Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Chia sẻ: Bình Bình | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:3

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế thị trường bất động sản góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Nghieân cöùu - Trao ñoåi HIEÄP HOÄI BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH Kieán nghò söûa ñoåi, boå sung moät soá ñieàu cuûa Luaät Ñaát ñai naêm 2013 m LEÂ HOAØNG CHAÂU Chuû tòch Hieäp hoäi Baát ñoäng saûn TP. Hoà Chí Minh L uaät Ñaát ñai naêm 2013 (LÑÑ) coù hieäu löïc töø ngaøy 01/07/2014 ñeán nay ñaõ coù taùc ñoäng tích cöïc ñeán neàn kinh teá vaø thò tröôøng BÑS, goùp phaàn baûo veä quyeàn vaø lôïi ích hôïp phaùp cuûa ngöôøi SDÑ, naâng cao naêng löïc QLNN treân lónh vöïc ñaát ñai. Tuy nhieân, sau 03 naêm trieån khai thöïc hieän, vaãn coøn moät soá khieám khuyeát caàn phaûi ñöôïc söûa ñoåi, boå sung. Hieäp hoäi BÑS TP. Hoà Chí Minh vöøa qua ñaõ coù vaên baûn kieán nghò söûa ñoåi, boå sung moät soá noäi dung cuûa LÑÑ. Moät laø, cho pheùp chuû ñaàu tö chuyeån nhöôïng toaøn boä hoaëc moät trình ñaàu tö kinh doanh theo nhu ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng toaøn phaàn döï aùn BÑS nhö sau:”Chuû caàu cuûa caùc doanh nghieäp. boä hoaëc moät phaàn döï aùn keå töø ñaàu tö chuyeån nhöôïng ñaõ coù GCN Caên cöù Nghò quyeát cuûa Quoác thôøi ñieåm sau khi ñaõ hoaøn thaønh veà QSDÑ ñoái vôùi toaøn boä hoaëc hoäi veà thí ñieåm xöû lyù nôï xaáu cuûa giaûi phoùng maët baèng döï aùn. phaàn döï aùn chuyeån nhöôïng”. Hieäp caùc toå chöùc tín duïng, coù hieäu löïc Chuyeån nhöôïng döï aùn BÑS hoäi nhaän thaáy vieäc chuyeån töø ngaøy 15/08/2017, trong ñoù coù cuõng laø moät “ñieåm ngheõn” cuûa thò nhöôïng döï aùn laø hoaït ñoäng giöõa cô cheá xöû lyù taøi saûn baûo ñaûm laø tröôøng BÑS hieän nay. TP. Hoà Chí caùc nhaø ñaàu tö vôùi nhau, chöa döï aùn BÑS chöa coù GCN QSDÑ, Minh coù khoaûng 500 döï aùn hieän phaûi laø baùn nhaø ôû cho ngöôøi mua Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi Luaät ñang ngöøng trieån khai laø “phaàn nhaø. Neáu beân chuyeån nhöôïng Kinh doanh BÑS veà chuyeån chìm cuûa taûng baêng haøng toàn kho”, chöa hoaøn taát caùc thuû tuïc ñaàu tö, nhöôïng döï aùn, moät phaàn döï aùn nhöng ñeán nay vaãn chöa coù giaûi xaây döïng thì beân nhaän chuyeån BÑS theo cô cheá ñaõ ñöôïc xaùc laäp phaùp hôïp lyù vaø hieäu quaû ñeå xöû lyù nhöôïng döï aùn seõ tieáp tuïc thöïc taïi Nghò quyeát naøy. trieät ñeå vaán