Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------------------------------

VŨ THỊ XUÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC,

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------------------------------

VŨ THỊ XUÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC,

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:GS.TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết

quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một

học vị nào;

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được

cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Vũ Thị Xuân

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng

dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS. Đặng Văn Minh là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn

thành luận văn này.

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người

thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,

nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2020

Học viên

Vũ Thị Xuân

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

MỤC LỤC ................................................................................................................. iii

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2

2.1 Mục tiêu chung ...................................................................................................... 2

2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2

3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2

3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm ....................................................... 4

1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm ....................................................................... 4

1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................. 5

1.1.3. Một số cơ sở pháp lý ......................................................................................... 5

1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm .................................................. 13

1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới 13

1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ......................................... 15

1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ............... 26

1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Nam Định .................................. 27

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....... 30

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 30

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 30

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 30

2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 30

2.2.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu .......................................................................... 31

2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai ........................................... 31

2.2.3. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ...................................... 31

2.2.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp ......... 31

2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 31

2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 31

2.3.2. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp ..................................................................... 32

2.3.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................................................... 32

2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 33

2.3.5. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 33

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 34

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Nam Trực ................................... 34

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 34

Tài nguyên nước ........................................................................................................ 35

Tài nguyên khoáng sản .............................................................................................. 36

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 36

3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai tại huyện Nam Trực .................................. 38

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai .............................................................................. 38

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Nam Trực ............................................... 41

3.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Nam Trực .......................... 43

3.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động

về đất đai ................................................................................................................... 45

3.3. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực .......................................................... 46

3.3.1. Kết quả đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ......................................................................... 46

3.3.2. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ....... 48

3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp ......... 55

3.4.1. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các

giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất ................................................................................................................. 55

3.4.2. Đánh giá về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất tại các xã, Thị trấn nghiên cứu ............................................................... 79

3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Nam Trực........................................................................................................ 81

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 84

1. Kết luận ................................................................................................................. 84

2. Kiến nghị ............................................................................................................... 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 86

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 ................................ 39

Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2015-2019 .................................................... 41

Bảng 3.3: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai

đoạn 2017 – 2019 tại huyện Nam Trực ..................................................................... 44

Bảng 3.4: Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ......................................... 47

Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2019 .......................... 48

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai

đoạn 2015 - 2019 ...................................................................................................... 49

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện thế chấp bằng bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019 ........................ 50

Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thực hiện xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai

đoạn 2015 - 2019 ....................................................................................................... 52

Bảng 3.9: Kết quả giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền ............................... 53

sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 .............................................................................. 53

Bảng 3.10. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................................... 54

Bảng 3.11. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng

QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............................................. 56

Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục thế

chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 74

Bảng 3.13: Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch đảm bảo nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ............................................................. 76

Bảng 3.14: Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................................... 79

vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu Chữ viết tắt

BLDS Bộ luật dân sự 1

ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm 2

GCN Giấy chứng nhận 3

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

LĐĐ Luật đất đai 5

NĐ Nghị định 6

NH Ngân hàng 7

QSD Quyền sử dụng 8

QSH Quyền sở hữu 9

QTD Quỹ tín dụng 10

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là

nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Trong những

năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và công tác đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch

các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp

cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Về phía các nhà đầu tư, các tổ

chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin tra cưú tìm hiểu

trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói

riêng. Từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân

sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện

môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế

- xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình

thành, đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký

giao dịch bảo đảm còn góp phần ngăn ngừa các tranh chấp dân sự liên quan đến

giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.

Huyện Nam Trực nằm ở cửa ngõ phía nam thành phố Nam Định, phía bắc

tiếp giáp thành phố Nam Định, phía nam giáp huyện Trực Ninh, phía đông giáp

huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình), phía tây giáp huyện Vụ Bản và huyện Nghĩa

Hưng, có sông Hồng và sông Đào chảy qua. Huyện Nam Trực gồm 19 xã và một

thị trấn. Nam Trực hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển

một cách toàn diện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Bên cạnh đó Nam

Trực còn có tiềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp -

tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp

hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Các hoạt động liên quan đến đất đai nói

chung và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất tại đây diễn ra ngày càng sôi động. Thực tiễn cho thấy, việc đăng

ký giao dịch bảo đảm này đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã

hội của huyện Nam Trực. Tuy nhiên việc thực hiện công tác này cũng còn một số

vấn đề cần phải quan tâm. Xuất phát từ thực tế này cho thấy cần phải có sự nghiên

cứu về tình hình thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở cho huyện Nam Trực nâng cao hiệu quả công

tác này trong tương lai. Vì vậy tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực

trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện

Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 ”

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại huyện

Nam Trực, tỉnh Nam Định.

- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019.

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học

Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam

Định có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng,

pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật

Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định để thấy những kết quả đạt được trên thực tế áp

dụng cũng như những vấn đề còn tồn tại. Qua đó phát huy những mặt tích cực và có

những giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử

dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thuận lợi và

hiệu quả nhất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc

giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật

quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật

dân sự 2015. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố

tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh,

tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015).

Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau

đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau

đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015).

Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên

(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

(Bộ luật dân sự, 2015).

Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi

là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền

hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt

cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Bộ luật dân

sự, 2015).

Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là

động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật

có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm

việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân sự 2015).

Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi

một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại

một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho

đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Bộ luật dân sự 2015).

Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 là việc người thứ ba (sau

đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo

lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo

lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).

Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tổ chức chính

trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay

một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định

của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015).

Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có

quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của

hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).

1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ

đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch

bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các

tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm

(Chính phủ, 2010).

1.1.3. Một số cơ sở pháp lý

1.1.3.1. Pháp lý của bên thứ ba

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp được đăng ký theo quy

định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ 3,

kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định nào làm

rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm những chủ thể nào.

Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải được hiểu là "tất cả các chủ thể không phải

là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm". Vậy "người thứ 3" có bao gồm các cơ quan

nhà nước?. Nếu theo quy định hiện hành về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa Nhà nước

với bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản bị tịch thu, sung công quỹ do vi

phạm pháp luật hình sự, hành chính của người có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử

dụng hợp pháp tài sản thì Nhà nước không phải là "người thứ 3", vì Nhà nước luôn

được ưu tiên cao nhất, ngay cả khi giao dịch bảo đảm đã được đăng ký. Điều này,

hoàn toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật".

Chính vì chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên những quy định liên quan đến

giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ là phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh

hiệu lực đối kháng với người thứ 3. Mặc dù, tại Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự

năm 2005 mới chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo

quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ

ba, kể từ thời điểm đăng ký.”. Tuy nhiên, đăng ký không phải là phương thức duy

nhất công bố các quyền của bên nhận bảo đảm. Thực tế cho thấy, người nhận cầm

cố chiếm giữ tài sản cầm cố cũng được coi là phương thức công bố quyền, xác lập

hiệu lực đối kháng của việc cầm cố đối với người thứ ba. Do vậy, quy định về đăng

ký giao dịch bảo đảm là căn cứ xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối

với người thứ 3 của Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ phù hợp với chế định thế chấp tài

sản (hoặc cầm cố bất động sản, nếu pháp luật có quy định).

Đại diện Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, quy định

đăng ký là điều kiện (căn cứ) xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý của Bộ

luật Dân sự năm 2005 chưa thực sự khoa học, đồng thời cũng chưa có sự phù hợp

với quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bởi lẽ, về nguyên tắc, mọi giao kết,

thỏa thuận dân sự, bao gồm cả thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

hợp pháp đều có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 và phải được tất cả các chủ thể

khác tôn trọng, không phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận đó được hay không

được đăng ký. Việc đăng ký trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức

pháp lý công bố công khai quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm,

để đối kháng với người thứ 3 trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập lên một

tài sản.

Bổ sung quyền nắm giữ tài sản

Khắc phục những bất cập nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung việc

nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm là phương thức làm phát sinh hiệu lực

đối kháng với bên thứ 3, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng ký biện pháp

bảo đảm. Trường hợp cầm cố bất động sản theo quy định của luật thì cầm cố tài sản

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015). Đồng

thời, Bộ luật này cũng đã bổ sung quy định, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu

lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản

bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định.

Cách tiếp cận này đã khơi thông rất nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi,

bổ sung Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là lần đầu tiên, khái niệm

“quyền truy đòi” tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được đề cập đến trong Bộ

luật Dân sự năm 2015. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để các nhà làm luật thể hiện

được những quy định mới trong lần sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan đến

giao dịch bảo đảm. Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho

rằng, sẽ cần làm rõ một số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3,

quyền truy đòi tài sản... Ngoài ra, sẽ hướng dẫn cụ thể về quyền truy đòi tài sản,

trong đó xác định rõ giới hạn của quyền truy đòi, phương thức thực hiện quyền truy

đòi, trách nhiệm của người giữ tài sản trong trường hợp bên nhận bảo đảm thực hiện

quyền truy đòi tài sản…

Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-

CP không có quy định về bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Đây là 2 biện

pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản mới được quy định tại Bộ

luật Dân sự năm 2015. Do đó, tại lần sửa đổi này, đây cũng sẽ là một nội dung cần

được bổ sung. Cụ thể, đối với biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm

giữ” và “chiếm giữ” tài sản. Việc nắm giữ tài sản phát sinh trên cơ sở hợp đồng

song vụ giữa bên cầm giữ và bên có nghĩa vụ, còn việc chiếm giữ tài sản để thực

hiện quyền cầm giữ phát sinh do bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện

không đúng nghĩa vụ, và thời điểm chiếm giữ tài sản này là thời điểm biện pháp

cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 3.

1.1.3.2. Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm

Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa

quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong

xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Do vậy, trong những năm qua, pháp luật

về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện,

đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như

những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.

Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác

lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng

tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia

trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015). Pháp luật

còn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là

quyền của cá nhân. Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại

tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp

quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân không phải hoạt động tín dụng cần

được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện.

Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như

thông qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay. Tuy nhiên, nhiều

người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy

tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay

tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) mà không

phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.

Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội.

Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế

chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một

lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế

chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại

tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện

pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng

chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ

trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy

định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa

thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm

có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện

pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng

ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về

đăng ký biện pháp bảo đảm”.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-

CP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải

đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba

(tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện

các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất

đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.

Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được

quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải

lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công

chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân

cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng

ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi

trường nơi có đất.

1.1.3.3. Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực

Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao

dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện,

mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không

trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao

dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015).

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô

hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn

bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực

hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc

các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó

Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy

định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít

nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các

bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp

này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 130 BLDS):

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân

sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.

Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng

ký vào sổ địa chính.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu

lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:

Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện

nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác

nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp

hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký

kết hợp đồng tín dụng.

Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện

đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ

đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong

ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ

đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

Giao dịch bảo đảm:

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu

tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch

bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng

sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các

trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.

Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013

của Bộ tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị

định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch

bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ

và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao

dịch bảo đảm như sau:

Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng

đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo

đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người

khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên

bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.

Theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ

ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng

ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo

đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên

nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo

quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm

Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường

hợp luật có quy định.

Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối

kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật

về đăng ký biện pháp bảo đảm

Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.

Giao dịch bảo đảm vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao

dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015. Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên

có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm

vô hiệu. Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu

yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128,

129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Đối với các hợp

đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án

tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế.

Giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền

và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Các bên khôi phục lại

tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không hoàn trả được bằng

hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu

được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

1.1.4. Căn cứ pháp lý

- TT 07/2019/TT-BTP Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất

- Nghị định Số: 102/2017/NĐ-CP về đăng lý biện pháp đảm bảo

- Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

- Thụy Điển:

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về

đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại

trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động

giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ

thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các

tác giả, 2005). Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo

luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.

Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất

đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa.

Cụ thể: Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp

luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

như sau:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay

một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và

tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản

xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế

chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.

Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.

Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay

vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên

đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho

người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ

văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp

pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết

các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,

bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế

chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân

hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử

lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.

Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới

chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác

nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được

thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.

Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi

hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và

bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được

tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có

đơn xin bán đấu giá.

- Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung

Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu

tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối

tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối

với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc

(Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của

Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại

Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền

sở hữu đất đai. Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:

quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng

đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh

nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền

hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử

dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000).

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế

chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể

cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay

có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với

người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ

chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp

vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

(Lưu Quốc Thái, 2006).

1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

1.2.2.1. Giai đoạn áp dụng Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 và Pháp lệnh

Hợp đồng dân sự năm 1991

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu

trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không

tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng

của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình

thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế

(năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp bảo

đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài

sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát

sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã

được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện

chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là

biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh

tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các

quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp

lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó.

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh

nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và

những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều

trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu

thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy kinh tế kế hoạch

hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế,

dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã

có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về

giao dịch bảo đảm.

Có thể nói đặc điểm lớn nhất trong cách tiếp cận về giao dịch bảo đảm của

pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp

đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và

hợp đồng dân sự. Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương

sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ

thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy

định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, cách tiếp cận giữa hai Pháp lệnh và

các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này

thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp

lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp

lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem

là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất

của biện pháp bảo lãnh. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị

định số 17-HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi

hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17-HĐBT), bảo lãnh

được tiếp cận với tư cách là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2

Nghị định số 17-HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản

thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho

người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi

đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá

nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay

cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện

hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận. Người bảo lãnh chỉ có thể bảo

lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.” (Điều 40). Như vậy, khác với

cách tiếp cận của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng

dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ

thể (mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan

hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị

kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là

quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở

hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân

sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các

bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần

“mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên

trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này khi tiếp cận về giao dịch bảo

đảm là đã bước đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần

tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật

mới chỉ dừng lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà

chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) thực hiện

quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm. Theo quy định tại Mục V Thông tư số

108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và

thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng

một số tài sản được đem thế chấp nhiều nơi,... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể

tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu chưa. Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở

một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó

nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác.” Điều này

cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm

hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ,

chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp

tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó.

