Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------------------

VÕ THỊ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN

2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------------------

VÕ THỊ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG

CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số

liệu nêu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn

chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Võ Thị Hường

LỜI CẢM ƠN

Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều

cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân

và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành - người

đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu

và hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo

và các phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã

tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và

hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo 33 thị trấn và xã trực thuộc huyện Đô

Lương, tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và

những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này.

Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên

tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và

nghiên cứu luận văn này.

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn Võ Thị Hường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................... vii

DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất ....................... 4

1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 10

1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 11

1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17

1.3. Tổng quan các công trình nghiên cứu ...................................................... 20

1.3.1 Các nghiên cứu trên thế giới .................................................................. 20

1.3.2 Các công trình nghiên cứu trong nước ................................................... 23

Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 26

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 26

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................... 26

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26

2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................... 27

2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ..................................................................... 29

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 30

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng

đất của huyện Đô Lương ................................................................................. 30

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 31

3.1.3. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đô Lương ........................ 32

3.1.4 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của huyện Đô Lương ............ 34

3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô Lương,

tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 35

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô Lương

so với quy định trong pháp luật Đất đai .......................................................... 35

3.2.2. Đánh giá thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Đô Lương so với pháp luật đất đai ............................................ 38

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho

QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 .............................. 47

3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 ............................................... 47

3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 .......................................................... 51

3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương

giai đoạn từ năm 2016-2018 ........................................................................... 56

3.3.4. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho

QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018 của người dân .................. 60

3.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016 - 2018 ................................. 61

3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho tại huyện Đô Lương .................................................................... 64

3.4.1 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác thực hiện quyền chuyển

nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-

2018 ................................................................................................................. 64

3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật................................... 66

3.4.3 Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính ..................................................... 67

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................ 68

3.4.5 Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực tuyến,

cải cách dịch vụ công về đất đai ..................................................................... 68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72

PHỤ LỤC .......................................................................................................... 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN .................................................................... 1

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ Viết tắt Nghĩa đầy đủ

: Bất động sản BĐS

: Bản đồ địa chính BĐĐC

: Bộ luật dân sự BLDS

: Bộ tài nguyên môi trường BTNMT

: Chứng minh nhân dân CMND

: Chỉ thị CT

: Đăng ký đất đai ĐKĐĐ

: Đăng ký ĐK

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng GCNQSDĐ

: Hồ sơ địa chính HSĐC

: Hội đồng nhân dân HĐND

: Nghị định của Chính phủ NĐ/CP

: Nghị quyết của Hội đồng nhân dân NQ/HĐND

: Quyết định của Ủy ban nhân dân QĐ-UBND

: Quản lý đất đai QLĐĐ

: Quyền sử dụng đất QSDĐ

: Thị trường bất động sản TTBĐS

TT-BTNMT

: Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường : Thông tư của Bộ Tài chính TT-BTC

: Thủ tục hành chính TTHC

: Ủy ban nhân dân UBND

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

: Văn phòng đăng ký VPĐK

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Nội dung bảng

Trang

Bảng 3. 1: Tốc độ tăng trưởng và thu nhập bình quân huyện Đô Lương

Bảng 3. 2: Cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai đoạn 2015-2018

Bảng 3. 3: Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đô Lương

Bảng 3. 4: Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Đô Lương so với quy định trong pháp luật Đất đai

Bảng 3. 5: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Đô Lương

giai đoạn 2016-2018

Bảng 3. 6: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại địa bàn

điều tra từ 2016 - 2018

Bảng 3. 7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Đô

Lương giai đoạn 2016-2018

Bảng 3. 8: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra

giai đoạn 2016 – 2018

Bảng 3. 9: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Đô Lương giai

đoạn 2016-2018

Bảng 3. 10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai

đoạn 2016 -2018

Bảng 3.11. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng,

thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Nội dung hình Trang

Hình 3. 1: Bản đồ huyện Đô Lương 27

Hình 3.2. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 38 QSDĐ theo quy định pháp luật

Hình 3.3. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 38 QSDĐ tại huyện Đô Lương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hình 3. 4: Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ 43 chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng

định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt

Nam 2013). Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là

tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và

sử dụng đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ

vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển

bền vững. Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi

ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát

triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương,

chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội nghị cũng khẳng định công tác quản lý

nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất,

định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục

hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi

chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy

đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử

dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh

vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành

mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh

chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012).

Đô Lương ở phía Tây tỉnh Nghệ An, cách huyện Đô Lương khoảng 60

km về hướng Tây Bắc, gồm 33 đơn vị hành chính (32 xã và 1 thị trấn) với tổng

diện tích đất tự nhiên là 35.557,96 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm

26.154,06 ha. Huyện Đô Lương đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển

kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp đang phát triển

mạnh. Vì huyện đang trong quá trình phát triển nên tốc độ gia tăng dân số, sự

đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây

sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đô Lương có nhiều lợi thế cho

phát triển nông nghiệp, tuy nhiên hiện nay chưa sử dụng đúng tiềm năng và

khai thác có hiệu quả đối với đất đai. Trong những năm gần đây, quá trình đô

thị hoá tại Đô Lương đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi

động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng

sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn

vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các

công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.

Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của

các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện đã phát sinh nhiều

bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý

chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn

tồn tại khá nhiều trên địa bàn huyện. Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa

chọn đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018”.

2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2016 - 2018.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,

tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An trong thời

gian tới.

3. Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp chúng ta vận dụng được kiến

thức đã học vào thực tế.

Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho sẽ chúng ta hiểu rõ hơn về việc thực hiện các QSDĐ tại huyện Đô

Lương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó

khăn và hoàn thiện việc thực hiện các QSDĐ trong thời gian tiếp theo.

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất

1.1.1.1. Khái niệm

Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác

gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối

với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người

được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

1.1.1.2. Phân loại

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai

loại:

● Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài sản

gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ

tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất

vào hồ sơ địa chính.”

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

● Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “Đăng ký biến động đất

đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện

thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào

hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực

hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất

sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở

hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của

nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo

kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu

nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định

thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết

quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần

đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ

quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau.

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào Sổ địa chính.

1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai

● Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do

hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.

Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật

Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống

nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở

TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành

lập ở tỉnh, huyện trực thuộc TW, huyện thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và

Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, xã, thị trấn là bộ phận địa chính.

* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai

Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất

đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức:

giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp

dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối

với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và

nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các

quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử

dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản

cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng

với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các

loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức

hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất

cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến

đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản.

Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã

Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC

được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.

Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm:

xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều

diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử

dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc

quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo

đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất

đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư

khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.

1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai

● Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định):

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở

hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn

dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt

đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm

thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.

Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách

nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất

trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy

đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng

đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ

mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa

vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…

● Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc

thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai

được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích

của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.

Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:

- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao

gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích

sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi

trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình

thể, diện tích, loại đất.

● Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội

dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy đủ

các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông

tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý

Nhà nước về đất đai khác, như:

- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

đất đai

- Công tác điều tra, đo đạc

- Công tác giao đất, cho thuê đất

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác phân hạng và định giá đất

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao

nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCNQSD đất,

trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành

đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng

đất, phân hạng, định giá đất…

Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà

còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung,

nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.

1.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất

Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và

nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất

chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai

2013 bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại

giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ

chức mình.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, xã, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông

nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân

dân xã, xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân,

các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể

thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác

của địa phương.

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,

buôn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối

với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho

cơ sở tôn giáo.

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng

đất của mình.

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người

chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.

1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1. Khái niệm

Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước

xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu

tài sản khác gắn liền với đất.”

1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài

nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng

trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu

hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng;

mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định

như sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu

đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt

và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây

dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng

năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp

Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những

thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp

Giấy chứng nhận; mã vạch;

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang

bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số

vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy

chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở

gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với

đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận

UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ

chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức

nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều

kiện sau:

1, Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT;

2, VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật

chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.

1.1.3.2. Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định

tại Điều 106, Luật Đất đai 2013:

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính

Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa

chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ

pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê

khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai

kiểm tra xác nhận.

- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau

đây:

+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến

động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối

tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp,

không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc

sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp

Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại

điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy

định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của

cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

1.1.3.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật

Đất đai 2013 như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng

đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, xã, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của

những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản

khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp

các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và

trao cho người đại diện.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được

nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của

pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền

với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được

miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất

hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên

một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp

chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,

tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy

chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với

ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh

chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không

phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới

thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc

thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện

tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.

1.1.3.4. Quy định về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

● Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 99

Luật Đất đai 2013:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có

hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận

quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu

hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp

đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người

mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc

các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp

nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị

mất.

● Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 19 Nghị định

43/2014/NĐ-CP [8]:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc

các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích

của xã, xã, thị trấn.

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,

thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công

nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp

nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo

hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm

đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền

tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa

địa không nhằm mục đích kinh doanh.

1.2. Cơ sở pháp lý

● Các văn bản thuộc trung ương:

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định

về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định

về hồ sơ địa chính.

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số

nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

(Có hiệu lực từ 01/07/2014).

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ

05/07/2014).

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ

05/07/2014)

- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ

thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường do Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và Môi trường ban hành (Có hiệu lực từ 15/07/2014)

- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều

chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Có hiệu lực từ 17/07/2014)

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Có hiệu lực từ

17/07/2014)

● Các văn bản của tỉnh Nghệ An

- UBND tỉnh Nghệ An (2009), Quyết định số 57/QĐ-UB ngày

12/03/2009 quy định về việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích

sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

- Nghị Quyết số 147/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 của HĐND tỉnh

Nghệ An về việc thông qua nguyên tắc định giá, mức giá tối đa, tối thiểu các

loại đất và bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày

31/12/2019 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

- Nghị Quyết số 47/2016/NQ-HĐND ngày 16/12/2016 của Hội đồng

nhân dân tỉnh Nghệ An Quy định phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; lệ phí cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

- Quyết định 49/2014/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định 16/2018/QĐ-UBND ngày 08/04/2018 của UBND tỉnh Nghệ

An ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Nghị quyết số 62/2012/NQ-HĐND ngày 13/12/2012 của Hội đồng

nhân dân tỉnh Nghệ An thông qua nguyên tắc định giá và phê duyệt khung giá

các loại đất để xây dựng bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 4184/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc phê

duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đô Lương;

- Quyết định số 1040/UBND-TNMT của UBND tỉnh Nghệ An về việc chỉ

đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc

ban hành Quy định về hạn chế mức đất ở khi giao đất và hạn mức công nhận

đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khi cấp giấy Chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc Ban

hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên

địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 1346/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc phê

duyệt dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; lập kế hoạch sử

dụng đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh Nghệ An”.

1.3. Tổng quan các công trình nghiên cứu

1.3.1 Các nghiên cứu trên thế giới

 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về

đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi

loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai

đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở

hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ

1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của

chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế

chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có

quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận N84 được

cấp từ loại giấy chứng nhận N82 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển

nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm

không được chuyển nhượng.

Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có

hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp

nào để đo ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa

đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại

giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm

đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.

Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy N82 thì trong vòng 10 năm

hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại N83: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được do độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông

bảo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất

không được để không sử dụng trên 5 năm.

Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về

đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau

khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không

thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông bảo là Khu vực Địa chính.

Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu

"Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K

sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều

kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.

Giấy chứng nhận đã khai báo SKl cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng

nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SKl có thể chuyển thành

giấy chứng nhận sở hữu N84.

Giấy chứng nhận STKl và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh

trường cấp giấy chứng nhận STKl cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng

được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm

nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.

Giấy chứng nhận NKl và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục

Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được

chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.

Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông

qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này

không chuyển nhượng được.

Giấy chứng nhận SPK-0l: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp

cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm

nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được

chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép

người dân có giấy chứng nhận SPK- Ol thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp

được đổi thành giấy N84.

Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng

chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.

 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể

(đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng

quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với

toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.

Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được

sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong

điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được áp

dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp

nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với

trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đắt nhất định nào đó

từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70

năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bản này có thể được thực hiện

thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giả. Khi đã có được QSDĐ người sử

dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng

biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có

ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài

chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt

động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn

đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với

điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.

Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn

quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày

kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký

QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển

nhượng tương ứng.

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển

nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả

thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giả cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng

nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiền mua QSDĐ trong

trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian đối trong

chuyển nhượng QSDĐ.

1.3.2 Các công trình nghiên cứu trong nước

Trong những năm qua, đã có khá nhiều công trình khoa học nghiên cứu

về công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất như:

Theo Phan Thế Mỹ (2015), đã làm rõ hơn cơ sở lý luận và căn cứ pháp

lý của chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, phân tích rõ những

yếu tố tác động đến hiệu quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn

huyện Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh đồng thời trình bày thực trạng công tác chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất một các cụ thể. Tác giả đã đề xuất

các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho trên địa bàn huyện Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh. Xác định những thuận lợi và khó

khăn của công tác này trên địa bàn huyện Hà Tĩnh.

Theo Trần Thị Trấn (2015), đã đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường

hiệu quả quản lý cũng như sử dụng đất của địa phương. Tác giả phân tích, đánh

giá tình hình công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phủ Lý, tỉnh Hà Nam

và đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường công quản lý đất đai trên địa bàn

huyện Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.

Theo Lê Duy Thụ và Trần Quốc Khánh (2016), đã phân tích đặc trưng

về quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới và một số địa phương ở nước ta,

đúc rút những bài học về quản lý đất đai của đất nước trong thời kỳ đổi mới

công nghiệp hóa – hiện đại hóa.

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), những vấn đề về chính sách sử dụng

đất đai của vương quốc Thụy Điển và tình hình sử dụng đất đai của đất nước

này trong những năm 1990 đến 1999, đồng thời tác giả đã có những so sánh

đánh giá sự tương quan về chính sách đất đai với một số nước trong khu vực

và thế giới. Tuy nhiên, tác giả chưa đánh giá được những chính sách này so với

chính sách đất đai của Việt Nam trong cùng thời kỳ, nên chưa có tính ứng dụng

thực tiễn cao.

Các tác giả Bùi Tuấn Anh và Cs (2013), đã nêu lên thực trạng quản lý

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặc thù trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh

Nghệ An, phân tích các yếu tố tác động đến quá trình quản lý cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau

hoặc trực tiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề quản lý đất đai nói chung và công tác

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Đó là nguồn tài

liệu đáng quý giúp tác giá có được những số liệu và thông tin cần thiết để kế

thừa và phát triển trong luận văn của mình. Tuy nhiên, trong số các công trình

đã xuất bản chưa có công trình nào nghiên cứu về công tác chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện Đô Lương với tư cách là luận văn thạc sĩ

quản lý đất đai. Trong luận văn này, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu vấn đề này

một cách cơ bản, hệ thống và không bị trùng lặp với các công trình khác.

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các

nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công

tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2016 -

2018 là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường

hiệu quả của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô

Lương nói riêng, tỉnh Nghệ An và cả nước nói chung.

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các hoạt động quyền chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành

chính huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.

- Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển

nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn huyện Đô Lương trong giai đoạn từ năm 2016 đến 2018.

2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu: từ 3/2019 - 3/2020

- Địa điểm nghiên cứu: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đô

Lương, tỉnh Nghệ An

2.2. Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lý, sử dụng đất

đai huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.

- Khái quát điều kiện tự nhiên.

- Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đô Lương

Nội dung 2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại huyện

Đô Lương so với quy định pháp luật đất đai.

- Đánh giá quy trình thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất tại huyện Đô Lương so với pháp luật đất đai.

Nội dung 3: Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2016 – 2018.

- Đánh giá công tác thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện

Đô Lương giai đoạn 2016 – 2018.

- Đánh giá công tác thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đô

Lương giai đoạn 2016 – 2018.

- Đánh giá công tác thực hiện tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đô

Lương giai đoạn 2016 – 2018.

- Đánh giá của người dân đối với công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2016 – 2018.

- Đánh giá chung công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên

địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2016 – 2018.

Nội dung 4: Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho tại huyện Đô Lương.

+ Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

+ Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính

+ Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

+ Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực tuyến,

cải cách dịch vụ công về đất đai

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Việc thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những

tài liệu, số liệu liên quan đã được công bố và những tài liệu, số liệu mới tại địa

bàn nghiên cứu bao gồm:

a. Tài liệu thứ cấp (tài liệu đã được công bố)

Đây là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử

dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu. Nguồn

gốc của các tài liệu này đã được chú thích rõ trong phần “Tài liệu tham khảo”.

Nguồn tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình nghiên

cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan

nghiên cứu, các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên internet...

- Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông thôn,

kinh tế của các ngành sản xuất, công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện, các

số liệu này thu thập từ phòng Tài nguyên môi trường, phòng Thống kê huyện,

Sở Tài nguyên Môi trường và các Sở, ban, ngành có liên quan. Trên cơ sở đó

tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu.

b. Tài liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp là những số liệu được thu thập từ việc điều tra những người

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và những người nhận chuyển nhượng QSDĐ,

cùng tham gia có cán bộ địa chính và các nhà quản lý làm công tác chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ.

- Cơ sở chọn mẫu điều tra: Để thu thập số liệu số liệu sơ cấp cần thiết

phục vụ cho đề tài nghiên cứu, tôi đã chọn các nhóm đối tượng khác nhau theo

nghề nghiệp, theo vùng cư trú để phỏng vấn. Cụ thể:

+ Điều tra các xã 130 người dân địa phương - tổng số phiếu điều tra là 130

người.

- Phương pháp điều tra phỏng vấn số liệu sơ cấp: Phát phiếu điều tra trực

tiếp với các phiếu điều tra được soạn thảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở

có nội dung khai thác sự hiểu biết của người được phỏng vấn về hồ sơ chuyển

nhượng, quy trình chuyển nhượng, tài chính trong chuyển nhượng, nhận xét về

thị trường chuyển nhượng, …

+ Phương pháp phát phiếu điều tra trực tiếp:

Các phiếu điều tra được soạn thảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở

có nội dung khai thác sự hiểu biết của người được phỏng vấn về hồ sơ chuyển

nhượng, tặng cho quy trình chuyển nhượng, tặng cho tài chính trong chuyển

nhượng, tặng cho nhận xét về thị trường chuyển nhượng, …

+ Phương pháp phỏng vấn trực tiếp:

Để lấy thông tin theo chiều rộng, tránh cho người bị phỏng vấn cảm thấy

bị nhàm chán, bị ép buộc phải trả lời câu hỏi có sẵn, chúng tôi đã dùng các câu

hỏi không có trong phiếu điều tra để hỏi đối tượng, những câu hỏi phát sinh

trong quá trình phỏng vấn. Phương pháp này nhằm mục đích lấy thông tin rộng

hơn, gợi mở hơn nhiều vấn đề mới quan trọng và thú vị.

2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng

địa bàn xã, thị trấn, từng nội dung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

và từng năm để lập thành bảng.

- Sử dụng phần mềm Excel: để tổng hợp, tính toán các chỉ tiêu cần thiết

như số tuyệt đối, số tương đối và số trung bình.

Sử dụng để phân tích so sánh các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến

nội dung nghiên cứu nhằm tìm hiểu các quyền sử dụng đất trên địa địa bàn

huyện qua từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền sử

dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ ở huyện Đô

Lương.

Tổng hợp phân tích toàn bộ số liệu từ các đối tượng được điều tra theo

từng chỉ tiêu. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu

của từng dự án trên từng vị trí, địa bàn huyện Đô Lương và khu vực.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử

dụng đất của huyện Đô Lương

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý:

Hình 3. 1: Bản đồ huyện Đô Lương

Đô Lương là huyện thuộc khu vực đồng bằng, nằm ở phía Tây của tỉnh

Nghệ An, có đặc điểm địa hình dạng bán sơn địa. Với tổng diện tích tự nhiên

trong địa giới hành chính là 35.557,19 ha. Toạ độ địa lý: 105015' đến 105045'

Kinh độ Đông và 18055' đến 19010' Vĩ độ Bắc. (35)

- Địa giới hành chính của huyện được xác định như sau:

+ Phía Bắc giáp huyện Tân Kỳ;

+ Phía Đông giáp huyện Yên Thành và huyện Nghi Lộc;

+ Phía Nam giáp huyện Nam Đàn và huyện Thanh Chương;

+ Phía Tây giáp huyện Thanh Chương và huyện Anh Sơn.

Huyện Đô Lương có 33 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn, trong đó thị

trấn Đô Lương là trung tâm huyện, vị trí của huyện là giao điểm của các đường

giao thông chính như: Quốc lộ số 7, quốc lộ 46 và quốc lộ 15 nên có điều kiện

để giao lưu và mở rộng quan hệ kinh tế, văn hoá, xã hội với các địa phương

trong và ngoài tỉnh Nghệ An, giữa nước ta và nước bạn Lào.

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

Những năm vừa qua, trong điều kiện còn gặp một số khó khăn nhưng

dưới sự lãnh đạo của đảng bộ huyện Đô Lương, sự đồng thuận của hệ thống

chính trị, nỗ lực của toàn dân và cộng đồng doanh nghiệp nên Huyện Đô Lương

đã đạt kết quả khá toàn diện trên tất cả các mặt (UBND huyện Đô Lương, 2016-

2018).

Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng và thu nhập bình quân huyện Đô Lương

CHỈ TIÊU KINH TẾ

Tốc độ tăng trưởng

Thực hiện năm 2016 5,4

Thực hiện năm 2017 8,8

Thực hiện năm 2018 10,80

Thu nhập BQ/người/năm

28,90

32,20

35,07

Đơn vị tính % Triệu đồng

(Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Đô Lương năm 2015-2018)

Tốc độ tăng trưởng kinh tế không đồng đều, năm 2016 tăng lên 5,4%,

đến năm 2017 tăng lên 8,8%, năm 2018 đạt 10,8. Thu nhập bình quân tăng đều

qua các năm.

