cứng nhắc trong Luật Đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất, những thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng khác sẽ cản trở quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp; cản trở xu hướng vận động phát triển của kinh tế nông nghiệp nói riêng và của cả nền kinh tế nói chung trong cơ chế kinh tế thị trường. Điều này cần phải được điều chỉnh trong Luật Đất đai (2013) theo hướng thông thoáng và tự do hơn. Thứ hai, về chính sách giá cả quyền sử dụng đất. Giá cả quyền sử dụng đất chịu tác động của nhiều yếu tố: Quan hệ cung – cầu trên thị trường, giá trị của quyền sử dụng đất, chính sách giá cả của Nhà nước, quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước, vị trí địa lý của thửa đất, …, trong đó, theo cơ chế thị trường, quan hệ cung – cầu có tác động mạnh nhất đến giá cả quyền sử dụng đất. Theo đó, trên thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, Nhà nước cần hoàn thiện chính sách thu hồi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng xác định giá quyền sử dụng đất khi thực hiện thu hồi theo cơ chế thị trường để đảm bảo quyền lợi của các hộ kinh tế gia đình nông nghiệp bị thu hồi quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu ngành nghề trong nông nghiệp, nông thôn. Hiện nay, giá quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp do Nhà nước quy định còn rất thấp so với giá thị trường, vì vậy, khi áp giá đền bù quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa phù hợp làm cho lợi ích của người dân có quyền sử dụng đất đó bị thiệt hại, dẫn đến sự chống đối, không chấp hành chủ trương thực hiện các dự án của Nhà nước, dẫn đến khiếu kiện đông người, kéo dài, gây mất an ninh trật tự ở địa phương, đồng thời các dự án cũng không được triển khai đúng tiến độ.
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 193 Thứ ba, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận giao dịch quyền sử dụng đất. Hiện nay, các thủ tục liên quan đến giao nhận, trao đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất còn rất phức tạp, nhiêu khê, phải đi lại nhiều lần khiến cho thị trường quyền sử dụng đất chưa được thông suốt. Vì thủ tục rườm rà, phức tạp, chi phí ẩn cao nên còn nhiều giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra một cách không chính thức, giấy tay, không đăng ký chính thức ở các cơ quan quản lý làm nảy sinh nhiều bất cập, tranh chấp, kiện cáo giữa các bên tham gia và gây khó khăn cho công tác quản lý trên thị trường này. Vì vậy, việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính liên quan đến thị trường giao dịch quyền sử dụng đất là công việc cấp bách hiện nay để góp phần khai thông và phát triển lành mạnh thị trường nay trong thời gian tới. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội; 2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng CSVN, Nghị quyết số 05 – NQTW, ngày 01/11/2016 về Một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh của nền kinh tế; 3. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Nghị quyết số 24/2016/ QH14 ngày 08/11/2016 về Kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2016-2020; 4. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 21/2/2017 về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết Trung ương 05 - NQTW (khóa XII) và Nghị quyết 24/2016/QH14 của quốc hội; 5. Văn phòng Quốc hội, Văn bản số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật số 45/2013/QH13 căn cứ theo Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch; 6. Tổng cục Thống kê, Báo cáo tóm tắt Kết quả chính thức Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp và thủy sản năm 2016 7. Tổng cục Thống kê, Kết quả Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp và thủy sản năm 2016 8. Đặng Hùng Võ (2020), Hoàn chỉnh thị trường quyền sử dụng đất đáp ứng yêu cầu đổi mới, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 1-2/2020. 9. Huỳnh Tấn Hưng (2019), Xu hướng vận động và phát triển của kinh tế hộ
194 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG gia đình nông thôn Việt Nam trong điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luận án tiến sĩ, Trường ĐH Kinh tế - Luật – ĐHQG TP.HCM