Trực trạng bất động sản VN từ 1986 đến nay

Chia sẻ: Bùi Thị Ngọc | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:28

Thêm vào BST

Báo xấu

173
lượt xem 63
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Vào những năm đầu của thập niên 90, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã có nhiều thay đổi, biến động lớn. Thị trường nhà ở và đất đai đô thị đã bắt đầu được hình thành. Tuy nhiên, lúc bấy giờ nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trường này nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Trực trạng bất động sản VN từ 1986 đến nay

BÀI TẬP NHÓM: ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ 1986 ĐẾN NAY Giáo viên: Đinh Thị Ngọc Mai Nhóm thực hiện: Nhóm 1 Lớp: TN4T1 Trường Đại học Công đoàn Thành viên nhóm 1: 1. Trần Thị Đào 11. Lương Ngô Tuấn Minh 2. Nguyễn Thị Bích Diệp 12. Nguyễn Thị Thanh Nga 3. Nguyễn Bá Điệp 13. Bùi Thị Ngọc – Nhóm trưởng 4. Trịnh Minh Đức (buithingoc30791@gmail.com) 5. Nguyễn Văn Dũng 14. Nguyễn Thị Khánh Ngọc 6. Nguyễn Ngọc Duyên 15. Vũ Thị Nguyệt 7. Văn Thị Hiên 16. Nguyễn Thị Nhàn 8. Nguyễn Thị Xuân Hoài 17. Trần Thị Hồng Tâm 9. Phạm Minh Khuê 18. Nguyễn Thị Linh Trang 19. Nguyễn Thị Minh Trang 10. Ngô Xuân Linh THỰC TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I
Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1986 – trước 1993. 1. Bèi c¶nh: §æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ theo c¬ chÕ nÒn KT hµng hãa nhiÒu thµnh phÇn, cã sù qu¶n lý cña NN theo ®Þnh híng XHCN ChÕ ®é qu¶n lý ®Êt ®ai: Giao ®Êt SX æn ®Þnh, l©u dµi cho hé G§, c¸ nh©n. Ngêi sö dông ®Êt cã 5 quyÒn: chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt (LuËt ®Êt ®ai 1993) ChÕ ®é qu¶n lý nhµ ë: Xãa bá bao cÊp vÒ nhµ ë (1992), chuyÓn nhµ ë sang KD, khuyÕn khÝch c¸c TPKT ph¸t triÓn nhµ ë ThÞ trêng B§S: H×nh thµnh thÞ trêng nhµ ë, ®îc phÐp mua b¸n nhµ g¾n víi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1993 - 1996. 2. Vào những năm đầu của thập niên 90, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã có nhiều thay đổi, biến động lớn. Thị trường nhà ở và đất đai đô thị đã bắt đầu được hình
thành. Tuy nhiên, lúc bấy giờ nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trường này nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh. Đây là giai đoạn mà thị trường nhà đất hoạt động rất sôi động, nổ ra cơn sốt bất động sản đầu tiên ở Việt Nam. Sôi động nhất là ở những thành phố có tốc độ tăng trương kinh tế cao như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hòa, Vũng Tàu… Nhà ở lúc bấy giờ được xây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng. Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang chiếm 35- 38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%. Việc đất đai và nhà cửa đô thị được thị trường hóa cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh, nhất là ở những nơi sinh lợi lớn. Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trường nhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư. Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các nội dung của Luật này. Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đất được Nhà nước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những người thuê đất. Cơn sốt đất 1993 – 1994: Cơn sốt này diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Theo đó, người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật đất đai 1993). Do đó, Luật đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất, tạo tâm lý thoải mái và lạc quan cho người dân dẫn đến đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở, sôi nổi nhất là ở các thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hòa, Vũng Tàu… Không chỉ vậy, một nguyên nhân khác có thể lý giải cho cơn sốt đất năm 1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực. Giai đoạn 1993 - 1994 ghi dấu những thành quả bước đầu của quá trình Đổi mới, đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến cả nước hết sức lạc quan và tin tưởng vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Sau cơn sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế. Cụ thể : Trong số các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là một văn bản pháp qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đất đai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trường BĐS thì Nghị định này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá sản). Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đã phải bỏ tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ. Thêm vào đó, những biến động của nền kinh tế vĩ mô cũng là một trong những yếu tố chính tác động đến sự suy thoái của thị trường nhà đất . GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu có dấu hiệu suy giảm. Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh. Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994. Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1996 - 2000. 3. 3.1 Diễn biến bất động sản 1996 - 2000. 3.1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn. Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội. 3.1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng
mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hé gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh). 3.1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 – 4 m2 trước đây lên 6 – 8 m2 hiện nay. Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2. Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới. (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010).