Bảng 3. 2: Cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018

Đơn vị: %

Năm

Chỉ tiêu

2016

2017

2018

Tỷ trọng

100

+ Nông Lâm nghiệp và thuỷ sản

10,5

9,67

8,28

+ Công nghiệp - Xây dựng

33,93

32,57

30,69

+ Dịch vụ

55,57

57,76

61,03

(Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Đô Lương năm 2015-2018)

3.1.3. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đô Lương

3.1.3.1. Thực trạng sử dụng các loại đất

Thống kê, kiểm kê diện tích các loại đất của phòng Tài nguyên - Môi

trường huyện Đô Lương tính đến hết 30/12/2018 đã cho ta bảng số liệu sau:

Bảng 3.3: Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đô Lương

STT

Các loại đất

Mã

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích tự nhiên

1 35557,19

100

2 Đất nông nghiệp

25500,20

71,7

NNP

2.1 Đất sản xuất nông nghiệp

16067,43

SXN

45,2

2.2 Đất lâm nghiệp

8849,76

LNP

24,9

2.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản

544,95

1,5

NTS

2.4 Đất làm muối

0,0

LMU

2.5 Đất nông nghiệp khác

38,06

0,1

NKH

26,2

3 Đất phi nông nghiệp

9332,96

PNN

3.1 Đất ở

2417,81

6,8

OTC

3.2 Đất chuyên dùng

5395,61

15,2

CDG

3.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng

44,48

0,1

TTN

3.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa

376,65

1,1

NTD

3.5

SMN

1096,57

3,1

Đất sông suối và mặt nước chuyên dụng

3.6 Đất phi nông nghiệp khác

PNK

1,84

0,005

2,08

Đất chưa sử dụng

4 CSD

724,03

5 Đất có mặt nước biển (quan sát) MVB

(Nguồn: phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Đô Lương)

Qua bảng số liệu và biểu đồ ta thấy:

- Đất nông nghiệp: 25.500,2 ha đất nông nghiệp chiếm 71,7% tổng diện

tích đất tự nhiên của huyện được chia ra:

Đất sản xuất nông nghiệp 16.067,43 ha chiếm 63% diện tích đất nông

nghiệp và 45,2% diện tích đất tự nhiên. Đất nuôi trồng Lâm nghiệp 8.849,76

ha chiếm 34,7% diện tích nông nghiệp và 24,9% diện tích đất tự nhiên.

Đất nuôi trồng thủy sản 544.95 ha chiếm 2,1% đất Nông nghiệp, và

chiếm 1,5% đất tự nhiên.

Đất nông nghiệp khác 38,06 ha chiếm 0,15% diện tích đất nông nghiệp

và 0,1% diện tích tự nhiên.

Đất phi nông nghiệp có 9332,96 ha, chiếm 26,2% diện tích tự nhiên,

trong đó:

Đất ở 2417,81 ha chiếm 30% diện tích đất phi nông nghiệp và 6,8% diện

tích đất tự nhiên;

Đất chuyên dùng 5395,61 ha chiếm 57,8% diện tích đất phi nông nghiệp

và 15.2% diện tích đất tự nhiên;

Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng 44,48 ha chiếm 0,47% diện tích đất phi

nông nghiệp và 0,1% diện tích đất tự nhiên;

Đất nghĩa trang, nghĩa địa 376,65 ha chiếm 4,4% diện tích đất phi nông

nghiệp và 1,1% diện tích đất tự nhiên;

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 1096,57 ha chiếm 11,7% diện

tích đất phi nông nghiệp và 3,1% diện tích đất tự nhiên;

Đất phi nông nghiệp khác 1,84 ha chiếm 0,02% diện tích đất phi nông

nghiệp và 0,005% diện tích đất tự nhiên;

- Đất chưa sử dụng: tính đến đầu năm 2019, huyện còn 724,3 ha đất chưa

sử dụng chiếm 2% diện tích đất tự nhiên, chủ yếu là đất đồi núi.

Theo kết quả Thống kê đất đai đến ngày 31/12/2018, tổng diện tích đất

tự nhiên của huyện là 35.557,19 ha, trong đó: Nhóm đất nông nghiệp là

25.500,2 ha chiếm 71,7% diện tích tự nhiên; nhóm đất phi nông nghiệp là

9332,96 ha chiếm 26,2% diện tích tự nhiên; nhóm đất chưa sử dụng là 724,3 ha

chiếm 2,08% diện tích tự nhiên.

3.1.4 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của huyện Đô Lương

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, được sự chỉ đạo của

UBND tỉnh Nghệ An, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

Đô Lương đang từng bước đi vào nề nếp. Bộ máy ngành QLĐĐ từ huyện đến

các xã, xã được củng cố, kiện toàn, đội ngũ cán bộ được nâng cao trình độ

chuyên môn cũng như trình độ chính trị, các xã, xã đều có cán bộ địa chính

chuyên trách. Chính vì vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả

cao, góp phần đáng kể vào việc phát triển kinh tế xã hội của huyện. Nhìn chung

trong những năm qua công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện đã

có nhiều chuyển biến tích cực không chỉ trong công tác ban hành các văn bản

pháp luật về đất đai mà còn trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất

đai một cách rộng rãi cho mọi người dân, giúp người sử dụng đất trên địa bàn

huyện có ý thức trách nhiệm trong việc sử dụng đất đai.

Tình hình QLĐĐ trên địa bàn huyện tương đối chặt chẽ; kịp thời phục

vụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho các dự án đầu tư.

Huyện Đô Lương đang trong giai đoạn tập trung xây dựng, cụm công nghiệp

được xây dựng trên đất nông nghiệp nên diện tích đất đai các loại có biến động

nhiều.

Bên cạnh những mặt đạt được thì công tác QLĐĐ của huyện Đô Lương

vẫn còn những tồn tại như: việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất còn nặng về

thủ tục hành chính thiếu sự kiểm tra đôn đốc. Việc lập và hoàn thiện hồ sơ địa

chính còn nhiều bất cập. Hiện vẫn đang tồn tại các loại bản đồ địa chính với

các hệ tọa độ khác nhau, bản đồ không được cập nhật thường xuyên. Chưa hoàn

chỉnh việc cấp GCN QSDĐ, hệ thống thông tin về đất đai còn nhiều tồn tại

chưa đáp ứng được nhu cầu cung cấp thông tin về đất đai cho các ngành và cho

người sử dụng đất.

3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô

Lương, tỉnh Nghệ An

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô

Lương so với quy định trong pháp luật Đất đai

Bảng 3. 4: Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Đô Lương so với quy định trong pháp luật Đất đai

Pháp luật đất đai ( Luật đất đai

2013 và các nghị định hướng Thực tế tại huyện Đô Lương

dẫn thi hành Luật)

* Chuyển nhượng * Chuyển nhượng

Căn cứ vào Điều 188 theo Luật Đất Trường hợp có hợp đồng hoặc văn bản

đai năm 2013 và khoản 1, khoản 2 về chuyển nhượng theo quy định:

Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ 1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản

– CP. Khi thực hiện chuyển gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

nhượng QSDĐ cần phải nộp các 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: -

giấy tờ sau: 01 bản chính;

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, 3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

tài sản gắn liền với đất (theo mẫu dụng đất:

số 09/ĐK ban hành kèm theo - 02 bản chính có chứng thực của UBND

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT cấp xã, thị trấn nơi có đất hoặc cơ quan

ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên công chứng.

và Môi trường) Trường hợp không lập hợp đồng, văn bản

2. Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp chuyển quyền theo quy định:

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền 1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

các tài sản khác gắn liền với đất, 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: -

lập tại tổ chức công chứng nơi có 01 bản chính;

đất. 3. Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký

của bên chuyển quyền và bên nhận

chuyển quyền.

Cần có thêm

- Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng

đất, kèm theo trích lục bản đồ thửa đất,

trích đo trên thực địa.

- Sổ hộ khẩu và đơn xác nhận là hộ trực

tiếp sản xuất nông nghiệp của người nhận

chuyển nhượng (Đối với đất chuyên lúa)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai

lệ phí trước bạ và mẫu tờ khai đăng ký

mã số thuế (theo mẫu), chứng minh thư

nhân dân.

- Biên lai thuế phi nông nghiệp.

* Tặng cho

* Tặng cho 1. Hợp đồng tặng cho có công chứng của

Căn cứ vào điểm a, d Khoản 3 cơ quan công chứng hoặc chứng thực của

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy UBND xã, thị trấn hoặc quyết định tặng

định hồ sơ tặng cho bao gồm: cho QSDĐ của tổ chức.

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử 2. GCN QSDĐ

dụng đất được công chứng, chứng 3. 01 Biên bản cam kết nhận tặng cho lần

thực tại UBND cấp xã nơi có đất. đầu

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng 4. Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng

đất đất, chỉnh lý bản đồ đối với trường hợp

3. Chứng minh thư nhân dân nhận tặng cho 1 phần thửa đất, kèm theo

4. Sổ hộ khẩu hồ sơ kỹ thuật thửa đất.

5. 02 bản sao giấy khai sinh của người

nhận tặng cho

6. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai

lệ phí trước bạ và mẫu tờ khai đăng ký

thuế.

7. 02 bản sao CMND + sổ hộ khẩu có

công chứng hoặc chứng thực.

Nhìn vào bảng trên, ta có thể thấy:

- So sánh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì huyện Đô Lương trong thực tiễn

đã có thêm biên bản kiểm tra hiện trạng, đối với trường hợp nhận chuyển

nhượng là đất trồng lúa nước có sổ hộ khẩu photo công chứng và đơn xác nhận

là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương kèm theo biên lai

thuế phi nông nghiệp. Như vậy, thành phần hồ sơ yêu cầu trong công tác chuyển

nhượng của huyện so với pháp luật quy định là chi tiết hơn với đầy đủ các cơ

sở để xác nhận, kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng,

hạn mức sử dụng đất. Từ đó hạn chế được nhiều các vấn đề liên quan đến tranh

chấp đất đai về hợp đồng chuyển nhượng.

- So sánh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

về thành phần hồ sơ tặng cho QSDĐ của huyện Đô Lương đã có thêm biên bản

kiểm tra hiện trạng và chỉnh lý bản đồ đối với những trường hợp thừa một phần

thửa đất và biên bản cam kết nhận tặng cho QSDĐ lần đầu, giấy khai sinh của

người nhận tặng cho QSDĐ (đối với hình thức bố mẹ cho con cái, ruột thịt) để

chứng minh mối quan hệ ruột thịt và được miễn thuế chuyển quyền sử dụng

đất. Như vậy có thể thấy, thành phần hồ sơ của huyện Đô Lương đảm bảo theo

đúng quy định của pháp luật.

- Trường hợp bên chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất mà chỉ có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại

Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì huyện Đô Lương sẽ thực hiện thủ tục cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng, sau đó mới thực

hiện thủ tục chuyển nhượng.

- Bên cạnh đó, đối với trường hợp thực hiện chuyển nhượng bằng giấy

viết tay mà trước 01/01/2008 theo khoản 54, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-

CP ( sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) sẽ

được các bộ huyện Đô Lương hướng dẫn thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất lần đầu theo Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP trước khi

tiến hành chuyển nhượng.

3.2.2. Đánh giá thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Đô Lương so với pháp luật đất đai

3.2.2.1. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật đất

đai

* Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

đất đai

Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực không còn điều khoản hướng dẫn

cụ thể về quy trình, hồ sơ thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong luật mà Quốc hội đã trao quyền cho Chính phủ tự quy định nội dung

này. Ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị định số:

43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 những nội

dung về quy trình, thủ tục hành chính trong đăng ký chuyển nhượng quyền sử

dụng đất về cơ bản không có sự khác biệt nhiều so với trước đây. Điểm khác

biệt duy nhất là thời gian giải quyết thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận

cho người tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thay đổi, không quy

định cụ thể thời gian giải quyết cho từng khâu mà Chính phủ quy định gộp thời

gian của cả quy trình giải quyết TTHC cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người

đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất lên 30 ngày, cụ thể điểm b. điều

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Nghị định

43/2014/NĐ-CP): “b) Thời gian đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ

chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;”

Căn cứ vào Điều 61 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất

đai năm 2013 đã đưa ra trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn phòng QSD đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực

hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để

xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện

nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng

nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày.

* Quy định tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai

Theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/NĐ-CP quy định tặng cho quyền

sử dụng đất như sau:

- Người tặng cho làm một bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất có công

chứng của cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND cấp xã nơi có đất và giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc

UBND xã, thị trấn. Sau đó UBND chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất.

- Thời gian thực hiện không quá 10 ngày làm việc đối với đất sử dụng tại

phường và không quá 6 ngày làm việc đối với đất sử dụng tại xã, thị trấn.

- Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc, văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số

liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và chỉnh lý giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời gian không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày chỉnh lý xong giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển về, văn phòng đăng ký có trách

nhiệm giao cho người được tặng cho quyền sử dụng đất.

Hình 3. 2: Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ theo

quy định pháp luật

3.2.2.2. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương

Tại huyện Đô Lương đã ban hành quy trình giải quyết hồ sơ theo tiêu

chuẩn chất lượng ISO:2008 và cơ chế một cửa, một cửa liên thông. Từ đó,

người dân chỉ phải đến bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả thuộc UBND huyện

để giải quyết các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Hình 3. 3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đô

Lương, tỉnh Nghệ An

* Quy trình chi tiết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của

hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001:2008 tại huyện Đô Lương

như sau:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt

tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân

cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người

nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp

nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người

nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên

chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc

làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

- Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì

phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên

tiếp.

- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên

trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị

giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hồ sơ để trình

cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường

hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho

bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm

quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt

tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân

cấp xã nếu có nhu cầu.

Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 30 ngày kể từ

ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ,

ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại

xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính

thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật,

thời gian trưng cầu giám định.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ

ngày có kết quả giải quyết.

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực

hiện (nếu có): Không

- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai

- Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân cấp xã.

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính:

- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý.

- Giấy chứng nhận.

Có thể chia quy trình thực hiện hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

tại huyện ra thành 2 bước:

+ Bước 1: Từ khi nhận hồ sơ đến khi trả thông báo nghĩa vụ tài chính.

+ Bước 2: Cấp giấy chứng nhận sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa

vụ tài chính.

Các bước thực hiện trên cụ thể hóa theo lưu đồ sau:

Bước 1: Thời gian thực hiện 10 ngày

Bước 2: Trong thời gian thực hiện 9 ngày

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

Trách nhiệm

Thời gian

Hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ

0.5

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ

1. Biên nhận hồ sơ (Mẫu 02/BN-VP) 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Mẫu số 37/HĐCN và mẫu số 41/HĐTA (02 bản) 3. Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính) 4. Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 03/TNMT- TKLPTB) 5. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11 KK- TNCN) 6. Các giấy tờ liên quan( giấy sinh, khai CMND…)

Kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, kiểm tra thực địa, kiểm tra điều kiện chuyển nhượng

Văn phòng ĐKQS đất

1. Trả hồ sơ bổ sung 2. Trả hồ sơ không đủ điều kiện

1. Văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ của phòng Tài nguyên và Môi trường (Mẫu 01/TNMT –CN) 2. Văn bản trả lại hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết của phòng TNMT (mẫu 02/TNMT – CN)

0.5

Trả hồ sơ để bổ sung hoặc trả hồ sơ không đủ điều kiện

Kiểm tra điều kiện để viết phiếu chuyển thông tin địa chính

Văn phòng ĐKQS đất

1. Mẫu 02-05/VPĐK phiếu chuyển thông tin địa chính. 2. Một bộ hồ sơ kèm theo

Kiểm tra điều kiện để viết thông báo thông tin nghĩa vụ tài chính

Chi cục thuế

1. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu số 01-1/LPTB) 2. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11-1/TB-TNCN)

0.5

Nhận thông báo nghĩa vụ tài chính hoặc nhận lại hồ sơ do cơ quan thuế trả lại

Văn phòng ĐKQS đất

1. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01-1/LPTB) 2. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11-1/TB-TNCN)

Trả thông báo nghĩa vụ tài chính cho công dân để thực hiện nghĩa vụ tài chính

0.5

1. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01-1/LPTB) 2. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11-1/TB-TNCN)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

Trách nhiệm

Thời gian

Tiếp nhận giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước

0.5

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

1. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (mẫu C1-02/NS) 2. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (mẫu số 01-1/LPTB) 3. Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 11-1/TB-TNCN) 4. Thông báo nộp tiền sử dụng đất (Mẫu số 02)

Chỉnh lý GCNQSD đất ( trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích trên GCN

Văn phòng ĐKQS D đất

Soạn thảo quyết định, viết GCNQSD đất

Trình UBND huyện

Quyết định

Vào sổ địa chính, viết biên lai thu phí, lệ phí và lưu hồ sơ

Thu lệ phí, trả kết quả

0.5

Phòng TN& MT Lãnh đạo UBND huyện Văn phòng ĐKQS D đất Bộ phận trả kết quả Hình 3. 4: Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương

Qua quá trình nghiên cứu công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền sử

dụng đất huyện Đô Lương và thực hiện quy trình theo quy định, tôi có một số

đánh giá như sau:

- Về thời gian thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một

số điều của Luật Đất đai năm 2013, quy định thời gian thực hiện thủ tục chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày (Đối với trường hợp

chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ thửa đất mà chỉ chỉnh lý trên trang 4 của giấy

chứng nhận QSD đất). Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho một

phần thửa đất phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất thì thời gian thực hiện

tiếp theo không quá 10 ngày làm việc.

Tuy nhiên, huyện Đô Lương vẫn còn để xảy ra tình trạng có những hồ sơ

bị quá hạn so với phiếu hẹn. Lý do: có nhiều nguyên nhân trực tiếp hoặc gián

tiếp ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, tặng cho

QSDĐ của người dân như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo yêu

cầu của chủ SDĐ; Cán bộ địa chính xã, thị trấn thực hiện bổ sung thiếu sót về

thông tin trong các mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… mà trong khâu

giải quyết hồ sơ, cán bộ thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm. Chính vì vậy quy

trình giải quyết thủ tục có những hồ sơ bị chậm hơn so với thời gian quy định.

- Về trình tự thực hiện: quy định rõ thời gian thực hiện từng bước công

việc. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định tổng số thời gian thực

hiện thủ tục hành chính. Do vậy, đối với huyện Đô Lương quy trình chuyển

nhượng đang thực hiện từng bước cụ thể theo tiêu chuẩn chất lượng ISO

1900:2008; Mỗi bước thực hiện có quy định thời gian cho mỗi cơ quan liên

quan, như: Văn phòng đăng ký QSDĐ có 4 ngày để thẩm tra hồ sơ chuyển

thông tin sang chi cục thuế, Chi cục thuế có 03 ngày để ra thông báo thực hiện

nghĩa vụ tài chính. Sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn

phòng Đăng ký QSDĐ có 03 ngày để làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho

bên nhận chuyển nhượng.

- Về việc in GCNQSD đất và trả kết quả: Luật đất đai năm 2013 cũng đã

quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện

sau khi người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Như vậy UBND huyện

Đô Lương đã thực hiện đúng

Do đó có thể nói so sánh với Luật đất đai, về cơ bản quy trình thực hiện

thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương đã

thực hiện đúng với quy định của pháp luật về chức năng, nhiệm vụ của các cơ

quan có thẩm quyền cũng như quy trình làm việc đúng thời gian quy định. Đây

được đánh giá là một trong những quy trình thực hiện tốt nhất của huyện Đô

Lương, đáp ứng tốt nhu cầu phục vụ nhân dân. Thông qua cơ chế “một cửa”, "

Một cửa liên thông" đã hạn chế gây phiền hà, làm giảm bớt được việc phải qua

lại nhiều cơ quan mà người dân vẫn nhận được kết quả đúng thời gian quy định

theo giấy biên nhận hồ sơ.

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng

cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018

3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018

Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, quyền sử dụng nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá

nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản khác gắn liền với đất chuyển

nhượng. Ngoài các thông tư hướng dẫn về việc của Bộ tài chính liên quan đến

các khoản phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ như thông tư số

124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011; thông tư 34/2013/TT-BTC ngày

28/3/2013; thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 hướng dẫn thực hiện

Luật thuế thu nhập cá nhân...thì UBND tỉnh Nghệ An còn ban hành văn bản

hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ như: Quyết định số

16/QĐ-UBND ngày 03/04/2018 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn,

ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai

đoạn từ 2016 đến 2018 được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3. 5: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Đô Lương

giai đoạn 2016-2018

ĐVT: Giấy chứng nhận QSDĐ

STT

Tổng

Xã, thị trấn

Thị trấn Bắc sơn Bài Sơn Bội Sơn Đà Sơn Đại Sơn Đặng Sơn Đông Sơn Giang Sơn Đông Giang Sơn Tây Hiến Sơn Hòa Sơn Hồng Sơn Lạc Sơn Lam Sơn Lưu Sơn Minh Sơn Mỹ Sơn Nam Sơn Ngọc Sơn Nhân Sơn Quang Sơn Tân Sơn Thái Sơn Thịnh Sơn Thuận Sơn Thượng Sơn Tràng Sơn Trù Sơn Trung Sơn Văn Sơn Xuân Sơn Yên Sơn

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

163 82 97 104 166 161 104 92 112 105 111 112 128 138 110 105 109 98 101 103 87 55 126 107 104 115 101 103 114 130 143 122 129 3,737

Năm 2017 54 24 31 34 54 52 34 32 38 39 39 38 43 45 39 36 34 34 31 36 26 18 45 35 38 37 34 33 39 43 45 39 41 1,240

2018 2016 64 45 43 15 43 23 45 25 67 45 64 45 41 29 34 26 42 32 43 23 43 29 47 27 53 32 55 38 43 28 42 27 47 28 41 23 45 25 41 26 41 20 22 15 48 33 49 23 41 25 49 29 41 26 43 27 46 29 53 34 53 45 51 32 53 35 Tổng 1,533 964 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Qua bảng trên ta thấy các vụ chuyển nhượng trong các năm từ 2016 đến

2018 trên địa bàn huyện đều tăng. Các vụ chuyển nhượng ở các xã, thị trấn

trung tâm cao hơn ở các xã khác trong huyện, đặc biệt là có những xã số vụ

chuyển nhượng thấp như Quang Sơn, Nhân Sơn, Bắc Sơn ... đây là những xã

nằm khá là xa so với trung tâm huyện, điều kiện kinh tế của nhân dân chưa phát

triển mạnh, người dân đa phần sản xuất nông nghiệp nên việc chuyển nhượng

về đất đai và BĐS chưa sôi động. Như vậy từ năm 2016 đến năm 2018 mặc dù

thị trường BĐS không sôi động nhưng các vụ chuyển nhượng vẫn gia tăng,

nguyên nhân là do huyện Đô Lương đang trên đà phát triển, giá đất của huyện

cũng bắt đầu có sự tăng lên, đồng thời các hộ gia đình cá nhân mua đất với mục

đích định cư, kinh doanh nhiều, còn vấn đề mua để đầu cơ lại không nhiều nên

thị trường chuyển nhượng bị ảnh hưởng của biến động BĐS ít hơn. Tuy nhiên

giai đoạn từ 2017 đến 2018 các vụ chuyển nhượng tăng nhưng tăng nhẹ

Kết quả điều tra hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018

cho thấy có 108 vụ chuyển nhượng QSDĐ. Tình hình chuyển nhượng quyền sử

dụng đất được thể hiện qua bảng sau:

Nằm ở vị trí trung tâm huyện, thị trấn Đô Lương và xã Đà Sơn chủ yếu

là đất ở đô thị, diện tích các thửa đất nhỏ nên vấn đề tách thửa chuyển nhượng

hầu như không có. Lạc Sơn và Đại Sơn là hai xã chưa phát triển, phần diện tích

đất nông nghiệp còn chiếm tỷ lệ lớn, diện tích các thửa đất thường rộng, ngoài

chuyển nhượng đất ở còn có chuyển nhượng đất nông nghiệp vì vậy nhu cầu

tách thửa chuyển nhượng sau đó chuyển mục đích sử dụng đất cao, trong đó có

tới 80% số vụ chuyển nhượng là tách thửa chuyển nhượng.

Bảng 3. 6: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại địa

bàn điều tra từ 2016 - 2018

Xã, thị trấn nghiên cứu

STT

Chỉ tiêu

Đơn vị

Đà Sơn Đại Sơn

Lạc Sơn

Thị trấn Đô Lương

Hồ Sơ

Tổng số vụ chuyển nhượng

Đất ở

Hồ Sơ

Đất nông nghiệp

Hồ Sơ

2293,1 5042,3 3148,5 7012,2

Tổng diện tích chuyển nhượng

Hồ Sơ

Hoàn tất các thủ tục tại VPĐKQSD đất Có khai báo tại UBND xã, xã

Hồ Sơ

Giấy tờ giao dịch có người làm chứng

Hồ Sơ

Giấy tờ giao dịch viết bằng tay Giấy tờ giao dịch không có người làm chứng GCNQSD Đất, QĐ giao đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác

(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Theo số liệu điều tra tại thị trấn Đô Lương và xã Đà Sơn có tới 100% số

vụ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng có khai báo ở UBND xã và giấy tờ

giao dịch có người làm chứng, trong khi đó ở Lạc Sơn và Đại Sơn chỉ có 90%

số vụ chuyển nhượng hoàn tất các thủ tục và các giấy tờ giao dịch có người làm

chứng.

Trên đây cũng là thực trạng chung về tình hình chuyển nhượng trên địa

bàn của huyện Đô Lương. Hồ sơ chuyển nhượng ở các xã, thị trấn trung tâm

chặt chẽ và giải quyết nhanh hơn các xã vùng ven bởi vì các xã, thị trấn trung

tâm đất đai có giá trị cao, đồng thời mặt bằng dân trí cao nên người dân quan

tâm và hiểu biết thủ tục đất đai nói chung và quy trình chuyển nhượng QSDĐ

nói riêng. Hơn nữa ở các xã, thị trấn trung tâm số vụ tách thửa chuyển nhượng

diễn ra ít, đa số là thủ tục chuyển nhượng đất ở, hồ sơ chuyển nhượng thường

đơn giản, dễ thực hiện, thời gian và quy trình để hoàn chỉnh việc chuyển nhượng

thường nhanh chóng nên 100% các hộ gia đình khi thực hiện chuyển nhượng

đều khai báo ở UBND xã, thị trấn và qua công chứng để thực hiện các giấy tờ

giao dịch. Trong khi đó ở các xã vùng ven và xa trung tâm các vụ chuyển

nhượng lại phong phú hơn; cùng với quá trình phát triển là việc tăng số lượng

người nhập cư, quá trình này dẫn đến nhu cầu đất ở cũng tăng theo, điều này

diễn ra mạnh mẽ ở khu vực xa trung tâm do quỹ đất ở còn lớn và giá cả giao

dịch cũng thấp hơn khu vực trung tâm huyện. Từ nhu cầu đó các hộ gia đình,

cá nhân có thửa đất diện tích lớn bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cần tách

thửa để bán; quy trình thực hiện các thủ tách thửa, chuyển nhượng và chuyển

mục đích sử dụng thường có tính phức tạp và tốn kém về mặt kinh phí. Ngoài

ra, đa số ở đây đều là dân thổ cư, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, nên việc

thực hiện các thủ tục liên quan có phần e ngại và khó thực hiện, bởi vậy có rất

nhiều trường hợp việc thỏa thuận mua bán đã diễn ra nhưng các thủ tục pháp

lý cần thiết vẫn chưa thực hiện. Chính vì vậy vấn đề chuyển nhượng không khai

báo và chưa làm thủ tục hồ sơ tại các xã ven còn khá nhiều. Một số ít vụ chuyển

nhượng xảy ra từ lâu, tuy nhiên việc mua bán giữa hai bên chỉ thể hiện qua giấy

tờ viết tay không có xác nhận của chính quyền địa phương, nguyên nhân của

việc này xuất phát từ trình độ thiếu hiểu biết của người dân và một phần quản

lý thiếu chặt chẽ do yếu tố lịch sử để lại.

3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018

So với các hình thức hình thức chuyển QSDĐ khác thì thừa kế QSDĐ

cũng là một hình thức chuyển QSDĐ nhưng sự chuyển dịch này là từ người

chết sang cho người còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Thông qua di chúc,

người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí

của mình không phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế. Còn trong các trường

hợp chuyển QSDĐ khác thì việc chuyển QSDĐ được thực hiện dựa trên cơ sở

hợp đồng dân sự có sự thoả thuận của các bên tham gia (các bên đều còn sống

khi thực hiện việc chuyển QSDĐ). Bên cạnh những đặc điểm chung với việc

thừa kế các tài sản thông thường khác thì thừa kế QSDĐ có một số điểm khác

biệt sau: đối với thừa kế QSDĐ thì người để lại thừa kế không có quyền sở hữu

đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Đồng thời người hưởng thừa kế QSDĐ

đến lượt mình cũng chỉ có QSDĐ mà không trở thành chủ sở hữu đất đai; thừa

kế QSDĐ không những được quy định trong BLDS mà còn được quy định cả

trong pháp luật về đất đai; đối với thừa kế QSDĐ thì người nhận thừa kế QSDĐ

nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng một số điều kiện nhất

định của pháp luật thì mới được thừa kế QSDĐ tại Việt Nam (Điều 121 khoản

1 Luật Đất Đai 2003); đối với các tài sản thông thường khác người lập di chúc

có thể định đoạt tài sản của mình cho bất cứ cá nhân hoặc cơ quan, tổ chức nào

(Điều 635 BLDS 2005). Nhưng đối với QSDĐ, Nếu định đoạt di sản là QSDĐ

(hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ ở) cho người Việt Nam ở nước ngoài không

thuộc diện được mua nhà ở Việt Nam hoặc người nước ngoài thì những người

đó chỉ được hưởng giá trị của QSDĐ (hoặc nhà ở đó); đối với hầu hết các tài

sản thông thường khác khi thực hiện việc thừa kế không phải tiến hành thủ

tục đăng ký thừa kế nhưng đối với thừa kế QSDĐ thì thủ tục đăng ký thừa

kế QSDĐ là bắt buộc; trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất, di sản là

QSDĐ phải có sự công nhận của Nhà nước thông qua việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai

đoạn từ năm 2016 đến 2018 được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3. 7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Đô

Lương giai đoạn 2016-2018

ĐVT: Giấy chứng nhận QSDĐ

Năm

STT

Xã, thị trấn

Tổng

2016

2017

2018

Thị trấn

Bắc sơn

Bài Sơn

Bồi Sơn

Đà Sơn

Đại Sơn

Đặng Sơn

Đông Sơn

Giang Sơn Đông

Giang Sơn Tây

Hiến Sơn

Hòa Sơn

Hồng Sơn

Lạc Sơn

Lam Sơn

Lưu Sơn

Minh Sơn

Mỹ Sơn

Nam Sơn

Ngọc Sơn

Nhân Sơn

Quang Sơn

Tân Sơn

Thái Sơn

Thịnh Sơn

Thuận Sơn

Thượng Sơn

Tràng Sơn

Trù Sơn

Trung Sơn

Văn Sơn

Xuân Sơn

Yên Sơn

Tổng

955

271

326

358

(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Cũng như tình trạng chuyển nhượng QSDĐ đất thì tình hình thừa kế

QSDĐ của huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016 đến 2018 tăng về số vụ, số

vụ thừa kế ở các xã cao hơn ở các xã ngoại thành. Để có cơ sở đánh giá hiệu

quả hơn vấn đề thực hiện các thủ tục về quyền thừa kế QSDĐ của các hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đô Lương tác giả đã tiến hành điều tra hộ gia

đình, cá nhân ở 4 địa bàn nghiên cứu, kết quả điều tra như sau:

Bảng 3. 8: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai đoạn 2016 – 2018

Xã, thị trấn nghiên cứu

Chỉ tiêu

Đơn vị

ST T

Hồ sơ

Tổng số vụ thừa kế

Thị trấn Đô Lương 6

Đà Sơn 5

Đại Sơn 7

Lạc Sơn 8

Hồ sơ

2 Đất ở

Hồ sơ

3 Đất nông nghiệp

Tổng diện tích thừa kế

863,7

847,4 1900,9

0 2458, 8

Hồ sơ

Hoàn tất các thủ tục tại VPĐKQSD đất Có khai báo tại UBND xã, xã Giấy tờ giao dịch có người làm chứng Giấy tờ giao dịch viết bằng tay

Hồ sơ

9 Không có giấy tờ

Hồ sơ

GCNQSD Đất, QĐ giao đất tạm thời

11 Giấy tờ hợp pháp khác

Hồ sơ

(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Kết quả điều tra trong giai đoạn này cho thấy, tổng số vụ thừa kế QSDĐ

là 26 vụ, trong đó Thị trấn Đô Lương 6 vụ chiếm 23,08%, Lạc Sơn là 8 vụ

chiếm 30,77, Đà Sơn 5 vụ chiếm 19,23, Đại Sơn là 7 vụ chiếm 26,92%.

Như vậy, qua kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

tại huyện Đô Lương cho thấy tình trạng thừa kế QSDĐ không qua khai báo xảy

ra ở xã nhiều hơn ở xã. Tình trạng thừa kế không qua khai báo cũng là một

trong những nguyên nhân dẫn đến các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên

trong gia đình gây khó khăn không chỉ đối với cơ quan chức năng trong việc

xử lý các vụ việc liên quan tranh chấp đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến

độ cấp GCNQSD Đất cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tình

trạng này được giảm dần theo thời gian, giai đoạn sau tỷ lệ số vụ không khai

báo có giảm so với giai đoạn trước. Điều này do công tác tuyên truyền, quản lý

đất đai được tăng cường hiệu quả hơn. Đồng thời nhận thức của người dân về

việc đảm bảo các quyền lợi khi đăng ký các thủ tục thừa kế QSDĐ được nâng

cao hơn khi giá trị quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với đất ở và đất nông nghiệp

trong quy hoạch chuyển đổi mục đích ngày càng có giá trị. Đối với những xã

trung tâm, giá trị đất đai lớn và trình độ hiểu biết của người dân cao hơn thì vấn

đề thực hiện các thủ tục thừa kế, khai báo tại UBND xã hầu như là đầy đủ chỉ

trừ một số rất ít là nằm trong các nguyên nhân sau thì sẽ cố tình không muốn

khai báo.

Qua điều tra nhận thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa

kế QSDĐ mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết

người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền

thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận

với nhau trên tinh thần tình cảm, có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải

khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo đa số là các vụ có sự

tranh chấp về quyền thừa kế đối với diện tích đất thừa kế lớn, giá trị QSDĐ

được thừa kế cao, theo đó phải đưa ra khai báo và hoàn thành các thủ tục thừa

kế theo đúng quy định hiện hành.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà đơn thuần chỉ

tiếp tục sử dụng đất để ở hoặc canh tác mà không có nhu cầu sử dụng QSDĐ

để chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn, bảo lãnh bằng QSDĐ...

thì trước mắt họ không khai báo để chuyển quyền. Họ chỉ khai báo khi họ có

nhu cầu thực hiện các quyền khác trên QSDĐ.

Một số hộ không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ, không được

hướng dẫn làm các thủ tục hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử

dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo.

3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Đô

Lương giai đoạn từ năm 2016-2018

Tặng cho QSDĐ là một quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai năm

2003. Khái niệm về tặng cho QSDĐ phải được xem xét ở phương diện khách

quan và phương diện chủ quan được khái quát như sau: “Tặng cho quyền sử

dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng

cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà

không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của

BLDS và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý

quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho

sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cầu về sử dụng đất”. Bản chất

của tặng cho quyền sử dụng đất: Bản chất của tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền

tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước. Bản chất của tặng cho QSDĐ trên thực tế

là tặng cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý

việc tặng cho đất mà thôi. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất đó là một

loại của tặng cho tài sản, nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của tặng cho tài sản.

Song tặng cho QSDĐ có đặc điểm đặc trưng là tặng cho QSDĐ chịu sự giám

sát và đảm bảo thực hiện bằng Nhà nước. Vai trò của tặng cho QSDĐ trong thị

trường bất động sản đóng vai trò có ý nghĩa kinh tế to lớn là nâng cao tính đoàn

kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Tặng cho QSDĐ

còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh. Sự khác nhau giữa

tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác là tặng cho QSDĐ nhất

thiết phải lập thành văn bản hợp đồng công chứng, chứng thực và hợp đồng đó

có hiệu lực tại thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật giống như

hợp đồng tặng cho động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Tặng cho QSDĐ là

một dạng đặc biệt của tặng cho bất động sản, cho nên về hình thức hợp đồng

tặng cho QSDĐ hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng ký.

Song về nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản là một

vật quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, vì đất đai là bất

động sản, nhưng QSDĐ không phải là bất động sản.

Tình hình tặng, cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn từ

năm 2016 đến năm 2018 được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3. 9: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Đô Lương

giai đoạn 2016-2018

ĐVT: Hồ sơ

STT

Xã, thị trấn

Tổng

1 Thị trấn Bắc sơn 2 Bài Sơn 3 Bồi Sơn 4 5 Đà Sơn 6 Đại Sơn 7 Đặng Sơn 8 Đông Sơn 9 Giang Sơn Đông 10 Giang Sơn Tây 11 Hiến Sơn 12 Hòa Sơn 13 Hồng Sơn 14 Lạc Sơn 15 Lam Sơn 16 Lưu Sơn 17 Minh Sơn 18 Mỹ Sơn 19 Nam Sơn 20 Ngọc Sơn 21 Nhân Sơn 22 Quang Sơn 23 Tân Sơn 24 Thái Sơn 25 Thịnh Sơn 26 Thuận Sơn

27 32 37 37 35 38 46 52 40 47 48 57 49 74 50 14 23 8 8 21 16 8 17 46 9 19

2016 9 11 11 12 7 7 11 12 9 17 12 16 19 21 17 5 7 0 1 7 2 0 5 16 1 4

Năm 2017 7 13 14 16 13 14 16 19 13 11 19 19 14 26 12 2 5 3 4 6 6 3 4 13 3 7

2018 11 8 12 9 15 17 19 21 18 19 17 22 16 27 21 7 11 5 3 8 8 5 8 17 5 8

27 Thượng Sơn 28 Tràng Sơn 29 Trù Sơn 30 Trung Sơn 31 Văn Sơn 32 Xuân Sơn 33 Yên Sơn

Tổng

19 13 12 23 11 10 19 965

6 3 2 6 1 2 3 262

6 4 6 8 4 6 9 325

7 6 4 9 6 2 7 378

(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Qua bảng ta thấy số vụ tặng cho QSDĐ tăng đều qua các năm, số vụ tặng

cho ở các xã, thị trấn nhiều hơn ở các xã vùng xa trung tâm, nhưng đây chỉ là

những vụ tặng, cho đã làm thủ tục hồ sơ tại UBND huyện, thực tế việc tặng,

cho QSDĐ ở các xã vùng xa trung tâm rất là nhiều vì ở những xã này thường

diện tích mỗi hộ gia đình rất là lớn nên bố mẹ, ông bà tách một phần cho con

cháu nhưng vấn đề khai báo thường được thực hiện khi họ cần đến GCNQSD

đất để sử dụng vào các giao dịch khác. Qua điều tra hộ tại địa bàn nghiên cứu

tác giả tổng hợp được số vụ và tình hình tặng, cho QSDĐ như sau:

Bảng 3. 10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều

tra giai đoạn 2016 -2018

Xã, thị trấn nghiên cứu

STT

Chỉ tiêu

Đơn vị

Đà Sơn

Thị trấn Đô Lương

Lạc Sơn

Đại Sơn

Tổng số vụ tặng, cho

Hồ sơ

Đất ở

Hồ sơ

1217,4 3296,1 1037,2 2946,4

Hồ sơ

Đất nông nghiệp Tổng diện tích tặng, cho Hoàn tất các thủ tục tại VPĐKQSDĐ Có khai báo tại UBND xã Giấy tờ giao dịch có người làm chứng

Hồ sơ

Giấy tờ giao dịch viết bằng tay Giấy tờ giao dịch không có người làm chứng GCNQSDĐ, QĐGĐ tạm thời

11 Giấy tờ hợp pháp khác

Hồ sơ

(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Trong số 57 vụ tặng cho QSDĐ này, 52 vụ đã thực hiện đầy đủ các thủ

tục (bao gồm thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, nghĩa vụ tài

chính).

Hầu hết là các vụ tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho

con, cháu khi kết hôn, tách hộ khẩu ra ở riêng và những người chuyển sang làm

nghề khác, chuyển đi làm xa hoặc con gái khi đi lấy chồng ở ngoài xã để lại đất

nông nghiệp cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng. Những người tặng

cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết

thống nên theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức

tạp, đây là nguyên nhân cơ bản của tình trạng không khai báo khi thực hiện

quyền tặng cho QSDĐ vẫn còn tồn. Hơn nữa các hộ gia đình, cá nhân được

tặng cho QSDĐ mà nếu chưa có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện chuyển

nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn bằng QSDĐ thì họ không khai báo

để chuyển quyền. Họ chỉ khai báo khi họ cần GCNQSD Đất hoặc khi huyện tổ

chức rà soát để cấp GCNQSDĐ, hoặc cấp đổi GCNQSDĐ đồng loạt. Chỉ những

địa bàn mà giá trị đất lớn (giá đất cao) thì người dân mới quan tâm nhiều đến

thủ tục pháp lý, và ở những xã trung tâm và thị trấn thì gần như 100% các vụ

tặng, cho đều gọi công chứng đến và đều khai báo ở UBND xã.

Mặt khác, khi tặng cho QSDĐ không khai báo, chỉnh lý hồ sơ địa chính

nên ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng dẫn tới tình

trạng tranh chấp đất đai xảy ra khá nhiều, nhất là khi các thửa đất cho tặng nằm

trong quy hoạch hoặc giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) tăng lên.

Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra phổ biến hơn trong

cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên

tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, xã cơ bản không khác biệt lớn. Song

đối với các xã có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và hoàn

thành các thủ tục chuyển QSDĐ nghiêm túc, đầy đủ hơn ở các xã thuần nông.

Ngoài ra, ở những xã này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử

dụng trong các giao dịch như thế chấp, vay vốn nhiều hơn nên họ thường khẩn

trương làm thủ tục đăng ký để được cấp GCNQSDĐ hay các quyết định giao

đất.

Cũng theo quy luật như việc chuyển nhượng, nhưng có một điều khác

nữa là bây giờ càng ngày trình độ dân trí, trình độ hiểu biết của người dân càng

cao, các ông bà, bố mẹ bây giờ khi đã có tuổi một chút thì rất coi trọng vấn đề

thủ tục pháp lý để chuyển của cái, đất đai của mình cho con cháu khi mình đang

còn minh mẫn kẻo sau này có bất trắc gì thì đỡ phiền hà, rắc rối cho con cháu.

Chính vì vậy mà các vụ tặng cho ngày càng gia tăng.

3.3.4. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng

cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018 của người dân

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quyền chuyển nhượng,

thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Bảng 3.11. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng,

thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương

STT

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

Số hộ

Tỷ lệ (%)

Thủ tục thực hiện các QSD đất

Thời gian để hoàn thành các thủ tục

Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Nhanh chóng Bình thường Dài Rất dài

0 25 102 3 0 16 112 2

0 19,2 78,5 2,3 0 12,3 86,5 1,2

Các văn bản hướng dẫn

Phí, lệ phí, thuế chuyển QSD đất

Thái độ cán bộ thực hiện, tiếp nhận

Dễ hiểu Hiểu được Khó hiểu Rất khó hiểu Cao Vừa phải Thấp Quá thấp Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà

0 32,3 65,4 2,3 70 29,2 0,8 0 65,9 31,2 2,9 0

0 42 85 3 91 38 1 0 86 40 4 0 (Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) Về thủ tục thực hiện các QSDĐ: 19,2% số hộ được hỏi cho là bình

thường; 78,5% cho là phức tạp; và 2,3% cho là rất phức tạp.

Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 12,3% số hộ được hỏi trả lời là

bình thường; 86,5% trả lời là mất thời gian lâu; 1,2% trả lời là thời gian rất lâu.

Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 32,2% trả lời là có thể

hiểu được; 65,4% trả lời là khó hiểu và 2,3% có các câu trả lời là rất khó hiểu.

Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 70% số hộ được hỏi cho là

cao; 29,2% cho là vừa phải; 0,6% cho là thấp, 0,8% có các câu trả lời khác.

Về thái độ thực hiện của các cán bộ: 65,9% nhiệt tình,31,2% số hộ cho

rằng đúng mực; 2,9% cho rằng ít nhiệt tình.

3.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và

tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016 - 2018

Trong số các quyền của người sử dụng đất mà Luật đất đai 2013 cho

phép thì ở huyện Đô Lương các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện và thực

hiện đăng ký các quyền (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp

bằng QSDĐ). Các quy định pháp luật hiện nay tác động đến việc thực hiện các

quyền của người sử dụng đất. Do yêu cầu của pháp luật ngày càng chặt chẽ đối

với người sử dụng đất, nên người sử dụng đất đa số bắt buộc phải đăng ký với

cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi của họ. Ngày càng có những văn pháp

luật hướng dẫn cụ thể sẽ khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện việc

đăng ký việc thực hiện QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy tỷ

lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng và

thế chấp QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ năm sau cao hơn năm trước.

Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã,

phường của huyện Đô Lương có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động

nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi

động là những xã, thị trấn có nền kinh tế đang trên đà phát triển, cơ cấu kinh tế

chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền

kinh tế chưa phát triển, chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các

giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch,

không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong

phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử

dụng đất cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc

biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt

buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển đổi

do thực hiện đồng loạt theo chương trình "dồn điền, đổi thửa" thì các quyền còn

lại có tỷ lệ số vụ không khai báo vẫn còn tồn tại. Những con số này đã phản

ánh tình trạng một bộ phận người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành

pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện

để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai.

Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất còn hạn chế như: Pháp luật đất đai nói chung và những quy định các quyền

của người sử dụng đất nói riêng còn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu

cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Một số trường hợp cán bộ

địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn

hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành; Trình tự thủ tục khai báo để thực

hiện các QSDĐ của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn

phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn; Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa

chính xã, phường cũng gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên

tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.

Đối với quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì với vị trí

trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, huyện Đô Lương đã

và đang là điểm đến của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đến phát triển dự án

đầu tư, thuê đất để sản xuất kinh doanh.Theo số liệu từ trung tâm phát triển quỹ

đất của huyện thời gian qua, trên địa bàn huyện Đô Lương triển khai nhiều dự

án đầu tư xây dựng cơ bản, trong đó có các dự án trọng điểm quốc gia, của tỉnh,

trong năm 2016, trên địa bàn huyện Đô Lương có 15 dự án được phê duyệt

phương án bồi thường với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ 150 tỷ đồng. Tại các

dự án trọng điểm quốc gia, của tỉnh, lãnh đạo huyện Đô Lương cùng với Trung

tâm Phát triển quỹ đất và lãnh đạo địa phương trực tiếp đối thoại, giải thích,

vận động các hộ dân chấp thuận phương án bồi thường, tiến hành chi trả tiền

kịp thời nên được người dân đồng tình, ủng hộ. Người được bồi thường khi nhà

nước thu hồi đất trong thời gian qua tại huyện Đô Lương được đảm bảo quyền

lợi theo quy định, tuy nhiên cần tuyên truyền hơn nữa để những người chấp

hành quyết định thu hồi, khuyến khích cho những người chấp hành pháp luật

để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án nhà nước. Tình trạng nông dân bị thu

hồi đất nông nghiệp do chuyển sang nhu cầu phát triển các khu công nghiệp,

đô thị ở huyện Đô Lương khá phổ biến. Đây là thực trạng chung, việc chuyển

đổi cơ cấu đất đai từ nông nghiệp sang phát triển công nghiệp là một quá trình

tất yếu khách quan, với những lợi ích to lớn của nó mang lại cần đảm bảo đời

sống của người nông dân khi mất đất nông nghiệp. Qua điều tra cho thấy, người

dân đều ủng hộ phát triển công nghiệp, dù bị thu hồi đất và quá trình thu hồi

đất ở trên địa bàn huyện Đô Lương tương đối nhanh, song đôi khi công tác

tuyên truyền, công khai dự án chưa được sâu rộng do vậy một số dự án lớn ban

đầu gặp nhiều khó khăn khi người dân bị thu hồi đất không ủng hộ, nhất là các

dự án chia lô bán nền đất ở... Sự chênh lệch giữa giá trị bồi thường với giá thực

tế, cũng như không quan tâm đầu tư vào các công trình phúc lợi công cộng cũng

như việc gây ô nhiễm môi trường của các doanh nghiệp làm rất nhiều nông dân

bức xúc. Để giải quyết vấn đề này cần phải có các chính sách kinh tế, xã hội

thoả đáng giúp người nông dân tìm được hướng đi đúng như: cho vay vốn ưu

đãi để hỗ trợ sản xuất, đẩy mạnh khuyến nông, đầu tư các cơ sở dạy nghề,

hướng dẫn, hỗ trợ kỹ thuật sản xuất.

3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho tại huyện Đô Lương

3.4.1 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác thực hiện quyền chuyển

nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm

2016-2018

3.4.1.1 Những thuận lợi

Đối với huyện Đô Lương, khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 thì quyền

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện đã được triển khai theo

hướng dẫn của Nghị định nên việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và

tặng cho QSDĐ đạt được những thành tựu sau:

Thứ nhất, Sự đơn giản của thủ tục hành chính đã được cải thiện.

Từ khi Văn phòng đăng ký QSDĐ được thành lập thì việc thực hiện cơ

chế “một cửa”, thủ tục cấp GCNQSDĐ được tinh giảm, gọn nhẹ, dễ thực hiện,

đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho QSDĐ đã được sử dụng theo mẫu thống nhất nên đã tạo nhiều thuận lợi

cho người sử dụng đất đi đăng ký cấp GCNQSDĐ và cán bộ thực hiện công tác

này.

Thứ hai, về tính công khai, minh bạch trong việc thực hiện quyền chuyển

nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ

Cùng với việc thực hiện cơ chế “một cửa” và niêm yết công khai trình tự

thủ tục ngoài việc rút ngắn được thời gian làm thủ tục còn khắc phục được tình

trạng gây phiền hà cho nhân dân của cán bộ chuyên môn.

Bên cạnh đó, UBND huyện đã áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo

tiêu chuẩn ISO 9001:2008. Các phòng, đơn vị đã thực hiện việc lập danh sách

hồ sơ thụ lý, phân công thực hiện, đánh mã số hồ sơ và theo dõi tiến trình giải

quyết theo quy trình ISO. Kết quả, tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng hẹn đạt trung

bình hàng năm tăng cao, việc lưu trữ hồ sơ, tài liệu được thực hiện một cách

khoa học, giúp cho việc quản lý hồ sơ chặt chẽ, việc tra cứu được thuận tiện,

dễ dàng hơn. Công khai, rõ ràng, minh bạch, đầy đủ các thủ tục tại bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong

quá trình theo dõi.

3.4.1.2 Những khó khăn

Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ ở các

đơn vị xã, thị trấn còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian.

Người dân chưa hiểu biết đầy đủ về các quyền và nghĩa vụ khi thực hiện

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ.

Nhiều trường hợp đã chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trao tay

nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và thực hiện

nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở huyện còn chưa đáp ứng được

nhu cầu thực tế. Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho QSDĐ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại đất đai còn chậm chễ, ảnh hưởng

đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại những khu vực trong

vùng tranh chấp và những khu vực có liên quan.

Về cơ sở vật chất: Phòng làm việc nhỏ hẹp, chặt chội, trang thiết bị còn

thiếu và đã cũ (như máy tính, máy in....)

Về nguồn nhân lực: Cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ còn ít, khối

lượng công việc nhiều.

Việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định

mới trong Luật Đất đai còn chậm trễ và chưa hoàn tất nên hoạt động chuyển

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ còn gặp nhiều hạn chế.

Hồ sơ địa chính không đầy đủ, thông tin không được cập nhật kịp thời

đúng quy định, do đó gây khó khăn trong quá trình rà soát, đối chiếu, lập hồ sơ.

Công tác tuyên truyền cho nhân dân hiểu đầy đủ về mục đích, ý nghĩa và

tầm quan trọng của việc lập hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ

chưa được quan tâm đúng mức.

3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

Để hạn chế số vụ thực hiện giao dịch ngầm mà không thực hiện đăng ký

tại chi nhánh VPĐK đất đai cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới

người dân. Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật

của Nhà nước, do đó, nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói

chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi

(về quản lý và sử dụng đất đai) của người sử dụng đất đều áp dụng chung một

hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không

cho phép mỗi ngành, mỗi địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với

pháp luật đất đai của Nhà nước.

Vì vậy, Chi nhánh VPĐK đất đai cần phối hợp với phía UBND huyện

Đô Lương, UBND thị trấn, xã tổ chức các buổi tuyên truyền pháp luật đất đai

tới người dân, cần tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai

bằng các phương tiện thông tin tới người dân, để người dân hiểu được quyền

lợi và nghĩa vụ của mình. Cần giải thích cho người dân hiểu được Nhà nước

chỉ bảo hộ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp, giúp người dân nhận thấy

những rủi ro khi không thực hiện đầy đủ thủ tục. Nâng cao nhận thức của người

dân về các thủ tục thực hiện các quyền đặc biệt là quyền chuyển đổi để người

chuyển đổi và nhận chuyển đổi nhận thấy được quyền lợi của mình và trách

nhiệm trong việc đăng ký với cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó, chính quyền địa

phương cũng cần nâng cao trách nhiệm trong công tác quản lý quỹ đất. Kịp thời

phát hiện những trường hợp vi phạm, thực hiện chưa đúng quy định pháp luật

để có những xử lý phù hợp.

3.4.3 Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính

Qua số liệu điều tra thực tế cho thấy vẫn còn 1,8% cho rằng thủ tục thực

hiện còn phức tạp; 65,8% người được hỏi cho rằng các văn bản hướng dẫn thực

hiện còn khó hiểu Vì vậy, cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để

người sử dụng đất hiểu được và thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh

chóng. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo sự thuận tiện

vừa chuẩn xác cho các bên chuyển QSDĐ. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục

đăng ký để giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, theo hướng khuyến

khích người sử dụng đất thực hiện.

Các khoản phí, lệ phí phải nộp cao, có 70% ý kiến người dân thực hiện

quyền cho là cao nên cần bổ sung, hoàn thiện hơn nữa chính sách thu tiền sử

dụng đất phù hợp với từng đối tượng và mục đích sử dụng, để khuyến khích

người dân thực hiện tốt quyền theo quy định của pháp luật. Công khai phí khi

thực hiện đăng ký.

Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng

kể và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là rất nặng nề, tuy

nhiên đầu tư ngân sách cho công tác này chưa tương xứng, chưa có sự khen

thưởng, động viên kịp thời đối với những người trực tiếp thực hiện các công

việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó đối với một số

ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) thì đã có quy định

trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu để đầu tư trực tiếp cho các hoạt động

nghiệp vụ và động viên, khen thưởng các cán bộ chuyên môn. Các ngành chức

năng cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà để người

sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện. Cán bộ địa chính cơ sở phải

thường xuyên kiểm tra, giám sát kịp thời phát hiện vi phạm để có biện pháp xử

lý phù hợp giảm thiểu vi phạm.

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

Cần đặc biệt quan tâm đào tạo nâng cao kiến thức pháp luật cho cán bộ

thực hiện thủ tục, các cán bộ phải hiểu pháp luật về đất đai của từng thời kỳ, áp

dụng đúng pháp luật hiện hành. Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho

cán bộ địa chính cơ sở. Tiếp tục thực hiện và hoàn thành công tác cấp giấy

chứng nhận QSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Vì Giấy

chứng nhận là yêu cầu pháp lý không thể thiếu để người sử dụng thực hiện các

quyền được pháp luật cho phép. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc

thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý dứt điểm không kéo những vi phạm, đồng

thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh. Qua khảo sát

cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện Đô Lương, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cho thấy còn khó khăn

phòng làm việc còn chật hẹp. Đối với cán bộ địa chính xã thì các phương tiện,

trang thiết bị thiếu thốn. Do vậy cần đầu tư hơn nữa cho công tác quản lý nhà

nước về đất đai của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang

thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, chế độ khen thưởng.

3.4.5 Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực tuyến,

cải cách dịch vụ công về đất đai

Tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai làm cơ sở xây dựng hệ thống

phần mềm hỗ trợ công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai hoàn chỉnh, hiện đại

và thống nhất trên toàn quốc, từ Trung ương đến địa phương;

Hệ thống cho phép quản lý thông tin theo hiện trạng (hiện trạng thông

tin có tới đâu quản lý tới đó);

Hỗ trợ cải cách hành chính và công khai hoá thông tin trong lĩnh vực tài

nguyên và môi trường.

Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ tiên tiến, tuân theo các

chuẩn Việt Nam, Quốc tế, và đặt biệt là luôn bám sát các văn bản luật hiện

hành;

Đảm bảo bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và

mã hóa thông tin, đặc biệt trong công khai hóa thông tin trên Internet;

Tích hợp, lồng ghép thử nghiệm vấn đề quản lý đất đai và môi trường;

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đô Lương đã có nhiều

chuyển biến tích cực. Càng về những năm gần đây người sử dụng đất trên địa

bàn càng quan tâm nhiều hơn đến các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy

định của pháp luật.

Các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện các quyền sử dụng đất đó là:

quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho. Từ năm 2016 đến năm

2018 tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: Chuyển

nhượng QSDĐ: từ năm 2016 đến năm 2018 có 3737 trường hợp. Tình hình

chuyển nhượng QSDĐ ở các xã, thị trấn có điều kiện phát triển khác nhau thì

có sự khác biệt. Về quyền thừa kế QSDĐ: Từ năm 2016 đến năm 2018 có 955

trường hợp và phần lớn các hộ gia đình, cá nhân đều thực hiện việc đăng ký thế

chấp tại cơ quan nhà nước, nhưng cũng có một số lượng nhỏ người dân không

khai báo với cơ quan nhà nước về vấn đề này. Về quyền tặng, cho QSDĐ: từ

năm 2016 đến năm 2018 trên địa bàn huyện có 965 trường hợp và có xu hướng

tăng theo các năm.

Quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền

tặng cho vẫn còn những khó khăn, vướng mắc như thủ tục hành chính còn rườm

rà, nhiều công đoạn gây phiền hà cho người dân, một bộ phận người dân nhận

thức về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế. Vì vậy cần có các giải pháp thích

hợp để nâng cao hơn nữa việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa

kế, quyền tặng cho bao gồm các giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp

luật, giải pháp cải tiến thủ tục hành chính, giải pháp về đầu tư cho con người

và cơ sở vật chất, giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai

trực tuyến, cải cách dịch vụ công về đất đai.

2. Kiến nghị

Để việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng

cho có hiệu quả hơn cần phải:

Cần nghiên cứu sâu hơn nữa để hoàn thiện về trình tự thủ tục, các chính

sách hỗ trợ, giúp người dân thuận lợi nhất trong việc thực hiện các quyền

chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho.

Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc để đề xuất các biện pháp, cơ chế

chính sách hợp lý nhằm giúp ngân hàng và người dân có điều kiện thuận lợi

nhất trong việc thế chấp và nhận thế chấp QSDĐ.

Cần có chính sách về thuế hợp lý phù hợp với thu nhập của người sử

dụng đất để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình theo quy định.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bùi Tuấn Anh và Cs (2013), “Một số yếu tố tác động đến quản lý cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An”,

Tạp chí Khoa học và Phát triển, tập 11, số 5.

2. Lê Xuân Bá và cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường

bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật,

Hà Nội.

3. Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống phát triển, Kinh doanh bất

động sản, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Chương trình đào tạo Tiến sĩ, Bài giảng.

4. Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật Quản lý Đất đai và

thị trường bất động sản, trường ĐH Nông Nghiệp Hà Nội, Hà Nội.

5. Nguyễn Đình Bồng (2011), Chính sách đất đai, cơ chế bất động sản

và chế độ sở hữu đất đai phương Tây, Đông Á, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.

6. Nguyễn Đình Bồng và cộng sự (2014), Mô hình quản lý đất đai hiện

đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà

Nội.

7. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch

số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

8. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch

số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

9. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2014), Thông tư số

24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

10. Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên

tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

11. Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức

hoạt động của tổ chức đăng ký đất đai của một số nước trong khu vực và một

số nước phát triển.

12. Chính phủ (2008), Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ban hành quy chế

thực hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở

địa phương.

13. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi

hành Luật Đất đai.

14. Chính phủ (2015), Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 về

quản lý, sử dụng đất trồng lúa.

15. Đào Trung Chính (2007), “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong

thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (5/2007), tr. 48 –

51, Hà Nội.

16. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012) “Nghiên cứu cơ sở lý luận và

quy định về QSH, QSDĐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những

kinh nghiệm cho Việt Nam”. Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

17. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất

đai của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách

và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,

Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội.

18. Phan Thế Mỹ (2015), Đánh giá hiệu quả công tác chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện Hà Tĩnh tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn thạc sĩ

quản lý - trường Đại học kinh tế Quốc Dân

19. Trần Minh Nam (2015), Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa

bàn huyện Phủ Lý, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2012-2014, Luận văn thạc sĩ quản

lý đất đai, trường ĐH Nông nghiệp 1.

20. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội

21. Quốc hội nước (2014), Luật Đầu tư, NXB Chính trị Quốc gia, Hà

Nội;

22. Nguyễn Kim Sơn (2000), Chính sách và tình hình quản lý sử dụng

đất ở Cộng hòa Pháp, Tổng cục địa chính.

23. Lê Duy Thụ và Trần Quốc Khánh (2016), “Hoàn thiện quản lý nhà

nước về đất đai ở Việt Nam từ kinh nghiệm một số nước trên thế giới và một

số địa phương ở nước ta”, Tạp chí KT&PT, Số 177(II), tr.23-111.

24. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động

sản, NXB Nông nghiệp

27. UBND huyện Đô Lương (2016), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế

xã hội năm 2016.

28. UBND huyện Đô Lương (2017), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế

xã hội năm 2017.

29. UBND huyện Đô Lương (2018), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế

xã hội năm 2018.

PHỤ LỤC

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

Phục vụ đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai

đoạn 2016 - 2018”

1 THÔNG TIN CHUNG

1.1. Hộ gia đình điều tra

- Họ và tên chủ hộ: …………………………………………………………….

- Địa chỉ:

………………………………………………………………

……. Thị trấn (xã) ……………….... Huyện Đô Lương– tỉnh

Đô Lương.

- Nghề nghiệp:

- Trình độ văn hoá của chủ hộ: …………………..

- Tổng số nhân khẩu của hộ gia đình ……… người.

1.2. Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình hiện nay

Nguồn gốc đất

Diện tích (m2)

Loại đất

Khác

Nhận chuyển nhượng

Nhận thừa kế

Nhận tặng cho

Trúng đấu giá

Nhà nướ c giao

1. Đất nông nghiệp

2. Đất ở

3. Đất khác

1.3. Hiện trạng về pháp lý liên quan đến các loại đất đang sử dụng?

Đất NN Đất khác

- Đã cấp giấy chứng nhận

Đất ở ◻

- Đang làm thủ tục cấp GCN

◻ ◻

- Chưa làm thủ tục cấp GCN

◻ ◻ ◻

2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

2.1. Hộ gia đình Ông (bà) đã làm thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho chưa?

- Đã làm

◻

- Chưa làm

◻

- Ý kiến khác

◻

2.2. Ông (bà) thấy các thủ tục về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho như

nào?

- Đơn giản

◻

- Bình thường

- Phức tạp

- Rất phức tạp

- Ý kiến khác

2.3. Ông(bà) thấy thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các quyền như

nào?

- Nhanh chóng

◻

- Bình thường

◻

- Dài

◻

- Rất dài

◻

- Ý kiến khác

◻

2.4. Ông (bà) nhận xét gì về các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền

trên?

- Dễ hiểu

◻

- Hiểu được

◻

- Khó hiểu

◻

- Rất khó

◻

- Ý kiến khác

◻

2.5. Ông (bà) cho ý kiến về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các

quyền trên?

- Cao

◻

- Vừa phải

◻

- Thấp

◻

- Quá thấp

◻

- Ý kiến khác

◻

2.6. Xin ông (bà) cho biết thái độ của cán bộ khi thực hiện thủ tục hành

chính?

- Nhiệt tình

◻

- Đúng mực

◻

- Ít nhiệt tình

◻

- Ý kiến khác

◻

Các ý kiến khác

……………………………………………………………........……………….

………………………………………………………………………………….

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018

VÕ THỊ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN

2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

VÕ THỊ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG

CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CẢM ƠN

Tác giả luận văn Võ Thị Hường

Nội dung bảng

Trang

CHỈ TIÊU KINH TẾ

Thực hiện năm 2016 5,4

Thực hiện năm 2017 8,8

Thực hiện năm 2018 10,80

Đơn vị tính % Triệu đồng

Năm

Năm

Năm

Chỉ tiêu

2016

2017

2018

Tỷ trọng

100

100

100

STT

Các loại đất

Mã

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích tự nhiên

1

35557,19

100

2

Đất nông nghiệp

25500,20

71,7

NNP

45,2

24,9

3

Đất phi nông nghiệp

9332,96

PNN

Đất chưa sử dụng

4

CSD

724,03

5

Đất có mặt nước biển (quan sát) MVB

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

Trách nhiệm

Thời gian

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

Trách nhiệm

Thời gian

Phòng TN& MT Lãnh đạo UBND huyện Văn phòng ĐKQS D đất Bộ phận trả kết quả Hình 3. 4: Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển

STT

Tổng

Xã, thị trấn

163 82 97 104 166 161 104 92 112 105 111 112 128 138 110 105 109 98 101 103 87 55 126 107 104 115 101 103 114 130 143 122 129 3,737

Năm 2017 54 24 31 34 54 52 34 32 38 39 39 38 43 45 39 36 34 34 31 36 26 18 45 35 38 37 34 33 39 43 45 39 41 1,240

2018 2016 64 45 43 15 43 23 45 25 67 45 64 45 41 29 34 26 42 32 43 23 43 29 47 27 53 32 55 38 43 28 42 27 47 28 41 23 45 25 41 26 41 20 22 15 48 33 49 23 41 25 49 29 41 26 43 27 46 29 53 34 53 45 51 32 53 35 Tổng 1,533 964 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đô Lương)

Xã, thị trấn nghiên cứu

STT

Chỉ tiêu

Đơn vị

Đà Sơn Đại Sơn

Lạc Sơn

Thị trấn Đô Lương

Năm

STT