Có thể nói, cách tiếp cận của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp

đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và

mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị

trường tín dụng hiện đại. Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp

đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của

pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của

pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.2.2.2. Giai đoạn áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995

Bộ luật này thay thế Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, quy định 7 biện

pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược,

ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi phạm. Bộ luật này có 2 điểm khác với quy định của

Pháp lệnh Hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm như sau: Thứ nhất là tăng

thêm 3 biện pháp ký cược, ký quỹ và phạt vi phạm. Thứ hai là, biện pháp đặt cọc,

ngoài dùng tiền, thì có thể dùng động sản khác để bảo đảm.

Việc thế chấp vẫn chỉ dùng bất động sản, giống với Pháp lệnh Hợp đồng dân

sự năm 1991, nhưng khác với Nghị định số 17-HĐBT năm 1990 (dùng cả động

sản). Việc bảo lãnh vẫn dùng tài sản và không dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho

người khác giống với các quy định trước đó.

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã

được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế

chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. Đây có thể xem là một bước

tiến mới của dân luật nước ta trong cách tiếp cận về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên,

việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã

làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong

pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định

về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý

không thống nhất. Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các

quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân

hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về

lĩnh vực này. Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật

thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh

vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín

dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán trong quan điểm và cách tiếp

cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về

mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về

giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước,

đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao

dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP). Theo quy định của

Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo

lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng

tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. (khoản 1 Điều 2). Từ quy định này

cho thấy, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã tiếp cận giao dịch bảo đảm với tư cách

là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan

niệm của pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số

165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải ở

việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số

08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị

định số 08/2000/NĐ-CP). Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu

tiên, giao dịch bảo đảm được tiếp cận dưới giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký

với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như

chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm. Thực tiễn đã minh chứng rằng,

với cách tiếp cận mới này, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai

trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế

nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao dịch

bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản,

nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho

bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của

mình. Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối

với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu,

tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và

một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng. Tuy nhiên,

xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay này là,

trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu không có cơ chế minh bạch

hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Thực tế nêu trên phản ánh

nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về tài sản bảo đảm và xác định thứ

tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận

và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho

vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm. Trước bối cảnh

đó, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong vai trò là giải pháp quan

trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận một cách đầy đủ các quyền bảo

đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn

yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký; cũng như quy định về

quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố

công khai thông qua thiết chế đăng ký (Điều 24); và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các

giao dịch bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

(Điều 22).

Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được

nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định số

08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh vực

đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị định số

08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng

thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; từ đó,

tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích” chung trong đời sống kinh tế - dân sự.

1.2.2.3. Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân sự 2005

Bộ luật này thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 và Pháp lệnh Hợp đồng kinh

tế năm 1989. Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao

dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện

pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài

sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.

Từ định nghĩa về giao dịch bảo đảm tại Điều 323 của BLDS 2005, có thể rút

ra một vài nhận xét về khái niệm này dưới giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký

giao dịch bảo đảm như sau:

Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc

điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao

dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước. Tham khảo pháp luật một số

quốc gia trên thế giới, chúng tôi nhận thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu

là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của

giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao

gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác. Chính vì vậy, bên

cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao

dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính

chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương

mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả

chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều này cũng đồng

nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký

theo quy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao

dịch bảo đảm.

Cách tiếp cận truyền thống về giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ

một số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại. Bởi lẽ, công khai

hoá những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp,

đặt cọc, ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư;

vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao dịch hoặc

theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm đảm bảo tính minh

bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi

bán thương mại… Điều này cho thấy, cách tiếp cận của BLDS 2005 về giao dịch

bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp thông tin

về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Chính vì vậy, để khắc phục điều này, trên

cơ sở quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ

về giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 04/2007/TT-BTP và

Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các lợi ích được bảo đảm khác theo cách

tiếp cận của Điều 9 UCC, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả

dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một

năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ; và

việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) và được biết đến

dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi

hành án”. Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của

BLDS 2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc

diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng

xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng

chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 -

một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch

bảo đảm.

Thứ hai, cách tiếp cận của BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm đã làm cho phạm vi

giao dịch bảo đảm không đồng nhất với đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm.

Về lý thuyết, phạm vi giao dịch bảo đảm phải đồng nhất với đối tượng đăng

ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, nguyên lý này lại không được ghi nhận và thể

hiện trong pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm của nước

ta, nguyên do của vấn đề này lại nằm ở quy định của BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm.

Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên thoả

thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như cầm cố tài

sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều được “gọi”

dưới tên chung là giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, mục đích của việc đăng ký là

nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh

toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực

hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký). Do đó, giao

dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký chỉ có thể các biện

pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), không bao hàm bảo

lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định của BLDS 2005) nhưng lại có

tính chất đối nhân. Như vậy, mặc dù BLDS 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề

này, nhưng xuất phát từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch

bảo đảm theo cách tiếp cận của BLDS 2005 không có sự đồng nhất với phạm vi đối

tượng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch

bảo đảm. Điều này tiếp tục được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày

17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số

06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về

thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại

Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm

thuộc Bộ Tư pháp. Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư

này không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm.

Thứ ba, cách tiếp cận của BLDS 2005 về biện pháp bảo lãnh gây ra nhiều

vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm

giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh.

Dưới giác độ lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật

hiện hành, bảo lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc

diện đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán trong cách tiếp cận

của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên

thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như

cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh. Theo quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh

là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau

đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau

đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về

việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả

năng thực hiện nghĩa vụ của mình.”. Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên

bảo lãnh, BLDS lại quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ

thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh

toán cho bên nhận bảo lãnh.”. Như vậy, theo cách tiếp cận của BLDS 2005, bảo

lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân. Điều này đã đặt ra

vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng

tài sản với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay

xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, theo quy định của khoản 2 Điều 325

BLDS 2005, “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều

nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không

đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.”; tuy nhiên, bảo

lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch

bảo đảm, nghĩa là, trong trường hợp có nhu cầu, các bên trong quan hệ bảo lãnh

cũng không thể thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, nếu lấy tiêu chí

đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích

hợp pháp của bên nhận bảo lãnh. Tuy nhiên, nếu lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch,

thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325 BLDS 2005 quy định về nguyên tắc

xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu

công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết

chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy

tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta

đang nỗ lực hướng đến.

Bộ luật này có 4 điểm khác với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về

các biện pháp bảo đảm như sau: Thứ nhất là bỏ biện pháp phạt vi phạm. Thứ hai là

thêm biện pháp tín chấp. Thứ ba là, biện pháp cầm cố và thế chấp, không chỉ để bảo

đảm nghĩa vụ dân sự cho bên cầm cố, mà còn có thể để bảo đảm nghĩa vụ cho người

khác. Thứ tư là, biện pháp bảo lãnh không còn dùng tài sản (đối vật), mà chỉ còn là

cam kết (đối nhân).

Nội dung thay đổi của 3 biện pháp cầm cố, thế chấp và bảo lãnh là điều khác

biệt hoàn toàn với tất cả các quy định trước đó. Tuy nhiên, điều này không được thể

hiện một cách rõ ràng trong Bộ luật, mà phải thông qua các quy định của Luật Công

chứng năm 2006, Luật Công chứng năm 2014 và một loạt văn bản dưới luật như

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ “Về giao dịch bảo

đảm”, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/2/2007 của Chính phủ “Quy định bổ

sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử

dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai” (khoản 1, Điều 31 đã quy định “Bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế

chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba…”), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP

ngày 23-7-2010 của Chính phủ "Về đăng ký giao dịch bảo đảm” và các Thông tư

hướng dẫn về thủ tục thế chấp, đăng ký, thu phí công chứng,…

1.2.2.4. Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực đến nay

Bộ luật này thay thế Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định 9 biện pháp bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược,

ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản.

Bộ luật này có 3 điểm khác so với Bộ luật Dân sự năm 2005 về các biện pháp

bảo đảm như sau: Thứ nhất là, thêm 2 biện pháp bảo đảm là bảo lưu quyền sở hữu

và cầm giữ tài sản. Thứ hai là, cầm cố cả bất động sản. Thứ ba là, bảo lãnh cả bằng

tài sản và không bằng tài sản (quay trở lại giống với quy định của Bộ luật Dân sự

năm 1995). Ngoài ra Bộ luật dân sự 2015 còn có một số quy định mới quan trọng

liên quan đến giao dịch bảo đảm như:

- Phân biệt rạch ròi giữa biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân (bao

gồm bảo lãnh, tín chấp) và biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật (bao gồm thế

chấp tài sản và cầm cố tài sản)

- Phân biệt rạch ròi giữa thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm và thời

điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3.

- Hoàn thiện cơ chế làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của

biện pháp bảo đảm…

Đồng thời các quy định về xử lý tài sản bảo đảm có giá trị thi hành nhưng lại

quy định ở các Thông tư dẫn đến hiệu lực thi hành còn chưa cao.,.

Về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liến với đất, khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 không còn

quy định riêng về thế chấp quyền sử dụng đất, mà chỉ ra các trường hợp thế chấp

quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp và thế

chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, theo điều 325 và

điều 326.

Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hai trường hợp như trên mà không tách

riêng như bộ luật trước đó cũng là một sự thay đổi hợp lý, bởi đã có những quy định

chung về giao dịch bảo đảm; quy định về thế chấp tài sản đã được nêu ra từ điều

317 đến điều 327, gồm: tài sản thế chấp; quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ

thế chấp; chấm dứt tài sản thế chấp.

Mặt khác, trong thực tế, nhiều tình huống xảy ra khiến bên nhận thế chấp

không thể xử lý quyền sử dụng đất do bên thế chấp có tài sản trên đất. Để giải quyết

được, bên nhận thế chấp buộc phải khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tài sản, gây mất

thời gian, tốn kém tiền bạc, công sức. Vấn đề này đã được khắc phục trong Bộ luật

dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý cùng quyền sử dụng đất nếu thế

chấp quyền sử dụng đất.

Nhìn chung, quy định về thế chấp trong Bộ luật dân sự 2015 đã có nhiều thay

đổi theo hướng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận thế chấp. Trong đó

đáng chú ý nhất phải nhắc tới quyền truy đòi tài sản, ưu tiên thanh toán tài sản thế

chấp và sự thay đổi về quy định các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất/tài sẳn

gắn liền với đất. Quy định này tạo điều kiện cho người nhận thế chấp có quyền chủ

động khi nghĩa vụ đến hạn.

1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công

khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Một mặt, giúp cho người dân và các

doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh

doanh. Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức

tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi

xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho

vay nói riêng.

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là các

quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn

đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn.

Một bất cập khác nữa chính là việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao

dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều

địa phương không thống nhất. Thực tế, cùng một loại tài sản bảo đảm, đặc biệt là tài

sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ,

giấy tờ thủ tục chưa đúng với quy định. Trong một số trường hợp, thời gian tiếp

nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan

lại quy định một cách cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong

tuần, gây khó khăn cho người đi đăng ký.

Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm mà ngay cả đối

với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ít khó khăn. Những năm

gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây

dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là điều rất

cần thiết. Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh thần

trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm

thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký

giao dịch bảo đảm được thuận tiện và tiết giảm chi phí không đáng có.

1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Nam Định

Trong những năm gần đây, do sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Nam

Định và nhận thức của tổ chức, cá nhân về vai trò và tầm quan trọng của công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

tỉnh Nam Định ngày càng có chiều hướng tăng. Đến nay, toàn tỉnh có 12 cơ quan

đăng ký giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất, bao gồm 01 Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nam Định và 11 Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện. Các thủ tục đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

được niêm yết công khai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính của

các huyện, thành phố.

Tính riêng năm 2017, toàn tỉnh đã tiếp nhận và giải quyết được 6485 hồ sơ

đăng ký về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất. Trong đó, hồ sơ đăng ký thế chấp là 3835 hồ sơ; xóa đăng

ký thế chấp là 2650 hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Nam Định, 2017).

Bên cạnh đó, Nam Định đã xây dựng và vận hành Chương trình quản lý

thông tin ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch đã công chứng với 04/04 tổ

chức hành nghề công chứng tham gia, đã nhập thông tin vào Chương trình. Sở Tư

pháp là cơ quan tham mưu giúp UBND tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước

về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi

trường, UBND huyện, thành phố, thống kê, lập danh sách các trường hợp bị mất

phôi giấy chứng nhận, các trường hợp mất giấy chứng nhận xin cấp lại, các trường

hợp bị thu hồi… Việc xây dựng, vận hành Chương trình quản lý thông tin và thông

tin về hợp đồng giao dịch đã góp phần hạn chế được tình trạng một tài sản tham gia

nhiều giao dịch, tài sản không được phép công chứng mà tổ chức hành nghề công

chứng, tổ chức tín dụng không biết vẫn công chứng, vẫn giải ngân. Tuy nhiên, bên

cạnh đó vẫn còn một số tồn tại:

- Công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về giao dịch bảo đảm và đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất còn hạn chế;

- Sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan của tỉnh như: Sở Tư pháp, Sở

Tài nguyên và Môi trường, các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa

nhịp nhàng, đồng bộ nên ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả công việc;

- Công tác tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về đăng ký giao dịch bảo

đảm chưa được thực hiện thường xuyên;

- Cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện còn quá mỏng,

phải kiêm nhiệm nhiều việc nên ảnh hưởng đến chất lượng công việc;

- Việc thẩm định hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất của một số tổ chức tín dụng chưa được thực hiện nghiêm túc,

đúng quy trình nên xảy ra tranh chấp và khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp.

