Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

-----------------

VÕ THANH HẢI

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO

NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI

NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM –

TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế: “Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho

ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Xuất

Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá

trình học tập, nghiên cứu độc lập và nghiêm túc cùng với sự hướng dẫn tận tình của

Người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin

cậy và được xử lý khách quan và trung thực.

Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong

danh mục tài liệu tham khảo.

Tác giả: Võ Thanh Hải

MỤC LỤC

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục chữ viết tắt

Danh mục bảng biểu

Lời mở đầu

1. Cơ sở hình thành đề tài

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4. Phương pháp nghiên cứu

5. Kết cấu của luận văn

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU

NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM

1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . ...............17

1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng ....................................................................17

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng. .........................................17

1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong cấp tín dụng. .........................................18

1.1.1.3 Quy trình tín dụng ......................................................................................20

1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân .. .....................................................................24

1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay ................................................................25

1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM .....................................................................26

1.1.2.1 Khái niệm .................................................................................................26

1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng . ...........................................................26

1.1.2.3 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng ......................................................27

1.1.2.4 Nội dung của chính sách tín dụng . ..........................................................28

1.1.3 Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. ..............................31

1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở ...........................................................................31

1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá người có thu nhập trung bình và thấp ............................32

1.2 .. Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp ................................................................................................................................... 34

1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ..35

1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp ...........................................................................................................................36

1.2.1.1 Về phía khách hàng ... ..................................................................................36

1.2.2.2 Về phía ngân hàng ..... ..................................................................................36

1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp tại các nước trên thế giới .........................................................................................37

1.4 .. Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung

bình và thấp .....................................................................................................................40

1.4.1 Thang đo các yếu tố bên ngoài .........................................................................42

1.4.2 Thang đo năng lực bên trong của ngân hàng ...................................................42

1.4.3 Thang đo năng lực khách hàng ........................................................................43

1.4.4 Thang đo giá trị khoản vay ...............................................................................43

1.4.5 Thang đo xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng ............................................44

Kết luận chương 1 ...............................................................................................................46

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU

NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP

KHẨU VIỆT NAM - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB) . .........47

2.1.1 Giới thiệu chung .................................................................................................47

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn .........................48

2.2 Phân khúc đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM ..................49

2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. ..50

2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

của các NHTM Việt Nam ....................................................................................................50

2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam .....................................51

2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

của các NHTM Việt Nam ..............................................................................................53

2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của

NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank VN) .....................................................57

2.5.1 Tình hình hoạt động tín dụng của Eximbank VN ................................................57

2.5.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp

của Eximbank VN ...........................................................................................................62

2.5.2.1 Đánh giá chung ..............................................................................................62

2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trưởng ....................................................................63

2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp của EIB ................................................................................................................64

2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank ....... ...............................................67

2.5.3.1 Chưa có chiến lược phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, chuyên

nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể. ...................................................67

2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế . .......................................68

2.5.3.3 Mạng lưới giao dịch chưa được phân bố đồng đều . .....................................68

2.5.3.4 Công tác chăm sóc khách hàng vay vốn chưa được quan tâm đúng mức ....68

2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với người có

thu nhập trung bình và thấp. ................................................................................................69

2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu ...... ......................................................................................69

2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu ..................................................................69

2.6.3 Tiến trình xử lý dữ liệu ...... ..................................................................................70

2.6.4 Kết quả kiểm định EFA các thang đo....... ...........................................................70

2.6.5 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà của

Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp ....... ........................................71

2.6.5.1 Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng ...................................71

2.6.5.2 Nhóm các yếu tố bên trong . .........................................................................72

2.6.5.3 Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay ................................................72

2.6.5.4 Nhóm các yếu tố bên ngoài ..... ....................................................................73

2.6.5.5 Kết quả kiểm đinh EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà của

Eximbank đối với người có thu nhập trung bình và thấp ............................................74

2.6.6 Kiểm định mô hình ....... .......................................................................................75

2.6.6.1 Kết quả phân tích hồi quy ....... ....................................................................75

2.6.6.2 Đánh giá kết quả nghiên cứu...... .................................................................77 Kết luận chương 2 ...............................................................................................................80

Chƣơng 3: Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung

bình và thấp tại Eximbank

3.1 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013 – 2015 .......................81

3.1.1 Định hướng hoạt động ngành ngân hàng Việt Nam, tầm nhìn đến năm 2020 .....81

3.1.2 Tầm nhìn phát triển dịch vụ tín dụng và đầu tư cho nền kinh tế .........................82

3.2 Định hướng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013-2015 .......................82

3.2.1 Một số định hướng cụ thể ....................................................................................82

3.2.2 Một số chỉ tiêu .......................................................................................................83

3.3 Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp tại Eximbank. ..............................................................................................................83

3.3.1 Giải pháp về mặt chiến lược ................................................................................83

3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn dài hạn ...........................................................................84

3.3.3 Lãi suất, thời hạn, hạn mức cấp tín dụng và kế hoạch trả nợ . ..............................85

3.3.4 Chính sách ưu đãi của chính phủ .........................................................................86

3.3.5 Giải pháp đối với cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân ........................................86

3.3.6 Giải pháp phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở tại Eximbank . ..............................87

3.3.7 Giải pháp về mạng lưới giao dịch ........................................................................88

3.3.8 Giải pháp về quy trình thủ tục ...............................................................................89

3.3.9 Giải pháp về công tác tuyên truyền và quảng cáo sản phẩm dịch vụ ..................89

3.3.10 Chính sách chăm sóc khách hàng và hậu mãi .....................................................90

3.4 Các biện pháp hỗ trợ ................................................................................................90

3.4.1 Phát triển thị trường cầm cố thế chấp bất động sản ..............................................90

3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản . ............................................91

3.4.3 Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi

ro tín dụng ......................................................................................................................94

3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ . .........95

3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt. .......96

3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cường thanh tra, giám

sát ngân hàng ..................................................................................................................97

3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp . ..........................................................97

Kết luận chương 3 .............................................................................................................99

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 01: Bảng câu hỏi khảo sát

Phụ lục 02: Mô tả sản phẩm cấp tín dụng mua nhà cho đối tựơng có thu nhập thấp tại

Eximbank

Phụ lục 03: Số liệu phân tích bằng SPSS

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

TMCP

Thương mại cổ phần

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

Eximbank

Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

NHTM

Ngân hàng thương mại

EIB

Eximbank

Nghị quyết

Chính phủ

QĐ

Quyết định

NHNN

Ngân hàng nhà nước

Thông tư

BXD

Bộ xây dựng

Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) – Singapore

HDB

Quỹ tiết kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund)

CPF

MBSs

Chứng khoán hóa bất động sản (Mortage Back Securities)

GHB

Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank)

Chỉ thị

Ngân hàng

Giấy phép

Việt Nam

BĐS

Bất động sản

UBND

Uỷ ban nhân dân

VIB

Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (Vietnam International Bank)

VPBank

Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

HDBank

Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.HCM

NamABank

Ngân hàng TMCP Nam Á

ANZ

Ngân hàng ANZ Việt Nam

Ngân hàng Hong Leong Việt Nam

Hong Leong Bank

ACB

Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank)

Sacombank

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín

VCB

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)

BIDV

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam)

Vietinbank

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Agribank

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam

MHB

Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (Mekong Housing Bank)

HĐQT

Hội đồng quản trị

Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

HSBC

Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC Việt Nam

Ngân hàng TMCP Quân Đội Việt Nam (Military Commercial Joint Stock Bank)

TSĐB

Tài sản đảm bảo

ATM

Máy rút tiền tự động (Automated Teller Machine)

Ngân hàng Hong Leong Việt Nam

Hong Leong Bank

ACB

Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank)

Sacombank

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín

TGN

Tổng nguồn vốn

VĐL

Vốn điều lệ

VCB

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)

TCTD

Tổ chức tín dụng

CIC

Trung tâm thông tin tín dụng (Credit Information Center)

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Ký hiệu các biến nghiên cứu

Bảng 2.1: Số liệu về mức tăng trưởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt Nam giai

đoạn 2010-3/2013

Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn của ACB, Sacombank, EIB

Bảng 2.3: Cơ cấu dư nợ cấp tín dụng của ACB, Sacombank, EIB

Bảng 2.4: Cơ cấu dự nợ phân theo loại khách hàng

Bảng 2.5: Mức lãi suất cho vay bình quân giai đoạn 2010-2013 của EIB

Bảng 2.6: Tốc độ tăng trưởng tín dụng và thị phần tín dụng của EIB giai đoạn 2010 -

3/2013

Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu của EIB giai đoạn 2010-3/2013

Bảng 2.8: Số liệu một số liệu về Quy mô, thị phần và tốc độ tăng trưởng tín dụng nhà

ở giai đoạn 2010-3/2013.

Bảng 2.9: kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng

Bảng 2.10: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên trong

Bảng 2.11: Kết quả EFA thang đo các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay

Bảng 2.12: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên ngoài

Bảng 2.13: Kết quả EFA thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà đối với người có

thu nhập trung bình và thấp của Eximbank.

Bảng 2.14: Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cấp tín dụng mua nhà để ở đối với

người có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng Eximbank

LỜI MỞ ĐẦU

1. Cơ sở hình thành đề tài

Theo số liệu điều tra cho thấy số lượng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp

như các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hiện vẫn còn ở nhà tạm bợ,

hầu hết họ chưa có chổ ở ổn định. Và theo như kết quả khảo sát mức sống năm 2010,

thì tỷ lệ hộ có nhà ở kiên cố là 49,2%, nhà bán kiên cố là 37,8%, nhà thiếu kiên cố là

7,5% và nhà đơn sơ là 5,6% (Tổng cục thống kê, 2010). Do đó, các đối tượng có thu

nhập càng thấp thì lại có nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết so với các đối tượng

khác và khi đó họ rất mong tích lũy tiền để có được căn nhà như mong ước. Nhưng để

thực hiện được điều này lại rất khó khăn và thời gian tích lũy được số tiền đủ để mua

một căn nhà lại rất dài. Xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở1 ngày càng cao (Nguyễn Tấn Vạng, 2009).

Vấn đề đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng này là một vấn đề to lớn và

mang tính cấp thiết của toàn xã hội, của các cấp chính quyền. Vấn đề này đã được

Chính phủ quan tâm từ năm 2006 thông qua nhiều chính sách hổ trợ, khuyến khích các

thành phần kinh tế đặc biệt là các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư và tham gia xây dựng

nhà ở, cho các đối tượng này. Nhưng vần đề vẫn còn bỏ ngõ và chưa đạt được hiệu quả

mong muốn do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, các nhà đầu tư còn ngại đầu tư vào

các dự án nhà ở cho các đối tượng này do khả năng thu hồi vốn chậm và khả năng sinh

lợi còn thấp. Tiếp theo đó là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Về một số giải

pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu,

trong đó có đề cập đến các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích ( miễn, giảm thuế thu nhập

1 Tỉ số nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở bình quân trên thu nhập bình quân, khoảng 280 triệu đồng/căn hộ, đối với người có thu nhập thấp.

doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng đầu ra…) các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà

ở xã hội. Nhưng chỉ có các sự hỗ trợ từ phía doanh nghiệp, nhà đầu tư và chính phủ thì

khả năng giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng này thì họ vẫn khó mà có thể

sở hữu được căn nhà như mong ước. Do đó cần phải có sự hỗ trợ vốn từ phía các ngân

hàng thương mại.

Đề cập đến vấn đề tín dụng bất động sản dành cho đối tượng là khách hàng cá

nhân thì các ngân hàng thương mại Việt Nam cũng như Ngân hàng Eximbank đã có

nhiều sản phẩm, chương trình cấp tín dụng vốn mua nhà, sửa nhà với tỷ lệ vay vốn tối

đa 70% - 80% giá trị căn nhà nhưng hầu hết các sản phẩm này đều chỉ dành cho các

đối tượng có thu nhập cao, thời hạn vay vốn ngắn từ 5-10 năm hay dài hơn 20 năm

nhưng đòi hỏi người vay phải có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên và lãi suất

tương đối thấp (từ 8%-10%) nhưng lãi suất chỉ được cố định khoảng 3 tháng đầu. Do

đó với những người có thu nhập trung bình và thấp và khả năng tích lũy của họ thấp

thì hoàn toàn không có khả năng tiếp cận những khoản vay này. Trong khi tại một số

nước như Mỹ, khoản vay kéo dài tới 30 năm với lãi suất rất thấp, chỉ khoảng

3,5%/năm (Vũ Dũng, 2013). Trong khi đó, thực trạng tín dụng bất động sản của các

ngân hàng thương mại Việt Nam tại TP.HCM theo báo cáo Ngân hàng nhà nước Việt

Nam thì tính đến 12/2010 tổng dư nợ bất động sản cả nước trên địa bàn TP.HCM là

98.256 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 43,86% trong tổng dư nợ bất động sản cả nước.

Do đó ngoài các hoạt động hỗ trợ, khuyến khích của Chính phủ và các doanh

nghiệp, nhà đầu tư thì cần phải có một sự đóng góp rất lớn từ các khoản vay trả chậm,

trả góp với lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại. Do đó đây là thị trường tìm

năng lớn cho các ngân hàng thương mại tại TP.HCM với phân khúc khách hàng là các

cá nhân có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng đây là một thách thức cũng như một

cơ hội rất lớn của các NHTM. Do đó đề tài “ Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng Eximbank” là đề tài được nghiên

cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu, khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cấp tín

dụng đối với đối tượng này của ngân hàng Eximbank. Để từ đó đem lại chất lượng

cảm nhận và sự phân biệt so với thương hiệu của đối thủ cạnh tranh cho người tiêu

dùng, để tạo ra sự say mê của người tiêu dùng đối với thương hiệu thông qua sự đánh

giá chủ quan của họ, và các NHTM cần phải hiểu rằng đều này cũng mang lại giá trị

cho khách hàng bởi nó tạo ra những lý do khiến họ mua sản phẩm – là một yếu tố

quan trọng ảnh hưởng và tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo

và Hoàng Trọng, 2010), từ đó gia tăng quy mô khách hàng và gián tiếp gia tăng lợi

nhuận từ hoạt động này.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:

- Hệ thống cơ sở lý luận về tín dụng và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung

bình và thấp.

- Phân tích đúng thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.

- Đề xuất các giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là được thực hiện trên địa bàn TP.HCM. Các

số liệu, thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục

thống kê, các tạp chí,…từ năm 2010 - 3/2013.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Luận văn kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, thống kê, so sánh,

tổng hợp, suy diễn, quy nạp để xác định rõ thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt

Nam.

- Ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua bảng

câu hỏi khảo sát nhằm xác định rõ các yếu tố tác động đến xu hướng mở rộng tín

dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất

Nhập Khẩu Việt Nam.

5. Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn bao gồm những phần sau:

Lời mở đầu: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU

NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM

Giới thiệu tổng quan về tín dụng ngân hàng, khái niệm tín dụng nhà ở, khái niệm

người có thu nhập thấp, đồng thời nêu ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp, và những bài học kinh nghiệm trên thế giới về

mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU

NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ

CHÍ MINH

Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Eximbank, trình bày thực

trạng về nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp, trình bày về vấn đề

tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên thế giới và Việt Nam,

Tình hình hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các

doanh nghiệp bất động sản và nêu một số chương trình cấp tín dụng mua nhà đối với

khách hàng có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam và của

Eximbank. Trình bày một số nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng Eximbank.

Trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp kiểm định thang đo, kiểm định

mô hình và các giả thiết và kết quả nghiên cứu đạt được.

Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI

CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK

Từ kết quả đạt được nghiên cứu đưa ra các giải pháp đối với nhà quản trị ngân

hàng Eximbank về việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp, và đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm hỗ trợ cho việc mở rộng tín dụng nhà

ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.

CHƢƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ

THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM

1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng

 Khái niệm

Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho

khách hàng trong một thời hạn nhất định với một khoản chi phí nhất định. Trong các

hình thức cấp tín dụng như: cho vay, cho thuê tài chính, bảo lãnh, bao thanh toán, thì

cho vay là một trong những phương thức cấp tín dụng mà theo đó tổ chức tín dụng

giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định

theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (Nguyễn Minh Kiều, 2009).

Hay cho vay còn được định nghĩa là hoạt động tín dụng trực tiếp. Trong đó, ngân hàng

chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng trong khoảng thời gian nhất định với

nghĩa vụ hoàn trả có lãi.

 Đặc điểm

Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung chính:

- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử dụng.

- Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính tạm thời.

- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí

1.1.1.2 Những quy định về pháp lý trong việc cấp tín dụng

 Nguyên tắc cấp tín dụng

Cấp tín dụng liên quan đến việc sử dụng vốn từ việc huy động của khách hàng

nên phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định. Do đó khi cấp tín dụng cho

khách hàng phải tuân thủ hai nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng vốn: khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa

thuận trong hợp đồng tín dụng đã được ký kết.

Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo tính hiểu quả trong sản xuất kinh doanh của

người đi vay và đảm bảo vốn tín dụng vận động đúng hướng, phù hợp với mục tiêu

và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn cụ thể.

- Nguyên tắc hoàn trả: vốn tín dụng phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo

đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng.

Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng thanh toán chi trả cho các ngân

hàng thương mại và góp phần ổn định nguồn thu của ngân hàng.

 Điều kiện cấp tín dụng

Khi cấp tín dụng mặc dù các ngân hàng đã yêu cầu khách hàng phải tuân thủ các

nguyên tắc trên nhưng trên thực tế thì không phải khách hàng nào cũng tuân thủ đầy

đủ các nguyên tắc trên và cho dù có tuân thủ đầy đủ thì cũng không thể khắc phục

hay hạn chế được rủi ro trong cấp tín dụng. Do đó khi cấp tín dụng các ngân hàng

cần phải xem xét các điều kiện vay nhất định.

Theo Quy chế cho vay do Ngân hàng nhà nước ban hành thì các điều kiện vay vốn

mà khách hàng cần phải có khi xem xét cấp tín dụng bao gồm:

- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân

sự theo qui định của pháp luật.

Có mục đích vay vốn hợp pháp. -

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.

- Có phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả.

- Thực hiện các qui định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và

hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Đây chỉ là những hướng dẫn chung cho các NHTM. Khi cấp tín dụng các NHTM có

thể cụ thể hóa và đặt ra những điều kiện riêng của mình cho từng trường hợp cụ thể.

 Đối tƣợng cấp tín dụng

Ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc cấp tín dụng và các điều kiện cấp tín dụng

trên, khi cấp tín dụng các NHTM còn phải tuân thủ quy định cụ thể về đối tượng cấp

tín dụng. Ở các quốc gia khác nhau có những qui định khác nhau về đối tượng cấp tín

dụng. Ở Việt Nam khi cấp tín dụng các NHTM không được cấp tín dụng cho các đối

tượng như sau:

- Mua sắm các tài sản và các chi phí hình thành tài sản mà pháp luật cấm mua bán,

chuyển nhượng, chuyển đổi.

- Thanh toán các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch pháp luật cấm.

- Đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm.

 Những quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng

Hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Do

đó hầu hết các ngân hàng thương mại và pháp luật các nước đều đưa ra những qui định

nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng:

- Thu thập thông tin, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách

hàng trước khi cấp tín dụng trong khi khách hàng đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín

dụng theo qui định.

- Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn

vay và trả nợ của khách hàng phù hợp với đặc điểm hoạt động của ngân hàng và tính

chất của khoản vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay.

- Tuân thủ các quy định về hạn chế và giới hạn cấp tín dụng theo qui định, từ đó

giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro do tập trung quá nhiều vào một số ngành, lĩnh

vực (phân tán rủi ro tín dụng).

- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng

áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu

hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Bảo đảm tiền vay có thể được sử dụng

như những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

Các ngân hàng có thể lựa chọn, quyết định việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản,

cấp tín dụng không có bảo đảm và phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

1.1.1.3 Quy trình tín dụng

 Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng

Quy trình là tổng hợp mô tả các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn

của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng, giải ngân và thanh

lý hợp đồng tín dụng.

Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng

đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng. Về mặt hiệu quả, quy trình tín dụng hợp lý

góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Về mặt quản trị, quy

trình tín dụng có tác dụng như sau:

- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền hạn của

từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng.

- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn về

mặt hành chính.

- Quy trình tín dụng chỉ rõ mối quan hệ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động

tín dụng.

 Quy trình tín dụng cơ bản

- Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng: là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng,

nó được thực hiện sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay

vốn, là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở đề thực hiện các

khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định tín dụng.

- Thẩm định tín dụng: để đảm bảo được mục tiêu thu hồi nợ, thẩm định tín dụng cần

tập trung vào các nội dung chính sau:

+ Thẩm định tư cách khách hàng: Mục tiêu của thẩm định tư cách khách hàng là

đánh giá tư cách pháp nhân, tính chất hợp pháp và mức độ tin cậy đối với những

thủ tục vay mà khách hàng phải tuân thủ.

+ Thẩm định khả năng tài chính: Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời

hạn cam kết là một trong những điều kiện tiên quyết để xem xét cho khách hàng

vay. Đối với ngân hàng, khả năng tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả

năng trả nợ của khách hàng.

+ Thẩm định khả năng trả nợ: Mục tiêu tối quan trọng của thẩm định tín dụng là

đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng. Do đó thẩm định tính khả thi

của phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư là công việc rất quan trọng

để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.

+ Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay: để bảo đảm tiền vay thực sự có hiệu quả đòi

hỏi:

 Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.

 Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị

và có thị trường tiêu thụ).

 Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cấp tín dụng có quyền xử lý tài sản dùng

làm bảo đảm tiền vay

Do đó, mục tiêu của thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay là đánh giá một cách chính

xác và trung thực xem tài sản đảm bảo nợ vay có thỏa mãn các yêu cầu nêu trên hay

không. Nếu thỏa mãn thì khả năng thu hồi nợ được nâng cao, do có tài sản đảm bảo

nợ vay phù hợp. Nếu không thì tài sản đảm bảo nợ vay không thể giúp gì thêm cho

khả năng thu hồi nợ (Nguyễn Minh Kiều, 2009).

- Quyền phán quyết tín dụng: tùy theo quy mô vốn vay lớn hay nhỏ quyền phán

quyết thường được trao cho một hội đồng tín dụng hay một cá nhân phụ trách. Hội

đồng tín dụng bao gồm những người có quyền hạn và trách nhiệm quan trọng trong

ngân hàng, thường phán quyết những hồ sơ vay vốn có quy mô lớn trong khi quyền

phán quyết các hồ sơ nhỏ thường được trao cho cá nhân phụ trách.

Sau khi ra quyết định tín dụng, kết qua có thể là chấp thuận hoặc từ chối cấp tín dụng,

tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước. Nếu chấp thuận cấp tín dụng, cán

bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp các bước

tiếp theo. Nếu từ chối cấp tín dụng, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý do

cho khách hàng được rõ.

- Giải ngân: là khâu tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký kết. Giải ngân là

phát tiền vay cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết trong hợp đồng. Tuy

là khâu tiếp theo sau của quyết định tín dụng, nhưng giải ngân cũng là khâu quan trọng

vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có sai sót ở các khâu trước.

Ngoài ra cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm soát xem vốn tín dụng có

được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không? Nguyên tắc giải ngân là luôn luôn

gắn liền vận động tiền tệ với vận động hàng hóa hoặc dịch vụ đối ứng nhằm đảm bảo

khả năng thu hồi nợ sau này. Tuy vậy giải ngân cũng phải tuân thủ nguyên tắc đảm

bảo thuận lợi tránh gây khó khăn và phiền hà cho khách hàng.

- Giám sát tín dụng: là khâu khá quan trọng nhằm mục tiêu bảo đảm tiền vay được

sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát hiện và chấn chỉnh

kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ sau này, các

phương pháp giám sát tín dụng có thể áp dụng bao gồm:

+ Giám sát hoạt động tài khoản của khách hàng tại ngân hàng;

+ Phân tích các báo cáo tài chính của khách hàng theo định kỳ;

+ Giám sát khách hàng thông qua việc trả lãi định kỳ;

+ Viếng thăm và kiểm soát địa điểm hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc nơi cư

ngụ của khách hàng đứng tên vay vốn;

+ Kiểm tra các hình thức bảo đảm tiền vay;

+ Giám sát hoạt động khách hàng thông qua mối quan hệ với khách hàng khác;

+ Giám sát khách hàng thông qua những thông tin thu thập khác;

- Thanh lý hợp đồng tín dụng: thanh lý hợp đồng tín dụng có thể xảy ra do khách

hàng vi phạm hợp đồng hoặc do khoản vay đã đến hạn. Đây là khâu kết thúc của quy

trình tín dụng. Khâu này gồm có các việc quan trọng cần xử lý:

+ Thu nợ: ngân hàng tiến hành thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đã

cam kết trong hợp đồng tín dụng.Tùy theo tính chất của khoản vay và tình hình tài

chính của khách hàng, hai bên có thể thỏa thuận và lựa chọn một trong những hình

thức thu nợ sau:

 Thu nợ gốc và lãi một lần khi đáo hạn;

 Thu nợ gốc một lần khi đáo hạn và thu lãi theo định kì;

 Thu nợ gốc và lãi theo nhiều kỳ hạn;

Nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng có thể

xem xét cho gia hạn nợ hoặc chuyển sang nợ quá hạn để sau này có biện pháp xử lý

thích hợp nhằm đảm bảo thu hồi nợ.