ñeà naøy. Khoaûn (1.b) hieän hoaøn taát caùc coâng vieäc naøy. Hai laø, cho pheùp theá chaáp Ñieàu 194 LÑÑ quy ñònh “Ñoái vôùi Do vaäy, Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi quyeàn SDÑ, taøi saûn thuoäc sôû caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng kinh khoaûn (1.b) Ñieàu 194 LÑÑ, vaø söûa höõu cuûa mình gaén lieàn vôùi ñaát doanh nhaø ôû thì ñöôïc chuyeån ñoåi khoaûn 2 Ñieàu 49 Luaät Kinh taïi caùc ngaân haøng ôû nöôùc nhöôïng QSDÑ gaén vôùi vieäc doanh BÑS ñeå cho pheùp chuû ñaàu ngoaøi, nhöng khi xaûy ra tranh chuyeån nhöôïng toaøn boä hoaëc moät tö ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng chaáp thì phaûi ñöôïc xöû lyù theo phaàn döï aùn sau khi ñaõ coù GCN. toaøn boä hoaëc moät phaàn döï aùn keå phaùp luaät cuûa nöôùc ta. Ngöôøi nhaän chuyeån nhöôïng QSDÑ töø thôøi ñieåm sau khi ñaõ hoaøn thaønh Khoaûn (2.d) ñieàu 174 LÑÑ phaûi thöïc hieän döï aùn ñaàu tö ñuùng giaûi phoùng maët baèng, taïo quyõ ñaát quy ñònh toå chöùc ñöôïc Nhaø nöôùc theo tieán ñoä ñaõ ñöôïc pheâ duyeät”; saïch cuûa döï aùn; coi chuyeån giao ñaát coù thu tieàn SDÑ, cho thueâ vaø taïi khoaûn 2 Ñieàu 49 Luaät Kinh nhöôïng döï aùn, moät phaàn döï aùn laø ñaát thu tieàn thueâ ñaát moät laàn cho doanh BÑS quy ñònh ñieàu kieän hoaït ñoäng bình thöôøng trong quaù caû thôøi gian thueâ ñöôïc “Theá chaáp Tµi nguyªn vµ M«i trưêng Kú 2 - Th¸ng 9/2017 17
baèng QSDÑ, taøi saûn thuoäc sôû höõu nhöng vaãn bò 01 chuû ñaát khieáu kieän phaàn hoùa, hoaëc trong quaù trình cuûa mình gaén lieàn vôùi ñaát taïi caùc toå keùo daøi. Hieän nay, Taïi TP. Hoà Chí thöïc hieän thu hoài quyõ ñaát do saép chöùc tín duïng ñöôïc pheùp hoaït ñoäng Minh, coù khoaûng 500 döï aùn bò taïm xeáp laïi, xöû lyù truï sôû laøm vieäc, cô sôû taïi Vieät Nam”, khoâng coù quy ñònh ngöøng trieån khai do nhieàu nguyeân hoaït ñoäng söï nghieäp, cô sôû saûn cho pheùp theá chaáp baèng QSDÑ, nhaân, trong ñoù coù nguyeân nhaân do xuaát, kinh doanh maø taøi saûn gaén taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát taïi caùc ngaân vöôùng giaûi phoùng maët baèng; Hieäp lieàn vôùi ñaát thuoäc sôû höõu nhaø haøng ôû nöôùc ngoaøi. Quy ñònh naøy hoäi kieán nghò söûa ñoåi, boå sung Ñieàu nöôùc. Nhöng ñeå phaùt huy vai troø cho ñeán nay ñaõ khoâng coøn phuø 62 LÑÑ ñeå xaùc ñònh roõ thaåm quyeàn cuûa Toå chöùc phaùt trieån quyõ ñaát thì hôïp vôùi xu theá hoäi nhaäp quoác teá cuûa UBND caáp tænh khi coâng boá caàn phaûi caáp voán ban ñaàu ñuû lôùn saâu roäng cuûa nöôùc ta, laøm haïn cheá caùc khu vöïc chænh trang ñoâ thò, thì ñeå hoaït ñoäng, vaän haønh linh hoaït khaû naêng huy ñoäng caùc nguoàn löïc ñöôïc thöïc hieän cô cheá Nhaø nöôùc vaø coù cô cheá kieåm soaùt chaët cheõ taøi chính töø caùc toå chöùc taøi chính thu hoài ñaát ñeå sôùm trieån khai thöïc ñeà phoøng tieâu cöïc. quoác teá vaø caùc nhaø ñaàu tö nöôùc hieän döï aùn; traùnh tình traïng ngöôøi Boán laø, kieán nghò giao thaåm ngoaøi phuïc vuï muïc tieâu phaùt trieån coù ñaát lôïi duïng söï thieáu chaët cheõ quyeàn cho höôøng tröïc HÑND kinh teá ñaát nöôùc vaø thò tröôøng BÑS, cuûa heä thoáng phaùp luaät ñeå khieáu caáp tænh thu hoài ñaát caùc döï aùn do chöa coù caên cöù phaùp lyù ñeå ñöôïc kieän keùo daøi; vaø coù cô cheá hoã trôï ñöôïc boå sung giöõa hai kyø hoïp. theá chaáp QSDÑ, taøi saûn gaén lieàn nhöõng döï aùn ñaõ boài thöôøng töø 80% Taïi khoaûn 8 Ñieàu 2 Nghò ñònh vôùi ñaát taïi caùc ngaân haøng ôû nöôùc dieän tích trôû leân ñeå giaûi phoùng phaàn 01/2017/NÑ-CP quy ñònh “Tröôøng ngoaøi, ñeå laøm taêng theâm loøng tin maët baèng coøn laïi, sôùm ñöa döï aùn hôïp coù boå sung döï aùn, coâng trình vaø baûo ñaûm lôïi ích cuûa nhaø ñaàu tö. vaøo trieån khai thöïc hieän, Hieäp hoäi maø phaûi thu hoài ñaát theo quy ñònh Ba laø, coù cô cheá cuï theå ñeå ñeà xuaát coù theå baèng cô cheá thoâng taïi khoaûn 3 Ñieàu 62 cuûa LÑÑ thì thöïc hieän quy ñònh “Thu hoài ñaát qua quyeát ñònh cuûa toøa aùn ñeå baûo phaûi ñöôïc HÑND tænh, thaønh phoá ñeå phaùt trieån KT-XH vì lôïi ích ñaûm quyeàn lôïi chính ñaùng cuûa tröïc thuoäc trung öông thoâng qua quoác gia, coâng coäng”, vaø quy ngöôøi coù ñaát vaø caû chuû ñaàu tö, maø tröôùc khi UBND caáp tænh xem xeùt, ñònh ñaáu giaù quyeàn SDÑ. caùc beân lieân quan coù nghóa vuï chaáp thuaän cho pheùp ñeå thöïc hieän Theo ñieàu 62 LÑÑ, Nhaø nöôùc chaáp haønh baûn aùn cuûa toøa. vaø caäp nhaät vaøo keá hoaïch SDÑ thu hoài ñaát ñeå phaùt trieån KT-XH vì Hieäp hoäi kieán nghò coù cô cheá haøng naêm caáp huyeän cuûa naêm tieáp lôïi ích quoác gia, coâng coäng trong thöïc hieän hieäu quaû caùc quy ñònh theo”. Treân thöïc teá, HÑND caáp moät soá tröôøng hôïp, trong ñoù coù caùc naøy, giao cho “Toå chöùc phaùt trieån tænh moãi naêm thöôøng chæ hoïp 02 döï aùn xaây döïng khu ñoâ thò môùi, quyõ ñaát” thöïc hieän GPMB theo laàn. Do vaäy, ñeå giaûi quyeát tröôøng chænh trang ñoâ thò, taùi ñònh cö, nhaø quyeát ñònh thu hoài ñaát ñeå thöïc hieän hôïp coù boå sung döï aùn giöõa hai kyø ôû cho sinh vieân, nhaø ôû xaõ hoäi... ñeàu KH SDÑ theo quy hoaïch ñaõ ñöôïc hoïp HÑND, Hieäp hoäi kieán nghò thuoäc dieän ñöôïc Nhaø nöôùc thu hoài duyeät, sau ñoù tieán haønh ñaáu giaù söûa ñoåi, boå sung khoaûn 3 Ñieàu 62 ñaát. Treân thöïc teá, nhieàu döï aùn nhaø ñaát, hoaëc ñaáu thaàu döï aùn coù SDÑ LÑÑ, vaø khoaûn 8 Ñieàu 2 Nghò ñònh ôû thuoäc ñòa baøn chænh trang ñoâ thò ñeå löïa choïn nhaø ñaàu tö. Nhö vaäy, 01/2017/NÑ-CP theo höôùng giao nhöng doanh nghieäp vaãn phaûi töï ngöôøi coù ñaát coù ñieàu kieän ñöôïc boài quyeàn cho Thöôøng tröïc HÑND tieán haønh coâng taùc giaûi phoùng maët thöôøng thoûa ñaùng, coâng baèng thì caáp tænh thoâng qua, vaø baùo caùo laïi baèng thoâng qua vieäc thöông löôïng seõ haïn cheá toái ña vieäc khieáu kieän HÑND trong kyø hoïp tieáp theo; boài thöôøng hoaëc mua laïi töø ngöôøi nhaát laø tình traïng khieáu kieän ñoâng hoaëc cho pheùp HÑND caáp tænh chuû ñaát; nhieàu döï aùn ñaõ ñöôïc boài ngöôøi veà ñaát ñai hieän nay; caùc nhaø ñöôïc uûy quyeàn cho Thöôøng tröïc thöôøng hôn 80% dieän tích, thaäm ñaàu tö coù cô hoäi tieáp caän quyõ ñaát HÑND thoâng qua, vaø baùo caùo laïi chí ñeán 98% dieän tích ñaát döï aùn, moät caùch minh baïch, bình ñaúng; HÑND trong kyø hoïp tieáp theo. nhöng phaàn coøn laïi doanh nghieäp vaø taïo ñöôïc nguoàn thu ngaân saùch Naêm laø, kieán nghò cho mieãn, khoâng theå thöông löôïng boài thöôøng raát lôùn. Hieäp hoäi ñeà nghò haïn cheá giaûm, hoaëc chöa thu tieàn SDÑ, ñöôïc ñeå trieån khai ñaàu tö (phaàn lôùn toái ña vieäc chæ ñònh nhaø ñaàu tö caùc tieàn thueâ ñaát ñoái vôùi döï aùn ñaàu laø do chuû ñaát ñoøi boài thöôøng vôùi giaù khu ñaát vaøng, hoaëc khi thöïc hieän tö xaây döïng nhaø ôû thöông maïi cao phi lyù), thaäm chí coù döï aùn taïi phöông thöùc xaây döïng - chuyeån cho thueâ giaù reû. quaän 2 ñaõ ñöôïc UBND thaønh phoá giao (BT), hôïp taùc coâng - tö (PPP), Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi, boå Hoà Chí Minh quyeát ñònh thu hoài ñaát hoaëc khi thöïc hieän chuû tröông coå sung khoaûn (1.a) Ñieàu 110 LÑÑ 18 Tµi nguyªn vµ M«i trưêng Kú 2 - Th¸ng 9/2017
theo höôùng giao quyeàn cho Saùu laø, kieán nghò cô cheá ñeå ñaát kyø tieáp theo ñeå baûo ñaûm UBND caáp tænh xem xeùt: (1) Cho ñaåy maïnh thöïc hieän “quyeàn goùp quyeàn lôïi khi goùp voán. Coù bieän mieãn, giaûm tieàn SDÑ, tieàn thueâ ñaát voán quyeàn SDÑ” phaùp ñeå ngöôøi daân yeân taâm seõ ñoái vôùi döï aùn ñaàu tö xaây döïng nhaø Ñieàu 167 LÑÑ ñaõ quy ñònh ñöôïc baûo ñaûm chaéc chaén quyeàn ôû thöông maïi cho thueâ giaù reû phuø ngöôøi SDÑ coù “quyeàn goùp voán lôïi cuûa mình trong quaù trình thöïc hôïp vôùi ñaëc ñieåm töøng döï aùn vaø quyeàn SDÑ” ñeå cuøng laøm aên hieän döï aùn, nhaát laø quyeàn lôïi nhaø tình hình cuûa ñòa phöông; hoaëc (2) chung, hoaëc goùp voán vaøo caùc döï ôû trong döï aùn chænh trang ñoâ thò, Thuû töôùng Chính phuû cho pheùp aùn kinh teá, döï aùn nhaø ôû. Ñaây laø xaây döïng laïi chung cö cuõ, di dôøi thöïc hieän thí ñieåm: Chuû ñaàu tö döï chính saùch môùi töông töï nhö nhaø treân vaø ven keânh raïch. Coù cô aùn ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû thöông chính saùch cuûa caùc nöôùc tieân tieán cheá ñuû maïnh ñeå baûo veä coå ñoâng maïi cho thueâ giaù reû ñöôïc taïm maø ñieån hình laø Thuïy Ñieån coù raát nhoû trong doanh nghieäp coå phaàn, hoaõn chöa noäp tieàn SDÑ, tieàn thueâ nhieàu hôïp taùc xaõ, ñaëc bieät laø hôïp khoâng ñeå bò maát voán trong quaù ñaát trong voøng ñôøi döï aùn (do caùch taùc xaõ phaùt trieån nhaø ôû. Neáu thöïc trình kinh doanh. Phaûi baûo ñaûm laøm naøy khoâng traùi LÑÑ maø chæ laø hieän theo phöông thöùc naøy ñeå daân chuû, coâng khai, minh baïch. söï vaän duïng phuø hôïp). Neáu chuû chænh trang ñoâ thò cuõ, phaùt trieån Baûy laø, kieán nghò kyø haïn ñaàu tö chuyeån muïc ñích döï aùn caùc khu ñoâ thò môùi, khu daân cö quy hoaïch SDÑ caáp quoác gia 10 thaønh nhaø ôû thöông maïi ñeå baùn môùi, khu nhaø ôû, KCN, dòch vuï... naêm, ñònh höôùng SDÑ 20 naêm, thì phaûi noäp tieàn SDÑ. thì ngöôøi SDÑ coù lôïi, taøi saûn taàm nhìn SDÑ 30 naêm. Kieán nghò Chính phuû xem xeùt quyeàn SDÑ cuûa mình sau khi goùp Khoaûn (2.a) ñieàu 38 LÑÑ quy söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh voán vaøo doanh nghieäp seõ sinh lôïi, ñònh noäi dung QHSDÑ caáp quoác 01/2017/NÑ-CP, hoaëc Thuû töôùng ñöôïc öu ñaõi mua hoaëc thueâ nhaø, gia coù “Ñònh höôùng SDÑ 10 naêm”. Chính phuû cho pheùp thí ñieåm thöïc taïo ñöôïc söï ñoàng thuaän xaõ hoäi; Hieäp hoäi nhaän thaáy taàm nhìn hieän vieäc giao thaåm quyeàn cho chi chuû ñaàu tö cuõng coù lôïi vì giaûm QHSDÑ caáp quoác gia chæ ñònh nhaùnh Vaên phoøng ÑKÑÑ taïi caùc ñöôïc chi phí boài thöôøng, giaûi höôùng SDÑ 10 naêm laø quaù ngaén, quaän, huyeän cuûa TP. Hoà Chí phoùng maët baèng, haïn cheá xung khoâng theå hieän ñöôïc taàm nhìn Minh, TP. Haø Noäi ñöôïc caáp ñoåi, ñoät quyeàn lôïi giöõa chuû ñaàu tö vaø chieán löôïc, daøi haïn, vaø chöa caáp laïi GCN QSDÑ, quyeàn sôû ngöôøi daân... Nhöng trong thôøi thoáng nhaát vôùi ñònh höôùng thôøi höõu nhaø ôû vaø taøi saûn khaùc gaén gian qua, phöông thöùc naøy gaàn gian quy hoaïch chung xaây döïng. lieàn vôùi ñaát. Veà laâu daøi, ñeà nghò chöa ñöôïc thöïc hieän treân thöïc teá Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi “Kyø söûa ñoåi LÑÑ ñeå UBND caáp huyeän neân khoâng phaùt huy ñöôïc taùc haïn QHSDÑ caáp quoác gia 10 ñöôïc caáp GCN laàn ñaàu cho toå duïng. Hieäp hoäi kieán nghò Chính naêm, ñònh höôùng SDÑ 20 naêm, chöùc. Hieäp hoäi nhaän thaáy “moät phuû caàn ban haønh cô cheá ñeå taàm nhìn SDÑ 30 naêm”. chieác aùo haønh chính” khoâng theå khuyeán khích ngöôøi daân vaø chuû Taùm laø, kieán nghò quy ñònh maëc vöøa cho taát caû 63 tænh, thaønh ñaàu tö thöïc hieän quyeàn goùp voán caáp huyeän khoâng laäp QHSDÑ phoá tröïc thuoäc trung öông. TP. QSDÑ vaøo döï aùn, vôùi moät soá noäi maø chæ coù traùch nhieäm laäp vaø Hoà Chí Minh, Haø Noäi caàn coù cô dung, nhö sau: Khuyeán khích chuû thöïc hieän KHSDÑ 05 naêm vaø cheá ñaëc thuø rieâng ñeå giaûi quyeát ñaàu tö quan taâm thöïc söï ñeán haèng naêm. caùc TTHC chính phuø hôïp vôùi ñieàu phöông thöùc ngöôøi daân goùp voán Quy ñònh taïi khoaûn 3 ñieàu 36 kieän cuûa chính quyeàn ñoâ thò. Do vaøo döï aùn baèng QSDÑ, vaø coù LÑÑ veà “QHSDÑ caáp huyeän” laø vaäy, vieäc giao quyeàn cho chi phöông aùn toå chöùc thöïc hieän raát khoâng caàn thieát, hôn nöõa khaùi nhaùnh Vaên phoøng ÑKÑÑ taïi caùc cuï theå, thöïc teá khi ñöôïc giao döï nieäm “caáp huyeän” coøn chæ caùc quaän, huyeän taïi TP. Hoà Chí Minh, aùn coù SDÑ. Tuyeân truyeàn, giaûi quaän thuoäc thaønh phoá tröïc thuoäc Haø Noäi ñöôïc caáp ñoåi, caáp laïi thích ñeå ngöôøi daân hieåu roõ lôïi ích trung öông; thò xaõ thuoäc tænh. Do GCNQ SDÑ; vaø söûa ñoåi LÑÑ ñeå khi thöïc hieän goùp voán baèng vaäy, Hieäp hoäi kieán nghò quy ñònh UBND caáp huyeän ñöôïc caáp soå ñoû QSDÑ. Coù cô cheá toå chöùc thöïc caáp huyeän khoâng laäp QHSDÑ maø laàn ñaàu cho toå chöùc laø heát söùc caàn hieän hieäu quaû ñeå daân tin, ñaëc bieät chæ coù traùch nhieäm laäp vaø thöïc thieát ñeå giaûi quyeát nhanh vaø kòp laø cho ngöôøi SDÑ noâng nghieäp hieän KHSDÑ 05 naêm vaø haèng thôøi nhu caàu cuûa ngöôøi daân vaø sau khi goùp voán baèng QSDÑ thì naêm thì phuø hôïp hôn, tieát kieäm doanh nghieäp. vaãn ñöôïc gia haïn thôøi gian thueâ thôøi gian, nhaân löïc vaø NSNN.n Tµi nguyªn vµ M«i trưêng Kú 2 - Th¸ng 9/2017 19