1.5. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên

cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về Đánh giá thực

trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam

Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 là rất cần thiết góp phần nâng cao hiệu

quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực nói riêng, tỉnh Nam Định và cả

nước nói chung. Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa

bàn nghiên cứu về lĩnh vực: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả

công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động giao dịch bảo đảm và công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nam Trực,

tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2019.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện

Nam Trực, tỉnh Nam Định trong giai đoạn 2015 - 2019

2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu

Thời gian nghiên cứu: đề tài đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên

địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định trong giai đoạn 2015 – 2019

Địa điểm nghiên cứu: bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Nam Trực

+ Điều kiện tự nhiên;

+ Điều kiện kinh tế - xã hội.

+ Hiện trạng sử dụng đất năm 2019;

+ Tình hình quản lý nhà nước về đất đai;

+ Công tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Nam Trực

+ Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến

động về đất đai

2.3.2. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực

+ Kết quả đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất tại huyện Nam Trực

+ Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng

QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu

2.3.3. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các

giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất

2.3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp

+ Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các

giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

+ Đánh giá về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất tại các xã, Thị trấn nghiên cứu

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Nam Trực

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Các nội dung nghiên cứu chung sẽ nghiên cứu trên quy mô huyện.

- Đối với các nội dung phỏng vấn và nghiên cứu sâu sẽ chọn 3 xã và thị trấn,

thị trấn trên địa bàn huyện để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng

QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.

Tiêu chí chọn xã/thị trấn như sau:

+ Thị trấn Nam Giang (đại diện cho khu vực trung tâm hành chính, kinh tế -

xã hội, nơi có mật độ dân số đông, giá trị đất lớn).

+ Xã Nam Thanh (đại diện cho khu vực có mật độ dân số ít, giá trị đất thấp).

+ Xã Điền Xá (đại diện cho khu vực nằm trong quy hoạch phát triển đô thị mạnh).

Lựa chọn 2 ngân hàng và 1 Quỹ tín dụng (Ngân hàng NN và PTNT Việt

Nam chi nhánh huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định, Ngân hàng TMCP Công Thương

Việt Nam - Phòng Giao dịch Nam Trực - Chi nhánh tỉnh Nam Định, Quỹ tín dụng

nhân dân thị trấn Nam Trực, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định) để điều tra, đánh giá

các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các ngân

hàng, quỹ tín dụng này là các tổ chức tín dụng có nhiều hộ gia đình, cá nhân nhất đã

thực hiện giao dịch bảo đảm và đã đăng ký giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai huyện Nam Trực.

2.3.2. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý

và sử dụng đất, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch đảm bảo bằng

QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thu thập tại

UBND các xã, thị trấn và các phòng, ban chức năng của huyện Nam Trực. Ngoài ra,

số liệu về đăng ký giao dịch bảo đảm còn được thu thập tại Sở Tài nguyên và Môi

trường tỉnh Nam Định.

2.3.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Điều tra ngẫu nhiêu các hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký

giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực bằng

phiếu điều tra in sẵn. Các tiêu chí điều tra gồm các thông tin về mục đích vay; mức

tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;

ngân hàng cho vay; diện tích đất, diện tích sàn nhà; thủ tục đăng ký; các thông tin

khác về cầm cố, đặt cọc. Tổng số phiếu điều tra là 90 phiếu tại 3 xã, thị trấn nghiên

cứu (30 phiếu/xã, thị trấn).

- Phỏng vấn 30 cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục

đăng ký giao dịch bảo đảo tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam

Trực thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng

được phỏng vấn tại 02 ngân hàng và 01 Quỹ tín dụng nhân dân có nhiều nhất số

người dân đến vay tiền (mỗi ngân hàng và Quỹ tín dụng phỏng vấn 10 cán bộ). Các

nội dung phỏng vấn gồm mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà); căn cứ cho vay; sự đơn giản, phức tạp của

thủ đăng ký thế chấp; nên hay không nên đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai huyện Nam Trực.

2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu

Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel

2010. Trên cơ sở đó tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả ở dạng

bảng biểu.

2.3.5. Phương pháp so sánh

Trên cơ sở số liệu tổng hợp tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam

Trực, tỉnh Nam Định tiến hành so sánh các hoạt động giao dịch bảo đảm để làm rõ

sự phát triển của hoạt động này qua từng năm trên địa bàn huyện Nam Trực.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Nam Trực

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Nam Trực là cửa ngõ phía Nam thành phố Nam Định, có vị trí như sau:

- Phía Bắc giáp với thành phố Nam Định;

- Phía Đông giáp với huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình);

- Phía Tây giáp với huyện Vụ Bản, huyện Nghĩa Hưng và huyện Ý Yên;

- Phía Nam giáp với huyện Trực Ninh;

Huyện Nam Trực có diện tích tự nhiên 163,9 km2. Dân số năm 2019 có

194.082 người, Mật độ dân số bình quân 1.184 người/km2 gồm 20 đơn vị hành

chính 19 xã và 1 thị trấn. Thị trấn Nam Giang là trung tâm chính trị kinh tế văn hóa

của huyện;

3.1.1.2. Khí hậu

Nam Trực mang đầy đủ những đặc điểm của tiểu khí hậu vùng đồng bằng

sông Hồng, là khu vực nhiệt đới, gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều, có 4 mùa rõ rệt

(xuân, hạ, thu, đông);

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 23-25oC, số tháng có nhiệt độ

trung bình lớn hơn 20oC từ tháng 8 đến tháng 9. Mùa đông, nhiệt độ trung bình là

19,2oC, tháng lạnh nhất là tháng 12 và tháng 1 năm sau. Mùa hạ, nhiệt độ trung bình

là 29oC, tháng nóng nhất là tháng 6 và tháng 7;

- Độ ẩm: Độ ẩm không khí tương đối cao, trung bình trong năm từ 80-85%,

giữa tháng có độ ẩm lớn nhất và nhỏ nhất không chênh lệch nhiều, tháng có độ ẩm

cao nhất 90% là (tháng 4), tháng có độ ẩm thấp nhất 76% là (tháng 11);

- Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình trong năm từ 1.700-1.800 mm, phân bố

tương đối đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ của huyện. Lượng mưa phân bố không đều

trong năm, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa chiếm gần 80% lượng

mưa cả năm, các tháng mưa nhiều là tháng 7, 8, 9. Do lượng mưa nhiều, tập trung

nên gây ngập úng, làm thiệt hại cho sản xuất nông nghiệp, nhất là khi mưa lớn kết

hợp với triều cường, nước sông lên cao. Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau,

lượng mưa chiếm 20% lượng mưa cả năm. Các tháng ít mưa nhất là tháng 12 và

tháng 1, 2 năm sau, có tháng hầu như không có mưa. Tuy nhiên, có những năm mưa

muộn ảnh hưởng đến việc gieo trồng cây vụ đông và mưa sớm ảnh hưởng đến thu

hoạch vụ chiêm xuân;

Điều kiện khí hậu Nam Trực rất thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông

nghiệp, việc gieo trồng có thể tiến hành quanh năm.

3.1.1.3. Thuỷ văn

Chế độ thuỷ văn của huyện chịu ảnh hưởng chính của các sông: sông Hồng,

sông Đào và chế độ thuỷ triều. Nam Trực có hệ thống sông ngòi khá dầy đặc với

mật độ mạng lưới sông ngòi vào khoảng 0,7- 0,9 km/km2. Hiện tại sông Hồng, sông

Đào là nguồn cung cấp nước chính phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và dân sinh

trên địa bàn, qua các cống dưới đê như: cống Vị Khê - Điền Xá, cống Bái Hạ -

Nghĩa An, cống Thứ Nhất - Nam Hồng, cống Cổ Lễ - Nam Thanh, cống Kinh Lũng

- Nam Giang, cống Sa Lung, Dương Độ - Đồng Sơn... Sông ngòi Nam Trực được

phân làm hai loại là các sông chính và sông nội đồng.

3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên

Tài nguyên đất

Nam Trực có tổng diện tích đất tự nhiên là 16.389 ha, về thổ nhưỡng đất đai

gồm các nhóm đất có diện tích lớn nhất là nhóm đất phù sa trẻ (Fluvisols) chiếm

62,5% diện tích tự nhiên, tiếp đến là nhóm đất cát chiếm 5 % và đất phèn 2,5%. Nhìn

chung đất đai của Nam Trực chủ yếu là đất phù sa sông bồi lắng, có nhiều tính chất tốt

thích hợp cho nhiều loại thực vật phát triển;

Tài nguyên nước

Nam Trực có cả nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm khá dồi dào và phân

bố tương đối đều giữa các vùng trong huyện;

- Nguồn nước mặt: Có nhiều sông lớn chảy qua, nguồn nước mặt có trữ

lượng lớn từ các con sông như Sông Hồng, Sông Đào có khả năng cung cấp nước

phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong huyện;

- Nước mưa: Lượng mưa bình quân hàng năm lớn (1.700-1.800 mm) nhưng

phân bố không đều trong năm, tập trung vào các tháng 7, 8, 9 tới 80% lượng mưa cả

năm góp phần bổ sung nguồn tài nguyên nước cho huyện, song mùa mưa thường

gây ra úng lụt cục bộ ở nhiều nơi;

- Nguồn nước ngầm: Chủ yếu nằm trong tầng lỗ hổng Plutôxen phân bố đều

khắp trên địa bàn huyện, hàm lượng Cl < 200 mg/l, tầng khai thác phổ biến ở độ sâu

từ 10-120 m. Tuy nhiên, khi khai thác ở độ sâu 40 m, chất lượng nước còn nhiều Fe và

tạp chất. Vì vậy khi sử dụng cần có biện pháp xử lý để loại trừ Fe và các tạp chất;

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1. Cơ cấu kinh tế

- Tăng trưởng kinh tế: Thời kỳ 2015 - 2019 nền kinh tế của huyện Nam Trực

có bước tăng trưởng khá và ổn định, cơ cấu kinh tế đang được tiếp tục chuyển dịch

theo hướng tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2010-2015

tăng bình quân 10,2%, giai đoạn 2015 - 2019 là 12,5%/năm (giai đoạn 2010 - 2015

là 10,2%/năm);

- Cơ cấu kinh tế năm 2019 (theo giá hiện hành);

+ Nông nghiệp - thuỷ sản chiếm 23 %

+ Công nghiệp - xây dựng - dịch vụ chiếm 77%

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu nội bộ từng ngành kinh tế tiếp tục có

bước chuyển biến tích cực theo hướng tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp -

xây dựng, dịch vụ; giảm dần tỷ trọng ngành nông, lâm, thủy sản. Tỷ trọng ngành

nông, lâm, thuỷ sản giảm từ 35% năm 2015 xuống còn 25,2% năm 2019; ngành công

nghiệp - xây dựng tăng từ 31,7% lên 37,7%; ngành dịch vụ tăng từ 33,3% lên 37,1%.

3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

* Khu vực kinh tế nông nghiệp

Sản xuất nông nghiệp phát triển khá toàn diện; cơ giới hóa 100% khâu làm

đất, 70% khâu thu hoạch đã góp phần chủ động sản xuất, tiết kiệm chi phí và đảm

bảo tốt nhất thời vụ reo cấy; bỏ tập quán reo mạ dược sang reo mạ nền, tăng nhanh

tỷ lệ reo sạ vụ xuân; xây dựng 01 cánh đồng liên kết; 36 cánh đồng mẫu lớn với

tổng diện tích 1.384 ha; gieo cấy 70% diện tích lúa chất lượng cao.

Cùng với việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, cơ giới hóa trong sản xuất, việc

thực hiện khảo nghiệm, lựa chọn các loại giống lúa có năng suất, chất lượng cao,

khả năng chống chịu sâu bệnh tốt vào reo trồng nên nhưng năm qua diện tích lúa

giảm nhưng vẫn duy trì sản lượng bình quân lương thực đầu người, đảm bảo an

ninh lương thực. Giá trị sản xuất trên 1 ha canh tác đạt 100 triệu đồng; tổng sản

lượng lương thực bình quân 108.000 tấn/năm tỷ trọng ngành trồng trọt giảm từ

58,37% xuống còn 49,24%.

Chăn nuôi tiếp tục phát triển theo hướng giảm chăn nuôi nhỏ lẻ, tăng chăn

nuôi trang trại, gia trại (toàn huyện đến nay có 449 trang trại, gia trại). Tỷ trọng

ngành chăn nuôi tăng từ 28,48% lên 35,77%. Sản lượng thị hơi xuất chuồng đạt

16.525 tấn, tăng 25,5% so với năm 2010. Diện tích nuôi trồng thủy sản ổn định, giá

trị sản xuất tăng bình quân 3,7%.

* Khu vực kinh tế công nghiệp

Giai đoạn 2015-2019 công nghiệp tiếp tục giữ vững nhịp độ tăng trưởng trên

20% với ba ngành chủ lực cơ khí, dệt may - da dày, vật liệu xây dựng.

Quy hoạch, đầu tư phát triển các cụm, điểm công nghiệp tập trung với cơ sở

hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tốt hơn về môi trường; kêu gọi, tạo điều kiện thuận lợi để

các doanh nghiệp lớn vào đầu tư sản xuất kinh doanh đã tác động rõ rệt hơn đối với sự

phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết việc làm cho lao động.

Giá trị sản xuất công nghiệp (giá cố định 1994) đạt 2.718 tỷ đồng, tăng 1.563

tỷ đồng so với năm 2015 (giá so sánh năm 2010 đạt 5.200 tỷ đồng); trong đó các

ngành chủ yếu như: ngành cơ khí đạt 3.821 tỷ, tăng 23,8%, dệt may đạt 1.155 tỷ

đồng, tăng 23,5%, ngành sản xuất vật liệu xây dựng đạt 845 tỷ đồng, tăng 24% ...

* Khu vực kinh tế dịch vụ

Giá trị gia tăng ngành dịch vụ có xu hướng tăng nhanh dần trong những gần

đây. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ năm 2019 đạt 1.000 tỷ đồng.

Mạng lưới viễn thông được nâng cấp, mở rộng, doanh thu bưu chính viễn thông

tăng bình quân 19% năm. Công tác quản lý nhà nước đối với các hoạt động thương

mại, dịch vụ có tiến bộ; công tác kiểm tra, kiểm soát thị trường được thực hiện

thường xuyên, có hiệu quả, góp phần tích cực đấu tranh chống buôn lậu, gian lận

thương mại.

3.1.2.3. Dân số, lao động và việc làm

a) Dân số và nguồn lực

Dân số của Nam Trực năm 2019 là 193.691 người mật độ dân số là 1.198

người/km2. Dân cư phân bố theo các thôn xóm. Khu vực thị trấn Nam Gang có mật

độ dân cư tập trung đông nhất với 2.514 người/km2 khu vực có dân cư thưa thớt

nhất là xã Nam Thắng với 856 người/km2;

Cơ cấu dân số chia theo giới tính: nam 96.323 người, nữ 97.368 người;

Cơ cấu dân số theo khu vực: Thành thị 17.646 người chiếm 9% dân số toàn

huyện, nông thôn 176.045 người chiếm 91% dân số toàn huyện.

b) Lao động, việc làm

* Lao động việc làm trong các ngành kinh tế: Số người làm việc trong nền

kinh tế 112.619 người chiếm 58% dân số tự nhiên, bao gồm:

- Nông, Lâm nghiệp, thuỷ sản 75.249 người;

- Công nghiệp và xây dựng 19.433 người;

- Dịch vụ 17.937 người;

c) Thu nhập

Trong công cuộc đổi mới đời sống của nhân dân đang dần được nâng cao,

những nhu cầu về ăn, mặc, học hành, khám chữa bệnh được đáp ứng ngày càng tốt

hơn. Thu nhập bình quân đầu người những năm gần đây đã có nhiều chuyển biến

năm 2015 là 11,4 triệu đồng; năm 2019 là 30 triệu đồng.

3.1.3. Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai tại huyện Nam Trực

3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai

a. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2019, tổng diện tích tự nhiên huyện Nam

Trực là 16.388,97 ha.

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019

Năm 2019

STT

Chỉ tiêu sử dụng đất

Diện tích (ha)

(1)

(2)

(4)

Cơ cấu % (5)

Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất trồng lúa Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước Đất bằng trồng cây hàng năm khác Đất trồng cây lâu năm Đất nuôi trồng thủy sản Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất quốc phòng Đất an ninh Đất khu công nghiệp Đất khu chế xuất Đất cụm công nghiệp Đất thương mại, dịch vụ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã

1 1.1 1.2 1.3 1.7 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.9.1 Đất xây dựng cơ sở văn hóa 2.9.2 Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội 2.9.3 Đất xây dựng cơ sở y tế 2.9.4 Đất xây dựng cơ sở giáo dục đào tạo 2.9.5 Đất cơ sở thể dục thể thao 2.9.6 Đất xây dựng cơ sở KH và công nghệ 2.9.7 Đất giao thông 2.9.8 Đất thủy lợi 2.9.9 Đất công trình năng lượng 2.9.10 Đất công trình bưu chính, viễn thông 2.9.11 Đất chợ 2.9.12 Đất công trình công cộng khác 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16

Đất có di tích lịch sử văn hóa Đất danh lam thắng cảnh Đất bãi thải, xử lý chất thải Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Đất xây dựng trụ sở cơ quan Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp

16.388,97 100,00 11.582,24 70,67 51,32 8.411,61 49,57 8.124,63 11,01 1.803,70 3,70 606,67 4,59 752,73 0,05 7,53 28,97 4.747,35 0,02 3,76 0,00 0,41 0,11 18,57 0,06 9,17 0,44 72,50 14,82 2.428,25 0,01 1,33 0,00 0,57 0,06 9,68 0,45 73,06 0,01 0,99 6,78 1.111,38 7,44 1.219,50 0,01 2,26 0,01 1,09 0,05 8,40 0,07 11,31 0,12 19,24 6,21 1.017,63 0,46 75,54 0,11 18,14

Năm 2019

STT

Chỉ tiêu sử dụng đất

Diện tích (ha)

(2)

(4)

Cơ cấu % (5)

(1) 2.17 2.18 2.19 2.20 2.21 2.22 2.23 2.24 2.25 2.26 3

Đất xây dựng cơ sở ngoại giao Đất cơ sở tôn giáo Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm Đất sinh hoạt công đồng Đất khu vui chơi, giải trí công cộng Đất cơ sở tín ngưỡng Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng

60,09 225,85 95,15 7,18 16,97 26,71 496,49 131,61 12,79 59,38

0,37 1,38 0,58 0,04 0,10 0,16 3,03 0,80 0,08 0,36

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam Trực)

Đất nông nghiệp:

* Diện tích 11.582,24 ha, chiếm 70,67% diện tích tự nhiên, gồm:

- Đất trồng lúa: 8.411,61 ha (trong đó: đất chuyên trồng lúa nước 8124,63 ha).

- Đất bằng trồng cây HN khác: 1.803,70 ha

- Đất trồng cây lâu năm: 606,67 ha

- Đất nuôi trồng thuỷ sản: 752,73 ha

- Đất nông nghiệp khác: 7,53 ha

Đất phi nông nghiệp:

* Diện tích 4.747,35 ha, chiếm 28,97% diện tích tự nhiên, gồm:

- Đất quốc phòng 3,76 ha.

- Đất an ninh 0,41 ha.

- Đất cụm công nghiệp 18,57 ha

- Đất thương mại, dịch vụ 9,17 ha.

- Đất sản xuất phi nông nghiệp 72,50 ha.

- Đất phát triển hạ tầng 2.428,25 ha.

- Đất có di tích lịch sử văn hóa 11,31 ha.

- Đất bãi thải, xử lý chất thải 19,24 ha

- Đất ở tại nông thôn 1.017,63 ha

- Đất ở tại đô thị 75,54 ha.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan 18,14 ha

- Đất cơ sở tôn giáo 60,09 ha

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa 225,85 ha.

- Đất sản xuất vật liệu xây dựng 95,15 ha

3.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Nam Trực

a. Công tác triển khai thực hiện các văn bản quy phạm pháp quy

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu

lực thi hành từ 01/07/2014. Sau khi Luật có hiệu lực thi hành, UBND huyện đã phối

hợp với Sở tài nguyên và môi trường tổ chức hội nghị phổ biến, tuyên truyền triển

khai thực hiện Luật cho cán bộ lãnh đạo, chuyên viên các cơ quan liên quan ở

huyện, chủ tịch, cán bộ chuyên môn của các xã, thị trấn. Ở các xã, thị trấn huyện

tiến hành tổ chức các lớp để tuyên truyền Luật đất đai cho cán bộ cơ sở. Ngoài ra

còn thực hiện tuyên truyền thông qua hệ thống đài truyền thanh từ huyện đến cơ sở.

b. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của huyện

Nam Trực đã được UBND tỉnh Nam Định phê duyệt tại Quyết định số 40/QĐ-

UBND ngày 06/01/2014.

Quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được các phòng chuyên môn của huyện

thẩm định và chủ tịch UBND huyện phê duyệt. Đến nay các xã đã lập quy hoạch sử

dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 cùng với quy hoạch

xã nông thôn mới cho 35 xã. Riêng Quy hoạch chung thị trấn Nam Trực đã được

Viện Quy hoạch xây dựng Nam Định thực hiện năm 2003 và đã được Chủ tịch

UBND tỉnh Nam Định phê duyệt tại Quyết định số: 1547/2004/QĐ-CT ngày

12/5/2004. Tuy việc lập quy hoạch cơ bản không chồng chéo giữa Quy hoạch sử

dụng đất với các quy hoạch chuyên ngành khác song do tình hình suy thoái kinh tế,

không dự báo hết những quy luật phát triển kinh tế nên Quy hoạch sử dụng đất cần

phải điều chỉnh bổ sung để phù hợp với quy luật phát triển kinh tế - xã hội trên địa

bàn huyện.

c. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Từ năm 2015 đến nay, UBND huyện đã chỉ đạo tổ chức đấu giá 158 phiên

đấu thuộc 28 xã, thị trấn với tổng số tiền thu được là 389 tỷ đồng.

d. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thực hiện Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định chi tiết một số điều của Luật Đất đai; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày

27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường quy định chi tiết một số điều của

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Đến nay huyện đã

giao sử dụng và quản lý 29.004,50 ha, chiếm 100% diện tích tự nhiên. Quy trình

giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất được thực theo

đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 và bước đầu thực hiện theo đúng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, hạn chế được tình trạng thực hiện không theo quy hoạch.

e. Công tác quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Đây là công tác có nhiều tính chất nhạy cảm, phức tạp, có phạm vi ảnh

hưởng, tác động rất lớn đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh, do vậy luôn

được tỉnh đặc biệt quan tâm, sát sao trong việc lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện.

Phòng Tài nguyên Môi trường thường xuyên tham mưu cho UBND huyện xây dựng

hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi

thường, giải phóng mặt bằng. Tổ chức tập huấn, hướng dẫn các cấp xã tháo gỡ kịp

thời các tồn tại, khó khăn, vướng mắc phức tạp phát sinh trong quá trình thực hiện

công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Do đó, trong 5 năm qua mặc dù trên địa

bàn huyện thu hồi hàng trăm ha đất để chuyển mục đích thực hiện hàng trăm dự án

lớn nhỏ, tác động trực tiếp đến hàng trăm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhưng đã

không để xảy ra diễn biến phức tạp gây mất ổn định an ninh chính trị, trật tự an toàn

xã hội địa phương.

Do có sự chỉ đạo, lãnh đạo chặt chẽ nên việc áp dụng trình tự, thủ tục thu hồi

đất, triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án tương đối nhanh

chóng, thuận lợi; hạn chế tối đa tình trạng thắc mắc, khiếu kiện của người có đất

Nhà nước thu hồi đất.

3.1.3.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Nam Trực

Tổng hợp số liệu hồ sơ đăng ký biến động trong một số lĩnh vực về đất đai

tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam Trực từ năm 2017 đến năm

2019 được thể hiện trong bảng 3.3.

Qua bảng 3.3 cho thấy: Từ năm 2017 đến năm 2019, huyện Nam Trực đã

tiếp nhận và giải quyết 31.089 hồ sơ trong một số lĩnh vực như: Chuyển nhượng,

tặng cho, thừa kế, thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, số lượng hồ sơ giao dịch cấp đổi,

cấp lại quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện

đăng ký tại cơ quan nhà nước là cao nhất, đạt 7241 hồ sơ, chiếm 23,3% tổng số hồ

sơ đăng ký biến động. Năm 2017, là năm có số lượng hồ sơ cấp đổi, cấp lại cao

nhất, đạt 4184 hồ sơ, chiếm 57,8% tổng số hồ sơ tiếp nhận và giải quyết trong cả

giai đoạn từ năm 2017 – 2019, do thực hiện triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa

chính đất đai số hóa bản đồ tại huyện Nam Trực

Bảng 3.3: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai

giai đoạn 2017 – 2019 tại huyện Nam Trực

Đơn vị tính: hồ sơ

STT Tổng 2017 2018 2019

1. 1445 1218 1540 4203

2. 2132 1007 1057 4196

3. 1340 714 710 2764

4. 4184 1134 1923 7241

5. 1493 1144 2765 5402

6. 1248 1675 1540 4463

7. 1015 1075 730 2820 Tên thủ tục Đăng ký biến động về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động về tặng cho Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động về thừa kế Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động về cấp đổi, cấp lại Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động về cấp mới Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Xóa đăng ký thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8. Tổng

31.089 12857 7967 10295 (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực)

Giai đoạn 2017 – 2019, toàn huyện Nam Trực đã tiếp nhận và giải quyết

5402 hồ sơ thực hiện cấp mới quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất đã đăng ký biến động theo quy định. Riêng năm 2017, số hồ sơ cấp mới

quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký

tại Văn phòng Đăng ký QSD đất là 2765 hồ sơ, tăng 2 lần so với năm 2019. Nhận

thức về quyền sử dụng đất của người dân đã tăng lên, cùng với việc nhà nước bán

đấu giá quyền sử dụng đất, số lượng người dân mua đất mặt bằng rất lớn.

Từ số liệu trên cho thấy: toàn Huyện có 4203 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực hiện đăng ký theo quy định. Số hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn thấp so với thực tiễn.

Song số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất thực hiện đăng ký ngày càng tăng.

Số lượng hồ sơ giao dịch thế chấp, bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày luôn biến động qua các năm. Năm 2018 có số

lượng giao dịch thế chấp lớn nhất trong 3 năm. Năm 2017, số lượng hồ sơ giao dịch

đến làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là 1248 hồ sơ,

nhưng đến năm 2018 là 1675 hồ sơ, tăng gấp 1,3 lần so với năm 2017. Năm 2019

số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp, có giảm hơn năm 2018 những vẫn ở mức cao so

với năm 2017. Điều đó cho thấy, các giao dịch thế chấp ngày càng có chiều hướng

gia tăng và việc chấp hành pháp luật đăng ký của người dân ngày càng tăng. Có thể

nói rằng, đất đai không chỉ là nơi cư trú mà còn là nguồn vốn để đầu tư sản xuất

trong xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Bên cạnh đó, các Văn bản pháp lý

của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quền thế chấp, của người

sử dụng đất. Các văn bản ngày càng rõ ràng hơn, quy định rõ về trình tự thủ tục

thực hiện và thời gian giải quyết hồ sơ giúp người sử dụng đất thuận tiện khi thực

hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên, số lượng hồ sơ xóa đăng ký thế chấp lại thấp hơn so với số lượng

hồ sơ đăng ký thế chấp, đạt 2820 hồ sơ, chiếm 9,1% so với hồ sơ đăng ký thế chấp.

Và giảm dần qua các năm. Điều này chứng tỏ rằng khả năng trả nợ ngân hàng của

người sử dụng đất là thấp.

3.1.3.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến

động về đất đai

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Nam Trực được sự quan tâm chỉ

đạo của Huyện ủy, HĐND và UBND huyện, đạt được những kết quả to lớn, tạo

nguồn lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, giữ ổn định an

ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội trên địa bàn huyện. Từ khi Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực, việc quản lý sử dụng đất tại huyện Nam Trực có nhiều chuyển biến

tích cực, đi vào nề nếp. Một phần là do các các quy định về thực hiện các quyền sử dụng

đất cụ thể hơn, phù hợp với thực tế.

Công tác đăng ký biến động về đất đai được Huyện đặc biệt quan tâm, các

thủ tục hành chính về đất đai được công khai giúp người sử dụng đất dễ tiếp cận

thực hiện. Bên cạnh đó, người sử dụng đất ngày càng quan tâm tới quyền, mong

muốn được cơ quan nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất của mình. Ngoài ra,

người sử dụng đất cũng muốn được nhà nước bảo đảm các quyền sử dụng đất của

mình. Do vậy, việc thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất tại cơ

quan nhà nước ngày càng có chiều hướng gia tăng.

3.2. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực

3.2.1. Kết quả đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất tại huyện Nam Trực

Từ năm 2015 đến năm 2019, huyện Nam Trực đã thực hiện đăng ký 7.009

hồ sơ thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp có chiều hướng tăng qua các năm. Các

giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất diễn ra mạnh mẽ ở khu vực nằm trong quy hoạch phát triển khu dân cư,

khu đô thị. Ngoài ra, người sử dụng đất ngày càng quan tâm và mong muốn được cơ

quan nhà nước bảo đảm các quyền của họ thông qua việc đăng ký thế chấp bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hạn chế các rủi

ro pháp lý của các hợp đồng giao dịch. Các bên tham gia giao dịch cũng mong

muốn biết được các thông tin liên quan đến thửa đất họ đang thực hiện giao dịch.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực chính là nơi cung cấp các

thông tin nhà đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Vì vậy, việc thực hiện

đăng ký các giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam

Trực ngày càng nhiều. Hơn nữa, các thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ngày càng đơn giản, thuận tiện,

thời gian giải quyết nhanh hơn (từ 5 ngày giảm xuống còn 1 ngày làm việc). Điều

này cho thấy, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với các giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày càng

rõ rệt.

Bảng 3.4: Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực

Đơn vị: Hồ sơ

STT Xã, thị trấn Tổng số

Nam Toàn Nam Mỹ Nghĩa An Hồng Quang

1 2 3 4 5 Nam Cường 6 Nam Thắng 7 Điền Xá 8 Nam Hùng 9 Nam Hoa 10 Nam Dương 11 Nam Hồng 12 Tân Thịnh 13 Bình Minh 14 Nam Tiến 15 Đồng Sơn 16 Nam Thái 17 Nam Lợi 18 Nam Hải 19 Nam Thanh 20 Nam Giang Tổng cộng 2019 177 147 116 138 56 58 131 60 53 69 56 67 68 78 60 53 59 64 70 276 1.855 2018 168 139 110 131 53 55 124 57 50 65 53 63 64 74 57 50 56 61 66 261 1.757 747 582 417 514 221 207 486 211 190 249 200 219 230 280 209 217 226 253 259 1092 7.909 2015 94 69 44 52 27 12 58 19 11 23 17 14 20 22 18 25 26 30 17 138 736 Năm 2017 159 122 86 108 46 46 99 44 42 53 43 46 48 60 44 47 47 53 58 226 1.473

2016 149 105 61 85 39 36 74 31 34 40 32 29 31 46 30 43 38 45 49 191 1.188 (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp)

Qua bảng 3.4 cho thấy: Từ năm 2015 đến năm 2019, huyện Nam Trực đã

thực hiện đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký thế chấp, bằng quyền sử dụng đất ở, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, năm 2018 số lượng hồ sơ

đăng ký thế chấp tăng cao là do thị trường bất động sản biến động mạnh, giá đất

tăng cao, số lượng giao dịch lớn, nhu cầu vay vốn để mua đất, kiếm lời nhiều. Các

giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất ngày càng gia tăng. Do vậy, việc thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực cũng tăng theo.

Cũng từ bảng 3.4 cho thấy: Số lượng hồ sơ thực hiện đăng ký thế chấp quyền

sử dụng đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các năm của các xã,

thị trấn nằm trong quy hoạch phát triển đô thị chênh lệch đáng kể so với các xã

nằm trong khu vực không hoặc ít nằm trong quy hoạch phát triển đô thị. Điều

này cho thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh, giải quyết khó

khăn trong cuộc sống của người dân tại khu vực nằm trong quy hoạch phát triển

đô thị có sự chênh lệch với người dân tại khu vực ít hoặc không nằm trong quy

hoạch phát triển đô thị.

Bên cạnh những thuận lợi, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện

Nam Trực còn gặp phải những khó khăn, vướng mắc như số lượng cán bộ viên chức

còn thiếu, khối lượng công việc lớn, do đó hiện nay Chi nhánh chỉ có cán bộ kiêm

làm công tác giao dịch bảo đảm chứ chưa có cán bộ chuyên trách, mặt khác Bộ Tư

pháp chưa ban hành hệ thống phần mềm phối hợp thông tin giữa tổ chức hành nghề

công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai và các tổ chức tín dụng, do đó gặp khó

khăn trong việc nắm bắt tình trạng pháp lý của tài sản khi thực hiện giao dịch, phần

nào ảnh hưởng đến tiến độ, thời gian thực hiện các giao dịch.

3.2.2. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu

3.2.2.1. Đặc điểm các xã, thị trấn nghiên cứu

Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2019

STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Tổng số

1 Tổng diện tích tự nhiên

Điền Xá 970 2.581 2.013 568 Nam Giang 1.617 3.853 3.005 848

Các xã, thị trấn nghiên cứu Nam Thanh 647 1.541 1.202 339 6.164 10.841 8.456 4.808 3.234 7.975 6.221 1.755 34.343 17.337 26.787 13.523 3 ha hộ hộ hộ người người người 7.555 3.814 1.356 2.385 Tổng số hộ Hộ sản xuất nông nghiệp Hộ phi nông nghiệp Tổng dân số Dân số làm nông nghiệp Dân số làm phi nông nghiệp

6.836 2.470 2.150 2.216 4 Mật độ dân số

50 35 41 5 Thu nhập bình quân người/km2 triệu đồng /người/năm

(Nguồn: UBND huyện Nam Trực)

Tổng diện tích tự nhiên của các xã, thị trấn điều tra là 2.264ha với 5.394 hộ,

trong đó thị trấn Nam Giang có số hộ nhiều nhất là 3.853 hộ. Phần lớn các hộ thuộc

các xã, thị trấn điều tra là các hộ sản xuất nông nghiệp, dân số làm nông nghiệp

chiếm trên 80%, mật độ dân số trung bình là 4.620 ng/km2

3.2.2.2 Tình hình thực hiện giao dịch đăng ký thế chấp bằng QSD đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên

cứu giai đoạn 2015 - 2019

Đơn vị tính: hồ sơ

Chia ra

TT Tổng STT Chỉ tiêu Xã Nam Xã Điền Nam

Thanh Xá Giang

Các giao dịch thế chấp QSD đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn

1 liền với đất thực hiện đăng ký tại 1.838 260 486 1092

Chi nhánh VPĐKĐĐ

Các giao dịch thế chấp QSD đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn

2 liền với đất thực hiện tại ngân 1.838 260 486 1092

hàng, quỹ tín dụng

Tổng cộng 1.838 260 486 1092

(Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp)

Kết quả ở bảng 3.6 cho thấy: Giai đoạn 2015 - 2019 có 1.838 trường hợp

thực hiện giao dịch đăng ký thế chấp bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất

đai. Các hộ gia đình, các nhân thực hiện giao dịch đăng ký thế chấp bằng QSD đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 1.838 hồ sơ, đạt 100% số hồ sơ tham

gia giao dịch. Trong đó, thị trấn Nam Giang là nơi có số lượng hồ sơ giao dịch đăng

ký thế chấp nhiều nhất: 1.092 hồ sơ, chiếm 59,41% tổng số hồ sơ giao dịch của các

xã, thị trấn nghiên cứu. Xã Thanh Nam có số lượng giao dịch đăng ký thế chấp thấp

nhất so với 3 xã, thị trấn còn lại, chỉ có 260 hồ sơ, chiếm 14,14% tổng số hồ sơ giao

dịch thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là do Thanh Nam

thuộc xã vùng 3 của huyện Nam Trực, cách xa trung tâm huyện, đường giao thông

đi lại không thuận tiện, đời sống nhân dân còn nhiều khó khăn, dân cư chủ yếu là

làm nông nghiệp để sinh sống nên nhu cầu vay vốn ít hơn 3 xã, thị trấn còn lại.

Toàn bộ giao dịch đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều được thực hiện tại các ngân hàng, quỹ tín

dụng và được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực,

không có trường hợp nào thực hiện thế chấp tại hiệu cầm đồ.

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện thế chấp bằng bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019

Đơn vị: hồ sơ

Các xã, thị trấn nghiên cứu Tổng STT Năm cộng Xã Nam Thanh Xã Điền Xá TT Nam Giang

Năm 2015 1 58 138 17 213

Năm 2016 2 74 191 49 314

Năm 2017 3 99 226 58 383

Năm 2018 4 124 261 66 451

Năm 2019 5 131 276 70 477

Tổng cộng 1838 260 486 1092

(Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp)

Năm 2015 thị trấn Nam Giang có số hồ sơ giao dịch thế chấp nhiều nhất (138

hồ sơ) và xã Thanh Nam có ít hồ sơ nhất (17 hồ sơ). Lý do vì thị trấn Nam Giang là

trung tâm kinh tế chính trị của huyện, dân số đông nhất trong 20 xã, thị trấn trong

toàn huyện, giá trị đất cao, nhu cầu vay vốn của người dân để thực hiện các dự án

phát triển kinh tế, tăng gia sản xuất nhiều nên số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử

dụng đất tại ngân hàng, quỹ tín dụng chiếm tỷ lệ lớn (64,78%).

Xã Thanh Nam là xã vùng 3 của huyện Nam Trực, dân số ít, kinh tế chậm

phát triển so với 3 xã, thị trấn nghiên cứu, giao thông đi lại khó khăn, giá trị đất thấp

nên điều kiện để thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất bị hạn chế. Năm 2015 cả xã

chỉ có 17 hồ sơ thế chấp, chiếm 7,98% hồ sơ thế chấp trong địa bàn nghiên cứu.

Năm 2019 có số lượng hồ sơ thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất cao nhất với 477 hồ sơ, cao gấp

2,17 lần so với năm 2015. Do năm 2019 huyện Nam Trực thực hiện nhiều dự án

phát triển kinh tế mạnh, nhiều doanh nghiệp và hộ gia đình đầu tư vào đất để sinh

lời, mua đất đấu giá theo giá quy định của nhà nước sau đó bán ra thị trường với giá

lãi rất cao. Cộng với nhu cầu vay vốn cho tiêu dùng của các hộ gia đình cũng rất

lớn, vì lãi xuất nằm trong khả năng chi trả của hộ.

Năm 2019 thị trấn Nam Giang có số hồ sơ giao dịch đăng ký thế chấp nhiều

nhất (276 hồ sơ) và xã Thanh Nam có ít hồ sơ nhất (70 hồ sơ). Tuy nhiên so với

năm 2015, tỷ lệ hồ sơ đăng ký thế chấp của thị trấn Nam Giang lại giảm (từ 64,78%

xuống còn 57,86%) trong khi đó số hồ sơ đăng ký thế chấp của xã Thanh Nam lại

tăng so với năm 2015 (từ 7,98% lên 14,67%). Điều đó chứng tỏ nhu cầu giao dịch

của người dân về thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Thanh Nam có chiều

hướng gia tăng.

Từ bảng 3.7 cho thấy số lượng hồ sơ giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng

đất của cả 3 xã, thị trấn tăng đều trong giai đoạn 2015-2019, trong đó thị trấn Nam

Giang vẫn là địa bàn có số hồ sơ thế chấp cao nhất và xã Thanh Nam có số hồ sơ

thế chấp thấp nhất. Tuy nhiên ta cũng thấy tỷ lệ hồ sơ thế chấp của thị trấn Nam

Giang giảm dần qua các năm, ngược lại xã Thanh Nam lại có tỷ lệ hồ sơ thế chấp

tăng dần qua các năm. Điều đó nói lên nhu cầu giao dịch thế chấp bằng quyền sử

dụng đất của người dân giữa khu vực trung tâm kinh tế chính trị của huyện và xã

vùng 3 được rút ngắn khoảng cách, điều đó đồng nghĩa giá trị đất cũng được nâng

lên, trình độ dân trí, nhận thức của người dân vùng sâu, vùng xã được cải thiện,

người dân đã chú trọng hơn trong việc tạo lập nguồn vốn để làm ăn, tăng gia sản

xuất phát triển kinh tế gia đình.

3.2.2.2. Tình hình thực hiện giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thực hiện xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn

nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019

Đơn vị tính: hồ sơ

Chia ra

STT Chỉ tiêu Tổng Xã Nam Thanh Xã Điền Xá TT Nam Giang

1 144 1.019 270 606

2 1.019 270 144 606

270 144 606

Các giao dịch xóa đăng ký thế chấp QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại Chi nhánh VP ĐKĐĐ Các giao dịch xóa đăng ký thế chấp QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng 1.019 Tổng cộng (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp)

Kết quả ở bảng 3.8 cho thấy: Giai đoạn 2015 - 2019 có 1.019 trường hợp

thực hiện giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai. Các hộ gia đình, các nhân thực hiện giao dịch xóa đăng ký

thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 1.019 hồ

sơ, đạt 100% số hồ sơ tham gia giao dịch. Trong đó, thị trấn Nam Giang là nơi có số

lượng hồ sơ giao dịch xóa đăng ký thế chấp nhiều nhất: 606 hồ sơ, chiếm 59,41%

tổng số hồ sơ giao dịch của các xã, thị trấn nghiên cứu. Xã Thanh Nam có số lượng

giao dịch xóa đăng ký thế chấp thấp nhất so với 2 xã, thị trấn còn lại, chỉ có 144 hồ

sơ, chiếm 14,14% tổng số hồ sơ giao dịch thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai là do Thanh Nam thuộc xã vùng 3 của huyện Nam Trực, đời

sống nhân dân còn nhiều khó khăn, kinh tế chậm phát triển nên khả năng trả nợ

ngân hàng hạn chế hơn 2 xã, thị trấn còn lại.

Toàn bộ giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều được thực hiện tại các ngân

hàng, quỹ tín dụng và được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

huyện Nam Trực vì khi đăng ký thế chấp đều được người dân đăng ký giao dịch

tại các cơ quan này.

Bảng 3.9: Kết quả giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền

sử dụng đất giai đoạn 2015-2019

Các xã, thị trấn nghiên cứu Tổng STT Năm Xã Nam Xã Điền TT Nam cộng

Thanh Xá Giang

118 Năm 2015 1 9 32 77

174 Năm 2016 2 27 41 106

212 Năm 2017 3 32 55 125

250 Năm 2018 4 37 69 145

265 Năm 2019 5 39 73 153

606 1.019 144 270 Tổng cộng

(Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp)

Qua số liệu ở bảng 3.9 ta thấy năm 2019 thị trấn Nam Giang có số hồ sơ giao

dịch xóa đăng ký thế chấp nhiều nhất (153 hồ sơ) và xã Thanh Nam có ít hồ sơ nhất

(39 hồ sơ), tuy nhiên tỷ lệ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp của xã Thanh Nam lại tăng so

với năm 2015 (từ 3,49% lên 5,62%). Điều đó chứng tỏ khả năng trả nợ ngân hàng

của người dân tại xã Thanh Nam có chiều hướng gia tăng. Trong khi xã Điền Xá

khả năng trả nợ của người dân lại có tỷ lệ tương đương so với năm 2015.

Số lượng hồ sơ giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất của

thị trấn Nam Giang vẫn là địa bàn có số hồ sơ xóa thế chấp cao nhất và xã Thanh

Nam có số hồ sơ xóa đăng ký thế chấp thấp nhất. Tuy nhiên ta cũng thấy tỷ lệ hồ sơ

xóa đăng ký thế chấp của thị trấn Nam Giang và xã Thanh Nam tăng dần qua các

năm. Điều đó chứng tỏ đời sống của người dân xã Thanh Nam ngày càng được cải

thiện nên khả năng trả nợ ngân hàng đã có những chuyển biến tích cực.

3.2.2.3. Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi

là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền

hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt

cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Bộ luật dân

sự 2015).

Bảng 3.10. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

STT Chỉ tiêu Tổng cộng TT Nam Giang Xã Nam Thanh Địa bàn nghiên cứu Xã Điền Xá

0 0 0 0 1

Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại CNVPĐKĐĐ

177 24 49 104 2

Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại VPCC hoặc Phòng công chứng

1.672 238 440 994 3

Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại nhà

Tổng cộng 262 489 1.099

1.849 (Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thực tế)

Từ số liệu bảng 3.10 cho thấy: Tổng số giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng

QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu

từ năm 2015 đến năm 2019 là 1.849 vụ. Trong đó, thị trấn Nam Giang có số lượng

giao dịch đặt cọc là lớn nhất, đạt 1.099 vụ, chiếm 59,41% tổng số giao dịch; xã

Thanh Nam có số lượng giao dịch đặt cọc là ít nhất, chỉ có 262 vụ, chiếm 14,3%

tổng số giao dịch, do các giao dịch chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất ở xã Thanh Nam diễn ra thấp nhất huyện.

Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất chủ yếu được thực hiện tại nhà, chiếm 90,43% tổng số giao

dịch, có 9,56% giao dịch được thực hiện tại Phòng Công chứng hoặc Văn phòng

Công chứng. Trong đó, thị trấn Nam Giang có số lượng giao dịch đặt cọc thực hiện

tại Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng là nhiều nhất. Tuy nhiên, tất cả

các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất đều không thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

huyện do đây là thủ tục không bắt buộc phải đăng ký.

3.3. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các

giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

Để đánh giá được việc thực hiện các giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn, tôi đã điều tra

90 hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thế chấp, quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn. Kết quả như sau:

1. Về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Đối với người dân:

Bảng 3.11. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tổng số

Xã Điền Xá

STT

Danh mục

Phiếu điều tra

Tỷ lệ (%)

Xã Nam Thanh Tỷ lệ Phiếu điều (%) tra

Phiếu điều tra

TT Nam Giang Tỷ lệ Phiếu điều (%) tra

Tỷ lệ (%)

2 3 4 5

6 7

Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại CNVPĐKĐĐ hay không? - Có - Không Thủ tục thế chấp tại CNVP ĐKĐĐ: - Tốt - Chưa tốt Có nên cải cách TTHC tại CNVPĐKĐĐ không? - Nên - Không nên Thủ tục thế chấp tại Ngân hàng, quỹ tín dụng - Tốt - Chưa tốt Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn - Dưới 30% giá trị quyền SDĐ - Từ 30% - 70% giá trị quyền SDĐ - Trên 70% giá trị quyền SDĐ Nguyện vọng được vay vốn theo giá trị QSDĐ - Trên 70% - Từ 30 – 70% - Dưới 30% Có nên cải cách thủ tục hành chính tại ngân hàng không? - Có nên - Không nên

29 1 30 0 0 30 27 3 0 29 1 30 0 0 27 3

96,67 3,33 100 0 0 100 90 10 0 96,67 3,33 100 0 0 90 10

100 0 100 0 0 100 93,33 6,67 6,67 66,66 26,67 96,67 3,33 0 93,33 6,67

30 0 30 0 0 30 28 2 2 20 8 29 1 0 28 2

30 0 30 0 0 30 29 1 3 15 12 28 2 0 29 1

98,89 1,11 100,00 0,00 0,00 100,00 93,33 6,67 5,56 71,11 23,33 96,67 3,33 0,00 93,33 6,67

89 1 90 0 0 90 84 6 5 64 21 87 3 0 84 6

100 0 100 0 0 100 96.67 3,33 10 50 40 93,33 6,67 0 96.67 3,33 (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra từ các hộ dân )

Từ bảng 3.11 cho thấy: 100% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục thế chấp, tại

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực là tốt và nhanh chóng. Tuy

nhiên chỉ có 98,89% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục đăng ký thế chấp

tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, còn lại có 1,11% ý kiến cho rằng không nên

làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng vì họ cho rằng làm thủ tục này là không cần thiết,

chỉ cần làm thủ tục tại ngân hàng là được.

Thị trấn Nam Giang và xã Điền Xá có 100% ý kiến của các hộ gia đình, cá

nhân muốn làm thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Điều đó cho thấy số lượng giao dịch thế chấp tại khu vực thị trấn Nam Giang và xã

Điền Xá chiếm tỷ lệ lớn trong toàn huyện. Mặt khác, thị trấn Nam Giang là trung

tâm kinh tế chính trị của huyện và xã Điền Xá nằm trong khu vực phát triển đô thị

nên ý thức chấp hành pháp luật của người dân tại hai khu vực này cao hơn các khu

vực còn lại.

Về thủ tục thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng, có

93,33% hộ gia đình, cá nhân cho rằng thủ tục vay vốn tại ngân hàng là tốt,

thuận tiện, rõ ràng; 6,67% số hộ gia đình, cá nhân cho rằng thủ tục vay vốn tại

ngân hàng phức tạp, phiền hà quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính,

công tác thẩm định hồ sơ còn nguyên tắc cứng nhắc, mất nhiều thời gian. Do

vậy, có những hộ gia đình, cá nhân chỉ cần một vài trăm triệu để làm vốn

nhưng không có đủ khả năng để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng nên đã đem

toàn bộ tài sản nhà đất của gia đình thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đi làm thủ tục thế chấp,

bảo lãnh cho một công ty nào đó để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng dưới hình

thức là nhờ công ty đó đứng ra vay vốn.

Qua điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân cho biết thường ngân

hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất; mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất chiếm tỷ lệ thấp nhất do người dân không có nhu cầu vay vốn ở

mức này; nhu cầu của người dân vay vốn với mức trên 70% giá trị quyền sử

dụng đất là tương đối lớn song ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay không nhiều

do liên quan đến giá trị đất, giá trị tài sản trên đất và đánh giá khả năng trả nợ

của khách hàng. Trong khi đó, đa số các hộ gia đình, cá nhân (96,67%) đều có

nguyện vọng muốn được ngân hàng cho vay vốn với mức trên 70% giá trị

quyền sử dụng đất. Chỉ có 3,33% ý kiến muốn vay với mức từ 30% - 70% giá

trị quyền sử dụng đất. Không có hộ nào muốn vay với mức dưới 30% giá trị

quyền sử dụng đất vì họ mong muốn được vay nhiều vốn hơn để phục vụ sản

xuất kinh doanh ngành nghề của họ.

Cũng qua điều tra cho thấy: Các hộ gia đình, cá nhân ở trung tâm huyện

và trong vùng quy hoạch phát triển đô thị khu đô thị có nguyện vọng được vay

vốn ít hơn các hộ gia đình, cá nhân ít hoặc không nằm trong vùng quy hoạch

phát triển đô thị. Bên cạnh đó, một số hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn

mong muốn nên cải cách các thủ tục hành tại ngân hàng, quỹ tín dụng cho đơn

giản hơn, giảm bớt các giấy tờ như: hóa đơn, các giấy tờ chứng minh nguồn tài

chính.., công tác thẩm định hồ sơ cần nhanh gọn hơn, làm sao cho tất cả các hộ

dân có tài sản thế chấp đều vay vốn được từ ngân hàng, quỹ tín dụng.

* Đối với cán bộ ngân hàng

Kết quả tổng hợp ý kiến của các cán bộ ngân hàng về mức cho vay, thủ

tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất được thể hiện bảng 3.12.

Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục thế

chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Danh mục Tổng số

Ngân hàng TMCP ĐT và PT Ngân hàng NN và PTNT Việt Nam Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra

Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%)

Các ngân hàng, quỹ tín dụng Ngân hàng TMCP công thương Tỷ lệ Phiếu điều tra (%) Phiếu điều tra Phiếu điều tra

2 6,66 10,00 0 10,00 0 1 1

20 66,67 60,00 60,00 80,00 6 8 6

26,67 8 30,00 40,00 10,00 4 1 3

30 100,0 10 100,0 10 100,0 10 100,0

9 1 0 28 2 0 93,33 6,67 0 90,00 10,00 0 90,00 10,00 0 10 0 0 100,0 0 0 9 1 0

1.Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn - Dưới 30% giá trị QSDĐ - Từ 30% - 70% giá trị QSDĐ - Trên 70% giá trị QSDĐ 2.Căn cứ để ngân hàng cho vay - Giá trị nhà đất - Khả năng thanh toán của khách hàng 3.Thủ tục đăng ký thế chấp tại CN Văn Phòng ĐKĐĐ - Đơn giản - Phức tạp - Khác thực 4.Có nên hiện đăng ký thế chấp tại CN Văn ĐKĐĐ phòng hay không? - Có - Không - Khác 30 0 0 100,00 0 0 10 0 0 100,00 0 0 10 100,00 0 0 0 0 10 0 0 100,0 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra cán bộ ngân hàng)

Tổng hợp số liệu từ bảng 3.12 cho thấy có 93,33% ý kiến của cán bộ tín dụng

trực tiếp làm các thủ tục đăng ký thế chấp đánh giá thủ tục đăng ký thế chấp tại Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn giản, còn lại 6,67% ý kiến nhận xét thủ

tục đăng ký thế chấp phức tạp. Mặc dù vậy, 100% số cán bộ tín dụng được điều tra

cho rằng nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Cũng qua điều tra, các ngân hàng cho các hộ gia đình, cá nhân vay vốn cơ

bản đều có mức cho vay tương đối giống nhau. Có 6,66% hộ gia đình, cá nhân được

ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 66,67% hộ gia đình, cá nhân được ngân

hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, 26,67% hộ gia đình, cá nhân được

ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, mức ngân hàng chủ yếu cho

các hộ gia đình, cá nhân vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất. Lý

do các ngân hàng, quỹ tín dụng chỉ cho các hộ gia đình, cá nhân vay như vậy là vì

các ngân hàng, quỹ tín dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khả năng thu hồi vốn

trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm khi các hộ gia đình, cá nhân không có

khả năng trả nợ.

Trên thực tế, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay

được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Trong khi đó các ngân hàng, tổ

chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa không quá 80% giá trị tài sản thế chấp, đã

được xác định và ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, bên cạnh đó các ngân hàng còn xem

xét nội dung, mục đích phương án vay vốn của bên vay, xác định nguồn thu nhập của

bên vay từ đó đánh giá khả năng trả nợ để làm căn cứ xác định mức cho vay, tránh

yếu tố rủi ro. Thông thường ngân hàng chỉ cho vay bằng 30% đến 70% giá trị của tài

sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp.

2. Về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bảng 3.13: Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu

Tổng số Các xã, thị trấn nghiên cứu

Xã Nam Thanh Xã Điền Xá TT Nam Giang Phiếu STT Danh mục Tỷ lệ Phiếu Phiếu Phiếu điều Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ (%) điều điều điều tra (%) (%) (%) tra tra tra

Việc thực hiện Đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng

ĐKQSDĐ: 1 Có làm 0 0 0 0 0 0 0 0

Không làm 120 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00

Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở đâu?

Ngân hàng,quỹ 2 0 0 0 0 0 0 0 0 tín dụng

Hiệu cầm đồ 120 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00

Mức cho vay và lãi suất tại hiệu cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng :

3 Cao hơn 120 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00

Thấp hơn 0 0 0 0 0 0 0 0

Có nên thực hiện Đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

VPĐKQSD đất hay không?

Có 85 94,44 28 93,33 29 96,67 28 93,33

Không 5 5,56 2 6,67 1 3,33 2 6,67

4 Lý do có đăng ký giao dịch cầm cố tại Văn phòng đăng ký QSD đất

Hạn chế rủi ro 0 0 0 0 0 0 0 0

Lãi suất thấp 0 0 0 0 0 0 0 0

Cả 2 lý do trên 90 100 30 100 30 100 30 100

(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thực tế)

Từ bảng 3.13 cho thấy: Có 100% ý kiến hộ gia đình, cá nhân được hỏi đều

cho rằng không thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực do đây là thủ tục

không bắt buộc nên các hộ dân không thực hiện đăng ký. Các giao dịch cầm cố nhà

ở và tài sản gắn liền với đất chủ yếu được thực hiện tại các hiệu cầm đồ. Không có

trường hợp nào cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng, quỹ tín dụng,

do khi vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng người dân thường thực hiện thế chấp quyền

QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trong tổng số 90 hộ gia đình, cá nhân được hỏi thì có tới 85 hộ gia

đình, cá nhân có ý kiến nên thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn

liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực để bảo đảm

về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, hạn chế rủi ro. Còn lại, có 5 ý kiến

cho rằng không nên thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố vì họ cho rằng việc thực

hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước sẽ phiền hà, mất thời gian đi lại và không cần

thiết vì đây là giao dịch dân sự, 100% ý kiến của hộ gia đình cá nhân cho rằng làm

thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ hạn chế rủi ro pháp lý

và lãi suất thấp. Thực tế, các giao dịch cầm cố tài sản là nhà đất thường được thực

hiện theo hình thức sau:

Các hộ gia đình, cá nhân do cần vốn để sản xuất kinh doanh hay đầu cơ trong

thời gian ngắn, không có đủ điều kiện để được vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng

nên đã dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất của mình đi cầm cố tại các hiệu cầm đồ để được vay vốn cao

và với mức lãi suất cũng rất cao được tính theo ngày. Hình thức cầm cố nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân để vay tiền tại các hiệu cầm

đồ thường là ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất và giao lại giấy chứng nhận (bản gốc) cho chủ cầm đồ.

Nếu trong thời hạn quy định, người cầm cố tài sản không trả được nợ theo như thỏa

thuận thì chủ hiệu cầm đồ sẽ đem bán tài sản mà người cầm cố đã cầm cố (thông

qua hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài

sản khác gắn liền với đất) mà không cần hỏi ý kiến của chủ tài sản (người cầm cố).

Vì vậy, thực tế có nhiều người sử dụng đất đang trực tiếp quản lý sử dụng nhà đất

nhưng toàn bộ tài sản nhà đất của họ đã được chuyển nhượng sang tên người khác

mà họ không biết. Việc cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua hợp đồng

ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn

liền với đất là rất nguy hiểm, có nhiều hộ gia đình, cá nhân đã mất hết nhà đất do

thiếu hiểu biết.

Bên cạnh đó, cũng có một số người đi cầm cố với mục đích “lừa đảo”, họ

biết giấy chứng nhận của họ không còn giá trị pháp lý nữa, đã bị cơ quan nhà nước

ra quyết định, thu hồi, hủy bỏ nhưng họ vẫn thực hiện giao dịch dân sự thông qua

việc đem giấy chứng nhận đó đến các hiệu cầm đồ để cầm cố vay tiền. Các bên thực

hiện các giao dịch cầm cố tay với nhau không thực hiện chứng thực tại cơ quan

công chứng và không đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, bên nhận

cầm cố không nắm bắt được các thông tin về thửa đất cũng như giá trị pháp lý của

giấy chứng nhận đang giao dịch. Do đó, đã phát sinh đơn thư khiếu kiện, tranh chấp

hợp đồng, tình trạng “lừa đảo” trong các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất thông qua giấy chứng nhận ngày càng nhiều và nằm ngoài sự kiểm soát

của cơ quan nhà nước và tình trạng này đang có chiều hướng gia tăng trong giai

đoạn hiện nay.

Ngoài ra, do không thực hiện đăng ký, nên một thửa đất có thể thửa hiện

được nhiều giao dịch dân sự như: đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng lại đem tài sản

đó kèm theo giấy chứng nhận đi cầm cố để vay tiền hoặc đã cầm cố tài sản, giấy

chứng nhận đó rồi nhưng lại đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khai báo là

bị mất và đề nghị cấp lại giấy chứng nhận. Cũng xuất phát từ quy định của Bộ luật

Dân sự, tất cả các giao dịch dân sự là sự thỏa thuận cả hai bên và tự chịu trách

nhiệm về hành vi của mình trước pháp luật và giao dịch cầm cố không thuộc đối

tượng phải đăng ký. Do vậy, các giao dịch dân sự này thường có rủi ro rất cao.

Tóm lại, các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất theo quy định của pháp luật không thuộc đối tượng bắt buộc phải

đăng ký. Do vậy, trên thực tế các giao dịch cầm cố này hiện đang được thực hiện

giữa các hộ gia đình, cá nhân với các hiệu cầm đồ thông qua nhiều hình thực khác

nhau và không thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký. Các giao dịch cầm cố nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đã nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan đăng ký

huyện. Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nêu trên, việc đăng ký giao dịch cầm cố lại

có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp

lý của ngôi nhà, thửa đất đang cầm cố, giúp cho bên nhận cầm cố có nguồn thông

tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch cầm cố, góp

phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát

triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp

3.4.1. Thuận lợi

Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định quyền sử dụng đất và các giao dịch về

quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử

dụng đất trong cơ chế thị trường, phát huy nguồn lực về đất đai. Việc cải cách và

công khai các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho việc thực hiện đăng ký các giao

dịch bảo đảm thuận tiện hơn. Đặc biệt từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày

23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã quy định rõ ràng

trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan đăng ký, thời gian giải quyết các thủ tục

hành chính về giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, các nhân

khi đến làm thủ tục đăng ký. Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh

ngày càng có chiều hướng ra tăng.

Từ năm 2015 đến 2019, tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu có 1570 hộ gia đình, cá

nhân tham gia giao dịch thế chấp nhưng tất cả đều thực hiện đăng ký tại Văn phòng

Đăng ký QSD đất huyện. Điều đó chứng tỏ rằng hiệu quả của công tác quản lý Nhà

nước về đất đai ngày càng rõ rệt.

3.4.2. Tồn tại và nguyên nhân

- Thứ nhất, Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký GDBĐ còn

phân tán ở nhiều văn bản luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ như: quy định về

quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 2013 quy định; quy định về nhà ở do Luật

Nhà ở quy định; quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại được quy định trong BLDS năm

2015... do vậy rất khó thực hiện.

- Thứ hai, Do sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật trong

các quy định về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Quy định về quyền sử

dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải được công chứng, đồng thời phải

đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ

cần công chứng là có hiệu lực. Khoản 1 và khoản 2 Điều 323 BLDS 2015 quy định

các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ

ba. Song, Luật Nhà ở lại quy định việc thế chấp nhà chỉ cần thông báo cho cơ quan

quản lý nhà ở mà không xác định rõ giá trị pháp lý của việc thông báo cũng như hậu

quả trong trường hợp không thông báo. Nguyên nhân của tình trạng thiếu thống

nhất này là do chưa có một đạo luật thống nhất cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Thứ ba, Các thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm còn rườm rà,

phức tạp, cán bộ tiếp nhận tại Bộ phận tiến nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính

huyện chưa có trình độ chuyên môn nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm nên

khi tiếp nhận và hướng dẫn công dân chưa được đầy đủ, cặn kẽ. Điều này đã gây

không ít cho người dân khi thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Thứ tư, Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng còn

quá chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính,

khả năng thanh toán... nên đa phần các hộ gia đình, cá nhân không có cửa hàng kinh

doanh thường là không vay được vốn của các ngân hàng, quỹ tín dụng.

- Thứ năm, Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật

đầy đủ các thông tin về thửa đất cũng như quá trình biến động. Chưa có phần mềm

quản lý, theo dõi đồng bộ các giao dịch bảo đảm. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp

thông tin địa chính còn chưa đầy đủ.

-Thứ sáu, Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc của

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Nam Trực còn hạn chế. Lực lượng biên chế làm việc tại Văn phòng và Phòng còn

quá mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu trong quản lý đất đai hiện nay. Đối với cán bộ

địa chính phường thì các phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn.

3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Nam Trực

3.4.3.1. Giải pháp về cơ chế chính sách

- Đơn giản hoá trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách và giảm bớt một số khâu

không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà chỉ

cần phô tô và mang theo bản gốc để cán bộ tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành

chính huyện kiểm tra đối chiếu là được.

- Cần rà soát các thủ tục hành chính tại Tổ chức tín dụng sao cho đơn giản,

thuận tiện, công khai minh bạch, có các chính sách phù hợp để tất cả người dân khi

có tài sản thế chấp nếu có nhu cầu về vốn có thể vay được vốn từ các tổ chức tín

dụng, trên địa bàn huyện Nam Trực.

- Huyện Nam Trực cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu

tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương

như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên

môn, nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của công chức địa chính cơ sở.

3.4.3.2. Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo

đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan

- Cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa

Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện và các cơ quan có liên quan như tổ chức hành

nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… còn gặp

những trở ngại lớn về cơ sở pháp lý cũng như trình tự, thủ tục thực hiện. Để tổ chức

và hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký ngày càng được hoàn thiện và phát huy

vai trò trong đời sống kinh tế - xã hội thì việc xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về

tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm là hết sức cần thiết.

- Huyện Nam Trực cần đầu tư, nâng cao phần mềm quản lý và cung cấp

thông tin thửa đất, kết nối giữa Văn phòng Đăng ký QSD đất với các phòng ban của

huyện và công khai trên cổng thông tin điện tử của huyện để người dân có thể vào

tra cứu thông tin về thửa đất đang thực hiện giao dịch.

3.4.3.3. Giải pháp tuyên truyền

- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật được xác định là một trong

những giải pháp quản lý nhà nước quan trọng được áp dụng nhằm tăng cường và

nâng cao năng lực của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Do vậy, việc

triển khai các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm và

đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày càng mở rộng hơn về đối tượng

(không chỉ đối với tổ chức tín dụng, mà còn đối với các doanh nghiệp, các cán bộ

làm công tác quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và cá nhân trong xã

hội), đa dạng về hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở các lớp tập huấn, phát hành các

số báo chuyên đề, các tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật qua

website về đăng ký giao dịch bảo đảm...).

- Trong thời gian tới huyện Nam Trực cần đa dạng hóa các phương thức

tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo

đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận

thức của khách hàng về vai trò và ý nghĩa của đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao

dịch bảo đảm, nắm vững các trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này. Đặc biệt tuyên

truyền để người dân nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của việc thực hiện

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất.

3.4.3.4. Giải pháp về nguồn lực

- Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao

dịch bảo đảm là giải pháp có ý nghĩa vô cùng quan trọng mà các cơ quan quản lý

nhà nước luôn chú trọng, bởi vì những yếu kém về năng lực của cán bộ đăng ký sẽ

ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của cả hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm.

Do đó, để khắc phục những yếu kém về năng lực, trình độ của cán bộ đăng

ký, nhằm tăng cường hiệu quả của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm tại các

huyện nói chung và huyện Nam Trực nói riêng, tỉnh và huyện cần thường xuyên mở

thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy

pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm vào các cơ sở đào tạo Luật, đào tạo cán bộ

địa chính, cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên cơ sở những hoạt động

tích cực nêu trên sẽ xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm có chuyên

môn, nghiệp vụ cao.

- Bên cạnh việc tổ chức các lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán bộ đăng ký, thì

cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm cần chú

trọng đến công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về giao dịch bảo đảm và đăng ký

giao dịch bảo đảm. Đây là những hoạt động cũng như giải pháp nghiệp vụ rất hiệu

quả, nếu được chú trọng đúng mức sẽ có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu quả của

công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trong cả nước, từ đó việc tổ chức và hoạt động

của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ không ngừng được củng cố và nâng cao.

3.4.3.5. Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về

đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

- Cùng với các giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, chỉ đạo và

hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán

bộ đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám

sát việc thực hiện các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm là hết

sức cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hơn nữa hiệu quả của việc tổ chức và thực

hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký.

- Việc triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng

ký giao dịch bảo đảm một mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời những hành vi vi

phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là của các cơ quan đăng ký, cán

bộ đăng ký; mặt khác là giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch và công

khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

KẾT LUẬN

1. Kết luận

Từ năm 2015 đến 2019, huyện Nam Trực đã tiếp nhận và giải quyết 31.089

hồ sơ trong một số lĩnh vực như thực hiện đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký thế chấp

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xóa

thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất 6.820 hồ sơ... Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được người sử dụng đất thực

hiện và đăng ký thường xuyên tại Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện do các quy

định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và

được chấp hành theo quy định.

Kết quả điều tra thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 điểm nghiên cứu cho thấy

1.838 các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao

dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất. Các giao dịch thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất diễn ra chủ yếu do giá trị đất ở và tài sản gắn liền với đất cao, nhu cầu vay

vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng.

Qua điều tra lấy ý kiến của người dân cho thấy, đa số người dân đã nhận

thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm tại cơ

quan nhà nước, muốn được cung cấp đẩy đủ các thông tin về tình trạng pháp lý của

thửa đất giao dịch. Trong 90 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 86 trường hợp thế

chấp, chiếm 95,3%, cá nhân có ý kiến muốn thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm

tại Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện. Tuy nhiên, 100% người được hỏi cho rằng

cần phải tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế

chấp và vay vốn ngân hàng. Ngoài ra, có 88 người được điều tra (chiếm 96,7 % số

người được điều tra) có nguyện vọng được vay tiền trên 70% giá trị tài đem thế

chấp, trong khi ngân hàng cho vay với mức chủ yếu bằng từ 30-70% giá trị tài sản

thế chấp.

Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp như: Hoàn thiện cơ chế chính

sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây

dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ

quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục

pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của

cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát

việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao

dịch bảo đảm.

2. Kiến nghị

* Đối với chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Nam Trực:

- Tuyên truyền, phổ biến pháp luật được xác định là một trong những giải

pháp quản lý nhà nước quan trọng được áp dụng nhằm tăng cường và nâng cao

năng lực của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao

dịch bảo đảm

- Triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký

giao dịch bảo đảm

* Đối với các tổ chức tín dụng: thực hiện đơn giản hóa các thủ tục hành

chính, thuận tiện, công khai minh bạch, có các chính sách phù hợp để tất cả người

dân khi có tài sản thế chấp nếu có nhu cầu về vốn có thể vay được vốn được.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hoàng Huy Biểu 2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất

đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

2. Nguyễn Đình Bồng (2009), Bài giảng “Hệ thống pháp luật về quản lý đất

đai và thị trường bất động sản; Quản lý đất đai và thị trường bất động sản”.

3. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và

kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lư đất đai để hình

thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy

hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội

4. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo

lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

6. Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của

Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng

ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

7. Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư

pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

8. Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư

pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

9. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

10. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký

giao dịch bảo đảm.

11. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao

dịch bảo đảm.

12. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao

dịch bảo đảm.

13. Nguyễn Thị Dung (2010), Đảm bảo minh bạch của thị trường bất động

sản - Pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí

Luật học số 08 (123).

14. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình

hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học

và Hợp tác Quốc tế.

15. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013), Giáo trình Luật Đất đai,

Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.

16. Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013),

Một số ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài nguyên và Môi

trường, số 7 (165).

17. Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014), Giải pháp nâng cao hiệu

lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đai

hoá đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng

đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01

tháng 8 năm 2014

18. Hiến pháp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992,

2013).

19. Luật Đất đai của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

(2003, 2013).

20. Bộ luật dân sự của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

(1995, 2005, 2015).

21. Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất: Thực trạng và kiến nghị. Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật, (10/2003)

22. Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài

vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Tạp chí Tài nguyên và Môi trường

(8/2006).

23. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất

động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội

24. Nguyễn Quang Tuyến (2009), Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất

động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số 3 (106).

25. Nguyễn Quang Hương Trà (2010), Bàn về khái niệm giao dịch bảo đảm

theo quy định của pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động

đăng ký giao dịch bảo đảm, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

26. Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà

Giang đến năm 2020, định hướng đến năm 2030. Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang

(2017).

27. Báo cáo về đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn

liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Hà Giang. Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2015 -

2017).

28. Số liệu thống kê đất đai và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử

dụng đất các năm. Văn phòng Đăng ký QSD đất (Văn phòng đăng ký đất đai) tỉnh

Hà Giang (2015- 2017).

29. Số liệu thống kê đất đai và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng

đất các năm. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực (2015- 2017).

30. Vũ Thị Hồng Yến (2009), Về mối quan hệ giữa thủ tục công chứng,

chứng thực và đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009

(104).

31. Đặng Công Tráng, Pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo bằng tiền vay là

quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại: Thực trạng và một số khuyến

nghị, Khoa Luật - Trường Đại học Công nghiệp Tp. Hồ Chí Minh và các cộng sự.

32. Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt

Nam hiện nay Khoa Luật ĐH Quốc gia Hà Nội - Tóm tắt Luận văn thạc sĩ.

33. Nguyễn Việt Phương (2016), Thông tư liên tịch số liên tịch số

09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không trái luật nhà ở, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch

bảo đảm, Bộ Tư pháp.

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

Phục vụ đề tài:

“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ”

1. THÔNG TIN CHUNG

1.1. Hộ gia đình điều tra

- Họ và tên chủ hộ:…………………………………………………….

- Địa chỉ: ………………………………………………………………

- Nghề nghiệp: …………………………………………………………

1.2. Hộ gia đình ông (bà) đã có đất, nhà ở chưa?

- Đã có

- Chưa có

1.3. Hộ gia đình ông (bà) đã được cấp GCN QSD đất , QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất chưa?

- Đã cấp

- Chưa cấp

2. TÌNH HÌNH MỨC VAY VỐN VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN THẾ CHẤP

BẰNG QSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT

2.1. Thủ tục tại Chi nhánh VP ĐK ĐĐ huyện Nam Trực

2.1.1. Thủ tục thế chấp tại Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực?

- Nhanh

- Chậm

2.1.2. Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam

Trực ?

- Có

- Không

2.1.3. Có nên cải cách thủ tục hành chính tại Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam

Trực ?

- Có

- Không

2.2. Thủ tục tại các Ngân hàng, quỹ tín dụng, hiệu cầm đồ

2.2.1. Thủ tục tại các Ngân hàng, quỹ tín dụng

2.2.1.1. Thủ tục thế chấp tại Ngân hàng, quỹ tín dụng?

- Nhanh

- Chậm

2.2.1.2. Ngân hang, quỹ tín dụng cho hộ ông (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở mức nào?

- Dưới 30% giá trị QSD

- Từ 30% - 50 % giá trí QSD

- Tử 50% - 70 % giá trị QSD

2.2.1.3. Nguyện vọng của hộ ông (bà) được vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở mức nào?

- Trên 70% giá trị QSD

- Từ 30% - 70 % giá trí QSD

- Dưới 30% giá trị QSD

2.2.1.4. Theo ông (bà) có nên cải cách thủ tục hành chính tại Ngân hàng không?

- Có

- Không

2.2.2. Thủ tục tại các hiệu cầm cố

2.2.2.1. Việc thực hiện Đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với

đất tại Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực?

- Có làm

- Không làm

2.2.2.2. Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở đâu ?

- Ngân hang, quỹ tín dụng

- Hiệu cầm đồ

2.2.2.3. Mức vay và lãi suất tại cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng?

- Cao hơn

- Thấp hơn

2.2.2.4. Có nên thực hiện Đăng ký giao dịch cầm có nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất tại Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực?

- Có

- Không

2.2.2.5. Lý do có nên Đăng ký giao dịch cầm có nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất tại Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực?

- Hạn chế rủi ro

- Lãi xuất thấp

- Cả hai

Các ý kiến khác

…………………………………………………………………………………….

Cám ơn sự hợp tác của Ông (bà)

Người lấy ý kiến điều tra Người được điều tra

Vũ Thị Xuân

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

Phục vụ đề tài:

“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ”

1. Cán bộ Ngân hàng điều tra

- Họ và tên cán bộ :………………………………………………………

- Làm việc tại Ngân hàng: ……………………………………………….

- Địa chỉ: …………………………………………………………………

2. Tình hình về mức cho vay, thủ tục thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại Ngân hàng, quỹ tín dụng

2.1. Có yêu cầu khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Chi nhánh

VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực không?

- Có

- Không

2.2. Mức Ngân hàng, quỹ tín dụng cho khách vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở mức nào?

- Dưới 30% giá trị QSD

- Từ 30% - 50 % giá trí QSD

- Tử 50% - 70 % giá trị QSD

2.3. Khách có nguyện vọng vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất ở mức nào?

- Trên 70% giá trị QSD

- Từ 30% - 70 % giá trí QSD

- Dưới 30% giá trị QSD

2.3. Căn cứ để Ngân hàng cho vay?

- Giá trị nhà

- Khả năng thanh toán

- Cả hai

Các ý kiến khác

…………………………………………………………………………………….

Cám ơn sự hợp tác của Ông (bà)

Người lấy ý kiến điều tra Người được điều tra

Vũ Thị Xuân

VŨ THỊ XUÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC,

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

VŨ THỊ XUÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC,

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:GS.TS. Đặng Văn Minh

Năm 2019

STT

Chỉ tiêu sử dụng đất

Diện tích (ha)

Cơ cấu % (5)

Năm 2019

STT

Chỉ tiêu sử dụng đất

Diện tích (ha)

Cơ cấu % (5)

(1) 2.17 2.18 2.19 2.20 2.21 2.22 2.23 2.24 2.25 2.26 3

60,09 225,85 95,15 7,18 16,97 26,71 496,49 131,61 12,79 59,38

0,37 1,38 0,58 0,04 0,10 0,16 3,03 0,80 0,08 0,36

Xã Điền Xá

STT

Danh mục

Phiếu điều tra

Tỷ lệ (%)

Xã Nam Thanh Tỷ lệ Phiếu điều (%) tra

Phiếu điều tra

TT Nam Giang Tỷ lệ Phiếu điều (%) tra

Tỷ lệ (%)

98,89 1,11 100,00 0,00 0,00 100,00 93,33 6,67 5,56 71,11 23,33 96,67 3,33 0,00 93,33 6,67

89 1 90 0 0 90 84 6 5 64 21 87 3 0 84 6

Có thể bạn quan tâm

Luận văn Thạc sĩ: Quản lý hoạt động phát triển nhận thức cho trẻ mẫu giáo ở các trường mầm non, huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang

Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu Hợp đồng mượn nhà

Nghiên cứu ứng dụng mô hình ngôn ngữ thị giác (VLM) trong quản lý đất đai thông minh

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hằng năm của thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận

Mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Mẫu Hợp đồng thuê đất (tổng hợp mẫu)

Mẫu Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng (tổng hợp mẫu)

Chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và một số kiến nghị

Bài tiểu luận: Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai năm 2024 của huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Mẫu Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luận văn Thạc sĩ tóm tắt: Pháp luật về điều kiện đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực giáo dục, đào tạo ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ: Sự nghiệp nghiên cứu phê bình văn học của Hoài Thanh

Luận văn Thạc sĩ: Tiểu thuyết của Đỗ Phấn từ góc nhìn sinh thái

Luận văn Thạc sĩ: Giải pháp ứng phó với nhập cư ở Liên minh Châu Âu

Luận văn Thạc sĩ: Diễn ngôn về giới nữ trong văn xuôi nữ Việt Nam đương đại (khảo sát sáng tác của Dạ Ngân, Y Ban, Lý Lan, Nguyễn Thị Thu Huệ)

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng mức phát thải tham chiếu rừng khu vực huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng

Luận văn Thạc sĩ: Đặc điểm nhân vật chính trong ba tác phẩm của Franz Kafka: Lâu đài, Vụ án, Hóa thân

Kháo luận tốt nghiệp: Vận dụng lí thuyết học tập trải nghiệm vào dạy học Thống kê - Xác suất ở lớp Hai

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng hệ thống điều khiển và thu nhận dữ liệu cho Robot dịch vụ

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu