Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2017 – 2019

Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên, 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi nghiên cứu

và thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung

thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.

Tác giả

Phạm Tiến Thắng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu

của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của

các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân.

Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS.

Đàm Xuân Vận giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là

người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, động viên tôi trong

suốt quá trình thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng

đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong thời

gian qua học tập và nghiên cứu tại trường.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân

dân thành phố Cẩm Phả, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng

Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch, cùng tất cả

bạn bè, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo

mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi

thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !

Cẩm Phả, tháng 11 năm 2020

Tác giả

Phạm Tiến Thắng

iii

LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii

MỤC LỤC .................................................................................................................. iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................iv

DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... v

DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................vi

MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề ................................................................................................................. 1

2. Mục tiêu .................................................................................................................... 2

3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 4

1.1.Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................... 4

1.1.1.Cơ sở lý luận ........................................................................................................ 4

1.1.2. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................... 5

1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 8

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................. 8

1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................. 8

1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................ 8

1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 8

1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai ............................................................................ 8

1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 8

1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ..................... 9

1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam ......................................... 12

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ............................................................ 12

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh ............................. 15

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 22

2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 22

2.2.Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 22

MỤC LỤC

2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............. 22

2.2.2.Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

thành phố Cẩm Phả 2017-2019 ................................................................................... 22

2.2.3. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục

nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ................................................................................. 23

2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 23

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................... 23

2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp .............................. 24

2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu ............................................... 24

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................... 25

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................ 25

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 25

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả .......................................... 30

3.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lí đất đai

của thành phố Cẩm Phả............................................................................................... 35

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 ..................................................................... 35

3.2.2.Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ............................................................... 36

3.3. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường

nghiên cứu thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .............................................. 39

3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................. 41

3.4.1.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017-2019 ................................................................................................... 41

3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả .................................................................. 45

3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành

phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .................................. 47

3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ................................................... 57

3.5.1.Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 57

3.5.2.Giải pháp về quản lý .......................................................................................... 57

3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................. 58

3.5.4.Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến,

cải cách dịch vụ công về đất đai ................................................................................. 59

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 60

1. Kết luận ................................................................................................................... 60

2. Đề nghị .................................................................................................................... 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 62

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

Giấy chứng nhận

GCN

Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

GDP

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SHTN

Sở hữu tư nhân

SHNN

Sở hữu nhà nước

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................ 10

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2019 .............................. 35

Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 6 đơn vị hành chính

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 ............................................. 40

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 6 đơn vị hành chính

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 ............................................ 41

Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................. 42

Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu

thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................... 43

Bảng 3.6: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết

hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 .................................... 45

Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả ....................................... 46

Bảng 3.8. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả

tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ... 48

Bảng 3.9. Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu

về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................... 50

Bảng 3.10. Trình tự thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ ................ 56

DANH MỤC CÁC BẢNG

Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả ............................................... 25

Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành ..................................................... 31

Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định

của pháp luật đất đai 2013 .......................................................................................... 53

DANH MỤC CÁC HÌNH

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực

quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan

trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của

mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai

làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của

tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt

trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác

định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ

các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là

thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.

Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị

trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành

sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất. Đối với nông nghiệp,

đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Trong cơ

chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình

công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai

rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách

rất phổ biến và sôi động.

Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm ở vùng Đông Bắc

Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã

hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất

nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu

được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất

cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do

nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động

thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký

tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của

người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực

hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật,

phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá

tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung

tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019" là cần thiết trong thời điểm

hiện nay.

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

2. Mục tiêu

- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lí về chuyển

tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả.

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và đề

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả.

xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả.

3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Nghiên cứu lí luận về chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất, những khó khăn và thuận lợi để đề ra các giải pháp khắc phục vừa

đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội,

đảm bảo công tác quản lí nhà nước về đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh chúng

ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng

như quản lí việc thực hiện các quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào các công cuộ cải cách

hành chính nói chung và thủ tục hành chính về đất đai ngày một tốt và hiệu

quả hơn.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận

Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm

chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh

BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt

phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân

sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá

trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế

quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất

quan trọng.

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa

kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức

phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi

tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do

kinh doanh và tự do cư trú của công dân.

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất;

tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong

sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy

nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền;

chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký

với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển

nhượng, tặng cho của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị

trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính

quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều

hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị

trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS,

ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân

dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn

đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS,

chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Cũng như các

loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất

nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì

cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ.

1.1.2. Cơ sở pháp lý

1.1.2.1. Luật

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015;

Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành

kể từ ngày 01/01/2015;

Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu

lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3

ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015;

1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật

Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị

định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số

106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến

thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính

ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển

nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài

chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài

chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật

sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ-

CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài

chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định

của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên

và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ

về lệ phí trước bạ;

Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật Quản lý thuế;

Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng

Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa

liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương;

Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi

trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung

trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài

nguyên và Môi trường;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị

định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày

03/03/2017;

1.1.2.3. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian

các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên

địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.

- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính

hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban

nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực

hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”

1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng

đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009)

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công

1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs, 2006)

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực

1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất

hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật

cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của

hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật.

1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng

thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.2.7.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho

1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể :

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,

cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúanước.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu

không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

1.2.7.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Hợp

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự

đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận

thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng

giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử

quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng

dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu

đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận

cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận

chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo

theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về

quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

đất đai.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

gồm các nội dung sau đây:

đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

và tình trạng đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu,

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời

ranh giới và tình trạng đất;

hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

- Quyền của người thứ ba đối với đất được

nhượng.

- Giá chuyển nhượng.

- Phương thức, thời hạn thanh toán.

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển

nhượng.

- Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng

dụng đất

đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị

diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và

trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất

đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký

cho bên nhận chuyển nhượng.

quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

4. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử

dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà

được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì

về đất đai;

áp dụng theo quy định tại Điều

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất

305 của Bộ luật Dân sự.

được tặng cho;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

định của pháp luật về đất

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền

sử dụngđất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã

thoả thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật về đấtđai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

đất chuyển nhượng.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

định của pháp luật về đất đai

6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền

5. Quyền của bên được tặng cho quyền sử

sử dụng đất:

dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng

giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử

hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

dụng đất;

như đã thoả thuận;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Được sử dụng đất theo đúng mục

giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

đích, đúng thời hạn;

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối

đất.

với đất được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời

hạn.

1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương

chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu

km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.

Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256

triệu ha ciếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên

thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%,

Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế

giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai

trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có

khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên

thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được

đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%.

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,

con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác

nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều

xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng

như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích

trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở

một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv… thì tốc

độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có

đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa,

chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước

này phát triển khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu

đó thì công tác quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một

trong những nước điển hình về công tác quản lí Nhà nước về đất đai đó là

nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy

thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ

chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí

giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản

lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí

đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam

hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc

trưng sau:

Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không

ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện

nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất

đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai

công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử

dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất

đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại

một cách công bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để

phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ

rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành

Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên.

Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui

tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó

có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của

Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn

không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày

càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào

công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất

lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS,

xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực

hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa

chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính

thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về

từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông tin về tài

nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ

thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch,

quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo

cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống

thuế đất và BĐS công bằng.

Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật

về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng

và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích

quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như

là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này

đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát

huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể

hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định

vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai.

Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công

trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh

chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất

(thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền

thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công

bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương

với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai

trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển

ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu

hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả

tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất

cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế

mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia

thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn

định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

1.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh

Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của

Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5

năm (2015 - 20120) cấp quốc gia, Chính phủ đã tổ chức xét duyệt quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trên cơ sở

Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được duyệt để đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương.

* Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000,

Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử

dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh

tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000

công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài .

+ Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu

cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ tính riêng đối

với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định

nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng

quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều

kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn,

có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

(Nguyễn Thế Đặng, 2003).

+ Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Việc

thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những

quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng

dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản

quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để

chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng quyền sử

dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản

mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí

1.3.2.2. Tình hình quản lí đất đai ở Quảng Ninh

cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Thế Đặng, 2011).

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà

Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các

quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính

sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng

định đất đai thuộc sở SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất

chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các

quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất

nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm

tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai

trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các

quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế

hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình

xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về

quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế

kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi

đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng

cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với

quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò

quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày

càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa

hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài

nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho

quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở

cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông

qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định

về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà

Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các

quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính

sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)

khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.

Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào

giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.

Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được

hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển quyền sử

dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy

định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi

hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục

đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ

hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh

những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh

đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển

quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản

xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế

nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó,

sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối

với nhà ở.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này

Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không

chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội

thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW

ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới

và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất

được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,

thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc

hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm

1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có

hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một

số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho

phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã

hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho

quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử

lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì

vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số

quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng

đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được

thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho

thuê lại quyền sử dụng đất.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua

như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong

chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc

hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung.

Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật Đất đai.

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục

đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi

trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp

trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch,

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền

kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị

quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ

chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

- Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình

hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã

cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật

Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục

đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm

tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương,

chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã

được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp

thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã

kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;

không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và

bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm

nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất,

thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng

của Nhà nước.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang

dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những

thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng

vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh

Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng chính

phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnh Quảng Ninh và Sở

TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tính đến hết tháng 6/2014 như sau (Thành ủy

Cẩm Phả):

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các hoạt động và kết quả thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng chi

quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả

Phạm vi về không gian: 6 phường: Cẩm Bình, Cẩm Thạch, Cẩm Thủy,

Cửa Ông, Quang Hanh, Cẩm Sơn.

Phạm vi về thời gian: Từ 2017 - 2019

2.2.Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, các nguồn tài nguyên,…

- Điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động việc làm,…

- Tình hình sử dụng đất.

