Luận văn Thạc sĩ Luật học: Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:124

Thêm vào BST

Báo xấu

45
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài làm rõ những vấn đề lý luận về các giao dịch liên quan đến Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Sự cần thiết phải nghiên cứu, thực trạng thực thi pháp luật, tổng quan và đánh giá những bất cập, hạn chế cũng như những khó khăn, tồn tại trong thực thi pháp luật về các giao dịch liên quan đến Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THANH TÂM CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THANH TÂM CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội – 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Lê Thị Thanh Tâm
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4 4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài 5 5. Các phương pháp nghiên cứu 6 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 7 7. Kết cấu của đề tài 8 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9 1.1. Các khái niệm về quyền sử dụng đất, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 9 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 9 1.1.2. Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 13 1.1.3. Khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản 14 1.2. Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 18 1.3. Các vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất 22
1.3.1. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 25 1.3.2. Phân loại các giao dịch trong thị trường 26 1.3.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh các giao dịch 26 1.3.4. Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 28 1.3.5. Vấn đề công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 34 1.4. Vai trò, ý nghĩa của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 42 1.4.1. Vai trò của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 42 1.4.2. Ý nghĩa của của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 43 Tiểu kết chương 1 44 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 45 2.1. Các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: 45 2.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.1.2. Cho thuê quyền sử dụng đất 51 2.1.3. Cho thuê lại quyền sử dụng đất 58 2.2. Các quy định pháp luật khác liên quan đến quyền sử dụng đất 59 2.3. Các vấn đề rủi ro khi tham gia giao dịch 70 2.4. Đặc điểm, phân loại tranh chấp và giải quyết tranh chấp 72 2.4.1. Đặc điểm và phân loại tranh chấp 72 2.4.2. Các quy định về giải quyết tranh chấp 74
2.5. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 82 2.5.1 Đánh giá về các giao dịch hiệu quả trên thị trường 82 2.5.2 Những bất cập, hạn chế còn tồn tại 84 2.5.3. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập, hạn chế 90 Tiểu kết chương 2 94 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 95 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 95 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 97 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật 97 3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 106 Tiểu kết chương 3 109 KẾT LUẬN 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112
DANH MỤC VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa 1. BĐS Bất động sản 2. BLDS Bộ luật Dân sự 3. BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự 4. LĐĐ Luật Đất đai 5. LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản 6. QSDĐ Quyền sử dụng đất 7. TAND Tòa án nhân dân 8. UBND Ủy ban nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Đất đai phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội, là môi trường sống của con người, không bị mất đi do sử dụng, không thể tái sinh hoặc tăng thêm. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập. Đất đai tham gia vào thị trường với tư cách là một loại hàng hóa quan trọng, một thứ tài sản giá trị nhất, luôn tồn tại dưới hình thái đặc biệt. Chính vì thế, đất đai là bộ phận quan trọng quyết định của thị trường BĐS. Trong thị trường Bất động sản, người sử dụng đất đai có thể thực hiện các giao dịch đất đai bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, kiến thức pháp luật của người dân về giao dịch QSDĐ vẫn còn rất hạn chế nên khi tham gia ký kết hợp đồng giao dịch QSDĐ, họ thường không tuân thủ định pháp luật và không biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, nhu cầu của người dân và doanh nghiệp ngày một tăng cao mà chưa được đáp ứng đầy đủ, giao dịch QSDĐ ngẫu nhiên đã trở thành hiện tượng thường xuyên và ngày càng phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật, sau một thời gian áp dụng pháp luật đến nay cần đánh giá 1
những mặt được tồn tại, tình hình quản lý, hạn chế và nguyên nhân của các vấn đề và trọng tâm là các vấn đề đổi mới. Trong đó chúng ta cần nêu bật thực trạng các giao dịch, quyền của người sử dụng đất, thị trường BĐS đã thực hiện, thực trạng quy định pháp luật, thực trạng quản lý; đối tượng, nội dung, hình thức, chất lượng để kịp thời của theo dõi, giám sát, quản lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Việc nghiên cứu pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam một cách toàn diện, chúng ta có thể hệ thống các quy định pháp luật liên quan làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp trong thực tế, đồng thời tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ là việc làm hết sức cần thiết, tạo điều kiện cho các giao dịch liên quan đến QSDĐ được diễn ra một cách thuận lợi. Đây là những lý do thôi thúc tôi nghiên cứu bản chất pháp lý, hệ thống các quy định pháp luật và quyết định chọn đề tài “Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ để từ đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong những năm qua, có rất nhiều nghiên cứu của các chuyên gia đầu ngành nghiên cứu về pháp luật và thực tiễn áp dụng các lĩnh vực liên quan đến kinh doanh BĐS, QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất, thị trường QSDĐ, về các loại hình chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, các công trình tiêu biểu có thể kể đến như: “Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai” của tác giả Vũ Hải Yến (Luận văn thạc sĩ luật học, Viện khoa học xã hội Việt Nam năm 2017); “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất” của tác giả Sỹ Hồng Nam (Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội năm 2016); “những vấn đề 2
pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” của TS Lưu Quốc Thái (Giảng viên trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức, năm 2016)“Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện” của tác giả Lữ Ngọc Hà (Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật TPHCM năm 2016); “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân (Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015); “Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước” của tác giả Nguyễn Trọng Thạch (Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, năm 2014); “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2003); Bên cạnh đó có một số bài viết của các chuyên gia, các tác giả liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đã được công bố trên các diễn đàn, tạp chí chuyên ngành, cụ thể: “Tìm hiểu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội” của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Ngô Thúy Hằng, NXB Xây dựng năm 2015; “Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; “Đất đai và thị trường bất động sản” của tiến sĩ Nguyễn Đình Bồng, Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005; “Một số vấn đề về thị trường bất động sản” của tác giả Vũ Anh, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta - thực trạng và giải pháp hoàn thiện” của Th.S Nguyễn Thị Dung, Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; “Những quy định mới về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013” của Th.S Lê Hồng Hạnh, Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Phát triển và quản lý thị trường bất động sản Việt Nam” của Bộ Xây dựng- Bộ Kế 3
hoạch và Đầu tư - Bộ tài nguyên & Môi trường- Bộ Tài chính, 2003; “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam” của Th.S Lê Hồng Hạnh, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 8/2017... Từ nhiều hướng và mức độ tiếp cận khác nhau, các bài viết, các công trình nghiên cứu đã làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận pháp luật về các giao dịch, về quyền sử dụng đất, thực trạng quy định của pháp luật quyền sử dụng, để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, lành mạnh hóa thị trường BĐS và tránh tình trạng đầu cơ về đất đai để nâng cao chất lượng, hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng. Tuy nhiên, cho đến nay khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật thì chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS. Do đó, xuất phát từ tình hình thực tế vừa nêu trên, trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc kết quả các công trình nghiên cứu và các bài viết, đồng thời bằng hiểu biết của mình, cuối cùng tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam”. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài làm rõ những vấn đề lý luận về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Sự cần thiết phải nghiên cứu, thực trạng thực thi pháp luật, tổng quan và đánh giá những bất cập, hạn chế cũng như những khó khăn, tồn tại trong thực thi pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật, hoàn thiện pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam. 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Một là, nghiên cứu làm rõ các quy định pháp luật, lý luận chung về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Hai là, hệ thống các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Ba là, phân tích và đánh giá các quy định pháp luật, hiệu quả thực thi pháp luật hiện hành về các giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Bốn là, lý giải nguyên nhân của các bất cập trong thực thi pháp luật, trong công tác áp dụng pháp luật về các giao dịch phát sinh trên thị trường. Năm là, kiến nghị, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, đảm bảo thực hiện hiệu quả, phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay 4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài 4.1. Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi về các giao dịch về QSDĐ trong thị trường BĐS là vấn đề rất rộng, phong phú, đa dạng được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan... Các giao dịch về QSDĐ hướng đến mục đích sinh lời của các chủ thể trên thị trường vì vậy đối với các nội dung về thừa kế, tặng cho, tác giả sẽ đề cấp đến trong luận văn nhưng không đi sâu vào những vấn đề này. Tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thực thi về các giao dịch liên quan đến QSDĐ một các trực tiếp và chịu sự chi phối của LKDBĐS năm 2014. Nội dung cụ thể bao gồm chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Các giao dịch nhằm thúc đẩy, 5
hỗ trợ những giao dịch cho các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm góp vốn và thế chấp QSDĐ. Giao dịch cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có gắn liền với QSDĐ như nhà ở, công trình xây dựng là BĐS đi kèm hoặc gắn liền với QSDĐ. Vì vậy khi thực hiện các giao dịch này có liên quan mật thiết đến quyền chuyển giao QSDĐ cùng với nhà ở, công trình xây dựng Tác giả tập trung nghiên cứu từ giai đoạn LKDBDS năm 2014 có hiệu lực thi hành đến nay. 4.2. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật hiện hành về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và thực tiễn thực thi các quy định này ở Việt Nam. Học viên tập trung nghiên cứ về những khái niệm, lý luận, thực tiễn áp dụng để khái quát về thực trạng các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Từ đó phân tích, đánh giá các quy định pháp luật, đưa ra những tồn tại, nguyên nhân trong công tác áp dụng pháp luật, kiến nghị đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật. Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, học viên loại trừ đối tượng là các bất động sản hình thành trong tương lai. 5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau bao gồm: - Phương pháp thu thập thông tin là nguồn nguyên liệu quan trọng không thể thiếu của bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào, quá trình thu thập và xử lý thông tin có vai trò quan trọng nhất trong tìm kiếm luận cứ mang tính thời sự cho luận văn. - Phương pháp diễn giải, phân tích các tài liệu, lý luận khác nhau bằng 6
cách phân tích chúng thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng. Tổng hợp liên kết từng mặt hoặc từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng. Phương pháp này áp dụng chính trong chương 1 của luận văn. - Phương pháp đánh giá, so sánh, giải thích pháp luật: Phương pháp nghiên cứu bằng cách đi tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của quyền sử dụng đất và thị trường BĐS để từ đó so sánh sự phát triển, rút ra nguyên nhân, bản chất và quy luật của đối tượng. Phương pháp này áp dụng chính trong chương 2 của luận văn. - Phương pháp quy nạp và tổng hợp, tổng kết kinh nghiệm, xem xét lại những tài liệu, những thành quả trong thực tiễn và quá khứ để rút ra kết luận bổ ích cho khoa học thực tiễn. Phương pháp này áp dụng chính trong chương 3 của luận văn. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Tập hợp các quy định pháp luật góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở nước ta. - Phân tích và đánh giá nội dung các quy định của LKDBĐS năm 2014 về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; nhận diện những khó khăn, những vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định của LKDBĐS năm 2014 các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS. - Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của LKDBĐS năm 2014 và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở nước ta. - Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo góp phần xây dựng, 7
hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. 8
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Các khái niệm về quyền sử dụng đất; các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật về đất đai, thuật ngữ “quyền sử dụng đất” được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là QSDĐ. Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm QSDĐ, ta cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau. Quyền sử dụng đất được xem là một chế định pháp luật, các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình nhà nước giao đất, cho thuê đất, đăng ký QSDĐ cho đối tượng sử dụng đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, tặng cho hay để lại thừa kế QSDĐ. Theo nghĩa chủ quan, QSDĐ là một quyền năng của chủ thể sở hữu, chủ thể sử dụng đất. Quyền năng này được hiểu đó là khả năng pháp lý mà pháp luật quy định cho một chủ thể được khai thác các công dụng của đất, hưởng hoa lợi từ đất. Tóm lại, Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý do pháp luật quy định cho người sử dụng đất để giúp thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình trong quá trình khai thác công dụng của đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất là giao dịch tài sản, là hành vi pháp lý đơn phương hoặc theo thỏa thuận của người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản 9
của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo Điều 116 BLDS năm 2015 có nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm như sau: “Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả của việc đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này cho chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.” 1.1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ “bó hẹp” của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong thế chấp hay bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh,… Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường. Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng để ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. 10
Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được thể hiện giữa tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật quy định tại Điều 166 LĐĐ năm 2013, bao gồm: Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác; hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai . Đặc điểm riêng của QSDĐ so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở các mặt sau: Thứ nhất, QSDĐ là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân [26] được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất. Thứ hai, QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai, là quyền tài sản, trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Thứ ba, các chủ thể có QSDĐ phải tuân thủ theo các điều kiện quy định của Nhà nước về đất đai. 1.1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất - QSDĐ căn cứ theo chủ thể đó (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân) - QSDĐ được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể, việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép. - QSDĐ căn cứ vào khách thể đó là (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng) Loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử 11
dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép mới thực hiện. - QSDĐ căn cứ vào thời gian đó là: Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó QSDĐ của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài. - QSDĐ căn cứ theo pháp lý đó là căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay QSDĐ thứ hai của người được cho thuê lại, được tặng cho, thừa kế. Phân loại quyền căn cứ theo trường hợp giao đất và cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai: Khái niệm giao đất được quy định tại khoản 7 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Khái niệm cho thuê đất được quy định tại khoản 8 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như sau: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Phần quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong hai trường hợp giao đất và thuê đất cũng có điểm khác biệt về quyền của người sử dụng đất: - Đối với giao đất: Theo điều 179 LĐĐ năm 2013 người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng 12
đất. - Đối với cho thuê đất: Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền. Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê. 1.1.2. Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Theo Khoản 1 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. 1.1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và phù hợp với quy định của pháp pháp luật. 1.1.2.2. Khái niệm cho thuê đất quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho người khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận. + Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước giao cho thuê. + Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước cho thuê, cho thuê lại. 1.1.2.3. Khái niệm cho thuê lại quyền sử dụng đất: 13