Chọn tiền vay mua nhà thích hợp

Chia sẻ: Mi Mi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:40

Thêm vào BST

Báo xấu

127
lượt xem 68
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nếu như quý vị cũng như phần đông những người Mỹ, việc tự làm chủ một căn nhà là một phần quan trọng trong ước mơ của người Mỹ. Fannie Mae Foundation muốn quý vị thông hiểu những điều cần phải làm để đạt được những ước mơ đó.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chọn tiền vay mua nhà thích hợp

Fannie Mae Foundation coù theå giuù p quyù vò nhö theá naø o . N eáu nhö quyù vò cuõng nhö phaàn ñoâng nhöõng ngöôøi Myõ, vieäc töï laøm chuû moät caên nhaø laø moät phaàn quan troïng trong öôùc mô cuûa ngöôøi Myõ. Fannie Mae Foundation muoán giuùp quyù vò thoâng hieåu nhöõng ñieàu caàn phaûi laøm ñeå ñaït ñöôïc nhöõng öôùc mô ñoù. Quyeàn sôû höõu laø moät troïng traùch lôùn maø quyù vò phaûi chaáp nhaän trong nhieàu naêm tôùi. Ñoù laø noã löïc raát ñaùng giaù, vaø Fannie Mae Foundation coù theå giuùp quyù vò trong noã löïc ñoù. Coù theå quyù vò khoâng bieát nhieàu veà chuùng toâi. Coâng ty chuùng toâi ñöôïc thaønh laäp vaø taøi trôï bôûi Fannie Mae Foundation, moät coâng ty tö ñöôïc Quoác Hoäi uûy quyeàn cung öùng taøi chaùnh cho caùc coâng ty vay ñòa phöông veà tieàn nôï caàm coá mua nhaø trong caùc coäng ñoàng treân toaøn nöôùc Myõ. Fannie Mae Foundation laø moät toå chöùc baát vuï lôïi. Ngoaøi caùc hoaït ñoäng khaùc ra, chuùng toâi coøn cung caáp nhöõng tin töùc höõu duïng cho nhöõng ngöôøi Myõ muoán mua nhaø. Chuùng toâi bieát laø toaøn boä tieán trình cho vay tieàn coù theá chaáp coù theå laø khoù hieåu, neân chuùng toâi cung öùng moät dòch vuï quan troïng cho quyù vò nhö nhöõng tin töùc trong taäp caåm nang naøy. Chuùng toâi hy voïng laø caùc tin töùc khaùch quan naøy seõ giuùp quyù vò khôûi haønh treân con ñöôøng ñi tôùi quyeàn sôû höõu moät caên nhaø. Baû n höôù n g daã n naø y giuù p tìm tieà n vay mua nhaø nhö theá naø o . V aäy laø quyù vò muoán mua nhaø. Haøng trieäu ngöôøi taïi Myõ cuõng laøm nhö vaäy moãi naêm. Cuõng nhö hoï, quyù vò muoán thaän troïng trong vieäc tìm tieàn vay mua nhaø thích hôïp ñeå giaác moäng cuûa mình trôû thaønh söï thöïc. Coù theå vay ñöôïc bao nhieâu? Daïng vay mua nhaø xaùc ñònh khoaûn chi traû naøo coù theå chaáp nhaän ñöôïc? Tieàn vay mua nhaø naøo toát nhaát cho ngaân saùch? Cho töông lai?
Khi ñoïc xong baûn höôùng daãn naøy, quyù vò seõ coù lôøi ñaùp cho nhöõng caâu hoûi naøy vaø nhieàu ñieàu khaùc. Caàn phaûi bieát roõ thoâng tin naøy ñeå chuaån bò cho moät vaøi caâu hoûi maø nôi cho vay ñaët ra khi quyù vò thöïc söï laøm ñôn vay tieàn mua nhaø, vaø cuõng caàn bieát thoâng tin naøy ñeå coù khaùi nieäm veà giaù trò ngoâi nhaø mình coù theå mua tröôùc khi tìm kieám. Noùi ngaén goïn, chuùng toâi mong muoán giuùp quyù vò chuyeån ñeán gia cö môùi maø khoâng coù nhöõng toán keùm baát ngôø vaø ñaày thaát voïng khi vay. Baûn höôùng daãn naøy daønh cho nhöõng ngöôøi ñaõ saün saøng mua nhaø. Nghóa laø quyù vò coù tieåu söû thanh toaùn hoùa ñôn ñuùng haïn, coù hoà sô ngheà nghieäp cho thaáy laøm vieäc lieân tuïc, vaø coù khaû naêng traû nôï. Neáu chöa chaéc chaén mình saün saøng mua nhaø, coù theå quyù vò neân xin baûn höôùng daãn ñaàu tieân trong loaït chæ daãn cho ngöôøi mua nhaø — Môû Caùnh Cöûa ñeå Laøm Chuû Moät Caên Nhaø. Chæ caàn goïi 1-800-688-HOME. Ñaõ saün saøng mua nhaø khoâng coù nghóa laø quyù vò chuaån bò saün ñeå tìm tieàn vay mua nhaø. Caàn bieát vaøi töø ngöõ chuyeân moân vaø moät ít xoay sôû ñeå trôû thaønh ngöôøi tìm tieàn vay mua nhaø thoâng minh. Nhöõng trang keá tieáp chöùa caùc ñònh nghóa, sô ñoà vaø baøi taäp giuùp deã daøng tìm tieàn vay mua nhaø naøo toát nhaát. Baûn höôùng daãn naøy trình baøy tieán trình tìm tieàn vay theo ba böôùc. Böôùc I: tìm hieåu xem tieàn vay mua nhaø laø gì vaø caùch tính maõi löïc cuûa mình. Böôùc II: tìm hieåu nhöõng daïng vay mua nhaø khaùc nhau. Böôùc III: xaùc ñònh nôi cho tìm tieàn vay mua nhaø vaø caùch so saùnh nhöõng thôøi haïn cho vay. Vì nôi ñaây coù raát nhieàu thoâng tin, coù theå quyù vò caàn ñoïc laïi nhieàu laàn. Vui loøng tham khaûo Baûn So Saùnh Caùc Tieàn Vay Mua Nhaø taïi cuoái höôùng daãn naøy khi thöïc söï goïi cho nhieàu nôi cho vay ñeå so saùnh caùc tieàn vay mua nhaø. Vì vieäc tìm tieàn vay mua nhaø phöùc taïp hôn nhieàu so vôùi khi tìm mua xe hôi hay vaät duïng quan troïng môùi, caàn coù ñöôïc thoâng tin naøy tröôùc khi baét ñaàu thöïc hieän. Cuõng nhö ñoái vôùi baát cöù mua saém lôùn naøo, quyù vò seõ ñöôïc lôïi nhaát neáu bieát caàn phaûi hoûi gì. Vaäy haõy khôûi söï.