+ Tái xét hợp đồng tín dụng: Thực chất là tiến hành phân tích tín dụng trong điều

kiện khoản tín dụng đã được cấp nhằm mục tiêu đánh giá chất lượng tín dụng, phát

hiện rủi ro để có hướng xử lý kịp thời.

+ Thanh lý hợp đồng tín dụng và khách hàng đã hoàn tất các nghĩa vụ trả nợ gốc và

lãi thì ngân hàng và khách hàng làm thủ tục thanh lý hợp đồng tín dụng, giải chấp

tài sản nếu có và lưu hồ sơ vay vốn của khách hàng vào kho lưu trữ. Trong trường

hợp này hai bên ngân hàng và khách hàng tiến hành thanh lý hợp đồng tín dụng

mặc nhiên. Trong trường hợp ngân hàng giám sát và phát hiện thấy khách hàng vi

phạm những cam kết ghi trong hợp đồng tín dụng nghiêm trọng có thể ảnh hưởng

đến khả năng thu hồi nợ sau này, ngân hàng có thể đề nghị và tiến hành thanh lý

hợp đồng tín dụng bắt buộc.

1.1.1.4 Thẩm định tín dụng cá nhân

 Đối tƣợng và mục tiêu thẩm định tín dụng cá nhân

Khác với tín dụng doanh nghiệp, đối tượng thẩm định tín dụng cá nhân là những

thể nhân đang để nghị vay vốn ngân hàng. Mục tiêu của thẩm định tín dụng cá nhân là

đánh giá chính xác và trung thực khả năng trả nợ của cá nhân khách hàng đang đề

nghị vay vốn ngân hàng. Khả năng thu hồi nợ của ngân hàng khi cấp tín dụng cho

khách hàng cá nhân phụ thuộc vào những yếu tố sau đây:

- Thái độ của khách hàng trong việc trả nợ vay.

- Thu nhập cá nhân của khách hàng.

- Các nguồn thu nhập khác khách hàng có thể sử dụng để trả nợ.

- Tài sản khách hàng dùng làm đảm bảo nợ vay.

Do đó, thẩm định tín dụng cá nhân chủ yếu tập trung vào thẩm định mức độ tin cậy

của những yếu tố này, qua đó có thể đánh giá được khả năng có trả được nợ hay

không.

 Thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân

Khi thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân, thường chúng ta tập

trung vào một số yếu tố liên quan đến khách hàng hình thành nhóm nội dung cần

thẩm định. Nhiều ngân hàng vẫn sử dụng phương pháp truyền thống để đánh giá tín

dụng đối với khách hàng cá nhân, chẳng hạn phân tích và đánh giá 5C, bao gồm:

- Character (tư cách của khách hàng vay vốn): đánh giá tư cách của khách hàng là

xem xét sự trung thực, ý thức trách nhiệm, ý thức chấp hành và lập trường của họ, để

từ đó phán quyết về sự sẳn lòng trả nợ của khách hàng.

- Capacity (năng lực của khách hàng): đánh giá năng lực của khách hàng là xem xét

khả năng kiếm tiền của khách hàng, để từ đó phán quyết xem khách hàng có thể tạo ra

được thu nhập dùng để trả được nợ hay không.

- Capital (vốn riêng của khách hàng): đánh giá nguồn vốn riêng của khách hàng là xem

xét xem khách hàng có tài sản lưu động nào có thể thanh lý nhanh chóng để trả nợ cho

ngân hàng hay không.

- Collateral (tài sản đảm bảo nợ vay): đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay là xem xét xem

khách hàng có tài sản đảm bảo hay không và khả năng thanh lý tài sản mà khách hàng

dùng để thế chấp hoặc cầm cố khi vay tiền ngân hàng như thế nào.

- Conditions (điều kiện trả nợ): đánh giá điều kiện trả nợ là xem xét những yếu tố kinh

tế và hoàn cảnh môi trường nằm ngoài sự kiểm soát nhưng có ảnh hưởng đến khả năng

trả nợ của khách hàng.

1.1.1.5 Các biện pháp bảo đảm tiền vay

 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố

Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của

mình cho bên cấp tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Động sản cầm cố có

thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu có loại cần đăng ký quyền sở hữu (xe cộ,

phương tiện vận chuyển). Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố

tài sản phải được giao nộp cho bên cấp tín dụng. Đối với tài sản có đăng ký sở hữu, khi

cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố

cho bên thứ ba giữ.

 Bảo đảm bằng tài sản thế thế chấp

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của

mình cho bên cấp tín dụng để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay. Thế chấp tài sản là

việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử

dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cấp tín dụng. Vấn đề thế

chấp tài sản bị chi phối bởi luật Dân sự và Luật đất đai.

 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được

tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cấp tín dụng của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay

bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ

vốn vay để bảo đảm thực hiện trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng.

 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh

Bảo lãnh là việc bên thứ ba cam kết với bên cấp tín dụng (người nhận bảo lãnh) sẽ

thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà

người được bảo lãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

Bảo lãnh có thể chia thành hai loại chính Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, Bảo

lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội (Nguyễn Minh Kiều, 2009).

1.1.2 Chính sách tín dụng của NHTM

1.1.2.1 Khái niệm

Chính sách tín dụng của một NHTM là một hệ thống các biện pháp có liên quan

đến việc khuếch trương hay hạn chế tín dụng để đạt được các mục tiêu đã được

hoạch định trong quá trình hoạt động của NHTM và hạn chế rủi ro, bảo đảm an

toàn trong kinh doanh tín dụng (Lê Văn Tề, 2009).

1.1.2.2 Mục tiêu của chính sách tín dụng

Một chính sách tín dụng phải đạt được ba mục tiêu chính:

- Lợi nhuận của ngân hàng.

- Đảm bảo tính an toàn, ít rủi ro trong giới hạn cho phép.

- Sự lành mạnh của các khoản tín dụng.

Trong đó mục tiêu lợi nhuận là mục tiêu mà một ngân hàng không thể tiến hành

cấp tín dụng mà không tính đến lợi ích do khoản vay đó mang lại cho ngân hàng. Tuy

nhiên, tùy theo từng trường hợp, từng thời kỳ phát triển của mỗi ngân hàng mà sẽ coi

trọng mục tiêu lợi nhuận nhiều hay ít. Một ngân hàng nếu coi mục tiêu lợi nhuận là

mục tiêu hàng đầu thì sẽ áp dụng chính sách tín dụng năng động hơn, tìm kiếm đầu ra

ráo riết hơn và có thể áp dụng một lãi suất cho vay cao hơn, thời gian cấp tín dụng dài

hơn, quy mô khoản tín dụng có thể lớn hơn. Tuy nhiên nếu ngân hàng không đặt nặng

yêu cầu lợi nhuận mà nhấn mạnh vào việc thu hút khách hàng, mở rộng quan hệ tín

dụng thì có thể áp dụng một chính sách lãi suất thấp hơn, đẩy mạnh hoạt động quảng

cáo, marketing nhiều hơn.

Có thể nói mục tiêu an toàn và mục tiêu lợi nhuận là hai mục tiêu thường mâu

thuẩn nhau trong một chính sách tín dụng, nếu một chính sách tín dụng có lợi ích cao,

thường kéo theo độ an toàn thấp và ngược lại. Sự an toàn có nghĩa là đảm bảo có khả

năng thu hồi khoản vay tốt, do đó chúng ta không nên quá chú trọng vào tầm quan

trọng của các biện pháp an toàn vốn vay mà phải hết sức chú trọng đến khả năng tài

chính, khả năng kinh doanh và khả năng trả nợ của khách hàng mà chỉ xem các biện

pháp bảo đảm khoản vay là chiếc phao cuối cùng nhằm đảm bảo và gia tăng khả năng

thu hồi khoản vay khi rủi ro xảy ra.

Khác với mục tiêu an toàn, sự lành mạnh của khoản vay chính là đảm bảo việc

cung cấp tín dụng của ngân hàng cho khách hàng phải nhằm mục đích hợp pháp, tạo

điều kiện cho người đi vay phát triển, thỏa mãn các nhu cầu chính yếu được pháp luật

cho phép. Ngân hàng không thể phát hành các khoản vay mà người đi vay có thể sử

dụng vào các hành vi vi phạm pháp luật. Do vậy ngoài mục tiêu lợi nhuận thuần túy

của khách hàng, khi xây dựng và phát triển một chính sách tín dụng, ngân hàng còn

phải quan tâm đến lợi ích xã hội và mục tiêu phát triển kinh tế của Quốc Gia.

1.1.2.3 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng

Bất cứ một ngân hàng nào muốn đạt được các mục tiêu trong kinh doanh đều cần

phải hoạch định một chính sách tín dụng thích hợp để làm cơ sở cho việc sử dụng hiệu

quả các nguồn vốn hiện có nhằm tạo ra một tài sản có chất lượng cao, ít rủi ro. Cơ sở

hình thành chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại bao gồm:

- Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn: nó quyết định quy mô của khối lượng tín

dụng mà ngân hàng đó có thể thực hiện. Một ngân hàng có quy mô vốn lớn có thể

phát hành một khối lượng lớn tín dụng và thời hạn tín dụng có thể kéo dài hơn, tuy

nhiên rủi ro cũng cao hơn.

- Tính ổn định của các khoản ký thác: quy mô, thời hạn của tín dụng được ổn định

và tỷ lệ sinh lời có thể cao hơn nếu như ngân hàng có được các khoản ký thác ổn

định; và ngược lại ngân hàng thương mại phải duy trì một khoản tiền mặt hoặc dự trữ

thứ cấp để đáp ứng nhu cầu thanh khoản khi cần thiết.

- Chính sách tiền tệ và tài chính của Nhà nước: chính sách tín dụng mở rộng hay

thắt chặt phụ thuộc vào xu hướng thắt chặt hay mở rộng của Chính sách tiền tệ và tài

chính của Nhà nước.

- Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên: tùy vào khả năng chuyên môn

hay quản lý của đội ngũ nhân viên mà Ngân hàng thương mại có thể mở rộng hay thắt

chặt chính sách tín dụng nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.

- Điều kiện kinh tế: Tín dụng sẽ bị thu hẹp hay mở rộng là phụ thuộc vào trạng thái

tăng trưởng hay suy thoái của nền kinh tế. Điều kiện kinh tế quyết định quy mô tín

dụng, ngành nghề, lĩnh vực mở rộng hay thu hẹp tín dụng và tín dụng cũng sẽ tác

động trở lại nền kinh tế, góp phần làm cho tăng trưởng hay hạn chế phát triển của một

ngành nghề, lĩnh vực hay toàn bộ nền kinh tế.

- Khả năng sinh lời và rủi ro của các khoản cấp tín dụng: Khả năng sinh lời và rủi

ro thể hiện ở hai khía cạnh là lĩnh vực đầu tư hay loại tín dụng; thể hiện qua sự phân

tán hay tập trung tín dụng. Khi theo đuổi chính sách tín dụng tập trung thì có thể

mang lại lợi ích cao nhưng cũng đi đôi với rủi ro cao và ngược lại, chính sách tín

dụng phân tán có rủi ro ít hơn nhưng lại có sinh lời thấp hơn.

1.1.2.4 Nội dung của chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng thường bao gồm các nội dung sau:

- Xác định quy mô tín dụng: Quy mô tín dụng được hiểu là tỷ lệ phần tín dụng

trong tài sản có của ngân hàng thương mại. Quy mô tín dụng của ngân hàng thương

mại phụ thuộc chủ yếu vào mục tiêu của ngân hàng lợi nhuận hay an toàn. Quy mô tín

dụng của một sản phẩm tín dụng là tỷ lệ của sản phẩm đó trong tổng số vốn và tài sản

được ngân hàng dùng cho hoạt động tín dụng.

- Xác định giới hạn tín dụng: giới hạn tín dụng là mức độ tham gia vốn tín dụng

của ngân hàng vào một phương án hay một đích vay vốn hợp pháp nào đó của người

vay vốn. Giới hạn tín dụng phụ thuộc vào các yếu tố sau:

+ Khối lượng vốn huy động của ngân hàng

+ Sự ổn định hay bất ổn của nền kinh tế

+ Uy tín của khách hàng vay vốn.

+ Tình trạng tài chính của khách hàng.

+ Nhu cầu vay vốn của khách hàng.

+ Mức độ hạn chế hay mở rộng về khả năng tái cấp vốn của ngân hàng trung

ương.

- Xác định loại hình tín dụng: ngân hàng có thể chọn loại hình tín dụng phù hợp

với khả năng hiện có của ngân hàng để phát triển tín dụng hoặc chọn phương án phân

tán tín dụng cho nhiều loại hình tín dụng khác nhau. Việc xác định loại hình tín dụng

phụ thuộc vào khả năng về nhân lực, tính chất, kỳ hạn của nguồn vốn và một số đặc

điểm khác của nền kinh tế.

- Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng: việc xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng

có nghĩa là chuyên môn hóa việc cấp tín dụng cho một ngành hay một lĩnh vực sản

xuất nhất định hay ngân hàng có thể phân tán tín dụng trên nhiều ngành hay lĩnh vực

sản xuất khác nhau nhằm phân tán rủi ro. Mục đích của việc này là nhằm nắm bắt

được rõ nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực mà ngân hàng tài trợ, nắm được đặc điểm

kinh doanh của từng ngành nghề, từ đó giúp ngân hàng đưa ra những dịch vụ phù hợp

với nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên nếu chuyên môn hóa một số ngành hay lĩnh

vực sản xuất sẽ làm cho ngân hàng đó không nắm bắt hết được toàn nền kinh tế. Do

đó các ngân hàng thương mại cần phải đa dạng hóa tài trợ vào nhiều ngành nghề khác

nhau nhưng cũng phải có một ngành nào đó mà mình có thế mạnh để tạo ra sự khác

biệt so với các đối thủ cạnh tranh khác.

- Xác định kỳ hạn tín dụng: việc xác định kỳ hạn tín dụng ngắn hay dài có tác động

đến tính thanh khoản và rủi ro trong hoạt động tín dụng, kỳ hạn càng dài thì rủi ro

càng cao và thanh khoản càng thấp. Kỳ hạn tín dụng phụ thuộc vào cả ý muốn chủ

quan của ngân hàng lẫn yếu tố khách quan khác như: nhu cầu và khả năng trả nợ của

khách hàng. Ngoài ra kỳ hạn tín dụng còn phụ thuộc vào sự hỗ trợ của Ngân hàng nhà

nước và sự phát triển của thị trường tiền tệ. Nếu như Ngân hàng nhà nước có chính

sách hỗ trợ và chính sách quản lý thông thoáng, nền kinh tế và thị trường tiền tệ phát

triển thì ngân hàng có thể tăng khả năng thanh khoản và từ đó có thể kéo dài được kỳ

hạn tín dụng và ngược lại.

- Xác định lãi suất cấp tín dụng: lãi suất được định nghĩa là tỷ lệ phần trăm giữa lợi

tức tín dụng và số vốn cấp tín dụng mà người vay phải trả cho ngân hàng. Lãi suất có

thể điều chỉnh phù hợp với những thay đổi của môi trường kinh doanh. Lãi suất chịu

ảnh hưởng của các yếu tố sau:

+ Lãi suất huy động tiền gửi

+ Chi phí quản lý ngân hàng

+ Chi phí bù đắp rủi ro

+ Lợi nhuận dự kiến của ngân hàng

+ Lợi nhuận từ các hoạt động và đầu tư khác.

+ Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng hoặc các tổ chức khác

+ Quan hệ giữa ngân hàng và người đi vay

Ngoài ra lãi suất còn chịu sự chi phối của thị trường tiền tệ ngắn hạn và sự cạnh

tranh của các ngân hàng lớn.

Việc quyết định lãi suất cấp tín dụng phải được dựa vào những căn cứ nhất định

và phải bù đắp được các chi phí có liên quan, tạo ra khoản sinh lời cần thiết để duy trì

và phát triển hoạt động của ngân hàng.

LSCV = CPV + CPRRTD + LNKV

Trong đó: LSCV: lãi suất cho vay

CPV: chi phí vốn

CPRRTD: Chi phí rủi ro tín dụng

LNKV: Lợi nhuận kỳ vọng

- Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi:

Trả góp là việc ngân hàng quy các khoản thanh toán từ khoản tiền gốc và lãi thành

những khoản tiền bằng nhau trong những kỳ thanh toán như nhau. Tín dụng trả góp

thường được áp dụng cho các đối tượng là khách hàng cá nhân. Thông thường có 4

loại trả góp cơ bản: trả góp thông thường, trả góp trả ngay, trả góp trả chậm và trả góp

vĩnh viễn. Trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản thường áp dụng phương pháp trả

góp thông thường và trả góp trả chậm. Thông thường, các ngân hàng thường áp dụng

phương thức trả góp thông thường trong cấp tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, các

ngân hàng có thể sử dụng phương thức trả góp trả chậm nhằm mục đích cạnh tranh và

thu hút khách hàng (Nguyễn Văn Tiến, 2002):

+ Trả góp thông thường: là việc thanh toán một khoản tiền cố định trong những kỳ

thanh toán như nhau

+ Trả góp trả chậm: là lần thanh toán đầu tiên được thực hiện sau kỳ thứ k, k: số kỳ

ân hạn.

- Đảm bảo an toàn cho khoản vay: để hạn chế các rủi ro tín dụng và gia tăng khả

năng thu hồi nợ, ngân hàng có thể sử dụng các biện pháp đảm bảo từ tài sản thế chấp,

cầm cố hoặc bảo lãnh, bảo hiểm tín dụng cùng với các biện pháp đánh giá khả năng

tài chính và thanh toán các khoản vay của khách hàng.

1.1.3 Tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở

Tín dụng nhà ở là khoản cấp tín dụng bất động sản được cung cấp cho khách

hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ được xác định là khoản vay trả góp

trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo (Trần Hà Kim

Thanh, 2011). Trong đó, cấp tín dụng bất động sản được hiểu là sản phẩm tín dụng

dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất,

xây dựng sửa chữa nhà của khách hàng nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó

khăn về tài chính.

1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.

Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập

thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình

phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc.

Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội

về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình.

Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo đô thị.

Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ

ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo

dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá.. là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của

thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị.

Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách

đánh giá của các chuyên gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh và xã hội) và của

Ngân hàng Thế giới.

Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bộ Lao động thương binh và

xã hội là 3 triệu đồng/người /năm.

Theo Nguồn thống kê thuộc Tổng cục thống kê

- Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những

người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại. 34% thu nhập còn lại

dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, ......)

- Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.

- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải

chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi

tiêu cho nhu cầu cơ bản.

- Người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm những người có khả

năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu đãi đã được hưởng.

- Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có

điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.

- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải

thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều

kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn

trả tiền vay).

- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp nhỏ hơn

hoặc bằng 4m2/đầu người.

Ở Mỹ người có thu nhập thấp được xác định thông qua mức thu nhập thấp mà được

cập nhật hàng năm của Bộ Y tế và Dịch vụ Nhân sinh bằng cách sử dụng ngưỡng

nghèo như một tiêu chí tham khảo. Để hiểu rõ thế nào là thu nhập thấp, chúng ta cần

phải hiểu ngưỡng nghèo và các qui định về nghèo là gì. Ngưỡng nghèo có liên quan

đến nhiều yếu tố khác nhau như: số lượng thành viên trong gia đình và độ tuổi của

họ.....chẳng hạn như một gia đình có 3 thành viên cùng với một đứa trẻ nhỏ được gọi

là nghèo nếu như tổng thu nhập trước thuế của họ là bằng hoặc thấp hơn 17.268 USD/năm. - Theo Báo cáo điều tra lao động và việc làm Việt Nam năm 2011 của Tổng cục

thống kê thì xét theo ngành kinh tế, thu nhập bình quân thay đổi từ mức thấp nhất là

của ngành "Nông, lâm, thuỷ sản" (khoảng 2,3 triệu đồng/tháng) đến mức cao nhất là

của ngành "Hoạt động của các tổ chức và cơ quan quốc tế", khoảng 9,8 triệu

đồng/tháng. Một số ngành có thu nhập khá (khoảng 5 triệu đồng/tháng) gồm: "Hoạt

động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm" (5,6 triệu đồng/tháng); "Hoạt động kinh doanh

bất động sản" khoảng 5 triệu đồng/tháng; "Thông tin và truyền thông" và "Hoạt động

chuyên môn, khoa học và công nghệ" khoảng 4,7 triệu đồng/tháng.

- Theo kết quả khảo sát mức sống hộ gia đình năm 2010 về thu nhập, chi tiêu của

Tổng cục thống kê thì người dân có mức chi tiêu cho ăn uống trong tổng chi tiêu cho

đời sống của khu vực thành thị là 48,9%; kế tiếp là chi cho Thiết bị và đồ dùng gia

đình là 7,5%, chi cho giáo dục - đào tạo là 7%; chi cho nhà ở là 5,7%; chi cho y tế, sức

khỏe là 4,6%; chi cho may mặc là 3,6%. Do đó theo một số khảo sát cho thấy khi thu

nhập càng thấp thì khoản chi cho nhà ở là càng thấp vì với mức lương thấp thì họ chỉ

có thể thỏa mãn được các nhu cầu cơ bản, thiết yếu (Tổng cục thống kê, 2010).

1.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình

và thấp

Vấn đề phúc lợi và an sinh xã hội luôn là vấn đề được đặt lên hàng đầu ở hầu hết

các quốc gia trên thế giới, nhất là các nước đang phát triển theo định hướng xã hội chủ

nghĩa như Việt Nam. Trong đó nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu,

cơ bản trong cuộc sống mà mọi đối tượng, tầng lớp trong xã hội đều mong muốn có

được, đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp mong muốn có một căn nhà

cố định và khang trang thuộc sở hữu của mình. Đó là một nhu cầu chính đáng và là

một mục tiêu hành động mà Chính Phủ ở mọi quốc gia đều mong muốn đạt được. Tuy

nhiên để đạt được mục tiêu này thì không phải là đơn giản mà nó còn phụ thuộc vào

nhiều yếu tố, trong đó khả năng tài chính là một yếu tố rất quan trọng đối với đối

tượng có thu nhập trung bình và thấp. Bên cạnh đó khả năng tính lũy mua nhà của họ

rất thấp, xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với mức thu nhập

ngày càng thấp và tỉ số nhà ở ngày càng cao. Khách hàng có mức thu nhập càng thấp

thì thời gian tích lũy mua nhà càng dài ra. Do đó vấn đề “ Mở rộng tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp” là vấn đề mang tính kinh tế, nhân sinh và xã hội

rất lớn.

1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và

thấp

Quan điểm của triết học duy vật biện chứng: Mở rộng là sự tăng lên về số lượng

và chất lượng.

Mở rộng được hiểu là sự mở rộng về quy mô đồng thời gia tăng chất lượng dịch

vụ. Sự mở rộng được phân tích trên 2 khía cạnh: mở rộng về chiều rộng và mở rộng về

chiều sâu.

Theo nghĩa hẹp: Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là

sự gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng); số lượng sản phẩm, dịch vụ ngân

hàng. Xét từ góc độ vi mô, mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp giúp cho ngân hàng đa dạng hóa cơ cấu thu nhập, giảm thiểu rủi ro trong kinh

doanh, củng cố thương hiệu và uy tín trên thị trường. Xét ở góc độ vĩ mô, đa dạng hóa

các sản phẩm, dịch vụ tín dụng góp phần cho phát triển nền kinh tế; mang lại lợi ích và

phúc lợi xã hội cho người dân nghèo.

Hiểu theo nghĩa rộng: Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp có nghĩa là phát triển theo chiều sâu đồng nghĩa với việc gia tăng về mặt quy mô

(dư nợ cấp tín dụng); về danh mục sản phẩm dịch vụ tại một ngân hàng kết hợp với

nâng cao chất lượng tín dụng.

Chất lượng tín dụng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam căn cứ vào:

- Nợ xấu/Tổng dư nợ;

- Nợ khó đòi/Tổng dư nợ;

- Nợ khó đòi ròng = (nợ khó đòi – dự phòng rủi ro chưa sử dụng) nhỏ hơn hoặc bằng

Khi gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng) phải kết hợp với tăng cường

kiểm tra, giám sát việc chấp hành các nguyên tắc, thủ tục cấp tín dụng và cấp tín dụng

khác, tránh xảy ra sự cố gây thất thoát tài sản. Đồng thời thực hiện đúng các quy định

của pháp luật về cấp tín dụng và bảo đảm tiền vay; xem xét và quyết định việc cấp tín

dụng có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản, cấp tín dụng có

bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tránh các vướng mắc khi xử lý tài sản bảo

đảm để thu hồi nợ vay. Đặc biệt chú trọng thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng

tín dụng, không để nợ xấu gia tăng.

1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung

bình và thấp

1.2.2.1 Về phía khách hàng

- Việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp giúp cho

họ có chỗ ở ổn định; có một căn nhà khang trang, công năng và tiện ích; nhằm bảo

đảm an sinh xã hội; giúp họ ổn định cuộc sống, sản xuất và phát triển kinh doanh.

- Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng nguồn

vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại cổ phần góp phần phát triển đô thị; ngày

càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở và điều kiện sống của người dân và đưa đất nước

ngày càng giàu đẹp, văn minh, hiện đại và sánh vai với các cường quốc năm châu.

- Giúp cho người có thu nhập trung bình và thấp gia tăng ý thức trách nhiệm của

mình đối với bản thân, gia đình và xã hội, gia tăng khả năng thực hiện ước mơ và

hoài bảo.

1.2.2.2 Về phía ngân hàng

- Tạo ra sản phẩm, dịch vụ riêng biệt, nổi trội hơn của riêng ngân hàng mình so với

đối thủ cạnh tranh. Từ đó xây dựng nên thương hiệu của ngân hàng có điểm khác

biệt, có độ nhận diện cao và truyền tải được những giá trị độc đáo vừa đúng lúc vừa

xoáy thẳng vào ước muốn của khách hàng (Nguyễn Tiến Đạt và Nguyễn Thị Hồng

Lan, 2012)

- Tạo ra mức độ nhận biết thương hiệu, chất lượng cảm nhận, hình ảnh một

thương hiệu dịch vụ trong lòng người tiêu dùng. Từ đó tạo sự trung thành về thương

hiệu của khách hàng, tạo ra tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh có thể tạo nên sự gia

tăng đáng kể kết quả tài chính của doanh nghiệp dịch vụ (Hoàng Thị Phương Thảo

và Hoàng Trọng, 2010)

- Thu hút một lượng khách hàng lớn bao gồm khách hàng truyền thống, khách

hàng cũ duy trì giao dịch đều đặn. Chính sự hài lòng, sự thỏa mãn về tiện ích, chất

lượng của sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng tạo nên mối quan hệ hiệu quả với khách

hàng. Từ đó phát triển, thu hút thêm một lượng khách hàng mới, khách hàng tiềm

năng của ngân hàng.

- Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp góp phần vào

phát triển hoạt động của hệ thống NHTM, là một trong những bộ phận, thành phần

quan trọng trong nền kinh tế.

- Đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, phân tán rủi ro trong cấp tín

dụng nhỏ lẻ chênh lệch lãi suất giữa đầu vào đầu ra tương đối tốt. Ngân hàng có thể

dùng khoản lợi nhuận này để bù đắp cho các chi phí khác, đồng thời khi cấp tín dụng

phân tán, tính an toàn thường cao hơn đối với khoản vay lớn, rủi ro tiềm ẩn nhiều

hơn (Nguyễn Hiền, 2013).

1.3 Kinh nghiệm phát triển tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình

và thấp tại các nƣớc trên thế giới

- HDB – Housing Development Board: Cơ quan phát triển nhà ở Singapore có

nhiệm vụ quan trọng trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở, giải quyết

vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở Singapore. HDB hỗ trợ đối

tượng này từ nguồn vốn vay của Chính Phủ với thời hạn dài, lãi suất thấp, cố định;

phát hành trái phiếu; vay từ các tổ chức tài chính trung gian khác. Do có sự thuận lợi

từ các nguồn vốn dài hạn này HDB có thể tài trợ vốn cho đối tượng này với lãi suất

khoảng 6,25%/năm với thời hạn vay đến 20 năm. Ngoài ra HDB còn được trả góp từ

quỹ CPF – đây là quỹ mà hàng tháng người lao động và người sử dụng lao động phải

đóng góp với tỷ lệ khá cao nhưng người lao động có thể sử dụng quỹ này để chi cho

khoản mua nhà ban đầu và trả góp hàng tháng.

- Tại Singapore, Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc, các trung gian về tài chính nhà ở

của các Quốc Gia nói trên được thành lập với mục tiêu chính là hỗ trợ tài chính về

nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp với nguồn vốn chủ yếu là

được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản bằng cách mua lại các bất động

sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị trung gian tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành

các chứng khoán thông qua MBSs.

+ Tại Malaysia, Cagamas Berhad thực hiện các chính sách của Chính Phủ Malaysia

về việc phát triển nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp nhưng Cagamas

không nhận hỗ trợ từ Chính Phủ mà Cagamas hoạt động trên thị trường thứ cấp

bằng hành động mua lại các món nợ vay bất động sản và phát hành trái phiếu và

MBSs.

+ Tại Thái Lan, GHB – ngân hàng nhà ở của Chính Phủ cũng nhằm vào đối tượng

có thu nhập trung bình và thấp. Là Ngân hàng của Chính Phủ nhưng nguồn vốn

hoạt động chủ yếu từ huy động tiền gửi của Chính Phủ, các doanh nghiệp trong

nước và nước ngoài, các cá nhân và hộ gia đình.

+ Tại Nhật, GHLC – Tập đoàn Chính Phủ cho vay nhà ở là tổ chức 100% sở hữu

nhà nước, tổ chức này cung cấp các khoản vay dài hạn lãi suất cố định để mua nhà

ở cho các hộ gia đình được thành lập năm 1950 nhằm đáp ứng nhu cầu ổn định nhà

ở và cung cấp tài chính cho lĩnh vực nhà ở nhằm nâng cao số lượng và chất lượng

nhà ở. Nguồn vốn sử dụng là vốn ngân sách, phát hành trái phiếu. GHLC còn thực

hiện các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các tổ

chức cho vay cá nhân. Năm 2003 GHLC chuyển sang phát triển thị trưởng chứng

khoán hóa bất động sản (MBSs) và thực hiện việc mua lại các bất động sản thế

chấp, cầm cố từ các tổ chức tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành chứng khoán.

+ Tại Hàn Quốc, KHFC là tổ chức liên doanh giữa ngân hàng Hàn Quốc (chiếm

82%) và Chính Phủ Hàn Quốc (nắm giữ 18%) được thành lập năm 2004. Tổ chức

này được thành lập nhằm cung cấp các khoản vay mua nhà dài hạn cho các hộ gia

đình. KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản thua lỗ hàng năm.

KHFC cho vay mua nhà với lãi suất cố định có thời hạn 30 năm với nguồn vốn huy

động từ chứng khoán hóa bất động sản có bảo lãnh của KHFC. Ngoài ra KHFC còn

có dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay bất dộng sản cho các hộ gia đình từ các tổ

chức tài chính khác.

+ Tại HongKong, HKMC – Tập đoàn thế chấp HongKong được thành lập năm

1997 bởi ủy ban tiền tệ HongKong do chính phủ sở hữu 100% nhằm mở rộng và

phát triển việc sở hữu nhà ở tại HongKong thông qua việc phát triển các khoản tài

chính cho lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu HongKong. HKMC

không nhận được sự viện trợ của chính phủ. HKMC cho vay bằng nguồn vốn từ

nghiệp vụ chứng khoán hóa. HKMC thực hiện dịch vụ bảo hiểm cho các khoản vay

và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn, cho phép tài trợ đến 95% mà không

tín thêm phí cho phần rủi ro tăng thêm.

1.4 Mô hình nghiên cứu về mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung

Yếu tố tác động xu hướng cho vay

Các yếu tố bên ngoài

Các yếu tố bên trong

Các yếu tố năng lực trả nợ

Các yếu tố thuộc về khoản cho vay

Thu nhập

Công nghệ

Nghề nghiệp

Chính sách ưu đãi

Ngu ồn vốn

Giá trị khoản vay

Ngu ồn nhân lực

Điều kiện kinh tế vĩ mô

Tài sản đảm bảo

Khả năng tích lũy, trả nợ

Quản lý hoạt động tín dụng

X10

X11

Phương trình hồi qui có dạng như sau: (Trần Hà Kim Thanh, 2011)

bình và thấp

Y = a + b1X1+ b2X2 + b3X3 + b4X4 + b5X5+ b6X6+ b7X7+ b8X8+ b9X9+ b10X10+ b11X11

Loại

Tên gọi

Giá trị đo lường

Ký hiệu

Điều kiện kinh tế vĩ mô

Chính sách ưu đãi

Bảng 1.1: Ký hiệu các biến nghiên cứu

Quản lý hoạt động tín dụng

Nguồn vốn

Nguồn nhân lực

Công nghệ

Biến độc lập

Thu nhập

Nghề nghiệp

Khả năng tích lũy, trả nợ

Giá trị khoản vay

X10

Tài sản đảm bảo

X11

Xu hướng cấp tín dụng của Eximbank

Biến phụ thuộc

Thu nhập bình quân cao Cơ hội tìm kiếm việc làm cao Thất nghiệp thấp Lạm phát thấp Chính sách ưu đãi đặc biệt Cách thức triển khai đơn giản, hiệu quả Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu đãi thấp Chính sách thắt chặt hay khuyến khích Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm ngặt Quy định, thủ tục đơn giản Nguồn vốn tự có lớn Các khoản ký thác ổn định Khả năng sử dụng vốn vay cao Chi phí sử dụng vốn thấp Thời hạn nguồn vốn sử dụng dài Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm cao Chi phí tuyển dụng thấp Mức độ công nghệ hiện đại Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý Mức lương Nguồn thu nhập khác Tính ổn định của thu nhập Trình độ chuyên môn cao Tính ổn định của công việc Kinh nghiệm làm việc lâu năm Tài sản hiện có Độ tuổi Chi phí cuộc sống Các khoản nợ khác Quy mô khoản vay lớn Tỷ lệ, hạn mức cấp tín dụng thấp Kỳ hạn vay ngắn Lãi suất cho vay cao Khả năng kiểm soát khoản vay cao Giá trị tài sản đảm bảo lớn Tỷ lệ cấp tín dụng/TSĐB nhỏ Tính thanh khoản TSĐB cao Tính pháp lý của tài sản đảm bảo cao Khả năng xử lý TSĐB đơn giản Đánh giá thị trường tiềm năng Mang lại lợi nhuận cao Tính an toàn cao Khả năng rủi ro thấp Rất quan tâm đến phân khúc thị trường này

1.4.1 Thang đo các yếu tố bên ngoài

Nhóm các yếu tố bên ngoài bao gồm: các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế (thu

nhập bình quân, tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp,…), chế độ, chính sách của Chính

Phủ, quy định của Nhà nước trong hoạt động ngân hàng. Nhóm này được đo lường

 Thu nhập bình quân cao

 Cơ hội tìm kiếm việc làm cao

 Thất nghiệp thấp

 Lạm phát thấp

 Chính sách ưu đãi đặc biệt

 Cách thức triển khai đơn giản, hiệu quả

 Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu đãi thấp

 Chính sách thắt chặt hay khuyến khích

 Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm ngặt

 Quy định, thủ tục đơn giản

bằng 10 biến quan sát:

1.4.2 Thang đo năng lực bên trong của ngân hàng

Các yếu tố bên trong thể hiện năng lực hoạt động của NHTM, theo nguyên tắc

NHTM có năng lực càng cao thì khả năng cấp tín dụng và mở rộng tín dụng, phát triển

sản phẩm mới càng cao. Các yếu tố bên trong bao gồm: khả năng về nguồn vốn, nhân

 Nguồn vốn tự có lớn

 Các khoản ký thác ổn định

 Khả năng sử dụng vốn vay cao

 Chi phí sử dụng vốn thấp

 Thời hạn nguồn vốn sử dụng dài

sự và công nghệ. Nhóm này được đo lường bằng 9 biến quan sát:

 Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm cao

 Chi phí tuyển dụng thấp

 Mức độ công nghệ hiện đại

 Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý

1.4.3 Thang đo năng lực khách hàng

Yếu tố này thể hiện năng lực trả nợ vay của khách hàng, đây là một trong những

yếu tố mà các NHTM quan tâm. Thẩm định năng lực trả nợ của khách hàng bao gồm

các yếu tố sau: thu nhập, khả năng tìm kiếm công việc, khả năng tích lũy và hoàn trả

nợ vay. Để đánh giá chính xác mỗi NHTM cần xây dựng các tiêu chí, nội dung đánh

 Mức lương

 Nguồn thu nhập khác

 Tính ổn định của thu nhập

 Trình độ chuyên môn cao

 Tính ổn định của công việc

 Kinh nghiệm làm việc lâu năm

 Tài sản hiện có

 Độ tuổi

 Chi phí cuộc sống

 Các khoản nợ khác

giá về khách hàng khác nhau. Yếu tố này được đo lường bằng 10 biến quan sát:

1.4.4 Thang đo giá trị khoản vay

Đây là nhóm các yếu tố đánh giá khả năng sinh lời của các NHTM. Để đánh giá

hiệu quả của một sản phẩm cần có nhiều yếu tố khác nhau, các yếu tố này có thể là đo

lường khả năng sinh lời hay rủi ro của sản phẩm tín dụng đó (thời hạn càng dài thì rủi

ro càng cao, lãi suất càng cao thì khả năng sinh lời cao, quy mô khoản vay càng lớn thì

khả năng sinh lời càng lớn..). Tùy từng trường hợp mà sản phẩm tín dụng có lợi nhuận

cao và rủi ro thấp thì có hấp dẫn các NHTM phát triển, mở rộng, tùy từng mục tiêu và

chiến lược trong các giai đoạn khác nhau các NHTM cũng có những đánh giá khác

nhau về các yếu tố cấu thành nên giá trị khoản vay. Nhóm yếu tố này được đo lường

 Khả năng kiểm soát khoản vay cao

 Quy mô khoản vay lớn

 Tỷ lệ, hạn mức cấp tín dụng thấp

 Kỳ hạn vay ngắn

 Lãi suất cho vay cao

 Khả năng xử lý TSĐB đơn giản

 Giá trị tài sản đảm bảo lớn

 Tỷ lệ cấp tín dụng/TSĐB nhỏ

 Tính thanh khoản TSĐB cao

 Tính pháp lý của tài sản đảm bảo cao

bằng 10 biến quan sát:

1.4.5 Thang đo xu hƣớng cấp tín dụng của ngân hàng

Khả năng cấp tín dụng và phát triển một sản phẩm tín dụng cụ thể phụ thuộc vào

các yếu tố khác nhau. Để quyết định việc có phát triển, mở rộng một sản phẩm tín

dụng hay không, các NHTM cần phải đánh giá về thị trường, khả năng sinh lời, độ rủi

ro. Xu hướng cấp tín dụng của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp

 Đánh giá thị trường tiềm năng

 Mang lại lợi nhuận cao

được đo lường qua 5 biến quan sát:

 Tính an toàn cao

 Khả năng rủi ro thấp

 Rất quan tâm đến phân khúc thị trường này

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Trong chương 1 tác giả trình bày những lý luận chung nhất về tín dụng và các

khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, do ở

nước ta chưa có khái niệm và các tiêu chí xác định thống nhất về đối tượng là người có

thu nhập trung bình và thấp; và tín dụng nhà ở nên tác giả đưa ra những khái niệm và

các tiêu chí xác định mà đang được thực tế chấp nhận; đồng thời trình bày vai trò, ý

nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Ngoài ra trong chương 1, bên cạnh việc trình bày những lý luận chung nhất về

tín dụng và các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp,

tác giả còn nghiên cứu các chương trình và kinh nghiệm cho vay mua nhà dành cho

người có thu nhập trung bình và thấp ở các nước trên thế giới. Chương 1 được xem là

tiền đề quan trọng để đi sâu vào phân tích và đưa ra những giải pháp thiết thực trong

các chương tiếp theo.

Chƣơng 2

THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU

NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA

BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

2.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Vietnam Eximbank (EIB)

2.1.1 Giới thiệu chung

EIB được thành lập vào ngày 24/05/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ

Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng với tên gọi đầu tiên là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt

Nam (Vietnam Export Import Bank), là một trong những Ngân hàng thương mại cổ

phần đầu tiên của Việt Nam.

Ngân hàng đã chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990. Ngày 06/04/1992,

Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấy phép số 11/NH-GP cho phép

Ngân hàng hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng

VN tương đương 12,5 triệu USD với tên mới là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất

Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi

tắt là Vietnam Eximbank.

Đến 31/03/2013 vốn điều lệ của Eximbank đạt 12.355 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu

đạt 13.317 tỷ đồng. Eximbank hiện là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu

lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam.

Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam có địa bàn hoạt động rộng khắp

cả nước với Trụ Sở Chính đặt tại TP. Hồ Chí Minh và 207 chi nhánh và phòng giao

dịch trên toàn quốc và đã thiết lập quan hệ đại lý với 869 Ngân hàng tại 84 quốc gia

trên thế giới.

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của EIB qua các giai đoạn

Thời kỳ từ 1989-1995:

Ngày 24/05/1989 ngân hàng được thành lập với tên gọi là Ngân hàng Xuất Nhập

Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), là một trong những Ngân hàng thương

mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam. Ngày 17/01/1990 Ngân hàng đã chính thức đi vào

hoạt động.

Ngày 06/04/1992 với tên mới là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập

Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi tắt là

Vietnam Eximbank, ngân hàng hoạt động với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng

VN tương đương 12,5 triệu USD.

Từ 1992 đến 1995: ngân hàng được Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước giao

thực hiện một phần chương trình tài trợ không hoàn lại của Thụy Điển dành cho các

doanh nghiệp có nhu cầu nhập khẩu từ Thụy Điển. Ngoài ra ngân hàng được tham gia

vào hệ thống thanh toán điện tử của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tham gia tổ chức

viễn thông tài chính liên ngân hàng toàn cầu (Swift), và được chọn là 1 trong 6 ngân

hàng Việt Nam tham gia dự án hiện đại hóa ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt

Nam tổ chức với sự tài trợ của Ngân hàng thế giới (World bank).

Thời kỳ 1996 – 2011

Ngân hàng chính thức trở thành thành viên chính thức của tổ chức thẻ quốc tế

Master và Visa. Trong giai đoạn này EIB chính thức triển khai hệ thống thanh toán nội

hàng toàn hệ thống, là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế

Visa Debit.

Năm 2007 EIB ký kết hợp tác chiến lược với 17 đối tác trong nước và các đối tác

đầu tư nước ngoài, đặc biệt là ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược với ngân hàng

Sumitomo Mitsui Banking Corporation (SMBC) của Nhật Bản. Năm 2009 EIB tăng

vốn điều lệ lên 8.800 tỷ đồng, chính thức niêm yết cổ phiếu tại Sở giao dịch chứng

khoán TP.HCM.

Năm 2011 EIB tăng vốn điều lệ lên 12.355 tỷ đồng và được tạp chí The Banker

chọn vào Top 1000 ngân hàng hàng đầu thế giới và Top 25 ngân hàng có tốc độ tăng

trưởng tài sản nhanh nhất 2010.

2.2 Phân khúc đối tƣợng ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM.

- Cán bộ công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan

Đảng, Nhà nước, Mặt trận tổ quốc và các tổ các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội –

nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; lực lượng vũ trang nhân

dân;

- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các

thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo qui định của pháp luật;

người đã được nghỉ lao động theo chế độ qui định; người lao động tự do, kinh doanh

cá thể.

- Người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật

chội. Cụ thể là:

+ Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình

2 sử dụng/người.

2 + Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8 m

thấp hơn 8 m

sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích

đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh.

- Đối tượng vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố trực thuộc trung

ương nơi có dự án nhà ở.

- Đã có hợp đồng mua nhà theo quy định của pháp luật.

2.3 Nguồn vốn tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại

TP.HCM.

Do sự đa dạng của thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp nên các công cụ tài chính và nguồn vốn tín dụng nhà ở cho đối tượng này cũng

đa dạng:

- Ngân hàng thương mại: là tổ chức tài chính trung gian cung cấp tín dụng nhà ở.

Các NHTM huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các trái phiếu, chứng khoán hóa

các khoản vay. NHTM cần luôn đẩy mạnh khả năng huy động để đảm bảo sự cân

đối vốn huy động ngắn hạn và các khoản vay mua nhà thường là dài hạn.

- Ngân hàng nhà ở giữ vai trò điều chỉnh và cung cấp các vấn đề tài chính nhà ở.

Tại Trung Quốc ngân hàng nhà ở hỗ trợ ban đầu và cuối cùng cho các NHTM

trong việc cung tín dụng nhà ở. Ngoài ra nó còn là công cụ tài chính quan trọng của

Chính Phủ trong việc thực hiện chính sách tài chính nhà ở.

- Bảo hiểm cho vay thế chấp nhà ở giúp cho người dân có khả năng tiếp cận các

nguồn vốn vay, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

- Quỹ đầu tư nhà ở đặc biệt: tùy vào các mục đích và nhu cầu khác nhau về nhà ở.

Quỹ người nghèo.

- Chương trình của Chính Phủ về vay thế chấp nhà ở: Chính Phủ Singapore cung

cấp các khoản vay mua nhà hỗ trợ lãi suất với thời hạn 20 năm, lãi suất thấp.

2.4 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

của các NHTM Việt Nam

Trước hết chúng ta xét về thực trạng nhu cầu nhà ở và tình hình hoạt động đầu tư

nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM. Theo kết quả của

cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2010 và kết quả khảo sát mức sống

hộ gia đình thì số hộ gia đình sinh sống tại khu vực thành thị - Tp.HCM là hơn 1,5

triệu hộ, trong đó số hộ có nhà ở bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ là khoảng

1,2 triệu hộ chiếm hơn 78% và họ đang có nhu cầu về nhà ở.

Hiện nay và dự kiến đến năm 2015 tại các khu vực đô thị có khoảng 1,74 triệu

người còn khó khăn về nhà ở, phải ở trung bình dưới 5m2/người và 1.715.000 công

nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở). Theo số liệu cho biết hiện tại Thành Phố Hồ Chí

Minh hiện có khoảng 150.000 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên

nghiệp. Trong số này có khoảng 20% có nhu cầu bức xúc về nhà ở (Hải Phong, 2013).

Theo nghiên cứu về “Khả năng tích lũy mua nhà đối với người có thu nhập thấp ở

TP.HCM và tỉnh Bình Dương” thì có kết luận rằng: xu hướng mất dần khả năng tích

lũy mua nhà tỉ lệ thuận với thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở (tỷ số giữa giá nhà ở

bình quân trên thu nhập bình quân) ngày càng cao, các đối tượng có thu nhập càng

thấp thì thời gian tích lũy mua nhà càng dài ra nên họ rất cần sự hỗ trợ tín dụng từ phía

các tổ chức tài chính.

Bên cạnh đó năm 2013, Bộ xây dựng đang tập trung giải quyết tình trạng “đóng

băng” của thị trường bất động sản, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường,

cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu, tập trung giải quyết vấn đề nhà ở xã hội; khắc phục

sự chênh lệch cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, tập trung vào

các sản phẩm bất động sản chủ yếu phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán

của đại đa số người mua. Ngoài ra Ngân Hàng Nhà Nước còn hỗ trợ bằng gói tín

dụng khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN để hỗ trợ nhà ở cho các

đối tượng đủ điều kiện quy định tại Thông tư, trong đó dành tối đa 30% để cấp tín

dụng đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu

tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.

2.4.1 Tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam

Trong bối cảnh nền kinh tế 2010 - 2013, rất khó khăn trong việc tìm kiếm một

khách hàng tốt và có tiềm năng do nợ xấu cao do khó khăn trong hấp thụ vốn của nền

kinh tế. Năm 2010 toàn hệ thống có tốc độ tăng trưởng tín dụng đột biến cao nhất là

31,19% sau đó từ năm 2011 trở đi tốc độ tăng trưởng giảm liên tục, giảm nhiều nhất là

năm 2011 với tốc độ tăng trưởng chỉ có 10,7%, giảm gần 20,4%. Trong 5 tháng đầu

năm 2013, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống mới đạt được 1,4%, trong đó có

không ít ngân hàng chưa tăng trưởng quá 1%, trong khi hoạt động tín dụng lại chiếm

phần lớn doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng nên các ngân hàng đều đưa ra các mức

lãi suất cạnh tranh, phổ biến từ 6 – 13%/năm, chấp nhận mức lợi nhuận biên siêu thấp

(chưa đến 2%), các ngân hàng còn kèm theo các dịch vụ ưu đãi khác cho người vay

tiền như miễn, giảm các phí dịch vụ.. Cụ thể, UBND TPHCM phối hợp các ngân hàng

như Agribank, Sacombank… đã đưa ra mức lãi suất cho vay ngắn hạn 6%/năm và dài

hạn 10%/năm hỗ trợ cho các doanh nghiệp tham gia bình ổn giá. Trong khi đó,

Vietinbank cũng triển khai chương trình “hè ưu đãi” từ 2/5 đến 2/7 cho khách hàng

vay vốn sản suất kinh doanh với tổng gói ưu đãi lên đến 1000 tỷ đồng, cùng lãi suất

10%/năm. Mặc dù các NHTM đua nhau đưa ra nhiều chương trình vay vốn dành cho

các doanh nghiệp với lãi suất cạnh tranh nhưng một nghịch lý đã xảy ra: các ngân hàng

đang tìm mọi cách để đưa dòng vốn ra thị trường trong khi các doanh nghiệp thì vẫn

không tiếp cận được vốn do các khoản nợ cũ chưa thanh toán. Cũng còn một lý do cần

phải đề cập đến là thực tế doanh nghiệp không thể vay vốn vì nhiều ngân hàng vẫn áp

dụng mức lãi suất rất cao 16-17%/năm, trong khi những ngân hàng áp dụng lãi suất

thấp thì lại rất khắt khe về thủ tục vay.

