Quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số

Chia sẻ: Trinhthamhodang1214 Trinhthamhodang1214 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:4

Thêm vào BST

Báo xấu

42
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết nghiên cứu quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số như có mối quan hệ và ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc gia về quy hoạch; quy định cụ thể và rõ ràng về các ràng buộc liên quan đến hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng đô thị đối với quy mô dân số thực tế của dự án...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số

DIEÃN ÑAØN QUY CHUAÅN CHUNG CÖ CAÀN QuAN TAÂM ÑEÁN QuAÛN LyÙ Quy MOÂ DAÂN sOÁ Ths. KTs. NguyEÃN Huy KHANH Phoù Toång giaùm ñoác, Toång Coâng ty Tö vaán Xaây döïng Vieät Nam T rong boái caûnh caùc ñoâ thò lôùn nhö Haø Noäi vaø TP.HCM hieän nay thì nguyeân nhaân cuûa vieäc quaù taûi haï taàng giao thoâng daãn ñeán taéc ñöôøng chính laø bôûi QUY MOÂ DAÂN SOÁ (QMDS) taêng voït trong noäi ñoâ. Veà baûn chaát, ñaèng sau söï “ñoâng ñaëc” soá löôïng phöôïng tieän löu thoâng treân ñöôøng laø soá daân trong khu vöïc noäi ñoâ ñaõ taêng cao ñeán möùc ñoä quaù taûi, vaø khoâng theå kieåu soaùt noåi. Thaät deã daøng nhaän thaáy ngay ñöôïc “thuû phaïm” chính cuûa vaán ñeà naøy laø caùc khu nhaø ôû cao taàng moïc leân nhanh choùng vôùi maät ñoä vaø soá taàng cao lieân tieáp trong khu vöïc noäi ñoâ, lieân tuïc phaù vôõ caùc kyû luïc theo töøng naêm thaäm chí töøng quyù. Caâu hoûi ñaët ra raèng vaäy thì baèng caùch naøo maø quy moâ daân soá noäi thò taêng, trong khi caùc nhaø chöùc traùch luoân noùi raèng hoï ñaõ quaûn lyù raát chaët cheõ, ñuùng quy ñònh vaø ñuùng quy trình. Quy moâ daân soá laø CHÌA KHOAÙ cuûa taát caû moïi vaán ñeà heä luî cuûa ñoâ thò hieän nay. Noù laø ñieàu maø moïi ngöôøi raát quan taâm töø ngöôøi daân soáng trong ñoâ thò vaø caû nhöõng Chuû ñaàu tö. Quy moâ daân soá chính laø coâng cuï kó thuaät ñeå taïo ra raøo caûn choáng quaù taûi haï taàng ñoâ thò, do ñoù noù trôû thaønh chính MUÏC TIEÂU caàn phaûi vöôït qua cuûa caùc nhaø ñaàu tö (NÑT). Qua quan saùt, coù theå toång keát laïi moät soá caùch thöùc chính ñaõ ñöôïc caùc CÑT söû duïng ñeå vöôït raøo caûn naøy. Coù theå neâu cuï theå ra ñaây nhö sau. 1. Naêm 2013 do tình hình kinh teá ñang chòu khuûng hoaûng naëng neà, thò tröôøng BÑS ñöùng tröôùc nguy cô suïp ñoå, söï caêng thaúng gia taêng ñeán möùc maø Boä Xaây döïng ñaõ phaûi ra coâng vaên soá: 1245/BXD-KHCN V/v Höôùng daãn chæ tieâu kieán truùc aùp duïng cho coâng trình nhaø ôû cao taàng baûn chaát laø ñeå giaûi cöùu thò tröôøng, khi ñoù thò tröôøng ñang ñöa ra nhöõng caên hoä coù quy moâ lôùn vaø khoâng baùn ñöôïc do vöôït söùc mua. Trong ñoù coù hai noäi dung quan troïng nhaát. Moät laø, cho pheùp ñieàu chænh cô caáu caên hoä trong döï aùn nhaø ôû thöông maïi vaø döï aùn chuyeån ñoåi nhaø ôû thöông maïi 40 SË 100 . 2019
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ sang nhaø ôû xaõ hoäi vôùi chæ tieâu daân soá trong coâng trình nhaø ôû ñöôïc tình ñaõ caùi lôïi nhoû maø tham gia vieäc chaát taûi cho ñoâ thò. CÑT thì laøm tính bình quaân 25m2 saøn söû duïng cuûa caên hoä/ngöôøi. Maø khoâng phaûi nhöõng gì maø phaùp luaät khoâng caám, nhöng bôûi lôïi ích cuûa mình maø ñieàu chænh Quy hoaïch chi tieát (QHCT) neáu daân soá sau khi ñieàu ñaõ tlaøm cho giao thoâng ñoâ thò trôû neân quaù taûi theâm. chænh khoâng vöôït quaù 1,5 laàn daân soá theo quy hoaïch cuõ (ñaõ ñöôïc caáp coù thaåm quyeàn pheâ duyeät) thì khoâng phaûi ñieàu chænh chæ tieâu haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ hoäi ñaõ ñöôïc pheâ duyeät. Noùi caùch khaùc laø cho chia nhoû caùc caên hoä lôùn tröôùc ñaây thaønh nhieàu caên hoä nhoû ñeå giaûm giaù vaø deã baùn. Hai laø, tröôøng hôïp caùc döï aùn phaùt trieån nhaø ôû môùi (nhaø ôû thöông maïi vaø nhaø ôû xaõ hoäi) ñöôïc aùp duïng bình quaân 25m2 saøn söû duïng cuûa caên hoä/ngöôøi. Tuy vaên baûn naøy coù tính phaùp lyù khoâng cao nhö thoâng tö hay nghò ñònh nhöng noù aûnh höôûng raát lôùn ñeán thò tröôøng BÑS luùc baáy giôø, ñaõ coù nhieàu döï aùn ñöôïc “cöùu” tröôùc khi bò phaù saûn. Tuy nhieân, heä luî cuûa noù laø laàn ñaàu tieân trong quaûn lyù quy hoaïch coù söï cho pheùp thay ñoåi quy moâ daân soá cho ñoà aùn QHCT vaø ñaõ trôû thaønh moät tieàn leä xaáu. Keå töø khi ñoù vieäc xin ñieàu chænh QHCT maø chuû yeáu laø quy moâ daân soá ñöôïc tieán haønh ngaøy caøng phöùc taïp hôn theo caùc caùch khaùc nhau. 2. Khi vieäc xin daân soá ñaõ ñeán ngöôõng (khoâng quaù 1,5 laàn) caùc CÑT/ NÑT tìm caùch khaùc, ñoù laø xoay sang vieäc ña daïng caùc loaïi hình löu truù daïng caên hoä (chöa töøng coù ôû thò tröôøng Vieät Nam). Thôøi kyø naøy caùc caùi teân nhö: Caên hoä cho thueâ, Caên hoä dòch vuï, Condotel, Offtel... ñöôïc aøo aït ra quaûng caùo ñöa ra thò tröôøng. Veà maët thieát keá caùc “caên hoä” naøy khoâng khaùc gì moät caên hoä bình thöôøng, coù nghóa laø coù ñaåy ñuû caùc khoâng gian chöùc naêng cuûa caên hoä, chæ khaùc laø Hình H1 thay vì baùn vôùi hình thöùc sôû höõu laâu daøi thì ñöôïc coâng boá laø duøng ñeå cho thueâ nhö moät loaïi hình phoøng khaùch saïn vôùi vieäc thueâ laïi 3. Ñeå deã cho vieäc hôïp thöùc hoaù sau naøy caùc caên hoä daïng cho cuûa CÑT coù thôøi haïn (thoâng thöôøng laø 50 naêm). Vôùi caùch laøm nhö thueâ kieåu ñoù. Caùc CÑT thöôøng taùch thaønh khoái coâng trình rieâng vaäy caùc CÑT coù theå theâm ñöôïc SOÁ LÖÔÏNG caên hoä vaø töông ñöông vaø ñöôïc phaân bieät vôùi caùc khoái nhaø caên hoä khaùc (sôõ höõu daøi haïn) caên hoä treân khu ñaát cuûa mình. Lyù do laø vì hieän nay Vieät Nam chöa ñeå deã ñöôïc caùc cô quan quaûn lí chaáp thuaän. Nhöng vì caùc caên hoä coù caùc quy ñònh phaùp lyù caùc loaïi hình nhaø ôû “kieåu caên hoä” naøy, cuï cho thueâ nhöng laø cho thueâ daøi haïn, (thôøi gian thueâ 50 naêm töông theå hôn laø thaäm chí chöa coù caû ñònh nghóa chính thöùc trong caùc ñöông tuoåi thoï coâng trình) thì veà cô baûn thôøi gian sôû höõu khoâng vaên baûn phaùp luaät hieän haønh, vaø ñöông nhieân laø cuõng seõ khoâng coù khaùc nhau. Coù CÑT coøn khoâng caàn taùch caùc khoái caên hoä. Caùc caên caùc tieâu chuaån kyõ thuaät höôõng daãn keøm theo nhö Quy chuaån Quoác hoä ñöôïc ñöa vaøo cuøng moät khoái, nhöng ñöôïc phaân chia theo taàng Gia vaø caùc Tieâu chuaån veà daïng caên hoä cho thueâ. Thí duï nhö quy hoaëc thaäm trí chæ baèng vò trí cuûa khe luùn (thöïc chaát khoâng phaân moâ caên hoä nhoû nhaát laø bao nhieâu? Tính toaùn soá ngöôøi trong caên chia gì veà goùc ñoä vaät lyù). Ñieån hình laø 1 khoái nhaø toaøn kính ôû ñaàu hoä nhö theá naøo?... vaø theá laø CÑT coù theå xaây nhieàu caên hoä hôn ñeå baùn vôùi cuøng moät soá löôïng daân ñaõ ñöôïc pheâ duyeät. Caùc “caên hoä cho thueâ” naøy ñöôïc baùn cho ngöôøi mua vôùi CAM KEÁT cuûa CÑT ñoù laø “chaäm soå hoàng” (giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø söû duïng ñaát ôû) vaø nôï soå ñoû vôùi vieäc giöõ laïi 5% giaù trò hôïp ñoàng mua baùn, hoaëc giaûm giaù hôn so vôùi caùc caên chính thöùc vôùi giaù CHÔØ SOÅ (sau naøy ngöôøi mua töï laøm soå). Vaø caùc caên naøy ñöôïc tieâu thuï khaù toát bôûi nhöõng ngöôøi mua coù nhu caàu ñeå ôû thaät seõ thaáy lôïi vì ñöôïc baøn giao nhaø ngay maø laïi vôùi giaù reû hôn. Coøn soå thì chôø cuõng ñöôïc (xem hình H1). Beân caïnh ñoù do quy moâ daân soá coi nhö khoâng taêng vì soá ngöôøi cuûa caùc caên hoä “traù hình” naøy laø 0 (khoâng) neân khoâng caàn tính toaùn ñeán caùc haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ lieân quan nhö choã ñoã xe, tröôøng hoïc, nhaø treû... theo quy ñònh. CÑT do ñoù cuõng tieát kieäm ñöôïc khaù nhieàu tieàn ñaàu tö töø vieäc khoâng phaûi ñaàu tö caùc haïng muïc töông öùng nhö: gara ngaàm, tröôøng hoïc... Trong khi ñoù choã ñoã xe trong noäi thaønh ngaøy caøng chôû neân khan hieám traàm troïng (ñaây laø cuõng nguyeân nhaân lieân quan ñeán caùc teä naïn veà caùc baõi ñoã xe laäu môû ra ôû khaép nôi treân ñòa baøn thaønh phoá). Ngöôøi coù nhu caàu ôû thöïc voâ Hình H2 SË 100 . 2019 41
ñöôøng Traàn Duy Höng, caùc caên hoä treân cuøng moät haønh lang thì 1/2 laø caên hoä sôû höõu daøi haïn, phaàn coøn laïi laø “cho thueâ daøi haïn”. Phaûi noùi thaúng ñaây laø moät caùch ñeå laùch luaät. Gaàn ñaây hôn nöõa, moät soá CÑT lôùn cuûa thò tröôøng BÑS coøn TROÄN caùc caên hoä treân cuøng moät taàng vôùi nhau theo kieåu xoâi ñoã, caên hoä thöôøng keïp giöõa caùc “caên hoä” treân töøng taàng vaø toaøn boä khoái nhaø (xem hình H2). Laøm nhö vaäy veà toång soá vaãn giöõ ñöôïc tyû leä % giöõa caên hoä thöôøng vaø “caên hoä” (ñaõ vöôït) maø ñaõ xin ñöôïc “chæ tieâu”, nhöng baùn haøng laïi raát thuaän lôïi, vì caên naøo ñôn vò baùn haøng baùn ñöôïc seõ chuyeån laø caên hoä, caên naøo chöa baùn ñöôïc seõ ñöôïc chuyeån thaønh Ofitel/Condotel cho ñeán khi baùn heát. Heä luî cuûa vieäc naøy laø khoâng heà ñôn giaûn. Neáu sau naøy ngöôøi daân ôû caùc “caên hoä” ñoàng loaït gaây aùp löïc cho chính quyeàn ñòa phöông (CQÑP) veà vieäc CAÁP SOÅ vôùi lyù do laø veà baûn chaát “caên hoä” cuûa hoï chaúng khaùc gì caên hoä cuûa haøng xoùm saùt vaùch töôøng thì khaû naêng phaûi chaáp nhaän tình huoáng “vieäc ñaõ roài” cuûa nhaø nöôùc laø raát cao. Nhö vaäy khi saép tôùi neáu ban haønh caùc Quy chuaån vaø Tieâu chuaån lieân quan ñeán caùc loaïi caên hoä cho thueâ kieåu naøy Hình H3 thì nhö vaäy haøng vaïn “caên hoä” seõ ñöôïc giaûi cöùu. Vaø nhö vaäy “caên hoäp” seõ nghieãm nhieân trôû thaønh caên hoä. Noùi moät caùch khaùc laø ñoâ thò bò quaù taûi moät caùch hôïp phaùp, hay hôïp phaùp hoaù söï thay ñoåi quy moâ daân soá cuûa caùc ñoà aùn quy hoaïch chi tieát ñaõ ñieàu chænh boå sung khoâng ñuùng phaùp luaät. 4. Trong 3 naêm trôû laïi ñaây, aùp löïc giao thoâng vaø giao thoâng tónh leân cao, dö luaän xaõ hoäi raát baát bình, caùc ñoâ thò lôùn phaûi ñöa ra caùc cheá taøi ñeå sieát chaët quaûn lyù ñoâ thò. Coù hai noäi dung chính trong chính saùch. Moät laø, quy ñònh roõ vaø taêng baét buoäc chæ tieâu giao thoâng tónh cho caùc döï aùn xaây döïng trong noäi ñoâ. ÔÛ TP Haø Noäi coù 2 vaên baûn 4174/UBND vaø 6676/SQHKT quy ñònh taêng dieän tích ñoã xe leân khoaûng 20% cho caùc toaø nhaø (TP.HCM cuõng coù höôùng daãn). Hai laø, baét buoäc phaûi tính soá ngöôøi chi tieát cho caû caùc caên hoä. Vì chöa coù caên cöù ñeå tính soá nhaân khaåu trong caùc caên hoä (neáu tính 25ngöôøi/m2 thì khoù cho CÑT/ NÑT) thì ngöôøi ta ñaõ söû duïng moät phöông phaùp raát THUÛ COÂNG laø kieåm ñeám soá PHOØNG NGUÛ vôùi “chæ tieâu” môùi laø cöù 1 phoøng nguû thì tính 1 ngöôøi. Theá laø ñeå laùch vieäc naøy, caùc baûn veõ thieát keá caên hoä ñöa ra caùc PHOØNG KHOÂNG TEÂN, hay PHOØNG TROÁNG (thöïc teá laø xoaù ñi teân phoøng vaø ñoà noäi thaát) (xem hình H3, H4, H5). Neáu xem kyõ Hình 3 ta coøn thaáy raèng laø caên hoä dieän tích lôùn vaãn coù soá ngöôøi ít hôn caên hoä coù dieän tích nhoû. Ai cuøng hieåu raèng, sau naøy caùc chuû hoä ñöông nhieân seõ duøng phoøng ñoù laøm Hình H4 Hình H5 42 SË 100 . 2019
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ phoøng nguû. Vaø thöïc teá laø quy moâ daân soá seõ cao hôn raát nhieàu so vôùi caùc hoà sô xin pheùp. Vieäc taêng theâm maät ñoä xaây döïng, naâng cao soá taàng sau nhöõng laàn xin ñieàu chænh quy hoaïch chi tieát (töø 1 ñeán 6 laàn xin ñieàu chænh) laø ñieàu ñaõ ñöôïc phaùt hieän vaø ñaõ ñöôïc neâu trong dieãn ñaøn cuûa Quoác hoäi. Vaäy taïi sao moät nöôùc coù moät heä thoáng phaùp luaät khaù hoaøn chænh veà quaûn lyù quy hoaïch nhö Vieät Nam, töø Luaät Quy hoaïch, Quy chuaån Quoác gia, caùc Nghò ñònh vaø Thoâng tö höôùng daãn ñöôïc chaét loïc töø thöïc teá vaø kinh nghieäm cuûa caùc nöôùc phaùt trieån vôùi caùc chæ tieâu chaát löôïng soáng cao ñaëc bieät lieân quan ñeán nhaø ôû, cuøng vôùi haï taàng ñoâ thò nhö vaäy maø vaãn ñeå xaûy coù hieän töôïng nhö theá? Vaäy laøm theá naøo ñeå vieäc xin ñieàu chænh quy hoaïch chi tieát laïi coù lôïi cho nhaø ñaàu tö, trong khi caùc caáp quaûn lyù vaãn noùi raèng mình caáp pheùp raát ñuùng caùc quy ñònh? XIN vaø CHO taêng quy moâ daân soá ñoàng nghóa vôùi vieäc taêng ñöôïc soá caên hoä, hay taêng soá löôïng “haøng hoaù” cho nhaø ñaàu tö. Vôùi moät khu ñaát coù dieän tích coá ñònh vaø caøng ñaét giaù thì caøng coù nhieàu caên hoä vaø lôïi nhuaän thu ñöôïc cho CÑT caøng cao. Veà nguyeân taéc ñieàu naøy laø khoâng theå chaáp nhaän ñöôïc vì lôïi ích cuûa moät nhoùm ngöôøi maø aûnh höôûng ñeán haï taàng ñoâ thò noùi rieâng, ñeán chaát löôïng ñoâ thò noùi chung (taéc ñöôøng, thieáu dieän tích coâng coäng, caây xanh, tröôøng hoïc.... Chính vì theá, ñeå traùnh ñöôïc caùc loã hoång nhö ñaõ neâu ôû phaàn treân, Quy chuaån veà chung cö cao taàng saép ban haønh caàn löu yù ñeán caùc noäi dung lieân quan ñeán vieäc quaûn lyù daân soá cuûa caùc döï aùn. Cuï theå laø: n Coù moái quan heä vaø raøng buoäc chaët cheõ vôùi Quy chuaån Quoác Gia veà Quy hoaïch. n Quy ñònh cuï theå vaø roõ raøng veà caùch tính daân soá thoâng qua chæ tieâu veà dieän tích caên hoä toái thieåu, hoaëc soá phoøng chöùc naêng trong caên hoä. Quy ñònh caùch tính daân soá cho caû nhöõng caên hoä daïng cho thueâ ñeå laøm cô sôû cho vieäc tính toaùn caùc chæ tieâu veà HTKT vaø HTCH töông öùng. n Quy ñònh cuï theå vaø roõ raøng veà caùc raøng buoäc lieân quan ñeán haï taàng kó thuaät vaø haï taàng ñoâ thò ñoái vôùi quy moâ daân soá thöïc teá cuûa döï aùn (dieän tích coâng coäng, caây xanh, giao thoâng tónh, tröôøng hoïc, nhaø treû, nhaø coäng ñoàng...) n Ngaên chaën caùc haønh vi laùch luaät baèng vieäc nhaäp nhaèng chöùc naêng hay teân goïi cuûa caùc khoâng gian chöùc naêng cuûa caên hoä cuõng nhö toaøn döï aùn. SË 100 . 2019 43