BÖÔÙ C I Maõ i löï c cuû a quyù vò laø gì? M oät caùch deã daøng ñeå xem quyù vò coù theå vay ñöôïc bao nhieâu TÌM HIEÅU XEM laø cho nôi cho vay thaåm ñònh tröôùc. Nhieàu nôi cho vay MÌNH COÙ THEÅ VAY raát saün loøng cho bieát hoï coù theå cho vay bao nhieâu. Quyù vò ÑÖÔÏC BAO NHIEÂU khoâng buoäc phaûi töï traû leä phí laøm ñôn vaø thöïc söï vay trong giai ñoaïn sô khaûo naøy, nhöng neân nhôù raèng ñaùnh giaù sô khôûi naøy chæ raát "toång quaùt" veà maõi löïc, vaø khoâng raøng buoäc nôi cho vay pheâ chuaån tieàn vay cuûa mình. Chæ coù quyù vò môùi coù theå quyeát ñònh möôïn bao nhieâu laø tieän lôïi nhaát, vaø daïng vay mua nhaø naøo thích hôïp nhaát. Baûn höôùng daãn naøy giuùp thöïc hieän ñieàu ñoù. Coù theå quyù vò töøng nghe noùi raèng neáu mình coù theå traû tieàn thueâ nhaø vaø ñaët coïc baèng tieàn maët thì coù theå mua nhaø, vaø cuõng coù theå nghe noùi raèng haàu heát moïi caù nhaân hay gia ñình coù theå möôïn nhieàu ñeán hai laàn röôõi toång lôïi töùc thöôøng nieân cuûa gia hoä (tröôùc khi khaáu tröø thueá, v.v...). Theo nguyeân taéc caên baûn naøy, moät ñoâi vôï choàng vôùi toång lôïi töùc haøng naêm $30,000 coù theå möôïn ñeán $75,000. Cuõng nhö nhöõng nguyeân taéc khaùc, ñieàu naøy deã duøng, deã tính, vaø coù theå cho quyù vò öôùc löôïng chung veà tieàn vay mua nhaø coù theå chaáp nhaän ñöôïc. Nhöng vì ñôn giaûn nhö vaäy neân trong ñoù khoâng tính ñeán nhieàu maåu thoâng tin khaùc giuùp xaùc ñònh quyù vò coù caûm thaáy deã chòu vôùi traùch nhieäm taøi chaùnh naøy hay khoâng. Do ñoù, tröôùc khi baét ñaàu goïi hoaëc ñeán tìm nôi cho vay, haõy xem xeùt ñieàu gì thöïc söï goàm trong chi traû tieàn vay mua nhaø vaø moät vaøi yeáu toá chaùnh maø nôi cho vay duøng xaùc ñònh quyù vò coù theå vay ñöôïc bao nhieâu. Tröôùc heát neân hieåu roõ tieàn vay mua nhaø laø gì. 3
Tieà n vay mua nhaø laø gì? T ieàn vay naøy ñoøi hoûi quyù vò caàm coá nhaø nhö vaät baûo ñaûm hoaøn traû tieàn vay laïi nôi cho vay. Nôi cho vay öng thuaän giöõ baèng khoaùn taøi saûn (hoaëc giöõ baûo chöùng baèng khoaùn taïi moät vaøi tieåu bang) ñeán khi quyù vò traû heát tieàn vay coäng vôùi tieàn lôøi. Neáu khoâng hoaøn traû tieàn vay, nôi cho vay coù quyeàn sôû höõu nhaø cuûa quyù vò vaø baùn ñi ñeå thanh toaùn nôï vay mua nhaø. TIEÀN VAY VAØ TIEÀN LÔØI. Moïi tieàn vay mua nhaø ñeàu coù hai phaàn. Phaàn thöù nhaát laø tieàn vay—ñoù laø soá tieàn möôïn thöïc söï. Chaúng haïn, neáu vay $70,000 ñeå mua nhaø, tieàn vay laø $70,000. Phaàn thöù hai laø tieàn lôøi—soá tieàn traû ñeå söû duïng ngaân khoaûn ñaõ möôïn. Löôïng lôøi chi traû trong suoát thôøi gian vay möôïn tuøy thuoäc vaøo nhieàu yeáu toá maø quyù vò seõ tìm hieåu sau ñaây. Coù theå khaáu tröø khoaûn lôøi cho vay töø thueá, vaø ñaây laø moät trong nhöõng quyeàn lôïi cuûa vieäc sôû höõu nhaø. TRAÛ DAÀN. Quyù vò hoaøn traû tieàn vay mua nhaø daàn daàn qua khoaûn chi tieàn vay vaø tieàn lôøi ñeàu ñaën haøng thaùng. Soá tieàn thanh toaùn ñöôïc tính sao cho quyù vò heát nôï vaøo cuoái thôøi kyø aán ñònh. Trong vaøi naêm ñaàu, haàu heát tieàn traû duøng cho soá tieàn lôøi coøn nôï. Trong nhöõng naêm vay möôïn cuoái cuøng, khoaûn thanh toaùn gaàn nhö duøng cho soá tieàn vay coøn laïi. Daïng hoaøn traû naøy goïi laø traû daàn. Khi baùn nhaø, quyù vò phaûi thanh toaùn cho nôi cho vay moïi ngaân khoaûn coøn nôï laïi trong tieàn vay mua nhaø. 4