Bảng 1.2: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam giai đoạn 1996 – 1999 Đơn vị tính: 1000m2 Toàn quốc Hà Nội TP. Hồ Chí Minh Năm 1996 – 1999 25000 2438 8378 1996 5122 522 1720 1997 5921 509 2279 1998 6252 719 2383 1999 7705 688 1996 (Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001- 2005 Bộ xây dựng) 3.1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính đến cuối năm 1994 trong sè 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn. Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa. 3.1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển thị trường BĐS. Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển từ
cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở. - Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương - Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuê - nhà sang phương thức kinh doanh. Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và - chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở. Triển khai chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có công cải thiện nhà ở. - Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến khích - đầu tư xây dựng nhà ở. Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với - đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch - dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991. Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách mạng - trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở. Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi Luật - đất đai năm 2003. Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm các văn bản chủ yếu sau: - Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đô t h ị. Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý - quy hoạch đô thị.
Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 - (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất). Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại - đất. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục - chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chính - hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và quyền sử - dụng đất tại đô thị. Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng - đất Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất. Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5% Bảng 1.3: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000 Chỉ tiêu Năm 1996 Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Năm 2000 Thuế cơ quan sử 319 329 355 347 213 dụng đất Thu cấp quyền 1173 969 800 913 1009 sử dụng đất Tiền thuê đất 0 455 382 408 390 Thu tiền bán nhà 347 802 822 771 836 sở hữu nhà nước Tổng 1839 2555 2359 2343 2448 (Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính)
3.2 Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1996 - 2000 3.2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao. Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị. Theo ước tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế. Chính việc không quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giá nhà đất lên cao bất thưòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002. Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai được tăng cường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và có nhiều giải pháp xử lý. Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luật đất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng. 3.2.2 Mất cân đối về cung cầu: Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu 3.2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1995-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất còn rộng và chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy định.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt nam thông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đô thị cũng vừa được đệ trình trong kỳ họp Quốc hội Việt Nam tháng 6/2001. Dự thảo khung giá mới này được điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải toả đền bù, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất. Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá còn tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống nữa. Nguyên nhân 3.3 Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế. Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay. Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, có lẽ yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mô. Lúc đó các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu có dấu hiệu suy giảm. Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh. Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994. Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997. Thực trang bất động sản Việt Nam từ 2001 - 2006 4. Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001-2003) 4.1. Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001 – 2002. Trước năm 2000, thị trường bất động sản đã có một thời gian dài trầm lắng, các giao dịch mua - bán diễn ra tẻ nhạt và ở mức giá thấp. Từ năm 2000, giá bất động sản bắt đầu có những biến động, giá cả tăng liên tục, có nơi tăng hàng ngày, hàng giờ (ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) và đạt đỉnh cao vào khoảng giữa năm 2001. Trung bình ở 2 thành phố lớn này, mức giá đất giao động từ 10trđ - 15trđ/m2 (ở trong ngõ, hẻm) và 25tr - 30trđ/m2 (ở khu mặt phố trung bình) (giá vàng tương ứng khoảng 500.000đ/chỉ). Theo nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức cao so với thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bùng nổ “tăng giá” trên thị trường bất động sản xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện, cụ thể : - Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn lớn bên ngoài sẽ đổ về nước để đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng. - Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan. Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào đó, tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục tăng. - Một số khu công nghiệp hình thành và phát triển, thành phố trước sức ép về chỗ ở, trong những khu phố cổ, cũ sau nhiều năm không được mở rộng dẫn đến chỗ ở thiếu. Sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ. Chính sách của nhà nước về đất đai. Tâm lý của người dân kỳ vọng vào khả năng sinh lợi lớn của đất (thực tế những năm trước đã diễn ra). Nguồn vốn trong dân cư lớn, trong khi giá vàng ổn định nhiều năm ở mức thấp, người dân nghĩ đến đầu tư vào vàng không hiệu quả. Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006) 4.2. Sau khoảng thời gian biến động và lên tới đỉnh, giá bất động sản ở Việt Nam bắt đầu đi vào giai đoạn “trầm lắng”, “đóng băng” như nhiều nhà kinh doanh bất động sản nhận định. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước, các giao dịch mua bán bất động sản ít và ở mức giá thấp hơn so với những năm 2001, 2002. Theo số lớn thống kê từ Bộ Xây dựng; năm 2003 giao dịch bất động sản thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất ở 1 số tỉnh, thành phía Bắc, trong thời kỳ này đã giảm mạnh, có nơi giá hạ tới 30 – 40% mà giao dịch vẫn không thành công. Một số khu đô thị lớn ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá 1m2 của căn hộ năm 2004, giá trung bình khoảng 20 trđ/m2. (Tương đương 3 cây vàng/m2) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15trđ/m2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua. Một số tỉnh lân cận Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thì hầu như không có người mua - người bán bất động sản, giao dịch vào giai đoạn “đóng băng”. Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một số nguyên nhân cơ bản sau:
- Cầu về bất động sản giảm mạnh giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang ở mức cao so với khu vực và thế giới và so với thu nhập thực tế của người dân. Tâm lý “chờ đợi” của người dân là muốn giá xuống nữa, “xuống đến đáy” để mua vào thì mới mang lại hiệu quả cao nhất. Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm. Giá vàng liên tục tăng từ năm 2004 đến nay. Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng, nên việc giá vàng tăng đã góp phần làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hơn nữa. Bên cạnh đó, nhà nước thúc đẩy và khuyến khích xây dựng các khu chung cư, khu biệt thự ở các thành phố, các khu công nghiệp làm cho quĩ nhà ở tăng lên, giảm bớt sự mất cân đối cung - cầu. - Cung về bất động sản tăng nhanh: Vào thời điểm này, khi giá đất, giá vật liệu xây dựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư. Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 trđ/m2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000đ/m2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá mỗi m2 nhà vào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế. - Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình trạng đầu cơ (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, v.v.) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm. Giá nhà đất tại các tình, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần và đi vào ổn định. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 2007 - 2009. 5. Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2007 - 2008)
Sau giai đoạn ngưng trệ của thị trường BĐS giai đoạn 2003 - 2006. Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư). Thêm vào đó thị trường bất động sản Việt Nam lại xuất hiện một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao. Liên tục trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%, đây là thời kỳ có mức tăng trưởng cao thứ 2 từ trước tới nay. Cùng với tăng trưởng kinh tế khả quan thì dòng vốn cũng ủng hộ cho thị trường bất động sản bùng nổ. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 50%, còn năm 2008 dù kìm chế vẫn tăng gần 30%. Cũng trong khoảng thời gian này thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng kiều hối, dòng vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rất lớn. Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó hai dòng vốn quan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008. Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2008 - 2009) Cơn sốt nhà đất năm 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất. Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Năm 2008, kinh tế thế giới trải qua những biến động dữ dội, khủng hoảng tài chính, phá sản hàng loạt các tập đoàn Ngân hàng tài chính hàng đầu, lao động thất nghiệp gia tăng, tăng trưởng giảm sút, v.v.. Sang năm 2009, dù có lạc quan, các chuyên gia, các tổ chức kinh tế hàng đầu cũng không thể đưa ra được những nhận định sáng sủa cho nền kinh tế thế giới. Cuộc khủng hoảng kinh tế này vẫn có xu hướng lan rộng, cuốn theo nhiều doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và cá nhân người lao động lâm vào hoàn cảnh khó khăn, trong đó có thị trường bất động sản. Việc thị trường bất động sản đóng băng và có những biểu hiện thoái trào, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.Trước hết, nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của 1 số chuyên gia về lĩnh vực này thì nếu kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản; nhiều doanh nghiệp hoạt động cầm chừng. Các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty địa ốc cũng lâm vào hoàn cảnh khó khăn, hoạt động kém hiệu quả và một số phải chuyển sang kinh doanh ngành nghề khác.
Khi hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn thì nguồn thu của ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn là các ngân hàng cũng phải đối mặt với “nợ xấu”. Khi sự đổ vỡ của “bong bóng” bất động sản là sự đỗ vỡ dây chuyền của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng. Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kinh tế xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đây là một ngành kinh doanh mới ở Việt Nam nên còn khá nhiều bất cập. Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo qui  định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm nhiều và khó kiểm soát. Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bán trong thị trường bất động sản chưa hợp lý.  Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá ít, trong khi đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư nhiều, chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ. Do vậy, khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề. Thứ ba, còn nhiều tồn tại trong các qui định về đền bù, giải phóng mặt  bằng tại các khu đô thị được qui hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sở hữu đất chưa được giải quyết kịp thời và qui hoạch đô thị còn yếu và chậm. Thứ tư, việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà  đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà ở. Chưa có các quĩ đầu tư dài hạn cho bất động sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung. Hiện nay, cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy, khi có biến động về tăng lãi suất lập tức đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 2010-2012. 6. 6.1 Thực trạng bất động sản tại Việt Nam 2010 – 2011. 6.1.1 Năm 2010
Năm 2010, thị trường Bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất. Văn phòng cho thuê tại TP HCM: Vào giữa năm 2008, giá cho thuê văn phòng hạng sang là 50- 55 USD/m2 ; hạng B khoảng 36-38 USD/m2 . Sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011. - Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội : Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít. - Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc. - Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường. 6.1.2 Năm 2011 Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5- 10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng… Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường ĐH về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cýờng… ðều tãng mạnh, lên mức 3-5 triệu ðồng/m2, thậm chí khu ðất có vị trí ðẹp tãng giá tới 100 – 300% so với hồi đầu nãm 2010. Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thông xe vào cuối năm 2013 đã thổi giá bất động sản khu vực này lên một mặt bằng mới. Đất ở đây không còn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước nữa mà đã lên thấp nhất là 25 triệu đồng/m2. Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân thì tăng từng ngày, lên đến 40-50 triêu đông/m2. ̣ ̀ Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng “con sóng” này là do các “cò đất” và các “đội lái” tạo lên. Hiện giá đất các khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau “cơn sốt” ngắn ngủi. Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều chuyển biến rõ rệt. Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời điểm cuối 2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài chính. Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà giá trung binh. Từ khoảng giữa năm 2011 , trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011,thị trường BĐS đã hoàn toàn
chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản. Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch. Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… Điển hình là dự án UCity (Hà Đông) bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách hàng thanh toán tiền 1 lần; Công ty Bemes chính thức hạ giá bán dự án căn hộ VP3 bán đảo Linh Đàm xuống còn 25 triệu đồng/m2, giá bán cách đây 7 tháng là 30-32 triệu đồng/m2; dự án chung cư CT6 Xa La cũng được chủ đầu tư quyết định giảm giá 4 - 5 triệu đồng/m2 căn hộ. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m2 tùy căn… Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20- 30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú… Đây được xem là đợt hạ giá cac san phâm BĐS lớn nhât từ trước đên nay. ́̉ ̉ ́ ́ Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng không làm cho thị trường “nhúc nhích”… Giới đầu tư vẫn tỏ ra không mấy mặn mà bởi dù đồ án đã được được duyệt nhưng mới chỉ dừng ở cấp độ chung, còn các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, các dự án trọng điểm thì vẫn là những ẩn số. Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn thưa thớt và hiện giá cũng giảm khoảng 5-15% so với thời điểm tháng 4/2011. Tại Tp.HCM, thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của Ngân hàng, nhưng có vẻ “nhẹ” hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước. Giá bất động sản tại đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải “chịu trận” trước tình trạng cung tăng – cầu giảm. Cụ thể, giá một số dự án đất nền tại khu vực như quận 2, quận 9, huyện Nhà Bè… vào thời điểm này có hiện tượng giảm giá từ 10 - 20% so với giữa năm. Tại khu Nam Sài Gòn, đất nền giảm với tỷ lệ cao hơn khu Đông Sài Gòn. Tuy nhiên, tình hình giao dịch vẫn rất ảm đạm. Sự kiện thông xe hầm Thủ Thiêm vào cuối tháng 11 cũng không vực dậy được tình trạng trì trệ của phân khúc đất nền khu vực quận 2, quận 9. Giá đất khu vực này dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang bị “treo” ở mức cao, người có nhu cầu thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào. Nhiều người bắt đầu chuyển hướng sang đầu tư vàng và gửi tiết kiệm ngân hàng, lợi nhuận dễ nhìn thấy hơn đầu tư vào bất động sản thời điểm hiện nay.
Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư đã phải quyết định giảm giá “sốc” để mong thu hồi lại vốn. Đơn cử như dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do CTCP Địa ốc Dầu khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2. Dự án An Tiến (huyện Nhà Bè, Tp.HCM) của Công ty Sài Gòn Mekong cũng giảm giá bán từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2. Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn “không việc gì phải vội”. Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp tục đi xuống. Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, mua nhà để ở. Càng về cuối năm, thị trường BĐS trên cả 2 miền Nam – Bắc càng trở nên ảm đạm. Giới chuyên môn nhận định, thị trường địa ốc đang có diễn biến rất xấu, giá vẫn tiếp tục giảm nhưng giao dịch gần như không có, hầu hết các văn phòng nhà đất, sàn giao dịch chỉ hoạt động cầm chừng, nhiều đơn vị nhỏ lẻ phải đóng cửa. Tại thời điểm cuối năm 2011, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Trong khi thị trường 2 miền Bắc – Nam đều gặp khó thì có một điểm sáng nhỏ trên thị trường BĐS nửa cuối năm 2011 là một số dự án ở ven Sài Gòn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An … vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ. Đa số sản phẩm tại các dự án này là các nền đất có giá chỉ từ 150-350 triệu đồng /nền đất. Nhiều người mua đất nền giá rẻ vùng ven trong thời điểm này nhằm bảo toàn dòng vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm. Về thị trường bất động sản cho thuê, nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011. Trong khi các văn phòng hạng A, B tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn đang khó khăn để lấp đầy các sàn thì một lượng sàn văn phòng lớn lại được tung ra tại các dự án như Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power (Tp.HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà Nội)… Thị trường lần đầu tiên chứng kiến sự giảm giá và trống sàn của một số văn phòng cao cấp khu vực trung tâm HN và Tp.HCM. Văn phòng hạng A và hạng B có sự sụt giảm về giá lớn nhất so với văn phòng hạng C và các văn phòng tư nhân xây dựng. Ở các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn hộ cho thuê có dấu hiệu khả quan, tỉ lệ lấp đầy cao do quy định của Bộ xây dựng không cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp. Tuy nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến động không tốt của thị trường, một số vấn đề liên quan đến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư cũng như những lùm xùm giữa các đơn vị đầu tư, quản lý và người dân tại các khu chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn chung cư tăng mạnh. Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm. Tóm tắt một vài điểm chú ý của tình hình bất động sản 2011 đã qua:
- Đến 4/2011, giá bất động sản tăng cao nhất trong các kênh đầu tư so với tháng 12/2000 giá USD cao gấp 1,5 lần, gửi tiết kiệm tăng 2,5 lần, giá vàng tăng 7,6 lần, chỉ số VN-index tăng khoảng 4,8 lần, còn giá bất động bất động sản tăng 8 lần, nhưng sau đó đến cuối năm giá bât động sản nhìn chung lại chững lại, thậm chí có dấu hiệu giảm. - Giao dịch giảm mạnh, người bán muốn bán nhanh để thu hồi vốn trả nợ vì lãi suất hiện ở mức cao trong khi người mua lại chờ giá thấp nữa. - Theo sản phẩm thì giá biệt thự chung cư cao cấp chững lại và giảm xuống do mức giá đã quá cao và nguồn cung dồi dào, giá đất nền vẫn tăng nhất là nơi có công trình nhà nước đã, đang và sắp được khởi công. - Theo khu vực thì Hà Nội có mặt bằng giá rất cao thành phố HCM, Rịa-Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp. Do đó có một dòng vốn đang từ Hà Nội chảy về các tỉnh và vào trong Nam. Vì vậy giá bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn các tỉnh và phía Nam sẽ đắt lên. - Do mặt bằng giá quá cao vượt quá sức mua của phần đông người thực sự có nhu cầu và chính sách tiền tệ thắt chặt kiềm chế lạm phát khiến các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn, phải đẩy mạnh bán ra bằng cách giảm giá bán về mứ hấp dẫnthị trường kém sôi động, số giao dịch bị giảm, giá cả chững lại. Thực trạng bất động sản Việt Nam năm 2012: 6.2 Thời gian qua thị trường bất động sản Việt Nam phát triển không ổn định. Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao, đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở..., đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, nguồn lực của xã hội. Từ đầu năm 2012 đến nay thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài từ hơn 3 năm nay (từ đầu năm 2009) và chưa có dấu hiệu hồi phục. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng... Hiện nay giá bất động sản đang giảm và xu hướng giảm bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra là tất yếu. Nổi bật là rất nhiều dự án lớn ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã giảm giá mạnh: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ :
- Tháng 8 /2012, khá nhiều dự án căn hộ giảm giá từ 5-20% so với quý trước từ xu hướng giải phóng hàng tồn, thoát nhanh khỏi các dự án của các nhà đầu tư. Thậm chí có dự án rao bán đại hạ giá với mức 30% để thu hồi vốn. - Tại Hà Nội đang tồn với tổng số lượng căn hộ khoảng 26.000 căn hộ và cùng với 16.000 căn hộ đang sắp tung ra thị trường. (Căn hộ giá 14 - 19 triệu/m2 vẫn giao dịch được, trên 1500USD/m2 không có giao dịch). Dự án chung cư Tân Việt (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có giá gốc 14-15,5 triệu đồng/m2, giờ giá trên thị trường chỉ còn 12- 13 triệu đồng, giảm trên 2 triệu đồng/m2. Nhiều dự án cao cấp cũng giảm giá xuống dưới 20 triệu đồng. Dự án Westa tại khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông hiện đã giảm về 17,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ chưa hoàn thiện và 21 triệu đồng cho căn hộ đã hoàn thiện so với mức 26 - 28 triệu đồng/m2 trước đây. Dự án VP 3 Linh Đàm đã giảm khoảng 7 triệu đồng/m2 tương ứng mức 25 - 27 triệu đồng/m2. Dự án FLC Landmark Tower chào bán ở mức 23 triệu đồng/m2 so với mức 30 triệu đồng/m2 trước đây. - Hiện nay, thị trường TPHCM đang tồn với tổng số lượng căn hộ khoảng 42.000 căn hộ và cùng với 18.000căn hộ sắp đưa ra thị trường (Căn hộ giá 15 triệu/m2 trở xuống vẫn giao dịch được, trên 1500USD/m2 không có giao dịch).200 căn hộ tại dự án căn hộ Hoàng Anh River View được nhà đầu tư thứ cấp rao bán chỉ với giá 18,1 triệu đồng/m2; giảm 60% so với giá khởi điểm do chủ đầu tư đưa ra là hơn 40 triệu đồng/m2 cách đây hơn 3 năm. Với giá bán chỉ còn như vậy, các nhà đầu tư thứ cấp cũng đã lỗ tới 6 triệu đồng/m2. Cùng với Hoàng Anh River View, một loạt dự án căn hộ khác cũng đồng loạt thực hiện giảm giá, chiết khấu ở mức 15% đến 30%… - Tại Đà Nẵng đang tồn với tổng số lượng căn hộ khoảng 1.400 căn hộ và cùng với 1.100 căn hộ đang sắp tung ra thị trường THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN - Tại Hà Nội ghi nhận rất ít giao dịch, thậm chí đóng băng, do giá trước đó đã tăng cao. - Tại phía Nam, đối với đất nền có giá trị từ 300 triệu – 600 triệu, đơn giá bán từ 3 - 7 triệu/m2 vẫn kinh doanh được, tập trung tại khác khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An . THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ - Nhà có giá trị dưới 2 tỷ tại TPHCM: vẫn giao dịch bình thường. - Nhà có giá trị cao và được bán bằng vàng theo thông lệ các năm trước: ít giao dịch. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG - Giao dịch rất ít, do giá trị cao - Nhà đầu tư chưa có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ 2 để nghỉ dưỡng, trong điều kiện kinh tế thị trường như hiện nay. THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG – TTTM CHO THUÊ - Tp.HCM : DT sàn: 1.2tr m2, Giá thuê: 567,000 VND/ m2/ tháng. - Hà Nội : DT sàn: 1.03tr m2, Giá thuê: 514,000 VND/ m2/ tháng - Đà Nẵng : DT sàn: 0.83 tr m2, Giá thuê : 260,000 VND/ m2/ thang THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP
- Hiện cả nước có 261 KCN, với tổng diện tích hơn 70.000 ha, tỉ lệ lấp đầy chưa tới 50%. - Và 918 cụm công nghiệp do các tỉnh thành lập, tổng diện tích 40.000 ha nhưng cũng chỉ mới có hơn 25% diện tích đất được sử dụng. PHÂN TÍCH VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN II. 1. Đánh giá Thực tế phát triển thị trường bất động sản ở nước ta những năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá bất động sản đến mức kỷ lục. Thực trạng thị trường bất động sản Viêt Nam trong giai đoạn hiện nay với những đặc điểm chủ yếu như sau: Thị trường phát triển nóng Đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trường BĐS, một thị trường đang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư. Thị trường thiếu minh bạch Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là "sân chơi" của các nhà các đầu tư lớn, như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân rất khó khăn trong việc mua một căn hộ. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước. Giá nhà đất cao Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lai-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu-triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy. Chi phí sản xuất kinh doanh tăng Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay. Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài. Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