Tổng quan về thị trường bất động sản

Chia sẻ: Nguyen Kieu Trinh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:34

Thêm vào BST

Báo xấu

346
lượt xem 104
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Theo điều 163 bộ Luật Dân sự thì tài sản gồm: "Vật có thực, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản"...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tổng quan về thị trường bất động sản

Tæng quan vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Người thực hiện: TS . TrÇn Quang Huy Tr−êng §¹i häc LuËt Hμ Néi
I. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm B§S vμ thÞ tr−êng B§S 1.1. Kh¸i niÖm B§S Muèn hiÓu vÒ B§S th× tr−íc hÕt cÇn ph¶i biÕt thÕ nμo lμ tμi s¶n? Theo ĐiÒu 163 BLDS n¨m 2005 th× tμi s¶n gåm: “VËt cã thùc, tiÒn, giÊy tê cã gi¸ vμ quyÒn tμi s¶n”. VËy, vËt cã thùc lμ g×? VËt cã thùc cã thÓ hiÓu lμ: Hoa lîi, lîi tøc; VËt chÝnh vμ vËt phô; vËt chia ®−îc vμ vËt kh«ng chia ®−îc; VËt tiªu hao vμ vËt kh«ng tiªu hao; vËt cïng lo¹i vμ vËt ®Æc ®Þnh; VËt ®ång bé. Song, trong c¸ch thøc chia “vËt cã thùc” thμnh c¸c lo¹i kh¸c nhau, bÊt ®éng s¶n vμ ®éng s¶n lμ nh÷ng kh¸i niÖm phæ biÕn vμ ®−îc ph¸p luËt trªn thÕ giíi ®Ò cËp.
Kh¸i niÖm BÊt ®éng s¶n Theo ®iÒu 174 BLDS n¨m 2005 th× bÊt ®éng s¶n ®−îc hiÓu lμ “ c¸c tμi s¶n kh«ng di dêi ®−îc” bao gåm: 1. §Êt ®ai 2. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã 3. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai 4. C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh
§Êt ®ai + Ph¶i lμ ®Êt kh«ng di dêi ®−îc hoÆc di dêi ®−îc nh−ng kh«ng ®¸ng kÓ ( nh÷ng §§ cã thÓ di dêi nh− ®Êt trång c©y c¶nh, ®Êt lμm vËt liÖu x©y dùng kh«ng ph¶i lμ B§S ). + Ph¶i lμ ®Êt ®ai ®· ®−îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn; + §Êt ®ai ®ã ph¶i ®−îc ®o l−êng b»ng gi¸ trÞ ( c¨n cø vμo sè l−îng vμ chÊt l−îng ®Êt ®ai như dt và phân hạng đất) + C¨n cø vμo môc ®Ých sö dông chñ yÕu, ®Êt ®ai ®−îc ph©n lo¹i thμnh c¸c nhãm kh¸c nhau.
Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng + Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng thÓ di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ: Chung c− t¹i c¸c khu ®« thÞ míi, trung t©m th−¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, v¨n phßng cho thuª… + C¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp, giao th«ng; + C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ t¸ch rêi víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng; + C¸c c«ng tr×nh ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o l−êng vμ l−îng ho¸ thμnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o l−êng nhÊt ®Þnh.
C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai + V−ên c©y l©u n¨m bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n, c¸nh ®ång muèi; + C¸c c«ng tr×nh du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao; + C¸c c«ng tr×nh liªn quan ®Õn khai th¸c tμi nguyªn trong lßng ®Êt
C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh • LuËt ph¸p ViÖt Nam vμ c¸c n−íc trªn thÕ giíi ®Òu ghi nhËn mét sè tμi s¶n cã thÓ di dêi song vÉn ®−îc coi lμ bÊt ®éng s¶n: + M¸y bay + TÇu biÓn + TÇu ho¶ T¹i sao l¹i nh− vËy?
§Æc ®iÓm cña B§S Thø nhÊt, B§S lμ hμng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ ®Þa lý, vÒ ®Þa ®iÓm vμ kh«ng thÓ di dêi ®−îc. + C¸c bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi §§, mμ §§ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ kh«ng gian vμ diÖn tÝch; + VÞ trÝ cña B§S v« cïng quan träng liªn quan ®Õn gi¸ trÞ vμ gi¸ c¶ B§S, kh¶ n¨ng sinh lîi vμ m«i tr−êng ®Çu t− lμm ¨n.
§Æc ®iÓm cña B§S Thø hai, B§S lμ hμng ho¸ cã tÝnh bÒn v÷ng, l©u dμi + B§S g¾n liÒn víi sù tr−êng tån cña ®Êt ®ai + C¸c c«ng tr×nh x©y dùng, c«ng tr×nh kiÕn tróc, c«ng tr×nh v¨n ho¸, c¸c toμ nhμ cã ®é tuæi rÊt cao, hμng tr¨m, hoÆc thËm chÝ hμng ngμn n¨m ®· qua.
Thø ba, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh c¸ biÖt vμ khan hiÕm éng Thø t− , hμng ho¸ bÊt ® tËp s¶n m ang nÆng yÕu tè lý qu¸n, thÞ hiÕu vμ t©m x· héi Thø n¨m, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh h−ëng lÉn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá
Thø s¸u, hμng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vμ chÝnh s¸ch cña NN ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËt luËt vÒ ®Êt ®ai vÒ Doanh nghiÖp, ®Çu t−. ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ luËt vÒ KDB§S nhμ ë, x©y dùng æn ®Þnh chÝnh trÞ M«i tr−êng Ph¸t triÓn kinh tÕ ®Çu t− vÜ m«
2. Kh¸I niÖm, ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S 2.1. KN ThÞ Kh¸c biÖt gi÷a B§S tr−êng B§S vμ c¸c hμng ho¸ kh¸c ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Ng−êi b¸n Ng−êi mua Ng−êi CN Ng−êi nhËn CN Ng−êi CT Ng−êi thuª Ng−êi TC Ng−êi nhËn TC Bªn BL Bªn ®−îc BL
2.2. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø nhÊt, tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hμng ho¸ víi ®Þa ®iÓm giao dÞch: ( n¬i giao dÞch cã thÓ lμ chî ®Þa èc, chî hμng hãa B§S ¶o, kh«ng cã sù cè ®Þnh…) ViÖc hoμn thμnh mét giao dÞch vÒ B§S th−êng diÔn ra nhiÒu kh©u nh−: + §μm ph¸n t¹i n¬i giao dÞch, cung cÊp th«ng tin cho nhau + KiÓm tra thùc ®Þa, x¸c ®Þnh tÝnh cã thùc vμ ®é chÝnh x¸c cña th«ng tin + §¨ng ký ph¸p lý ®èi víi B§S + Quan hÖ giao dÞch kh«ng thÓ tiÕn hμnh trong mét thêi gian ng¾n, thËm chÝ cã thÓ rÊt dμi.
§Æc ®iÓm cña ThÞ tr−êng B§S Thø hai, ThÞ tr−êng B§S thùc chÊt lμ thÞ tr−êng giao dÞch c¸c quyÒn vμ lîi Ých chøa ®ùng trong B§S * §Æc ®iÓm nμy do ®Æc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt ®ai quyÕt ®Þnh: + §Êt ®ai kh«ng mÊt ®i, kh«ng hao mßn + Ng−êi tham gia giao dÞch quan t©m ®Õn c¸c quyÒn vμ lîi Ých hîp ph¸p tõ b¶n th©n B§S * Quan träng lμ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vμ bÊt ®éng s¶n
§Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø ba, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng vμ khu vùc s©u s¾c – Do ®Æc ®iÓm lμ kh«ng thÓ di dêi, cho nªn B§S g¾n liÒn víi mét khu vùc cô thÓ ( cã thÓ khu vùc ph¸t triÓn hoÆc kÐm ph¸t triÓn, s«i ®éng hoÆc kÐm s«i ®éng ) – Mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn phô thuéc vμo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu Thø t−, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng kh«ng hoμn h¶o – Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ vμ chÝnh x¸c nh− c¸c lo¹i hμng ho¸ kh¸c; – B§S mang tÝnh khu vùc vμ vïng s©u s¾c, nªn kh«ng thÓ so s¸nh mét c¸ch phiÕn diÖn – Trong nhiÒu tr−êng hîp gi¸ c¶ kh«ng cã tÝnh c¹nh tranh, thÓ hiÖn sù ®éc quyÒn cña ng−êi b¸n khi nguån cung h¹n chÕ vμ khi thÞ tr−êng sèt gi¸, gi¸ B§S bÞ ®Èy cao ( gi¸ ¶o). – Khi thÞ tr−êng ®ãng b¨ng, nhμ ®Çu t− b¸n th¸o hμng ho¸ nh»m tr¸nh tr¶ l·i ng©n hμng, gi¸ B§S trë vÒ víi gi¸ trÞ thùc vμ lμ c¬ héi cho ng−êi cã nhu cÇu thùc vÒ B§S
§Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø n¨m, cung vÒ B§S ph¶n øng chËm h¬n so víi biÕn ®éng vÒ cÇu vμ gi¸ c¶ B§S + Thêi gian t¹o ra hμng ho¸ th−êng l©u h¬n c¸c hμng ho¸ kh¸c ( th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, dù ¸n ®Çu t−, thñ tôc xin phÐp x©y dùng, thñ tôc chuyÓn nh−îng, thiÕt kÕ thi c«ng c«ng tr×nh… + ChÝnh s¸ch cña Nhμ n−íc cã t¸c ®éng rÊt m¹nh mÏ ®Õn sù b×nh æn cña thÞ tr−êng vÝ dô NghÞ ®Þnh 181/N§-CP, siÕt chÆt cho vay B§S, quy ®Þnh vÒ huy ®éng vèn theo kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhμ ë.
§Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø s¸u, lμ thÞ tr−êng khã th©m nhËp + Hμng ho¸ B§S th−êng cã gi¸ trÞ lín; + Ng−êi mua vμ b¸n th−êng Ýt cã kinh nghiÖm; + Qu¸ tr×nh mua b¸n gåm nhiÒu thñ tôc phøc t¹p vμ kh«ng ph¶i ai còng n¾m v÷ng; + TÝnh minh b¹ch cña thÞ tr−êng kh«ng cao dÉn tíi nhiÒu rñi ro vÒ ph¸p lý. + Ch−a h×nh thμnh nh÷ng tæ chøc m«i giíi, t− vÊn chuyªn nghiÖp trong kinh doanh B§S.
§Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø b¶y, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña ph¸p luËt + V× cã gi¸ trÞ lín, nªn viÖc mua b¸n, chuyÓn nh−îng B§S ph¶i n»m trong sù qu¶n lý, gi¸m s¸t cña Nhμ n−íc. + C¸c hîp ®ång vÒ mua b¸n, CN, CT, cho thuª mua ph¶i tu©n thñ c¸c thñ tôc vÒ ®¨ng ký giao dÞch. + Nhμ n−íc b¶o hé c¸c quyÒn vμ l¬Þ Ých hîp ph¸p cña c¸c bªn th«ng qua cÊp c¸c giÊy tê vÒ së h÷u, sö dông. + KiÓm so¸t tèt thÞ tr−êng còng gãp phÇn t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhμ n−íc tõ thuÕ vμ lÖ phÝ.
§Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø t¸m, ThÞ tr−êng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ tr−êng vèn. Thø chÝn, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng mμ viÖc tham gia hoÆc rót ra khái thÞ tr−êng lμ vÊn ®Ò khã kh¨n vμ phøc t¹p
II. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S 1. Ph©n lo¹i dùa vμo hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr−êng ( dùa vμo lo¹i hμng ho¸ B§S ): + ThÞ tr−êng ®Êt ®ai + ThÞ tr−êng nhμ ë + ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n dïng trong dÞch vô + ThÞ tr−êng B§S dïng cho v¨n phßng, cho thuª; + ThÞ tr−êng B§S c«ng nghiÖp + ThÞ tr−êng B§S du lÞch.