Boá n yeá u toá aû n h höôû n g ñeá n vieä c traû tieà n vay mua nhaø . N eáu ñang tìm mua nhaø, quyù vò haún bieát raèng giaù ñòa oác xaùc ñònh theo ñòa ñieåm, kích thöôùc, ñaëc ñieåm rieâng (chaúng haïn nhaø xe, taàng thöôïng, phoøng taém phuï theâm) vaø tình hình thò tröôøng chung. Tuy vaäy, tröôùc khi yeâu thích ngoâi nhaø trong moäng cuûa mình, haõy tìm hieåu boán yeáu toá coù theå laø chaùnh yeáu ñeå xaùc ñònh quyù vò coù ñuû taøi löïc cho gia cö haèng mô öôùc hay khoâng. Ñoù laø: • löôïng tieàn coïc, • khoaûn cho vay, • phaân suaát lôøi, vaø • thôøi haïn hoaøn traû tieàn vay ñaõ choïn. Thay ñoåi trong baát cöù yeáu toá naøo keå treân cuõng aûnh höôûng ñeán ngoâi nhaø coù theå mua. Haõy xem xeùt cuï theå moãi yeáu toá ñeå hieåu roõ maõi löïc cuûa mình. Sau khi traû lôøi boán caâu hoûi veà maõi löïc sau ñaây, quyù vò seõ saün saøng ñi vay vaø bieát roõ mình coù theå traû bao nhieâu moãi thaùng. 5
Quyù vò coù theå ñaë t bao nhieâ u tieà n coï c ? T ieàn coïc laøm giaûm bôùt löôïng tieàn caàn möôïn, do ñoù ñaët coïc baèng tieàn maët caøng nhieàu thì tieàn vay caøng nhoû, vaø tieàn vay phaûi traû caøng ít. Caùc nôi cho vay thöôøng xem tieàn vay mua nhaø coù nhieàu tieàn coïc laø baûo ñaûm hôn, vì quyù vò ñaàu tö nhieàu tieàn tuùi vaøo taøi saûn hôn. Tieát kieäm ñuû tieàn ñeå ñaët coïc thöôøng laø phaàn khoù khaên nhaát trong vieäc chuaån bò saün saøng mua nhaø, nhaát laø khi mua laàn ñaàu tieân. Thöôøng thì phaûi boû ra nhieàu naêm ñeå thöïc hieän vieäc naøy. COÙ THEÅ ÑAËT COÏC NAÊM PHAÀN TRAÊM. Tröôùc kia caùc nôi cho vay muoán ngöôøi mua nhaø ñaët coïc ít nhaát 20 phaàn traêm giaù mua nhaø, coøn ngaøy nay hoï nhìn nhaän raèng 20 phaàn traêm giaù baùn laø soá tieàn maët cöïc lôùn cho haàu heát moïi ngöôøi mua, ñaëc bieät laø ñoái vôùi ngöôøi mua laàn ñaàu tieân. Vì vaäy hieän nay hoï cho vay tieàn mua nhaø chæ vôùi khoaûng 5 phaàn traêm tieàn coïc, vaø moät soá coøn cho ñaët coïc 3 phaàn traêm. Ñaët coïc döôùi 20 phaàn traêm thöôøng nghóa laø quyù vò phaûi mua baûo hieåm tieàn vay mua nhaø töø tö nhaân. Baûo hieåm naøy baûo veä nôi cho vay trong tröôøng hôïp quyù vò khoâng traû tieàn vay ñöôïc. Chi phí baûo hieåm ñöôïc coäng vaøo tieàn traû haøng thaùng vaø vaøo chi traû cuoái cuøng. Baûo hieåm naøy giuùp quyù vò mua nhaø sôùm hôn nhieàu naêm so vôùi bình thöôøng vì khoâng phaûi tieát kieäm ñeå ñaët coïc 20 phaàn traêm. Moät vaøi daïng vay tieàn mua nhaø ñaët coïc döôùi 20 phaàn traêm khoâng ñoøi hoûi baûo hieåm tieàn vay mua nhaø tö nhaân. Nhöõng daïng ñoù goàm tieàn vay do chaùnh phuû lieân bang baûo ñaûm, chaúng haïn nhö vay theo FHA (Chöông Trình Cho Vay Lieân Bang) hay VA (Chöông Trình Cho Cöïu Chieán Binh Vay). Tieåu bang cuûa quyù vò cuõng coù theå coù daïng vay möôïn ñaëc bieät cho ngöôøi mua nhaø coù lôïi töùc thaáp vaø trung bình söû duïng chöông trình baûo hieåm tieàn vay mua nhaø ñöôïc tieåu bang taøi trôï. 6
CAÂN NHAÉC CHI TIEÂU SAÉP TÔÙI VAØ CHI PHÍ CUOÁI CUØNG KHI QUYEÁT ÑÒNH ÑAËT COÏC. Quyù vò thaáy ñaët coïc bao nhieâu laø thuaän tieän? Tröôùc khi quyeát ñònh caàn tính ñeán chi phí di chuyeån, trang trí noäi thaát vaø baát cöù muïc chi tieâu "lôùn" naøo saép coù (nhö ñoåi xe khaùc). Khoâng ai muoán dôøi ñeán ngoâi nhaø mô öôùc vôùi moïi khoaûn tieát kieäm caïn kieät. Trong nhieàu tröôøng hôïp, nôi cho vay mong muoán coù döï tröõ traû nôï baèng tieàn maët tröôùc hai thaùng khi quyù vò ñi vay mua nhaø. Quyù vò cuõng caàn tính ñeán chi phí keát soå. Theå thöùc keát thuùc (coøn goïi laø keát soå taïi moät vaøi nôi) laø böôùc cuoái cuøng, trong ñoù quyeàn sôû höõu nhaø veà tay quyù vò. Muïc ñích chi traû naøy laø baûo ñaûm taøi saûn ñaõ saün saøng vaø coù theå chuyeån quyeàn töø ngöôøi baùn. Nhöõng haïng muïc caàn thanh toaùn thöôøng thay ñoåi theo tieåu bang vaø coù theå goàm chuyeån quyeàn vaø thueá ghi nhaän, baûo hieåm baèng khoaùn, leä phí khaûo saùt ñòa ñieåm, thuø lao cho luaät sö, caùc ñieåm giaûm giaù tieàn vay, vaø leä phí laøm hoà sô. Sau khi laøm ñôn vay tieàn, nôi cho vay phaûi cung caáp cho quyù vò baûn öôùc löôïng chaân thaønh veà chi phí keát soå. Vì coù theå quyù vò chöa töøng laøm ñôn vay möôïn neân caàn "döï kieán" chi phí naøy seõ laø bao nhieâu. Moät caùch thöïc hieän deã daøng laø goïi cho nhaân vieân ñòa oác vaø hoûi chi phí keát soå cho gia cö trong khu vöïc cuûa mình. Thoâng thöôøng chi phí naøy bieåu thò theo soá tieàn vay vaø chieám khoaûng 3 ñeán 6 phaàn traêm soá tieàn naøy. Ñoâi khi quyù vò coù theå thöông löôïng vôùi ngöôøi baùn taøi saûn ñeå thanh toaùn moät phaàn phí keát soå. 7
