Đàm phán trong môi giới bất động sản
Trong các giao dịch thương mại đàm phán được coi như một kỹ năng
cần phải có của các bên tham gia mua và bán. Đàm phán không chỉ đơn
thuần được sử dụng trong thương mại mà còn được sử dụng để giải
quyết các vấn đề gây tranh chấp, giải quyết các thỏa thuận có điều kiện
của một hoặc nhiều bên tham gia… Khi còn nhỏ chúng ta đã dùng kỹ
năng đó đàm phán với cha mẹ để có được các phần thưởng trong học
tập, đàm phán với em chúng ta khi xảy ra việc tranh giành đồ chơi…
Trong công việc môi giới, đàm phán là một phần không thể thiếu để tạo
lên một thương vụ thành công. Kỹ năng đàm phán là một nghệ thuật, để
phát triển nghệ thuật này chúng ta cần phải có cả năng khiếu lẫn sự rèn
luyện. Để hiểu rõ hơn về đàm phán chúng ta hãy cùng phân tích xem
đàm phán trong môi giới gồm những chủ thể gì tham gia.
1.Đối tượng dùng để đàm phán trong môi giới
Trong môi giới Bất động sản đối tượng để các bên tham gia đàm phán
chính là sản phẩm bất động sản, sản phẩn này có thể là một mảnh đất,
một căn nhà, một công trình xây dựng hoặc là một dự án lớn về Bất
động sản được các bên mua và bán tham gia giao dịch.
Công việc đàm phán thường xoay quanh các yếu tố và điều kiện của sản
phẩm tham gia giao dịch như giá bán, hình thức thanh toán, giá trị gia
tăng của sản phẩm ở hiện tại và sẽ hình thành trong tương lai trong quá
trình giao dịch ( áp dụng cho việc mua nhà trả góp…), các thủ tục pháp
lý của sản phẩm nếu có... Về cơ bản chúng ta sẽ đàm phán các vấn đề
liên quan đến sản phẩm bất động sản bao gồm:
* Giá bán
* Hình thức thanh toán, lộ trình thanh toán
* Chất lượng sản phẩm hình thành trong tương lai
2.Thành phần cơ bản trong đàm phán
Nhìn chung các thương vụ môi giới thương mại ngoài hai bên mua và
bán thường phát sinh thêm bên thứ ba đứng ra làm trung gian trong việc
mua bán, bên trung gian này chính là nhà môi giới. Khi cả hai bên mua
và bán đều không thể trực tiếp tìm đến được với nhau hoặc cả hai đều
mong muốn tìm được một bên thứ ba(nhà môi giới) đứng ra để giúp họ
giàn xếp vấn đề mua bán đi đến thành công.
Quá trình giao dịch Bất động sản diễn ra khi bên bán có nhu cầu bán sản
phẩm đang sở hữu, bên mua có nhu cầu mua sản phần đó và thông qua
nhà môi giới bằng các kiến thức chuyên môn, khả năng phân tích, tổng
hợp thông tin…nhà môi giới giúp họ tìm ra sự đồng thuận cơ bản trong
việc mua bán như sự đồng thuận về giá mua và giá bán giữa hai bên, sự
đồng thuận về cách thức thanh toán, sự đồng thuận về lộ trình thanh
toán, sự đồng thuận về sự hình thành, gia tăng của sản phẩn sẽ hình
thành trong tương lai hoặc bất cứ sự đồng thuận nào khác mà hai bên
muốn đạt được giúp cho việc mua bán đi đến thành công.
3.Chuẩn bị trước khi đàm phán
Công việc đàm phán của nhà môi giới là tìm ra sự đồng thuận của hai
bên trong vấn đề mua bán, tức là thành công trong giao dịch. Trong quá
trình làm việc nhà môi giới có thể đàm phán với từng bên một cách độc
lập dựa trên các yếu tố về giá bán, hình thức thanh toán, lộ trình thanh
toán, các yếu tố này dựa trên các điểm chung cơ bản của thị trường hoặc
nhà môi giới có thể đàm phán trực tiếp cùng lúc với hai bên và đóng vai
trò là người đứng giữa tư vấn điều chỉnh các mong muốn của hai bên để
tìm ra điểm chung nhất.
Đàm phán thường là một quá trình dài với nhiều bất đồng xuất phát từ
lợi ích của các bên tham gia, để có thể tạo ra được một thương vụ thành
công trong giao dịch nhà môi giới trước khi đi vào đàm phán thường có
các bước chuẩn bị cơ bản sau:
- Tìm hiểu thông tin của các bên tham gia đàm phán xoay quanh các vấn
đề ra quyết định của mỗi bên. Tìm hiểu các nguyên nhân dẫn đến việc từ
chối hay hủy bỏ giao dịch của các bên cũng như các yếu tố dẫn đến việc
ra quyết định mua bán. Nhu cầu và lý do mua của bên mua, sự cấp thiết
của nhu cầu và lý do đó ví dụ như đây là vị trí bên mua mong muốn có
được để dùng vào mục đích kinh doanh đã được lên kế hoạch và thời
điểm hiện tại. Lý do bán và sự cấp bách của việc bán sản phẩm, ảnh
hưởng gì lớn nhất nếu sản phẩm này không được bán vào thời điểm hiện
tại của bên bán, giả sử là sự cấp bách về tài chính trong công việc kinh
doanh hoặc một kế hoach tài chính đã được lên kế hoạch từ thành công
của thương vụ giao dịch này?
- Hãy tìm hiểu kỹ lưỡng sản phẩm bạn đang giao dịch, giá trị hữu hình
và vô hình của sản phầm này là gì ở thời điểm hiện tại và trong tương
lai? Sản phẩm bạn đang giao dịch hiện tại có những trở ngại gì như cơ
sở hạ tầng hiện tại, các tiện ích, dịch vụ hiện có hoặc ngược lại điểm
mạnh của sản đó về giá trị, hiện trang cơ sở hạ tầng, các giá trị cộng
hưởng khác đang có như siêu thị, trường học, khu vui chơi giải trí, bệnh
viện, trình độ dân trí, sự thuận lợi của giao thông… ở hiện tại cũng như
trong tương lai. Tất cả các thông tin sản phầm này đều được dùng để
tổng hợp và phân tích giữa hai bên trong quá trình đàm phán giao dịch.
- Hãy cùng liệt kê công khai các vấn đề mà hai bên đều cảm thấy chưa
tìm được sự đồng thuận và làm cản trở giao dịch thành công. Hãy phân
tích từng vấn đề đó và sự ảnh hưởng của mỗi bên với từng sự bất đồng.
Trên cơ sở đó nhà môi giới cần phân tích và tìm ra các vấn đề căn bản
nhất gây ra sự đổ vỡ trong giao dịch, vấn đề đó có thể là giá bán, hoặc
hình thức thanh toán…
Khi mỗi sự bất đồng đã được giải quyết và đi đến sự đồng thuận giữa hai
bên nhà môi giới cùng khẳng định lại với các bên là vấn đề đó đã được
giải quyết và các bên tiếp tục cùng nhau đàm phán sang các vấn đề tiếp
theo cho đến hết. Trong quá trình đàm phán và giải quyết bất đồng của
hai bên nhà môi giới phải rất linh hoạt sự dụng các thông tin cơ bản liên
quan đến nhu cầu, mong muốn, lý do tham gia giao dịch của mỗi bên…
Việc sử dụng linh hoạt hay hiệu quả các thông tin này phần nhiều liên