- Sơ lược hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả 2016 -2019

- Tình hình QLĐĐ của thành phố Cẩm Phả

2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

2.2.2.Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành

- Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển nhượng,

phố Cẩm Phả 2017-2019

- Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các phường

tặng cho quyền sử dụng tại thành phố Cẩm Phả 2017 -2019

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6

phía Đông thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng

phường phía Đông của thành phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2017 -2019

cho QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

+ Ảnh hưởng của sự gia tăng dân số

+ Ảnh hưởng của các khu quy hoạch dân cư mới trong thành phố

+ Các yếu tố khác

Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố về chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong công tác

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.3. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục

nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

- Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địa

bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.

- Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển

quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địa thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng

Ninh.

- Khối giải pháp chính sách

- Khối giải pháp kỹ thuật

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu có sẵn từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn

sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu. Nguồn

tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trình nghiên

cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên

cứu, các nhà khoa học - Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh

tế, xã hội nông thôn, kinh tế của các ngành sản xuất.

- Ðiều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và quyền

chuyển nhượng, tặng cho nói riêng; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi thành phố

Cẩm Phả và Văn phòng Ðăng ký QSDÐ, các phòng ban chuyên môn của thành

phố Cẩm Phả, UBND các phường được điều tra

2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp

- Số liệu sơ cấp được điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập

tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ của các hộ gia đình,

cá nhân trong vùng nghiên cứu, phương pháp đìêu tra phỏng vấn số liệu sơ cấp:

Phát phiếu điều tra trực tiếp với các phiếu điều tra được soạn thảo gồm các câu

hỏi đóng và câu hỏi mở có nội dung khai thác sự hiểu biết của người được

phỏng vấn.

-Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền

- Phương pháp điều tra ngẫu nhiên: Chọn giai đoạn 2017-2019 (Thực hiện luật

sử dụng đất.

- Phương pháp xây dựng bộ câu hỏi phỏng vấn: xây dựng dạng câu hỏi đóng

đất đai năm 2013).

kết hợp các câu hỏi hỗn hợp.

2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo số

liệu đã đăng ký làm thủ tục với phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa

bàn 28 xã thị trấn từng nội dung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và

từng năm để lập thành bảng.

Sử dụng phần mềm máy tính Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu.

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1.1. Vị trí địa lý

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

Thành phố Cẩm Phả có vị trí ven biển nằm dọc theo quốc lộ 18A, là

thành phố công nghiệp và du lịch.

Có tọa độ địa lý:

- Vĩ độ Bắc 200 53’ 57’’ đến 210 13’ 25’’

- Kinh độ Đông 1070 10’ 00’’ đến 1070 24’

- Phía Bắc giáp huyện Ba Chẽ và huyện Tiên Yên;

- Phía Đông giáp huyện Vân Đồn;

- Phía Nam giáp vịnh Bái Tử Long;

- Phía Tây giáp thành phố Hạ Long và huyện Hoành Bồ.

50’’ Có vị trí tiếp giáp với các huyện:

Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả

Thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-CP, ngày 21 tháng 02 năm 2012 của Chính

phủ về việc thành lập thành phố Cẩm Phả thuộc tỉnh Quảng Ninh có tổng diện

tích đất tự nhiên 34.322,72 ha với 13 phường và 3 xã.

Thành phố Cẩm Phả được công nhận là đô thị loại III, nằm trong hành lang

kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái. Có tài nguyên phong

phú đa dạng nhất là khoáng sản than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển là

trung tâm công nghiệp than nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu nối kết giữa

các trung tâm kinh tế - dịch vụ - du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đông tỉnh

Quảng Ninh, đây là tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố

3.1.1.2. Khí hậu

- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,00C, trong đó nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 36,60C (tháng 6), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 5,50C (tháng

với đầy đủ chức năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch.

- Lượng mưa bình quân hàng năm 2.144,5 mm nhưng phân bố không đồng

1). Nền nhiệt độ được phân hoá theo mùa khá rõ rệt, trong năm có 4 tháng nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12 đến tháng 3 năm sau), tổng tích ôn đạt trên 8.5000C.

đều. Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 cho đến tháng 10, lượng mưa chiếm

khoảng 86% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9.

Các tháng 11 đến tháng 4 lượng mưa ít, chiếm 14% lượng mưa cả năm, lượng

- Nắng: Trung bình số giờ nắng dao động từ 1.500 - 1.700 h/năm, nắng tập

mưa phân bố không đều trong năm.

- Độ ẩm không khí bình quân cả năm khoảng 84%, cao nhất là tháng 3,4

trung từ tháng 5 đến tháng 12, tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3.

đạt 88%, thấp nhất vào tháng 11 và tháng 12 đạt 78%. Độ ẩm không khí còn phụ

3.1.1.3. Các nguồn tài nguyên

 Tài nguyên đất

thuộc vào độ cao, địa hình và sự phân hóa theo mùa.

Theo báo cáo thuyết minh, bản đồ thổ nhưỡng nông hóa do viện Quy hoạch

và thiết kế Nông nghiệp thực hiện năm 2004, thành phố Cẩm Phả chia thành 8

nhóm đất như sau:

* Nhóm đất phù sa (P): Chủ yếu ở vùng trũng, thấp, được bồi đắp bởi phù

sa của sông và phù sa biển có diện tích 459 ha, chiếm 1,34% diện tích tự nhiên,

phân bố ở các xã, phường: Quang Hanh, Cẩm Thạch, Mông Dương, Dương

- Đất phù sa được bồi chua (Pbc): Đất này được hình thành do sự bồi đắp

Huy, Cộng Hòa. Nhóm đất phù sa được chia làm 2 đơn vị đất sau:

phù sa của các con sông, suối, ít có sự phân hóa, đất thường có màu nâu hoặc

- Đất phù sa không được bồi chua glây sâu (Pc): Đất được hình thành

màu nâu nhạt, đất có độ phì nhiêu khá.

do sự bồi đắp phù sa sông hoặc phù sa biển, đất thường có màu nâu xám hoặc

xám nâu, xuống các tầng dưới có màu xám nhạt hoặc xám vàng loang lổ, thành

phần cơ giới của đất từ thịt trung bình đến thịt nặng ở lớp đất mặt, xuống sâu

các tầng dưới có nơi thành phần cơ giới là cát pha, đất phù sa không được bồi

* Đất glây (GL): Diện tích 30,1ha, chiếm 0,09% diện tích tự nhiên,

chua hiện nay đang được sử dụng trồng lúa hoặc lúa màu.

phân bố ở các xã Cộng Hòa và Quang Hanh.

Đất glây được hình thành từ các vật liệu không gắn kết, trừ các vật liệu

có thành phần cơ giới thô và trầm tích phù sa có đặc tính phù sa. Đặc tính

* Đất vàng đỏ (Fv): Diện tích 26.405,64 ha, chiếm 78,65% diện tích tự

glây mạnh ở độ sâu 0 - 50 cm, nhóm đất này có đặc tính glây chua.

nhiên, phân bố ở hầu khắp các phường xã. Đất vàng đỏ được hình thành trên

các loại đá mẹ khác nhau như phiến sét, phiến thạch, sa thạch. Hình thái phẫu

diện đất thường có màu vàng đỏ hoặc vàng nhạt, tầng đất hình thành dày hay

* Đất tác nhân (NT)

mỏng thường chịu tác động tổng hợp của các yếu tố hình thành đất.

Đất tác nhân là loại đất đã bị biến đổi sâu sắc hoặc bị chôn vùi do tác

động của con người, sự di chuyển hoặc xáo trộn lớp đất mặt, đào và đắp,

đã làm thay đổi đặc điểm của đất so với ban đầu hiện có của nó. Nhóm đất

này có 2 đơn vị đất là:

- Đất ruộng bậc thang vùng đồi núi (NT-ct): Dưới tác động của con

người khai thác biến đất đồi núi thành ruộng bậc thang để trồng lúa hàng

năm, đã làm thay đổi tầng đất mặt, thay đổi 1 số tính chất lý học lẫn hình

- Đất bãi khai thác mỏ (NT-kt): Loại đất này hình thành do bị xáo trộn,

thái phẫu diện.

* Đất Cát (C)

có sự tích lũy các chất thải của khai thác mỏ.

Diện tích 724,21 ha, chiếm 2,16% diện tích tự nhiên, phân bố ở các xã,

phường: Cẩm Sơn, Cẩm Trung, Cẩm Bình, Cẩm Thành, Cẩm Thịnh, Cẩm

Phú, Cẩm Đông, Cẩm Thạch, Cẩm Thủy, Cẩm Hải, Mông Dương, Cộng

Hòa. Đất được hình thành ven biển, ven các con sông chính do sự bồi đắp,

- Bãi cát ngập triều: Phẫu diện có dạng thô sơ chưa phân hóa thường ở địa

bao gồm:

- Đất cát biển điển hình: Thường phân bố ở địa hình cao hoặc vàn cao,

hình thấp ngoài đê biển và thường xuyên ảnh hưởng của chế độ thủy triều

hình thành chủ yếu do sự hoạt động của sông và biển. Thành phần cơ giới

chủ yếu là cát pha sét vật lý dưới 20%. Khả năng giữ nước, giữ phân bón

* Đất mặn

kém, đây là loại đất có độ phì thấp.

Diện tích 1.554,9 ha chiếm 4,62% diện tích tự nhiên, phân bố ở phường

Mông Dương, xã Cẩm Hải, xã Cộng Hòa. Nhóm đất này hình thành ở gần các

cửa sông nơi có địa hình thấp < 1m trên nền mẫu chất của sự kết hợp phù sa

sông và phù sa biển, phù sa biển trầm tích ở bên dưới còn phù sa sông phủ lên

- Đất mặn sú vẹt đước (Mm): Phân bố ở thảm rừng ngập mặn (Sú, Vẹt,

trên, bao gồm:

Bần…). Phẫu diện ở dạng chưa thuần thục, tầng mặt thường ở dạng bùn

- Đất mặn ít và trung bình (M): Được hình thành từ sản phẩm phù sa

lỏng, bão hòa NaCl, lẫn hữu cơ glây mạnh.

bị nhiễm mặn, đất có màu nâu, tím nhạt ở tầng đất mặt, xuống các tầng dưới có

màu nâu xanh hoặc xám xanh, có độ phì nhiêu trung bình.

* Đất mùn vàng đỏ trên núi (HV)

Diện tích 175,6 ha, chiếm 0,52% diện tích tự nhiên. Phân bố ở phường

Mông Dương.

Đất mùn vàng đỏ nằm ở độ cao 700 - 900 m. Địa hình cao, dốc, hiểm trở

nên xói mòn mạnh. Đất mặt thường có màu xám đen, tầng dưới có màu xám

vàng. Đất có phản ứng chua, giàu hữu cơ ở tầng đất mặt, lân nghèo đến trung

bình, kali tổng số trung bình. Lượng các cation kiềm trao đổi thấp, có độ dốc

* Đất có tầng sét loang lổ (L)

trên 250 nên khoanh nuôi bảo vệ rừng.

Diện tích 236,5 ha, chiếm 0,7% diện tích tự nhiên, phân bố ở các xã,

phường: Dương Huy, Cẩm Phú, Cẩm Sơn. Nhóm đất này hình thành trên các

loại mẫu chất phù sa cổ, phù sa cũ hoặc trên các nền đá mẹ khác nhau. Hình thái

phẫu diện thường xuất hiện tầng tích sét loang lổ, đôi khi xuất hiện kết von với

 Tài nguyên nước

- Nước mặt: Tài nguyên nước mặt của thành phố bao gồm các sông chính

các mức độ khác nhau.

như hệ thống sông Diễn Vọng, sông Mông Dương, sông Voi Lớn, Sông Voi Bé

và còn có 28 hồ đập lớn nhỏ nằm rải rác trong thành phố. Ngoài ra trên địa bàn

thành phố hình thành nhà máy nước Diễn Vọng lấy nước từ các hồ Cao Vân và

Sông Diễn Vọng để xử lý, cung cấp nước cho thành phố với công suất khai thác

- Nước ngầm: Tài nguyên nước ngầm trên địa bàn thành phố hiện nay rất

6000m3/ngày đêm, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng nước trên địa bàn thành phố.

kém, phía bắc là vùng đồi núi có chất lượng nước tốt, nhân dân sử dụng nước

 Tài nguyên rừng

bằng cách đào và khoan giếng để lấy nước sinh hoạt.

Theo kết quả thống kê đất đai 30/12/2017 diện tích đất lâm nghiệp của thành

- Đất rừng sản xuất 18.436,96 ha.

- Đất rừng phòng hộ 1.920,45 ha.

phố là 19.357,41 ha, chiếm 50,63% diện tích đất tự nhiên. Gồm:

Diện tích đất rừng chủ yếu là rừng gỗ non chưa có trữ lượng và rừng tre

nứa, rừng gỗ trụ mỏ, rừng ngập mặn chủ yếu là rừng phòng hộ bao gồm cây sú

vẹt. Diện tích rừng thường tập trung chủ yếu ở các phường xã: Mông Dương,

Cộng Hòa, Cẩm Hải, Dương Huy và Quang Hanh với sản lượng gỗ đạt 26.364

 Tài nguyên khoáng sản

m3, thảm thực vật chủ yếu cỏ tranh, lùm cây bụi,..

- Than đá

Tài nguyên khoáng sản lớn nhất nhất ở Cẩm Phả là than đá và phân bố ở

vùng núi phía Đông Bắc và Tây Bắc thành phố. Tổng tiềm năng ước tính trên 1

tỷ tấn, trữ lượng có thể khai thác thuận lợi 240 triệu tấn (theo số liệu ngành than),

qua thăm dò than khai thác hầm lò đạt độ sâu -300 m, sản lượng than khai thác

trên địa bàn thành phố chiếm 50 - 55% sản lượng than toàn quốc, chất lượng

than tốt, tiện đường chuyên chở than ra cảng nước sâu, thuận tiện cho xuất khẩu.

- Đá Vôi

Phân bố chủ yếu trên địa bàn phường Quang Hanh và các dãy núi đá vôi

ngoài vịnh, có trữ lượng lớn để cung cấp nguyên liệu cho nhà máy xi măng và

sản xuất vật liệu xây dựng, theo báo cáo kết quả thăm dò, và đánh giá tài liệu

tổng hợp địa chất, khoáng sản thành phố Cẩm Phả có 02 mỏ:

+ Mỏ đá Chồng: trữ lượng 5,515 triệu tấn cấp (C1+C2);

+ Mỏ Quang Hanh: trữ lượng 633,93 triệu tấn cấp (C1+C2)

- Đất Sét

Là nguồn nguyên liệu dùng để sản xuất gạch ngói được tập trung nhiều ở

trên địa bàn phường Quang Hanh và xã Cộng Hòa.

3.1.1.4. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả

Cơ cấu kinh tế của Thành phố đã có sự chuyển dịch tích cực, Thành phố

đang thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần sự phụ thuộc

vào công nghiệp khai thác than. Lĩnh vực sản xuất điện, vật liệu xây dựng và

dich vụ đang có đà phát triển mạnh.

Nông lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ lệ nhỏ (1%) trong cơ cấu giá trị sản

xuất và giá trị gia tăng nhưng các ngành này vẫn có ý nghĩa to lớn đối với Thành

phố trong phát triển kinh tế nông thôn.

Từ năm 2014 đến năm 2019 cơ cấu kinh tế các ngành có sự chuyển dịch cụ

Giá trị sản xuất cố định (nghìn tỷ đồng)

18%

22%

18,9 0,2

18,8 0,1

17,9 0,1

47%

3,8

và thủy sản Dịch vụ

1,1

4,5

14,6 0,1

0,9

9,4 0,8 0,1

và

18%

xây dựng

14,2

13,9

6,9 0,7 0,1

8,5

6,2

thể như sau:

Nguồn: Chi cục Thống kê thành phố Cẩm Phả

- Ngành dịch vụ thương mại từ 9,6% tăng lên 23,7%

- Ngành nông nghiệp từ 1,1% giảm xuống còn 0,9%

- Ngành công nghiệp - xây dựng từ 89,3% giảm xuống còn 75,4%

3.1.1.5. Thực trạng phát triển các ngành

 Khu vực kinh tế nông nghiệp

- Nhận thức được vai trò quan trọng của khu vực kinh tế nông nghiệp

Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành

trong việc ổn định xã hội và tăng trưởng kinh tế, trong thời gian qua, thành

phố đã có nhiều chủ trương đầu tư cho các vùng sản xuất trọng điểm, triển

khai ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, tạo ra các hành

lang cơ chế phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương nên ngành nông -

lâm nghiệp, thuỷ sản của thành phố phát triển khá toàn diện.

+ Ngành sản xuất nông nghiệp

Năm 2019 giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản đạt 725,06 tỷ đồng,

- Trồng trọt: Thực hiện chương trình sản xuất nông - lâm nghiệp theo

tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2016-2020 đạt 8,47%.

hướng hàng hoá giai đoạn 2016 - 2020, thành phố đã tập trung chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, cơ cấu cây trồng, vật nuôi, cơ cấu mùa vụ, đồng thời đã trợ giá giống

để đưa một số giống cây con có giá trị, năng suất, chất lượng cao vào sản xuất

và tạo ra sản phẩm hàng hoá góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Đến năm

2019 giá trị sản xuất ngành trồng trọt 38,25 tỷ đồng (giá so sánh năm 201). Đất

sản xuất nông nghiệp thành phố có 1.486,71 ha bao gồm: đất trồng lúa 514,15

ha; đất trồng cây hàng năm khác 237,35 ha; đất trồng cây lâu năm 735,21 ha.

+ Ngành lâm nghiệp

Thành phố có 19.357ha đất lậm nghiệp( 1.920,48ha đất rừng phòng hộ),

quy hoạch thành những vùng trồng cây lấy gỗ, dược liệu ở các xã, phường

Dương Huy, Cộng Hòa, Mông Dương đồng thời duy trì tốt trồng cây bảo vệ môi

trường tại các khai trường khai thác than của doanh nghiệp. Doanh thu giai đoạn

2016- 2020 của ngành lâm nghiệp ước tính lên tới gần 140 tỉ đồng.

+ Ngành thủy sản

Từ lợi thế của vùng ven biển, thực hiện phát triển nuôi trồng thủy sản với

diện tích 1.011,72 ha ao, hồ đầm phân tán ở nhiều phường, xã, ngoài ra trên địa bàn

thành phố còn phát triển nghề đánh bắt với 501 doanh nghiệp và hộ cá thể khai thác

nguồn lợi ven biển, đã mang lại thu nhập cao, đáp ứng nhu cầu của nhân dân trong

Commented [WU1]: CŨ

thành phố và thị trường trong nước. Năm 2019 giá trị sản xuất đạt 145,4 tỷ đồng.

+ Ngành chăn nuôi

Commented [WU2]: CŨ

Thực hiện quyết định 4206/QĐ-UBND ngày 15/12/2016 của UBND tỉnh

Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch phát triển ngành nông, lâm nghiệp và

thủy lợi tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã mang lại

lợi thế rất lơn cho thành phố Cẩm Phả. Năm 2019 số lượng gia súc trên địa

bàn thành phố có 41.957 con, gia cầm có 224.700 con; sản lượng thịt hơi gia

 Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng

súc, gia cầm 10.353,5 tấn.

Thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần của nhà nước và

chủ trương của tỉnh về phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, sản xuất công

nghiệp của Cẩm Phả từng bước phát triển. Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu

thủ công nghiệp năm 2019 đạt 42.521,14 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng bình

quân đạt 20,34%/năm, tổng số lao động trong ngành công nghiệp 76.205 người.

Trong những năm vừa qua thành phố đã hình thành hành lang kinh tế dọc theo

đường QL 18A bao gồm các ngành sản xuất chính: Công nghiệp sản xuất than,

công nghiệp khai thác vật liệu xây dựng (nung vôi, khai thác cát, đóng gạch xỉ,

công nghiệp chế biến nước khoáng, công nghiệp điện năng, sản xuất chế tạo,

 Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại

cơ khí, thiết bị mỏ, đóng và sửa chữa tàu, sàng tuyển, xẻ gỗ..).

Hoạt động dịch vụ - thương mại của thành phố thời gian qua phát triển khá

phong phú và đa dạng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Doanh

Commented [WU3]: ??/

thu dịch vụ năm 2019 đạt 12.850 tỷ đồng (gia so sánh 2015), tốc độ tăng trưởng

- Mạng lưới chợ được hình thành theo nhu cầu giao lưu hàng hoá của nhân

bình quân đạt 52,75%/năm.

dân, hàng hoá dịch vụ chủ yếu là các mặt hàng nông, thủy sản thực phẩm, hàng

tiêu dùng. Trong vài năm gần đây một số điểm chợ được cải tạo, nâng cấp và đầu

tư xây dựng mới, hình thành một số điểm giao dịch tương đối có hiệu quả, góp

- Điện lực: Hiện nay 100% số xã, phường có điện lưới Quốc gia. Nguồn

phần thúc đẩy sản xuất phát triển, giao lưu hàng hóa giữa các vùng.

cung cấp bao gồm: Đường dây 110KV, hai trạm hạ thế 110/35/6 KV là trạm

thành phố Cẩm Phả 1x15MVA (phường Cẩm Thành) và trạm 1x15MVA +

1x25MVA (phường Mông Dương). Điện dân sinh được cung ứng qua các các

trạm biến áp trung gian, số hộ gia đình sử dụng điện lưới với lượng điện bình

quân khoảng 900 KWh/người/năm.

- Bưu chính - Viễn thông: Đảm bảo thông tin liên lạc thông suốt, đáp ứng

được nhu cầu của nhân dân, duy trì phát hành báo các loại đảm bảo 100% các cơ

quan, đơn vị, các xã, phường có báo đọc trong ngày, phát triển tổng số thuê bao

điện thoại cố định trên địa bàn thành phố đạt trên 54.500 máy. Ngoài ra trên địa

3.1.1.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

 Giao thông

- Hiện nay các tuyến đường bộ liên thôn, xã, nội thị được gắn với hệ

bàn thành phố đã phủ sóng các mạng điện thoại di động.

thống đường tỉnh, quốc lộ tương đối đồng bộ, cơ bản đáp ứng nhiệm vụ phát

- Thành phố có khoảng 83,82 km đường bộ

- Ngoài giao thông đường bộ, thành phố Cẩm Phả còn có tuyến giao

triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.

thông đường sắt chuyên dùng của ngành than, đường băng chuyền, hệ thống các

cảng phục vụ cho vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu.

+ Hệ thống các cảng, bến sông

Trên địa bàn thành phố hiện có 7 cảng chính chủ yếu là các cảng chuyên dùng

phục vụ cho ngành than như: cảng Cửa Ông (cảng tổng hợp do trung ương quản

lý) công suất 6,5 - 7 triệu tấn, cảng Đá Bàn (chuyên xuất than cho mỏ cọc 6), công

suất 1 triệu tấn, cảng Cao Sơn (vận tải than mỏ nhỏ Cao Sơn), công suất 500.000

tấn/năm, cảng Vũng Đục (xuất than cho mỏ than Đèo Nai và mỏ than Thống

Nhất) công suất 3000tấn/năm, cụm cảng Tổng công ty than Việt Nam, cảng

Colimex xuất than cho mỏ than Dương Huy và cảng Km 6, cảng Km7 (cảng

chuyên dụng) cảng Quảng Lợi thuộc công ty Đông Bắc, công suất 60.000 tấn/ngày.

+ Hệ thống cầu cống trên địa bàn đảm bảo được nhu cầu liên thông và vận

chuyển hàng hoá đến các vùng lân cận. Đây là một điều kiện thuận lợi trong phát

3.1.1.7. Dân số, việc làm và thu nhập

triển kinh tế và thu hút đầu tư vào địa bàn.

Tính đến ngày 01/4/2019 dân số Cẩm Phả là 155.800 người, với mật độ dân

sổ đạt 463 người/km2. Dân số nam chiếm 59%, nữ chiếm 47%. Hầu hết dân số ở

đây là người Kinh chiếm 95,2% dân số, còn lại chủ yếu là người Sán Dìu.

3.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lí đất đai của thành

phố Cẩm Phả

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019

Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 38652,4 ha, trong đó diện tích đất

nông nghiệp chiếm 22038,5 ha chiếm 57% tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông

nghiệp có 12967,9 ha chiếm 34% tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng có

3646 ha chiếm 9% tổng diện tích tự nhiên.

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2019

Commented [WU4]: Đơn vị tính

Diện

Cơ cấu

Loại đất

Mã

STT

tích (Ha)

(%)

I

Tổng diện tích đất đơn vị hành chính

38652,4

100,0

1 Đất nông nghiệp

NNP

22038,5

57,0

SXN

1486,7

3,9

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm

CHN

751,5

1,9

1.1.1.1 Đất trồng lúa

LUA

514,2

1,3

1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác

HNK

237,4

0,6

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm

CLN

735,2

1,9

LNP

19532,7

50,5

1.2 Đất lâm nghiệp

1.2.1

Đất rừng sản xuất

RSX

17589,4

45,5

1.2.2

Đất rừng phòng hộ

RPH

1943,3

5,0

NTS

1011,7

2,6

1.3 Đất nuôi trồng thủy sản

LMU

2,0

0,0

1.4 Đất làm muối

NKH

5,4

0,0

1.5 Đất nông nghiệp khác

2 Đất phi nông nghiệp

PNN

12967,9

33,6

OCT

1334,5

3,5

2.1 Đất ở

2.1.1

Đất ở tại nông thôn

ONT

139,9

0,4

2.1.2

Đất ở tại đô thị

ODT

1194,6

3,1

CDG

9582,1

24,8

2.2 Đất chuyên dùng

2.2.1

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

TSC

5,3

0,0

2.2.2

Đất quốc phòng

CQP

338,2

0,9

Commented [WU4]: Đơn vị tính

Diện

Cơ cấu

Loại đất

STT

Mã

tích (Ha)

(%)

Đất an ninh

2.2.3

CAN

1,9

0,0

Đất xây dựng công trình sự nghiệp

2.2.4

DSN

86,0

0,2

2.2.5

Đất sản xuất, kinh doanh PNN

7095,4

18,4

CSK

2.2.6

Đất có mục đích công cộng

CCC

2055,5

5,3

Đất cơ sở tôn giáo

2.3

TON

3,0

0,0

Đất cơ sở tín ngưỡng

2.4

TIN

6,3

0,0

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

2.5

NTD

62,2

0,2

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

2.6

SON

1667,8

4,3

2.7

0,8

Đất có mặt nước chuyên dùng

MNC

311,8

Đất phi nông nghiệp khác

2.8

PNK

0,2

0,0

Đất chưa sử dụng

3 CSD

3646,0

9,4

Đất bằng chưa sử dụng

3.1

BCS

990,4

2,6

Đất đồi núi chưa sử dụng

3.2

DCS

564,8

1,5

Núi đá không có rừng cây

3.3

NCS

2090,9

5,4

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả)

3.2.2.Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai

Theo luật đất đai năm 2013 trở về đây, nhà nước quản lý đất đai trên 15 nội

dung, thành phố Cẩm Phả đã cố gắn, nghiêm túc, triển khai, thực hiện công tác

quản lý đất đai theo đúng quy định của pháp luật ban hành cụ thể:

3.2.2.1.Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Thực hiện Luật Đất và chỉ đạo của cấp trên, thành phố đã thực thi pháp luật

về đất đai. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường đã đi vào nề nếp.

3.2.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính

Về việc hoạch định địa giới hành chính các cấp, toàn bộ địa giới hành chính

của phường đã được điều chỉnh và rà soát lại trên thực địa. Ranh giới giữa thành

phố với các địa phương khác trên thực địa được xác định bằng địa vật, cột mốc

và được biên vẽ lên bản đồ. Diện tích tự nhiên của phường là 38652,43 ha.

3.2.2.3.Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng

đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về thời gian định

kỳ 5 năm trên phạm vi toàn thành phố. Thực hiện tổng kiểm kê đất đai năm

2019, thành phố đã lập được bản đồ hiện trạng sử dụng đất cho tất cả địa bàn

thành phố.

3.2.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Về quản lý quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất của thành phố

đến nay đã được triển khai.

3.2.2.4.Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất

theo đúng quy định của pháp luật. Hoàn chỉnh các biểu mẫu về công tác kiểm tra

đất công theo kế hoạch của thành phố.

3.2.2.5. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về xác định đối tượng bồi

thường và định mức bồi thường với các trường hợp bị thu hồi đất trên phương

diện công khai minh bạch.

3.2.2.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hoàn chỉnh các biểu mẫu về công tác kiểm tra đất công theo kế hoạch của

thành phố. Quỹ đất của thành phố tính đến năm 2019 được giao cho các đối tượng

sử dụng và quản lý cụ thể

3.2.2.7.Thống kê, kiểm kê đất đai

Phường trong thành phố Cẩm Phả thường xuyên chỉnh lý biến động đất đai

từ kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất để thống kê đất đai hàng năm.

3.2.2.8. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Tích cực đầu tư công nghệ và con người phục vụ xây dựng hệ thống thông

tin đất. Cập nhật các biến động thông tin đất đai nhanh chóng và đúng với thực tế.

3.2.2.9. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đã được thành phố

căn cứ theo các văn bản của tỉnh, huyện để tổ chức thực hiện. Nguồn thu từ đất

đã được nộp vào ngân sách theo quy định.

3.2.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thi hành các quy định pháp luật về đất đai hiện nay, thành phố đã quan

tâm, bảo đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất.

3.2.2.11.Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Công tác kiểm tra việc chấp hành, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai

không chỉ giúp phát hiện và giải quyết các vi phạm pháp luật về đất đai mà

qua đó còn là dịp để tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật

đất đai, giúp các nhà làm luật hiểu sâu sắc hơn sự phức tạp của mối quan hệ đất đai,

từ đó có chính sách điều chỉnh phù hợp và sát thực hơn.

3.2.2.12.Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Tích cực cung cấp thông tin, cập nhật, tuyên truyền nội dung mới của

luật 2013 tới cho đối tượng người dân. Để người dân hiểu và thực hiện đúng

quyền và trách nhiệm.

3.2.2.13.Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

quản lý và sử dụng đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo

các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai được duy trì thường xuyên và

thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

3.2.2.14.Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Các công việc khác liên quan đến lĩnh vực dịch vụ công như thực hiện

đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất và thực hiện các thủ tục

hành chính về quản lý, sử dụng đất, phường đã phối hợp với Phòng Tài nguyên

và Môi trường thành phố thực hiện theo đúng quy trình, hướng dẫn chuyên

môn của ngành.

Trong thời gian khuôn khổ nghiên cưu đề tôi, được sự thống nhất của giáo

viên hướng dẫn tôi tiến hành nghiên cứu sâu sắc 6 phường phía đông của thành

phố Cẩm Phả đó là: Cửa Ông, Cẩm Thịnh, Cẩm Phú, Cẩm Sơn, Cẩm Đông, Cẩm

Thành. Từ bảng trên ta thấy diện tích của 2 ký kiểm kê trên số liệu tổng diện

tích chênh lệch nhau khá cao. Quan điều tra thông tin xác định nguyên nhân là

do các dự án san lấp lấn biển của các tổ chức kinh tế; việc sử dụng tài liệu,

phân loại đất và phương pháp tổng hợp giữa các kỳ kiểm kê khác nhau.

3.3. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường

nghiên cứu thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

Trong khuôn khổ thời gian làm luận văn, tôi tiến hành điểu tra thu thập số

liệu của 6 phường trung tâm của thành phố Cẩm Phả: Cẩm Bình. Cẩm Sơn, Cẩm

Thạch, Cẩm Thủy, Cửa Ông, Quang Hanh.

3.3.1.Tổng hợp kết quả chuyển nhượng 6 phường trung tâm thành phố Cẩm

Phả giai đoạn 2017-2019

Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ

năm 2017 - 2019 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ thành phố

với tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ thành phố trong 3 năm là

2617 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 1.237.273 m2 nhưng phân bố

không đồng đều giữa các phường. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

diễn ra sôi động nhất tại phường Cẩm Bình với 613 hồ sơ, Cẩm Sơnvới 709 hồ sơ.

Phường thấp nhất là Cửa Ông với tổng 130 hồ sơ trong 3 năm,

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại 6 đơn vị hành chính của thành phố trong

3 năm từ 2017 – 2019 được thể hiện trong bảng:

Theo thông kế bang có thể thấy rõ tình hình chuyển nhượng phường Cẩm

Sơn là đơn vị nhiều nhất về số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ với tổng số

709 hồ sơ. Tiếp đến là phường Cẩm Bình với 613 hồ sơ, thứ 3 là phường Quang

Hanh với 474 hồ sơ. Có thể nhận xét chung phường nhóm 1 có số lượng hồ sơ

nhiều hơn cả như: Phường Cẩm Bình, Cẩm Sơn, Quang hanh là các phường có

số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều hơn cả, mỗi đơn vị trên dưới 500 hồ sơ,

trong đó cao nhất là phường Cẩm Sơn. Nguyên nhân là do 3 phường này được

các nhà đầu tư quan tâm đặc biết, bám sát theo con đường bao biển của tỉnh

Quản Ninh, diện tích tự nhiên , mật độ dân cư lớn, có đủ điều kiện để phát triển

sản xuất kinh doanh dịch vụ thương mại du lịch và kinh tế - xã hội và đặc biệt

là nơi có không khí trong lành, giáp biển thuận lợi về giao thông đường bộ và

đường thủy, gần cảng cá, cảng du lịch đi các tuyến đảo nên có nhiều người tìm

đến đây để mua đất.

Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 6 đơn vị hành

chính trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

Tổng số STT Ðơn vị hành chính Hồ Sơ Diện tích (m2)

1 Cẩm Bình 613 123.450

2 Cẩm Sơn 709 486.334

3 Cẩm Thạch 307 282.567

4 Cẩm Thủy 384 196.432

5 Cửa Ông 130 9.911

6 Quang Hanh 474 2.837

Tổng 2617 1.237.273 (Nguồn VPĐKQSDĐ thành phố Cẩm Phả)

3.3.1.1.Tổng hợp kết quả tặng cho 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017-2019

Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ

năm 2017 - 2019 theo sô liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ thành

phố cho thấy tình hình tặng cho QSDÐ trên địa bàn thành phố khá thấp so

với tình hình thực tế tại địa phương. Tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng

ký QSDÐ huyện trong 3 năm là 157 hồ sơ với tổng diện tích đất tặng cho

QSDÐ là 31.400 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vi. Tình

hình tặng cho QSDÐ diễn ra nhiều nhất tại phường Cẩm Sơn với 49 hồ sơ,

phường Cẩm Bình 40 hồ sơ, phường Cẩm Thạch là 25 hồ sơ. Các phường

còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó thấp nhất là phường Cửa Ông với

05 hồ sơ. Kết quả tặng cho QSDĐ tại 6 đơn vị hành chính của thành phố trong

3 năm từ 2017 – 2019 được thể hiện trong bảng:

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 6 đơn vị hành chính

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019

Tổng số STT Ðơn vị hành chính Hồ Sơ Diện tích (m2)

1 Cẩm Bình 40 9.119

2 Cẩm Sơn 49 11.125

3 Cẩm Thạch 25 4.369

4 Cẩm Thủy 18 3.128

5 Cửa Ông 5 408

6 Quang Hanh 20 3.251

(Nguồn VPĐKQSDĐ thành phố Cẩm Phả)

Tổng 157 31.400

3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm

Phả giai đoạn 2017 - 2019

3.4.1.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai

đoạn 2017-2019

3.4.1.1.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017- 2019

Theo luật đất đai năm 2013, Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển

giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn

bằng quyền sử dụng đất. Đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường

hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không

có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho

phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền

sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được

quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.

Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

P. Cẩm

P.Cẩm

P.Cửa

P.Quang

Bình

Sơn

Thạch

Thủy

Ông

Hanh

Năm

Năm 2017 48 40 42 48 14 64

Năm 2018 69 64 56 76 8 81

Năm 2019 514 605 209 260 108 329

613 709 307 384 130 474 Tổng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả)

Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ đất trong 3 năm tại thành phố Cẩm

Phả, tỉnh Quảng Ninh là 2.617 hồ sơ Trong đó: Năm 2017, có số hồ sơ chuyển

nhượng QSDÐ là 256 hồ sơ, chiếm 9,78 %. Ðến năm 2018 số lượng hồ sơ tăng

lên 354 hồ sơ, chiếm 13,53 %. Năm 2019 số lượng hồ tăng lên đột biến là 2025

hồ sơ, chiếm 76,69 % tổng số hồ sơ của 3 năm.

Qua bảng trên ta thấy số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ qua các năm

2017 - 2019 của thành phố có nhiều biến động: Năm 2017, thực trạng chuyển

nhượng QSDÐ ở mức trung bình đến năm 2018 sô lượng hồ sơ chuyển nhượng

QSDÐ tăng lên chút ít nhưng đến năm 2019 số lượng hồ sơ tăng lên đột biến.

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó phải kể đến các

nguyên sau:

Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả đồ dồn vào đầu tư. Đang chú ý là 3 tập

đoàn lớn là FLC, Sun Group, và VinGroup. Với các hạng mục công trình lơn

đang chú ý phải kể tới như:

+ Khu nhà ở và trung tâm thương mại cao cấp VinCom Cẩm Phả với tâm

điểm là trung tâm thương mại với các biệt thự liền kề xung quanh

+ Khu nghỉ dưỡng suối nước nóng Quang Hanh của tập đoàn Sun Group

+ Khu nghĩ dưỡng cao cấp của tập đoàn FLC tại Vũng Đục

3.4.1.2. Tình hình tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017- 2019

Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử

dụng đất yêu cầu thực hiện giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha

nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ

với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

anh, chị, em ruột với nhau. Đồng thời theo quy định tại Điều 4 Nghị định số

100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy

nhiên để hạn chế sự lợi dụng chuyển quyền sử dựng đất bằng hình thức tặng

cho này, tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định miễn nộp

thuế nghĩa vụ khi nhận quyền sử dụng đất qua hình thức tặng cho lần đầu. Theo

số liệu thống kê, tổng hợp giai đoạn 2017 tới năm 2019 số hồ sơ tặng cho trên

địa bàn nghiên cứu được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu

thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

P.Cẩm P.Cẩm P.Cẩm P.Cẩm P.Cửa P.Quang

Năm Bình Sơn Thạch Thủy ông Hanh

Năm 2017 11 7 5 6 1 5

Năm 2018 13 19 6 5 1 2

Năm 2019 16 23 14 7 3 13

Tổng 40 49 25 18 5 20

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả)

Tổng số hồ sơ tặng cho QSDÐ đất trong 3 năm thành phố Cẩm Phả, tỉnh

Quảng Ninh là 157 hồ sơ với tổng diện tích 31.400 m2 . Trong đó: Năm 2017, có

số hồ sơ tặng cho QSDÐ là 35 hồ sơ, chiếm 22,3 %. Năm 2018, có số hồ sơ tặng

cho QSDÐ là 46 hồ sơ, chiếm 29,3 %. Năm 2019, có số hồ sơ tặng cho QSDÐ

cao nhất là 76 hồ sơ, chiếm 48,4 %.

Qua bảng trên ta thấy số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ qua các năm 2017 -

2019 của huyện biến động như sau: Näm 2017 là các năm có sô lượng hồ sơ tặng

cho QSDÐ thấp nhất. Näm 2018 là các năm có số lượng hồ sơ tặng cho QSDÐ

tăng lên, cao nhất là năm 2019. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do:

Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời thì những quy định về quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất có nhiều thuận lợi hơn trong sử dụng đất, còn trong tặng

cho QSDÐ thì thủ tục và trình tự thực hiện không còn rườm rà, phiền phức như

trước đó cho nên tâm lý của người dân được an tâm hơn từ đó nhận thức của

người dân cũng được nâng cao.

Nghị định 43/2014/NÐ-CP ra đời là công cụ hỗ trợ đắc lực trong công tác

quản lý Nhà nước KKT Vân Đồn về lĩnh vực đất đai, bởi vì trong nghị định này

quy định cụ thể về thủ tục chuyển quyền SDÐ rất rõ ràng đã tạo được lòng tin

cho người dân.

Cùng với tốc độ phát triển của xã hội như hiện nay thì thị trường bất động

sản là một thị trường thu hút được nhiều người tham gia, nhất là trong lĩnh vực

đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất cần thiết cho người

dân. Công tác này Phòng tài nguyên và Môi trường đã thực hiện tương đối tốt,

công tác này cùng góp phân quan trọng vào việc phát triển kinh tế vì có giây

chứng nhận quyền sử dụng đất thì người dân yên tâm trong sản xuất và phát triển

kinh tế, cũng thuận lợi cho công tác quản lý và sử dụng nói chung, còn trong

công tác tặng cho QSDÐ cũng dễ dàng quản lý hơn.

* Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố

Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

Cẩm Phả là thành phố trẻ, năng động. Hiện tại theo kế hoạch trên địa bàn

thành phố Cẩm Phả có rất nhiều dự án bất động sản lớn nhỏ để phục vụ đời sống

của bộ phận thợ mỏ và nhân dân toàn thành phố. Do đó nhu cầu giải quyết các

thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của nhân dân trên địa bàn

là rất lớn. Tỷ lệ giải quyết chuyển nhượng, tặng cho trong giải quyết hồ sơ đất

đai của 6 phường nghiên cứu thuộc thành phố Cẩm Phả được thể hiện trong

bảng 3.7:

Bảng 3.6: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải

quyết hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019

Tặng cho

Các hồ sơ

Tỷ lệ chuyển

Tỷ lệ Tặng

Chuyển nhượng

QSDĐ

đất đai

nhượng

cho QSDĐ

QSDĐ (hồ sơ)

ST

Năm

(hồ sơ)

QSDĐ (%)

(%)

T

1 2 3 4 5=2/4*100 6=3/4*100

1 2017 460 90 1156 39,7% 7,9%

2 2018 650 120 1560 41,7% 7,6%

3 2019 3568 230 6252 57,06% 3,6%

Tổng: 4678 440 8968

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả)

Từ bảng trên ta thấy Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm

tỷ lệ rất lớn trong việc giải quyết hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả trong giai

đoạn 2017 - 2019; Trong đó năm 2019 chiếm lớn nhất 57,06%, năm 2017 thấp

nhất đạt 39,7%. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung tại các

phường có nhiều dự án của thành phố: Cẩm Bình, Cẩm Sơn, Quang Hanh

3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả

3.4.2.1.Yếu tố dân số

Dân số là yếu tố rất quan trọng tác động tới nhu cầu đất, hình thức sử dụng

đất. Khi dân số gia tăng kéo theo nhiều áp lực tới đất đai như nhu cấu nơi ở, nơi

làm việc, kéo theo nhu cầu giải trí, mua sắm và các nhu cầu sinh hoạt, trường học,

bệnh viện, nhà trẻ… tất cả nhưng áp lực trên đều cần phải có đất để xây dựng.

Trong đó tại thành phố Cẩm Phả nhìn mức độ tăng dân số mỗi năm khá cao được

thể hiện ở bảng 3.8 sau:

Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả

STT Năm Dân số (người) Tỷ lệ tăng dân số (%)

1 Năm 2017 186.526 102,53

2 Năm 2018 190.509 101,69

3 Năm 2019 210.339 101,58

(Nguồn: Số liệu thống kê hàng năm)

Từ bảng 3.8 cho thấy giai đoạn 2017 - 2019 dân số tại thành phố tăng lên

rõ rệt. Đây có thể là do số hộ gia đình tách hộ khẩu, lấy vợ gả chồng, hoặc những

người nơi khác đến sinh sống và định cư tại đây. Do đó các hình thức chuyển

quyền sử dụng đất xảy ra đặc biệt hình thức tặng cho thường là các hộ tách

khẩu; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là các hộ nơi khác đến sinh

sống hoặc nhu cầu về đất của dân tăng lên. Đất là nhu cầu quan trọng và thiết

yếu của người dân, chính vì vậy dân số càng tăng thì nhu cầu về đất càng tăng

kéo theo hình thước chuyển nhượng và tặng cho liên tục diễn ra và biến động.

3.4.2.2.Yếu tố quy hoạch sử dụng đất

Một yếu tố quan trọng có tầm ảnh hưởng không hề nhỏ tới nhu cầu trong

thị trường bất động sản, cũng như tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất trên địa bàn. Một khu vực có nhiều dự án xây dựng hình thành hệ cơ

sở vật chất tốt, cơ sở vật chất hiện đại, phục vụ nhu cầu cuộc sống tố hơn thì sẽ

thu hút lượng lớn người dân tới sinh sống. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ở đây

là quy hoạch đất để sử dụng làm đường giao thông, làm nhà văn hóa, nâng cấp

hệ thống điện, nước, công viên, khu thương mại, khu công viên, trường học,

trường mầm non, các khu dân cư,... Đồng thời các quy hoạch trên thường sẽ đi

cùng nhau, cùng hỗ trợ, bổ sung cho nhau để tạo ra một môi trường, khu vực

phát triển, từ đó trên địa bàn thì sẽ thu hút người dân. Chính vì vậy khẳng định

rằng yếu tố quy hoạch sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình chuyển

nhượng sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn 2017 -

2019, 6 phường nghiên cứu thuộc thành phố Cẩm Phả có tới 56 công trình .

3.4.2.3.Yếu tố lãi suất ngân hàng

Như chúng ta đã biết vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay

là “giá”. Trong khi giá đất ngoài phụ thuộc vào các yếu tố đặc biệt thì lãi ngân

hàng tác động trực tiếp tới giá đất. Khi lãi suất giảm đi, giá đất giảm theo, dẫn

tới việc người dân sẽ mua đất. Chịu sự ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế

khiến thị trường BĐS đóng băng, Nhà nước đã phải có những gói kích cầu như

trên thực tế gói 20.000 tỷ,… Điểu này càng khẳng định hơn giá đất cũng bị ảnh

hưởng nhiều từ lãi suất ngân hàng. Trong khi giá đất giảm thì nhu cầu giao

dịch trên thị tường BĐS sẽ sôi nổi, dẫn tới chuyển nhượng đất đai tăng lên.

3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành phố

Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Trong công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất cán bộ trực tiếp thực

hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất là cán bộ Văn phòng ĐKQSDĐ,

cán bộ địa chính phường; Phòng tài nguyên và Môi trường, UBND các xã, thị

trấn quản lý trực tiếp về công tác này. Trình độ của các cán bộ quản lý, cán bộ

thực hiện chuyên môn cũng như cơ sở hạ tầng, công cụ phục vụ công tác chuyên

môn ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của công tác chuyển quyển sử dụng đất.

Để tìm hiểu sâu sắc hơn về ảnh hưởng của hiểu biết tới tình hình chuyển

nhượng tặng cho ta tiến hành đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân về

chuyển quyền sử dụng đất.

3.4.3.1.Những hiểu biết cơ của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả

tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất

Tổng hợp phiếu điều tra trên địa bàn 6 phường nghiên cứu tại thành phố

Cẩm Phả ta thu được bảng biểu thể hiện sự hiểu biết chung của người dân và cán

bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Bảng 3.8. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân

thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định

chung của chuyển quyền sử dụng đất

Cán bộ quản lý

Nhân dân

Trung bình

STT

Nội dung câu hỏi

Số phiếu đúng

Tỷ lệ đúng (%)

Số phiếu đúng

Tỷ lệ đúng (%)

1 1. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền của

100,00

140

100

100,00

ai?

2 2. Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền

100,00

125

89,3

94,64

sử dụng đất?

3. Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất

có cần điều kiện gì không?

95,00

126

92,5

4. Những khoản tiền nào được pháp luật

quy định có liên quan

90,00

126

đến chuyển quyền sử dụng đất?

5. Người chuyển quyền sử dụng

đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước

100,00

132

94,3

97,15

6. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất

82,5

phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

85,00

112

92,8

Trung bình

19,00

95,00

126,67

90,6

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 3.9 ta thấy:

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả tại 6

phường nghiên cứu về những quy định chung về chuyền quyền sử dụng đất là

khá cao, đạt 95%. Sự chênh lệch hiểu biết giữa cán bộ quản lý của các phường

nghiên cứu là không cao. Điều này là dấu hiệu tốt cho công tác chuyển quyền

sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả nói chung và 6 phường nghiên cứu nói riêng.

Vấn đề “đối tượng của chuyển quyền sử dụng đất” 100 % số người trả lời đúng,

CBQL và người dân đều trả lời đúng 100% về vấn đề này. Vấn đề “có bao nhiêu

hình thức chuyển quyền sử dụng đất”, tỷ lệ người trả lời đúng về vấn đề này đạt

khá cao, 94,64% tỷ lệ người trả lời đúng, CBQL trả lời đúng 100%. Phân lớn

người dân đã tìm hiểu, nắm rõ được có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử

dụng đất. Một số người trả lời đúng cũng do là đoán, vì khi hỏi đến đó là những

hình thức nào thì không trả lời được. Sự hiểu biết về vấn “các điều kiện của đất

tham gia chuyển quyền sử dụng đất” có 92,5% tỷ lệ người trả lời đúng, đây là

con số khá cao. Đa số người dân và cán bộ quản lý đều cho rằng phải có

GCNQSD đất mới chuyển quyền sử dụng đất được

Đối với sự hiểu biết về những khoản tiền được pháp luật quy định có liên

quan đến chuyển quyền sử dụng đất thì tỷ lệ người trả lời đúng là 90% đây là kết

quả cao. Ở nội dung này 90% cán bộ quản lý hiểu chưa đúng về các khoản tiền

liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, rơi vào những người làm quản lý,

nhưng không thuộc chuyên môn quan lý đất đai, trực tiếp làm việc.Điều này

phản ánh các khoản tiền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất được người

dân rất quan tâm, có thể về trình tự thủ tục, hay các điều kiện hay các giấy tờ

cần cho hồ sơ khi đăng ký cũng chưa được người dân quan tâm đến nhiều như

những khoản tiền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy ta thấy rằng nhìn chung sự hiểu biết của cán bộ quản lý cũng như

người dân về hiểu biết chung về quyền sử dụng đất là rất cao đặt trung bình cao.

Cho thấy trình độ văn hóa của người dân khu vực nghiên cứu là rất cao.

3.4.3.2.Đánh giá sự hiểu biết người của người dân thành phố Cẩm Phả tại hai

khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

Toàn bộ các câu hỏi điều tra cả cán bộ quản lý và người dân đều không trả

lời đúng 100%. Có 78,5% tỷ lệ người trả lời đúng về hình thức tặng cho quyền

sử dụng đất và các vấn đề liên quan, đây là con số chưa cao. Về việc hiểu đúng

rằng tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người

khác theo quan hệ tình cảm mà không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả; còn có

một số người cho rằng đó là việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con cái

của mình.

Bảng 3.9. Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả

tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

Cán bộ quản lý

Nhân dân

Số

Tỷ lệ

Số

Tỷ lệ

Trung

STT

phiếu

đúng

phiếu

đúng

bình

Nội dung câu hỏi

đúng

(%)

đúng

(%)

1. Tặng, cho quyền sử dụng đất

80,00

104

được hiểu như thế nào?

2. Người nhận quyền sử dụng đất

có phải trả gì cho người tặng, cho

90,00

109

83,84

86,92

quyền sử dụng đất hay không?

3. Tặng, cho quyền sử dụng đất

75,00

70,7

72,85

diễn ra trong mối quan hệ nào?

4. Tặng, cho quyền sử dụng đất

có phải nộp thuế thu nhập hay

90,00

73,07

81,54

thuế chuyển quyền không?

5. Cấp nào quyết định cho phép

80,00

tặng cho quyền sử dụng đất?

Trung bình

16,60

83,00

98,8

75,52

79,26

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Có 86,92 % tỷ lệ trả lời đúng câu hỏi “người nhận QSD đất có phải trả gì

cho người tặng cho QSD đất”. Đây là tỷ lệ cao nhất trong các vấn đề có liên quan

đến hình thức tặng cho quyền sử dụng đất.

Vấn đề “tặng cho QSD đất diễn ra ở mối quan hệ nào” có 72,85% tỷ lệ trả

lời đúng. Còn lại hầu hết mọi người đều hiểu tặng cho quyền sử dụng đất

là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà

không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả; còn có một số người cho rằng đó là

việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con cái của mình. Một số người cho

rằng đó chỉ là quan hệ huyết thống, hay quan hệ bố mẹ với con cái và anh chị

em với nhau.

Có 81,54 % tỷ lệ người hiểu đúng rằng, việc tặng, cho quyền sử dụng đất

thì tuỳ từng trường hợp mới phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu

nhập. Thực tế thì hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhiều người còn hiểu

lầm là thừa kế, ngay như cán bộ quản lý cấp phường còn nắm chưa chắc về

vấn đề này họ cho rằng đó là việc thừa kế. Nghị định 45 cũng áp dụng cho

trường hợp là thừa kế QSD đất vì trong thừa kế QSD đất cũng có mối quan hệ

huyết thống.

* Nhận xét

Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và nhân dân thành phố Cẩm Phả

nói chung và 6 phường trung tâm nói riêng có sự khác nhau giữa đối tượng là

cán bộ quản lý và người dân. Cán bộ quản lý đòi hỏi sự am hiểu sâu về nhiều

mặt, tuy vậy trong khi điều tra do chưa cập nhật đấy đủ thông tin nên vẫn còn sự

sai sót. Đối với người dân thì chủ yêu chỉ am hiểu những vấn đề liên quan trực

tiếp tới quyền lợi, lợi ích của mình nên có sự am hiểu chưa sâu về các thông tin

điều tra

3.4.3.3.Đánh giá công tác quản lí hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất là rất cần thiết. Đặc biệt là công tác quản lý hồ sơ chuyển

nhượng, tặng cho QSD đất. Tuy nhiên hiện nay vẫn còn rất nhiều những vấn đề

tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

- Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện trọn vẹn nghĩa

vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay, không có công

chứng, chứng thực. Các hộ gia đình khi tham gia giao dịch đã vi phạm hình thức

hợp đồng.

- Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

các chủ thể đã sơ suất trong giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc. Nhiều

giao dịch “tư lợi” phát sinh trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

- Xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế của các

bên chủ thể tham gia chuyển nhượng, tặng cho nên đã để lại nhiều sơ suất khi

thực hiện.

- Việc xét xử tại cơ quan tòa án còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết tòa sơ

thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận phụ trách chuyển

nhượn, tặng cho quyền sử dụng đất ở huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc

đăng ký biến động và hoàn tất thủ tục mà hầu như chưa chủ ý đến việc cung cấp

thông tin. Rất nhiều những giao dịch dân sự đòi hỏi phải có những thông tin

chính xác về bất động sản để làm căn cứ quan trọng cho các điều khoản trong

hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Các thông tin này không

tập trung mà bị phân tán, rải rác ở nhiều nguồn quản lý như: địa chính, công an,

hành chính... Chính vì vậy, dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin

về thửa đất hay bất động sản gặp khó khăn. Đồng thời Nhà nước khi triển khai

cũng không thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện vì phải tiến hành rất nhiều thủ tục

kiểm tra, rà soát, thanh tra giải quyết từng bước mới có thể hạn chế sai lầm ...

Vì vậy để quản lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất cần bổ sung các

quy định hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất để các chủ thể, hộ gia đình thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau và

tuân thủ đẩy đủ những quy định của pháp luật hành chính, pháp luật dân sự và

pháp luật về đất đai trong thời gian tới. Ngày nay, hoàn thiện cơ chế tổ chức hoạt

động, chuẩn hóa các nghiệp vụ về đăng ký và thông tin đất đai là việc làm cần

thiết .Đồng thời, Nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng quy trình thủ tục đầy đủ,

chính xác, giảm chi phí hành chính. Các thủ tục được thực hiện nhanh gọn, tránh

phiền hà cho nhân dân. Các chủ thể tham gia nhận thức được nhiều rủi ro phát

sinh thực hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Để từ đó

các hộ gia đình khi tham gia giao dịch hạn chế vi phạm hình thức hợp đồng trong

quá trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện cải cách

thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc quản lý hồ sơ địa chính và lưu

giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá trình biến động đất đai thông qua

chuyển nhượng, , tặng cho quyền sử dụng đất rất quan trọng. Nhà nước ta cần

sửa đổi bổ sung các quy định về điều kiện và trình tự thủ tục đối với trường hợp

hộ gia đình góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong nước và

tổ chức nước ngoài về quy mô sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử

dụng đất cho phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Cần

xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá trình biến

động đất đai thông qua chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của địa

phương một cách hiện đại nhưng lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin. Các

dữ liệu địa chính cần được nối mạng từng bước để làm tiền đề phát triển quản

lý dữ liệu quốc gia. Các cơ quan quản lý đất đai nên áp dụng công nghệ rất

cần thiết cho hoạt động quản lý, thuế, địa chính, tài nguyên và môi trường,

xây dựng và kiến trúc.

 Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật

3.4.3.4.Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013

(Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai, NXB

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được quy

Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Về thời gian thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ: Căn cứ vào

Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định

của pháp luật đất đai 2013

(Nguồn: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND

 Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh

Thành phố Cẩm Phả)

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địa bàn thành phố

Quảng Ninh

hiện nay đang được thực hiện theo quy trình được quy định tại Quyết định số:

2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công

bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong

lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện

tỉnh Quảng Ninh”. Người dân chỉ phải đến bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết

quả thực hiện thủ tục hành chính thuộc TTHCC thành phố Cẩm Phả để giải quyết

các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ.

Quy trình chi tiết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ của

hệ thống quản lý chất lượng (HTQLCL) theo TCVN ISO 9001:2008 tại thành

phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh thực hiện như sau:

* NỘI DUNG QUY TRÌNH

1. Đối tượng

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư.

2. Thành phần hồ sơ

Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với

đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc

chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức

kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp

để thực hiện dự án đầu tư;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền

với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất

đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn

liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử

dụng đất.

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số

09/ĐK;

3. Số lượng hồ sơ: 01 bộ

4. Thời gian xử lý: Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với

đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc

chồng thành của chung vợ và chồng.

+ Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

5. Nơi tiếp nhận và trả kết quả: Trực tiếp TT hành chính công – UBND

thành phố Cẩm Phả.

6. Lệ phí:

Phí thẩm định mức thu: 100.000 đ/hồ sơ (đối với hộ gia đình, cá nhân nhận

chuyển nhượng Phí thẩm định mức thu: 300.000 đ/hồ sơ (đối với hộ gia đình, cá

nhân nhận chuyển nhượng quyền sở hữu công trình không có nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất).

7. Quy trình xử lý công việc:

Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp

vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Điểm o đối

với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với

đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

(Thời gian thực hiện: 10 ngày làm việc)

Bảng 3.10. Trình tự thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ

Biểu

Trách

Thời

TT

Trình tự

mẫu/Kết

nhiệm

gian

quả

- Cán bộ tiếp nhận thành phần hồ sơ theo mục 5.3 tại

Cá nhân;

Giờ hành

Giấy biên

TTHCC và ghi giấy biên nhận. Chuyển hồ sơ cho VP

Cán bộ

chính

nhận hồ sơ;

ĐKQSDĐ.

TTHC;

- Cán bộ thụ lý kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa,

đo đạc lại sơ đồ thửa đất, sơ đồ nhà ở (nếu cần

chuyên viên

thiết), xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi

VPĐKQSD

03 ngày

Giấy chứng nhận;

đất

- Chuẩn bị hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Lãnh đạo VPĐKQSD Đất phê duyệt hồ sơ.

VPĐKQSD

- Chuyển hồ sơ đến chi cục thuế thực hiện nghĩa vụ tài

1/2 ngày

đất

chính.

Không

- Chi cục thuế thụ lý hồ sơ.

Chi cục thuế

tính thời

gian

Giờ hành

- Tiếp nhận hồ sơ giai đoạn 2

chính

- VPĐKQSD Đất viết GCN

1 ngày

ĐKQSDĐ

Phòng

Phòng TNMT kiểm tra, thẩm định

02 ngày

TNMT

trình UBND thành phố ký giấy chứng nhận

UBND

03 ngày

- Lãnh đạo UBND thành phố ký GCN

huyện

VPĐKQSD đất chỉnh lý hồ sơ địa chính, sao lưu hồ

VPĐKQSD

1/2 ngày

sơ, chuyển trả TT hành chính công.

đất

3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

- Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai.

- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người

3.5.1.Giải pháp về chính sách

- Nhà nước cần hoàn thiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền

dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các QSDĐ.

- Thành phố cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để người

sử dụng đất cho dự án đầu tư.

- Nhanh chóng mở các khóa đào tạo, tập huấn về chuyển quyền sử dụng

sử dụng đất thực hiện các QSD đất được thuận tiện, nhanh chóng.

đất. Nội dung khoá học sẽ không chỉ bao gồm phạm vi những kiến thức trong

lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, mà cả hệ thống chính sách liên quan đến

chuyển quyền sử dụng đất và các luật liên quan đa ngành trong lĩnh vực chuyển

quyền sử dụng đất nói riêng và lĩnh vực đất đai nói chung. Tạo điều kiện cho

- Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng

các cán bộ chuyên môn được học nâng cao chuyên môn, hoàn thiện các cấp học.

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả đảm bảo nhanh gọn và

- Đầu tư, phát triển hạ tầng cơ sở, trang thiết bị phục vụ cho lĩnh vực quản

tuân thủ pháp luật.

lý đất đai. Có những chính sách khuyến khích và thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ

- Có những chính sách thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tên

thuật vào trong lĩnh vực quản lý đất đai.

địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và trên đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng,

đây là một tiềm năng thúc đẩy hoạt động công tác chuyển quyền sử dụng đất.

3.5.2.Giải pháp về quản lý

Việc khôi phục và ổn định đối với lĩnh vực đất đai cần có giải pháp đồng

bộ từ các cơ quan hữu quan từ Chính phủ, các Bộ ngành, ngân hàng nhà

nước, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố cho tới các xã tới tận thôn, bản,

hộ gia đình, cá nhân. Chính phủ và các Bộ, ngành cần bổ sung, hoàn thiện

các quy định pháp luật về nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo và bất hợp lý

như hiện nay; điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân… một cách hợp lý và phải

có lộ trình áp dụng. Chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan tập trung một số biện

pháp để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Cần phải có hệ thống các quy định chặt chẽ để khen thưởng và xử phạt

phân minh đối với các đối tượng thực hiện tốt, và vi phạm các quy định trong

lĩnh vực đất đai. Có hệ thống cán bộ thanh tra, kiểm tra khắt khe đối với các

cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai, vì đây là lĩnh vực nóng, có nhiều

vấn đề nhạy cảm liên quan tới việc quan liêu, tham nhũng của các cán bộ

quản lý đất đai.

Có một hệ thống quản lý, lưu hồ sơ đăng ký thủ tục đất đai khoa học,

đảm bảo tính thống nhất có hiệu quả, an toàn và bí mật. Sử dụng các phần

mềm khoa học để quản lý nguồn cơ sở dữ liệu đất đai khoa học, hiệu quả cao

trong công việc.

3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

Để hạn chế số vụ thực hiện giao dịch ngầm mà không thực hiện đăng ký

tại VPĐKQSDĐ cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân. Pháp

luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do

đó, nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một

trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và

sử dụng đất đai) của người sử dụng đất đều áp dụng chung một hệ thống quy

phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép mỗi

ngành, mỗi địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với pháp luật đất đai

của Nhà nước.

Vì vậy, VPĐKQSDĐ cần phối hợp với phía UBND thành phố Cẩm Phả,

UBND các xã, phường tổ chức các buổi tuyên truyền pháp luật đất đai tới người

dân, cần tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai bằng các

phương tiện thông tin tới người dân, để người dân hiểu được quyền lợi và nghĩa

vụ của mình. Cần giải thích cho người dân hiểu được Nhà nước chỉ bảo hộ quyền

lợi của người sử dụng đất hợp pháp, giúp người dân nhận thấy những rủi do khi

không thực hiện đầy đủ thủ tục. Nâng cao nhận thức của người dân về các thủ

tục thực hiện các quyền đặc biệt là quyền chuyển đổi để người chuyển đổi và

nhận chuyển đổi nhận thấy được quyền lợi của mình và trách nhiệm trong việc

đăng ký với cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng cần

nâng cao trách nhiệm trong công tác quản lý quỹ đất. Kịp thời phát hiện những

trường hợp vi phạm, thực hiện chưa đúng quy định pháp luật để có những xử lý

phù hợp.

3.5.4.Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến,

cải cách dịch vụ công về đất đai

Tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai làm cơ sở xây dựng hệ thống phần

mềm hỗ trợ công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai hoàn chỉnh, hiện đại và thống

nhất trên toàn quốc, từ Trung ương đến địa phương; xây dựng cơ sở dữ liệu địa

chính ngay sau khi hoàn thành công tác đo đạc bản đồ địa chính chính quy để dễ

dàng khai thác, quản lý các thông tin địa chính ở cả dạng số và dạng giấy thuận

lợi và chính xác hơn trên địa bàn.

Hệ thống cho phép quản lý thông tin theo hiện trạng (hiện trạng thông tin

có tới đâu quản lý tớiđó);

Hỗ trợ cải cách hành chính và công khai hoá thông tin trong lĩnh vực TN

& MT;

Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ tiên tiến, tuân theo các

chuẩn Việt Nam, Quốc tế, và đặt biệt là luôn bám sát các văn bản luật hiện

hành;

Đảm bảo bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và mã

hóa thông tin, đặc biệt trong công khai hóa thông tin trên Internet;

Tích hợp, lồng ghép thử nghiệm vấn đề quản lý đất đai và môi trường.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài đánh giá tình hình chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đai của 6 phường phía Đông thuộc thành

- Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố nói chung và các phường

phố Cẩm Phả ta thu được những kết quả sau:

nghiên cứu nói riêng, có những điểm thuận lợi về mặt vị trí, giao thông và à một

- Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên địa bàn thành

thành phố trẻ nên có tiềm năng rất lớn về thị trường bất động sản.

phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2017-2019 cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chỉ

thực hiện đăng kí quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại văn

phòng đăng kí QSD đất, cụ thể: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2617

- Việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại thành phố

trường hợp, tặng cho quyền sử dụng đất là 157 trường hợp.

Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh về cơ bản đúng với quy định của pháp luật đất đai,

có chi tiết cụ thể hơn. Thông qua cơ chế “một cửa” liên thông đã đảm bảo thời

- Công tác chuyển nhượng tặng, tặng cho trên địa bàn thành phố vẫn chưa

gian so với quy định của pháp luật đất đai.

tối giản dẫn đến còn rất nhiều ý kiến của công đánh giá không cao các quy trình

- Tuy nhiên vẫn còn những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng,

thủ tục.

tặng cho QSD đất. Theo phiếu điều tra ý kiến của người dân về thủ tục thực hiện

các quyền trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017-2019 vẫn có ý kiến

cho rằng phức tạp và chi phí cao.

- Để thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho có hiệu quả hơn cẩn phải:

- Nghiên cứu sâu hơn nữa để hoàn thiện về trình tự thủ tục, các chính sách

2.Đề nghị

hỗ trợ, giúp người dân thuận lợi nhất trong quá trình thực hiện quyền chuyển

- Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc đề xuất các biện pháp, cơ chế

nhượng, tặng cho.

chính sách hợp lí nhằm giúp ngân hàng và người dân có điều kiện thuận lợi nhất

- Cần có chính sách về thuế hợp lí phù hợp với thu nhập của người sử

trong việc thế chấp và nhận thế chấp QSD đất

dụng đất để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình theo đúng quy

định pháp luật.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Commented [WU5]: Xem bỏ đi nhừng tài liệu quá cũ, không còn áp dụng nữa, sắp xếp theo thứ tự ABC của tên tác giả

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Kết quả kiểm kê đất đai và xây dựng

bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2006, Hà Nội.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Thông tư số 08/2008/TT-BTNMT ngày

02 tháng 8 năm 2008 Hướng dẫn thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và

xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Dự án kiểm kê quỹ đất đang quản lý,

sử dụng của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008

của các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị

31/2008/ CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Hà Nội

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính, Hà Nội.

7. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2014 Quy định về bản đồ địa chính, Hà Nội.

8. Bộ Tài chính (2014); Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của quy

định về hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

9. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ

Tài chính quy định về hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước, Hà Nội.

10. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý đất đai năm

2014 và 6 tháng đầu năm 2015¸ Hà Nội.

11. Nguyễn Văn Bình, Hồ Kiệt, Nguyễn Tài (2012), Đánh giá tình hình cấp giấy

chứng nhận quyền sử Dụng đất tại huyện Hương trà- Thừa thiên Huế, Tạp

chí Khoa học trường Đại học Nông Lâm Huế, tháng 7-2012

12. Cục Thống kê (2012), Niên giám thống kê thành phố Hạ Long.

13. Trần Văn Chính và CS, (2006). Giáo trình Thổ nhưỡng học. NXB Nông

nghiệp, Hà Nội.

14. Chính phủ (2009), Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

15. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

16. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về

giá đất.

17. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ quy định về thu

tiền sử dụng đất.

18. Chính phủ (2014), Nghị định số số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

19. Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

20. Nguyễn Thế Đặng và CS, (2011). Giáo trình Đất và Dinh dưỡng cây trồng.

NXB Nông nghiệp, Hà Nội.

21. Nguyễn Thế Đặng, Đào Châu Thu và Đặng Văn Minh, (2003). Đất đồi núi

Việt Nam. NXB Nông nghiệp, 2003

22. Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông

nghiệp, Hà Nội, tr 15, 58-64.

23. Vũ Quang Phong (2012), Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011, Luận văn

quản lý đất đai, trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

24. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai - Nxb Chính trị

Quốc Gia, Hà Nội.

25. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai - Nxb Chính trị

Quốc Gia, Hà Nội.

26. Sở Tài nguyên và Môi trường (2014), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2010 của

các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị

21/2014/ CT-TTg ngày 01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ.

27. Thành ủy Cẩm Phả (2013), Báo cáo chính trị của Ban chấp hành đảng bộ

thành phố Cẩm Phả.

28. Nguyễn Quang Thi, Hoàng Văn Hùng, Nguyễn Tuấn Anh (2013), Đánh giá

hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Lộc Hà, Hà tĩnh, Tạp chí

khoa học và công nghệ Thái Nguyên.

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

Luận văn chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và đề xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả. Mời các bạn tham khảo!

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2020

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2017 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Hợp

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

gồm các nội dung sau đây:

đất bao gồm các nội dung sau đây:

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng

dụng đất

đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

4. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử

dụng đất

dụng đất

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền

sử dụngđất:

6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền

5. Quyền của bên được tặng cho quyền sử

sử dụng đất:

dụng đất:

Commented [WU1]: CŨ

Commented [WU2]: CŨ

Commented [WU3]: ??/

Commented [WU4]: Đơn vị tính

Diện

Cơ cấu

Loại đất

Mã

STT

tích (Ha)

(%)

I

Tổng diện tích đất đơn vị hành chính

38652,4

100,0

1

Đất nông nghiệp

NNP

22038,5

57,0

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp

1.2

Đất lâm nghiệp

1.3

Đất nuôi trồng thủy sản

1.4

Đất làm muối

1.5

Đất nông nghiệp khác

2

Đất phi nông nghiệp

PNN

12967,9

33,6

2.1

Đất ở

2.2

Đất chuyên dùng

Commented [WU4]: Đơn vị tính

Diện

Cơ cấu

Loại đất

STT