VAÄY THÌ QUYÙ VÒ ÑAÕ TIEÁT KIEÄM ÑÖÔÏC BAO NHIEÂU TIEÀN ÑEÅ ÑAËT COÏC? Quyù vò coù theå coù nhieàu hôn soá mình bieát. Neân duøng Baûn Chieát Tính Tieàn Ñaët Coïc döôùi ñaây ñeå laäp danh saùch moïi taøi saûn hieän taïi cuûa mình (Nôi cho vay cuõng yeâu caàu laøm danh saùch naøy khi quyù vò ñi vay). BAÛN CHIEÁT TÍNH TIEÀN ÑAËT COÏC TAØI SAÛN COÙ THEÅ ÑAËT COÏC CHI TIEÂU SAÉP TÔÙI CHO NHAØ MÔÙI Tröông muïc tieát kieäm Chi phí chuyeån ñi Tröông muïc chi phieáu Söûa chöõa nhaø môùi Giaù trò tieàn maët cuûaï Trang hoaøng gia thaát baûo hieåm nhaân thoï Tieàn thu ñöôïc khi baùn Mua saém vaät duïng chaùnh nhaø ñang cö nguï, neáu coù Hieán taëng töø ngöôøi thaân* Chi phí keát soå öôùc löôïng (thöôøng khoaûng 3-6% soá tieàn vay) Taøi saûn khaùc coù theå baùn Nhöõng mua saém lôùn khaùc laáy tieàn trong saùu thaùng keá tieáp khoâng lieân quan ñeán nhaø môùi (xe hôi, v.v...) A. Toång Taøi Saûn Tieàn B. Nhu Caàu Tieàn Maët Maët Coù Ñöôïc cho Nhaø Môùi trong $ Saùu Thaùng Tôùi** $ A. - B. = Toång Tieàn Coïc Coù Ñöôïc: $ * Moät vaøi daïng vay tieàn mua nhaø giôùi haïn khoaûn hieán taëng coù theå duøng ñaët coïc. Neân hoûi laïi nôi cho vay ñeå xaùc ñònh soá tieàn chính xaùc vaø ñieàn bieåu maãu thích hôïp. ** Neân nhôù raèng nôi cho vay coù theå yeâu caàu döï tröõ chi traû nôï tröôùc hai thaùng khi keát soå. Neân tính ñeán ñieàu naøy trong nhu caàu tieàn maët cho saùu thaùng tôùi. Bieát ñöôïc soá tieàn ñaët coïc lôùn nhaát, quyù vò coù theå hình dung yeáu toá keá tieáp aûnh höôûng ñeán vieäc chi traû tieàn vay haøng thaùng: soá tieàn vay möôïn. 8
Quyù vò coù theå traû tieà n vay mua nhaø bao nhieâ u moã i thaù n g? T ieàn vay hoaøn traû tuøy thuoäc phaàn lôùn vaøo soá tieàn möôïn - khoaûn tieàn vay. Lôïi töùc vaø nôï laø nhöõng yeáu toá quan troïng nhaát ñeå xaùc ñònh mình coù theå vay bao nhieâu. Neáu quyù vò cuøng mua nhaø vôùi ngöôøi khaùc (ngöôøi phoái ngaãu, cha/meï, con ñaõ tröôûng thaønh, baïn tình, baèng höõu, anh chò em, v.v...) thì phaûi tính ñeán lôïi töùc vaø nôï ñang coù cuûa ngöôøi kia. Neáu ñi vay cuøng vôùi ngöôøi khaùc, caû hai ñeàu coù traùch nhieäm phaùp lyù veà vieäc hoaøn traû. CAÙC NÔI CHO VAY DUØNG HAI ÑÖÔØNG HÖÔÙNG XAÙC ÑÒNH SOÁ TIEÀN HOÏ CHO MÖÔÏN. Ñöôøng höôùng thöù nhaát cho raèng gia hoä phaûi söû duïng khoâng quaù 28 phaàn traêm toång lôïi töùc haøng thaùng cuûa mình (tröôùc khi traû thueá) ñeå chi tieâu haøng thaùng cho gia cö. Chi tieâu naøy goàm tieàn vay mua nhaø vaø tieàn lôøi, baûo hieåm thieân tai, thueá ñòa oác vaø baûo hieåm tieàn vay mua nhaø tö nhaân (neáu coù). Nôi cho vay khoâng goäp tieàn traû caùc chi phí tieän ích haøng thaùng vaøo chi tieâu naøy. Ñöôøng höôùng thöù hai cho raèng chi tieâu haøng thaùng cho gia cö vaø nhöõng moùn nôï daøi haïn khaùc goäp laïi noùi chung khoâng ñöôïc quaù 36 phaàn traêm toång lôïi töùc haøng thaùng. Nghóa laø chi traû tieàn vay mua nhaø vaø tieàn lôøi haøng thaùng, thueá ñòa oác, baûo hieåm thieân tai, tieàn vay mua xe, chi traû theû tín duïng vaø nhöõng moùn nôï daøi haïn khaùc goäp laïi noùi chung khoâng ñöôïc quaù 36 phaàn traêm toång lôïi töùc haøng thaùng cuûa quyù vò. Nhöõng giaù trò naøy (28 phaàn traêm toång lôïi töùc ñeå chi tieâu cho gia cö vaø 36 phaàn traêm cho toång nôï) laø höôùng daãn linh ñoäng. Neáu lieân tuïc traû tieàn thueâ nhaø raát gaàn vôùi soá tieàn vay ñeà nghò thanh toaùn moãi thaùng, hoaëc ñaët coïc moät soá tieàn lôùn, quyù vò coù theå aùp duïng tyû leä cao hôn. Hôn nöõa, moät soá nôi cho vay coù chöông trình cho vay ñaëc bieät cho ngöôøi mua nhaø coù lôïi 9
töùc thaáp vaø trung bình cho pheùp duøng ñeán 33 phaàn traêm toång lôïi töùc ñeå chi tieâu cho gia cö vaø 38 phaàn traêm cho toång nôï. Tuy vaäy, caån thaän hôn, neân tính thöû chi tieâu cho pheùp cho gia cö ôû möùc 28 phaàn traêm lôïi töùc vaø toång chi traû nôï cho pheùp ôû möùc 36 phaàn traêm lôïi töùc. Vaäy thì coù theå tieâu xaøi bao nhieâu? Raát deã tìm hieåu baèng caùch laøm nhöõng baøi taäp sau ñaây. TÍNH LÔÏI TÖÙC HAØNG THAÙNG. Tröôùc heát quyù vò neân tính toång lôïi töùc haøng thaùng (tröôùc khi traû thueá) cho mình vaø ngöôøi cuøng ñi vay neáu coù. Caàn chaéc raèng coù tính moïi lôïi töùc gia hoä nhaän ñöôïc thöôøng xuyeân, vaø chæ roõ moïi khoaûn tieàn thu nhaäp theo moãi muïc keâ khai. BAÛN KEÂ KHAI TOÅNG LÔÏI TÖÙC HAØNG THAÙNG HAÏNG MUÏC NGÖÔØI VAY NGÖÔØI CUØNG VAY TOÅNG COÄNG Lôïi töùc caên baûn töø vieäc laøm Lôïi töùc laøm khieám nhieäm/töø vieäc laøm thöù hai Laøm ngoaøi giôø* Tieàn thöôûng* Tieàn hoa hoàng* Coå töùc/Tieàn lôøi Tieàn caáp döôõng/chu caáp cho treû Trôï caáp thaát nghieäp Trôï caáp hoài höu/an sinh xaõ hoäi Hoã trôï coâng coäng/Phieáu mua thöïc phaåm Trôï caáp cöïu chieán binh Lôïi töùc khaùc Toång lôïi töùc haøng thaùng tröôùc thueá $ * Neáu khoaûn laøm ngoaøi giôø, tieàn thöôûng hay hoa hoàng khoâng chia thaønh 12 phaàn ñeàu nhau moãi thaùng thì caàn chia ra nhö vaäy ñeå daøn traûi ñeàu lôïi töùc cho 12 thaùng. Ñeå tính ñeán lôïi töùc, phaûi thu nhaäp trong hai naêm trôû leân. 10
Bieát ñöôïc toång lôïi töùc haøng thaùng, nhaân noù vôùi 28 phaàn traêm ñeå coù ñöôïc con soá chi tieâu toái ña cho pheùp ñoái vôùi gia cö. 1. Toång lôïi töùc haøng thaùng tröôùc thueá $ 2. Nhaân vôùi 28 phaàn traêm x .28 3. Baèng chi tieâu toái ña cho pheùp ñoái vôùi gia cö $ TÍNH NÔÏ DAØI HAÏN. Keá ñoù caàn tính nôï daøi haïn cuûa gia hoä. Moïi khoaûn nôï traû goùp hay luaân löu (nhö theû tín duïng vaø theû mua chòu töø caùc cöûa tieäm) caàn thanh toaùn treân möôøi thaùng ñeàu xem laø nôï daøi haïn vaø phaûi tính ñeán. Nôï khaùc coù theå goàm traû tieàn mua xe, vay tieàn ñi hoïc, tieàn caáp döôõng hoaëc chu caáp cho treû. Toång chi traû haøng thaùng hieän coù cho nôï gia cö daøi haïn ghi döôùi ñaây. Caàn chæ roõ moïi khoaûn nôï daøi haïn cuûa moãi ngöôøi ñoàng vay. BAÛN NÔÏ GIA CÖ DAØI HAÏN TRAÛ HAØNG THAÙNG CHI TIEÂU HAØNG THAÙNG CHO PHEÙP ÑOÁI VÔÙI GIA CÖ 1. Ñieàn soá tieàn tính ñöôïc taïi #3 beân treân $ NÔÏ DAØI HAÏN TRAÛ HAØNG THAÙNG* (Vui loøng ghi chi traû haøng thaùng toái thieåu caàn cho moãi khoaûn nôï chöa traû) 2. Nôï traû goùp vaø luaân löu (chaúng haïn theû tín duïng vaø theû mua chòu töø caùc cöûa tieäm) $ 3. Tieàn vay mua xe 4. Tieàn vay ñi hoïc 5. Tieàn vay ñòa oác hieän coù (neáu khoâng baùn taøi saûn) 6. Tieàn caáp döôõng/chu caáp cho treû 7. Nhöõng khoaûn nôï daøi haïn khaùc traû haøng thaùng (keå caû vay cuûa ngöôøi thaân, vay theo hôïp ñoàng baûo hieåm) Coäng moïi khoaûn nôï (1-7) beân treân ñeå ñöôïc toång chi traû nôï haøng thaùng: $ * Löu yù: Chi tieâu sinh hoaït haøng thaùng phaûi traû baèng tieàn maët nhö tieän ích, thöïc phaåm, giaûi trí, vaø baûo hieåm söùc khoûe, nhaân thoï, y teá vaø xe hôi khoâng xem nhö nôï daøi haïn vôùi muïc ñích xeùt xem coù hoäi ñuû ñieàu kieän vay tieàn mua nhaø khoâng. 11
Khoaûn nôï traû haøng thaùng vöøa tính xong nhieàu hay ít hôn soá tieàn nôi cho vay cho pheùp? Raát deã bieát. Ñeå tính nôï haøng thaùng lôùn nhaát cho pheùp, neân laøm baøi taäp sau ñaây: 1. Toång lôïi töùc haøng thaùng tröôùc thueá $ 2. Nhaân vôùi 36 phaàn traêm x .36 3. Baèng toång soá nôï gia cö vaø nôï haøng thaùng lôùn nhaát cho pheùp $ Coù theå deã daøng thaáy nôï daøi haïn thöïc söï ít hay nhieàu hôn 36 phaàn traêm soá tieàn cho pheùp. Chæ caàn so saùnh toång soá trong Baûn Nôï Gia Cö Daøi Haïn Traû Haøng Thaùng taïi trang 11 vôùi 36 phaàn traêm cuûa giaù trò vöøa tính ñöôïc. Neáu nôï daøi haïn traû haøng thaùng lôùn hôn 36 phaàn traêm lôïi töùc moãi thaùng, coù theå phaûi traû heát moät ít nôï tröôùc khi vay tieàn mua nhaø. KIEÅM TRA LAÏI CAÙC TRÒ SOÁ. Neân kieåm tra laïi caùc trò soá sau khi ñaõ tính möùc lôïi töùc vaø nôï. Chi tieâu haøng thaùng cho gia cö (keå caû tieàn vay vaø tieàn lôøi, thueá thoå traïch, baûo hieåm thieân tai, vaø baûo hieåm tieàn vay mua nhaø neáu coù) coäng laïi khoâng ñöôïc quaù 28 phaàn traêm toång lôïi töùc haøng thaùng. Toång nôï daøi haïn traû haøng thaùng (keå caû chi tieâu cho gia cö vaø moïi khoaûn nôï khaùc) coäng laïi khoâng ñöôïc quaù 36 phaàn traêm toång lôïi töùc moãi thaùng. So caùc soá ñaõ tính vôùi giaù trò trong baûn taïi trang 13. Khi xem laïi neân nhôù raèng soá tieàn chi traû haøng thaùng cho pheùp raát linh ñoäng vaø coù theå taêng theâm tuøy vaøo tình hình. 12
CHI TIEÂU HAØNG THAÙNG CHO PHEÙP ÑOÁI VÔÙI GIA CÖ VAØ NÔÏ MOÃI THAÙNG DÖÏA TREÂN LÔÏI TÖÙC TOÅNG LÔÏI TÖÙC HAØNG NAÊM CHI TIEÂU HAØNG THAÙNG CHO NÔÏ DAØI HAÏN TRAÛ HAØNG THAÙNG PHEÙP ÑOÁI VÔÙI GIA CÖ CHO PHEÙP $20,000 $467 $600 25,000 583 750 30,000 700 900 35,000 817 1,050 40,000 933 1,200 45,000 1,050 1,350 50,000 1,167 1,500 55,000 1,283 1,650 60,000 1,400 1,800 65,000 1,517 1,950 70,000 1,633 2,010 75,000 1,750 2,250 80,000 1,867 2,400 85,000 1,983 2,550 90,000 2,100 2,700 95,000 2,217 2,850 100,000 2,333 3,000 130,000 3,033 3,900 Baûn naøy cho thaáy chi tieâu haøng thaùng cho gia cö vaø nôï daøi haïn traû moãi thaùng coù theå döïa treân lôïi töùc ra sao. "Chi tieâu haøng thaùng cho pheùp ñoái vôùi gia cö" bao goàm tieàn vay vaø tieàn lôøi, thueá thoå traïch, baûo hieåm thieân tai, vaø baûo hieåm tieàn vay mua nhaø neáu coù. 13
Quyù vò mong ñôï i phaâ n suaá t lôø i thaá p ñeá n möù c naø o ? N eáu ñaõ töøng laøm theû tín duïng hoaëc vay tieàn mua xe, quyù vò bieát raèng choïn phaân suaát lôøi toát nhaát laø phaàn raát quan troïng trong quyeát ñònh ñi vay. Ñieàu naøy cuõng ñuùng khi tìm tieàn vay mua nhaø. Cuõng nhö moïi tieàn vay khaùc, phaân suaát lôøi caøng thaáp thì chi traû haøng thaùng cuõng thaáp. Hay noùi caùch khaùc, phaân suaát lôøi caøng thaáp thì caøng coù nhieàu maõi löïc. Vôùi phaân suaát thaáp, quyù vò coù theå möôïn theâm tieàn ñeán gaàn baèng khoaûn chi traû haøng thaùng. Döôùi ñaây laø moät vaøi ñieàu caàn ghi nhôù khi so saùnh phaân suaát lôøi cho tieàn vay: TIEÀN VAY NGAÉN HAÏN HÔN COÙ PHAÂN SUAÁT LÔØI THAÁP HÔN. Neân nhôù raèng moãi daïng vay tieàn mua nhaø coù theå coù moät phaân suaát lôøi khaùc nhau. Noùi chung thôøi haïn vay caøng ngaén thì phaân suaát lôøi caøng thaáp. Vaäy thì tieàn vay mua nhaø trong 15 naêm vôùi giaù bieåu coá ñònh thöôøng coù phaân suaát lôøi thaáp hôn so vôùi tieàn vay mua nhaø trong 30 naêm vôùi giaù bieåu coá ñònh. PHAÂN SUAÁT LÔØI COÁ ÑÒNH SO VÔÙI DAÏNG ÑIEÀU CHÆNH ÑÖÔÏC. Cuõng neân nhôù raèng quyù vò coù theå choïn tieàn vay mua nhaø coù phaân suaát lôøi coá ñònh suoát thôøi haïn vay möôïn hoaëc thay ñoåi trong thôøi haïn naøy. Vay vôùi lôøi coá ñònh giuùp quyù vò vöõng buïng vì bieát phaân suaát lôøi khoâng bao giôø thay ñoåi suoát thôøi haïn vay möôïn. Vay tieàn mua nhaø vôùi lôøi thay ñoåi (goïi laø ARM–adjustable-rate mortgage) coù phaân suaát lôøi thay ñoåi trong thôøi haïn ñoù—coù theå taêng vaø giaûm—vaø vì vaäy thay ñoåi khoaûn nôï hoaøn traû. ARM thöôøng coù phaân suaát lôøi ban ñaàu thaáp hôn so vôùi tieàn vay mua nhaø coù lôøi coá ñònh. Tuy vaäy, caàn bieát möùc lôøi toái ña cuûa ARM khi so saùnh phaân suaát lôøi giöõa ARM vaø tieàn vay mua nhaø vôùi lôøi coá ñònh. Coù möùc toái ña hoaëc giôùi haïn taêng lôøi suoát thôøi haïn cho vay, vaø möùc 14
taêng toái ña vaøo moãi thôøi ñieåm ñieàu chænh. Nhöõng ñònh möùc naøy cho bieát phaân suaát lôøi cao nhaát quyù vò coù theå phaûi traû trong moãi thôøi kyø ñieàu chænh vaø suoát thôøi haïn cho vay. CHI TRAÛ CAÙC "ÑIEÅM" GIAÛM GIAÙ COÙ THEÅ HAÏ PHAÂN SUAÁT LÔØI. Trong töø ngöõ chuyeân moân veà cho vay mua nhaø, "ñieåm" laø thuaät ngöõ khoù hieåu cho nhieàu ngöôøi mua nhaø. "Ñieåm" thöôøng duøng moâ taû daïng thuø lao cho nôi cho vay (Thuaät ngöõ ñaày ñuû cho thuø lao naøy laø "Ñieåm giaûm giaù"). Ñôn giaûn maø noùi, ñieåm laø moät ñôn vò ño löôøng coù nghóa laø 1 phaàn traêm soá tieàn vay. Nghóa laø neáu vay $100,000, moät ñieåm baèng $1,000. Neáu vay $50,000, moät ñieåm baèng $500. Caùc ñieåm giaûm giaù bieåu thò soá tieàn phuï trôï quyù vò coù theå traû cho nôi cho vay khi keát soå, buø laïi nôi cho vay cuõng coù phaân suaát lôøi thaáp hôn cho tieàn vay. Thí duï quyù vò muoán vay tieàn mua nhaø vôùi thôøi haïn 30 naêm. Moät nôi cho vay cho bieát phaân suaát lôøi cuûa $50,000 vay mua nhaø trong 30 naêm laø 7 1/2 phaàn traêm, khoâng coù ñieåm giaûm giaù. Neáu thích, quyù vò coù theå choïn khoâng traû baát cöù ñieåm giaûm giaù naøo luùc keát soå vaø traû 7 1/2 phaàn traêm lôøi. Neáu muoán traû ít tieàn lôøi hôn, neân hoûi nôi cho vay phaân suaát lôøi vôùi moät, hai hoaëc ba ñieåm giaûm giaù. Thoâng thöôøng, ñoái vôùi moãi ñieåm thanh toaùn cho tieàn vay trong 30 naêm, phaân suaát lôøi giaûm 1/8 (hay .125) cuûa moät phaàn traêm. Vaäy thì neáu traû moät ñieåm giaûm giaù khi keát soå tieàn vay $50,000 ($500), coù theå haï phaân suaát lôøi töø 7 1/2 phaàn traêm xuoáng 7 3/8 phaàn traêm. Neáu traû hai ñieåm giaûm giaù ($1,000 cho tieàn vay $50,000), coù theå haï phaân suaát lôøi töø 7 1/2 phaàn traêm xuoáng 7 1/4 phaàn traêm. Neáu traû ba ñieåm giaûm giaù ($1,500 cho tieàn vay $50,000), coù theå haï phaân suaát lôøi töø 7 1/2 phaàn traêm xuoáng 7 1/8 phaàn traêm. 15
Neân nhôù ñaây chæ laø thí duï. Ñeå so saùnh thöïc söï, caàn goïi cho caùc nôi cho vay. Khi goïi cho hoï ñeå bieát giaù bieåu, ñieàu quan troïng laø phaûi so saùnh cuøng daïng keát hôïp phaân suaát lôøi vaø caùc ñieåm cuûa moãi nôi cho vay. Moät kieåu maãu toát giuùp so saùnh giaù bieåu laø yeâu caàu caùc nôi cho vay baùo soá lieäu cho tieàn vay khoâng coù ñieåm giaûm giaù. Thöôøng thì quyù vò hieåu roõ hôn phaân suaát lôøi caên baûn laø gì khi khoâng coù ñieåm giaûm giaù, sau ñoù coù theå yeâu caàu cho bieát phaân suaát lôøi giaûm ra sao ñoái vôùi moãi ñieåm giaûm giaù mình chi traû. Quyù vò quyeát ñònh ra sao neáu muoán coù nhieàu ñieåm giaûm giaù vaø phaân suaát lôøi thaáp hôn, hoaëc ít ñieåm giaûm giaù hôn vaø phaân suaát lôøi cao hôn? Tröôùc heát neân bieát raèng, ñoâi khi quyù vò coù theå thöông löôïng vôùi ngöôøi baùn ñòa oác ñeå thanh toaùn moät vaøi ñieåm trong tieàn vay. Thöù hai, neân nhôù raèng nhöõng ñieåm giaûm giaù naøy ñeàu coù theå khaáu tröø thueá. Thöù ba, neân bieát raèng quyù vò caàn nhieàu tieàn maët luùc keát soå neáu quyeát ñònh chi traû caùc ñieåm. Vaø cuoái cuøng, neân nhôù quyù vò phaûi traû taát caû caùc ñieåm ngay laäp töùc, trong khi chæ phaûi traû tieàn lôøi cho tieàn vay khi vaãn coøn sôû höõu nhaø. Vaäy thì, neáu chæ soáng trong nhaø cuûa mình moät thôøi gian ngaén, quyù vò khoâng neân traû theo ñieåm. KHOÙA PHAÂN SUAÁT LÔØI. Phaân suaát lôøi thöôøng thay ñoåi khi ñi vay. Vì vaäy caàn phaûi hoûi xem nôi cho vay coù khoùa lôøi hay khoâng. Ñieàu naøy coù theå baûo ñaûm phaân suaát lôøi nhaát ñònh, mieãn laø keát soå tieàn vay trong thôøi haïn aán ñònh. Khi ñi vay tieàn mua nhaø, quyù vò phaûi hieåu roõ khi naøo mình muoán keát soå cho ngoâi nhaø. Neáu thôøi kyø khoùa heát haïn tröôùc khi keát soå, nôi cho vay khoâng buoäc phaûi duøng phaân suaát lôøi ñaõ khoùa tröôùc ñoù. Do ñoù phaûi khoùa trong khoaûng thôøi gian leân thôøi ñieåm keát soå döï kieán. Khoùa theo phaân suaát ñaõ bieát khi giaù bieåu taêng coù theå tieát kieäm cho quyù vò haøng ngaøn Myõ kim tieàn lôøi trong suoát thôøi gian vay möôïn. Neáu phaân suaát ñang giaûm, toát nhaát neân ñôïi ñeán luùc cuoái cuøng tröôùc khi khoùa laïi. 16
LAÕI SUAÁT HAØNG NAÊM (APR–ANNUAL PERCENTAGE RATE). Con soá phaàn traêm naøy goàm lôøi coäng vôùi caùc ñieåm vaø chi phí keát soå, vaø daøn traûi daøi theo thôøi haïn vay möôïn. APR cho quyù vò "phaân suaát lôøi höõu hieäu" vaø phaûi ñöôïc thoâng baùo theo luaät lieân bang veà quyeàn haïn vay tieàn. CAÙCH TÍNH CHI TRAÛ NÔÏ THEO NHIEÀU PHAÂN SUAÁT LÔØI KHAÙC NHAU. Baûng sau ñaây giuùp tính tieàn vay vaø tieàn lôøi döï kieán theo moät loaït phaân suaát lôøi vaø soá tieàn vay. Ñeå söû duïng baûng naøy, caàn xaùc ñònh phaân suaát cho vay beân traùi vaø thôøi haïn vay beân treân. Giao ñieåm laø chi traû haøng thaùng cho tieàn vay $1,000 vôùi phaân suaát vaø thôøi haïn ñaõ cho. Nhaân giaù trò naøy vôùi con soá tính baèng ngaøn Myõ kim quyù vò ñònh möôïn ñeå tính traû tieàn vay haøng thaùng (Thí duï, ñoái vôùi tieàn vay $70,000 vôùi lôøi coá ñònh 7.5 phaàn traêm trong 30 naêm, nhaân $7.00 leân 70 laàn ñöôïc chi traû haøng thaùng $490). BAÛNG CHI TRAÛ TIEÀN VAY HAØNG THAÙNG TIEÀN CHI HAØNG THAÙNG NHÖ NHAU ÑEÅ TRAÛ DAÀN $1,000 PHAÂN SUAÁT LÔØI 15 NAÊM 20 NAÊM 30 NAÊM 5.0% $ 7.91 $ 6.60 $ 5.37 5.5% 8.18 6.88 5.68 6.0% 8.44 7.17 6.00 6.5% 8.72 7.46 6.33 7.0% 8.99 7.76 6.66 7.5% 9.28 8.06 7.00 8.0% 9.56 8.37 7.34 8.5% 9.85 8.69 7.69 9.0% 10.15 9.00 8.05 9.5% 10.45 9.33 8.41 10.0% 10.75 9.66 8.78 10.5% 11.06 9.99 9.15 11.0% 11.37 10.33 9.53 11.5% 11.69 10.67 9.91 Baûng naøy cho thaáy quyù vò phaûi traû bao nhieâu moãi thaùng (tieàn vay vaø tieàn lôøi) cho moãi $1,000 vay möôïn. Thanh toaùn thueá vaø baûo hieåm khoâng goàm trong khoaûn traû haøng thaùng naøy. 17
Quyù vò coù theå hoaø n traû theo thôø i haï n ngaé n ñeá n möù c naø o ? D aïng vay tieàn mua nhaø thoâng duïng nhaát—vay trong 30 naêm vôùi lôøi coá ñònh—cho quyù vò thôøi bieåu hoaøn traû trong toaøn boä 30 naêm. Neáu thanh toaùn haøng thaùng theo ñuùng thôøi bieåu (khoâng traû tröôùc laãn queân traû), quyù vò seõ sôû höõu ngoâi nhaø ñaõ traû heát nôï cuûa mình 30 naêm sau ngaøy ñeán haïn traû tieàn vay laàn ñaàu tieân. Ba möôi naêm coù veû khaù laâu - vaø ñuùng vaäy! Nhöng baèng caùch hoaøn traû keùo daøi ñeán 30 naêm, chi phí haøng thaùng cho gia cö seõ thaáp. Neáu chaáp nhaän traû nhieàu hôn, quyù vò coù theå choïn thôøi bieåu hoaøn traû tieàn vay ngaén hôn: haàu heát nôi cho vay ñeàu cho vay tieàn mua nhaø vôùi lôøi coá ñònh trong 20 naêm, 15 naêm, vaø caû 10 naêm. THÔØI GIAN HOAØN TRAÛ RUÙT NGAÉN COÙ NGHÓA LAØ PHAÛI TRAÛ ÍT TIEÀN LÔØI HÔN. Chieàu daøi thôøi gian hoaøn traû tieàn vay tröïc tieáp aûnh höôûng ñeán chi traû nôï haøng thaùng cuûa quyù vò. Ñoái vôùi cuøng soá tieàn vay mua nhaø, quyù vò seõ thaáy raèng thôøi gian hoaøn traû caøng ngaén thì tieàn traû haøng thaùng caøng cao, nhöng toång lôøi traû suoát thôøi gian vay möôïn seõ ít hôn. Vaø thôøi kyø hoaøn traû caøng daøi thì tieàn traû haøng thaùng caøng thaáp, nhöng toång tieàn lôøi traû suoát thôøi gian vay möôïn seõ nhieàu hôn. Xem baûng taïi trang 19 ñeå tìm hieåu chieàu daøi thôøi gian hoaøn traû aûnh höôûng theá naøo ñeán caû chi traû haøng thaùng laãn toång lôøi phaûi traû suoát thôøi gian vay möôïn. Nôi ñoù bieåu thò toång tieàn lôøi phaûi traû suoát thôøi gian vay $100,000 vôùi phaân suaát 7.5 phaàn traêm. Coù theå deã daøng thaáy phaûi traû theâm bao nhieâu tieàn lôøi khi daøn traûi chi traû theo thôøi haïn laâu hôn. Nhö vaäy vieäc choïn thôøi haïn vay möôïn lieân quan ñeán vieäc ñaït ñöôïc söï caân ñoái giöõa möùc thaáp mong muoán trong chi traû tieàn vay haøng thaùng vôùi thôøi haïn mong muoán vaø coù theå chaáp nhaän ñöôïc ñeå sôû höõu ngoâi nhaø ñaõ traû heát nôï. 18