Bảng 2.1 : Số liệu về mức tăng trƣởng tín dụng của ngành Ngân hàng ở Việt

Nam giai đoạn 2010-3/2013 Đơn vị tính: tỷ đồng

Ngành ngân hàng Năm

Dƣ nợ 2.374.078 2.632.853 2.817.153 2.856.593 Tăng trƣởng 31,19 10,9 7,00% 1,40% 2010 2011 2012 03/2013

(Nguồn: Tổng hợp từ các báo cáo của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam)

2.4.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và

thấp của các NHTM Việt Nam

Do tín dụng doanh nghiệp không thể tăng trưởng được thì các NHTM đã chuyển

sang lĩnh vực cấp tín dụng dành cho đối tượng là khách hàng cá nhân với các mục đích

như: tiêu dùng, sửa nhà, mua nhà, xây nhà, sản xuất kinh doanh.. với lãi xuất hấp dẫn.

Cụ thể, VIB triển khai chương trình cấp tín dụng mua nhà chỉ với lãi suất 6%

trong 6 tháng đầu. Sau đó sẽ điều chỉnh lãi suất theo lãi suất thị trường, dao động

khoảng 12%/năm.

Maritime Bank cũng công bố mức lãi suất cấp tín dụng mua nhà, vay tiêu dùng

chỉ từ 8%/năm trong 6 tháng đầu và 13,8%/năm ở 6 tháng tiếp theo. VPBank cũng

đang áp dụng cấp tín dụng tiêu dùng với lãi suất ưu đãi chỉ từ 6%/năm, giá trị vay tối

đa lên đến 5 tỷ đồng/ khoản vay. HDBank dành 1.000 tỷ đồng ưu đãi lớn cho khách

hàng cá nhân vay tiêu dùng, mua nhà, xây, sửa nhà... với lãi suất 0% áp dụng trong

tháng đầu tiên và 11,86%/năm cố định trong 11 tháng tiếp theo. NamABank cũng triển

khai sản phẩm "Ưu đãi lãi vay - Có ngay mơ ước" dành cho khách hàng vay tiêu dùng,

mua nhà lãi suất ưu đãi đến 0%/năm.

Về phía các ngân hàng nước ngoài cũng kích cầu tiêu dùng mạnh mẽ. Cụ thể lãi

suất cấp tín dụng mua nhà của ANZ ở mức 6,5%/năm trong vòng 3 tháng đầu và sau

đó khoản vay sẽ được áp dụng lãi suất tiêu chuẩn là 10,5%/năm (đối với kỳ hạn đổi lãi

1 tháng).

Ngoài ra, ANZ còn cung cấp lãi suất vay cố định 12,5%/năm trong vòng 2 năm

cho khách hàng mua nhà. Hong Leong Bank cũng triển khai các gói tín dụng mua nhà

với mức lãi suất 6%/năm áp dụng cho 3 tháng đầu tiên. Ngoài ra, khách hàng còn có

thể chọn ưu đãi cố định lãi suất trong năm đầu tiên từ 11,5% cho đến 12,3% tùy thuộc

vào sản phẩm vay.

Do đó tính từ đầu năm đến nay, các NHTM trên địa bàn TP.HCM đã cho cá nhân

vay mua nhà, sửa chữa nhà, tiêu dùng... tăng khoảng 12.000 tỷ đồng, với mức tăng

1,5% so với đầu năm. Số dư nợ khách hàng cá nhân chiếm 11,2% trên tổng dư nợ.

Mức tăng này chủ yếu xuất phát từ các đối tượng vay là các cá nhân có thu nhập cao từ

10-15 triệu đồng/tháng, còn đối tượng là các cá nhân có thu nhập trung bình và thấp

thì các NHTM còn chưa chú trọng đến do đó các đối tượng này không thể tiếp cận

được nguồn vốn này do lãi suất còn khá cao không phù hợp với thu nhập của họ.

Nhằm đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị

trường, giải quyết nợ xấu Chính Phủ đã ban hành nghị quyết 02/2013/NQ-CP Về một

số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ

xấu ngày 07/01/2013: Chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng

vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước)

để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang

vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ

hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với

khả năng trả nợ của khách hàng và cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp xây dựng

nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở

xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả

năng trả nợ của khách hàng. Trong quý I năm 2013 phối hợp với Bộ Xây dựng ban

hành, hướng dẫn Quy chế cho vay các đối tượng trên để đảm bảo sử dụng có hiệu quả,

đúng mục đích các khoản tín dụng này. Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái

cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn

vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cấp tín dụng

đối với các đối tượng nêu trên.

Nhằm thực hiện Nghị Quyết 02/2013 /NQ-CP, ngày 15/05/2013 Ngân hàng

Nhà nước ban hành thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cấp tín dụng hỗ trợ

nhà ở với nội dung chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục mở rộng tín dụng cho lĩnh

vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng

và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong đó ưu tiên

tập trung cấp tín dụng các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà

ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng

chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ

cấp tín dụng bất động sản bị khống chế. Bên cạnh đó, chỉ đạo các ngân hàng thương

mại Nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các

ngân hàng thương mại Nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, công

chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở

thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất

hợp lý. Tuy nhiên với gói tín dụng 30.000 tỷ ưu đãi lãi suất 6%/năm chính thức triển

khai ngày 1/6 nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân có nhu cầu mua nhà để

ở, nhưng để tiếp cận nguồn vốn, người vay phải trải qua rất nhiều rào cản:

- Để vào nhóm đối tượng được vay, cán bộ, công chức, viên chức phải có xác nhận

của đơn vị đang công tác về thực trạng nhà ở và các đối tượng còn lại phải có xác nhận

của UBND xã, phường nơi có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ

khẩu và thực trạng nhà ở. Người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá

bán dưới 15 triệu đồng/m2 thì phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi

công tác, thực trạng nhà ở… Những quy định này có vẻ đơn giản, nhưng thực tế rất

khó kiểm soát những người có thẩm quyền duyệt có xảy ra tình trạng gây khó và phê

duyệt có đúng đối tượng theo như Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ xây dựng ngày

15/05/2013 về việc hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở

theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. Cũng nhằm xác

định đối tượng được hỗ trợ vốn vay thuê, mua nhà xã hội Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM

còn xây dựng bảng tiêu chí chấm điểm nhằm xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã

hội Thành phố dựa vào thâm niên biên chế, thành tích và nhân thân: người có thâm

niên từ 30 năm trở lên; huân chương, huy chương, bằng khen của Thủ tướng Chính

phủ, chiến sĩ thi đua toàn quốc và thuộc diện người có công với cách mạng thì có được

số điểm cao nhất; với những điều kiện như thế thì khó có thể đáp ứng được hết nhu

cầu vay mua, thuê mua nhà để ở của đại đa số người có thu nhập thấp, cán bộ, công

chức, viên chức trong khi nhu cầu của họ thì rất lớn.

- Về phía ngân hàng thì người thu nhập thấp chưa có thể đáp ứng được các điều

kiện của ngân hàng như: do họ đa phần chưa có nhà ở nên điều kiện tài sản thế chấp

rất khó đáp ứng, để đủ khả năng thanh toán tiền lãi và nợ gốc hàng tháng cho một căn

hộ, trung bình thu nhập gia đình phải trong khoảng 15 – 18 triệu/tháng. Mức thu nhập

này, chưa tính những khoản ngoài lương, thì đã không phải là thu nhập thấp. Với

những điều kiện này thì người thu nhập thấp thì không với tới, trong khi những người

vượt mức thu nhập chịu thuế thì lại không rơi vào nhóm được vay ưu đãi. Điều này

vô hình trung đã thu hẹp cửa với những người có nhu cầu thực.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, tính đến 28/2/2013,

tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là 230.615 tỷ đồng tăng 0,9 % so với

thời điểm 31/12/2012. Cụ thể, dư nợ cấp tín dụng xây dựng khu công nghiệp, khu chế

xuất đạt 15.172 tỷ đồng, tăng 1,5% so với thời điểm 31/12/2012; vay xây dựng khu

đô thị đạt 41.388 tỷ đồng, giảm 4,0% so với thời điểm 31/12/2012; vay xây dựng văn

phòng cho thuê đạt 31.267 tỷ đồng, giảm 1,6% so với thời điểm 31/12/2012; vay sửa

chữa, mua nhà để ở kết hợp cho thuê 55.153 tỷ đồng, tăng 3,3% so với thời điểm

31/12/2012. Ngoài ra, dư nợ vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê đạt

37.852 tỷ đồng, tăng 4,7% so với thời điểm 31/12/2012; vay mua quyền sử dụng đất

12.893 tỷ đồng, giảm 1,2 % so với thời điểm 31/12/2012; vay đầu tư kinh doanh bất

động sản khác 30.890 tỷ đồng, tăng 2,4% so với thời điểm 31/12/2012.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Bình thì dư nợ tín

dụng trực tiếp cấp tín dụng bất động sản hiện chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ

thống ngân hàng có đảm bảo bằng bất động sản rất lớn, khoảng 60%. Đây chính là lý

do cần từng bước tháo gỡ khó khăn cho tín dụng bất động sản, nhất là khi nhu cầu nhà

ở của người dân lớn và mặt bằng giá nhà đã đến mức hợp lý để người dân mua vào.

Tuy nhiên tính đến 29/4/2013, dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân

hàng được cải thiện trong 4 tháng đầu năm, nhưng chỉ tăng 2,11% so với cuối năm

2012 trong khi huy động vốn tăng 5,2% so với cuối năm 2012. Ngân hàng Chính

sách xã hội tiếp tục đẩy mạnh cấp tín dụng đối với người nghèo và các đối tượng

chính sách với dư nợ tín dụng đã đạt trên 114 nghìn tỷ đồng, góp phần bảo đảm an

sinh xã hội.

Qua đó cho thấy các Ngân hàng thương mại chưa chú trọng nhiều vào cấp tín

dụng bất động sản do còn tồn tại một số khó khăn trở ngại như:

- Về khía cạnh pháp lý, Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và thủ tục đăng

ký thế chấp còn rất phức tạp, các quy định của pháp luật về phát mãi, tịch thu, kê

biên tài sản đảm bảo còn rất rờm rà và thậm chí không thể thực hiện được.

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ thẩm định tín dụng và định giá tài

sản còn yếu kém do chưa được tập huấn kỹ càng.

- Nguồn vốn trung, dài hạn của ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu cấp tín

dụng bất động sản với kỳ hạn trung và dài hạn.

Ngoài ra để tiếp cận được khoản vay với mục đích mua nhà để ở hiện nay

khách hàng phải đáp ứng nhiều điều kiện mà mỗi ngân hàng đưa ra: chứng minh thu

nhập từ 10-15 triệu đồng/người/tháng để trả góp gốc và lãi hàng tháng khoảng 15

triệu đồng. Với tình hình thanh khoản như hiện nay của hệ thống ngân hàng được cải

thiện trong khi tăng trưởng tín dụng âm suốt những tháng đầu năm được xem là lý do

để các ngân hàng chạy đua mở van tín dụng bất động sản với lãi suất hấp dẫn.

2.5 Thực trạng tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và thấp của

NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank VN)

2.5.1 Tình hình hoạt động tín dụng của Eximbank VN

Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn của ACB, Sacombank, EIB

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm

Cơ cấu nguồn vốn

Ngân hàng

2010 2011 2012 03/2013 2010

ACB Sacombank EIB

Trung Hạn 3.866 2.415 21 6 2.814 2.320 17 453 128 21 19 18

2011 2012 03/2013 2010 2011 2012 03/2013

Dài Hạn 3.000 3.000 3.000 3.000 - - - - 0,80 3.000 3.001 3.001

% Tổng nguồn vốn 1,48% 1,08% 1,71% 1,72% - - 0,00% 1,63% 1,76% 1,88%

Vốn điều lệ 9.377 9.377 9.377 9.377 10.852 10.962 10,740 10.740 10,560 12.355 12.355 12.355

% Tổng nguồn vốn 4,63% 3,36% 5,35% 5,36% 7,65% 7,82% 7,10% 6,82% 8,05% 6,73% 7,26% 7,76%

% Tổng nguồn vốn 1,91% 0,87% 0,01% 0,00% 1,98% 1,66% 0,01% 0,29% 0,10% 0,01% 0,01% 0,01% (Nguồn: Tổng từ báo cáo tài chính)

Qua bảng Cơ cấu nguồn vốn của ACB, Sacombank, EIB, cho thấy EIB có qui mô

vốn điều lệ tương đối lớn hơn ACB và Sacombank. Trong đó EIB có vốn điều lệ lớn

nhất là 12.355 tỷ đồng, kế đến là nguồn vốn dài hạn chủ yếu huy động qua hình thức

phát hành chứng chỉ tiền gửi dài hạn.

Bảng 2.3: Cơ cấu dƣ nợ tín dụng của ACB, Sacombank, EIB

Đơn vị tính: tỷ đồng

Ngân hàng

Năm

Cơ cấu dƣ nợ tín dụng Dài hạn % Dƣ nợ

% Dƣ nợ

Trung hạn

Ngắn hạn

% Dƣ nợ

ACB

2010

22,53%

26,91%

50,56%

2011

26,40%

21,28%

52,32%

2012

18,47%

26,66%

54,87%

03/2013

19.522 26.900 18.808 17.658

16,63%

23.316 21.681 27.146 27.117

43.811 53.317 55.878 61.438

25,53%

57,84%

20,33%

18,48%

61,19%

19,66%

2011

17,61%

62,73%

22,80%

2012

14,37%

62,84%

25,32%

03/2013

14,11%

61,39%

EIB

11,51%

2010

21,94%

66,55%

9,23%

2011

22,96%

67,81%

10,51%

2012

21,37%

68,12%

14.298 13.814 13.516 13.271 13.679 17.143 16.013 15.365

47.337 49.208 59.117 58.954 41.493 50.627 51.036 51.629

10,61%

68,89%

15.724 15.426 21.447 23.803 7.173 6.893 7.873 7.952

03/2013

20,50% (Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính)

Sacombank 2010

Bảng 2.4: Cơ cấu dự nợ của EIB phân theo loại khách hàng Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm

Tổng

Tăng trƣởng

Dƣ nợ cấp tín dụng Doanh nghiệp 53.966 65.793 65.856 65.585

Tỷ trọng dƣ nợ cấp tín dụng doanh nghiệp/tổng dƣ nợ 86,56% 88,12% 87,90% 87,51%

62.345 21,92% 74.663 74.922 0,10% -0,41% 74.946

Dƣ nợ cấp tín dụng cá nhân 8.379 8.870 9.066 9.361

Tỷ trọng dƣ nợ cấp tín dụng cá nhân/tổng dƣ nợ 13,44% 11,88% 12,10% 12,49%

- 6% 2% 3%

2010 2011 2012 03/2013

(Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính)

So sánh giữa bảng cơ cấu nguồn vốn và bảng cơ cấu cấp tín dụng giữa 3 ngân

hàng với nhau thì cho thấy ACB với tư cách ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam có

số lượng khách hàng là cá nhân rất lớn, thì cho thấy ACB có dư nợ cấp tín dụng trung

dài hạn lớn nhất so với Sacombank và EIB trong khi nguồn vốn trung và dài hạn của

nó đứng thứ 3 sau Sacombank và EIB. Từ đó cho thấy ACB tập trung chủ yếu vào

đối tượng là khách hàng cá nhân vay trung và dài hạn nhằm mục đích vay tiêu dùng,

mua nhà, sửa chữa nhà…là chủ yếu, và lợi nhuận chủ yếu của ACB là từ cấp tín dụng

cho các đối tượng là khách hàng cá nhân nên lợi nhuận qua các năm đều cao tương

đối so với EIB và Sacombank.

Trong khi đó EIB có nguồn vốn trung dài hạn và vốn điều lệ tương đối lớn hơn

so với ACB và Sacombank nhưng EIB chủ yếu tập trung vào cấp tín dụng ngắn hạn

nhằm mục đích vay sản xuất kinh doanh dành cho đối tượng là khách hàng doanh

nghiệp chiếm bình quân qua các năm gần 90% tổng dư nợ. Trong giai đoạn 2010-

3/2013 EIB có quy mô dư nợ và tỷ trọng dư nợ cấp tín dụng khách hàng cá nhân tăng

qua các năm nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng cá nhân giảm đi 4% năm 2011 xuống

còn 2% và ba tháng đầu năm 2013 tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng lên 1% so với

31/12/2012 và có xu hướng giảm dần quy mô cấp tín dụng đối tượng là khách hàng

doanh nghiệp. Từ đó cho thấy EIB chưa chú trọng nhiều vào đối tượng là khách hàng

cá nhân, một đối tượng tiềm năng có thể mang lại lợi nhuận bền vững và ít rủi ro hơn

đối tượng là khách hàng doanh nghiệp mà nhiều ngân hàng thương mại đang nhắm

vào.

Về mặt lãi suất thì EIB là ngân hàng có mặt bằng lãi suất ngắn hạn thấp do có

nguồn ngoại tệ tương đối dồi dào, lãi suất bình quân giảm dần đều qua các năm nhằm

tạo điều kiện tăng trưởng tín dụng, lãi suất ngắn hạn bình quân chỉ còn 9,0043%/năm

(năm 2010 là 19,3178%/năm) giảm gần 10,3% nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp bổ

sung vốn lưu động ngắn hạn. Với mức lãi suất như thế, EIB chỉ tập trung vào lĩnh vực

tài trợ ngắn hạn cho các doanh nghiệp lớn mà chưa có tập trung vào phân khúc cấp tín

dụng trung dài hạn dành cho các đối tượng là khách hàng cá nhân vay tiêu dùng, mua

nhà, sửa chữa nhà để ở…. Thể hiện qua mức lãi suất trung dài hạn bình quân còn rất

cao từ 15-17%/năm trong giai đoạn 2010-2013, cao nhất là năm 2010 vào khoảng

20,0923%/năm, mặc dù qua các năm mức lãi suất này có tốc độ giảm dần đều.

Bảng 2.5: Mức lãi suất cấp tín dụng bình quân giai đoạn 2010-2013 của EIB

Năm Lãi suất cấp tín dụng bình quân Dài hạn

2010 2011 2012 03/2013 Ngắn hạn 19,3178% 13,8750% 11,5446% 9,0043% 17,6866% 16,3284% 15,6380% 15,3239% Trung hạn 20,0923% 19,5552% 18,6271% 17,6075%

(Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo nội bộ của EIB).

Trong giai đoạn 2010-3/2013, quy mô cấp tín dụng của EIB không ngừng tăng

lên từ 62.345 tỷ đồng năm 2010 lên đến 74.922 tỷ đồng vào năm 2012 và 74.946 tỷ

đồng vào tháng 3/2013, tuy nhiên tốc độ tăng trưởng dư nợ bình quân của EIB là

6,71% thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng dư nợ bình quân của toàn ngành ngân hàng

là 10,54%, do đó thị phần cấp tín dụng của EIB có xu hướng giảm dần từ 2,63% vào

năm 2010 xuống còn 2,66% vào năm 2012 và 2,62% vào 3/2013. Theo đúc kết từ các

giai đoạn trước EIB đang theo chiến lược chủ động kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách

tăng cường kiểm soát và quản lý chất lượng tín dụng, cơ cấu lại nền tảng cũng như cơ

cấu khách hàng, và tập trung xử lý nợ xấu.

Bảng 2.6: Tốc độ tăng trƣởng tín dụng và thị phần tín dụng của EIB giai đoạn

2010-3/2013

ĐVT: Tỷ đồng

Ngành ngân hàng

EIB

Năm

Thị phần EIB

Dƣ nợ

Tăng trƣởng

Dƣ nợ

62.345 74.663 74.922 74.946

Tăng trƣởng - 19,76% 0,35% 0,03%

2,63% 2,84% 2,66% 2,62%

31,19 10,9 7,00% 1,40%

2010 2011 2012 03/2013

2.374.078 2.632.853 2.817.153 2.856.593

(Nguồn: Các báo cáo tổng kết của Ngân hàng nhà nước và EIB)

Xét về tỷ lệ nợ xấu của EIB thì cho thấy EIB đã thành công nhiều trong việc tập trung

xử lý và hạn chế nợ xấu, nâng cao chất lượng tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng trong

giai đoạn 2010-3/2013, tỷ lệ nợ xấu giảm dần từ 1,46% vào năm 2010 xuống còn

1,32% vào năm 2012 và 3/2013.

Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu của EIB giai đoạn 2010-3/2013

ĐVT: Tỷ đồng

03/2013 74.946 993 1,32%

Chỉ tiêu Tổng dư nợ Dư nợ xấu Tỷ lệ 2010 62.345 885 1,42% 2012 2011 74.922 74.663 988 1.203 1,61% 1,32% (Nguồn : Theo báo cáo tổng kết của EIB)

2.5.2 Tình hình hoạt động tín dụng nhà ở cho ngừơi có thu nhập trung bình và

thấp của Eximbank VN

2.5.2.1 Đánh giá chung

EIB là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu, có vị thế mạnh

và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực cấp tín dụng đối với khách hàng là doanh nghiệp

lớn (tín dụng bán buôn) cũng như chuyên lĩnh vực thanh toán quốc tế đứng sau ngân

hàng VCB; riêng lĩnh vực tín dụng bán lẻ, EIB còn rất hạn chế và chưa tập trung

nhiều vào phân khúc là khách hàng cá nhân, đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung

bình và thấp.

Trước năm 2013, hoạt động tín dụng bán lẻ của EIB chỉ mang tính chất tự phát,

được thực hiện theo quy chế cho vay và những quy định chung của EIB và Ngân hàng

nhà nước. Trong thời kỳ này EIB hoàn toàn chưa có định hướng, chiến lược, chính

sách cơ chế, cũng như phát triển hệ thống tín dụng bán lẻ….một cách rõ ràng.

Đến 7/2013 EIB nhận biết được tín hiệu của thị trường và nền kinh tế nói chung,

và nhận thức được rằng phát triển tín dụng bán lẻ, đặc biệt là phát triển khối khách

hàng cá nhân là cơ sở để tạo lập nên một quy mô khách hàng lớn, vững chắc, rủi ro

thấp, các khoản vay với giá trị nhỏ lẻ nhưng mang lại lợi nhuận cao và phù hợp với xu

hướng chung của thế giới. Ngày 13/07/2013 EIB đã tổ chức buổi lễ ra mắt cũng như

chính thức tập trung triển khai chiến lược phát triển tín dụng bán lẻ, đặc biệt là phát

triển quy mô cũng như cấp tín dụng đối với khối khách hàng cá nhân và xây dựng lộ

trình phấn đấu trở thành ngân hàng TMCP hiện đại hàng đầu Việt Nam trong việc

cung cấp các sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ.

2.5.2.2 Quy mô, và tốc độ tăng trƣởng

Bảng 2.8: Số liệu một số liệu về Quy mô, thị phần và tốc độ tăng trƣởng tín dụng

nhà ở giai đoạn 2010-3/2013.

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm

Tăng trƣởng

Tăng trƣởng ngành

Tín dụng nhà ở

Dƣ nợ vay bất động sản

Dƣ nợ bất động sản của ngành

Tỷ trọng dƣ nợ vay bất động sản/tổng dƣ nợ

Tỷ trọng tín dụng nhà ở/tổng dƣ nợ

Tỷ trọng dƣ nợ bất động sản/tổng dƣ nợ của ngành

2010

2.204

3,54%

0,16%

235.264

9,91%

2011

2.774

3,72%

25,86%

0,19% 42,23% 200.381

7,61%

-14,83%

139

2012

3.124

4,17%

12,62%

0,17%

-7,52% 207.595

7,37%

3,60%

128

03/2013

3.536

4,72%

13,19%

0,14%

-20,41% 210.294

7,36%

1,3%

102

(Nguồn: Báo cáo tổng kết của EIB)

Trong giai đoạn 2010-3/2013, nhìn chung quy mô tín dụng nhà ở có xu hướng

tăng nhưng năm 2012 dư nợ tín dụng nhà ở giảm 11 tỷ đồng so với 31/12/2011, Tỷ

trọng tín dụng nhà ở/tổng dư nợ giảm tương ứng 0,02%, còn 0,17%. Bên cạnh đó tốc

độ tăng trưởng của tín dụng nhà ở cũng giảm qua các năm, trong đó 3 tháng đầu năm

EIB có tốc độ tăng trưởng âm và giảm gần 13% xuống còn 20,41%. Do ảnh hưởng

chung của nền kinh tế nên cho thấy sự giảm sút này là do EIB chưa có nền tảng khách

hàng cá nhân vững chắc và chưa thực sự ổn định. Nguyên nhân này là do việc phát

triển tín dụng nhà ở chưa được chú trọng đúng mức trong khi việc phát triển này là

định hướng chung của Chính phủ và các ngân hàng thương mại nhà nước (BIDV,

VCB, Vietinbank, ACB, Sacombank,…).

Xét về hệ thống quy trình, chính sách và công nghệ riêng trong hoạt động tín

dụng nhà ở, hoạt động tín dụng trên toàn hệ thống thì hiện tại EIB chưa có và chưa có

sự phân định giữa tín dụng ngắn hạn, trung và dài hạn. Hiện tại EIB vẫn còn áp dụng

quy trình, thủ tục chung trong hoạt động cấp tín dụng như: Quyết định 1627/2001/QĐ-

NHNN Qui định về quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, quyết định

19/QĐ-HĐQT và các văn bản bổ sung có liên quan của EIB…Hoạt động tín dụng nói

chung được hoạt động theo cơ chế, chính sách chung và chưa có các qui định riêng

theo từng sản phẩm đặc thù, từng đối tượng khách hàng.

2.5.2.3 Danh mục sản phẩm tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và

thấp của EIB

 Các sản phẩm tín dụng mua nhà để ở của EIB

Hiện tại EIB chỉ có rất ít sản phẩm tín dụng nhà ở cho đối tượng là khách hàng

cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở. Ngoài ra EIB chưa có chương trình vay mua đất nền

chung cư, mua đất dự án và nhà ở hình thành trong tương lai và nếu có thì nó rất hạn

chế hợp tác với các chủ đầu tư và nhà thầu khác để cung cấp khoản vay cho các cá

nhân có nhu cầu mua đất dự án hay đất nền chung cư, và EIB chưa thật sự quan tâm

đến loại hình này. Trong khi đó có rất nhiều ngân hàng thương mại khác như VCB,

Vietinbank. Để có được những đánh giá xác thực, cụ thể hơn về khả năng cạnh tranh,

chúng ta tiến hành phân tích sâu sản phẩm tín dụng này so với các ngân hàng khác:

Ƣu điểm

- Đối tượng khách hàng: khách hàng cá nhân có thu nhập ổn định đủ khả năng trả

nợ cho EIB, độ tuổi từ 18 đến tối đa 70 tuổi (Techcombank, Vietinbank, Hong Leong

VN dành cho người có độ tuổi từ 18-60 tuổi, đến thời điểm tất toán khoản vay không

quá 65 tuổi; MB có độ tuổi từ 20 đến 55 đối với nữ và 60 tuổi đối với nam; HSBC từ

18-65 tuổi).

- Số tiền vay: EIB qui định số tiền vay tối thiểu là 10 triệu đồng (Techcombank qui

định tối thiểu 100 triệu đồng, tối đa 10 tỷ đồng).

- Mức thu nhập tối thiểu: EIB không qui định mức thu nhập tối thiểu (Vietinbank là

03-05 triệu đồng/tháng, VCB là 03 triệu đồng/tháng, HSBC là 10 triệu đồng/tháng).

- Qui định về giá trị tài sản đảm bảo: EIB không qui định giá trị tối thiểu của tài sản

đảm bảo (HSBC qui định giá trị tài sản nhận đảm bảo phải có giá trị từ 500 – 800 triệu

đồng trở lên)

Nhƣợc điểm

- Đối tượng khách hàng: EIB chỉ dành cho đối tượng là cá nhân (ACB,VIB còn có

dành cho hộ gia đình có nhu cầu vay mua nhà, cùng đứng ra chịu trách nhiệm về việc

trả nợ khoản vay).

- Thời gian vay vốn: EIB có thời gian vay tối đa là 15 năm (Techcombank, HSBC,

là 25 năm; ANZ, VCB và Hong Leong là 20 năm).

- Thời gian ân hạn gốc: hiện tại EIB chưa có ân hạn gốc cho khách hàng cá nhân

vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh (ACB, MB ân hạn gốc đến 12 tháng).

- Vốn tối thiểu tham gia: EIB qui định là tối đa 70% giá trị nhà mua (MB là 80%,

ACB là 99%).

- Thời gian xử lý hồ sơ vay: EIB là 7 ngày (MB là 1-3 ngày).

Nhìn chung các sản phẩm tín dụng nhà ở của EIB có giá cả tương đối cạnh tranh

so với các ngân hàng thương mại cổ phần khác. Tuy nhiên khi so sánh một số điểm cơ

bản của sản phẩm tín dụng nhà ở của EIB và một số ngân hàng thương mại khác thì

EIB cũng có một số ưu điểm cũng như điểm mạnh của EIB: tỷ lệ cấp tín dụng tương

đối cao, đối tượng vay vốn từ 15-70 tuổi, EIB qui định số tiền vay tối thiểu là 10 triệu

đồng đáp ứng được mọi nhu cầu lớn nhỏ của khách hàng, không qui định mức thu

nhập tối thiểu mà tùy theo nhu cầu vay vốn của khách hàng, không qui định mức giá

trị tài sản đảm bảo tối thiểu. Bên cạnh những thế mạnh trên, EIB còn có những điểm

yếu so với các ngân hàng thương mại cổ phần khác: đối tượng vay chỉ dành cho cá

nhân chưa tập trung vào đối tượng là hộ gia đình có nhu cầu mua nhà để ở với sự cam

kết của các thành viên trong gia đình, thời gian vay vốn còn tương đối ngắn, chưa có

ưu đãi ân hạn gốc cho khách hàng, vốn tự có tối thiểu tham gia còn cao, qui trình thủ

tục khá rườm rà nên thời gian xử lý hồ sơ chậm.

 Sản phẩm mua nhà để ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp

Sản phẩm đưa ra nhằm vào mục đích phục vụ nhu cầu vốn mua nhà cho người có

thu nhập thấp nhưng việc đối tượng này có tiếp cận được nguồn vốn này hay không là

một vấn đề cần xem xét: người có thu nhập thấp có thu nhập từ lương từ 2-3 triệu

đồng thì với nhu cầu mua nhà với giá từ 300-500 triệu đồng thì mức thu nhập tối thiểu

từ 10-15 triệu đồng thì mới có khả năng tiếp cận được khoản vay do mức lãi suất

vay l2%/năm là khá cao hơn so với các nước trên thế giới (cao gấp 2 lần), dù cho nó

được cố định trong hai năm đầu với thời hạn vay vốn là 15 năm.

Bên cạnh đó chương trình này còn có rất nhiều điều kiện khác cần phải thỏa mãn

như:

- Người mua nhà phải có nghề nghiệp ổn định, vững chắc, có thu nhập chủ yếu từ

lương và phải bắt buộc có xác nhận của cơ quan nơi làm việc, trong khi đó người có

thu nhập thấp chủ yếu là công nhân, cán bộ công nhân viên chức có thu nhập từ

lương từ 2-3 triệu đồng thì hoàn toàn không có khả năng tiếp cận, trong khi đó họ

còn có nguồn thu nhập khác mà không thể chứng minh được hay các thành viên

trong cùng một gia đình cũng có thể cam kết cùng chịu trách nhiệm của khoản vay

nhưng hiện tại EIB chưa có sự linh hoạt đó.

- Yêu cầu về vị trí, diện tích bất động sản cần mua: nhà ở tại đô thị, thuộc khu

dân cư hiện hữu, an ninh, thanh khoản tốt. Nhà tọa lạc tại mặt tiền đường hoăc hẻm.

Hẻm rộng tối thiểu 2m, vị trí nhà cách đường hoặc hẻm chính không quá 200m, diện

tích tối thiểu là 40m2. Với những điều kiện khắt khe như thế này thì việc đáp ứng

nhu cầu về mức thu nhập càng khó thì việc tìm kiếm một căn nhà có vị trí và diện

tích như thế này càng khó hơn.

- Đối với bất động sản là căn hộ, nhà chung cư: EIB yêu cầu phải nằm trong các

thành phố trực thuộc trung ương và phải đã được xây dựng xong và bàn giao cho bên

mua căn hộ. Có nghĩa là EIB không chấp nhận các khoản vay nhằm mục đích mua

đất nền mà chưa hình thành nên căn hộ.

Với những điều kiện như vậy thì vô tình đẩy người có thu nhập thấp không có

khả năng tiếp cận được vốn vay trong khi nhu cầu của họ là rất lớn và vô cùng cấp

thiết. Qua những điều kiện mà chương trình cấp tín dụng mua nhà để ở này của EIB

cho thấy EIB chưa chú trọng vào phân khúc khách hàng có thu nhập thấp và trung

bình mà hiện tại đang là khách hàng tiềm năng trong thời điểm hiện nay và trong

tương lai, và số lượng khách hàng có nhu cầu là rất lớn, mang lại thu nhập ổn định

mà còn quá chú trọng trực tiếp vào lợi nhuận thu được mà chưa có tầm chiến lươc

lâu dài là tăng qui mô khách hàng mà về lâu dài là kích thích và thúc đẩy tăng trưởng

dư nợ và lợi nhuận trong tương lai nếu như biết khai thác tốt phân phúc khách hàng

này mà hiện tại chưa có một ngân hàng thương mại cổ phần nào đang có động thái

nhắm vào ngoại trừ 5 ngân hàng thương mại nhà nước được hỗ trợ từ Chính phủ với

gói kích cầu 30.000 tỷ.

2.5.3 Một số nguyên nhân khác từ phía Eximbank

2.5.3.1 Chƣa có chiến lƣợc phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại,

chuyên nghiệp với một lộ trình trong từng giai đoạn cụ thể.

Trong từng giai đoạn cụ thể, Eximbank chưa xây dựng được chiến lược phát triển

phù hợp; chưa có kế hoạch phát triển các sản phẩm mới đa dạng, tiện ích; chưa có

mô hình tổ chức, cơ chế, chính sách phù hợp, đáp ứng yêu cầu của một ngân hàng

hiện đại.

Bên cạnh đó, Eximbank cũng chưa xây dựng được kế hoạch phát triển các sản phẩm,

dịch vụ tín dụng bán lẻ.

2.5.3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ còn nhiều hạn chế

Hiện tại, Eximbank đã xây dựng quy trình cấp tín dụng bán lẻ riêng biệt nhằm

hướng đến khách hàng, nhanh, đơn giản và chính xác nhưng vẫn còn nhiều hạn chế:

- Theo quy trình hiện tại phải trải qua nhiều khâu nhưng chưa có quy định chi tiết tối

đa cho từng khâu cho dù đã có quy định thời gian hoàn thành thủ tục cấp tín dụng

cho khách hàng: đối với cấp tín dụng mua nhà, xây nhà, sửa nhà là 4 ngày (từ khi

nhận đầy đủ hồ sơ), cho vay cầm cố là 2 ngày nên khó bảo đảm được thời gian

nhanh nhất cho khách hàng.

- Hệ thống mẫu biểu chưa đầy đủ, chưa được chuẩn hóa, có nhiều người cùng ký

nhưng không cần thiết.

- Theo quy định chung, cách thức lập phương án yêu cầu phải đề cập đến tính toán

chi tiết thu nhập, chi phí, doanh thu và lợi nhuận của phương án,.. được áp dụng đối

với cho vay tiêu dùng của khách hàng cá nhân là không có tính thực tế.

2.5.3.3 Mạng lƣới giao dịch chƣa đƣợc phân bố đồng đều

Hiện nay, Eximbank có hệ thống mạng lưới giao dịch gồm 207 chi nhánh và

phòng giao dịch trên toàn quốc, chưa được phân bố rộng khắp các tỉnh/Thành, các

thành phố lớn không trực thuộc trung ương, đặc biệt là các tỉnh vùng sâu, vùng xa, đô

thị, khu đông dân cư mà người dân không có thể tiếp cận được sản phẩm dịch vụ ngân

hàng. Hệ thống mạng lưới các quận, huyện nội và ngoại thành rất thưa thớt hoặc chưa

có.

2.5.3.4 Công tác chăm sóc khách hàng vay vốn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức

Hiện nay, Eximbank chưa có chính sách chăm sóc và hậu mãi dành cho khách

hàng vay vốn mà chỉ có các chương trình chăm sóc khách hàng có gửi tiền và sử dụng

các dịch vụ thanh toán tại Eximbank vào các ngày lễ, tết, sinh nhật… và chưa quan

tâm đúng mức tất cả các khách hàng mà chỉ chủ yếu quan tâm các khách hàng có mức

độ sử dụng các sản phẩm dịch vụ và giao dịch thường xuyên với ngân hàng.

Eximbank chưa có chương trình chăm sóc và hậu mãi, giới thiệu sản phẩm mới đối

với khách hàng vay vốn dù nhỏ hay lớn, giao dịch thường xuyên hay không thường

xuyên, doanh số dù lớn hay nhỏ nhằm gia tăng doanh số giao dịch và giới thiệu khách

hàng khác giao dịch với ngân hàng, nhằm thể hiện sự quan tâm, sự đồng cảm đối với

khách hàng.

2.6 Các yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của Eximbank đối với

ngƣời có thu nhập trung bình và thấp.

2.6.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xác định các biến số, mối tương quan giữa các

biến số, lượng hóa mức độ tác động của các biến số trong mô hình để xác định các

yếu tố tác động đến quyết định cấp tín dụng của ngân hàng Eximbank đối với người

có thu nhập trung bình và thấp, do đó nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu

mô tả và nghiên cứu nhân quả dựa trên dữ liệu là bảng câu hỏi khảo sát.

2.6.2 Tiến trình thu thập dữ liệu và cỡ mẫu

Do hạn chế về mặt địa lý và thời gian nên nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn

mẫu thuận tiện với đối tượng khảo sát là: các Giám Đốc (Phó Giám Đốc) chi nhánh,

Giám Đốc (Phó Giám Đốc) Phòng giao dịch, Trưởng phòng (Phó Phòng) Khách hàng

cá nhân tại 15 chi nhánh và 60 Phòng giao dịch trên địa bàn TP.HCM.

Kích cỡ mẫu được xác định dựa trên tiêu chuẩn 5:1 của Bollen (1989) và Hair &CTG

(1998). Với số lượng biến quan sát là 11, nghiên cứu này cần đảm bảo kích cỡ tối

thiểu là (11*5) + 50 = 105. Tác giả dự định phát ra 180 phiếu khảo sát.

Bảng câu hỏi là công cụ duy nhất để thu thập dữ liệu nghiên cứu; được gửi đến người

trả lời thông qua email nội bộ của Eximbank. Nội dung bảng câu hỏi bao gồm:

- 1 câu hỏi về mức độ đồng ý của anh/chị với những nhận định sau đối với các khoản

tín dụng cho người có thu nhập trung bình và thấp (câu 1): “Vui lòng cho biết mức độ

đồng ý của anh/chị với những nhận định sau đối với các khoản tín dụng cho người có

thu nhập trung bình và thấp”.

- Một số câu hỏi theo thang đo gốc của TS.Trần Hà Kim Thanh

- 1 câu hỏi xác định thông tin của đáp viên: “Xin vui lòng cho biết thông tin về người

trả lời”

2.6.3 Tiến trình xử lý dữ liệu

- Trước tiên, dữ liệu sau khi thu thập được tiến hành làm sạch dữ liệu

Trong 180 bảng câu hỏi được phát ra, thu được 167 bảng, sau đó tiến hành loại bỏ 6

bảng không hợp lệ do chưa hoàn tất hoặc bỏ lỡ một số câu hỏi hoặc trả lời một lựa

chọn duy nhất cho tất cả các câu hỏi. Kích cỡ mẫu còn lại là 161 bảng được đưa vào

nghiên cứu.

- Thứ hai, dữ liệu được đưa vào phân tích hệ số tin cậy Cronbach Alpha nhằm đánh

giá sơ bộ thang đo để xác định mức độ tương quan giữa các mục hỏi, làm cơ sở loại

bỏ những biến quan sát, những thang đo không đạt yêu cầu.

- Thứ tư, dữ liệu được tiếp tục đưa vào phân tích nhân tố EFA nhằm kiểm định tính

đúng đắn của các biến quan sát được dùng để đo lường các thành phần trong thang

đo. Kết quả này cho giá trị phân biệt để xác định tính phân biệt của các khái niệm

nghiên cứu và loại bỏ các biến không đạt yêu cầu.

- Thứ năm, dữ liệu được đưa vào phân tích tương quan và hồi qui bội nhằm kiểm định

sự phù hợp của mô hình nghiên cứu, xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tác

động đến biến phụ thuộc.

2.6.4 Kết quả kiểm định EFA các thang đo

Phương pháp phân tích nhân tố EFA là phương pháp được sử dụng để nhận diện

một tập hợp gồm một số lượng biến mới tương đối ít không có tương quan với nhau

để thay thế tập hợp biến gốc có tương quan với nhau để thực hiện một phân tích đa

biến tiếp theo. Khi sử dụng phân tích này thì hai tiêu chí chính cần phải đạt được là

phương sai trích và trọng số nhân tố.Yêu cầu phương sai trích từ 50% trở lên và trọng

số nhân tố từ 0.5 trở lên (Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Có hai phương pháp được

sử dụng trong phân tích là common factor analysis (principal axis factoring) và

principal component analysis. Trong nghiên cứu này sử dụng phương pháp principal

component analysis với phép xoay Varimax và điểm dừng khi trích các yếu tố có

eigenvalue >1. Khi đó các biến không đạt yêu cầu sẽ bị loại bỏ.

2.6.5 Nhóm các yếu tố ảnh hƣởng đến xu hƣớng cấp tín dụng mua nhà của

Eximbank đối với ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

2.6.5.1 Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng

Kết quả phân tích 10 biến quan sát trong thang đo tác động của các yếu tố đánh

giá năng lực của khách hàng thành 3 nhân tố với các trọng số đều đạt trên 0,5 và trích

được 78,66%. Ba nhân tố trên được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 2.9: kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng

Biến quan sát

Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực của khách hàng Nghề nghiệp

Thu nhập

Tích lũy

Mức lương

.216

.021

.806

Nguồn thu nhập khác

.069

-.027

.898

Tính ổn định của thu nhập

-.097

.105

.816

Trình độ chuyên môn cao

.648

.056

.634

Tính ổn định của công việc

.366

.044

.874

Kinh nghiệm làm việc lâu năm

.304

.030

.889

Tài sản hiện có

.358

.013

.845

Độ tuổi

.174

.023

.885

Chi phí cuộc sống

.283

.044

.880

Các khoản nợ khác

.335

.264

.606

2.6.5.2 Nhóm các yếu tố bên trong

Kết quả phân tích 10 biến quan sát trong thang đo tác động của các yếu tố bên

trong thành 3 nhân tố với các trọng số đều đạt trên 0,5 và trích được 82,93%. Ba nhân

tố trên được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 2.10: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên trong

Biến quan sát

Nhóm các yếu tố bên trong Công Nguồn Nguồn nghệ nhân lực vốn

Nguồn vốn tự có lớn

.074

.898

Các khoản ký thác ổn định

.269

.144

.687

Khả năng sử dụng vốn vay cao

.122

.061

.877

Chi phí sử dụng vốn thấp

.248

.001

.754

Thời hạn nguồn vốn sử dụng dài

.161

.093

.863

Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm

.226

.063

.963

cao

Chi phí tuyển dụng thấp

.248

.027

.958

Mức độ công nghệ hiện đại

.091

.038

.976

Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý

.099

.047

.974

2.6.5.3 Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay

Kết quả phân tích 10 biến quan sát trong thang đo tác động của các yếu thuộc về

giá trị khoản vay thành 2 nhân tố với các trọng số đều đạt trên 0,5 và trích được

73,89%. Ba nhân tố trên được thể hiện trong bảng sau:

- Giá trị của khoản vay: quy mô, kỳ hạn, lãi suất, khả năng quản lý, …

- Tài sản đảm bảo: giá trị tài sản đảm bảo, tính thanh khoản, tính pháp lý,…

Bảng 2.11: Kết quả EFA thang đo các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay

Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay

Biến quan sát

Giá trị khoản vay

Tài sản đảm bảo

Khả năng kiểm soát khoản vay cao

-.009

.963

Quy mô khoản vay lớn

-.025

.901

Tỷ lệ, hạn mức cấp tín dụng thấp

.014

.856

Kỳ hạn vay ngắn

.019

.926

Lãi suất cho vay cao

.094

.884

Khả năng xử lý TSĐB đơn giản

-.051

.718

Giá trị tài sản đảm bảo lớn

.087

.836

Tỷ lệ cấp tín dụng/TSĐB nhỏ

.096

.828

Tính thanh khoản TSĐB cao

-.026

.806

Tính pháp lý của tài sản đảm bảo cao

-.007

.835

2.6.5.4 Nhóm các yếu tố bên ngoài

Kết quả phân tích 10 biến quan sát trong thang đo tác động của các yếu tố bên

ngoài thành 3 nhân tố với các trọng số đều đạt trên 0,5 và trích được 78,78%. Ba nhân

tố trên được thể hiện trong bảng sau:

- Chính sách, cơ chế quản lý hoạt động tín dụng của Chính Phủ và NHNN

- Chính sách ưu đãi của Chính Phủ

- Điều kiện kinh tế vĩ mô: thu nhập bình quân, thất nghiệp, lạm phát,…

Bảng 2.12: Kết quả EFA thang đo các yếu tố bên ngoài

Nhóm các yếu tố bên ngoài

Biến quan sát

Chính sách ƣu đãi

Điều kiện kinh tế vĩ mô

Quản lý hoạt động cấp tín dụng

Thu nhập bình quân cao

-.092

.142

.819

Cơ hội tìm kiếm việc làm cao

.009

.102

.882

Thất nghiệp thấp

.133

-.045

.815

Lạm phát thấp

.139

-.082

.824

Chính sách ưu đãi đặc biệt

.031

.237

.922

Cách thức triển khai đơn giản, hiệu quả

.110

.271

.897

Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu

.072

.298

.877

đãi thấp

Chính sách thắt chặt hay khuyến khích

.627

-.017

.634

Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm

.248

.027

.846

ngặt

Quy định, thủ tục đơn giản

.420

.075

.766

2.6.5.5 Kết quả kiểm đinh EFA thang đo xu hƣớng cấp tín dụng mua nhà của

Eximbank đối với ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

Kết quả phân tích 5 biến quan sát trong thang đo xu hướng cấp tín dụng mua nhà

của Eximbank đều cùng một nhóm đo lường xu hướng cấp tín dụng với các trọng số

đều đạt trên 0,5 và trích được 57,74%. Do đó cho thấy Eximbank có xu hướng mở

rộng, phát triển các thị trường được đánh giá là tiềm năng nhằm tăng quy mô khách

hàng.

Bảng 2.13: Kết quả EFA thang đo xu hƣớng cấp tín dụng mua nhà đối với ngƣời

có thu nhập trung bình và thấp của Eximbank.

Xu hƣớng cấp tín dụng của Eximbank

Đánh giá thị trường tiềm năng

.869

Mang lại lợi nhuận cao

.810

Tính an toàn cao

.603

Khả năng rủi ro thấp

.739

Rất quan tâm đến phân khúc thị trường

.752

này

2.6.6 Kiểm định mô hình

2.6.6.1 Kết quả phân tích hồi quy

Các tham số được ước lượng bằng phương pháp bình phương bé nhất (OLS) trên

phần mềm SPSS với các bước như sau:

- Bước 1: Hồi quy tuyến tính với đầy đủ các biến lựa chọn trong mô hình với

phương pháp đồng thời (Enter) thay vì từng bước (Stepwise).

- Bước 2: Đánh giá độ phù hợp của mô hình (thông qua hệ số xác định R2 điều chỉnh

và phân tích phương sai Anova), nếu mô hình phù hợp thì chuyển sang bước 3.

- Bước 3: Kiểm tra sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính.

Đa cộng tuyến (thông qua hệ số phóng đại VIF), nếu có đa cộng tuyến thì loại trừ

dần các biến cho đến khi mô hình không còn hiện tượng đa cộng tuyến.

Phương sai thay đổi (thông qua kiểm định tương quan hạng Spearman), nếu có

hiện tượng phương sai thay đổi ở biến nào thì loại biến đó khỏi mô hình và hồi quy

lại, sau đó quay về bước 2 cho đến khi các biến còn lại không còn hiện tượng phương

sai thay đổi.

Hiện tượng tự tương quan (thông qua trị số Durbin-Watson, nếu trị số nằm trong

khoảng (1;3) thì kết luận rằng mô hình không có hiện tượng tự tương quan.

Theo kết quả kiểm định thì mô hình hồi qui tuyến tính có phân tích phương sai

Anova với độ tin vậy là 95%, đủ điều kiện để kết luận rằng mô hình được xây dựng là

phù hợp với tập dữ liệu. Các biến độc lập giải thích được 83,8% sự biến động của

biến phụ thuộc.

Hệ số phóng đại VIF <10, có thể khẳng định rằng mô hình hồi qui không có hiện

tượng đa cộng tuyến.

Trị số Durbin-Watson = 2,4 nhỏ hơn 3 nhưng lớn hơn 1 do đó mô hình không có

hiện tượng tự tương quan.

Kiểm tra hiện tượng phương sai thay đổi bằng kiểm định Spearman, cho kết quả

các biến độc lập với kiểm định 1 đuôi có mức ý nghĩa lớn hơn 0,05, do đó không có

hiện tượng phương sai của sai số thay đổi.

Kết quả phân tích hồi qui cho thấy có 4 yếu tố chính sẽ ảnh hưởng đến xu hướng

cấp tín dụng mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng

Eximbank, kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ tác động của các nhân tố thể hiện qua

hệ số hồi qui bội. Theo đó, mức độ ưu tiên hay mức độ tác động của nó được thể hiện

trong bảng dưới đây:

Bảng 2.14: Các yếu tố ảnh hƣởng đến xu hƣớng cấp tín dụng mua nhà để ở đối

với ngƣời có thu nhập trung bình và thấp của ngân hàng Eximbank

Hệ số hồi

Mức ý nghĩa

Biến số

Tên gọi

Giá trị t

qui

qui chuẩn

p

0,157

0,445

0,120

Hằng số hồi qui

0,000

9,460

Nguồn vốn

0,353

0,445

0,000

4,313

X10

Giá trị vay

0,345

0,343

0,000

7,890

0,236

0,266

0,130

1,657

0,009

0,116

Chính sách ưu đãi Nguồn nhân lực

Như vậy phương trình hồi qui được viết thành:

Y = 0,12 + 0,353 X4 + 0,345 X10 + 0,236 X2 + 0,116 X5

2.6.6.2 Đánh giá kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy có 4 nhân tố tác động đến xu hướng cấp tín dụng

mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp, được xếp theo thứ tự quan

trọng như sau:

- Vấn đề về nguồn vốn: Đây là vấn đề được đặt lên hàng đầu khi phát triển tín dụng

trung và dài hạn vì hầu hết các ngân hàng đều quan tâm đến nguồn vốn huy động.

Hiện nay hầu hết các ngân hàng chỉ có thể huy động được nguồn vốn ngắn hạn,

nguồn vốn tự có của ngân hàng không đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng vốn cùa khách

hàng. Bên cạnh đó chức năng của vốn tự có chủ yếu là nhằm bù đắp những thiệt hại

phát sinh và đảm bảo cho ngân hàng tránh khỏi nguy cơ mất khả năng chi trả, còn

chức năng hoạt động của vốn tự có là thứ yếu. Ngoài ra theo quyết định số

457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/4/2005 của Thống Đốc NHNN ban hành quy định về

các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng thì các ngân hàng

thương mại được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cấp tín dụng trung và

dài hạn còn đối với các tổ chức tín dụng khác, tỷ lệ này là 30% (nguồn vốn ngắn hạn

được sử dụng để cấp tín dụng trung và dài hạn bao gồm tiền gửi không kỳ hạn hoặc

có kỳ hạn dưới 12 tháng, tiền gửi tiết kiệm của cá nhân không kỳ hạn hoặc có kỳ hạn

dưới 12 tháng, và nguồn vốn huy động từ phát hành giấy tờ có giá ngắn hạn).

Do đó với cơ cấu nguồn vốn chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn thì ngân hàng khó mà có

thể phát triển tín dụng trung dài hạn.

- Vấn đề về giá trị khoản vay: Các yếu tố thuộc về giá trị khoản vay bao gồm: qui

mô khoản vay, thời hạn vay, lãi suất cho vay,…kết quả khảo sát cho thấy Eximbank

chỉ quan tâm đến các khoản vay có thời hạn ngắn, có giá trị cao, có thể thỏa thuận lãi

suất,.. vì họ cho rằng đó mới đem lại lợi nhuận cao, là điểm hấp dẫn, rủi ro thấp cho

ngân hàng.

- Tính đến nay, các hoạt động tín dụng đều chịu sự điều tiết của những chính sách,

quy chế, quy định, hướng dẫn chung của Ngân hàng Nhà nước mà không có sự phân

biệt giữa bán buôn và bán lẻ (cấp tín dụng tiêu dùng và sản xuất kinh doanh cho một

số đối tượng riêng biệt). Trong khi đó, hoạt động tín dụng có sự khác biệt mạnh mẽ

giữa tín dụng bán lẻ (tiêu dùng và sản xuất kinh doanh) và tín dụng bán buôn và với

những đặc thù riêng cần thiết cần phải có những cơ chế riêng, quy định cụ thể, phù

hợp với từng đối tượng, từng trường hợp cụ thể làm nền tảng thúc đẩy hoạt động tín

dụng bán lẻ nói chung và tín dụng dành riêng cho người có thu nhập trung bình và

thấp phát triển.

Ngoài 5 ngân hàng thương mại gồm BIDV, Viecombank, VietinBank,

Agribank, MHB thì các ngân hàng thương mại còn lại chưa được hỗ trợ về vốn cấp tín

dụng nhà ở, Chính phủ nên có chính sách hỗ trợ về nguồn vốn cho các ngân hàng

thương mại.

- Vấn đề về nguồn nhân lực: EIB có đội ngũ cán bộ tín dụng được đào tạo chuyên

sâu, có bài bản và có kinh nghiệm trong lĩnh vực bán buôn, chủ yếu là tín dụng doanh

nghiệp. Ngày 15/06/2013 EIB chính thức chuyển sang tập trung vào tín dụng bán lẻ

với nhiều hành động quyết liệt nhưng với đội ngũ cán bộ tín dụng trước đây chuyển

sang thực hiện vai trò là cán bộ quan hệ khách hàng, cán bộ thẩm định tín dụng nhưng

chưa được đào tạo kịp thời đáp ứng yêu cầu mới, đòi hỏi cán bộ bán hàng phải thay

đổi căn bản phương thức bán hàng từ thụ động sang bị động, từ cấp tín dụng với giá trị

lớn sang cấp tín dụng với giá trị nhỏ, từ bán một sản phẩm sang bán nhiều sản phẩm,

đòi hỏi phải được đào tạo đầy đủ các sản phẩm dịch vụ của EIB và của đối thủ cạnh

tranh, phải thông thạo nghiệp vụ bán lẻ khác biệt so với quy trình cấp tín dụng trước

đây.

Để phát triển các sản phẩm, dịch vụ bán lẻ, đặc biệt là tín dụng dành cho đối

tượng có thu nhập trung bình và thấp, yêu cầu cán bộ tín dụng phải luôn hướng đến

nhu cầu khách hàng, am hiểu khách hàng từ cán bộ lãnh đạo cấp cao cho đến nhân

viên ngoài trình độ chuyên môn cao còn phải có kỹ năng giao tiếp, kỹ năng bán hàng

chuyên nghiệp, tác phong nhanh nhẹn, thái độ phục vụ chu đáo. Nhất là đối tượng này

cần phải có sự quan tâm đúng mức và tận tình phục vụ.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

Qua phân tích thực trạng tín dụng nhà ở tại Eximbank trong tổng thể hoạt động

tín dụng và so sánh với các ngân hàng thương mại khác trên toàn diện các mặt và đi

vào đánh giá cụ thể một số sản phẩm cụ thể, chúng ta nhận thấy Eximbank, một ngân

hàng có truyền thống và kinh nghiệm trong lĩnh vực bán buôn, bắt đầu có những quan

tâm đến thị trường sản phẩm, dịch vụ ngân hàng bán lẻ, một thị trường tiềm năng cho

tất cả các ngân hàng. Nhưng chưa thực sự quan tâm và có kinh nghiệm trong lĩnh vực

cấp tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra Eximbank còn

khá nhiều hạn chế để phát triển sản phẩm dịch vụ tín dụng nhà ở nói chung và tín dụng

nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nói riêng, chưa xây dựng được chiến

lược phát triển ngân hàng bán lẻ với các lộ trình cụ thể, hạn chế từ trong tư duy nhận

thức, tác phong cán bộ, xác định đối tượng khách hàng tiềm năng, các điều kiện khác

như danh mục sản phẩm, kênh phân phối, quản lý rủi ro,... cũng chưa thực sự được đầu

tư nhiều cho định hướng trở thành một ngân hàng bán lẻ hiện đại hàng đầu.

Bên cạnh đó trong chương 3 tác giả còn trình bày phương pháp nghiên cứu định

lượng thông qua việc sử dụng bảng câu hỏi khảo sát và dữ liệu được xử lý bằng phần

mềm SPSS nhằm tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng mở rộng tín dụng nhà

ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank. Qua phân tích cho thấy có 4

yếu tố ảnh hưởng được sắp xếp theo thứ tự như sau: nguồn vốn, giá trị vay, chính sách

ưu đãi và nguồn nhân lực. Trong đó yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến xu hướng

mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank là yếu

tố nguồn vốn mà hiện tại các NHTM đang quan tâm nhằm để tìm ra các giải pháp

nhằm gia tăng nguồn vốn trung và dài hạn. Việc đưa ra các giải pháp từ các thực trạng

được nêu trong chương 3 nhằm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung

bình và thấp tại Eximbank sẽ được trình bày trong chương tiếp theo.

Chƣơng 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO

NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI

EXIMBANK

3.1 Định hƣớng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013 – 2015

3.1.1 Định hƣớng hoạt động ngành ngân hàng Việt Nam, tầm nhìn đến năm

2020

- Phát triển hệ thống dịch vụ ngân hàng đa dạng, đa tiện ích định hướng theo nhu

cầu của nền kinh tế trên cơ sở tiếp tục nâng cao chất lượng và hiệu quả các dịch vụ

ngân hàng truyền thống, đồng thời tiếp cận nhanh hoạt động ngân hàng hiện đại có

hàm lượng công nghệ cao.

- Không hạn chế quyền tiếp cận của các tổ chức, cá nhân đến thị trường dịch vụ

ngân hàng, đồng thời tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu và đáp ứng

đủ các yêu cầu về năng lực, điều kiện giao dịch được cung ứng các dịch vụ ngân

hàng.

- Tăng cường sự hợp tác liên kết giữa các Tổ chức tín dụng, giữa các Tổ chức tín

dụng và các tổ chức khác trong việc nghiên cứu và phát triển sản phẩm, chuyển giao

công nghệ, cung ứng dịch vụ ngân hàng mới theo nhu cầu thị trường.

- Từng bước nâng cao uy tín và thương hiệu của hệ thống ngân hàng Việt Nam trên

thị trường tài chính quốc tế.

3.1.2 Tầm nhìn phát triển dịch vụ tín dụng và đầu tƣ cho nền kinh tế

- Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng các hình thức cấp tín dụng, triển khai từng

bước thận trọng các dịch vụ tín dụng mới, nghiệp vụ phái sinh tín dụng và lãi suất phù

hợp với thông lệ quốc tế.

- Nâng cao năng lực cấp tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng của các tổ chức tín dụng

trong lĩnh vực cấp tín dụng, tài trợ thương mại, cho thuê tài chính, tài trợ dự án. Các

tổ chức tín dụng hoàn toàn tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong hoạt động tín dụng, đồng

thời nâng cao kỷ luật thị trường, nguyên tắc thương mại, tính minh bạch và áp dụng

các thông lệ quốc tế trong hoạt động tín dụng.

- Tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách tín dụng, thủ tục cấp tín dụng theo hướng đơn

giản, thuận tiện,

- Xóa bỏ bao cấp trong hoạt động tín dụng, hạn chế can thiệp hành chính, chỉ định

cấp tín dụng đối với các tổ chức tín dụng.

- Thu hẹp phạm vi và đối tượng cấp tín dụng bằng ngoại tệ của tổ chức tín dụng

theo hướng tiến đến không cấp tín dụng bằng ngoại tệ cho các giao dịch trên thị

trường nội địa (Phạm Thị Lan Anh, 2009).

3.2 Định hƣớng hoạt động tín dụng của Eximbank giai đoạn 2013-2015

3.2.1 Một số định hƣớng cụ thể

- Trong giai đoạn này, hoạt động tín dụng vẫn là kênh đem lại lợi nhuận chủ yếu

cho ngân hàng Eximbank, trong đó tín dụng bán lẻ là chủ đạo.

- Tập trung chỉ đạo quyết liệt hướng vào lĩnh vực tín dụng bán lẻ thay vì tín dụng

bán buôn theo hướng truyền thống như trước đây, cấp tín dụng có qui mô nhỏ, lẻ cho

các khách hàng là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp vừa và nhỏ; gia tăng

quy mô và thị phần bán lẻ trên thị trường.

- Nâng cao năng lực cạnh tranh trên các tiêu chí: thị trường, thị phần, sản phẩm dịch

vụ, nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng gắn với cơ cấu tín dụng, khách hàng, nguồn

thu.

- Tăng cường các biện pháp tăng huy động vốn, chủ yếu là vốn trung và dài hạn

nhằm phục vụ cho tín dụng bán lẻ (chủ yếu là tín dụng tiêu dùng).

- Tuân thủ pháp luật, đảm bảo an toàn hệ thống, tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ

thống quản lý, kiểm tra giám sát, quản trị điều hành, mô hình tổ chức, cơ chế, quy

trình nghiệp vụ nhằm tăng cường công tác quản lý rủi ro tín dụng và nâng cao chất

lượng tín dụng.

3.2.2 Một số chỉ tiêu

- Tổng tài sản đạt được 200.000 tỷ đồng, tương ứng tăng 18%, huy động tăng 29%

và tín dụng tăng trưởng 15%, lợi nhuận trước thuế tăng trưởng 12%.

- Tỷ lệ an toàn vốn CAR hợp nhất là 16,5%, tỷ lệ nợ xấu duy trì ở mức dưới 2%.

- Chuyển dịch cơ cấu theo hướng gia tăng tỷ trọng cấp tín dụng trung dài hạn/tổng

dư nợ là tối đa 45%, tỷ lệ dư nợ có bảo đảm /tổng dư nợ là tối thiểu 80%, gia tăng tỷ

trọng tín dụng bán lẻ/tổng dư nợ lên mức 45%.

3.3 Một số giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung

bình và thấp tại Eximbank.

3.3.1 Giải pháp về mặt chiến lƣợc

- Eximbank cần xây dựng chiến lược tổng thể về phát triền tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp, kế hoạch chi tiết cho từng giai đoạn và lộ trình

cụ thể để có thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của đối tượng này nhằm tăng

qui mô khách hàng từ đó gia tăng thị phần và phấn đấu trở thành ngân hàng hiện đại

đầu tiên cung cấp dịch vụ tín dụng cho đối tượng này, trong đó có các mục tiêu, lộ

trình, giải pháp và biện pháp cụ thể trong từng giai đoạn; trên cơ sở đó thống nhất

trong điều hành và tổ chức thực hiện ở tất cả các cấp từ Hội sở chính đến tất cả các

chi nhánh và Phòng giao dịch.

- Đối với loại tín dụng này, Eximbank cần phải có hệ thống văn bản, chính sách

phổ biến về các khái niệm về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp; tiêu chí xác định, nhận diện đối tượng này. Cụ thể, về đối tượng này, Eximbank

cần phải xác định rõ: khái niệm thế nào là người có thu nhập trung bình và thấp, tiêu

chí phân loại và xác định đối tượng này. Ngoài ra Eximbank cần nhận thức rằng đây

là đối tượng khách hàng không ngừng gia tăng về số lượng và ngày càng có những

đóng góp quan trọng trong nền kinh tế, đây là phân khúc khách hàng tiềm năng mà

Eximbank cần thiết phải có kế hoạch khai thác trong tương lai theo nguyên tắc “ vết

dầu loang tín dụng”, gia tăng trong việc mở rộng khả năng mua bán chéo giữa cá

nhân và doanh nghiệp từ đó gia tăng và phát triển mạng lưới khách hàng hiện tại và

tiềm năng.

3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn dài hạn

Trong hoạt động tín dụng, để đảm bảo an toàn thì tăng trưởng tín dụng phải phù

hợp với khả năng huy động vốn, cơ cấu kỳ hạn và loại tiền. Vấn đề tín dụng nhà ở cần

phải có nguồn vốn dài hạn, khi đó cần phải huy động vốn dài hạn chủ yếu từ dân cư vì

nếu sử dụng vốn ngắn hạn để cấp tín dụng trung dài hạn thì có sự hạn chế trong giới

hạn cho phép và được kiểm soát chặt chẽ. Do đó việc tìm kiếm nguồn vốn dài hạn là

hết sức khó khăn. Từ đó cần phải có những giải pháp và chính sách nhằm tăng nguồn

vốn dài hạn:

- Tăng cường công tác quảng bá thương hiệu rộng rãi đến mọi tầng lớp dân cư, đưa

ra các sản phẩm chuyên biệt, đặc trưng phù hợp với từng đối tượng nhằm thu hút họ sử

dụng các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng.

- Đẩy mạnh công tác nghiên cứu và dự báo thị trường vốn để có cơ chế điều hành

và định giá chuyển vốn nội bộ (FTP) giữa Hội sở và các chi nhánh để khuyến khích,

thúc đẩy các chi nhánh huy động vốn từ dân cư là chủ yếu, đưa ra mức lãi suất hợp lý

và cạnh tranh tương đối với các đối thủ khác trên địa bàn nhưng vẫn đảm bảo được lợi

ích của người gửi tiền nhằm không ngừng gia tăng lượng tiền gửi tiết kiệm từ họ.

- Ngoài ra Eximbank cần phải xác định đối tượng khách hàng có nguồn thu ổn định

và có kỳ hạn dài như các công ty bảo hiểm, công ty quản lý quỹ và các tổng công ty

nhà nước (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2011).

- Nghiên cứu áp dụng các sản phẩm tài chính (trái phiếu, tín phiếu) trung dài hạn

với lãi suất thả nổi và có điều kiện mua lại để huy động mọi nguồn vốn từ dân cư và

các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

- Chủ động xây dựng các chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là các

chương trình huy động vốn của chính các đối tượng có nhu cầu vay như các chương

trình tiết kiệm nhà ở của các nước khác đã thực hiện. Ngoài ra cần chủ động tiếp cận

các nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức tài chính trên thế giới (Phạm Thị Lan Anh,

2009).

3.3.3 Lãi suất, thời hạn, hạn mức cấp tín dụng và kế hoạch trả nợ

Hiện tại, Eximbank có quy định tỷ lệ vốn tự có tham gia để mua một căn nhà là

30%, nhưng đây cũng là một vấn đề trăn trở của một số người có thu nhập trung bình

và thấp vì vậy Eximbank nên xem xét tăng mức cấp tín dụng từ 70% lên 80% (là mức

cấp tín dụng thông thường ở một số ngân hàng 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam

như: ANZ, HSBC, HongLeong Bank..và một số ngân hàng khác trên thế giới đã áp

dụng). Trong khi đó điều kiện giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay chưa ổn

định, giá cả thì lại tăng nhiều so với mức tăng của thu nhập của người dân lao động

cho nên vấn đề tự tài trợ 30% giá trị căn nhà là một vấn đề khó khăn mà người có thu

nhập trung bình và thấp đang băn khoăn và lo lắng.

Vấn đề xác định mức thu nhập hiện nay là một vấn đề còn gặp nhiều khó khăn,

trong khi những khách hàng không phải là cán bộ - công nhân viên thì khó xác định

được mức thu nhập do không có hợp đồng lao động và không đủ cơ sở để chứng minh

nguồn thu nhập nên Eximbank cần phải linh hoạt hơn trong công tác xác minh nguồn

thu nhập và có thể tiến hành thủ tục cho phép các thành viên trong gia đình cam kết

cùng chịu khoản nợ và trả thay cho khách hàng hoặc có thể chấp nhận tương đối các

khoản thu nhập không chính thức đã được cán bộ thẩm định. Tại một số ngân hàng ở

một số nước thì việc cho phép một nhóm người cùng tham gia vào quá trình trả nợ

của khách hàng là một trong những giải pháp thích hợp khi cấp tín dụng mua nhà

dành cho đối tượng là người có thu nhập trung bình và thấp.

Vấn đề thời hạn cấp tín dụng thì Eximbank nên xem xét cấp tín dụng với thời hạn

dài hơn là khoảng 20-30 năm mà ở các nước đang áp dụng thay vì là 15 năm là tối đa

như hiện nay nhằm tạo điều kiện để chứng minh năng lực trả nợ và gia tăng khả năng

trả nợ do không bị áp lực về mặt thời gian trả nợ.

3.3.4 Chính sách ƣu đãi của chính phủ

Ngoài những nổ lực của Eximbank, Chính phủ cần có chính sách điều tiết, các

quy chế, quy trình quản lý Nhà nước, chương trình nhằm khuyến khích các ngân hàng

TMCP, nhằm tạo tiền đề và các điều kiện để họ thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá

cũng như có quyết định tham gia vào thị trường tín dụng đặc biệt này hay không. Do

đó, Chính phủ cần phải chú trọng một số vấn đề sau:

- Cần xây dựng các chính sách và có các công cụ hỗ trợ cụ thể nhằm khuyến khích

ngân hàng tham gia vào thị trường tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp như: miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chương trình kích cầu vay vốn ưu đãi,

bảo lãnh cho các NHTM phát hành trái phiếu để huy động vốn dài hạn trong nước và

quốc tế.

- Cần tuân thủ nguyên tắc khi xây dựng chính sách và các chương trình khuyến

khích; cần phải nhằm vào mục tiêu an toàn, lợi nhuận và hiệu quả của NHTM, tránh

nhầm lẫn đây là hoạt động mang tính xã hội mà phải cho họ biết rằng đây là hoạt

động tín dụng thương mại thông thường.

3.3.5 Giải pháp đối với cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân

Ngoài những biện pháp nói trên thì công tác nâng cao năng lực và nghiệp vụ

của cán bộ quan hệ khách hàng cũng là công tác quan trọng mà Eximbank nên quan

tâm đúng mức vì sẽ trở nên thuận lợi hơn trong chiến lược phát triển sản phẩm mới và

ra quyết định mở rộng thị trường thì cần phải có một đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp,

có khả năng phân tích, thẩm định khách hàng và thị trường tốt. Cụ thể, sự chuyên

nghiệp là nhân tố hết sức quan trọng đối với cán bộ ngân hàng. Trong bối cảnh toàn

hệ thống cạnh tranh nhau để tìm kiếm lợi nhuận từ lĩnh vực bán lẻ và nghiệp vụ yếu

của cán bộ ngân hàng là một trong những vấn đề chính kìm hãm sự phát triển bền

vững của Eximbank, nghiệp vụ yếu đóng góp rất nhiều vào việc kéo nội lực ngân

hàng đi xuống. Do đó, để mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình

và thấp, Eximbank nên tập trung vào các giải pháp sau (Phạm Thị Lan Anh, 2009):

- Tổ chức lại đội ngũ cán bộ có trình độ và nghiệp vụ chuyên môn cao, thường

xuyên tổ chức các chương trình đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn.

Phổ biến, cập nhật và giải thích rõ ràng các chính sách, văn bản mới cho toàn thể

nhân viên, đặc biệt chú tâm đến cán bộ tín dụng.

- Nâng cao và tiêu chuẩn hóa đội ngũ nhân sự giỏi cả về chuyên môn (phải có đầy

đủ các kiến thức về các sản phẩm dịch vụ ngân hàng, về thị trường tài chính ngân

hàng) lẫn đạo đức nghề nghiệp, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng bán hàng, từ bố trí cho đến

công tác tuyển dụng cho phù hợp với từng chức danh. Thường xuyên tổ chức đánh

giá, nhận xét và phân loại cán bộ tín dụng để có nhìn nhận và bố trí nhân sự cho phù

hợp. Bên cạnh đó cần có những chính sách khen thưởng, chế độ tiền lương và động

viên thích hợp cho từng nhân viên. Đồng thời Eximbank cũng cần thiết phải có những

chế tài nhằm quản lý cán bộ và quản lý rủi ro

- Xây dựng bảng mô tả công việc: nêu nhiệm vụ, trách nhiệm và các kỹ năng cần

thiết để hoàn thành công việc một cách rõ ràng và ngắn gọn đối với tất cả cán bộ tín

dụng..

3.3.6 Giải pháp phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở tại Eximbank

Để mở rộng thị phần và tham gia vào phân khúc thị trường là các đối tượng

Có thu nhập trung bình và thấp thì trước tiên Eximbank phải có một bộ sản phẩm đa

dạng và chất lượng cao phù hợp với thị hiếu của người tiêu dùng:

- Chuẩn hóa và hoàn thiện các sản phẩm tín dụng nhà ở hiện có phù hợp với đối

tượng này; và có thể đáp ứng nhu cầu như ân hạn gốc trong những năm đầu tiên, miễn

trả lãi trong những kỳ trả lãi đầu tiên,…

- Thiết kế các sản phẩm cho các đối tượng là các hộ gia đình có nhu cầu mua nhà để

ở.

- Tích cực, tăng cường công tác tìm kiếm và hợp tác với các dự án, khu chung cư để

có thể đáp ứng được các nhu cầu vay mua nhà ở chung cư, căn hộ, đất nền, đất dự án

ngày càng cao của khách hàng; và từ đó giúp cho Eximbank có thể đáp ứng được nhu

cầu mua nhà căn hộ, chung cư hình thành trong tương lai thông qua các sản phẩm cho

vay mua căn hộ chung cư, đất nền, đất dự án hình thành trong tương lai.

- Tiếp tục, đẩy mạnh công tác nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm mới phù

hợp với nhu cầu mới của khách hàng và thị trường trong từng thời kỳ, thiết kế sản

phẩm chuyên biệt dựa trên từng phân khúc khách hàng, từng vùng miền và cạnh tranh

so với các ngân hàng.

3.3.7 Giải pháp về mạng lƣới giao dịch

Để thực hiện được mục tiêu trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam về

cung cấp sản phẩm dịch vụ ngân hàng theo kênh truyền thống. Do đó việc mở rộng

kênh phân phối truyền thống nhằm gia tăng tiện ích và sự thuận lợi cho khách hàng là

mục tiêu hàng đầu cần làm ngay: tiếp tục mở rộng mạng lưới chi nhánh và phòng giao

dịch chuyên bán lẻ ở các địa bàn như các thành phố lớn, đô thị, khu đông dân cư. Chú

trọng mở thêm các chi nhánh và phòng giao dịch ở các địa bàn tỉnh thành phố không

trực thuộc trung ương, đặc biệt là các tỉnh vùng sâu, cùng xa nơi mà người dân không

có thể tiếp cận được sản phẩm dịch vụ ngân hàng khi có nhu cầu cần thiết do mạng

lưới ngân hàng ở khu vực đó rất thưa thớt hoặc chưa có, phủ kín các quận, huyện nội

và ngoại thành.

3.3.8 Giải pháp về quy trình thủ tục

So với ACB, Techcombank, Sacombank thì Eximbank có quy trình, thủ tục được

xây dựng bài bản nhưng phức tạp, chưa phù hợp thực tế, mất nhiều thời gian, cần cải

tiến theo các hướng sau:

- Cụ thể, đơn giản và phù hợp cho từng sản phẩm, không sử dụng quy trình chung

cho nhiều sản phẩm khác nhau dẫn đến sự không phù hợp và có một số khâu không

cần thiết: kiểm tra sử dụng vốn đối với cấp tín dụng mua nhà, sửa chữa nhà, xây nhà;

lập phương án hoặc dự án đối với cấp tín dụng tiêu dùng.

- Xây dựng và hệ thống lại các mẫu biểu cho phù hợp với từng trường hợp, từng đối

tượng khách hàng, từng sản phẩm và được áp dụng mẫu biểu chung cho toàn hệ thống

và bỏ bớt các chữ ký không cần thiết trên các biểu mẫu.

- Phân định rõ trách nhiệm và chuẩn hóa thời gian cho từng khâu do quy trình cấp tín

dụng của Eximbank còn qua rất nhiều khâu, để đảm bảo khoản vay được xử lý nhanh

chóng để đáp kịp thời nhu cầu vốn của khách hàng là yếu tố cạnh tranh hàng đầu

trong thời gian hiện nay đối với tín dụng bán lẻ.

- Thực hiện giao quyền và phân cấp ủy quyền phù hợp theo qui mô và năng lực của

từng chi nhánh và phòng giao dịch dựa vào giá trị khoản vay và yêu cầu về quản lý

rủi ro tín dụng để có thể đẩy nhanh thời gian xét duyệt hồ sơ.

3.3.9 Giải pháp về công tác tuyên truyền và quảng cáo sản phẩm dịch vụ

Công tác tuyên truyền và quảng cáo là việc cần thiết nhằm một mặt giúp khách

hàng hiểu biết về các sản phẩm dịch vụ, đặc tính nổi trội, cách thức sử dụng để kích

thích khách hàng sử dụng sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng, mặt khác nó giúp truyền

đạt và cập nhật cho khách hàng về hình ảnh và thương hiệu của Eximbank, từ đó giúp

gia tăng nhận biết và sử dụng nhiều hơn các sản phẩm dịch vụ của Eximbank. Với

những điều kiện khoa học công nghệ phát triển, các phương tiện truyền thông rộng rãi

và phổ biến, để thu hút lượng khách hàng, tăng doanh số và gia tăng thị phần tín dụng

bán lẻ, Eximbank cần phải tăng cường công tác truyền thông và quảng cáo.

Các hình thức quảng cáo trực tiếp mang lại hiệu quả:

- Trực tiếp trên truyền thanh, truyền hình, báo chí…

- Bằng tài liệu hướng dẫn và giới thiệu sản phẩm

- Bằng điện thoại

- Qua mạng internet, máy ATM,..

Đối với đối tượng là người có thu nhập trung bình và thấp thì phương tiện chủ

yếu và thường xuyên mà họ tiếp xúc là truyền hình, do đó để họ nhận biết và sử dụng

các dịch vụ tín dụng của Eximbank thì ngân hàng nên tăng cường quảng cáo trên loại

phương tiện truyền thông này.

3.3.10 Chính sách chăm sóc khách hàng và hậu mãi

Trong điều kiện cạnh tranh như hiện nay để gia tăng thể hiện sự quan tâm từ

phía ngân hàng đến khách hàng và sự gắn kết với khách hàng vay vốn, từ đó thúc đẩy

gia tăng doanh số và gia tăng lượng khách hàng giao dịch, Eximbank cần xây dựng

chính sách chăm sóc và hậu mãi phù hợp cho từng đối tượng khách hàng riêng lẻ và

từng nhóm khách hàng, với đối tượng là người có thu nhập trung bình và thấp thì

công tác này cần chú trọng hơn nữa nhằm gia tăng sự đồng cảm và sự quan tâm đối

với họ từ đó làm gia tăng uy tín, thương hiệu Eximbank và gia tăng lượng khách hàng

bán chéo:

- Chính sách phục vụ tại quầy.

- Chính sách thăm hỏi, viếng thăm nhân các ngày lễ, ngày kỷ niệm…

- Các chính sách hậu mãi khác như: tư vấn, cung cấp thông tin mới về các sản phẩm

dịch vụ của ngân hàng….

3.4 Các biện pháp hỗ trợ

3.4.1 Phát triển thị trƣờng cầm cố thế chấp bất động sản

Thực tế nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay đóng băng thị trường bất

động sản đều diễn ra chủ yếu ở thị trường mua bán, chuyển nhượng còn thị trường

cho thuê và thị trường thế chấp thì phát triển rất chậm và còn nhiều yếu tố cản trở

(Trần Du Lịch, 2004).

Thị trường cầm cố thế chấp dành cho bất động sản là thị trường mà tại đây các tổ

chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản

cho các khoản tín dụng này hay nói một cách khác đây là thị trường quan trọng để

chuyển từ “vốn chết” của các bất động sản cầm cố, thế chấp, sang “vốn sống” hoạt

động trong thị trường tín dụng. Tại hầu hết các nước phát triển, thị trường cầm cố cả

sơ cấp lẫn thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản vay mua nhà với lãi suất thấp và

thời gian cấp tín dụng có thể kéo dài từ 20-30 năm, từ đó có thể giải quyết tốt nhu cầu

vay để mua nhà ở của người dân.

Ở Việt Nam, thị trường cầm cố, thế chấp còn rất thô sơ và chứa đựng nhiều rủi ro

do tính thanh khoản yếu nên thị trường nhà ở phát triển yếu, sức mua kém và sản

phẩm còn ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người

dân khó được đáp ứng.

Chính phủ cần rà soát và điều chỉnh lại tất cả các qui trình thủ tục liên quan đến

thế chấp bất động sản từ giai đoạn nhận thế chấp đến giai đoạn giải chấp và phát mãi

bất động sản để phát triển thị trường cầm cố thứ cấp bất động sản do quy trình này

còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian làm nản lòng các cá nhân và tổ chức tín

dụng. Mặc dù luật đất đai và luật dân sự đã có qui định nhưng trên thực tế thủ tục

công chứng, thủ tục phát mãi và đấu giá còn khá phức tạp (Trần Hà Kim Thanh,

2011).

3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản

Các ngân hàng thương mại cần chú trọng vào việc nghiên cứu, ứng dụng và phát

triển nghiệp vụ chứng khoán phái sinh trên thị trường thứ cấp để đáp ứng nhu cầu vốn

trung và dài hạn do nguồn vốn này rất khó khăn trong việc huy động. Trong khi đó để

phát triển tín dụng nhà ở hay tín dụng bất động sản nói chung đòi hỏi phải có lượng

vốn trung và dài hạn đủ lớn để đáp ứng và để hạn chế rủi ro luôn tiềm ẩn cho bên cấp

tín dụng và đi vay do sự không cân xứng giữa thời hạn cấp tín dụng và thời hạn huy

động tiền gửi.

Việc nghiên cứu, ứng dụng và phát triển các kỹ thuật chứng khoán hóa là cần

thiết xuất phát từ đòi hỏi của thị trường tài chính, của nền kinh tế, việc phát triển này

mang lại một số lợi ích (Phạm Kim Loan, 2008):

- Thực hiện chứng khoán hoá, cho phép khắc phục được những tồn tại hạn chế về

nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng thương mại. Đồng thời đảm bảo

cho các NHTM hoạt động hiệu quả, đúng bản chất - hoạt động trên thị trường tiền tệ

nhằm đáp ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và vốn lưu động của doanh

nghiệp. Hiện nay các Ngân hàng thương mại được sử dụng nguồn vốn cấp tín dụng

trung dài hạn bao gồm: nguồn vốn huy động trung dài hạn; tỷ lệ vốn ngắn hạn được

sử dụng để cấp tín dụng trung dài hạn và vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên nguồn vốn dùng

để cấp tín dụng trung dài hạn của các Ngân hàng hạn chế, chỉ đáp ứng được khoảng

50% - 60% nhu cầu vay vốn trung dài hạn. Bộ phận vốn còn lại sử dụng nguồn

ngắn hạn. Thực tế này tạo áp lực rất lớn về nguồn vốn cấp tín dụng trung dài hạn của

các Ngân hàng thương mại nói chung và cấp tín dụng bất động sản nói riêng, tạo ra

khó khăn thực sự về nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu tín dụng bất động sản. Do vậy

việc áp dụng, thực hiện các giải pháp huy động về vốn có tính chiến lược và ý nghĩa

căn bản, với việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá các tài sản tài chính nói chung và

các khoản tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại trong điều

kiện hiện nay là cần thiết và có ý nghĩa thực hiện, thực thi cao.

Trong trường hợp đó các khoản nợ cấp tín dụng bất động sản sẽ được các Ngân

hàng thương mại bán cho các tổ chức trung gian đặc biệt (là cơ sở để các tổ chức này

phát hành trái phiếu – trái phiếu dựa trên các khoản nợ cấp tín dụng bất động sản) và

do đó các Ngân hàng thương mại có thể mở rộng khả năng cấp tín dụng thời hạn dài

từ 20-30 năm. Đồng thời tạo điều kiện cho các Ngân hàng thương mại đẩy nhanh quá

trình tuần hoàn và chu chuyển vốn, khai thác và sử dụng vốn hiệu quả.

- Thúc đẩy thị trường tài chính phát triển: Thực tế hiện nay, thị trường tài chính, thị

trường chứng khoán nước ta mới chỉ phát triển ở mức độ thấp, mặc dù đạt được

những kết quả nhất định về tốc độ tăng trưởng của thị trường chứng khoán trong

những năm qua (về số lượng nhà đầu tư; về giá; về các công ty chứng khoán.....) tuy

nhiên đánh giá chung, trình độ phát triển của thị trường vẫn chưa cao và chưa đầy đủ.

Sự phát triển của thị trường vốn, thị trường chứng khoán nước ta mới ở trình độ thấp

và giai đoạn đầu phát triển. Một trong nguyên nhân cơ bản đó là lượng hàng hoá (các

loại chứng khoán: cổ phiếu; trái phiếu; giấy tờ có giá...) còn ít và chưa đa dạng. Sự

phát triển của thị trường vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề đặt ra cần quan tâm như tăng

trưởng thiếu ổn định; sự hạn chế về công nghệ và hạ tầng thông tin; tính chuyên

nghiệp của các công ty chứng khoán còn hạn chế; nhà đầu tư thiếu trình độ và mang

nặng yếu tố tâm lý, bầy đàn.... Chính vì lẽ đó việc thực hiện chứng khoán hoá các

khoản tín dụng bất động sản sẽ là nguồn cung cấp hàng hoá cho thị trường, góp phần

kích thích thị trường phát triển. Đồng thời đa dạng hoá danh mục hàng hoá, tạo ra

nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.

- Chứng khoán hoá tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trường có liên

quan: tín dụng; chứng khoán và thị trường bất động sản. Việc chứng khoán hoá các

khoản tín dụng bất động sản sẽ cho phép đáp ứng tốt nhất nhu cầu về các sản phẩm

bất động sản của người dân, của nền kinh tế. Trên cơ sở tạo ra nguồn vốn lớn để đáp

ứng nhu cầu phát triển bất động sản; phát triển nhà ở cũng như tạo ra nguồn vốn cho

các Ngân hàng thương mại để tiếp tục mở rộng cấp tín dụng và tăng trưởng tín dụng

bất động sản.

- Tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội: Chứng

khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại tạo điều

kiện khai thác và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực trong xã hội, trong nền kinh tế.

Theo đó các khoản vốn nhàn rỗi trong dân cư được thu hút thông qua việc người dân

đầu tư, mua các chứng khoán hoá dựa trên các khoản cấp tín dụng bất động sản. Trên

cơ sở đó cùng với các hình thức đầu tư khác như gửi tiền ngân hàng; mua vàng tích

luỹ; kinh doanh...người dân có thêm sự lựa chọn các chứng khoán hoá từ các khoản

cấp tín dụng bất động sản để đầu tư. Dưới góc độ vĩ mô, việc ra đời của loại chứng

khoán mới (chứng khoán hoá trên cơ sở các khoản tín dụng bất động sản) sẽ thu hút,

khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẻ, nhàn rỗi trong nền kinh tế để sử dụng đầu tư vào lĩnh

vực sản xuất kinh doanh, tạo khả năng sinh lợi cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế tiếp

tục tăng trưởng và phát triển.

Tuy nhiên để phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá tại Việt Nam,

không chỉ cần một quá trình (về chuẩn bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật; luật pháp; các tổ chức

tài chính liên quan; cơ chế chính sách....) mà cần có đánh giá nhìn nhận đầy đủ hơn về

lợi ích cũng như những tác động không tích cực của công cụ này trong tương lai mà

hậu quả của cuộc khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản đã và đang diễn ra tại

Mỹ như là bài học kinh nghiệm thực tiễn quý báu đối với quá trình ứng dụng và phát

triển kỹ thuật này tại Việt Nam.

3.4.3 Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi

ro tín dụng

- Theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước Việt

Nam về Ban hành Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý

rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng, nhưng thực tế hầu hết

các ngân hàng chưa xây dựng đựơc hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ nên chưa áp

dụng đựơc để xây dựng chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo Điều

7, kết hợp theo phương pháp định tính và phương pháp định lựơng theo thông lệ quốc

tế mà chủ yếu xây dựng chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo

phương pháp định lượng nên tình hình nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng chưa phản

ánh chính xác. Tuy nhiên, cơ sở quan trọng để đánh giá và đưa ra quyết định liên quan

đến hoạt động tín dụng làm cơ sở để đánh giá xếp hạng các TCTD. Do đó để phán ánh

đựơc chính xác tình hình hoạt động tín dụng của toàn hệ thống và thống nhất trong

công tác xây dựng chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro giống với

thông lệ quốc tế, Ngân hàng Nhà Nước nên có những qui định bắt buộc về lộ trình áp

dụng phương pháp định tính kết hợp với định lượng (Điều 7 – Quyết định

493/2005/QĐ-NHNN).

- Theo Điều 5 Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 về việc Quy định tỷ lệ

tối đa của nguồn vốn ngắn hạn đựơc sử dụng để cấp tín dụng trung và dài hạn đối với

tổ chức tín dụng thì tỷ lệ cấp tín dụng tối đa áp dụng đối ngân hàng thương mại chỉ còn

30% thay vì là 40% theo Quyết định sô 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005. Trong

khi đó các khoản cấp tín dụng tiêu dùng dành cho khách hàng cá nhân đều là các

khoản vay trung và dài hạn nên đã gây không ít khó khăn cho các ngân hàng thương

mại trong việc nghiên cứu và phát triển tín dụng tiêu dùng (tín dụng nhà ở, xây nhà,

sửa nhà, mua nhà, chi phí sinh hoạt…)

Do đó để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển tín dụng nhà ở cho các đối

tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê,

thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính

phủ ngày 07 tháng 01 năm 2013, Ngân hàng Nhà nước nên điều chỉnh tỷ lệ này cho

phù hợp thực tế và xem lại căn cứ xác định thế nào là khoản vay trung dài hạn (theo

thời hạn còn lại của khoản vay trên 12 tháng chứ không theo thời hạn cấp tín dụng ban

đầu là trên 12 tháng).

3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ

Khi các Tổ chức tín dụng nước ngoài được phép tham gia vào thị trừơng Việt

Nam theo lộ trình gia nhập WTO thì hoạt động ngân hàng bán lẻ, đặc biệt là tín dụng

bán lẻ đã trở thành lĩnh vực hoạt động tiềm năng của các TCTD nước ngoài do họ

nhiều bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực này nên để có thể gia tăng khả năng cạnh

tranh và gia nhập vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, hiện tại chúng ta chỉ có các hệ thống

văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng mà chưa có qui định chi tiết, cụ thể, phù

hợp về hoạt động bán lẻ. Do đó, các cơ quan có liên quan nên xây dựng một môi

trường pháp lý đầy đủ, thống nhất về hoạt động ngân hàng bán lẻ, đặc biệt là hoạt

động tín dụng bán lẻ.

Ngân hàng Nhà nước cần ban hành một số văn bản qui định chung về hoạt động

tín dụng bán lẻ và văn bản xác định các chỉ tiêu thống kê về tình hình hoạt động kinh

doanh của ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng bán lẻ, có các chế độ báo cáo số liệu

chính xác, phản ánh được tình hình hoạt động tín dụng bán lẻ để phục vụ cho công tác

quản lý, chỉ đạo, điều hành nhằm hỗ trợ cho các tổ chức tín dụng hoạt động trong lĩnh

vực được an toàn và hiệu quả, góp phần cho phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt

Theo khảo sát cho thấy thanh toán bằng tiền mặt còn rất phổ biến trong nền kinh

tế. Tiền mặt vẫn là phương tiện thanh toán chiếm tỷ trọng lớn trong khu vực doanh

nghiệp và chiếm đại đa số trong các giao dịch thanh toán của khu vực dân cư; chất

lượng, tiện ích mới còn hạn chế, các tiện ích thiết thực và phổ biến (như thanh toán

tiền điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp) chưa được triển khai mạnh trên thực tế.

Các dịch vụ thanh toán trực tuyến như Mobile Banking, Internet Banking, Ví điện

tử… mới chỉ dừng lại ở quy mô nhỏ hẹp, chưa triển khai trên diện rộng để đáp ứng

nhu cầu thanh toán nhỏ lẻ của khách hàng (Văn Tạo, 2009).

Do đó Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có liên quan cần có giải pháp quyết

liệt nhằm hạn chế sử dụng tiền mặt như: xây dựng khung pháp lý về thanh toán bằng

tiền mặt và phí tiền mặt cần đảm bảo lợi ích của nền kinh tế, lợi ích của Nhà nước và

nhân dân, là cơ sở để mọi thành viên trong xã hội tuân thủ; Giám sát, kiểm tra việc

chấp hành pháp luật về thanh toán bằng tiền mặt; các quy định về hạn mức thanh toán

bằng tiền mặt nên thống nhất một mức chung nhằm để có thể thúc đẩy phát triển các

sản phẩm dịch vụ bán lẻ, đặc biệt là tín dụng tiêu dùng, cấp tín dụng trả góp, cho vay

thấu chi…

3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cƣờng thanh tra,

giám sát ngân hàng

Do các khoản cấp tín dụng bán lẻ cho khu vực cá nhân, hộ gia đình khó giám sát

dòng tiền và có nhiều mục đích vay khác nhau nên khó kiểm tra mục đích sử dụng

vốn. Do đó để tránh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, Ngân hàng Nhà nước và các

cơ quan có liên quan cần phải:

- Xác định và quy định giới hạn tỷ lệ cấp tín dụng đối với từng đối tượng khách

hàng thay vì qui định giới hạn chung là 15% vốn tự có của khách hàng.

- Yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường công tác cung cấp và cập nhật đầy đủ

thông tin tín dụng, đặc biệt là khách hàng cá nhân thông qua hệ thống thông tin tín

dụng CIC.

- Thanh tra giám sát ngân hàng cần có biện pháp giám sát các tổ chức tín dụng

trong hoạt động tín dụng bán lẻ để có biện pháp can thiệp kịp thời.

3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp

Đặc biệt là đối với ngành ngân hàng của Việt Nam mới được phát triển và còn nhiều

bất cập thì tài sản đảm bảo được hầu hết các NHTM chú trọng và xem như là nguồn

thu nợ thứ hai để tạo niềm tin trong cho vay. Đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung

bình và thấp được đánh giá là có rủi ro nhiều hơn trong công tác thu hồi nợ. Do đó để

việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành nhanh chóng và nhằm tạo điều kiện cho các

NHTM thu hồi được các khoản vay không có khả năng thu hồi thì cần phải có sự hỗ

trợ từ phía các ngành, các cấp:

- Đưa ra nhiều hình thức xử lý tài sản đảm bảo mà các bên có thể lựa chọn và nâng

cao quyền hạn của các NHTM để có thể chủ động trong việc bán tài sản đảm bảo

đồng thời đưa ra nhiều hình thức bán tài sản đảm bảo để các bên có thể vận dụng

linh hoạt, phù hợp với từng nơi, có thể bán trực tiếp cho người có nhu cầu, qua

trung tâm đấu giá hoặc tự tổ chức đấu giá đồng thời nâng cao quyền hạn của các

NHTM trong việc phát mãi tài sản đảm bảo.

- Rà soát lại các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản nhằm tiến hành một

cách nhanh chóng, thuận lợi đồng thời hạn chế và miễn giảm thuế phát sinh, ngoại

trừ lệ phí trước bạ.

- Tăng cường và nâng cao tinh thần trách nhiệm của các cơ quan có liên quan như:

Tòa án, Công an, Viện kiểm soát, cơ quan Thi hành án… trong việc phối hợp xử lý

tài sản đảm bảo nhằm thu hồi nợ của các NHTM một cách nhanh chóng.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Xuất phát từ những cơ sở lý luận chung nhất về tín dụng và tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp, từ đó phân tích thực trạng hoạt động tín dụng

nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của Eximbank trong mối quan hệ tổng

thể hoạt động tín dụng tại Eximbank và so sánh với các ngân hàng thương mại Việt

Nam khác. Kết hợp với nghiên cứu định lượng cùng với những bài học kinh nghiệm về

phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên thế

giới, tác giả đã đưa ra những giải pháp nhằm mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu

nhập trung bình và thấp tại Eximbank, trong chiến lược trở thành một trong những

ngân hàng bán lẻ hiện đại nhất Việt Nam.

Với mục tiêu đó, tác giả đề xuất 2 nhóm giải pháp, đó là nhóm giải pháp cụ thể

cho mục tiêu mở rộng thị phần tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp và quản lý chất lượng tín dụng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở cho

người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank; và nhóm giải pháp hỗ trợ, là các ý

kiến dành cho cơ quan các cấp hoàn thiện một số điều kiện nhằm thúc đẩy hoạt động

tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Eximbank nói riêng và các

ngân hàng thương mại nói chung.

100

KẾT LUẬN

Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2010 và kết

quả khảo sát mức sống hộ gia đình thì số hộ gia đình sinh sống tại khu vực thành thị -

Tp.HCM là hơn 1,5 triệu hộ, trong đó số hộ có nhà ở bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố,

nhà đơn sơ là khoảng 1,2 triệu hộ chiếm hơn 78% và họ đang có nhu cầu về nhà ở.

Hiện nay và dự kiến đến năm 2015 tại các khu vực đô thị có khoảng 1,74 triệu người còn khó khăn về nhà ở, phải ở trung bình dưới 5m2/người và 1.715.000 công

nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở.

Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp không chỉ nhằm để tạo

nơi ở cho họ mà còn tạo ra một hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng cuộc

sống.

Vì vậy việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

đang là mục tiêu hàng đầu của Chính phủ. Tuy nhiên, Chính phủ có nhiều chương

trình, chính sách ưu đãi khuyến khích hoạt động đầu tư nhà ở và đáp ứng nhu cầu tín

dụng nhà ở cho đối tượng này. Cụ thể là NHNN đã chính thức triển khai gói tín dụng

30.000 tỷ đồng vào tháng 06/2013 theo Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp

tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ngày

07/01/2013, nhưng vấn đề triển khai còn nhiều bất cập, khả năng tiếp cận còn khó

khăn do đối tượng này không đủ sức mua và gói tín dụng này không xác định rõ mức

thu nhập tối đa là bao nhiêu mà chỉ xác định đối tượng được ưu đãi nên đã khiến gói

này đang có khuynh hướng đi chệch hướng sang các đối tượng khác (Điều này đồng

nghĩa với việc thu nhập càng cao, tức là có khả năng trả nợ ngân hàng càng cao thì

càng dễ tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng).

Do đó đây vẫn là thị trường còn rất tiềm năng đối với các NHTMCP trong lĩnh

vực tín dụng bán lẻ. Vấn đề phát triển tín dụng bán lẻ là vấn đề mang tính khách quan,

101

và sẽ mang lại thị phần lớn trong hoạt động ngân hàng và có khả năng góp phần phân

tán rủi ro.

Hiện nay, tình hình kinh tế khó khăn chung của toàn xã hội, các doanh nghiệp

gặp nhiều khó khăn, hàng hóa tồn kho và nợ xấu tăng cao làm hạn chế phần nào nhu

cầu mở rộng đầu tư kinh doanh nên xu hướng hiện nay các NHTM Việt Nam đang có

xu hướng là gia tăng hoạt động tín dụng bán lẻ, đặc biệt đối tượng là khách hàng cá

nhân đang đươc nhiều NHTM nhắm vào và đang cạnh tranh ngày càng gay gắt, và

càng gay gắt khi có sự tham gia của các Ngân hàng nước ngoài có nhiều kinh nghiệm

trong phân khúc này và với quy mô vốn tự có của nó rất cao. Do đó đòi hỏi Eximbank

cần có những định hướng và chiến lược để phấn đấu trở thành ngân hàng bán lẻ hàng

đầu, đồng thời đáp ứng nhu cầu hội nhập và mở cửa thị trường.

Trước 2013, Eximbank chủ yếu hoạt động tín dụng theo một quy định chung,

chính sách khách hàng, cách thức bán hàng được xây dựng chủ yếu là các doanh

nghiệp lớn, các công ty cổ phần. Các qui định thủ tục cấp tín dụng dành cho khách

hàng là các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp vừa và nhỏ còn khá rườm rà và mất

nhiều thời gian. Nhìn chung hoạt động tín dụng bán lẻ trong giai đoạn này chỉ mang

tính tự phát dựa trên nền khách hàng, mạng lưới sẵn có mà chưa có một định hướng và

chiến lược cụ thể, khai thác triệt để mọi đối tượng khách hàng, đa dạng hóa khách

hàng nhằm phân tán rủi ro và đặc biệt là đối tượng là các khách hàng có thu nhập trung

bình và thấp mà được cho là tiềm năng và chưa có một NHTM nào tiếp cận và khai

thác triệt để.

Từ đó cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Phát triển tín dụng nhà ở cho người có

thu nhập trung bình và thấp tại ngân hàng Eximbank – trên đại bàn TP.HCM” để xác

định các đánh giá của Eximbank đối với phân khúc này, đánh giá lại thực trạng tín

dụng bán lẻ, tín dụng nhà ở cho đối tượng này đồng thời kết hợp với việc so sánh với

các ngân hàng khác và các kinh nghiệm phát triển của thế giới đối với phân khúc này.

102

Để có thể tham gia, phát triển và khai thác triệt để phân khúc này, Eximbank nên

nghiên cứu để đưa ra những chính sách, chiến lược, qui định, biện pháp và chỉ tiêu cụ

thể trong từng giai đoạn với những lộ trình cụ thể trong từng giai đoạn cụ thể nhằm đạt

được mục tiêu nhưng hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra làm ảnh hưởng đến tình

hình tài chính và nợ xấu tăng cao.

103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng việt

1. ACB, 2010, 2011, 2012, 3/2013, Báo cáo tài chính

2. Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2011. Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí phát triển kinh tế, số

250.

3. Eximbank, 2010, 2011, 2012, 3/2013, Báo cáo tài chính

4. Eximbank, 2010, 2011, 2012. Báo cáo thường niên

5. Hải Phong, 2013. 157 dự án nhà ở xã hội được triển khai trên toàn quốc.

quoc/141808p1c25.htm>.

6. Hoàng Thị Phương Thảo và Hoàng Trọng, 2010. Đo lường tài sản thương hiệu

dịch vụ ngân hàng theo khía cạnh khách hàng. Tạp chí phát triển kinh tế, số 240,

trang 50.

7. Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với

SPSS. Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh.

8. Lê Văn Tề, 2009. Tín dụng ngân hàng. Hà Nội: Nhà xuất bản giao thông vận tải.

9. Nguyễn Hiền, 2013. Ngân hàng đẩy mạnh cho vay cá nhân.

301800.htm>.

10. Nguyễn Minh Kiều, 2008. Tín dụng và thẩm định tín dụng. Hà Nội: Nhà xuất bản

tài chính.

11. Nguyễn Minh Kiều, 2009. Nghiệp vụ ngân hàng thương mại. 2. Hà Nội: Nhà xuất

bản Thống Kê.

104

12. Nguyễn Tấn Vạng, 2009. Khả năng tích lũy mua nhà đối với người có thu nhập

thấp ở TP.HCM và tỉnh Bình Dương: Thực trạng và gợi ý chính sách. Tạp chí phát

triển kinh tế, số 227, trang 55.

13. Nguyễn Tiến Đạt và Nguyễn Thị Hồng Lan, 2012. Phát triển thương hiệu đối với

các ngân hàng thương mại Việt Nam. Tạp chí Ngân hàng, số 12.

14. Nguyễn Văn Tiến, 2002. Đánh giá và phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh ngân

hàng. Hà Nội: Nhà xuất bản Thống Kê.

15. Phạm Thị Lan Anh, 2009. Phát triển hoạt động tín dụng bán lẻ tại ngân hàng đầu tư

và phát triển Việt Nam. Luận văn thạc sĩ kinh tế. Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ

Chí Minh.

16. Sacombank, 2010, 2011, 2012, 3/2013, Báo cáo tài chính

17. Tổng cục thống kê, 2010. Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2010. Hà Nội:

Nhà xuất bản thống kê.

18. Tổng cục thống kê, 2011. Niên giám thống kê. Hà Nội: Nhà xuất bản thống kê.

19. Trần Du Lịch, 2004. Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trường bất động

sản Thành phố Hồ Chí Minh. Báo cáo nghiên cứu. Viện Kinh Tế Thành phố Hồ

Chí Minh.

20. Trần Hà Kim Thanh, 2011. Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung

bình và thấp. Luận án Tiến sĩ. Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh.

21. Văn Tạo, 2009. Thanh toán không dùng tiền mặt thực trạng, nguyên nhân và giải

pháp. Tạp chí ngân hàng, số 19.

mid=90>.

Tiếng anh

1. David Porteous, 2000. Coming second? Secondary market development in

developing countries: a case study.

105

Available

at:

2. EconomyWatch, 2010. Mortgage Market In Asia.

Available at: < http://www.economywatch.com/mortgage/asia.html>

3. Michael Lea and Loic Chiquier, 1999. Providing long-term financing for housing:

the role of secondary markets.

Available at:

4. Renato Reside, S. Ghon Rhee, and Yutaka Shimomoto,1999. The Feasibility of

Creating Mortgage-Backed Securities Markets in Asian Countries. Available

at:

pe=pdf>.

5. Seow Eng Ong, 1998. Housing Affordability and Upward Mobility from Public to

Private Housing in Singapore.

Available at: < http://www.umac.mo/fba/irer/papers/past/vol3_pdf/049-064SP-

2000.pdf>.

106

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1

Bảng câu hỏi khảo sát

Giới Thiệu

Xin chào quý anh/chị, Tôi đang thực hiện một đề tài nghiên cứu về “ Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trên địa bàn TP.HCM”. Tôi rất mong quý anh/chị dành chút thời gian quý báu để trả lời một số câu hỏi sau đây. Tôi xin lưu ý rằng các câu trả lời của quý anh/chị là không có quan điểm nào là đúng hay sai, tất cả quan điểm của quý anh/chị đều có giá trị cho bài nghiên cứu của tôi. Tôi rất mong nhận được sự giúp đỡ và sự cộng tác từ quý anh/chị. Xin anh/chị cho biết mức độ đồng ý của anh/chị về những vấn đề sau Trong các câu hỏi đánh giá mức độ quan trọng thì:

1 là hoàn toàn không quan trọng

7 là hoàn toàn quan trọng

Trong các câu hỏi đánh giá mức độ đồng ý thì:

1 là hoàn toàn không đồng ý

7 là hoàn toàn đồng ý

Trong các câu hỏi đánh giá mức độ quan tâm thì:

1 là hoàn toàn không quan tâm

7 là hoàn toàn quan tâm

Vui lòng cho biết mức độ đồng ý của anh/chị với những nhận định sau đối với các khoản tín dụng cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp 1 Đây là thị trường tiềm năng

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

2 Mang lại lợi nhuận cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

3 Tính an toàn cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

4 Khả năng rủi ro thấp

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

5 Rất quan tâm đến phân khúc thị trường này

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

Khi nhắc đến “hồ sơ vay mua nhà của ngƣời có thu nhập trung bình và thấp”, anh/chị đánh giá mức độ quan tâm của anh/chị khi thẩm định hồ sơ vay đối với các yếu tố sau đây. 1 Mức lương

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

2 Nguồn thu nhập khác

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

3 Tính ổn định của thu nhập

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

107

4 Trình độ chuyên môn cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

5 Tính ổn định của công việc

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

6 Kinh nghiệm làm việc lâu năm

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

7 Tài sản hiện có 1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

8 Độ tuổi

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

9 Chi phí cuộc sống

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

10 Các khoản nợ khác

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

Anh/chị quan tâm đến các khoản vay có các yếu tố nào sau đây? 1 Quy mô khoản vay lớn

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

2 Tỷ lệ, hạn mức cho vay thấp

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

3 Kỳ hạn vay ngắn

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

4 Lãi suất cho vay cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

5 Khả năng kiểm soát khoản vay cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

6 Giá trị TSĐB lớn

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

7 Tỷ lệ cho vay/ TSĐB nhỏ

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

8 Tính thanh khoản TSĐB cao

1☐ 2☐ ☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

9 Tính pháp lý của TSĐB cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

10 Khả năng xứ lý TSĐB đơn giản

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

Theo anh/chị đánh giá thì những yếu tố sau đây có phải là ƣu thế của ngân hàng mình không? 1 Nguồn vốn tự có lớn

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

2 Các khoản ký thác ổn định

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

3 Khả năng sử dụng vốn vay cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

4 Chi phí sử dụng vốn thấp

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

5 Thời hạn nguồn vốn sử dụng dài

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

6 Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm cao 1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

7 Chi phí tuyển dụng thấp

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

108

8 Mức độ công nghệ hiện đại

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

9 Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

Theo anh/chị, các yếu tố sau có mức độ quan trọng nhƣ thế nào đến quyết định mở rộng tín dụng cho các đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà? 1 Thu nhập bình quân đầu người cao

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

2 Khả năng tìm kiếm việc làm của nền kinh tế cao 1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

3 Thất nghiệp thấp

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

4 Lạm phát thấp

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

5 C/sách ưu đãi đặc biệt của chính phủ

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

6 Cách thức triển khai, thực hiện chính sách đơn giản 1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

7 Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu đãi thấp 1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

8 CSTT thắt chặt hay nới lỏng

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

9 Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm ngặt 1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

1☐ 2☐ 3☐ 4☐ 5☐ 6☐ 7☐

10 Quy định, thủ tục đơn giản Xin vui lòng cho biết thông tin về người trả lời: Họ và tên:…………………………………… Chức vụ:…………………………………….. CN/PGD:……………………………………. Tôi xin chân thành cám ơn quý anh/chị đã dành thời gian để hỗ trợ cho việc hoàn thành bài nghiên cứu của tôi!

109

PHỤ LỤC 2

Mô tả sản phẩm cho vay mua nhà cho đối tựơng có thu nhập thấp tại Eximbank

- Tổng hạn mức chương trình: 5000 tỷ đồng

- Lãi suất cho vay: 12%/năm, cố định trong 02 năm đầu, sau đó lãi suất cho vay

bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + 4%/năm, chu kì thay đổi lãi suất 01 tháng/lần.

- Đối tượng khách hàng: khách hàng có nghề nghiệp ổn định.

- Nguồn thu nhập trả nợ: chủ yếu từ lương, có xác nhận chính xác của đơn vị

công tác về mức lương, chức danh, thời gian công tác. Đối với nguồn thu nhập khác

phải đảm bảo yếu tố ổn định, vững chắc, khả thi trong suốt thời gian vay.

- Số tiền cho vay: căn cứ vào nhu cầu vốn và khả năng trả nợ vay của khách

hàng nhưng tối đa không quá 70% giá trị tài sản đảm bảo.

- Mục đích vay: mua nhà, căn hộ đã hình thành, xây dựng sữa chữa nhà để ở.

- Thời hạn cho vay: tối đa 15 năm

- Đối với bất động sản có sẵn, phải thỏa các điều kiện sau:

+ Vị trí: nhà ở tại đô thị, thuộc khu dân cư hiện hữu, an ninh, thanh khoản tốt. Nhà

tọa lạc tại mặt tiền đường hoăc hẻm. Hẻm rộng tối thiểu 2m, vị trí nhà cách đường

hoặc hẻm chính không quá 200m.

+ Diện tích nhà: tối thiểu 40m2

+ Về pháp lý: có giấy chứng nhận quyền sở hữu hay sử dụng theo đúng quy định của

pháp luật.

- Đối với bất động sản là căn hộ, nhà chung cư

+ Vị tri dự án: thuộc các thành phố trực thuộc trung ương.

+ Diện tích nhà: tối thiểu 40m2

+ Tiến độ hoàn thành của dự án: đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua căn

hộ.

+ Về pháp lý: theo quy định của pháp luật

110

- Đối với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, chưa có nhà trên đất: không nhận

đảm bảo

PHỤ LỤC 3

Số liệu phân tích bằng SPSS

(1) Kết quả kiểm định EFA thang đo xu hƣớng cấp tín dụng mua nhà của

Eximbank đối với ngƣời có thu nhập trung bình và thấp

Reliability Statistics

Cronbach's

N of Items

Alpha

.813

Item-Total Statistics

Scale Mean if

Scale Variance

Corrected Item-

Cronbach's

Item Deleted

if Item Deleted

Total

Alpha if Item

Correlation

Deleted

21.63

9.596

.745

.731

21.60

9.941

.671

.754

21.64

11.357

.442

.821

21.61

10.602

.553

.790

21.64

10.319

.605

.775

Factor Analysis

Total Variance Explained

Component

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared Loadings

Total

% of Variance Cumulative %

Total

% of Variance Cumulative %

2.887

57.736

2.887

57.736

1.011

20.226

77.962

.583

11.666

89.628

.268

5.363

94.992

.250

5.008

100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Component Matrixa

111

Component

.869

.810

.603

.739

.752

Extraction Method: Principal Component Analysis.

a. 1 components

extracted.

Rotated Component Matrixa : a. Only one component was extracted. The solution cannot be rotated..

(2) Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo các yếu tố bên ngoài

Factor Analysis

Total Variance Explained

Component

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared

Loadings

Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Variance

4.373

43.734

4.373

43.734

3.100

31.001

2.692

26.924

70.658

2.692

26.924

70.658

2.815

28.151

59.152

.812

8.118

78.777

.812

8.118

78.777

1.962

19.624

78.777

.569

5.694

84.470

.490

4.897

89.367

.402

4.018

93.386

.292

2.921

96.306

.225

2.254

98.561

.096

.958

99.519

.048

.481

100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

112

Component Matrixa

Component

KTVM1

.228

.784

.181

KTVM2

.303

.830

.091

KTVM3

.300

.764

-.102

KTVM4

.287

.777

-.136

UD1

.865

-.206

-.341

UD2

.885

-.130

-.298

UD3

.875

-.167

-.265

QL1

.841

-.256

.153

QL2

.672

-.169

.546

QL3

.775

-.146

.381

Extraction Method: Principal Component

Analysis.

a. 3 components extracted.

Rotated Component Matrixa

Component

.819

KTVM1

-.092

.142

.882

.009

KTVM2

.102

.815

.133

KTVM3

-.045

.824

.139

KTVM4

-.082

.922

UD1

.031

.237

.897

UD2

.110

.271

.877

UD3

.072

.298

.634

.627

QL1

-.017

.846

.248

QL2

.027

.766

.420

QL3

.075

113

Extraction Method: Principal Component

Analysis.

Rotation Method: Varimax with Kaiser

Normalization.

a. Rotation converged in 4 iterations.

(3) Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo các yếu tố bên trong

Factor Analysis

Total Variance Explained

Component

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared

Loadings

Total

% of

Cumulative % Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Variance

4.256

47.292

4.256

47.292

3.492

38.800

1.812

20.135

67.426

1.812

20.135

67.426

2.028

22.537

61.338

1.396

15.506

82.932

1.396

15.506

82.932

1.943

21.594

82.932

.838

9.314

92.246

.279

3.095

95.341

.179

1.990

97.331

.136

1.513

98.844

.075

.832

99.677

.029

.323

100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Component Matrixa

Component

NV1

.818

-.090

-.374

NV2

.746

-.023

-.095

NV3

.820

-.108

-.322

NV4

.759

-.170

-.157

NV5

.834

-.082

-.279

NL1

.656

-.155

.727

NL2

.663

-.193

.709

CONGNGHE1

.324

.923

.068

CONGNGHE2

.335

.918

.072

114

Extraction Method: Principal Component Analysis.

a. 3 components extracted.

Rotated Component Matrixa

Component

.898

NV1

.074

.687

NV2

.269

.144

.877

NV3

.122

.061

.754

NV4

.248

.001

.863

NV5

.161

.093

.963

NL1

.226

.063

.958

NL2

.248

.027

.976

.091

.038

CONGNGHE1

.974

.099

.047

CONGNGHE2

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.

a. Rotation converged in 4 iterations. (4) Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo các yếu tố yếu tố thuộc về giá

trị khoản vay

Factor Analysis

Total Variance Explained

Component

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared

Loadings

Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Variance

4.164

41.636

4.164

41.636

4.131

41.313

3.226

32.256

73.891

3.226

32.256

73.891

3.258

32.578

73.891

.810

8.099

81.990

.585

5.847

87.838

.398

3.981

91.819

.352

3.521

95.339

.241

2.409

97.748

.131

1.306

99.055

.083

.828

99.882

.012

.118

100.000

115

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Component Matrixa

Component

GIATRIVAY1

.945

-.188

GIATRIVAY2

.881

-.191

GIATRIVAY3

.843

-.145

GIATRIVAY4

.914

-.153

GIATRIVAY5

.886

-.072

TSDB1

.083

.715

TSDB2

.241

.805

TSDB3

.248

.796

TSDB4

.124

.797

TSDB5

.148

.822

Extraction Method: Principal

Component Analysis.

a. 2 components extracted.

Rotated Component Matrixa

Component

.963

GIATRIVAY1

-.009

.901

GIATRIVAY2

-.025

.856

GIATRIVAY3

.014

.926

GIATRIVAY4

.019

.884

GIATRIVAY5

.094

.718

TSDB1

-.051

.836

TSDB2

.087

.828

TSDB3

.096

.806

TSDB4

-.026

.835

TSDB5

-.007

Extraction Method: Principal

Component Analysis.

Rotation Method: Varimax with Kaiser

Normalization.

a. Rotation converged in 3 iterations.

116

(5)Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo các yếu tố đánh giá năng lực

của khách hàng

Factor Analysis

Total Variance Explained

Component

Initial Eigenvalues

Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared

Loadings

Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Total

% of

Cumulative

Variance

4.908

49.081

4.908

49.081

3.346

33.458

2.098

20.978

70.059

2.098

20.978

70.059

2.320

23.200

56.658

.861

8.607

78.666

.861

8.607

78.666

2.201

22.008

78.666

.551

5.514

84.179

.501

5.012

89.192

.354

3.542

92.734

.291

2.906

95.640

.222

2.225

97.865

.147

1.473

99.338

.066

.662

100.000

Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrixa

Component

.759

-.088

.336

THUNHAP1

.875

-.033

.211

THUNHAP2

.798

.171

.144

THUNHAP3

-.122

.107

.894

NGHENGHEIP1

-.132

.468

.814

NGHENGHIEP2

-.139

.518

.772

NGHENGHIEP3

-.150

-.233

.875

TICHLUY1

-.119

-.402

.798

TICHLUY2

-.114

-.313

.863

TICHLUY3

.130

-.097

.723

TICHLUY4

Extraction Method: Principal Component Analysis.

a. 3 components extracted.

117

Rotated Component Matrixa

Component

.806

THUNHAP1

.216

.021

.898

THUNHAP2

.069

-.027

.816

THUNHAP3

-.097

.105

.634

NGHENGHEIP1

.648

.056

.874

NGHENGHIEP2

.366

.044

.889

NGHENGHIEP3

.304

.030

.845

TICHLUY1

.358

.013

.885

TICHLUY2

.174

.023

.880

TICHLUY3

.283

.044

.606

TICHLUY4

.335

.264

Extraction Method: Principal Component Analysis.

Rotation Method: Varimax with Kaiser

Normalization.

a. Rotation converged in 5 iterations.

(6) Kết quả hồi qui 11 biến

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

7.0721180

1.04220156

YTT

161

GITRIVAYTT

5.9154037

1.03693090

161

NVTT

7.5782547

1.31643260

161

NLTT

6.1003354

1.16408717

161

UDTT

6.4803602

1.17606120

161

TICHLUYTT

5.0599130

.74376587

161

NGHENGHIEPTT

4.9796335

.94219922

161

THUNHAPTT

3.3413043

.71768201

161

TSDBTT

4.0740994

.74761034

161

CONGNGHETT

4.3947516

.76398993

161

KTVMTT

3.0750311

.76460883

161

QLTT

6.2719752

1.05263336

161

118

Model summary (b)

Model

Adjusted R

Std. Error of

Change Statistics

Durbin-

Squar

Square

the Estimate

Watson

R Square

Sig. F

Change

Chang

.923a

.852

.841

.41614562

.852

77.685

.000

2.441

a.Predictors: (Constant), QLTT, NGHENGHIEPTT, GITRIVAYTT, KTVMTT, CONGNGHETT, TSDBTT,

THUNHAPTT, TICHLUYTT, UDTT, NVTT, NLTT

b.Dependent Variable: YTT

ANOVAa

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

147.986

13.453

77.685

.000b

Residual

25.803

149

.173

Total

173.789

160

a. Dependent Variable: YTT

b. Predictors: (Constant), QLTT, NGHENGHIEPTT, GITRIVAYTT, KTVMTT, CONGNGHETT,

TSDBTT, THUNHAPTT, TICHLUYTT, UDTT, NVTT, NLTT

Coefficients (a)

Model

Unstandardized

Standardized

Sig.

Collinearity Statistics

Coefficients

Std. Error

Beta

Tolerance

VIF

(Constant)

.973

.444

2.190

.030

GITRIVAYTT

.334

.081

.332

4.094

.000

.152

6.595

NVTT

.350

.038

.442

9.291

.000

.441

2.267

NLTT

.120

.071

.135

1.705

.090

.160

6.248

UDTT

.265

.042

.299

6.295

.000

.441

2.269

.062

.504

1.982

TICHLUYTT

-.078

-.055

-1.245

.215

NGHENGHIEPT

.012

.052

.011

.232

.817

.448

2.232

THUNHAPTT

-.058

.051

-.040

-1.120

.265

.793

1.261

TSDBTT

-.070

.049

-.050

-1.428

.155

.814

1.229

119

CONGNGHETT

.014

.046

.010

.301

.764

.876

1.142

KTVMTT

.058

.047

.043

1.236

.219

.830

1.206

QLTT

-.065

.046

-.066

-1.426

.156

.466

2.144

a. Dependent Variable: YTT

(7) Kết quả hồi qui 4 biến

Descriptive Statistics

Mean

Std. Deviation

7.0721180

1.04220156

161

YTT

GITRIVAYTT

5.9154037

1.03693090

161

7.5782547

1.31643260

161

NVTT

6.1003354

1.16408717

161

NLTT

6.4803602

1.17606120

161

UDTT

Model Summaryb

Model

R Square Adjusted R

Std. Error of

Change Statistics

Durbin-

Square

the Estimate

R Square

F Change

Sig. F

Watson

Change

.917a

.842

.838

.42003792

.842

207.256

.000

2.404

a. Predictors: (Constant), UDTT, NVTT, NLTT, GITRIVAYTT

b. Dependent Variable: YTT

ANOVAa

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

146.266

207.256

.000b

Residual

27.523

36.567 .176

Total

173.789

156 160

a. Dependent Variable: YTT

b. Predictors: (Constant), UDTT, NVTT, NLTT, GITRIVAYTT

120

Coefficientsa

Model

Unstandardize

Standard

Sig.

95.0% Confidence

Collinearity Statistics

d Coefficients

ized

Interval for B

Coefficie

nts

Std.

Beta

Lower

Upper

Tolerance

VIF

Error

Bound

1 (Constant)

.120

.269

.445

.157

-.412

.652

GITRIVAYTT

.345

.080

.343

4.313

.000

.187

.503

.160

6.244

.353

.037

.445

9.460

.000

.279

.426

.458

2.184

NVTT

.116

.070

.130

1.657

.009

-.022

.255

.165

6.078

NLTT

.236

.030

.266

7.890

.000

.177

.295

.893

1.119

UDTT

a. Dependent Variable: YTT

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam – Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh