Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM

Ộ

Ụ

Ạ

B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O

ƯỜ

Ạ Ọ

Ồ

Ế

NG Đ I H C KINH T TP H CHÍ MINH



Ồ

Ễ

Ị NGUY N TH BÍCH H NG

Ố

PHÂN TÍCH M I QUAN H GI A

Ệ Ữ CHI N L

Ả

Ị ƯỜ

Ế ƯỢ C Ờ RAO GIÁ, GIÁ BÁN, TH I GIAN RAO BÁN VÀ KH Ở

NG NHÀ

NĂNG BÁN. NGHIÊN C U Ứ TH TR Ẻ RIÊNG L TP.HCM

Ậ

Ế

Ế LU N ÁN TI N SĨ KINH T

ồ TP. H Chí Minh – Năm 2021

Ộ

Ụ

Ạ

B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O

ƯỜ

Ạ Ọ

Ồ

Ế

NG Đ I H C KINH T TP H CHÍ MINH



Ồ

Ễ

Ị NGUY N TH BÍCH H NG

Ố

PHÂN TÍCH M I QUAN H GI A

Ệ Ữ CHI N L

Ả

Ị ƯỜ

Ế ƯỢ C Ờ RAO GIÁ, GIÁ BÁN, TH I GIAN RAO BÁN VÀ KH Ở

NG NHÀ

NĂNG BÁN. NGHIÊN C U Ứ TH TR Ẻ RIÊNG L TP.HCM

ế ể Chuyên ngành: Kinh t Phát tri n

ố Mã s : 9310105

Ậ

Ế

Ế LU N ÁN TI N SĨ KINH T

Ọ Ẫ NG ƯỜ ƯỚ I H NG D N KHOA H C

Ạ TS. PH M KHÁNH NAM

Ả Ễ TS. NGUY N HOÀNG B O

ồ TP. H Chí Minh – Năm 2021

Ờ

L I CAM ĐOAN

ả ậ ế ượ ố Tác gi xin cam đoan lu n án “ Phân tích m i quan h gi a ệ ữ chi n l c rao giá ,

ờ ả ị ườ giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán. Nghiên c u ứ th tr ng nhà ở

ẻ ọ ủ ứ ” là công trình nghiên c u khoa h c c a riêng tác gi ả ấ ả . T t c riêng l TP.HCM

ề ệ ả ồ ố ượ ố ị tài li u tham kh o đ u có ngu n g c rõ ràng, đ c công b theo đúng quy đ nh

ượ ủ ủ ậ ẫ ầ ộ ứ và đ c trích d n đ y đ . N i dung c a lu n án do tác gi ả ự t ộ nghiên c u m t

ự ư ọ ượ ố cách trung th c, khoa h c và ch a đ ấ ỳ c công b trong b t k công trình nghiên

ứ c u nào.

ứ Nghiên c u sinh

ồ ễ ị Nguy n Th Bích H ng

Ụ Ụ M C L C

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TP.HCM ố ồ Thành ph H Chí Minh

ấ ộ ả BĐS B t đ ng s n

ờ TOM Th i gian rao bán

DOP ệ Chênh l ch giá

ơ ố ố Exp S mũ c s e

ự ưở ụ hedonic Đánh giá s h ng th

Ụ Ả DANH M C CÁC B NG

ế ả ả ổ ợ B ng 3.1: B ng t ng h p các bi n liên quan 101

ả ả ữ ệ ở ả d li u kh o sát nhà riêng l ẻ ạ t i TP.HCM 108

ố B ng 3.2: Th ng kê mô t ỉ ề sau đi u ch nh

ế ả ướ ặ B ng 3.3: K t qu ả ướ ượ c l ng mô hình c tính giá nhà theo đ c tính 113

ườ ế ượ ủ ộ ả ế ả ng tác đ ng c a chi n l ố ớ c rao giá đ i v i 118

ủ ở B ng 3.4: K t qu đo l giá bán c a nhà

ế ả ườ ế ượ ủ ộ ng tác đ ng c a chi n l ố ớ c rao giá đ i v i 124

ả ờ B ng 3.5: K t qu đo l th i gian rao bán

ả ả ế ậ ế ế ể ệ t l p bi n các bi n ki m duy t cho mô hình kh ả 133

ế B ng 3.6: K t qu thi năng bán nhà

ả ướ ế ố ớ ả c tính mô hình kh năng bán nhà Cox đ i v i các 134

ả ố ờ B ng 3.7: K t qu m c th i gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng

ả ủ ặ ả ể ế ộ ị 149

ượ ủ ờ ọ ậ ụ B ng 4.1: K t qu ki m đ nh tác đ ng c a đ c tính ng p l c ch n mua lên giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà đ t căn nhà cũ ở ệ ạ hi n t i

Ụ DANH M C CÁC HÌNH

ố ẫ ả Hình 3.1: Phân b m u kh o sát 106

ồ ỷ ọ ộ ố ặ ủ ể ấ ở Hình 3.2: Bi u đ t tr ng c a m t s đ c tính c u trúc nhà 107

ỉ ố ạ Hình 3.3: Ch s giá nhà theo quý t ố ồ i thành ph H Chí Minh 129

Ệ Ữ Ế ƯỢ Ố PHÂN TÍCH M I QUAN H GI A CHI N L C RAO GIÁ, GIÁ BÁN,

Ờ Ứ Ả TH I GIAN RAO BÁN VÀ KH NĂNG BÁN. NGHIÊN C U TH Ị

ƯỜ Ở TR NG NHÀ Ẻ RIÊNG L TP.HCM

ắ Tóm t ậ t lu n án

ế ượ ậ ị ườ Lu n án phân tích chi n l c bán và hành vi mua nhà trên th tr ấ ộ ng b t đ ng

ụ ể ế ượ ứ ủ ề ậ ộ ả s n TP. HCM. C th , lu n án nghiên c u v tác đ ng c a chi n l c rao giá

ủ ả ờ ở ụ ứ ố ớ đ i v i m c giá bán, th i gian rao bán, và kh năng bán c a nhà (m c tiêu 1);

ể ả ưở ủ ủ ể ặ và phát tri n mô hình phân tích nh h ng c a các đ c đi m c a căn nhà cũ lên

ườ ụ hành vi ng i mua nhà (m c tiêu 2).

ụ ụ ậ ộ ớ ươ ướ ướ V i m c tiêu m t, lu n án áp d ng ph ng pháp ba b ồ c, g m: b c 1 là ướ c

ị ườ ứ ự ưở ủ ớ ụ tính m c giá th tr ng c a căn nhà v i mô hình đánh giá s h ng th (hedonic)

ế ượ ự ế ữ ứ ả ị và xác đ nh chi n l ệ c rao giá là kho ng chênh l ch gi a m c giá rao th c t và

ị ườ ủ ướ ườ ế ượ ủ ộ giá th tr ng c a căn nhà; b c 2 là đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá

ủ ờ ướ ườ lên giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà; b c 3 là đo l ủ ộ ng tác đ ng c a

ế ượ ự ế ủ ủ ả ộ chi n l ộ c rao giá lên kh năng bán c a căn nhà và s bi n đ ng c a tác đ ng

ả ớ ớ ố ờ này v i mô hình kh năng bán Cox v i các m c th i gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng.

ế ượ ế ả ấ ượ ộ ị K t qu cho th y chi n l c rao v t giá có tác đ ng làm gia tăng giá giao d ch

ủ ắ ờ ị ở ữ và rút ng n th i gian giao d ch c a nhà ấ . Nh ng mô hình Cox cũng cho th y

ế ượ ượ ủ ạ ả ộ chi n l c rao v t giá có tác đ ng m nh làm gia tăng kh năng bán c a căn nhà

ế ả ầ ấ ầ ộ trong 30 ngày đ u rao bán, tác đ ng này gi m d n và bi n m t sau 180 ngày rao

bán.

Ở ụ ứ ố ả ể ọ m c tiêu nghiên c u s hai, tác gi phát tri n mô hình toán h c mô hình hóa

ả ưở ủ ủ ể ế ặ nh h ng c a các đ c đi m c a căn nhà cũ lên hành vi tìm ki m hi n t ệ ạ i

ườ ừ ị ườ ị ở ủ c ang i mua nhà. Sau đó, t 448 giao d ch quan sát trên th tr ng nhà TP.

ấ ằ ự ữ ủ ể ệ ệ ị ườ HCM, ki m đ nh th c nghi m cho th y r ng nh ng kinh nghi m c a ng i mua

ậ ụ ở ệ ả ớ ướ ả ưở nhà đã tr qua v i vi c ng p l t căn nhà tr c đây có nh h ng có ý nghĩa lên

ớ ế ả ủ ủ ế ả ớ ợ ị giá giao d ch c a căn nhà m i. K t qu này phù h p v i k t qu c a mô hình lý

ế ừ ượ ể thuy t v a đ c phát tri n.

ừ ế ượ ả ờ ơ chi n l c rao giá, th i gian rao bán, mô hình kh năng nguy c Cox, lý T khóa:

THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND

SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE

CASE OF SINGLEFAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY

ế ế thuy t hành vi tìm ki m.

Abstract

The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price,

time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to

develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's

characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As

for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate

the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy

of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the

house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which

was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the

house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy

on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with

1, 3, 6, 9month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing

strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening

the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a

strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30

day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear

after 180day listing time. In the second objective of the thesis, the thesis develops

a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the

present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that

the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a

significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is

in line with the developed theoretical model result.

Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a

House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior.

ƯƠ Ớ Ệ CH NG 1: GI I THI U

1.1 B i c nh nghiên c u

ố ả ứ

ả ả ọ ộ Nhà ở là lo i ạ tài s n quan tr ng nh t ấ đ i v i ế ố ớ các h gia đình và là tài s n chi m

ộ ự ế ấ ớ ộ ị ỷ ọ t ổ tr ng l n nh t trong t ng giá tr tài s n c a h ả ủ ộ, m t s bi n đ ng trong giá tr ị

ấ ạ ộ ủ nhà ở ẽ tác đ ng r t m nh lên s hành vi tiêu dùng c a các h ộ gia đình và có thể

ả ưở ế ự ưở ủ ề ự nh h ng đ n s tăng tr ng c a n n kinh t ồ ế Case và các đ ng s , 2005). Do (

ủ ở ủ ờ ở ữ ề ấ đó, giá bán c a nhà và th i gian rao bán c a nhà luôn là nh ng v n đ mà

ườ ụ ủ ườ ng i bán nhà quan tâm. Theo đó, m c tiêu c a ng i bán là giá bán càng cao

ố ư ắ ờ càng t t nh ng th i gian rao bán thì càng ng n càng t ố t.

ị ườ ế ế ổ Tuy nhiên, theo các khuôn kh lý thuy t tìm ki m trên th tr ng nhà ở ượ ư c đ a đ

ở ượ ể ở ra b i Simon (1955) và sau đó đ c phát tri n b i Wheaton (1990), Yavas (1992)

ủ ầ ơ và g n đây h n là các mô hình c a Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford,

ự ồ và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đ ng s (2008) thì hai

ụ ủ ườ ườ ề m c tiêu này c a ng ẫ i bán là mâu thu n nhau vì khi ng ờ i bán dành nhi u th i

ữ ệ ế ơ ườ ọ ẽ ề gian h n cho vi c tìm ki m nh ng ng ấ i mua ti m năng thì h s tìm th y

ườ ứ ẵ ả ơ ng i mua có m c s n lòng tr cao h n cho căn nhà đang rao bán. Do đó ng ườ i

ệ ự ự ữ ẽ ệ ả ổ ớ ờ bán nhà s luôn ph i th c hi n s đánh đ i gi a vi c giá bán cao v i th i gian

ấ ắ ặ ờ ớ rao bán dài ho c giá bán th p v i th i gian rao bán ng n. Trong đó, giá rao bán

ổ ủ ế ị ụ ự ườ ứ ộ đóng vai trò là công c quy t đ nh s đánh đ i c a ng i bán, m t m c giá rao

ệ ủ ộ ườ ề ứ ưỡ bán cao là m t tín hi u c a ng i bán v m c ng ẽ ạ ng bán cao và do đó s h n

ế ượ ườ ẽ ị ủ ề ờ ch l ng ng i mua ti m năng c a căn nhà nên th i gian rao bán s b kéo dài,

ư ấ ượ ườ ượ nh ng ng ượ ạ c l i, ch t l ủ ng c a ng ề i mua ti m năng đ c nâng cao và do đó

ườ ạ ượ ứ ự ơ ồ ng i bán đ t đ c m c giá bán cao h n (Hoeberichts và các đ ng s , 2008),

ệ ọ ứ ư ằ ộ ườ hàm ý r ng m c giá rao bán đóng vai trò nh là m t tín hi u l c ng i mua. Nh ư

ậ ằ ế ề ế ờ ố ậ v y, các lý thuy t này đ u k t lu n r ng giá bán và th i gian rao bán có m i quan

ủ ế ườ ệ ự ứ ệ ồ h đ ng bi n, và m c giá rao bán c a ng ụ ự i bán là công c th c hi n s đánh

ữ ờ ổ đ i gi a giá và th i gian rao bán này.

ứ ự ế ệ ệ ấ ả ố ổ Tuy nhiên, các k t qu nghiên c u th c nghi m cho th y m i quan h đánh đ i

ườ ụ ể ự ế ạ ồ ị này th ậ ng xuyên b vi ph m. C th , Sirmans và các đ ng s (2005) k t lu n

ứ ượ ổ ứ ả ợ ằ r ng trong 18 nghiên c u đ c t ng h p thì kho ng m t n ự ộ ửa các nghiên c u th c

ệ ệ ượ ữ ệ ố ờ nghi m không phát hi n đ c m i quan h có ý nghĩa gi a giá bán và th i gian

ứ ệ ệ ố ượ ế ớ bán, 8 nghiên c u phát hi n m i quan h trái ng c v i lý thuy t nêu trên.

ươ ự ự ứ ồ ổ ợ T ng t ề ố , Johnson và các đ ng s (2008) cũng t ng h p 104 nghiên c u v m i

ệ ữ ờ ượ ự ệ ạ quan h gi a giá bán và th i gian rao bán đ c th c hi n trong giai đo n 1995 –

ệ ồ ứ ế ố ỉ ệ 2007 thì ch có 29 nghiên c u phát hi n m i quan h đ ng bi n theo đúng lý

ư ế ớ ứ ệ ệ ế ị thuy t, nh ng có t ố i 52 nghiên c u phát hi n m i quan h ngh ch bi n, trái

ượ ớ ế ủ ạ ượ ườ ợ ng c v i lý thuy t, c a hai đ i l ng này, và 24 tr ằ ng h p không tìm ra b ng

ề ố ộ ổ ứ ự ệ ợ ồ ch ng v m i quan h . M t t ng h p khác, Benefield và các đ ng s (2014) đã

ứ ợ ớ ứ ậ ố ổ t ng h p 197 nghiên c u liên quan thì có t i 100 nghiên c u xác nh n m i quan

ế ị ượ ữ ế ờ ở ệ h ngh ch bi n ng c lý thuy t gi a giá bán và th i gian rao bán nhà ề . Đi u này

ộ ố ườ ấ ứ ữ ẳ ợ cho th y, trong m t s tr ả ấ ng h p, m c giá rao bán th p ch ng nh ng làm gi m

ủ ở ờ ị giá bán c a nhà ả mà còn làm th i gian rao bán nhà b kéo dài, nghĩa là làm gi m

ủ ả ở kh năng bán c a nhà .

ả ệ ế ố ị ượ ớ ằ Và nh m gi i thích cho m i quan h ngh ch bi n trái ng ổ c v i khuôn kh lý

ữ ế ế ể ờ ộ thuy t tìm ki m gi a giá bán và th i gian bán này, Taylor (1999) đã phát tri n m t

ệ ủ ự ệ ỳ ị ứ ế ổ khuôn kh mô hình lý thuy t ch ng minh s hi n di n c a tâm lý k th trên th ị

ườ ở ấ ượ ể ượ ủ tr ng nhà . Theo đó, khi mà ch t l ng c a căn nhà khó có th đ c quan sát

ườ ệ ộ ở b i ng ờ i mua, thì vi c m t căn nhà có th i gian rao bán kéo dài trên th tr ị ườ ng

ở ẽ ở ẽ ề ấ ượ ạ ộ ồ ủ nhà ệ , s tr thành m t tín hi u m nh m v ch t l ng “t i” c a căn nhà trong

ườ ẽ ị ả ấ ắ m t ng ủ i mua, và do đó giá bán c a căn nhà s b gi m th p.

ệ ữ ư ậ ủ ố ờ ở Nh v y, m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán c a nhà trên th tr ị ườ ng

ế ượ ư ủ ộ ủ ườ còn ch a rõ ràng, và do đó tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng i bán lên hai

ủ ả ộ ơ ộ ở ế ố y u t này, và r ng h n là tác đ ng lên kh năng bán c a nhà ở cũng tr thành

ể ả ữ ứ ề ề ế ự ấ v n đ còn nhi u tranh cãi gi a các nhà nghiên c u, k c lý thuy t và th c

ệ ề ả ư nghi m. Do đó, nhi u tác gi nh Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và

ự ề ồ ị ầ Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đ ng s (2015) đ ngh c n

ế ụ ề ự ự ự ủ ề ệ ệ ộ ứ ti p t c th c hi n thêm nhi u nghiên c u th c nghi m v s tác đ ng c a các

ệ ữ ả ố ế ố y u t ủ ờ lên m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán, và kh năng bán c a

ị ườ ấ ộ ả ặ ệ nhà ở ạ t i các th tr ng b t đ ng s n (BĐS) khác nhau, đ c bi t là các th tr ị ườ ng

ở ớ ị ườ ở ỏ ằ ầ ỏ nhà ể m i phát tri n, các th tr ng nhà m ng nh , nh m góp ph n gia tăng

ể ế ạ ộ ị ườ ủ ệ ả thêm hi u bi t và nâng cao hi u qu ho t đ ng c a các th tr ng này, thay vì ch ỉ

ứ ạ ị ườ ở ư ạ ỹ ướ ậ t p trung nghiên c u t i th tr ng nhà ể phát tri n nh t i M và các n c phát

ậ ợ ề ữ ệ ư ệ ể tri n khác (do thu n l i v d li u) nh hi n nay.

ị ườ ở ệ ị ườ ở Th tr ng nhà Vi t Nam nói chung và th tr ng nhà ề TP.HCM nói riêng đ u

ị ườ ữ ở ỏ ỉ ớ ữ ỏ ướ ể là nh ng th tr ng nhà m ng nh và ch m i có nh ng b c phát tri n có ý

ừ ữ ự ễ ự ư ế nghĩa t ồ nh ng năm 2000s (Chung và các đ ng s , 2018) nh ng s di n bi n trên

ị ườ ấ ườ ự ồ th tr ng r t khó l ng (Phan Đình Nguyên và các đ ng s , 2018). Theo đó, th ị

ườ ấ ạ ệ ướ ể ầ tr ng nhà đ t t i Vi ắ ầ t Nam b t đ u có b ạ c phát tri n đ u tiên trong giai đo n

ớ ự ổ ế ạ ổ ớ 1991 1993 v i s thay đ i chính sách kinh t ự trong giai đo n Đ i M i và s ra

ậ ấ ạ ộ ừ ủ ậ ợ ờ ủ đ i c a Lu t đ t đai 1993 đã th a nh n tính h p pháp c a ho t đ ng mua bán,

ượ ạ ấ ồ ể chuy n nh ự ng đ t đai (Nguyên và các đ ng s , 2014; Kim, 2007). Và lo i nhà

ượ ủ ế ể ạ ở đ c phát tri n ch y u trong giai đo n này là nhà riêng l ẻ ự t ủ xây c a các h ộ

ự ế ả gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do s qu n lý y u kém c a c ủ ơ

ướ ầ ượ ư ượ quan nhà n c (Vinh & Leaf, 1996), g n 80% l ng nhà t nhân đ ể c phát tri n

ạ ở ệ ề ề ề ấ trong giai đo n này Vi ồ t Nam đ u có v n đ v pháp lý (Waibel và các đ ng

ị ườ ề ẻ ấ ự s , 2007), và đi u này đã làm cho th tr ơ ng nhà đ t non tr đã nhanh chóng r i

ị ị ủ ạ ả ị ị vào kh ng ho ng trong giai đo n 1995 1999 khi mà ngh đ nh 18 và ngh đ nh 87

ề ử ụ ể ề ấ ờ ớ ệ ấ ề v chuy n quy n s d ng đ t và ti n thuê đ t ra đ i. Mãi t ấ i khi xu t hi n ch ủ

ươ ệ ị ườ ề ở ệ ớ tr ng cho phép Vi t ki u mua nhà, th tr ng nhà Vi ỏ t Nam m i thoát kh i

ạ ả ưở ở ạ trình tr ng suy gi m và tăng tr ộ ng sôi đ ng tr l ạ i trong giai đo n 2000 – 2003

ố ớ ừ ầ ư ướ ồ ờ ự ồ nh ngu n v n l n t đ u t n c ngoài (Nguyên và các đ ng s , 2014). Tuy

ậ ấ ờ ớ ủ ươ ị ị ấ nhiên khi Lu t đ t đai 2003 và Ngh đ nh 181/CP ra đ i v i ch tr ng c m phân

ị ườ ở ệ ữ ơ ộ ầ ạ ầ ắ ề lô bán n n, th tr ng nhà Vi t Nam m t l n n a r i vào tình tr ng tr m l ng.

ủ ể ượ ề ử ụ ự Khi Chính ph cho phép chuy n nh ấ ng quy n s d ng đ t khi đã xây d ng c ơ

ị ườ ự ồ ạ ậ ứ ướ ở ạ ầ s h t ng (Seo và các đ ng s , 2018) thì th tr ng l i l p t c b c vào giai

ạ ưở ủ ủ ả ộ đo n tăng tr ng nóng 2006 2008. Năm 2008, do tác đ ng c a kh ng ho ng tài

ế ớ ặ ề ệ ủ ộ ầ ủ ữ ắ chính th gi i và chính sách th t ch t ti n t c a Chính ph đã m t l n n a kéo

ị ườ ở ơ ụ ủ ạ ờ th tr ng nhà ớ r i vào giai đo n suy thoái m i. Sau đó, nh tác d ng c a các

ụ ồ ủ ề ầ ủ ủ ự ế ế gói kích c u c a Chính ph và s ph c h i c a n n kinh t , mãi đ n năm 2013

ị ườ ở ớ ỉ ắ ầ ồ ừ ứ ụ ụ ả ặ th tr ng nhà m i ch n đ ng đà s t gi m và ch b t đ u ph c h i t quý

ế 3/2015 cho đ n nay.

ừ ệ ị ườ ủ ể ạ ở ệ ả ấ ằ T hi n tr ng phát tri n c a th tr ng nhà Vi t Nam, tác gi th y r ng nhu

ể ủ ị ườ ở ệ ấ ứ ế ầ ư ầ c u phát tri n c a th tr ng nhà Vi t Nam r t b c thi t và các nhà đ u t trên

ị ườ ơ ộ ị ườ ủ ể ạ ấ ớ th tr ng cũng r t nhanh nh y v i các c h i phát tri n c a th tr ng. Tuy

ề ả ế ị ườ ủ ả ơ nhiên, do vai trò qu n lý và đi u ti t th tr ng c a các c quan qu n lý trong

ờ ượ ư ố ủ ế ự ề th i gian qua đ c đánh giá là ch a t ỉ ẫ t, đi u hành ch y u d a trên các ch d n,

ị ườ ậ ợ ớ ị quy đ nh mang tính hành chính, không phù h p v i quy lu t th tr ề ng, và đi u

ấ ậ ệ ụ ế ề ề ả ẫ ả này d n đ n nhi u h l y b t c p trong công tác qu n lý và đ n bù gi i phóng

ặ ằ ả ưở ự ế ờ ố ư ấ m t b ng, gây b t bình và nh h ng tiêu c c đ n đ i s ng dân c , ngoài ra còn

ẽ ở ả ưở ấ ưở ế ạ t o k h cho tham nhũng, nh h ế ng x u đ n tăng tr ng kinh t nói chung và

ị ườ ủ ể ạ ự s phát tri n lành m nh c a th tr ng BĐS nói riêng ( Phan Đình Nguyên và các

ứ ề ậ ậ ị ườ ự ủ ồ đ ng s , 2018). Do đó, nghiên c u v quy lu t v n hành c a th tr ự ả ng và s nh

ưở ế ố ủ ệ ứ ạ ỉ ố ạ ữ ệ ố h ng c a các y u t lên các m i quan h ph c t p gi a các ch s đ i di n trên

ị ườ ở ế ạ ộ ệ ệ ằ ả th tr ng nhà ầ là c n thi ả t nh m c i thi n hi u qu các ho t đ ng mua – bán,

ư ấ t ả v n, và qu n lý nhà n ướ ố ớ th tr c đ i v i ị ườ BĐS (Asabere và Huffman, 1992). ng

ề ị ườ ự ứ ạ ộ ở ệ Tuy nhiên, m t th c tr ng là các nghiên c u v th tr ng nhà Vi ệ t Nam hi n

ự ế ủ ế ế ố ỉ ậ ủ ộ nay ch y u ch t p trung phân tích s bi n đ ng c a y u t giá nhà ở ụ ể , c th

ứ ả ưở ứ ộ ợ ủ ủ Kim (2004) nghiên c u nh h ng c a m c đ h p pháp c a căn nhà lên giá giao

ở ứ ả ưở ủ ự ệ ủ ị d ch c a nhà HCM, Kim (2007) nghiên c u nh h ng c a s khác bi t trong

ắ ự ữ ề ẩ ộ chu n m c xã h i gi a hai mi n Nam (TP.HCM) và mi n ộ ả ề B c (Hà N i) nh

ưở ư ế ự ụ ồ h ệ ố ng nh th nào lên giá nhà, Chung và các đ ng s (2018) áp d ng h th ng

ế ố ể ị ộ ở thông tin đ a lý (GIS) đ phân tích các y u t tác đ ng lên giá nhà ộ Hà N i và

ươ ự ụ ể ườ TP.HCM, t ng t , Bui (2020b) áp d ng mô hình hedonic đ đo l ng các y u t ế ố

ả ưở ụ ư nh h ng lên giá căn h t ộ ạ TP.HCM, hay nh Bui (2020a) áp d ng mô hình i

ể ườ ưở ủ ARDL (Autoregressive Distributed Lag) đ đo l ả ng nh h ự ế ng c a s bi n

ấ ộ ở ệ ộ đ ng lãi su t lên ự ế s bi n đ ng giá nhà TP.HCM , có đôi chút khác bi t, Seo và

ề ự ế ố ủ ứ ộ ệ ự ọ Kwon (2017) nghiên c u v s tác đ ng c a các y u t ữ lên vi c l a ch n gi a

ở ẻ ộ ủ nhà riêng l ộ và căn h c a các h gia đình nh p c t ố ớ ậ ư ạ TP.HCM. Còn đ i v i i

ế ượ ạ ủ ườ ườ ị ườ khía c nh các chi n l c hành vi c a ng i mua – ng i bán trên th tr ng nhà

ở ị ườ ủ ả ở ủ ả ở , tính thanh kho n c a th tr ng nhà và kh năng bán c a nhà trên th ị

ườ ư ư ầ ượ ề ả ứ tr ng thì h u nh ch a đ c nhi u tác gi quan tâm nghiên c u, do đó đây là

ứ ề ị ườ ế ủ ặ ạ ệ m t còn h n ch c a các nghiên c u v th tr ng nhà ở ạ t i Vi t Nam.

ệ ề ả ưở ủ ả ở ặ Đ c bi ứ t, nghiên c u v nh h ng lên kh năng bán c a nhà ứ , các nghiên c u

ở ệ ư ứ ề ầ Vi ự t Nam h u nh không có nghiên c u v lĩnh v c liên quan trên th gi ế ớ ( i

ề ỉ ườ ố ị ế ố ủ ự ộ ộ này) đ u ch đo l ng s tác đ ng m t cách c đ nh c a các y u t ả lên kh năng

ế ố ượ ườ ỷ ố ệ bán. Trong đó, các y u t đ c quan tâm đo l ư ng nh là t s chênh l ch giá

ỳ ọ ủ ữ ố ươ t ớ ng đ i gi a giá rao bán so v i giá k v ng c a căn nhà ( Kluger và Miller,

ứ ồ ộ ệ ủ ớ ự 1990; Hui và các đ ng s , 2012), m c đ khác bi t c a căn nhà so v i căn nhà

ộ ơ ủ bình quân m u (ẫ Krainer, 1999), giá tr c a căn nhà (Smith, 2010), đ ng c c a ị ủ

ườ ồ ệ ủ ứ ng i bán ( Johnson và các đ ng s ầ ự, 2008), hay ph n trăm khác bi t c a m c giá

ự ế ỳ ọ ị ườ ứ ớ rao bán th c t so v i m c giá rao bán k v ng th tr ủ ng c a nhà ở Cirman và (

ế ố ề ượ ả ấ ưở ồ các đ ng s ự, 2015). Các y u t này, dù đ u đ ề c tìm th y đ u có nh h ng lên

ỉ ớ ạ ệ ứ ư ả ườ kh năng bán, nh ng các nghiên c u nêu trên ch gi i h n trong vi c đo l ng tác

ế ố ủ ả ở ủ ộ đ ng tĩnh c a các y u t này lên kh năng bán c a nhà . Tuy nhiên, theo tác gi ả

ủ ủ ậ ờ ườ lu n án, khi th i gian rao bán c a căn nhà càng dài thì hành vi c a ng ố i mua đ i

ế ố ủ ẽ ổ ộ ớ v i căn nhà s thay đ i (Taylor, 1999), do đó tác đ ng c a các y u t lên kh ả

ủ ẽ ệ ộ ờ ổ năng bán c a căn nhà s thay đ i theo đ dài th i gian rao bán, nên vi c đo l ườ ng

ế ố ủ ộ ộ ủ ả ở ự ế s bi n đ ng trong tác đ ng c a các y u t lên kh năng bán c a nhà theo đ ộ

ầ ờ ế dài th i gian rao bán là c n thi t.

ớ ầ ư ậ ị ườ ủ ọ ở ố ớ ề ế ự Nh v y, v i t m quan tr ng c a th tr ng nhà đ i v i n n kinh t , s mâu

ế ượ ủ ự ệ ế ộ ữ ế ẫ thu n gi a các k t qu ả lý thuy t và th c nghi m v ề tác đ ng c a chi n l c rao

ườ ơ ờ ộ ộ ủ giá c a ng i bán lên giá bán và th i gian rao bán, và r ng h n là tác đ ng lên

ủ ả ớ ự ứ ự ề ế kh năng bán c a nhà ở; cùng v i s khan hi m các nghiên c u v lĩnh v c này

ị ườ ở ỏ ỏ ạ ệ ạ t i các th tr ng nhà nh , m ng trên th gi ế ớ và t i, i Vi t Nam, tác gi ả ự th c

ệ ữ ế ượ ứ ệ ề ố ủ ườ hi n đ tài nghiên c u m i quan h gi a chi n l c rao giá c a ng ố i bán đ i

ủ ả ờ ở ị ườ ớ v i giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán c a nhà trên th tr ng nhà ở

ế ượ ủ ộ ả riêng l ẻ ạ TP.HCM. Trong đó, tác đ ng c a chi n l i t ố ớ c rao giá đ i v i kh năng

ườ ứ ờ ớ ố ủ bán c a nhà ở ẽ ượ s đ c đo l ng ng v i các m c th i gian rao bán khác nhau (1

ằ ườ ự ế ủ ộ tháng, 3 tháng, 6 tháng, và 9 tháng) nh m đo l ộ ng s bi n đ ng c a tác đ ng

ờ này theo th i gian rao bán.

ứ ể ế ề Ngoài ra, thông qua quá trình tìm hi u v các nghiên c u liên quan đ n giá nhà ở

ệ ế ớ ả ậ ấ ằ ế ầ ậ Vi t Nam và trên th gi i, tác gi lu n án nh n th y r ng h u h t các nghiên

ự ề ườ ưở ế ố ủ ề ậ ứ c u v lĩnh v c đo l ả ng nh h ng c a các y u t lên giá nhà đ u t p trung

ệ ạ ặ ế ố ủ ủ vào các đ c tính c a căn nhà hi n t i lên giá c a nó, các y u t này ạ ấ r t đa d ng

ư ủ ệ nh là di n tích c a căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe

ổ ủ & Wustemann, 2015), tu i c a căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al.,

ố ượ ủ ắ 2008), s l ng phòng ng /phòng t m (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini,

ấ ượ ủ ấ 2013), ch t l ng c u trúc c a căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al.,

ự ế ả 2008; Ayan and Erkin, 2014), kho ng cách đ n khu v c trung tâm (Coulson, 1991;

ế ệ ả ơ Rosiers et al., 2000), kho ng cách đ n n i làm vi c (Franklin & Waddell, 2003),

ệ ố ư ử ế ả ộ kho ng cách đ n h th ng giao thông công c ng nh xe l a (Mihaescu & Hofe,

ườ ờ ố 2012), xe bus (MunozRaskin, 2010), đ ng cao t c (Day et al., 2003), th i gian di

ế ể ể ắ ờ ế chuy n đ n khu trung tâm mua s m (Visser et al., 2008), th i gian di chuy n đ n

ườ ứ ộ ọ ộ ạ tr ng h c (Bhattacharjee et al., 2012), m c đ an toàn và t ự i ph m trong khu v c

ứ ộ ễ (Lynch and Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), m c đ ô nhi m

ườ ế ồ môi tr ng (Brasington and Hite, 2005), ti ng n (Theebe, 2004; Day et al., 2007),

ể ế ậ ế ố ữ ả ủ kho ng xanh có th ti p c n (Morancho, 2003)…. và nh ng y u t vĩ mô c a th ị

ườ ư ạ ệ ề ầ tr ng nh l m phát (Leung et al., 2002), đi u ki n cung – c u th tr ị ườ ng

ế ấ ệ ề ấ (Anglin et al., 2003), lãi su t danh nghĩa và đi u ki n vay th ch p trên th tr ị ườ ng

(Martínez Pagés and Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010).

ả ậ ệ ạ ủ ữ ặ ạ Tuy nhiên, theo tác gi lu n án thì bên c nh nh ng đ c tính hi n t i c a căn nhà

ữ ệ ớ ườ ả ặ ớ m i, thì nh ng kinh nghi m mà ng ủ i mua nhà đã tr i qua v i các đ c tính c a

ướ ự ẽ ọ căn nhà tr ộ c đó (nhà cũ) cũng s có tác đ ng lên hành vi l a ch n nhà ở ủ c a

ườ ụ ộ ườ ạ ả ộ ng i mua nhà. Ví d , m t ng ự i mua nhà đã tr i qua s ng t ng t, nóng b c ứ ở

ế ề ẽ ơ ướ ủ ế ằ ớ căn nhà cũ s chú ý nhi u h n đ n h ng c a căn nhà m i nh m tránh ti p ánh

ự ế ề ặ ườ ữ ệ ắ n ng chi u tr c ti p, ho c khi ng i mua đã kinh nghi m nh ng khó khăn do

ậ ụ ụ ở ư ọ ẽ ế ơ ng p l t gây ra trong quá trình c ng ặ căn nhà cũ thì h s chú ý h n đ n đ c

ậ ụ ự ả ự ư ệ ọ ớ ưở tính ng p l t khi l a ch n căn nhà m i. Nh ng, hi n nay s nh h ủ ng c a các

ớ ủ ế ườ ặ đ c tính căn nhà cũ lên hành vi tìm ki m căn nhà m i c a ng ẫ i mua nhà v n

ư ượ ứ ở ả ế ẫ ự ậ ch a đ c nghiên c u ệ c lý thuy t l n th c nghi m. Do đó, thông qua lu n án

ả ậ ầ ỗ ỗ ấ này, tác gi ố ẽ ế lu n án mong mu n s ti n hành l p đ y l ệ h ng này thông qua vi c

ủ ể ế ế ằ ổ ộ ộ ữ phát tri n m t khuôn kh lý thuy t nh m ti n hành phân tích tác đ ng c a nh ng

ớ ủ ủ ế ườ ặ đ c tính c a căn nhà cũ lên hành vi tìm ki m căn nhà m i c a ng i mua nhà và

ự ệ ệ ể ờ ộ ị ườ ồ đ ng th i ki m đ nh th c nghi m tác đ ng này thông qua vi c đo l ộ ng tác đ ng

. . . . . . . . . . . . .

ậ ụ ở ặ ủ c a đ c tính ng p l t căn nhà cũ lên hành vi tìm mua căn nhà ở ệ ạ ủ i c a hi n t

ườ ng i mua nhà

1.2 M c tiêu nghiên c u

ụ ứ

ừ ữ ấ ả ự ứ ố ớ ệ ề T nh ng v n nêu trên, tác gi ạ th c hi n đ tài nghiên c u đ i v i hai khía c nh

ị ườ ở ề ở ề ủ c a th tr ng nhà TP.HCM: phân tích v phía cung nhà và phân tích v phía

ở ề ả ế ượ ủ ườ ầ c u nhà . V phía cung, tác gi phân tích chi n l c rao giá c a ng i bán. V ề

ậ ậ ầ ướ ả ưở phía c u, lu n án này t p trung vào hành vi mua nhà d i nh h ặ ủ ng c a đ c

ủ ề ẽ ượ ụ ể ụ tính căn nhà hi n t ứ ệ ạ M c tiêu nghiên c u chính c a đ tài s đ c c th thành i.

ụ các m c tiêu sau:

ệ ữ ế ượ ố ủ ườ + Phân tích m i quan h gi a chi n l c rao giá c a ng ố ớ i bán đ i v i giá bán,

ủ ứ ả ờ ố ờ ớ th i gian bán, và kh năng bán c a căn nhà ng v i các m c th i gian rao bán

khác nhau.

ử ụ ế ế ế ể + S d ng lý thuy t hành vi tìm ki m phát tri n mô hình lý thuy t phân tích tác

ệ ạ ủ ủ ủ ặ ườ ế ể ộ đ ng c a các đ c đi m c a căn nhà hi n t i c a ng i mua đ n hành vi mua nhà

ả ự ể ệ ế ằ ố ị ệ ủ ọ c a h và ki m đ nh m i quan h này b ng k t qu th c nghi m.

ứ ỏ 1.3 Câu h i nghiên c u

ể ượ ụ ể ụ ứ ủ ậ Các m c tiêu nghiên c u chính c a lu n án có th đ c c th hóa thông qua

ụ ể ớ ấ ủ ộ ố ụ ứ ứ ụ ậ ỏ m t s câu h i nghiên c u. C th , v i m c tiêu th nh t c a lu n án, m c tiêu

ệ ữ ế ượ ố ủ ườ ố ớ phân tích m i quan h gi a chi n l c rao giá c a ng ố i bán đ i v i giá bán, đ i

ủ ờ ở ố ớ ủ ứ ả ớ ớ v i th i gian bán c a nhà , và đ i v i kh năng bán c a căn nhà ng v i các

ẽ ượ ụ ể ờ ố ỏ m c th i gian rao bán khác nhau s đ ứ c c th hóa thành 4 câu h i nghiên c u

ư nh sau:

ế ượ ỏ ả ưở ư ế ố ớ ứ Câu h i 1.1: Chi n l c rao giá có nh h ng nh th nào đ i v i m c giá bán

ủ ờ ở và th i gian rao bán c a nhà ?

ế ượ ỏ ệ ố ườ Câu h i 1.2: Chi n l ộ c rao giá là m t tín hi u “t ố ớ t” đ i v i ng i mua nhà v ề

ấ ượ ở ệ ọ ấ ượ ộ ườ ch t l ng nhà (Taylor, 1999) hay là m t tín hi u l c ch t l ng ng i mua

ự ồ nhà (Cheng và các đ ng s , 2008)?

ủ ả ặ ỏ ưở ớ ủ Câu h i 1.3: Các đ c tính nào khác c a căn nhà nh h ng t i giá bán c a nhà ở

ủ ờ và th i gian rao bán c a căn nhà?

ế ượ ỏ ủ ả ặ ưở Câu h i 1.4: Chi n l c rao giá và các đ c tính c a căn nhà có nh h ng nh ư

ủ ữ ế ẽ ế ả ổ ộ th nào đ n kh năng bán c a căn nhà? Và nh ng tác đ ng này s thay đ i nh ư

ế ờ th nào theo th i gian rao bán?

ụ ủ ế ể ằ ớ ộ ổ ặ V i m c tiêu phát tri n khuôn kh lý thuy t nh m phân tích tác đ ng c a các đ c

ệ ạ ủ ủ ườ ủ ế ọ tính c a căn nhà hi n t i c a ng ể i mua đ n hành vi mua nhà c a h và ki m

ả ự ẽ ượ ụ ể ế ệ ằ ằ ỏ ị đ nh b ng k t qu th c nghi m s đ ứ c c th hóa b ng các câu h i nghiên c u

ế ề ị ườ ế ỏ ợ ở Câu h i 2.1: Lý thuy t v hành vi tìm ki m h p lý trên th tr ng nhà là gì? Có

ủ ể ể ặ ợ ộ ủ ế thích h p đ phát tri n mô hình lý thuy t phân tích tác đ ng c a các đ c tính c a

ệ ạ ủ ườ ế căn nhà hi n t i c a ng ủ ọ i mua nhà đ n hành vi tìm mua nhà c a h ?

ệ ạ ủ ủ ể ặ ỏ ườ ả Câu h i 2.2: Các đ c đi m c a căn nhà hi n t i c a ng i mua có nh h ưở ng

ủ ọ ả ự ệ ế ợ ớ ế đ n hành vi mua nhà c a h hay không? Và k t qu th c nghi m có phù h p v i

ế ượ ữ ể nh ng phân tích trong mô hình lý thuy t đ c phát tri n?

1.4 Ph

ươ ứ ng pháp nghiên c u

ụ ậ ồ ệ ả ẽ ươ Lu n án g m 2 m c tiêu riêng bi t, do đó tác gi ụ s áp d ng hai ph ng pháp

ệ ữ ề ố ứ ứ ể nghiên c u khác nhau. Trong đó, đ nghiên c u v m i quan h gi a chi n l ế ượ c

ủ ườ ố ớ ứ ả rao giá c a ng ờ i bán đ i v i m c giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán

ủ ụ ứ ố ụ ậ ở (m c tiêu nghiên c u s 1) thành công c a nhà ủ ế , lu n án áp d ng ch y u

ươ ứ ị ượ ố ệ ự ị ph ng pháp nghiên c u đ nh l ả ng d a trên s li u kh o sát các giao d ch nhà ở

ậ ạ ự ượ ế ả ờ riêng l ẻ ạ t i khu v c các qu n t i TP.HCM đ c ti n hành trong kho ng th i gian

ừ t ế 9/2017 đ n 5/2018.

ớ ữ ệ ậ ượ ừ ộ ả ả ậ ụ V i d li u thu th p đ cu c kh o sát, tác gi c t ẽ lu n án s áp d ng ph ươ ng

ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở pháp c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà ế theo mô hình hedonic. K t

ẽ ả ả ườ ượ ỳ ọ ứ qu mô hình hedonic s giúp tác gi đo l ng đ c m c giá k v ng th tr ị ườ ng

ố ớ ủ ệ ặ ị ứ ủ c a căn nhà thông qua vi c xác đ nh m c giá đ i v i các đ c tính c a căn nhà.

ỳ ọ ị ườ ứ ẽ ượ ử ụ ế ượ ể ị Sau đó, m c giá k v ng th tr ng s đ c s d ng đ xác đ nh chi n l c rao

ườ ố ớ ừ ượ ụ ủ ủ giá c a ng i bán đã áp d ng đ i v i căn nhà v a đ c rao bán c a mình. Trong

ế ượ ủ ườ ứ ệ đó, chi n l c rao giá c a ng i bán chính là t ỷ ệ l ữ chênh l ch gi a m c giá rao

ỳ ọ ị ườ ứ ủ bán và m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà.

ế ượ ủ ườ ẽ ượ ụ Chi n l c rao giá c a ng i bán, sau đó, s đ c áp d ng trong các mô hình

ị ượ ệ ớ ằ ố ờ ị ứ nghiên c u đ nh l ng nh m xác đ nh m i quan h v i giá bán, th i gian rao bán

ả ủ ủ ế ả ị ượ ẽ và kh năng bán c a căn nhà. K t qu c a các mô hình đ nh l ng này s giúp

ả ậ ả ờ ứ ươ ứ ụ ỏ ớ tác gi lu n án tr l i các câu h i nghiên c u t ứ ng ng v i m c tiêu nghiên c u

ầ đ u tiên.

ố ớ ủ ứ ụ ậ ả ẽ ế ượ ứ Đ i v i m c tiêu nghiên c u th hai c a lu n án, tác gi s ti n hành l ả c kh o

ộ ố ậ ầ ủ ế ế ế ậ ổ m t s l p lu n lý thuy t ban đ u c a khuôn kh lý thuy t hành vi tìm ki m trên

ị ườ ở ủ ế ữ ế ế ậ ổ th tr ng nhà ủ và nh ng k t lu n ch y u c a các khuôn kh lý thuy t này.

ữ ủ ế ẽ ế ầ ấ ả ổ K t qu phân tích c a nh ng khuôn kh lý thuy t ban đ u này s cung c p các

ủ ế ủ ế ế ậ ổ ơ ở ậ c s l p lu n ch y u c a khuôn kh lý thuy t hành vi tìm ki m trên th tr ị ườ ng

ở ế ụ ự ứ ể nhà . Và d a vào đó, các nhà nghiên c u sau này đã ti p t c phát tri n thêm

ở ộ ữ ế ằ ả ổ ưở ủ ữ nh ng khuôn kh lý thuy t m r ng nh m phân tích nh h ế ng c a nh ng y u

ủ ế ườ ả ậ ố t khác nhau lên hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà. Do đó, tác gi lu n án s ẽ

ế ượ ộ ố ộ ố ả ộ ti n hành l ế c kh o m t s mô hình lý thuy t phân tích m t s tác đ ng liên

ượ ể ừ ế ề ế ổ quan đ c phát tri n t ủ ẩ khuôn kh lý thuy t chu n v hành vi tìm ki m c a

ườ ị ườ ể ầ ờ ng i mua nhà trên th tr ng nhà ở ượ đ c phát tri n trong th i gian g n đây,

ợ ủ ề ự ứ ế ẩ ằ ổ ệ nh m minh ch ng v s phù h p c a khuôn kh lý thuy t chu n này trong vi c

ố ớ ủ ể ộ ườ phát tri n các mô hình phân tích tác đ ng đ i v i hành vi c a ng i mua nhà. Sau

ự ế ẩ ổ ả ẽ đó, d a vào khuôn kh lý thuy t chu n này, tác gi ể s phát tri n mô hình lý

ế ằ ả ưở ủ ủ ặ thuy t nh m phân tích nh h ng c a các đ c tính c a căn nhà hi n t ệ ạ ế i đ n

ủ ườ ữ ệ ự ả ố ị hành vi c a ng i mua nhà. Cu i cùng, d a vào d li u kh o sát các giao d ch

ở ự ậ ị ượ ế nhà riêng l ẻ ạ t i khu v c các qu n trên đ a bàn TP.HCM đ c ti n hành trong

ả ờ ừ ế ả ậ ẽ ế ể ị kho ng th i gian t 9/2017 đ n 5/2018, tác gi lu n án s ti n hành ki m đ nh

ế ừ ế ằ ả các k t qu phân tích t ắ ủ ứ mô hình lý thuy t nh m ch ng minh tính đúng đ n c a

ế ế ệ ậ ườ ự ệ các k t lu n lý thuy t này thông qua vi c đo l ng s khác bi t trong hành vi

ữ ườ ể ặ ữ mua nhà gi a nh ng ng i mua nhà có đ c đi m căn nhà cũ khác nhau.

1.5 Đ i t

ố ượ ứ ạ ng và ph m vi nghiên c u

ố ượ ủ ứ ậ ị ở Đ i t ng nghiên c u c a lu n án là các giao d ch mua bán nhà riêng l ẻ ạ t i

ế ạ ị ở TP.HCM. Các khía c nh liên quan đ n giao d ch nhà riêng l ẻ ượ đ ứ c nghiên c u

ủ ể ề ặ ồ ờ bao g m giá rao bán, giá bán, th i gian rao bán, thông tin v các đ c đi m c a căn

ượ ề ấ ủ ặ ặ ồ ị nhà đ c giao d ch g m các đ c tính v c u trúc c a căn nhà, các đ c tính v v ề ị

ế ề ặ ả ậ ườ trí và kh năng ti p c n, các đ c tính v môi tr ạ ng xung quanh căn nhà. Ph m

ứ ủ ữ ậ ị ở ẻ ị vi nghiên c u c a lu n án là nh ng giao d ch nhà riêng l ậ trên đ a bàn các qu n

ượ ự ệ ả ờ ừ ủ c a TP.HCM đ c th c hi n trong kho ng th i gian t ế 9/2017 đ n 5/2018.

1.6 B c c đ tài

ố ụ ề

ứ ượ ự ế ư ề ầ ồ Đ tài nghiên c u đ c d ki n bao g m 6 ph n chính nh sau:

ươ ớ ươ ớ ề ề ứ ệ Ch ng 1: Gi ệ i thi u. Ch ng này gi ụ i thi u v đ tài, m c tiêu nghiên c u, câu

ố ụ ề ứ ỏ h i nghiên c u và b c c đ tài.

ươ ệ ố ơ ở ụ ứ ế ớ Ch ơ ở ng 2: C s lý thuy t. V i hai m c tiêu nghiên c u, h th ng c s lý

ế ủ ơ ở ế ậ ồ ồ thuy t c a lu n án cũng bao g m hai nhóm c s lý thuy t khác nhau, g m: (1)

ế ề ố ệ ữ ổ ờ nhóm các khuôn kh lý thuy t v m i quan h gi a giá rao bán, giá bán và th i

ị ườ ở ể ấ ượ ự ẫ gian rao bán trên th tr ng nhà đ thông qua đó th y đ ữ c s mâu thu n gi a

ệ ữ ế ề ậ ậ ố ờ các l p lu n lý thuy t v các m i quan h gi a th i gian rao bán và giá bán trên

ị ườ ở ế ế ổ th tr ng nhà . Và (2) nhóm khuôn kh lý thuy t liên quan đ n hành vi tìm

ị ườ ế ở ơ ở ạ ằ ộ ả ế ki m trên th tr ng nhà . N i dung này nh m t o c s cho tác gi ti n hành

ế ể ằ ả ưở ủ ủ phát tri n mô hình lý thuy t nh m phân tích nh h ặ ng c a các đ c tính c a căn

ệ ạ ủ ườ ự ổ nhà cũ lên hành vi mua nhà hi n t i c a ng ế i mua d a trên khuôn kh lý thuy t

ị ườ ế ở tìm ki m trên th tr ng nhà .

ộ ươ ả ậ Ngoài ra, trong n i dung ch ng này, tác gi ế lu n án cũng ti n hành trình bày c ơ

ế ủ ơ ở ấ ằ ả ệ ở s lý thuy t c a mô hình kh năng bán nhà Cox, nh m cung c p c s cho vi c

ườ ưở ế ượ ủ ủ ặ ở đo l ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính khác c a nhà tác

ủ ả ở ộ đ ng lên kh năng bán c a nhà .

ươ ệ ữ ế ượ ố ố ớ Ch ế ng 3: K t qu p ả hân tích m i quan h gi a chi n l c rao giá đ i v i giá

ủ ả ờ ầ ầ ộ bán, th i gian rao bán, và kh năng bán c a căn nhà. Ph n đ u tiên trong n i dung

ươ ả ậ ề ộ ữ ệ ẽ ế ả ch ng này, tác gi ậ lu n án s ti n hành th o lu n v b d li u và các bi n s ế ố

ứ ế ầ ậ ả ẽ ượ ử ụ s đ c s d ng trong các mô hình nghiên c u. Ti p sau đó là ph n th o lu n v ề

ươ ế ả ườ ế ượ ủ ườ ph ng pháp và k t qu đo l ng chi n l c rao giá c a ng i bán. Sau đó,

ế ượ ẽ ượ ử ụ ế ả chi n l c rao giá này s đ c s d ng làm bi n gi i thích trong các mô hình đo

ưở ủ ế ườ ả ườ l ả ng nh h ờ ng đ n giá bán và th i gian rao bán c a ng ế i bán. K t qu đo

ưở ế ượ ủ ứ ế ờ ườ l ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá đ n m c giá bán và th i gian rao bán

ở ẽ ả ậ ỏ ầ ụ ủ c a nhà s giúp tác gi lu n án tr ả ờ l i ba câu h i đ u tiên trong m c tiêu

ứ ố ủ ế ầ ậ ươ ả ậ nghiên c u s 1 c a lu n án. Ph n ti p theo trong ch ng này, tác gi lu n án s ẽ

ề ả ươ ườ ủ ả ứ ớ ậ th o lu n v ph ng pháp đo l ng kh năng bán c a nhà ở ươ t ng ng v i các

ư ả ả ờ ố ậ m c th i gian khác nhau theo mô hình kh năng bán nhà Cox nh đã th o lu n

ở ở ả ướ ế ế ầ ả trong ph n c s lý thuy t. Sau đó, k t qu c tính các mô hình kh năng bán

ươ ứ ớ ố ờ Cox t ng ng v i các m c th i gian rao bán 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng

ả ậ ả ờ ứ ố ụ ủ ỏ ẽ s giúp tác gi lu n án tr l ứ i câu h i nghiên c u s 4 c a m c tiêu nghiên c u

ề ả ủ ậ ưở ế ượ ủ ủ ặ ố s 1 c a lu n án v nh h ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính c a nhà ở

ủ ả lên kh năng bán c a căn nhà.

ươ ể ế ả ưở ủ Ch ng 4: Phát tri n mô hình lý thuy t phân tích nh h ng c a căn nhà tr ướ c

ườ ệ ạ ủ ế ườ ủ đây c a ng i mua lên hành vi tìm ki m hi n t i c a ng ộ i mua nhà. Trong n i

ươ ả ậ ẽ ế ể dung ch ng này, tác gi lu n án s ti n hành phát tri n mô hình lý thuy t v ế ề

ả ưở ủ ủ ườ phân tích nh h ng c a căn nhà cũ lên hành vi c a ng ự i mua nhà d a trên các

ế ủ ị ườ ế ơ ở c s lý thuy t c a mô hình phân tích hành vi tìm ki m trên th tr ng nhà ở ủ c a

ườ ng i mua nhà.

ế ượ ự ế ậ ả ậ ủ D a trên k t lu n c a mô hình lý thuy t đ ể c phát tri n, tác gi ế lu n án ti n

ệ ả ể ị ưở ủ ặ ự hành ki m đ nh th c nghi m nh h ố ớ ủ ng c a các đ c tính c a căn nhà cũ đ i v i

ủ ườ ệ ườ ự ệ hành vi mua nhà c a ng i mua thông qua vi c đo l ng s khác bi ứ t trong m c

ậ ấ ả ỳ ọ ườ giá ch p nh n chi tr ữ k v ng gi a 2 nhóm ng i mua nhà khác nhau: nhóm

ườ ậ ị ườ ặ ng i mua có căn nhà cũ b ng p và nhóm ng i mua có đ c tính căn nhà cũ

ả ể ể ệ ế ế ậ ị ị ự không b ng p. Vi c phát tri n mô hình lý thuy t và k t qu ki m đ nh th c

ệ ả ậ ả ờ ỏ ủ ụ ẽ nghi m s giúp tác gi lu n án tr l ứ ố i các câu h i c a m c tiêu nghiên c u s 2

ậ ủ c a lu n án.

ươ ớ ừ ế ữ ế ế ế ậ ị Ch ổ ng 5: K t lu n và ki n ngh . T ng k t nh ng đóng góp m i t k t qu ả

ạ ượ ứ ề ị ề ư ườ nghiên c u mà đ tài đã đ t đ ế c và đ a ra các ki n ngh v phía ng i mua và

ườ ng i bán.

ƯƠ Ơ Ở Ế C S LÝ THUY T CH NG 2:

2.1 M t s khái ni m chính đ

ộ ố ệ ượ ử ụ ứ c s d ng trong nghiên c u

2.1.1 Khái ni m v nhà

ệ ề ở ẻ riêng l

ạ ủ ổ ự ư ề ở ệ D a trên phân lo i c a t ng đi u tra dân c và nhà Vi t Nam (2009) thì các

ệ ượ ạ ơ ả ố ạ d ng nhà ở ạ t i Vi t Nam đ c phân thành ba lo i c b n sau: nhà kiên c , nhà

ể ể ạ ạ ố ượ bán kiên c và nhà t m. Tuy nhiên, các phân lo i này khó có th hi u đ ộ c m t

ạ ở ạ ị ệ cách chính xác các lo i nhà ạ đa d ng t ự i các khu v c đô th Vi t Nam (Seo và

ạ ủ ươ ư ị ườ Kwon, 2017). Còn theo phân lo i c a ch ng trình đ nh c con ng ợ i Liên h p

ố qu c (United Nations Human Settlements programme, vi ế ắ t t t là UNHabitat) thì

ở ự ị ệ ượ ạ ồ ử nhà khu v c đô th Vi t Nam đ c phân thành năm lo i g m: nhà c a hàng

ệ ự ạ ẻ (shop house), nhà h m (alley house), bi t th (villa), nhà t m (precarious squatter

ử ẻ ạ ộ house), và căn h (apartment). Trong đó, nhà c a hàng và nhà h m là hai lo i nhà

ự ệ ệ ủ ử ầ ượ ươ t ng t ỉ nhau, ch khác bi t là t ng tr t c a nhà c a hàng đ ụ c dùng cho m c

ươ ư ở ử ặ ạ đích th ng m i nh m c a hàng kinh doanh ho c cho thuê kinh doanh, và do đó

ử ườ ặ ề ị ườ nhà c a hàng th ng có v trí m t ti n đ ng và ng ượ ạ c l ạ i. Còn theo phân lo i

ế ớ ở ị ủ ự ủ c a Ngân hàng Th Gi i (World Bank – WB) thì nhà khu v c đô th c a Vi ệ t

ượ ạ ồ ố Nam cũng đ c phân chia thành năm lo i g m: nhà ph cũ (old town house), nhà

ố ớ ệ ự ư ạ ph m i (new town house), bi ộ t th , nhà t m và căn h chung c . Trong đó, nhà

ố ớ ạ ố ử ạ ủ ph cũ và nhà ph m i theo phân lo i c a WB cũng chính là phân lo i nhà c a

ạ ủ ư ẻ ạ ấ hàng và nhà h m nh phân lo i c a UNHabittat. Hai lo i nhà này có c u trúc

ự ẹ ề ầ ặ ệ ầ ươ g n t ng t nhau là đ u h p – dài, bình quân 34 t ng và đ c bi ầ ấ t là l p đ y

ư ệ ấ ộ ạ ầ g n nh 100% di n tích khu đ t, do đó Seo và Kwon (2017) g p chung hai lo i

ấ ạ ộ ố ọ nhà này thành m t lo i duy nh t, g i là nhà ng (row house hay tube house). Do

ứ ủ đó, trong nghiên c u c a mình, Seo và Kwon (2017) phân chia nhà ở ạ t i TP.HCM

ở ẻ ạ ồ ố ệ thành nhà riêng l (singlefamily house) g m nhà t m, nhà ng và nhà bi ự t th ;

ở ề ộ ộ và nhà ư nhi u h gia đình (multifamil house) là các căn h chung c .

ừ ữ ị ở ẻ ượ ị T nh ng đ nh nghĩa trên, nhà riêng l ự trong khu v c TP.HCM đ c xác đ nh

ở ở ề ề ạ ạ ạ ồ g m ba d ng nhà : nhà ở ệ bi ự t th , nhà ố li n k d ng nhà ng và nhà t m. Tuy

ứ ủ ế ự ệ ạ ằ ạ ậ nhiên, trong ph m vi nghiên c u c a lu n án này, nh m h n ch s sai l ch trong

ẽ ượ ạ ạ ỏ ứ ạ ỏ ứ ữ ệ d li u nghiên c u, nhà t m s đ c lo i b ra kh i ph m vi nghiên c u, do đó

ứ ở ề ề ạ ố ệ ự ự ố ượ đ i t ng nghiên c u là nhà li n k d ng nhà ng và bi t th trong khu v c đô

ị th TP.HCM.

2.1.2 M t s khái ni m v giá c a nhà

ộ ố ủ ề ệ ở

Giá rao bán

ấ ộ ụ ả ỹ ị Theo d ch v đăng kê b t đ ng s n (BĐS) M (MLS Multiple listing service) thì

ứ ườ ố ớ ầ giá rao bán (listing price) cũng chính là m c giá mà ng i bán yêu c u đ i v i căn

ủ ọ ố ề ượ ệ nhà đang rao bán c a h (asking price), và đây chính là s ti n đ c li t kê trên

ấ ộ ụ ả ị d ch v đăng kê b t đ ng s n.

ậ ạ ả ủ ị ở ứ Trong ph m vi lu n án này, tác gi xác đ nh giá rao bán c a nhà là m c giá mà

ườ ớ ủ ườ ố ớ ườ ng ặ i bán (ho c môi gi i c a ng i bán) công b v i ng ặ i mua (ho c nhà môi

ớ ủ ườ ươ ệ ạ ặ gi i c a ng i mua) trên các ph ng ti n thông tin đ i chúng ho c các sàn giao

ị d ch.

ị Giá giao d ch hay giá bán

ị ứ Giá giao d ch ( transaction price) hay giá bán (Selling price/Sale price) là m c giá

ự ự ượ ả ố ề ứ ệ ạ ườ mà tài s n th c s đ c bán, s ti n này đ i di n cho m c giá mà ng i mua

ả ườ ậ ả ẵ ộ ị ẵ s n lòng tr và ng i bán s n lòng nh n trong giao d ch m t tài s n BĐS (MLS).

ị ượ ẽ ượ ự ủ ệ ả Khi giao d ch đ c th c hi n thì giá bán c a tài s n đó s đ ứ ị c xác đ nh. M c

ệ ạ ủ ệ ầ ộ ị ị ườ ố giá này ch u tác đ ng c a m i quan h cung và c u hi n t i trên th tr ấ ng b t

ấ ộ ự ữ ề ả ả ớ ả ệ ủ ấ ộ ộ đ ng s n trong khu v c, đi u ki n c a b t đ ng s n so v i nh ng b t đ ng s n

ự ự ứ ể ấ ơ ươ t ng t ơ đã bán trong khu v c nên m c giá bán có th cao h n hay th p h n

ứ ặ ằ ớ ho c ngang b ng v i m c giá rao bán.

ư ậ ạ ậ ả ủ ị ở Nh v y, trong ph m vi lu n án này, tác gi xác đ nh giá bán c a nhà ứ là m c

ườ ườ ươ ượ ự ự giá th c s mà ng ả i mua tr cho ng i bán sau quá trình th ng l ữ ng gi a hai

ệ ạ ứ ệ ầ ộ ố ị ủ bên. M c giá nhà ch u tác đ ng c a m i quan h cung c u hi n t i trên th ị

ườ ở ứ ự ứ ệ ạ ườ tr ng nhà trong khu v c, và m c giá này đ i di n cho m c giá mà ng i mua

ấ ả ậ ườ ị ở ch p nh n tr và ng ấ i bán ch p nh n ậ bán trong giao d ch nhà .

ứ ưỡ ị ầ ư M c giá ng ng (Reservation Pric e) hay giá tr đ u t

ị ưỡ ồ ị ưỡ Theo Miller and Geltner (2005), có hai giá tr ng ng g m giá tr ng ủ ng c a

ườ ị ưỡ ườ ị ưỡ ườ ng i mua và giá tr ng ủ ng c a ng i bán. Giá tr ng ủ ng c a ng i mua là

ứ ố ườ ậ ấ ượ ọ m c giá t i đa mà ng ả ể i mua ch p nh n tr đ mua căn nhà, hay đ c g i là giá

ị ưỡ ườ ứ ấ ấ ườ ẵ s n lòng mua. Giá tr ng ủ ng c a ng i bán là m c giá th p nh t ng i bán

ấ ậ ượ ứ ẵ ọ ch p nh n bán căn nhà, hay còn đ c g i là giá s n lòng bán. M c giá này khác

ữ ữ ườ ị ế ề ở ự ả nhau gi a nh ng ng i mua nhà do s khác nhau v s thích, th hi u, kh năng

ậ ủ ấ ệ ề ả ớ ế ch p nh n r i ro, kh năng tài chính và các đi u ki n khác liên quan t i thu .

ứ ế ổ ưỡ ượ ị ạ ế Trong khuôn kh lý thuy t tìm ki m, m c giá ng ng đ c xác đ nh t ể i đi m

ứ ế ạ ậ ưỡ ườ ừ d ng tìm ki m, và do đó trong ph m vi lu n án, m c giá ng ủ ng c a ng i mua

ứ ưỡ ượ ứ ấ ị ườ (m c giá ng ng mua) đ c xác đ nh là m c giá cao nh t mà ng ấ i mua ch p

ả ể ứ ừ ể ế (đi m d ng tìm ki m thêm nhà m i) ậ nh n tr đ mua căn nhà ớ , và m c giá

ưỡ ườ ứ ấ ấ ườ ấ ậ ng ủ ng c a ng i bán là m c giá th p nh t mà ng i bán ch p nh n bán căn

ừ ế ể ườ ưỡ i mua m i) nhà (đi m d ng tìm ki m thêm ng ứ ớ . M c giá ng ng này khác nhau

ế ố ữ ủ ề ỗ ộ ị gi a m i cá nhân và ch u tác đ ng c a nhi u y u t khác nhau (Turnbull và

Sirmans, 1993).

ị ườ ị ườ ị ườ Giá th tr ỳ ọ ng/Giá k v ng th tr ợ ng/Giá h p lý th tr ng (Market Value or

Fair market value)

ế ủ ậ ỹ ị ườ ỳ ọ ị ườ ợ Theo lu t thu c a M thì giá th tr ng, giá k v ng th tr ng hay giá h p lý

ị ườ ỳ ọ ị ườ ọ ứ th tr ng ở là m c giá (sau này g i chung là giá k v ng th tr ủ ng c a nhà )

ượ ệ ề ạ ị c a ủ nhà ở khi đ c giao d ch trong đi u ki n c nh tranh. Hay nói cách khác, đây

ả ướ ị ườ ủ ị ố ề ự là kho ng c tính c a giá tr th tr ng c a ộ ủ nhà ở d a trên s ti n mà m t

ườ ị ườ ế ị ng i mua có ki n th c ứ , có thông tin th tr ng; ẵ s n lòng và không ch u áp l c s ự ẽ

ả ườ ứ ứ ự ế ẵ ả ị tr cho ng i bán tài s n có ki n th c, s n lòng và không ch u áp l c. M c giá

ườ ể ượ ị ườ ả ượ ướ này th ng không th quan sát đ c trên th tr ng nên ph i đ c ự c tính d a

ề ệ ặ ạ ừ ủ ư ặ ạ vào ti n l ho c ngo i suy t các đ c tính c a căn nhà nh là tình tr ng cung

ả ưỡ ả ạ ủ ệ ề ố ổ ầ c u, b o d ắ ng, c i t o, s phòng ng , nhà t m, di n tích, tu i và nhi u y u t ế ố

ự ồ khác (Hui và các đ ng s , 2012) .

ị ườ ở ạ ườ ườ Tuy nhiên, do th tr ng nhà là không c nh tranh nên ng i mua và ng i bán

ụ ể ặ ị ườ ể ả có th có giá tr khác nhau cho các đ c tính. Ví d : ng ấ i bán có th c m th y

ồ ơ ộ ợ ư ệ ị ằ r ng h b i trong nhà là m t l ộ i ích và do đó đ a ra m t giá tr cao cho ti n nghi

ư ấ ườ ả ấ ớ ủ này trong c u thành c a giá nhà, nh ng ng ỏ i mua (v i con nh ) thì c m th y h ồ

ấ ệ ể ặ ặ ọ ị ơ b i trong nhà là nguy hi m và b t ti n nên h không đ t giá tr cao (ho c có th ể

ệ ặ ọ ố ộ ả là âm) cho ti n ích này và do đó làm gi m giá nhà mà h mu n mua. Ho c m t

ườ ự ề ấ ượ ấ ố ả ấ ng i bán luôn t hào v ch t l ủ ng căn nhà c a mình r t t t và c m th y là nó

ầ ườ ạ ế ỉ ấ r t đáng giá nên yêu c u giá cao, ng ượ ạ c l i ng i mua thì l i ch quan tâm đ n v ị

ố ớ ơ ộ ự ấ ấ trí lô đ t và khu v c xung quanh cho c h i kinh doanh nên đ i v i anh ta ch t

ẽ ậ ể ọ ỏ ị ượ l ấ ng căn nhà không quan tr ng (vì có th anh ta s đ p b ) nên giá tr ch t

ố ớ ườ ấ ấ ố ố ượ l ng căn nhà đ i v i ng ả i mua r t th p và làm gi m giá mu n mua xu ng.

ầ ộ ườ ị ố ớ ệ ọ ườ M t ngôi nhà g n tr ệ ẽ ấ ng h c hay b nh vi n s r t có giá tr đ i v i ng i mua

ề ứ ư ấ ỏ ỏ ớ ườ ộ có con nh hay có v n đ s c kh e nh ng v i ng i mua là thanh niên đ c thân

ữ ệ thì nh ng ti n ích đó không đáng giá.

ỳ ọ ừ ị ị ườ ỳ ọ ề T đ nh nghĩa v giá k v ng th tr ấ ằ ng và giá bán, ta th y r ng giá k v ng th ị

ườ ủ ở ề ệ ạ ườ ề tr ng chính là giá bán c a nhà trong đi u ki n c nh tranh (ng i bán đ u có

ự ế ứ ự ư ế ẵ ị ị ki n th c, s n lòng và không ch u áp l c). Nh ng th c t , các giao d ch nhà ở

ị ườ ườ ưở ủ ề trên th tr ng th ị ả ng ch u nh h ộ ng c a nhi u tác đ ng khác nhau, có th ể

ấ ừ ườ ặ ườ ệ xu t phát t phía ng i bán ho c ng ỏ i mua, và do đó làm cho giá bán l ch kh i

ỳ ọ ị ườ ụ ể ề ệ ườ ầ ả giá k v ng th tr ng. C th , trong đi u ki n ng ộ i bán c n m t kho n tài

ự ẽ ề ệ ạ ợ ơ ị ệ chính cho vi c thanh toán n đáo h n, nên s ch u nhi u áp l c h n trong vi c

ẽ ị ướ ấ ớ ơ hoàn thành giao d ch và do đó giá bán nhà s có xu h ng th p h n so v i giá k ỳ

ị ườ ườ ỳ ọ ẽ ạ ọ v ng th tr ng. Ng ượ ạ c l i, khi ng i mua k v ng căn nhà s mang l i cho anh

ề ợ ươ ữ ớ ta nhi u l ơ i ích h n trong t ng lai (so v i nh ng căn nhà khác), nghĩa là anh ta

ể ượ ự ề ơ ị ị gánh ch u nhi u áp l c hoàn thành giao d ch h n và do đó giá bán có th v t quá

ỳ ọ ị ườ ớ so v i giá k v ng th tr ng.

ư ậ ủ ỳ ọ ộ Nh v y, giá bán (selling price) c a nhà ở ẽ dao đ ng quanh giá k v ng th s ị

ườ ủ ự ả ưở ủ ề ệ tr ng c a căn nhà (market value) (MLS) do s nh h ng c a các đi u ki n th ị

ườ ị ườ ố ướ ố tr ng (khi th tr ng đi xu ng, giá bán có xu h ể ấ ng đi xu ng và có th th p

ị ườ ị ướ ơ h n giá tr căn nhà, và khi th tr ng đi lên thì giá bán có xu h ng tăng lên và

ượ ị ế ị ươ ữ ườ ườ v t giá tr căn nhà), và v th trong t ng tác gi a ng i mua và ng i bán (khi

ườ ị ế ươ ư ườ ấ ầ ng i bán có v th trong t ơ ng tác h n (nh ng i mua c n g p căn nhà) thì giá

ẽ ơ ỳ ọ ị ườ bán s cao h n) và ng ượ ạ c l i. Do đó, giá k v ng th tr ng có th đ ể ượ ướ c c

ừ ủ ở ị ướ ế ỳ ọ ứ tính t giá bán c a nhà , và giá tr ẽ c tính s cho ta bi ủ t m c giá k v ng c a

ở ề ườ ườ ề ị nhà ệ ạ trong đi u ki n c nh tranh (ng i mua và ng ự i bán đ u không ch u áp l c

ị ự trong giao d ch) ồ (Hui và các đ ng s , 2012) .

ế ượ ề ệ 2.1.3 Khái ni m v chi n l c rao giá

ế ượ ệ ượ ề ả Chi n l ộ c rao giá là m t khái ni m đ c nhi u tác gi nh ư Haurin (1988); Hui

ự ồ ể ỉ ự ử ụ ự ồ và các đ ng s (201 2); Cirman và các đ ng s (2015) s d ng đ ch s khác bi ệ t

ỳ ọ ị ườ ứ ữ ứ ở ề ơ ả gi a m c giá rao bán và m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà . V c b n, có hai

ế ượ ườ ườ chi n l c rao giá mà ng i bán th ụ : ng áp d ng

ướ ị ườ Rao giá d ỳ ọ i giá k v ng th tr ng

ế ượ ớ ườ ẽ ế ậ ứ ứ ấ ơ V i chi n l c này, ng i bán s thi t l p m c giá rao bán th p h n m c giá k ỳ

ị ườ ụ ớ ượ ề ự ằ ắ ọ v ng th tr ng v i m c tiêu thu hút đ ờ c nhi u s quan tâm nh m rút ng n th i

ế ượ ướ ị ườ gian bán nhà. Chi n l c rao d ỳ ọ i giá k v ng th tr ng này ẽ s làm cho căn nhà

ượ ỳ ọ ứ ủ ứ ấ ơ đ c bán nhanh h n ơ vì khi m c giá rao bán th p h n m c giá k v ng c a th ị

ườ ủ ự ẽ ườ ẽ ạ ề tr ng s thu hút s quan tâm c a ng i mua. Đi u này s t o ra ự ạ áp l c c nh

ườ ứ ư ề ơ ị tranh và làm cho ng ủ i mua đ a ra m c giá đ ngh cao h n giá rao bán c a

ườ ẽ ố ơ ng i bán và cu i cùng giá bán s cao h n giá rao bán ban đ u. ầ Tuy nhiên, chi nế

ồ ạ ủ ượ ườ ặ ượ l c giá này t n t i r i ro là khi căn nhà không thu hút đ c ng i bán (ho c thu

ủ ườ ự ạ ể ạ ắ ườ hút không đ ng i bán đ t o ra s c nh tranh gay g t) thì ng i bán có th s ể ẽ

ớ ỳ ọ ứ ủ ấ ả ớ ơ ế ph i bán căn nhà c a mình v i m c giá th p h n so v i k v ng. Do đó, chi n

ượ ỉ ố ữ ệ ả ượ l c rao giá này đ c khuyên là ch phát huy t ự t hi u qu trong nh ng khu v c

ở ượ ớ ượ ầ ượ ạ nhà đang đ c chú ý v i l ng c u cao và l ng cung h n ch ế, ví d ụ như

ữ ớ ế ế ỹ ộ ữ ẩ ặ nh ng khu nhà v i thi t k ho c th m m đ c đáo, nh ng ngôi nhà trong khu

ườ ự v c quanh các tr ọ ớ ng h c l n.

ư ậ ế ượ ướ ệ ế ậ ứ ấ Nh v y, chi n l c rao bán d i giá là vi c thi ơ t l p m c giá rao bán th p h n

ỳ ọ ị ườ ứ ớ ủ ể ơ so v i m c giá k v ng th tr ự ấ ng c a căn nhà, và s th p h n này có th là t ỷ

ệ ậ ặ ạ ố ả ế ượ ị ố s ho c hi u s . Trong ph m vi lu n án, tác gi xác đ nh chi n l c rao bán

ướ ị ườ ị ủ ỷ ố ữ ớ d ỳ ọ i giá k v ng th tr ng là khi giá tr c a t ứ s gi a giá rao bán so v i m c

ỳ ọ ị ườ ỏ ơ ủ ộ giá k v ng th tr ng c a căn nhà nh h n m t.

ượ ị ườ Rao giá v ỳ ọ t giá k v ng th tr ng

ế ượ ườ ế ậ ứ ớ ơ Đây là chi n l c mà ng i bán thi ứ t l p m c giá rao bán cao h n so v i m c

ỳ ọ ị ườ ủ ế ượ ườ ượ ử ụ ở giá k v ng c a th tr ng. Chi n l c này th ng đ ữ c s d ng b i nh ng

ườ ị ủ ẽ ề ấ ạ ọ ng i bán có ni m tin m nh m vào giá tr c a căn nhà và quan tr ng nh t là

ị ự ớ ạ ề ờ ườ ể ợ không ch u s gi i h n v th i gian bán. Trong tr ọ ng h p đó, h có th rao giá

ượ ỳ ọ ị ườ ứ ị ườ ằ ấ bán v t m c giá k v ng th tr ể ng nh m ki m tra th tr ng, và t ệ t nhiên vi c

ườ ờ này th ng kèm theo th i gian rao bán kéo dài.

ươ ự ế ượ ư ướ ạ ậ T ng t nh chi n l c rao bán d i giá, trong ph m vi lu n án, tác gi ả ậ lu n

ế ượ ượ ị ườ ị án xác đ nh chi n l c rao bán v ỳ ọ t giá k v ng th tr ng là khi giá tr c a t ị ủ ỷ ố s

2.2

ỳ ọ ị ườ ữ ứ ớ ủ ớ ơ ộ gi a giá rao bán so v i m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà l n h n m t.

ơ ở ế C s lý thuy t

ệ ữ ế ượ ụ ứ ớ ồ ố V i hai m c tiêu nghiên c u g m phân tích m i quan h gi a chi n l c rao giá

ủ ả ờ ở ể ố ớ đ i v i giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán c a nhà và phát tri n khuôn

ủ ế ặ ổ ộ ủ kh lý thuy t phân tích tác đ ng c a các đ c tính căn nhà cũ lên hành vi c a

ườ ẽ ậ ổ ng ồ i mua nhà, do đó lu n án s bao g m hai nhóm khuôn kh lý thuy t t ế ươ ng

ứ ụ ứ ế ớ ổ ồ ng v i các m c tiêu nghiên c u, g m: (1) nhóm khuôn kh lý thuy t liên quan

ệ ữ ị ườ ố ờ ế đ n m i quan h gi a giá rao bán, giá bán và th i gian rao bán trên th tr ng nhà

ở ủ ế ế ế ổ ; và (2) nhóm khuôn kh lý thuy t liên quan đ n hành vi tìm ki m c a ng ườ i

ị ườ ở mua nhà trên th tr ng nhà .

ầ ả ậ ơ ở ế Ngoài ra, trong ph n này, tác gi ế lu n án cũng ti n hành trình bày c s lý thuy t

ẽ ượ ả ụ ệ ườ ủ c a các mô hình kh năng bán nhà Cox s đ c áp d ng trong vi c đo l ả ng nh

ưở ủ ế ả h ng đ n kh năng bán c a căn nhà .

2.2.1 M t s khuôn kh lý thuy t liên quan đ n m i quan h gi a giá rao

ệ ữ ộ ố ổ ố ế ế

ị ườ ở ờ bán, giá bán và th i gian rao bán trên th tr ng nhà

ệ ế ồ ả ệ ữ ố Hi n nay, có hai lu ng lý thuy t liên quan gi i thích cho m i quan h gi a giá rao

ế ề ả ờ ồ ự bán, giá bán và th i gian rao bán. C hai lu ng lý thuy t này đ u có ý nghĩa tr c

ượ ấ ố ự ệ ạ ư ự ữ quan và đ c th c nghi m r t t ư t, nh ng l i đ a ra nh ng d đoán trái ng ượ c

ệ ữ ề ố ự ồ ờ nhau v m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán (An và các đ ng s , 2013).

ế ề ủ ế ồ ộ ườ (đ cượ M t trong hai lu ng này là lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng i bán

ể ừ ị ườ ế ệ ế ổ ộ phát tri n t khuôn kh lý thuy t tìm ki m vi c làm trên th tr ng lao đ ng) v iớ

ệ ạ ồ các đ i di n g m Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002) và Anglin,

ặ ệ Rutherford, và Springer (2003) và Lin và Vandell (2007) và đ c bi t là Cheng và

ớ ự ở ộ ự ả ồ ươ ượ các đ ng s (2008) v i s m r ng kh năng tái th ng l ồ ng. Lu ng còn l ạ i

ẻ ủ ớ ạ ệ ổ ự d a trên mô hình bán l ế c a Lazear (1986) v i đ i di n là khuôn kh lý thuy t

ứ ự ệ ượ ổ ủ c a Taylor (1999). Các nghiên c u th c nghi m liên quan đ ợ c t ng h p trong

ự ồ ự ồ Sirmans và các đ ng s (2005), Johnson và các đ ng s (2008), Benefield và các

ấ ằ ệ ữ ề ố ự ự ờ ồ đ ng s (2014) cho th y r ng các d đoán v m i quan h gi a giá bán và th i

ủ ế ằ ồ ượ ư ạ gian rao bán c a hai lu ng lý thuy t này dù r ng trái ng c nhau nh ng l i phù

ả ự ớ ế ứ ệ ề ủ ợ h p v i k t qu th c nghi m c a nhi u nghiên c u liên quan.

ầ ộ ả ẽ ế ộ ố ơ ở Trong n i dung ph n này, tác gi ế s ti n hành trình bày m t s c s lý thuy t

ủ ế ườ ứ ệ ị liên quan đ n hành vi c a ng ờ i bán trong vi c xác đ nh m c giá rao bán, th i

ủ ở ế ầ ổ gian rao bán và giá bán c a nhà . Các khuôn kh lý thuy t trong ph n này bao

g m:ồ

ế ề ố ệ ữ ứ ổ ờ + Khuôn kh lý thuy t v m i quan h gi a th i gian rao bán và m c giá bán

ủ ở ủ ự ồ ế ổ ). Khuôn kh lý thuy t này ỳ ọ k v ng c a nhà c a Cheng và các đ ng s (2008

ượ ộ ự ổ ự ể ồ đ ơ ở ư c Cheng và các đ ng s phát tri n nh là m t s b sung cho các c s lý

ướ ủ ế thuy t tr c đây c a Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002) và Anglin,

ệ ữ ề ố Rutherford, và Springer (2003) và Lin và Vandell (2007) v m i quan h gi a giá

ự ẳ ờ ồ ị ằ và th i gian rao bán. Trong đó, Cheng và các đ ng s (2008) tái kh ng đ nh r ng

ở ộ ự ề ươ ượ ườ ớ ệ dù m r ng đi u ki n cho phép s tái th ng l ữ ng gi a ng i bán v i ng ườ i

ệ ữ ỳ ọ ứ ẫ ố ờ mua thì m i quan h gi a th i gian rao bán và m c giá bán k v ng v n tuân theo

ậ ủ ệ ồ ư ế ế ố m i quan h đ ng bi n nh các k t lu n c a Wheaton (1990), Krainer và LeRoy

(2002) và Anglin, Rutherford, và Springer (2003) và Lin và Vandell (2007). Theo

ỳ ọ ữ ẽ ờ ị ị đó, nh ng căn nhà có th i gian rao bán dài s có giá tr giao d ch k v ng cao.

ừ ữ ế ủ ồ ổ Ngoài ra, t nh ng phân tích trong khuôn kh lý thuy t c a Cheng và các đ ng s ự

ả ậ ộ ố ế ư ứ ậ (2008), tác gi lu n án rút ra thêm m t s k t lu n nh sau: (1) m c giá rao bán

ườ ư ưỡ ủ ươ ượ ủ c a ng i bán đóng vai trò nh là ng ng trên c a quá trình th ng l ng giá c ả

ườ ườ ứ ứ ữ gi a ng i mua và ng i bán; (2) m c giá rao bán càng cao thì m c giá bán k ỳ

ủ ẽ ọ v ng c a căn nhà s càng cao.

ậ ủ ớ ế ế ợ ự ồ ả ư ậ , k t h p v i k t lu n c a Cheng và các đ ng s (2008), tác gi có Và nh v y

ề ứ ư ứ ể ệ ể ộ ộ th phát bi u nh sau: m t m c giá rao bán cao là m t tín hi u v m c ng ưỡ ng

ủ ườ ỳ ọ ủ bán cao c a ng ứ i bán và do đó làm gia tăng m c giá bán k v ng c a căn nhà

ạ ứ ủ ờ ư nh ng l i làm kéo dài th i gian rao bán c a căn nhà. Nghĩa là, m c giá rao bán

ế ượ ư ủ ị đóng vai trò nh là chi n l ờ c xác đ nh giá bán và th i gian rao bán c a nhà ở

(Yavas và Yang, 1995, Han và Strange, 2015)

ỳ ị ủ ế ề ổ ế ổ Khuôn kh lý thuy t + Khuôn kh lý thuy t v tâm lý k th c a Taylor (1999).

ượ ể ằ ả ệ ượ này đ c Taylor (1999) phát tri n nh m gi ố i thích cho m i quan h ng ề c chi u

ữ ở ớ ế ề ố ậ ờ gi a giá bán và th i gian rao bán nhà ệ ồ , trái v i k t lu n v m i quan h đ ng

ạ ượ ế ượ ư ướ (Khuôn kh lýổ bi n gi a ữ hai đ i l ng này đ c Wheaton (1990) đ a ra tr c đó

ự ở ộ ế ủ ự ủ ồ ế ủ thuy t c a Cheng và các đ ng s , 2008 là s m r ng c a lý thuy t c a

ả ậ ế ủ ẽ ổ Wheaton 1990, do đó tác gi lu n án s trình bày khuôn kh lý thuy t c a Cheng

ự ướ ế ủ ổ ồ và các đ ng s tr c khuôn kh lý thuy t c a Taylor 1999) . Theo khuôn kh lýổ

ề ế ệ ả ộ ớ ộ ờ thuy t này, m t căn nhà v i th i gian rao bán kéo dài là m t tín hi u v kh năng

ấ ượ ồ ủ ẽ ở ơ ch t l ng t i c a căn nhà, và do đó căn nhà s tr nên khó bán h n và giá bán

ẽ ả ủ ố ỳ ọ k v ng c a căn nhà s gi m xu ng.

ủ ổ ườ ủ ế ề + Khuôn kh lý thuy t v hành vi câu cá c a ng i bán nhà c a Sun và Seiler

ế ủ ụ ằ ổ (2013): khuôn kh lý thuy t c a Sun và Seiler (2013) nh m m c đích phân tích

ả ưở ệ ạ ế ủ ủ ườ nh h ng c a tâm lý đánh giá cao hi n t i đ n hành vi câu cá c a ng i bán

ườ ế ậ ị ườ ứ ơ ế (ng i bán thi ầ t l p m c giá yêu c u cao h n giá th tr ng) ả . K t qu phân tích

ề ệ ấ ườ ườ ủ c a Sun và Seiler (2013) cho th y, trong đi u ki n thông th ng, ng i bán luôn

ộ ơ ế ậ ầ ượ ứ ị ườ ứ ớ có đ ng c thi t l p m c giá bán yêu c u v t quá so v i m c giá th tr ủ ng c a

ặ ệ ệ ạ ủ ườ ớ căn nhà. Đ c bi t, khi tâm lý đánh giá cao hi n t i c a ng i bán càng l n thì

ứ ủ ữ ệ ầ ườ ị ườ ứ ớ m c chênh l ch gi a giá yêu c u c a ng i bán so v i m c giá th tr ủ ng c a

căn nhà càng cao.

ừ ế ủ ữ Tuy nhiên, t ổ nh ng phân tích trong khuôn kh lý thuy t c a Sun và Seiler (2013)

ừ ề ệ ủ ả ậ ậ ụ ể (c th là t đi u ki n c a hành vi câu cá) , tác gi ậ lu n án rút ra thêm l p lu n

ư ườ ấ ượ ữ ấ ẽ nh sau: ng i bán nh ng căn nhà có ch t l ng th p s không có tâm lý câu cá

ệ ủ ề ỏ ầ ủ ứ (do không th a đi u ki n c a hành vi câu cá) , do đó m c giá yêu c u c a ng ườ i

ị ườ ữ ứ ơ ớ ủ ẽ ấ bán nh ng căn nhà này s th p h n so v i m c giá th tr ng c a căn nhà.

ừ ế ậ ả ậ ừ ổ ư ậ , t k t lu n mà tác gi lu n án rút ra t ế ủ khuôn kh lý thuy t c a Và nh v y

ế ủ ế ậ Sun và Seiler (2013) và k t lu n trong mô hình lý thuy t c a Taylor (1999), ta có

ể ậ ị ườ ư ậ ớ ộ ở ấ ứ ộ th l p lu n nh sau: v i m t th tr ng nhà b t cân x ng thông tin, m t căn

ấ ượ ố ớ ấ ườ ườ ế (ng i mua không bi t thông tin này) nhà có ch t l ng th p đ i v i ng i bán

ị ườ ứ ứ ấ ầ ớ ơ ủ ẽ s có m c giá bán yêu c u th p h n so v i m c giá th tr ữ ng c a nh ng căn nhà

ự ố ớ ặ ườ ệ ươ t ng t cùng đ c tính. Và do đó, đ i v i ng ề i mua, trong đi u ki n các y u t ế ố

ứ ứ ấ ộ ổ ớ khác không đ i, m t căn nhà có m c giá rao bán th p so v i m c giá bình quân

ị ườ ủ ữ ươ ự ẽ ệ ề ả ộ th tr ng c a nh ng căn nhà t ng t ấ s là m t tín hi u v kh năng ch t

ể ở ủ ấ ẫ ấ ượ l ng th p c a căn nhà và do đó căn nhà có th tr ố ớ nên kém h p d n đ i v i

ườ ả ớ ờ ng i mua nhà v i giá bán gi m và th i gian rao bán kéo dài. Các khuôn kh lýổ

2.2.1.1

ượ ụ ể ộ ế thuy t này đ c trình bày m t cách c th bên d ướ . i

ế ề ố ệ ữ ơ ở ờ C s lý thuy t v m i quan h gi a giá và th i gian rao bán

ự ồ ủ c a Cheng và các đ ng s (2008)

ế ướ ự ổ ủ D a vào các khuôn kh lý thuy t tr c đó c a Wheaton (1990), Krainer và LeRoy

ự ồ (2002) và Anglin và các đ ng s (2003) và Lin và Vandell (2007), Cheng và các

ệ ữ ự ể ế ố ồ đ ng s (2008) phát tri n mô hình lý thuy t phân tích m i quan h gi a giá bán k ỳ

ỳ ọ ủ ờ ở ự ề ệ ọ v ng và th i gian rao bán k v ng c a nhà trong đi u ki n cho phép s tái

ươ ượ ườ ườ ươ (các mô hình t ng t ự ướ tr c đây th ng l ữ ng gi a ng i bán và ng i mua

ể ở ượ đ ồ c phát tri n b i Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002), Anglin và các đ ng

ự ề ươ ượ ự s (2003), Lin và Vandell (2007) đ u không cho phép s tái th ng l ữ ng gi a

ườ ườ ng i mua và ng i bán).

ớ ả ị ể ằ ộ ườ ế ắ ầ Mô hình b t đ u v i gi ờ đ nh r ng vào th i đi m 0, m t ng i ti n hành rao bán

ị ườ ủ ứ ớ ớ căn nhà c a mình trên th tr ng v i m c giá rao bán là . V i thông tin rao bán

ữ ườ ẽ ề ệ ấ ẫ ộ nhà này, nh ng ng i mua nhà ti m năng s xu t hi n m t cách ng u nhiên tuân

λ ớ ố ộ ố ạ ậ ạ theo quy lu t phân ph i d ng hàm mũ v i t c đ là ố . Đây là d ng hàm phân ph i

ị ườ ờ ớ ợ ở ớ phù h p v i th i gian rao bán trên th tr ng nhà ố ạ so v i các d ng phân ph i

ư ố ố ố ố khác nh phân ph i normal, phân ph i chi_square, phân ph i gamma, phân ph i

ự ồ Weibull… (Bond và các đ ng s , 2007).

ữ ệ ấ ườ ứ ề ấ Sau khi xu t hi n, nh ng ng ẽ ư i mua nhà ti m năng s đ a ra m c giá đ u (giá

ị ủ ứ ấ ạ ọ ố ớ ề đ ngh ) c a mình, g i là tuân theo d ng hàm phân ph i xác su t v i là m c giá

ứ ứ ấ ấ ấ ấ ủ ấ đ u th p nh t và là m c giá đ u cao nh t (cũng chính là m c giá rao bán c a

ườ ề ng i bán). Theo Yavas (1992), Read (1988) và Lin và Vandell (2007) đ u gi ả

ấ ậ ằ ạ ố ố ấ ủ ị đ nh r ng d ng hàm phân ph i xác su t c a giá đ u tuân theo quy lu t phân ph i

ủ ự ậ ồ ề đ u, do đó trong mô hình c a Cheng và các đ ng s (2008) cũng quy lu t phân

ố ề ấ ủ ấ ố ứ ủ ph i đ u cho hàm phân ph i xác su t c a giá đ u trong mô hình nghiên c u c a

ự ư ạ ồ mình có d ng nh sau (Cheng và các đ ng s , 2008, pt 1, trang 821):

ỹ ủ ủ ấ ố ườ ề Khi đó hàm phân ph i tích lu c a giá đ u c a ng ẽ i mua ti m năng s là

ồ ự (Cheng và các đ ng s , 2008, pt 2, trang 821):

ữ ả ờ ườ ứ ứ ề G i ọ ti là kho ng cách th i gian gi a ng i mua nhà ti m năng th i và th i+1

ư ậ ư ấ ườ ế ề ế đ n xem nhà và đ a ra giá đ u. Nh v y, v i ớ n ng i mua ti m năng đ n xem

ư ấ ướ ẽ ờ ị nhà và đ a ra giá đ u tr c khi giao d ch thành công thì th i gian rao bán s là .

ư ậ ớ ị ở ễ ể ờ ườ Nh v y, tính t i lúc giao d ch nhà di n ra (th i đi m n) thì ng ổ i bán t ng

ậ ượ ờ ề ế ệ ấ ị ươ ượ ộ c ng đã nh n đ c n l i đ ngh giá đ u. N u vi c tái th ng l ng là không

ượ ườ ứ ấ ạ ờ đ ứ c phép thì m c giá mà ng ậ ẽ i bán ch p nh n s là m c giá t ố ể i th i đi m cu i

ứ ấ ậ ạ ể ờ cùng Pn (ch p nh n m c giá t ẽ ễ ị i th i đi m nào thì giao d ch mua bán nhà s di n

ẽ ở ủ ể ờ ố ờ ể ra và th i đi m đó s tr thành th i đi m cu i cùng c a quá trình rao bán). Tuy

ệ ế ươ ượ ứ ễ ườ nhiên, n u cho phép vi c tái th ng l ng di n ra thì m c giá mà ng i bán

ậ ẽ ứ ứ ấ ấ ấ ấ ch p nh n s là m c giá đ u cao nh t trong n m c giá đ u này (3)

ộ ấ ố ớ ẽ ề ườ ờ ợ Khi đó, m t v n đ khác s phát sinh đ i v i ng ẽ i bán đó là s ch đ i trong

ế ị ẽ ườ ề ướ i mua ti m năng th n) bao lâu (quy t đ nh xem ai s là ng ứ tr ắ ầ c khi b t đ u tái

ươ ượ ự ồ ườ th ng l ng. Theo Cheng và các đ ng s (2008) thì ng ứ ẽ ư i bán s đ a ra m c

ướ ủ ọ ự ờ ợ ả ạ ờ ắ c tính đ i khái cho kho ng th i gian ch đ i này c a h d a trên chi phí n m

ữ ủ ọ ệ ề ả ớ ạ ủ ả ườ gi tài s n c a h , các đi u ki n gi i h n c a b n thân ng i bán, và các gi ớ i

ủ ọ ạ ỏ ữ ế ớ ạ ạ h n khác trong kinh doanh c a h . Tuy nhiên, n u ta lo i b nh ng gi i h n này

ế ả ờ thì theo Glower, Haurin và Hendershott (1998) thì kho ng th i gian ti p th t ị ố ư i u

ườ ạ ượ ợ ủ ườ ờ ợ ệ ủ c a ng i bán đ t đ c khi l i ích biên c a ng i bán cho vi c ch đ i thêm

ườ ề ằ ả ớ ờ ộ m t ng ờ ợ i mua ti m năng b ng v i chi phí biên cho kho ng th i gian ch đ i

ị ượ ị ố ư ế ả ờ ườ ể này. Do đó, đ xác đ nh đ c kho ng th i gian ti p th t ủ i u c a ng i bán

ờ ợ ư ợ ầ ờ ị (th i gian rao bán) thì ta c n xác đ nh chi phí ch đ i biên, cũng nh l i ích ch ờ

ủ ườ ợ đ i biên c a ng i bán.

ủ ị ườ ộ ườ * Xác đ nh chi phí biên c a ng ờ i bán khi ch thêm m t ng ề i mua ti m năng

ọ ổ ủ ế ườ ữ ả ả ờ N u g i t ng chi phí c a ng ể ắ i bán đ n m gi tài s n trong kho ng th i gian

ệ ả ộ ờ ơ rao bán Tn là C(Tn), và là m t hàm tăng đ n đi u trong kho ng th i gian rao bán.

ư ậ ớ ả ị ủ ớ Nh v y, v i gi đ nh c a Haurin (1988), ta có C(T ắ n) = c.Tn v i c là chi phí n m

ữ ủ ả ỗ ờ gi tài s n trong m i giai đo n t ạ i c a th i gian rao bán.

ệ ủ ữ ả ớ ớ ườ ề ấ V i , v i kh năng xu t hi n c a nh ng ng i mua nhà ti m năng tuân theo quy

λ ậ ố ữ ả ờ ớ ệ ố lu t phân ph i hàm mũ v i h s , v i t ớ i là kho ng cách th i gian gi a 2 ng ườ i

i cũng ph i tuân theo quy lu t phân ph i d ng hàm mũ và ta có

ề ố ạ ả ậ mua ti m năng thì t

ự ắ ỳ ọ ể ị ữ ả ờ th xác đ nh chi phí k v ng cho s n m gi ả tài s n trong kho ng th i gian rao

ẽ bán s là:

ự ị ượ ườ ồ Khi đó, Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh đ c chi phí biên mà ng i bán

ả ố ờ ợ ệ ộ ườ ề ph i đ i di n khi ch đ i thêm m t ng i mua ti m năng là: (4)

ị ợ ủ ườ ộ ườ * Xác đ nh l i ích biên c a ng ờ i bán khi ch thêm m t ng ề i mua ti m năng

ả ử ườ ộ ườ ợ ủ Gi s ng i bán mà ta xem xét là m t ng i s r i ro, anh ta thích giá bán cao

ủ ư ể ề ả ầ ấ ơ ơ h n nh ng cũng thích r i ro v giá bán th p h n. Đ tho mãn hai yêu c u này,

ườ ẽ ế ậ ỳ ọ ứ ượ ủ ề ỉ ng i bán s thi t l p m c giá bán k v ng đã đ c đi u ch nh r i ro () đ ượ c

ự ư ồ ị Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh nh sau: (5)

γ ườ ứ ủ ườ ớ ườ Trong đó, ệ ố là h s đo l ộ ợ ủ ng m c đ s r i ro c a ng i bán, v i ng i bán

γ ư ậ ệ ẽ ị ợ ợ ủ càng s r i ro thì s càng cao. Nh v y, lúc này, vi c xác đ nh l ủ i ích biên c a

ườ ộ ườ ị ủ ề ị ng ờ i bán khi ch thêm m t ng i mua ti m năng chính là xác đ nh giá tr c a .

ữ ủ ứ ế ấ ọ ườ ề N u g i x là m c giá đ u c a nh ng ng i mua nhà ti m năng (thay vì là ), và

ấ ủ ứ ữ ấ ườ ừ ớ v i là m c giá đ u cao nh t c a nh ng ng ề i mua ti m năng, t đó Cheng và

ự ồ ị ượ ấ ủ ư ố các đ ng s (2008) xác đ nh đ c hàm phân ph i xác su t c a nh sau

ẽ ươ ự ủ ồ Thay (1) và (2) vào (6), ta s có ph ng trình 5 c a Cheng và các đ ng s (2008)

ị ỳ ọ ủ ườ ố ầ ế (thành t ủ đ u tiên bên v trái c a Khi đó, giá tr k v ng c a ng i mua nhà

ươ ẽ ượ ư ự ồ ị ph ng trình 5) s đ c Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh nh sau:

 (8)

ươ ự ồ ị ượ ị ươ T ng t ự , Cheng và các đ ng s (2008) cũng xác đ nh đ c giá tr ph ng sai

(9)

ư ủ c a nh sau:

(10)

Trong đó, ta có:

1 Khả năng 1 người có mức giá đấu là là và có n vị trí xuất hiện, và để là cao nhất thì phải có n-1 người đều có mức giá đấu thấp hơn với khả năng là .

Thay (10) vào (9), ta s có:ẽ

 (11)

ư ậ ươ ự ồ Nh v y, thay (8) và (11) vào ph ng trình (5), Cheng và các đ ng s (2008) vi ế t

ươ ỳ ọ ứ ị ượ ủ ề ỉ ạ l i ph ng trình xác đ nh m c giá bán k v ng đã đ c đi u ch nh r i ro () nh ư

(12)

ỳ ọ ứ ủ ề ớ ỉ ượ ị ạ ươ V i m c giá bán k v ng đi u ch nh r i ro đã đ c xác đ nh t i ph ng trình

ự ồ ị ủ ườ (12), Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh đ ượ ợ c l i ích biên c a ng i bán (s ợ

 (13)

ộ ườ ợ ủ r i ro) khi đ i thêm m t ng ề i mua ti m năng là

ươ ị ạ ồ ị ừ T ph ậ ự ng trình (13), Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh giá tr đ o hàm b c

ủ 2 c a theo n s là ẽ 2: (14)

ậ ằ ư ậ ể ế ợ ủ ườ ậ ượ Nh v y, ta có th k t lu n r ng l i ích biên c a ng i bán nh n đ ợ c khi đ i

ộ ườ ẽ ả ề ầ ượ ườ thêm m t ng i mua ti m năng s gi m d n khi l ng ng ề i mua ti m năng

tăng lên.

2 Xem trình bày chi tiết trong Phụ lục 1

ị ố ư ờ * Xác đ nh th i gian rao bán t i u, n*

ề ậ ở ư ế ượ ố ư ườ ừ Nh đã đ c p trên, chi n l ủ i u c a ng c t i bán là d ng quá trình tìm

ạ ươ ượ ườ ư ề ế ki m l ắ ầ i và b t đ u tái th ng l ớ ng v i ng ứ i mua ti m năng đã đ a ra m c

Tn, khi mà l

ấ ướ ấ ợ ủ giá đ u cao nh t tr ứ c đó, m c giá P ờ ợ ằ ệ i ích biên c a vi c ch đ i b ng

ờ ợ ủ ự ệ ồ ớ v i chi phí biên c a vi c ch đ i này. Do đó Cheng và các đ ng s (2008) xác

ờ ợ ố ư ả ườ ẽ ượ ề ờ ị đ nh kho ng th i gian ch đ i t i u (ng i mua ti m năng th n ứ *) s đ c xác

(15)

ươ ư ự ị đ nh d a vào ph ng trình (4) và (13) nh sau:

ươ ư ế ậ ồ ừ T ph ự ng trình (15), Cheng và các đ ng s (2008) đã đ a ra 3 k t lu n quan

ế ờ ọ tr ng liên quan đ n th i gian rao bán nhà.

ế ậ ờ ố ư ị ả ưở ở K t lu n 1: Th i gian rao bán nhà t i u (n*) ch u nh h ắ ng b i chi phí n m

ữ ở ầ ở gi nhà (c) và nhu c u nhà ( )λ

ừ ươ ự ồ T ph ng trình (15), Cheng và các đ ng s (2008) vi ế ạ t l i thành

 , vì < 0 (16)

ự ấ ạ ồ Sau đó, Cheng và các đ ng s (2008) l y đ o hàm theo c, và có

 , vì < 0 (17)

λ ạ ạ ấ ự Và l y đ o hàm đ o hàm theo ồ , Cheng và các đ ng s (2008) có

ươ ươ ư ự ồ ừ T ph ng trình (16) và ph ng trình (17), Cheng và các đ ng s (2008) đ a ra

ữ ằ ớ ườ ệ ắ ữ ự d đoán r ng v i nh ng ng ơ ộ i bán có chi phí c h i trong vi c n m gi nhà ở

ể ả ợ ụ ư ề ầ ướ ố cao (ví d nh là c n ti n đ tr n vay ngân hàng tr ọ ẽ c đây) thì h s mu n rút

ờ ợ ắ ả ườ ứ ờ ng n kho ng th i gian ch đ i ng ọ ẽ ế i mua, t c là h s ti n hành tái th ươ ng

ườ ị ườ ữ ớ ơ ở ượ l ớ ng v i ng ạ i mua s m h n. Bên c nh đó, trong nh ng th tr ng nhà đang

ự ưở ệ ủ ể ệ ấ ấ ườ có s tăng tr ầ ng, th hi n thông qua t n su t xu t hi n c a ng i mua (giá tr ị

λ ườ ẽ ườ ờ ợ ủ ờ ướ ) cao, thì ng i bán nhà s th ng kéo dài th i gian ch đ i c a mình tr c khi

ế ươ ượ ti n hành tái th ng l ng bán nhà.

ự ế ỳ ọ ủ ế ậ ờ ờ ộ K t lu n 2: Th i gian rao bán k v ng và s bi n đ ng c a th i gian rao bán

ớ ượ ự ồ ờ ị ị ị V i giá tr n* đã đ c xác đ nh, Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh th i gian

λ ố ạ ớ ẽ rao bán s là , v i t ố ớ i có phân ph i d ng hàm mũ v i tham s , do đó Cheng và các

(19)

ị ỳ ọ ủ ự ị ồ đ ng s (2008) xác đ nh giá tr k v ng c a TOM là:

(20)

ự ế ủ ộ Và s bi n đ ng c a TOM là:

ậ ằ ừ ự ế ờ ồ T (19) và (20), Cheng và các đ ng s (2008) k t lu n r ng th i gian rao bán k ỳ

ự ế ậ ộ ế ế ị ố ư ủ ọ v ng và s bi n đ ng c a nó có liên quan m t thi t đ n giá tr t i u n*, theo đó

ỳ ọ ề ả ộ ộ ờ ơ ấ ổ m t n* cao hàm ý m t kho ng th i gian rao bán k v ng dài h n và nhi u b t n

h n. ơ

ệ ữ ố ờ * M i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán

ấ ủ ườ ố ề ấ ớ ố Vì giá đ u c a ng i mua tuân theo phân ph i đ u v i hàm phân ph i xác su t:

ự ứ ấ ồ ị Nên, Cheng và đ ng s (2008) xác đ nh m c giá đ u k v ng ỳ ọ 3: (21)

4: (22)

ự ế ủ ấ ộ Và s bi n đ ng c a giá đ u là

ừ ự ồ ị T (8), Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh :

ớ ướ ươ Thay (21) và (22) vào, và v i n* cho tr c, ph ng trình trên có th vi ể ế ạ i t l

(23)

thành:

(24)

3 Giá trị kỳ vọng của phân phối đều liên tục.

4 Độ lệch chuẩn của phân phối đều liên tục.

ừ ướ ươ ể ế ạ Ngoài ra, t ớ (22) và v i n* cho tr c thì ph ng trình (11) có th vi t l i thành:

ự ồ ươ ươ Cheng và các đ ng s (2008) thay ph ng trình (14) vào trong ph ng trình (23)

ệ ữ ỳ ọ ứ ố ờ ị ỳ ọ và xác đ nh m i quan h gi a th i gia rao bán k v ng và m c giá bán k v ng

(25)

ư nh sau:

ươ ậ ằ ư ế ồ ừ T ph ớ ự ng trình (25), Cheng và các đ ng s (2008) đã đ a ra k t lu n r ng v i

ộ ơ ế ạ ườ ứ ưỡ m t c ch giá linh ho t (ng ư i bán không đ a ra m c giá ng ng bán, và cho

ươ ượ ỳ ọ ứ ễ ố ự phép s tái th ng l ệ ữ ng di n ra) thì m i quan h gi a m c giá bán k v ng và

ệ ồ ỳ ọ ế ươ ờ ố ự ẫ th i gian rao bán k v ng v n là m i quan h đ ng bi n t ng t ư nh đã đ ượ c

ấ ướ ừ ươ tìm th y trong các mô hình tĩnh tr c đây. Ngoài ra, t ph ng trình (25), Cheng

ệ ữ ự ấ ạ ằ ồ ố ờ và các đ ng s (2008) cũng nh n m nh r ng m i quan h gi a giá bán và th i

ứ ạ ỳ ọ ữ ế ơ ớ ả ị gian rao bán k v ng là không tuy n tính và ph c t p h n so v i nh ng gi đ nh

ế ườ ượ ụ ứ trong các mô hình tuy n tính th ng đ ự c áp d ng trong các nghiên c u th c

ệ nghi m.

(26)

ừ ươ ấ ạ ồ T ph ự ng trình (25), Cheng và các đ ng s (2008) l y đ o hàm theo TOM:

ừ ậ ằ ệ ồ ữ ế ế ố ờ Và t ị đó k t lu n r ng m i quan h đ ng bi n gi a giá bán và th i gian bán ch u

ả ưở ế ố ủ nh h ng c a các y u t :

λ ế ố ạ ỷ ệ ế ậ ủ ườ + Y u t ị ầ bên phía c u: giá tr ệ đ i di n cho t ti p c n c a ng l ề i mua ti m

λ ị ườ ở ượ ầ ớ ẽ ề ộ năng, m t th tr ng nhà có l ị ng c u l n s có giá tr cao và đi u này s ẽ

ệ ồ ề ằ ố ế làm gia tăng m i quan h đ ng bi n này. Đi u này hàm ý r ng, khi t ỷ ệ ế ậ ti p c n l

ườ ườ ẽ ướ ờ ợ ơ ủ c a ng i mua là cao thì ng i bán khi đó s có xu h ng ch đ i lâu h n cho

ỳ ọ ứ ộ ơ m t m c giá bán k v ng cao h n.

ế ố ặ ở ở ữ ườ + Y u t đ c tính nhà ộ : m t nhà ặ có nh ng đ c tính khác th ẽ ng s có đ ộ

bid

ủ ẩ ấ ơ ớ ữ phân tán c a giá đ u cao h n so v i nh ng căn nhà theo quy chu n, nghĩa là giá

ẽ ớ ữ ế ơ ố ờ tr (Pσị ệ ồ ) s l n h n và do đó m i quan h đ ng bi n gi a giá bán và th i gian

ẽ ạ ữ ặ ơ ườ rao bán s m nh h n. Nói cách khác, nh ng căn nhà có đ c tính khác th ng s ẽ

ờ

ơ v i giá bán cao h n. Và đi u này là

có th i gian rao bán dài h n

ượ ề ơ ớ đ ỳ ọ c k v ng

ệ ủ ữ ợ ớ phù h p v i nh ng phát hi n c a Haurin (1988) và Glower, Haurin và Hendershott

(1998).

ề ệ ươ ượ ả * Phân tích trong đi u ki n tái th ng l ng không hoàn h o

ữ ộ ượ ồ Nh ng n i dung trên đ ự c Cheng và các đ ng s (2008) phân tích trong tr ườ ng

ệ ượ ữ ữ ủ ừ ấ ờ ỏ ợ h p không có hi n t ng r i kh i quá trình đ u giá gi a ch ng c a nh ng ng ườ i

ứ ườ ờ ẵ ế ườ ắ ầ mua, t c là luôn có n ng i mua ch s n cho đ n khi ng i bán b t đ u quá trình

ươ ượ ự ế ẽ ộ ượ ườ ừ ỏ tái th ng l ng. Tuy nhiên, th c t s luôn có m t l ng ng i mua t b quá

ọ ờ ữ ấ trình đ u giá mua nhà, h r i đi sang nh ng căn nhà rao bán khác và không còn

ủ ớ ườ ữ ứ h ng thú v i căn nhà c a ng i bán n a.

ế ườ ạ ờ ươ ượ N u g i ọ θ là t ỷ ệ l ng i mua còn l i ch quá trình tái th ng l ề ớ ng v i đi u

ệ ấ ờ ỏ ướ ki n , thì ta có là t ỷ ệ ườ ng l i mua nhà r i kh i quá trình đ u giá tr c khi ng ườ i

ế ươ ượ bán ti n hành tái th ng l ng.

ự ờ ỏ ủ ự ồ ườ Theo Cheng và các đ ng s (2008), khi có s r i b c a ng ả i mua thì kho ng

ờ ợ ố ư ờ ướ ế ươ ượ ẽ th i gian ch đ i t i u tr c khi ti n hành tái th ng l ng s là n**. Khi đó,

ươ ự ồ ượ ừ t ph ng trình (15), Cheng và các đ ng s (2008) ị xác đ nh đ ờ ả c kho ng th i

(27)

ờ ợ ố ư ườ ư ứ ề gian ch đ i t i u (ng i mua ti m năng th n**) nh sau:

ươ ợ ươ ượ ầ ả T ng t ự ư ườ nh tr ng h p tái th ng l ng hoàn h o ph n trên:

ươ ự ờ ồ ị ừ + T ph ng trình (19) và (20), Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh th i gian

ủ ườ ườ ợ ươ ượ ỳ ọ rao bán k v ng c a ng i bán trong tr ng h p tái th ng l ng không hoàn

(28) và (29)

ự ế ủ ư ờ ộ ả h o và s bi n đ ng c a th i gian rao bán nh sau:

ươ ự ồ ứ ị ừ + T ph ng trình (23) và (24), Cheng và các đ ng s (2008) xác đ nh m c giá

ỳ ọ ứ ể ấ ươ ượ ấ bán k v ng (m c giá đ u cao nh t có th tái th ng l ộ ự ế ng) và s bi n đ ng

(30)

ỳ ọ ứ ư ủ c a m c giá bán k v ng nh sau:

Hay (31)

ị ườ ề ề ệ ấ ở ự ạ Đi u này cho th y khi đi u ki n th tr ng nhà có s c nh tranh cao, t ỷ ệ ở l

ườ ườ ẽ ợ ố ướ ạ ủ l i c a ng i mua là nh ỏ (θ nh )ỏ thì ng i bán s không mu n đ i lâu tr c khi

ươ ượ ạ ườ ả ấ ẽ ờ ỏ ấ ắ ầ b t đ u tái th ng l ng vì lo ng i ng i tr giá cao nh t s r i b đ u giá, do

ỳ ọ ỳ ọ ẽ ắ ờ ơ ườ đó th i gian rao bán k v ng s ng n h n và giá bán k v ng mà ng ạ i bán đ t

ượ ơ đ ẽ ấ c cũng s th p h n.

ươ ự ậ ủ ế ượ ư ữ ế ổ ư ậ Nh v y, t ng t nh nh ng k t lu n c a các khuôn kh lý thuy t đ c phát

ể ở tri n b i Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002) và Anglin, Rutherford, và

ế ủ ổ Springer (2003) và Lin và Vandell (2007), khuôn kh lý thuy t c a Cheng và các

ạ ươ ạ ươ ằ ấ ự ồ đ ng s (2008) t i ph ng trình (25) và t i ph ng trình (31) cho th y r ng,

ề ệ ươ ượ ả ườ ờ ỏ trong đi u ki n tái th ng l ng hoàn h o (ng i mua không r i b quá trình

ệ ươ ượ ả ườ ờ ỏ ề ấ đ u giá) và đi u ki n tái th ng l ng không hoàn h o (ng i mua r i b quá

ệ ữ ỳ ọ ủ ấ ố ờ trình đ u giá) thì m i quan h gi a th i gian rao bán và giá bán k v ng c a căn

ế ẽ ồ ờ ộ ứ nhà là đ ng bi n, theo đó, m t căn nhà có th i gian rao bán càng dài s có m c

ỳ ọ ứ ẽ ặ ộ giá bán k v ng càng cao, ho c nói cách khác thì m t m c giá bán cao s làm kéo

ủ ờ ở dài th i gian rao bán c a nhà .

ộ ố ộ ế ậ ượ * M t s n i dung liên quan đ n lu n án đ ổ c hàm ý trong khuôn kh lý

ế ủ ự ồ thuy t c a Cheng và các đ ng s (2008)

ế ủ ủ ế ạ ậ ổ ồ Bên c nh k t lu n chính c a khuôn kh lý thuy t c a Cheng và các đ ng s ự

ề ố ệ ồ ữ ứ ế ờ ỳ ọ (2008) v m i quan h đ ng bi n gi a th i gian rao bán và m c giá bán k v ng

ở ự ế ổ ồ ủ c a nhà ủ , trong khuôn kh lý thuy t này c a Cheng và các đ ng s (2008) còn

ề ộ ố ế ư ế ậ ậ ộ hàm ý v m t s k t lu n liên quan đ n n i dung lu n án này nh sau:

ủ ứ ườ ư ứ ưỡ ủ (1) M c giá rao c a ng i bán đóng vai trò nh là m c ng ứ ng trên c a m c

ị ủ ề ườ ươ ượ ả giá đ ngh c a ng i mua trong quá trình th ng l ữ ng giá c , nghĩa là nh ng

ườ ẽ ư ứ ề ề ị ượ ng i mua ti m năng s đ a ra m c giá đ ngh cho căn nhà không v t quá

ứ m c giá rao này.

ừ ươ ươ ổ (2) T ph ng trình (21) và ph ế ủ ng trình (22) trong khuôn kh lý thuy t c a

ự ả ậ ấ ằ ứ ộ ồ Cheng và các đ ng s (2008) : và , tác gi lu n án th y r ng m t m c giá rao bán

ứ ủ ề ẽ ộ ị ườ cao s có tác đ ng làm gia tăng m c giá đ ngh bình quân c a ng ư i mua, nh ng

ứ ộ ế ủ ữ ứ ề ờ ộ ị ồ đ ng th i cũng làm gia tăng m c đ bi n đ ng c a nh ng m c giá đ ngh này.

ừ ươ ề ệ ươ ượ (3) T ph ng trình (23) trong đi u ki n tái th ng l ả ng hoàn h o và ph ươ ng

ề ệ ươ ượ ả trình (30) trong đi u ki n tái th ng l ế ủ ng không hoàn h o trong lý thuy t c a

ự ồ ả ậ ấ ằ ườ Cheng và các đ ng s (2008) : và . Tác gi lu n án th y r ng, khi có ng i mua

θ ư ấ ố ệ ữ ế đ n xem nhà và đ a ra giá đ u (nghĩa là n* hay n** ≥ 1) thì m i quan h gi a

ứ ủ ườ ỳ ọ ứ ủ ố m c giá rao bán c a ng i bán và m c giá bán k v ng c a căn nhà là m i quan

ả ườ ế ợ ươ ượ ư ả ệ ồ h đ ng bi n (c tr ng h p tái th ng l ng hoàn h o cũng nh không hoàn

bid) và

ứ ứ ứ ẽ ấ ộ ả h o), t c là, m t m c giá rao bán cao s làm gia tăng m c giá đ u E(P

Tn*) hay

ỳ ọ ứ ủ ẽ ườ (Pσ bid) và do đó s làm gia tăng m c giá bán k v ng c a ng i bán E(P

E(PTn**).

ừ ữ ượ ế ủ ổ ư ậ Nh v y, t ộ nh ng n i dung đ c hàm ý trong khuôn kh lý thuy t c a Cheng

ư ự ồ ở ả ậ ư ả và các đ ng s (2008) nh đã trình bày trên, tác gi lu n án đ a ra gi ế thuy t

ứ ầ ệ ữ ề ố ủ ậ ờ nghiên c u đ u tiên c a lu n án v m i quan h gi a giá rao bán, giá bán và th i

ủ ở ả ứ ố ư ế gian bán c a nhà (gi thuy t nghiên c u s 1) nh sau:

ế ượ ộ ệ ề ứ ẽ ộ “M t chi n l c rao giá bán cao s đóng vai trò là m t tín hi u v m c ng ưỡ ng

ủ ườ ỳ ọ ứ ủ ấ bán cao c a ng i bán và do đó làm gia tăng m c giá đ u k v ng c a ng ườ i

ỳ ọ ứ ủ ư ế ả ạ mua, và k t qu là làm gia tăng m c giá bán k v ng c a căn nhà, nh ng l i làm

2.2.1.2

ỳ ọ ủ ờ kéo dài th i gian rao bán k v ng c a căn nhà”.

ế ề ổ ỳ ị ủ Khuôn kh lý thuy t v tâm lý k th (Stigma effect) c a

Taylor (1999)

ượ ế ề ố ậ ủ ớ ế ệ ồ ổ Trái ng ế c v i k t lu n c a các khuôn kh lý thuy t v m i quan h đ ng bi n

ỳ ọ ữ ủ ờ ở ụ ể ư gi a th i gian rao bán và giá bán k v ng c a nhà ế ủ , c th nh lý thuy t c a

ế ủ ế ủ Wheaton, (1990), lý thuy t c a Krainer và LeRoy (2002); lý thuy t c a Anglin và

ế ủ ế ủ ự ồ các đ ng s (2003); lý thuy t c a Lin và Vandell (2007); và lý thuy t c a Cheng

ự ư ồ ở ế ủ và các đ ng s (2008) nh đã trình bày ế trên; lý thuy t c a Taylor (1999) k t

ậ ằ ỳ ọ ứ ủ ờ ở ộ ố lu n r ng th i gian rao bán và m c giá bán k v ng c a nhà là m t m i quan

ế ị ệ h ngh ch bi n.

ộ ượ ắ ế ủ N i dung lý thuy t c a Taylor (1999) đ c trình bày tóm t ư t nh sau:

ề ẽ ậ ằ ậ ộ ạ ỗ Taylor (1999) l p lu n r ng m i m t căn nhà đ u s mang l i cho ng ườ ở ữ i s h u

ứ ợ ộ ị ố ớ ộ ườ m t m c l i ích nào đó và do đó nó có m t giá tr đ i v i ng i bán là , trong đó

ấ ượ ủ ủ ở ườ ố ớ q là ch t l ng c a căn nhà, và Còn là s thích c a ng i bán đ i v i căn nhà,

ườ ẽ ng i bán càng thích căn nhà thì giá tr c a ị ủ s càng cao, và Taylor (1999) l pậ

ậ ằ ẽ ả ộ lu n r ng giá tr c a ị ủ s dao đ ng trong kho ng .

ươ ự ể ị ườ ớ ạ ệ ở T ng t , giá tr căn nhà theo quan đi m ng i mua là v i đ i di n cho s thích

ườ ủ c a ng ố ớ i mua nhà đ i v i căn nhà.

ậ ằ ề ậ ấ ườ ả Do v n đ thông tin không hoàn h o, Taylor (1999) l p lu n r ng ng i bán bi ế t

ấ ượ ư ạ ế ề ủ ị ườ rõ ch t l ng căn nhà nh ng l i không bi t v giá tr đánh giá c a ng i mua,

ế ườ ượ ả ị ế ọ nghĩa là h không bi t , tuy nhiên ng i bán đ c gi đ nh r ng ằ bi t hàm s ở

ủ ườ ậ ộ ậ ớ ố thích c a ng ố i mua tuân theo quy lu t phân ph i v i hàm m t đ phân ph i xác

ụ ấ ườ ế ố ớ ề ở ủ su t liên t c . Ng ượ ạ c l i, ng i mua bi t rõ v s thích c a mình đ i v i căn nhà

ư ế ề ấ ượ ư ộ nh ng không bi t v ch t l ng căn nhà, nh ng h bi ả ọ ế ằ kh năng m t căn t r ng

ố ừ ở ố ấ ỳ nhà b t k là t t luôn t 1 tr xu ng,

ườ ấ ượ ọ ế Khi đó, n u xét 2 ng i bán 2 căn nhà có ch t l ng khác nhau, nghĩa là h có

ứ ư ứ ế ẵ ọ ớ m c giá s n lòng bán khác nhau, nh ng n u h rao bán v i 2 m c giá rao khác

ẽ ạ ệ ườ ứ ậ ớ ị nhau thì s t o tín hi u cho ng ằ i mua v i nh n đ nh r ng căn nhà có m c giá

ơ ẽ ấ ượ ấ ấ ườ rao bán th p h n s có ch t l ng th p và không có ng ố i nào mu n mua. Do

ườ ở ữ ấ ượ ấ ẽ ộ ố ọ đó, ng i s h u căn nhà có ch t l ơ ng th p s có đ ng c nói d i và h rao bán

ứ ủ ớ ườ ấ ượ ằ b ng v i m c giá rao c a ng i bán nhà ch t l ng cao (pooling game).

ạ ồ Taylor (1999) xét quá trình bán nhà g m 2 giai đo n, t i , ng iườ ạ đ u ầ giai đo n 1ạ

ứ ế ầ ớ ạ bán ti n hành rao bán căn nhà v i m c giá rao bán ban đ u là và trong giai đo n

ườ ề ế ế ẽ này có ng i mua nhà ti m năng đ n xem xét căn nhà. N u thì căn nhà s không

ượ ẽ ế ụ ượ ạ ạ đ c bán trong giai đo n này mà s ti p t c đ ọ c rao bán trong giai đo n 2, g i

ườ ợ ượ ữ ế ườ ẽ là tr ng h p không bán đ c (i); n u thì nh ng ng ấ i mua nhà s tham gia đ u

5 v i m c giá kh i đi m là , v i m c giá

ươ ứ ứ ấ ứ ứ ể ớ ở ớ giá theo ph ng th c đ u giá th hai

ế ườ ẽ ấ ượ này, n u không ng i mua nào tham gia đ u giá thì căn nhà s không đ c bán

ẽ ế ụ ượ ứ ạ ọ ườ ợ mà s ti p t c đ c rao bán trong giai đo n th 2, g i là tr ng h p không bán

ượ đ c (ii).

ườ ườ ứ ấ ế Còn n u có ng ấ i tham gia đ u giá thì ng ấ ẽ ắ i có m c giá đ u cao nh t s th ng

ườ ẽ ế ấ ượ ể ấ ắ ấ đ u giá, và ng i th ng đ u giá s ti n hành ki m tra ch t l ng căn nhà. Taylor

ọ ế ườ ể ả ế ợ ả ể (1999) g i k t qu ki m tra là và có hai tr ng h p có th x y ra: khi k t qu ả

6; ho cặ

ể ố ườ ứ ấ ki m tra là t t và ng i mua ẽ s mua căn nhà theo giá đ u giá cao th hai

ế ồ ườ ẽ ả ể khi k t qu ki m tra là t i và ng i mua s không mua căn nhà, và do đó căn nhà

ả ế ụ ở ứ ạ ọ ườ ợ ẽ s ph i ti p t c rao bán giai đo n th 2, g i đây là tr ng h p không bán đ ượ c

(iii).

ạ ể ẫ ớ ệ Tóm l i, theo Taylor (1999) thì có ba nguyên nhân có th d n t i vi c căn nhà

ượ ứ ạ ồ không đ c bán trong giai đo n th 1 g m: (i), (ii), (iii).

ự ề ể ề ấ ả ấ Tuy nhiên, do v n đ năng l c ki m tra và v n đ thông tin không hoàn h o, nên

ườ ế ằ ả ể ế ng i mua bi ế t r ng k t qu ki m tra không hoàn toàn chính xác, theo đó n u

ố ế ẽ ố ư ế ồ căn nhà là t ả ể t thì k t qu ki m tra s là t t, nh ng n u căn nhà là t ẫ i thì v n có

ỗ ườ ỏ ấ ượ m t t ộ ỷ ệ ể l ki m tra không tìm ra l i (do ng i bán gi ấ i che d u ch t l ng) nên

ư ế ả ậ ị ồ ậ ế k t lu n là t ố ừ t, t đó Taylor (1999) xác đ nh kh năng đ a ra k t lu n “t i” là:

ươ ủ ể ế ằ ậ ồ Ph ng trình (2) c a Taylor (1999) hàm ý r ng ki m tra k t lu n căn nhà là t i là

ắ ắ ể ệ ỗ ủ ậ ch c ch n đúng, nghĩa là ki m tra đã phát hi n ra l i c a căn nhà ế , còn k t lu n là

5 Đấu giá theo phương thức giá thứ hai (Second-price auction) là một hình thực đấu giá kín, theo đó người đưa ra giá đấu cao nhất sẽ trúng đấu giá nhưng sẽ chỉ phải trả số tiền của người đưa ra giá đấu cao thứ hai.

6 Nhằm loại bỏ trường hợp đưa ra mức giá đấu cao vượt ngưỡng giá trị rồi không mua dù kiểm tra hài lòng.

ư ể ắ ể ư ệ ượ ỗ ủ ố t t ch a ch c đúng vì có th là do ki m tra ch a phát hi n đ i c a căn nhà c l

ự ế ượ ứ ộ ủ (th c t ể có th có l ỗ . Do đó, i) σ đ c xem là m c đ chính xác c a thông tin trên

ị ườ ả ể ế th tr ng nhà ở ớ σ càng cao thì k t qu ki m tra càng chính xác. , v i

ả ể ớ ế ừ ậ ằ ả ậ ườ T đó, v i k t qu ki m tra s, Taylor (1999) l p lu n r ng kh năng ng i mua

ở ượ ấ ượ ố ượ ư ị nhà ạ giai đo n 1 mua đ c căn nhà có ch t l ng t t là đ c xác đ nh nh sau

ấ ả ộ ượ ệ ấ ậ Trong đó, là kh năng m t căn nhà x u và đ c nh n di n là x u, nên là kh ả

ể ế ậ ố ố ệ ấ ậ năng k t lu n ki m tra là t ồ t (bao g m nhà t ư t và nhà x u nh ng nh n di n là

nhà x u).ấ

ữ ượ ẽ ế ụ ạ nh ng căn nhà không bán đ c trong giai đo n 1 s ti p t c rao bán Giai đo n 2:ạ

ứ ạ ớ ượ ườ trong giai đo n 2 v i m c giá rao bán là và thu hút đ c ng ế i mua đ n xem xét

ả ử ườ ở ạ ạ (gi s không có ng i mua giai đo n 1 tham gia trong giai đo n 2), n u ế thì

ữ ườ ẽ ấ ươ ứ ấ nh ng ng i mua nhà s tham gia đ u giá theo ph ng th c đ u giá giá th ứ hai

ể ở ớ v i giá kh i đi m là .

ườ ườ ượ ế ở * Tr ợ ng h p ng ạ i mua giai đo n 2 quan sát đ ả ể c k t qu ki m tra giai

ế ạ ấ ọ ặ ượ đo n 1 (n u có) thì xác su t h g p đ c căn nhà t ố ượ t đ c Taylor (1999) xác

n u sế 1 = H

n u sế 1 = L

ư ị đ nh nh sau:

n u sế 1 = Ø khi căn nhà không đ

ượ ể c ki m tra

ậ ằ ế ậ ả ể Tuy nhiên, Taylor (1999) l p lu n r ng, n u s ế 1 = H, nghĩa là k t qu ki m tra ở

ố ượ ạ ạ giai đo n 1 là t t nên căn nhà đã đ c bán trong giai đo n 1. N u s ế 1 = L thì ch cắ

ị ườ ắ ỏ ườ ạ ẽ ị ạ ch n cũng s b lo i ra kh i th tr ng khi ng i mua nhà giai đo n 2 quan sát

ượ ả ể ế ả ườ ạ đ ạ c k t qu ki m tra giai đo n 1. Do đó, kh năng mà ng i mua giai đo n 2

ượ ố ả ượ ở ặ g p đ c căn nhà t t cũng chính là µ, x y ra khi căn nhà không đ c bán giai

ề ằ ạ ượ đo n 1 do nguyên nhân (i) và (ii). Đi u này hàm ý r ng, khi quan sát đ ế c k t

ả ể ườ ư ạ ạ qu ki m tra thì ng i mua trong giai đo n 1 và giai đo n 2 là nh nhau, vì cùng

ấ ặ ứ ố ư ề ướ ể có m c xác su t g p căn nhà t t nh nhau, đ u là μ tr ể c ki m tra và sau ki m

tra.

ứ ợ ị ỳ ọ ủ ườ Khi đó, Taylor (1999) xác đ nh m c l i ích k v ng c a ng ấ i bán nhà ch t

ố ẽ ậ ượ ứ ượ l ng t t s nh n đ ạ c trong giai đo n th 2 s là ẽ 7: (4)

ườ ườ ở ạ ượ ế ng h p i mua nhà giai đo n 2 không quan sát đ ả ể c k t qu ki m * Tr ợ ng

ủ ạ tra c a giai đo n th nh ứ ất8.

ế ườ ượ ả ể ủ ế ạ Do bi t ng i mua không quan sát đ c k t qu ki m tra c a giai đo n 1, nên

ườ ả ể ế ở ể ế ụ ừ ố ạ ẫ ng i bán có k t qu ki m tra giai đo n 1 v n có th ti p t c l a d i và rao

ở ạ ườ ở ẽ ạ bán ứ giai đo n th 2, do đó ng i mua nhà giai đo n 2 s không bi ế ượ t đ c lý

ượ ạ do mà căn nhà không đ c bán trong giai đo n 1 là do nguyên nhân (i), (ii), hay

(iii).

ọ ượ ở ạ ả Taylor (1999) g i là kh năng căn nhà không đ c bán giai đo n 1 do nguyên

ứ ườ ấ nhân (i) và (ii), t c là do không có ng i mua tham gia đ u giá. Khi đó là kh ả

ườ ấ ở ả ạ ườ năng có ng i tham gia đ u giá ớ giai đo n 1. Và v i là kh năng mà ng i mua

ượ ố ự ệ ể ị ặ nhà g p đ c căn nhà t t sau khi th c hi n ki m tra, Taylor (1999) xác đ nh kh ả

ượ ả ể ạ năng căn nhà không đ ỏ ế c bán trong giai đo n 1 do k t qu ki m tra không th a

mãn (nguyên nhân iii) là: (5)

ừ ằ ớ ị ườ ả ạ T đó, Taylor (1999) xác đ nh r ng v i ng ặ i mua giai đo n 2 thì kh năng g p

ả ố ư ượ ạ ph i căn nhà là t t nh ng không đ c bán trong giai đo n 1 là:

7 Xem thêm cách chứng minh trong tại bổ đề 3.1 của Taylor (1999).

8 Khuôn khổ lý thuyết của Taylor (1999) bao gồm trường hợp chuẩn, khi mà người mua giai đoạn 2 có thể quan sát kết quả kiểm tra giai đoạn 1. Trường hợp này được sử dụng làm cơ sở so sánh với các trường hợp người mua giai đoạn 2 không quan sát được kết quả kiểm tra giai đoạn 1 nhưng biết về mức giá rao bán rao bán ở giai đoạn 1; và trường hợp người mua giai đoạn 2 không quan sát được cả kết quả kiểm tra giai đoạn 1 và lịch sử rao giá, mà chỉ biết được độ dài thời gian rao bán. Tuy nhiên, trong nội dung phần này, tác giả chỉ trình bày một cách ngắn gọn, với giả định người mua giai đoạn 2 không quan sát được kết quả kiểm tra của giai đoạn 1.

ướ + Tr ể c khi ki m tra:

(6)

n u sế 2 = L

n u sế 2 = H (7)

(8)

ừ

Do: , và

nên t

(6) ta có:

(9)

ừ

và t

(8) ta có:

(10)

ể + Sau khi ki m tra:

ừ ươ ậ ằ ề ế ắ ắ T ph ng trình (9), Taylor (1999) k t lu n r ng khi không ch c ch n v nguyên

ạ ượ ặ ượ ề ạ nhân t i sao căn nhà không đ c bán trong giai đo n 1 thì ni m tin g p đ ộ c m t

ố ủ ườ ẽ ị ụ ả ạ ớ ườ căn nhà t t c a ng i mua giai đo n 2 s b s t gi m so v i ng ạ i mua giai đo n

ươ ự ậ ợ ư ế ỳ ọ ườ T ng t nh (4), Taylor (1999) k t lu n l i ích k v ng mà ng ấ i bán nhà ch t

ố ẽ ậ ượ ườ ạ ượ l ng t t s nh n đ ạ c trong giai đo n 2 khi mà ng i mua trong giai đo n này

ượ ế ả ể ở không quan sát đ c k t qu ki m tra ạ giai đo n 1 là:

(11)

ừ ế ậ T (10), so sách (4) và (11), Taylor (1999) k t lu n

ả ợ ề ằ ỳ ọ ủ ườ ạ Đi u này hàm ý r ng kho n l i ích k v ng c a ng i mua giai đo n 2 trong

ệ ề ượ ả ể ẽ ấ ế ạ ơ đi u ki n không quan sát đ ớ c k t qu ki m tra giai đo n 1 s th p h n so v i

ọ ượ ế ể khi h có th quan sát đ ả ể c k t qu ki m tra này.

ậ ằ ế ế ề ả ấ ả K t qu , Taylor (1999) k t lu n r ng do v n đ thông tin không hoàn h o trên th ị

ườ ở ườ ấ ượ ề ủ tr ng nhà nên ng i mua nhà không có thông tin v ch t l ng c a căn nhà,

ệ ườ ạ ờ do đó vi c ng i bán kéo dài th i gian rao bán sang giai đo n sau đã làm suy

ặ ượ ề ả ả ấ ượ ộ ố ủ ườ ề gi m ni m tin v kh năng g p đ c m t căn nhà ch t l ng t t c a ng i mua

ằ ọ ọ ườ ả ủ ế ệ ạ nhà vì h nghĩ r ng h là ng i mua nhà giai đo n 2. K t qu c a vi c này là

ả ứ ủ ứ ủ ả ườ làm gi m m c giá bán c a căn nhà. Ph n ng này c a ng i mua nhà đ ượ c

ỳ ị ủ ọ ườ ố ớ ữ Taylor (1999) g i là tâm lý k th c a ng ề i mua đ i v i nh ng căn nhà có nhi u

ấ ượ ả ề ờ ệ kh năng là ch t l ấ ng th p đ ượ ộ ộ c b c l thông qua tín hi u v th i gian rao bán

ị ườ ở kéo dài trên th tr ng nhà .

ế ủ ư ậ ề ổ ỳ ị ủ Nh v y, thông qua khuôn kh lý thuy t c a Taylor (1999) v tâm lý k th c a

ườ ả ế ề ố ộ ơ ở ệ ấ ị ng i mua nhà, tác gi đã cung c p m t c s lý thuy t v m i quan h ngh ch

ứ ủ ữ ế ờ ị ở bi n gi a m c giá giao d ch và th i gian rao bán c a nhà .

ộ ố ộ ế ậ ượ * M t s n i dung liên quan đ n lu n án đ ổ c hàm ý trong khuôn kh lý

ế ủ thuy t c a Taylor (1999)

ị ườ ờ ở ể ệ ả Th i gian rao bán trên th tr ng nhà có th không ph i là tín hi u duy nh t v ấ ề

ấ ượ ồ ủ ữ ệ ể ộ ch t l ng t ế i c a căn nhà mà còn nh ng tín hi u khác có th có tác đ ng đ n

ỳ ị ủ ườ ừ ơ tâm lý k th c a ng i mua nhà, t ớ ở đó làm cho căn nhà tr nên khó bán h n v i

ứ ủ ờ ở ả ấ th i gian rao bán kéo dài và m c giá bán c a nhà gi m th p.

ả ậ ủ ờ ở ị ườ Theo tác gi lu n án, th i gian rao bán c a nhà trên th tr ng là thông tin khó

ể ế ậ ở ườ ề có th ti p c n b i ng i mua nhà vì khi bi ế ượ t đ c thông tin v căn nhà đang rao

ọ ớ ớ ườ bán (do đ c báo, internet, hay do nhà môi gi i gi ệ i thi u) ng i mua nhà th ườ ng

ượ không bi ế ượ t đ c căn nhà đó đã đ c rao bán trong bao lâu, và do đó nó khó có th ể

ề ấ ượ ệ ộ ở ố ớ ườ tr thành m t tín hi u v ch t l ng căn nhà đ i v i ng i mua nhà. Ng ượ ạ i, c l

ư ẽ ượ ế ề ơ ở ủ ầ ả ậ nh s đ c th o lu n trong ph n c s lý thuy t v hành vi câu cá c a ng ườ i

ủ ướ ứ ấ ộ bán c a Sun và Seiler (2013) bên d ơ i, m t căn nhà có m c giá rao bán th p h n

ị ườ ứ ớ ủ ươ ự so v i m c giá bán bình quân th tr ữ ng c a nh ng căn nhà t ng t ặ cùng đ c

ỳ ọ ị ườ ọ ủ ẽ ng c a căn nhà đó), ứ tính (còn g i là m c giá k v ng th tr ệ ộ s làm m t tín hi u

ườ ấ ượ ề ạ ấ ố ố ớ t t đ i v i ng i mua nhà v tình tr ng ch t l ề ủ ng “có v n đ ” c a căn nhà so

ữ ươ ụ ụ ư ạ ắ ộ ộ ự (ví d nh tình tr ng th m d t khó kh c ph c, m t ấ ớ v i nh ng căn nhà t ng t

ườ ị ướ ỳ ị ủ ộ ng i hàng xóm khó ch u...). ư ậ Và nh v y, d ữ i tác đ ng c a tâm lý k th , nh ng

ị ườ ứ ứ ấ ơ ớ căn nhà có m c giá rao bán th p h n so v i m c giá bán bình quân th tr ủ ng c a

ữ ươ ự ẽ ở ấ ơ ơ nh ng căn nhà t ng t ờ ứ s tr nên khó bán h n, m c giá bán th p h n và th i

2.2.1.3

ơ gian rao bán dài h n.

ế ề ủ Mô hình lý thuy t v hành vi câu cá (fishing behavior) c a

ườ ủ ng i bán nhà c a Sun và Seiler (2013)

ế ủ ụ ể Lý thuy t c a Sun và Seiler (2013) phát tri n nh m ằ m c đích phân tích hành vi

ườ ế ậ ị ườ ứ ứ ớ ủ ng i bán thi ơ t l p m c giá bán cao h n so v i m c giá th tr ng c a căn nhà,

ượ ủ ườ hành vi này đ ọ c Sun và Seiler (2013) g i là hành vi câu cá c a ng i bán. Thông

ế ề ệ ậ ằ ế qua lý thuy t, Sun và Seiler (2013) k t lu n r ng, trong các đi u ki n thông

ườ ườ ơ ư ứ ầ ộ ơ th ng, ng i bán nhà luôn có đ ng c đ a ra m c giá bán yêu c u cao h n so

ị ườ ứ ủ ườ ộ ị ớ v i m c giá th tr ng. Và hành vi câu cá này c a ng ủ i bán ch u tác đ ng c a

ị ườ ứ ố ớ ủ ủ ộ ị ị m c giá th tr ng c a căn nhà, ch u tác đ ng c a giá tr căn nhà đ i v i ng ườ i

ặ ệ ị ệ ạ ủ ủ ộ ị bán, và đ c bi t, là ch u tác đ ng c a tâm lý đánh giá cao giá tr hi n t i c a nhà

ở ụ ể ế ượ ổ ượ . C th , khuôn kh lý thuy t đ ộ c trình bày m t cách tóm l ư c nh sau:

ầ ả ị ườ ơ ầ ộ Đ u tiên, Sun và Seiler (2013) gi ằ đ nh r ng ng i bán có đ ng c c n bán căn

ủ ộ ớ ạ ề ờ ị nhà c a mình và anh ta có m t gi i h n v th i gian hoàn thành giao d ch , g i làọ

ạ ặ ớ ộ ệ ữ T. Và v i m t vòng l p h u h n, Sun và Seiler (2013) cho r ng ằ vi c phân tích

ườ ể ươ hành vi ng i bán nhà t ờ ạ 2 th i đi m n i 1 và n thì cũng t ng t ự nh ư hành vi c aủ

ườ ữ ờ ng i bán gi a hai ể th i đi m 0 và 1.

ở ệ ạ ể ờ ườ ẽ Theo đó, ạ giai đo n hi n t i (th i đi m 0), ng i bán nhà s rao bán căn nhà

ẽ ả ạ ặ ạ ị ủ c a mình và giao d ch s ph i hoàn thành trong giai đo n 0 ho c giai đo n 1. Bi ế t

ỳ ọ ị ườ ủ ị ủ ằ r ng, giá k v ng th tr ng c a căn nhà là P ố ớ 0, và giá tr c a căn nhà đ i v i

0 t

ườ ạ ạ ng i bán là V i giai đo n 0 .

ả ị ằ ị ườ Sun và Seiler (2013) gi đ nh r ng thông tin trên th tr ng nhà ở không hoàn là

ườ ứ ệ h o,ả t c làứ ng i bán nhà có thông tin về m c giá nhà hi n nay (t cứ là bi t ế P0)

ạ ứ ở ứ ư nh ng l i không có thông tin v ề m c giá nhà ạ giai đo n sau ộ , t c là đây là m t

ế ố ố ớ ẫ ườ ượ ị bi n s ng u nhiên đ i v i ng i bán nhà (Sun và Seiler, 2013) , và đ c xác đ nh

b i: ở

ộ ệ ẩ Pt = Pt1 + σε, v i ớ ε ~ N(0, 1) và σ là đ l ch chu n.

ề ườ ở ạ Đi u này có nghĩa là ng i bán không bi ế ượ t đ c là giá giai đo n sau là tăng hay

ệ ạ ả ớ gi m so v i hi n t i.

ả ị ỳ ọ ứ ằ ớ Sun và Seiler (2013) gi đ nh r ng v i căn nhà có m c giá k v ng trong giai

t thì m c giá đ ngh c a nh ng ng

ạ ị ủ ứ ữ ề ườ ề đo n t là P i mua nhà ti m năng tuân theo

ố ạ ủ ệ ấ ầ ấ ườ phân ph i d ng hàm mũ, v i λ ớ là t n su t xu t hi n c a ng ề i mua nhà ti m

năng.

ứ ề ề ằ ấ ớ ơ ỉ Đi u này hàm ý r ng, ch khi nào m c giá đ ngh ằ ị x l n h n ho c ít nh t là b ng ặ

ị ườ ứ ủ ả ớ ượ ấ ớ v i m c giá th tr ng c a căn nhà ( ) thì m i có kh năng là đ ậ c ch p nh n

ế ườ ỏ ơ ư ứ ứ ể ớ bán. Còn n u ng ị i mua đ a ra m c giá đ ngh x nh h n so v i m c giá th ị

ườ ủ ượ ắ tr ng c a căn nhà ( ả x < Pt) thì kh năng mua đ ắ ứ c căn nhà là 0, t c là ch c ch n

ượ không mua đ c căn nhà.

ứ Trong lý thuy t c a ờ ế ủ Sun và Seiler (2013), th i gian rao bán là T, t c là có gi ớ i

ườ ể ờ ườ ộ ạ h n. Ng i bán không th kéo dài mãi th i gian rao bán vì ng ờ i bán có m t th i

ả ị ị ướ ả ợ ạ h n xác đ nh ph i hoàn thành giao d ch (đi ng c ngoài, tr n ngân hàng,

ầ ư ụ ầ ư ộ ạ ể chuy n đ u t sang m t danh m c đ u t ố khác…), và do đó, trong giai đo n cu i

ả ị ườ ẽ ả ớ cùng, Sun và Seiler (2013) gi ằ đ nh r ng ng ứ i bán s ph i bán căn nhà v i m c

ỳ ọ ị ườ ứ ủ ằ ớ ượ giá đúng b ng m c giá k v ng c a th tr ả ng v i kh năng bán đ c khi rao

ứ ả ắ ắ ớ ơ ằ bán v i m c giá này là ch c ch n. Và nh m đ n gi n hóa mô hình, Sun và Seiler

ử ữ ả ỏ ợ (2013) b qua các kho n chi phí trông nom nhà c a và nh ng l ể ạ i ích có th đ t

ạ ư ượ đ ượ ừ c t căn nhà mang l i trong khi ch a bán đ c.

ư ậ ứ ợ ố ư ườ ể ạ ượ Nh v y, m c l i ích t i u mà ng i bán nhà có th đ t đ ạ c trong giai đo n t

ượ ư ị = 0 đ c Sun và Seiler (2013) xác đ nh theo nh sau:

ứ ả ớ ườ ạ ượ Trong đó là kh năng bán căn nhà v i m c giá x, và ng i bán đ t đ c m c l ứ ợ i

ứ ề ả ớ ích là ; Còn là kh năng không bán nhà v i m c giá đ ngh ị x, khi đó căn nhà sẽ

ế ụ ượ ở ạ ạ ti p t c đ c rao bán giai đo n sau, giai đo n 1.

ậ ằ ữ ữ ễ ậ ạ ặ ộ ớ V i m t vòng l p h u h n, Sun và Seiler (2013) l p lu n r ng nh ng gì di n ra

ườ ở ẽ ố ư ở ạ ạ ớ v i ng i bán nhà giai đo n 1 cũng s gi ng nh ố giai đo n cu i cùng, giai

ứ ặ ặ ạ ạ ề ế đo n n, khi mà quá trình rao bán c l p đi l p l i. Đi u này có nghĩa là, n u ch ỉ

ạ ườ ứ ẽ ả ớ xét hai giai đo n, thì ng ằ i bán s ph i rao bán căn nhà v i m c giá đúng b ng

ị ườ ủ ệ ả ằ ượ ứ ắ ắ giá th tr ả ng c a nó nh m đ m b o vi c bán đ ứ c nhà là ch c ch n, t c là m c

1 = P0 +

ẽ ạ σԑ ườ giá rao bán trong giai đo n này s là P , nên ng ẽ i bán s thu đ ượ c

ả ợ ở ả ợ ạ kho n l i ích bán nhà là giai đo n t =1. Tuy nhiên, do kho n l i ích bán nhà này

ở ả ượ ạ ế ề ờ ế ị ấ phát sinh giai đo n t = 1 nên ph i đ c chi ể t kh u v th i đi m ra quy t đ nh

β ớ ệ ố ạ ế ấ ạ ế rao bán (giai đo n 0) v i h s chi ắ t kh u ng n h n là ệ ố và h s chi ấ t kh u dài

ệ ố ế ấ ạ h n là δ . Nguyên nhân Sun và Seiler (2013) tách h s chi ắ t kh u ra làm ng n

9. Và t

ấ ủ ấ ạ ờ ị ừ ạ h n và dài h n là do tính b t nh t c a giá tr theo th i gian đó, Sun và

ậ ằ ườ ệ ạ ơ ẽ ề ậ Seiler (2013) l p lu n r ng ng i có tâm lý đánh giá cao hi n t i nhi u h n s có

ơ ị ớ giá tr l n h n.

εớ σԑ ươ V i ~ N(0, 1) nên E( ) = 0, khi đó ph ng trình (1) c a ủ Sun và Seiler (2013) có

ể ế ạ th vi t l i thành:

ệ ầ ế ể ườ ố ợ ề * Khi đó, đi u ki n c n thi t đ ng i bán nhà t i đa hoá l i ích theo Sun và

9 Người ta thường thích $1000 ở hiện tại hơn so với $1200 ở tháng sau; ngược lại lại thích $1200 ở một năm + một tháng sau so với $1000 ở một năm sau, thể hiện sự không nhất quán trong việc đánh giá giá trị tiền tệ theo thời gian (Laibson, 1997; O’Donoghue và Rabin, 1999; Frederick và các đồng sự, 2002). Do đó, cần thiết có hai tỷ lệ chiết khấu khác nhau, lớn hơn khi ở gần hiện tại hơn. Sun và Seiler (2013) gọi là tâm lý đánh giá cao hiện tại.

Seiler (2013) là:

≥ 0

ệ ủ ể ườ ề ố ợ * Đi u ki n đ (second order condition) đ ng i bán t i đa hoá l i ích là

ừ ậ ượ ị ạ T (3) và (4), Sun và Seiler (2013) l p lu n ằ ậ r ng do c xác đ nh t i ph ươ ng

ủ ể ố ệ ề ả ợ ườ trình (3) tho mãn đi u ki n đ đ t i đa hóa l ủ i ích c a ng i bán, nên Sun và

ươ ị ượ ứ ợ Seiler (2013) thay (3) vào trong ph ể ng trình (2) đ xác đ nh đ c m c l i ích t ố i

(5)

ườ ậ ượ ẽ đa mà ng i bán nh n đ c s là:

ậ ằ ế ườ ẽ ế ậ ứ ơ ở Trên c s đó, Sun và Seiler (2013) k t lu n r ng ng i bán s thi t l p m c giá

ầ ể ố ả ợ ệ ả bán yêu c u là x* đ t i đa hoá kho n l ữ i ích bán nhà. Và kho n chênh l ch gi a

ầ ủ ứ ườ ỳ ọ ị ườ ứ ủ m c giá bán yêu c u c a ng i bán và m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà

(6)

ượ ủ ườ ượ đ ọ c Sun và Seiler (2013) g i hành vi câu cá c a ng i bán, và đ ị c xác đ nh là:

ươ ậ ằ ừ T ph ậ ng trình (6), Sun và Seiler (2013) l p lu n r ng hành vi câu cá s t n t ẽ ồ ạ i

ể ế ạ khi , và có th vi t l ư i nh sau

ươ ậ ằ ế ẽ ờ ừ T ph ng trình (7), Sun và Seiler (2013) k t lu n r ng s không bao gi là t ố i

ư ườ ế ậ ứ ứ ấ ầ ơ ộ u cho ng i bán khi thi ỳ ọ t l p m t m c giá yêu c u th p h n m c giá k v ng

ị ườ ệ ứ ồ ạ ị ườ ủ ủ c a th tr ng. Hi u ng câu cá luôn t n t i khi mà giá th tr ng c a căn nhà

ỏ ơ ủ ứ nh h n m c . Nghĩa là, theo Sun và Seiler (2013) thì hành vi câu các c a ng ườ i

ị ườ ệ ề ấ ỉ ự ưở ệ bán ch không xu t hi n trong đi u ki n th tr ng đang có s tăng tr ạ ng m nh,

ườ ẽ ế ậ ỳ ọ ủ ứ ầ ằ khi đó ng i bán s thi t l p m c giá yêu c u đúng b ng giá k v ng c a th ị

ườ ế ầ ườ ị ườ ủ ợ ườ tr ng. Còn trong h u h t các tr ng h p khác c a th tr ng, ng i bán luôn có

ọ ẽ ế ậ ỳ ọ ứ ầ ơ hành vi câu cá, h s luôn thi t l p m c giá yêu c u cao h n giá k v ng th ị

ườ ớ ộ ớ ủ ế ố ủ ụ ộ tr ng c a căn nhà, v i đ l n c a tâm lý câu cá ph thu c vào các y u t sau:

ưở ỳ ọ ị ườ ứ ủ ệ ạ ủ Ả * nh h ng c a m c giá k v ng th tr ng hi n t i c a căn nhà lên hành vi

ủ ườ ượ ị ạ câu cá c a ng i bán đ c Sun và Seiler (2013) xác đ nh t i: (8). Đi uề

ứ ở ị ườ ấ ườ ẽ này có nghĩa là khi m c giá nhà trên th tr ng càng th p thì ng i bán s có

ạ ườ ẽ ế ậ ứ ơ tâm lý câu cá càng m nh, ng i bán s thi ầ t l p m c giá yêu c u càng cao h n so

ị ườ ứ ỳ ọ ứ ủ ớ v i m c giá th tr ng. Ng ượ ạ c l i, khi m c giá k v ng c a căn nhà trên th ị

ườ ứ ủ ầ ườ ị ườ ớ tr ng càng cao thì m c giá yêu c u c a ng i bán càng sát v i giá th tr ng,

ủ ườ ấ tâm lý câu cá c a ng i bán th p.

ưở ố ớ ị ủ ủ ứ ườ Ả * nh h ng c a m c giá tr c a căn nhà đ i v i ng i bán lên hành vi câu cá

ị ủ ọ ượ Sun và Seiler (2013) xác đ nh t c a h đ c ạ (9). Khi giá tr c a căn nhà đ i v i ố ớ ị ủ i

ườ ườ ọ ẽ ẽ ạ ng i bán càng cao thì ng i bán s có hành vi câu cá càng m nh, h s thi ế ậ t l p

ứ ầ m c giá yêu c u càng cao.

ưở ệ ạ ủ ủ ườ Ả * nh h ng c a tâm lý đánh giá cao hi n t i c a ng i bán lên hành vi câu cá

ị ủ ọ ượ c a h đ c Sun và Seiler (2013) xác đ nh t ạ (10) i:

ươ ậ ằ ế ị ườ ố ừ T ph ng trình (10), Sun và Seiler (2013) k t lu n r ng k hi th tr ng đi xu ng,

ị ườ ứ ỏ ơ ị ủ ủ ẽ ớ ỳ ọ m c giá k v ng th tr ố ng c a căn nhà s nh h n so v i giá tr c a căn nhà đ i

0 < V0), thì ng

β ườ ườ ệ ạ ỏ ớ v i ng i bán (P i bán càng đánh giá cao hi n t i ( càng nh ) thì

ạ ọ ế ậ ứ ẽ s có tâm lý câu cá càng m nh, h càng thi ớ ầ t l p m c giá yêu c u càng cao so v i

ị ườ ứ ủ ệ ỳ ọ m c giá k v ng c a th tr ng. Theo Sun và Seiler (2013) thì vi c này hàm ý

ườ ệ ạ ẽ ả ỗ ữ ằ r ng nh ng ng i đánh giá cao hi n t i s thích kho n thua l này (do bán d ướ i

ị ơ ả ỗ ị ủ giá tr ) phát sinh ở ươ t ng lai h n là ở ệ ạ hi n t i vì khi đó giá tr c a kho n l có v ẻ

ỏ ơ ọ ẽ ứ ầ ớ ế ằ ẽ s nh h n, nên h s câu cá v i m c giá yêu c u cao dù bi ả t r ng kh năng bán

ượ ẽ đ ỏ c s nh .

ấ ằ ư ậ ủ ế ả ừ Nh v y, k t qu phân tích c a Sun và Seiler (2013) cho th y r ng, tr khi th ị

ườ ở ự ưở ườ ẽ tr ng nhà đang có s tăng tr ng nóng, ng i bán nhà s luôn có hành vi câu

ệ ằ ế ậ ầ ủ ứ ở ứ ơ cá b ng vi c thi t l p m c giá bán yêu c u c a nhà ớ cao h n so v i m c giá th ị

ườ ố ớ ị ủ ủ ườ tr ng c a căn nhà, và khi giá tr c a căn nhà đ i v i ng i bán càng cao thì hành

ủ ườ ứ ạ ầ ượ vi câu cá c a ng i bán càng m nh, m c giá bán yêu c u càng v ớ t quá so v i

ị ườ ứ ủ m c giá th tr ng c a căn nhà.

ộ ố ộ ế ậ ượ * M t s n i dung liên quan đ n lu n án đ ổ c hàm ý trong khuôn kh lý

ế ủ thuy t c a Sun và Seiler (2013)

ế ủ ừ ữ ổ T nh ng phân tích trong khuôn kh lý thuy t c a Sun và Seiler (2013) tác gi ả

ấ ằ ậ ậ lu n án nh n th y r ng:

0 trong mô hình c a Sun và Seiler là giá tr căn nhà đ i v i ng

ố ớ ủ ị (1) Giá tr Vị ườ i

ể ạ ấ ượ ệ ằ ị bán, hàm ý r ng giá tr này cũng có th đ i di n cho ch t l ậ ự ủ ng “th t s ” c a căn

ỉ ườ ế ườ ế nhà và thông tin này ch có ng i bán nhà bi t, còn ng i mua không bi t thông

ườ ị ườ ề ỉ ủ tin này, ng i mua ch có thông tin v giá th tr ng c a căn nhà, nghĩa là bi ế 0 t P

ừ ữ ươ ự ượ ủ c a căn nhà, t nh ng căn nhà t ng t ặ cùng đ c tính đ ị c giao d ch trên th ị

ườ tr ng.

ệ ủ ừ ề ủ ườ ượ ạ ươ (2) T đi u ki n c a hành vi câu cá c a ng i bán đ ỉ c ch ra t i ph ng trình

ế ủ ổ (7) trong khuôn kh lý thuy t c a Sun và Seiler (2013):

ấ ằ ấ ượ ụ ộ ầ ư ị ấ ề (ví d nh b th m d t khó Ta th y r ng, khi ch t l ng căn nhà là có v n đ

ụ ắ ộ ườ ị ố ớ ị kh c ph c, hay có m t ng i hàng xóm khó ch u) thì giá tr căn nhà đ i v i ng ườ i

ẽ ả ủ ể ề ệ ấ bán (V0) s gi m th p và có th làm cho đi u ki n c a hành vi câu cá không

ượ ả ứ ả đ c đ m b o, t c là lúc này ta có:

ệ ớ ồ ươ ẽ ở ườ Đ ng nghĩa v i vi c ph ng trình (6) s tr thành nghĩa là khi đó ng i bán s ẽ

ị ườ ứ ứ ầ ấ ơ ớ ủ có m c giá yêu c u th p h n so v i m c giá bình quân th tr ng c a căn nhà có

ặ cùng đ c tính.

ậ ằ ư ậ ể ậ ứ ấ ớ ộ ồ ộ Nh v y, ta có th l p lu n r ng, m t m c giá rao bán th p đ ng nghĩa v i m t

ấ ủ ứ ầ ườ ị ườ ứ ớ m c giá bán yêu c u th p c a ng i bán so v i m c giá bình quân th tr ủ ng c a

ề ộ ế ủ ề ạ ườ căn nhà. Đi u này hàm ý v m t hành vi câu cá có h n ch c a ng ặ i bán ho c

ườ ươ ố ng i bán hoàn toàn không câu cá. Mà theo ph ề ng trình s (9) hay theo đi u

ệ ủ ủ ổ ki n c a hành vi câu cá trong khuôn kh phân tích c a Sun và Seiler, thì ta có th ể

ậ ằ ệ ượ ủ ậ l p lu n r ng nguyên nhân c a hi n t ố ớ ị ủ ng này là do giá tr c a căn nhà đ i v i

0) là th p, nghĩa là căn nhà có ch t l

ườ ị ấ ượ ấ ồ ơ ng i bán (giá tr V ng t ớ i h n so v i

ữ ặ ươ ự ư ậ ộ nh ng căn nhà có cùng đ c tính t ng t ấ ứ . Nh v y, m t m c giá rao bán th p

ộ ươ ị ườ ứ ớ ố ủ m t cách t ng đ i so v i m c giá bình quân th tr ng c a căn nhà có th đ ể ượ c

ề ấ ượ ệ ộ ồ ủ ữ ươ xem là m t tín hi u v ch t l ng t ớ i c a căn nhà so v i nh ng căn nhà t ng t ự

ượ ị ườ ị ặ cùng đ c tính đ c giao d ch trên th tr ể ng, và do đó có th gây ra tâm lý k th ỳ ị

2.2.1.4

ườ ố ớ ữ ủ c a ng i mua nhà đ i v i nh ng căn nhà này.

ả ệ ữ ứ ố ế ế Gi thuy t nghiên c u liên quan đ n m i quan h gi a giá rao

ị ườ ở ờ bán, giá bán và th i gian rao bán trên th tr ng nhà

ừ ữ ượ ế T nh ng phân tích đ c trình bày trong các mô hình lý thuy t trên, tác gi ả ậ lu n

ấ ằ ậ ươ ậ ậ ạ ề ố ẫ ố án nh n th y r ng có hai d ng l p lu n t ng đ i mâu thu n nhau v m i quan

ữ ủ ế ờ ở ệ h lý thuy t gi a giá rao bán, giá bán và th i gian rao bán c a nhà trên th ị

ườ tr ồ ng, g m:

ế ủ ự ự ậ ậ ồ ổ + L p lu n d a trên khuôn kh lý thuy t c a Cheng và các đ ng s (2008) và

ữ ế ả ậ ừ ế ổ ậ nh ng k t lu n mà tác gi lu n án rút ra thêm t khuôn kh lý thuy t này: M tộ

ế ượ ị ườ ứ ủ (chi nế chi n l ớ c rao giá bán cao so v i m c bình quân th tr ng c a căn nhà

ượ ề ứ ệ ẽ ưỡ ượ l c rao bán v t giá) ộ s đóng vai trò là m t tín hi u v m c ng ng bán cao

ườ ị ỳ ọ ủ ề ườ ủ c a ng ứ i bán và do đó làm gia tăng m c giá đ ngh k v ng c a ng i mua,

ư ứ ỳ ọ ờ ạ ủ ư ồ cũng nh m c giá bán k v ng c a căn nhà, nh ng đ ng th i l ờ i làm kéo dài th i

ủ ỳ ọ gian rao bán k v ng c a căn nhà.

ế ủ ự ậ ậ ổ + L p lu n d a trên khuôn kh lý thuy t c a Taylor (1999) và Sun và Seiler

ữ ậ ả ậ ừ ữ ế (2013) và nh ng k t lu n mà tác gi lu n án rút ra thêm t ổ nh ng khuôn kh lý

ế ượ ế ộ ứ ấ ớ ớ thuy t này: M t chi n l c rao bán v i giá th p so v i m c bình quân th tr ị ườ ng

ữ ươ ự ế ượ ướ (chi n l c rao bán d i giá) ủ c a nh ng căn nhà t ng t ặ cùng đ c tính đ iạ

ấ ủ ự ệ ườ ề di n cho s đánh giá th p c a ng ị i bán v giá tr căn nhà. Do đó ố ớ đ i v i ng ườ i

ứ ứ ấ ộ ớ mua, m t căn nhà có m c giá rao bán th p so v i m c giá bình quân th tr ị ườ ng

ữ ươ ự ấ ượ ệ ả ộ ủ c a nh ng căn nhà t ng t ề là m t tín hi u v kh năng ch t l ủ ấ ng th p c a

ố ớ ấ ẫ ườ ể ở căn nhà và do đó căn nhà có th tr nên kém h p d n đ i v i ng ớ i mua nhà v i

ả ờ giá bán gi m và th i gian rao bán kéo dài.

ươ ứ ế ạ ậ ậ ớ ả ậ ư ư ậ Nh v y, t ng ng v i hai d ng l p lu n lý thuy t này, tác gi lu n án đ a ra

ả ế ượ ứ ủ ế ộ ủ ườ hai gi ề thuy t nghiên c u v tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng ố i bán đ i

ị ườ ờ ở ồ ớ v i giá bán và th i gian rao bán trên th tr ng nhà , g m:

ế ượ ượ ề ứ ẽ ệ ưỡ c rao v t giá cao s là tín hi u v m c ng ng bán cao và do ộ H0: M t chi n l

ứ ủ ộ ở ư ồ đó tác đ ng làm gia tăng m c giá bán c a nhà ờ ờ nh ng đ ng th i làm kéo dài th i

gian rao bán.

ế ượ ướ ố ớ ẽ ệ ộ ườ c rao bán d i giá s là m t tín hi u đ i v i ng i mua v ề ộ H1: M t chi n l

ẽ ở ề ủ ả ấ ớ ơ kh năng có v n đ c a căn nhà, và do đó căn nhà s tr nên khó bán h n v i giá

ả ờ bán gi m và th i gian rao bán kéo dài.

ả ẽ ượ ủ ế ế ậ ự ể ị Hai gi thuy t lý thuy t nêu trên c a lu n án s đ ệ c ki m đ nh th c nghi m

ệ ườ ế ượ ủ ộ ủ ườ thông qua vi c đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng ố ớ i bán đ i v i

ứ ủ ờ ở m c giá bán và th i gian rao bán c a nhà .

ệ Trong đó, theo Hansen (2009) và Vupru & Kumar De (2017) thì hi n có hai

ươ ị ượ ườ ượ ử ụ ườ ủ ộ ph ng pháp đ nh l ng th ng đ c s d ng đ ể đo l ng tác đ ng c a các

ở ươ ự ưở ế ố y u t lên giá nhà là ph ng pháp đánh giá s h ng th ụ (hedonic method) và

ươ ph ng pháp bán hàng l p l ụ ể ặ ạ (repeat sales method). C th : i

(1) Mô hình bán hàng l p l

ặ ạ ượ ượ ư ở ồ i đ c đ c đ a ra b i Bailey và các đ ng s ự

ủ ệ ể ặ ộ ổ ổ (1963) phân tích tác đ ng c a vi c thay đ i các đ c đi m căn nhà lên thay đ i giá

ủ ượ ộ ầ ị ươ ữ bán c a nh ng căn nhà đ ơ c giao d ch h n m t l n. Ph ư ng pháp này có u

ể ườ ủ ự ổ ặ ể ộ ố ơ đi m là đo l ng tác đ ng c a s thay đ i đ c đi m lên giá nhà t t h n vì s ử

ộ ươ ụ d ng cùng m t căn nhà (Case & Shiller, 1987). Tuy nhiên, ph ng pháp này cũng

ạ ỏ ấ ỉ ượ ữ ề ả ỉ ặ g p ph i ch trích do lo i b r t nhi u quan sát, là nh ng căn nhà ch đ c giao

ẫ ớ ố ượ ả ạ ầ ẫ ị m t ộ l n trong giai đo n kh o sát, d n t d ch i s l ng m u quan sát đ ượ ẽ c s

ự ả ọ ồ ươ suy gi m nghiêm tr ng (Clapman và các đ ng s , 2006). Ngoài ra, ph ng pháp

ặ ạ ế ự ệ ố ể ẫ ệ ệ ườ bán hàng l p l i có th d n đ n s sai l ch h th ng trong vi c đo l ng s ự

ữ ế ộ ượ ầ ị ườ bi n đ ng giá nhà do nh ng căn nhà đ c giao d ch 2 l n th ng có xu h ướ ng

ỉ ượ ữ ơ ầ ị ớ tăng giá nhanh h n so v i nh ng căn nhà ch đ ạ c giao d ch 1 l n trong giai đo n

ả ươ ự ự ồ kh o sát (Hansen, 2009). T ng t ấ , Clapman và các đ ng s (2006) cũng nh n

ạ ằ ớ ươ ặ ạ ườ ự ế ằ m nh r ng r ng, so v i ph ng pháp bán hàng l p l i, đo l ộ ng s bi n đ ng

ế ố ư ủ ộ ươ giá nhà cũng nh tác đ ng c a các y u t lên giá nhà theo ph ng pháp hedonic

ả ơ ổ ị ẽ ệ s hi u qu và n đ nh h n.

ụ ượ ư (2) Mô hình đánh giá s ự ưở h ng th hedonic đ ở ầ c đ a ra đ u tiên b i

ậ ằ ộ ữ ụ ủ ậ Lancaster’s (1966)10. Theo đó, Lancaster l p lu n r ng đ h u d ng c a nh ng ữ

ả ế ừ ả hàng hóa đó không ph i đ n t ủ chính b n thân c a hàng hóa đó mà l ạ ượ ế c đ n i đ

ữ ừ ể ệ ặ ố ườ ừ t ủ nh ng đ c đi m riêng v n có c a hàng hóa đó. T đó, vi c ng i tiêu dùng

ế ị ủ ự ữ ể ặ ộ quy t đ nh tiêu dùng m t hàng hóa là d a trên nh ng đ c đi m c a hàng hóa

ỗ ặ ư ể ả ử ế ộ ườ cũng nh chi phí biên cho m i đ c đi m đó. Gi s n u m t ng ọ i ch n mua

ữ ủ ế ể ề ặ ơ ộ ế m t chi c xe h i thì đi u mà anh ta quan tâm chính là nh ng đ c đi m c a chi c

ư ộ ể ệ ắ ả ơ ố ộ xe h i đó nh đ an toàn, kh năng tăng t c đ , ki u dáng, màu s c, ti n nghi

ữ ủ ủ ế ể ế ặ ơ bên trong…c a chi c xe đó. Nh ng đ c đi m này c a các chi c xe h i khác nhau

10 Theo Malpezzi (2001) thì mô hình Hedonic được áp dụng lần đầu tiên bởi Court (1939) để đo chỉ số giá của xe máy thông qua ba đặc điểm là trọng lượng, chiều dài cơ sở và mã lực. Nhưng theo Colwell và Dilmore (1999) thì Haas (1922a) và Wallace (1926) đã áp dụng một mô hình dạng Hedonic trong việc ước tính giá đất nông nghiệp và có lẽ Court đã tiếp thu ý tưởng của hai người này. Nhưng Lancaster’s (1966) được ghi nhận là người đầu tiên cung cấp một khuôn khổ lý thuyết vi mô cho việc ước tính giá trị hữu dụng của các đặc tính. Và Rosen (1974) được ghi nhận là người đầu tiên đưa ra mô hình ước tính giá trị của hàng hóa từ giá trị của các đặc tính của nó (trích dẫn lại từ Sirmans và các đồng sự, 2005).

ủ là khác nhau làm cho giá c a chúng cũng khác nhau.

ể ưở ủ Sau đó, Rosen (1974) đã phát tri n ý t ng c a Lancaster’s (1966) thành mô hình

ướ ị ủ ự ưở ị ủ ụ ộ c tính giá tr c a s h ng th , theo đó, giá tr c a m t hàng hóa có th đ ể ượ c

ợ ừ ị ủ ể ặ ổ t ng h p t ủ giá tr c a các đ c đi m riêng có c a hàng hóa đó. Do đó chúng ta có

ể ượ ứ ộ ứ ẵ ả th đánh giá đ ủ ừ ư c m c giá s n lòng tr cũng nh là m c đ đóng góp c a t ng

ẻ ế ớ ị ặ đ c tính riêng l này vào giá tr hàng hóa. Cùng v i lý thuy t này, Rosen đ ượ c

ư ườ ứ ữ ệ ề ầ xem nh ng i có công đ u tiên trong vi c làm cho nh ng nghiên c u v lĩnh

ổ ế ở ự v c này tr nên ph bi n sau đó (Brasington và Hite, 2005). Clapman và các đ ngồ

ằ ạ ấ ớ ươ ặ ạ ự s (2006) cũng nh n m nh r ng, so v i ph ng pháp bán hàng l p l i, đo l ườ ng

ế ố ủ ư ộ ộ ự ế s bi n đ ng giá nhà cũng nh tác đ ng c a các y u t lên giá nhà theo ph ươ ng

ẽ ệ ả ổ ơ ị pháp hedonic s hi u qu và n đ nh h n.

ư ậ ậ ộ ươ ẽ ượ Nh v y, trong n i dung lu n án này, ph ng pháp hedonic s đ ụ c áp d ng

ệ ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở ể ụ ụ trong vi c c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà ệ đ ph c v cho vi c

ế ượ ị ủ ườ ể ườ xác đ nh chi n l c rao giá c a ng ụ i bán và áp d ng đ đo l ủ ộ ng tác đ ng c a

ế ượ ố ớ ứ ủ ờ ở chi n l c rao giá đ i v i m c giá bán và th i gian rao bán c a nhà .

ộ ườ ế ượ ủ ộ ố ớ ả Riêng n i dung đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá đ i v i kh năng bán

ứ ố ộ ẽ ượ ụ ụ ủ c a căn nhà trong m c tiêu nghiên c u s m t s đ c áp d ng theo mô hình đo

ế ủ ả ượ ườ l ớ ơ ở ng kh năng bán nhà Cox v i c s lý thuy t c a mô hình này đ c trình bày

ế ầ trong ph n ti p theo.

2.2.2 C s lý thuy t mô hình kh năng bán nhà

ơ ở ế ả

ự ế ả ự ả ộ Mô hình kh năng bán nhà th c t ụ là m t phiên b n áp d ng vào lĩnh v c nhà ở

ả ơ ượ ể ừ ư ủ c a mô hình kh năng nguy c Cox, đ c Giáo s Cox phát tri n t ờ mô hình th i

ượ ẩ Regression ố gian s ng còn (Survival Model) và đ c trình bày trong tác ph m “

ự ả ể ưở ủ models and lifetables” năm 1972 dùng đ phân tích s nh h ng c a các y u t ế ố

ế ố ể ặ ơ ươ (các đ c đi m cá nhân, các y u t nguy c , hay các ph ị ế ề ng pháp đi u tr ) đ n

ủ ệ ả ố ờ ươ kh năng s ng sót c a b nh nhân theo th i gian. Và do đó, ph ng pháp này đã

ượ ứ ệ ướ ụ ề ả ủ ệ ệ ề đ c ng d ng nhi u trong vi c c tính hi u qu c a các bi n pháp đi u tr ị

ệ ả ử ủ ệ thông qua vi c tính toán kh năng t vong c a b nh nhân. Ngày nay, ph ươ ng

ượ ự ụ ề ộ ừ pháp này đ c áp d ng r ng rãi trong nhi u lĩnh v c khác nhau t y khoa, k ỹ

ậ ế ộ thu t, xã h i và kinh t .

ự ậ ằ ậ ờ Trong lĩnh v c BĐS, Kluger và Miller (1990) l p lu n r ng ế n u ta dùng th i gian

ủ ở ể ạ ự ệ ủ ệ ệ ố ờ rao bán c a nhà đ đ i di n cho th i gian s ng c a b nh nhân, s ki n giao

ự ệ ủ ủ ệ ủ ệ ạ ặ ị d ch thành công c a căn nhà đ i di n cho s ki n r i ro c a b nh nhân, các đ c

ở ạ ủ ệ ể ệ ặ ủ tính c a nhà đ i di n cho các đ c đi m cá nhân c a b nh nhân, các chi n l ế ượ c

ạ ươ ụ ề ể ị ệ rao giá đ i di n cho các ph ng pháp đi u tr , thì ta có th áp d ng mô hình kh ả

ể ườ ế ố ủ ộ ủ ặ ơ năng nguy c Cox đ đo l ng tác đ ng c a các y u t (các đ c tính c a căn

ế ượ ủ ườ ủ ả nhà, các chi n l c hành vi c a ng i bán) lên kh năng bán c a căn nhà, nên

ộ ả ọ ậ trong n i dung lu n án này, tác gi ả g i là mô hình kh năng bán nhà Cox.

ố ế ọ ờ Trong mô hình th i gian s ng còn (Survival Model) trong Ni (2009), n u g i T là

ụ ạ ế ệ ẫ ộ ớ ờ m t bi n ng u nhiên liên t c đ i di n cho th i gian bán (lifetime) v i hàm phân

ậ ộ ấ ủ ố ờ phân ph i tích lũy F(t) = Pr(T ≤ t) có hàm m t đ xác su t c a th i gian bán là f(t)

ϵ ớ ấ ể ộ ẫ = d(F(t))/dt v i t T. Khi đó, xác su t đ m t căn nhà v n còn rao bán ở ờ th i

ể ớ ư ượ ể ẫ ờ đi m t (cho t i th i đi m t nó v n ch a đ c bán) là S(t) = Pr(T > t) = 1 – F(t). Ta

ượ ạ ể ờ ướ ấ có xác su t căn nhà đ c bán t i th i đi m nào đó sau t và tr c t + ∆t là: (1)

ấ ọ ượ ạ ả ấ (r t nh ) G i h(t) là xác su t căn nhà đ c bán t i kho ng th i gian t + ε ờ ỏ nào đó

ư ượ ẫ ớ ể ờ ọ trong khi căn nhà đó v n ch a đ c bán t ấ i th i đi m t, hay còn g i là xác su t

ượ ị ủ r i ro (Hazard Function) và đ c xác đ nh trong Ni (2009) là:

h(t) = (2)

ư ậ Nh v y, theo Filippova và Fu (2011) thì hàm Hazard cho chúng ta bi ế ượ t đ c xác

ứ ấ ờ ạ ể ờ su t bán t c th i căn nhà đó ngay t i th i đi m t (hay t + ε (r t nh ) ấ ấ ỳ ỏ ) b t k nào

ư ượ ẫ ạ ể ờ đó trong khi căn nhà đó v n ch a đ c bán t i th i đi m t.

ể ạ ằ ượ Tuy nhiên, t ừ ươ ph ấ ng trình (2), Ni (2009) nh n m nh r ng đ tính đ c h(t) (kh ả

ượ ạ ể ầ ả ờ năng bán đ c nhà t i th i đi m t) thì c n ph i bi ế ượ t đ c quy lu t ậ phân ph i ố cơ

ủ ủ ờ ở (còn b n ả c a th i gian rao bán c a nhà trên th tr ị ườ , nghĩa là bi ng ế ượ t đ c F(t)

ủ ố ờ ư ườ ọ g i là baseline c a mô hình th i gian s ng sót) . Nh ng thông th ng, F(t) này

ượ ế ự ế ứ ề ả ị ả ằ không đ c bi t trên th c t , nên nhi u nghiên c u gi ờ đ nh r ng kho ng th i

ủ gian rao bán c a nhà ở ườ th ậ ng tuân theo quy lu t phân ph i d ng ố ạ Weibull (Cajias

ộ ạ ố ớ ế ả ọ và Freudenreich, 2018), và đây cũng là m t h n ch quan tr ng đ i v i kh năng

ụ ứ ủ ờ ố áp d ng c a mô hình th i gian s ng sót trong nghiên c u.

ạ ủ ế ệ ả ấ ủ Tuy nhiên, Cox (1972) đã ti n hành c i thi n tính linh ho t c a hàm xác su t r i

ủ ư ủ ằ ặ ờ ố ro c a mô hình th i gian s ng còn, b ng cách đ a thêm các đ c tính c a căn nhà

ậ ằ ấ ủ ậ ả ị vào trong hàm xác su t r i ro. Ông l p lu n r ng, kh năng căn nhà giao d ch

ấ ủ ủ ấ ả ộ ị thành công (hay xác su t r i ro x y ra) cao hay th p còn ch u tác đ ng c a m t s ộ ố

ủ ể ể ặ ấ ớ ặ đ c đi m riêng có c a căn nhà (Z). V i căn nhà có đ c đi m Z, ta có xác su t bán

ượ ạ ấ ỳ ể ờ đ c căn nhà đó t i th i đi m t b t k là h(t, Z) (Cajias và Freudenreich, 2018).

(3)

ả ế ơ ả ủ ả ớ V i gi thi t c b n c a mô hình kh năng bán nhà Cox là hàm h(t, Z) có th ể

0(t) là ph n kh năng bán nhà thành

ầ ệ ầ ồ ầ ả tách ra làm 2 ph n riêng bi t, g m: ph n h

ệ ạ ầ ờ ấ công bình quân theo th i gian rao bán, đây chính là ph n đ i di n cho xác su t

ượ ủ ụ ủ ể ặ ộ bán đ c c a căn nhà không ph thu c vào đ c đi m riêng có c a căn nhà mà ch ỉ

ụ ầ ờ ộ ố ờ ph thu c vào th i gian rao bán (t), trong mô hình th i gian s ng còn thì ph n này

ượ ầ ả ọ ạ ưở đ ơ ả c g i là kh năng bán c b n (baseline). Ph n còn l ự ả i là s nh h ủ ng c a

ủ ể ả ầ ặ các đ c đi m c a căn nhà lên kh năng bán thành công và ph n này hoàn toàn

ị ả ưở ề ả ờ ọ không ch u nh h ả ng th i gian, g i là g(Z). Đi u này có nghĩa là, kh năng x y

ượ ụ ể ủ ra r i ro đ c c th thành: .

ề ệ ầ ớ ố ờ Đi u này có nghĩa là, v i mô hình th i gian s ng còn ban đ u thì vi c đo l ườ ng

ủ ả ặ ộ ủ ủ tác đ ng c a các đ c tính Z c a căn nhà lên kh năng bán ớ h(t) c a nó là so v i

ầ ả ậ kh năng bán c b n ơ ả h0(t) (baseline), do đó ta c n bi ế ượ t đ ố c quy lu t phân ph i

ậ ằ ả ậ ộ ơ ả c b n này. Tuy nhiên, Cox (1972) l p lu n r ng, m t căn nhà i có kh năng bán

ủ ể ẫ ặ ồ ớ ớ là h(t, Zi) thì cũng đ ng nghĩa v i căn nhà đi n hình c a m u v i các đ c tính Z

ả ả ầ ẽ s có kh năng bán là ề h(t, Z0), và hai căn nhà này đ u có thành ph n kh năng bán

ủ ả ố ớ ơ ả h0(t) gi ng nhau, nên khi so sánh kh năng bán c a hai căn nhà này v i c b n

ầ ế ố ơ ả ề ậ ẽ nhau thì ta s không c n bi t quy lu t phân ph i c b n này. Đi u này hàm ý

ủ ặ ộ ả ả ằ r ng, tác đ ng c a các đ c tính lên kh năng bán trong mô hình Cox không ph i

ơ ả ư ả ớ ờ ớ ố là so v i kh năng bán c b n nh mô hình th i gian s ng còn, mà là so v i kh ả

ủ ể năng bán c a căn nhà đi n hình.

ủ ủ ặ ả ầ ộ ị Trong đó, ph n kh năng bán ch u tác đ ng c a các đ c tính c a căn nhà g(Z)

ượ ả ụ ể ạ đ ề c nhi u tác gi c th hoá theo d ng hay (Ni, 2009; Cajias và Freudenreich,

2018).

i s cóẽ

ủ ề ả ặ ớ Đi u đó có nghĩa là, hàm kh năng bán c a căn nhà i v i các đ c tính Z

d ng:ạ

ừ ủ ả ạ ấ ỳ ể ộ ờ ọ T đó, kh năng bán c a căn nhà t i m t th i đi m rao bán b t k , còn g i là ch ỉ

ượ ư ị ố s HR (Hazard Ratio) đ c Cox (1972) xác đ nh nh sau :

ế ấ L y Log hai v ta có :

ừ ươ ế ủ ượ ư ậ Nh v y, t ph ng trình (5) và (6) trong lý thuy t c a Cox (1972) đ c trình

ở ệ ố ẽ ồ bày trên, h s HR trong mô hình h i quy Cox s cho chúng ta bi ế ượ ả c nh t đ

ưở ủ ự ệ ặ ữ ớ h ng c a s khác bi ể t đ c tính gi a căn nhà đang xem xét so v i căn nhà đi n

ư ế ủ ẽ ả ộ ớ ả hình s có tác đ ng nh th nào lên kh năng bán c a căn nhà so v i kh năng

ơ ả ủ ụ ể ộ ặ ệ ố ủ ể bán c b n c a căn nhà đi n hình. C th , m t đ c tính c a căn nhà có h s HR

ẽ ả ồ > 1 trong mô hình h i quy Cox có nghĩa là s giúp căn nhà gia tăng thêm kh năng

ơ ả ủ ả ả ớ ộ ể bán thêm m t kho n so v i kh năng bán c b n (baseline) c a căn nhà đi n

ộ ặ ệ ố ồ hình. Còn ng ượ ạ c l i, m t đ c tính có h s HR < 1 trong mô hình h i quy Cox thì

ả ủ ả ả ộ có nghĩa là làm gi m kh năng bán c a căn nhà đi m t kho n ớ ả so v i kh năng

ơ ả ủ ể bán c b n c a căn nhà đi n hình.

ệ ậ ậ ế Và theo nh ư Cajias và Freudenreich (2018) l p lu n thì vi c mô hình Cox ti n

ủ ả ở ớ ủ ể ả hành so sánh kh năng bán c a nhà v i kh năng bán c a căn nhà đi n hình có

ố ủ ậ ờ cùng quy lu t phân ph i c a th i gian t n t ồ ạ ơ ả (survival baseline) đã giúp i c b n

ở ữ ụ ạ ớ ờ ơ cho mô hình Cox tr nên linh ho t và h u d ng h n so v i mô hình th i gian

ố ơ ả ề ậ ầ ầ ừ ố s ng còn ban đ u vì không c n có thông tin v quy lu t phân ph i c b n, t đó

ụ ủ ệ ả ườ ủ ộ tăng kh năng áp d ng c a mô hình Cox trong vi c đo l ng tác đ ng c a các

ủ ả ế ố y u t lên kh năng bán c a nhà ở Cajias và Freudenreich, 2018). (

ả ậ ẽ ồ ả ậ Do đó, trong lu n án này, tác gi lu n án s h i quy mô hình kh năng bán nhà

ể ườ ự ộ Cox (Cox Proportional Hazards Model) trong Stata đ đo l ủ ng s tác đ ng c a

ế ượ ủ ủ ả ặ chi n l c rao giá và các đ c tính khác c a căn nhà lên kh năng bán c a nhà ở .

ạ ả ậ ụ ố ớ ờ Bên c nh đó, tác gi lu n án cũng áp d ng mô hình Cox v i các m c th i gian

ứ ể ườ ự ủ ổ ờ nghiên c u khác nhau đ đo l ng s thay đ i theo th i gian rao bán c a các tác

ủ ả ộ đ ng này lên kh năng bán c a nhà ở .

ơ ở ụ ế ế ố Tóm l ệ ữ i,ạ m c 2.2.1 trình bày các c s lý thuy t liên quan đ n m i quan h gi a

ế ượ ủ ứ ờ ở ệ chi n l c rao giá, m c giá bán và th i gian rao bán c a nhà ố và vi c làm rõ m i

ệ ữ ệ ở ệ quan h gi a 3 khái ni m này ở ị ườ th tr ng nhà Vi ụ t Nam là m c tiêu nghiên

ế ủ ơ ở ủ ụ ầ ậ ứ c u đ u tiên c a lu n án. Còn m c 2.2.2 trình bày c s lý thuy t c a mô hình

ẽ ượ ả ụ ệ ườ kh năng bán nhà Cox, đây là mô hình s đ c áp d ng trong vi c đo l ng tác

ổ ủ ự ả ộ ờ ộ đ ng lên kh năng bán nhà và s thay đ i c a tác đ ng này theo th i gian, và đây

ứ ầ ụ ủ ậ ầ ộ cũng là m t ph n trong m c tiêu nghiên c u đ u tiên c a lu n án.

ố ớ ụ ủ ứ ứ ể ề ậ ộ ổ Đ i v i m c tiêu nghiên c u th hai c a lu n án v phát tri n m t khuôn kh lý

ế ả ậ ơ ở ủ ế ề ẽ ự ớ thuy t m i, tác gi lu n án s d a trên c s c a các lý thuy t v hành vi tìm

ủ ế ườ ể ệ ế ể ổ ộ ki m c a ng ớ i mua nhà hi n có đ phát tri n m t khuôn kh lý thuy t m i

ằ ả ưở ủ ủ ủ ể ặ ườ nh m phân tích nh h ng c a các đ c đi m c a căn nhà cũ c a ng ế i mua đ n

ở ệ ạ ủ ọ ợ ủ ự ữ ế ể ị hành vi mua nhà ậ i c a h và ki m đ nh s phù h p c a nh ng k t lu n hi n t

ả ự ế ế ệ ầ ằ ế trong mô hình lý thuy t này b ng k t qu th c nghi m. Do đó, trong ph n ti p

ươ ơ ở ế ả ậ ớ ủ theo c a ch ng c s lý thuy t này, tác gi ẽ ế lu n án s ti n hành gi ệ i thi u c ơ

ế ề ả ủ ế ườ ữ ế ề ở s lý thuy t n n t ng v hành vi tìm ki m c a ng ậ i mua nhà và nh ng k t lu n

ẽ ượ ủ ữ ữ ế ế ậ ọ ổ quan tr ng c a nh ng khuôn kh lý thuy t này, nh ng k t lu n này s đ c tác

ả ậ ế ừ ế ủ ụ ệ ể gi lu n án k th a và áp d ng trong vi c phát tri n mô hình lý thuy t c a mình.

ế ề ả ữ ạ ổ ả ậ Bên c nh nh ng khuôn kh lý thuy t n n t ng này, tác gi ẽ ế lu n án cũng s ti n

ớ ệ ộ ượ ế ề ộ ố hành gi i thi u m t cách tóm l c m t s mô hình lý thuy t v phân tích tác

ộ ố ế ố ủ ủ ế ườ ượ ộ đ ng c a m t s y u t lên hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà đ ể c phát tri n

ủ ụ ệ ằ ầ ờ ợ ứ trong th i gian g n đây, nh m minh ch ng cho tính h p lý c a vi c áp d ng c ơ

ế ủ ế ể ể ả ở s lý thuy t này đ phát tri n mô hình lý thuy t c a tác gi .

2.2.3 M t s c s lý thuy t liên quan đ n hành vi tìm ki m trên th tr

ộ ố ơ ở ế ế ế ị ườ ng

nhà ở

ườ ặ ớ ự ự ữ ố ọ Theo Knight (2002) thì ng i bán nhà luôn đ i m t v i nh ng s l a ch n không

ọ ồ ế ị ư ủ ặ ắ ắ ch c ch n khi đ a ra quy t đ nh bán căn nhà c a h g m: (1) do đ c tính khác

ệ ủ ỗ ườ ườ ề ắ ị bi t c a m i căn nhà nên ng i bán th ắ ng không ch c ch n v giá tr căn nhà.

ườ ế ấ ủ ư ặ ạ Theo đó, ng i bán bi t r t rõ các đ c tính c a căn nhà nh ng l i không bi ế ề t v

ị ủ ườ ế ề ườ ủ ề giá tr c a chúng. (2) Ng i bán không bi t v ng i mua ti m năng c a mình.

ố ườ ắ ề ộ ự ể ủ ộ ổ (3) và cu i cùng là ng ọ i bán không ch c v tác đ ng t ng th c a m t l a ch n

ố ớ ủ ườ ừ giá rao bán đ i v i hành vi c a ng ằ i mua nhà. T đó, Knight (2002) cho r ng

ể ế ố ữ ờ ườ ớ ườ ầ c n có th i gian đ k t n i gi a ng i bán nhà v i ng i mua do tính d bi ị ệ ủ t c a

ở ườ ế ế ợ ườ ượ ử ụ nhà , và trong tr ng h p này thì lý thuy t tìm ki m th ng đ c s d ng đ ể

ả ế ố ữ ườ ườ gi i thích quá trình k t n i này gi a ng i mua và ng i bán.

ế ề ơ ở ị ườ ế Trong đó, c s lý thuy t v hành vi tìm ki m trên th tr ng nhà ở ượ ề ậ c đ c p đ

ụ ụ ư ụ ầ ở ộ ế ầ ế đ n đ u tiên b i Simon (1955) trong ph n ph l c nh là m t ví d cho lý thuy t

ậ ằ ự ế ọ ợ ộ ườ hành vi l a ch n h p lý. Trong đó, Simon (1955) k t lu n r ng m t ng i bán

ẽ ấ ủ ậ ợ ườ nhà h p lý s ch p nh n bán căn nhà đang rao bán c a mình khi có ng i mua tr ả

ộ ượ ể ạ ượ ỳ ọ ứ ứ m t m c giá v t quá m c giá bán k v ng mà căn nhà có th đ t đ c. Và

ọ ưỡ ư ữ ế ả ứ Simon g i m c giá này là ng ủ ng bán. Nh ng sau đó, nh ng k t qu này c a

ượ ế ụ ị ườ ể ở Simon (1955) không đ c ti p t c phát tri n trên th tr ng nhà mà l ạ ượ c i đ

ể ổ ế ừ McCall (1970) và Mortensen (1970) k th a và phát tri n thành khuôn kh lý

ế ề ị ườ ệ ế ộ thuy t v hành vi tìm ki m vi c làm trên th tr ng lao đ ng.

ả ủ ữ ữ ế ơ ớ ủ H n 10 năm sau đó, nh ng k t qu c a Simon (1955) và nh ng đóng góp m i c a

ừ ể ế McCall (1970) và Mortensen (1970) đ c ượ Cronin (1982) k t th a và phát tri n thành

ế ề ủ ế ổ ườ ị ườ khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng i mua trên th tr ng nhà ở

ả ủ ệ ế ọ ườ ị ườ (Cronin g i đây là mô hình tìm ki m hi u qu c a ng i mua trên th tr ng nhà

ủ ế ổ ượ ả )ở . Sau đó, khuôn kh lý thuy t này c a Cronin (1982) đ ề c nhi u tác gi sau này

ể ế ụ ế ề ư ể ẩ ổ xem nh là mô hình chu n đ ti p t c phát tri n các khuôn kh lý thuy t v hành

ủ ườ ướ ế ố ề ộ ế vi tìm ki m c a ng i mua nhà d ủ i tác đ ng c a nhi u y u t khác nhau nh ư

ế ể ả ổ Turnbull và Sirmans (1993) phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ưở ng

ủ ế ườ ờ ủ ự ế ộ c a s bi n đ ng thông tin theo th i gian lên hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà;

ự ể ế ả ồ ổ ưở Tu và các đ ng s (2016) phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ủ ng c a

ộ ị ươ ủ ườ ố v n xã h i đ a ph ng lên hành vi c a ng i mua nhà; Qiu và Zhao (2018) phát

ế ể ả ổ ưở ủ ự ế tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ổ ng c a s bi n đ i thông tin theo

ủ ế ườ không gian đ n hành vi c a ng i mua nhà .

ộ ả ậ ẽ ổ Do đó, trong n i dung này, tác gi ế ủ lu n án s trình bày khuôn kh lý thuy t c a

ủ ư ề ế ẩ ườ Cronin (1982) xem nh là mô hình chu n v hành vi tìm ki m c a ng i mua trên

ị ườ ở ơ ở ể ệ ằ ổ th tr ng nhà ế ủ , nh m làm c s cho vi c pháp tri n khuôn kh lý thuy t c a

ả ậ ế ượ ưở mình. Sau đó, tác gi lu n án cũng ti n hành tóm l ữ c nh ng ý t ể ng phát tri n

ủ ủ ế ế ổ ườ ượ chính c a các khuôn kh lý thuy t tìm ki m c a ng i mua nhà đ ể c phát tri n

ả ự ồ ở sau này b i các tác gi Turnbull và Sirmans (1993), Tu và các đ ng s (2016), Qiu

ằ ướ ủ ể ế và Zhao (2018) nh m làm rõ xu h ế ả ng phát tri n c a m ng lý thuy t tìm ki m

ườ ầ ả ấ ờ ủ c a ng i mua nhà này trong th i gian g n đây, và qua đó cho th y tính kh thi

ẩ ủ ụ ệ ế ế ổ ườ ủ c a vi c áp d ng khuôn kh lý thuy t tìm ki m chu n c a ng ệ i mua trong vi c

ể ế ả ổ ưở ủ ặ phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ng c a đ c tính căn nhà cũ lên

11.

2.2.3.1

ủ ườ ề ậ ủ ư ụ ậ hành vi c a ng i mua nhà nh đã đ c p trong m c tiêu c a lu n án

ế ề ả ủ ổ ệ ế Khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m hi u qu c a ng ườ i

ị ườ ở ủ mua trên th tr ng nhà c a Cronin (1982)

ề ậ ở ư ế ề ế ệ ổ Nh đã đ c p ả ủ trên, khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m hi u qu c a

ườ ị ườ ở ủ ượ ể ừ ữ ng i mua trên th tr ng nhà c a Cronin (1982) đ c phát tri n t ậ nh ng l p

ữ ủ ể ậ ầ lu n ban đ u c a Simon (1955) và nh ng phát tri n c a ủ McCall (1970) và

ị ườ ệ ề ộ Mortensen (1970) v hành vi tìm vi c trên th tr ụ ể ng lao đ ng. C th :

ụ ể ả ị ườ ậ C th , Cronin (1982) gi ằ đ nh r ng ng i mua nhà bi ế ượ t đ ố c quy lu t phân ph i

ở ượ ị ườ ữ ủ ủ c a nhà đang đ c rao bán trên th tr ng, bi ế ượ t đ ụ c hàm h u d ng c a mình

ườ ị ượ ả ợ ủ và do đó ng ể i mua có th xác đ nh đ c kho n l i ích c a mình đ t đ ạ ượ ừ c t

ỗ m i căn nhà đang xem xét.

ả ợ ườ ọ Cronin (1982) g i G là kho n l i ích mà ng i mua nhà đ t đ ạ ượ ừ ệ c t vi c mua

ậ ố ố căn nhà, và G tuân theo quy lu t phân ph i tích lũy F(G), có hàm phân ph i xác

max là kho n l

ấ ớ ả ợ ấ ườ su t là f(G), khi đó ta có: v i G i ích cao nh t mà ng i mua có th ể

ị ườ ệ ạ ượ ừ ữ đ t đ c t nh ng căn nhà hi n có trên th tr ng.

0 là m c l

ư ậ ế ọ ứ ợ ấ ườ ạ ượ ừ Nh v y, n u g i G i ích cao nh t mà ng i mua đ t đ c t ữ nh ng

ướ ườ ả ố ế căn nhà đã xem tr c đây, SC là chi phí mà ng ộ ể i mua ph i t n đ tìm ki m m t

ị ợ ườ ỳ ọ căn nhà, thì giá tr l i ích mà ng i tiêu dùng k v ng đ t đ ạ ượ ừ ệ c t ế vi c tìm ki m

ượ ị đ c Cronin (1982) xác đ nh là:

ổ

ế ủ

ự

ế

ạ

ể c phát tri n cùng t

m t c s lý thuy t nh ng l

ừ ộ ơ ở ả ẽ

ủ

ố

ượ ộ ỉ

ồ ướ i có cách quy ệ ạ ự ố

ế

ằ

ổ

Turnbull và Sirmans (1993), Tu và các đ ng s (2016), Qiu ệ c ký hi u khác s không tuân th theo đúng các ký hi u nguyên g c mà ấ c k hi u trong các khuôn kh lý thuy t này, nh m t o s th ng nh t,

ế ừ

11 Các khuôn kh lý thuy t c a Cronin (1982), và Zhao (2018) tuy đ ậ nhau. Do đó, trong n i dung lu n án này, tác gi ề ẽ ế s ti n hành đi u ch nh các quy ễ tính k th a và d theo dõi cho ng

ướ ỳ ệ ườ ọ i đ c.

(1)

ứ ề ả ớ ợ ườ V i dòng th hai v bên ph i là l i ích mà ng i mua nhà đ t đ ạ ượ ừ ệ c t vi c tìm

ị ườ ế ộ ừ ế ớ ki m thêm m t căn nhà khác trên th tr ng v i chi phí tìm ki m là SC. T đó,

ậ ằ ế ệ ậ ộ Cronin (1982) l p lu n r ng vi c tìm ki m thêm m t căn nhà khác trên th tr ị ườ ng

ạ ườ ứ ợ ộ ỳ ọ ồ ẽ s mang l i cho ng i mua nhà m t m c l i ích k v ng là E(G) g m hai kh ả

ỳ ọ ộ ợ ấ ấ năng: k v ng tìm th y m t căn nhà có l i ích ơ ớ l n h n G ộ 0, là ; và tìm th y m t

0, là . Và ng

ợ ượ ườ ế ằ căn nhà có l i ích không v t quá G i mua bi ậ ớ t r ng, v i quy lu t

ấ ả ố ợ ượ phân ph i F(G) thì kh năng tìm th y căn nhà khác có l i ích không v t quá G

0, do đó ta có: . Như

ườ ớ ợ ẽ là F(G0) và khi đó ng i mua s mua căn nhà v i l i ích G

ể ượ ậ v y, (1) có th đ c vi ế ạ t l i thành:

(2)

ậ ằ ậ ộ ườ ẽ ỉ ừ Cronin (1982) l p lu n r ng m t ng i mua nhà duy lý s ch d ng quá trình tìm

ế ở ủ ấ ủ ế ả ươ ớ ki m nhà ứ c a mình khi dòng th nh t c a v ph i ph ơ ng trình (2) l n h n

ứ ừ ủ ệ ế ề ả ặ ằ ế ho c b ng dòng th hai v ph i, nghĩa là đi u ki n d ng c a quá trình tìm ki m

s là:ẽ

(3)

ừ ừ ể ị ố ư ủ ế (đi mể T đó, Cronin (1982) xác đ nh đi m d ng t i u c a quá trình tìm ki m

ế ị ữ ủ ườ ượ ị ạ ể bàng quang gi a các quy t đ nh c a ng i mua) đ c xác đ nh t i đi m mà l ợ i

ỳ ọ ủ ủ ệ ệ ằ ớ ích k v ng c a vi c tìm thêm b ng v i chi phí c a vi c tìm thêm này,

(4)

ả ợ ườ ọ Và Cronin g i kho ng l ủ i ích c a ng i mua đ t đ ạ ượ ừ ệ c t vi c mua căn nhà t ạ i

ứ ợ ừ ể ừ ế ố ư ượ ọ đi m d ng này là m c l i ích d ng tìm ki m t i u, G*, sau này đ c g i là

ứ ợ ưỡ ủ ườ ị ượ m c l i ích ng ng mua c a ng i mua. Nghĩa là, giá tr G* đ c Cronin (1982)

ạ ị xác đ nh t i: (5)

ị ợ ừ ế ậ ằ ừ ế ố ư T đó, Cronin (1982) k t lu n r ng giá tr l i ích d ng tìm ki m t ủ i u c a

max, vào quy lu n phân ph i ố ậ

ườ ụ ộ ộ ị ng ị i mua, G* là m t giá tr ph thu c vào giá tr G

ị ườ ữ ấ ọ ủ c a nh ng căn nhà rao bán trên th tr ng f(G), và quan tr ng nh t là chi phí tìm

ế ki m SC.

ừ ấ ằ ế ủ ổ ộ ố ộ khuôn kh lý thuy t c a Cronin (1982), ta th y r ng có m t s n i ư ậ t Nh v y,

ế ề ơ ở ủ ế ọ ườ dung quan tr ng trong c s lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng i mua trên th ị

ườ ở ể ế ừ ệ ể ổ tr ng nhà mà ta có th k th a trong vi c phát tri n khuôn kh lý thuy t v ế ề

ủ ế ườ ướ ự ả ưở ủ ặ hành vi tìm ki m c a ng i mua d i s nh h ng c a đ c tính căn nhà cũ, đó

là:

ườ ế ị ự ư ệ ợ + Ng i mua nhà đ a ra quy t đ nh mua hay không d a trên vi c so sánh l i ích

ữ ợ ạ ượ ế ụ gi a căn nhà đang xem xét và l ỳ ọ i ích k v ng đ t đ ế c khi ti p t c tìm ki m,

ế ế ổ ả ị ằ nghĩa là khuôn kh lý thuy t tìm ki m gi đ nh r ng không cho phép s th ự ươ ng

ở ạ ủ ườ ố ớ ướ ượ l ng tr l i c a ng i mua đ i v i căn nhà đã xem xét tr c đây sau khi xem

ươ ượ ọ xét căn nhà khác sau đó, g i là không cho phép tái th ng l ng.

ừ ế ể ọ ố ư ủ ạ ượ ố ư (còn g i là đi m d ng t i u c a quá trình + Quá trình tìm ki m đ t đ i u c t

ợ ỳ ọ ừ ế ằ ớ tìm ki m)ế khi mà l i ích k v ng tăng thêm t quá trình tìm ki m b ng v i chi phí

ả ợ ủ ế ườ tăng thêm c a quá trình tìm ki m, và kho n l i ích mà ng i mua đ t đ ạ ượ ạ i c t

ể ượ ọ ả ợ ưỡ ủ ườ ọ đi m này đ c g i là kho n l i ích ng ng mua c a ng i mua nhà, g i là G*.

ể ượ ủ ổ ế Khuôn kh lý thuy t này c a Cronin (1982) có th đ c xem là mô hình lý

ị ườ ở ủ ườ ế ề ế ẩ thuy t chu n v hành vi tìm ki m trên th tr ng nhà c a ng i mua

ượ ử ụ ở ộ ữ ể ể ế ổ ằ c s d ng đ phát tri n nh ng khuôn kh lý thuy t m r ng nh m nhà, và đ

ả ưở ộ ố ế ố ủ ủ ườ phân tích nh h ng c a m t s y u t khác nhau lên hành vi c a ng i mua

ụ ể ế ể ổ nhà. C th , Turnbull và Sirmans (1993) phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích

ả ưở ủ ự ế ế ộ ờ nh h ủ ng c a s bi n đ ng thông tin theo th i gian lên hành vi tìm ki m c a

ườ ự ế ể ồ ổ ng i mua nhà, Tu và các đ ng s (2016) phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích

ả ưở ộ ị ủ ố ươ ủ ườ nh h ng c a v n xã h i đ a ph ng lên hành vi c a ng i mua nhà, Qiu và

ể ế ả ổ ưở Zhao (2018) phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ổ ủ ự ế ng c a s bi n đ i

ủ ế ườ thông tin theo không gian đ n hành vi c a ng i mua nhà.

2.2.3.2

ượ ế ề ộ ố ổ Tóm l ế c m t s khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m

ườ ị ườ ở12 ủ c a ng i mua trên th tr ng nhà

ủ ổ ế ế ườ ướ ự ả ưở * Khuôn kh lý thuy t tìm ki m c a ng i mua nhà d i s nh h ủ ng c a

ờ ự ế ộ s bi n đ ng thông tin theo th i gian c a ủ Turnbull và Sirmans (1993)

ẩ ủ ự ế ế ổ ườ ị ườ D a trên khuôn kh lý thuy t tìm ki m chu n c a ng i mua trên th tr ng nhà

ở ậ ằ ứ ợ ậ , Turnbull và Sirmans (1993) l p lu n r ng vì m c l ủ i ích c a nhà ở ượ đ c xác

ị ủ ứ ữ ệ ầ ằ ả ớ ị đ nh b ng kho ng l ch gi a m c giá tr c a căn nhà so v i chi phí c n thi ế ể ở t đ s

ủ ứ ậ ố ữ h u nó, G = V – P, nên G tuân theo quy lu t phân ph i f(G) thì m c giá c a nhà ở

ậ ỉ cũng tuân theo quy lu t f(P). Tuy nhiên, theo Turnbull và Sirmans (1993) thì ch có

ữ ườ ớ ế ủ ậ nh ng ng i mua có thông tin m i bi ứ ố t rõ quy lu t phân ph i chính xác c a m c

ở ượ ị ườ ủ giá c a nhà đang đ c rao bán trên th tr ng, là f(P); ng ượ ạ c l ữ i, nh ng ng ườ i

ế ề ẽ ậ mua không bi ố ủ t thông tin thì s đánh giá không đúng v quy lu t phân ph i c a

ứ ữ ọ ượ ậ ằ m c giá nhà, h nghĩ r ng nh ng căn đang đ c rao bán tuân theo quy lu n phân

≡ ạ ớ ồ ố ố ư ph i là h(P’) đ ng d ng v i phân ph i đúng, nghĩa là h(P’) ứ f(P), nh ng có m c

α ệ ả ớ ộ ứ ứ giá bình quân l ch so v i m c giá đúng m t kho ng là , t c là P’ = P + α .

ứ ợ ớ ưỡ Và v i G = V – P nên G* = V – P*. Trong đó, G* là m c l i ích ng ủ ng mua c a

ườ ứ ưỡ ủ ườ ừ ể ng i mua thì P* là m c giá ng ng mua c a ng i mua. Khi đó, đi m d ng tìm

ố ư ế ủ ổ ươ (ph ng trình 5) ế ki m t i u trong khuôn kh lý thuy t c a Cronin (1982) đ iố

ườ ớ v i ng i mua nhà không có thông tin, theo Turnbull và Sirmans (1993) s trẽ ở

thành:

(5)

ớ ươ V i và thì ph ng trình (5) đ ượ Turnbull và Sirmans (1993) vi c ế ạ t l i là:

ệ

ượ ử ụ

ữ

ổ

ầ t trong ph n này s đ

c tóm t

ộ ố ổ

c s d ng trong nh ng khuôn kh lý thuy t đ ớ

ế ượ ế

ắ ẩ ủ

ệ ủ

ế

ữ

ế

ạ

ổ

12 M t s ký hi u đ ẽ ượ c ằ ổ ợ thay đ i cho phù h p v i cách ký hi u c a khuôn kh lý thuy t tìm ki m chu n c a Cronin (1982) nh m ễ ạ ự ề t o s li n m ch, d theo dõi gi a các khuôn kh lý thuy t.

(6)

α ừ ệ ả ộ ế ậ T đó, Turnbull và Sirmans (1993) k t lu n v ủ ề tác đ ng c a kho ng l ch ố đ i

ưỡ ị ợ ừ ế ố ư ủ ườ ư ớ v i ng ng giá tr l i ích d ng tìm ki m t i u c a ng i mua nhà nh sau:

> 0 (7)13

ậ ằ ừ ế ườ T (7), Turnbull và Sirmans (1993) k t lu n r ng khi ng i mua nhà không có

ậ ậ ằ ố ộ ố thông tin nghĩ r ng giá nhà tuân theo m t quy lu t phân ph i P’ (quy lu t phân ph i

α ứ ệ ả ớ ố sai, có m c giá bình quân l ch ph i so v i phân ph i đúng, P’ > P hay > 0), thì

ừ ứ ế ố ư ẽ ở ủ ứ ớ ơ m c giá d ng tìm ki m t ọ i u c a h (P*) s tr nên cao h n so v i m c giá

ứ ộ ủ ẽ ề ổ đúng. Đi u này hàm ý m c đ thông tin s làm thay đ i hành vi mua nhà c a ng ườ i

ố ề ọ ẽ ề ầ ậ ấ ơ ế ừ ả mua, h s ch p nh n tr nhi u h n s ti n c n thi t. T đó, theo Turnbull và

ậ ằ ữ ậ ườ ầ ẽ ầ Sirmans (1993) l p lu n r ng nh ng ng ơ i mua nhà l n đ u s có ít thông tin h n

ả ả ọ ẽ ề ơ ờ ượ ủ ề nên h s ph i tr nhi u ti n h n, và theo th i gian, l ng thông tin c a ng ườ i

ữ ẽ ườ ề ầ ẽ ứ mua nhà s gia tăng và do đó nh ng ng i mua nhà nhi u l n s có m c giá mua

ấ ơ th p h n.

ổ ế ả ưở ủ ố ộ ị ươ * Khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ng c a v n xã h i đ a ph ng lên

ủ ế ườ ự ủ ồ hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà c a Tu và các đ ng s (2016)

ự ủ ế ế ẩ ổ ườ Cũng d a trên khuôn kh lý thuy t tìm ki m chu n c a ng i mua trên th ị

ườ ở ự ế ằ ậ ậ ồ tr ng nhà , Tu và các đ ng s (2016) l p lu n r ng chi phí tìm ki m, SC,

ộ ế ố ả ộ ế ố ố ị ạ ụ ộ không ph i là m t y u t ngo i sinh và c đ nh mà là m t y u t ph thu c vào

ộ ủ ố ườ ộ ườ ượ ượ l ng v n xã h i c a ng i mua nhà. Theo đó, m t ng i mua nhà có l ố ng v n

ộ ạ ị ươ ọ ẽ ố ệ ề ơ xã h i t i đ a ph ế ng càng nhi u thì h s t n ít chi phí h n cho vi c tìm ki m

nhà . ở

ự ồ ọ ượ ộ ị ố ươ Do đó, Tu và các đ ng s (2016) g i (b) là l ng v n xã h i đ a ph ủ ng c a

13 Vì người mua có mức giá ngưỡng mua càng cao (P* cao) thì giá trị lợi ích kỳ vọng đạt được từ căn nhà (G* = V – P*) sẽ càng thấp, nên

ườ ừ ế ể ố ư ườ ng i mua nhà, và đi m d ng tìm ki m t ủ i u c a ng i mua nhà trong khuôn

ế ủ ổ ươ ế ủ (ph ng trình 5) kh lý thuy t c a Cronin (1982) lúc này, trong lý thuy t c a Tu

ẽ ở ự ồ và các đ ng s (2016) s tr thành:

(8)

ộ ị ừ ủ ự ồ ộ ố ị T (8), Tu và các đ ng s (2016) xác đ nh tác đ ng c a v n xã h i đ a ph ươ ng

ị ợ ứ ừ ế ố ư ủ ườ ượ lên m c giá tr l i ích d ng tìm ki m t i u c a ng i mua đ ằ ị c xác đ nh b ng

ủ ạ ấ ươ ượ ị cách l y đ o hàm c a ph ng trình (8) theo b, và đ ế c xác đ nh trong lý thuy t

ự ồ ủ c a Tu và các đ ng s (2016) là

 (9)

ươ ậ ằ ự ế ồ ượ ố ừ T ph ng trình (9), Tu và các đ ng s (2016) k t lu n r ng l ộ ng v n xã h i

ươ ườ ứ ợ ẽ ộ ạ ị t i đ a ph ủ ng c a ng i mua nhà s tác đ ng làm gia tăng m c l ừ i ích d ng tìm

ứ ợ ưỡ ườ ườ ố ư (m c l i ích ng ng) ế ki m t i u ủ c a ng i mua. Nghĩa là ng ẽ ả i mua s gi m

ứ ưỡ ủ ẽ ế ờ ố m c giá ng ủ ng mua c a mình xu ng và do đó s kéo dài th i gian tìm ki m c a

mình.

ổ ế ả ưở ủ ự ế ổ * Khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ng c a s bi n đ i thông tin theo

ủ ế ườ ủ không gian đ n hành vi c a ng i mua nhà c a Qiu và Zhao (2018)

ự ủ ế ế ẩ ổ ườ Cũng d a trên khuôn kh lý thuy t tìm ki m chu n c a ng i mua trên th ị

ườ ở ậ ằ ự ế ậ tr ng nhà ầ , Qiu và Zhao (2018) l p lu n r ng khi khu v c tìm ki m càng g n

ườ ố ượ ườ ượ ẽ ơ n i ng i mua nhà sinh s ng thì l ng thông tin ng i mua có đ c s càng

ứ ợ ữ ề ấ ả nhi u và do đó kh năng tìm th y nh ng căn nhà có m c l i ích cao càng tăng.

ị ợ ề ế ủ ủ Đi u này nghĩa là giá tr l i ích G c a căn nhà trong lý thuy t c a Qiu và Zhao

ệ ẽ ậ ố ớ ố (2018) s tuân theo quy lu t phân ph i h(G), l ch so v i phân ph i f(G) trong mô

ủ ế ả ẩ ộ s(m) = a – hình tìm ki m chu n c a Cronin (1982) m t kho ng s(m). Trong đó,

ố ề ượ ủ ườ ụ ộ b.m là hàm s v l ng thông tin c a ng ị i mua nhà và ch u ph thu c vào a là

ườ ự ố ượ l ng thông tin mà ng i mua có đ ượ ạ c t i khu v c sinh s ng và m là kho ngả

ớ ơ ượ cách t i n i mà căn nhà đ c rao bán.

ị ợ ậ ố ủ ượ Khi đó, quy lu t phân ph i giá tr l i ích c a căn nhà là h(G) đ ị c xác đ nh nh ư

hay (10)

ế ể ố ư ủ ườ ổ ừ Khi đó, đi m d ng tìm ki m t i u c a ng ế i mua nhà trong khuôn kh lý thuy t

ế ủ ẽ ở ủ c a Cronin (1982) lúc này trong lý thuy t c a Qiu và Zhao (2018) s tr thành:

(11)

ươ ạ ấ ị ừ T ph ng trình (11), Qiu và Zhao (2018) l y đ o hàm theo a và xác đ nh đ ượ c

ậ ằ ế ệ ố ườ m i quan h nên Qiu và Zhao (2018) k t lu n r ng ng ề i mua có nhi u thông tin

ứ ợ ự ẽ ơ ừ ế ố ư ạ t ố i khu v c đang sinh s ng h n thì s có m c l i ích d ng tìm ki m t i u cao

ứ ưỡ ấ ơ ơ h n (nghĩa là có m c giá ng ng mua th p h n).

ư ế ấ ẩ ả ế Ngoài ra, n u nh trong mô hình tìm ki m chu n, kh năng tìm th y căn nhà có

ị ợ ượ ứ ợ ưỡ ả giá tr l i ích v t quá m c l i ích ng ng G* (cũng chính là kh năng mua nhà)

ế ủ ả ố ớ là 1 – F(G*), còn trong lý thuy t c a Qiu và Zhao (2018) thì kh năng này đ i v i

m, lúc này s là: P

m = 1

ườ ượ ọ ẽ ng i mua có l ả ng thông tin theo kho ng cách m, g i là P

ậ ằ ừ ế ườ – F(G* a + b.m) nên có . T đó, Qiu và Zhao (2018) k t lu n r ng ng i mua

ở ầ ả ơ ố nhà thích mua căn nhà ơ g n n i anh ta sinh s ng h n, khi kho ng cách căn nhà

ự ườ ả ố đang rao bán càng xa khu v c ng ả i mua sinh s ng thì kh năng mua càng gi m.

ừ ế ủ ữ ổ nh ng khuôn kh lý thuy t c a Turnbull và Sirmans (1993), Tu và Tóm l i,ạ t

ự ồ ượ ấ ằ các đ ng s (2016), Qiu và Zhao (2018) đ c tóm l ượ ở c trên, ta th y r ng các

ả ổ ưở ế ố ủ ế ề khuôn kh lý thuy t v phân tích nh h ng c a các y u t ủ lên hành vi c a

ườ ế ụ ượ ể ừ ứ ng ẫ i mua nhà v n ti p t c đ c các nhà nghiên c u phát tri n t ổ khuôn kh lý

ộ ế ố ủ ứ ế ế ầ ẩ ộ thuy t tìm ki m chu n ban đ u. Và nghiên c u tác đ ng c a m t y u t lên hành

ườ ả ế ả ưở ủ ế ố ủ vi c a ng i mua nhà, các tác gi ti n hành phân tích nh h ng c a y u t đó

ị ợ ứ ừ ế ố ư ườ ọ lên m c giá tr l i ích d ng tìm ki m t ủ i u c a ng i mua G* (hay còn g i là

ứ ợ ưỡ ứ ưỡ m c l i ích ng ặ ng mua) ho c m c giá ng ng mua P*.

ả ậ ế ể ẽ ổ ư ậ tác gi ả lu n án cũng s phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh Nh v y,

ưở ủ ủ ủ ặ ườ ự h ng c a các đ c tính c a căn nhà cũ lên hành vi c a ng i mua nhà d a trên

ở ộ ệ ừ ủ ế ế ẩ ổ ườ vi c m r ng t khuôn kh lý thuy t tìm ki m chu n c a ng i mua nhà ban

ủ ườ ượ ộ đ u ầ (Cronin 1982). Và tác đ ng này lên hành vi c a ng i mua nhà đ c phân

ả ưở ị ợ ừ ế ố ư ủ tích thông qua nh h ứ ng lên m c giá tr l i ích d ng tìm ki m t i u c a ng ườ i

ứ ợ ọ ưỡ ộ i ích ng ng mua) (n i dung này s đ ẽ ượ c mua (hay còn g i là m c l ị , giá tr G*

ươ trình bày trong ch ng 5) .

2.2.4 Khung phân tích c a lu n án

ủ ậ

ế ớ ượ ơ ở V i ba nhóm c s lý thuy t đã đ ụ c trình bày trong các m c 2.2.1, 2.2.2 và 2.2.3

ệ ữ ố ớ ơ ở ư ụ ế ố nh trên, m i quan h gi a các nhóm c s lý thuy t này đ i v i các m c tiêu

ướ ẽ ượ ế ậ ứ nghiên c u và các b ủ c ti n hành c a lu n án s đ c trình bày trong khung

ướ ồ phân tích bên d i. Trong đó g m:

ế ề ố ệ ữ ơ ở ờ (1) nhóm c s lý thuy t v m i quan h gi a giá rao bán, giá bán và th i gian

ỳ ọ ế ủ ự ồ (nhóm lý thuy t c a Cheng và các đ ng s 2008, Taylor 1999, rao bán k v ng

ượ ụ ơ ở ấ Sun và Seiler 2013 đ c trình bày trong m c 2.2.1) ế đã cung c p c s lý thuy t

ệ ư ả ứ ế ượ cho vi c đ a ra hai gi thuy t nghiên c u trái ng c nhau (H0 và H1) liên quan

ế ượ ủ ộ ủ ườ ế đ n tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng ờ i bán (DOP) lên giá bán và th i

ỳ ọ ủ ở ườ ế ượ ủ ộ gian rao bán k v ng c a nhà ể . Đ đo l ng tác đ ng này c a chi n l c rao

ả ậ ươ ể ế ướ ứ giá, tác gi lu n án ử ụ s d ng ph ng pháp hedonic đ ti n hành c tính m c giá

ị ườ ở ự ữ ệ ả ị ở ứ th tr ủ ng c a nhà d a trên d li u kh o sát các giao d ch nhà , m c giá th ị

ườ ẽ ượ ế ượ ụ ể ị ủ ườ tr ng này s đ c áp d ng đ xác đ nh chi n l c rao giá c a ng i bán

ươ ượ ụ ể ườ (DOP). Ph ng pháp hedonic sau đó cũng đ c áp d ng đ đo l ộ ng tác đ ng

ế ượ ủ ặ ở ố ớ ủ c a chi n l c rao giá (DOP) và các đ c tính khác c a nhà ứ đ i v i m c giá bán

ủ ờ ở ữ ả ườ ự ệ và th i gian rao bán c a nhà ế . Nh ng k t qu đo l ng th c nghi m này s ẽ

ể ấ ị ả ả ờ ế ặ ứ cung c p minh ch ng ki m đ nh hai gi ứ thuy t nghiên c u đã đ t ra và tr l i các

ứ ấ ứ ứ ỏ ụ câu h i nghiên c u trong m c tiêu nghiên c u th nh t.

ế ề ơ ở ả ụ ẽ (trình bày trong m c 2.2.2) (2) C s lý thuy t v kh năng bán nhà Cox s cung

ơ ở ệ ướ ế ủ ả ấ c p c s lý thuy t cho vi c c tính các mô hình kh năng bán c a nhà ở ứ ng

ế ả ờ ố ườ ủ ớ v i các m c th i gian rao bán khác nhau. K t qu đo l ng c a các mô hình kh ả

ả ờ ẽ ứ ứ ụ ỏ năng bán nhà Cox này s giúp tr l ấ i câu h i trong m c tiêu nghiên c u th nh t

ưở ế ượ ủ ủ ả ở ề ả v nh h ng c a chi n l c rao giá (DOP) lên kh năng bán c a nhà .

ơ ở ủ ế ườ ị ườ ế ề (3) Nhóm c s lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng i mua trên th tr ng nhà

ụ ấ ơ ở ẽ ể ở (trình bày trong m c 2.2.3) ổ ệ s cung c p c s cho vi c phát tri n khuôn kh lý

ế ề ả ưở ủ ủ ặ thuy t v phân tích nh h ủ ng c a các đ c tính c a căn nhà cũ lên hành vi c a

ườ ươ ẽ ế ụ ượ ụ ể ng i mua nhà. Sau đó, ph ng pháp hedonic s ti p t c đ c áp d ng đ đo

ữ ự ườ ườ l ng s khác nhau trong hành vi mua nhà gi a hai nhóm ng ặ i mua nhà có đ c

ủ ự ể ệ ằ ắ ị tính căn nhà cũ khác nhau nh m ki m đ nh th c nghi m tính đúng đ n c a các

ế ượ ậ ổ ữ ể ế ẽ ả ế k t lu n trong khuôn kh lý thuy t đ c phát tri n. Nh ng k t qu này s giúp

ả ờ ứ ụ ủ ứ ậ ỏ tr l i các câu h i trong m c tiêu nghiên c u th hai c a lu n án.

2.3 T ng quan các nghiên c u có liên quan

ứ ổ

2.3.1 T ng quan các nghiên c u liên quan đ n m i quan h gi a giá rao bán, giá

ệ ữ ứ ổ ố ế

ờ bán và th i gian rao bán

Cubbins (1974); Belkin, Hempel và McLeavey (1976) và Miller (1978) là các tác gi ả ầ đ u

ệ ữ ề ố ự ứ ệ ế ờ tiên ti n hành các nghiên c u th c nghi m v m i quan h gi a giá bán và th i gian rao

ứ ể ậ bán. Đi m chung là các nghiên c u này t p trung duy nh t ấ vào v n đấ ề xây d ng ự các mô

ự ệ ừ ệ ữ ờ ố hình th c nghi m v à t ế đó ti n hành ướ ượ c l ng m i quan h gi a giá bán và th i gian

ạ ố ươ ế ế ố bán mà l i thi u xem xét trong m i t ớ ng quan v i các y u t ủ khác c a căn nhà .

ử ụ ạ ư Năm 1974 Cubbins đã s d ng 83 quan sát t i Coventry (England) và đ a ra ế k t lu n ậ về

ệ ữ ờ ố ượ ệ ượ ề m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán là ng c chi u. Hi n t ng này đ ượ c

ả ề ấ ượ ệ ườ Cubbins gi i thích là do giá nhà là tín hi u v ch t l ng ủ c a căn ố ớ nhà đ i v i ng i mua .

ề ề ẩ ấ ượ Đi u đó có nghĩa là khi giá rao bán nhà càng cao, đi u này n ý ằ r ng ch t l ng nhà càng

ề ẩ ớ ị ố t t và chính đi u này thúc đ y căn nhà s đ ơ ẽ ượ bán nhanh h nơ , v i gia giao d ch cao h n c

ữ ớ ươ ự ượ ấ ớ so v i nh ng căn nhà t ng t ư nh ng đ c rao bán v i giá th p h n ơ . Nhóm tác giả

ử ụ ơ ị Belkin, Hempel và McLeavey (1976) đã s d ng ộ ữ ệ v i ớ h n 1000 giao d ch nhà b d li u ở

ể ể ố (1970 – 1973) t i ạ thành ph ố Hartford (Connecticut, USA) đ ki m tra v ề m i quan h ệ

ữ ờ ệ ữ gi a th i gian bán và t ỷ ệ l khác bi t gi a giá rao bán và giá bán ẫ d a ự trên c s chia m u ơ ở

ứ ữ ệ ra thành t ng ừ d li u nhóm khác nhau, đ ự ị ượ ự vào khu v c đ a lý và các m c giá c d a , bao

ứ ứ ữ g mồ các nhóm sau: nhóm nh ng căn nhà có m c giá th p, ấ nhóm có m c giá trung bình và

ứ ế ả ả ỉ nhóm có m c giá cao. K t qu nghiên c u c a ứ ủ nhóm tác gi đã ch ra ằ r ng t ỷ ệ l khác bi ệ t

ệ ố ượ ố ớ ề ờ ế ượ giá có m i quan h ng c chi u đ i v i th i gian bán ả nhà. K t qu này trái ng ớ c v i

ủ ứ ả ụ ể ế k t qu nghiên c u c a Cubbins ờ năm 1974. C th , th i gian bán càng ng n ố ớ ắ đ i v i

ữ ứ ầ ớ ẽ ờ nh ng căn nhà có m c rao giá g n v i giá bán . Trái l iạ , th i gian rao bán s càng lâu khi

ệ ớ ệ ỷ ệ ố ị giá rao bán càng cao và l ch xa so v i giá bán. M i quan h t l ngh ch này càng l nớ

ứ ự h n ơ đ i v i ố ớ nhóm nhà có m c giá cao. ứ đ Nghiên c u khác ệ c ượ Miller (1978) th c hi n

ạ ị ở trong giai đo n này đã phân 91 quan sát giao d ch nhà trong năm 1976 thành ba nhóm

ệ khác bi ề ứ t nhau v m c giá ( m c ứ th p, ấ m c ứ trung và m cứ cao) khi nghiên c u ứ v ề m iố

ệ ữ ờ ạ ị ườ ở quan h gi a th i gian bán và giá bán t i th tr ng nhà riêng l ẻ ạ t i Columbus (Ohio,

ữ ệ ấ ố ờ USA). Miller (1978) đã cho th y không có m i quan h có ý nghĩa gi a giá bán và th i

ằ ỉ ự ệ gian bán nhà. Ngoài ra, Miller (1978) cũng ch ra r ng có s khác bi ố t trong m i quan h ệ

ữ ở ừ ộ ữ ệ ờ gi a giá nhà và th i gian rao bán gi a ữ ba phân nhóm nhà khác nhau t b d li u. Có

ể ự ầ ệ ữ ố th nói ba th c nghi m ệ đ u tiên khi nghiên c uứ v ề m i quan h gi a giá b ờ án và th i gian

ỉ ệ ữ ứ ạ ự ố bán đã ch ra ờ ằ r ng m i quan h gi a giá bán và th i gian bán là ph c t p và có s khác

ệ ị ườ ữ ư bi t gi a các th tr ng nhà ộ ở khác nhau. Thêm vào đó, Miller (1978) cũng đ a ra m t

ể ề ệ ậ ọ ầ ở ị ườ lu n đi m quan tr ng là v i ớ đi u ki n cung c u nhà ẵ ủ cho s n c a th tr ờ ng, th i gian

ị ả ỉ ưở ở ả ưở bán nhà không ch ch u nh h ng b i giá nhà mà còn b ị nh h ng ề b i ở nhi u y u t ế ố

ế ố ề ặ ế ố ề ị ự ủ ể khác (các y u t v đ c đi m căn nhà, các y u t v v trí và khu v c c a căn nhà ).

ế ố ệ ữ ố ờ Chính vì v y, ậ khi các y u t này là khác nhau thì m i quan h gi a giá bán và th i gian

bán cũng s ẽ khác nhau.

ứ ự ệ ệ ữ ề ố ờ Các nghiên c u th c nghi m sau này v m i quan h gi a giá bán và th i gian bán đã

ữ ậ ậ ủ ế ậ ệ ể ị ạ ố ự d a trên nh ng l p lu n này ề đ u ch y u t p trung vào vi c ki m đ nh l i m i quan h ệ

ị ườ ữ ờ ở ộ gi a giá bán và th i gian bán trong các th tr ng nhà khác nhau d ủ ướ s ự tác đ ng c a i

ủ ể ở ị ườ ặ các y u tế ố về đ c đi m c a nhà ế , các bi n đ ng ộ trên th tr ng nhà ở trên th tr ị ườ ng ,

ể ặ tài chính và các đ c đi m c a ủ nh ngữ nhà môi gi iớ trên th tr ụ ể ị ườ . C th , Miller & ng

ế ệ ữ ề ố ứ ờ Sklarz (1987) đã ti n hành nghiên c u v m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán

ị ạ ủ c a 668 giao d ch nhà ở (căn hộ) trong năm 1984 và năm 1985 t i Oahu, Honolulu (USA)

ữ ứ ấ ộ ờ ơ ỉ đã ch ra ằ r ng nh ng căn h có th i gian rao bán dài h n và m c giá bán th p h n ơ khi

ữ ộ ị ườ ứ ớ ị nh ng căn h này c ó m c giá rao bán càng cao so v i giá tr th tr ng. Haurin (1988) đã

ộ ữ ệ ị ở ễ ạ ừ ử ụ s d ng b d li u v i 2 ớ 19 giao d ch nhà di n ra t i Columbus (USA) t 1976 – 1977

ủ ể ể ặ ư ể đ ể ki m tra ộ s ự tác đ ng c a ủ các đ c đi m không đi n hình c a căn nhà ( ví d ụ nh có h ồ

ằ ở ư ế ế ạ ờ ơ ố ớ b i đ i v i căn nhà n m vùng l nh) đ n th i gian bán và đ a ra k t lu n ằ ậ r ng, n uế

ể ượ ấ ủ ề ớ ế ố ờ ki m soát đ c v n đ quy mô c a công ty môi gi i và y u t ủ mùa thì th i gian bán c a

ứ ộ ớ ệ ố ườ ủ căn nhà có m i quan h thu n ậ chi uề v i m c đ khác th ng c a căn nhà ữ . Nh ng căn

ể ể ẽ ặ ơ ờ nhà có các đ c đi m không đi n hình s có th i gian rao bán dài h n bình quân 20% so

ữ ể ươ ự ị ườ ủ ứ ớ v i nh ng căn nhà đi n hình t ng t trên th tr ữ ng, tuy nhiên m c giá bán c a nh ng

ạ ượ ỳ ọ ơ căn nhà này l c k v ng cao h n. i đ

ể ấ ặ ườ ủ ố Ngoài nghiên c uứ v ề tác đ ngộ c a ủ các đ c đi m b t th ng c a căn nhà lên m i quan h ệ

ữ ờ ủ ộ gi a giá bán và th i gian bán, Haurin (1988) cũng xem xét tác đ ng c a công ty môi gi ớ i

ờ ỉ ế đ n th i gian bán nhà và đã ch ra ằ r ng quy mô c a ủ các công ty môi gi iớ đ ượ o b ng ằ c đ số

ớ ố ờ ề ượ l ng nhà môi gi i có m i quan h ớ ệ trái chi u ề v i th i gian bán . Đi u này hàm ý khi

ườ ớ ẽ ờ ng i bán nhà thuê các công ty môi gi i ớ v i qớ uy mô l n thì s làm cho th i gian rao bán

ể ắ ơ ớ ng n h n. Larsen và Park (1989) cũng cùng quan đi m v i Haurin (1988) , cũng cho r ngằ

ữ ớ ớ ề ờ ớ ơ nh ng công ty môi gi i l n có th ể bán nhà trong th i gian ng n ữ ắ h n nhi u so v i nh ng

ỏ ở công ty môi gi iớ nh . Ngoài ra, Larsen và Park (1989) đã s d ng ử ụ 433 quan sát nhà riêng

ị ạ ố ẻ ượ l đ c giao d ch t i vùng Lancaster County (thành ph Lincoln, bang Nebraska, USA) và

ằ ỉ ồ ớ ộ ủ ờ ch ra r ng ỷ ệ t l hoa h ng cho nhà môi gi i có tác đ ng rõ nét lên th i gian bán c a nhà ở

ồ ơ ẽ ấ ờ sau khi đã tìm ra minh ch ng ứ là t ỷ ệ l hoa h ng ở ứ th p h n s làm m c cho th i gian bán

ắ ả ằ ộ ng n h n. ơ Các tác giả Larsen và Park (1989) đã lý gi i r ng có hai tác đ ng ề ủ trái chi u c a

ờ ồ ỗ ự ủ ộ ạ ủ n l c c a nhà môi gi i ỷ ệ t l hoa h ng lên th i gian bán: tác đ ng c a ộ ớ đ i di n cho m t ệ

ệ ố ị ữ ỷ ệ ồ ờ m i quan h ngh ch bi nế gi a t l hoa h ng và th i gian bán , nghĩa là khi t ỷ ệ l hoa

ấ ẽ ề ồ h ng th p s làm n l c c a ỗ ự ủ nh ng ữ nhà môi gi ả i ớ gi m đi và đi u này làm ch ờ o th i gian

ị ứ ọ ườ bán b kéo dài ớ v i m i m c giá, ộ và tác đ ng này là m cho đ ng cong P/T (the price/time

ẽ ị ủ ể ườ ệ ủ giá rao c a ng i bán curve) s d ch chuy n sang ph i; ộ ả tác đ ng c a ộ ạ đ i di n cho m t

ữ ỷ ệ ố ồ ờ m i quan h ệ cùng chi u ề gi a t l hoa h ng và th i gian bán ( khi t ỷ ệ l ấ ồ hoa h ng th p

ườ ể ả ề ủ làm ng i bán có th gi m giá rao bán và đi u này ề sẽ làm thu hút s chú ý c a nhi u ự

ườ ề ộ ng i mua ti m năng và do đó căn nhà s đ ẽ ượ bán nhanh h n, ơ và tác đ ng này làm cho c

ườ ứ ủ ẽ ị ể ế ả đ ng cong P/T s d ch chuy n sang trái. K t qu nghiên c u c a Larsen và Park (1989)

ằ ỉ ơ ẽ ồ ắ ờ đã ch ra r ng khi ỷ ệ t l ấ hoa h ng th p h n s làm cho th i gian bán ng n h n ề ơ , đi u này

ằ ộ ủ ườ ố ộ ị giá rao c a ng i bán ỗ ự ủ n l c c a nhà môi ng ý ụ r ng tác đ ng đang th ng tr tác đ ng

gi iớ .

ệ ị ứ ủ ể ị ượ ộ Các nghiên c u ki m đ nh tác đ ng c a vi c đ nh giá cao (rao giá v ờ ị t quá giá tr ) và th i

ở ủ ề ệ ấ ượ ế gian bán nhà trong các đi u ki n khác nhau c a lãi su t th ch p ế ấ đã đ ở c ti n hành b i

Kang & Gardner (1989) và Ferreira & Sirmans (1989). Trong đó, Ferreira & Sirmans (1989)

ữ ệ ử ụ ị ị đã s d ng d li u v i ớ 117 giao d ch nhà ở (19761977) và 120 quan sát giao d ch nhà ở

ạ ứ ệ ộ ượ (1980) t i Greenville (USA) ề nghiên c u v tác đ ng c a ủ vi c rao bán v ờ t giá lên th i

ủ ở ề ệ ấ ậ ằ ế ố gian rao bán c a nhà trong các đi u ki n lãi su t khác nhau, đã k t lu n r ng m i quan

ệ ờ ệ ữ h gi a vi c rao giá cao và th i gian rao bán là không rõ ràng trong giai đo nạ lãi su t thấ ị

ườ ề ệ ấ ượ tr ng tăng cao. Ng ượ ạ trong đi u ki n ấ ệ lãi su t th ch p ế ấ th p, vi c rao v c l i, t giá sẽ

ườ ể ẽ ằ ắ ờ ơ ị làm đ ng cong P/T d ch chuy n sang trái hàm ý r ng th i gian bán s ng n h n. Kang &

ử ụ ị ố Gardner (1989) đã s d ng 1 877 giao d ch nhà ở ạ t i hai thành ph Bloomington và Normal

ế ượ ế ế ộ (USA) t ừ 1982 đ n ế 1986 và k t lu n ậ chi n l ờ ộ c rao giá luôn tác đ ng đ n đ dài th i

ớ ấ ả ề ệ ấ ệ ố gian rao bán v i t t c các đi u ki n lãi su t (cao , trung bình và th p). ấ M i quan h này

ưở ụ ể ủ ệ ấ ạ ị ự ả ch u s nh h ề ng m nh c a đi u ki n lãi su t ấ , c th , khi lãi su t th ch p ế ấ cao thì giá

ề ạ ế bán s ẽ càng cao và đi u này ờ s ẽ làm th i gian bán kéo dài; Trái l ấ ấ i, khi lãi su t th ch p

ấ ờ th p thì giá bán càng th p ấ và cũng làm kéo dài th i gian bán. Do đó, Kang & Gardner

ế ấ ế ấ ể ườ (1989) đã k t lu n ậ r ngằ lãi su t th ch p không ị nh ng ữ làm d ch chuy n đ ng cong P/T

ổ ộ ố ủ mà còn làm thay đ i đ d c c a nó t ừ ươ d ng sang âm.

ủ ề ự ữ ệ ế ể Có th nói ậ các nghiên c uứ th c hi n trong nh ng năm 80s liên quan đ n ch đ này t p

ệ ữ ố ờ ị i ạ m i quan h gi a giá bán và th i gia bán nhà trong m i t ệ l trung vào vi c xác đ nh ố ươ ng

ế ố ả ớ ưở ủ ể ở ặ ủ ể quan v i các y u t nh h ư ặ ng bên ngoài nh đ c đi m c a nhà , đ c đi m c a nhà

ị ườ ế ấ ấ ứ ố môi gi i vàớ th tr ng tài chính (lãi su t th ch p). Theo các nghiên c u này , m i quan

ế ượ ị ườ ộ ở ệ ữ h gi a chi n l ờ c rao giá và đ dài th i gian rao bán trên th tr ng nhà ứ ạ là ph c t p

ị ế ố ủ ề và ch u ộ s ự tác đ ng c a ủ các y u t khác nhau. C th ụ ể, nhà môi gi ệ iớ , đi u ki n c a th ị

ườ ủ ặ ả ưở tr ng tài chính ặ và các đ c đi m ộ ể thu c v ề đ c tính c a căn h ộ đ u ề có nh h ế ng đ n

ờ ệ ữ ố ổ ờ th i gian bán nhà và đôi khi chúng còn làm thay đ i m i quan h gi a giá và th i gian

ậ ượ ư ợ ở ề bán. Đi u này p ớ ậ hù h p v i l p lu n đ c đ a ra b i Miller năm 1978.

ầ ờ ứ ự ề Trong th i gian g n đây, theo Filippova và Fu (2011) thì các nghiên c u v lĩnh v c này

ướ ư ế ụ ị có thể đ cượ nhóm vào ba h ng chính nh sau: ứ (1) Th nh t ố ấ ti p t c tái xác đ nh m i

ế ượ ờ ộ ướ ộ ệ ữ quan h gi a chi n l c rao giá và đ dài th i gian rao bán d ủ i tác đ ng c a các y u t ế ố

ứ ứ ả ưở ớ khác nhau; (2) th hai là ậ t p trung nghiên c u nh h ng c a ủ các nhà môi gi ứ i, cách th c

ớ ộ ứ ứ ứ ề môi gi ờ i lên đ dài th i gian rao bán và m c giá; (3) Th ba là nghiên c u v cách thi ế t

ế ượ ắ ờ ứ ế k các chi n l c rao giá nh m ụ ằ m c đích rút ng n th i gian rao bán và nâng cao m c giá.

ứ ề ị ệ ữ ế ượ ố ộ + Nhóm các nghiên c u v xác đ nh l iạ m i quan h gi a chi n l c rao giá và đ dài

ờ th i gian rao bán:

ồ ế ụ ứ ứ ớ Nhóm này g m có hai nhóm nhỏ. Nhóm th nh t t ự ấ i p t c v i các nghiên c u th c

ệ ữ ở ộ ể ệ ố ờ ị nghi m ệ và m r ng vi c ki m đ nh m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán trong

ế ố ề các y u t ộ tác đ ng ệ và các đi u ki n khác nhau. Nhóm hai đã thông qua các mô hình lý

ế ượ ị ườ ự ế ế ể thuy t đ c phát tri n d a vào khung lý thuy t tìm ki m trên th tr ộ ng lao đ ng

ự ồ ệ ữ ấ ủ ể ả ố (Cirman và các đ ng s , 2015) đ ể tìm hi u b n ch t c a m i quan h gi a giá bán và

ờ ờ th i th i gian rao bán nhà ở.

ế ượ ự ể ế ế ộ Nhìn chung, các lý thuy t này dù đ ề c phát tri n d a trên lý thuy t tìm ki m m t chi u

ườ ủ ệ ạ ở ủ c a ng i mua (đ i di n b i mô hình c a Courant, 1978, Turnbull và Sirmans, 1993, Qiu

ề ủ ự ế ồ ộ ườ và Zhao, 2018; Tu và các đ ng s , 2016); hay mô hình tìm ki m m t chi u c a ng i bán

ủ ệ ạ ở (đ i di n b i các mô hình c a Stull 1978, Salant, 1991; Anglin và Wiebe (2013); Lin và

ự ế ế ề ặ ồ ế Vandell (2007) và Cheng và các đ ng s (2008) ho c lý thuy t tìm ki m hai chi u k t

ả ườ ườ ủ ệ ạ ở ợ h p c ng i bán và ng i mua (đ i di n b i các mô hình c a Wheaton 1990, Yavas

1992, Arnold 1999, Krainer 2001, Albrecht, Anderson, Smith, và Vroman 2007, and

ậ ằ ư ế ố ệ ữ ề Hendel, Nevo, và OrtaloMagn´e 2007) thì đ u đ a ra k t lu n r ng m i quan h gi a

ủ ứ ở ỳ ọ ủ ế ộ ồ ờ ỳ ọ m c giá k v ng c a nhà và đ dài k v ng c a th i gian bán nhà là đ ng bi n và đ ộ

ộ ố ế ố ồ ệ ồ ế ố ụ ế ố ộ ớ ủ l n c a m i quan h đ ng bi n này ph thu c vào m t s y u t g m: các y u t ộ thu c

ư ộ ớ ủ ầ ầ ở ố ộ ệ ủ ấ ườ ề v phía c u nh đ l n c a c u nhà , t c đ xu t hi n c a ng i mua nhà; các y u t ế ố

ư ộ ớ ế ố ủ ề ặ ộ ề ặ ủ ể ộ thu c v phía cung nh đ l n c a cung; ho c các y u t thu c v đ c đi m c a căn

ư ể ặ ạ ủ ổ ộ ớ ủ ề ộ ỉ nhà nh các đ c đi m l ố c a căn nhà đ u ch có tác đ ng làm thay đ i đ l n c a m i

ệ ồ ế ự ồ (Cheng và các đ ng s , 2008). quan h đ ng bi n này

ệ ứ ủ ườ ượ ặ Đ c bi t, trong các mô hình này, m c giá rao bán c a ng i bán đ ư c xem xét nh là

ưỡ ấ ủ ủ ườ ề ơ ươ ứ m c ng ng trên c a hàm giá đ u c a ng i mua ti m năng trong trò ch i th ng l ượ ng

ườ ườ ả ứ ể ậ ấ ớ v i ng i mua, trong đó ng i bán có th ph n ng theo ba cách là ch p nh n, t ừ ố ch i

ế ụ ế ặ ươ ượ ườ ư ậ và ti p t c tìm ki m, ho c th ng l ớ ng v i ng ớ i bán (Arnold, 1999). Nh v y, v i

ấ ủ ứ ớ ộ ố ườ ẽ ỏ m t m c giá rao bán càng l n, hàm phân ph i xác su t c a ng ề i mua s càng nh , đi u

ằ ả ườ ề ệ ươ ượ này hàm ý r ng kh năng ng ấ i mua ti m năng xu t hi n và tham gia th ng l ớ ng v i

ườ ẽ ẽ ơ ơ ng ờ i bán s ít h n (Knight, 2002) và do đó th i gian rao bán s kéo dài h n. Ngoài ra,

ệ ủ ứ ồ ộ ờ ườ ố ớ ườ m c giá rao bán cũng đ ng th i là m t tín hi u c a ng i bán phát ra đ i v i ng i mua

ưỡ ứ ủ ậ ấ ấ ấ ề ứ v m c giá ng ầ ớ ng bán (m c giá th p nh t ch p nh n bán) c a mình, và ph n l n

ườ ề ử ụ ộ ế ố ư ứ ấ ọ ng i mua đ u s d ng m c giá rao bán nh là m t y u t quan tr ng nh t giúp xác

ầ ủ ọ ứ ề ề ằ ị ộ ị đ nh m c giá đ ngh ban đ u c a h (Yavas và Yang, 1995). Đi u này hàm ý r ng m t

ẽ ề ứ ứ ệ ạ ồ ộ ưỡ ớ m c giá rao bán cao đ ng nghĩa v i m t tín hi u m nh m v m c ng ệ ng bán cao, vi c

ế ố ượ ẽ ạ ườ ấ ượ ư ề ồ ờ này s h n ch s l ng ng i mua ti m năng nh ng đ ng th i tăng cao ch t l ủ ng c a

ữ ườ ẽ ề ặ ờ nh ng ng ư i mua ti m năng này, và do đó m c dù th i gian rao bán s kéo dài nh ng

ỳ ọ ữ ứ ẽ ệ ạ ổ ố m c giá bán k v ng s tăng lên. Tuy nhiên, bên c nh đó m i quan h đánh đ i gi a giá

ệ ằ ờ ộ ờ bán và th i gian rao bán, Taylor (1999) cũng phát hi n r ng m t căn nhà có th i gian rao

ườ ả ố ệ ứ ỳ ị ẽ ệ ấ ơ bán kéo dài thì ng ặ ớ i bán s có nguy c ph i đ i m t v i hi u ng k th xu t hi n trên

ị ườ ườ ườ ồ ạ ỗ th tr ng, đó là tr ợ ng h p ng ờ i mua nghi ng căn nhà t n t ữ i nh ng l i không quan

ượ ấ ợ ế ừ ệ ặ ộ ố sát đ c và vi c này có tác đ ng b t l ủ i đ n giá bán cu i cùng c a căn nhà. T đó đ t ra

ề ề ứ ố ư ườ ứ ẽ ộ ấ v n đ v m c giá rao bán t ủ i u c a ng i bán, m t m c giá rao bán cao s kéo dài

ỳ ọ ứ ứ ư ư ế ồ ờ ờ th i gian rao bán nh ng đ ng th i làm gia tăng m c giá bán k v ng, nh ng n u m c giá

ẫ ớ ấ ứ ờ ị rao bán quá cao d n t i th i gian rao bán b kéo dài quá m c thì s ệ ẽ xu t hi n hi n t ệ ượ ng

ụ ể ỳ ọ ứ ả ỳ ị k th và do đó làm gi m m c giá bán k v ng. C th , Yavas và Yang (1995), Anglin và

ự ự ề ệ ậ ồ ồ ế ậ các đ ng s (2003), Rutherford và các đ ng s (2005) đ u xác nh n vi c thi t l p giá rao

ủ ẽ ự ờ bán cao s làm kéo dài th i gian rao bán c a căn nhà. ồ Johnson và các đ ng s (2008) s ử

ườ ợ ở ệ ố ẻ ữ ệ ủ ụ d ng d li u c a 2249 tr ng h p rao bán nhà trên h th ng chia s thông tin rao bán

ừ ị ườ ở ỹ ồ (Multiple listing service – MLS) t 9/2006 – 5/2007 trên th tr ng nhà M (g m 1525

ườ ợ ị ườ ợ ị tr ng h p giao d ch thành công và 724 tr ng h p không hoàn thành giao d ch) thì phát

ệ ằ ị ườ ứ ữ ệ ớ ẽ ờ hi n r ng nh ng căn nhà có m c giá rao bán l ch cao so v i giá th tr ng s có th i gian

ẽ ả ả ị ườ rao bán kéo dài và kh năng hoàn thành giao d ch s gi m và do đó ng ẽ i bán s khó bán

ượ ữ ế ả ố ươ đ c nh ng căn nhà này n u không gi m giá rao bán xu ng. T ng t ự Wit và Klaauw ,

ị ườ ứ ở ừ ế ệ (2013) nghiên c u th tr ng nhà Hà Lan t ằ 1/2005 đ n 12/2007 cũng phát hi n b ng

ự ả ứ ẽ ả ằ ị ắ ch ng r ng s gi m giá rao bán s làm tăng kh năng hoàn thành giao d ch và rút ng n

ủ ờ ở ứ ề ố ự ồ th i gian rao bán c a nhà . Bjorklund và các đ ng s (2006) nghiên c u v m i quan h ệ

ữ ự ờ ị ở gi a giá rao bán, giá bán và th i gian rao bán d a vào 700 giao d ch nhà riêng l ẻ ừ t 1999

ạ ị ườ ở ệ ằ ụ ể ế đ n 2001 t i th tr ng nhà Stockholm (Th y Đi n) đã phát hi n r ng giá bán nhà ở

ấ ở ứ ạ ờ ứ tăng theo th i gian rao bán và đ t m c cao nh t ngày rao bán th 150 (5 tháng), sau đó

ế ụ ệ ờ ị ứ ỳ ị ắ ầ ệ ấ ế n u th i gian rao bán ti p t c b kéo dài thì hi u ng k th b t đ u xu t hi n và làm

ủ ứ ầ ả ở ạ ứ ứ gi m d n m c giá bán c a nhà và t i ngày rao bán th 270 (9 tháng) thì m c giá bán s ẽ

ỏ ơ ỳ ọ ị ườ ở ứ ứ tr nên nh h n m c giá k v ng th tr ng. Filippova và Fu (2011) khi nghiên c u th ị

ườ ớ ữ ệ ừ ị ở ự ệ tr ng nhà ở ạ t i Aucland v i d li u t 5783 giao d ch nhà ả th c hi n trong kho ng

ờ ừ ệ ằ ệ ứ ỳ ị ế ả th i gian t ủ 1/2006 đ n 12/2008 đã phát hi n r ng hi u ng k th làm gi m giá bán c a

ị ườ ữ ệ ấ ờ ỉ ở nh ng căn nhà có th i gian rao bán kéo dài ch xu t hi n khi th tr ng nhà ả suy gi m

ị ườ ạ ở ệ ứ ổ (2008), còn trong giai đo n th tr ng nhà bùng n năm 2006 và 2007 thì hi u ng k ỳ

ệ ấ ị th không xu t hi n.

ộ ố ự ứ ệ ể ệ ậ ạ ộ ị ủ Bên c nh đó, m t s nghiên c u th c nghi m t p trung vào vi c ki m đ nh tác đ ng c a

ế ố ệ ữ ụ ể ố ờ các y u t khác nhau lên m i quan h gi a giá bán và th i gian rao bán. C th , Jud và

ự ự ồ ồ ồ ự các đ ng s (1996); Glower và các đ ng s (1998); Harding và các đ ng s (2003) phát

ệ ằ ữ ữ ẩ ặ ớ ườ ể hi n r ng nh ng căn nhà có các đ c đi m khác v i nh ng quy chu n thông th ẽ ng s có

ộ ế ứ ề ế ơ ườ ữ ứ m c đ bi n thiên giá bán cao h n, đi u này khuy n khích ng i bán gi m c giá rao

ế ẽ ậ ờ ơ ơ ươ ự ư bán cao h n, và do đó s có th i gian rao bán kéo dài h n, k t lu n này t ng t nh phát

ủ ự ệ ồ ươ ự hi n c a Haurin (1988) và Cheng và các đ ng s (2008). T ng t , Hui và Yu (2012)

ứ ộ ế ệ ằ ệ ồ ế ờ ớ ố cũng phát hi n r ng th i gian rao bán có m i quan h đ ng bi n v i m c đ bi n thiên

ệ ằ ữ ở ủ c a giá rao bán. Theo đó, ông phát hi n r ng nh ng phân khúc nhà ự ế có s bi n thiên

ủ ạ ườ ệ ạ ượ ẽ ễ ứ m nh c a giá rao bán thì ng ơ i bán s d dàng h n trong vi c đ t đ c m c giá bán cao

ự ẽ ờ ồ ừ ự ờ ợ t ệ ơ s ch đ i, do đó th i gian rao bán s dài h n. Rossini và các đ ng s (2010) phát hi n

ữ ữ ẽ ố ơ ờ ớ ằ r ng nh ng căn nhà tr ng s có th i gian rao bán dài h n so v i nh ng căn nhà đang

Koh (2000) cũng phát hi n r ng, t

ượ ử ụ ệ ằ ạ ữ đ c s d ng. Ong and i Singaporean, nh ng căn nhà

ư ở ầ ấ ườ ữ ờ ơ ớ ở ầ chung c t ng th p th ng có th i gian bán dài h n so v i nh ng căn t ng cao. Cũng

ệ ữ ề ố ộ ạ ứ ờ ị ườ nghiên c u v m i quan h gi a giá và th i gian bán căn h t i th tr ng Singaporean,

ộ ở ầ ữ ủ ắ ộ ị ệ ằ Li (2004) phát hi n r ng nh ng căn h t ng cao, không ch u tác đ ng c a ánh n ng và

ậ ợ ẽ ư ắ ờ ằ ở ữ n m ị nh ng chung c có v trí giao thông thu n l i s có th i gian rao bán ng n.

ủ ề ệ ạ ặ ộ ế ượ ể Bên c nh tác đ ng c a đ c đi m căn nhà, các đi u ki n kinh t vĩ mô cũng đ c tìm

ệ ữ ấ ộ ố ờ th y có tác đ ng lên m i quan h gi a giá bán và th i gian bán. Hui và Yu (2012) phát

ệ ằ ệ ữ ụ ệ ề ờ ố ộ hi n r ng m i quan h gi a th i gian bán và giá bán ph thu c vào các đi u ki n kinh t ế

ụ ể ế ứ ủ ạ ả ấ vĩ mô. C th , k t qu nghiên c u c a Hui và Yu cho giai đo n 2003 – 2004 cho th y

ố ươ ộ ữ ệ ờ ớ ả ề m t m i t ng quan âm gi a vi c rao giá bán cao v i th i gian rao bán. Lý gi i đi u này,

ự ư ừ ượ ở ủ ở ữ ố ằ Hui và Yu (2012) cho r ng là do s d th a l ng nhà có v n ch s h u âm trong giai

ạ ạ ượ ở ủ ở ữ ố đo n này; ng ượ ạ c l i, giai đo n 2005 – 2006, khi l ng nhà có v n ch s h u âm tr ở

ườ ứ ạ ế ố ươ ươ ữ ạ l i bình th ả ng thì k t qu nghiên c u l ấ i cho th y m i t ng quan d ng gi a giá rao

ờ ươ ự ộ ố ế ế ợ bán và th i gian rao bán. T ng t , Filippova và Fu (2011) khi k t h p m t s k t qu ả

ứ ạ ị ườ ỳ ủ ị ườ ỹ ả ủ ấ ộ ậ ỹ nghiên c u t i th tr ng M và chu k c a th tr ng b t đ ng s n c a M thì nh n xét

ữ ệ ố ờ ườ ệ ấ ạ ằ r ng m i quan h âm gi a giá bán và th i gian bán th ng xu t hi n trong giai đo n th ị

ườ ị ườ ệ ố ườ ươ tr ố ng đi xu ng, ng ượ ạ c l i khi th tr ng đang đi lên thì m i quan h này th ng d ng.

ự ồ Ngoài ra, theo Anglin và các đ ng s (2003); Kalra và Chan (1994); Yang và Yavas (1995)

ị ườ ủ ề ệ ộ ị ạ ị ươ thì TOM còn ch u tác đ ng c a các đi u ki n th tr ng t i đ a ph ố ng và qu c gia cũng

ị ự ế ố ư ộ ứ ạ ự ồ nh ch u s dao đ ng theo y u t mùa. Leung và các đ ng s (2002) nghiên c u t i th ị

ườ ở ấ ằ ế ố ạ ữ ộ tr ng nhà HongKong cho th y r ng y u t l m phát là m t trong nh ng y u t ế ố ạ m nh

ẽ ộ ở ờ m tác đ ng lên th i gian rao bán nhà .

ế ậ ế ượ ủ ể t l p chi n l c rao giá: + Thi ứ đi n hình là các nghiên c u c a Allen và Dare (2004,

ế ượ 2006) và Palmon, Smith, và Sopranzetti (2004) xem xét chi n l c rao giá “just below

ườ ố some round price”, theo đó ng i bán rao giá $199.900 thay vì rao s tròn là $200.000

ế ượ ọ (Allen và Dare g i là chi n l c “charm listing prices”, Palmon, Smith, và Sopranzetti

ế ượ ọ ả ứ ế (2004) g i là chi n l ằ c “Just below even clustering prices”). K t qu ch ng minh r ng

ườ ế ượ ả ộ khi ng ụ i bán áp d ng chi n l ứ ẽ c rao giá “Just below” này s có tác đ ng làm gi m m c

ư ữ ẽ ệ ộ đ chênh l ch gi a giá rao bán và giá bán (Allen và Dare 2004, 2006) nh ng s làm tăng

ờ th i gian bán (Palmon, Smith, và Sopranzetti 2004). Salter, Johnson, và Spurlin (20 007)

ế ượ ủ ộ xem xét tác đ ng c a chi n l ờ c rao giá “offdollar listing pricing” lên giá bán và th i

ả ọ ứ ư gian bán (Trong đó, tác gi g i các m c giá rao nh $100.000, $99.900, $99.500 hay

ượ ư ứ $99.000 đ c là “rounddollar prices”, các m c giá nh $99.950, $99.800, $99.750 hay

ượ ế ượ ứ ế ả ấ ọ $99,250 đ c g i là offdollar prices). K t qu nghiên c u cho th y chi n l c rao giá

ứ ư ạ ả ờ ộ ộ “offdollar” không có tác đ ng lên m c giá bán nh ng l i các tác đ ng làm gi m th i gian

ở ủ bán c a nhà .

ộ ớ ử ụ ồ i nhà ủ + Tác đ ng c a nhà môi gi ự ở: Sirmans và các đ ng s (1991) s d ng 1225 giao

ở ờ ị d ch nhà riêng l ẻ ạ t i Baton Rouge, ế ả Los Angeles trong kho ng th i gian 1/1985 đ n

ứ ự ữ ế ằ ả ồ ượ 12/1987. K t qu , Sirmans và các đ ng s đã ch ng minh r ng nh ng căn nhà đ c môi

ớ ở ữ ớ ớ ư ẽ ắ ờ ơ gi i b i nh ng công ty môi gi i l n s có th i gian bán ng n h n nh ng giá bán thì

ự ệ ố ệ ử ụ ả ừ không có s khác bi t. Ng ượ ạ c l i, Yang và Yavas (1995) s d ng s li u kh o sát t 388

ở ạ ị giao d ch nhà riêng l ẻ ạ t i State College, Pennsylvania trong năm 1991 l ấ i không tìm th y

ệ ữ ỷ ệ ố ồ ớ ố ớ m i quan h gi a t l hoa h ng và quy mô công ty môi gi ờ i đ i v i th i gian bán,

ọ ạ ư ủ ệ ườ ớ ờ nh ng h l i phát hi n khi danh sách rao bán c a ng i môi gi i gia tăng thì th i gian

ủ ữ bán c a các căn nhà trong danh sách đó tăng lên, ng ượ ạ c l i khi danh sách nh ng căn nhà

ủ ườ ớ ữ ủ ờ ị đã giao d ch c a ng i môi gi i tăng lên thì th i gian bán c a nh ng căn nhà còn l ạ ẽ i s

ả ươ ự ớ ộ ố ệ ừ ự ồ ị gi m. T ng t , Jud và các đ ng s (1996) v i b s li u t 2285 quan sát giao d ch nhà

ớ ớ ơ ở ạ t i 111 công ty môi gi i v i h n 600 nhà môi gi ớ ạ Greensboro, North Carolina cũng i t i

ứ ủ ứ ể ặ ấ ằ ớ không tìm th y b ng ch ng ch ng minh các đ c đi m c a nhà môi gi i hay quy mô công

ớ ữ ể ọ ơ ườ ả ươ ự ty môi gi i có th giúp h bán nhà nhanh h n nh ng ng ế i khác. K t qu t ng t cũng

ự ự ệ ở ồ ồ ượ đ c phát hi n b i Zumpano và các đ ng s (1996), Elder và các đ ng s (2000) khi phát

ự ệ ệ ể ề ữ ữ ờ hi n không có s khác bi t đáng k v giá bán và th i gian rao bán gi a nh ng căn nhà

ườ ớ ả ệ ượ ượ đ c ng i bán rao bán và nhà môi gi i rao bán. i thích cho hi n t ng này, Jud và các

ả ủ ệ ố ự ẻ ệ ằ ồ đ ng s (1996) cho r ng là do hi u qu c a h th ng chia s danh sách rao bán đa ph ươ ng

ạ ừ ượ ấ ề ộ ộ ả (MLS) nên đã lo i tr đ c v n đ thông tin n i b , do đó các tác gi ấ cũng không tìm th y

ệ ắ ố ớ ớ ờ m i quan h rút ng n th i gian bán khi nhà môi gi i bán và môi gi ộ i mua cùng trong m t

ồ ố ả ứ ế ế ằ ậ công ty. Cu i cùng, Jud và các đ ng s ự (1996) k t lu n: “…k t qu ch ng minh r ng giá

ữ ữ ể ặ ổ ườ ủ rao bán, nh ng thay đ i trên giá rao bán và nh ng đ c đi m khác th ng c a căn nhà là

ế ố ấ ữ ả ưở ế ờ nh ng y u t ọ r t quan tr ng nh h ờ ng đ n th i gian bán. Giá rao bán càng cao thì th i

ự ả ữ ẽ ả ờ gian bán càng dài, s gi m giá rao bán s làm gi m th i gian bán, nh ng căn nhà càng khác

ườ ộ ậ Ủ ủ ậ ờ ồ th ng thì th i gian bán càng dài”. ng h l p lu n trên c a Jud và các đ ng s ự (1996), Li

ấ ự ự ồ ệ và Motiwalla (2009) và Hardin và các đ ng s (2009) cũng không tìm th y s khác bi t có ý

ủ ữ ượ ị ớ ữ ớ ữ nghĩa c a giá nhà gi a nh ng căn nhà đ c giao d ch thông qua môi gi i so v i nh ng căn

ườ ị ườ ế ạ ị nhà do chính ng i bán giao d ch do ng i bán ti p th chúng thông qua m ng internet.

ể ủ ề ạ ấ ướ ủ ộ ớ ự Đi u này cho th y v i s phát tri n c a m ng l ữ i thông tin công c ng, vai trò c a nh ng

ườ ớ ớ ợ ệ ắ ờ ng i môi gi i trong vi c tăng giá bán và rút ng n th i gian rao bán v i l ế ề ạ i th v m ng

ộ ộ ệ ế ế ướ l ứ i thông tin n i b đã không còn rõ ràng, ngày nay vi c tìm ki m thông tin và ki n th c

ở ự ễ ở ồ ươ ự ề ị ườ v th tr ng nhà đã tr nên d dàng (Hardin và các đ ng s , 2009). T ng t , Turnbull

ậ ằ ữ ế ỉ ớ ế & Dombrow (2005, 2007) cũng đi đ n k t lu n r ng ch khi nh ng công ty môi gi ạ i ho t

ề ộ ị ườ ự ự ị ộ ộ đ ng chuyên v m t lĩnh v c phân khúc th tr ng ho c ặ chuyên trong m t khu v c đ a lý

ả ớ ưở ệ ế ả ờ thì quy mô công ty m i có nh h ng đ n giá bán và th i gian bán nhà, và hi u qu này

ữ ả ủ c a nh ng công ty môi gi ớ ớ ượ i l n đ ấ ứ c Turnbull & Dombrow ch ng minh không ph i là v n

ươ ệ ả ự ố ớ ớ ề ủ đ c a hi u qu do quy mô. T ng t , đ i v i nhà môi gi i, Turnbull & Dombrow cũng

ậ ằ ượ ữ ở ớ ế k t lu n r ng khi căn nhà đ c rao bán b i nh ng nhà môi gi i chuyên bán (listing agents –

ữ ớ ướ ề ơ nh ng nhà môi gi i có xu h ẽ ng thiên v rao bán) s có giá bán cao h n, ng ượ ạ c l ữ i, nh ng

ượ ữ ườ ớ ữ căn nhà đ ở c rao bán b i nh ng ng i môi gi i chuyên mua (selling agents nh ng nhà

ớ ướ ề ườ ướ ượ ớ ị môi gi i có xu h ng thiên v bên mua) th ng có xu h ng đ ấ c giao d ch v i giá th p

ề ộ ủ ệ ấ ơ ớ ượ ơ h n. V n đ đ ng c thiên l ch c a nhà môi gi i cũng đ c Levitt và Syverson (2008)

ứ ữ ệ ằ ớ ướ ờ phát hi n ra khi ch ng minh r ng nh ng nhà môi gi i có xu h ng kéo dài th i gian bán

ộ ở ữ ủ ọ ữ ơ ơ ớ (h n 10 ngày) và bán giá cao h n (3,7%) cho nh ng căn nhà thu c s h u c a h so v i

ộ ở ữ ủ ề ề ữ nh ng căn nhà thu c s h u c a khách hàng. V đi u này, Levitt và Syverson (2008) nh nậ

ẽ ữ ớ ữ ơ ộ ườ ằ xét r ng có l nh ng nhà môi gi ế i có đ ng c khuy n khích nh ng ng i bán nhà, khách

ủ ọ ậ ắ ấ ớ ơ ờ ượ ằ hàng c a h , bán v i giá th p h n nh m rút ng n th i gian bán và nh n đ ồ c hoa h ng

ươ ơ ự ứ ự ấ ằ ồ nhanh h n. T ng t , Rutherford và các đ ng s (2005, 2007) cũng tìm th y b ng ch ng là

ữ ả ở ẻ ộ ở ữ ủ ư ớ nh ng căn nhà (c nhà riêng l và nhà chung c ) thu c s h u c a nhà môi gi i có giá

ơ ừ ữ ủ ờ ạ ữ ơ bán cao h n t 3 – 7% và th i gian bán c a nh ng căn nhà này l ớ i dài h n so v i nh ng căn

ộ ở ữ ủ ủ ớ ự ồ nhà thu c s h u c a khách hàng c a nhà môi gi i. Gardiner và các đ ng s (2007) khi

ề ị ườ ở ở ạ ướ ề ứ nghiên c u v th tr ng nhà Hawaii giai đo n tr ị c và sau khi chính quy n đ a

ươ ệ ằ ữ ấ ố ị ph ạ ng ban hành quy đ nh công b thông tin mua bán nhà đ t thì phát hi n r ng nh ng đ i

ớ ủ ộ ờ lý môi gi ắ i kép có tác đ ng rút ng n th i gian bán c a nhà ở ạ t i Hawaii.

ượ ấ ằ ệ ữ ứ ả ố Qua quá trình l c kh o các nghiên c u liên quan trên, ta th y r ng m i quan h gi a giá

ờ ượ ề ả ứ ồ rao bán, giá nhà và th i gian rao bán đ c nhi u tác gi quan tâm nghiên c u, g m c ả

ề ự ề ặ ề ặ ứ ứ ế ệ ế ế nghiên c u v m t lý thuy t và nghiên c u v th c nghi m. V m t lý thuy t, các k t

ấ ề ố ệ ồ ữ ế ả ố ờ qu nhìn chung là th ng nh t v m i quan h đ ng bi n gi a giá rao bán, giá bán và th i

ở ượ ệ ủ ư ườ gian rao bán nhà . Theo đó, giá rao bán đ c xem nh là tín hi u c a ng ề ứ i bán v m c

ưỡ ọ ớ ụ ữ ườ ấ ượ ề ng ng bán và có tác d ng giúp l c b t nh ng ng i mu a ti m năng có ch t l ấ ng th p,

ổ ạ ẽ ứ ứ ư ẽ ộ ờ m t m c giá rao bán cao s làm kéo dài th i gian bán nh ng đ i l ộ i s có m t m c giá

ỳ ọ ữ ứ ự ệ ơ ạ ấ ố bán k v ng cao h n. Tuy nhiên, nh ng nghiên c u th c nghi m l i cho th y m i quan

ế ố ứ ạ ế ố ủ ề ộ ị ệ ữ h gi a các y u t này khá ph c t p và ch u tác đ ng c a nhi u y u t khác nhau. Nhìn

ệ ằ ả ự ế ệ ệ ế ậ ẽ chung, các k t qu th c nghi m phát hi n r ng vi c thi t l p giá rao bán cao s làm kéo

ứ ư ệ ờ ơ ờ dài th i gian rao bán và có m c giá bán cao h n, nh ng cũng chính vi c kéo dài th i gian

ỳ ị ị ườ ờ ồ ở bán cũng đ ng th i gây ra tâm lý k th trên th tr ng nhà ộ ự ả ỏ , khi đó đòi h i m t s gi m

ả ừ ườ ặ ệ ỳ ị giá (c giá rao bán và giá bán) t ng i bán, và đ c bi t, tâm lý k th trên các th tr ị ườ ng

ở ố ị ệ ộ ố ị nhà ủ ấ ằ là không c đ nh. Ngoài ra, ta cũng th y r ng m i quan h này ch u tác đ ng c a

ế ố ề ụ ề ị ườ ệ ệ ử ụ ớ ề nhi u y u t , ví d đi u ki n th tr ng, cách rao giá, và vi c s d ng môi gi i đ u có

ứ ủ ả ộ ị ở tác đ ng lên m c giá bán và kh năng giao d ch c a nhà .

2.3.2 T ng quan các nghiên c u liên quan đ n kh năng bán nhà

ứ ổ ế ả

ơ ượ ả ể ượ ứ Mô hình kh năng nguy c đ c Cox phát tri n năm 1972 và sau đó đ ộ ụ c ng d ng r ng

ự ọ ị ự ủ ụ ể ộ ố ọ ộ rãi trong lĩnh v c khoa h c d ch t ễ và m t s lĩnh v c c a khoa h c xã h i. C th mô

ườ ượ ọ ử ụ ứ ủ ằ ộ hình th ng đ c các nhà nghiên c u y h c s d ng nh m xem xét tác đ ng c a các

ươ ế ề ả ị ử ủ ệ ự ph ng pháp đi u tr khác nhau đ n kh năng t vong c a b nh nhân, trong lĩnh v c xã

ườ ượ ụ ề ấ ạ ộ h i, mô hình Cox th ng đ ệ ứ c áp d ng trong các nghiên c u v tình tr ng th t nghi p

ự ở ầ ầ ượ và đình công. Riêng trong lĩnh v c nhà , mô hình Cox l n đ u tiên đ ở ụ c áp d ng b i

ằ ườ ấ ộ ủ ứ ả ả ộ Kluger và Miller (1990) nh m đo l ng m c đ thanh kho n c a b t đ ng s n nhà ở .

ứ ủ ề ấ ươ ế ợ Trong nghiên c u c a mình, Kluger và Miller (1990) đ xu t ph ữ ng pháp k t h p gi a

ể ả ườ ưở ủ mô hình hedonic và mô hình kh năng bán nhà Cox đ đo l ả ng nh h ộ ặ ng c a m t đ c

ả ủ ứ ộ ở ươ ượ tính lên m c đ thanh kho n c a nhà . Theo đó, ph ng pháp hedonic đ ụ c áp d ng đ ể

ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở ế ượ ủ c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà ị và xác đ nh chi n l c rao giá c a ng ườ i

ự ứ ủ ệ ả ớ bán là s chênh l ch so v i m c giá rao bán c a căn nhà. Sau đó, mô hình kh năng bán

ượ ử ụ ể ườ ế ượ ủ ộ ố ớ nhà Cox đ c s d ng đ đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá này đ i v i tính

ả ướ ủ ế ả ủ thanh kho n c a căn nhà. K t qu c tính c a mô hình Cox, theo Kluger và Miller

ế ỉ ố ươ ề ả ố ẽ (1990), s cho ta bi t ch s chênh t ủ ng đ i (relative odds ratio) v kh năng bán c a

ỉ ố ủ ể ế ả ẫ ớ căn nhà so v i căn nhà đi n hình c a m u. N u ch s chênh này là hai, thì kh năng bán

ẽ ấ ế ể ả ớ ủ c a căn nhà s g p đôi so v i căn nhà đi n hình (Kluger và Miller, 1990). K t qu nghiên

ỳ ọ ằ ấ ớ ỉ ứ ủ c u c a Kluger và Miller (1990) ch ra r ng, khi giá rao càng th p (so v i giá k v ng th ị

ườ ụ ể ủ ủ ả ả tr ng c a căn nhà) thì kh năng bán c a căn nhà càng gi m. C th , khi giá rao d ướ i

ị ườ ứ ỉ ố ướ ứ ẽ ướ m c giá th tr ng $1000 thì ch s chênh c tính s là 0,98, còn khi m c rao d i giá là

ỉ ố ẽ ươ $50.000 thì ch s chênh s là 0,55 (Kluger và Miller, 1990, pp. 158). Ph ng pháp này,

ượ ề ả ả ủ ề ộ ị ườ ứ ở ả sau đó đ c nhi u tác gi nghiên c u v đ thanh kho n c a th tr ng nhà ế c i bi n

ế ố ả ụ ằ ị ưở ủ ế ả ở và áp d ng nh m xác đ nh các y u t nh h ng đ n kh năng bán c a nhà và tính

ỳ ọ ủ ờ ở th i gian rao bán k v ng c a nhà .

ụ ể ướ ượ ử ụ ố ệ ủ ự C th , Krainer (1999) c tính mô hedonic đ c s d ng d a trên s li u c a 14303

ượ ộ ữ ệ ậ ạ ậ ị giao d ch đ c ghi nh n trong b d li u EBRD t ạ i qu n Contra Costa trong giai đo n

ượ ể ườ ị ủ ữ 1992 – 1998, và mô hình này đ c dùng đ đo l ng giá tr c a nh ng khác bi ệ ề ặ t v đ c

ẫ ớ ượ ỉ ố ư ộ ườ tính so v i căn nhà bình quân m u, và đ c xem nh là m t ch s đo l ứ ộ ng m c đ khác

ệ ủ ỉ ố ệ ủ ể ặ ớ bi t c a căn nhà. Sau đó ch s khác bi t này cùng v i các đ c đi m khác c a căn nhà

ượ ể ướ ư ộ ả ứ ưở đ ả c đ a vào mô hình kh năng bán nhà Cox đ c tính m c đ nh h ng lên kh ả

ứ ủ ủ ế ấ ả năng bán c a căn nhà. K t qu nghiên c u c a Krainer (1999) cho th y căn nhà càng khác

ệ ể ấ ả ớ ộ ượ bi t so v i đi n hình thì kh năng bán càng th p, tuy nhiên tác đ ng này đ c mô hình

ế ỉ ch ra là khá y u.

ụ ươ ế ợ ể ườ ả ộ Tuy cũng áp d ng ph ng pháp k t h p hai mô hình đ đo l ng tác đ ng lên kh năng

ở ư ự ồ ạ ử ụ ủ bán c a nhà , nh ng Johnson và các đ ng s (2008) l i s d ng mô hình hedonic để

ướ ỳ ọ ả ướ ứ ứ ủ c tính m c giá rao bán k v ng c a căn nhà (ch không ph i ứ c tính m c giá k ỳ

ị ườ ứ ướ ơ ở ị ọ v ng th tr ng nh ư hai nghiên c u tr c) làm c s xác đ nh t ỷ ệ l ớ ệ chênh l ch so v i

ự ế ủ ứ ườ ự ồ m c giá rao th c t c a ng i bán. Theo Johnson và các đ ng s (2008) thì t ỷ ệ l chênh

ẽ ạ ơ ủ ệ ộ ườ ỷ ệ ệ ớ ượ này s đ i di n cho đ ng c c a ng i bán. Căn nhà có t l ch l n đ l ị c xác đ nh là

ườ ấ ộ ơ ự ồ ng i bán có đ ng c bán nhà th p và ng ượ ạ c l i (Anglin và các đ ng s , 2003). Sau đó,

ượ ử ụ ằ ườ ưở ỷ ệ ệ t l ch giá này đ l c s d ng trong mô hình Probit nh m đo l ả ng nh h ng lên kh ả

ủ ở ứ ủ ự ế ả ồ ỉ năng bán c a nhà ằ . K t qu nghiên c u c a Johnson và các đ ng s (2008) ch ra r ng

ữ ỷ ệ ệ ơ ủ ộ ườ ả ấ nh ng căn nhà có t l ch giá càng cao (đ ng c c a ng l i bán càng th p) thì kh năng

ẽ ỏ bán s càng nh .

ử ụ ứ ộ ể ướ M t nghiên c u khác, Smith (2010) cũng s d ng hàm hedonic đ ứ c tính m c giá k ỳ

ị ườ ử ụ ự ứ ủ ế ả ọ v ng th tr ng c a căn nhà và s d ng tr c ti p m c giá này trong mô hình kh năng

ể ườ ưở ủ ở ủ ả bán nhà Cox đ đo l ả ng nh h ứ ng c a m c giá nhà lên kh năng bán c a căn nhà.

ử ụ ủ ể ặ Theo Smith (2010) thì ta không nên s d ng giá bán ho c giá rao bán c a căn nhà đ đo

ị ủ ứ ề ệ ả ả ố ườ l ng m i quan h này, vì c hai m c giá này đ u không ph n ánh đúng giá tr c a căn

ộ ị ừ ế ố ề ề ườ nhà, vì chúng ch u tác đ ng t nhi u y u t khác nhau v phía ng i mua cũng nh ư

ườ ị ỳ ọ ử ụ ị ườ ủ ướ ừ ng i bán, thay vào đó s d ng giá tr k v ng c a th tr ng c tính t mô hình

ự ẽ ơ ừ ị ở ậ ừ hedonic s chính xác h n. D a vào s li u ố ệ t 8825 giao d ch nhà thu th p t ồ ngu n

ụ ở ạ ị ủ ự ậ ị d ch v rao bán nhà dùng chung (MLS) t i khu v c đô th c a qu n Bloomington and

ạ ừ ỹ ả Monroe, bang Indiana (M ) trong giai đo n t ủ 1997 2004, mô hình kh năng bán c a

ị ỳ ọ ị ườ ằ ỉ ộ ế ố ủ Smith (2010) ch ra r ng giá tr k v ng th tr ng c a căn nhà là m t y u t ả làm gi m

ị ỳ ọ ị ườ ữ ả ẽ ờ kh năng bán (nghĩa là nh ng căn nhà có giá tr k v ng th tr ng cao s có th i gian

ệ ố ế ợ ớ ị ủ ơ bán dài h n). Ngoài ra, k t h p v i v trí tuy t đ i (x,y) c a căn nhà, Smith (2010) phát

ệ ằ ệ ố ế ạ ả ộ ị ủ hi n r ng v trí tuy t đ i có tác đ ng m nh đ n giá nhà giúp làm tăng kh năng bán c a

căn nhà.

ụ ự ồ ươ ư ố Hui và các đ ng s (2012) thì áp d ng ph ng pháp gi ng nh Kluger và Miller (1990) đ ề

ị ớ ể ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở ngh , v i mô hình hedonic đ c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà ứ , và m c giá

ướ ượ ử ụ ứ ệ ể ả ớ c tính này, sau đó, đ ự c s d ng đ tính kho ng l ch giá so v i m c giá rao bán th c

ườ ệ ử ụ ồ ế ủ t c a ng ự i bán. Theo Hui và các đ ng s (2012), vi c s d ng mô hình hedonic đ ể ướ c

ị ườ ệ ạ ế ượ ự ủ ệ ỳ ọ tính giá k v ng th tr ng c a căn nhà, ngoài vi c h n ch đ ộ c s sai l ch do tác đ ng

ệ ủ ề ườ ườ ả ừ t các đi u ki n c a ng i mua và ng i bán lên giá nhà, thì còn giúp gi ế ấ i quy t v n đ ề

ờ ủ ự ồ ạ ượ ử ụ ự ế ặ ả phát sinh do s đ ng th i c a các đ i l ng th ường g p ph i khi s d ng tr c ti p giá

ả bán (hay t ỷ ệ l giá bán/giá rao) trong các mô hình kh năng bán nhà hay mô hình đo l ườ ng

ả ưở ị ắ ấ ả ờ nh h ề ng lên th i gian bán nhà (TOM), v n đ này, theo Hui, đã b m c ph i trong các

ứ ủ ự ồ ả nghiên c u c a Belkin và các đ ng s (1976) and Kang và Gardner (1987). Sau đó, kho ng

ượ ử ụ ớ ế ệ ấ ả ả ệ l ch giá này đ c s d ng trong mô hình Cox v i k t qu cho th y kho ng l ch giá này

ụ ủ ả ả ộ ớ ẽ s tác đ ng làm gi m kh năng bán c a căn nhà. Tuy nhiên, khi áp d ng mô hình Cox v i

ẻ ạ ừ ự ồ ừ t ng năm riêng l trong giai đo n t ệ 2003 – 2006 thì Hui và các đ ng s (2012) phát hi n

ị ườ ạ ưở ể ệ ữ ằ r ng, trong giai đo n th tr ng tăng tr ng nh ng năm 2005 và 2006 (th hi n qua t ỷ ệ l

ệ ấ ỷ ệ ỏ ố ủ ệ ở ượ ạ ộ th t nghi p và t b tr ng c a nhà ) thì vi c rao v l t giá l i có tác đ ng làm gia tăng

ủ ả ở kh năng bán c a nhà .

ứ ự ằ ạ ấ ồ Ngoài ra, trong nghiên c u này, Hui và các đ ng s (2012) cũng nh n m nh r ng mô hình

ụ ể ằ ả ộ ơ ườ ế ố ủ ộ Cox có th áp d ng m t cách đ n gi n nh m đo l ng tác đ ng c a các y u t lên kh ả

ơ ả ủ ầ ủ năng bán c a căn nhà mà không c n hàm r i ro c b n (the baseline hazard function).

ế ố ệ ố ướ ỉ ố Trong đó, các y u t có h s c tính trong mô hình Cox d ương (hay ch s HR > 1) s ẽ

ế ố ữ ả ộ ệ ố ướ có tác đ ng làm tăng kh năng bán, còn nh ng y u t có h s c tính âm (hay ch s ỉ ố

ẽ ả ả ộ HR<1) s có tác đ ng làm gi m kh năng bán.

ữ ứ ề ầ ồ ơ ố ự G n đây h n, Cirman và các đ ng s (2015) nghiên c u v nh ng nhân t ộ tác đ ng lên

ủ ả ị ườ ở ỏ ạ ụ kh năng bán c a nhà ở ạ t i th tr ng nhà “m ng” Slovenia l i áp d ng theo Johnson

ự ụ ồ ể ướ ứ và các đ ng s (2008), áp d ng mô hình hedonic đ ỳ ọ c tính m c giá rao bán k v ng

ở ừ ự ế ứ ữ ệ ả ớ ủ c a nhà và t đó tính ra kho ng l ch gi a m c giá rao th c t ứ so v i m c giá rao ướ c

ả ượ ử ụ ướ ệ tính. Sau đó kho ng l ch giá rao bán này đ c s d ng trong các mô hình ờ c tính th i

ứ ộ ủ ể ệ ằ ả ộ ị gian rao bán và kh năng rao bán nh m ki m đ nh tác đ ng c a m c đ rao l ch giá lên

ủ ờ ở ữ ệ ự ả ả ừ ị th i gian rao bán c a nhà và kh năng bán. D a trên d li u kh o sát t 371 giao d ch

ở ủ ạ ớ ớ ấ ố nhà trong giai đo n 2000 2010 c a công ty môi gi i l n nh t thành ph Ljubljana (th ị

ườ ệ ằ ấ ả ấ ớ ộ ế ố tr ng b t đ ng s n l n nh t Slovenia), phát hi n r ng bên c ạnh các y u t khác,

ế ố ệ ả ủ ả ấ ạ ộ kho ng l ch rao giá là y u t có tác đ ng m nh nh t lên kh năng bán c a căn nhà khi

ủ ủ ệ ệ ẽ ả ả ả vi c tăng thêm 1% c a kho ng l ch này s làm kh năng bán c a căn nhà gi m đi 0,69%.

ư ậ ượ ứ ề ả ả ả Nh v y, qua quá trình l c kh o các nghiên c u v tính thanh kho n hay kh năng bán

ả ậ ệ ử ụ ấ ằ ề ằ ậ ồ nhà, tác gi ứ ứ lu n án nh n th y r ng các nghiên c u đ u đ ng ý r ng vi c s d ng m c

ướ ừ ộ ệ ứ ể ơ ợ giá nhà c tính t hàm hedonic đ tính m c đ l ch giá là h p lý và chính xác h n so

ệ ử ụ ự ủ ế ở ả ớ v i vi c s d ng tr c ti p giá bán c a nhà ậ . Do đó, trong lu n án này, tác gi cũng s ẽ

ụ ể ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở ị áp d ng mô hình hedonic đ c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà và xác đ nh

ự ế ủ ể ạ ệ ệ ớ ỷ ệ t l ứ chênh l nh so v i m c giá rao bán th c t c a căn nhà đ đ i di n cho chi n l ế ượ c

ủ ườ ẽ ượ ử ụ ể ườ rao giá c a ng ứ ộ ệ i bán. Sau đó, m c đ l ch giá này s đ c s d ng đ đo l ứ ng m c

ưở ế ượ ủ ờ ộ ả đ nh h ng c a chi n l c rao giá lên th i gian rao bán (thông qua mô hình TOM) và

ử ụ ủ ả kh năng bán (s d ng mô hình Cox hazard model) c a căn nhà.

ƯƠ Ế ƯỢ Ộ Ủ CH NG 3: TÁC Đ NG C A CHI N L C RAO GIÁ

3.1 Mô hình phân tích và D li u nghiên c u

3.1.1 Mô hình phân tích

ữ ệ ứ

ư ủ ể ậ ườ ủ ộ Nh đã trình bày trong khung phân tích c a lu n án, đ đo l ng tác đ ng c a chi n l ế ượ c

ố ớ ứ ủ ả ờ rao giá đ i v i m c giá rao bán, th i gian rao bán và kh năng bán c a căn nhà, tác gi ả

ẽ ế ụ ậ ươ ứ ượ ề lu n án s ti n hành áp d ng ph ng pháp nghiên c u đ c đ ngh b i ị ở Kluger và Miller

ượ ứ ủ ụ (1990) và đã đ ồ c áp d ng trong các nghiên c u c a Krainer (1999), Johnson và các đ ng

ự ồ ồ ự ự s (2008), Smith (2010), Hui và các đ ng s (2012), Cirman và các đ ng s (2015). C ụ

ể ươ ướ ậ th , trong lu n án này, ph ng pháp nghiên c u g m ứ ồ 3 b ư c nh sau:

ướ ụ ể ướ ỳ ọ ị ườ ứ B c 1: Áp d ng mô hình hedonic đ c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà

ế ượ ủ ặ ị ở ừ t các đ c tính c a căn nhà và xác đ nh chi n l c rao giá

ươ ứ ẽ ượ ụ ể ụ Ph ng pháp nghiên c u chi ti ế ủ ướ t c a b c này s đ c trình bày c th trong m c 3.2.1,

ề ơ ả ướ ướ tuy nhiên, v c b n thì b ẽ ế c này s ti n hành ạ c tính mô hình hedonic giá nhà có d ng

ư ươ ư nh ph ng trình 1 nh sau:

ị ự ị ườ ủ Trong đó: là giá tr logarit t ự ủ nhiên c a giá bán th c c a căn nhà j trên th tr ng (tính

ệ ồ ỳ ọ ị ườ ứ ủ ằ b ng tri u đ ng), và do đó là m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà j đ ượ ướ c c tính t ừ

j là vect

ơ ữ ủ ấ ặ ơ ữ ặ ặ các đ c tính: Sj là vect nh ng đ c tính c u trúc c a căn nhà j; L nh ng đ c tính

ế ậ ủ ả ữ ậ ộ ề ề ị v v trí và kh năng ti p c n c a căn nhà j; và N ợ j là t p h p nh ng đ ặc tính thu c v khu

ε ị ự v c xung quanh căn nhà j ố , và là giá tr sai s .

ả ướ ể ố ỳ ọ ị ườ ứ ấ ộ ố ủ ế Đ có k t qu c tính t t nh t cho m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà, m t s mô

ẽ ượ ế ậ ươ ướ ố hình khác nhau s đ c thi t l p cho ph ng trình 1, sau đó mô hình có c tính t ấ t nh t

ọ ướ ỳ ọ ị ườ ứ ủ ừ ẽ ượ s đ ể ế c ch n đ ti n hành c tính m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà t ặ các đ c

ủ ượ ử ụ ệ ệ ạ ả tính c a nó và đ c s d ng ể ướ đ ế c tính kho n chênh l ch giá DOP, đ i di n cho chi n

ủ ườ ượ l c rao giá c a ng ư i bán nh sau :

ướ ườ ả ưở ế ượ ủ ố ớ ứ B c 2: Đo l ng nh h ng c a chi n l ờ c rao giá đ i v i m c giá bán và th i

ủ ở gian rao bán c a nhà

ươ ứ ẽ ượ ụ Ph ng pháp nghiên c u chi ti ế ủ ướ t c a b c này s đ ụ ể c trình bày c th trong m c 3. 3.1,

ả ưở ế ượ ủ ố ớ ứ ề ơ ả tuy nhiên, v c b n thì nh h ng c a chi n l ờ c rao giá đ i v i m c giá bàn và th i

ủ ườ ệ ư ủ ế gian rao bán c a nhà ở ượ đ c đo l ng thông qua vi c đ a bi n DOP c a căn nhà đ ượ c

ị ướ ướ ủ ứ ở xác đ nh trong b c 1 vào trong mô hình hedonic c tính m c giá c a nhà (ph ươ ng

ướ ờ ươ ủ trình 2) và mô hình hedonic c tính th i gian rao bán (ph ng trình 3) c a nhà ở, d ngạ

ụ ể ư c th nh sau:

ướ ế ượ ủ ộ ố ớ ỳ ọ ứ + Mô hình c tính tác đ ng c a chi n l ủ c rao giá đ i v i m c giá bán k v ng c a

nhà :ở

ự ế ữ ệ ỳ ọ ứ Trong đó: DOPj là t ỷ ệ l ứ chênh l ch gi a m c giá rao bán th c t và m c giá k v ng th ị

j đ i di n cho chi n l

ườ ủ ế ượ ệ ạ ủ ườ tr ng c a căn nhà, t ỷ ệ l DOP c giá rao bán c a ng i bán mà

ườ ụ ế ả ươ ế ả ưở ng i bán áp d ng cho căn nhà j. K t qu ph ẽ ng trình 2 s cho ta bi t nh h ủ ng c a

j, Lj, Nj và chi n l

j lên m c giá bán k v ng th tr

ế ượ ỳ ọ ị ườ ứ ặ các đ c tính S c rao giá DOP ủ ng c a

căn nhà j.

ươ ộ ự ầ ề ẩ ữ ỷ ệ Tuy nhiên, ph ng trình 2 ti m n m t s g n gũi gi a t ệ l ch chênh l ch giá DOP và

ứ ủ ụ ế ộ ươ ộ ố ở (bi n ph thu c trong ph ng trình 2) m c giá bán c a nhà do m t trong 2 thành t xác

ỳ ọ ị ườ ủ ị ứ ị đ nh DOP chính là m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà, mà giá tr này l ạ ượ ướ c c i đ

ừ ứ ủ ở ườ ợ ướ ưở ủ tính t m c giá bán c a nhà . Do đó, riêng tr ng h p ả c tính nh h ế ng c a chi n

ứ ủ ị ở ư ở ươ ả ậ ượ l c rao giá DOP lên m c giá giao d ch c a nhà nh ph ng trình (2), tác gi lu n án

ế ế ượ ể ế ủ ườ ẽ ử ụ s s d ng bi n gi ( c rao giá c a ng i bán ả Dum_DOP) đ thay th cho chi n l

ệ ệ ạ ườ ườ ỷ ệ l chênh l ch giá DOP > 1 đ i di n cho tr ợ ng h p ng i bán (DOP). Trong đó, khi t

ế ậ ế ượ ượ ế ả ẽ ậ ị thi t l p chi n l c rao bán v t giá thì bi n gi DOP (Dum_DOP) s nh n giá tr 1, và

ữ ườ ạ ướ ế ượ ủ ộ 0 cho nh ng tr ợ ng h p còn l i. Do đó, mô hình c tính tác đ ng c a chi n l c rao giá

ủ ứ ở ẽ ố ớ đ i v i m c giá bán c a nhà s là:

ướ ế ượ ủ ộ ố ớ ờ + Mô hình c tính tác đ ng c a chi n l ỳ ọ c rao giá đ i v i th i gian rao bán k v ng

ở ủ c a nhà :

ự ằ ờ ộ Trong đó: ln(TOMj) là giá tr ị logarit t nhiên c a ủ đ dài th i gian rao bán (tính b ng ngày)

ở ị ườ ỳ ọ ủ ờ ủ c a nhà trên th tr ng, và do đó là th i gian rao bán k v ng c a căn nhà j d ướ ự i s

j, Lj, Nj và chi n l

ả ưở ủ ặ ế ượ nh h ng c a các đ c tính S c rao giá DOP

ả ủ ướ ư ậ ẽ ưở ế ượ ủ ế Nh v y, k t qu c a b c 2 s giúp ta tr l ả ờ ượ ả i đ c nh h ng c a chi n l c rao giá

ườ ố ớ ỳ ọ ứ ủ ờ ủ c a ng i bán đ i v i m c giá bán và th i gian rao bán k v ng c a căn nhà thông qua

ệ ố ướ h s c tính c a δ ủ 2 và δ3.

ướ ườ ả ưở ế ượ ủ ố ớ ủ Đo l ng nh h ng c a chi n l ả c rao giá đ i v i kh năng bán c a nhà B c 3:

ở ươ ứ ớ ừ ờ ố ng ng v i t ng m c th i gian rao bán t

ươ ứ ẽ ượ ụ Ph ng pháp nghiên c u chi ti ế ủ ướ t c a b c này s đ ụ ể c trình bày c th trong m c 3. 4.1,

ề ơ ả ả ưở ế ượ ủ ủ ế ả tuy nhiên, v c b n nh h ng c a chi n l c rao giá đ n kh năng bán c a nhà ở

ượ ườ ư ế ệ ả đ c đo l ng thông qua vi c đ a bi n DOP vào trong mô hình kh năng bán nhà Cox

ự ồ ự ồ (Krainer, 1999; Johnson và các đ ng s , 2008 ; Hui và các đ ng s , 2012 ; Cirman và các

(4)

ư ạ ồ đ ng s ự, 2015), có d ng nh sau :

Hay:

j, Lj, Nj và chi nế

ủ ệ ề ặ ả ớ Trong đó: là kh năng bán c a căn nhà j v i các đi u ki n đ c tính S

ủ ệ ề ẩ ặ ả ớ ượ l c rao giá DOP ủ j và là kh năng bán c a căn nhà chu n v i các đi u ki n đ c tính c a

0, L0, N0 và DOP0.

ẩ căn nhà chu n là S

ư ậ ả ướ ế ệ ố ủ ẽ ế ế ả ưở Và nh v y, k t qu c tính h s HR c a bi n DOP s cho ta bi t nh h ủ ng c a

ế ượ ủ ế ả ả ả ớ ơ (tăng hay gi m h n so v i kh năng chi n l c rao giá đ n kh năng bán c a căn nhà

ướ ề ả ố ờ chu n)ẩ . Sau đó ta c tính mô hình kh năng bán nhà Cox cho nhi u m c th i gian rao

ỉ ố ủ ẽ ả ộ ự ế bán khác nhau (1, 3, 6, 9 tháng), khi đó s bi n đ ng c a ch s HR s ph n ánh m c đ ứ ộ

ả ưở ế ượ ủ ế ẽ ả ờ ổ nh h ng c a chi n l c rao giá lên kh năng bán s thay đ i th nào theo th i gian rao

bán.

3.1.1.1 Th o lu n các b

ậ ả ộ ụ ế i n ph thu c

ủ ố ớ ạ ổ ượ ộ ươ ứ ớ ươ V i d ng t ng quát c a b n mô hình l ng hóa tác đ ng t ng ng v i ph ng trình (1)

ướ ỳ ọ ị ườ ủ ươ ướ (mô hình c tính giá k v ng th tr ng c a nhà ) (mô hình c tính ở , ph ng trình (2)

ế ượ ộ ươ ướ ủ tác đ ng c a chi n l c rao giá lên giá nhà) (mô hình c tính tác , ph ng trình (3)

ế ượ ươ ủ ộ đ ng c a chi n l ờ c rao giá lên th i gian rao bán) và ph ng trình (4) là mô hình kh ả

ướ ủ ộ ượ ả c tính tác đ ng lên kh năng bán c a căn nhà) năng bán nhà Cox (mô hình đ c trình

ở ấ ằ ộ ượ ử ụ ụ ế ươ bày trên, ta th y r ng bi n ph thu c đ c s d ng trong mô hình cho ph ng trình (1)

ủ ứ ở ụ ế ộ ượ ử ụ và (2) là m c giá bán c a nhà , còn bi n ph thu c đ c s d ng trong mô hình cho

ươ ủ ụ ế ế ờ ộ ph ng trình (3) là bi n th i gian rao bán c a căn nhà, và bi n ph thu c trong mô hình

ươ ệ ươ ề ể ệ ờ ớ ứ ớ ng trình 4) Cox (ph là th i gian rao bán v i đi u ki n ki m duy t t ố ng ng v i m c

ờ ượ ế ế ậ ụ ế ộ ứ (đ c trình bày chi ti t cách thi ầ t l p bi n ph thu c trong ph n th i gian nghiên c u

ề ơ ả ụ ế ộ ướ ủ ỉ sau). Do đó, v c b n, bi n ph thu c trong các mô hình ậ c tính c a lu n án ch bao

ủ ế ế ạ ở ủ ế ở ờ ồ g m 2 lo i bi n: bi n th i gian rao bán c a nhà và bi n giá bán c a nhà .

ớ ế ươ ự ư ứ , t ng t ề ờ nh các nghiên c u v th i gian bán nhà trên th ế ờ V i bi n th i gian rao bán

ớ ủ ả ậ ờ ị ở gi i đã đ ượ ượ c l c kh o, lu n án xác đ nh th i gian rao bán c a nhà ả chính là kho ng

ằ ờ ừ ắ ầ ượ ươ ệ th i gian, tính b ng ngày, t khi căn nhà b t đ u đ c rao bán trên các ph ng ti n thông

ườ ườ ạ ế ệ ồ ợ i bán hay ng i đ i di n) ở tin (b i ng ệ cho đ n khi hoàn thành vi c ký h p đ ng mua

ườ ợ ượ ườ bán. Trong tr ng h p căn nhà đ c rao bán không thành công và ng i bán hay ng ườ i

ườ ự ệ ề ươ ệ ệ ủ ạ đ i di n c a ng ỉ i bán th c hi n đi u ch nh giá rao bán trên các ph ng ti n thông tin,

ẽ ượ ủ ờ ừ ờ ể ề thì th i gian rao bán c a căn nhà s đ c tính t ỉ th i đi m đi u ch nh giá rao bán cho

ệ ợ ồ ượ ả ậ ế đ n khi hoàn thành vi c ký h p đ ng mua bán. Thông tin này đ c tác gi lu n án thu

ự ế ừ ậ ủ ậ ị ớ th p tr c ti p t nh t ký giao d ch c a các nhà môi gi i nhà ở ượ đ ả c kh o sát.

ố ớ ủ ế ề ươ ườ ở thì đã có nhi u ph ng pháp đo l ng khác nhau đ ượ c Đ i v i bi n giá bán c a nhà

ứ ề ạ ử ụ s d ng. T ố ầ heo Malpezzi (2001), trong giai đo n đ u khi nghiên c u v giá nhà và các m i

ộ ự ỏ ệ ớ ệ ị quan h v i giá nhà, đã có m t s l ng l oẻ trong vi c xác đ nh giá nhà trong các nghiên

ứ ự ụ ể ệ ể ộ ố ữ ố c uứ này. C th , m t s nhà nghiên c u d a trên m i quan h hi n nhiên gi a giá nhà và

ể ế ư ề ướ ti n thuê, nh là Phillips (1988) hay Ambrose và Nourse (1993), đ ti n hành c tính giá

ỉ ố ố ị ườ ủ ề nhà thông qua ti n thuê nhà và ch s v n hóa c a th tr ng nhà ở14. Tuy nhiên, ph ngươ

ượ ổ ế ả ả ậ ộ ứ ạ ừ ự ớ ự pháp này không đ c ph bi n vì các tác gi ph i v t l n v i s ph c t p t s khác

ệ ủ ụ ủ ự ứ ạ ề ả ợ ồ ộ bi t c a các đi u kho n trong các h p đ ng thuê nhà. M t ví d c a s ph c t p và các

ả ươ ạ ừ ả ố ệ ặ ặ ộ tác gi ụ áp d ng ph ng pháp này ph i đ i m t đó là vi c tính g p ho c lo i tr chi phí

ụ ệ ệ ệ ả ậ ỏ ị có các d ch v ti n ích trong giá thuê nhà, vi c này đòi h i ph i nh n di n đ ượ ấ ả c t t c

ạ ừ ớ ể ộ ệ ể ể ặ ả ượ các kho n chi phí ti n ích đ có th c ng thêm vào ho c lo i tr b t ra đ có đ ộ c m t

ứ ạ ứ ự ẫ ấ ố ộ ệ ề m c giá thuê th ng nh t trong toàn m u. M t ph c t p khác là s khác bi t v ph ươ ng

ả ề ể ượ ứ ả ộ ầ ầ ặ ố th c chi tr ti n thuê nhà, nó có th đ c tr m t l n vào cu i năm, đ u năm ho c tr ả

ị ườ ả ử ứ ể ượ ộ ố ề ỳ theo đ nh k , theo đó ng i nghiên c u ph i x lý đ có đ c m t s ti n thuê nhà hàng

ố ấ năm th ng nh t (Malpezzi, 200 1).

ươ ườ ứ ướ ủ ườ ộ M t ph ng pháp đo l ng ử ụ giá nhà khác là s d ng m c giá nhà c tính c a ng i ch ủ

ặ ườ ư ứ ủ nhà ho c ng i thuê nhà nh nghiên c u c a Follain và Malpezzi (1981), Goodman và

ậ ằ ậ ở ị Ittner (1992). Follain và Malpezzi (1981) l p lu n r ng khi mà giá tr đánh giá b i ch s ủ ở

ệ ớ ươ ủ ự ệ ự ữ h u có s khác bi t l n (ph ụ ng sai c a giá nhà là cao) thì s sai l ch do áp d ng

ươ ố ệ ủ ớ ả ướ ế ế ỏ ph ng pháp này là nh . Do đó n u s li u là đ l n thì k t qu ủ c tính c a hàm

ụ ậ hedonic là đáng tin c y. Tuy nhiên , Goodman và Ittner (1992), dù cũng áp d ng ph ươ ng

ể ườ ư ạ ủ ệ ấ ả pháp này đ đo l ng giá nhà, nh ng l ạ i nh n m nh r ng ằ kho ng sai l ch c a ph ươ ng

ườ ị ậ ụ ề ớ ọ ươ ườ pháp đo l ng này là l n và đ ngh th n tr ng khi áp d ng ph ng pháp đo l ế ng bi n

ụ ph thu c ộ giá nhà theo cách này.

ứ ế ề ấ ầ ế ậ ỉ ố ặ Còn trong các nghiên c u g n đây liên quan đ n v n đ thi t l p ch s giá nhà ho c đo

ủ ặ ộ ở ư ườ l ng tác đ ng biên c a các đ c tính lên giá nhà , nh Lutzenhiser và Netusil (2001),

14 Trong lĩnh vực tài chính bất động sản, chỉ số vốn hóa (capitalisation rate) = . Trong đó, NOI là doanh thu hoạt động thuần từ hoạt động cho thuê nhà hàng năm. Như vậy, ta có thể tính ngược lại giá trị của nhà ở dựa vào tiền cho thuê hàng năm và chỉ số vốn hóa của thị trường nhà ở trong khu vực.

ự ự ồ ồ Bourassa và các đ ng s (2003), Li (2004), Visser và các đ ng s (2008), Hwang và Thill

(2010), Ceccato and Wilhelmsson (2011), Mihaescu và Hofe (2012), Ayan and Erkin (2014)

ủ ứ ở ể ụ ế ộ ề ử ụ đ u s d ng m c giá bán c a nhà ứ đ làm bi n ph thu c trong mô hình nghiên c u

ệ ử ụ ở ẽ ế ủ c a mình. Theo Malpezzi (200 1) thì vi c s d ng giá bán nhà ạ s giúp h n ch tình

ị ề ả ướ ế ạ ớ ử ụ ẽ tr ng thiên v ti m năng và các k t qu ứ ơ c tính s chính xác h n so v i s d ng m c

ủ ở ữ ặ ủ ủ ườ ư ụ giá đánh giá c a ch s h u ho c c a ng i c ng . Tuy nhiên Malpezzi (200 1) cũng

ệ ử ụ ứ ủ ữ ấ ạ ằ ượ ầ ỉ nh n m nh r ng vi c s d ng m c giá bán c a nh ng căn nhà đ c bán g n đây ch phù

ỉ ụ ị ườ ữ ứ ụ ớ ở ẵ ợ h p v i nh ng m c đích nghiên c u ch m c trên th tr ng nhà ữ có s n, còn nh ng

ỉ ụ ụ ứ ổ ượ ị ườ ướ m c đích nghiên c u ch m c trên t ng dung l ng th tr ng thì các ẽ ị c tính s b thiên

ươ ệ l ch d ng.

ệ ứ ế ệ ế ầ ườ ủ ộ ạ T i Vi t Nam, h u h t các nghiên c u liên quan đ n vi c đo l ế ng tác đ ng c a các y u

ề ử ụ ứ ủ ị ở ồ ố t lên giá nhà đ u s d ng m c giá giao d ch c a nhà ự (Kim, 2004; Kim và các đ ng s ,

ự ự ầ ồ ồ ị 2007, Seo và các đ ng s , 2018; Chung và các đ ng s , 2018; Bui, 2020b; Tr n Th Vân và

ươ ễ ố ị Nguy n Th Giang, 2011, V ng Qu c Duy, 2016)

ứ ủ ề ủ ế ế ượ ụ ủ ớ ộ V i m c tiêu nghiên c u c a đ tài ch y u là phân tích tác đ ng c a chi n l c rao giá

ủ ả ờ ở ố ớ đ i v i giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán c a nhà ụ , nghĩa là m c đích nghiên

ỉ ụ ị ườ ủ ề ở ượ ị ườ ị ứ c u c a đ tài ch m c trên th tr ng nhà đang đ c giao d ch trên th tr ng, nên

ể ử ụ ả ự ủ ợ ở ụ ế ả đ m b o s phù h p đ s d ng giá bán c a nhà ộ làm bi n ph thu c trong các mô hình

ứ ứ ả ẽ ử ụ ứ ủ nghiên c u. Do đó, trong bài nghiên c u này, tác gi s s d ng m c giá bán c a nhà ở

ượ ữ ồ ị ườ ườ đ ợ c xác đ nh trong các h p đ ng mua bán th c t ự ế15 gi a ng i mua và ng i bán, theo

ệ ồ ị ượ ả ậ ừ ủ ữ ậ ị ơ đ n v tính là tri u đ ng, và đ c tác gi thu th p t nh t ký giao d ch c a nh ng nhà

môi gi ớ ượ i đ ả c kh o sát.

ộ ủ ố ớ ụ ế ả ế Riêng đ i v i mô hình kh năng bán nhà Cox, bi n ph thu c c a mô hình này là bi n

ờ ươ ớ ừ ẽ ượ ứ ể ệ ệ ề th i gian rao bán t ng ng v i t ng đi u ki n ki m duy t riêng và s đ c thi ế ậ t l p

15 Do tình trạng hai hợp đồng khá phổ biến trong các giao dịch nhà đất tại Việt Nam, giá bán xác định trong các hợp đồng mua bán công chứng sẽ không được sử dụng, mà thay vào đó là mức giá được xác định trong hợp đồng riêng giữa người mua và người bán với sự ghi nhận của người môi giới.

ụ ể ứ ớ ừ ừ ờ ố riêng cho t ng mô hình Cox c th ng v i t ng m c th i gian bán nhà.

ế ả ả ậ 3.1.1.2 Th o lu n các bi n gi i thích

ự ồ ấ ằ ạ Butler (1982), Malpezzi và các đ ng s (1987), Malpezzi (200 1) nh n m nh r ng có hàng

ế ố ầ ớ ư ế ể ố ộ trăm y u t khác nhau có th có tác đ ng đ n giá nhà, nh ng ph n l n trong s chúng

ườ ứ ộ ị ỏ ứ ộ ớ ạ th ng b b qua trong mô hình nghiên c u vì m c đ tác đ ng có gi i h n lên giá nhà ở

ươ ế ố ượ ữ ế ồ ả và kh năng t ng quan đ n nh ng y u t đ c bao g m trong mô hình. NguyenHoang

ằ ồ ườ ụ ứ ị và Yinger (2011) cũng đ ng ý r ng thông th ộ ng thì các nhà nghiên c u do b ph thu c

ữ ệ ự ẵ ứ ủ ụ ề ặ ể vào s s n có c a d li u v các đ c đi m ngôi nhà và m c đích nghiên c u nên s ố

ủ ặ ượ ử ụ ứ ữ ượ l ng các đ c tính c a căn nhà đ c s d ng là khác nhau gi a các nghiên c u.

ủ ể ặ ộ ề ấ * Các đ c đi m thu c v c u trúc c a căn nhà

ủ ữ ấ ặ ấ ậ ọ Các đ c tính v t lý c u trúc c a căn nhà luôn là nh ng c u thành quan tr ng trong giá tr ị

ế ố ượ ữ ầ ườ ủ c a căn nhà và là nh ng y u t đ c xem xét đ u tiên trong các mô hình đo l ng giá

ở ị ườ ằ ủ ẽ nhà ỉ . Ball (1973) đã ch ra r ng giá th tr ề ng c a căn nhà s tăng cao khi nó có nhi u

ữ ượ ế ố ấ ấ ố ơ ọ ặ nh ng đ c tính đ c mong mu n h n. Trong đó, y u t c u trúc quan tr ng nh t trong

ặ ở ế ố ệ ế ư ộ ổ ệ các đ c tính nhà là di n tích sàn, ti p đó các y u t nh đ tu i căn nhà, di n tích

ố ầ ế ố ấ ề ủ ữ ố khuôn viên, s phòng và s t ng c a căn nhà cũng là nh ng y u t c u trúc có nhi u tác

ế ặ ấ ượ ộ đ ng đ n giá nhà (Follain và Jimenez, 1985). Tuy nhiên, các đ c tính c u trúc đ c ng ườ i

ế ả ố ậ ằ tiêu dùng yêu thích không ph i lúc nào cũng gi ng nhau. Kohlhase (1991) k t lu n r ng

ủ ể ấ ọ ộ ổ ờ ầ t m quan tr ng c a các thu c tính c u trúc có th thay đ i theo th i gian và khác nhau

ế ố ượ ữ ừ ệ ặ ố ằ gi a các qu c gia. Ông phát hi n ra r ng tr các đ c tính liên quan đ n s l ng phòng

ệ ề ọ ở ấ ả ủ ầ ặ ố ọ và di n tích sàn đ u quan tr ng t c các qu c gia, t m quan tr ng c a các đ c tính t

ậ ủ ự ề ố ổ ố khác thay đ i theo truy n th ng, phong cách xây d ng và khí h u c a qu c gia.

ế ố ệ ấ ộ ở ớ C th , là y u t ạ ế ố ó tác đ ng m nh nh t lên giá nhà c v i 61% s ự ụ ể y u t di n tích sàn

ế ộ ượ ả ở ế ố ủ bi n đ ng c a giá nhà đ c gi i thích b i y u t này (Ayan và Erkin, 2014). Trong đó,

ệ ữ ệ ố ượ ự ồ m i quan h gi a di n tích sàn và giá nhà đã đ c Bourassa và các đ ng s (2003) s ử

ữ ệ ủ ị ố ụ d ng d li u c a 8421 giao d ch nhà ở ạ t ớ i thành ph Auckland (New Zealand) v i

ươ ấ ằ ệ ệ ẽ ạ ph ng trình hedonic d ng semilog cho th y r ng vi c gia tăng 1% di n tích sàn s làm

100

ủ ị ị ươ ự ự giá tr giao d ch c a căn nhà tăng thêm 0,55%. T ng t ồ , Choy và các đ ng s (2007) s ử

ữ ệ ừ ị ở ự ậ ụ d ng d li u t 749 giao d ch nhà trong khu v c qu n Quarry Bay (Hong Kong) thông

ả ằ ế ế ẽ ạ qua mô hình hedonic d ng tuy n tính cho k t qu r ng giá nhà s tăng thêm 6036

2 tăng thêm. Bello (2009) cũng phát hi n ra r ng vi c gia tăng di n ệ

ỗ ệ ệ ằ HKdollar cho m i feet

2 s làm giá nhà t

ẽ ạ ứ ề tích sàn thêm m t mộ ự i Helsinki tăng thêm 1,3%. Nhi u nghiên c u th c

ự ế ệ ệ ố ồ ệ ồ nghi m khác cũng phát hi n m i quan h đ ng bi n này (Choy và các đ ng s , 2007;

ự ự ồ ồ Ottensmann và các đ ng s , 2008; Visser và các đ ng s , 2008; Xu, 2008; Uju và Iyanda,

ư ố ả ề ố ệ 2012; Yusof & Ismail, 2012). Không gi ng nh các tác gi ế khác v m i quan h tuy n

ữ ệ ứ ằ ấ tính gi a di n tích sàn và giá nhà, Ayan ề ố và Erkin (2014) đã cung c p b ng ch ng v m i

ữ ủ ứ ế ế ệ ệ ả ấ quan h phi tuy n gi a di n tích sàn và giá nhà, k t qu nghiên c u c a ông cho th y

ưở ữ ủ ệ ệ ả ằ r ng nh h ng c a di n tích sàn lên giá nhà là 0,84% cho nh ng căn nhà di n tích d ướ i

2 thì m c nh h ứ ả

ữ ệ ừ ưở ỉ 80m2, còn nh ng căn có di n tích t 81 200 m ng ch còn 0,26%. Cùng

ệ ử ụ ế ả ế k t qu , Kolbe và Wustemann (2015) thông qua vi c s d ng bi n Size squared cũng phát

ệ ạ ữ ệ ố ượ ữ ệ ơ hi n ra m i quan h d ng ch U ng c gi a di n tích sàn và đ n giá nhà. Sirmans và

ả ổ ự ự ế ợ ồ Macpherson (2003) và Sirmans và các đ ng s (2005) d a trên k t qu t ng h p các

ữ ế ố ệ ứ ư ế ế ố nghiên c u liên quan đã đ a ra k t lu n ệ ồ ậ về m i quan h đ ng bi n gi a y u t di n tích

ị ườ ủ ở và giá bán c a căn nhà là không đ i ổ ở ấ ả t t c các th tr ng nhà .

ố ớ ứ ạ ệ ồ Đ i v i các nghiên c u t i Vi ậ ự t Nam, Chung và các đ ng s (2018), Kim (2007) xác nh n

ả ủ ế ố ữ ệ ộ ộ ằ r ng di n tích s n c a căn nhà là m t trong nh ng y u t có tác đ ng có ý nghĩa lên giá

ủ ị ệ ươ ự ư ở ị ườ ặ ệ giao d ch c a nhà ở ạ t i Vi t Nam t ng t nh các th tr ng khác, đ c bi t m c đ ứ ộ

ạ ượ ấ ớ ớ ạ ơ ộ ộ tác đ ng t ố i thành ph HCM đ c tìm th y l n h n so v i t i Hà N i (Kim, 2007). Riêng

ế ủ ư ự ệ ộ ộ ồ ị ố ớ đ i v i căn h chung c , Bui (2020) xác đ nh s tác đ ng đ ng bi n c a di n tích sàn lên

ế ố ư ự ứ ồ ộ ế ộ giá căn h , nh ng Seo và các đ ng s (2018) khi nghiên c u các y u t tác đ ng đ n giá

ư ạ ệ ằ ỉ ượ ủ ệ ố ộ chung c t i thành ph HCM đã phát hi n r ng tác đ ng c a di n tích sàn ch đ c tìm

ấ ở ố ớ ữ ư ư th y ấ nh ng chung c bình dân (Affordable Apartments) còn đ i v i chung c cao c p

ế ố ạ ớ ố ượ (Unaffordable Apartments) thì y u t này l i không có ý nghĩa. V i đ i t ứ ng nghiên c u

ở ẻ ế ố ệ ự ố ị là nhà riêng l trong các khu v c đô th thành ph HCM, do đó y u t ủ di n tích sàn c a

101

ượ ố ớ ỳ ọ ế ố ệ ế ộ ồ căn nhà đ c k v ng có tác đ ng đ ng bi n đ i v i giá nhà, nên y u t ủ di n tích c a

ẽ ượ ư ủ ươ ộ ế ố ướ căn nhà s đ c đ a vào mô hình c a ph ư ng trình (1) nh là m t y u t giúp c tính

ị ườ ứ ở ỳ ọ m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà .

ể ườ ế ố ệ ủ ở ự ồ Đ đo l ng y u t di n tích sàn c a nhà , Bourassa và các đ ng s (2003); Choy và

ự ề ệ ồ ơ ị các đ ng s (2007); Bello (2009); Uju và Iyanda (2012) đ u dùng đ n v đo di n tích nh ư

ủ ể ệ ặ ứ là feet vuông ho c mét vuông đ đo di n tích sàn c a căn nhà. Do đó, trong nghiên c u

2) và

ả ẽ ườ ế ố ệ ủ ở ằ ơ này, tác gi s đo l ng y u t di n tích sàn c a nhà ị b ng đ n v mét vuông (m

ệ ồ ữ ủ ế ệ ố ạ ỳ ọ k v ng m i quan h đ ng bi n gi a giá nhà và di n tích sàn c a căn nhà t i th tr ị ườ ng

ở ả ể ớ nhà riêng l ẻ TP.HCM. Ngoài ra, tác gi cũng cùng quan đi m v i Ayan và Erkin (2014)

ầ ủ ề ự ệ ả ộ và Kolbe và Wustemann (2015) v s tác đ ng gi m d n c a di n tích sàn lên giá nhà nên

ươ ẽ ượ ủ ệ ể ể ị ế trong bi n bình ph ng c a di n tích sàn s đ ố c thêm vào mô hình đ ki m đ nh m i

ế ệ quan h phi tuy n này.

ệ ươ ự ư ệ ố ớ ở ẻ , t ng t nh di n tích sàn, đ i v i nhà riêng l ệ , di n tích V ề di n tích khuôn viên

ấ ượ ả ề ả ộ ế ố ị ủ khuôn viên c a m nh đ t đ c nhi u tác gi xác đ nh là m t y u t ộ có tác đ ng lên giá

ự ệ ệ ằ ồ ủ c a nhà ở ụ ể Bourassa và các đ ng s (2003) phát hi n ra r ng khi di n tích khuôn . C th

ủ ạ ủ ẽ ố viên c a các căn nhà t i thành ph Auckland gia tăng thêm 1% thì giá c a căn nhà s gia

ươ ự ị ườ ứ tăng thêm 2,51%. T ng t , Bender và Hwang (1985) khi nghiên c u th tr ng nhà ở

ứ ệ ệ ẽ ấ ằ ằ Chicago đã tìm th y b ng ch ng r ng vi c gia tăng thêm di n tích s làm giá nhà tăng

ậ ằ ố ớ ự ữ ế ồ thêm 3%. Ottensmann và các đ ng s (2008) cũng k t lu n r ng đ i v i nh ng căn nhà

ẽ ả ỏ ơ ệ ẫ ươ ứ có di n tích khuôn viên nh h n 0,5 m u Anh thì giá bán nhà s gi m t ng ng đi 4,9%,

ữ ệ ẫ ớ ơ ng ượ ạ c l i thì nh ng căn nhà có di n tích khuôn viên l n h n 1 m u Anh thì giá bán s ẽ

ả ừ ữ ừ ệ ớ ế tăng thêm 9,5% so v i nh ng căn nhà có di n tích khuôn viên v a ph i (t ẫ 0,5 đ n 1 m u

ậ ươ ư ế ự ệ ằ ệ Anh). Wild (2009) cũng đ a ra k t lu n t ng t khi phát hi n r ng di n tích khuôn viên

ả ừ ủ ẫ ả ố ủ c a căn nhà gi m t ẽ 12,2 xu ng còn 12,1 m u Anh s làm giá bán c a căn nhà gi m đi

ộ ố ề ươ ứ ệ ấ ố ự ữ 3,3%. M t s nghiên c u khác cũng tìm th y m i quan h cùng chi u t ng t gi a hai

ệ ở ồ ế ố y u t là di n tích khuôn viên và giá nhà ự (Visser và các đ ng s ; 2008; Jim và Chen,

2009; Chang và Lee;1999).

102

ệ ứ ề ở ẻ ự ồ ạ T i Vi t Nam, các nghiên c u v nhà riêng l (Kim, 2004; Kim và các đ ng s , 2007,

ươ ề ễ ầ ố ị ị ệ Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang, 2011; V ng Qu c Duy, 2016) đ u xác đ nh di n

ộ ế ố ệ ấ ộ tích khuôn viên (di n tích đ t) cũng là m t y u t ự có tác đ ng tích c c có ý nghĩa lên giá

ề ạ ủ c a nhà ở Do đó, trong đ tài này, . ệ bên c nh di n tích sàn, ế ố ệ y u t di n tích khuôn viên

ượ ộ ế ố ấ ẽ ượ ằ ủ c a căn nhà đ c đo b ng mét vuông cũng là m t y u t c u trúc s đ ồ c bao g m trong

ế ố ứ ứ ộ mô hình nghiên c u. Theo các nghiên c u liên quan thì đây là y u t có tác đ ng làm tăng

ự ự ồ ồ giá nhà (Bourassa và các đ ng s , 2003; Ottensmann và các đ ng s , 2008 ; Wild, 2009),

ả ệ ồ ỳ ọ ế ố ữ ế ố ạ do đó tác gi cũng k v ng m i quan h đ ng bi n gi a hai y u t này. Bên c nh đó,

ẽ ượ ệ ế ế ố ệ ử ụ ế ể ệ ị m i quan h phi tuy n n u có s đ c ki m đ nh thông qua vi c s d ng bi n di n tích

ươ ế ả ư ự ồ khuôn viên bình ph ử ụ ng thay vì s d ng bi n gi nh Ottensmann và các đ ng s (2008).

ế ố ổ ủ ự ộ ồ Y u t tu i c a căn nhà ữ : theo Sirmans và các đ ng s (2005) thì đây là m t trong nh ng

ọ ườ ứ ệ ấ ế ố y u t quan tr ng trong giá nhà và th ng xuyên xu t hi n trong các nghiên c u liên

ế ố ể ư ườ ế ố ổ quan nh là môtt y u t ki m soát, và thông th ng thì y u t ộ tu i có tác đ ng âm lên giá

ơ ẽ ậ ằ ữ ế ụ ể nhà. C th , Kain và Quigley (1970) k t lu n r ng nh ng căn nhà cũ h n s có giá bán

ấ ấ ơ ở ượ ả ấ th p h n và giá cho thuê th p h n ơ . Giá nhà HongKong cũng đ c tìm th y gi m bình

ỗ ổ ự quân 31970 HK dollar cho m i năm tu i tăng thêm ( ồ Choy và các đ ng s , 2007).

ự ồ ị Ottensmann và các đ ng s (2008) thông qua phân tích 8772 giao d ch nhà ở ạ t i thành ph ố

ệ ằ ỗ ổ ẽ ả Indianapolis cũng phát hi n r ng giá nhà s gi m đi 0,24% cho m i năm tu i tăng thêm.

ố ượ ủ ộ ở ứ ươ ề ự ệ M i quan h này cũng đ c ng h b i nhi u nghiên c u t ng t (Rodriguez và

ự ồ Sirmans,1994; Chang & Lee, 1999; Leong, 2003; Visser và các đ ng s ; 2008; Uju và

ị ườ ạ ở ệ ổ ủ ượ ề Iyanda, 2012). T i th tr ng nhà Vi t Nam, tu i c a căn nhà cũng đ c nhi u tác gi ả

ộ ế ố ị ố ớ ủ ộ ị ở ứ ộ xác đ nh là m t y u t ế có tác đ ng ngh ch bi n đ i v i giá c a nhà ộ và m c đ tác đ ng

ươ ữ ự ộ ồ ồ khá t ng đ ng gi a Hà N i (0,13%) và TP.HCM (0,12%) (Chung và các đ ng s , 2018).

ề ượ ứ ả ằ ế ố ệ Đi u này đ c các nhà nghiên c u lý gi ề i r ng, trong đi u ki n các y u t khác không

ữ ử ẽ ả ả ỏ ộ ộ ề ổ đ i, m t căn nhà cũ s đòi h i m t kho n chi phí b o trì và s a ch a hàng năm nhi u

ườ ệ ố ệ ạ ậ ơ ữ ơ h n, ngoài ra nh ng căn nhà cũ th ng có h th ng đi n, c khí l c h u do đó tính h uữ

ẽ ị ả ồ ụ d ng s b suy gi m (Clapp và Giaccotto, 1998). Tuy nhiên, Sirmans và các đ ng s ự

103

ộ ố ứ ạ ệ ấ ố (2005) phát hi n m t s nghiên c u l ệ i cho th y m i quan h cùng chi u c a y u t ề ủ ế ố ổ tu i

ệ ề ệ ấ ố ứ ố ớ đ i v i giá nhà. Theo ông, m i quan h cùng chi u này xu t hi n trong các nghiên c u

ị ườ ố ị ị ượ ả ồ ự ữ về th tr ng nhà ở ạ t i các thành ph l ch s ử, nh ng khu v c đô th đ c b o t n. T ươ ng

ệ ạ ự ữ ữ ệ ồ ố ự t , Bourassa và các đ ng s (2003) cũng phát hi n m i quan h d ng ch U gi a giá nhà

ổ ờ ơ ộ ổ ủ ữ ổ ở và đ tu i c a căn nhà, theo đó nh ng căn nhà có tu i đ i h n 55 năm tr lên thì tu i lúc

ạ ộ ế ố ẽ ở ặ này l i là m t y u t giúp gia tăng giá nhà vì theo ông căn nhà lúc này s tr nên đ c bi ệ t

ữ ế ệ ớ ố ượ so v i nh ng căn nhà xung quanh. M i quan h phi tuy n này cũng đ c Grether và

ơ ẻ ượ ữ ị ở ệ Mieszkowski (1974) phát hi n trên nh ng căn nhà đ n l đ c giao d ch New Haven,

ế ợ ế ố ổ ủ ấ ớ ỹ Connecticut (M ) khi ông k t h p y u t ệ tu i c a căn nhà và di n tích khu đ t v i gi ả

ấ ẽ ờ ả ộ ổ ủ ấ ằ ủ ộ ị đ nh giá đ t s không bao gi gi m và th y r ng tác đ ng c a đ tu i c a căn nhà lên

ộ ổ ủ ộ ả ớ ố ữ ế ớ giá nhà là phi tuy n, v i t c đ gi m giá theo đ tu i c a nh ng căn nhà m i luôn cao

ữ ề ớ ơ h n nhi u so v i nh ng căn nhà cũ.

ộ ế ố ượ ư ậ ậ ộ ấ ạ ộ ư Nh v y, nh là m t y u t đ ị ủ c ch p nh n r ng rãi có tác đ ng m nh lên giá tr c a

ổ ủ ẽ ượ ề căn nhà, trong đ tài này, tu i c a căn nhà s đ ứ ủ c xem xét trong mô hình nghiên c u c a

ườ ồ ạ ằ ố ượ ừ ờ tác gi ả ượ đ c đo l ng b ng s năm mà căn nhà đã t n t i, đ c tính t ể th i đi m căn

ượ ự ế ạ ị nhà đ c xây d ng cho đ n th i ứ ủ ờ đi m ể giao d ch. Tuy nhiên, do ph m vi nghiên c u c a

ậ ế ố ị ư ử ồ ổ ượ lu n án không bao g m nh ng căn nhà c , có y u t ữ l ch s , nh ng căn nhà đ ả c b o

ế ố ổ ậ ượ ỳ ọ ả ưở ồ t n nên y u t tu i trong lu n án không đ c k v ng có nh h ế ng phi tuy n lên giá

ế ế ạ ộ ỉ ị nhà mà ch là tác đ ng theo d ng tuy n tính ngh ch bi n lên giá nhà.

ố ượ ệ ệ ằ , Bello (2009) đã phát hi n ra r ng vi c gia tăng thêm phòng ng s ủ ẽ V ề s l ng phòng

ạ ố làm cho giá nhà t i thành ph Helsinki gia tăng thêm 4,8%. Garrod và Willis (1992) cũng

ệ ằ ủ ẽ phát hi n r ng khi gia tăng thêm phòng s làm gia tăng giá bán c a căn nhà thêm 7%.

ươ ự ề ệ ứ ẽ ằ ấ T ng t , Xu (2008) cũng tìm th y b ng ch ng v vi c giá nhà s gia tăng thêm 8,1 %

ủ ứ ủ ộ ộ ồ khi gia tăng thêm m t phòng ng . M t nghiên c u khác c a Ottensmann và các đ ng s ự

ệ ằ ệ ẽ ố (2008) đã phát hi n r ng vi c gia tăng thêm s phòng s làm cho giá nhà tăng thêm 1,3%.

ắ ượ ứ ấ ọ Trong đó, phòng t m đ ầ c xem là ch c năng không gian quan tr ng nh t khi góp ph n

ệ ươ ủ ự làm giá bán c a căn nhà tăng thêm 11%. Can (1992) cũng có phát hi n t ng t khi s ử

104

ị ở ự ố ụ d ng 563 quan sát giao d ch nhà ị ủ trong khu v c đô th c a thành ph Franklin (2003) cho

ấ ằ ệ ắ ẽ th y r ng vi c gia tăng thêm 1 phòng t m s giúp gia tăng giá nhà thêm 7706 USD, còn

ứ ủ ố trong nghiên c u c a Coulson (1991) thì con s này là 4971 USD. Lisi và Iakobini (2013)

ứ ứ ắ ằ ồ ử ụ cũng đ ng ý r ng không gian ch c năng s d ng làm phòng t m có m c đóng góp vào giá

ủ ủ ệ ớ ơ ở nhà cao h n là so v i phòng ng , vi c gia tăng thêm phòng ng làm giá bán nhà tăng

ư ẽ ắ thêm 4,57% nh ng gia tăng thêm phòng t m s làm giá nhà tăng thêm 10,23%. Cebula

ấ ằ ệ ắ (2009) cũng cho th y r ng vi c gia tăng thêm nhà t m làm giá nhà tăng thêm 10,4% trong

ủ ỉ ươ ự ộ ố ứ ầ khi phòng ng ch góp ph n gia tăng giá nhà 8%. T ng t , m t s nghiên c u khác nh ư

ự ấ ằ ồ ứ ủ c a Fletcher và các đ ng s (2000), Osland và Thorsen (2008) cũng tìm th y b ng ch ng

ưở ủ ố ượ ủ ề ề ả v nh h ng gia tăng giá nhà c a s l ấ ắ ng phòng ng và nhà t m. Đi u này cho th y

ườ ệ ệ ề ặ ả ẵ ơ ệ ằ r ng ng i mua s n sàng chi tr nhi u h n cho vi c gia tăng di n tích, đ c bi t là các

ộ ố ứ không gian ch c năng (Aluko, 2011; Leong, 2003). Tuy nhiên, m t s nghiên c u l ứ ạ ư i đ a

ậ ằ ố ượ ứ ằ ủ ả ở ư ế ra b ng ch ng k t lu n r ng s l ng phòng ng làm gi m giá nhà nh các nghiên

ị ườ ở ộ ứ ủ c u c a Jim và Chen (2006, 2009) trên th tr ng nhà căn h HongKong. Jim và Chen

ậ ằ ơ ạ ấ ắ ủ ệ ậ l p lu n r ng do đ n giá nhà t i HongKong r t đ t và di n tích trung bình c a các căn

ườ ữ ủ ơ ỏ ộ h nh nên ng ộ i dân thích nh ng không gian đa năng h n là dùng làm phòng ng , m t

ả ươ ứ ệ ự không gian ch c năng kém hi u qu . T ng t ệ , Bender và Hwang (1985) cũng phát hi n

ố ớ ữ ủ ằ ố ị ra r ng đ i v i nh ng căn nhà bao quanh khu đô th trung tâm c a thành ph Chicago thì

ẽ ệ ộ ữ vi c gia tăng thêm phòng s tác đ ng làm gia tăng giá nhà. Ng ượ ạ c l ậ i, nh ng căn nhà t p

ụ ủ ậ ầ ộ ố ệ trung g n khu trung tâm lao đ ng ph c a thành ph (khu t p trung các nhà máy luy n

ệ ả ố ố cán thép) thì vi c gia tăng s phòng làm giá nhà gi m xu ng.

ư ượ ạ ố ượ ự ồ ủ Tuy nhiên, nh đã đ ỉ c ch ra t i Seo và các đ ng s (2018), s l ng phòng ng và nhà

ộ ế ố ế ớ ứ ế ộ ắ t m là m t y u t các tác đ ng đ n giá nhà trong các nghiên c u trên th gi ư i, nh ng ở

ệ ế ố ườ ượ ư ướ Vi t Nam thì y u t này th ng không đ c đ a vào quan sát trong các mô hình c tính

ở ể ấ ề ượ ệ ượ ứ ả giá nhà , đi u này cũng có th th y đ c qua vi c l c kh o các nghiên c u liên quan

ự ễ ầ ồ ị ủ c a Kim (2004), Kim và các đ ng s (2007), Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011),

ươ ặ ố ệ ủ ứ V ng Qu c Duy (2016). Đ c bi t, trong nghiên c u c a Bui (2020b) thì y u t ế ố ố s

105

ủ ắ ượ ư ư ầ ượ l ng phòng ng và phòng t m dù đ c đ a vào mô hình ban đ u nh ng sau đó đã b ị

ạ ỏ lo i b .

ộ ỳ ọ ố ượ ứ ư ặ ậ Trong lu n án n ày, dù m c đ k v ng không cao, nh ng đ c tính v ề s l ng phòng

ế ụ ể ủ c a căn nhà cũng ả v nẫ kh o sát và ớ xem xét trong mô hình v i 2 bi n c th là s l ố ượ ng

ố ượ ắ ớ ỳ ọ ế ố ủ ả phòng t m (NBathR) và s l ng phòng ng (NBedR) v i k v ng là c hai y u t này

ố ượ ầ ắ ượ đ uề góp ph n làm gia tăng giá nhà, trong đó s l ng phòng t m đ ợ c mong đ i có tác

ủ ươ ạ ơ ớ ự ư ế ả ủ ộ đ ng m nh h n so v i phòng ng t ng t nh k t qu c a Cebula (2009) và Lisi và

Iakobini (2013).

ấ ượ ộ ế ố ườ ượ ả ư Y u t ế ấ cũng là m t y u t th ng đ c các tác gi ả đ a vào kh o ế ố ch t l ng k t c u

ưở ụ ể ự ế ế ồ ả sát nh h ấ ng đ n giá nhà. C th theo Bourassa và các đ ng s (2003) thì n u ch t

ế ấ ượ ườ ố ẽ ượ l ng k t c u đ c ng i mua đánh giá là t t thì s giúp cho giá bán nhà tăng thêm 14%.

ế ơ ố ớ ữ ạ Chi ti ể ằ t h n, Cebula (2009) phát bi u r ng đ i v i nh ng căn nhà t ố i thành s Savannah

ế ấ ượ ế ẽ ạ ằ ơ ượ có k t c u bên ngoài đ c xây b ng g ch s có giá bán cao h n 21%, và n u đ c tô

ế ấ ứ ủ ẻ ế ẽ ớ ữ v a thì m c gia tăng c a giá bán s là 30,7% và n u k t c u nhìn có v còn m i thì giá

ươ ự ự ạ ế ụ tăng thêm 27,9%. T l i ti p t c ng t ồ , Ottensmann và các đ ng s (2008) cũng phát

ệ ằ ủ ế ẽ ế ặ ạ ấ hi n r ng n u k u c u bên ngoài c a căn nhà là g ch ho c đá thì s làm giá nhà tăng

ứ ủ ế ả thêm 8,76%. Còn theo k t qu nghiên c u c a Bender và Hwang (1985) thì bên trong căn

ượ ườ ố ẽ ươ ự nhà đ c ng i mua đánh giá t t s làm giá nhà tăng thêm 5,4%. T ng t , Ayan and

ệ ằ ấ ượ ư ữ ộ ế Erkin (2014) cũng phát hi n r ng n u nh ng căn h chung c có ch t l ng bên ngoài t ệ

ứ ả ớ ẽ s làm giá nhà gi m 10% so v i m c bình quân.

ứ ở ệ ế ố ấ ượ ả Tuy nhiên, trong các nghiên c u Vi t Nam đ ượ ượ c l c kh o, y u t ch t l ế ấ ng k t c u

ượ ướ ư ầ h u nh không đ c xem xét trong các mô hình c tính giá nhà (Kim, 2004; Kim và các

ươ ự ễ ầ ố ị ồ đ ng s , 2007; Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang, 2011; V ng Qu c Duy, 2016; Seo và

ự ậ ồ ả ẫ Kwon, 2017; Seo và các đ ng s , 2018). Do đó, trong lu n án, dù tác gi ả v n kh o sát và

ể ư ướ ự ỳ ọ ư xem xét đ đ a vào mô hình hedonic để ế c tính giá nhà, nh ng s k v ng dành cho y u

ố t này không cao.

106

ệ ườ ấ ượ ế ấ ủ ệ ậ Ngoài ra, vi c đo l ng ch t l ng c a căn nhà thông qua v t li u k t c u nh ư

ự ặ ồ ợ ố ớ ố Ottensmann và các đ ng s (2008) ho c Cebula (2009) là không phù h p đ i v i đ i

ứ ữ ấ ả ượ t ng nghiên c u c a ậ ủ lu n án là nh ng căn nhà riêng l ẻ ạ TP.HCM vì t i t ố t c các đ i

ượ ề ượ ả ậ ệ ươ ự ườ ượ t ng đ c kh o sát đ u đ ớ ế ấ c xây d ng v i k t c u v t li u t ồ ng đ ng là t ạ ng g ch

ố ậ ụ và bê tông c t thép (do không tính nhà t m)ạ . Do đó, lu n án ệ áp d ng bi n pháp đo l ườ ng

ự ự ư ồ ượ t ng t nh Bender và Hwang (1985), Bourassa và các đ ng s (2003), Ayan và Erkin

ủ ả ườ ề ẻ ề ủ (2014) là thông qua đánh giá c m quan c a ng i mua v v b ngoài c a căn nhà

ướ ứ ậ ớ ẻ ề ạ ị (Outside) thông qua th ố ệ c đo th b c v i giá tr 1 đ i di n cho v b ngoài đã cũ, xu ng

ệ ạ ớ ấ c p và 5 đ i di n căn nhà còn m i.

ộ ề ị ể ặ ả * Các đ c đi m thu c v v trí và kh năng ti p c n ủ ế ậ c a căn nhà

ế ậ ủ ủ ế ế ả ặ ị ị ị Các đ c tính v trí ch y u liên quan đ n v trí đ a lý và kh năng ti p c n c a căn nhà và

ữ ặ ượ ủ ế ạ ộ ở ườ đây là nh ng đ c tính đ c xem là có tác đ ng m nh đ n giá c a nhà nên th ấ ng xu t

ứ ề ệ hi n trong các mô hình phân tích giá nhà trong nhi u nghiên c u (Bender and Hwang,

ừ ự ồ 1985; Des Rosiers và các đ ng s , 2000). Trong đó, y u t ả ế ố kho ng cách t ế căn nhà đ n

ự ể ầ ặ ị ượ ả ưở ố là đ c đi m v trí đ u tiên đ c xem là có nh h ế ng đ n khu v c trung tâm thành ph

ấ ổ ể ử ụ ủ ế giá nhà thông qua mô hình s d ng đ t c đi n c a Von Thunen. Sau đó, lý thuy t này

ượ ư ứ ể đ c các nhà nghiên c u nh Alonso (1964), Muth (1969) , Mills (1972) phát tri n thành

ữ ể ổ ớ ả ị ố ơ mô hình đánh đ i gi a giá thuê nhà và chi phí di chuy n. V i gi đ nh thành ph đ n tâm,

ườ ầ ả ậ ị ươ ạ ọ m i ng ự i c n ph i t p trung vào khu v c trung tâm cho các giao d ch th ng m i và các

ự ệ ế ả ượ ơ ộ c h i vi c làm, do đó kho ng cách đ n khu v c trung tâm đ c xem là m t y u t ộ ế ố

ế ị ứ ở ơ ở ủ ế ớ chính quy t đ nh m c giá nhà ự cùng v i giá thuê c a nó. D a trên c s lý thuy t này,

ự ứ ệ ề ệ ế ạ ộ ố ầ h u h t các nghiên c u th c nghi m trong giai đo n này đ u phát hi n m t m i quan h ệ

ườ ự ủ ế ả ố ố ạ d ng đ ng cong d c xu ng c a giá nhà theo kho ng cách đ n khu v c trung tâm

ế ố ế ả (Bender và Hwang, 1985). Do đó, y u t ự kho ng cách đ n khu v c trung tâm, ngày nay,

ế ườ ượ ư ị ộ ẫ v n là m t bi n th ng đ c đ a vào quan sát trong mô hình hedonic nh m ằ xác đ nh giá

ủ ề ả ư ự ồ nhà c a nhi u tác gi nh Mozolin (1994), Waddell và các đ ng s (1993); Des Rosiers và

ữ ự ế ề ệ ậ ồ ố ị các đ ng s (2000), Song (1994) và đ u xác nh n là có m i quan h ngh ch bi n gi a giá

107

ộ ố ự ế ặ ằ ả ỉ ả nhà và kho ng cách t ẫ iớ khu v c trung tâm. Dù r ng v n g p ph i m t s ý ki n ch trích

ứ ư ự ồ ở b i các nhà nghiên c u nh McDonald (1987), Heikkila và các đ ng s (1989), Boarnet

ậ ằ ớ ậ ả ọ ườ ể ớ ề ả (1994) v i l p lu n r ng không ph i m i ng i công nhân đ u ph i di chuy n t i khu

ủ ườ ỉ ượ ộ ự v c trung tâm, và hành trình đi làm c a ng i lao đ ng không ch đ ở ế ị c quy t đ nh b i

ỗ ở ệ ề ơ ườ ợ ự ọ ch và n i làm vi c (Hamilton, 1989), ngoài ra, nhi u tr ng h p l a ch n ch ỗ ở

ỉ ố ể ạ ụ ể không ch vì t i thi u hóa chi phí đi l i (Small and Song, 1992). C th , Bender và Hwang

ị ườ ự ứ ệ ở ơ (1985) đã nghiên c u th c nghi m trên th tr ng nhà Chicago, n i có 2 trung tâm lao

ệ ằ ự ụ ạ ệ ươ ố ộ đ ng ph bên c nh khu v c trung tâm, và phát hi n r ng có m i quan h d ữ ng gi a

ả ớ ề ượ ả ả ằ kho ng cách t i trung tâm và giá nhà. Đi u này đ c tác gi lý gi ữ i r ng nh ng căn nhà

ụ ầ ộ càng xa trung tâm nghĩa là càng g n các trung tâm lao đ ng ph nên giá nhà tăng lên. Đ ể

ứ ứ ể ẫ ậ ậ ki m ch ng l p lu n này, Bender và Hwang (1985) đã tách m u nghiên c u thành các

ệ ằ ố ớ ụ ữ ẫ ẫ ụ nhóm m u ph (subsample) và phát hi n r ng đ i v i nh ng căn nhà trong m u ph 1

ầ ả ớ ế ố ả ượ ạ ớ (g n CBD) thì kho ng cách t i trung tâm là y u t làm gi m giá nhà, ng ẫ i v i m u c l

ụ ụ ầ ầ ộ ph 2 và 3 (g n 2 trung tâm lao đ ng ph ) thì càng xa trung tâm (nghĩa là càng g n trung

ụ ừ ẽ ộ ế tâm lao đ ng ph ) giá nhà s càng tăng. T đó, Bender và Hwang ậ ằ (1985) k t lu n r ng

ư ữ ủ ả ố ộ ị nh ng thành ph đa tâm nh Chicago thì giá nhà ch u tác đ ng c a kho ng cách t ớ ơ i n i

ệ ớ ự ố làm vi c thay vì t i khu v c trung tâm thành ph .

ề ả ứ ế ậ ậ ổ ưở B sung cho l p lu n này, Coulson (1991) cũng ti n hành nghiên c u v nh h ủ ng c a

ự ế ả ị ườ ế ố y u t kho ng cách đ n khu v c trung tâm lên giá bán nhà ở ạ t i th tr ng nhà ở ạ t i khu

ị ự ộ ị ố ơ ộ ớ (m t thành ph đ n tâm v i các khu v c đ th bao ự v c đô th State College, Pennsylvania

ấ ằ ứ ế ả ả ế ủ quanh State College). K t qu nghiên c u c a Coulson cho th y r ng kho ng cách đ n

ự ả ẫ ộ ở ừ ậ khu v c trung tâm v n có tác đ ng làm gi m giá nhà ậ . T đó Coulson (1991) l p lu n

ữ ệ ế ả ố ị ẽ ỉ ằ r ng m i quan h âm gi a giá tr căn nhà và kho ng cách đ n CBD có l ch đúng cho

ườ ố ớ ị ơ ư ợ ị ữ nh ng tr ng h p đô th đ n tâm (nh State College) còn đ i v i các đô th đa tâm thì

ể ệ ố ồ ớ ồ m i quan h này là không rõ ràng. Đ ng ý v i quan đi m này, Gordon và các đ ng s ự

ệ ữ ứ ề ố ị (1986); McDonald và McMillen (1990, 1998) đ u nghiên c u m i quan h gi a giá tr căn

ả ớ ớ ự ề nhà v i kho ng cách t i các khu v c trung tâm (multiple employment centers) và đ u tìm

108

ố ớ ệ ả ấ ố ớ ứ ờ ồ th y m i quan h có ý nghĩa đ i v i kho ng cách t i trung tâm th hai và đ ng th i cũng

ế ố ả ớ ạ ầ ườ ườ ấ tìm th y y u t kho ng cách t i các h t ng giao thông (đ ắ ng s t, đ ố ng cao t c) cũng

ề ả ế ố ệ ằ ả có ý nghĩa. Tuy nhiên, càng v sau thì các tác gi phát hi n ra r ng y u t kho ng cách

ư ả ẫ ưở ế ề ị ế đ n CBD dù v n có ý nghĩa nh ng đã không còn nh h ng nhi u đ n giá tr căn nhà

ư ứ ướ ứ ự ồ nh các bài nghiên c u tr c (Waddell và các đ ng s , 1993). Do đó, các nghiên c u sau

ư ự ự ồ ồ nh Adair và các đ ng s (2000), Des Rosiers và các đ ng s (2000), Franklin và Waddell

ử ụ ế ố ể ế ệ ế ờ ơ ả (2003) s d ng th i gian di chuy n đ n n i làm vi c thay th cho y u t kho ng cách

ể ướ ệ ữ ề ấ ố ị trong mô hình hedonic đ c tính giá tr căn nhà và đ u tìm th y m i quan h gi a hai

ế ố y u t này.

ế ố ứ ề ộ ở ệ ế ố Trong các nghiên c u v các y u t ế tác đ ng đ n giá nhà Vi t Nam, y u t ả kho ng

ự ế ẫ ườ ượ ụ ể ấ cách đ n khu v c trung tâm (CBD) v n th ng đ ứ c tìm th y. C th , các nghiên c u

ự ự ộ ồ ủ c a Kim (2004), Kim và các đ ng s (2007), Seo và các đ ng s (2018), Chung và các

ươ ự ễ ầ ố ị ồ đ ng s (2018), Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011), V ng Qu c Duy (2016),

ự ề ế ả ượ ấ ộ Bui (2020b) thì kho ng cách đ n khu v c trung tâm đ u đ ế c tìm th y có tác đ ng đ n

ứ ủ ị ở ự ườ ượ ự m c giá giao d ch c a nhà . Trong đó, khu v c trung tâm th ng đ ọ c l a ch n là khu

ở ễ ầ ị ợ ế ự v c ch B n Thành TP.HCM (Bui, 2020b; Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang, 2011),

ự ự ế ậ ầ ậ ớ ồ ặ khu v c Qu n 1 g n ti p giáp v i qu n 4 (Kim, 2004; Kim và các đ ng s , 2007), ho c

ố ở tòa nhà UBND Thành ph ậ Qu n 1.

ự ủ ế ế ả ạ ả ị Bên c nh kho ng cách đ n khu v c trung tâm, kho ng cách c a ngôi nhà đ n các v trí

ệ ượ ề ả ủ ấ ộ ị ti n ích khác cũng đ c nhi u tác gi tìm th y có tác đ ng lên giá giao d ch c a nhà ở .

ử ụ ự ồ ể ộ Debrezion và các đ ng s (2007) đã s d ng mô hình ủ hedonic đ phân tích tác đ ng c a

ườ ắ ố ớ ạ ữ ệ ằ ệ ố h th ng đ ng s t đ i v i giá nhà t i Hà Lan. Ông phát hi n ra r ng nh ng căn nhà

ử ầ ị ườ ữ ơ ớ ạ ằ n m g n các tr m xe l a có giá th tr ng cao h n bình quân 25% so v i nh ng căn nhà

ươ ử ơ ư ạ ị ươ t ng đ ng nh ng có v trí cách tr m xe l a h n 15km. Theo Bowes và Ihlanfeldt (2001)

ị ườ ử ầ ệ ả ở ơ ượ ạ thì giá nhà g n các tr m xe l a có giá th tr ng cao h n b i vì ngoài vi c gi m đ c chi

ạ ự ử ạ ạ ơ ộ phí đi l i thì khu v c xung quanh các tr m xe l a đem l ạ ộ i c h i gia tăng các ho t đ ng

ẻ ứ ự ề ồ bán l . Ng ượ ạ c l i, Andersson và các đ ng s (2010) khi nghiên c u v các y u t ế ố ả nh

109

ưở ế ạ ạ ệ ằ ử ạ ộ h ng đ n giá nhà t i Đài Loan thì l ấ i phát hi n r ng các tr m xe l a có tác đ ng r t

ế ế ả ươ ế ự ạ h n ch đ n giá nhà. Cũng cùng k t qu t ng t , Bowes và Ihlanfeldt (2001) cho r ngằ

ả ưở ủ ử ữ ể ạ ộ nh h ủ ng c a các tr m xe l a lên giá nhà là không đáng k vì nh ng tác đ ng âm c a

ế ố ườ ư ế ễ ộ ồ ộ ị các y u t khác th ấ ng đi kèm nh ti ng n, đ rung, ô nhi m, tác đ ng th giác và v n

ả ư ề đ an toàn. Các tác gi khác nh Bhattacharjee và De Castro (2011) và Mihaescu và Hofe

ề ứ ộ ả ể ồ ưở ử ế ế ủ ạ ạ (2012) cũng đ ng quan đi m v m c đ nh h ng khá h n ch c a tr m xe l a đ n giá

ế ả ưở ủ ệ ố nhà. Munoz MunozRaskin (2010) thì quan tâm đ n nh h ế ng c a h th ng xe bus đ n

ộ ủ ệ ằ ạ ằ ị giá nhà, ông phát hi n ra r ng khi căn nhà có v trí n m trong vùng đi b c a tr m xe bus

ự ữ ẽ ằ ớ ơ thì giá nhà s cao h n so v i nh ng căn nhà n m ngoài khu v c này. Hwang và Thill

ủ ế ố ộ ệ ố ớ ế ả ơ ạ (2010) xem xét tác đ ng c a y u t kho ng cách đ n n i làm vi c đ i v i giá nhà t i hai

ự ự ỹ ị ươ ườ khu v c đô th là Buffalo và Seattle (M ). D a trên ph ng pháp đo l ờ ng chi phí th i

ể ệ ơ ượ ị ở ề ế gian di chuy n đ n n i làm vi c đ c đ ngh b i Hansen (1959), Hwang và Thill phát

ệ ằ ư ư ủ ạ ầ ộ ộ ự ộ hi n r ng g n nh toàn b dân c khu v c n i thành và vùng n i ngo i ô c a khu đô th ị

ế ố ề ế ặ ả BuffaloNiagara Falls MSA đ u bàng quan ho c không xem xét đ n y u t kho ng cách

ệ ơ ị ở ự ạ iớ n i làm vi c trong giao d ch nhà t , ng ượ ạ ư c l ủ i c dân khu v c vùng ngoài ngo i ô c a

ẵ ữ ề ề ơ ở ầ ế ệ ơ Buffalo s n sàn g chi nhi u ti n h n cho nh ng căn nhà g n n i làm vi c. Và k t qu ả

ư ự ư ủ ố ị ầ g n nh ng ượ ạ c l ấ i cho khu v c đô th Seattle, khi mà c dân c a thành ph này ch p

ữ ề ề ả ậ ơ ươ ự ư ầ ơ ị nh n chi tr nhi u ti n h n cho nh ng căn nhà t ng t ệ nh ng có v trí g n n i làm vi c

ứ ả ự ứ ộ ồ ưở ơ h n. M t nghiên c u khác, Adair và các đ ng s (2000) nghiên c u nh h ủ ng c a

ệ ế ả ơ ạ ự ị kho ng cách đ n n i làm vi c lên giá nhà t ệ i khu v c đô th Belfast (UK) và phát hi n

ưở ủ ế ố ự ệ ữ ả ằ r ng nh h ng c a y u t này lên giá nhà dù có s khác bi t gi a các phân khúc nhà ở ,

ư ỏ nh ng nhìn chung là nh .

ươ ệ ự ế ả ạ T ng t ự ở , Vi ả t Nam, bên c nh kho ng cách đ n khu v c trung tâm (CBD) thì kho ng

ự ế ệ ơ ồ ư cách đ n n i làm vi c (Seo và Kwon, 2017; Seo và các đ ng s , 2018), cũng nh là

ả ớ ườ ầ ị kho ng cách t ặ ề i m t ti n đ ễ ng (Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang, 2011; Lê Kh ươ ng

ự ự ồ ồ ượ Ninh, 2011; Seo và các đ ng s , 2018; Chung và các đ ng s , 2018) cũng đ ấ c tìm th y

ưở ủ ế ế ị ị ệ ả có nh h ng ngh ch bi n đ n giá giao d ch c a nhà ở ạ t i Vi ộ ế t Nam. Ngoài ra, m t y u

110

ườ ượ ủ ấ ệ ế ố ị ố t cũng th ng đ ộ c tìm th y có tác đ ng lên giá c a nhà ở ạ t i Vi t Nam là y u t v trí

ườ ồ ặ ề m t ti n đ ề ự ng (Kim, 2004; Kim và các đ ng s , 2007; Seo và Kwon, 2017) và chi u

ườ ọ ạ ự ầ ồ ủ ộ r ng c a con đ ng mà căn nhà t a l c (Kim và các đ ng s , 2007; Tr n Thu Vân và

ễ ị Nguy n Th Giang, 2011).

ữ ứ ủ ặ ả Do đó, trong bài nghiên c u này, nh ng đ c tính kho ng cách c a căn nhà nh ư kho ngả

ự ế ế ả ố ơ ệ ợ ế cách đ n khu v c trung tâm thành ph (ch B n Thành) và kho ng cách đ n n i làm vi c

ườ ượ ả ậ ỳ ọ ế ộ ở ủ c a ng i mua nhà cũng đ c tác gi lu n án k v ng là có tác đ ng đ n giá nhà riêng

ị ườ ư ả ườ ể ẻ ạ P.HCM. Đây là các v trí mà ng l i T t ẽ i c trú s ph i th ng xuyên di chuy n do đó

ả ỳ ọ ệ ở ầ ữ ệ ẽ ằ ườ ế tác gi k v ng r ng vi c g n nh ng ti n ích này s giúp ng i mua nhà ti ệ t ki m

ượ ể ầ ả đ ẽ c chi phí di chuy n và do đó s góp ph n làm gia tăng giá nhà. Trong đó, kho ng cách

ợ ế ự ố ườ ằ ả ế đ n khu v c trung tâm thành ph (ch B n Thành) s đ ẽ ượ đo l c ng b ng kho ng cách

ạ ườ ể ằ ầ ự tính b ng ằ ủ s ố km c a đo n đ ng g n nh t ấ di chuy n b ng xe máy ồ ệ ả d a trên b n đ đi n

ệ ả ơ ượ ằ ố ử t (google map) ế , còn kho ng cách đ n n i làm vi c cũng đ ể c đo b ng s km di chuy n

ệ ủ ế ơ ườ ở ườ ừ t căn nhà đ n n i làm vi c c a ng i mua nhà đ ượ ướ c c tính b i ng i mua nhà . Ngoài

ự ủ ứ ề ế ồ ra, theo ý ki n c a nhi u nhà nghiên c u (Waddell và các đ ng s , 1993; Adair và các

ự ả ế ườ ồ đ ng s , 2000; Franklin và Waddell, 2003), tác gi cũng ti n hành đo l ả ng kho ng cách

ữ ể ệ ờ ườ ướ ế đ n nh ng ti n ích này thông qua th i gian di chuy n do ng i mua nhà c tính và cung

c p. ấ

ố ớ ế ố ế ả ườ ượ ườ ằ Đ i v i y u t kho ng cách đ n đ ng chính (Dstreet) đ c đo l ả ng b ng kho ng

ặ ề ườ ế ằ ị ượ ỳ ọ ấ ợ ẽ ộ cách tính b ng mét đ n v trí m t ti n đ ng đ c k v ng s có tác đ ng b t l i lên giá

ể ệ ữ ẻ ằ ả nhà, th hi n nh ng căn nhà càng n m sâu trong h m thì giá nhà càng gi m. Tuy nhiên,

ữ ế ả ườ ặ ề ượ ỳ ọ ẽ nh ng căn nhà có kho ng cách đ n đ ng chính là 0, nhà m t ti n, đ c k v ng s có

ứ ệ ẳ ẽ ượ ạ ữ ệ ẻ ớ ở m c giá khác bi t h n so v i nh ng căn nhà trong h m, do đó s đ ế c đ i di n b i bi n

ả ặ ề ữ ệ ệ ạ ạ ớ ị ị gi (Face) v i giá tr 1 đ i di n cho nh ng căn nhà m t ti n và giá tr 0 đ i di n cho

ữ ẻ ố ớ ữ ẻ ệ nh ng căn nhà trong h m. Ng ượ ạ c l ề i, đ i v i nh ng căn nhà trong h m thì vi c chi u

ủ ả ể ẽ ẻ ả ơ ộ ộ r ng h m đ đ m b o cho xe h i vào trong nhà s có tác đ ng đáng k lên giá nhà, do đó

111

ả ẽ ượ ữ ệ ạ ớ ơ ị ế bi n gi (ACar) s đ c thêm vào mô hình v i giá tr 1 đ i di n nh ng căn nhà xe h i có

ể ượ ặ ề ề ộ ẻ ộ ừ ở th vào nhà đ c (nhà m t ti n và nhà có chi u r ng h m r ng t 3,5m tr lên).

ộ ố ế ố ề ị ư ướ ủ ộ ủ M t s y u t khác thu c v v trí c a căn nhà nh h ng c a căn nhà cũng đ ượ c

ườ ượ ứ ộ th ng đ ụ ể c các nhà nghiên c u xem xét trong mô hình tác đ ng giá nhà. C th ,

ề ướ ự ậ ấ ồ ủ ầ Bourassa và các đ ng s (2003) thì t p trung vào v n đ h ng t m nhìn c a căn nhà,

ậ ằ ủ ế ế ầ ị ố ẽ ông k t lu n r ng n u v trí c a căn nhà có t m nhìn t t s làm giá nhà gia tăng thêm

ả ươ ự ượ ậ ở ế 10%, k t qu t ng t cũng đ c xác nh n b i Rodriguez and Sirmans (1994). Ng ượ c

ớ ầ ộ ị ẽ ạ ả ạ l i thì m t v trí v i t m nhìn ra nghĩa trang s làm giá nhà gi m m nh (Chin và Chau,

ạ ế ố ị ớ ả ủ ưở ủ 2003). Li (2004) thì l i xem xét y u t v trí c a căn nhà v i nh h ắ ng c a ánh n ng

ế ả ệ ằ ữ ế ắ ị ị ự ế chi u tr c ti p, tác gi ự ế phát hi n r ng nh ng căn nhà có v trí b ánh n ng chi u tr c ti p

ữ ắ ấ ớ ơ ị ẽ s có giá bán th p h n v i nh ng căn nhà có v trí tránh n ng. Do đó, trong mô hình

ứ ế ả ẽ ượ ể ườ ưở nghiên c u này, bi n gi (Sun) s đ c thêm vào mô hình đ đo l ả ng nh h ủ ng c a

ố ớ ữ ắ ớ ướ ộ ị ánh n ng đ i v i giá nhà, v i giá tr ị 0 cho nh ng căn nhà có h ự ng ch u tác đ ng tr c

ế ề ở ướ ắ ắ ti p b i ánh n ng chi u (các h ng Tây, Tây Nam và Tây B c) và giá tr ị 1 cho các

ướ h ng ng ượ ạ c l i.

ế ặ ủ * Các bi n đ c tính khu v c ự xung quanh c a căn nhà

ế ố ủ ự ế ả ặ Các y u t liên quan đ n đ c tính c a khu v c xung quanh căn nhà ph n ánh ch t l ấ ượ ng

ộ ố ự ượ ả ưở ứ ộ ưở ế ủ ụ cu c s ng trong khu v c đ c xem là có nh h ng đ n m c đ h ng d ng c a ng ườ i

ế ộ ở ự ế ồ ư c trú và do đó tác đ ng đ n giá nhà ậ ằ . Bourassa và các đ ng s (2003) k t lu n r ng

ự ượ ằ ộ ả ở ộ ườ m t căn nhà n m trong khu v c đ c đánh giá m t cách c m tính b i ng i mua nhà là

ấ ượ ẽ ướ ữ ớ ơ ch t l ng cao s có giá bán ự c tính cao h n 38% so v i nh ng căn nhà trong khu v c

ấ ượ ế ố ặ ấ ườ ượ ch t l ng th p. Các y u t đ c tính th ng đ ả ứ c các nhà nghiên c u xem là có nh

ưở ấ ượ ế ự ồ ộ ố ế ố ộ ạ h ng đ n ch t l ng cu c s ng khu v c g m: y u t an toàn/t i ph m và các y u t ế ố

ườ ề v môi tr ng xung quanh.

ế ố ặ ộ ộ ế ố ượ ứ ứ ề ạ là m t y u t đ c nhi u nhà nghiên c u ch ng minh Y u t an toàn ho c t i ph m

ế ộ ằ r ng có tác đ ng đ n giá nhà (Thaler, 1978; Hellman và Naroff, 1979; Bowes và Ihlanfeldt,

112

ứ ề ị ườ ụ ể 2001; Lynch và Rasmussen, 2001). C th , Thaler (1978) khi nghiên c u v th tr ng nhà

ở ấ ằ ệ ỷ ệ ộ ạ trong khu Rochester, New York đã cho th y r ng vi c gia tăng t t l i ph m thêm 1%

ở ự ả ươ ự ạ ẽ s làm giá nhà trong khu v c này gi m đi 3%. T ng t , giá nhà t ố i thành ph Boston

ộ ạ ố ệ ẽ ả s gi m 0,63% cho vi c gia tăng thêm 1% t i ph m trong thành ph này (Hellman và

ạ ệ ằ Naroff, 1979). Lynch and Rasmussen (2001) thì l i phát hi n r ng khi gia tăng t ỷ ệ ộ i t l

ạ ự ẽ ả ạ ộ ạ ố ph m b o l c thêm 1% s tác đ ng làm gi m giá nhà t i thành ph Jacksonville (bang

ỹ ươ ạ ộ ủ ứ ộ ạ Florida, M ) t ng ng là 5%. Trong đó, tác đ ng c a các lo i t i ph m khác nhau lên

ủ ủ ụ ư ứ ả ự ụ s s t gi m c a giá nhà cũng khác nhau. Ví d nh trong nghiên c u c a Dubin and

ệ ạ ườ ưở ấ ượ ủ Goodman (1982), bên c nh vi c đo l ả ng nh h ng c a ch t l ụ ng giáo d c, ông cũng

ế ườ ưở ạ ộ ủ ạ ti n hành đo l ả ng nh h ng c a các lo i t ự i ph m trong khu v c lên giá nhà. Trong

ệ ằ ộ ơ ị ủ ạ ộ ổ ạ ự ạ đó, ông phát hi n r ng khi thay đ i m t đ n v c a lo i t ự i ph m b o l c trong khu v c

ị ườ ủ ẽ ở ự ả ố ươ ứ thì s làm giá c a th tr ng nhà trong khu v c đó gi m xu ng t ng ng 3143 USD,

ộ ơ ị ộ ạ ắ ườ trong khi đó m t đ n v gia tăng trong t i ph m trong trung tâm mua s m (th ng là ăn

ả ẽ ụ ự ế ả ồ ắ c p đ , dùng tín d ng gi ) s làm giá nhà trong khu v c gi m đ n 3721 USD. Tuy nhiên,

ố ớ ệ ố ữ ữ ấ ằ ạ ỉ ông cũng nh n m nh r ng nh ng h s này ch có ý nghĩa đ i v i nh ng căn nhà trong

ố ớ ữ ậ ạ ố ộ ư ạ thành ph , còn đ i v i qu n (h t) Baltimore thì nh ng t ầ i ph m đó đó h u nh không có

ả ưở ế ườ ở ự ố nh h ng đ n giá nhà vì ng i mua nhà các khu v c khác ngoài thành ph không quan

ạ ở ấ ậ ỉ ộ ế ườ tâm đ n t ế ỷ ệ ộ l t i ph m này, theo ông thì c p qu n thì ch có t ạ i ph m gi t ng i là

ượ ả ướ ế ủ ế ằ ở ấ ậ đ c quan tâm, và k t qu c tính c a ông cho bi t r ng ệ c p qu n Baltimore thì vi c

ộ ơ ị ộ ế ườ ẽ ự ả gia tăng m t đ n v t ạ i ph m gi t ng i s làm giá nhà trong khu v c đó gi m đi 1184

ứ ự ủ ệ ả ộ USD. M t nghiên c u khác c a Ceccato and Wilhelmsson (2011) th c hi n kh o sát t ạ i

ộ ượ ị ạ ấ ằ ể ố 9000 căn h đ c giao d ch t ụ i thành ph Stockholm (Th y Đi n) cho th y r ng khi t ỷ

ẽ ả ự ạ ươ ệ ộ l t i ph m nói chung gia tăng thêm 1% thì giá nhà trong khu v c đó s gi m t ứ ng ng

ạ ộ ư ắ ạ ộ 0,04%. Và trong các lo i t ứ ả i ph m thì “tr m c p trong khu dân c ” (burglary) có m c nh

ưở ấ ớ ế ạ ỷ ệ ộ ư ẽ ạ h ng đ n giá nhà m nh nh t v i 1% gia tăng t t l i ph m trong khu dân c s làm

ạ ộ ả ố ắ ạ ườ ứ ố giá nhà gi m xu ng 0,21%, còn lo i t ộ i ph m “tr m c p đ ng ph ” (theft) là có m c ý

ấ ằ ấ ố ộ ờ ồ nghĩa th ng kê cao nh t. Ông cũng đ ng th i tìm th y r ng tác đ ng c a t ủ ỷ ệ ộ l t ạ i ph m

113

ướ ắ ủ ố ơ ự ườ lên giá nhà có xu h ng gia tăng trong khu v c phía B c c a thành ph , n i th ậ ng t p

ư ớ ữ ủ ệ ộ ộ ị trung nh ng căn h chung c l n. Ngoài ra, m t phát hi n thú v khác c a ông là giá nhà

ộ ị ỉ ự ạ ộ ị không ch ch u tác đ ng b i t ở ỷ ệ ộ l t i ph m trong khu v c mà còn ch u tác đ ng b i t ở ỷ ệ l

ấ ể ạ ộ ủ ạ ậ ộ t ự i ph m c a các khu v c lân c n b t k lo i t ạ i ph m.

ệ ứ ộ ự ượ ề ậ ộ ố ế ạ T i Vi t Nam, m c đ an toàn trong khu v c cũng đ c đ c p đ n trong m t s nghiên

ọ ạ ư ệ ộ ứ ướ c u c tính giá nhà, theo Kim (2004) thì vi c ngôi nhà t a l c trong m t khu dân c an

ườ ượ ườ ề ả ườ ạ ninh th ộ ặ ng là m t đ c tính đ c ng i bán qu ng cáo đ thu hút ng i mua t i Vi ệ t

ị ủ ấ ả ộ ươ Nam, tác đ ng làm tăng giá tr c a m nh đ t (Lê Kh ng Ninh, 2011), ng ượ ạ c l i m c đ ứ ộ

ế ố ủ ữ ộ ả kém an ninh c a khu nhà làm m t trong nh ng y u t làm gi m nhanh chóng giá nhà ở

ế ố ứ ộ ự ậ ồ (Seo và các đ ng s , 2018). Do đó, trong lu n án, y u t ự m c đ an ninh trong khu v c

ộ ế ố ượ ự ế ỳ ọ ủ ộ ị ở cũng là m t y u t đ c k v ng có tác đ ng tích c c đ n giá giao d ch c a nhà , và

ượ ư ướ ươ đ c xem xét đ a vào mô hình c tính giá nhà theo ph ng trình 1.

ề ệ ườ ề ấ ộ ạ V vi c đo l ng v n đ an ninh và t i ph m, Thaler (1978) và Lynch và Rasmussen

ử ụ ỷ ệ ộ ố ể ạ ườ ứ ộ (2001) s d ng t l t i ph m trên dân s đ đo l ự ng m c đ an ninh trong khu v c.

ự ự ứ ộ ỉ ố ộ ị Hellman và Naroff (1979) thì xác đ nh m c đ an ninh khu v c d a vào ch s t ạ i ph m,

ượ ằ ứ ộ ộ ữ ệ ự ủ ạ đ c tính b ng t ỷ ệ l chênh l ch gi a m c đ t i ph m trung bình 3 năm c a khu v c và

ộ ộ ứ ộ ộ ủ ự ứ ấ ạ ấ ấ ạ m c đ t ấ i ph m c a khu v c th p nh t trên m c đ t i ph m th p nh t. Ceccato và

ế ị ỷ ệ ộ ợ ủ ừ ự ạ ổ Wilhelmsson (2011) ti n hành xác đ nh t l t i ph m t ng h p c a t ng khu v c thông

ướ ố ừ ạ ộ ạ ự ầ ạ ộ ướ qua c tính hàm s t các lo i t i ph m thành ph n (b o l c, tr m, c p…). Tuy nhiên

ệ ố ệ ộ ỉ ượ ạ ậ ở ạ ườ ạ t i Vi t Nam, s li u t i ph m ch đ c thu th p ph m vi ph ư ậ ng, và nh v y thì quá

ụ ể ể ợ ộ ườ ụ bao quát và không phù h p đ áp d ng cho m t căn nhà c th trong ph ng. Ngoài ra,

ườ ọ ạ ố ớ đ i v i ng i mua nhà, h cũng không có thông tin v t ề ỷ ệ ộ l t i ph m này trong ph ườ ng

ượ ọ ủ ế ự ố khi mua nhà (vì thông tin này không đ ả c công b ) mà h ch y u d a vào đánh giá c m

ự ữ ự ỏ ườ quan tình hình an ninh khu v c xung quanh , d a vào h i thăm nh ng ng ậ i lân c n căn

ả ẽ ế ườ ứ ự ự ộ nhà. Do đó, tác gi s ti n hành đo l ệ ng m c đ an ninh trong khu v c d a vào vi c

ấ ỏ ườ ề ứ ộ ủ ọ ph ng v n ng ủ i mua nhà v m c đ đánh giá ch quan c a h sau khi đã mua nhà.

114

ế ố ở ộ ở ươ ườ , mô hình đánh giá giá nhà đang tr thành m t ph ng pháp ph ổ Y u t môi tr ng

ế ố ủ ể ế ạ ộ ườ ổ ủ ự bi n đ đánh giá tác đ ng ngo i tác c a các y u t môi tr ng lên s thay đ i c a giá

ở ử ụ ồ ể nhà ự . Havlicek và các đ ng s (1971) s d ng mô hình ứ ả hedonic đ nghiên c u nh

ưở ệ ằ ố ớ ữ ủ h ự ng c a bãi rác đ i v i nh ng căn nhà xung quanh và đã phát hi n r ng trong khu v c

ưở ẽ ả ủ ả ỗ ị ị ả ch u nh h ng c a bãi rác thì giá nhà s gi m $0,61 cho m i mét kho ng cách b rút

ặ ắ ệ ố ớ ữ ằ ướ ứ ả ưở ng n. Đ c bi t, đ i v i nh ng căn nhà n m theo h ng gió thì m c nh h ẽ ng s là

ẽ ả ự ệ ằ ồ ố $10,3/m. Nelson và các đ ng s (1992) cũng phát hi n ra r ng giá nhà s gi m 6% đ i

ữ ặ ả ằ ạ ớ ấ ớ v i nh ng căn nhà n m trong ph m vi 1 d m kho ng cách t i bãi chôn l p rác. Eshet và

ự ứ ạ ằ ồ các đ ng s (2007) cũng thông qua mô hình hedonic ch ng minh r ng các tr m trung

ố ớ ủ ể ạ ộ chuy n rác trong 4 thành ph l n c a Israel có ph m vi tác đ ng lên giá nhà là 2,8 km.

ứ ẽ ạ ỗ ừ ạ Trong ph m vi này, m c giá nhà s tăng thêm $5000 cho m i km tăng thêm t tr m trung

ả ươ ữ ế ễ ể ả ồ ỉ chuy n rác. Không ch rác th i mà nh ng ngu n ô nhi m khác cũng có k t qu t ng t ự .

ệ ằ ữ ệ ự ủ ễ ỹ Brasington và Hite (2005) d a vào d li u ô nhi m c a Ohio (M ) và phát hi n r ng giá

ữ ở ầ ỏ ơ ứ ễ ồ ộ ủ c a nh ng căn nhà g n ngu n ô nhi m có m c giá bán nh h n m t cách có ý nghĩa so

ươ ớ v i các ngôi nhà khác t ng t ự .

ươ ệ ễ ướ ượ ấ T ng t ự ạ , t i Vi ạ t Nam, tình tr ng ô nhi m n c và không khí cũng đ c tìm th y có

ủ ấ ở ạ ả ộ ự tác đ ng có ý nghĩa làm gi m giá c a đ t t i các khu v c vùng ven các thành ph t ố ạ i

ử ằ ồ ươ ộ vùng đ ng b ng sông C u Long (Lê Kh ứ ng Ninh, 2011). Tuy nhiên, m t nghiên c u

ươ ủ ố ạ ủ ấ ộ khác c a V ng Qu c Duy (2016) l ạ i tìm th y tác đ ng gia tăng có ý nghĩa c a tình tr ng

ễ ườ ố ầ ạ ơ ượ ô nhi m môi tr ng lên giá nhà ở ạ t i thành ph C n Th , tình tr ng này đ c tác gi ả

ả ự ậ ữ ư ườ gi i thích là do nh ng khu v c t p trung dân c đông đúc, giá nhà cao th ng có tình

ễ ề ạ ấ ườ ẽ ượ ả tr ng ô nhi m cao. Do đó, v n đ môi tr ng (rác th i và mùi) cũng s đ ậ c lu n án

ư ả ướ ỳ ọ ị ườ ở kh o sát và xem xét đ a vào mô hình c tính giá k v ng th tr ủ ng c a nhà .

ứ ủ ể ề ả ằ ấ ộ ự Tuy nhiên, ta th y r ng đ nghiên c u chuyên v tác đ ng c a rác th i thì khu v c

ứ ủ ả ỉ ậ ự ữ nghiên c u c a các tác gi ch t p trung vào nh ng khu v c xung quanh các bãi rác (Eshet

ự ồ ự ộ ồ và các đ ng s , 2007 ứ ; Nelson và các đ ng s , 1992). Do đó, trong n i dung bài nghiên c u

ứ ủ ề ự ự ữ ậ này, vì khu v c nghiên c u c a đ tài không t p vào nh ng khu v c xung quanh bãi rác,

115

ế ậ ấ ỉ ượ ứ ế ề nên v n đ rác th i ả (bi n Waste) trong lu n án ch đ c nghiên c u d ướ ạ bi n gi i d ng ả

ệ ố ự ệ ặ ạ ạ ị ớ v i giá tr 0 đ i di n cho tình tr ng không có h th ng thu gom rác trong khu v c ho c có

ậ ủ ư ả ạ ườ ể ầ nh ng không đ t yêu c u theo c m nh n c a ng ạ i mua nhà (cũng có th do tình tr ng

ủ ả ườ ự ứ ề ấ ượ ể th i rác c a ng i dân trong khu v c quá m t ý th c), và đi u này đ ệ c bi u hi n thông

ự ệ ả ượ ạ ả ỳ ọ qua vi c rác th i trong khu v c không đ c thu gom s ch s . ẽ Tác gi k v ng r ằng

ữ ủ ủ ậ ị ườ ẽ ả ưở ứ ế ẵ nh ng nh n đ nh ch quan này c a ng i mua nhà s nh h ng đ n m c giá s n lòng

ổ ủ ị ừ ế mua c a hủ ọ và tác đ ngộ làm thay đ i giá giao d ch c a căn nhà. Ngoài ra, t k t qu ả

ứ ủ ấ ằ ế ố ự ồ nghiên c u c a Havlicek và các đ ng s (1971), ta th y r ng y u t ủ mùi hôi c a rác (phát

ướ ả ưở ứ ế ạ ộ ơ tán theo h ng gió) cũng có nh h ng đ n giá nhà, và m c tác đ ng còn m nh h n so

ệ ở ầ ươ ự ứ ộ ự ủ ễ ớ v i vi c ớ g n v i rác . T ng t , m c đ ô nhi m không khí theo s đánh giá ch quan

ộ ượ ấ ở ấ ả ộ ủ c a h gia đình cũng đ c tìm th y có tác đ ng có ý nghĩa làm gi m giá đ t (Lê

ươ ự ủ ệ ạ ườ Kh ng Ninh, 2011) ả . Do đó, bên c nh vi c kh o sát s đánh giá c a ng i mua nhà v ề

ề ạ ấ ả ự ả ấ khía c nh nhìn th y rác (v n đ thu gom rác), tác gi ủ cũng kh o sát s đánh giá c a

ườ ề ứ ủ ế ộ ng i mua v m c đ trong lành c a không khí thông qua bi n mùi (Smelly) trong khu

ị ệ ấ ố ứ ộ ự ớ v c v i thang đo 7 m c đ , trong đó giá tr 1 là t nh t và 7 là t ấ t nh t.

ộ ế ố ượ ề ả ồ ả ưở ế ồ cũng là m t y u t đ c nhi u tác gi ậ đ ng thu n là nh h ng b t l ấ ợ ố i đ i Ti ng n

ự ự ồ ồ ớ v i giá nhà (Bateman và các đ ng s , 2001; Day và các đ ng s , 2007). Trong đó, Day và

ề ả ự ự ấ ồ ồ ưở các đ ng s (2007), Bateman và các đ ng s (2001) xem xét v n đ nh h ủ ế ng c a ti ng

ồ ự ả ồ ưở ủ ế n máy bay; Còn Schipper và các đ ng s (1998) thì xem xét nh h ồ ng c a ti ng n

ả ề ế ế ả ậ ồ giao thông lên giá nhà. Các tác gi này đ u k t lu n ti ng n làm gi m giá nhà trong khu

ị ả ưở ụ ể ệ ế ằ ồ ượ ự v c ch u nh h ng. C th , Theebe (2004) phát hi n ra r ng khi ti ng n v t quá

ẽ ả ữ ệ 65dB s làm cho giá nhà gi m 12%. ề ộ ồ ứ Tuy nhiên, trong nghiên c u này, d li u v đ n

ộ ồ ở ự ậ ậ ằ ỏ ể trong khu v c (đo b ng dB) là khó đ thu th p do đòi h i thu th p đ n ờ ề nhi u th i

ễ ể ọ ị ị ị đi m khác nhau (Tr nh Th Giao Chi và Nguy n Th Ng c Hà, 2012), do đó trong bài

ứ ả ụ ườ ụ ể ứ ộ ả nghiên c u này, tác gi ặ cũng không đ t m c tiêu đo l ng c th m c đ nh h ưở ng

ế ồ ố ỉ ườ ả ứ ủ ườ ủ ừ c a t ng dB ti ng n lên giá nhà, mà ch mu n đo l ng ph n ng c a ng i mua th ể

ở ế ự ễ ệ ề ổ ồ ọ ị hi n thông qua s thay đ i giá nhà khi h b phi n nhi u b i ti ng n trong khu v c ự , nên

116

ườ ủ ậ ườ ề ự ễ ề tác gi ả sẽ đo l ả ng thông qua c m nh n c a ng ủ i mua nhà v s phi n nhi u c a

ủ ế ứ ộ ự ế ồ ộ ồ ớ ị ti ng n trong khu v c thông qua thang đo 7 m c đ tác đ ng c a ti ng n v i giá tr 1 là

ấ ố ứ ộ ế ắ ầ ứ ự ấ ồ ị ệ t nh t và 7 là t ố ớ t nh t, và m c 4 là m c đ ti ng n b t đ u gây ra s khó ch u đ i v i

ườ ươ ự ự ư ồ ng i mua nhà (t ng t nh Steinnes, 1992 và Michael và các đ ng s , 1996, đã d ùng

ứ ộ ủ ướ ể ễ ả quan sát c m quan đ đánh giá m c đ ô nhi m c a n c sông).

ộ ế ố ượ ạ ứ ề ằ ậ ụ cũng là m t y u t đ ứ c nhi u nghiên c u ch ng minh r ng có tác Tình tr ng ng p l t

ử ụ ị ủ ụ ự ế ồ ữ ệ ộ đ ng đ n giá tr c a căn nhà. Ví d , MacDonald và các đ ng s (1987) s d ng d li u

ở ệ ằ ữ ố ị ị giao d ch nhà thành ph Monroe, Louisiana đã phát hi n r ng nh ng căn nhà có v trí

ị ả ưở ậ ụ ẽ ị ườ ủ ả ằ n m trong vùng ch u nh h ng c a ng p l t s có giá th tr ng gi m bình quân

ả ươ ự ế ế ả kho ng 6% đ n 8%. Skantz và Strickland (1987) cũng có k t qu t ng t , giá nhà t ạ i

ị ả ằ ố ưở ậ ụ ẽ ủ thành ph Houston, Texas n m trong vùng ch u nh h ng c a ng p l ứ ị t s ch u m c

ữ ằ ả ả ằ gi m giá kho ng 4%. Speyrer và Ragas (1991) cũng báo cáo r ng nh ng căn nhà n m

ậ ụ ạ ề ơ ơ ừ ấ trong vùng có nguy c cao v ng p l t t i New Orleans có giá bán th p h n t ế 4,2% đ n

ữ ớ ươ ự 6,3% so v i nh ng căn nhà t ng t khác.

ử ụ ầ ơ ể ướ ộ G n đây h n, DeiTutu (2002) đã s d ng mô hình hedonic đ ủ c tính tác đ ng c a

ậ ụ ố ớ ắ ậ ơ ơ nguy c ng p l t đ i v i giá nhà ở ạ t i qu n Pitt, B c Carolina sau khi c n bão Lloyd gây

ụ ữ ệ ừ ị ở lũ l t vùng này năm 1999. Thông qua d li u quan sát t 5122 giao d ch nhà riêng l ẻ

ượ ả ướ ự ệ ế ứ đ ạ c th c hi n trong giai đo n 1998 – 2002, k t qu ấ ằ c tính cho th y r ng m c giá

ậ ụ ị ữ ủ ấ ằ ừ ị trung bình c a nh ng căn nhà n m trong vùng ng p l t b kh u tr đi 6,6% giá tr trong

ể ả ị ở ổ ộ các giao d ch và phí b o hi m nhà ủ cũng tăng lên 4% giá nhà. B sung thêm tác đ ng c a

ậ ụ ơ nguy c ng p l t lên giá nhà, Bin và Kruse (2006), thông qua mô hình hedonic đã phát

ệ ằ ậ ụ ữ ằ ạ ộ hi n r ng nh ng căn nhà n m trong vùng ng p l t và không có các ho t đ ng liên quan

ẽ ả ừ ế đ n sóng (wave actions) s có giá bán gi m bình quân t 5 – 10%. Okagawa và Hibiki

ể ướ ế ố ấ ạ ộ (2011) cũng dùng mô hình hedonic đ c tính các y u t ế tác đ ng đ n giá đ t t i Tokyo

ệ ằ ậ ụ ự ế ị ẽ ấ ằ và phát hi n r ng n u khu đ t n m trong khu v c khó b ng p l ơ t thì s có giá cao h n

ứ ủ ử ụ ự ề ồ ươ nhi u. Hay nghiên c u c a Harrison và các đ ng s (2001) s d ng ph ng pháp hedonic

ằ ỉ ụ ả ừ ế đã ch ra r ng lũ l t làm gi m giá nhà t ữ $985 đ n $2100 cho nh ng căn nhà trong vùng lũ

117

ử ụ ự ệ ụ ạ l t t ữ i khu v c Florida. Hay Eves (2002) s d ng bi n pháp so sánh giá trung bình gi a

ủ ự ộ ị ụ ị ả ự ưở ằ ỉ ụ khu v c ch u tác đ ng c a lũ l t và khu v c không b nh h ng đã ch ra r ng lũ l t làm

ả ạ ư ủ ứ ắ ỉ gi m giá nhà t ạ i Sydney nh ng ch trong ng n h n. Nghiên c u c a Bin và Polasky

ề ả ứ ưở ậ ụ ủ ơ (2003), Troy và Romm (2004) nghiên c u v nh h ng c a ng p l t do c n bão Floyd

ạ ắ ươ vào tháng 9/1999 t i vùng B c Carolina và Carolina. Cùng s ụ ử d ng ph ng pháp hedonic,

ả ậ ằ ề ế ụ ả các tác gi này đ u k t lu n r ng lũ l t làm gi m giá nhà 5,7% (Bin và Polasky, 2003) và

4,2% (Troy và Romn, 2004).

ụ ầ ơ ơ ở G n đây h n, Bin và Landry (2013) áp d ng mô hình hedonic trên c s phân vùng nghiên

ươ ệ ệ ứ c u theo ph ng pháp khác bi t trong khác bi ể ế t (Different and different Method) đ ti n

ề ả ưở ủ ủ ậ ụ ủ ề ơ hành đi u tra nh h ng c a r i ro c a ng p l ớ t lên giá nhà sau khi có nhi u c n bão l n

ậ ả ư ệ ằ ầ ắ tràn qua qu n Pitt, B c Carolina. Các tác gi phát hi n ra r ng giá nhà h u nh không b ị

ả ưở ở ướ ị ả ư ưở ủ ớ nh h ng b i bão tr c đây, nh ng sau khi ch u nh h ơ ng c a 2 c n bão l n là

ắ ầ ự ệ Hurricane Fran và Floyd thì giá nhà trong vùng b t đ u có s khác bi t, theo đó vùng b ị

ậ ụ ưở ủ ả ng p l ả t do nh h ng c a bão Hurricane Fran có giá nhà gi m bình quân 5,7% và vùng

ả ậ ưở ứ ủ ả ị b ng p do nh h ng c a bão Floyd có m c gi m giá nhà bình quân là 8,8%. Tuy nhiên,

ả ưở ự ạ ỉ nh h ắ ng này theo Bin và Landry thì ch là ng n h n vì sau đó khu v c này không còn

ồ ầ ụ ủ ữ ơ ộ ớ ị ữ ch u tác đ ng c a nh ng c n bão l n n a và giá nhà sau đó đã ph c h i d n tr ở ạ l i.

ươ ự ự ồ ậ ằ ề ế T ng t , Eves (2002), Lamond và các đ ng s (20 ộ 10) cũng đ u k t lu n r ng tác đ ng

ệ ượ ủ ả ậ ụ ắ ỉ làm gi m giá này c a hi n t ng ng p l ạ t ch là trong ng n h n và không có ý nghĩa

trong dài h n.ạ

ậ ụ ứ ủ ề ể ề ấ ậ ộ ộ Tuy nhiên, m t đi u có th nh n th y trong các nghiên c u v tác đ ng c a ng p l t lên

ậ ụ ứ ề ế ầ ộ ệ ư ả ứ giá nhà, h u h t các nghiên c u này đ u nghiên c u ng p l t nh ng là m t h qu do

ư ớ ỡ ậ ữ ề thiên tai (do bão, do v đ p, do m a l n trong nhi u ngày…) gây ra, và do đó nh ng căn

ự ằ ầ ằ ườ ưở ủ ằ nhà n m g n mé sông, n m trong khu v c th ị ả ng ch u nh h ng c a bão, n m trong

ơ ị ậ ụ ữ ủ ẽ ả ơ ậ vùng x lũ c a nh ng con đ p s có nguy c b ng p l t cao h n và do đó giá nhà s ẽ

ư ậ ậ ụ ượ ấ ạ ơ ứ th p h n. Nh v y, tình tr ng ng p l t đ c xem xét trong các nghiên c u này có tính

ặ ạ ả ấ ạ ộ ọ ườ ặ ch t nghiêm tr ng, ph m vi r ng và kh năng l p l i không th ng xuyên, và đ c bi ệ t

118

ả ở ấ ạ ả ả ế ố y u t làm gi m giá nhà ậ đây chính là kh năng m t mát tài s n và tính m ng khi ng p

ề ử ụ ủ ứ ệ ế ầ ụ ả l t x y ra. Do đó, h u h t các nghiên c u này đ u s d ng khái ni m r i ro ng p l ậ ụ ể t đ

ườ ả ả ị ưở ủ ủ đo l ậ ng kh năng b ng p và xem xét nh h ậ ng c a r i ro ng p này lên giá nhà.

ậ ụ ộ ả ườ Ng ượ ạ c l ạ i, tình tr ng ng p l ạ ậ ụ ạ TP.HCM, tình tr ng ng p c c b x y ra th t t i ng xuyên

ộ ự ề ả ưở ấ ượ ế ộ ố ủ ườ và là m t s phi n toái nh h ng đ n ch t l ng cu c s ng c a ng i dân trong khu

ế ố ự ả ưở ủ ạ ộ ủ ự ơ v c h n là m t r i ro có y u t thiên tai. Do đó, s nh h ng c a tình tr ng ng p l ậ ụ t

ự ế ườ ẽ ượ ườ ệ ụ ộ c c b trong khu v c đ n ng i mua nhà cũng s đ c đo l ỏ ng thông qua vi c ph ng

ườ ề ự ấ ọ ặ ụ ệ ậ ạ ả ộ ấ v n ng i mua nhà v s b t ti n mà h g p ph i do tình tr ng ng p c c b xung

ế ọ ả ế ạ ậ ị quanh căn nhà h mua thông qua 2 bi n gi ệ : bi n slig_flooding nh n giá tr 1 đ i di n

ị ả ạ ưở ậ ụ ở ạ ở ự cho tình tr ng căn nhà b nh h ng b i tình tr ng ng p l t ư khu v c xung quanh nh ng

ấ ợ ỉ ườ ư ở ứ ẹ ẫ ể ằ ộ ch gây ra b t l i cho ng i c trú ể m c đ nh (v n có th di chuy n b ng xe máy

ượ ướ ệ ế ạ ậ ị đ c và n c không tràn vào nhà); bi n stri_flooding nh n giá tr 1 đ i di n cho tình

ấ ệ ề ề ạ ậ ườ ư ặ tr ng ng p xung quanh căn nhà là n ng n và gây nhi u b t ti n cho ng i c trú (không

ể ể ằ ượ ướ ả ậ th di chuy n b ng xe máy đ ặ c ho c/và n ế c ng p tràn vào nhà). Và khi c hai bi n

ả ệ ậ ậ ồ ớ ị ị gi ề c này nh n giá tr 0 thì đ ng nghĩa v i vi c căn nhà không b ng p khi tri u ngườ

ư ớ ặ ho c m a l n.

ợ

ổ

ế

ả

B ng 3.1: B ng t ng h p các bi n liên quan

ế

ộ ụ Bi n ph thu c

Bài báo liên quan

ừ

giá thuê

c tính giá nhà t

Phillips (1988); Nourse (1993)

c tính

Follain và Malpezzi (1981); Goodman và Ittner (1992)

Ướ nhà ị ướ ự D a trên giá tr ủ ỏ ườ ư i c (ph ng đoán) c a ng ườ ặ ủ ở ữ ụ ng (ch s h u ho c ng thuê)

Giá nhà

ồ

ự

ứ

ủ

ị

ở

M c giá giao d ch c a nhà

ờ

ằ

ờ

ừ

Th i gian rao bán

Th i gian tính b ng ngày t

Lutzenhiser và Netusil (2001); ự Bourassa và các đ ng s (2003); Li (2004); Visser và các đ ng s (2008); Hwang và Thill (2010); Ceccato và Wilhelmsson (2011); Mihaescu và Hofe (2012); Ayan and Erkin (2014) Li (2004); Bjorklund và các

119

ắ ầ ượ

ự

c rao

ế

ự

ế

ả

ộ

Các bi n gi

i thích

lúc căn nhà b t đ u đ bán đ n khi hoàn thành giao d chị Tác đ ng lên giá nhà

ồ

ằ

ồ

ế

Đo b ng feet vuông hay mét ộ vuông, có tác đ ng tuy n tính làm tăng giá nhà

ồ đ ng s (2006); Rossini và ồ các đ ng s (2010); Hui và Yu (2012); ự Bourassa và các đ ng s ự (2003); Choy và các đ ng s (2007); Bello (2009); Xu (2008); Uju và Iyanda (2012); Yusof và Ismail (2012)

ệ ố

Ayan và Erkin (2014); Kolbe và Wustemann (2015)

ệ

Di n tích sàn

ệ

ự

ồ Chung và các đ ng s (2018), Kim (2007)

ệ

ỉ t Nam, di n tích sàn ch

ộ

Bui (2020)

ệ

ớ

ấ

ằ Di n tích b ng mét vuông, ệ ớ m i quan h v i giá nhà là phi tuy nế ằ Vi t Nam, đo b ng mét ộ vuông, có tác đ ng có ý nghĩa lên giá nhà ệ Vi ộ có tác đ ng lên giá căn h bình quân, không tìm th y ấ ố m i quan h ý nghĩa v i căn ộ h cao c p

ồ

ằ

ế

Đo b ng feet vuông hay mét ộ vuông, có tác đ ng tuy n tính làm tăng giá nhà

ộ

ế

ồ

ệ

Di n tích khuôn viên

Có tác đ ng phi tuy n lên giá nhà

ệ

ấ

ễ

ệ Vi t Nam, di n tích khuôn viên (di n tích đ t) có tác ộ đ ng có ý nghĩa lên giá nhà

ươ

ồ

ừ

ượ

ị ủ

ả

ồ

ự ố c xây d ng S năm t khi đ ộ ị ế đ n khi giao d ch, có tác đ ng làm gi m giá tr c a căn nhà

ớ

ệ ữ

ồ

ổ ủ

Tu i c a căn nhà

ự (Bourassa và các đ ng s ự ồ (2003); Visser và các đ ng s (2008); Jim và Chen (2009) ; Wild (2009) ự Ottensmann và các đ ng s (2008) Kim (2004); Kim và các đ ng ồ ầ ự s (2007); Tr n Thu Vân và ị Nguy n Th Giang (2011); ố V ng Qu c Duy (2016) ự Sirmans và các đ ng s ự ồ (2005); Choy và các đ ng s (2007); Leong (2003); Visser ự và các đ ng s (2008); Uju và Iyanda (2012) ự Bourassa và các đ ng s (2003)

ố ộ ả ơ

Grether và Mieszkowski (1974)

ữ ệ

ổ

t Nam, tu i là m t y u t

ộ ế ố

ự

ồ

Chung và các đ ng s (2018)

ả

ố ượ

ế

ớ

S l

ủ ng phòng (phòng ng ,

phòng t m)ắ

ổ Tu i có quan h ch U v i giá nhà ớ Căn nhà m i có t c đ gi m ổ giá theo tu i nhanh h n nh ng căn nhà cũ Vi làm gi m giá nhà ồ ộ Có tác đ ng đ ng bi n v i giá nhà

Xu (2008); Osland và Thorsen (2008); Bello (2009)

120

ố

ồ

ộ ớ

ự Ottensmann và các đ ng s (2008); Cebula (2009); Lisi và Iakobini (2013)

ứ ủ ố ứ

Bender và Hwang (1985); Jim và Chen (2006, 2009)

ủ ệ

ố ượ

ệ ườ

ượ ư

ng phòng c đ a vào

t Nam, s l ng không đ

ự

ồ Seo và các đ ng s (2018)

ệ

ở t Nam ư ố t Nam, dù đã đ a s ng phòng vào mô hình

Bui (2020b)

ự

ữ

ệ ủ

ạ ữ ng k t c u

ự ồ Ottensmann và các đ ng s (2008); Cebula (2009)

ộ

ồ

ấ ượ

ế ấ

ườ

ả

Ch t l

ng k t c u

Bender và Hwang (1985); ự Bourassa và các đ ng s (2003); Ayan và Erkin (2014)

ắ S phòng t m có tác đ ng lên ơ ạ giá nhà m nh h n so v i phòng ngủ ệ ộ ố M t s nghiên c u phát hi n ộ tác đ ng âm c a s phòng ng , do nghiên c u trên nhà ỏ di n tích nh , thích không gian đa năng Vi th quan sát trong các mô hình giá nhà ệ Vi ượ l ạ ỏ ư nh ng sau đó đã lo i b ằ ằ Xây d ng b ng g ch, b ng ể đá, có tô v a là nh ng bi u ế ấ ấ ượ hi n c a ch t l và có tác đ ng làm gia tăng giá nhà ứ ộ ố M t s nghiên c u đánh giá ế ấ ấ ượ ng k t c u qua cái ch t l ủ nhìn c m quan c a ng mua

ệ

ấ ượ

ễ

ầ

ng k t ượ

ế c xem

ị ố

ươ

Vi t Nam, ch t l ấ c u h u nh không đ xét

Kim (2004); Kim và các đ ng ồ ầ ự s (2007); Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011); V ng Qu c Duy (2016); Seo và Kwon (2017); Seo và các ự ồ đ ng s (2018)

ả

ớ

Kho ng cách t

i trung tâm

thành phố

ồ

ạ

ả

ự Waddell và các đ ng s (1993); Des Rosiers và các ự ồ đ ng s (2000)

ệ

ề

ồ

ế ế

ề

ế

ể

ự

ở

ự ồ

ả

ọ

Căn nhà càng xa trung tâm ố ơ ậ thành ph (n i t p trung các ệ ươ ị giao d ch th ng m i và vi c làm) thì giá nhà càng gi m do ơ ộ ủ chi phí c h i c a vi c di chuy nể ố ớ V i thành ph đa tâm thì ẫ ả nhi u k t qu mâu thu n, ả ậ ư đ a ra k t lu n v kho ng ơ ệ cách đ n n i làm vi c ờ ầ G n đây, th i gian di chuy n ế đ n khu v c trung tâm tr nên ơ quan tr ng h n kho ng cách

Bender và Hwang (1985); ự Gordon và các đ ng s (1986); McDonald và McMillen (1990, 1998) ồ Adair và các đ ng s (2000), ự Des Rosiers và các đ ng s (2000), Franklin và Waddell (2003

121

ệ

ầ

ễ

ố

ặ

ầ

ế

Kim (2004), Kim và các đ ng ộ ồ ự ự s (2007), Seo và các đ ng s ự ồ (2018), Chung và các đ ng s (2018), Tr n Thu Vân và ị Nguy n Th Giang (2011), ố ươ V ng Qu c Duy (2016), Bui (2020b)

ị

ả

ự

ồ Adair và các đ ng s (2000)

ộ

ỏ

ộ

ả

ế

ườ

Kho ng cách đ n n i làm vi cệ

Hwang và Thill (2010)

ộ

ế ả t Nam, kho ng cách đ n c tìm ế

ượ ị

ộ

ự

ồ

(Seo và Kwon, 2017; Seo và các đ ng s , 2018)

ả ế Vi t Nam, kho ng cách đ n ộ ự khu v c trung tâm có tác đ ng ự ở ế . Khu v c trung đ n giá nhà ị ượ ườ c xác đ nh là ng đ tâm th ợ ế ự khu v c ch B n Thành, tòa nhà UBND Thành ph , ho c ự ậ khu v c qu n 1 g n ti p giáp ậ ớ v i qu n 4. ế ả Kho ng cách đ n n i làm ệ ưở ng ngh ch vi c có nh h ứ ế bi n lên giá nhà nh ng m c ộ đ nh và tùy thu c vào phân .ở khúc nhà ủ ế ố này lên Tác đ ng c a y u t ộ ị giá nhà tùy thu c vào th ị ườ ng không tr ng, có th tr ị ườ có tác đ ng, có th tr ng có ế ị tác đ ng ngh ch bi n lên gia nhà ệ Vi ơ ệ n i làm vi c cũng đ ấ th y có tác đ ng ngh ch bi n lên giá nhà

ầ ị

ả

ặ ề ế Kho ng cách đ n m t ti n ngườ

ồ

ữ

c xác ng lên giá

ệ

ở

ế ố ượ Là nh ng y u t đ ưở ả ị đ nh là có nh h t Nam Vi nhà

ế Bi n gi

ả ặ ề ườ m t ti n đ

ự

ễ

ầ

ề ộ

ặ ườ

ị

Chi u r ng m t đ

ễ (Tr n Thu Vân và Nguy n ươ ng Th Giang, 2011; Lê Kh Ninh, 2011; Seo và các đ ng ồ ự s , 2018; Chung và các đ ng ự s , 2018) (Kim, 2004; Kim và các đ ng ồ ự s , 2007; Seo và Kwon, 2017) ồ Kim và các đ ng s , 2007; Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang, 2011)

ị

ắ

ề ơ

ự ế

ắ

ề N ng chi u tr c ti p

Li (2004)

ắ

ữ

ứ ộ

M c đ an toàn

ự ố

ự

Dubin and Goodman (1982); Ceccato and Wilhelmsson (2011)

ệ

ươ

ự

ộ Căn nhà có v trí ch u tác đ ng ự ế ủ c a ánh n ng chi u tr c ti p ớ ấ có giá bán th p h n so v i ở nh ng căn nhà tránh n ng Singapore ứ ộ M c đ an ninh trong khu ộ ự v c có tác đ ng tích c c đ i ớ v i giá nhà, khu v c càng an ninh thì giá nhà càng cao ứ ộ t Nam, m c đ an ninh Vi ộ ặ khu v c là m t đ c tính thu

ng Ninh, 2011; (Seo Lê Kh ồ ự và các đ n s , 2018)

122

i mua và làm tăng giá

ở

ườ hút ng ị ấ tr đ t và nhà

ồ

ở ầ

g n bãi rác thì giá nhà

ự

Nhà gi mả

ự Havlicek và các đ ng s ồ (1971); Nelson và các đ ng s (1992)

ạ

ự

ồ Eshet và các đ ng s (2007)

ễ

Môi tr

ngườ

ậ ồ ộ

ả

Brasington và Hite (2005)

ươ

ộ

ề t Nam, tính nh ng chi u ng tác đ ng là còn mâu

ng Ninh (2011); Lê Kh ố ươ V ng Qu c Duy (2016)

ộ Ph m vi tác đ ng lên giá nhà ế ủ c a bãi t p k t rác là 2,8km Các ngu n ô nhi m khác cũng có tác đ ng làm gi m giá nhà trong khu v cự ệ Vi ướ h thu nẫ

ồ

ế

ự ồ

ế

ộ

ồ Ti ng n

Ti ng n (máy bay, giao ự thông) có tác đ ng tiêu c c lên giá nhà

ồ

ạ

Tình tr ng ng p l

ậ ụ t

ị ả ự trong khu v c ch u nh ậ ụ ẽ t s có giá

ở ng c a ng p l

Nhà ưở ủ h ấ th p h n bình quân

ồ Day và các đ ng s (2007), ự Bateman và các đ ng s (2001); Còn Schipper và các ự ồ đ ng s (1998) ự MacDonald và các đ ng s (1987); Speyrer và Ragas (1991); DeiTutu (2002); Okagawa và Hibiki (2011

ợ ủ

ồ

Ngu n: T ng h p c a tác gi

ả ậ

ổ i, trong n i dung 3.1.1.1 và 3.1.1.2 ta đã th o lu n v các y u t

ề ả ộ ạ ế ố ề Tóm l ti m năng s ẽ

ượ ả ậ ộ ồ đ ứ ủ ề c quan sát trong các mô hình nghiên c u c a đ tài. N i dung th o lu n bao g m các

ệ ườ ế ố ủ ự ứ ệ ộ bi n pháp đo l ng c a các y u t này trong các nghiên c u th c nghi m, tác đ ng đã

ượ ấ ủ ế ố ở ơ ở ể ề ứ đ c tìm th y c a các y u t này lên nhà trong các nghiên c u. Đây là c s đ đ tài

ể ế ừ ứ ướ ủ ữ ệ ặ ị có th k th a các nghiên c u tr c đây trong vi c xác đ nh nh ng đ c tính c a nhà ở

ế ố ế ượ ẽ ượ ứ ệ ạ (bên c nh y u t chi n l c rao giá) s đ c quan sát trong nghiên c u, và bi n pháp

ườ ế ố ự ế ể ừ ế ế ế ả ả ể đ đo l ng các y u t này trong th c t đ t đó ti n hành thi t k b ng kh o sát thu

ậ ữ ệ ợ th p d li u phù h p.

3.1.2 D li u nghiên c u

ữ ệ ứ

ể ự ứ ệ ả ế ự ấ ỏ ườ Đ th c hi n nghiên c u này, tác gi ti n hành k ả h o sát ph ng v n tr c ti p ế ng i mua

ủ ị ở ừ nhà vàở ng i mườ ôi gi i ớ nhà c a 460 các giao d ch nhà riêng l ẻ ạ TP.HCM t t i tháng

ế ươ ấ ầ 9/2017 đ n 5/2018 theo ph ự ng pháp xác su t phân t ng (stratified sampling) theo khu v c

123

ươ ườ ượ ụ ị đ a lý (các qu n) ậ , đây là ph ng pháp ẫ ấ l y m u th ng đ c áp d ng trong các nghiên

ệ ươ ố ứ ề c u v nhà ở ạ t i Vi t Nam (Seo và Kwon, 2017; V ng Qu c Duy, 2016).

ữ ủ ế ị Trong đó, nh ng thông tin liên quan đ n quá trình rao bán và giao d ch c a nhà ở ượ đ c thu

ậ ừ ệ ỏ ớ ữ ồ th p t ấ vi c ph ng v n nhà môi gi i, nh ng thông tin này bao g m ngày đăng tin rao bán

ứ ứ ể ề ầ ầ ờ ố ỉ ẫ ầ đ u tiên, m c giá rao bán ban đ u, th i đi m đi u ch nh m c giá rao bán l n cu i mà d n

ế ả ườ ươ ượ ứ ề ỉ ế đ n k t qu ng ồ i mua đ ng ý th ng l ng mua nhà và m c giá rao đi u ch nh này,

ữ ứ ố ị ườ ườ ươ ượ m c giá giao d ch cu i cùng gi a ng i mua và ng i bán sau quá trình th ng l ng,

ề ấ ữ ữ ủ ế ặ ặ các đ c tính v c u trúc c a căn nhà. Còn nh ng thông tin liên quan đ n nh ng đ c tính

ả ậ ườ ự ượ ế ề v kh năng ti p c n và môi tr ng khu v c xung quanh căn nhà đ c thu th p t ậ ừ ệ vi c

ấ ỏ ườ ữ ư ề ồ ờ ph ng v n ng ạ i mua nhà. Đ ng th i, nh ng thông tin v căn nhà cũ nh tình tr ng

ậ ạ ượ ự ế ậ ấ ỏ ườ ng p t i căn nhà cũ cũng đ ệ c thu th p thông qua vi c ph ng v n tr c ti p ng i mua

nhà.

ả ố ượ ọ ứ ở ủ ộ Tác gi ch n đ i t ng nghiên c u là nhà riêng l ẻ ự t ạ xây c a h gia đình, đây là lo i

ế ỷ ọ ủ ế ổ ượ nhà chi m t tr ng ch y u trong t ng l ng nhà ở ủ TP.HCM (Seo & Kwon, 2017) và c a

ượ ị ườ ị ở ứ ấ ớ ự ủ đ c giao d ch trên th tr ị ng giao d ch nhà th c p v i s tham gia c a nhà môi gi ớ i

ố ượ ữ ữ ườ ườ vì nh ng nguyên nhân sau. (1) nh ng đ i t ng tham gia (ng i mua và ng i bán) trong

ữ ị ở ẻ ị ườ ở ứ ấ ầ nh ng giao d ch nhà riêng l trên th tr ng nhà th c p đa ph n là nh ng ữ cá nhân

ươ ứ ồ ươ ượ ẽ ươ ớ ị ế v i v th khá t ng đ ng và do đó m c giá bán sau th ng l ng s t ố ả ng đ i đ m

ứ ằ ướ ừ ẽ ả ệ ố ả ạ ả b o tính công b ng, nghĩa là m c giá c tính t mô hình s đ m b o đ i di n t t cho

ủ ứ ấ ậ ườ ư ứ ủ ấ ậ m c giá ch p nh n bán c a ng i bán cũng nh là m c giá ch p nh n mua c a ng ườ i

ớ ự ủ ớ ẽ ả ệ ườ mua; (2) v i s tham gia c a nhà môi gi ả i s đ m b o vi c ng i bán có thông tin v ề

ị ườ ứ ủ ươ ề ồ ườ m c giá th tr ữ ng c a nh ng căn nhà t ng đ ng, đi u này có nghĩa là ng i bán khi

ứ ọ ượ ớ ề ứ ấ ư đ a ra m c giá rao bán thì h đã đ c nhà môi gi i cung c p thông tin v m c giá giao

ủ ươ ự ự ứ ủ ườ ữ ị d ch c a nh ng căn nhà t ng t trong khu v c, và do đó m c giá rao bán c a ng i bán

ế ượ ẽ ấ ủ ườ lúc này s cho th y chi n l c rao giá c a ng i bán.

ậ ậ ố ệ ủ ỉ ị ở ẻ Ngoài ra, tác giả lu n án cũng ch thu th p s li u giao d ch c a nhà riêng l trong khu

ậ ố ệ ủ ự ệ ạ ị (không thu th p s li u c a các huy n ngo i ự v c các qu n c a ậ ủ TP.HCM (khu v c đô th )

124

ấ ủ ố ượ ả ả ố ế ự ạ thành) nh m ằ đ m b o tính th ng nh t c a đ i t ng nghiên c u ứ , h n ch s khác bi ệ t

ố ượ ủ ặ ị ố ớ trong vai trò c a các đ c tính đ i v i giá tr căn nhà. Trong đó, s l ả ẫ ng các m u kh o

ượ ậ ố ị ươ ấ sát đ c phân b cho các qu n trên đ a bàn TP.HCM theo ph ng pháp xác su t phân

ự ị ớ ả ẫ ượ ư ầ t ng theo khu v c đ a lý v i s ố ượ l ng các các m u kh o sát đ ổ c phân b nh sau ( hình

3.1):

ố ẫ

ả

Hình 3.1: Phân b m u kh o sát

ủ ồ ả (Ngu n: tính toán c a tác gi )

ề ẫ ượ ẫ V quy mô m u, theo Cochran (1963, đ ứ c trích d n trong Israel, n.d.) thì ta có công th c

ệ ổ ể ớ ư ứ ề ẫ ị xác đ nh quy mô m u nghiên c u trong đi u ki n t ng th l n nh sau:

ứ ộ ẫ ố ườ Trong đó, n0 là quy mô m u, e là m c đ ý nghĩa mong mu n, và th ng là 5%; p là t ỷ ệ l

ớ ổ ẫ ầ ạ ủ ổ ị ố ể m u so v i t ng th và q là ph n còn l ể i c a t ng th , và giá tr p.q t i đa là 0,5x0,5. T ừ

ị ượ ầ ẫ ế ệ ố đó ta xác đ nh đ c quy mô m u c n thi ề t trong đi u ki n t i đa p.q là 385 quan sát, do

ủ ậ ẫ ả ớ ị ở ẻ đó v i quy mô m u kh o sát c a lu n án 460 quan sát giao d ch nhà riêng l trong khu

ề ộ ớ ủ ố ồ ả ả ẫ ị ự v c đô th thành ph H Chí Minh là đ m b o v đ l n c a quy mô m u.

125

ớ ổ ẫ ả ộ ượ ậ ậ ỷ ệ ẫ ả V i t ng c ng 460 m u kh o sát đ ữ c thu th p, nh ng qu n có t m u kh o sát l

ỷ ọ ự ượ ở ả ế chi m t tr ng cao là các khu v c có l ị ng giao d ch nhà ạ trong giai đo n kh o sát cao

ị ườ ư ữ ự ậ ậ nh là các qu n 8, qu n 9 và Tân Phú, đây là nh ng khu v c có th tr ị ng giao d ch nhà ở

ẻ ả ả ờ ộ ừ ế riêng l sôi đ ng trong kho ng th i gian kh o sát t 9/2017 đ n 5/2018. Ng ượ ạ c l ộ i, m t

ậ ị ở ẻ ả ươ ố s qu n có tình hình giao d ch nhà riêng l ạ trong giai đo n kh o sát t ầ ố ng đ i tr m

ẽ ượ ổ ố ượ ậ ả ẫ ậ ậ ơ ắ l ng thì s đ c phân b s l ư ng m u kh o sát ít h n nh qu n 1, qu n 2, qu n 3,

ầ ớ ố ẫ ề ậ ậ ấ ạ ậ qu n Bình Th nh và qu n Gò V p. Nhìn chung, ph n l n các qu n đ u có s m u quan

ả ộ ừ ự ộ ẫ ượ ồ ị sát dao đ ng trong kho ng t 20 – 40 m u, khu v c n i thành cũ đ c xác đ nh g m các

ố ẫ ậ ậ ậ ậ ậ ạ qu n 1, qu n 3, Qu n 5, Qu n 10, Bình Th nh, Phú Nhu n có s m u quan sát bình quân

ự ậ ậ ậ ậ ẫ ậ ậ ậ ồ 22 m u/qu n, còn khu v c các qu n ven g m Qu n 2, qu n 6, qu n 7, qu n 8, qu n 9,

ủ ứ ậ ậ ấ ố qu n 11, qu n 12, Bình Tân, Gò V p, Tân Bình, Tân Phú, Th Đ c thì có s quan sát bình

ả ẫ ậ quân kho ng 27 m u/qu n.

ữ ệ ả ượ ồ ạ ộ ố ấ Tuy nhiên, trong d li u kh o sát đ ậ c thu th p có t n t i m t s quan sát b t th ườ ng

ụ ể ữ ấ ệ (xem hình 3.2 bên d i)ướ . C th , nh ng quan sát có giá bán cao b t th ườ , có di n tích ng

ệ ấ ớ ườ ề ộ ố ớ khuôn viên và di n tích sàn l n b t th ấ ng, có s phòng hay chi u r ng l n b t

ườ ẽ ượ ỏ ữ ệ ạ ỏ ứ ằ ố ể ươ th ng…s đ c lo i b kh i d li u nghiên c u nh m t t thi u hóa ph ủ ng sai c a

ủ ế ộ ữ ệ d li u và gia tăng đ chính xác c a các k t qu ả ướ ượ c l ng.

ể ồ ỷ ọ ộ ố ặ ủ ấ ở Hình 3.2: Bi u đ t tr ng c a m t s đ c tính c u trúc nhà

ủ ồ ả (Ngu n: tính toán c a tác gi )

ữ ệ ư ậ ữ ấ ườ ệ ả ằ ộ ạ ỏ Nh v y, sau khi lo i b nh ng d li u b t th ng nh m làm gi m đ sai l ch c a d ủ ữ

ứ ứ ệ ạ ị ữ ệ li u nghiên c u, d li u nghiên c u còn l i 448 quan sát giao d ch nhà ở ẽ ượ ử s đ c s

ứ ủ ơ ả ư ặ ậ ớ ụ d ng trong các mô hình nghiên c u c a lu n án v i các đ c tr ng c b n sau:

ố ả ả ữ ệ ở B ng 3.2: Th ng kê mô t ả d li u kh o sát nhà riêng l ẻ ạ t ề i TP. HCM sau đi u

Tên bi nế

ĐVT

Ý nghĩa

Trung bình

Sai số chu nẩ

T iố đa

T iố thiể u

ch nhỉ

126

ệ

ồ

Tri u đ ng

Giá bán

Price

7,932.5

900

ờ

Tom

Ngày

Th i gian rao bán

114.4

5,777.34 6 130.143

2660 0 884

ổ

Age

Tu i căn nhà

8.9

7.178

ệ

Slotarea

Di n tích khuôn viên

71.2

36.636

320

ệ

Floorarea

Năm m2 m2

Di n tích sàn

186.7

111.696

600

ấ

ớ

ẻ ề

Outside

ấ 1 cũ nh t, 5 m i nh t

V b ngoài

2.5

1.293

ạ

ở ậ 0 vuông/n h u, 1 khác

ấ D ng đ t

Shape

0.8

0.387

ề ộ

Wide

Mét

chi u r ng nhà

4.48

1.436

ề

Long

Mét

chi u dài nhà

15.6

4.926

6.8

ố

ủ

Nbedr

S phòng

S phòng ng

3.8

1.875

ố

ắ

ố

Nbathr

S phòng

S nhà t m

3.5

2.002

ị ắ

ề

ắ

Sun

0 b n ng chi u, 1 không

ánh n ng chi u

0.36

0.481

ặ ề

ẻ

ặ ề ườ

Face

0 trong h m, 1 m t ti n

m t ti n đ

0.23

0.420

ặ ề

ế

ả

Dstreet

Mét

kho ng cách đ n m t ti n

89.2

163.390

1000

ề ộ

ặ ườ

Widestreet Mét

chi u r ng m t đ

8.7

6.299

ế

ả

Dcbd

ế kho ng cách đ n B n Thành

8.1

3.917

0.6

16.4

ế

ờ

Tcbd

Phút

ể th i gian di chuy n đ n B n Thành

22.98

10.219

ế

ờ

ổ

Tworkpla

Phút

ể th i gian di chuy n đ n ch làm

14.4

8.005

ồ

ố

ạ

Safe

1 t

ấ i nh t, 7 t

ấ t nh t

ự tình tr ng an toàn trong khu v c

5.8

1.214

ạ

Waste

0 là không có, 1 là có

ự tình tr ng thu gom rác trong khu v c

0.61

0.37

ồ

ố

ạ

Smelly

1 t

ấ i nh t, 7 t

ấ t nh t

ự tình tr ng mùi hôi trong khu v c

4.7

1.948

ồ

ố

ế

ạ

Noisy

1 t

ấ i nh t, 7 t

ấ t nh t

ự ồ tình tr ng ti ng n trong khu v c

5.1

1.813

ị

Flooding

ậ ậ 0 không ng p, 1 b ng p

ậ ạ tình tr ng ng p

0.9

0.292

ủ

ồ

(Ngu n: tính toán c a Nghiên c u t

ứ ừ ữ ệ ự ả d li u t

kh o sát)

ả ố ủ ế ấ ộ ẻ ị K t qu th ng kê cho th y, giá tr trung bình c a m t căn nhà riêng l ả ẫ trong m u kh o

ỷ ồ ứ ệ ấ ấ ấ ớ ồ ỷ ồ sát là 7,9 t đ ng, v i m c giá th p nh t là 900 tri u đ ng, cao nh t là 26,6 t ớ đ ng, v i

ứ ả ừ ỷ ồ ỷ ọ ệ ấ m c giá trong kho ng t 4 – 5 t đ ng có t ẫ tr ng cao nh t. Di n tích sàn bình quân m u

2, trong đó nh nh t là 44 m ỏ

2 và l n nh t là 600 m ấ

2, chi m t ế

ả ấ ớ ỷ ọ kh o sát là 186 m tr ng cao

2 – 200 m2. Di n tích khuôn viên bình

ữ ệ ấ ừ ệ nh t là nh ng căn nhà có di n tích sàn t 100 m

2 (4,5 mét ngang và 15,6 mét dài) t

ươ ớ ố ầ ứ ẫ quân m u là 71 m ẫ ng ng v i s t ng bình quân m u

2 và l n nh t là 320 m ấ

2, chi m t ế

ệ ấ ầ ỏ ớ là 2,5 t ng, di n tích khuôn viên nh nh t 25 m ỷ ọ tr ng

2. S phòng ng bình quân m u là 4 phòng

ứ ề ấ ủ ẫ ố ệ nhi u nh t là m c di n tích khuôn viên 50 m

ắ ố ươ ứ ố ệ ữ ươ ố ợ và s phòng t m cũng t ng ng là 3,5 phòng. Nh ng s li u này t ớ ng đ i phù h p v i

ủ ự ẫ ả ố ồ ố ệ s li u th ng kê trong m u kh o sát c a Kim (2004) và Kim và các đ ng s (2007).

127

ề ộ ổ ủ ở ẫ ả ổ Riêng v đ tu i bình quân c a nhà trong m u kh o sát là 9 năm tu i và căn nhà đ ượ c

ấ ượ ự ế ố ị ẽ ả xây d ng lâu nh t đ c kh o sát là 30 năm, do đó s không có y u t ử ả ồ l ch s , b o t n

ượ ả ả ẽ ế ể ị ữ ố ớ đ i v i nh ng căn nhà đ c kh o sát. Do đó, tác gi ố s không ti n hành ki m đ nh m i

ậ ở ư ữ ế ệ ả ổ ầ quan h phi tuy n gi a giá nhà và tu i căn nhà nh đã th o lu n ph n trên.

ế ượ ủ ườ ị 3.2 Xác đ nh chi n l c rao giá c a ng i bán

ướ ầ ươ ứ ướ ủ ụ ể ậ Đây là b c đ u tiên trong ph ng pháp nghiên c u ba b c c a lu n án áp d ng đ đo

ưở ế ượ ủ ứ ờ ườ l ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá ố ớ đ i v i m c giá rao bán, th i gian rao bán và

ủ ả ủ ế ủ ướ ụ ứ ằ ị kh năng bán c a căn nhà. M c tiêu ch y u c a b c này là nh m xác đ nh m c giá k ỳ

ị ườ ứ ể ứ ữ ệ ọ v ng th tr ủ ng c a nhà ở ừ , t đó đ làm căn c tính toán t ỷ ệ l chênh l ch gi a m c giá

ị ườ ủ ứ ủ ớ ườ ỉ ố ỳ ọ k v ng th tr ng c a căn nhà so v i m c giá rao bán c a ng i bán, ch s này s ẽ

ượ ử ụ ể ạ ế ượ ệ ủ ườ đ c s d ng đ đ i di n cho chi n l c rao giá c a ng i bán, DOP.

3.2.1 Ph

ươ ế ượ ứ ể ị ủ ụ ng pháp nghiên c u áp d ng đ xác đ nh chi n l c rao giá c a ng ườ i

bán

ế ượ ủ ể ể ộ ủ ườ ứ ề Đ có th nghiên c u v tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng ứ i bán lên m c giá bán,

ủ ả ờ ứ ố ủ ụ ậ ở (m c tiêu nghiên c u s 1 c a lu n án) th i gian rao bán, và kh năng bán c a nhà , thì

ế ượ ệ ị ủ ườ ượ ở ỷ ệ ạ vi c xác đ nh các chi n l c rao giá c a ng i bán, đ ệ c đ i di n b i t l ệ chênh l ch

ỳ ọ ị ườ ứ ứ ữ ủ ầ ộ ớ gi a m c giá rao bán so v i m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà, là m t yêu c u then

ố ủ ẽ ượ ử ụ ứ ể ệ ậ ị ườ ch t c a lu n án. Và do đó, vi c xác đ nh m c giá s đ c s d ng đ đo l ả ng kho ng

ộ ướ ọ ệ l ch này cũng là m t b c quan tr ng không kém.

ề ả ậ ằ ự ệ ệ ả ậ Trong đó, nhi u tác gi đã l p lu n r ng vi c tính kho ng chênh l ch giá tr c ti p t ế ừ

ự ế ủ ứ ứ ở ấ m c giá rao bán và m c giá bán th c t c a nhà ợ là không phù h p vì v n đ v s ề ề ự

16 t

ạ ượ ờ ừ ệ ệ ữ ồ đ ng th i gi a hai đ i l ng giá rao bán và giá bán đó làm sai l ch trong vi c xác

ế ượ ủ ườ ự ị đ nh chi n l c rao giá c a ng i bán (Yavas và Yang, 1995; ồ Hui và các đ ng s , 2012)

ề ủ ị ả ệ ấ ưở ừ ườ ườ và v n đ c a sai l ch do ch u nh h ng t ề các đi u ki n ủ ệ c a ng i mua và ng i bán

16 Giá rao bán và giá bán là hai đại lượng có mối quan hệ lẫn nhau.

ỳ ọ ả (Smith, 2010) nên giá bán s ẽ không ph n ánh đúng giá tr ị bình quân k v ng th tr ị ườ ng

128

ứ ệ ế ằ ả ớ ủ c a căn nhà , và do đó kho ng l ch v i giá rao bán n u tính b ng m c giá bán này s b ẽ ị

ế ượ ệ ệ ủ ườ ạ sai l ch và không đ i di n cho chi n l c rao giá c a ng i bán.

ả ậ ụ ươ ượ ề Do đó, tác gi lu n án áp d ng ph ng pháp đ c đ ngh b i ị ở Kluger và Miller (1990) và

ượ ử ụ ề ả ự ồ đ ở c s d ng b i nhi u tác gi nh ư Krainer (1999), Johnson và các đ ng s (2008) ,

ự ự ồ ồ ướ Smith (2010), Hui và các đ ng s (2012), và Cirman và các đ ng s (2015), đó là c tính

ỳ ọ ị ườ ứ ủ ừ ữ ể ặ m c giá bình quân k v ng th tr ng c a căn nhà t ủ nh ng đ c tính c a căn nhà đ làm

ế ượ ủ ườ ụ ệ ươ ị ơ ở c s xác đ nh chi n l c rao giá c a ng i bán. Vi c áp d ng ph ng pháp này, theo

ề ả ẽ ị ườ ứ ị ị ủ ạ nhi u tác gi , s giúp xác đ nh chính xác m c giá tr th tr ng c a căn nhà, h n ch ế

ượ ề ừ ự ồ ữ ề ệ ấ ấ ờ đ c v n đ t ả s đ ng th i gi a giá rao bán và giá bán và v n đ sai l ch do nh

ưở ị ế ủ ườ ườ ị h ng c a v th ng i mua và ng i bán trong giao d ch ( Krainer, 1999; Smith, 2010;

ế ượ ự ự ồ ồ Hui và các đ ng s , 2012; và Cirman và các đ ng s , 2015), nên chi n l ủ c rao giá c a

ườ ế ượ ơ ị ng i bán, cũng vì th , đ c xác đ nh chính xác h n.

ệ ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở Trong vi c c tính m c giá bình quân k v ng th tr ủ ng c a nhà ư ơ ở , theo nh c s lý

ượ ầ ế ề ơ ở ườ (C s lý thuy t v các mô hình đo l ng tác ế thuy t đã đ c trình bày trong ph n 2.2.2

ủ ặ ươ ể ượ ộ đ ng c a các đ c tính nhà ) ở thì có hai ph ng pháp cho phép ta có th l ng hóa đ ượ c

ị ườ ặ ươ ị giá tr th tr ủ ng c a nhà ở ừ t ủ các đ c tính c a căn nhà, đó là ph ng pháp bán hàng

ươ ữ ộ ả ư . Tuy nhiên, cũng theo nh nh ng n i dung đã th o ặ ạ và ph l p l i ng pháp hedonic

ầ ơ ở ế ủ ậ ươ ấ ằ ươ lu n trong ph n c s lý thuy t c a hai ph ng pháp này, ta th y r ng ph ng pháp bán

ặ ạ ồ ạ ượ ổ ặ ự ự ể ọ hàng l p l i t n t i hai nh ủ c đi m quan tr ng là: (1) D a trên s thay đ i đ c tính c a

ữ ể ầ ị ượ ủ ặ ự cùng 1 căn nhà gi a 2 l n giao d ch đ tính đ c đóng góp c a đ c tính đó trong s gia

ươ ộ ượ ỏ ủ ữ ả ẫ ớ tăng giá nhà nên ph ng pháp này đòi h i m t l ng l n m u kh o sát c a nh ng căn

ượ ế ể ằ ả ả ả ầ ờ ị nhà đ c giao d ch 2 l n liên ti p trong th i gian kh o sát nh m đ m b o có th quan sát

ượ ự ổ ủ ự ề ệ ặ ươ đ c s thay đ i c a nhi u đ c tính khác nhau; (2) S sai l ch d ệ ố ng có h th ng do

ữ ượ ầ ị ườ ướ ơ ớ nh ng căn nhà đ c giao d ch 2 l n th ng có xu h ứ ng tăng giá nhanh h n so v i m c

ị ườ bình quân th tr ng.

129

ả ậ ụ ươ ệ ườ Do đó, tác gi ẽ lu n án s áp d ng trong vi c đo l ứ ng m c giá ph ng pháp hedonic

ỳ ọ ị ườ ủ ủ ự ặ ươ bình quân k v ng th tr ng c a căn nhà d a trên các đ c tính c a căn nhà. Ph ng pháp

ượ ề ả ế ụ ể ị ườ ỳ ọ ứ hedonic cũng đ c nhi u tác gi ki n ngh áp d ng đ đo l ng m c giá k v ng th ị

ườ ở ử ụ ứ ướ ụ ả tr ủ ng c a nhà và s d ng m c giá ệ c tính này cho các m c đích tính toán kho ng l ch

ự ồ ồ ự giá (Krainer, 1999; Smith, 2010; Hui và các đ ng s , 2012; và Cirman và các đ ng s ,

2015).

ươ ệ ố ướ ủ ươ ẽ ế ố ớ Đ i v i ph ng pháp hedonic, các h s c tính c a ph ng pháp này s cho ta bi ứ t m c

ị ườ ủ ở ợ ạ ổ ị ằ giá cân b ng th tr ặ ng c a các đ c tính nhà và do đó khi t ng h p l ể i ta có th xác đ nh

ị ườ ứ ằ ứ ủ ượ đ c m c giá cân b ng th tr ng c a căn nhà, và cũng chính là m c giá bình quân k ỳ

ị ườ ủ ừ ượ ứ ả ọ v ng th tr ng c a căn nhà. Ngoài ra, t quá trình l c kh o các nghiên c u liên quan, ta

ấ ằ ướ ươ ườ ụ ế ộ th y r ng mô hình c tính giá nhà theo ph ng pháp hedonic th ng có bi n ph thu c là

s)) đ

ứ ượ ể ệ ướ ạ ố ụ ộ ộ ủ m c giá bán c a căn nhà (E(P c th hi n d i d ng m t hàm s ph thu c vào các

ế ậ ủ ủ ị ề ả ặ đ c đi m ấ ể c u trúc ủ c a nhà (ở Sj) và các đi u ki n ệ c a v trí và kh năng ti p c n c a căn

ủ ể ườ ặ nhà (Lj), và các đ c đi m c a môi tr ng xung quanh căn nhà (Nj).

ượ ổ ế ứ Tuy nhiên, dù mô hình hedonic đ ụ c các nhà nghiên c u áp d ng khá ph bi n trong các

ệ ữ ề ố ứ ủ ặ ị ở ư ẫ nghiên c u v m i quan h gi a giá tr căn nhà và các đ c tính c a nhà , nh ng v n có

ố ử ụ ỉ ẫ ữ ế ệ ạ ị ấ r t ít nh ng ch d n lý thuy t cho vi c xác đ nh d ng hàm s s d ng trong mô hình. Do

ả ứ ủ ử ụ ề ạ ề đó, nhi u tác gi ư đã s d ng nhi u d ng hàm khác nhau trong nghiên c u c a mình nh :

ế ế ạ ạ ạ d ng hàm BoxCox, d ng hàm tuy n tính và phi tuy n d ng semilog (Malpezzi, 2001).

ự ạ ạ ồ Trong các d ng hàm đó, theo Sirmans và các đ ng s (2005) thì d ng hàm semilog là phù

ộ ự ệ ạ ả ơ ườ ị ằ ợ h p h n c vì: (1) nó cho phép m t s đa d ng trong vi c đo l ề ủ ng giá tr b ng ti n c a

ệ ố ượ ể ặ ổ ủ ể ễ ầ các đ c đi m căn nhà; (2) Các h s đ c hi u d dàng là ph n trăm thay đ i c a giá cho

ể ự ị ủ ả ặ ơ ổ ổ ươ ể ự s thay đ i 1 đ n v c a các đ c đi m; (3) giúp gi m thi u s thay đ i ph ươ ng sai. T ng

ệ ủ ặ ề ặ ứ ể ố ự t ế , Lisi (2013) đã ch ng minh v m t lý thuy t là các m i quan h c a đ c đi m căn nhà

ị ử ụ ề ệ ế ố ị ươ ớ v i giá tr căn nhà là m i quan h phi tuy n do đó đ ngh s d ng ph ng trình semilog

ề ả ẽ ử ụ ạ trong mô hình hedonic. Do đó, trong đ tài này, tác gi s s d ng d ng hàm semilog trong

ướ ị ườ ằ ủ ả ặ ằ ớ mô hình c tính giá cân b ng th tr ả ả ng c a căn nhà nh m gi m b t kh năng g p ph i

130

ề ổ ươ ư ự ệ ị ườ ấ v n đ thay đ i ph ng sai, cũng nh s khác bi ơ t trong đ n v đo l ố ế ng các bi n và cu i

ữ ặ ư ể ệ ế ằ ố ị cùng là nh m xác đ nh các m i quan h phi tuy n gi a đ c đi m và giá nhà nh theo đ ề

ử ụ ị ủ ạ ổ ủ ngh c a Lisi (2013). D ng hàm t ng quát c a mô hình hedonic s d ng trong mô hình d ự

ề ậ ở ươ ế ẽ (trang 84): ạ ki n s có d ng đã đ c p ph ng trình (1)

3.2.2 K t qu mô hình xác đ nh chi n l

ế ượ ế ả ị ủ ườ c rao giá c a ng i bán

ự ươ ứ ượ ữ ệ ụ ả ậ ả D a trên ph ng pháp nghiên c u đã đ c th o lu n trong m c 4.2.1 và d li u kh o sát

ậ ị ở ẻ ị thu th p đ ượ ừ c t các giao d ch nhà riêng l trên đ a bàn TP.HCM trong giai đo n t ạ ừ

ả ậ ằ ướ ụ 9/2017 – 5/2018, tác gi lu n án áp d ng mô hình hedonic nh m c tính mô hình xác

ỳ ọ ị ườ ứ ủ ự ữ ặ ượ ị đ nh m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà d a trên nh ng đ c tính đ c quan sát

ượ ủ ư ượ ộ ố ặ ủ ữ ả đ c c a nó nh đ c trình bày trong b ng 3.1. Tuy nhiên, gi a m t s đ c tính c a nhà

ở ồ ạ ự ươ ụ ể ừ ẫ ệ ố ươ ậ có t n t i s t ng quan l n nhau. C th , t ma tr n h s t ặ ữ ng quan gi a các đ c

ở ấ ằ ụ ụ ự ươ ả ữ ủ tính c a nhà (B ng PL3.1 trong ph l c 3) ta th y r ng, có s t ổ ng quan cao gi a tu i

ủ ươ ự ự ươ ẻ ề ủ c a căn nhà (age) và v b ngoài c a nó (outside), t ng t ta cũng có s t ng quan cao

ề ộ ữ ủ ệ ề ủ gi a di n tích khuôn viên (slotarea) c a căn nhà và chi u dài (long) chi u r ng (wide) c a

ự ươ ủ ữ ệ ệ ấ nó, s t ng quan cao còn su t hi n gi a di n tích sàn (floorarea) c a căn nhà và s ố

ủ ự ữ ế ả ắ ố phòng ng (nbedr), s phòng t m (nbathr), gi a kho ng cách đ n khu v c trung tâm

ổ ủ ư ệ ề ế ẫ ả ặ (dcbd) và tu i c a căn nhà (age). Đi u này d n đ n h qu là khi đ a các đ c tính này

ỳ ọ ủ ở ệ ấ vào mô hình hedonic ướ ượ c l ng giá k v ng c a nhà thì mô hình xu t hi n hi n t ệ ượ ng

ệ ố ệ ể ế ạ ộ ươ đa c ng tuy n, bi u hi n thông qua h s phóng đ i ph ng sai VIF (variance inflation

ư ẻ ề ụ ụ ề ế ả factor) (b ng PL3.2 trong ph l c 3). Do đó các bi n nh v b ngoài (outside), chi u dài

ề ộ ủ ả ắ ố ố (long), chi u r ng (wide), s phòng ng (nbedr), s phòng t m (nbathr), và kho ng các

ự ỏ ướ ớ t ẽ ị ạ i khu v c trung tâm (dcbd) s b lo i ra kh i mô hình hedonic ứ c tính m c giá k ỳ

ở ả ướ ừ ế ế ế ạ ạ ằ ủ ọ v ng c a nhà ộ nh m h n ch tình tr ng đa c ng tuy n. T đó, ta có k t qu c tính

ỳ ọ ủ ứ ủ ặ ượ ư ả m c giá k v ng c a các đ c tính c a căn nhà đ c trình bày trong b ng 3.3 nh sau:

131

ế

ả

ướ

ặ

B ng 3.3: K t qu

ả ướ ượ c l

ng mô hình

c tính giá nhà theo đ c tính

Mô hình 1

Mô hình 2

Mô hình 3

Mô hình 4

Biến số

VIF

Hệ số ước lượng

Sai số chuẩn mạnh

Hệ số ước lượng

Sai số chuẩn mạnh

V I F

Lnage

-0.0318

0.0202 3.4

-0.0417**

3.6

Lnfloorarea

0.163***

Sai số chuẩ n mạn h 0.02 01 3.5 -0.0374** 0.0178 0.03 91 2.3 0.1522*** 0.0374

2.3

0.0419** 0.0179 0.1551** *

0.0373

3. 7 2. 3

Floorareasqu

0.1818*** 0.0514 3.7E- 07

1.26E-07

3.7

Lnslotarea

0.6044*** 0.0741 5.1

0.6253***

0.5261** *

2.8

0.0559

2. 8

Slotareasqu

-3.5E-06*

2.9

-3.9E-06*

2.1E- 06

Face

0.1056*

0.0631 2.8

0.0805

Shape

-0.0892** 0.0348 1.2

-0.0843**

1.2

Widestreet

0.0153*** 0.0041 2.6

0.0154***

1.5

0.0855** 0.0348 0.0181** *

0.002

Acar

0.1466*

1.3

0.1821**

Dstreet

0.0834 7.9E- 05

1.5

8E-05

-1.5E-04*

0.1456* 0.0818 -1.5E- 04* -

Lntworkpla

1.2 -0.0471** 0.0213

1.3

0.0488** 0.0212

-0.0509**

Lntcbd

0.0296

1.9

0.0638** 0.0298

-0.0694***

Sun

0.07 15 5.1 0.5297*** 0.0556 2.2E -06 2.9 0.05 84 3.3 0.03 34 1.2 -0.0894* 0.0346 0.00 37 2.8 0.018*** 0.0021 0.09 19 1.3 8.5E -05 1.8 -1.5E-04* 0.02 1 0.02 47 1.8 -0.067** 0.02 42 1.2 0.0543**

0.024

1.3 0.0565** 0.0241

0.0672***

Safe

0.0143

0.0137

1.7

0.0146 0.0138

Waste

1. 2 1. 5 1. 3 1. 6 1. 3 1. 9 1. 3 1. 7 1. 2

0.0585

0.0447

1.2

Smelly

0.0362*** 0.0094

0.0094 2

Noisy

-0.0301*** 0.0105

1.9

0.0568 0.0449 0.0363** * - 0.0294** *

0.0105 2

Flooding

-0.0904** 0.0425

1.3

132

slig_flood

0.0878** 0.0428

1. 7

stri_flood

0.063

1. 7

0.29 29

- 0.1957** * 5.4636** *

0.2621

5.0776***

4.8235*** 0.3116

5.4684*** 0.2605

Có

0.888

0.8887

0.8706 0.8795

0.23364

0.23412

0 0.2419 5

0 0.2495 8

Lnprice

lnprice lnprice lnprice

448

_cons Những biến giả kiểm soát vị trí R- square d Prob(F ) Root MSE Dep. Var. N. of obs Ghi chú: - Các mô hình trong bảng được ước tính theo phương pháp OLS sai số chuẩn mạnh. - *, **, *** thể hiện các mức ý nghĩa lần lượt ở mức 10%, 5% và 1%. - Kiểm tra VIF các biến trong mô hình không có dấu hiệu đa cộng tuyến.

ồ Ướ ượ

ữ ệ

ự

ủ

ứ

(Ngu n:

c l

ả ng d a trên d li u kh o sát c a nghiên c u)

133

ả ướ ế ủ ượ ấ ả K t qu c tính c a 4 mô hình đ c trình bày trong b ng 3.3 cho th y, trong mô hình 1,

ả ư ứ ế ươ ủ ệ ệ tác gi nghiên c u đ a vào mô hình bi n bình ph ng c a di n tích sàn và di n tích

ằ ườ ế ủ ế ố ệ ố ố ớ ệ khuôn viên nh m đo l ng m i quan h phi tuy n c a hai y u t này đ i v i di n tích

ị ủ ư ề nhà nh theo đ ngh c a Ayan & Erkin (2014), Kolbe & Wustemann (2015), Ottensmann

ề ề ự ế ế ế ấ ồ ớ ộ ủ và các đ ng s (2008). Tuy nhiên, do v n đ v đa c ng tuy n v i bi n tuy n tính c a

ả ứ ế ươ ở chính nó (VIF>4) nên tác gi ạ ỏ nghiên c u đã lo i b 2 bi n bình ph ng này các mô

ế ả ặ ề ườ ề ẩ ả ị hình sau đó. Ngoài ra bi n gi m t ti n đ ộ ng (face) cũng ti m n kh năng b đa c ng

ệ ố ế ở ộ ữ tuy n khi tr nên không còn ý nghĩa và có h s VIF gia tăng đ t bi ến gi a mô hình 2 so

ỏ ơ ẫ ả ạ ế ố ứ ỏ ớ v i mô hình 1 (dù v n nh h n 4) nên tác gi nghiên c u cũng lo i y u t này ra kh i mô

ề ả ượ ự ể ế ọ ướ ứ ả hình. Đi u này đ m b o mô hình hedonic đ c l a ch n đ ti n hành c tính m c giá

ị ườ ở ệ ượ ặ ế ế ộ ỳ ọ k v ng th tr ủ ng c a nhà không có hi n t ng đa c ng tuy n (ho c n u có thì ch ỉ ở

ứ ộ ẹ ớ ỉ ố ạ ươ ế ả m c đ nh ) v i ch s phóng đ i ph ủ ng sai VIF c a các bi n gi ỏ ơ ề i thích đ u nh h n

ả ể ế ị ươ ủ ổ 4. Ngoài ra, dù k t qu ki m đ nh ph ng sai thay đ i (heteroscedasticity) c a mô hình

ề ệ ượ ụ ụ ứ ấ ằ ả ươ (b ng PL3.3 trong ph l c 3) cho th y không có b ng ch ng v hi n t ng ph ng sai

ổ ả ẫ ụ ạ ẩ ố thay đ i trong mô hình, tuy nhiên, tác gi v n áp d ng mô hình sai s chu n m nh đ ể

ứ ủ ả ướ ả ướ ữ ế ả đ m b o m c ý nghĩa c a các c tính là đáng tin. Thêm n a, k t qu ố c tính m i quan

ế ầ ố ả ụ ụ ả ấ ệ ữ h gi a ph n sai s và các bi n gi i thích (b ng PL3.4 trong ph l c 3) cho th y kh ả

ở ộ ư ế ệ ạ ấ ộ ả năng n i sinh là th p. Bên c nh đó, vi c m r ng mô hình khi đ a thêm bi n gi i thích

ả ướ ướ ế ổ vào mô hìn hedonic không làm thay đ i các k t qu c tính tr ữ ấ c đó cho th y tính v ng

ả ướ ế ổ ị ự ồ ủ và n đ nh c a các k t qu c tính (Tu và các đ ng s , 2016; Qiu và Zhao, 2018).

ạ ỏ ư ậ ế ố ệ ả ỏ ơ Nh v y, sau khi lo i b các y u t ế ế có nguy c làm sai l ch k t qu ra kh i mô hình, k t

ả ướ ẽ ượ ụ ườ qu c tính mô hình 3 và mô hình 4 s đ ể c xem xét đ áp d ng đo l ứ ng m c giá k ỳ

ị ườ ở ả ướ ư ủ ọ v ng th tr ủ ng c a nhà . V i ế ớ k t qu c tính c a mô hình 3 và mô hình 4, nh trình

ạ ả ấ ằ ứ ệ ề ả ả bày t i b ng 3.3, ta th y r ng c 2 mô hình đ u có m c ý nghĩa trong vi c gi ứ i thích m c

ỳ ọ ị ườ ươ ể ệ giá k v ng th tr ủ ng c a nhà ở ầ ươ g n t ng đ ng nhau th hi n qua giá tr c a h s ị ủ ệ ố

ề ầ ấ ỉ ở ứ ị ố ề ấ R2 đ u g n x p x nhau, m c 88,8% và giá tr th ng kê F cho th y các mô hình đ u có

ể ướ ể ỳ ọ ủ ứ ở ụ ướ ụ th áp d ng đ c tính m c giá k v ng c a nhà ớ . Tuy nhiên, v i m c đích c tính

134

ố ỳ ọ ứ ả ậ ụ ẽ càng chính xác càng t ủ t m c giá k v ng c a căn nhà, nên tác gi lu n án s áp d ng mô

ệ ướ ỳ ọ ị ườ ứ ở ể ự hình 4 đ th c hi n c tính m c giá k v ng th tr ủ ng c a nhà ộ ứ do có m c đ ý

ứ ấ ấ ấ ố ướ ượ ẽ ượ ử ụ nghĩa cao nh t và sai s RMSE th p nh t. M c giá c tính đ c s d ng làm c s đ

ế ượ ị ủ ườ ứ ủ ạ ơ ở ể c s đ xác đ nh chi n l c rao giá c a ng i bán trong giai đo n 2 c a nghiên c u, khi

ớ ườ ứ đem so sánh v i m c giá rao bán c a ủ ng i bán.

ườ ả ưở ế ượ ủ ố ớ ứ ờ 3.3 Đo l ng nh h ng c a chi n l c rao giá đ i v i m c giá bán và th i gian

ủ ở rao bán c a nhà

ướ ứ ươ ứ ướ ủ ụ ể ậ Đây là b c th hai trong ph ng pháp nghiên c u ba b c c a lu n án áp d ng đ đo

ưở ế ượ ủ ố ớ ứ ờ ườ l ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá đ i v i m c giá rao bán, th i gian rao bán và

ủ ế ủ ướ ụ ủ ả ườ ưở kh năng bán c a căn nhà. M c tiêu ch y u c a b c này là đo l ả ng nh h ủ ng c a

ế ượ ủ ườ ủ ặ ộ chi n l c rao giá c a ng i bán (DOP) và các đ c tính khác c a căn nhà tác đ ng lên

ủ ứ ờ ở ế ả ướ ủ m c giá bán và th i gian rao bán c a nhà . K t qu ầ c tính c a các mô hình trong ph n

ả ờ ẽ ứ ố ủ ậ ỏ này s giúp tr l i các câu h i nghiên c u s 1.1, 1.2, và 1.3 c a lu n án.

3.3.1 Ph

ươ ứ ượ ụ ể ườ ủ ộ ng pháp nghiên c u đ c áp d ng đ đo l ng tác đ ng c a chi n l ế ượ c

ố ớ ứ ủ ờ ở rao giá đ i v i m c giá bán và th i gian rao bán c a nhà

ế ượ ủ ể ộ ị ố ớ ờ Đ xác đ nh tác đ ng c a chi n l c rao giá đ i v i giá bán và th i gian rao bán, b ướ c

ả ậ ả ướ ế ủ ầ ầ đ u tiên, tác gi ẽ ử ụ lu n án s s d ng k t qu c tính c a mô hình 4 trong ph n 3.2.2

ể ế ướ ỳ ọ ị ườ ứ ủ phía trên đ ti n hành c tính m c giá k v ng th tr ẫ ng c a 448 căn nhà trong m u

ị ủ ế ượ ị ủ ườ quan sát (xác đ nh giá tr c a bi n c rao giá c a ng i bán ế Pricef). Sau đó, chi n l

ẽ ượ ườ ở ỷ ệ ứ ữ ệ c đo l ng b i t l chênh l ch gi a m c giá rao bán (DOP difference of price) s đ

ự ế ủ ỳ ọ ị ườ ứ ớ ủ ủ ượ ị th c t c a căn nhà so v i m c giá k v ng th tr ng c a c a căn nhà, đ c xác đ nh t ừ

ươ ph ng trình (1).

ự ế ủ ứ ứ ủ ị Trong đó, là giá tr logaric c a m c giá rao bán th c t ỳ ọ c a căn nhà j, là m c giá k v ng

j, Lj, Nj, đ

ị ườ ủ ặ ớ ừ th tr ng c a căn nhà j v i các đ c tính S ượ ướ c c tính t ầ mô hình 4 trong ph n

ở ầ ế ị ượ ườ ườ 3.2 ph n trên. Khi đó, n u giá tr DOP < 1 đ c xem là tr ợ ng h p ng ụ i bán áp d ng

135

ế ượ ướ ị ườ ế ườ ườ chi n l c rao bán d ỳ ọ i giá k v ng th tr ng; n u DOP 1 là tr ợ ng h p ng i bán có

ế ượ ỳ ọ ị ườ ằ ớ ế ượ chi n l c rao giá b ng v i giá k v ng th tr ng; và n u DOP > 1 đ c xem là có

ế ượ ượ ị ườ ề ậ ư ầ chi n l c rao giá bán v ỳ ọ t giá k v ng th tr ữ ệ ng. Nh đã đ c p trong ph n d li u

ứ ủ ữ ệ ứ ậ ượ ừ ữ ị ở nghiên c u, d li u nghiên c u c a lu n án đ ả c kh o sát t nh ng giao d ch nhà riêng

ớ ở ớ ị ẻ ớ ự l v i s tham gia môi gi i b i các nhà môi gi i nhà trên đ a bàn các qu n c a ậ ủ TP.HCM.

ớ ề ắ ườ ớ ẽ ả ư ấ Do đó, khi tham gia môi gi i, v nguyên t c, ng i môi gi i s ph i t v n cho ng ườ i

ế ề ữ ủ ươ ự bán bi ị t v thông tin giá giao d ch c a nh ng căn nhà t ng t ờ ự trong khu v c trong th i

ầ ườ ế ị ủ ư ề ọ gian g n, nghĩa là ng i bán khi đ a ra quy t đ nh v giá rao bán c a căn nhà, h đã bi ế t

ượ ứ ủ ữ ị ươ ự đ c m c giá giao d ch bình quân c a nh ng căn nhà t ng t ậ ự trong khu v c lân c n,

S). Trong đi u ki n này, kho ng chênh l ch giá DOP, theo ả

ọ ế ề ệ ệ ề ề ệ hàm ý v vi c h bi t v E(P

ả ậ ể ạ ế ượ ệ ủ ườ tác gi lu n án, có th đ i di n cho chi n l c rao giá c a ng i bán (Nguyen và các

ự ồ đ ng s , 2020).

ứ ộ ẽ ạ ế ượ ủ ệ ệ Sau đó, m c đ chênh l ch giá DOP c a căn nhà s đ i di n cho chi n l ủ c rao giá c a

ườ ượ ư ằ ồ ườ ưở ủ ng i bán và đ c đ a vào các mô hình h i quy nh m đo l ả ng nh h ế ng c a chi n

ố ớ ủ ế ẽ ả ờ ượ l c rao giá này đ i v i giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà. K t qu này s giúp tr ả

ứ ủ ủ ề ứ ố ỏ ờ l ụ i các câu h i nghiên c u c a m c tiêu nghiên c u s 1 c a đ tài.

ậ ạ ữ ế ậ ổ ế ủ Trong đó, n u theo khuôn kh lý thuy t c a Taylor (1999) và nh ng l p lu n t i ph n c ầ ơ

ế ề ủ ườ ủ ượ ở s lý thuy t v tâm lý câu cá c a ng i bán c a Sun và Seiler (2013) đ c trình bày t ạ i

ố ớ ụ ư ẽ ệ ệ ả m c 2.2.1.3, thì kho ng l ch giá (DOP) này s đóng vai trò nh là tín hi u đ i v i ng ườ i

ấ ượ ớ ẽ ề ộ ủ ế ề mua v ch t l ấ ỉ ố ng c a căn nhà. N u căn nhà có ch s DOP l n s hàm ý v m t ch t

ố ẽ ượ ủ ỳ ọ ứ ờ ượ l ng “t t” c a căn nhà và do đó s đ c k v ng có m c giá bán cao và th i gian rao

ế ủ ế ắ bán ng n và ng ượ ạ c l ổ i. Còn n u theo các khuôn kh lý thuy t c a Wheaton (1990),

Krainer và LeRoy (2002) và Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007),

ự ẽ ệ ả ồ ọ Cheng và các đ ng s (2008) thì kho ng rao l ch giá (DOP) này s đóng vai trò “l c”

ườ ỉ ố ề ẽ ế ườ ng i mua ti m năng và do đó n u căn nhà có ch s DOP cao s “kén” ng ơ i mua h n,

ư ứ ủ ẽ ẽ ơ ơ ờ nên s có m c giá bán cao h n nh ng th i gian rao bán c a căn nhà s dài h n.

136

ể ả ờ ượ ỏ ề ả ưở ế ượ ủ Do đó, đ tr l i đ c câu h i v nh h ng c a chi n l ố ớ c rao giá đ i v i giá bán và

ờ ẽ ượ ệ ả ư ộ ế ố th i gian rao bán nhà ở ho ng l ch giá này s đ , k c xem nh m t y u t ộ tác đ ng lên

ủ ờ ớ giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà (TOM time on market) cùng v i các y u t ế ố ề ti m

ề ị ả ặ năng khác nh đ c ấ ư ặ tính c u trúc c a ế ủ căn nhà (Sj), các đ c tính v v trí và kh năng ti p

ộ ề ự ậ ủ c n c a căn nhà (Lj), và các đặc tính thu c v khu v c xung quanh căn nhà (Nj) (Leung và

ồ ồ ồ các đ ng s ự, 2002; Anglin và các đ ng s ự, 2003; Johnson và các đ ng s ự, 2008; Smith,

ự ủ ồ ộ ồ 2010; Hui và các đ ng s , ả ự 2012; Cirman và các đ ng s , 2015). S tác đ ng c a kho n ự

ủ ủ ặ ờ ố ớ ệ l ch giá và các đ c tính khác c a căn nhà đ i v i giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà

ươ ượ ậ ở ả ẽ ượ ướ s đ c c tính thông qua hai ph ng trình (2’) và (3) đã đ c th o lu n trên nh ư

(2’)

(3)

ế ư ươ ế

ộ ượ

ể ẽ ng trình (3) có th s có s khác bi ẫ ệ theo m t tài li u đ ờ

ở ề ố ủ ủ ọ

ể ộ ể ọ i có th là không quan tr ng trong tác đ ng đ n ế th i gian rao bán c a căn nhà

ươ ng trình (2’) và ph c tính cho ph

ạ ố ươ ẩ ng pháp OLS sai s chu n m nh và ki m tra h ng c tính theo ph

ươ ỏ ơ ươ ề ấ ạ ằ

ề ạ ộ ế ư ậ ươ ươ ư ệ ớ ự t v i các bi n đ a Trong đó, các bi n đ a vào ph ề ươ c trích d n nhi u trong các bài vào ph ng trình (2’). Nguyên nhân, ằ ệ ữ ỉ ứ nghiên c u v m i quan h gi a giá nhà và th i gian bán, Zuehlke (1987) đã ch ra r ng ệ ấ ộ ố ặ có th là quan tr ng trong vi c c u thành nên giá c a căn nhà m t s đ c tính c a nhà ờ ạ ư ủ 17. nh ng l ầ ế ượ ướ ng trình (3) trong ph n Các mô hình kinh t l ệ ể ượ ướ này cũng đ u đ c ế ố ươ s phóng đ i ph ng sai thay ng sai (VIF) nh h n 4 nh m h n ch nh ng v n đ ph ệ ố ướ ế ổ đ i và đa c ng tuy n, đ m b o s tin c y c a các h s ả ướ ng trình (2 Nh v y, k t qu ả ự các h s c a ậ ủ ệ ố ủ ph ữ c tính. ’) và ph ả c tính ng trình (3) ẽ s giúp

ả ờ ỏ ề ế ượ ủ ộ ố ớ ứ ờ tr l i câu h i v tác đ ng c a chi n l c rao giá đ i v i m c giá bán và th i gian rao

ủ ể ị ượ ế ượ bán c a căn nhà. Thông qua đó, ta có th xác đ nh đ c chi n l c rao giá có vai trò nh ư

ấ ượ ệ ề ụ ọ ư ộ ườ là tín hi u v ch t l ng căn nhà hay có vai trò nh là m t công c “l c” ng i mua

ề ồ ờ ỏ ề ủ ặ ti m năng. Đ ng th i, ta cũng tr l ả ờ ượ i đ c câu h i v các đ c tính nào c a căn nhà có

ư ậ ả ướ ủ ế ể ế ờ ộ th tác đ ng đ n giá bán và th i gian rao bán c a căn nhà. Nh v y, k t qu c tính

ươ ẽ ứ ỏ ủ c a ph ng trình (2 ’) và (3) s giúp ta tr l ả ờ ượ i đ c các câu h i nghiên c u 1.1, 1.2, và 1.3

ậ ủ c a lu n án.

137

3.3.2 K t qu đo l

ế ả ườ ế ượ ủ ộ ố ớ ứ ng tác đ ng c a chi n l ủ c rao giá đ i v i m c giá bán c a

nhà ở

ể ườ ưở ế ượ ủ ố ớ ủ ở Đ đo l ả ng nh h ng c a chi n l ứ c rao giá đ i v i m c giá bán c a nhà , tác gi ả

ừ ượ ỉ ố ư ứ ị ườ nghiên c u đ a ch s DOP v a đ c xác đ nh vào trong các mô hình đo l ứ ng m c giá

ị ườ ượ ế ậ ạ ằ ườ ưở ỳ ọ k v ng th tr ng đã đ c thi t l p trong giai đo n 1 nh m đo l ả ng nh h ủ ng c a

ố ớ ứ ủ ế ả ườ ủ ộ ế ố y u t này đ i v i m c giá bán c a căn nhà. K t qu đo l ng tác đ ng c a chi n l ế ượ c

ủ ườ ố ớ ứ ủ ả rao giá c a ng i bán đ i v i m c giá bán c a nhà ở ượ đ c trình bày trong b ng 3.4 nh ư

ế ượ

ủ

ộ

ố ớ

ủ

ở

B ng 3.4: K t qu đo l

ng tác đ ng c a chi n l

c rao giá đ i v i giá bán c a nhà

ườ Mô hình 7

Bi n sế ố

VIF

ả ế Mô hình 6 Sai số chu nẩ m nhạ

Sai số chu nẩ m nhạ

Mô hình 8 Sai số chu nẩ m nhạ

Sai số chu nẩ m nhạ

Dum_DO P

0.0218

1.06

0.0206

1.08

0.0189

1.1

0.0186

1.1

0.0176

0.0143

3.6

0.0143

3.7

0.0167

3.4

3.5

Mô hình 5 H sệ ố cướ ngượ l 0.3053** * 0.0505** * 0.1696** *

0.0383

0.0258

2.3

0.0255

2.3

H sệ ố cướ ngượ l 0.3187** * 0.0651** * 0.1287** *

0.0276

4.0

H sệ ố cướ ngượ l 0.3513** * 0.0618** * 0.1037** *

2.3

H sệ ố cướ ngượ l 0.3553** * 0.0692** * 0.1078** *

lnage lnfloorare a floorareas qu

3.7

5.35E08 2.3E07 0.6055** *

0.0556

0.0348

2.8

0.0349

2.8

0.0506

5.1

0.5514** *

5.1

0.5458** *

lnslotarea slotareasq u

2.11E06 1.3E06

0.6226** * 2.5E 06**

1.2E06

2.9

face

0.0533

0.0455

2.8

3.4

0.0267

1.2

0.0241

1.2

0.1012*** 0.0218

1.2

0.0221

1.2

shape widestree t

0.1034* 0.1082** * 0.0167** *

0.0032

0.0598 0.1008** * 0.0183** *

0.0026

2.6

2.8

0.02***

0.0013

1.5

0.0951** * 0.0201** *

0.0012

1.5

acar

0.0667

1.3

0.0595

1.3

0.054

1.3

dstreet

5.9E05

1.8

4.7E05

1.5

4.7E05

1.6

lntworkpl a

0.0165

1.3

0.0153

1.3

0.015

1.3

lntcbd

0.0169

1.8

0.0179

1.9

0.0178

1.9

sun

0.1301* 1.9E 04*** 0.0692** * 0.0987** * 0.0733** *

0.0178

1.2

0.0159

1.3

0.0156

1.3

safe waste

0.0934 1.7E 04*** 0.0645** * 0.1003** * 0.0577** * 0.0299** * 0.0788**

0.0094 0.03

1.7 1.2

0.0911* 1.6E 04*** 0.0675** * 0.0954** * 0.0612** * 0.0307** * 0.0763**

0.0095 0.0301

1.7 1.2

138

0.0067

smelly

0.0469** * 0.0375** *

0.0072

1.9

0.0071

1.9

noisy

* 0.0467** * 0.0385** * 0.1449** *

0.0234

1.3

0.1414*** 0.0236

1.7

flooding slig_floo d

0.0391

1.7

stri_flood

4.7527** *

0.2352

0.2003

5.3157** *

5.6097** *

0.3124** * 5.6037** *

0.1668

0.1648

ả

Có

0.917

0.9294

0.9471

0.949

0.2001

0.18546

0.16104

0.15844

_cons Nh ng ữ ế bi n gi ki m ể soát v ị trí R squared Prob(F) Root MSE Dep. V.

lnprice

448

N. of obs

448

ả

ươ

ẩ

ạ

ố

Ghi chú: Các mô hình trong b ng đ

ượ ướ c

c tính theo ph

ng pháp OLS sai s chu n m nh.

ể ệ

ứ

*, **, *** th hi n các m c ý nghĩa l n l

ầ ượ ở ứ t

m c 10%, 5% và 1%.

ả ể

ệ

ế

ộ

K t qu ki m tra VIF các bi n trong mô hình không có d u hi u đa c ng tuy n.

ồ Ướ ượ

ự

ủ

ứ

ấ ữ ệ

(Ngu n:

ả ng d a trên d li u kh o sát c a nghiên c u)

ế c l

ừ ế ả ướ ượ ấ ằ ế ượ ả T k t qu c tính đ c trình bày trong b ng 3.4, ta th y r ng chi n l c rao giá đ ượ c

ộ ị ở ứ ố ớ ủ xác đ nh có tác đ ng có ý nghĩa m c 1% đ i v i giá bán c a nhà ở ụ ể ớ ệ ố . C th , v i h s

ướ ở ứ ấ ườ ế ượ c tính m c 0.3553 trong mô hình 8 cho th y, khi ng ụ i bán áp d ng chi n l c rao

ượ ỳ ọ ị ườ ứ ủ ứ ẽ giá v t quá m c giá k v ng th tr ộ ng c a căn nhà s tác đ ng làm gia tăng m c giá

ở ớ ườ ế ượ ợ ướ ớ ủ bán c a nhà thêm 35% so v i tr ụ ng h p áp d ng chi n l c rao d ứ i giá so v i m c

ỳ ọ ị ườ ế ượ ủ ề ấ ủ ườ giá k v ng th tr ng c a căn nhà. Đi u này cho th y chi n l c rao giá c a ng i bán

ứ ủ ạ ộ ở có tác đ ng khá m nh lên m c giá bán c a nhà .

ư ậ ả ợ ớ ế ứ ế ả ậ Nh v y, theo tác gi nghiên c u, k t qu này là phù h p v i k t lu n trong các mô hình lý

ế ủ ự ồ ườ thuy t c a Cheng và các đ ng s (2008) và Taylor (1999). Theo đó, khi ng ụ i bán áp d ng

ế ượ ượ ữ ệ ả ườ ấ ượ chi n l c rao v t giá, đây là tín hi u ngăn c n nh ng ng i mua ch t l ấ ng th p và do

ủ ở ẽ ự ặ ơ ồ ườ ư đó giá bán c a nhà s cao h n (Cheng và các đ ng s , 2008); ho c khi ng i bán đ a ra

139

ố ớ ứ ệ ườ ề ấ ượ ố ủ m c giá rao bán cao, đây là tín hi u đ i v i ng i mua nhà v ch t l ng t t c a căn nhà

ở ẽ ơ và do đó giá bán nhà s cao h n (Taylor, 1999).

ượ ả ế ủ ộ Ngoài DOP, các mô hình đ c trình bày trong b ng 3.4 cũng cho ta bi ộ t tác đ ng c a m t

ố ớ ứ ủ ủ ở ụ ể ố ặ s đ c tính khác c a căn nhà đ i v i m c giá bán c a nhà . C th :

ộ ổ ủ ộ ế ố ượ ả ấ ộ Đ tu i c a căn nhà là m t y u t đ c tìm th y là có tác đ ng có ý nghĩa làm gi m giá

ở ề ộ ượ ự ướ ẽ ấ ủ c a nhà ấ . Đi u này cho th y m t căn nhà đ c xây d ng tr ẫ c đây (cũ) s kém h p d n

ữ ắ ớ ườ ả ả ỏ ơ h n nh ng căn nhà m i xây trong m t ng ộ i mua, do nó đòi h i m t kho n chi phí b o trì

ề ặ ữ ử ẽ ơ ộ ỗ ờ và s a ch a hàng năm cao h n, ngoài ra m t căn nhà cũ s có nhi u đ c tính l i th i và tính

ẽ ả ẽ ấ ủ ủ ơ ữ ụ h u d ng c a căn nhà s gi m, và do đó giá c a căn nhà s th p h n (Clapp và Giaccotto,

ể ặ ữ ả ẫ ồ 1998). Ngoài ra, do đ c đi m nhà ở ượ đ c kh o sát trong m u không bao g m nh ng căn nhà

ổ ớ ồ ạ ử ệ ộ ờ ị ấ ủ ả ồ có tính l ch s , thu c di n b o t n, nhà c , v i th i gian t n t i lâu nh t c a các căn nhà

ẫ ỉ ả ữ ể ế ệ ố trong m u ch là 30 năm nên tác gi ổ ủ không ki m tra m i quan h phi tuy n gi a tu i c a

ư ề ị ủ ị ủ căn nhà và giá tr c a căn nhà nh đ ngh c a Grether và Mieszkowski (1974) và Bourassa

ủ ế ố ộ ổ ự ồ ộ ứ ộ và các đ ng s (2003). M c đ tác đ ng biên c a y u t đ tu i căn nhà lên giá nhà xác

ạ ẫ ươ ướ ứ ớ ỷ ồ ị đ nh t i m c bình quân m u t ng ng v i căn nhà có giá 7,9 t ẽ ả đ ng là giá nhà s gi m

ồ ạ ệ ỗ ồ ươ ứ ủ ớ 5,5 tri u đ ng cho m i 32 ngày t n t i tăng thêm (t ổ ng ng v i 1% tăng thêm c a tu i

ủ ổ bình quân c a căn nhà là 8,9 tu i).

ệ ệ ượ ế ố ệ Di n tích sàn và di n tích khuôn viên cũng đ c phát hi n là hai y u t ộ có tác đ ng làm

ứ ộ ộ ớ ườ ạ ẽ ẫ tăng giá nhà v i m c đ tác đ ng biên đo l ng t i bình quân m u là giá nhà s tăng

ủ ệ ệ ệ ồ ỗ ồ thêm 4,6 tri u đ ng cho m i mét vuông tăng thêm c a di n tích sàn và 60,8 tri u đ ng

ố ớ ủ ề ệ ấ ỗ cho m i mét vuông tăng thêm c a di n tích khuôn viên. Đi u này cho th y, đ i v i nhà ở

ẻ ị ơ ệ ề ệ ớ riêng l thì di n tích khuôn viên luôn có giá tr h n nhi u so v i di n tích tích sàn.

ế ề ả ấ ạ ấ ườ V hình d ng khu đ t (SHAPE), k t qu mô hình cho th y ng i mua nhà có xu h ướ ng

ặ ở ậ ữ ứ ạ ạ ấ ạ ơ thích hình d ng khu đ t có d ng vuông v c ho c n h u h n là nh ng d ng khác. H s ệ ố

ướ ở ứ ủ ế ố ứ ấ ộ c tính là 0.0951 và có ý nghĩa m c 1% cho th y m c tác đ ng biên c a y u t này

ị ườ ệ ớ ố ớ ẽ ả ủ ệ ồ ươ ứng v i vi c giá th tr t ng ng c a căn nhà s gi m 754,3 tri u đ ng (đ i v i căn nhà

140

ỷ ế ả ạ ấ ủ ứ ẫ ặ bình quân m u có giá 7,9 t ) n u khu đ t c a căn nhà không ph i d ng vuông v c ho c

ở ậ n h u.

ế ố ữ ạ ộ ề ặ ộ ố ặ ề ị ủ ấ Bên c nh nh ng y u t thu c v đ c tính c u trúc c a căn nhà, m t s đ c tính v v trí

ế ả ượ ấ ả ưở ậ ủ và kh năng ti p c n c a căn nhà cũng đ c tìm th y là có nh h ể ng đáng k và có ý

ụ ể ủ ẻ ệ ẽ ả ằ ư nghĩa lên giá c a căn nhà. C th , vi c n m sâu trong h m s làm gi m giá nhà, nh ng

ỉ ươ ứ ể ả ứ ệ ả ồ ỗ ớ m c gi m là không đáng k , ch t ng ng v i 1,3 tri u đ ng cho m i mét kho ng cách

ặ ề ị ườ ề ộ ặ ườ ướ ặ ế đ n v trí m t ti n đ ng. Ng ượ ạ c l i, chi u r ng m t đ ẻ ng/h m tr c m t căn nhà l ạ i

ộ ế ố ố ớ ạ ộ ở ứ ứ ộ là m t y u t có tác đ ng m nh đ i v i giá nhà ộ m c ý nghĩa 1%. M c đ tác đ ng

ườ ề ộ ứ ủ ấ biên đo l ng đ ượ ừ c t mô hình cho th y c 1 mét ngang tăng thêm c a chi u r ng con

ườ ướ ẽ ặ ộ ị đ ẻ ng/h m tr c m t căn nhà s có tác đ ng làm tăng thêm 2% giá tr căn nhà, t ươ ng

ứ ố ớ ệ ẫ ồ ớ ỷ ồ ề ng v i 159 tri u đ ng đ i v i căn nhà bình quân m u 7,9 t ấ đ ng. Đi u này cho th y,

ườ ẻ ệ ằ ọ ố ớ đ i v i ng i mua nhà, vi c căn nhà n m sâu trong h m hay không không quan tr ng mà

ủ ẻ ề ộ ậ ợ ề ọ ệ đi u quan tr ng là chi u r ng c a h m là bao nhiêu, và có thu n l ể i cho vi c di chuy n

ẻ ả ứ ế trong h m hay không. Nguyên nhân, theo tác gi ẻ ầ nghiên c u, là do h u h t các con h m

ề ề ẻ ế ớ ườ trong khu v c ự TP.HCM đ u là các con h m thông v i nhi u tuy n đ ng khác nhau, do

ẻ ề ầ ầ ằ ầ đó càng n m sâu đ u này nghĩa là càng g n đ u kia và chi u sâu trong h m trung bình

ượ ề ặ ả ỉ ệ ủ c a các căn nhà đ c kh ảo sát ch kho ng 89 mét đã nói lên đi u này. Đ c bi ề t, khi chi u

ườ ẻ ừ ừ ủ ề ộ ể ủ ngang c a con đ ng/h m tăng t ơ 3 mét lên 4 mét, nghĩa là v a đ chi u r ng đ xe h i

ị ớ ể ẽ ạ ứ có th vào trong nhà, thì s làm cho giá căn nhà tăng m nh lên thêm 9,11% giá tr v i m c

ươ ố ớ ứ ệ ớ ồ ý nghĩa 10%, t ệ ng ng v i vi c tăng thêm 722 tri u đ ng đ i v i căn nhà bình quân

ộ ế ố ề ậ ẫ ả ấ ơ m u. Đi u này cho th y, kh năng đ u xe h i trong nhà là m t y u t ạ ộ có tác đ ng m nh

lên giá nhà.

ế ố ờ ự ể ế ộ ở ứ Y u t th i gian di chuy n đ n khu v c trung tâm có tác đ ng có ý nghĩa m c 1% làm

ố ơ ữ ẫ ộ tăng giá nhà, hàm ý TP.HCM v n là m t thành ph đ n tâm, do đó nh ng căn nhà càng xa

ự ứ ẽ ệ ả ả ồ ớ khu v c trung tâm thì giá nhà s càng gi m, v i m c gi m bình quân 32,9 tri u đ ng cho

ể ỗ ừ ự ậ m i phút di chuy n tăng thêm t ố khu v c trung tâm thành ph . Ngoài ra, lu n án cũng tìm

ề ệ ứ ấ ằ ở ằ ộ ấ ệ ố ớ ệ ơ th y b ng ch ng v vi c nhà n m xa n i làm vi c là m t b t ti n đ i v i ng ườ ư i c

141

ụ ọ ả ố ể ể ề ờ ạ ả ượ ng , h ph i t n nhi u th i gian đ di chuy n đi l i và kho n chi phí này đ ả c ph n ánh

ứ ả ớ ươ ươ ệ ớ ỗ vào trong giá nhà, v i m c gi m giá t ng đ ồ ng v i 37,2 tri u đ ng cho m i phút di

ố ớ ể ẫ ỷ ồ ớ ờ chuy n tăng thêm đ i v i căn nhà bình quân m u có giá 7,9 t đ ng v i th i gian di

ể ớ ẫ ỗ ượ chuy n t i ch làm bình quân m u là 14,38 phút/l t.

ủ ấ ả ẽ ế ệ ể ả N u ta xem đây là hi n giá c a t t c các kho n chi phí di chuy n đi làm s phát sinh

ươ ườ ư ụ ẽ ặ ớ trong t ng lai mà ng ả ố i c ng trong căn nhà s ph i đ i m t (Coulson, 1991). V i gi ả

ằ ỗ ườ ư ụ ả ữ ể ở ệ ơ ị đ nh r ng m i năm ng i c ng ph i di chuy n gi a nhà và n i làm vi c 500 l n ầ 18 và

ườ ư ế ẽ ỗ ộ ng ụ i c ng không bi ậ t quá trình đi làm này s kéo dài trong bao lâu (m t chu i vô t n)

ứ ớ ế ả ị ệ ẽ ồ ớ và v i m c chi ấ t kh u gi ệ đ nh 10%/năm thì ta s có: tri u đ ng, v i c là hi n giá chi

ủ ể ỗ ườ ư ậ ể phí cho m i phút di chuy n c a ng i dân. Nh v y, thông qua giá nhà, ta có th đo

ượ ủ ể ỗ ườ ườ l ng đ c chi phí cho m i phút di chuy n đi làm c a ng i dân tính theo giá tr hi n t ị ệ ạ i

ượ ả ươ ứ ể ồ đ c ph n ánh vào giá nhà t ng ng là 7.440 đ ng/phút di chuy n.

ạ ủ ứ ữ ộ ướ ắ ị Ngoài ra, không khí nóng b c, ng t ng t c a nh ng căn nhà có h ự ế ng ch u n ng tr c ti p

ượ ộ ế ố ấ ứ ế ả ớ ộ ươ cũng đ c tìm th y là m t y u t có tác đ ng đ n giá nhà v i m c gi m t ứ ng ng

ự ủ ế ắ ộ ị ị ươ ươ 6,12% giá tr căn nhà khi ch u tác đ ng tr c ti p c a ánh n ng, t ng đ ớ ng v i 485

ố ớ ệ ẫ ỷ ồ tri u đ i v i căn nhà bình quân m u (7,9 t đ ng).

ố ớ ữ ề ườ ả ướ ế ủ ặ Đ i v i nh ng đ c tính v môi tr ng xung quanh căn nhà, k t qu c tính c a mô

ế ố ườ ề ộ ấ hình cho th y các y u t môi tr ủ ng xung quanh đ u có tác đ ng có ý nghĩa lên giá c a

ở ụ ể ứ ộ ự ượ ấ nhà . C th , m c đ an ninh trong khu v c đ ộ c tìm th y có tác đ ng làm gia tăng giá

ỳ ọ ủ ế ả ả ứ ế ợ ớ ợ nhà, k t qu này phù h p k v ng c a tác gi nghiên c u và phù h p v i các k t qu ả

ứ nghiên c u c a ủ Dubin and Goodman (1982), Lynch và Rasmussen (2001), Ceccato và

ệ ố ướ ỗ ự ủ ấ ệ Wilhelmsson (2011). H s c tính c a mô hình cho th y m i s khác bi ứ t trong m c

ự ủ ề ườ ẽ ộ ộ đ đánh giá v tình hình an ninh trong khu v c c a ng i mua nhà s có tác đ ng lên

ả ươ ươ ệ ẫ ớ ồ kho ng 3% giá nhà, t ng đ ng v i 242 tri u đ ng cho căn nhà bình quân m u giá 7,9

ệ ạ ồ ộ ươ ự ớ ả ị tri u đ ng. Tình tr ng mùi hôi cũng có tác đ ng t ng t v i kho ng 4,7% giá tr nhà

ươ ươ ệ ấ ồ ỗ ộ (t ng đ ệ ng 372 tri u đ ng) cho m i chênh l ch c p đ đánh giá mùi hôi. Và y u t ế ố

142

ườ ậ ụ ạ ấ ộ ạ môi tr ạ ng xung quanh có tác đ ng m nh nh t ngoài tình tr ng ng p l t là tình tr ng rác

ứ ả ộ ớ ị ươ ươ ệ ả ớ th i, v i m c tác đ ng 7,63% giá tr nhà, t ng đ ệ ng v i kho ng chênh l ch 605 tri u

ỷ ồ ế ố ế ự ồ ồ đ ng cho căn nhà có giá bình quân 7,9 t đ ng. Riêng y u t ế ti ng n trong khu v c, k t

ả ướ ấ ằ ủ ệ ồ ươ ứ ị ủ qu c tính c a mô hình cho th y r ng 97 tri u đ ng (t ng ng 3,758% giá tr c a căn

ỷ ồ ồ ủ ỗ ấ ề ế ộ ườ nhà có giá 7,9 t đ ng) cho m i c p đ đánh giá v ti ng n c a ng ề i mua nhà. Đi u

ả ớ ặ ị ủ ợ ệ ủ này, theo tác gi là phù h p v i đ c tính đô th c a Vi t Nam nói chung và c a TP.HCM

ậ ợ ự ệ ồ ề nói riêng, khi mà khu v c càng n ào thì đi u ki n kinh doanh, buôn bán càng thu n l i và

ự do đó giá nhà trong khu v c đó càng cao.

ố ớ ế ố ậ ụ ộ ả ướ ự ế ủ ấ Đ i v i y u t ng p c c b trong khu v c, k t qu c tính c a mô hình 8 cho th y tình

ế ố ạ ườ ấ ộ ậ tr ng ng p là y u t môi tr ạ ng xung quanh có tác đ ng m nh nh t lên giá nhà. Theo đó,

ư ớ ự ị ề ườ ậ ằ khi căn nhà n m trong khu v c b ng p khi có m a l n hay tri u c ng thì giá nhà s b ẽ ị

ữ ả ớ ươ ự ị ậ ự ị gi m đi 14,14% giá tr so v i nh ng căn nhà t ng t ứ trong các khu v c không b ng p. M c

ộ ươ ươ ứ ả ớ ỷ ồ ố ớ ị tác đ ng này t ng đ ng v i m c gi m 1,12 t đ ng đ i v i căn nhà có giá tr 7,9 t ỷ

ự ậ ạ ọ ướ ậ ồ đ ng. Và khi tình tr ng ng p trong khu v c là nghiêm tr ng (n ặ c ng p tràn vào nhà ho c

ứ ứ ể ế ẽ ế ả ậ ng p sâu đ n m c có th làm ch t máy xe máy) thì m c gi m giá nhà s là 31,24%, t ươ ng

ứ ớ ỷ ồ ẫ ỷ ồ ề ng v i 2,48 t đ ng cho căn nhà có giá bình quân m u là 7,9 t ấ đ ng. Đi u này cho th y,

ườ ậ ụ ự ả ặ ấ ạ ố ớ đ i v i ng i mua nhà, ng p l t là đ c tính khu v c đáng quan ng i nh t, có nh h ưở ng

ấ ế ờ ố ạ ủ ườ ọ ẽ ậ ị ớ l n nh t đ n đ i s ng, sinh ho t c a ng i dân, và do đó khi căn nhà b ng p thì h s đòi

ắ ấ ớ ả ộ ượ ấ ệ ữ ọ ỏ h i m t kho n bù đ p r t l n (đ ả c tính trong giá nhà) cho nh ng b t ti n mà h ph i

ậ ị ươ gánh ch u do ng p trong t ng lai.

ớ ế ư ậ ả ướ ủ ườ ế ượ ủ ộ Nh v y, v i k t qu c tính c a mô hình đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá

ố ớ ứ ủ ủ ặ (Dum_DOP) và các đ c tính khác c a căn nhà đ i v i m c giá bán c a nhà ở ượ đ c trình

ả ứ ầ ộ ỏ bày trong b ng 3.4 đã giúp tác gi ả ả ờ ượ l i đ tr ủ c m t ph n các câu h i nghiên c u c a

ủ ề ứ ố ụ m c tiêu nghiên c u s 1 c a đ tài.

3.3.3 K t qu đo l

ế ả ườ ưở ế ượ ủ ố ớ ờ ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá đ i v i th i gian rao

bán

143

ườ ưở ế ượ ủ ủ ườ ụ Ngoài m c tiêu đo l ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá c a ng i bán và m t s ộ ố

ứ ủ ủ ở ủ ề ứ ố ụ ố ớ ặ đ c tính c a căn nhà đ i v i m c giá bán c a nhà , m c tiêu nghiên c u s 1 c a đ tài

ệ ườ ưở ế ượ ủ ủ ặ ồ còn bao g m vi c đo l ả ng nh h ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính c a nhà ở

ủ ờ ố ớ đ i v i th i gian rao bán c a căn nhà.

ậ ượ ắ ớ ầ ươ ư ậ Ngoài ra, nh l p lu n c a ủ Zuehlke (1987) đã đ c nh c t i trong ph n ph ng pháp

ủ ở ệ ấ ể ọ ộ ố ặ nghiên c u, ứ m t s đ c tính c a nhà có th là quan tr ng trong vi c c u thành nên giá

ư ạ ể ộ ờ ủ c a căn nhà nh ng l ọ i có th là không quan tr ng trong tác đ ng đ n ế th i gian rao bán

ầ ộ ả ẽ ế ủ c a căn nhà và ng ượ ạ c l i. Do đó, trong n i dung ph n này, tác gi ự s ti n hành xây d ng

ườ ế ượ ủ ộ ủ ặ ạ l i mô hình đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính c a nhà ở ố ớ đ i v i

ủ ờ ở ươ ừ ồ th i gian rao bán c a nhà theo ph ng pháp h i quy t ng b ướ ừ ầ c t ứ đ u ch không k ế

ừ ặ ộ ượ ị th a các đ c tính có tác đ ng lên giá nhà đ ế c xác đ nh trong mô hình 8. Trong đó, chi n

ủ ườ ẫ ẽ ượ ỉ ố ủ ệ ạ ở ượ l c rao bán c a ng i bán v n s đ c đ i di n b i ch s DOP c a căn nhà đã đ ượ c

ở ụ ế ả ườ ế ượ ủ ộ ủ ườ ị xác đ nh m c 3.2.1.1. K t qu đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng i bán

ủ ặ ở ố ớ ủ ờ và các đ c tính c a nhà đ i v i th i gian rao bán c a nhà ở ượ đ ả c trình bày trong b ng

ư 3.5 nh sau:

ế ả ả ườ ế ượ ủ ộ ố ớ ờ B ng 3.5: K t qu đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá đ i v i th i gian rao

144

bán nhà ở

Mô hình 9

Mô hình 11

Biến số

VIF

Hệ số ước tính

Mô hình 10 Sai số chuẩn mạnh

Sai số chuẩn mạnh

DOP

-0.4711*

0.2856

1.05

-0.4849*

0.2817

1.05

-0.449*

0.2646

1.04

-0.1009

0.1149

3.39

-0.0731

0.1171

3.5

-0.1184

0.1096

3.58

-0.5771**

0.2295

3.97

-0.2536

0.1572

2.24

-0.1785

0.1485

2.31

2.57E-06* 1.4E-06

3.71

0.6558***

0.2234

2.76

0.6703***

0.2231

2.7

0.8452***

0.2312

2.83

Lnage Lnfloora rea Floorare asqu Lnslotar ea Slotarea squ

Face

0.5079**

0.244

0.2386

0.2257

2.78

3.34

1.24

0.0322

0.1672

0.075

0.1746

1.19

0.0319

0.1693

1.22

Shape Widestr eet

1.49

-0.025

0.0158

-0.0114

0.015

2.56

0.0028

0.0117

2.81

Acar

1.28

-0.0811

0.256

-0.2894

0.2882

1.28

1.54

9.91E-04** 0.00039

5.75E-04

0.00038

1.77

Dstreet Lntwork pla

1.27

0.0693

0.1048

0.0123

0.1063

1.24

Lntcbd

1.88

0.4075***

0.1369

0.3694***

0.1411

1.84

Sun

1.27

-0.0727

0.1423

-0.1137

0.1446

1.24

Safe

1.65

-0.1885***

0.0576

Waste

1.17

-0.1717

0.1537

Smelly

1.98

-0.1144***

0.0416

Noisy

1.94

0.1019**

0.0462

1.27

-0.2914

0.233

Flooding slig_floo d stri_floo d

4.2946***

1.4643

1.0985

1.4167

1.9464

1.4572

Có

0.2601

0.2803

0.3133

1.2277

1.2165

1.194

_cons Những biến giả kiểm soát vị trí R- squared Prob(F) Root MSE Dep. Var.

Lntom

lntom

145

448

N. of obs Ghi chú: - Các mô hình trong bảng được ước tính theo phương pháp OLS sai số chuẩn mạnh. - *, **, *** thể hiện các mức ý nghĩa lần lượt ở mức 10%, 5% và 1%. - Kết quả kiểm tra VIF các biến trong mô hình không có dấu hiệu đa cộng tuyến.

ồ Ướ ượ

ữ ệ

ủ

ứ

c l

(Ngu n: ấ

ả ự ng d a trên d li u kh o sát c a nghiên c u) ng cho th y m c dù các mô hình đ u có ý nghĩa trong vi c gi

ế ề ệ ặ ả K t qu ả ướ ượ c l i thích s ự

ứ ộ ả ủ ế ờ ộ ủ bi n đ ng c a th i gian rao bán, tuy nhiên m c đ gi i thích c a các mô hình không cao,

ỉ ả ượ ự ế ủ ộ ờ ch gi i thích đ c 26% 31% s bi n đ ng c a th i gian rao bán. Tuy nhiên, khi so sánh

ả ớ ườ ộ ố ủ ứ ờ ế k t qu v i các mô hình đo l ng th i gian rao bán c a m t s nghiên c u trên th ế gi i,ớ

ứ ộ ủ ườ ờ ụ ể c th , m c đ ý nghĩa c a các mô hình đo l ng th i gian rao bán nhà ở ủ Kang và c a

ả ộ ừ ị ườ ế Gardner (1989) dao đ ng trong kho ng t ừ 7% đ n 18% cho t ng phân khúc th tr ng,

ớ ế ủ ồ ờ ự Anglin và các đ ng s (2003) v i k t qu R ả 2 c a mô hình ướ ượ c l ng th i gian rao bán là

ớ ế ự ạ ồ 12%, Filippova và Fu (2011) v i k t qu R ả 2 đ t 14,4%, Allen và các đ ng s (2015) v i ớ

ề ờ ủ ộ ỉ ừ ế k t qu R ả 2 c a các mô hình v th i gian rao bán cũng ch dao đ ng t 22,8% 25,1%.

ề ả ả ự ế ủ ộ ờ ấ Đi u này cho th y kh năng gi i thích 31,33% s bi n đ ng c a th i gian rao bán (TOM)

ậ ượ ấ trong mô hình 11 là ch p nh n đ c.

ừ ế ả ướ ế ượ ủ ộ ủ ặ T k t qu c tính tác đ ng c a chi n l c rao bán (DOP) và các đ c tính khác c a căn

ố ớ ượ ả ả ứ ờ nhà đ i v i th i gian rao bán, đ c trình bày trong b ng 3.5, tác gi ấ nghiên c u th y

ộ ố ặ ố ớ ủ ư ộ ạ ằ r ng, có m t s đ c tính c a căn nhà có tác đ ng đ i v i giá nhà nh ng l i không tìm

ứ ủ ề ấ ằ ộ ờ th y b ng ch ng v tác đ ng lên th i gian bán c a căn nhà. Ng ượ ạ c l ộ ố ặ i, m t s đ c tính

146

ủ ấ ộ ờ khác l ạ ượ i đ ả c tìm th y có tác đ ng có ý nghĩa lên c giá nhà và th i gian rao bán c a căn

ớ ế ư ậ ả ướ ế ả ớ ậ ứ ậ ồ nhà. Nh v y, v i k t qu này, tr c h t, tác gi ủ nghiên c u đ ng ý v i l p lu n c a

ộ ố ặ ố ớ ứ ằ ị ườ Zuehlke (1987) r ng có m t s đ c tính có m c giá tr biên đ i v i ng i bán và ng ườ i

ươ ự ủ ặ ổ ộ ỉ mua là t ng t nhau thì đ c tính đó ch có tác đ ng làm thay đ i giá c a căn nhà, ng ượ c

ộ ố ặ ố ớ ị ườ ườ ạ l ứ i m t s đ c tính có m c giá tr biên đ i v i ng i bán và ng i mua là khác nhau thì

ủ ộ ờ ộ ỉ ẽ s có tác đ ng không ch lên giá nhà mà còn có tác đ ng lên th i gian rao bán c a căn nhà.

ả ủ ự ứ ữ ệ ị Ngoài ra, theo tác gi nghiên c u, nguyên nhân c a s chênh l ch giá tr biên gi a ng ườ i

ớ ườ ủ ặ ứ ộ ị ườ mua so v i ng ế i bán là do m c đ “khan hi m” c a đ c tính đó trên th tr ng nhà ở .

ủ ở ầ ớ ẽ ặ ạ ơ ộ ặ Theo đó, khi m t đ c tính c a nhà có tình tr ng c u l n h n cung thì đ c tính đó s có

ủ ứ ườ ớ ườ ẽ ặ ộ ị m c giá tr biên c a ng ơ i mua cao h n so v i ng i bán, đ c tính đó s tác đ ng thúc

ườ ơ ờ ồ ộ ở ẩ đ y ng i mua mua nhà nhanh h n và đ ng th i cũng tác đ ng làm tăng giá nhà . Và đ ộ

ế ệ ả ớ ị ườ “khan hi m” càng l n thì kho ng chênh l ch giá tr biên này càng gia tăng và ng i mua

ắ ơ ơ ộ ờ càng có đ ng c mua nhà nhanh h n nên th i gian rao bán càng rút ng n. Ng ượ ạ c l i, khi

ộ ặ ố ể ườ m t đ c tính dù là t t cho căn nhà ư (làm tăng giá nhà) nh theo quan đi m ng i mua thì

ố ớ ủ ế ặ ị ườ ặ đ c tính đó là không “khan hi m” thì giá tr biên c a đ c tính đó đ i v i ng i mua s ẽ

ươ ườ ẽ ặ ờ ộ ầ ươ g n t ng đ ớ ng v i ng i bán và do đó đ c tính đó s không có tác đ ng lên th i gian

ủ ở rao bán c a nhà .

ấ ằ ổ ủ ể ả ớ ộ (mô hình V i quan đi m đó, ta th y r ng tu i c a căn nhà có tác đ ng làm gi m giá nhà

ả ạ ố ớ ủ ộ ờ 8 B ng 3.4) ở (các mô nhưng l i không có tác đ ng đ i v i th i gian rao bán c a nhà

ả ề ấ ả ườ ườ ề ồ hình 9, 10, 11 – B ng 3.5) , đi u này cho th y c ng i bán và ng i mua đ u đ ng ý là

ự ế ệ ữ ứ ả ả ổ ớ nh ng căn nhà có tu i càng l n thì giá nhà càng gi m, và m c gi m giá th c t hi n nay

ủ ả ỳ ọ ứ ớ ợ ườ ườ ế là phù h p v i m c k v ng c a c ng i mua và ng i bán nên không khuy n khích

ườ ơ ng i mua mua nhanh h n.

ươ ự ộ ế ố ượ ả ệ ườ ườ ậ ồ T ng t , di n tích sàn là m t y u t c c ng đ i bán và ng i mua đ ng thu n là

ộ ế ố ủ ở ộ ặ ư ế ả m t y u t làm tăng giá c a nhà , nh ng đây không ph i là m t đ c tính “khan hi m”

ủ ộ ờ ở ệ ố ướ nên không có tác đ ng lên th i gian rao bán c a nhà . Ng ượ ạ c l i, h s ủ c tính c a

ứ ệ ớ ấ ặ đ c tính di n tích khuôn viên trong mô hình 11 là 0,8452 v i m c ý nghĩa 1% cho th y

147

ỳ ọ ệ ờ ủ ằ r ng khi di n tích khuôn viên tăng thêm 1 mét vuông thì th i gian rao bán k v ng c a

ầ ủ ẽ ị ề ế ằ ồ ồ căn nhà s b kéo dài thêm 16,5 ti ng đ ng h . Đi u này hàm ý r ng nhu c u c a ng ườ i

ố ớ ẻ ấ ớ ệ ỏ ữ mua nhà đ i v i nh ng căn nhà riêng l ớ có di n tích khuôn viên nh là r t l n so v i

ị ườ ứ ặ ữ ệ ặ ượ l ng cung ng đ c tính này trên th tr ng, do đó nh ng căn nhà có đ c tính di n tích

ỏ ẽ ở ị ườ ế ắ ờ khuôn viên nh s tr nên khan hi m trên th tr ơ ng nên có th i gian rao bán ng n h n.

ặ ả ườ ườ ệ ề ằ ồ Ho c nói cách khác, c ng i bán và ng i mua đ u đ ng ý r ng căn nhà có di n tích

ố ườ ư ẽ ơ ớ ơ ạ ầ ỉ khuôn viên l n h n thì giá nhà s cao h n, nh ng đa s ng i mua l ớ i ch có nhu c u v i

ố ớ ệ ặ ầ ỏ ớ căn nhà có di n tích khuôn viên nh nên c u đ i v i căn nhà có đ c tính khuôn viên l n

ỏ ơ ớ ượ ớ ượ ừ nh h n so v i l ng nhà có khuôn viên l n đ c rao bán, t ệ đó làm cho căn nhà có di n

ờ ớ ơ tích khuôn viên l n có th i gian rao bán dài h n.

ề ộ ư ạ ặ ườ ủ ặ ấ Các đ c tính c u trúc khác c a căn nhà nh d ng nhà hay chi u r ng m t đ ẻ ng/h m

ướ ố ớ ủ ề ấ ộ ờ tr c nhà đ u không tìm th y tác đ ng có ý nghĩa đ i v i th i gian rao bán c a căn nhà.

ấ ằ ế ố ữ ề ư ả ộ Đi u này cho th y r ng đây là nh ng y u t có tác đ ng lên giá nhà nh ng không ph i là

ủ ế ộ ơ ườ ế ố y u t ộ “khan hi m” nên không tác đ ng lên đ ng c mua nhà c a ng i mua.

ố ớ ặ ả ỉ Đ i v i các đ c tính ế ậ ủ ề ị v v trí và kh năng ti p c n c a căn nhà thì ch có y u t ế ố ề ờ v th i

ế ể ố ượ ế ệ ấ gian di chuy n đ n trung tâm thành ph là đ ế ộ c tìm th y có tác đ ng đ n vi c khuy n

ườ ứ ề ấ ơ ớ khích ng i mua nhà mua nhanh h n v i m c ý nghĩa 1%. Đi u này cho th y TP.HCM

ị ơ ộ ọ ườ ẫ ữ ầ ố ẫ v n là m t khu đô th đ n tâm và m i ng i v n mu n mua nh ng căn nhà g n trung tâm

ế ầ ượ ẽ ế ơ h n, do đo n u 1 căn nhà g n trung tâm đ c rao bán thì nó s là “hàng hi m” nên ng ườ i

ơ ộ ơ ị ế ả ơ mua có đ ng c hoàn thành giao d ch nhanh h n. Ng ượ ạ c l i, kho ng cách đ n n i làm

ư ệ ề ộ ờ ộ vi c dù có tác đ ng làm tăng giá nhà nh ng không tác đ ng lên th i gian rao bán, đi u này

ấ ở ầ ị ố ớ ữ ệ ơ ỉ ườ ệ ầ cho th y căn nhà g n n i làm vi c ch có giá tr đ i v i nh ng ng i làm vi c g n đó,

ố ớ ườ ự ự còn v i đa s ng ố ớ i mua khác thì không. Nghĩa là, có s phân tán theo khu v c đ i v i

ề ặ ự ệ ề ế ạ ầ ầ ơ nhu c u v căn nhà g n n i làm vi c nên không t o thành s “khan hi m” v đ c tính

ở ộ ườ ề ấ ả ặ ậ này ự ụ ể m t khu v c c th , do đó ng i mua nhà m c dù ch p nh n tr thêm ti n cho

ư ệ ầ ơ ộ ơ ộ ị m t căn nhà g n n i làm vi c nh ng không có đ ng c giao d ch nhanh.

148

ế ố ề ườ ế ả ấ V các y u t môi tr ng xung quanh, k t qu mô hình 11 cho th y có 3 trên 5 y u t ế ố

ườ ượ ứ ấ ằ ộ ờ môi tr ng xung quanh đ ủ c tìm th y b ng ch ng có tác đ ng lên th i gian rao bán c a

ứ ớ ừ ế ố ế ế ồ căn nhà v i m c ý nghĩa t 1% đ n 5%, đó là y u t an ninh, mùi hôi và ti ng n. Theo

ữ ể ặ ở ủ ế ườ quan đi m trên, thì đây là nh ng đ c tính nhà khan hi m trong tâm lý c a ng i mua

ủ ế ộ ơ ộ ị ườ ụ ể nhà nên có tác đ ng khuy n khích đ ng c giao d ch nhanh c a ng i mua. C th , tình

ự ố ơ ế ạ ộ ườ tr ng an ninh khu v c t t h n có tác đ ng khuy n khích ng ẩ i mua nhà đ y nhanh hành

ẽ ắ ờ ỗ ấ vi mua nhà nên căn nhà s có th i gian rao bán rút ng n bình quân 21,5 ngày cho m i c p

ả ệ ượ ấ ộ đ đánh giá. Theo tác gi ứ nghiên c u, hi n t ộ ng này cho th y tình hình an ninh xã h i

ự ấ ở ố ế ở đang tr nên x u đi và do đó căn nhà trong khu v c an ninh t t đã tr thành “hàng hi m”

ể ườ ươ theo quan đi m ng i mua nhà. T ng t ự ế ố , y u t ộ ự mùi hôi trong khu v c cũng có tác đ ng

ủ ắ ờ ươ ứ rút ng n th i gian rao bán c a căn nhà bình quân 13 ngày rao bán t ỗ ấ ớ ng ng v i m i c p

ấ ằ ủ ệ ề ễ ạ ố ộ đ chênh l ch đánh giá. Và đi u này cho th y r ng tình tr ng ô nhi m c a thành ph ,

ể ườ ấ ượ ọ ơ theo quan đi m ng i mua nhà, đang ngày càng nghiêm tr ng h n và ch t l ng không

ộ ấ ẽ ở ộ khí s ngày m t x u đi, và do đó không khí trong lành không có mùi hôi đã tr thành m t

ố ớ ế ườ ẩ ộ ọ ặ đ c tính “khan hi m” đ i v i ng i mua nhà, và có tác đ ng thúc đ y h mua nhà nhanh

h n.ơ

ơ ộ ự ề ầ ấ ồ Ng ượ ạ c l i, khu v c càng n ào nghĩa là càng s m u t, càng nhi u c h i buôn bán, kinh

ự ườ ướ ầ ớ doanh nên giá nhà trong khu v c này th ng có xu h ng tăng nhanh, nên ph n l n ng ườ i

ở ệ ở ữ ự ệ ạ mua nhà Vi t Nam luôn tâm lý thích mua nhà nh ng khu v c này, vi c này t o nên s ự

ầ ủ ặ ị ườ ữ ệ ở chênh l ch gi a cung và c u c a đ c tính này trên th tr ng nhà ọ , và do đó căn nhà t a

ứ ộ ự ế ờ ớ ắ ồ ạ l c trong khu v c có m c đ đánh giá ti ng n càng l n thì th i gian rao bán càng ng n,

ỗ ấ ệ ể ộ bình quân 11 ngày cho m i c p đ chênh l ch đánh giá trong thang đo 7 đi m.

ệ ạ ả ộ ị ạ M t phát hi n khá “thú v ” trong mô hình 11 là tình tr ng thu gom rác th i và tình tr ng

ậ ụ ộ ờ ở ả ề ng p l ế t không có tác đ ng đ n th i gian rao bán nhà . Theo tác gi ấ , đi u này cho th y

ườ ự ậ ị ng ạ i mua nhà dù không thích căn nhà b ng p hay căn nhà trong khu v c có tình tr ng

ị ả ữ ủ ạ ầ (giá c a nh ng căn nhà này b gi m trong mô hình 8) thu gom rác không đ t yêu c u

ố ớ ư ữ ắ ờ ọ ị ị ậ nh ng h cũng không rút ng n th i gian giao d ch đ i v i nh ng căn nhà không b ng p

149

ọ ạ ự ố ơ ề ằ hay t a l c trong khu v c có tình hình thu gom rác t t h n. Đi u này hàm ý r ng, theo

ườ ữ ế ặ ườ ể quan đi m ng i mua nhà, nh ng đ c tính này không “khan hi m” nên ng i mua không

ệ ề ị ộ ợ ấ ế s m t n u không giao d ch nhanh. Đây là m t tín hi u đáng vui cho TP.HCM vì đi u này

ữ ủ ấ ậ ố ị ỉ ể ố cho th y nh ng căn nhà b ng p ch là thi u s và tình hình thu gom rác c a thành ph đa

ố ủ ậ ị ườ ố s là t t trong nh n đ nh c a ng i mua nhà.

ệ ế ố ấ ủ ế ượ ậ ọ ủ ườ ặ Đ c bi t, y u t quan tr ng nh t c a lu n án, chi n l c rao giá c a ng i bán (DOP)

ượ ứ ế ấ ộ ớ ờ ị đ c tìm th y là có tác đ ng ngh ch bi n lên th i gian rao bán v i m c ý nghĩa 10%, theo

ườ ỳ ọ ị ườ ứ ơ ớ ủ đó, khi ng i bán rao giá càng cao h n so v i m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà thì

ư ậ ẽ ắ ờ ừ ế ớ ế ả ủ ả th i gian rao bán s càng ng n. Nh v y, t k t qu này cùng v i k t qu c a y u t ế ố

ả ậ ằ ố ớ ứ ế ườ DOP trong mô hình 8, tác gi nghiên c u k t lu n r ng, đ i v i ng ế i mua nhà, chi n

ủ ườ ấ ượ ệ ề ủ ượ ượ l c rao giá c a ng i bán đóng vai trò là tín hi u v ch t l ng c a căn nhà đ c rao

ị ườ ở ị ườ ề ằ ở ệ bán trên th tr ng nhà . Đi u này hàm ý r ng, trên th tr ng nhà Vi t Nam, tâm lý

ộ ườ ệ ứ ạ ớ ơ ỳ ị k th đang có tác đ ng lên hành vi ng i mua nhà m nh h n so v i hi u ng giá, do đó

ấ ượ ứ ề ệ ộ ộ ố m t căn nhà có m c giá rao bán cao, là m t tín hi u v ch t l ng t ữ ẳ t, thì ch ng nh ng

ườ ả ứ ậ ấ ộ ơ ơ ơ ng i mua ch p nh n tr m c giá bán cao h n mà còn có đ ng c mua nhà nhanh h n.

ả ậ ụ ế ở ị ườ Nguyên nhân, theo tác gi ạ lu n án là do tình tr ng “thi u h t” nhà trên th tr ng trong

ấ ằ ứ ạ ừ ỷ ệ ấ ụ ể giai đo n nghiên c u. C th , hình 3.3 cho th y r ng t Q2.2017 t h p th l ụ19 c a thủ ị

ườ ở ố ồ ự ế ộ ứ ạ tr ng nhà thành ph H Chí Minh có s gia tăng đ t bi n và t ỷ ệ l này đ t m c 50% –

ứ ủ ề ậ ằ ạ ượ 59% trong giai đo n nghiên c u c a lu n án, đi u này hàm ý r ng l ẵ ng nhà s n có trên

ị ườ ở ầ ủ ỉ ủ ứ ẻ ườ th tr ng nhà riêng l TP.HCM ch đ đáp ng nhu c u c a ng i mua trong ch a t ư ớ i

hai tháng.

ỉ ố ạ Hình 3.3: Ch s giá nhà theo quý t i HCM

150

Ngu n: ồ Savills Research and Consultancy

ấ ượ ữ ệ ề ặ ầ ớ ố ơ Trong đi u ki n th ng c u này, v i nh ng căn nhà có ch t l ng t ữ ớ t h n so v i nh ng

ươ ự ượ ỳ ọ ươ ẽ ượ ườ căn nhà t ng t c k v ng tăng giá trong t , đ ầ ng lai g n, s đ c ng i bán rao bán

ứ ườ ẽ ố ớ ố ớ v i m c giá cao và ng i mua s mu n mua càng s m càng t ơ ộ ủ t, vì chi phí c h i c a

ự ệ ồ ữ ứ vi c trì hoãn là cao (Hui và các đ ng s , 2012). Ng ượ ạ c l i, nh ng căn nhà có m c giá rao

ứ ữ ủ ấ ơ ươ ự ự ạ th p h n m c giá bán c a nh ng căn nhà t ng t trong khu v c, trong giai đo n này

ị ườ ở ẽ ở ề ủ ệ ấ ạ ủ c a th tr ng nhà ẽ ề , s tr thành tín hi u m nh m v “v n đ ” c a căn nhà và do đó

ườ ứ ấ ớ ờ ị kém thu hút ng i mua v i m c giá giao d ch th p và th i gian rao bán kéo dài.

ả ướ ự ệ ươ ươ c tính các mô hình th c nghi m theo ph ng trình 1, ph ng trình 2’ Tóm l ế i, ạ k t qu

ươ ế ượ ủ ườ ệ ạ và ph ng trình 3 cho th y r ng ấ ằ : (1) chi n l c rao giá c a ng ở i bán, đ i di n b i

ả ệ ự ế ứ ỳ ọ ị ườ ứ ữ kho n l ch giá DOP gi a m c giá rao bán th c t và m c giá k v ng th tr ủ ng c a căn

ứ ủ ộ ị ở ủ ờ nhà, có tác đ ng có ý nghĩa lên m c giá giao d ch c a nhà và th i gian rao bán c a nhà

ở ừ ố ệ ị ở ẻ ủ ậ ị . Theo đó, t s li u 448 giao d ch nhà riêng l trên đ a bàn các qu n c a TP.HCM

ượ ả ả ờ ừ ớ ươ ấ đ c kh o sát trong kho ng th i gian t 9/2017 – 5/2018 v i ph ng pháp xác su t phân

ầ ằ ế ượ ộ ượ ứ ẽ ộ ầ t ng cho th y r ng, m t chi n l c rao bán v t giá s có tác đ ng làm gia tăng m c giá

ủ ắ ị ở ờ giao d ch và rút ng n th i gian rao bán c a nhà .

ứ ủ ệ ứ ỳ ị ề ậ ạ ấ ộ Đi u này cho th y, trong giai đo n nghiên c u c a lu n án, hi u ng k th có tác đ ng

ườ ệ ứ ế ượ ạ ơ ớ lên hành vi ng i mua nhà m nh h n so v i hi u ng giá, do đó chi n l c rao giá đang

151

ề ấ ượ ệ ủ ố ơ ộ đóng vai trò là m t tín hi u v ch t l ng c a căn nhà rao bán “t ớ t” h n so v i vai trò là

ộ ơ ế ọ ấ ượ ườ m t c ch l c ch t l ng ng i mua nhà.

ế ượ ủ ườ ộ ố ặ ủ ạ Và bên c nh chi n l c rao giá c a ng ư ổ i bán, m t s đ c tính c a căn nhà nh tu i,

ề ộ ặ ườ ệ ệ ạ di n tích sàn, di n tích khuôn viên, hình d ng căn nhà, chi u r ng m t đ ả ng, kh năng

ả ơ ớ ườ ể ớ ờ xe h i vào nhà, kho ng cách t ặ ề i m t ti n đ ng, th i gian di chuy n t ự i khu v c trung

ế ề ệ ắ ơ ồ ạ tâm và n i làm vi c, ánh n ng chi u, tình tr ng an ninh, thu gom rác, mùi hôi, ti ng n và

ậ ụ ề ủ ạ ộ ở ộ ố ỉ tình tr ng ng p l t đ u có tác đ ng lên giá bán c a nhà ặ . Tuy nhiên ch có m t s ít đ c

ủ ệ ế ể ờ ự tính c a căn nhà (di n tích khuôn viên, th i gian di chuy n đ n khu v c trung tâm, tình

ế ạ ồ ờ ộ ủ tr ng an ninh, mùi hôi và ti ng n) là có tác đ ng lên th i gian rao bán c a căn nhà.

ườ ả ưở ế ượ ủ ố ớ ủ ả 3.4 Đo l ng nh h ng c a chi n l c rao giá đ i v i kh năng bán c a căn nhà

3.4.1 Ph

ươ ứ ượ ụ ể ườ ủ ộ ng pháp nghiên c u đ c áp d ng đ đo l ng tác đ ng c a chi n l ế ượ c

ố ớ ủ ả rao giá đ i v i kh năng bán c a căn nhà

ề ơ ở ế ủ ứ ậ ả ộ ụ Căn c trên n i dung đã th o lu n trong m c 2.2.2 v c s lý thuy t c a mô hình kh ả

ả ượ ế ứ ế ả ả năng bán nhà Cox và k t qu l c kh o các nghiên c u liên quan đ n kh năng bán nhà

ế ớ ả ấ ằ ể ượ ả ơ trên th gi i, tác gi th y r ng mô hình kh năng nguy c Cox có th đ ụ c áp d ng vào

ự ả ậ ả ọ ể ở (nên tác gi lu n án g i là mô hình kh năng bán nhà) trong lĩnh v c nhà đ đo l ườ ng

ộ ườ ố ớ ư ủ ặ ủ tác đ ng c a hành vi ng i bán, cũng nh là các đ c tính khác c a căn nhà, đ i v i kh ả

ở ộ ấ ỳ ể ể ờ ớ ủ năng bán c a căn nhà m t th i đi m b t k nào đó khi so sánh v i căn nhà “đi n hình”

ố ủ ề ầ ậ ờ ở ị ườ mà không c n thông tin v quy lu t phân ph i c a th i gian rao bán nhà trên th tr ng.

ụ ớ ườ ế ượ ủ ộ ủ ườ Do đó, v i m c tiêu đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng ả i bán và nh

ưở ủ ủ ủ ả ặ ộ h ờ ng c a các đ c tính khác c a căn nhà lên kh năng bán c a căn nhà theo đ dài th i

ả ẽ ế ướ ả gian rao bán, tác gi s ti n hành c tính mô hình kh năng bán nhà Cox ( Cox

ỉ ố ủ ỷ ệ l chênh ủ t Proportional Hazards Model) và tính ch s r i ro (HR Hazard Ratio) c a

ứ ộ ả ằ ị ưở ệ l ch giá (DOP) và ặ các đ c tính khác c aủ căn nhà, nh m xác đ nh m c đ nh h ủ ng c a

ế ượ ả ặ chi n l c rao giá và các đ c tính này lên kh năng bán căn nhà.

152

ố ớ ầ ả ộ ế ư Đ i v i mô hình kh năng bán nhà Cox, nh đã trình bày trong ph n n i dung lý thuy t

ụ ả ượ ể ừ ủ c a mô hình trong m c 2.2.2, mô hình kh năng bán nhà Cox đ c phát tri n t mô hình

ồ ạ ờ ồ th i gian t n t ả i (survival regression model) nên kh năng bán nhà Cox cũng bao g m hai

ủ ế ươ ầ ự ồ ạ ư ờ ồ ạ thành ph n ch y u t ng t nh mô hình th i gian t n t ả i, đó là: kh năng t n t i (S)

ủ ả ả và kh năng x y ra r i ro (h), trong đó:

và

ồ ạ ườ ẫ ồ ạ ả ị ườ ả Trong đó kh năng t n t i S(t) đo l ng kh năng căn nhà v n t n t i trên th tr ế ng đ n

ủ ể ả ờ ườ ộ ủ ả ả ở ờ ể th i đi m t, và kh năng r i ro h(t) đo l ng kh năng m t r i ro x y ra th i đi m t.

ộ ấ ặ ớ ả ố ề ấ ả Và do đó, mô hình kh năng bán nhà Cox cũng ph i đ i m t v i m t v n đ r t quan

ứ ọ ươ ự ớ ồ ạ ờ ẫ tr ng khi nghiên c u (t ng t v i mô hình th i gian t n t i) đó là trong m u quan sát

ả ả ả ượ ữ ạ ổ ướ ộ ố ph i đ m b o m t s quan sát không đ ệ c thay đ i hi n tr ng gi a tr ờ c và sau th i

ữ ẫ ượ ướ ể ọ (đó là nh ng căn nhà v n không đ c bán tr ờ c và sau th i đi m t) ể đi m t , g i là các

ệ ể quan sát ki m duy t.

ể ả ế ả ẽ ế ờ Đ gi ạ i quy t tình tr ng này, tác gi ả s ti n hành phân chia kho ng th i gian quan sát thành

ứ ố ờ ươ ứ các m c th i gian nghiên c u khác nhau, t ng ng là 1 tháng (30 ngày), 3 tháng (90 ngày),

ứ ứ ế ẽ ớ ỗ ờ ố ể và 6 tháng (180 ngày). Và ng v i m i m c th i gian nghiên c u, ta s có các bi n ki m

ị ủ ế ệ ệ ể ớ ờ duy t khác nhau v i giá tr c a bi n ki m duy t là 1 khi căn nhà có th i gian rao bán nh ỏ

ờ ớ ươ ằ ượ ị (hàm ý r ng căn nhà đã đ c giao d ch thành công ố ơ h n so v i m c th i gian t ứ ng ng

ờ ượ ọ ị ể ệ trong khoàng th i gian này) , và đây đ c g i là các quan sát b ki m duy t. Ng ượ ạ c l ế i, bi n

ệ ẽ ể ậ ờ ị ượ ố ki m duy t s nh n giá tr 0 khi căn nhà có th i gian rao bán v ờ t quá m c th i gian đang

ư ượ ằ ẫ ố ờ c bán sau m c th i gian này) xem xét (hàm ý r ng căn nhà v n ch a đ ữ , đây là nh ng quan

ệ ể sát ki m duy t.

ệ ố ớ ừ ư ậ ị ủ ế ể ị ẫ Nh v y, sau khi đã xác đ nh giá tr c a bi n ki m duy t đ i v i t ng căn nhà trong m u

ụ ể ả ằ ị ưở ả quan sát, ta có th áp d ng mô hình kh năng bán nhà Cox nh m xác đ nh nh h ủ ng c a

ế ượ ế ố ặ ủ ế ả ớ chi n l c rao giá và các y u t đ c tính c a ngôi nhà lên kh năng bán nhà v i bi n ph ụ

ệ ươ ứ ớ ừ ố ệ ể ề ớ ờ ộ thu c là th i gian rao bán (TOM) v i đi u ki n ki m duy t t ờ ng ng v i t ng m c th i

gian đang xem xét.

153

ế ủ ả ướ ư ế ầ ộ Và nh đã trình bày trong ph n n i dung lý thuy t c a mô hình, k t qu ủ c tính c a mô

ẽ ả ế ệ ố ướ ế ượ hình kh năng bán nhà Cox s cho ta bi t h s HR ủ c tính c a chi n l c rao giá và

ể ế ề ả ự ủ ậ ặ ị các đ c tính khác c a căn nhà. D a vào giá tr HR này, ta có th k t lu n v nh h ưở ng

ế ượ ố ớ ủ ả ặ ươ ứ ủ c a chi n l c rao giá và các đ c tính đ i v i kh năng bán c a căn nhà t ớ ng ng v i

ộ ặ ệ ố ị ớ ủ ế ố ờ ơ m c th i gian đang xem xét. N u h s HR c a m t đ c tính có giá tr l n h n 1, ta có

ể ế ủ ẽ ả ầ ậ ặ th k t lu n đ c tính đó s góp ph n làm gia tăng kh năng bán c a căn nhà lên thêm

ấ ỳ ộ ố ờ (HR 1)% trong m t ngày rao bán b t k trong m c th i gian đang xem xét. Ng ượ ạ i, c l

ộ ặ ể ế ỏ ơ ệ ố ủ ậ ặ ị ế n u h s HR c a m t đ c tính có giá tr nh h n 1 thì ta có th k t lu n đ c tính đó s ẽ

ấ ỳ ủ ả ả ố làm gi m đi (1 HR)% kh năng bán c a căn nhà trong 1 ngày rao bán b t k trong m c

ờ th i gian đang xem xét.

ổ ủ ệ ố ư ậ ự ủ ữ ặ Nh v y, khi so sánh s thay đ i c a h s HR c a các đ c tính trong nh ng mô hình kh ả

ươ ứ ể ớ ờ ố ị năng bán nhà Cox t ng ng v i các m c th i gian rao bán khác nhau, ta có th xác đ nh

ố ớ ủ ứ ủ ả ặ ọ ớ ượ ầ đ c t m quan tr ng c a các đ c tính đ i v i kh năng bán c a căn nhà ng v i các

ệ ẽ ả ờ ả ể ả ờ ượ kho ng th i gian rao bán. Và vi c này s giúp tác gi có th tr l i đ ỏ ủ c các câu h i c a

ứ ố ụ m c tiêu nghiên c u s 1.

3.4.2 K t qu đo l

ế ả ườ ế ượ ủ ộ ủ ườ ố ớ ng tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng i bán đ i v i kh ả

ủ ở năng bán c a nhà

ư ả ầ ươ ủ ầ ụ (m c 3.4.1) ậ Nh đã th o lu n trong ph n ph ứ ng pháp nghiên c u c a ph n này , trong

ả ậ ể ể ụ ẽ ả ị ộ n i dung này, tác gi lu n án s áp d ng mô hình kh năng bán nhà Cox đ ki m đ nh tác

ế ượ ủ ườ ố ớ ủ ặ ờ ủ ộ đ ng c a chi n l c rao giá c a ng i bán và các đ c tính c a căn nhà đ i v i th i gian

ứ ờ ớ ố ươ ứ rao bán ng v i các m c th i gian t ng ng là 1 tháng (30 ngày), 3 tháng (90 ngày), 6

ệ ố ủ ả tháng (180 ngày), và 9 tháng (270 ngày). Các h s c a mô hình kh năng bán nhà Cox s ẽ

ưở ế ượ ủ ủ ặ giúp tác gi ả ả ờ tr l ỏ ề ả i câu h i v nh h ng c a chi n l c rao giá và đ c tính c a căn nhà

ổ ệ ố ướ ự ủ ệ ả ố ớ đ i v i kh năng bán c a căn nhà. Và thông qua vi c so sánh s thay đ i h s c tính

ữ ả ổ ủ ộ gi a các mô hình Cox, tác gi có th bi ể ế ượ ự t đ ờ c s thay đ i c a các tác đ ng này theo th i

gian rao bán.

154

ướ ế ề ế ề ậ ụ ụ ư ộ Tuy nhiên, tr c h t, nh đã đ c p trong m c 3.1.1 v bi n ph thu c trong các mô hình

ể ướ ể ả ứ ả ớ kh năng bán nhà Cox, đ có th ố c tính mô hình kh năng bán nhà Cox ng v i các m c

ệ ầ ả ầ ờ ế ậ ụ ế th i gian khác nhau, vi c đ u tiên c n ph i thi t l p các bi n ph cho các mô hình Cox là

ệ ươ ề ệ ể ờ ứ ớ ố ờ ớ th i gian bán nhà (TOM) v i các đi u ki n ki m duy t t ng ng v i các m c th i gian

ư ậ ớ ố ố ờ ả ậ mu n xem xét. Nh v y, v i m c th i gian xem xét là 30 ngày (1 tháng), tác gi lu n án s ẽ

ế ậ ế ệ ệ ạ ớ ị ườ ợ thi ể t l p bi n ki m duy t là ng h p căn nhà có (OneMonth) v i giá tr 1 đ i di n cho tr

ờ ừ ở ườ ợ ờ th i gian rao bán t ố 30 ngày tr xu ng và 0 cho tr ng h p căn nhà có th i gian rao bán dài

ươ ự ớ ờ ố ả ậ ơ h n 30 ngày. T ng t , v i m c th i gian xem xét là 3 tháng (90 ngày), tác gi lu n án s ẽ

ế ậ ệ ế ệ ạ ớ ị ườ ợ thi ể t l p bi n ki m duy t là ng h p căn nhà (Threemonths) v i giá tr 1 đ i di n cho tr

ờ ừ ở ườ ợ ờ có th i gian rao bán t ố 90 ngày tr xu ng và 0 cho tr ng h p căn nhà có th i gian rao bán

ơ ươ ươ ự ượ ụ ể ế ậ ế dài h n 90 ngày. Ph ng pháp t ng t cũng đ c áp d ng đ thi ể t l p các bi n ki m

ệ ươ ứ ờ ớ ố duy t t ầ ng ng v i m c th i gian rao bán 6 tháng (180 ngày) và 9 tháng (270 ngày) l n

ế ả ế ậ ệ ượ ế ượ l t là ể t l p bi n ki m duy t đ c trình bày ở (Sixmonths) và (Ninemonths). K t qu thi

ả b ng 3.6 bên d ướ . i

ả ế ậ ế ệ ể ế ế ả ả B ng 3.6: K t qu thi t l p bi n các bi n ki m duy t cho mô hình kh năng bán nhà

ờ

ố

M c th i gian rao bán xem xét

ể ế Bi n ki m duy tệ Onemonth

ệ

ố

ị

ở

ờ

ướ

1 Tháng ệ Câu l nh: stset tom, failure (onemonth == 1) ị ể S quan sát b ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán d

i 30

ngày)

ệ

ể

ở

ị

ờ

S quan sát ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán h n 30 ngày)

108 340 Threemonths

ị ể

ệ

ố

ị

ở

ờ

ướ

ố 3 Tháng ệ Câu l nh: stset tom, failure (Threemonths == 1) S quan sát b ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán d

i 90

ngày)

ể

ệ

ở

ị

ờ

S quan sát ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán h n 90 ngày)

260 188 Sixmonths

ệ

ố

ị

ở

ờ

ướ

ố 6 Tháng ệ Câu l nh: stset tom, failure (Sixmonths == 1) ị ể S quan sát b ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán d

i 180

ngày)

ệ

ể

ố

ị

ở

ờ

S quan sát ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán h n 180 ngày)

366 82

155

Ninemonths

ị ể

ệ

ố

ị

ở

ờ

ướ

9 Tháng ệ Câu l nh: stset tom, failure (Ninemonths == 1) S quan sát b ki m duy t (giao d ch nhà

có th i gian rao bán d

i 270

ngày)

ố

ể

ệ

ờ

ị

380 68

ả ự

có th i gian rao bán h n 270 ngày) ủ

ướ

ứ

ế

ả

ồ

S quan sát ki m duy t (giao d ch nhà (Ngu n: k t qu d a trên

c tính t

ở ừ ữ ệ d li u kh o sát c a nghiên c u)

ế ả ế ậ ụ ế ấ ộ ị ở K t qu thi t l p bi n ph thu c cho th y, trong 448 quan sát giao d ch nhà riêng l ẻ

ễ ả ờ ừ ạ ự di n ra trong kho ng th i gian t ế 9/2017 đ n 5/2018 t ậ i khu v c các qu n TP.HCM, có

ờ ị ừ ữ ố ở 108 giao d ch có th i gian rao bán t ị ể 30 ngày tr xu ng, đây là nh ng quan sát b ki m

ừ ệ ả ờ ố ớ duy t trong mô hình kh năng bán nhà Cox v i m c th i gian rao bán 1 tháng. T đó, mô

ẽ ượ ử ụ ự ể ả ệ ữ ặ hình kh năng bán nhà Cox s đ c s d ng đ so sánh s khác bi t gi a các đ c tính

ị ể ữ ữ ể ệ ạ (nh ng quan sát ki m duy t) ệ ủ c a các căn nhà b ki m duy t này và nh ng căn nhà còn l i

ằ ườ ố ớ ủ ủ ả ặ ộ ở nh m đo l ng tác đ ng c a các đ c tính đ i v i kh năng bán c a nhà ả trong kho ng

ờ ươ ự ớ ố ờ ộ th i gian rao bán m t tháng (30 ngày). T ng t , v i các m c th i gian rao bán 3 tháng, 6

ả ể ệ ế ấ ờ ị ừ tháng và 9 tháng, k t qu ki m duy t cho th y có 260 giao d ch có th i gian rao bán t 90

ữ ể ẽ ệ ề ở ố ngày tr xu ng, và nh ng quan sát này s có đi u ki n ki m duy t ệ threemonths = 1; 366

ị ừ ở ể ệ ề ố ớ ờ giao d ch có th i gian rao bán t 180 ngày tr ệ xu ng v i đi u ki n ki m duy t

ờ ừ ở ề ớ ố 270 ngày tr ệ xu ng v i đi u ki n ị sixmonths=1; 380 giao d ch có th i gian rao bán t

ể ki m duy t ệ ninemonths=1.

ư ậ ế ờ ề ệ ệ ố ớ Nh v y, bi n th i gian rao bán ờ ể TOM v i các đi u ki n ki m duy t theo các m c th i

ẽ ượ ử ụ ụ ế ả ộ gian s đ ứ c s d ng làm bi n ph thu c trong các mô hình kh năng bán nhà Cox ng

ả ướ ế ờ ố ứ ả ớ v i m c th i gian đó. Và k t qu ớ c tính các mô hình kh năng bán nhà Cox ng v i

ờ ố ượ ả các m c th i gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng đ c trình bày trong b ng 3.6 nh ư

Mô hình Cox 9 tháng

Mô hình Cox 1

Mô hình Cox 3

Mô hình Cox 6

156

tháng

Haz. Ratio

2.0827* 1.0106

tháng Sai số chuẩn mạnh 0.7966 0.0176

1.645* 1.0107

Sai số chuẩn mạnh 0.4264 0.0111

1.5549* 1.0243

Sai số chuẩn mạnh 0.3829 0.0096

1.4224 1.0258

Sai số chuẩn mạnh 0.3293 0.0095

1.207

0.3023

1.0723

0.1700

1.2188

0.1755

1.1882

0.1632

0.3305*** 0.1228

0.622**

0.1439

0.5898**

0.1240

0.5856**

0.1236

0.9829 3.406* 1.0007 0.9832

0.0212 2.4489 0.0005 0.2434

1.0023 0.8632 1.0005 1.1744

0.0119 0.2476 0.0003 0.1904

0.9909 0.8772 1 1.2398

0.0110 0.2255 0.0004 0.1737

0.9945 0.9281 1 1.1121

0.0097 0.2506 0.0004 0.1366

0.1797 0.2527 0.0906

1.0007 1.1703 1.1541*

0.1165 1.1726 0.1177 0.1333 1.107 0.1586 0.0641 1.1472*** 0.0603

1.1699 1.1336 1.1359**

1.0811**

1.153***

0.1139 0.9238 0.1333 1.1939 1.1533* 0.0603 1.6523*** 0.2781 1.7565*** 0.2191 1.6931*** 0.2306 1.6146*** 0.2317 0.0398 1.2283*** 0.0974 0.0332 0.829***

0.0403 0.0523 0.0500 0.8402*** 0.0328 0.8762*** 0.0322

1.0802** 0.892***

DOP Age Lnfloora rea Lnslotar ea Widestr eet Acar Dstreet Lntcbd Lntwork pla Sun Safe Waste Smelly Noisy Floodin g

0.2175

1.0754

0.2192

1.0569

0.2203

No. of subjects = 448

No. of failures = 380

Time at risk = 51242

Wald chi2(15) = 56.09

Prob > chi2 = 0

1.1224 No. of subjects = 448 No. of failures = 108 Time at risk = 51242 Wald chi2(15) = 60.32 Prob > chi2 = 0 Log pseudollh = -626.55

0.4305 No. of subjects = 448 No. of failures = 260 Time at risk = 51242 Wald chi2(15) = 91.65 Prob > chi2 = 0 Log pseudollh = -1469.78

0.9677 No. of subjects = 448 No. of failures = 366 Time at risk = 51242 Wald chi2(15) = 62.43 Prob > chi2 = 0 Log pseudollh = -1993.93

Log pseudollh = -2056.96

Ghi chú: - Các mô hình trong bảng được ước tính theo phương pháp Cox proportional hazards sai số chuẩn mạnh.

- *, **, *** thể hiện các mức ý nghĩa lần lượt ở mức 10%, 5% và 1%.

ồ Ướ ượ

ữ ệ

ự

ủ

ả

ng d a trên d li u kh o sát c a nghiên

c l

(Ngu n: c u) ứ c tính c a mô hình Cox 1 tháng minh ch ng r ng chi n l

ế ượ ủ ứ ằ ả ướ ế ủ c rao giá c a K t qu

ườ ủ ả ạ ộ ng ầ i bán có tác đ ng m nh lên kh năng bán c a căn nhà trong 30 ngày rao bán đ u

157

ụ ể ệ ố ứ ủ ả ấ ớ tiên. C th , h s HR c a mô hình là 2,08 v i m c ý nghĩa 10% cho th y kh năng bán

ấ ỳ ẽ ầ ộ ủ c a căn nhà trong m t ngày rao bán b t k trong 30 ngày rao bán đ u tiên s tăng thêm

ỗ ượ ườ ế ả ẳ ị 1,08% cho m i 1% rao v ủ t giá c a ng ữ i bán. K t qu này đã tái kh ng đ nh nh ng

ế ượ ủ ệ ộ ố ớ ờ phát hi n trong mô hình tác đ ng c a chi n l c rao giá đ i v i giá bán và th i gian rao

ụ ườ ị ườ ờ ệ bán (trong m c 3.3.2 & 3.3.3), theo đó ng i mua nhà trên th tr ng nhà Vi t Nam

ỳ ị ề ả ứ ấ ượ ệ ạ ớ ở hi n đang có ph n ng m nh v i tâm lý k th v ch t l ng nhà ệ ộ , do đó m t tín hi u

ấ ượ ố ế ượ ủ ượ ẽ ỉ ề v ch t l ng “t t” c a căn nhà thông quan chi n l c rao v t giá s không ch có tác

ủ ủ ắ ờ ộ đ ng giúp gia tăng giá bán c a căn nhà, giúp rút ng n th i gian rao bán c a căn nhà, mà

ủ ể ả ạ ộ ờ ọ còn có tác đ ng gia tăng m nh kh năng bán c a căn nhà trong m i th i đi m rao bán

ệ ố ủ ả ầ ờ trong kho ng th i gian 30 ngày đ u rao bán. Tuy nhiên, h s HR c a các mô hình Cox 3

ứ ộ ấ ằ ế ượ ủ ộ tháng, 6 tháng, 9 tháng cho th y r ng m c đ ng tác đ ng c a chi n l c rao giá lên kh ả

ủ ướ ụ ể ả ầ ờ ờ năng bán c a căn nhà có xu h ng gi m d n theo th i gian rao bán. C th , khi th i gian

ượ ứ ủ ộ ượ ỉ rao bán v t quá 30 ngày thì m c tác đ ng c a 1% rao v t giá ch còn làm gia tăng kh ả

ờ ượ ứ ộ năng bán lên thêm 0,645%, và khi th i gian rao bán v t 90 ngày thì m c tác đ ng này ch ỉ

ế ượ ế ượ ủ ườ còn 0,555%, và n u v t qua 180 ngày thì chi n l c rao giá c a ng i bán không còn

ữ ủ ệ ấ ặ ả ộ ế tác đ ng có ý nghĩa lên kh năng bán c a căn nhà n a. Vi c này cho th y, m c dù chi n

ượ ỳ ọ ị ườ ứ ệ ộ ố ề ượ l c rao giá v t quá m c giá k v ng th tr ng là m t tín hi u “t t” v ch t l ấ ượ ng

ế ườ ư ờ ị ộ căn nhà và có tác đ ng khuy n khích ng i mua, nh ng khi th i gian rao bán b kéo dài

ậ ủ ư ậ ệ ộ ố ề thì nh l p lu n c a Taylor (1999), đây cũng là m t tín hi u “không t t” v ch t l ấ ượ ng

ở ệ ế ượ ủ ộ nhà và do đó làm tri t tiêu tác đ ng c a chi n l c rao giá.

ậ ằ ư ậ ể ế ườ ệ ị ả ệ Nh v y, ta có th k t lu n r ng ng i mua nhà Vi t Nam hi n đang ch u nh h ưở ng

ỳ ị ạ ở ượ ườ m nh b i tâm lý k th , do đó rao v ộ t giá là m t chi n l ế ượ ố ủ c t t c a ng ằ i bán nh m gia

ủ ắ ả ờ tăng giá bán, gia tăng kh năng bán c a căn nhà và thông qua đó rút ng n th i gian rao

ế ượ ế ờ ị ượ bán. Tuy nhiên, n u th i gian rao bán b kéo dài thì chi n l c rao v t giá không còn là

ệ ố ề ấ ượ ộ ả ự ữ ủ ệ ề m t tín hi u t t v ch t l ế ng căn nhà n a. Ngoài ra, k t qu th c nghi m c a đ tài

ề ấ ượ ấ ằ ệ ờ ộ ủ cũng cho th y r ng th i gian rao bán cũng là m t tín hi u v ch t l ố ng c a căn nhà đ i

158

ườ ủ ư ậ ậ ờ ớ v i ng i mua nh là theo l p lu n c a Taylor (1999), và căn nhà có th i gian rao bán

ơ kéo dài thì càng khó bán h n.

ế ố ệ ộ ế ả ươ ấ ự ư Y u t di n tích cũng cho th y m t k t qu t ng t ớ ờ nh mô hình th i gian rao bán, v i

ườ ỏ ơ ữ ế ệ vi c ng ệ i mua nhà thích nh ng căn nhà có di n tích khuôn viên nh h n. K t qu ả ướ c

ấ ằ ệ ố ứ ớ ệ tính h s HR là 0,33 v i m c ý nghĩa 1% trong mô hình Cox 1 tháng cho th y r ng vi c

ủ ệ ả ả ẽ gia tăng thêm 1% di n tích tích khuôn viên s làm gi m 0,67% kh năng bán c a căn nhà

ấ ỳ ầ ờ ề ả trong 1 ngày rao bán b t k nào đó trong kho ng th i gian 30 ngày rao bán đ u tiên. Đi u

2), c 1 mứ

2 tăng thêm c a di n tích khuôn

ằ ạ ứ ẫ ủ ệ này hàm ý r ng, t i m c bình quân m u (71,2 m

ẽ ả ả ệ ủ viên s làm kh năng bán c a căn nhà gi m đi 0,94%. Ng ượ ạ c l i, di n tích sàn không

ượ ủ ứ ề ấ ằ ộ đ ả c tìm th y b ng ch ng v tác đ ng lên kh năng bán c a căn nhà trong mô hình Cox

ế ệ ả ờ ố ớ ộ ế ợ m c th i gian 30 ngày, k t qu này phù h p v i phát hi n trong mô hình tác đ ng đ n

ủ ờ ở ề ấ ườ th i gian rao bán c a nhà . Đi u này cho th y ng ữ i mua nhà thích nh ng căn nhà riêng

ỏ ơ ữ ệ ẽ ả ặ ẻ l ơ có di n tích nh h n nên nh ng căn nhà có đ c tính này s có kh năng bán cao h n.

ế ố ủ ớ ố ờ ệ ố Tuy nhiên, h s HR c a y u t ơ này trong các mô hình Cox v i m c th i gian dài h n

2 di n tích khuôn viên ch còn giúp gia tăng kh năng bán c a ủ

ấ ằ ệ ả ệ ả ỉ cho th y r ng vi c gi m 1m

ữ ả ờ ơ căn nhà thêm kho ng 0,56% cho nh ng căn nhà có th i gian rao bán dài h n 30 ngày,

ủ ế ố ệ ị ả ả ộ nghĩa là tác đ ng c a y u t ờ di n tích khuôn viên lên kh năng bán nhà b gi m theo th i

ả ứ gian rao bán. Theo tác gi ỳ ị ủ ể nghiên c u, nguyên nhân có th cũng là do tâm lý k th c a

ườ ữ ẻ ệ ỏ ng i mua nhà, theo đó nh ng căn nhà riêng l có di n tích khuôn viên nh là “hàng

ố ớ ế ườ ậ ậ ượ ụ ậ ả (l p lu n này đã đ c th o lu n trong m c 3.3.3) hi m” đ i v i ng i mua nhà và do đó

ữ ẻ ỏ ư ệ ạ ờ ơ nh ng căn nhà riêng l có di n tích nh nh ng l i có th i gian rao bán dài h n 30 ngày s ẽ

ố ớ ệ ườ ề ấ ượ ồ ủ ộ là tín hi u đ i v i ng i mua nhà v ch t l ng “t ủ i” c a căn nhà và do đó tác đ ng c a

ị ả ủ ả ặ đ c tính này lên kh năng bán c a căn nhà b gi m.

ủ ệ ặ ộ ơ ị M t phát hi n “thú v ” khác c a mô hình Cox, đó là đ c tính xe h i vào trong nhà

ủ ể ả ạ ộ ộ ấ (ACAR) có tác đ ng r t m nh lên kh năng bán c a căn nhà, m t căn nhà có th cho xe

ầ ả ơ ộ ươ ự ư ơ h i vào trong nhà có kh năng bán cao h n 2,4 l n m t căn nhà t ng t ơ nh xe h i

ộ ặ ệ ể ể ấ ơ không th vào trong nhà. Vi c này cho th y xe h i có th vào trong nhà là m t đ c tính

159

ườ ủ ả ạ ộ ấ r t thu hút ng i mua và do đó có tác đ ng m nh lên kh năng bán c a căn nhà. Tuy

ế ầ ặ ộ ờ ỉ ờ ả nhiên, đ c tính này ch có tác đ ng trong kho ng th i gian 30 ngày đ u rao bán, n u th i

ượ ả ặ ộ gian rao bán v t quá 30 ngày thì đ c tính này không còn có tác đ ng lên kh năng bán

ả ệ ượ ứ ủ ể ữ ủ c a căn nhà n a. Theo tác gi nghiên c u, nguyên nhân c a hi n t ng này có th là do

ệ ữ ườ ữ ườ ự s khác bi t trong hành vi mua nhà gi a 2 nhóm ng i mua khác nhau, nh ng ng i mua

ữ ề ề ệ ộ ớ ơ ườ nhà v i đi u ki n v tài chính r ng rãi h n, là nh ng ng ế i mua có quá trình tìm ki m

ắ ưỡ ế ấ ạ ế (xem l ế i các lý thuy t tìm ki m) ng n và ng ng mua th p do có chi phí tìm ki m cao nên

ườ ể ươ ượ ế ị th ng có quá trình tìm hi u, th ng l ữ ng và quy t đ nh mua nhanh chóng nên nh ng

ượ ữ ẽ ắ ờ ơ ị căn nhà đ ố ắ c giao d ch s có th i gian rao bán ng n (ng n h n 30 ngày), và nh ng đ i

ườ ơ ủ ậ ả ạ ở ị ượ t ng này th ấ ng b thu hút m nh b i kh năng ch p nh n xe h i c a căn nhà do có nhu

ề ơ ườ ệ ẹ ề ơ ườ ầ c u v xe h i. Ng ượ ạ c l i, ng i mua có đi u ki n tài chính eo h p h n th ng có quá

ế ươ ượ ế ị ữ trình tìm ki m, th ng l ơ ng và quy t đ nh mua dài h n và do đó nh ng căn nhà đ ượ c

ở ố ượ ườ ơ ờ mua b i đ i t ng này th ớ ố ng có th i gian rao bán dài (dài h n 30 ngày), và v i đ i

ườ ề ở ữ ể ầ ặ ơ ơ ượ t ng này thì th ng không có nhu c u v s h u xe h i nên đ c tính xe h i có th vào

ầ ế ế ố ả ộ trong nhà là không c n thi t nên y u t ủ này không có tác đ ng lên kh năng mua nhà c a

h .ọ

ế ố ề ộ ườ ả ướ ế ủ V các y u t thu c môi tr ng xung quanh, k t qu c tính c a các mô hình Cox cho

ấ ằ ế ố ậ ụ ế ố ườ ư th y r ng ngoài y u t ng p l t, các y u t môi tr ng xung quanh khác nh tình hình

ế ố ữ ế ề ồ an ninh, tình hình thu gom rác, mùi hôi và ti ng n đ u là nh ng y u t ộ có tác đ ng lên

ế ố ủ ả ả ườ kh năng bán c a căn nhà. Trong đó, tình hình thu gom rác th i là y u t môi tr ng xung

ấ ế ủ ả ạ ộ ộ ọ ạ quanh có tác đ ng m nh nh t đ n kh năng bán c a căn nhà, theo đó m t căn nhà t a l c

ự ượ ố ơ ẽ ả trong khu v c có tình hình thu gom rác đ c đánh giá t ơ t h n s có kh năng bán cao h n

ươ ự ệ ơ ế ố ư ớ 65% so v i căn nhà t ng t có tình hình thu gom rác t h n. Các y u t khác nh tình

ầ ượ ứ ộ hình an ninh và mùi hôi có m c tác đ ng l n l t làm tăng thêm 15,3% và 22,8% kh ả

ỗ ấ ủ ệ ế ặ ộ ồ năng bán c a căn nhà cho m i c p đ chênh l ch trong đánh giá. Riêng đ c tính ti ng n,

ự ủ ả ả ả ồ ớ khu v c càng n thì kh năng bán c a căn nhà càng cao, v i kho ng 17% kh năng bán

ố ớ ự ế ơ ồ ạ ạ tăng thêm khi khu v c xung quanh có tình tr ng ti ng n cao h n. Còn đ i v i tình tr ng

160

ậ ụ ậ ụ ề ặ ị ố ớ ng p l t, các mô hình Cox đ u xác đ nh đ c tính ng p l ộ t không có tác đ ng đ i v i kh ả

ủ ề ớ ơ ờ năng bán c a căn nhà dù là m i rao bán hay th i gian rao bán dài h n. Đi u này, giúp

ậ ằ ẳ ị ườ ị ậ (giá căn nhà bị ậ kh ng đ nh l p lu n r ng ng i mua nhà dù không thích căn nhà b ng p

ậ ẽ ả ụ ư ế ậ ặ ị ng p s gi m, mô hình 7 m c 3.3.2) nh ng do đ c tính không b ng p là không hi m nên

ườ ự ạ ế ắ ờ ị ị ng i mua cũng không ch u áp l c c nh tranh và rút ng n th i gian giao d ch n u căn nhà

ủ ệ ậ ậ ộ ị ị ứ đó không b ng p. Ngoài ra, m t phát hi n “thú v ” khác c a lu n án là khi so sánh m c

ủ ặ ộ ườ ố ớ ủ ả ộ đ tác đ ng c a các đ c tính môi tr ng xung quanh này đ i v i kh năng bán c a căn

ữ ả ứ ộ ủ ứ ậ ấ ộ nhà gi a các mô hình Cox thì tác gi nghiên c u nh n th y m c đ tác đ ng này c a các

ườ ả ươ ố ố ị ờ ế ố y u t môi tr ng xung quanh lên kh năng bán nhà là t ng đ i c đ nh theo th i gian

rao bán.

ả ướ ế ả ờ ố ư ậ , k t qu c tính các mô hình kh năng bán nhà Cox theo các m c th i gian rao Nh v y

ượ ả ả ờ ượ ỏ bán đ ả c trình bày trong b ng 3.5 đã giúp tác gi tr l i đ c các câu h i nghiên c u s ứ ố

ế ượ ủ ậ ủ ườ ộ 1.4 c a lu n án. C th c ụ ể hi n l c rao giá c a ng i bán có tác đ ng làm gia tăng kh ả

ủ ở ệ ạ ớ ượ ả năng bán c a nhà khá m nh, v i vi c tăng thêm 1% rao v t giá thì kh năng bán trong

ấ ỳ ủ ể ẽ ầ ờ ộ m t th i đi m b t k nào đó trong 30 ngày rao bán đ u tiên c a căn nhà s tăng thêm

ế ượ ủ ộ ướ ả ầ bình quân 1,08%. Tuy nhiên, tác đ ng c a chi n l c rao giá có xu h ng gi m d n theo

ủ ờ ờ ơ ị ượ (v t quá th i gian rao bán, và khi th i gian rao bán c a căn nhà b kéo dài h n 180 ngày

ố ế ượ ủ ả ộ m c 6 tháng) thì chi n l c rao giá không còn tác đ ng lên kh năng bán c a căn nhà

n a. ữ

ế ượ ạ ủ ườ ệ ậ Bên c nh chi n l c rao giá c a ng ộ ố ặ i bán (DOP), lu n án cũng phát hi n m t s đ c

ế ố ủ ủ ả ộ ế tính khác c a căn nhà cũng có tác đ ng đ n kh năng bán c a căn nhà. Các y u t đó là

ự ệ ả ơ di n tích khuôn viên, kh năng xe h i vào trong nhà, tình hình an ninh trong khu v c, tình

ự ạ ạ ồ ộ ế tr ng thu gom rác, mùi hôi và tình tr ng ti ng n trong khu v c. Trong đó, có tác đ ng

ủ ạ ấ ở ệ ặ ớ ơ ả m nh nh t lên kh năng bán c a nhà là đ c tính xe h i vào trong nhà v i vi c làm kh ả

ủ ể ầ ơ ớ năng bán c a căn nhà tăng thêm 2,4 l n so v i căn nhà không th cho xe h i vào.

ứ ộ ệ ằ ế ố ủ ậ ộ ủ ả Lu n án cũng phát hi n r ng m c đ tác đ ng c a các y u t lên kh năng bán c a nhà

ở ụ ể ế ượ ự ộ ổ ượ ờ có s thay đ i theo đ dài th i gian rao bán. C th , chi n l c rao giá đ ệ c phát hi n

161

ứ ộ ế ượ ủ ầ ạ ộ ộ có tác đ ng m nh trong 30 ngày đ u rao bán, sau đó m c đ tác đ ng c a chi n l c này

ế ượ ế ả ầ ờ gi m d n và n u th i gian rao bán kéo dài quá 180 ngày thì chi n l c rao giá không còn

ủ ữ ộ ươ ự ặ ả có tác đ ng có ý nghĩa lên kh năng bán c a căn nhà n a. T ng t , đ c tính khuôn viên

ượ ủ ấ ả ạ ấ ộ ở cũng đ c tìm th y có tác đ ng m nh nh t lên kh năng bán c a nhà trong 30 ngày rao

ủ ặ ứ ộ ả ầ ộ ượ bán đ u tiên, sau đó m c đ tác đ ng c a đ c tính này lên kh năng bán nhà đ c phát

ộ ữ ệ ặ ả ầ ờ ơ ị ệ ặ hi n gi m đi g n m t n a khi th i gian rao bán b kéo dài h n. Đ c bi ơ t, đ c tính xe h i

ủ ầ ở ặ vào nhà, trong 30 ngày rao bán đ u tiên c a nhà ơ , đ c tính xe h i vào trong nhà đ ượ c

ủ ệ ả ấ ộ ở ớ ự ệ ả ạ phát hi n có tác đ ng r t m nh lên kh năng bán c a nhà v i s chênh l ch kh năng

ư ế ặ ờ ơ ị bán lên đ n 240%, nh ng khi th i gian bán b kéo dài h n 30 ngày thì đ c tính này đ ượ c

ủ ả ấ ộ ở ữ tìm th y không còn có tác đ ng có ý nghĩa lên kh năng bán c a nhà n a.

ữ ề ặ ộ ườ ư ạ Ng ượ ạ c l i, nh ng đ c tính thu c v môi tr ng xung quanh căn nhà nh tình tr ng an

ự ề ạ ộ ồ ninh, tình hình thu gom rác, mùi hôi và tình tr ng ti ng n khu v c cũng có tác đ ng lên

ủ ả ở ứ ộ ủ ộ ươ ố ố ị kh năng bán c a nhà ữ , và m c đ c a nh ng tác đ ng này là t ng đ i c đ nh, không

ủ ế ộ ộ ở ả ứ ề ấ ằ ờ bi n đ ng theo đ dài th i gian rao bán c a nhà ủ . Đi u này cho r ng th y ph n ng c a

ườ ố ớ ặ ườ ủ ở ng i mua nhà đ i v i các đ c tính môi tr ng xung quanh c a nhà ố ị là c đ nh và

ị ả ưở ủ ờ không ch u nh h ng c a th i gian rao bán.

162

ƯƠ Ả Ế Ể CH NG 4: PHÁT TRI N MÔ HÌNH LÝ THUY T PHÂN TÍCH NH H ƯỞ NG

Ố Ủ Ủ Ệ ƯỜ C A CĂN NHÀ HI N ĐANG S NG LÊN HÀNH VI C A NG I MUA NHÀ

4.1 Phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h

ổ ể ế ả ưở ủ ủ ặ ng c a các đ c tính c a căn

ủ ườ nhà cũ lên hành vi c a ng i mua nhà.

ừ ủ ế ổ ườ ế ề T các khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng ủ i mua nhà c a Turnbull và

ủ ủ ồ ượ ự Sirmans (1993), c a Tu và các đ ng s (2016), c a Qiu và Zhao (2018) đã đ c trình bày

ướ ấ ằ ế ề ầ ậ tr ả c đó trong ph n 2.2.4, ta nh n th y r ng các mô hình lý thuy t v phân tích nh

ưở ế ố ủ ủ ườ ườ ượ h ng c a các y u t lên hành vi c a ng i mua nhà th ng đ ể c phát tri n trên c s ơ ở

ủ ế ế ề ẩ ổ ườ ủ khuôn kh lý thuy t chu n v hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà c a Cronin (1982) và

ế ổ ượ ở ộ ự ể sau đó các khuôn kh lý thuy t này đ ệ c phát tri n d a trên vi c m r ng phân tích s ự

ổ ủ ộ ố ươ ừ ể ế ả thay đ i c a m t thành t trong ph ng trình đi m d ng tìm ki m và xem xét nh h ưở ng

ị ợ ứ ổ ưỡ ủ ườ ủ ự c a s thay đ i này lên m c giá tr l i ích ng ng mua c a ng i mua nhà. Do đó, trong

ể ế ế ể ả ầ ưở ộ n i dung ph n này, đ ti n hành phát tri n mô hình lý thuy t phân tích nh h ủ ng c a

ủ ườ ả ậ ẽ ự ặ đ c tính căn nhà cũ lên hành vi c a ng i mua nhà, tác gi lu n án cũng s d a trên c ơ

ế ủ ị ườ ệ ề ế ả ở s lý thuy t c a Cronin (1982) v hành vi tìm ki m hi u qu trên th tr ng nhà ở ớ v i

ệ ổ ố ị ợ ườ vi c b sung thêm thành t giá tr l i ích mà ng i mua nhà đ t đ ạ ượ ừ ệ c t vi c ti p t c c ế ụ ư

ụ ế ả ờ ớ ng trong căn nhà cũ trong kho ng th i gian tìm ki m căn nhà m i vào trong ph ươ ng

ừ ủ ể ế ườ ộ ế ố ớ trình đi m d ng tìm ki m c a ng i mua nhà. Đây là m t y u t ư m i, hoàn toàn ch a

ự ứ ư ổ đ ượ ượ c đ ệ ế c xem xét trong các khuôn kh lý thuy t cũng nh là nghiên c u th c nghi m

ủ ế ườ ướ ổ ộ ề v hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà tr c đây. N i dung khuôn kh lý thuy t đ ế ượ c

ể ằ ả ưở ế ố ủ ị ợ phát tri n là nh m phân tích nh h ng c a y u t ứ này lên m c giá tr l i ích ng ưỡ ng

ườ ỳ ọ ủ ế ườ ủ mua c a ng ề ờ i mua nhà và k v ng v th i gian tìm ki m c a ng i mua nhà.

ả ậ ệ ế ừ ậ ậ ủ ắ ầ ế ủ ổ ớ Tác gi lu n án b t đ u khuôn kh lý thuy t c a mình v i vi c k th a l p lu n c a các

ị ườ ế ế lý thuy t tìm ki m trên th tr ng nhà ở ướ tr c đây (Cronin, 1982; Turnbull và Sirmans,

ự ồ ộ ượ ằ ể 1993; Tu và các đ ng s , 2016; Qiu và Zhao, 2018) r ng đang có m t l ng đáng k căn

ượ ị ườ ế ị ệ nhà đang đ c rao bán trên th tr ng, nghĩa là vi c quy t đ nh mua hay không mua căn

163

ở ệ ạ ẽ ả ưở ữ ế ậ nhà hi n t i s không nh h ố ủ ng đ n quy lu t phân ph i c a nh ng căn nhà khác trên

ị ườ ị ợ ầ ở ượ ị ươ ự th tr ng. Trong đó, ph n giá tr l ủ i ích c a nhà cũng đ c xác đ nh t ng t nh ư

ế ướ ữ ự ồ nh ng lý thuy t tr c (Cronin, 1982; Turnbull và Sirmans, 1993; Tu và các đ ng s , 2016;

ỗ ượ ẽ ặ ộ ồ Qiu và Zhao, 2018) v i ớ m i căn nhà i đ c rao bán s bao g m m t vector các đ c tính

ạ ườ ứ ữ ụ ộ ủ c a căn nhà, ẽ Xi, nên s mang l i cho ng i mua m t m c h u d ng u(Xi) và do đó có giá

ườ ứ ế ả ợ ị ố ớ tr đ i v i ng i mua là và có m c giá bán là Pi. Khi đó, n u mua nhà thì kho ng l i ích

ườ ạ ượ ừ ữ ệ ả ầ G(gains) mà ng i mua đ t đ c t căn nhà chính là kho ng chênh l ch gi a ph n giá tr ị

i đ

ớ ố ề ả ỏ ả ợ ượ ể V so v i s ti n ph i b ra đ mua căn nhà, do đó kho n l i ích G ị c xác đ nh nh ư

ế ổ ả ậ ử ụ ữ ả ị ươ Trong khuôn kh lý thuy t này, tác gi lu n án cũng s d ng nh ng gi đ nh t ng t ự ư nh

ế ướ ổ ủ trong các khuôn kh lý thuy t tr c đây c a Cronin (1982), Turnbull và Sirmans (1993), Tu

ả ợ ự ồ ị ữ ủ và các đ ng s (2016), Qiu và Zhao (2018), đó là giá tr kho n l i ích G c a nh ng căn nhà

20 và có hàm m t đậ ộ

ượ ị ườ ậ ố đang đ c rao bán trên th tr ng tuân theo quy lu t phân ph i F(G)

ề ấ ố ấ ườ phân ph i xác su t là f(G) = F’(G). Đi u này có nghĩa là xác su t mà ng i mua nhà tìm

ị ườ ấ ộ ả ớ ợ ớ th y m t căn nhà đang rao bán trên th tr ng v i kho ng l i ích G nào đó là f(G) v i giá

ị ủ tr c a G ∈ [∞, +∞].

ạ ả ậ ế ừ Bên c nh đó, tác gi lu n án cũng k th a các lý thuy t c a ế ủ Cronin (1982); Turnbull và

ỗ ầ ế ằ ộ Sirmans (1993); Qiu và Zhao (2018) r ng m i l n tìm ki m m t căn nhà khác thì ng ườ i

ả ố ố ị ế ả ộ ọ mua ph i t n thêm m t kho n chi phí tìm ki m c đ nh, g i là SC (searching cost), đ iạ

ơ ộ ủ ấ ề ữ ề ệ ạ ổ ờ ườ di n cho nh ng t n th t v chi phí c h i c a th i gian và ti n b c mà ng ả i mua ph i

ể ự ủ ế ệ ặ ậ ứ ỏ b ra đ th c hi n quá trình tìm ki m, xem xét các đ c tính c a căn nhà và nh n ra m c

ủ ạ ộ ế ố ố ớ ạ ườ giá tr ị c a căn nhà mang l i cho mình. Đây là m t y u t ngo i sinh đ i v i ng i mua,

ế ố ủ ẽ ế ộ ị ụ ư nghĩa là chi phí tìm ki m SC s không ch u tác đ ng c a các y u t khác, ví d nh là phí

ứ ệ ồ ượ ườ ượ ộ hoa h ng, m c đ kinh nghi m hay l ng thông tin mà ng i mua có đ c trên th ị

ườ tr ng nhà ở 21 .

164

ươ ự ư ữ ế ế ả ậ ả ị Ngoài ra, t ng t nh nh ng mô hình lý thuy t tìm ki m khác, tác gi lu n án gi đ nh

ủ ế ườ ẽ ỉ ế ọ ỉ ượ quá trình tìm ki m c a ng i mua nhà s ch k t thúc khi và ch khi h mua đ c căn nhà

ề ằ ớ ườ ẽ ừ ỏ ữ m i (Qiu và Zhao, 2018), đi u này hàm ý r ng ng i mua nhà s không t ừ b gi a ch ng

ế ố ả ị ự ằ ươ ượ quá trình tìm ki m nhà. Và cu i cùng là gi đ nh r ng không có s tái th ng l ữ ng gi a

ườ ườ ự ồ ng i mua và ng i bán nhà (Turnbull và Sirmans, 1993; Tu và các đ ng s , 2016; Qiu và

ườ ả ư ế ị Zhao, 2018). Ng i mua ph i đ a ra quy t đ nh mua hay không mua căn nhà sau khi xem

ế ị ẽ ượ ế ữ ườ xét, n u đã quy t đ nh không mua thì căn nhà đó s đ c bán cho nh ng ng ế i mua đ n

ườ ẽ ể ươ ượ ố ớ ữ ỏ sau và do đó ng i mua s không th tái th ng l ng đ i v i nh ng căn nhà đã b qua.

ả ị ự ươ ượ ườ ườ ề ệ V vi c gi đ nh không có s tái th ng l ữ ng gi a ng i mua và ng ẻ i bán, đây có v là

ả ị ự ế ợ ớ ả ậ ộ m t gi đ nh vô lý và không phù h p v i th c t . Tuy nhiên, theo tác gi lu n án thì đây là

ả ị ể ả ượ ườ ị ớ ạ ộ m t gi đ nh có th gi i thích đ c khi ng i mua nhà không b gi ề ờ i h n v th i gian tìm

ki m. ế

ụ ể ớ ộ ườ ị ớ ạ ề ờ ế C th , v i m t ng i mua nhà không b gi i h n v th i gian tìm ki m, nên h s ọ ẽ

ế ộ ậ ẽ ế ủ ế ậ không bi t quá trình tìm ki m c a mình s k t thúc lúc nào, và do đó m t l p lu n v ề

ạ ủ ườ ệ ừ ố ạ ợ ế quá trình tìm ki m vô h n c a ng i mua nhà là h p lý. Bên c nh đó, vi c t ch i mua

ề ộ ứ ọ ươ ượ ủ ấ căn nhà mà h đã xem hàm ý v m t m c giá sau th ng l ng lúc đó không đ th p đ ể

ườ ệ ậ ấ ươ ượ ệ ớ ồ ườ ng i mua ch p nh n mua, do đó, vi c tái th ng l ng đ ng nghĩa v i vi c ng i mua

ả ộ ứ ấ ậ ớ ơ ố ấ ứ lúc này ch p nh n tr m t m c giá cao h n so v i m c giá t ứ ậ i đa ch p nh n mua (m c

ưỡ ướ ắ ạ ể ừ ể ế giá ng ng mua) tr c đây đ mua căn nhà. Nh c l i đi m d ng tìm ki m trong các

ế ề ủ ế ổ ườ khuôn kh lý thuy t v hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà (Cronin 1982, Turnbull và

ự ể ồ ợ Sirmans 1993, Tu và các đ ng s 2016, Qiu và Zhao 2018) thì đây là đi m mà l i ích

ườ ứ ợ ằ ớ ỳ ọ ủ ng i mua nhà đ t đ ạ ượ ừ ệ c t vi c mua căn nhà b ng v i m c l ệ i ích k v ng c a vi c

ế ụ ệ ề ế ươ ượ ứ ớ (v i m c giá mua cao ti p t c tìm ki m. Đi u này có nghĩa là, vi c tái th ng l ng

ạ ườ ị ợ ứ ộ ứ ợ ấ ơ ớ ẽ h n)ơ s mang l i cho ng i mua m t m c giá tr l i ích th p h n so v i m c l i ích mà

ế ụ ộ ườ ợ ọ ạ ượ h đ t đ ế c khi ti p t c tìm ki m, và do đó m t ng i mua nhà h p lý và không b gi ị ớ i

ề ờ ế ẽ ươ ượ ẽ ế ụ ế ạ h n v th i gian tìm ki m s không tái th ng l ư ậ ng mà s ti p t c tìm ki m. Nh v y,

ữ ậ ả ậ ằ ả ị ề ệ ự ừ t ậ nh ng l p lu n trên, tác gi ấ lu n án th y r ng gi đ nh v vi c không có s tái

165

ươ ượ ủ ế ườ ộ ả ị ể th ng l ng trong quá trình tìm ki m c a ng i mua nhà là m t gi ấ đ nh có th ch p

ậ ượ ớ ộ ườ ị ớ ạ ề ờ ế nh n đ c v i m t ng i mua nhà không b gi i h n v th i gian tìm ki m.

ế ủ ể ậ ộ ố ổ ớ ớ ủ Và cu i cùng, đây là n i dung phát tri n m i c a khuôn kh lý thuy t c a lu n án so v i

ủ ế ế ổ ườ ượ các khuôn kh lý thuy t phân tích hành vi tìm ki m c a ng i mua nhà đ ể c phát tri n

ướ ự ở ồ tr c đây b i Cronin (1982), Turnbull và Sirmans (1993), Tu và đ ng s (2016), Qiu và

ả ậ ả ị ế ằ ớ Zhao (2018), tác gi lu n án gi đ nh r ng trong quá trình tìm ki m căn nhà m i, ng ườ i

ẽ ế ụ ở ạ ọ ẽ ưở ượ ộ mua nhà s ti p t c l i trong căn nhà cũ, và do đó h s h ụ ng d ng đ ả c m t kho n

ị ợ ừ ủ ế ả ờ giá tr l i ích t ặ các đ c tính c a căn nhà cũ trong kho ng th i gian tìm ki m này. Trong

ị ợ ế ợ ườ ạ ượ ặ đó, n u căn nhà cũ có các đ c tính phù h p thì giá tr l i ích mà ng i mua đ t đ c khi

ế ụ ư ụ ế ả ờ ti p t c c ng trong căn nhà cũ này trong kho ng th i gian tìm ki m nhà ở ớ ẽ ớ m i s l n

ấ ợ ữ ặ ị ợ ơ h n, và ng ượ ạ c l i, khi căn nhà cũ có nh ng đ c tính b t l ả i thì kho n giá tr l i ích này

ỏ ẽ s nh đi.

ớ ả ị ả ườ ộ ượ ữ V i nh ng gi đ nh trên, tác gi ộ xét m t ng i mua đang xem xét m t căn nhà i đ c rao

ị ườ ở ườ ả ự ẽ bán trên th tr ng nhà , khi đó ng ế ị i mua s có hai quy t đ nh ph i l a ch n: ọ L aự

ạ ượ ợ ấ ậ ừ ớ ự ọ ch p nh n mua căn nhà và đ t đ c l i ích t căn nhà m i là ; từ ch n 1:ọ L a ch n 2:

ố ườ ả ế ụ ở ạ ch i mua căn nhà đó, khi đó ng i mua ph i ti p t c l ủ i căn nhà cũ c a mình trong

ế ả ả ờ ớ ợ ườ kho ng th i gian tìm ki m căn nhà khác, v i kho ng l i ích mà ng i mua nh n đ ậ ượ ừ c t

ế ụ ờ ợ ế ả ờ căn nhà cũ trong kho ng th i gian ch đ i này là , và ti p t c quá trình tìm ki m căn nhà

ớ ợ ả ố ỳ ọ ố ị ế ộ khác v i l ỗ ả i ích k v ng là , và ph i t n m t kho n chi phí tìm ki m c đ nh là cho m i

ế ợ ườ ạ ượ ừ ố ầ l n tìm ki m. Nghĩa là l i ích mà ng i mua đ t đ c khi t ch i mua căn nhà đang xem

ị ợ ẽ ả ủ ệ ế ớ xét s là: . So v i kho n giá tr l i ích c a vi c tìm ki m trong các lý thuy t c a ế ủ Cronin

ự ồ (1982); Turnbull và Sirmans (1993); Tu và các đ ng s (2016); Qiu và Zhao (2018) thì

ả ợ ế ủ ế ổ ả ậ kho n l i ích tìm ki m trong khuôn kh lý thuy t c a tác gi lu n án có thêm thành t ố

ợ ừ ặ ệ ạ đ i di n cho l i ích t ủ các đ c tính c a căn nhà cũ.

ư ậ ề ủ ườ ủ ế ế ậ ậ ướ ấ Nh v y, v n đ c a ng i mua trong l p lu n c a các lý thuy t tìm ki m tr c đây

ự ồ (Cronin, 1982; Turnbull và Sirmans, 1993; Tu và các đ ng s , 2016; Qiu và Zhao, 2018)

166

ế ị ư ệ trong vi c đ a ra quy t đ nh mua hay không mua căn nhà đang xem xét, lúc này s tr ẽ ở

thành:

ế ượ ị ợ ả ớ ợ Theo đó, n u căn nhà đang đ c xem xét có giá tr l ơ i ích l n h n kho ng l i ích mà

ườ ậ ượ ừ ố ườ ế ị ẽ ng i mua nh n đ c khi t ch i mua căn nhà là thì ng i mua duy lý s quy t đ nh

ế ượ ị ợ mua căn nhà. Ng ượ ạ c l i, n u căn nhà đ c xem xét có giá tr l ớ ỏ ơ i ích nh h n so v i

ợ ườ ậ ượ ừ ố ườ ả kho ng l i ích mà ng i mua nh n đ c khi t ch i mua căn nhà thì ng i mua duy lý

ế ị ừ ố ẽ s quy t đ nh t ch i mua căn nhà.

ế ừ ậ ề ể ư ậ ừ ế ậ Và nh v y, k th a l p lu n v đi m d ng tìm ki m trong các lý thuy t c a ế ủ Cronin

ự ể ừ ồ (1982), Turnbull và Sirmans (1993), Tu và đ ng s (2016), Qiu và Zhao (2018), đi m d ng

ủ ế ế ổ ả ậ ủ c a quá trình tìm ki m trong khuôn kh lý thuy t này c a tác gi lu n án đ ượ xác đ nhị c

ị ợ ứ ấ ấ ườ ế ị ừ iạ , đây là m c giá tr l t i ích th p nh t mà ng i mua nhà quy t đ nh d ng quá trình tìm

ừ ế ể ả ậ ừ ế ể ớ ki mế . Đi m d ng tìm ki m này c a ủ tác gi lu n án so sánh v i đi m d ng tìm ki m t ố i

ư ủ ố ạ ầ ợ ệ u c a Cronin (1982) thì có thêm thành ph n ầ ,đây là thành t đ i di n cho ph n l i ích

ườ ượ ừ ệ ế ụ ở ạ mà ng i mua nhà có đ vi c ti p t c c t l i trong căn nhà cũ trong quá trình tìm

ớ ổ ủ ế ế ể ậ ớ ổ ế ki m, và đây là đi m m i b sung c a lu n án so v i các khuôn kh lý thuy t tìm ki m

ướ tr c đây.

ư ậ ừ ế ế ể ậ ạ ướ T i đi m d ng này, theo nh l p lu n trong các lý thuy t tìm ki m tr c đây, m c l ứ ợ i

ườ ạ ượ ạ ị ợ ừ ể ưỡ ủ ích mà ng i mua đ t đ c t i đi m d ng này là giá tr l i ích ng ng mua c a ng ườ i

ứ ợ ấ ấ ườ ừ ế ấ ậ mua,, là m c l i ích th p nh t mà ng i mua ch p nh n d ng quá trình tìm ki m. Và do

ủ ế ị ả ậ ượ ư ị ổ đó, giá tr trong khuôn kh lý thuy t này c a tác gi lu n án đ c xác đ nh nh sau:

ị ợ ứ ớ ưỡ ủ ườ ượ ị ạ ươ V i m c giá tr l i ích ng ng mua c a ng i mua đ c xác đ nh t i ph ng trình (3)

ườ ị ợ ẽ ủ ượ ằ hàm ý r ng, ng i mua nhà s mua căn nhà khi giá tr l i ích c a căn nhà v ứ t quá m c

ị ợ ưỡ ủ ườ ị ợ ủ giá tr l i ích ng ng mua c a ng i mua, ng ượ ạ c l i khi giá tr l i ích c a căn nhà nh ỏ

ưỡ ườ ẽ ừ ố ơ h n ng ng mua thì ng i mua nhà s t ch i mua.

167

ư ớ ả ị ườ ừ ỏ ế ằ L u ý r ng, v i gi đ nh ng i mua không t ế b quá trình tìm ki m cho đ n khi mua đ ượ c

ế ừ ố ườ ả ế ụ ế nhà, nên n u t ch i mua căn nhà đang xem xét thì ng i mua ph i ti p t c tìm ki m căn

ớ ứ ị ợ ư ế ượ ỳ ọ ả ớ nhà khác, v i m c giá tr l i ích ch a bi t, nên đ c k v ng là ả v i hai kh năng x y ra:

(4)

ả ị ườ ế ố ủ ị ợ ậ ớ V i gi ằ đ nh r ng ng i mua nhà bi t quy lu t phân ph i c a giá tr l ữ ủ i ích c a nh ng

ượ ị ườ ậ ộ ấ ố căn nhà đang đ c rao bán trên th tr ng là F(G) và m t đ phân ph i xác su t là f(G) =

ề ả ớ ị ị ợ ỳ ọ ạ ươ ủ F’(G) v i mi n xác đ nh c a . Do đó, giá tr kho ng l i ích k v ng t i ph ng trình (4)

ể ượ ư có th đ c vi ế ạ t l i nh sau: (5)

ừ ươ ể ế ạ T (5), ph ng trình (3) có th vi t l ư i nh sau:

ớ ườ ị ợ ợ ủ ượ ứ ấ Trong đó, v i tr ng h p giá tr l i ích c a căn nhà đ ỏ ơ c tìm th y nh h n m c giá tr ị

ưỡ ủ ườ ườ ẽ ừ ố ế ụ ợ l i ích ng ng mua c a ng i mua nhà, ng i mua s t ế ch i mua và ti p t c tìm ki m,

ứ ợ ườ ạ ượ ườ ẽ ả ợ nghĩa là m c l i ích ng i mua đ t đ c trong tr ng h p này s không ph i là m c l ứ ợ i

ủ ượ ị ợ ấ ế ụ ủ ệ ế ích G c a căn nhà đ c tìm th y mà là giá tr l i ích c a vi c ti p t c tìm ki m , nghĩa là

ủ ươ ẽ ượ ạ ừ ể thành ph n ầ c a ph ng trình (6) s đ ế ằ c thay th b ng . Mà t ế i đi m d ng tìm ki m,

ể ượ ế ằ ta có , do đó có th đ c thay th b ng .

ươ ể ượ ế Do đó, ph ng trình (6) có th đ c vi t thành:

ế ằ ị ợ ậ ớ ố Ta bi t r ng, giá tr l i ích v i quy lu n phân ph i F(G) nên ta có

ươ ể ượ ư Do đó, ph ng trình (7) có th đ ể c khai tri n nh sau:

ươ ươ ừ ấ Ta th y ph ng trình (8) t ng t ự ư ươ nh ph ể ng trình đi m d ng t ố ư (stop rule) đã đ i u cượ

ế ề ế ủ ổ ổ ề ậ đ c p trong khuôn kh lý thuy t c a Cronin (1982) và các khuôn kh lý thuy t v hành vi

ủ ế ườ ủ ự ồ tìm ki m c a ng i mua nhà c a Turnbull và Sirmans (1993), Tu và các đ ng s (2016), Qiu

ị ợ ế ế ế ằ ớ (v bên trái) và Zhao (2018), đó là giá tr l i ích tìm ki m biên b ng v i chi phí tìm ki m biên

ườ ư ế ươ ổ (v bên ph i) ủ c a ng i mua nhà ả . Nh ng trong ph ng trình (8) ế ủ c a khuôn kh lý thuy t

168

ả ậ ệ ả ạ ưở ủ ủ ủ này c a tác gi lu n án có thêm thành t ố đ i di n cho nh h ặ ng c a các đ c tính c a căn

ệ ạ ủ ế ườ ổ nhà cũ lên hành vi tìm ki m hi n t i c a ng ớ ủ ể i mua nhà, đây là đi m b sung m i c a

ậ lu n án.

ế ậ ừ ủ ặ ườ ế các đ c tính căn nhà cũ c a ng i mua nhà là có * K t lu n 1 t ổ khuôn kh lý thuy t:

ả ưở ệ ạ ủ ế ườ ề ướ nh h ng lên hành vi tìm ki m hi n t i c a ng i mua nhà, và chi u h ả ng nh h ưở ng

ủ ặ ụ ộ ạ này ph thu c vào vai trò c a đ c tính này t i căn nhà cũ.

ứ ươ ị ượ ự ả ưở ủ ặ Ch ng minh: ừ T ph ng trình (8), ta xác đ nh đ c s nh h ng c a các đ c tính căn

ệ ạ ủ ế ườ nhà cũ lên hành vi tìm ki m hi n t i c a ng i mua nhà là:

ươ ủ ủ ằ ộ ỉ Ph ế ặ ng trình (9) ch ra r ng, tác đ ng c a các đ c tính c a căn nhà cũ lên hành vi tìm ki m

ệ ạ ủ ườ ủ ặ ụ ộ ở hi n t i c a ng i mua nhà ph thu c vào vai trò c a đ c tính này ụ ể căn nhà cũ. C th ,

ườ ả ữ ặ ố ộ ớ ế n u ng i mua nhà s ng trong m t căn nhà cũ v i nh ng đ c tính b t l ấ ợ làm gi m giá tr i ( ị

ượ ỳ ọ ứ ưỡ ế ấ ơ căn nhà cũ) thì đ c k v ng có m c ng ệ ng mua th p h n trong quá trình tìm ki m hi n

ề ệ ườ ể ể ề ề ả ậ ấ ơ ạ t i, hàm ý v vi c ng i mua nhà này có th ch p nh n tr nhi u ti n h n đ mua căn

nhà ở ệ ạ hi n t i.

ế ậ ừ ặ ượ ỳ ọ ủ ế đ c tính c a căn nhà cũ đ c k v ng có tác * K t lu n 2 t ổ khuôn kh lý thuy t:

ủ ế ờ ườ ề ướ ụ ộ ộ đ ng lên th i gian tìm ki m c a ng i mua nhà. Chi u h ộ ng tác đ ng này ph thu c

ạ ủ ặ vào vai trò c a đ c tính này t i căn nhà cũ.

ứ ả ườ ị ợ ứ ấ Ch ng minh: Ta có là kh năng ng i mua nhà tìm th y căn nhà có m c giá tr l i ích

ượ ị ợ ưỡ ườ v ứ t quá m c giá tr l i ích ng ng mua , và khi đó ng ẽ ừ i mua duy lý s d ng quá trình

ế tìm ki m và mua nhà, nên ả cũng chính là kh năng mua nhà.

ỳ ọ ủ ế ờ ọ ộ ườ ượ G i T là đ dài th i gian tìm ki m k v ng c a ng i mua nhà, và đ ị c xác đ nh nh ư

ươ ấ ằ ị ợ ứ ớ ộ ưỡ Ph ng trình (10) cho th y r ng, v i m t m c giá tr l i ích ng ng mua G* cao đ ượ c

ư ế ấ ả ấ ờ ộ ơ ơ ỳ ọ k v ng m t th i gian tìm ki m dài h n (do kh năng tìm th y căn nhà ng ý th p h n).

ớ ế ế ợ ậ Do đó, k t h p v i k t lu n 1 phía trên, ta có:

169

ở ộ ặ ớ ợ ị ủ Trong đó, nhánh trên, v i m t đ c tính có l i, làm gia tăng giá tr c a căn nhà cũ, thì

ị ợ ứ ộ ưỡ ậ ở ặ đ c tính này có tác đ ng làm gia tăng m c giá tr l i ích ng ế ng mua (k t lu n 1 trên),

ị ợ ưỡ ệ ấ ả ả vi c này làm gi m kh năng tìm th y căn nhà có giá tr l i ích v ượ ợ t l i ích ng ứ ng (t c

ả ả ở ỗ ầ ế ế ờ ượ làm làm gi m kh năng mua) m i l n tìm ki m, và do đó th i gian tìm ki m đ c k ỳ

ọ v ng kéo dài.

ướ ộ ặ ấ ợ ớ ị ợ ủ Ng ượ ạ ở c l i, nhánh d i, v i m t đ c tính b t l ả i, làm gi m giá tr l i ích c a căn nhà

ứ ợ ả ặ ộ ưỡ ậ ở cũ, thì đ c tính này có tác đ ng làm gi m m c l i ích ng ế ng mua (k t lu n 1 trên),

ị ợ ưỡ ệ ả ấ vi c này làm tăng kh năng tìm th y căn nhà có giá tr l i ích v ượ ợ t l i ích ng ứ ng (t c

ả ả ở ỗ ầ ế ế ờ ượ làm làm gi m kh năng mua) m i l n tìm ki m, và do đó th i gian tìm ki m đ c k ỳ

ắ ọ v ng rút ng n.

ế ừ ượ ế ợ ư ậ ủ ế ậ ổ Nh v y, k t h p k t lu n 1 và 2 c a khuôn kh lý thuy t v a đ ể c phát tri n, tác gi ả

ư ậ ả ủ ế ộ ườ ố lu n án đ a ra gi thuy t nghiên c u i mua nhà s ng trong ậ ứ H2 c a lu n án là: m t ng

ấ ợ ặ ườ ọ ạ ạ ề căn nhà cũ có đ c tính b t l ộ i (m t ng i hàng xóm phi n hà, căn nhà t a l t t ộ i m t khu

ậ ụ ị ẽ ể ộ ơ ị ự v c b ng p l t đô th ) s có đ ng c nhanh chóng chuy n sang căn nhà khác, h đ ọ ượ c

ứ ế ả ắ ậ ấ ơ ơ ờ ỳ ọ k v ng có m c giá ch p nh n chi tr cao h n và th i gian tìm ki m ng n h n.

ế ậ ừ ộ ặ ủ ộ ế tác đ ng c a m t đ c tính lên căn nhà m i đ ớ ượ c * K t lu n 3 t ổ khuôn kh lý thuy t:

ủ ặ ạ ơ ộ ở ớ ỳ ọ k v ng là m nh h n so v i tác đ ng c a đ c tính này căn nhà cũ

ứ ừ ươ Ch ng minh: T ph ng trình (9):

ấ ằ ỗ ầ ả ế nên ta có: Ta th y r ng, do kh năng mua nhà m i l n tìm ki m

ừ ế ả ậ ữ ự ằ ườ ố ậ T k t lu n này, tác gi lu n án d đoán r ng nh ng ng ứ i đã s ng trong căn nhà oi b c

ẽ ế ề ơ ướ ủ ớ ươ ự ữ ườ thì s chú ý nhi u h n đ n h ng c a căn nhà m i khi mua, t ng t nh ng ng i đã

ậ ụ ự ủ ề ả ạ ị ạ ẽ ề tr i qua s phi n hà c a tình tr ng ng p l t đô th t ơ i căn nhà cũ s quan tâm nhi u h n

ề ọ ớ ự ề ấ v v n đ này khi l a ch n căn nhà m i.

170

4.2 Ki m đ nh th c nghi m v s nh h

ề ự ả ự ể ệ ị ưở ủ ủ ng c a c a căn nhà cũ lên hành vi mua

ườ ủ nhà c a ng i mua.

ươ ể ị ứ ụ ự ệ 4.2.1 Ph ng pháp nghiên c u áp d ng ki m đ nh th c nghi m.

ớ ế ả ừ ế ừ ượ ể ả ằ ưở V i k t qu t mô hình lý thuy t v a đ c phát tri n nh m phân tích nh h ủ ng c a

ệ ạ ủ ủ ế ặ ườ các đ c tính c a căn nhà cũ lên hành vi tìm ki m căn nhà hi n t i c a ng i mua nhà, ta

ấ ằ ấ ợ ủ ế ẽ ộ ườ ộ ặ th y r ng m t đ c tính b t l i c a căn nhà cũ s có tác đ ng khuy n khích ng i mua

ớ ớ ị ợ ứ ưỡ ứ ấ nhanh chóng mua căn nhà m i v i m c giá tr l i ích ng ng mua th p, t c là có th ể

ế ề ấ ậ ả ơ ờ ượ ỳ ọ ắ ơ ch p nh n chi tr nhi u h n, và có th i gian tìm ki m đ c k v ng ng n h n.

ể ể ệ ế ố ị ả ậ ữ ệ ẽ ự ủ Đ ki m đ nh m i quan h lý thuy t này, tác gi lu n án s d a trên d li u c a 448

ở ẻ ể ị giao d ch nhà riêng l ự khu v c đô th ị TP.HCM, thông qua mô hình hedonic đ đo l ườ ng

ả ưở ủ ặ ậ ị ở ủ ườ ứ nh h ng c a đ c tính ng p đô th căn nhà cũ c a ng i mua nhà lên m c giá giao

ọ ọ ờ ạ ổ ủ ị d ch và th i gian rao bán c a căn nhà mà h ch n mua ở ệ ạ hi n t i, d ng mô hình t ng quát

ư nh sau:

ế ả ớ ủ ệ ặ ạ ị ườ v i giá tr 1 đ i di n cho đ c tính nhà cũ c a ng i mua Trong đó, Oldflood là bi n gi

ậ ả ượ ị ị b ng p và 0 cho ng ượ ạ c l ư ế i. Và nh k t qu đã đ c xác đ nh trong mô hình hedonic giá

ở ấ ằ ậ ụ ạ ầ ấ ợ ị nhà trên (ph n 3.2.2), ta th y r ng tình tr ng ng p l ộ ặ t đô th là m t đ c tính b t l i, nó

ị ủ ả ộ ở ứ ừ có tác đ ng có ý nghĩa làm gi m giá tr c a nhà , t c là ta có , do đó t ổ khuôn kh lý

ế ừ ượ ế ố ậ ụ ị ở ẽ ượ ỳ ọ thuy t v a đ ể c phát tri n thì y u t ng p l t đô th căn nhà cũ s đ c k v ng có

ứ ị ở ủ ắ ờ tác đ ngộ làm gia tăng m c giá giao d ch nhà và rút ng n th i gian rao bán c a căn nhà

ượ ở ườ ở ệ ạ ứ ỳ ọ đ c mua b i ng i mua nhà hi n t i, t c là ta k v ng và .

ẽ ượ ử ụ ể ạ ệ ủ ờ Trong đó, th i gian rao bán c a căn nhà (Tom) s đ ờ c s d ng đ đ i di n cho th i

ủ ườ ệ ố ế ạ ộ ế gian tìm ki m c a ng ả i mua nhà, dù không ph i là m t bi n đ i di n t ộ t, tuy nhiên, m t

ườ ế ề ả ậ ấ ắ ộ ơ ờ ơ ng i mua nhà có đ ng c rút ng n th i gian tìm ki m và ch p nh n tr nhi u h n thì

171

ờ ươ ượ ẽ ượ ờ ị ữ ắ ơ th i gian th ng l ng và th i gian giao d ch s đ c rút ng n h n nên nh ng căn nhà

ở ố ượ ượ ỳ ọ ẽ ắ ơ ờ mua b i đ i t ng này đ c k v ng s có th i gian rao bán ng n h n.

ả ể ủ ự ổ ệ ế ế ậ ị ế 4.2.2 K t qu ki m đ nh th c nghi m k t lu n 1 và 2 c a khuôn kh lý thuy t

ươ ậ ở ư ả ầ ả ụ ể ớ V i ph ng pháp nh đã th o lu n ph n trên, tác gi áp d ng mô hình hedonic đ đo

ưở ủ ế ậ ụ ở ệ ặ ạ ườ l ả ng nh h ng c a bi n gi t căn nhà cũ ả Oldflood, đ i di n cho đ c tính ng p l

ườ ữ ủ ứ ờ ị ủ c a ng i mua nhà, lên m c giá giao d ch và th i gian rao bán c a nh ng căn nhà đ ượ c

ườ ả ướ ế ủ ượ ả ở mua b i ng i mua nhà, k t qu c tính c a mô hình đ c trình bày trong b ng 4.1 nh ư

ả ủ ặ ả ể ậ ụ ộ ế ị B ng 4.1 : K t qu ki m đ nh tác đ ng c a đ c tính ng p l t căn nhà cũ lên giá

ủ ờ ượ ọ bán và th i gian rao bán c a căn nhà đ c ch n mua ở ệ ạ hi n t i

ờ

Mô hình th i gian rao bán

Mô hình giá nhà

Mô hình 13

Mô hình 14

Mô hình 15

Coef.

Mô hình 12 Robust Std. Err.

Robust Std. Err.

Variable s

LnAge

- 0.0387* *

- 0.0404* *

0.018

-0.1208

0.111

-0.1202

0.111

0.1609* **

0.036 0.169*** 0.036

-0.1864

0.148

-0.1892

0.151

0.056

0.055

0.8548* **

0.233

0.8555* **

0.233

LnFloor _area LnLot_a rea

Shape

0.035

0.0266

0.169

0.0261

0.170

Sun

0.5282* ** - 0.0864* * 0.0539* *

0.5261* ** - 0.0849* * 0.0564* *

0.024

-0.1065

0.146

-0.1073

0.147

Widestre et

0.0012

0.011

0.0011

0.011

Dstreet

0.0189* ** - 0.0002* *

0.000

0.0006

0.000

0.0006

0.000

LnTwor kpla

0.002 0.019*** 0.002 - 0.0002* * - 0.0439* *

0.022

0.006

0.108

0.0063

0.108

LnTcbd

-0.043** - 0.0709* *

0.030

-0.069**

0.029

0.3738* **

0.144

0.3732* **

0.145

172

Safe

Waste

0.0129 0.0632

0.014 0.045

0.0125 0.0643

0.014 0.045

0.183*** 0.059 0.156

-0.17

0.059 0.156

Smelly

- 0.115***

- 0.1829* ** -0.1704 - 0.1153* **

0.010

0.042

0.043

Noisy

0.1027* *

0.1023* *

0.011

0.010

0.046

Flooding

0.0357* ** - 0.0315* ** - 0.0957* *

0.042

-0.2911

0.235

-0.2889

0.237

Oldflood

0.023

-0.0215

0.163

_cons

5.5727* **

0.0365* ** - 0.0303* ** - 0.1021* * 0.0631* ** 5.4939* **

0.256

0.258

1.1945

1.450

1.2213

1.485

Yes

District Control Dummy Rsquared Prob(F) Root MSE Dep. Var. N. of obs

0.8867 0 0.23267 lnprice 448

0.8879 0 0.23427 lnprice 448

0.3063 0 1.1973 lntom 448

0.3063 0 1.1987 lntom 448

Ghi chú: - Các mô hình trong bảng được ước tính theo phương pháp OLS sai số chuẩn mạnh.

- *, **, *** thể hiện các mức ý nghĩa lần lượt ở mức 10%, 5% và 1%. - Kết quả kiểm tra VIF các biến trong mô hình không có dấu hiệu đa cộng tuyến.

ồ Ướ ượ

ữ ệ

ự

ủ

ứ

(Ngu n:

c l

ả ng d a trên d li u kh o sát c a nghiên c u)

ể ả ế ả ự ế ủ K t qu mô hình giá nhà có th gi i thích kho n ộ ả g 89% s bi n đ ng c a giá nhà và mô

ể ả ờ ự ế ủ ả ộ ờ hình th i gian rao bán có th gi i thích kho ng 30% s bi n đ ng c a th i gian rao bán

ở ữ ế ả ươ ự ư ế ả ủ ữ ứ ủ c a nhà , nh ng k t qu này là t ng t nh k t qu c a nh ng nghiên c u liên quan

ượ ẫ ở ệ ư ệ ạ ặ đã đ c trích d n ế trên. Ngoài ra, vi c đ a thêm bi n đ i di n cho đ c tính ng p l ậ ụ ở t

ế ệ ố ướ ủ , vào trong mô hình 13 và 15 thì h s ế c tính c a các bi n căn nhà cũ, bi n Oldflood

ả ư ề ằ ầ ổ ớ gi i thích khác h u nh không thay đ i so v i mô hình 12 và 14. Đi u này hàm ý r ng các

ả ướ ủ ế ể ế k t qu ữ c tính c a mô hình là v ng và bi n ki m soát, Oldflood, trong mô hình 13 và

ể ượ ử ụ ể ả ậ ụ ở ặ ộ 15 có th đ c s d ng đ gi ủ i thích tác đ ng c a đ c tính ng p l t căn nhà cũ lên

ứ ủ ờ ị ượ m c giá giao d ch và th i gian rao bán c a căn nhà đ c mua ở ệ ạ hi n t i.

173

ả ướ ế ủ ặ ậ ụ ạ ộ ủ ườ K t qu c tính tác đ ng c a đ c tính ng p l t t i căn nhà cũ c a ng i mua nhà lên

ứ ủ ờ ị ượ ệ ạ m c giá giao d ch và th i gian rao bán c a căn nhà đ c mua hi n t i (mô hình 13 và 15)

ấ ằ ậ ụ ở ặ ả ưở cho th y r ng, đ c tính ng p l t căn nhà cũ có nh h ng có ý nghĩa lên hành vi tìm

ớ ủ ế ườ ớ ỳ ọ ề ợ ki m căn nhà m i c a ng i mua nhà ở ệ ạ hi n t ầ i, đi u này phù h p v i k v ng ban đ u

ả ậ ủ c a tác gi lu n án.

ụ ể ế ữ ả ấ ườ ậ ớ ị C th , k t qu mô hình 13 cho th y, nh ng ng i mua nhà v i căn nhà cũ b ng p có

ứ ứ ấ ậ ả ớ ươ ươ ơ m c giá ch p nh n tr cao h n 6,3% v i m c ý nghĩa 1% (t ng đ ố ớ ệ ng 500 tri u đ i v i

ữ ớ ườ ậ ớ ị ẫ căn nhà bình quân m u) so v i nh ng ng ề i mua nhà v i căn nhà cũ không b ng p. Đi u

ề ộ ứ ợ ưỡ ữ ấ ườ này hàm ý v m t m c l i ích ng ơ ủ ng th p h n c a nh ng ng i mua nhà có căn nhà cũ

ậ ố ả ự ớ ế ủ ệ ế ậ ổ ế ợ ị b ng p, và k t qu th c nghi m này phù h p v i k t lu n s 1 c a khuôn kh lý thuy t

ả ậ ể mà tác gi lu n án đã phát tri n.

ủ ặ ả ể ậ ụ ở ế ị ủ ườ ộ K t qu ki m đ nh tác đ ng c a đ c tính ng p l t căn nhà cũ c a ng i mua nhà lên

ừ ượ ủ ờ ấ ố ộ th i gian rao bán c a căn nhà v a đ c mua ở ệ ạ hi n t i cũng cho th y m t m i quan h ệ

ớ ỳ ọ ủ ế ợ ị ả ề ệ ề ườ ngh ch bi n phù h p v i k v ng c a tác gi . Đi u này hàm ý v vi c ng ớ i mua v i

ậ ẽ ứ ể ơ ộ ớ ớ ị ấ căn nhà cũ b ng p s có đ ng c nhanh chóng chuy n sang nhà m i, v i m c giá ch p

ủ ọ ẽ ế ề ắ ả ậ ờ ơ ơ ợ ớ nh n tr cao h n nên th i gian tìm ki m c a h s ng n h n, và đi u này phù h p v i

ế ượ ủ ậ ổ ố ủ ể ả ậ ế k t lu n s 2 c a khuôn kh lý thuy t đ c phát tri n c a tác gi lu n án. Tuy nhiên,

ả ỉ ở ế ố ấ ố ế k t qu ch ra mô hình 15 cho th y y u t này không có ý nghĩa th ng kê. Nguyên nhân

ủ ể ờ ở ệ ố ạ ả ờ có th là do th i gian rao bán c a nhà không ph i là đ i di n t ế t cho th i gian tìm ki m

ườ ườ ạ ượ ằ ề ả ờ ủ c a ng i ng i mua nhà dù r ng hai đ i l ồ ng này đ u bao g m kho ng th i gian

ươ ượ ườ ườ ư ế ả ỉ th ng l ữ ng gi a ng i mua và ng ộ ờ i bán, nh ng kho ng th i gian này ch chi m m t

ư ủ ế ờ ỏ ờ ườ ỷ ệ t l nh trong th i gian rao bán cũng nh là th i gian tìm ki m c a ng i mua nhà nên

ả ự ươ ả ạ ượ ữ ồ không đ m b o s t ng đ ng gi a 2 đ i l ng này.

ả ậ ứ ủ ụ ỏ ư ậ , tác gi lu n án đã tr l ả ờ ượ các câu h i nghiên c u c a m c tiêu nghiên i đ c Nh v y

ứ ủ ệ ể ế ậ ứ c u th hai c a lu n án thông qua vi c phát tri n mô hình lý thuy t phân tích hành vi tìm

ủ ế ườ ướ ự ả ưở ủ ủ ặ ượ ki m c a ng i mua nhà d i s nh h ng c a đ c tính c a căn nhà cũ (đ c trình

ả ể ụ ị ự ệ ị ở bày t ế i ạ m c 4.1) và k t qu ki m đ nh t ệ ừ ố li u th c nghi m 448 giao d ch nhà s riêng

174

ấ ự ủ ữ ế ậ ợ ẻ ở l ự khu v c đô th ủ ị TP.HCM cho th y s phù h p c a nh ng k t lu n c a mô hình lý

ế ớ ự ế thuy t v i th c t .

175

ƯƠ Ậ Ế Ế CH Ị NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH

ậ ề ữ ả ạ ượ ủ ế ế ậ 5.1. K t lu n v nh ng k t qu đ t đ c c a lu n án

ệ ố ứ ữ ề ằ ố ả Nh m làm rõ m i quan h v n còn nhi u tranh cãi gi a các nhà nghiên c u trong c lý

ệ ữ ề ố ự ứ ệ ế ờ thuy t và th c nghi m v m i quan h gi a m c giá rao bán, giá bán và th i gian rao bán

ở ị ườ ả ậ ứ ự ề ề ệ ủ c a nhà trên th tr ng, tác gi ố lu n án th c hi n đ tài nghiên c u v phân tích m i

ế ượ ủ ườ ứ ớ ờ ệ ữ quan h gi a chi n l c rao giá c a ng i bán v i m c giá bán, th i gian rao bán và kh ả

ủ ở ớ ụ ể ụ ư ườ ủ ộ năng bán c a nhà v i hai m c tiêu c th nh sau: (1) đo l ế ng tác đ ng c a chi n

ườ ứ ả ờ ượ l ủ c giá c a ng ủ i bán lên m c giá bán, lên th i gian rao bán, và lên kh năng bán c a

ứ ể ố ớ ờ ổ ế căn nhà ng v i các m c th i gian rao bán khác nhau; (2) Phát tri n khuôn kh lý thuy t

ằ ả ưở ủ ể ặ ườ nh m phân tích nh h ủ ng c a các đ c đi m c a căn nhà cũ lên hành vi ủ c a ng i mua

ộ ố ế ứ ủ ừ ế ư ể ậ ả ậ nhà. T k t qu nghiên c u c a lu n án, ta có th rút ra m t s k t lu n nh sau:

ậ ề ệ ế ườ ế ượ ủ ộ ủ ườ 5.1.1. K t lu n v vi c đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá c a ng i bán lên

ủ ứ ờ ả m c giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán c a căn nhà

ừ ơ ở ệ ữ ề ố ế ờ T c s lý thuy t phân tích v m i quan h gi a giá rao bán, giá bán và th i gian rao

ả ấ ằ ả ế ượ ủ ứ ế ộ bán tác gi th y r ng có hai gi ề thuy t nghiên c u v tác đ ng c a chi n l c rao giá

ườ ố ớ ị ườ ờ ở ủ c a ng i bán đ i v i giá bán và th i gian rao bán trên th tr ng nhà có th đ ể ượ ư c đ a

ra, g m:ồ

ế ượ ượ ề ứ ệ ẽ ưỡ c rao v t giá cao s là tín hi u v m c ng ng bán cao và do đó tác ộ H0: M t chi n l

ứ ủ ở ư ồ ờ ờ ộ đ ng làm gia tăng m c giá bán c a nhà nh ng đ ng th i làm kéo dài th i gian rao bán.

ế ượ ướ ố ớ ẽ ệ ộ ườ ề ả c rao bán d i giá s là m t tín hi u đ i v i ng i mua v kh năng ộ H1: M t chi n l

ề ủ ả ấ ớ ơ ờ ẽ ở có v n đ c a căn nhà, và do đó căn nhà s tr nên khó bán h n v i giá bán gi m và th i

gian rao bán kéo dài.

ữ ệ ủ ự ị ở ẻ ả D a vào d li u thông tin c a 448 giao d ch nhà riêng l ậ ị kh o sát trên đ a bàn các qu n

ả ậ ế ể ị ả ế ề ủ TP.HCM, tác gi lu n án đã ti n hành ki m đ nh gi ộ thuy t v tác đ ng c a chi n l ế ượ c

176

ủ ườ ố ớ ở ộ ữ ơ ờ rao giá c a ng ộ i bán đ i v i giá bán, th i gian rao bán và m r ng h n n a là tác đ ng

ủ ả ở ứ ố ướ lên kh năng bán c a nhà thông qua mô hình nghiên c u b n b ư c nh sau:

ướ ứ ấ ả ậ ế ượ ế ị ủ ườ B c th nh t, tác gi lu n án ti n hành xác đ nh chi n l c rao giá c a ng i bán

ự ế ủ ứ ệ ầ ườ (DOP) là t ỷ ệ l ữ ph n trăm chênh l ch gi a m c giá rao bán th c t c a ng ớ i bán so v i

ị ườ ứ ủ ượ ổ ợ ừ ị ủ ặ ỳ ọ m c giá k v ng th tr ng c a căn nhà đ c t ng h p t ủ giá tr c a các đ c tính c a

căn nhà thông qua mô hình hedonic.

ướ ế ả ậ ế ượ ủ ế ể ộ Sau đó, b c ti p theo, tác gi ị lu n án ti n hành ki m đ nh tác đ ng c a chi n l c rao

ủ ườ ố ớ ấ ở ứ ứ ế ả giá DOP c a ng ủ i bán đ i v i m c giá bán c a căn nhà. K t qu cho th y, m c ý

ế ượ ượ ứ ủ ộ nghĩa 1%, chi n l c rao v t giá có tác đ ng làm gia tăng m c giá bán c a nhà ở ớ v i

ứ ầ ỗ ượ ướ ứ ả ậ m c gia tăng 0.9% cho m i ph n trăm rao v t giá. B c th ba, tác gi ế lu n án ti n

ế ượ ủ ể ộ ị ủ ườ ố ớ ờ hành ki m đ nh tác đ ng c a chi n l c rao giá DOP c a ng i bán đ i v i th i gian rao

ở ấ ằ ế ượ ứ ế ả ượ ủ bán c a nhà ớ . K t qu cho th y r ng, v i m c ý nghĩa 10%, chi n l c rao v t giá có

ị ườ ủ ắ ờ ộ ở ứ tác đ ng làm rút ng n th i gian rao bán c a căn nhà trên th tr ng ỗ m c 0,45% cho m i

ầ ượ ế ế ả ợ ớ ậ ph n trăm rao v t giá. K t qu này phù h p v i giá thuy t nghiên c u ủ ứ H1 c a lu n án.

ế ượ ộ ượ ệ ủ ể ạ Theo đó, m t chi n l c rao v ủ ộ t giá cao là bi u hi n c a m t hành vi câu cá m nh c a

ườ ả ủ ệ ườ ị ủ ng ế i bán, và đây là k t qu c a vi c ng ớ i bán đánh giá cao giá tr c a căn nhà so v i

ữ ươ ệ ộ nh ng căn nhà t ng t ố ự (V0 cao – Sun và Seiler, 2013), và do đó đây là m t tín hi u đ i

ườ ấ ượ ố ủ ữ ặ ớ ớ v i ng ề i mua v ch t l ng t t c a căn nhà so v i nh ng căn nhà cùng đ c tính đang

ượ ị ườ ả ủ ứ ẽ ậ ấ đ c rao bán trên th tr ng nên s giúp làm gia tăng m c giá ch p nh n tr c a ng ườ i

mua cho căn nhà (Taylor, 1999).

ố ườ ế ượ ủ ộ ố ớ ủ ả Cu i cùng, đo l ng tác đ ng c a chi n l c rao giá đ i v i kh năng bán c a căn nhà

ự ế ủ ộ ộ ờ ả ậ và s bi n đ ng c a tác đ ng này theo th i gian rao bán, tác gi ụ lu n án áp d ng mô hình

ứ ả ớ ố ờ ế kh năng bán nhà Cox ng v i các m c th i gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng. K t

ủ ứ ấ ả ả ớ qu phân tích c a các mô hình kh năng bán nhà Cox cho th y, v i m c ý nghĩa 10%,

ế ượ ượ ủ ạ ả ộ chi n l c rao v t giá có tác đ ng m nh giúp gia tăng kh năng bán c a căn nhà lên

ầ ỗ ượ thêm 1,08% cho m i ph n trăm rao bán v ầ t giá trong 30 ngày đ u tiên rao bán. Sau đó,

ế ượ ủ ứ ộ ủ ầ ả ả ộ m c đ tác đ ng c a chi n l c rao giá lên kh năng bán c a căn nhà gi m d n theo

177

ứ ớ ộ ờ ờ ượ th i gian rao bán, v i m c tác đ ng còn 0,645% khi th i gian rao bán v t 30 ngày, còn

ờ ượ ộ ở 0,55% khi th i gian rao bán v t 90 ngày và tr nên không còn tác đ ng có ý nghĩa lên

ủ ả ờ ượ ệ kh năng bán c a căn nhà khi th i gian rao bán v ấ t quá 180 ngày. Vi c này cho th y,

ế ượ ặ ượ ỳ ọ ị ườ ứ ệ ộ ố m c dù chi n l c rao giá v t quá m c giá k v ng th tr ng là m t tín hi u “t t” v ề

ấ ượ ế ườ ư ờ ch t l ộ ng căn nhà và có tác đ ng khuy n khích ng i mua, nh ng khi th i gian rao bán

ư ậ ủ ệ ậ ộ ố ị b kéo dài thì nh l p lu n c a Taylor (1999), đây cũng là m t tín hi u “không t t” v ề

ấ ượ ở ệ ế ượ ủ ả ộ ch t l ng nhà và do đó làm tri t tiêu kh năng tác đ ng c a chi n l c rao giá.

ậ ề ệ ủ ộ ổ ế ể ế 5.1.2 K t lu n v vi c phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích tác đ ng c a các

ủ ủ ể ặ ườ đ c đi m c a căn nhà cũ lên hành vi c a ng i mua nhà

ừ ế ề ơ ở ữ ủ ộ ườ Cũng t nh ng phân tích trong n i dung c s lý thuy t v hành vi c a ng i mua trên

ị ườ ụ ấ ằ ế ề ổ ở (trình bày trong m c 2.2.4) th tr ng nhà , ta th y r ng khuôn kh lý thuy t v hành vi

ả ủ ế ườ ủ ượ ề ả ầ ệ tìm ki m hi u qu c a ng i mua nhà c a Cronin (1982) đ c nhi u tác gi g n đây s ử

ủ ể ế ể ằ ổ ườ ụ d ng đ phát tri n các khuôn kh lý thuy t nh m phân tích hành vi c a ng i mua nhà

ướ ự ả ưở ủ ự ế ủ ộ ờ d i s nh h ng c a s bi n đ ng thông tin theo th i gian c a Turnbull và Sirmans

ướ ự ả ưở ộ ị ủ ố ươ ủ ự ồ (1993), d i s nh h ng c a v n xã h i đ a ph ng c a Tu và các đ ng s (2016),

ướ ự ả ưở ủ ủ ế ộ d i s nh h ng c a bi n đ ng thông tin theo không gian c a Qiu và Zhao (2018). Do

ụ ể ế ả ớ ổ ưở ủ ặ đó, v i m c tiêu phát tri n khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ng c a các đ c tính

ủ ườ ả ậ ụ ố ớ ủ c a căn nhà cũ đ i v i hành vi c a ng i mua nhà, tác gi ơ ở lu n án cũng áp d ng c s lý

ế ề ả ủ ế ệ ể ể ổ thuy t v hành vi tìm ki m hi u qu c a Cronin (1982) đ phát tri n khuôn kh lý

ế ủ thuy t c a mình.

ế ượ ế ả ả ấ ằ ứ ể K t qu phân tích trong mô hình lý thuy t đ c tác gi phát tri n cho th y r ng, m c giá

ị ợ ưỡ ủ ườ ỳ ọ ế ả ờ tr l i ích ng ng mua c a ng ủ i mua nhà và kho ng th i gian tìm ki m k v ng c a

ườ ị ợ ề ế ả ố ớ ườ ng ệ ồ i mua nhà đ u có m i quan h đ ng bi n v i kho ng giá tr l i ích mà ng i mua

ư ậ ấ ợ ẽ ặ ộ ớ ậ nh n đ ượ ừ c t căn nhà cũ. Nh v y, m t căn nhà cũ v i các đ c tính b t l i s mang l ạ i

ườ ị ợ ứ ẽ ộ cho ng ộ i mua nhà m t m c giá tr l i ích th p ấ (G0 th p)ấ và do đó s tác đ ng lên hành vi

ườ ướ ị ợ ứ ả ưỡ ủ c a ng i mua nhà theo h ng làm gi m m c giá tr l i ích ng ắ ng mua và rút ng n

178

ỳ ọ ủ ế ả ờ ườ ườ ẽ ố kho ng th i gian tìm ki m k v ng c a ng i mua, nghĩa là ng i mua s mu n mua

ả ộ ứ ậ ấ ơ ơ nhà nhanh h n và ch p nh n chi tr m t m c giá nhà cao h n.

ế ượ ủ ế ậ ổ ệ ể ị K t lu n này c a khuôn kh lý thuy t đ c ki m đ nh thông qua vi c phân chia ng ườ i

ườ ườ ệ ậ ạ mua nhà thành 2 nhóm ng i mua: nhóm ng ị i mua có căn nhà cũ b ng p đ i di n cho

ườ ị ợ ừ ườ nhóm ng i mua có giá tr l i ích t ấ căn nhà cũ th p, và nhóm ng i mua có căn nhà cũ

ệ ậ ạ ị ườ ị ợ ừ ế không b ng p đ i di n cho nhóm ng i mua có giá tr l i ích t căn nhà cũ cao. K t qu ả

ườ ả ủ ứ ấ ườ ươ đo l ậ ng m c giá ch p nh n tr c a hai nhóm ng i mua này thông qua ph ng pháp

ấ ườ ề ả ậ ấ ậ ị hedonic cho th y nhóm ng ề i mua có căn nhà cũ b ng p ch p nh n chi tr nhi u ti n

ề ậ ằ ớ ộ ị ườ ơ h n cho m t căn nhà m i không b ng p. Đi u này hàm ý r ng nhóm ng i mua có giá tr ị

ừ ị ợ ứ ấ ưỡ ứ ấ ợ l i ích t ẽ căn nhà cũ th p s có m c giá tr l i ích ng ng mua th p (hay m c giá

ưỡ ớ ơ ườ ị ợ ừ ng ng mua cao) h n so v i nhóm ng i mua có giá tr l i ích t ế căn nhà cũ cao. K t

ủ ự ứ ắ ẳ ả ị ủ ệ qu này c a mô hình nghiên c u th c nghi m đã giúp kh ng đ nh tính đúng đ n c a

ậ ừ ữ ả ổ ưở ủ ặ ế nh ng k t lu n t ế khuôn kh lý thuy t phân tích nh h ố ng c a đ c tính căn nhà cũ đ i

ủ ườ ượ ả ậ ể ướ ớ v i hành vi c a ng i mua nhà đã đ c tác gi lu n án phát tri n tr c đó.

ị ừ ế ậ ộ ố ế 5.2 M t s ki n ngh t ả ủ k t qu c a lu n án

ị ố ớ ế ườ ườ ể ở ẻ 5.2.1 Ki n ngh đ i v i ng i bán và ng i phát tri n nhà riêng l

ị ườ ứ ế ả ấ ở ệ ỳ ị ủ K t qu nghiên c u cho th y, trên th tr ng nhà Vi t Nam, tâm lý k th c a ng ườ i

ế ượ ạ ộ ữ ẽ ẳ ấ ả mua nhà là m nh, do đó m t chi n l ứ c rao giá bán th p ch ng nh ng s làm gi m m c

ủ ệ ồ ờ ộ ố ố ớ ườ giá bán c a căn nhà mà đ ng th i còn là m t tín hi u không t t đ i v i ng i mua v ề

ấ ượ ề ẽ ộ ở ơ ớ ch t l ng căn nhà, và đi u này s tác đ ng làm cho căn nhà tr nên khó bán h n v i kh ả

ẽ ị ủ ả ờ ố ỳ ọ năng bán gi m xu ng và th i gian rao bán k v ng c a căn nhà cũng s b kéo dài. Do đó,

ả ậ ế ượ ộ ố ớ ợ ườ ạ ị ườ ở theo tác gi lu n án, m t chi n l c h p lý đ i v i ng i bán t i th tr ng nhà Vi ệ t

ế ượ ự ệ ượ ỳ ọ ị ườ ứ ớ Nam là th c hi n chi n l c rao bán v t giá so v i m c giá k v ng th tr ủ ng c a căn

ườ ị ườ ụ ở nhà, nghĩa là ng i bán nhà nên áp d ng hành vi câu cá trên th tr ng nhà ế . K t qu ả

ấ ằ ế ượ ự ệ ộ ượ ườ th c nghi m cho th y r ng, m t chi n l c rao bán v ủ t giá c a ng ẽ i bán s có tác

ờ ẽ ỳ ọ ứ ủ ồ ộ ộ đ ng làm tăng m c giá bán k v ng c a căn nhà, và đ ng th i s tác đ ng làm cho căn

179

ỳ ọ ủ ễ ắ ả ờ ớ ơ ơ nhà d bán h n v i th i gian rao bán k v ng ng n h n và kh năng bán c a căn nhà

ấ ỳ ứ ế ả ộ ấ trong m t ngày rao bán b t k cũng tăng lên. Ngoài ra, k t qu nghiên c u cũng cho th y

ứ ộ ế ượ ủ ộ ượ ự ặ ả ộ ằ r ng m c đ tác đ ng c a chi n l c rao v t giá m c dù có s suy gi m theo đ dài

ư ủ ả ẫ ờ ớ ố ộ th i gian rao bán nh ng v n có tác đ ng lên kh năng bán c a căn nhà cho t ờ i m c th i

ả ậ ị ằ ế ườ gian rao bán 180 ngày, và do đó, tác gi lu n án ki n ngh r ng ng i bán nhà không nên

ứ ự ệ ệ ề ả ả ờ ẳ th c hi c vi c gi m m c giá rao bán trong kho ng th i gian này vì đi u này ch ng

ể ẫ ữ ễ ế ở ơ nh ng không giúp cho căn nhà tr nên d bán h n mà còn có th d n đ n tâm lý k th ỳ ị

ườ ườ ể ẽ ặ ầ ủ c a ng i mua, khi đó ng ờ ả i mua có th s yêu c u gi m giá thêm ho c kéo dài th i

ự ả ế ằ ơ ủ ờ gian nh m tìm ki m s gi m giá sâu h n. Ng ượ ạ c l i, khi th i gian rao bán c a căn nhà

ượ ế ượ ượ ả ộ v t quá 180 ngày thì lúc này chi n l c rao v t giá không còn tác đ ng lên kh năng

ủ ườ ứ ụ ể ả bán c a căn nhà, và do đó, ng ệ i bán có th áp d ng các bi n pháp gi m m c giá rao bán

ế ằ ườ ầ c n thi t nh m thu hút ng i mua.

ộ ế ố ả ơ ứ ủ ấ ạ ộ Kh năng xe h i vào nhà là m t y u t có tác đ ng r t m nh lên m c giá bán c a nhà ở

ủ ệ ầ ả ể và kh năng bán c a căn nhà trong 30 ngày rao bán đ u tiên. Do đó, trong vi c phát tri n

ữ ở ẻ ớ ể ặ ệ ề ộ ế nh ng căn nhà riêng l m i, nhà phát tri n nên đ c bi ặ t chú ý đ n chi u r ng m t

ườ ướ ơ ủ ế ệ ả ậ ằ ả ả đ ng tr ẽ c nhà nh m đ m b o kh năng ti p nh n xe h i c a căn nhà, vi c này s là

ủ ư ể ạ ộ có tác đ ng gia tăng m nh giá bán c a căn nhà cũng nh có th giúp cho căn nhà có th ể

ượ ấ ị đ c giao d ch r t nhanh.

ứ ữ ế ả ấ ẻ ệ ỏ K t qu nghiên c u cho th y nh ng căn nhà riêng l có di n tích khuôn viên nh luôn có

ữ ệ ả ơ ớ ớ ớ ọ ố ờ kh năng bán cao h n so v i nh ng căn nhà có di n tích l n v i m i m c th i gian rao

ủ ữ ắ ờ ờ ồ ơ ộ bán, đ ng th i, th i gian rao bán bình quân c a nh ng căn nhà này cũng ng n h n m t

ở ứ ặ ệ ằ cách có ý nghĩa m c 1%, đ c bi ủ ầ t trong 30 ngày rao bán đ u tiên, dù r ng giá bán c a

ẽ ấ ữ ơ ả ậ ị ằ ế nh ng căn nhà này cũng s th p h n. Do đó, tác gi lu n án ki n ngh r ng, trong giai

ị ườ ạ ở ể ố ở ẻ ể đo n th tr ng nhà đi xu ng, các nhà phát tri n nhà riêng l ữ nên phát tri n nh ng

ẻ ệ ằ ắ ỏ ờ căn nhà riêng l có di n tích khuôn viên nh nh m giúp rút ng n th i gian rao bán và gia

ủ ệ ệ ầ ả ạ ả ố ẽ tăng kh năng bán c a căn nhà. Vi c này s góp ph n giúp c i thi n tình tr ng đi xu ng

ị ườ ở ị ườ ạ ở ưở ủ c a th tr ng nhà . Ng ượ ạ c l i, trong giai đo n th tr ng nhà tăng tr ng, các nhà

180

ữ ể ể ể ở ẻ ớ ơ ươ ệ ớ phát tri n có th phát tri n nh ng căn nhà riêng l v i di n tích l n h n t ố ng đ i

ủ ệ ằ ớ nh m giúp giá tăng giá bán c a căn nhà, tuy nhiên, di n tích cũng không nên quá l n do

ệ ứ ướ ả ả ầ ệ hi u ng tăng giá theo di n tích khuôn viên có xu h ấ ư ế ng gi m d n nh k t qu tìm th y

trong mô hình 5.

ị ố ớ ế ườ 5.2.2 Ki n ngh đ i v i ng i mua nhà

ứ ế ả ấ ườ ạ ự ệ K t qu nghiên c u cho th y ng i mua nhà t i khu v c TP.HCM hi n nay đang có

ả ứ ượ ấ ợ ố ớ ề ề ậ ph n ng ng ệ c quy lu t, và đi u này hi n đang gây ra nhi u b t l i đ i v i th tr ị ườ ng

ở ả ườ nhà và cho c ng ụ ể i mua nhà, c th :

ố ớ ị ườ ở ị ườ ố ướ Đ i v i th tr ng nhà , khi th tr ng đi xu ng và kéo theo đó là xu h ả ng gi m giá

ị ườ ể ệ ị rao bán trên th tr ng, tuy nhiên vi c này có th không làm cho các giao d ch trên th ị

ườ ở ở ạ ư ỳ ọ ạ ẽ ể tr ng nhà ộ sôi đ ng tr l i nh k v ng, mà trái l i s có th càng làm cho th tr ị ườ ng

ủ ấ ả ầ ắ ộ ộ ơ tr m l ng h n do tác đ ng c a m t hành vi rao giá (DOP) th p làm gi m giá bán, kéo dài

ủ ả ờ ị ở ị ườ ả th i gian bán và gi m kh năng giao d ch c a nhà . Ng ượ ạ c l i, khi th tr ng tăng

ưở ượ ượ ạ ườ tr ng và kèm theo là hành vi rao v t giá càng đ c phóng đ i thì ng i mua nhà lúc

ạ ả ứ ướ ẩ ở này l i ph n ng theo xu h ng đ y nhanh hành vi mua nhà làm giá bán càng tr nên cao

ẽ ề ầ ả ắ ờ ơ h n, th i gian rao bán càng rút ng n và kh năng bán tăng lên. Đi u này s góp ph n làm

ị ườ ở ở ơ cho th tr ng nhà càng tr nên nóng h n.

ườ ả ứ ượ ậ ủ ườ ư ượ ố ớ Đ i v i ng i mua nhà, ph n ng ng c quy lu t c a ng i mua nhà nh đã đ c phát

ế ượ ệ ẽ ậ ầ ượ ộ hi n trong lu n án s góp ph n làm cho chi n l c rao v t giá luôn là m t chi n l ế ượ c

ượ ư ố ớ ườ ẽ ả ợ ườ đ ơ c a thích h n đ i v i ng i bán, và do đó s làm gi m l ủ i ích c a ng i mua nhà.

ả ậ ị ườ ự ề ệ ỉ ạ Do đó, tác gi ế lu n án ki n ngh ng ệ i mua nhà th c hi n vi c đi u ch nh l i hành vi

ậ ủ ị ườ ủ ị ườ ệ mua nhà c a mình theo đúng quy lu t c a th tr ẽ ng, vi c này s giúp cho th tr ng nhà

ở ở ờ ồ ơ ổ ị ợ ườ tr nên n đ nh h n và đ ng th i giúp nâng cao l ủ i ích c a ng i mua nhà.

ủ ọ ậ 5.3 Đóng góp quan tr ng c a lu n án

ề ặ ế 5.3.1 Đóng góp v m t lý thuy t

181

ữ ệ ườ ẽ ả ộ Nh ng kinh nghi m mà ng i mua nhà đã tr i qua trong căn nhà cũ s có tác đ ng lên

ớ ủ ệ ạ ế ọ ư hành vi tìm ki m mua căn nhà m i c a h . Tuy nhiên, hi n t ổ i, ch a có khuôn kh lý

ủ ế ố ế ế ộ ủ ế thuy t nào ti n hành phân tích tác đ ng c a y u t này lên hành vi tìm ki m c a ng ườ i

ỗ ổ ế ầ ượ ể ổ mua nhà, và đây là l h ng lý thuy t c n đ ậ c b sung. Do đó, lu n án phát tri n khuôn

ữ ủ ế ế ặ ộ ổ kh lý thuy t phân tích tác đ ng c a nh ng đ c tính căn nhà cũ lên hành vi tìm ki m nhà

ở ủ ườ ớ ủ ầ ỗ ổ ấ ậ ộ c a ng i mua nhà là m t đóng góp m i c a lu n án, giúp l p đ y l ế h ng lý thuy t

ệ ạ hi n t i.

ả ủ ế ượ ế ổ ấ ằ ủ ể ặ K t qu c a khuôn kh lý thuy t đ c phát tri n cho th y r ng, các đ c tính c a căn

ế ộ ở ệ ạ ủ ườ nhà cũ có tác đ ng lên hành vi tìm ki m nhà trong hi n t i c a ng ụ ể i mua nhà. C th ,

ữ ườ ớ ặ ậ ợ ủ ị ợ nh ng ng i mua nhà v i đ c tính c a căn nhà cũ thu n l i, nghĩa là giá tr l i ích ng ườ i

ưở ọ ướ ệ ơ mua nhà h ng đ ượ ừ c t căn nhà cũ là cao, thì h có xu h ng khó tính h n trong vi c tìm

ế ệ ớ ớ ế ậ ị ợ ưỡ ấ ki m mua nhà m i, v i vi c thi ứ t l p m c giá tr l i ích ng ậ ng mua cao và ch p nh n

ế ơ ộ ườ ữ m t quá trình tìm ki m dài h n. Ng ượ ạ c l ữ i, nh ng ng ặ ả i mua nhà đã tr i qua nh ng đ c

ấ ợ ừ ế ẽ ế ố ơ ớ ọ tính b t l i t căn nhà cũ s mu n quá trình tìm ki m k t thúc s m h n, h có xu h ướ ng

ớ ể ữ ề ặ ậ ấ ả ơ ỏ ch p nh n chi tr nhi u h n cho căn nhà m i đ thoát kh i nh ng đ c tính b t l ấ ợ ạ i i t

ọ ạ ấ ứ ợ ưỡ ủ căn nhà cũ, nghĩa là h h th p m c l i ích ng ng mua c a mình.

ự ệ ề ặ 5.3.2 Đóng góp v m t th c nghi m

ứ ữ ộ ở ệ ủ ề Dù là m t trong nh ng nghiên c u tiên phong Vi ộ t Nam v tác đ ng c a chi n l ế ượ c

ứ ủ ả ờ ở ư rao giá lên m c giá bán, th i gian rao bán và kh năng rao bán c a nhà , nh ng đóng góp

ứ ự ế ề ặ ấ ủ ự ứ ệ ậ ọ ộ quan tr ng nh t c a lu n án v m t nghiên c u th c nghi m là nghiên c u s bi n đ ng

ứ ộ ế ượ ủ ộ ủ ặ ở ủ c a m c đ tác đ ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính khác c a nhà ả lên kh năng

ớ ủ ủ ứ ậ ớ ự bán c a căn nhà, đây là đóng góp hoàn toàn m i c a lu n án so v i các nghiên c u th c

ế ớ ề ệ ự nghi m v lĩnh v c này trên th gi i.

ụ ể ớ ộ ố ượ ủ ứ ả ở C th , v i m t s l ế ng nghiên c u liên quan đ n kh năng bán c a nhà ấ ạ còn r t h n

ế ớ ế ứ ứ ượ ủ ộ ch trên th gi i, các nghiên c u này dù đã ch ng minh đ c tác đ ng c a m t s y u t ộ ố ế ố

ủ ả ở ế ượ ư ơ ủ ườ lên kh năng bán c a nhà nh chi n l ộ c rao giá, đ ng c c a ng ị ủ i bán, giá tr c a

182

ị ệ ủ ả ủ ư ứ ế ấ căn nhà, tính d bi t c a căn nhà, nh ng k t qu c a các nghiên c u này cho th y các tác

ố ị ủ ố ừ ậ ộ đ ng này là c đ nh trong su t quá trình rao bán c a căn nhà. Tuy nhiên, t ậ ủ l p lu n c a

ấ ằ ủ ờ ườ Taylor (1999) ta th y r ng, theo th i gian rao bán kéo dài, hành vi c a ng i mua nhà s ẽ

ổ ế ả ổ ườ ậ ượ ề thay đ i và do đó thay đ i k t qu mà ng i bán nh n đ c. Đi u này có nghĩa là, tác

ế ượ ủ ặ ở ẽ ị ả ủ ộ đ ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính c a nhà ổ lên kh năng bán s b thay đ i

ế ớ ề ự ư ứ ệ ệ ờ theo th i gian rao bán. Nh ng các nghiên c u th c nghi m hi n nay trên th gi i v lĩnh

ỏ ỗ ổ ề ự ế ự ứ ệ ệ ỏ ẫ ự v c này v n b ng l ộ h ng th c nghi m này. Do đó, vi c nghiên c u v s bi n đ ng

ứ ộ ế ượ ủ ộ ủ ặ ở ủ c a m c đ tác đ ng c a chi n l c rao giá và các đ c tính khác c a nhà ả lên kh năng

ủ ụ ệ ố ờ ớ bán c a căn nhà, thông qua vi c áp d ng mô hình Cox v i các m c th i gian rao bán 1, 3,

ớ ủ ầ ỗ ổ ứ ậ ấ ộ 6, 9 tháng, là m t đóng góp m i c a lu n án, giúp l p đ y l ự h ng nghiên c u th c

ế ớ ệ ệ nghi m hi n nay trên th gi i.

ấ ộ ả ệ 5.3.3 Đóng góp cho ngành B t đ ng s n Vi t Nam

ứ ữ ầ ộ ệ ể ấ ề (có th là duy nh t hi n nay) Là m t trong nh ng nghiên c u đ u tiên v tính thanh

ả ờ ị ườ ấ ộ ả ở (th i gian rao bán và kh năng bán) ả ủ kho n c a nhà trên th tr ng B t đ ng s n Vi ệ t

ộ ố ằ ề ậ ấ ọ ỉ ứ Nam, lu n án đã cung c p m t s b ng ch ng quan tr ng thông qua đó giúp đi u ch nh

ủ ườ ườ ị ườ ở ệ hành vi c a ng i mua, ng i bán trên th tr ng nhà Vi ụ ể t Nam. C th :

ị ườ ứ ậ ằ ở ệ ế ượ ướ Lu n án ch ng minh r ng, trên th tr ng nhà Vi t Nam, chi n l c rao bán d i giá

ế ượ ả ộ ố ụ ể ế ớ ạ ế ượ không ph i là m t chi n l c rao bán t t. C th , trên ph m vi th gi i, chi n l c rao

ướ ượ ỳ ọ ẽ ạ ộ ế ả ố ườ bán d i giá đ c k v ng s mang l i m t k t qu t t cho ng i bán khi thu hút đ ượ c

ườ ự ạ ự ề ạ ẩ ề nhi u ng ữ i mua ti m năng, thông qua đó t o áp l c và thúc đ y s c nh tranh gi a

ữ ườ ứ ệ ế ề ả ị ườ nh ng ng i mua trong vi c tăng cao m c giá đ ngh . Và k t qu là ng ừ i bán v a rút

ừ ạ ượ ắ ờ ộ ố ế ả ng n th i gian rao bán v a đ t đ ứ c m t m c giá bán t ứ t. Tuy nhiên, k t qu nghiên c u

ầ ủ ị ườ ứ ề ệ ả ặ ậ ằ ủ c a lu n án đã ch ng minh r ng, ngay c trong đi u ki n th ng c u c a th tr ng nhà ở

ỷ ệ ấ ế ướ ữ ẳ ụ h p th cao) l TP.HCM (t thì chi n rao bán d ắ i giá ch ng nh ng không giúp rút ng n

ứ ủ ờ th i gian rao bán mà cũng không giúp gia tăng m c giá bán c a nhà ở22.

183

ứ ằ ậ ằ ườ ở ấ Lu n án cũng cung c p b ng ch ng r ng ng i mua nhà TP.HCM có tâm lý k th ỳ ị

ữ ấ ầ ờ ớ v i nh ng căn nhà có th i gian rao bán dài. Do đó, 30 ngày rao bán đ u tiên là r t quan

ố ớ ọ ườ ế ố ủ ộ ủ ả tr ng đ i v i ng i bán nhà, khi mà tác đ ng c a các y u t lên kh năng bán c a nhà ở

ượ ấ ạ ấ đ c tìm th y là m nh nh t.

184

Ọ Ứ Ụ DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN C U KHOA H C LIÊN QUAN

Ậ Ế Đ N LU N ÁN

ễ ồ ị ươ ự ả ể ệ ị ưở 1. Nguy n Th Bích H ng và Tr ng Thành Hi p, 2019. Ki m đ nh s nh h ủ ng c a

ỳ ị ố ớ ườ ị ườ ứ ở ệ tâm lý k th đ i v i hành vi ng i mua nhà: Nghiên c u trên th tr ng nhà Vi t Nam.

ứ Nghiên c u Kinh t , 2 ế (489), trang 43 – 54.

ễ ồ ị ươ ủ ệ ế ế 2. Nguy n Th Bích H ng và Tr ng Thành Hi p, 2018. Lý thuy t tìm ki m c a ng ườ i

Ả ưở ủ ở ủ ườ ạ T p chí Tài mua nhà: nh h ng c a căn nhà đang ế ị lên quy t đ nh c a ng i mua nhà.

chínhMarketing, 46, trang 1 – 5.

ự ễ ạ ậ ồ ị ị 3. Phan Đình Nguyên, Tô Th Nh t Minh, Nguy n Th Bích H ng, 2018. Th c tr ng và

ả ị ườ ể ấ ộ ả ạ ồ ạ ế T p chí Kinh t và gi i pháp phát tri n th tr ng b t đ ng s n t i TP.H Chí Minh.

ể Phát tri n, 252 (8), 30 – 38.

4. Nguyen, H.T.B, Nguyen, H.T., Truong, H.T. (2020). The role of Listing Price Strategies

on the Probability of Sale of a House: Evidence from Vietnam. Real Estate Management

and Valuation, 28(2), 63 – 75. DOI: 10.1515/remav20200016.

185

TÀI LIÊU THAM KH OẢ

Ế TI NG ANH

Adair, A., McGreal, S., Smyth, A., Cooper, J., & Ryley, T. (2000). House Prices and

Accessibility: The Testing of Relationships within the Belfast Urban Area. Journal

of Housing Study, 15(5), 699716. DOI: 10.1080/02673030050134565

Adetiloye1, K. A., & Eke, P. O. (2014). A review of real estate valuation and optimal

pricing techniques. Asian Economic and Financial Review, 4(12), 18781893.

Allen, M. T., & Dare, W. H. (2004). The Effects of Charm Listing Prices on House

Transaction Prices. Real Estate Economics, 32(4), 695713.

Allen, M. T., & Dare, W. H. (2006). Charm Pricing as a Signal of Listing Price Precision.

Journal of Housing Research, 15(2), 113127.

Allen, M. T., Cadena, A., Rutherford, J., & Rutherford, R. C. (2015). Effects of Real Estate

Brokers' Marketing Strategies: Public Open Houses, Broker Open Houses, MLS

Virtual Tours, and MLS Photographs. Journal of Real Estate Research, 37(3), 343

369.

Alonso, W. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent.

Harvard University Press. https://doi.org/10.4159/harvard.9780674730854

Aluko, O. (2011). The Effects of Location and Neighbourhood Attributes on Housing

Values in Metropolitan Lagos. Ethiopian Journal of Environmental Studies and

Management, 4(2), 69 – 82. DOI: 10.4314/ejesm.v4i2.8.

Ambrose, B. W., & Nourse, H. 0. (1993). Factors Influencing Capitalization Rates, Journal

of Real Estate Research, 8(2), 22137.

An, Z., Cheng, P., Lin, Z., & Liu, Y. (2013). How do market conditions impact priceTOM

relationship? Evidence from real estate owned (REO) sales. Journal of Housing

Economics, 22(3), 250 – 263. DOI: 10.1016/j.jhe.2013.07.003.

186

Andersson, D. E., Shyr, O., & Fu, J. (2010). Does highspeed rail accessibility influence

residential property prices? Hedonic estimates from southern Taiwan. Journal of

Transport Geography, 18(1), 166174. DOI: 10.1016/j.jtrangeo.2008.10.012.

Anglin, P., & Wiebe, R. (2013). Pricing in an Illiquid Real Estate Market. Journal of Real

Estate Research, 35(1), 83102. DOI: 10.1080/10835547.2013.12091351 .

Anglin, P. M., Rutherford R., & Springer, T. M. (2003). The Tradeoff between the Selling

Price of Residential Properties and the Timeonthemarket: The Impact of Price

Setting. Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), 95 – 111.

Arnold, M. (1999). Search, Bargaining and Optimal Asking Prices. Real Estate Economics,

27(3), 453 – 481.

Asabere, P. K., & Huffman, F. E. (1992). Price Concessions, Time on Market, and the

Actual Sale Price of Homes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 6(2),

167–174.

Ayan, E., & Erkin, H.C. (2014). Hedonic Modeling for a Growing Housing Market:

Valuation of Apartments in Complexes. International Journal of Economics and

Finance, 6(3), 188 199. DOI: 10.5539/ijef.v6n3p188.

Bailey, M. J., Muth, R. F., & Nourse, H. O. (1963). A Regression Method for Real Estate

Price Index Construction. Journal of the American Statistical Association, 58(304),

933–942. DOI: 10.2307/2283324.

Ball, M. (1973). Recent Empirical Work on the Determinants of Relative House Prices.

Urban Studies, 10(2), 213 233. DOI: 10.1080/00420987320080311

Bateman, I. J., Day, B., Lake, I. R., & Lovett, A. A. (2001). The effect of road traffic noise

on residential property values: a literature review and hedonic pricing study.

Scottish Executive Development Department, Edinburgh, UK

187

Belkin, J., Hempel, D. J., & McLeavey, D. W. (1976). An Empirical Study of Time on

Market Using Multidimensional Segmentation of Housing Markets. Real Estate

Economics, 4(2), 57–75. DOI: 10.1111/15406229.00156.

Bender, B., & Hwang, H. (1985). Hedonic house price indices and secondary employment

centers. Journal of Urban Economics, 17(1), 90 – 107.

Benefield, J., Cain, C., & Johnson, K. (2014). A review of literature utilizing simultaneous

modeling techniques for property price and timeonmarket. Journal of Real Estate

Literature, 22(2), 149–175.

Bhattacharjee, A., & De Castro, E. A. (2011). Spatial Interactions in Hedonic Pricing

Models: The Urban Housing Market of Aveiro, Portugal. Dundee Discussion Papers

in Economics, 1–44.

Bin, O., & Kruse, J. (2006). Real estate market response to coastal flood hazards. Natural

Hazards Review, 7(4), 137–144.

Bin, O., & Polasky, S. (2003). Effects of flood hazards on property values: evidence before

and after hurricane Floyd. Land Economics, 80(4), 490 – 500.

Bin, O., & Landry, C.E. (2013). Changes in implicit flood risk premiums: Empirical

evidence from the housing market. Journal of Environmental Economics and

Management, 65(3), 361–376.

Bjorklund, K., Dadzie, J. A., & Wilhelmsson, M. (2006). Offer Price, Transaction Price and

Timeonmarket. Property Management, 24(4), 415 – 426.

Boarnet, M. G. (1994). The monocentric model and employment location. Journal of Urban

Economics, 36(1), 7997.

Bond, S., Hwang, S., Lin, Z., & Vandell, K. (2007). Marketing Period Risk in a Portfolio

Context: Theory and Empirical Estimates from the UK Commercial Real Estate

Market? The Journal of Real Estate Finance and Economics, 34(4), 447–461.

188

Bourassa, S., Hoesli, M., & Peng, V. S. (2003). Do housing submarkets really

matter? Journal of Housing Economics, 12(1), 1228.

Bowes, D., & Ihlanfeldt, D. (2001). Identifying the effects of rail stations on residential

property values. Journal of Urban Economics, 50(1), 1–25.

Brasington, D. M., & Hite, D. (2005). Demand for Environmental Quality: A Spatial

Hedonic Analysis. Regional Science and Urban Economics, 35(1), 2005, 5782.

DOI: 10.1016/j.regsciurbeco.2003.09.001.

Bui, T. (2020a). Impacts of interest rate on housing prices: Evidence from Ho Chi Minh

city, Vietnam. International Transaction Journal of Engineering, Management, &

Applied Sciences & Technologies, 11(5), 17.

Bui, T. 2020b. A study of factors influencing the price of apartments: Evidence from

Science Letters, Vietnam. Managerment 10(10), 22872292, DOI:

10.5267/j.msl.2020.3.007.

Butler, R. (1982). The specification of hedonic indexes for urban housing. Land Economics,

58(1), 96102. DOI: 10.2307/3146079

Cajias, M., & Freudenreich, F. (2018). Exploring the determinants of liquidity with big data

–market heterogeneity in German markets. Journal of Property Investment and

Finance, 36(1), 318.

Case, K. E., Quigley, J. M., & Shiller, R. J. (2005). Comparing Wealth Effects: The Stock

Market versus the Housing Market. Advances in Macroeconomics, 5(1), 1 – 32.

Cebula, R. J. (2009). The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the City

ofSavannah and Its Savannah Historic Landmark District. The Review of Regional

Studies, 39(1), 9–22.

189

Ceccato, V., & Wilhelmsson, M. (2011). The impact of crime on apartment prices: evidence

from Stockholm, Sweden. Journal of Geografiska Annaler: Series B, Human

Geography, 93(1), 81103. DOI: 10.1111/j.14680467.2011.00362.x

Chang, H. J., & Lee, Y. H. (1999). Specification of the Hedonic Price Model for Taipei

Housing Market. Information and Management Sciences, 10(4), 1–13.

Cheng, P., Lin, Z., & Liu, Y. (2008). A Model of TimeonMarket and Real Estate Price

under Sequential Search with Recall. Real Estate Economics, 36(4), 813843.

Chau, K. W., & Chin, T. L. (2003). A critical review of literature on the hedonic price

model. International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145–

165.

Choy, L., Mak, S., & Ho, W. (2007). Modeling Hong Kong real estate prices. Journal of

Housing and the Built Environment, 22(4), 359–368.

Cirman, A., Pahor, M., & Verbic, M. (2015). Determinants of Time on the Market in a Thin

Real Estate Market. Engineering Economics, 26(1), 411.

Clapman, E., Englund, P., Quigley, J. M., & Redfoearn, C. (2006). Revisiting the past and

settling the score: Index revision for house price derivatives. Real Estate Economics,

34(2), 275302.

Clapp, J. M., & Giaccotto, C. (1998). Residential hedonic models: A rational expectations

approach to age effects. Journal of Urban Economics, 44(3), 415437. DOI:

10.1006/juec.1997.2076

Colwell, P. F., & Dilmore, G. (1999). Who Was First? An Examination of an Early Hedonic

Study. Land Economics, 75(4), 620626.

Coulson, N. E. (1991). Really useful tests of the monocentric model. Land Economics,

67(3), 299307.

190

Courant, P. N. (1978). Racial Prejudice in a Search Model of the Urban Housing Market.

Journal of Urban Economics, 5(3), 329345. DOI: 10.1016/00941190(78)900141.

Cox, D. R. (1972). Regression models and lifetables. J. R. Stat. Soc., B 34, 187–220

Cronin, F. J. (1982). The Efficiency of Housing Search. Southern Economic Journal, 48(4),

10161030.

Cubbin, J. (1974). Price, Quality and Selling Time in the Housing Market. Applied

Economics 6(3), p171187.

Day, B., Bateman, I., & Lake, I. (2007). Beyond implicit prices: recovering theoretically

consistent and transferable values for noise avoidance from a hedonic property price

model. Environmental and resource economics, 37(1), 211232.

Day, B., Bateman, I., & Lake, I. (2003). What price peace? A comprehensive approach to

the specification and estimation of hedonic housing price models. Centre for Social

and Economic Research on the Global Environment (CSERGE) Working Paper

EDM 0308, University of East Anglia. Downloaded on January 12, 2017 from

https://www.econstor.eu/bitstream/10419/80269/1/36778145X.pdf

Debrezion G., & Pels, E. (2007). The Impact of Railway Stations on Residential and

Commercial Property Value: A MetaAnalysis. The Journal of Real Estate Finance

and Economics, 35(2), 161180.

Dubin, R. A., & Goodman, A. C. (1982). Valuation of education and crime neighborhood

characteristics through hedonic housing prices. Population and Environment, 5(3):

166–181.

Elder, H. W., Zumpano, L. V., & Baryla, E. A. (2000). Buyer brokers: do they make a

difference? Their influence on selling price and search duration. Real Estate

Economics, 28(2), 337–362.

191

De Wit, E. R., & van der Klaauw, B. (2013). Asymmetric information and listprice

reductions in the housing market. Regional Science and Urban Economics, 43(3),

507 – 520.

Eshet, T., Baron, M. G., Shechter, M., & Ayalon, O. (2007). Measuring Externalities of

Waste Transfer Stations in Israel Using Hedonic Pricing. Waste Management, 27(5),

614 – 625.

Eves, C. (2002). The longterm impact of flooding on residential property values. Property

Management , 20(4), 214 – 227.

Ferreira, E. J., & Sirmans, G. S. (1989). Selling Price, Financing Premiums, and Days on the

Market. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2(3), 209 – 222.

Filippova, O., & Fu, S. (2011). Time on market and house prices in Auckland, New

Zealand. Pacific Rim Property Research Journal, 17(1), 70 91. DOI:

10.1080/14445921.2011.11104318

Fletcher, M., Gallimore, P., & Mangan, J. (2000). Heteroskedasticity in hedonic house price

models. Journal of Property Research, 17(2), 93 – 108.

Follain, J. R., & Jimenez, E. (1985). Estimating the demand for housing characteristics: A

survey and critique. Regional Science and Urban Economics, 15(1), 77 – 107.

Follain, J. R., & Malpezzi, S. (1981). Another Look at Racial Difference in Housing Prices.

Urban Studies, 18(2), 195203.

Franklin, J. P., Waddell, P., & Evans, D. J. (2003). A hedonic regression of home prices in

King County, Washington, using activityspecific accessibility measures. Paper

presented at the Transportation Research Board (TRB) Annual Meeting. Accessed at

https://www.researchgate.net/publication/228695852_A_hedonic_regression_of_home_

prices_in_King_County_Washington_using_activityspecific_accessibility_measures.

192

Gardiner, J., Heisler, J., Kallberg, J. G., & Liu, C. H. (2007). The impact of dual agency.

Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 3955.

Garrod, G., & Willis, K. (1992). Valuing Goods' Characteristics: An Application of the

Hedonic Price Method to Environmental Attributes. Journal of Environmental

Management, 34(1),59 – 76.

General Statistics Office of Vietnam (GSO). The 2009 Vietnam Population and Housing

Census: Major Findings; General Statistics Office of Vietnam: Hanoi, Vietnam, 2010.

Glower, M., Haurin, D. R., & Hendershott, P. H. (1998). Selling Price and Selling Time:

The Impact of Seller Motivation. Real Estate Economics, 26(4), 719–740.

Goodman, J. L., & Ittner, J. B. (1992). The accuracy of Homeowners’ Estimates of House

value. Journal of housing economics, 2(4), 339 – 357.

Gordon, P., Richardson, H. W., & Wong, H. L. (1986). The distribution of population and

employment in a polycentric city: The case of Los Angeles. Environment and

Planning A, 18(2), 161173. DOI: 10.1068/a180161.

Grether, D. M., & Mieszkowski, P. (1974). Determinants of real estate values. Journal of

Urban Economics, 1(2), 127 – 145.

Hamilton, B. W. (1989). Wasteful commuting again. The journal of political economy,

97(6), 14971504.

Han, L., & Strange, W. (2015). The microstructure of housing markets: search, bargaining,

and brokerage. In: Duranton, G., Henderson, J.V., Strange, W. Eds. 2015. Handbook

of Regional and Urban Economics Volume 5B. Amsterdam: Elsevier, 813 – 886.

Hansen, J. (2009). Australian House Prices: A Comparison Of Hedonic And RepeatSales

Measures, The Economic Record, 85(269), 132 – 145.

Hansen, W. G. (1959). How accessibility shapes land use. Journal of the American Institute

of Planners, 25(2), 73 – 76.

193

Hardin, W. G., Johnson, K. H., & Wu, Z. (2009). Brokerage Intermediation in the

Commercial Property Market. Journal of Real Estate Research, 31(4), 397420.

Harding, J. P., Knight, J. R., & Sirmans, C. F. (2003). Estimating Bargaining Effects in

Hedonic Models: Evidence from the Housing Market. Real Estate Economics, 31(4),

601622.

Harrison, D. M., Smersh, G. T., & Schwartz, A. L. Jr. (2001). Environmental determinants

of housing prices: the impact of flood zone status. Journal of Real Estate Research,

21(1/2), 3 – 20.

Haurin, D. R. (1988). The Duration of Marketing Time of Residential Housing. American

Real Estate and Urban Economics Association, 16(4), 396 – 410.

Havlicek, J., Richardson, R., & Davies, L. (1971). Measuring the impacts of solid waste

disposal site location on property values. American Journal of Agricultural

Economics, 53(5), 869 – 886. DOI: 10.2307/1238121.

Heikkila, E., Gordon, P., Kim, J. I., Peiser, R. B., Richardson, H. W., & DaleJohnson, D.

(1989). Whatever happened to the CBDdistance gradient?: Land values in a

polycentric city. Environment and Planning A, 21(2), 221 – 232.

Hellman, D. A., & Naroff, J. L. (1979). The impact of crime on urban residential property

values. Urban Studies, 16(1), 105 – 112.

Hoeberichts, M., Rooij, M. & Siegmann, A. (2008). Market Thinness, List Price Revisions

and Time to Sell: Evidence from a largescale housing dataset. DNB Working Papers

176, Netherlands Central Bank, Research Department.

Hui, E., Wong, J., & Wong, K.T. (2012). Marketing Time and Pricing Strategies. Journal of

Real Estate Research, 34(3), 375 – 398.

194

Hwang, S., & Thill, J. C. (2010). Influence of Job Accessibility on Housing Market

Processes: Study of Spatial Stationarity in the Buffalo and Seattle Metropolitan

Areas. GeoJournal Library, 373–391. https://doi.org/10.1007/9789048185726_19.

Ismail, S., & Macgregor, B. (2006). Hedonic Modeling Of Housing Markets Using a

Geographical Information System (GIS) And Spatial Statistics: A Case Study Of

Glasgow, Scotland. Truy ậ c p 19/6/2018 t ừ

http://eprints.utm.my/id/eprint/7320/1/REERUTMKL26270905.1of6.pdf

Israel, G. (n.d.) Determining Sample Size. University of Florida IFAS Extension. Article

ậ posted on Tarleton State University website. Truy c p 14/11/2020 t ạ i

https://www.tarleton.edu/academicassessment/documents/Samplesize.pdf

Jim, C. Y., & Chen, W. Y. (2009). Value of scenic views: Hedonic assessment of private

housing in Hong Kong. Landscape and Urban Planning, 91(4), 226–234.

DOI: 10.1016/j.landurbplan.2009.01.009.

Johnson, K. H., Benefield, J. D., & Wiley, J. A. (2008). The Probability of Sale for

Residential Real Estate. Journal of Housing Research, 16(2), 379 – 395.

Jud, G. D., Seaks, T. G., & Winkler, D. T. (1996). Time on the Market: The Impact of

Residential Brokerage. Journal of Real Estate Research, 12(3), 447 – 458.

Kain, J. F., & Quigley, J. M. (1970). Measuring the value of housing quality. Journal of the

American Statistical Association, 65(330), 532 – 548.

Kalra, R., & Chan, K.C. (1994). Censored Sample Bias, Macroeconomic Factors and Time

on Market of Residential Housing. Journal of Real Estate Research, 9(2), 253–262.

Kang, H. B., & Gardner, M. J. (1989). Selling Price and Marketing Time in the Residential

Real Estate Market. Journal of Real Estate Research, 4(1), 21 – 36.

Kim, A. M. (2004). A Market Without the ‘Right’ Property Rights. Economics of

Transition, 12(2), 275–305.

195

Kluger, B. D. & Miller, N.G. (1990). Measuring Real Estate Liquidity, Measuring Real

Estate Liquidity. Journal of Real Estate Economics, 18(2), 145 – 159.

Knight, J. R. (2002). Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and

Effects of Listing Price Changes. Real Estate Economics, 30(2), 213–237.

Kolbe, J. & Wustemann, H. (2015). Estimating the Value of Urban Green Space: A hedonic

Pricing Analysis of the Housing Market in Cologne, Germany. SFB 649 Discussion

Paper, No. 2015002. Available at

https://www.econstor.eu/bitstream/10419/107911/1/815374305.pdf

Krainer, J., & LeRoy, S. F. (2002). Equilibrium valuation of illiquid assets. Economic

Theory, 19(2), 223–242.

Krainer, J. (2001). A Theory of Liquidity in Residential Real Estate Markets. Journal of

Urban Economics, 49(1), 32 – 53.

Laibson, D. (1997). Golden Eggs and Hyperbolic Discounting. Quarterly Journal of

Economics, 112(2), 443–477.

Lamond, J., Proverbs, D., & Hammond, F. (2010). The Impact of Flooding on the Price of

Residential Property: A Transactional Analysis of the UK Market. Housing

Studies, 25(3), 335–356. DOI: 10.1080/02673031003711543.

Lancaster, K. J. (1966). A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political

Economy, 74(2), 132–157. https://doi.org/10.1086/259131.

Larsen, J. E., & Park, W. J. (1989). NonUniform Percentage Brokerage Commissions and

Real Estate Market Performance. Real Estate Economics, 17(4), 422–438.

https://doi.org/10.1111/15406229.00501

Leung, C. K., Leong, Y. C., & Chan, I. Y. (2002). TOM: Why isn't Price Enough?.

International Real Estate Review, 5(1), 91 – 115.

196

Levitt, S. D., & Syverson, C. (2008). Market Distortions When Agents Are Better Informed:

The Value of Information in Real Estate Transactions. Review of Economics and

Statistics, 90(4), 599–611. https://doi.org/10.1162/rest.90.4.599.

Li, X. B., & Motiwalla, L. (2009). For sale by owner online. Communications of the

ACM, 52(2), 110–114. https://doi.org/10.1145/1461928.1461957.

Lin, Z., & Vandell, K. D. (2007). Illiquidity and Pricing Biases in the Real Estate

Market. Real Estate Economics, 35(3), 291–330. https://doi.org/10.1111/j.1540

6229.2007.00191.x

Lisi, G. (2013). On the Functional Form of the Hedonic Price Function: A Matching

theoretic Model and Empirical Evidence. International Real Estate Review, 16(2),

189 – 207.

Lutzenhiser, M., & Netusil, N. R. (2001). The effect of open spaces on a home's sale price.

Contemporary Economic Policy, 19(3), 291 – 298.

Lynch, A. K., & Rasmussen, D. W. (2001). Measuring the impact of crime on house prices.

Applied Economics, 33(15), 1981–1989.

Malpezzi, S. (2001). Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review. In: T.

O'Sullivan & K. Gibb, eds. 2002. Housing Economics and Public Policy. Oxford:

Blackwell Science Ltd. Ch.5. https://doi.org/10.1002/9780470690680.ch5

Malpezzi, S., Ozanne, L., & Thibodeau, T. (1987). Microeconomic Estimates of Housing

Depreciation. Land Economics, 63(4), 372 – 385.

McDonald, J. F., & McMillen, D. P. (1990). Employment subcenters and land values in a

polycentricurban area: The case of Chicago. Environment and Planning A, 22(12),

15611574.

197

McGreal, S., Adair, A., Brown, L., & Webb, J. R. (2009). Pricing and Time on the Market

for Residential Properties in a major U.K. City. Journal of Real Estate Research,

31(2), 209 233.

McMillen, D. P., & McDonald, J. F. (1998). Suburban subcenters and employment density

in metropolitan Chicago. Journal of Urban Economics, 43(2), 157180.

Michael, H. J., Boyle, J.K., & Bouchard, R. (1996). Water quality affects property prices: A

case study of selected Maine lakes. Maine Agricultural and Forest Experiment

Station, University of Maine. Available at:

https://www.midcoastconservancy.org//wpcontent/uploads/2017/01/MR398Water

QualityAffectsPropertyPricesACaseStudyofSel1.pdf [Accessed 9 June 2018].

Mihaescu, O., & Hofe, R. V. (2012). The Impact of Brownfields on Residential Property

Values in Cincinnati, Ohio: A Spatial Hedonic Approach. The Journal of Regional

Analysis and Policy, 42(3), 223 – 236.

Miller, N. G. (1978). Time on the Market and Selling Price. AREUEA Journal, 6(2), 164 –

174.

Miller, N. G., & Geltner, D. M. (2005). Real Estate Principles for the New Economy. Ohio:

SouthWestern Educational Pub, 251330.

Miller, N.G. and Sklarz, M.A., 1987. Pricing Strategies and Residential Property Selling

Prices. Journal of Real Estate Research. 2(1), 31–40.

Mill, E. S. (1972). Studies in the Structure of the Urban Economy. Baltimore: Johns

Hopkins Press.

Mozolin, M. (1994). The geography of housing values in the transformation to a market

economy: A case study of Moscow. Urban Geography, 15(2), 107 – 127.

Multiple Listing Service (n.d.) truy xu t t ấ ừ http://www.mls.com/Home/Glossary.mvc

198

MunozRaskin, R. (2010). Walking accessibility to bus rapid transit: Does it affect property

values? The case of Bogotá, Colombia. Transport Policy, 17(2), 72 – 84 .

Muth, R. F. (1969). Cities and Housing: The Spatial Pattern of Urban Residential Land

Use. Chicago: University of Chicago Press.

Nelson, A. C., Genereux, J., & Genereux, M. 1992. Price effects of landfills on house

values. Land Economics, 68(4), 359–365.

Nguyen, H.T.B, Nguyen, H.T., Truong, H.T. (2020). The role of listing price strategies on

the probability of selling a house: evidence from Vietnam. Real Estate Management

and Valuation, 28(2), 6375.

Ni, J. (2009). Application of Cox Proportional Hazard Model to the Stock Exchange

Market. Mathematics Exchange, 6(1), 1218.

Okagawa, A., & Hibiki, A. (2011). Estimation of perceived flood damage in Tokyo

metropolitan area. Fondazione Eni Enrico Mattei (FEEM), Available at:

https://www.feem.it/m/events_pages/2011112311224252011.11.22_Azusa_Okagawa_

presentation.pdf.

Osland, L., & Thorsen, I. (2008). Effects on Housing Prices of Urban Attraction and Labor

Market Accessibility. Environment and Planning A: Economy and Space, 40(10),

2490–2509. https://doi.org/10.1068/a39305

Ottensmann, J. R., Payton, S., & Man, J. (2008). Urban Location and Housing Prices

within a Hedonic Model. Journal of Regional Analysis and Policy, 38(1), 19 – 35.

Phillips, R. S. (1988). Residential Capitalization Rates: Explaining Intermetropolitan

Variation, 19741979. Journal of Urban Economics, 23(3), 278290.

Qiu, L., & Zhao, D. (2018). Information and housing search: theory and evidence from

China market. Journal of Applied Economics, 50(46), 4954 – 4967.

199

Quang, N., & Detlef Kammeier, H. (2002). Changes in the political economy of Vietnam

and their impacts on the built environment of Hanoi. Cities, 19(6), 373–

388. doi:10.1016/s02642751(02)000689

Read, C. (1988). Price Strategies for Idiosyncratic GoodsThe Case of Housing. Real Estate

Economics, 16(4), 379–395. https://doi.org/10.1111/15406229.00462

Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure

competition. Journal of Political Economy, 82(1), 35 – 55.

Rosiers, D., Thériault, F. M., & Villeneuve, P. (2000). Sorting out access and neighborhood

factors in hedonic price modeling. Journal of Property Investment & Finance, 18(3),

291 – 315.

Rossini, P., Kupke, V., Kershaw, P., & McGreal, S. (2010). Time On Market Indicators for

Adelaide, South Australia. Sixteenth Annual Conference of the Pacific Rim Real

Estate Society, Wellington New Zealand, January 2427/2010, Pacific Rim Real

Estate Society.

Rutherford, R. C., Springer, T. M., & Yavas, A. (2005). Conflicts between Principals and

Agents: Evidence from Residential Brokerage. Journal of Financial Economics,

76(3), 627 – 665.

Rutherford, R. C., Springer, T. M., & Yavas, A. (2007). Evidence of Information

Asymmetries in the Market for Residential Condominiums. Journal of Real Estate

Finance and Economics, 35(1), 23 – 38.

Salant, S. W. (1991). For Sale by Owner: When to use a broker and how to price the house.

Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 157 – 174.

Salter, S., Johnson, K., & Spurlin, P. (2007). OffDollar Pricing, Residential Property

Prices, and Marketing Time. Journal of Housing Research, 16(1), 33–46.

https://doi.org/10.1080/10835547.2007.12091974

200

Savills Research And Consultancy. Available at https://pdf.savills.asia/asiapacific

research/vietnamresearch/savillspropertypriceindex/sppivnq12019en.pdf –

retrieved 12122019.

Schipper, Y. et al., 1998. Why do aircraft noise value estimates differ? A metaanalysis.

Journal of Air Transport Management, 4(2), 117 – 124.

Seo, D., Chung, Y., & Kwon, Y. (2018). Price Determinants of Affordable Apartments in

Vietnam: Toward the Public–Private Partnerships for Sustainable Housing

Development. Sustainability, 10(1), 197. https://doi.org/10.3390/su10010197

Simon, H. A. (1955). A Behavioral Model of Rational Choice. The Quarterly Journal of

Economics, 69(1), 99 – 118.

Sirmans, C. F., Turnbull, G. K., & Benjamin, J. D. (1991). The markets for housing and real

estate broker services. Journal of Housing Economics, 1(3): 207217.

Sirmans, G. S., & Macpherson, D. A. (2003). The composition of hedonic pricing models: a

review of the literature. National Association of Realtors.

Sirmans, G. S., Macpherson, D. A., & Zietz, E. N. (2005). The Composition of Hedonic

Pricing Models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 144.

Small, K. A., & Song, S. (1992). “Wasteful" commuting: a resolution. The journal of

political economy, 100(4), 888898.

Smith, B. C. (2010). Spatial Heterogeneity in Listing Duration: The Influence of Relative

Location to Marketability. Journal of Housing Research, 18(2), 151171.

Song, S. (1994). Modelling worker residence distrib ution in the Los Angeles region. Urban

Studies, 31(9), 1533 1544.

Steinnes, D. N. (1992). Measuring the economic value of water quality. The Annals of

Regional Science, 26(2), 171176.

201

Stull, W. J. (1978). The landlord’s dilemma: asking rent strategies in a heterogeneous

housing market. Journal of Urban Economics, 5(1), 101115. DOI: 10.1016/0094

1190(78)900396

Sun, H., & Seiler, M. J. (2013). Hyperbolic Discounting, Reference Dependence and its

Implications for the Housing Market. Journal of Real Estate Research, 35(1), 1 – 24.

Taylor, C. R. (1999). TimeontheMarket as a Sign of Quality. Review of Economic

Studies, 66(3), 555–578. https://doi.org/10.1111/1467937x.00098

Thaler, R. (1978). A note on the value of crime control: evidence from the property market.

Journal of Urban Economics, 5(1), 137–145.

Theebe, M. A. J. (2004). Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on

House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 28(2/3), 209–234.

https://doi.org/10.1023/b:real.0000011154.92682.4b

Troy, A., & Romm, J. (2004). Assessing the price effects of flood hazard disclosure under

the California natural hazard disclosure law (AB 1195). Journal of Environmental

Planning and Management, 47(1), 137–162.

https://doi.org/10.1080/0964056042000189844

Turnbull, G. K., & Dombrow, J. (2005). Identifying AgentSpecific Influences in the

Brokerage Process. Full Report of National Association of Realtors Available at:

https://www.nar.realtor/ncrer.nsf/files/TurnbullDombrow%20fr.pdf/

$FILE/TurnbullDombrow%20fr.pdf [Accessed 5/1/2017]

Turnbull, G. K., & Dombrow, J. (2007). Individual Agents, Firms, and the Real Estate

Brokerage Process. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 5776.

Turnbull, G. K., & Sirmans, C. F. (1993). Information, search, and house prices. Regional

Science and Urban Economics, 23(4), 545–557. https://doi.org/10.1016/0166

0462(93)90046h

202

Uju, I. V., & Iyanda, S. T. 2012. Comparative Analysis of the Determinants of Residential

Land Values. Chinese Business Review, 11(2), 187–192.

UNHabitat. Vietnam Housing Sector Profile; UNHabitat: Nairobi, Kenya, 2014; p. 158.

Vinh, N. Q., & Leaf, M. (1996). City life in the village of ghosts: A case study of popular

housing in Ho Chi Minh City, Vietnam. Habitat International, 20(2), 175–190. DOI:

10.1016/01973975(95)000488.

Visser, P., Van Dam, F., & Hooimeijer, P. (2008). Residential Environmental and Spatial

variation in house prices in the Netherlands. Journal of Social & Economic

Geography, 99(3), 348–360.

Waddell, P., Berry, B., & Hoch, I. (1993). Housing price gradients: The intersection of

Analysis space and built form. Geographical 25(1), 519.

https://doi.org/10.1111/j.15384632.1993.tb00276.x

Waibel, M., Eckert, R., Bose, M., & Martin, V. (2007). Housing for Lowincome Groups in

Ho Chi Minh City between ReIntegration and Fragmentation. Asien, 103(1), 5978.

Wheaton, W. C. (1990). Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model.

Journal of Political Economy, 98(6), 1270–1292

Wild M., 2009. What Drives Land Prices in Your Market? The Use of Multiple, Regression

Analysis to Confirm the Significance of Determinative Real Estate Value Elements.

Journal of the ASFMRA (American Society of Farm Managers and Rural

Appraisers), 2009, 3 – 15. DOI: DOI: 10.22004/ag.econ.189839.

World Bank Group. Vietnam Affordable Housing: A Way Forward; World Bank Group:

Washington, DC, USA, 2015; p. 117.

Xu, T. (2008). Heterogeneity in housing attributes prices: A study of the interaction

behaviour between property specifics, location coordinates and buyers’

203

characteristics. International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 166–

181.

Yang, S. X., & Yavas, A. (1995). Bigger Is Not Better: Brokerage and Time on the Market.

Journal of Real Estate Research, 10(1): 2333.

Yavas, A. (1992). A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets. Real

Estate Economics, 20(4), 533–548. https://doi.org/10.1111/15406229.00595

Yusof, A., & Ismail, S. (2012). Multiple Regressions in Analysing House Price

Variations. Communications of the IBIMA, 1–9. https://doi.org/10.5171/2012.383101

Zuehlke, T.W. (1987). Duration Dependence in the Housing Market. Review of Economics

and Statistics, 69(4), 701–704.

Zumpano, L. , Elder, H., & Baryla, E. (1996). Buying a house and the decision to use a real

estate broker. Journal of Real Estate Finance and Economics, 13(2), 169181.

Ệ Ế TI NG VI T

ươ ế ố ả ưở ế ấ Lê Kh ng Ninh (2011). Các y u t nh h ng đ n giá đ t vùng ven đô th ị ở ồ Đ ng

ử ằ ể ạ ế T p chí Phát tri n Kinh t , 254 B ng Sông C u Long. (12), 1117.

ự ễ ạ ậ ồ ị ị Phan Đình Nguyên, Tô Th Nh t Minh và Nguy n Th Bích H ng (2018). Th c tr ng và

ả ị ườ ể ấ ộ ả ạ ồ ạ T p chí Kinh t ế gi i pháp phát tri n th tr ng b t đ ng s n t i TP.H Chí Minh.

ể và Phát tri n, 252 (8), 30 – 38.

ễ ầ ị Ứ ụ ề Tr n Thu Vân & Nguy n Th Giang (2011). ng d ng mô hình Hedonic v các y u t ế ố

ả ưở ớ ả ạ ồ ạ T p chí Phát tri n ể Kinh t ,ế nh h ng t ấ ộ i giá b t đ ng s n t i TP. H Chí Minh,

254(12), 18 – 23.

ễ ọ ị ị ị ủ ế ộ Tr nh Th Giao Chi & Nguy n Th Ng c Hà (2012). Đánh giá tác đ ng c a ti ng n t ồ ừ

ạ ộ ườ ườ ộ ố ế ố ườ ho t đ ng giao thông đ ộ ế ng b đ n ng i dân s ng ven m t s tuy n đ ng ở

ạ ọ ế ạ ố ọ ế T p chí Khoa h c, Đ i h c Hu , 73 phía Nam thành ph Hu . (4), 1928.

204

ươ ố ố ả ưở ấ ở ế ị V ng Qu c Duy (2016). Các nhân t nh h ng đ n giá nhà đ t trên đ a bàn thành

ố ầ ạ ọ ươ ơ T p chí Khoa h c Th ạ ng m i, 91 ph C n Th . , 6472.

205

Ụ Ụ PH L C

ộ ố ứ ế ề ố ệ ữ ụ ụ Ph l c 1: M t s ch ng minh trong lý thuy t v m i quan h gi a giá rao bán, giá

ừ ươ

T ph

ng trình (13):

ế ạ t l

i thành:

(PL2.1)

Trong đó:

ừ

T (PL2.1), ta có:

(PL2.2)

ườ

ợ

ươ

ng h p n = 2, thay n = 2 vào ph

ng trình PL2.2, ta có

ồ ự ủ ờ bàn và th i gian rao bán c a Cheng và các đ ng s (2008)

ờ ỏ ụ ụ Ph l c 2: ẫ ề ả M u v b ng c ị âu h i thăm dò Giá giao d ch và th i gian rao bán

ỏ

ả B ng câu h i s :ố

ả Tên kh o sát viên

Tên nhà môi gi

iớ

ố ệ

ạ S đi n tho i

Tên ng ượ đ

i ườ ả c kh o sát

i ườ

Tên ng giám sát

ể Đã ki m tra giám sát

ị ườ ở trên th tr ng nhà TP.HCM

206

ả

ị

ườ

ả

V trí kh o sát

ng:

Ngày kh o sát:

ậ

ệ Qu n/huy n

1. Qu n 1ậ

2. Qu n 2ậ

3. Qu n 3ậ

4. Qu n 4ậ

5. Qu n 5ậ

6. Qu n 6ậ

7. Qu n 7ậ

8. Qu n 8ậ

9. Qu n 9ậ

10. Qu n 10ậ

11. Qu n 11ậ

ậ 12. Qu n 12

13. Phú Nhu nậ

14. Gò V pấ

15. Tân Bình

16. Tân Phú

ủ ứ 17. Th Đ c

18. Bình Th nhạ

ủ 19. C Chi

20. Hóc Môn

21. Bình Chánh

_________________________________________________________________________________

ề

ễ

ế

ậ

ồ

ị

ệ Tôi tên là Nguy n Th Bích H ng và hi n tôi đang làm đ tài lu n án ti n sĩ v

ề “Phân tích

ụ

ủ

ứ

ệ ữ ế ượ ố ờ ả m i quan h gi a chi n l c rao giá, giá bán, th i gian rao bán và kh năng bán:

ằ phân

”. M c tiêu c a nghiên c u nh m

ệ ữ

ế ượ

ố

ủ

ờ

ở

ị ườ

ở

tích m i quan h gi a chi n l

c rao giá và th i gian bán c a nhà

trên th tr

ng nhà

riêng

ố ồ

ự

ả

ờ

ồ

ị

ưở

ủ

ẻ l

khu v c thành ph H Chí Minh và đ ng th i xác đ nh nh h

ặ ng c a các đ c tính căn nhà

ủ

ả

ị

ụ

ả

ớ

lên kh năng giao d ch thành công c a căn nhà.

ẽ ế V i m c tiêu này, tôi s ti n hành kh o sát theo

ỏ ướ

ị ả ờ

ấ

ể ạ ượ

ả

ả b ng câu h i d

i đây. Tôi r t mong quý v tr l

ể i kh o sát này đ tôi có th đ t đ

ụ c m c tiêu

ứ ủ

ẽ ượ

ế

ả

ộ

ữ nghiên c u c a mình. Tôi xin cam đoan nh ng n i dung trong phi u kh o sát này s đ

ả c b o

ụ ụ

ụ

ứ

ằ

ậ

ỉ

ượ ề ậ ủ

m t và ch nh m ph c v cho m c tiêu nghiên c u đã đ

c đ c p c a tôi.

ị ườ ở ẻ ứ Nghiên c u th tr ng nhà riêng l TP.HCM

ị

ỉ Đ a ch

ố

S nhà:

_____________________________________

ườ

Tên đ

ng:

_____________________________________

ườ

ng/ Xã:

_____________________________________

ệ

ậ

Qu n/Huy n:

_____________________________________

Ầ

Ớ

Ỏ

………………

ử

ể

ờ

A. PH N CÂU H I DÀNH CHO NHÀ MÔI GI 1. Th i đi m khách hàng ký g i BĐS (ngày/tháng/năm):

……………..

ệ

ể

ạ

ờ

ồ

ử i th i đi m ký g i (tri u đ ng): ố

ể

ị

2. Giá căn nhà t 3. Th i đi m ch t giao d ch (ngày/tháng/năm): ờ

…………………..

ấ ủ

ầ

ướ

ệ

ồ

4. Giá rao g n nh t c a căn nhà tr

c khi bán (tri u đ ng)

……………………

ấ ướ

ể

ầ

ờ

5. Th i đi m rao giá g n nh t tr

c khi bán (ngày/tháng/năm)

207

ủ

ệ

ồ

ị

6. Giá giao d ch c a căn nhà (tri u đ ng):

…………………

ể

ờ

7. Th i đi m xây d ng nhà (tháng/năm): ự

…………………………..

ạ

8. Tình tr ng pháp lý c a căn nhà: ứ ứ

ề ở ữ ề ở ữ

ủ ậ ậ

ấ ấ

ở Đã có gi y ch ng nh n quy n s h u công trình (nhà ) ở Ch a có gi y ch ng nh n quy n s h u công trình (nhà )

Khác

ủ

ạ

9. Hình d ng c a căn nhà: a. Vuông v cứ

ở ậ b. N h u

c. Tóp h u ậ

d. Khác……………………

ủ

ườ

10. V b ngoài c a căn nhà: ẻ ề ấ ố b. Khá cũ a. Cũ, xu ng c p

c. Bình th

d. Còn khá m iớ

e. M iớ

ườ ừ

c nhà: …………………….(m) ữ

ấ

ạ

ố ượ

11. Chi u r ng đ ề ộ 12. Kho ng cách t ả

ướ ẻ ng/h m tr ụ nhà ra tr c giao thông chính g n nh t (nh ng đo n ph đ

ị c qui đ nh trong

ấ

ầ ả b ng gía đ t): ………………………………(m).

ạ

ở

ụ ụ

ọ

13. Lo i hình nhà

ề ề

ơ ậ

ệ

a. Nhà truy n th ng

ạ ở (Xem Ph l c 1 v minh h a lo i hình nhà ) ơ ậ ố b. Nhà đ n l p (nhà ph )ố

c. Nhà đ n l p (bi th )ự

d. Nhà liên kế

e. Khác (vui lòng nêu rõ):............................................

ệ

ủ

ng phòng ng

14. T ng di n tích sàn sinh s ng: ……………………….. m ổ ố 15. S t ng c a căn nhà:……………..t ng ố ầ ầ 2 16. Di n tích khuôn viên: …………….m ệ 17. B ngang căn nhà: ……………m ề 18. S l ố ượ a. 1 phòng

b. 2 phòng

c. 3 phòng

ố

d. 4 phòng

e. Khác (ghi rõ s phòng):

ố ượ

ệ

ng nhà v sinh

b. 2

c. 3

19. S l a. 1

ố

e. Khác (ghi rõ s phòng):

d. 4

ố

ấ

20. Đánh giá an ninh trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

ự b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

t không? (trong vòng bán kính 600m)

21. Khu v c căn nhà t a l c có b ng p l ề ườ

ậ ụ ậ

ậ

ọ ạ ng

ự a. Ng p do tri u c

ị b. Ng p do m a

c. Khác

208

ế

ậ ụ ả

ố ớ

t x y ra trong vòng bán kính bao nhiêu m? (đ i v i ng p do m a) ố ớ

ậ

ộ

N u có, ng p l …………………………; đ sâu bao nhiêu (đ i v i ng p do tri u c

ư ậ ề ườ ng)?...................

ủ

22. H ng chính c a căn nhà: …………………………………………………….

b. Tây

c. Nam

d. B c ắ

ướ a. Đông

h. Tây Nam

e. Đông Nam

f. Đông B cắ

g. Tây B cắ

ế

ề

Có Không

ặ

ự ế ố ị ầ ầ

ừ ừ ừ ừ ừ ừ

ẫ ấ ấ ấ

ấ ấ ấ

ầ ầ ầ

23. Căn nhà có b ánh n ng chi u chi u tr c ti p vào nhà: ị 24. Kho ng cách t ả 25. Kho ng cách t ả 26. Kho ng cách t ả 27. Kho ng cách t ả 28. Kho ng cách t ả 29. Kho ng cách t ả

ợ ế ớ i trung tâm thành ph (ch B n Thành): …………………km ấ ớ ợ i ch ho c siêu th g n nh t: ………………….km ấ ớ ườ ng m u giáo g n nh t: …………….(km) i tr ớ ườ i tr ng c p 1 g n nh t : ………………..(km) ớ ườ i tr ng c p 2 g n nh t : ………………..(km) ớ ườ ng c p 3 g n nh t : ………………..(km) i tr

ắ nhà t nhà t nhà t nhà t nhà t nhà t

ƯỜ

Ầ

I MUA

PH N DÀNH CHO NG Ầ

B. B1. PH N THÔNG TIN CĂN NHÀ ĐÃ MUA

30. N i làm vi c ệ

1. Qu n 1ậ

2. Qu n 2ậ

3. Qu n 3ậ

4. Qu n 4ậ

5. Qu n 5ậ

6. Qu n 6ậ

7. Qu n 7ậ

8. Qu n 8ậ

9. Qu n 9ậ

10. Qu n 10ậ

11. Qu n 11ậ

12. Qu n 12ậ

13. Phú Nhu nậ

14. Gò V pấ

15. Tân Bình

16. Tân Phú

ủ ứ 17. Th Đ c

18. Bình Tân

20. Khác

19. Bình Th nhạ

31. Đi làm

ắ

ạ

ệ

ạ

ắ

a. Đi b ộ

b Xe đ pạ

c. Xe g n máy (ch y xăng)

d. Xe g n máy (ch y đi n)

e. Xe h iơ

f. Xe buýt

g. Khác

ố

ớ

ừ

ờ ờ

ằ

i trung tâm thành ph (ch B n Thành) và đi b ng xe máy:

nhà t

ặ

ị ầ ầ

ằ ằ

ấ ấ ằ ằ ằ

ẫ ấ ấ ấ

ầ ầ ầ

ấ ấ ấ

ợ ớ i ch ho c siêu th g n nh t (b ng xe máy) : ………………..( phút) ớ ườ i tr ng m u giáo g n nh t (b ng xe máy): ………………...( phút) ớ ườ i tr ng c p 1 g n nh t (b ng xe máy): ……………….........( phút) ớ ườ i tr ng c p 2 g n nh t (b ng xe máy): ……………….........( phút) ớ ườ ng c p 3 g n nh t (b ng xe máy): ……………….........( phút) i tr

ướ

ệ

ồ

ừ c ch ng)

ạ

ừ ấ

ố

ở

32. Th i gian bình quân đi làm (phút): …………………………….. 33. Th i gian bình quân t ợ ế ………………..(phút) 34. Th i gian t ừ ờ nhà t 35. Th i gian t ừ ờ nhà t 36. Th i gian t ừ ờ nhà t 37. Th i gian t ừ ờ nhà t 38. Th i gian t ừ ờ nhà t 39. Thu nh p h gia đình (tháng): ………………………… tri u đ ng ( ậ ộ 40. Trình đ h c v n ộ ọ ấ ế a. Th c sĩ/ Ti n sĩ

ạ ọ b. Đ i h c

d. T c p 3 tr xu ng

c. Cao đ ngẳ

ệ ủ

ề

ườ

41. Ngh nghi p c a ng

i mua nhà

209

ộ

ngươ

a. Làm công ăn l

b. Doanh nhân

ể c. H kinh doanh cá th

d. Khác

ố

ấ

42. Đánh giá an ninh trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

ự b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

ế

ồ

ố

ấ

43. Đánh giá ti ng n trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

ự b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

ố

ấ

44. Đánh giá mùi hôi trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

ự b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

ụ

ự

ố

ấ

45. Đánh giá b i trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

b. 2

ấ c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

ả ượ

ệ ố

46. Đánh giá rác th i sinh ho t: ạ c thu gom

a. Không đ

b. Có h th ng thu gom

ự

ị

ề ườ

ư t (do m a/tri u c

ng) không?

47. Khu v c nhà b n mua có b ng p l ậ ụ ạ b. Có

a. Không

ậ ụ

ưở

Anh/chị không?

ệ ư

ể

ưở

48. N u có, vi c ng p l

ế ả t có nh h a. Có nh ng không đáng k

ộ ố ế ng đ n cu c s ng gia đình ả b. Có, nh h nhi uề

ệ

ồ ồ

ấ

ẵ

ộ

49. Anh/chị mua ngôi nhà này bao nhiêu ti n?........................................ (tri u đ ng) ề 50. Lúc mua, ngôi nhà có s n n i th t ch a? Nói cách khác, giá mua đã bao g m n i th t ch a? ộ ư

a. Đã có

b. Ch aư

ị ộ

ệ

ế

ấ

ả

ồ

N u có, giá tr n i th t kho ng bao nhiêu? ………………… tri u đ ng

51.

ị

ớ

ẽ ế

ự

ộ

ướ

ằ Anh/ch nghĩ r ng 12 tháng t

i thì giá nhà trong khu v a này s bi n đ ng theo h

ng:

ả

ố

tế

a. Tăng lên

b. Gi m xu ng

c. Không bi

52.

ế

ầ

ả N u tăng lên thì tăng lên kho ng bao nhiêu ph n trăm:..........

Ầ

Ệ

B2. PH N THÔNG TIN CĂN NHÀ

Ở ƯỚ TR

Ạ C KHI MUA CĂN NHÀ HI N T I

53.

ự

ố

ấ

Đánh giá an ninh trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

210

a. 1

b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

54.

ự

ế

ồ

ố

ấ

Đánh giá ti ng n trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

55.

ự

ố

ấ

Đánh giá mùi hôi trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

56.

ụ

ự

ố

ấ

Đánh giá b i trong khu v c (7 là t

t nh t, 1 là th p nh t)

a. 1

b. 2

c. 3

d. 4

e. 5

f. 6

g. 7

57.

ả

ạ

Đánh giá rác th i sinh ho t:

ượ

ệ ố

c thu gom

a. Không đ

b. Có h th ng thu gom

58.

ướ

ậ ụ

ị

ự Khu v c nhà tr

c đây c a

ủ Anh/chị có b ng p l

t (do m a) không?

a. Có

b. Không

ậ ụ

ế

ưở

ế

ệ N u có, vi c ng p l

ả t có nh h

ộ ố ng đ n cu c s ng gia đình

Anh/chị không?

a. Có

c. Không

b. Có nh ng không đáng k ể

59.

ờ

ừ

ướ

Th i gian đi làm (phút) t

căn nhà tr

c đây: ……………………………..

60.

ờ

ừ

ớ

ố

Th i gian t

nhà t

ằ i trung tâm thành ph trung bình (b ng xe máy)………………..( phút)

61.

ờ

ừ

ớ

ị ầ

ằ

ấ

ặ

ợ

Th i gian t

nhà t

i ch ho c siêu th g n nh t (b ng xe máy): ……………….......( phút)

62.

ờ

ừ

ầ

ằ

ẫ

ấ

Th i gian t

nhà t

ớ ườ i tr

ng m u giáo g n nh t (b ng xe máy): ………………........( phút)

63.

ờ

ừ

ầ

ấ

ằ

Th i gian t

nhà t

ớ ườ i tr

ng c p 1 g n nh t (b ng xe máy): ……………...........…..( phút)

64.

ờ

ừ

ầ

ấ

ằ

ấ

Th i gian t

nhà t

ớ ườ i tr

ng C p 2 g n nh t (b ng xe máy) : ………………...........( phút)

65.

ờ

ừ

ằ

ấ

ầ

ấ

Th i gian t

nhà t

ớ ườ i tr

ng c p 3 g n nh t (b ng xe máy): ………………..( phút)

H tế

ữ

ườ

ả

ườ

ấ

ỏ

Ch ký ng

i kh o sát/ng

i ph ng v n

211

ụ ụ Ph L c 3

ệ ố ươ

ả

ế

B ng PL3.1 : H s t

ữ ng quan gi a các bi n

tom

age

slotarea wide

floorarea nbedr

shape

sun face dstreet

dcbd

dsch tcbd

tsch

safe smelly noisy

lon g

nbat hr

widest reet

dmarke t

tworkpl a

tmark et

pri ce

out sid e

price

tom

age

0.108

outside

-0.143 -0.760

slotarea

-0.001 -0.439

0.2 73

wide

-0.040 -0.354

0.752

0.1 84

long

0.016 -0.355

0.719 0.137

0.4 52

floorarea

-0.041 -0.185

0.597 0.500

0.1 16

nbedr

-0.028 0.133

0.125 0.124

0.663

0.1 15

nbathr

0.023 0.056

0.139 0.157

0.663 0.866

0.2 74 - 0.0 66 - 0.2 49 - 0.1 83

shape

0.076 0.221

-0.055 -0.050

-0.073 0.000

- 0.0 78 0.0 21

- 0.0 19 0.02 9

sun

-0.081 -0.118

0.033 0.022

-0.003 -0.044

-0.160

- 0.2 25 0.1 08

1 - 0. 05 4 - 0. 45 5 0. 26 3 0. 69 6 0. 59 0 0. 51 0 0. 65 0 0. 30 0 0. 33 0 - 0. 18 9 0.1 13 0. 46 3

0.3 69

0.18 8

face

0.029 -0.208

0.331 0.135

0.266 0.163

-0.018 -0.010

0.2 38

212

dstreet

-0.043 0.009

-0.045 -0.025

-0.155 -0.176

-0.046 0.007

- 0.0 07

- 0.0 11

- 0.1 74

- 0.29 7

widestreet

-0.010 -0.241

0.371 0.236

0.287 0.131

0.052 -0.031

-0.082

0.2 10

0.3 54

0.14 6

0.69 6

dcbd

0.119 0.602

-0.378 -0.343

-0.412 -0.179

0.272 -0.106

0.166 -0.194

- 0.4 87

- 0.3 04

- 0.2 88

- 0.23 3

dmarket

-0.033 -0.186

-0.074 -0.110

-0.043 -0.107

-0.062 0.071

0.039 -0.063

0.1 76

0.0 25

- 0.0 78

- 0.03 2

- 0.12 9

dsch

0.066 0.164

-0.192 -0.241

-0.017 0.037

-0.081 0.072

-0.062 -0.128

0.445

- 0.1 49

- 0.0 57

0.01 3

- 0.01 8

0.08 3

tcbd

-0.047 -0.006

0.033 -0.008

-0.133 -0.124

0.114 0.073

0.168 0.088

0.099 -0.157

0.1 14

0.0 41

- 0.1 58

0.08 2

0.27 0

- 0.0 91

- 0.0 76

- 0.0 59

- 0.03 0

tworkpla

-0.062 0.184

-0.123 -0.137

-0.118 -0.056

-0.015 0.023

0.110 -0.071

0.023 0.000 0.185

0.0 18

0.0 68

0.15 3

tmarket

-0.036 -0.083

0.036 -0.008

0.092 0.123

0.094 -0.030

0.025 0.009

0.080 -0.059 0.105 0.033

tsch

0.0 33

0.11 5 - 0.1 05

0.04 3

-0.080 -0.141

0.011 -0.004

-0.062 -0.093

0.003 0.004

0.239 0.003

0.179 0.097 0.107 0.236 0.259

0.12 5 - 0.12 0 - 0.19 6

0.04

safe

0.1 52 - 0.1 19

0.0 55

0.14 0

0.06 7

-0.034 0.156

0.079 0.065

0.133 0.115

0.058 -0.033

-0.118 0.069

7 -0.116 -0.118 0.051 -0.133 -0.006 -0.113 - 0.49

0.32 0

0.29 4

smelly

-0.053 -0.296

0.388 0.303

0.404 0.227

-0.139 0.096

-0.148 0.239

1 -0.023 -0.069

0.144 -0.200 0.060 0.064 0.216

0.00

0.3 42 - 0.0 29

0.16 6

0.08 2

noisy

0.124 0.111

0.052 0.066

0.120 0.129

-0.003 0.005

-0.186 -0.092

0.164 -0.058 0.068 -0.049 0.398 0.321

3 -0.172 -0.066 - 0.04

- 0. 21 0 0. 46 9 - 0. 65 3 - 0. 02 6 - 0. 09 0 - 0. 17 9 - 0. 18 7 0. 06 6 0. 10 6 0. 03 6 0. 54 3 0. 07 9 0. 07 1

0.1 87 - 0.1 51 - 0.1 40

0.0 89

0.08 1

0.06 5

0.073 0.032

0.073 0.077

0.125 -0.156

-0.018 0.072

4 -0.145 -0.033

0.215 -0.111 0.082 -0.016 0.069 0.113 0.198

flooding 0.077 0.097 Bảng PL3.2: Hệ số phóng đại phương sai VIF Variable lnslotarea

VIF 41.75

1/VIF 0.0240

213

20.47 13.53 4.85 4.79 4.54 4.06 3.29 3.13 2.74 2.51 1.88 1.74 1.73 1.6 1.56 1.56 1.51 1.44 1.34 1.24 1.24 1.2 1.12 1.08

0.0488 0.0739 0.2060 0.2087 0.2204 0.2461 0.3041 0.3199 0.3646 0.3985 0.5323 0.5761 0.5795 0.6258 0.6402 0.6421 0.6619 0.6935 0.7469 0.8033 0.8077 0.8323 0.8934 0.9251

long wide nbathr nbedr lnage lnfloorarea outside dcbd face widestreet smelly lntsch lntmarket dsch dmarket noisy dstreet lntcbd safe shape flooding lntworkpla sun waste Mean VIF

5.04

Bảng PL3.3: Kiểm định phương sai thay đổi

Number of obs =

Source

SS

df

MS

448

214

180.359

5.63621

102.82

Model Residua l

22.748

415

0.05481

Total

203.107

447

0.45438

0.8880

0.8794

F(32, 415) = Prob > F = R- squared = Adj R- squared = Root MSE =

0.2341

t

P>t

[95% Conf. Interval]

Coef. -0.0374

Std. Err. 0.0181

-2.07

0.039

-0.0730

-0.0018

0.1522

0.0304

5.00

0.000

0.0924

0.2120

0.5297 -0.0894

0.0440 0.0318

12.04 -2.81

0.000 0.005

0.4433 -0.1519

0.6162 -0.0268

0.0180 0.1466 -0.0002

0.0021 0.0673 0.0001

8.40 2.18 -1.82

0.000 0.030 0.069

0.0138 0.0144 -0.0003

0.0223 0.2789 0.0000

lnprice lnage lnfloorar ea lnslotare a shape widestre et acar dstreet lntworkpl a lntcbd sun safe waste

-0.0471 -0.0670 0.0543 0.0143 0.0585

0.0201 0.0277 0.0260 0.0117 0.0329

-2.34 -2.42 2.09 1.22 1.78

0.020 0.016 0.037 0.223 0.076

-0.0866 -0.1216 0.0033 -0.0087 -0.0062

-0.0076 -0.0125 0.1054 0.0373 0.1232

215

0.0362 -0.0301 -0.0904 1.0254 0.6760 0.6755 0.9615 0.3459 0.4454 0.1792 0.0582 0.9124 0.6989 0.2334 -0.0102 0.1786 0.6819 0.7495 0.8267 0.2555 5.4684

0.0080 0.0086 0.0428 0.0904 0.0908 0.0920 0.0751 0.0692 0.0811 0.0725 0.0734 0.0694 0.0717 0.0831 0.0738 0.0867 0.1125 0.0703 0.0701 0.0619 0.2375

4.53 -3.52 -2.11 11.34 7.45 7.34 12.81 5.00 5.49 2.47 0.79 13.14 9.74 2.81 -0.14 2.06 6.06 10.66 11.79 4.13 23.02

0.000 0.000 0.035 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.014 0.428 0.000 0.000 0.005 0.891 0.040 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

0.0205 -0.0470 -0.1745 0.8477 0.4976 0.4947 0.8139 0.2099 0.2859 0.0368 -0.0861 0.7759 0.5580 0.0700 -0.1551 0.0083 0.4608 0.6113 0.6888 0.1338 5.0015

0.0519 -0.0133 -0.0063 1.2032 0.8544 0.8563 1.1090 0.4820 0.6049 0.3216 0.2025 1.0489 0.8399 0.3968 0.1348 0.3490 0.9029 0.8876 0.9646 0.3771 5.9353

smelly noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons

Breusch- Pagan / Cook- Weisber g test for heterosk edasticit y

216

Linear regression Number of obs = 448 F(32, 415) = 179.54 Prob > F = 0.0000 R-squared = 0.8880 Root MSE = .23412

Ho: Constant variance Variables: fitted values of lnprice

chi2(1) = 0.20 Prob > chi2 = 0.6508

Robust lnprice Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] lnage -.0374001 .0177508 -2.11 0.036 -.0722928 -.0025074 lnfloorarea .1521707 .0374044 4.07 0.000 .078645 .2256964 lnslotarea .5297101 .0556004 9.53 0.000 .4204166 .6390036 shape -.0893888 .0345699 -2.59 0.010 -.1573428 -.0214349 widestreet .0180359 .0020512 8.79 0.000 .0140039 .0220679 acar .1466493 .0834136 1.76 0.079 -.0173165 .3106151 dstreet -.0001535 .0000787 -1.95 0.052 -.0003083 1.20e-06 lntworkpla -.0470947 .0213311 -2.21 0.028 -.0890251 -.0051643 lntcbd -.0670391 .0296427 -2.26 0.024 -.1253076 -.0087705 sun .0543353 .0240181 2.26 0.024 .007123 .1015477 safe .0142818 .0137337 1.04 0.299 -.0127145 .0412781 smelly .0362284 .0094238 3.84 0.000 .017704 .0547528 waste .0585045 .044727 1.31 0.192 -.0294153 .1464243 noisy -.0301379 .0104816 -2.88 0.004 -.0507416 -.0095341 flooding -.0904008 .042549 -2.12 0.034 -.1740393 -.0067623 dist1 1.025423 .1024567 10.01 0.000 .8240243 1.226822 dist2 .6760192 .0692459 9.76 0.000 .5399028 .8121356 dist3 .6754924 .0826932 8.17 0.000 .5129426 .8380423 dist5 .9614905 .0677776 14.19 0.000 .8282604 1.094721 dist6 .3459477 .0755395 4.58 0.000 .19746 .4944354 dist7 .4454181 .0916331 4.86 0.000 .2652952 .6255411 dist8 .1791863 .0587791 3.05 0.002 .0636444 .2947283 dist9 .0582043 .0852761 0.68 0.495 -.1094226 .2258312 dist10 .9124136 .0603744 15.11 0.000 .7937358 1.031091 dist11 .6989361 .0613164 11.40 0.000 .5784067 .8194656 dist12 .233403 .0618129 3.78 0.000 .1118976 .3549083 distbtan -.010152 .0599015 -0.17 0.866 -.1279003 .1075963 distbth .1786402 .0968201 1.85 0.066 -.0116787 .3689591 distgv .6818878 .2873953 2.37 0.018 .1169558 1.24682 distpn .7494502 .0652631 11.48 0.000 .6211627 .8777378 disttb .8266903 .0695482 11.89 0.000 .6899797 .963401 disttp .255457 .0546629 4.67 0.000 .1480063 .3629077 _cons 5.468441 .2604593 21.00 0.000 4.956457 5.980425

. predict Residuals, res

. reg Residuals lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 > dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp, robust

Linear regression Number of obs = 448 F(32, 415) = 0.00 Prob > F = 1.0000 R-squared = 0.0000 Root MSE = .23412

Robust Residuals Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] lnage 1.14e-09 .0177508 0.00 1.000 -.0348927 .0348927 lnfloorarea 9.01e-10 .0374044 0.00 1.000 -.0735257 .0735257 lnslotarea -1.17e-09 .0556004 -0.00 1.000 -.1092935 .1092935 shape 5.52e-10 .0345699 0.00 1.000 -.067954 .067954 widestreet 5.67e-11 .0020512 0.00 1.000 -.004032 .004032 acar -1.34e-09 .0834136 -0.00 1.000 -.1639658 .1639658 dstreet 1.67e-12 .0000787 0.00 1.000 -.0001547 .0001547 lntworkpla 2.42e-10 .0213311 0.00 1.000 -.0419304 .0419304 lntcbd 2.66e-09 .0296427 0.00 1.000 -.0582686 .0582686 sun -2.97e-10 .0240181 -0.00 1.000 -.0472123 .0472123 safe -3.15e-10 .0137337 -0.00 1.000 -.0269963 .0269963 smelly 6.55e-10 .0094238 0.00 1.000 -.0185244 .0185244 waste -3.00e-10 .044727 -0.00 1.000 -.0879198 .0879198 noisy 8.58e-11 .0104816 0.00 1.000 -.0206037 .0206037 flooding 6.83e-10 .042549 0.00 1.000 -.0836385 .0836385 dist1 4.72e-09 .1024567 0.00 1.000 -.2013988 .2013988 dist2 -8.11e-10 .0692459 -0.00 1.000 -.1361164 .1361164 dist3 1.16e-09 .0826932 0.00 1.000 -.1625498 .1625498 dist5 -1.56e-09 .0677776 -0.00 1.000 -.1332301 .1332301 dist6 3.77e-09 .0755395 0.00 1.000 -.1484877 .1484877 dist7 3.67e-09 .0916331 0.00 1.000 -.1801229 .180123 dist8 2.78e-09 .0587791 0.00 1.000 -.115542 .115542 dist9 4.11e-09 .0852761 0.00 1.000 -.1676269 .1676269 dist10 -1.74e-09 .0603744 -0.00 1.000 -.1186777 .1186777 dist11 -7.66e-10 .0613164 -0.00 1.000 -.1205295 .1205295 dist12 3.04e-09 .0618129 0.00 1.000 -.1215054 .1215054 distbtan -9.46e-11 .0599015 -0.00 1.000 -.1177483 .1177483 distbth 3.96e-09 .0968201 0.00 1.000 -.1903189 .1903189 distgv -4.03e-09 .2873953 -0.00 1.000 -.5649321 .564932 distpn -1.86e-09 .0652631 -0.00 1.000 -.1282875 .1282875 disttb -2.16e-09 .0695482 -0.00 1.000 -.1367107 .1367107 disttp 5.27e-11 .0546629 0.00 1.000 -.1074507 .1074507 _cons -1.31e-08 .2604593 -0.00 1.000 -.5119841 .511984

ề ộ ể ả ấ ị B ng PL3.4: Ki m đ nh v n đ n i sinh

217