Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai đoạn 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN PHƯƠNG THÁI

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ,

TP. HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2020

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng

dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được

cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2020

Người cam đoan

Nguyễn Phương Thái

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của

bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Hoàng

Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn, dành

nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và

thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành Viện Quản lý đất đai, Trường Đại học

Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn

thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy

ban nhân dân huyện Ba Vì, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ba Vì, Văn phòng

đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Ba Vì, Chi cục Thống kê huyện Ba Vì, Ủy ban nhân

dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Ba Vì đã giúp đỡ và tạo điều

kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành

luận văn.

Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2020

Học viên

Nguyễn Phương Thái

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii

MỤC LỤC ................................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN .................................................................................... viii

ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................ 1

Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .. 3

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất .......................................... 3

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ........... 3

1.1.2. Quyền sở hữu đất đai ở một số nước trên thế giới ..................................... 7

1.1.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................... 15

1.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Việt Nam............................................. 17

1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam ..................................................... 17

1.2.2. Quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................................................. 19

1.2.3. Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực

hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................................................. 26

1.2.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 30

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 39

2.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 39

2.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 39

2.2.1. Phạm vi không gian .................................................................................. 39

2.2.2. Phạm vi thời gian ..................................................................................... 39

2.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 39

2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Ba Vì,

thành phố Hà Nội ............................................................................................... 39

2.3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội .... 39

2.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019 ....... 39

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện

Ba Vì, thành phố Hà Nội .................................................................................... 39

2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 40

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, tài liệu ......................... 40

2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu sâu ........................................... 40

2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn ............................................................. 40

2.4.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ....................... 41

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 42

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Ba Vì ........................ 42

3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 42

3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ............................................................................ 47

3.2. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện ba vì ........................ 52

3.2.1. Xác định địa giới hành chính ................................................................... 53

3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính .......... 54

3.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất .......... 54

3.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ . 54

3.2.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .......................................................... 54

3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì giai

đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................... 55

3.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ...................................... 56

3.3.2. Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ............................ 59

3.3.3. Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất ............................. 63

3.3.4. Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ................................ 66

3.3.5. Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..................... 69

3.3.6. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng

đất ....................................................................................................................... 73

3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Ba Vì .................................................................................................... 77

3.4.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................... 77

3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật .................................... 78

3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .. 79

3.4.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất.............................. 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 83

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX Giá trị sản xuất

KTXH Kinh tế xã hội

NĐ-CP Nghị định Chính phủ

NXB Nhà xuất bản

QSDĐ Quyền sử dụng đất

QSH Quyền sở hữu

SDĐ Sử dụng đất

TTCN Tiểu thủ công nghiệp

TTLT Thông tư liên tịch

UBND Ủy ban nhân dân

XHCN Xã hội chủ nghĩa

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Ba Vì năm 2019 ................................ 48

Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Ba Vì năm 2019 ....................................... 52

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa

bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................... 55

Bảng 3.4. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 .. 57

Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều

tra ............................................................................................................................... 58

Bảng 3.6. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 -

2019 ........................................................................................................................... 59

Bảng 3.7. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã/thị trấn điều tra ........... 61

Bảng 3.8. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019......... 63

Bảng 3.9. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn ........................................... 65

Bảng 3.10. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ......... 67

Bảng 3.11.Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2017 - 2019 ........ 68

Bảng 3.12.Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ......... 70

Bảng 3.13. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2017 -

2019 ........................................................................................................................... 71

Bảng 3.14. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ

quan nhà nước ........................................................................................................... 75

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019”.

Tác giả: Nguyễn Phương Thái

Chuyên ngành: Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp

Giảng viên hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương

1. Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba

Vì, TP. Hà Nội.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực

hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.

2. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra, thu

thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp

điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu.

Trong đó: Thu thập số liệu thứ cấp được thu thập tại UBND huyện Ba Vì; Số

liệu sơ cấp thu thập bằng việc điều tra 300 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn

Tây Đằng, xã Đông Quang, xã Yên Bài thuộc huyện Ba Vì.

3. Kết quả nghiên cứu chính

- Luận văn đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Ba Vì,

TP. Hà Nội: Ba Vì là huyện nằm ở phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô

Hà Nội khoảng 60 km ảnh hưởng nhiều tới việc đi lại, phát triển kinh tế và thực

hiện quyền của người sử dụng đất.

- Luận văn đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Ba Vì: Tổng

diện tích tự nhiên toàn huyện là 42.300,5 ha, trong đó: Diện tích đất nông nghiệp là

29.108,4 ha, diện tích đất phi nông nghiệp là 13.166,2 ha, còn lại 26,2 ha là diện

tích đất chưa sử dụng, đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều kiện

thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.

- Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019, bao gồm: quyền chuyển nhượng, quyền thuê và

cho thuê, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp

và quá trình điều tra sơ cấp 300 hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Tây Đằng,

Đông Quang và Yên Bài. Từ đó thấy được: Số liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ

quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình thực hiện QSDĐ thực tế của huyện Ba

Vì. Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ không làm thủ tục theo qui định của

pháp luật vẫn còn xảy ra (7/300 hộ, chiếm 2,33% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e

ngại về chính sách, TTHC phiền hà, về giá, về phí... và một phần để né tránh thực

hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước khi thực hiện QSDĐ gây thất thóat ngân sách

nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý đất đai.

- Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì. Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để khắc

phục, bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến

pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; Giải pháp

về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất.

4. Kết luận

Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi

hành luật ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp việc thực hiện quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi vào nề nếp và hiệu

quả hơn. Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ giai đoạn 2017 - 2019 đến đăng ký làm

thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần, TTHC diễn ra đơn giản, nhanh

gọn và đúng quy định. Đây là một trong những kết quả tích cực mà huyện Ba Vì đã

đạt được trong công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, tình trạng thực hiện QSDĐ

mang tính tự phát, không khai báo vẫn còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn do tâm lý

e ngại về chính sách, TTHC phiền hà, về giá, về phí... gây khó khăn cho công tác

quản lý đất đai.

Vì vậy, để khắc phục những tồn tại, hạn chế cần thiết phải tích cực thực hiện

đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và khuyến khích

người dân thực hiện quyền SDĐ đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật.

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất

của mỗi quốc gia. Đất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi quá trình

sản xuất, đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người... Đối với mỗi quốc gia,

đất đai là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công

nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các

mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi

phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến

nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại

nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý

Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo

quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu

hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm

còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết

pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các

quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối

đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu

về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và

lạm dụng quyền sử dụng đất.

Ba Vì là huyện tận cùng phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô Hà

Nội khoảng 60 km.Với tổng diện tích tự nhiên là 42.300,5 ha chiếm 12,65% diện

tích tự nhiên của thành phố. Đơn vị hành chính của huyện gồm 30 xã, 1 thị trấn,

trong đó có 7 xã thuộc vùng cao với tổng diện tích tự nhiên 19.843,1 ha chiếm

46,91% diện tích tự nhiên của toàn huyện, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và

giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm gần đây, huyện Ba Vì có tốc

độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp,

vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn

tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển

kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu

hướng ngày càng gia tăng. Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực

hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Ba Vì

chưa phản ánh đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất hiện nay. Để có cái

nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu

hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Người

dân và cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật trong

quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất chưa? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để

giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi

này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.

Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá tình

hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai

đoạn 2017 - 2019”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử

dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội.

- Đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất

thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.

3. Phạm vi nghiên cứu

3.1. Phạm vi không gian

Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội

bao gồm 31 đơn vị hành chính cấp xã.

3.2. Phạm vi thời gian

Đề tài đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019.

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu

Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ

thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân

phối các thành quả vật chất. Theo Điều 164, của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở

hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005). Đối

tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các

chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).

Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ

thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: Quyền chiếm hữu là

quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền sử

dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của

bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu

hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong

việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các hình thức sở hữu về đất đai

bao gồm:

- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng

sự, 2014).

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều

4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữuvề đất đai” (Điều 13). Với tư

cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất

quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng

theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng

như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó

là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

1.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về

đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy

hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà nước -

cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi

nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử

dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

(Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).

Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung

là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước

giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc hội

nước CHXHCNVN, 2005).

Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của

các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân

và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?

Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu

của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,

không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái

niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,

giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia,

Nhà nước và mỗi người dân.

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện

các quyền: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất”.

1.1.1.3. Khái niệm về người sử dụng đất

Có nhiều quan điểm khác nhau về người sử dụng đất. Nhưng nhìn chung,

khoa học pháp lý Việt Nam quan niệm về người sử dụng đất dưới một số quan điểm

cơ bản sau đây:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các cơ

quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất. Thống nhất với quan điểm này, có ý

kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: "Người sử dụng đất là tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng.

Người sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ

gia đình và cá nhân". Quan điểm này cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà

nghiên cứu luật học của Việt Nam. Cụ thể: "Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức

kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ

gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng".

Quan điểm thứ hai cho rằng: "Người sử dụng đất là người được Nhà nước

giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà

nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh

tế. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân”.

Như vậy, trong khoa học pháp lý nước ta mặc dù có một số quan niệm về

người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau ở

căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là, họ

phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử

dụng đất; công nhận quyển sử dụng đất là họp pháp. Những quan điểm này đểu dựa

trên cơ sở lý luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm

người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất

hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của

đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất... song không trực

tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất,

như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động... trực tiếp sử dụng

đất. Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù hợp thực tiễn sử dụng đất

trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng

đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép

nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và

nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ

chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội -

nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập

và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng

địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có

cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,

niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn

giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại

giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên

hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên

chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư

nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

1.1.2. Quyền sở hữu đất đai ở một số nước trên thế giới

1.1.2.1. Ở một số nước phát triển

Đại đa số các nước trên thế giới đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế thị trường tuy

có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu

sản xuất khác.

* Cộng hòa Liên bang Đức

Đối với Cộng hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối

với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết

với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý

bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy

định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán

theo nguyên tắc của thị trường.

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất

và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa

vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và

nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với

quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng

công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp

đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Quyền thừa kế xây dựng

được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần

- áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì được quyền

sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên tòa nhà. Phần đất này được quy

định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ

thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa

nhà (Trần Tú Cương, 2012).

* Thụy Điển

Pháp luật đất đai quy định đất đai cơ bản là sở hữu tư nhân về đất đai và nền

kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều

lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là

một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp

luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các

hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,

bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai... đều được luật hóa. Dưới

đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển

nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng

đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi

mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối

chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở

hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ

lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho người mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế

về chuyển nhượng của bên bán.

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp

đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển

nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết

nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật

về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai

phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì

thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng

cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác

nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tòa

án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp

chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem

xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu

bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải

cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Đó là trình

tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều

do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba

văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất

động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài

liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế

chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân

hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi

vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp

sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi

phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin

tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực

hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản

sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế

chấp. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên

giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được

hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được

hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho

chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất

cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã

hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi

thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

* Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.

Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của

Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước

chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được

quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,

dầu mỏ, phốt phát... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu

Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và

phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia

thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có

quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà

không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình

công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai, 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và

phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí

trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).

1.1.2.2. Ở một số nước trong khu vực

* Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở

Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với

đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của

chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở

Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa

nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,

QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc.

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng

cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước

không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp

này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung

Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng

đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước

với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc

vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả

thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực

hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,

cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp

hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện

cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có

QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một

mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử

dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với

điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về

điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định

của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền

của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng

QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15

ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký

QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển

nhượng tương ứng.

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng

này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy

nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,

chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.

Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.

- Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch

này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ

quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày

sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử

dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có

được QSDĐ.

- Thế chấp QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ

tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được

thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến

hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng

ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ

các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là

nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của

Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).

* Thái Lan

Tại Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất

đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy

chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở

hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở

hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000

hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu

loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ

thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực

của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận

NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng;

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai

loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo

ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không

được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy

chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc

chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo

loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không

được để không sử dụng trên 5 năm.

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về

đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có

đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng

đất mà Ủy ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,

hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để

không sử dụng quá 10 năm;

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận

này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng

nhận sở hữu NS4;

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh

trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được

QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp

Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2;

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc

lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển

nhượng, chỉ có thể được thừa kế;

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông

qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này

không chuyển nhượng được;

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp

cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị

thóai hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng

chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng

nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4;

- Đất chưa có GCN: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp

được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).

* Malaysia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có

một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là

bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở

hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê...) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được

Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn

chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn

chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn;

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai;

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền...)

trên đất đai của mình;

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng

khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà;

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó

theo di chúc.

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh

gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có

những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời;

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được

chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng

trên đất của mình.

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt

buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ

thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về

việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền

bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ

quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau

khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các

phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).

1.1.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết

QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

- Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,

đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì

và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể

chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc

phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở

việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ

thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có

hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam;

- Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để

hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình

hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.

Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý

loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về

lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản,

trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội

nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất

động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc

tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả

các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở

tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể

thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng

với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng

các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán,

thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các

chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các

giao dịch dân sự;

- Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là

các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông

qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp;

- Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với

điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh

gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo

hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ đai. Cần có các biện pháp

đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có

liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp

cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn

vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư

như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh

thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm

mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ

bình ổn thị trường.

1.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển

theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những

hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở

Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập

từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu

toàn dân về đất đai chỉ được công nhận từ khi ban hành Hiến pháp 1959 và tiếp tục

được khẳng định và củng cố ở Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013.

Điều 17, Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài

nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp

luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Điều 53, Hiến pháp

2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,

vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là

tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý”.

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18,

Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể

chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến

pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai

hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để

phát triển bền vững.

Tiếp theo, Luật Đất đai 2003 được ban hành quy định cụ thể hơn về chế độ

sở hữu đất đai tại Điều 5, quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều 6, Nhà nước thực

hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước

về đất đai tại Điều 7.

Sau đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” - Điều 4;

Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai - Điều 13.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện

việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai

được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà

nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ

sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc

phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước

cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể

với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu

này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,

giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của

Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những

thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý

nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử

dụng và mức độ hưởng lợi. Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định

pháp luật phục vụ cho việc ổn định và phát triển KTXH, đảm bảo lợi ích quốc gia,

lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng

lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Về QSDĐ: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự

mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho toàn xã hội -

trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục đích. Như vậy,

QSDĐ được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa

đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy

hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước

mang lại.

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Việc định đoạt

số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những

quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối

tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.

1.2.2. Quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1. Quá trình hình thành, phát triển các QSDĐ tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa

Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần

thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng

vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt

thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987

là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được

giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển

QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,

lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà

không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”.

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh

những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất

mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ

trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể

thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng

đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được

QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận

quyền sở hữu đối với nhà ở.

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử

dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán

đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là

bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về

mặt kinh tế đối với đất đai.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này

Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ

đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua

Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày

10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII: “Tiếp tục đổi mới và phát

triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện

các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có

quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN,

1995). Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây

dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày

14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và

bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật

cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu

hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế

QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình

thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác

động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp,

nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà

Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,

bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp

vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền

thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển

nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như

Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì

Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây

dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất

đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa

X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật

nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,

nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ

theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở

hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị

QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng

nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình

quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy

còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, để tháo gỡ những vướng mắc trong

công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, thể chế hóa kịp

thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật

Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày

01/07/2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy

định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ

gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện

hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất

nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các

quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ

đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt

Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các

quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần

cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại

Việt Nam.

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này

có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi

hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến

chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn

phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời

đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập

của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ

bản như sau:

Một là, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối

với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền của

đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử

dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền

quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…

Hai là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc

điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật

Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng

trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn

khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ

sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng

dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định

về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý

kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và

cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định.

Bốn là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013

vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp GCN. Luật bổ sung quy

định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên

mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một GCN,

hoặc cấp chung một GCN và trao cho người đại diện. Luật Đất đai năm 2013 cũng

quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ

về QSDĐ.

Năm là, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người

có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh

hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có

hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo

nên các dư luận xấu trong xã hội. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua

là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng

yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại

hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần

đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của

cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo

được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

1.2.2.2. Nội dung quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ

khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích

của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và

một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử

dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

Luật Đất đai 2013 được ban hành và có hiệu lực quy định về quyền chung

của người sử dụng đất và các quyền cụ thể của người sử dụng đất cũng có sự thay

đổi. Ngoài 07 quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì người

sử dụng đất được thực hiện các quyền cụ thể quy định tại Điều 167 bao gồm:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế

chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.

- Chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông

dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm

nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản

xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh

hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có

xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,

phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là

không có mục đích thương mại.

- Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử

dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong

trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền

theo thỏa thuận. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc

sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian

giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu

thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định

một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ

đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê (thuê lại) để sử dụng trong

một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê

và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc

biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu

của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển

QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan

hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý

nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Thế chấp QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong

quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi

hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không

được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có

một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận

thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế

chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế

chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp

người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh

để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của

họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng

đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương

thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh

cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông

nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại... mà

vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa

chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và

nông thôn.

1.2.3. Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực hiện

quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.3.1. Hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến quy định về

các quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay

a. Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ

ngày 01/01/1999.

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ

ngày 01/10/2001.

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005.

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành

kể tà ngày 01/7/2007.

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH11 ngày 21/11/2006, có hiệu lực

thi hành từ ngày 01/01/2009.

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126

của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6 /2009, có hiệu lực từ ngày

01/9/2009.

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

b. Các văn bản dưới Luật

- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông

nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất

nông nghiệp.

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về

việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm

hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp

vốn bằng giá trị QSDĐ.

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm

giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

thuế chuyển QSDĐ.

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của Luật thuế chuyển QSDĐ.

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp

vốn bằng giá trị QSDĐ.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai.

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,

bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị

định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ

sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ

tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai.

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT ngày 25/05/2004

của Bộ Tài nguyên và môi trường.

c. Một số văn bản liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

tại TP. Hà Nội

- Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND TP. Hà

Nội về việc ban hành quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất; công nhận QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng kí

biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

chuyển MĐSD đất vườn ao liền kề và đất nồng nghiệp xen kẹt trong khu dân cư

sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 của UBND TP. Hà

Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung về đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển MĐSD

đất vườn ao liền kề và đất nồng nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa

bàn TP. Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày

31/3/2017 của UBND TP. Hà Nội.

- Quyết định số 25/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 của UBND TP. Hà

Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy định về đăng ký, cấp GCN QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng kí biến động về sử dụng

đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

ban hành kèm theo quyết định số 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND

TP. Hà Nội.

- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất;

kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.

- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND TP. Hà Nội

về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân

thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội.

1.2.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Theo số liệu tổng hợp, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân sử dụng trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền

sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia

đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác

xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ

chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế

xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và

giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho

thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả

nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003).

Một thị trường QSDĐ thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua

bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Ba thị trường này

có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác động của các quy luật thị trường. Sau

khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường QSDĐ ở nước ta mới bắt đầu hình

thành và phát triển một cách chính thức, thị trường QSDĐ không thể không tránh

khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết. Luật Đất

đai 2003 ra đời và tiếp đó là Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể các quyền cho

từng đối tượng sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự

phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các

ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch

vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất

còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản

xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng

không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu

tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá

phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt

động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất,

giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn, ách tắc;

việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá

QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá

đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện

cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu

hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định

của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác

dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.

- Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:

Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất

chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa

nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về

giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các

địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng

xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các

tỉnh phía Bắc việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển

những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Tại một số địa phương

đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương

trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của

mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông

dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003).

Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 đến nay, nhiều địa phương đã tổ chức

cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ

nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm

số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư

(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:

Những quy định của pháp luật đất đai ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng

QSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Các trường hợp thực hiện

chuyển nhượng QSDĐ đều đã đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện kê

khai đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSDĐ

của mình. Bên cạnh đó cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản

đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá

đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một

thị trường chuyển nhượng QSDĐ trong sạch và lành mạnh trên cả nước.

Song hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao

dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra

khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế (Bộ Tài nguyên và Môi

trường, 2012).

- Về tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác

dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê,

cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía

các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể

như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất

làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao

theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt

bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho

sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ

quan nhà nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003).

Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển

kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong

phát triển của đất nước. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và

công nhận QSDĐ cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53%

tổng diện tích tự nhiên cả nước; cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng

diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha,

chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối

tượng sử dụng;

- Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95% tổng diện

tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm

59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm

0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha

(53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%);

- Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tích đã

giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông

nghiệp 6 nghìn ha (0,20%).

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã

được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho

thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được

chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được

xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc

phòng - an ninh. Tuy nhiên, tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng

mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển

nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất

bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục

đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất

tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà

nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong

quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.

- Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư

trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản

xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế

độ sử dụng đất khác. Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ bởi khó khăn về kinh tế toàn

cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục

phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn

hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn

cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng

xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Hiện nay, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở

cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên,

người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà

nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình quản lý đất đai và đang gây thất thu

thuế cho nhà nước.

- Về tình hình thừa kế QSDĐ:

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên phần lớn là không khai báo,

đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người

dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống

“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có

sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó

đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ. (Nguyễn Đình

Bồng và cộng sự, 2005).

- Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào

quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế

chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và

người cho vay.

Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã hòa

nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước.

Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để

thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi

cho cả người đi vay và người cho vay. Tuy nhiên, quy định chỉ có quyền thế chấp

bằng giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức,

cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các

dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất

động sản. Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng giá

trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền

nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài đề thực hiện các dự án

đầu tư tại Việt Nam. Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế

chấp QSDĐ cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Quy định này là không hợp lý, vì

nhiều trường hợp người dân vay tiền vì các mục đích khác (vay tiền cho con đi học,

chữa bệnh, xây dựng nhà ở...) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

- Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:

Hiện nay, sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên

doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp

vốn bằng QSDĐ đang phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô. Song việc thực

hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ

sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại một số địa phương còn

vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó

giải quyết sau này (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ của Luật Đất đai năm 2003

chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân

sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, gây khó khăn cho các địa

phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng.

Việc kiểm tra thi hành pháp luật đất đai đã được thực hiện thường xuyên, có

trọng tâm, trọng điểm, đã kịp thời phát hiện và xử lý những sai phạm trong quản lý

và sử dụng đất đai. Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp đã nỗ lực lớn trong việc

giám sát thi hành Luật Đất đai; Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp đã quyết tâm

chỉ đạo thực hiện nghiêm pháp luật đất đai, nhiều địa phương đã thực hiện tốt cải

cách thủ tục hành chính (TTHC) trong quản lý sử dụng đất đai.

- Những tồn tại của việc thực hiện QSDĐ tại Việt Nam:

Việc thực hiện QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định

còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện

chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan

dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã

có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị

đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng

QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn

diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh

hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

Luật Đất đai năm 2013 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý về đất

đai, sử dụng đất đai của Nhà nước; quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế thi hành Luật Đất

đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng

đất. Việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: Pháp luật quy định

tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị

thực của QSDĐ; giấy chứng nhận QSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan

đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.

- Một số quy định trong Luật đất đai 2013 còn một số điểm chồng chéo với

một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất (như Luật đầu tư

năm 2014, Luật quy hoạch 2019, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động

sản năm 2014, Luật quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017). Chính sách đất đai

chưa đồng bộ, còn có điểm chồng chéo. Ví dụ: Nhằm ngăn ngừa tham nhũng, Luật

quy định Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá (Chương Quy

hoạch sử dụng đất) nhưng lại cho phép người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

được thực hiện quyền “cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính

phủ” đối với trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án. Cho đến nay,

Chính phủ vẫn chưa hướng dẫn được cơ chế thực hiện 2 quyền này khi Nhà nước

thu hồi đất.

- Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và

bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng

tham nhũng, trục lợi và thất thóat nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn

diễn ra. Do mục tiêu của Luật đất đai năm 2013 được đặt ra là tăng cường quản lý

nhà nước về đất đai chứ không phải là nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất,

nên rất thiếu những quy định, chế tài cụ thể hướng đến sử dụng nguồn lực đất đai

một cách hiệu quả.

- Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện

môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát

triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất

đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được Luật điều chỉnh. Hiện nay, cơ chế Ủy ban

nhân dân thuê đất của nông dân để cho doanh nghiệp nông nghiệp thuê lại cũng trái

với Luật đất đai năm 2013, nhưng được áp dụng thành công ở nhiều địa phương.

- Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp

nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng

hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng;

đất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn

vào nông nghiệp. Hạn điền (hạn mức nhận chuyển quyền) và thời hạn (hạn mức thời

gian sử dụng đất) vẫn là rào cản chính trong xác lập một tư liệu sản xuất có khả

năng tiếp nhận đầu tư lớn, dài hạn, có chiều sâu vào phát triển kinh tế nông nghiệp

sản xuất hàng hóa quy mô lớn.

- Hệ thống tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được

trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Quyết định giá đất của cơ quan

hành chính còn thiếu độc lập và khách quan. Hệ thống thuế về đất đai còn lạc hậu,

làm cho nguồn thu từ đất quá nhỏ bé so với nhu cầu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất

đai và hiện đang là nguyên nhân chính làm cho ngân sách phải chi quá nhiều cho

đầu tư phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, mà mọi người sử dụng lại không

phải trả bất kỳ một chi phí nào.

- Tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến.

Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để

xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển

mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ lớn (70%), là nguy

cơ gây ra những bất ổn trong xã hội.

* Nhận xét đánh giá chung

Qua nghiên cứu tổng quan tài liệu cho thấy:

- Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được cụ thể hóa qua điều 167

Luật đất đai 2013. Tuy nhiên người sử dụng đất vẫn chưa ý thức được các quyền sử

dụng đất nên quyền lợi của người sử dụng đất chưa được đảm bảo;

- Việc thực hiện quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc giữa các bên tham gia

thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng và người sử dụng đất) phải khai báo với cơ

quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên vẫn còn bất cập về việc số tiền được vay

không tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất;

- Hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất còn chưa được quản lý

chặt chẽ. Dẫn đến thất thóat nguồn thu cho ngân sách nhà nước;

- Các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai báo tại cơ quan nhà nước có

thẩm quyền còn cao, đã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng

đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản

trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai,

đăng ký biến động đất đai.

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

Việc thực hiện quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan và

các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì khá đa dạng. Tuy nhiên do hạn

chế về thời gian và điều kiện kinh tế, đề tài tập trung đánh giá việc thực hiện quyền

SDĐ của một số hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội bao

gồm: quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê, cho thuê lại; quyền tặng cho; quyền

thừa kế; quyền thế chấp QSDĐ.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

2.2.1. Phạm vi không gian

Trên phạm vi ranh giới hành chính toàn huyện, có chọn một số xã mẫu để

nghiên cứu sâu.

2.2.2. Phạm vi thời gian

Trong 3 năm, từ 2017 - 2019.

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Ba Vì,

thành phố Hà Nội

2.3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

2.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019

- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tình hình thuê, cho thuê quyền sử dụng đất.

- Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất.

- Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất.

- Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất.

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện

Ba Vì, thành phố Hà Nội

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, tài liệu

Thu thập thông tin, số liệu từ các cơ quan quản lý, các đơn vị chuyên môn để

phục vụ đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền

sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng

đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ba Vì và

Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Ba Vì.

2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu sâu

- Chọn địa điểm nghiên cứu tại 01 thị trấn và 02 xã điểm:

+ Nhóm 1 (gồm 10 xã): Tây Đằng, Vật Lại, Đồng Thái, Vạn Thắng, Phú

Sơn, Tản Hồng, Phú Cường, Thái Hòa, Minh Quang, Khánh Thượng.

Chọn thị trấn Tây Đằng là trung tâm của huyện, đại diện cho các xã, thị trấn

có tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế xã hội nhanh của huyện;

+ Nhóm 2 (gồm 7 xã miền núi) gồm: Yên Bài, Ba Trại, Tản Lĩnh, Cẩm Lĩnh,

Ba Vì, Vân Hòa, Sơn Đà.

Chọn xã Yên Bài đại diện cho các xã miền núi của huyện Ba Vì có địa bàn

rộng đang phát triển về du lịch sinh thái;

+ Nhóm 3 (gồm 14 xã đồng bằng) gồm: Đông Quang, Cam Thượng, Chu

Minh, Tiên Phong, Thụy An, Phú Châu, Phú Phương, Châu Sơn, Cổ Đô, Phong

Vân, Phú Đông, Tòng Bạt, Thuần Mỹ, Minh Châu.

Chọn xã Đông Quang đại diện cho các xã đồng bằng, thuần nông không có

nghề phụ, chậm phát triển.

2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn

- Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tình hình

thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu. Cách

thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng đất để nắm bắt

tình hình và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

- Cách thức điều tra phỏng vấn tại mỗi xã, thị trấn.

Tính toán số lượng hộ (phiếu cần điều tra tại từng xã, thị trấn) theo công

thức: công thức xác định mẫu được áp dụng trong nghiên cứu là:

Trong đó:

N: Là số hộ dân trong xã, thị trấn;

e: Là sai số chọn mẫu (tối đa 10%;

n: Là số lượng mẫu cần điều tra.

Áp vào công thức tính được mỗi xã, thị trấn cần điều tra làm tròn 100 mẫu.

Lựa chọn hộ để điều tra: lựa chọn ngẫu nhiên 100 hộ trong tổng số trên địa

bàn xã, thị trấn.

2.4.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu

Phương pháp này sử dụng để tổng hợp phân tích toàn bộ số liệu từ các đối

tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các

đặc trưng tiêu biểu trên từng vị trí, địa bàn và khu vực.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Ba Vì

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Ba Vì là huyện nằm ở phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô Hà

Nội khoảng 60 km. Huyện có vị trí địa lý như sau:

Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Tường của tỉnh Vĩnh Phúc và thành phố Việt Trì

của tỉnh Phú Thọ;

Phía Đông giáp huyện Thạch Thất và thị xã Sơn Tây;

Phía Nam giáp huyện Lương Sơn và Kỳ Sơn của tỉnh Hòa Bình;

Phía Tây giáp huyện Tam Nông, Lâm Thao và huyện Thanh Thủy của tỉnh

Phú Thọ.

Huyện Ba Vì có 31 đơn vị hành chính cấp xã gồm 30 xã và 1 thị trấn với

tổng diện tích tự nhiên là 42.300,5 ha.

Trên địa bàn huyện có tuyến đường Quốc lộ 32 quan trọng chạy qua giúp

cho Ba Vì trở thành đầu mối và cầu nối giao thương quan trọng giữa Thủ đô với các

tỉnh thành đồng bằng Bắc Bộ và các tỉnh vùng Tây Bắc.

3.1.1.2. Địa hình, địa mạo

Huyện Ba Vì thuộc vùng bán sơn địa ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội. Địa

hình của huyện thấp dần từ phía Tây Nam sang phía Đông Bắc được chia làm ba

vùng rõ rệt: Vùng núi, vùng đồi gò, vùng đồng bằng ven sông. Vùng núi chiếm

47,5% diện tích, có các núi cao trên 700 m, cao nhất là Tản Viên cao 1,296 m, đỉnh

Vua và Ngọc Hoa cao trên 1.000 m. Vùng đồng bằng lại được bao bọc bởi hai con

sông là sông Hồng và sông Đà nên đất đai rất phì nhiêu, màu mỡ. Huyện có hồ Suối

Hai rất lớn và vườn quốc gia Ba Vì.

3.1.1.3. Khí hậu

Ba Vì cùng chung vùng khí hậu của thành phố Hà Nội với đặc điểm là khí

hậu nhiệt đới gió mùa. Rõ nét nhất là sự thay đổi và khác biệt của hai mùa nóng,

lạnh: Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa; từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau

là mùa đông thời tiết khô ráo. Giữa hai mùa đó lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng

4 và tháng 10).

- Mùa nóng (từ tháng 5 đến tháng 10): Khí hậu ẩm ướt, mưa nhiều, hướng gió chủ đạo là Đông Nam, nhiệt độ trung bình là 27 - 290C, mùa mưa tháng 7 - 9,

lượng mưa trung bình là 1.676 mm.

- Mùa lạnh (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau): Thời kỳ đầu khô lạnh, nhưng

cuối mùa lại mưa ẩm ướt, hướng gió chủ đạo là Đông Bắc, nhiệt độ trung bình là 230C tháng thấp nhất là 6 - 80C, độ ẩm thấp nhất 84%, cao nhất 95%.

Nhận xét: Nhìn chung khí hậu, thời tiết của huyện mang tính đặc trưng của

vùng đồng bằng sông Hồng thuận lợi cho sự sinh trưởng và phát triển của cây trồng,

vật nuôi. Tuy nhiên, vào những ngày nhiệt độ không khí xuống thấp sẽ kìm hãm tốc

độ sinh trưởng của cây trồng hay vào thời điểm mưa nhiều nước lớn sẽ gây úng,

ngập và gây hại cho sản xuất nông nghiệp. Khí hậu của vùng cũng rất thuận lợi cho

sự sinh trưởng và phát triển của các loại sâu bệnh phá hoại mùa màng làm ảnh

hưởng tới năng suất và sản lượng gieo trồng. Vì vậy, trong sản xuất cần tận dụng

các điều kiện thuận lợi và tìm các biện pháp hạn chế những khó khăn do đặc điểm

khí hậu, thời tiết của vùng.

3.1.1.4. Thủy văn

Huyện Ba Vì là nơi có mạng lưới thủy văn hết sức độc đáo, xung quanh gần

như được bao bọc bởi hai dòng sông lớn là sông Hồng và sông Đà. Ngoài ra, trong

khu vực còn có nhiều các dòng suối nhỏ bắt nguồn từ trên đỉnh núi xuống, mùa mưa

lượng nước lớn tạo ra các thác nước đẹp như thác Ao Vua, thác Ngà, thác Khoang

Xanh… Đứng trên đỉnh núi Ba Vì ta có thể quan sát được toàn cảnh non nước của

vùng. Phía Tây là dòng sông Đà chảy sát chân núi, phía Bắc là hồ Suối Hai, xa hơn

là dòng sông Hồng. Tất cả tạo nên cảnh trí non nước hữu tình thơ mộng hiếm có của

vùng núi Ba Vì.

3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên

a. Tài nguyên đất

Theo tài liệu điều tra của Dự án Quy hoạch tổng thể đồng bằng sông Hồng

khu vực Ba Vì năm 1995 của Bộ Khoa học công nghệ và môi trường. Đất đai Ba Vì

được phân thành 2 nhóm chính sau:

- Nhóm đất vùng đồng bằng:

Đây là nhóm đất được hình thành do quá trình bồi tụ và được chia thành các

nhóm nhỏ.

Đất phù sa được bồi (ký hiệu Pb) nằm ngoài đê sông Hồng và sông Đà, có

diện tích là 3.248 ha, chiếm 10,35% diện tích đất của toàn vùng. Hàng năm thường

bị ngập lụt, là loại đất có thành phần cơ giới nhẹ tương đối phì nhiêu trồng được

nhiều loại cây trồng lương thực, hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày.

Đất phù sa không được bồi (ký hiệu P): Có diện tích là 2.684 ha chiếm

8,56% diện tích toàn huyện, phân bố ven sông Hồng và sông Đà, thành phần cơ giới

từ thịt trung bình đến thịt nặng chủ yếu trồng được 2 vụ lúa và hoa màu.

Đất phù sa glây (ký hiệu Pg): Diện tích là 1.435 ha chiếm 4,57% diện tích

của toàn huyện. Phân bố ở địa hình thấp thường bị nước ngập dài ngày vào mùa

mưa, loại đất này chuyên trồng lúa.

Đất bạc màu (ký hiệu B) và đất bạc màu glây trên phù sa cổ (ký hiệu Bg): Có

diện tích 2.545 ha chiếm 8,16% diện tích của huyện. Loại đất này được hình thành

từ mẫu chất phù sa cổ do canh tác lâu đời bị rửa trôi bề mặt lớn nên đất có thành

phần cơ giới nhẹ, chua và nghèo dinh dưỡng. Loại đất này ở địa hình cao thích hợp

với cây hoa màu, ở địa hình thấp thường trồng lúa.

- Nhóm đất vùng đồi núi:

Được hình thành do kiến tạo địa chất, có tổng diện tích là 18.478,0 ha chiếm

58,9% diện tích của toàn huyện. Nhóm đất này được phân thành các nhóm nhỏ như sau:

Đất nâu vàng trên phù sa cổ (ký hiệu Fp): Diện tích 6.751,0 ha chiếm

21,52% diện tích đất của huyện, phân bố ở quanh núi Ba Vì, đất chua nghèo dinh

dưỡng. Đất này trồng được các loại cây ăn quả, cây hoa màu ngắn ngày và cây công

nghiệp. Tuy nhiên khi khai thác loại đất này cần chú đến các biện pháp canh tác

nhằm chống xói mòn, rửa trôi làm mất các chất dinh dưỡng và keo sét có trong đất.

Đất đỏ vàng trên phiến sét (ký hiệu Fs): Diện tích 7.635,0 ha chiếm 24,33%

diện tích của toàn huyện, phân bố quanh chân núi Ba Vì, đất có độ phì nhiêu trung

bình thấp. Hàm lượng mùn trong đất trung bình, lượng Lân, Kali rễ tiêu trung bình,

lượng Magiê, Canxi thấp, thành phần cơ giới trung bình. Đất này thích hợp trồng chè,

dứa, cây ăn quả và hoa màu ngắn ngày. Do phần lớn diện tích đất này có độ dốc cao

nên trong quá trình canh tác cần có biện pháp chống xói mòn và bổ sung lượng phân

hữu cơ cho đất.

Đất màu đỏ trên đá mác ma Bazơ trung tính (ký hiệu Fk): Có tổng diện tích

2.654,0 ha chiếm 8,46% diện tích toàn huyện, phân bố ở vùng núi Ba Vì ở độ cao

trên 800 m so với mực nước biển thường có độ dốc lớn. Đây là vùng đất rừng do

Vườn Quốc gia Ba Vì quản lý bảo vệ và cấm khai thác.

Nhìn chung, Ba Vì là huyện có nhiều vùng khí hậu khác nhau, bởi vậy số

lượng các loại đất cũng rất đa dạng, phức tạp nên có khả năng đa dạng hóa cây trồng,

thâm canh tăng vụ, làm tăng năng suất cây trồng. Trong quá trình canh tác trên đất

xám bạc màu và xám bạc màu glây cần có biện pháp hợp lý nhằm chống xói mòn,

rửa trôi đất.

b. Tài nguyên nước

Nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong huyện được lấy từ

2 nguồn chính.

- Nguồn nước mặt:

Được cung cấp bồi hệ thống sông ngòi gồm sông Đà, sông Hồng, sông Tích,

ngoài ra còn có các hồ đầm chứa nước lớn như hồ Suối Hai, hồ Mèo Gù, Đầm Long...

có dung tích khoảng 60 triệu m3, ngoài ra trên địa bàn huyện còn có lượng lớn các

suối, ao, hồ đầm nhỏ và trung bình phân bổ khắp các vùng trong huyện do đó nguồn

nước mặt của huyện khá dồi dào, đủ cung cấp cho nhu cầu về nước trong sản xuất và

nước sinh hoạt của nhân dân.

- Nguồn nước ngầm:

Hiện nay chưa có tài liệu thống kê đầy đủ về nguồn nước ngầm, song quan sát

một số giếng khoan cho thấy ở đồng bằng ven sông nguồn nước này chỉ ở độ sâu

khoảng 5 m đến 7 m, tuy nhiên ở đồng bằng nguồn nước ngầm khai thác ở độ sâu 40

đến 60 m cho chất lượng nước tốt hơn. Miền núi các mạch nước ngầm rất phong phú,

một số nguồn nước ngầm có độ khoáng hóa cao như nước khoáng Tản Viên (Tản

Lĩnh), nước khoáng nóng Thuần Mỹ. Nguồn nước ngầm ở khu vực miền núi thường

phải khai thác ở độ sâu từ 40 đến 120 m nhưng chất lượng nước rất tốt.

Với nguồn nước dồi dào ở Ba Vì đã tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển sản

xuất và phục vụ đời sống, sinh hoạt cho người dân. Đặc biệt nguồn nước khoáng

Tản Viên, nước khoáng nóng Thuần Mỹ hiện nay đã và đang được khai thác phục

vụ sinh hoạt và du lịch, đây cũng là nguồn tài nguyên tạo tiền đề cho phát triển công

nghiệp sản xuất nước khoáng ở Ba Vì.

c. Tài nguyên rừng

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2019 diện tích rừng toàn huyện là

10.207,29 ha, trong đó:

Rừng phòng hộ là 75,55 ha, rừng đặc dụng là 6.103,63 ha tập trung chủ yếu

trên núi Ba Vì từ độ cao 400m trở lên. Có thảm động thực vật rất phong phú, đa

dạng. Hiện nay, các nhà khoa học Việt Nam ước có khoảng 2.000 loài thực vật nhiệt

đới và á nhiệt đới. Bước đầu thống kê được 812 loài thực vật bậc cao. Động vật có

khoảng 44 loài thú, 104 loài chim, 15 loài bò sát, 9 loài lưỡng cư (theo tài liệu quy

hoạch vườn Quốc gia Ba Vì), đây là nguồn tài nguyên rừng quý hiếm cần được bảo

vệ nghiêm ngặt để giữ gìn nguồn gen động thực vật và nghiên cứu khoa học. Ngoài

ra rừng còn cải tạo môi trường, phát triển du lịch sinh thái, như: khu Ao Vua, Suối

Mơ, Khoang Xanh, Thác Đa, Vườn Quốc Gia Ba Vì, Suối Hai.

Đất rừng sản xuất 4.028,15 ha phân bố khắp các vùng đồi gò của huyện

nhưng tập trung nhiều nhất ở các xã ven chân núi Ba Vì tạo nên một cảnh quan môi

trường và sinh thái cho phát triển ngành du lịch dịch vụ.

Ngoài ra, rừng còn có tác dụng rất lớn trong phòng hộ và điều hòa khí hậu

của vùng, rừng còn có ý nghĩa to lớn về an ninh quốc phòng và thăm quan du lịch,

chính vì vậy việc khôi phục vốn rừng đã mất, trồng thêm, trồng mới, tái tạo quỹ

rừng là một trong những nhiệm vụ cần được quan tâm đặc biệt trong các chương

trình bảo vệ môi trường sinh thái của huyện.

d. Tài nguyên khoáng sản

Qua điều tra thăm dò đã xác định được vùng đất Ba Vì có 1 số tài nguyên

khoáng sản như Pirít ở Minh Quang, Ba Trại có trữ lượng khoảng 124 ngàn tấn,

không đủ lớn để lập khu khai thác công nghiệp. Ngoài ra còn 1 số mỏ khác như

đồng, cao lanh, than bùn phân bố ở các địa bàn xã Ba Trại, Tiên Phong, Thái Hòa

nhưng trữ lượng không lớn và không tập trung.

Đặc biệt ở Ba Vì có mỏ nước khoáng, chất lượng tốt đang được đầu tư khai

thác phục vụ nhu cầu đời sống nhân dân. Bên cạnh đó mỏ nước nóng Thuần Mỹ

cũng đã được xác định và chuẩn bị đầu tư khai thác phục vụ cho nhu cầu phát triển

du lịch dịch vụ và chăm sóc sức khoẻ của nhân dân.

đ. Tài nguyên nhân văn

Ba Vì có nhiều thắng cảnh tự nhiên và nhân tạo nổi tiếng, thuận lợi cho phát

triển các loại hình du lịch như: núi Ba Vì, hồ Suối Hai, rừng Quốc gia Ba Vì và

nhiều cảnh quan đẹp, khí hậu mát mẻ, với hệ thống hồ, đập được xây dựng khắp nơi

có thể tổ chức các tua, điểm du lịch hấp dẫn du khách trong ngoài nước. Ngoài ra

còn có các nguồn nước nóng có thể phát triển thành các điểm du lịch như nước

khoáng Tản Viên (Tản Lĩnh), nước khoáng nóng Thuần Mỹ.

Ba Vì là vùng quê xứ Đoài, có nhiều di tích lịch sử văn hóa đã được Nhà

nước công nhận và xếp hạng để bảo vệ, tính đến năm 2019 đã có 30 di tích được

Nhà nước xếp hạng quốc gia, 24 di tích cấp thành phố những di tích đó phần lớn có

kiến trúc độc đáo gắn liền với lịch sử dân tộc, các danh nhân về truyền thuyết lịch

sử về 2 vị thần Sơn Tinh, Thủy Tinh đã được lưu truyền trong đời sống tinh thần

của người Việt Nam. Đồng thời, có rất nhiều đình chùa nổi tiếng với những kiến

trúc cổ mang đậm bản sắc dân tộc, truyền thống của vùng quê Việt Nam.

Nhìn chung, tài nguyên du lịch của huyện Ba Vì có tiềm năng to lớn không

chỉ có ý nghĩa đối với thành phố Hà Nội mà còn ở tầm khu vực và quốc tế cần phải

đầu tư khai thác để phát triển kinh tế - xã hội.

3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội

3.1.2.1. Dân số, lao động

* Dân số

Dân số trung bình của huyện Ba Vì năm 2019 là 252.910 người, tỉ lệ tăng

dân số tự nhiên 1,1% năm 2019.

Dân số thành thị không lớn chiếm 5,2% dân số toàn huyện. Di dân cơ học ra

ngoài (thời gian qua dân số đô thị của TP. Hà Nội tăng mạnh) có thể là nguyên nhân

khiến dân số chung cũng như dân số đô thị của Ba Vì tăng không cao trong một thời

gian dài.

Bảng 3.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Ba Vì năm 2019

STT Tên đơn vị hành chính cấp xã Diện tích (ha) Dân số (khẩu) Số hộ (hộ)

TTr Tây Đằng Xã Phú Cường Xã Cổ Đô Xã Tản Hồng Xã Vạn Thắng Xã Châu Sơn Xã Phong Vân Xã Phú Đông Xã Phú Phương

1.206,2 926,9 860,2 891,4 999,4 359,3 481,8 360,6 435,6 991,5 563,3 824,3 1.374,4 563,3 1.443,1 506,5 824,2 2.662,2 1.209,4 382,0 875,9 1.647,7 827,6 1.240,6 2.775,2 2.017,3 2.790,9 2.540,7 3.291,3 3.542,9 2.884,8 42.300,5 Mật độ dân số (người/ha) 1.346,7 576,4 954,9 1.416,9 1.569,7 1.325,9 1.436,5 1.487,2 1.356,5 1.117,8 1.580,5 1.533,1 721,3 1.132,3 976,2 1.589,7 1.225,3 447,5 763,6 1.438,5 934,2 590,9 891,5 511,2 554,9 730,3 463,1 90,8 362,9 250,0 294,1 697,8 4.197 1.716 2.168 3.501 3.712 1.285 1.921 1.395 1.634 3.030 2.348 3.164 2.432 1.481 2.973 1.762 2.240 3.180 2.198 1.341 2.481 2.363 1.668 1.508 4.100 3.550 3.394 159 3.008 1.976 2.016 73.901 16.244 5.343 8.214 12.630 15.688 4.764 6.921 5.363 5.909 11.083 8.903 12.637 9.913 6.378 14.087 8.052 10.099 11.914 9.235 5.495 8.183 9.737 7.378 6.342 15.400 14.732 12.925 2.307 11.943 8.857 8.484 29.5160 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Xã Phú Châu 11 Xã Thái Hòa 12 Xã Đồng Thái 13 Xã Phú Sơn 14 Xã Minh Châu 15 Xã Vật Lại 16 Xã Chu Minh 17 Xã Tòng Bạt 18 Xã Cẩm Lĩnh 19 Xã Sơn Đà 20 Xã Đông Quang 21 Xã Tiên Phong 22 Xã Thụy An 23 Xã Cam Thượng 24 Xã Thuần Mỹ 25 Xã Tản Lĩnh 26 Xã Ba Trại 27 Xã Minh Quang 28 Xã Ba Vì 29 Xã Vân Hòa 30 Xã Yên Bài 31 Xã Khánh Thượng Toàn huyện

(Nguồn: Chi cục thống kê huyện Ba Vì, 2019)

* Lao động, việc làm và thu nhập

- Lao động, việc làm:

Dân số trong độ tuổi lao động năm 2019 là 192.120 người, chiếm 76,1% dân

số toàn huyện. Lao động làm việc trong ngành kinh tế là 121,45 nghìn người tỉ lệ

lao động khu vực nông lâm ngư nghiệp chiếm 84,8% năm 2018. Tỉ lệ lao động khu

vực các ngành phi nông nghiệp 15,2% năm 2019. Tỉ lệ thất nghiệp đối với lao động

có khả năng lao động trong độ tuổi khoảng 3,9 - 4%. Số người lao động được giải

quyết việc làm bình quân mỗi năm khoảng 9 - 10 nghìn người, tỉ lệ lao động qua

đào tạo đạt 25%.

Theo số liệu thống kê, bình quân mỗi năm Ba Vì có khoảng 1.000 người

bước vào tuổi lao động, yêu cầu việc làm mới. Ngoài ra do chuyển đổi sản xuất nhu

cầu tạo thêm việc là rất lớn.

Việc nâng cao tỉ lệ lao động nông thôn qua đào tạo, nhằm đáp ứng nhu cầu

phát triển cao của các ngành công nghiệp và dịch vụ trong nhưng năm tới, đặc biệt

là những ngành công nghiệp không truyền thống và công nghệ cao là một đòi hỏi

lớn. Ba Vì là huyện có lợi thế lớn - gần kề các trung tâm đào tạo của Hà Nội cũng

như các tỉnh lân cận.

- Thu nhập và mức sống dân cư:

Thu nhập bình quân đầu người tăng là 68 triệu đồng/năm (năm 2019), Cùng

với mức chi tiêu tăng cơ cấu tiêu dùng của dân cư cũng thay đổi. Ước tính các

khoản chi cho ăn uống đã giảm xuống còn 49 - 50% năm 2019; tỉ lệ chi cho các

khoản khác tăng lên 50 - 51%. Trong đó, nếu như các khoản cho mặc (quần, áo,

giầy, dép, mũ, nón), ở (nhà, điện nước, vệ sinh), giáo dục giảm thì các khoản đồ

dùng gia đình, đi lại, bưu điện, văn hóa thể thao giải trí tăng mạnh.

Đây là nhưng biểu hiện của việc gia tăng mức sống dân cư, chuyển từ những

nhu câu thiết yếu sang những nhu cầu cao hơn, sa sỉ hơn. Nhờ nhu cầu tăng mà

nhiều chỉ tiêu về mức sống cũng được cải thiện như tỉ lệ học sinh đến trường, các

chỉ tiêu về y tế, sức khỏe, cộng đồng.

Tỷ lệ hộ nghèo giảm bình quân hàng năm 3%, không có hộ đói.

3.1.2.2. Phát triển kinh tế

a. Tăng trưởng kinh tế

Trong giai đoạn 2017 - 2019 quy mô và nhịp độ tăng trưởng có xu hướng

tăng lên. Giá trị sản xuất giai đoạn 2017 - 2019 tăng bình quân hàng năm 11,9%.

Sự tăng trưởng kinh tế cao trong giai đoạn vừa qua xuất phát từ đóng góp

ngày càng cao của khu vực phi nông nghiệp chiếm 62% giai đoạn 2017 - 2019.

Tuy nhiên, những yếu tố tạo ra tăng trưởng cao sẽ ngày càng tới hạn (mở

rộng diện tích, chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi). Do vậy, xu thế chuyển dịch

sang chất lượng và chiều sâu là tất yếu để tạo ra tăng trưởng. Khu vực nông lâm ngư

sẽ dựa chủ yếu vào thâm canh, tăng năng suất, chất lượng sản phẩm. Nhưng khả

năng đóng góp cho tăng trưởng kinh tế sẽ không cao như những năm vừa qua. Vai

trò của khu vực phi nông nghiệp sẽ ngày càng quan trọng hơn.

b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Thời kỳ 2017 - 2019, cơ cấu kinh tế huyện Ba Vì đã có sự dịch chuyển tích

cực. Tỷ trọng các ngành nông lâm ngư nghiệp giảm 50,7% năm 2017 và 38,6% năm

2019, trong khi vẫn khai thác triệt để lợi thế của khu vực này (nhịp độ tăng trưởng

cao), cơ cấu cây trồng vật nuôi chuyển dịch theo hướng tích cực; các ngành công

nghiệp xây dựng tăng từ 13,2% năm 2017 lên 19,6% năm 2019, khi vực dịch vụ

chuyển dịch tương ứng từ 36,1% lên 41,8%.

Nhìn chung, thời gian qua sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, nên dịch vụ phục

vụ sản xuất vật chất thường chiếm tỷ trọng nhỏ, chủ yếu là các ngành dịch vụ công.

Mặc dù quy mô của khu vực dịch vụ này ngày một lớn theo mức sống dân cư, song

tỷ trọng sẽ giảm dần, thay vào đó là dịch vụ sản xuất vật chất. Dự báo trong những

năm tới tỷ trọng dịch vụ sẽ không cao, cao hơn cả là các ngành công nghiệp và xây

dựng (Báo cáo kinh tế - xã hội huyện Ba Vì 2019).

c. Thực trạng phát triển kinh tế các ngành nông nghiệp

Tuy tỷ trọng nông lâm ngư nghiệp trong cơ cấu nền kinh tế chung có xu

hướng giảm trong thời gian qua, nhưng đây vẫn là ngành kinh tế giữ vị trí quan

trọng hàng đầu trong nền kinh tế Ba Vì. Hiện nay, sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp

của Ba Vì đã bước đầu thực hiện có hiệu quả viêc chuyển đổi cơ cấu sản xuất theo

hướng sản xuất hàng hóa.

Tổng giá trị sản xuất khu vực nông - lâm - ngư nghiệp năm 2019 tăng 29%

so với năm 2017. Trong cơ cấu ngành nông nghiệp, tỉ trọng ngành trồng trọt đang

có xu hướng giảm dần (giảm từ 71,7% năm 2017 xuống 41,3% năm 2019), ngành

chăn nuôi tăng lên tương ứng từ 28,3% lên 58,7%. Cơ cấu sản xuất ngành trồng trọt,

chăn nuôi cũng đang từng bược có sự chuyển dịch phù hợp với nhu cầu ngày càng

cao của thị trường.

3.1.2.3. Phát triển du lịch

Với nhiều tiềm năng phong phú về cả văn hóa xã hội và tự nhiên, những năm

qua, du lịch Ba Vì (Hà Nội) đã và đang có những bước phát triển khá mạnh mẽ, thu

hút ngày càng nhiều du khách thập phương; đồng thời mang lại cho người dân

những hiệu quả kinh tế không nhỏ.

Là vùng đất được thiên nhiên ưu đãi cho rất nhiều tiềm năng, lợi thế để phát

triển du lịch, Ba Vì được biết đến là nơi tập trung khá nhiều địa điểm du lịch sinh

thái, nghỉ dưỡng và du lịch tâm linh của Thủ đô như Khoang Xanh, Thiên Sơn -

Suối Ngà, Đầm Long, Ao Vua, quần thể Tản Viên Sơn Thánh… Khai thác những

lợi thế đó, đến nay, huyện Ba Vì đã phát triển đa dạng hóa các loại hình du lịch với

3 vùng du lịch chính là khu vực hồ Suối Hai và vùng phụ cận; vùng chân núi Ba Vì;

khu vực nước khoáng nóng Thuần Mỹ và rừng nguyên sinh Bằng Tạ. Đến với Ba

Vì, du khách sẽ có cơ hội được khám phá các danh lam, thắng cảnh như: Khu du

lịch sinh thái Ao Vua, Tản Đà Spa Resort, Đầm Long - Bằng Tạ, hồ Suối Hai, Thiên

Sơn - Suối Ngà, Khoang Xanh - Suối Tiên, Vườn quốc gia Ba Vì... Toàn huyện hiện

đang có 15 đơn vị kinh doanh du lịch với các sản phẩm chủ yếu như du lịch sinh

thái, nghỉ dưỡng, văn hóa, cộng đồng, hội thảo... Trong đó, du lịch sinh thái và nghỉ

dưỡng là hai loại hình du lịch phát triển mạnh nhất, thu hút nhiều du khách tham

gia. Một số địa điềm du lịch nổi tiếng như Ao Vua, Khoang Xanh - Suối Tiên,

Thiên Sơn - Suối Ngà… đã là điểm đến của nhiều du khách trong và ngoài nước.

Để lĩnh vực du lịch phát triển mạnh mẽ, huyện Ba Vì đã phối hợp với các đơn vị

chuyên ngành xây dựng tư liệu tuyên truyền quảng bá về các điểm đến du lịch hấp

dẫn của huyện, in tờ rơi tuyên truyền về du lịch nhằm giới thiệu về các điểm du lịch

tiêu biểu trên địa bàn…

Nằm ở xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, khu du lịch Đầm Long - Bằng Tạ được

hình thành trên cơ sở việc bảo tồn và phát triển rừng Bằng Tạ, cải tạo Đầm Long trở

thành khu du lịch sinh thái vui chơi giải trí hấp dẫn. Hiện nay, khu rừng sinh thái có

tới hơn 400 loại thực vật khác nhau; trong đó nhiều cây quý hiếm tuổi thọ vài trăm

năm tạo ra không gian thiên nhiên thóang mát, thân thiện. Cùng với việc bảo tồn

khôi phục cảnh quan thiên nhiên, nhiều sản phẩm du lịch vui chơi giải trí được xây

dựng tại đây như khu bể bơi có cầu trượt; khu du thuyền phục vụ cho du khách vừa

đạp nước vừa ngắm hoa sen, cảnh quan quanh hồ…

Theo số liệu của UBND huyện Ba Vì, trong giai đoạn 2017 - 2019, ngành du

lịch huyện đã đạt tổng doanh thu khoảng trên 986 tỷ đồng; tốc độ tăng trưởng bình

quân là 14,2%/năm, tổng lượng khách đạt hơn 11 triệu lượt người, tốc độ tăng bình

quân là 4,5%/năm. Nhờ thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ nên lượng du khách đến

với Ba Vì đã tăng từ 2,38 triệu lượt (năm 2017) lên 2,6 triệu lượt (năm 2019); doanh

thu từ du lịch tăng tương ứng từ 220 tỷ đồng lên 260 tỷ đồng. Du lịch đã tạo việc

làm ổn định cho hơn 1.000 lao động tại chỗ, nhiều lao động của các vùng lân cận

đến kinh doanh trong mùa du lịch; góp phần tăng thu nhập cho người dân địa

phương, nhất là người dân tại 7 xã thuộc khu vực miền núi của huyện Ba Vì.

3.2. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện ba vì

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2019, hiện trạng sử dụng đất đai của huyện

được thể hiện qua bảng.

Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện là 42.300,5 ha phân bổ ở 31 đơn vị hành

chính (30 xã và 01 thị trấn), trong đó: diện tích nhóm đất nông nghiệp 29.108,3 ha,

chiếm 68,81%; nhóm đất phi nông nghiệp 13.166,0 ha, chiếm 31,13% và diện tích

nhóm đất chưa sử dụng là 26,2 ha, chiếm 0,06%.

Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Ba Vì năm 2019

TT

Mục đích sử dụng

Mã

(1)

(2)

Tổng diện tích các loại đất (ha) (4)

(3)

1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2

Tổng diện tích đất Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm Đất trồng lúa Đất trồng cây hàng năm khác Đất trồng cây lâu năm

42.300,5 29.108,3 17.692,4 11.281,8 8.553,5 2.728,3 6.410,6

NNP SXN CHN LUA HNK CLN

Cơ cấu diện tích loại đất (%) (5) 100,00 68,81 41,83 26,67 20,22 6,45 15,15

TT

Mục đích sử dụng

Mã

(1)

(2)

Tổng diện tích các loại đất (ha) (4)

1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 2.4

10.167,7 3.988,5 75,6 6.103,6 1.147,3 101,0 13.166,0 1.739,6 1.668,7 71,0 4.870,2 86,8 1.268,1 74,0 361,0 111,6 2.968,8 23,7 27,9

Cơ cấu diện tích loại đất (%) (5) 24,04 9,43 0,18 14,43 2,71 0,00 0,24 31,13 4,11 3,94 0,17 11,51 0,21 3,00 0,17 0,85 1,03 7,02 0,06 0,07

(3) LNP RSX RPH RDD NTS LMU NKH PNN OCT ONT ODT CDG TSC CQP CAN DSN CSK CCC TON TIN

2.5 366,3

0,87

NTD

2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3

Đất lâm nghiệp Đất rừng sản xuất Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trồng thủy sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất ở Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Đất chuyên dùng Đất xây dựng trụ sở cơ quan Đất quốc phòng Đất an ninh Đất xây dựng công trình sự nghiệp Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất có mục đích công cộng Đất cơ sở tôn giáo Đất cơ sở tín ngưỡng Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng Đất đồi núi chưa sử dụng Núi đá không có rừng cây

4.766,4 1.370,9 1,0 26,2 0,7 12,4 13,13

SON MNC PNK CSD BCS DCS NCS

2,80 3,24 0,00 0,06 0,00 0,03 0,03

(Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường huyện Ba Vì, 2020)

3.2.1. Xác định địa giới hành chính

Thực hiện Chỉ thị 364/CT-HĐBT ngày 06/11/1991 của Hội đồng Bộ trưởng

(nay là Chính phủ) về việc hoạch định địa giới hành chính ở cả 3 cấp thành phố,

huyện, xã. Huyện Ba Vì đã hoàn thành việc phân định ranh giới hành chính giữa các

xã trong huyện vào cuối năm 1998.

3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính

Hiện nay trên địa bàn huyện Ba Vì đã có 17/31 đơn vị hành chính được đo

đạc, với tổng diện tích đo đạc theo bản đồ địa chính chính quy là 11.305,76 ha đạt

19% so với tổng diện tích tự nhiên.

3.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất

- Năm 2019 huyện Ba Vì đã hoàn thiện việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử

dụng đất chi tiết 31/31 xã, thị trấn. Hàng năm UBND các xã, thị trấn đều lập kế

hoạch sử dụng đất trình UBND huyện phê duyệt, việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi

đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều thực hiện theo đúng kế hoạch

được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Đảm bảo thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất theo đúng trình tự, quy định của nhà nước.

3.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ

Việc đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo

đúng quy định pháp luật. Kết quả cấp giấy CNQSDĐ đến năm 2019 như sau:

- Tổng số giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp là 147.852 giấy trong đó:

+ Đất nông nghiệp 87.742 giấy.

Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 71.455 giấy đạt 99,96%.

Đất lâm nghiệp cấp được 16.246 giấy đạt 99,56%.

Đất nuôi trồng thủy sản cấp được 41 giấy.

+ Đất phi nông nghiệp cấp được 60.110 giấy.

Đất ở cấp được 59.831giấy chứng nhận, đạt 98%.

Đất tổ chức cấp được 279 giấy chứng nhận, đạt 97,6%.

- Công tác đăng ký biến động đất đai được thực hiện thường xuyên, đáp ứng

nhu cầu của nhân dân trên địa bàn huyện.

3.2.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Thực hiện công tác thống kê, kiểm kê định kỳ, hàng năm UBND huyện chỉ

đạo tới các xã, thị trấn trên địa bàn huyện đảm bảo theo đúng thời gian quy định.

Nhìn chung diện tích đất của các xã trong khu vực thu hồi đất, bồi thường

giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư đã được đưa vào sử dụng. Trong đó

nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, trung bình là 82%; nhóm đất phi nông

nghiệp chiếm 15%; nhóm đất chưa sử dụng chiếm 3% chủ yếu là đất núi đá chưa có

rừng cây và một phần diện tích đất kênh rạch, khe suối, và các diện tích đất bằng

manh mún nhỏ lẻ. Theo báo cáo số liệu thống kê năm 2013 của các xã trên đã có đề

xuất một số các giải pháp nhằm cải tạo và đưa nhóm đất này vào khai thác và sử

dụng có hiệu quả.

3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì giai

đoạn 2017 - 2019

Căn cứ theo quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai 2013 người sử

dụng đất có 07 quyền chung và các quyền cụ thể, bao gồm: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng

đất. Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian nghiên cứu cũng như theo qua khảo sát số

liệu thứ cấp trên địa bàn huyện chủ yếu người dân thực hiện các quyền chuyển

nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp nên đề tài chỉ tập trung vào việc điều tra sâu và

đánh giá các quyền là: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế

chấp QSDĐ.

Qua việc thu thập số liệu từ Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Ba Vì đã thống kê

được các giao dịch về thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn

2017 - 2019 như bảng sau:

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019

TT Năm

Tặng cho QSDĐ (vụ) Thừa kế QSDĐ (vụ) Đăng ký thế chấp QSDĐ (vụ) Chuyển nhượng QSDĐ (vụ) Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (vụ)

1 2017 1.710 1.634 286 94 9

2 2018 2.015 3.009 320 105 6

3 2019 1.642 3.140 402 88 0

Tổng 5.367 7.783 1.008 287 15

(Nguồn: Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Ba Vì, 2020)

Trong số các giao dịch về thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đã đăng

ký tại cơ quan nhà nước thì quyền thế chấp là quyền có lượng giao dịch nhiều nhất, cho

thấy nhu cầu về vay vốn để đầu tư sản xuất trên địa bàn huyện rất lớn và quyền cho

thuê, cho thuê lại QSDĐ là rất ít trường hợp đăng ký thực hiện tại cơ quan nhà nước

gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

3.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế là Thuế thu nhập

cá nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất chuyển

nhượng theo thông tư số 15/2018/TT-BTC ngày 09 tháng 5 năm 2018 của Bộ Tài

chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của luật quản lý thuế; luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của luật quản lý thuế và nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày

22/7/2013 của Chính phủ; Thông tư số 92/2015/TT-BTNMT ngày 15/6/2015 hướng

dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú

có hoạt động kinh doanh. Thực hiện bổ sung, sửa đổi thuế thu nhập cá nhân tại luật

sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định

số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật

sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều

của các nghị định về thuế.

Tình hình chuyển nhượng quyền SDĐ tại huyện Ba Vì từ năm 2017 đến

năm 2019 được thể hiện ở bảng sau đây:

Qua số liệu bảng 3.4 cho thấy giai đoạn từ năm 2017 - 2019 trên địa bàn

huyện Ba Vì có tổng số 7.783 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ. Tình hình

chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Ba Vì không đồng đều giữa các xã,

thị trấn. Nguyên nhân chủ yếu là do điều kiện kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng ở

từng xã, thị trấn có sự khác biệt.

Lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở có xu hướng tăng từ năm 2017 đến năm 2019. Qua kết quả điều tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ của người dân thuộc 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu cho thấy: Hầu hết các hộ thực hiện chuyển nhượng đều đã có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp về QSDĐ. Tuy nhiên tình trạng chuyển nhượng đất nông nghiệp của các hộ dân trên địa bàn điều tra mà

không khai báo tại cơ quan nhà nước vẫn còn khá phổ biến, đặc biệt ở xã Yên Bài do địa bàn xã miền núi, cách xa trung tâm huyện và trình độ dân trí cũng như điều

kiện kinh tế phát triển còn chậm.

Bảng 3.4. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Ba Vì

giai đoạn 2017 - 2019

Đơn vị: Trường hợp

Tổng số TT Tên đơn vị hành chính 2017 Năm 2018 2019

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 TTr Tây Đằng Xã Phú Cường Xã Cổ Đô Xã Tản Hồng Xã Vạn Thắng Xã Châu Sơn Xã Phong Vân Xã Phú Đông Xã Phú Phương Xã Phú Châu Xã Thái Hòa Xã Đồng Thái Xã Phú Sơn Xã Minh Châu Xã Vật Lại Xã Chu Minh Xã Tòng Bạt Xã Cẩm Lĩnh Xã Sơn Đà Xã Đông Quang Xã Tiên Phong Xã Thụy An Xã Cam Thượng Xã Thuần Mỹ Xã Tản Lĩnh Xã Ba Trại Xã Minh Quang Xã Ba Vì Xã Vân Hòa Xã Yên Bài Xã Khánh Thượng

Tổng 2.541 43 46 71 1.224 42 95 102 65 44 33 179 115 97 187 106 93 183 77 46 77 61 76 105 197 157 189 77 251 999 205 7.783 631 7 5 11 234 3 15 17 6 8 5 53 25 19 43 17 19 43 17 5 13 11 9 17 41 27 33 15 50 203 32 1.634 987 15 13 21 501 12 37 39 22 15 9 67 43 31 69 41 33 71 33 15 29 21 31 39 79 61 75 33 103 389 75 3.009 923 21 28 39 489 27 43 46 37 21 19 59 47 47 75 48 41 69 27 26 35 29 36 49 77 69 81 29 98 407 98 3.140

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Ba Vì, 2020)

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã/thị trấn trong giai

đoạn 2017 - 2019 thể hiện trong bảng sau đây.

Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

tại 03 xã, thị trấn điều tra

STT Chỉ tiêu Tổng

Xã Yên Bài

TTr Tây Đằng 100 16 12 Xã Đông Quang 100 5 2 100 17 11

4 3 6

Đơn vị tính Hộ T.hợp T.hợp (m2) T.hợp (m2) T.hợp (m2) 300 38 25 2.385,4 1.731,6 7.182,0 11.299,0 13 1.162,9 1.500,0 9.498,5 20.161,4

T.hợp 2 16 5 17 38 Tổng số hộ điều tra 1 Chuyển nhượng 1.1 Đất ở, vườn ao liền kề Diện tích 1.2 Đất nông nghiệp Diện tích 1.3 Các loại đất khác Diện tích Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

14 1 3 0 14 2 31 3

2.3 T.hợp 1 2 1 4

0 0 0 0 0 0 0

T.hợp 3 16 5 17 38 2.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục T.hợp 2.2 Chỉ khai báo tại UBND xã T.hợp Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2.4 Giấy tờ viết tay T.hợp 2.5 Không có giấy tờ cam kết T.hợp Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng

3.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất T.hợp T.hợp 3.2 Giấy tờ hợp pháp khác T.hợp 3.3 Không có giấy tờ 13 3 0 5 0 0 14 3 0 32 6 0

Qua điều tra cho thấy có 38/300 hộ được điều tra tham gia chuyển nhượng

QSDĐ, chiếm 12,67% số hộ được hỏi, trong đó: Chuyển nhượng QSDĐ ở và đất

vườn, ao liền kề là chủ yếu (có 25/38 trường hợp, chiếm 65,79% số hộ chuyển

nhượng), còn lại là chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Như vậy, nhu cầu chuyển

nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Ba Vì trong giai đoạn 2017 - 2019 là khá cao.

Phần lớn việc chuyển nhượng QSDĐ đã được thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy

định pháp luật với tình trạng hồ sơ pháp lý đầy đủ. Chỉ còn một phần nhỏ chưa thực

hiện đầy đủ thủ tục tập trung ở xã Yên Bài do địa hình đi lại khó khăn, xa khu trung

tâm huyện và người dân ở xã này chủ yếu là người dân tộc nên việc nắm bắt thông

tin quy định pháp luật về đất đai vẫn còn hạn chế.

Lý do chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là lấy tiền để phục vụ đầu tư sản xuất,

kinh doanh (23/38 trường hợp, chiếm 60,52%) và lấy tiền để xây dựng (15/38

trường hợp, chiếm 39,47%). Việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ diễn ra giữa đối

tượng là người không quen biết là phổ biến nhất (27/38 trường hợp, chiến 71,05%).

3.3.2. Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Theo số liệu thống kê tại Phòng Tài nguyên môi trường, tình hình cho thuê,

cho thuê lại quyền SDĐ tại huyện Ba Vì từ năm 2017 đến năm 2019 được thể

hiện ở bảng sau đây:

Bảng 3.6. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại

huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019

Đơn vị tính: Trường hợp

TT Tổng số Tên đơn vị hành chính

1 TTr Tây Đằng 2 Xã Phú Cường 3 Xã Cổ Đô 4 Xã Tản Hồng 5 Xã Vạn Thắng 6 Xã Châu Sơn 7 Xã Phong Vân 8 Xã Phú Đông 9 Xã Phú Phương 10 Xã Phú Châu 11 Xã Thái Hòa 12 Xã Đồng Thái 13 Xã Phú Sơn 14 Xã Minh Châu 15 Xã Vật Lại 16 Xã Chu Minh 17 Xã Tòng Bạt 2017 0 0 0 1 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 1 0 0 Năm 2018 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2019 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 1 0 0

TT Tổng số Tên đơn vị hành chính

18 Xã Cẩm Lĩnh 19 Xã Sơn Đà 20 Xã Đông Quang 21 Xã Tiên Phong 22 Xã Thụy An 23 Xã Cam Thượng 24 Xã Thuần Mỹ 25 Xã Tản Lĩnh 26 Xã Ba Trại 27 Xã Minh Quang 28 Xã Ba Vì 29 Xã Vân Hòa 30 Xã Yên Bài 31 Xã Khánh Thượng

Tổng 0 2 0 0 1 0 0 1 0 0 0 4 0 1 15 2017 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 9 Năm 2018 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 3 0 0 6 2019 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Ba Vì, 2020)

Qua số liệu bảng 3.6 cho thấy giai đoạn từ năm 2017 - 2019 trên địa bàn

huyện Ba Vì có tổng số 15 trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Tình hình

chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Ba Vì không đồng đều giữa các xã,

thị trấn.

Tuy nhiên, theo số liệu điều tra thực tế tại 03 xã, thị trấn việc cho thuê, cho

thuê lại QSDĐ vẫn có xảy ra dù không sôi động như việc thực hiện QSDĐ khác. Số

liệu tổng hợp phiếu điều tra được thể hiện tại Bảng 3.7 dưới đây:

Qua số liệu tổng hợp phiếu điều tra, có 7/300 hộ gia đình, cá nhân được điều

tra tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2017 - 2019 đã từng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ,

chiếm tỷ lệ 2,33%. Trong đó, việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đối với nhóm đất ở

và đất vườn, ao liền kề đất ở để phục vụ nhu cầu về chỗ ở và sản xuất kinh doanh

diễn ra phổ biến ở thị trấn Tây Đằng là nơi tập trung đông dân cư, có tình hình kinh

tế xã hội phát triển. Ngược lại, việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đối với nhóm đất

nông nghiệp lại diễn ra phổ biến hơn ở xã Yên Bài là xã miền núi, có vị trí xa khu

vực trung tâm huyện và có tình hình kinh tế xã hội đang phát triển về lĩnh vực trang

trại và du lịch sinh thái.

Bảng 3.7. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã/thị trấn điều tra

STT Chỉ tiêu Tổng Đơn vị tính

Hộ TTr Tây Đằng 100 Xã Đông Quang 100 Xã Yên Bài 100 300

T.hợp 4 1 2 7 1 Tổng số hộ điều tra Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

1.1 Đất ở, vườn ao liền kề T.hợp 3 0 0 3

Diện tích (m2) 1.162,3 1.162,3

T.hợp 1.2 Đất nông nghiệp 1 1 2 4

Diện tích 1.027,0 719,0 2.081,6 3.827,6 (m2)

T.hợp 1.3 Các loại đất khác 0

(m2) 0,0

T.hợp 2 1 4 2 7 Diện tích Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

0 0 0 0

T.hợp 2.2 1 3 2 5 2.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục T.hợp Giấy tờ viết tay có người làm chứng

T.hợp 2.3 Giấy tờ viết tay 0 1 0 1

T.hợp 2.4 Không có cam kết 0 0 0 0

T.hợp 3 1 4 2 7 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

3.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất T.hợp 1 3 2 6

T.hợp 3.2 Không có giấy tờ 0 1 0 1

T.hợp 4 1 4 2 7 Thời hạn cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

T.hợp 4.1 Dưới 1 năm 0 0 0 0

T.hợp 4.2 Từ 1 đến 3 năm 1 4 2 7

Hầu hết các trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đều đã được cấp GCN và

T.hợp 4.3 Hơn 3 năm 0 0 0 0

thời hạn cho thuê phổ biến là từ 1 - 3 năm. Tuy nhiên, 100% các trường hợp này đều

chưa thực hiện đầy đủ thủ tục tại cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật cho

thấy việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Ba Vì giai

đoạn 2017 - 2019 vẫn đang diễn ra một cách tự phát và rất cần có biện pháp quản lý

chặt chẽ hơn để khắc phục tình trạng này trong thời gian tới.

Khi thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thì người sử dụng đất phải nộp

các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Theo Chi cục thuế huyện Ba Vì, hàng

năm huyện vẫn có sự thất thu thuế do các hộ gia đình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ít trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm

trụ sở công ty thuê nhà đất. Người cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chỉ đến cơ quan

thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê, cho thuê lại QSDĐ khi tổ chức thuê nhà đất yêu

cầu có hóa đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất. Thực tế là không

có biện pháp chế tài đủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê, cho

thuê lại QSDĐ rất khó khăn.

Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện cho thuê, cho thuê lại

QSDĐ, các cán bộ địa chính xã cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số

lượng những trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ không khai báo lớn là do các

nguyên nhân sau:

Hầu hết các trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đều chỉ thực hiện trong

thời gian ngắn từ 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên

thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí kinh doanh cho

Nhà nước là được không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.

Đa số trường hợp các bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ không muốn nộp bất

kỳ khoản lệ phí nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế), do đó việc cho thuê, cho thuê

lại QSDĐ chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ

của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém,

cũng như sự quản lý chưa được sát sao, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh của các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.

Để làm tốt công tác quản lý nhà nước về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cần:

trước tiên công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phải được tiến hành một

cách thường xuyên và liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp với

từng đối tượng. Để thực hiện tốt giải pháp này, các cơ quan thông tin đại chúng cần

tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi trong nhân dân ở khắp các vùng

của huyện. Đồng thời tập huấn, đào tạo chuyên môn tốt cho cán bộ làm công tác

quản lý nhà nước về đất đai về việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ theo đúng quy

định pháp luật.

Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội đang hoàn thiện việc cho thuê, cho

thuê lại QSDĐ dưới hình thức đấu giá, đấu thầu việc này cũng gây không ít khó

khăn trong công tác triển khai ở địa phương. Do việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

từ trước đến nay đều dưới hình thức ký hợp đồng, người dân cũng đầu tư tài sản,

công sức vào phần đất đã thuê, thuê lại vì vậy để thu hồi lại diện tích đất cho thuê,

cho thuê lại gặp không ít khó khăn dẫn đến việc triển khai đấu thầu, đấu giá còn

chậm chễ. Muốn làm tốt công tác đấu giá, đấu thầu việc cho thuê, cho thuê lại

QSDĐ thì các quy định của Thành phố cần có hướng mở cho các cá nhân, tổ chức

đang thuê đất được đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

3.3.3. Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất

Qua thu thập số liệu tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Ba Vì giai đoạn

2017 - 2019, toàn huyện có 1.008 hồ sơ thực hiện tặng cho QSDĐ đã đăng ký biến

động tại cơ quan nhà nước theo quy định được thể hiện trong bảng 4.8 dưới đây.

Trong đó, tình hình tặng cho QSDĐ tại thị trấn Tây Đằng là thực hiện nhiều nhất

với 113 trường hợp và thấp nhất là xã Cam Thượng với 17 trường hợp. Nhìn chung,

lượng giao dịch thực hiện tặng cho QSDĐ có xu hướng tăng lên từ năm 2017 đến

2019, đây là giai đoạn Luật Đất đai 2013 được ban hành và áp dụng. Điều này, cho

thấy tác động tích cực của Luật Đất đai 2013 trong việc cải cách, đơn giản hóa và rút

ngắn thời gian giải quyết các thủ tục hành chính đã góp phần thúc đẩy người dân thực

hiện QSDĐ của mình, khắc phục được những tồn tại, hạn chế của Luật Đất đai 2003.

Bảng 3.8. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019

Đơn vị tính: Trường hợp

Tổng số TT Tên đơn vị hành chính

1 2 3 4 TTr Tây Đằng Xã Phú Cường Xã Cổ Đô Xã Tản Hồng 113 28 25 24 2017 31 7 6 6 Năm 2018 37 8 9 7 2019 45 13 10 11

TT Tổng số Tên đơn vị hành chính

Xã Vạn Thắng Xã Châu Sơn Xã Phong Vân Xã Phú Đông Xã Phú Phương Xã Phú Châu Xã Thái Hòa Xã Đồng Thái Xã Phú Sơn Xã Minh Châu Xã Vật Lại Xã Chu Minh Xã Tòng Bạt Xã Cẩm Lĩnh Xã Sơn Đà Xã Đông Quang Xã Tiên Phong Xã Thụy An Xã Cam Thượng Xã Thuần Mỹ Xã Tản Lĩnh Xã Ba Trại Xã Minh Quang Xã Ba Vì Xã Vân Hòa Xã Yên Bài Xã Khánh Thượng 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Tổng 65 19 32 29 21 26 28 32 29 18 38 23 21 22 27 20 20 29 17 24 42 34 48 30 41 52 31 1.008 2017 17 6 8 10 7 9 7 8 7 5 11 6 7 9 7 5 6 7 4 8 11 9 15 8 12 19 8 286 Năm 2018 21 5 11 8 6 8 8 10 10 4 13 7 6 6 9 7 5 9 5 7 15 11 17 10 15 15 11 320 2019 27 8 13 11 8 9 13 14 12 9 14 10 8 7 11 8 9 13 8 9 16 14 16 12 14 18 12 402

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Ba Vì, 2020)

Tuy nhiên, qua điều tra sơ cấp có 31/255 hộ được điều tra đã thực hiện tặng

cho QSDĐ chiếm 12,16% (trong đó tặng cho QSDĐ đối với đất ở và đất vườn, ao

liền kề đất ở có 27/31 trường hợp, chiếm 87,10% các hộ tham gia tặng cho

QSDĐ, còn lại là tặng cho QSDĐ đối với đất nông nghiệp). Đây là quyền được

thực hiện nhiều thứ 3 trên địa bàn 03 xã, thị trấn được điều tra, quyền được thực

hiện nhiều nhất là chuyển nhượng QSDĐ. Các số liệu tổng hợp được thể hiện tại

Bảng dưới đây.

Bảng 3.9. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn

STT Chỉ tiêu Tổng Đơn vị tính Xã Yên Bài

TTr Tây Đằng 100 19 16 Xã Đông Quang 100 4 4

Hộ T.hợp T.hợp (m2) T.hợp (m2) T.hợp (m2) 100 8 7 2.592,0 1.656,4 5.347,5 1 285,1 3 2.532,0 0 300 31 27 9.595,9 4 2.817,9 0 0,0

2 T.hợp 19 4 8 31 Tổng số hộ điều tra Tặng cho QSDĐ 1 1.1 Đất ở, vườn ao liền kề Diện tích 1.2 Đất nông nghiệp Diện tích 1.3 Các loại đất khác Diện tích Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

18 0 4 0 7 0 29 0

T.hợp 2.3 1 0 1 2 2.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục T.hợp 2.2 Chỉ khai báo tại UBND xã T.hợp Giấy tờ viết tay có người làm chứng

0 0 0 0 0 0 0 0

T.hợp 3 18 4 7 31 2.4 Giấy tờ viết tay T.hợp 2.5 Không có giấy tờ cam kết T.hợp Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho QSDĐ

Qua số liệu tổng hợp phiếu điều tra, nhận thấy:

3.1 GCN QSDĐ, QĐ giao đất T.hợp T.hợp 3.2 Giấy tờ hợp pháp khác T.hợp 3.3 Không có giấy tờ 17 1 0 4 0 0 6 2 0 27 3 0

- Hầu hết các hộ tặng cho QSDĐ đều đã được cấp GCN hoặc có giấy tờ

hợp pháp về QSDĐ và thực hiện đầy đủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định

của pháp luật (29/31 trường hợp). Tuy nhiên, vẫn còn một số hộ tặng cho

QSDĐ chưa thực hiện đầy đủ, hoàn tất các thủ tục. Phần lớn là các trường hợp

tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc

anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần

nhau. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một

gia đình, cùng huyết thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai

báo rườm rà, phức tạp. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng chưa khai báo khi

thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo dõi số liệu qua các năm từ 2017 - 2019, số trường hợp thực hiện quyền

tặng, cho QSDĐ tăng dần do quyền tặng cho một mặt liên quan trực tiếp tới quyền

lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh tranh chấp sau này.

Việc tặng, cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho

nhau một phần diện tích đất, sau khi được cấp GCNQSD đất, người sử dụng đất đã

có đủ điều kiện để thực hiện các QSDĐ được pháp luật cho phép.

Ngoài ra, khi tặng cho QSDĐ khi chưa được cấp GCN QSDĐ ranh giới các

thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì

nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời còn

xảy ra khá nhiều. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với

tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì sau này rất phức tạp. Mặt khác, việc

thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo

điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho QSDĐ trong việc thực hiện các

QSDĐ khác như: thế chấp QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật

khi có nhu cầu.

Số lượng hộ thực hiện tặng cho QSDĐ giai đoạn 2017 - 2019 (31 trường

hợp) nhiều hơn giai đoạn 2014 - 2016 (27 trường hợp) và tỷ lệ thực hiện đúng,

đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật cũng cao hơn. Theo kết quả điều tra cho

thấy nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho QSDĐ ngày càng quan

trọng. Do đó, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng

đất của các hộ gia đình tại các địa phương.Điều này một lần nữa khẳng định Luật

Đất đai 2013 sau khi được ban hành và áp dụng vào thực tế đã có nhiều tác

động tích cực đối với việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn huyện Ba Vì, đặc biệt

là việc tặng cho QSDĐ.

3.3.4. Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất

Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Ba Vì, từ năm

2017 đến năm 2019 đã có 287 trường hợp thừa kế QSDĐ thực hiện đăng ký đầy

đủ thủ tục theo quy định pháp luật, kết quả được thể hiện ở bảng 3.10 dưới đây.

Trong đó, tình hình thừa kế QSDĐ có thực hiện đầy đủ thủ tục qua cơ quan nhà

nước nhiều nhất là tại thị trấn Tây Đằng với 28 trường hợp, ít nhất là tại xã Cổ

Đô với 05 trường hợp.

Bảng 3.10. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019

Đơn vị tính: Trường hợp

TT Tổng số Tên đơn vị hành chính

TTr Tây Đằng 1 2 Xã Phú Cường 3 Xã Cổ Đô 4 Xã Tản Hồng 5 Xã Vạn Thắng 6 Xã Châu Sơn 7 Xã Phong Vân 8 Xã Phú Đông 9 Xã Phú Phương 10 Xã Phú Châu 11 Xã Thái Hòa 12 Xã Đồng Thái 13 Xã Phú Sơn 14 Xã Minh Châu 15 Xã Vật Lại 16 Xã Chu Minh 17 Xã Tòng Bạt 18 Xã Cẩm Lĩnh 19 Xã Sơn Đà 20 Xã Đông Quang 21 Xã Tiên Phong 22 Xã Thụy An 23 Xã Cam Thượng 24 Xã Thuần Mỹ 25 Xã Tản Lĩnh 26 Xã Ba Trại 27 Xã Minh Quang 28 Xã Ba Vì 29 Xã Vân Hòa 30 Xã Yên Bài 31 Xã Khánh Thượng

28 7 9 6 14 6 7 6 9 8 9 8 7 6 10 9 7 10 6 6 10 10 9 6 10 6 9 12 11 18 8 287 2017 9 2 3 1 5 1 2 3 2 4 3 2 4 1 5 4 1 2 1 2 3 1 2 2 3 2 3 4 1 7 3 88 Năm 2018 11 3 2 3 4 3 4 1 4 1 2 5 1 3 4 2 4 5 2 3 5 4 4 1 2 3 2 5 4 6 2 105 2019 8 2 4 2 5 2 1 2 3 3 4 1 2 2 1 3 2 3 3 1 2 5 3 3 5 1 4 3 6 5 3 94 Tổng

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Ba Vì, 2019)

Tuy nhiên, khi tiến hành điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế

QSDĐ thực tế tại 03 xã, thị trấn thì hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đều đã được

cấp GCN hoặc các giấy tờ hợp pháp khác. Cả 03 đơn vị: thị trấn Tây Đằng, xã

Đông Quang và xã Yên Bài hầu hết đã khai báo hoặc làm thủ tục đầy đủ theo

quy định pháp luật. Các số liệu tổng hợp được thể hiện tại Bảng dưới đây:

Bảng 3.11.Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2017 - 2019

STT Chỉ tiêu Tổng Đơn vị tính TTr Tây Đằng Xã Đông Quang Xã Yên Bài

Tổng số hộ điều tra Hộ 100 100 100 300

T.hợp 5 10 3 1 Thừa kế QSDĐ 2

T.hợp 5 10 3 1.1 Đất ở, vườn ao liền kề 2

1.963,4 549,2 3.437,3 5.949,9 Diện tích (m2)

0 0 0 1.2 Đất nông nghiệp T.hợp 0

0 0 0 Diện tích (m2) 0

T.hợp 0 0 1.3 Các loại đất khác

T.hợp 0,0 0.0 Diện tích

T.hợp 5 10 3 2 2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

3 5 1 1

T.hợp T.hợp 1 4 2 2.2 1 2.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Chưa thực hiện đầy đủ thủ tục

T.hợp 1 1 0 2.3 Không khai báo 0

T.hợp 5 10 3 3 2

T.hợp 4 9 3 3.1 2 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế Có GCNQSDĐ, QĐ giao đất

T.hợp 1 1 0 3.2 Giấy tờ hợp pháp khác 0

T.hợp 0 0 0 3.3 Không có giấy tờ 0

Qua Bảng 3.11, nhận thấy:

- Có 10/300 hộ được điều tra, chiếm 3,33% đã thực hiện thừa kế QSDĐ.

Trong đó, thừa kế QSDĐ đối với nhóm đất ở và đất vườn, ao liền kề đất ở diễn

ra nhiều hơn đối với nhóm đất nông nghiệp (10/10 hộ, chiếm 100,0%);

- Hầu hết tại thời điểm thừa kế QSDĐ 93,33% số thửa đất được cấp GCN

và cơ bản tuân thủ đúng theo trình tự, thủ tục quy định của Pháp luật về QSDĐ.

Tuy nhiên vẫn còn một số trường hợp thừa kế chưa hoàn tất thủ tục. Đây

chính là một trong những nguyên nhân của các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành

viên trong gia đình, gây khó khăn không chỉ đối với các các cơ quan chức năng

trong việc xử lý các vụ liên quan đến đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp

giấy chứng nhận QSDĐ cho bản thân những người được hưởng thừa kế.

Theo điều tra tại 03 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Ba Vì cho thấy trước đây

vấn đề thừa kế QSDĐ thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ trong gia

đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất

đai. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình. Đối với các

hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không

có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… giá trị

QSDĐ thì trước mắt thường họ không khai báo và làm các thủ tục, phần lớn họ chỉ

làm thủ tục đặng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp, bảo

lãnh bằng giá trị QSDĐ. Từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định

được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn

đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức

độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay

khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và

đến đăng ký tại cơ quan chức năng.

Như vậy, có thể thấy do trình độ nhận thức pháp luật của người dân ngày

càng được nâng cao về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ nên số trường hợp thực

hiện đầy đủ quyền thừa kế QSDĐ được thực hiện khá tốt.

3.3.5. Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Qua tổng hợp số liệu thứ cấp tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Ba Vì, giai

đoạn 2017 - 2019, toàn huyện Ba Vì có 5.367 trường hợp thực hiện quyền thế chấp

QSDĐ. Đây là quyền được người SDĐ thực hiện nhiều nhất trong số các QSDĐ.

Trong đó, chiếm tỷ lệ hồ sơ cao nhất là thị trấn Tây Đằng với 1.874 trường hợp và

thấp nhất là xã Minh Quang với 80 trường hợp. Số liệu chi tiết được thể hiện tại

Bảng dưới đây:

Bảng 3.12.Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019

Đơn vị tính: Trường hợp

TT Tổng số Tên đơn vị hành chính 2017 2019 Năm 2018

TTr Tây Đằng Xã Phú Cường Xã Cổ Đô Xã Tản Hồng Xã Vạn Thắng Xã Châu Sơn Xã Phong Vân Xã Phú Đông Xã Phú Phương

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Xã Phú Châu 11 Xã Thái Hòa 12 Xã Đồng Thái 13 Xã Phú Sơn 14 Xã Minh Châu 15 Xã Vật Lại 16 Xã Chu Minh 17 Xã Tòng Bạt 18 Xã Cẩm Lĩnh 19 Xã Sơn Đà 20 Xã Đông Quang 21 Xã Tiên Phong 22 Xã Thụy An 23 Xã Cam Thượng 24 Xã Thuần Mỹ 25 Xã Tản Lĩnh 26 Xã Ba Trại 27 Xã Minh Quang 28 Xã Ba Vì 29 Xã Vân Hòa 30 Xã Yên Bài 31 Xã Khánh Thượng 874 163 109 139 325 150 128 178 155 172 178 164 170 125 328 196 135 142 140 158 172 153 133 116 106 105 80 84 96 111 82 5.367 292 50 38 46 102 42 38 55 43 50 55 47 52 38 106 67 39 56 41 45 47 52 40 32 41 36 27 29 35 42 27 1.710 297 56 42 52 120 61 49 77 65 65 72 68 65 49 120 71 52 49 53 61 71 55 51 49 38 38 33 32 34 38 32 2.015 285 57 29 41 103 47 41 46 47 57 51 49 53 38 102 58 44 37 46 52 54 46 42 35 27 31 20 23 27 31 23 1.642 Tổng

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Ba Vì, 2020)

Qua điều tra số liệu sơ cấp về tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ thực

tế tại 03 xã, thị trấn thì có hầu hết các hộ gia đình, cá nhân thế chấp QSDĐ đều đã

được giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác, đều thực hiện đầy đủ

thủ tục theo quy định pháp luật. Tổng số có 132/300 hộ được điều tra thực hiện thế

chấp QSDĐ, chiếm 44,0%. Đây là quyền thực hiện nhiều nhất trên địa bàn huyện

cho thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh và phục vụ mục đích khác

là rất lớn. Các số liệu tổng hợp được thể hiện tại Bảng dưới đây.

Bảng 3.13. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã,

thị trấn điều tra giai đoạn 2017 - 2019

STT

Chỉ tiêu

Tổng

Xã Yên Bài

TTr Tây Đằng 100 40 28

Xã Đông Quang 100 30 21

100 42 32

Đơn vị tính Hộ T.hợp T.hợp (m2) T.hợp (m2) T.hợp (m2)

300 112 81 1.518,3 3.452,6 5.662,7 10.633,6 31 5.352,0 2.236,9 8.629,1 16.218,0 0 0,0

T.hợp

112

Tổng số hộ điều tra 1 Thế chấp QSDĐ 1.1 Đất ở, vườn ao liền kề Diện tích 1.2 Đất nông nghiệp Diện tích 1.3 Các loại đất khác Diện tích Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

2.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục

T.hợp

112

2.2

T.hợp

Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2.3 Giấy tờ viết tay

T.hợp

112

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp

Lý do thế chấp

Lý do khác Đối tượng nhận thế chấp Tổ chức tín dụng

Thời hạn thế chấp

Từ 1 đến 3 năm

T.hợp 3.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất T.hợp 3.2 Giấy tờ hợp pháp khác T.hợp 3.3 Không có giấy tờ 4 T.hợp 4.1 Vay vốn đầu tư, sản xuất, kinh doanh T.hợp T.hợp 4.2 T.hợp 5 T.hợp 5.1 T.hợp 5.2 Cá nhân T.hợp 5.3 Đối tượng khác T.hợp 6 T.hợp 6.1 Dưới 1 năm T.hợp 6.2 T.hợp 6.3 Hơn 3 năm

25 15 0 40 32 8 40 40 0 0 40 5 25 10

26 4 0 30 27 3 30 30 0 0 30 3 22 5

34 8 0 42 39 3 42 42 0 0 42 2 27 13

85 27 0 112 98 14 112 112 0 0 112 10 74 28

Qua Bảng 3.13 nhận thấy:

- Thế chấp QSDĐ đối với nhóm đất ở và đất vườn, ao liền kề đất ở là chủ

yếu (81/112 trường hợp, chiếm 72,32%), còn lại là nhóm đất nông nghiệp;

- Tỷ lệ thực hiện hoàn tất tất cả các thủ tục theo quy định khi thế chấp QSDĐ là

đảm bảo, 132/132 trường hợp, chiếm 100%;

- Chủ yếu đối tượng nhận thế chấp QSDĐ là các tổ chức tín dụng với thời

hạn thế chấp phổ biến là từ 1 - 3 năm cho thấy tâm lý người dân tham gia thực hiện

quyền rất yên tâm, tin tưởng khi gửi gắm QSDĐ của mình cho các tổ chức tín dụng

để vay vốn.

Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá đất

hàng năm do UBND thành phố Hà Nội quy định. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND

thành phố Hà Nội quy định từng năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt

bằng... vẫn chưa tiếp cận được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần

được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế. Theo quy định thì số tiền mà

các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế

chấp, bão lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các

hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 40% đến 50% giá trị của tài sản đem

đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố để

người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh

doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Một vấn đề đặt ra là các hộ dân này

bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn và thực tế có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người

sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi

đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu

cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi.

Để thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, người sử dụng

đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng kí đất đai Hà

Nội chi nhánh Ba Vì. Việc làm này đã có tác dụng tích cực và giúp cơ quan chức

năng có thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất

với ngân hàng. Tại đây, cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp

lý cho các bên nên đã hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử

dụng đất không đăng ký thế chấp.

Trong giai đoạn 2017 - 2019, việc thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Ba

Vì có xu hướng gia tăng do người dân có nhu cầu để đầu tư làm ăn. Việc đăng ký

thế chấp QSDĐ giúp người sử dụng đất đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân

hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Hiện nay, đất đai không chỉ là nơi cư trú mà

đã trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày

càng phát triển. Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai

đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng

đất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho

các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất

không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi với

thửa đất của mình.

3.3.6. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất

Qua kết quả tổng hợp phiếu điều tra dựa trên 12 tiêu chí đánh giá mang tính

định tính có liên quan đến việc thực hiện QSDĐ của người dân nhận thấy:

Có nhiều ý kiến trái chiều, nhiều quan điểm khác nhau của người dân khi thực

hiện QSDĐ. Các hộ có phản ánh hài lòng về giá đất, về chính sách, về trình tự thủ tục,

về thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức, về khả năng vay vốn khi thực

hiện QSDĐ chiếm tỷ lệ cao: 54,51% các hộ đánh giá giá đất trên thị trường là vừa phải;

82,74% các hộ đánh giá thủ tục thực hiện QSDĐ ở mức đơn giản, bình thường;

63,15% các hộ đánh giá thời gian hoàn thành các thủ tục ở mức bình thường và nhanh

chóng; 79,20% các hộ đánh giá các văn bản hướng dẫn ở mức dễ hiểu và hiểu được;

84,71% các hộ đánh giá khả năng thực hiện các quy định ở mức dễ thực hiện và thực

hiện được; 78,82% các hộ đánh giá phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ ở mức vừa phải;

86,28% các hộ đánh giá Cán bộ thực hiện ở mức nhiệt tình và đúng mực; 87,06% các

hộ đánh giá Vay vốn ngân hàng ở mức dễ dàng đến vay được; 87,45% các hộ đánh giá

khả năng Tìm kiếm thông tin và giao dịch ở mức dễ dàng đến tìm được; 67,45% các hộ

đánh giá Rủi ro khi giao dịch ở mức không sợ đến ít sợ; 70,20% các hộ có tâm lý

không sợ đến ít sợ về chính sách thay đổi; 60,79% các hộ có tâm lý không sợ đến ít sợ

về nguồn thu nhập thay thế. Đó là những kết quả tích cực mà cơ quan quản lý nhà nước

tại huyện Ba Vì đã đạt được trong giai đoạn 2017-2019, đặc biệt là kể từ khi Luật Đất

đai 2013 có hiệu lực

Các số liệu tổng hợp được thể hiện chi tiết tại Bảng sau đây:

Bảng 3.14. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ quan nhà nước

STT

Đánh giá

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Số người

Tỷ lệ (%)

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Cao

105

35,00

149

49,67

Thấp

11,67

Rất thấp

0,00

Khác

3,67

Vừa phải

Giá đất (giá QSDĐ) trên thị trường

30,33

140

46,67

18,67

4,33

Khác

0,00

Phức tạp

Thủ tục thực hiện các QSDĐ

Đơn giản

Bình thường

Rất phức tạp

25,00

106

35,33

Dài

27,00

Rất dài

9,33

Khác

3,33

Bình thường

Nhanh chóng

Thời gian để hoàn thành các thủ tục

Dễ hiểu

30,33

131

43,67

20,33

5,67

Khác

0,00

Khó hiểu

Các văn bản hướng dẫn

Hiểu được

Rất khó hiểu

32,33

139

46,33

13,67

2,33

Khác

5,33

Rất khó thực hiện

Khó thực hiện

Dễ thực hiện

Cao

15,00

211

70,33

Thấp

11,67

Rất thấp

0,00

Khác

3,00

Khả năng thực hiện các quy định Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ

Thực hiện được Vừa phải

29,67

141

47,00

18,33

0,00

Khác

1,67

Nhiệt tình

Cán bộ thực hiện

Đúng mực

Gây phiền hà

23,67

171

57,00

14,33

1,33

Khác

3,67

30,33

152

50,67

16,67

2,33

Khác

0,00

Ít nhiệt tình Khó khăn Khó tìm

Dễ dàng Dễ dàng

Vay được Tìm được

Rất khó khăn Rất khó tìm

Rất sợ

10,33

Sợ

21,67

Ít sợ

112

37,33 Không sợ

28,33 Khác

2,33

Rất sợ

8,33

Sợ

23,67

Ít sợ

112

37,33 Không sợ

30,67 Khác

0,00

Rất sợ

13,67

Sợ

23,67

Ít sợ

102

34,00 Không sợ

26,00 Khác

2,67

Vay vốn từ ngân hàng Tìm kiếm thông tin và giao dịch Rủi ro khi giao dịch Lo ngại về chính sách thay đổi Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế

Bên cạnh đó, số liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ quan nhà nước chưa phản

ánh đúng tình hình thực hiện QSDĐ thực tế của huyện Ba Vì. Tình trạng người dân

thực hiện quyền SDĐ không khai báo hoặc không làm thủ tục đầy đủ qua cơ quan

nhà nước vẫn còn xảy ra cho thấy việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn huyện Ba Vì

trong thời gian này vẫn còn tồn tại một số vấn đề như sau:

- Về chính sách: vẫn còn tồn tại một số bất cập, chồng chéo, thiếu sự thống

nhất đồng bộ giữa văn bản quy phạm pháp luật của trung ương và địa phương, giữa

Luật Đất đai với các luật có liên quan về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, một

số quy định còn chưa đầy đủ, rõ ràng gây nhiều khó khăn, tranh luận trong cách

hiểu, cách áp dụng cho cả cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và người sử dụng đất

ở địa phương trong quá trình thực hiện QSDĐ (20,79% số hộ cho rằng các văn bản

hướng dẫn còn khó hiểu hoặc rất khó hiểu; 10,99% các hộ đánh giá khả năng thực

hiện các quy định ở mức khó thực hiện đến rất khó thực hiện; 29,80% các hộ dân

được hỏi có tâm lý lo ngại về việc chính sách thay đổi);

- Về việc công khai trình tự, thủ tục tại cơ quan nhà nước và tuyên truyền

phổ biến pháp luật về đất đai, tìm kiếm thông tin khi thực hiện QSDĐ: Do đặc điểm

huyện Ba Vì là một huyện miền núi xa trung tâm thủ đô, trong đó có bộ phận dân

tộc với ngôn ngữ, tập quán sinh sống mang tính vùng miền, trình độ dân trí chưa

cao nên gây nhiều bất lợi cho công tác tuyên truyền, phổ biến và áp dụng pháp luật

về thực hiện QSDĐ. Từ kết quả điều tra cho thấy tỷ lệ người dân nắm được các văn

bản quy phạm pháp luật chưa cao (12,54% các hộ đánh giá việc tìm kiếm thông tin

và giao dịch ở mức khó tìm và rất khó tìm). Vì vậy, đây là một trong những khó

khăn, thách thức lớn đối với công tác quản lý đất đai nói chung và việc thực hiện

QSDĐ nói riêng của huyện Ba Vì;

- Về đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất của cơ quan

quản lý nhà nước phục vụ cho việc thực hiện QSDĐ: địa bàn rộng mà lực lượng cán

bộ còn ít về số lượng nên gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chất

lượng trình độ, khả năng ứng dụng công nghệ thông tin của một bộ phận cán bộ địa

chính cấp cơ sở còn yếu chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn trong công tác cập

nhật và chỉnh lý biến động đất đai. Cơ sở hạ tầng còn chật hẹp, cơ sở vật chất còn

nhiều thiếu thốn gây nhiều khó khăn trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ phục vụ

công tác đăng ký đất đai và chỉnh lý biến động khi người dân thực hiện quyền sử

dụng đất;

- Về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện QSDĐ: Qua việc điều tra thực tế

nhận thấy trên địa bàn huyện Ba Vì vẫn tồn tại nhiều trường hợp thực hiện QSDĐ

“chui”, tồn tại các giao dịch “ngầm” về QSDĐ, mang tính tự phát chưa tuân thủ đầy

đủ các quy định của pháp luật, đặc biệt là tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ do

một số hộ dân còn chưa hiểu biết, nắm bắt đầy đủ thông tin cho rằng thủ tục hành

chính về thực hiện QSDĐ còn phức tạp và phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao

(17,26% số hộ đánh giá thủ tục thực hiện QSDĐ ở mức phức tạp đến rất phức tạp;

13,73% các hộ đánh giá phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ ở mức cao). Đây là một

trong những nguyên nhân gây ra tranh chấp, khiếu nại về đất đai, đồng thời là cơ

hội để người SDĐ trốn tránh nghĩa vụ của mình trong SDĐ, gây thất thóat ngân

sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý.

Nguyên nhân của các tồn tại trên là do:

- Tâm lý e ngại, né tránh và hiểu biết chưa đầy đủ của người dân khi làm các

thủ tục thực hiện QSDĐ tại cơ quan nhà nước;

- Lực lượng đội ngũ cán bộ tham gia công tác quản lý đất đai còn mỏng về số

lượng và hạn chế về chất lượng. Cùng đó là sự bố trí tuyển dụng chưa hợp lý, chưa

đúng chuyên môn;

- Giai đoạn 2017 - 2019 là giai đoạn có nhiều thay đổi về chính sách pháp

luật đất đai liên quan đến việc thực hiện QSDĐ. Cơ cấu nhân sự, cơ cấu lãnh đạo,

nơi làm việc của phòng TN&MT, Văn phòng ĐKQSDĐ cũng có nhiều thay đổi,

xáo trộn cần nhiều thời gian để bình ổn trở lại.

3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Ba Vì

3.4.1. Giải pháp về chính sách

Ba Vì là huyện đang trong quá trình đô thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng

cơ sở hạ tầng quan trọng, nhiều công trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa. Bởi

vậy, việc đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án luôn luôn được sự quan tâm chỉ đạo

của lãnh đạo tỉnh và sự xem xét tháo gỡ kịp thời các chính sách. Tuy nhiên, vẫn cần

được Nhà nước xem xét hoàn thiện các quy định chung để đảm bảo quyền lợi của

người sử dụng đất.

Huyện cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại địa phương. Tạo điều kiện thuận

lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục thuê đất theo quy định.

Có như vậy, hộ gia đình, cá nhân được thuê đất sẽ yên tâm đầu tư sản xuất mang lại

hiệu quả kinh tế cao hơn.

Để nâng cao tỷ lệ người dân thực hiện việc chuyển quyền SDĐ nông nghiệp

đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đơn giản hóa các TTHC và

giảm các khoản phí khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ.

Thành phố và huyện cần tiếp tục thực hiện cải cách TTHC để người sử dụng

đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng. Trong điều kiện kinh tế - xã

hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy nhà nước

ngày càng tiến bộ, phát triển. Do đó, nếu không cải cách TTHC thì không thể đáp

ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế được. Nhất là tại huyện Ba Vì, nhu cầu thực

hiện các QSDĐ rất cao, đặc biệt là chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ. Vì vậy,

trong thời gian tới, chúng ta cần tiếp tục có biện pháp cải cách các TTHC hơn nữa.

Trên địa bàn huyện Ba Vì tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ đến đăng ký tại

VPĐK QSDĐ nhìn chung vẫn đạt tỷ lệ cao.

3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

- Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai

bằng các phương tiện thông tin, xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để qua

đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất đai với các thông tin được cập nhật chính

xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ.

- Cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể và dễ hiểu hơn đối với các

quy định của pháp luật về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, để người

dân hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình để đến đăng ký theo quy định tại cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.

- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn

nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn

chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói

chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó,

ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần

xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung

quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương..

- Đa dạng hóa các hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, về

thủ tục hành chính và tìm kiếm thông tin về thực hiện QSDĐ.

3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

Một phần các hộ gia đình, cá nhân được điều tra cho rằng thời gian hoàn

thiện các thủ tục chuyển QSDĐ còn dài. Do vậy cần giảm bớt các thủ tục không cần

thiết, gây phiền hà cho công dân trong quá trình thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, rút ngắn được thời gian giải quyết các TTHC.

Thay đổi và hoàn thiện hơn nữa cải cách TTHC, nâng cao hoạt động của bộ

phận một cửa liên thông tại UBND huyện để mang lại hiệu quả cao hơn nữa đối với

người dân trong việc đăng ký đất đai.

Nhiều hộ dân được điều tra chưa nắm được trình tự thực hiện các TTHC, do

vậy cần công khai minh bạch mọi thủ tục, hồ sơ, phí và lệ phí để người dân nắm

được để giảm bớt được thời gian đi lại và hoàn thiện hồ sơ của công dân.

- Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của người

dân về TTHC, về thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm

vụ hạn chế sự sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng của cán bộ, công chức, viên chức

trong khi giải quyết công việc của công dân.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai,

xử lý nghiêm khắc, dứt điểm những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời những vi

phạm phát sinh.

3.4.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

- Cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất

đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như đào tạo

nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn,

pháp luật, internet...

- Cần quan tâm hơn nữa về ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc

biệt là công tác hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai để người sử

dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận lợi hơn.

- Cần có hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý để khuyến khích, động viên

tinh thần làm việc hiệu quả cũng như rèn luyện ý thức trách nhiệm trong thi hành

công vụ của cán bộ, công chức, viên chức khi giải quyết hồ sơ thực hiện QSDĐ.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

- Ba Vì là huyện nằm ở phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô Hà

Nội khoảng 60 km với tổng diện tích tự nhiên là 42.300,5 ha, diện tích rộng nhưng

địa hình và thành phần dân số phức tạp, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội đa dạng và

không đồng đều giữa các khu vực. Tuy nhiên, những năm gần đây nền kinh tế của

huyện đã có những bước phát triển đáng kể và đang dần tiến lên theo chương trình

phát triển nông thôn mới, đời sống người dân ngày càng được cải thiện và nâng cao.

- Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi

hành luật ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp công tác quản lý, sử dụng

đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi vào nề nếp và hiệu quả hơn. Tính

đến hết năm 2019, huyện Ba Vì đã cấp được 147.852 GCN (trong đó đất Nông

nghiệp là 87.742 GCN, đất Phi Nông nghiệp là 60.110 GCN); hiện nay công tác cấp

GCN lần đầu cơ bản đã hoàn thành là điều kiện thuận lợi để người SDĐ trên địa bàn

thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của pháp luật. Tỷ lệ người dân

thực hiện QSDĐ đến đăng ký làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng

dần (năm 2017 là 3.733 trường hợp, năm 2018 là 5.455 trường hợp, năm 2019 là

5.272 trường hợp) là một trong những kết quả tích cực mà huyện Ba Vì đã đạt được

trong công tác quản lý đất đai.

- Kết quả điều tra sâu 300 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 3 xã, thị trấn tại

huyện Ba Vì:

+ Địa bàn có tỷ lệ người SDĐ thực hiện quyền nhất là thị trấn Tây Đằng

(84/300 hộ, chiếm 28,0% tổng số hộ điều tra) do đây là trung tâm huyện, là nơi có

điều kiện kinh tế xã hội, thương mại dịch vụ phát triển. Tiếp đến là xã Yên Bài là xã

có nghề truyền thống, địa bàn rộng đang phát triển về du lịch sinh thái… có 72/300

hộ thực hiện quyền, chiếm 24,0% tổng số hộ điều tra và ít nhất là xã Đông Quang

có 42/300 hộ thực hiện quyền, chiếm 14,0% tổng số hộ điều tra do đây là xã thuần

nông, diện tích tự nhiên nhỏ, không có nhiều giao dịch về đất;

+ Thế chấp QSDĐ là quyền được thực hiện nhiều nhất (112/300 hộ, chiếm

37,33% tổng số hộ điều tra) cho thấy người dân trên địa bàn cần nhiều nguồn vốn

để đầu tư, hỗ trợ sản xuất và ổn định đời sống và thuê, cho thuê lại QSDĐ là được

thực hiện ít nhất (7/300 hộ, chiếm 2,33% tổng số hộ điều tra). Còn lại, chuyển

nhượng QSDĐ có 38/300 hộ, chiếm 12,67% tổng số hộ điều tra; tặng cho QSDĐ có

31/300 hộ, chiếm 10,33% tổng số hộ điều tra; thừa kế QSDĐ có 10/300 hộ, chiếm

3,33% tổng số hộ điều tra;

+ Qua việc điều tra sâu ở địa bàn 03 xã, thị trấn cho thấy việc thực hiện

QSDĐ trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 phần lớn đều đã có đăng ký

thực hiện tại cơ quan nhà nước theo quy định. Tuy nhiên, tình trạng thực hiện

QSDĐ không khai báo vẫn còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn. Đặc biệt, việc thực

hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vẫn xảy ra nhưng chưa có trường hợp nào thực

hiện đầy đủ thủ tục tại cơ quan nước theo quy định do tâm lý e ngại về TTHC phiền

hà, về giá, về phí...

- Quá trình thực hiện quyền của người SDĐ vẫn thể hiện một số khó khăn,

tồn tại được người dân phản ánh như: TTHC còn một số điểm phiền hà, phí, lệ phí

cao, thời gian thực hiện thủ tục lâu... Mặt khác, do tập quán, nhận thức, tâm lý e

ngại của người dân về pháp luật đất đai và những hạn chế về cơ sở hạ tầng chật

chội, cơ sở vật chất, trang thiết bị thiếu thốn, chưa hiện đại cần thiết phải thực hiện

đồng thời 04 giải pháp, đó là: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên

truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các

QSDĐ; Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất để nâng cao hiệu quả việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất đầy đủ và đúng theo quy định pháp luật.

2. Kiến nghị

Do hạn chế về thời gian và kinh phí nên đề tài mới chỉ nghiên cứu đánh giá

việc thực hiện quyền của người SDĐ gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

tặng cho, thừa kế, thế chấp với đối tượng là hộ gia đình cá nhân trên phạm vi hẹp là

địa bàn huyện Ba Vì. Để nghiên cứu có giá trị hơn và đánh giá toàn diện hơn việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong thời gian tới đề nghị:

- Tiếp tục nghiên cứu đề tài sâu hơn về các chính sách, quy định pháp luật về

thực hiện QSDĐ;

- Đánh giá việc thực hiện quyền của người QSDĐ với đầy đủ các quyền quy

định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013, với nhiều đối tượng người SDĐ khác nhau và

trên phạm vi không gian rộng hơn là toàn bộ địa bàn thành phố Hà Nội.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban chấp hành trung ương, Nghị quyết 19-NQ/TW, Nghị quyết Hội nghị lần thứ

sáu Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI (2012), Về tiếp tục đổi mới chính

sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới,

tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo

hướng hiện đại.

2. Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương

quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử

dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và

Hợp tác Quốc tế.

3. Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở

nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản:

thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.

4. Nguyễn Đình Bồng (2010), Một số vấn đề về sở hữu đất đai, Tạp chí tài

nguyên môi trường 4, Tr. 35 - 39.

5. Chính phủ (2013), Nghị quyết số 22/NQ-CP ngày 07/2/2013 về quy hoạch sử

dụng đất đến năm 2020.

6. Đào Trung Chính (2007), Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (2007), tr48 - 51, Hà Nội.

7. Đinh Sỹ Dũng (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử

dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật, (2003), tr. 55 - 64, Hà Nội.

8. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng

đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và

Khoa học Công nghệ, Hà Nội

9. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình

hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa

học và Hợp tác Quốc tế.

10. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì (2010), Tài liệu kiểm kê đất đai

huyện Ba Vì năm 2019.

11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì (2019), Báo cáo kết quả thực

hiện nhiệm vụ năm 2019 và phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2020.

12. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1980, 1992, 1995, 2013), Hiến pháp

Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

13. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1993, 1998, 2001, 2002), Luật Đất

đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998; Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001 (2002), Nxb Bản đồ, Hà Nội.

14. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, Nxb

Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

15. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb

16. Lưu Quốc Thái (2006). Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài

vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Tạp chí Tài nguyên và Môi

trường, (8/2006), tr. 43 - 44.

Chính trị quốc gia, Hà Nội.

17. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động

sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, tr. 26 - 27; tr.33 - 34.

18. UBND huyện Ba Vì (2018), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất huyện

Ba Vì đến năm 2025.

19. UBND huyện Ba Vì (2019), Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ công tác năm

2019, phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2020.

20. UBND huyện Ba Vì (2019), Tình hình kinh tế - xã hội và công tác chỉ đạo,

điều hành của UBND huyện năm 2019; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

năm 2020.

21. UBND Thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày

29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng

giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015

đến 31/12/2019.

22. UBND Thành phố Hà Nội (2015), Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày

18/12/2015 của UBND TP. Hà Nội về việc ban hành quy định về đăng ký đất

đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công nhận QSDĐ; quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng kí biến động về sử dụng đất, nhà ở

và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân, cộng đồng dân cư, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển MĐSD đất vườn

ao liền kề và đất nồng nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn

thành phố Hà Nội.

23. UBND Thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày

01/6/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về việc quy định hạn mức giao đất;

hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu

được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

24. UBND Thành phố Hà Nội (2018), Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND ngày

15/10/2018 của UBND TP.Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung về

đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

cho hộ gia đình,cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển MĐSD đất vườn ao liền kề và đất nồng

nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn TP.Hà Nội ban hành kèm

theo quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND TP.Hà Nội.

25. UBND Thành phố Hà Nội (2018), Quyết định số 25/2018/QĐ-UBND ngày

15/10/2018 của UBND TP. Hà Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của

quy định về đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; đăng kí biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định

số 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND TP. Hà Nội.

26. UBND Thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày

29/3/2017 của UBND TP. Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung

thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

27. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ba Vì (2019), Báo cáo tình hình cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai huyện Ba Vì

năm 2019.

PHỤ LỤC

Số phiếu:

PHIẾU ĐIỀU TRA …….

Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất

Họ và tên chủ hộ: .....................................................................................

Thôn (xóm): …......................, xã …........…..……, huyện Ba Vì, TP. Hà Nội.

Người điều tra: Nguyễn Phương Thái Ngày ..… tháng 6 năm 2020

I. Thông tin chung về hộ

1. Trình độ văn hóa: ............................................................................................

2. Ngành sản xuất chính của hộ:

Thuần nông ............................ Kinh doanh dịch vụ ...........

Tiểu thủ công nghiệp ............. Ngành nghề khác ...............

3. Hộ thuộc loại:

Giàu ........................................ Khá ....................................

Trung bình .............................. Nghèo ................................

4. Tổng số nhân khẩu của hộ:……….....; Tổng số lao động: ………….

Trong đó lao động nông nghiệp:………..; Lao động phi nông nghiệp:…….

II. Tình hình đất đai của hộ

1. Tổng diện tích đất của hộ đang sử dụng: .......................................m2

+ Đất ở: ..........................................................................................m2

+ Nông nghiệp: ..............................................................................m2

+ Đất khác: .....................................................................................m2

2. Gia đình được cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa? Có Chưa

+ Được cấp vào năm : .....................................................................

+ Diện tích được cấp: .....................................................................m2

Trong đó: + Đất ở: ……………………m2

+ Nông nghiệp:…………….m2

+ Đất khác: ………………...m2

3. Gia đình có thuê đất không?

Có Không

Nếu có: thuê loại đất gì? Diện tích: Năm nào?

+ Đất ...................................... ; Diện tích: ……………..m2; năm nào: …………

+ Đất ..................................... ; Diện tích: …………….m2; năm nào: ………….

Giá thuê: ………………………………………………..

4. Gia đình có cho thuê đất không? Năm nào

Có Không

Nếu có: Diện tích cho thuê:……………..m2; Loại đất cho thuê:…….……

Giá cho thuê:…………………….……….; năm nào: ………

5. Gia đình có mua thêm đất không?

Có Không

Nếu có: Diện tích mua thêm:………………………..m2;

Mua thêm loại đất nào: ……………………………………

Giá đất:………………………………….. Năm:……………..

6. Gia đình có bán đất không?

Có Không

Nếu có: Diện tích bán .................................................................m2

Loại đất bán: .................................................................

Giá bán:………………………………….; Năm: …………………

III. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất

1. Thực hiện quyền Chuyển đổi: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi

Thực trạng giấy tờ tại

(vụ)

thời điểm chuyển đổi (vụ)

Hoàn

Có

Giấy

GCN

Giấy

Loại

Diện

tất

khai

tờ viết

Giấy

Không

QSDĐ,

Năm

tờ

Không

đất

tích

tất cả

báo

tay có

tờ

có giấy

QĐ

hợp

có giấy

các

tại

người

viết

tờ cam

giao,

lệ

tờ

hạng

UBN

làm

tay

kết

cấp đất

khác

mục

D xã

chứng

tạm thời

2. Thực hiện quyền chuyển nhượng: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng (vụ)

Năm

Loại đất

Diện tích

Có khai báo tại UBND xã

Giấy tờ viết tay

Không có giấy tờ

Giấy tờ viết tay có người làm chứng

Không có giấy tờ cam kết

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng (vụ) Giấy tờ hợp lệ khác

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời

Hoàn tất tất cả các hạng mục

3. Thực hiện quyền cho thuê: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn )

Thời hạn cho thuê

Tình hình thực hiện quyền cho thuê (vụ)

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê (vụ)

Thời điểm

Loại đất

Diện tích

0 - 6 tháng

6 - 1 năm

> 1 năm

Giấy tờ viết tay

Không có giấy tờ cam kết

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời

Giấy tờ hợp lệ khác

Không có giấy tờ

Hoàn tất tất cả các hạng mục

Giấy tờ viết tay có người làm chứng

4. Thực hiện quyền thừa kế: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn )

Tình hình thực hiện quyền thừa kế (vụ)

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế (vụ)

Không có

Năm Loại đất Diện tích

Hoàn tất tất cả các hạng mục

Chưa thực hiện đầy đủ

Không khai báo

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời

Giấy tờ hợp lệ khác

giấy tờ

5. Thực hiện quyền tặng, cho: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn )

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho (vụ)

tặng, cho (vụ)

Loại

Diện

Năm

Hoàn tất tất

Có khai báo

Giấy tờ viết

Giấy tờ

Không có

Giấy CNQSDĐ;

Giấy tờ

Không

đất

tích

cả các hạng

tại UBND xã

tay có người

viết tay

giấy tờ cam

QĐ giao, cấp đất

hợp lệ

có

mục

làm chứng

kết

tạm thời

khác

giấy tờ

6. Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn )

Thời hạn thế chấp, bảo lãnh

Tình hình thực hiện quyền hế chấp,

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm hế

(vụ)

bảo lãnh (vụ)

chấp, bảo lãnh (vụ)

Loại

Diện

Năm

Hoàn tất

Giấy tờ viết

Giấy CNQSDĐ;

Giấy tờ

Không

đất

tích

1 - 3

> 3

1 - 12

Giấy tờ

tất cả các

tay có người

QĐ giao, cấp

hợp lệ

có giấy

năm

tháng

viết tay

hạng mục

làm chứng

đất tạm thời

khác

tờ

Lý do thế chấp, bảo lãnh:

1. Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh:

2. Lý do khác:

Đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh:

1. Tổ chức tín dụng:

2. Cá nhân:

3. Khác:

IV. Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Chuyển sang nơi khác làm việc:

2. Chuyển nơi ở mới:

3. Đầu cơ đất:

4. Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh:

5. Lấy tiền để xây dựng:

6. Lấy tiền mua vật dụng gia đình:

7. Lấy tiền trả nợ:

8. Lấy tiền gửi tiết kiệm:

9. Lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày:

10. Lý do khác:

V. Quan hệ với người chuyển nhượng

1. Anh, chị em ruột, bố mẹ, con:

2. Họ hàng, bạn bè:

3. Người quen biết:

4. Người không quen biết:

5. Đối tượng khác:

VI. Ý kiến của hộ gia đình về việc thực hiện các quyền sử dụng đất

1. Giá đất (Giá Quyền sử dụng đất) trên thị trường.

Cao: Khác: Vừa phải:

Thấp: Rất thấp:

2. Giá bồi thường đất khi Nhà nước quy định:

Cao: Khác: Vừa phải:

Thấp: Rất thấp:

3. Thủ tục thực hiện các quyền:

Đơn giản Bình thường Khác

Phức tạp Rất phức tạp

4. Thời gian để hoàn thành các thủ tục:

Nhanh chóng Bình thường Khác

Dài Rất dài

5. Các văn bản hướng dẫn:

Dễ hiểu Hiểu được Khác

Khó hiểu Rất khó

6. Khả năng thực hiện các quy định:

Dễ thực hiện T. Hiện được Khác

Khó thực hiện Rất khó

7. Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền SDĐ:

Cao Vừa phải Khác

Thấp Quá thấp

8. Cán bộ thực hiện, tiếp nhận:

Nhiệt tình Đúng mực Khác

Ít nhiệt tình Gây phiền hà

9. Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng:

Dễ dàng Vay được Khác

Khó khăn Rất khó khăn

10. Tìm kiếm thông tin và giao dịch:

Dễ dàng Tìm được Khác

Khó tìm Rất khó

11. Lo ngại về chính sách thay đổi:

Rất sợ Sợ Khác

Ít sợ Không sợ

12. Rủi ro khi giao dịch:

Rất sợ Sợ Khác

Ít sợ Không sợ

13. Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế:

Rất sợ Sợ Khác

Ít sợ Không sợ

(Đã ký)

Xác nhận của chủ hộ Người phỏng vấn

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN PHƯƠNG THÁI

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ,

TP. HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

ĐẶT VẤN ĐỀ

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

TT

Mục đích sử dụng

Mã

Tổng diện tích các loại đất (ha) (4)

1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2

Tổng diện tích đất Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm Đất trồng lúa Đất trồng cây hàng năm khác Đất trồng cây lâu năm

42.300,5 29.108,3 17.692,4 11.281,8 8.553,5 2.728,3 6.410,6

NNP SXN CHN LUA HNK CLN

Cơ cấu diện tích loại đất (%) (5) 100,00 68,81 41,83 26,67 20,22 6,45 15,15

TT

Mục đích sử dụng

Mã

Tổng diện tích các loại đất (ha) (4)

1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 2.4

10.167,7 3.988,5 75,6 6.103,6 1.147,3 101,0 13.166,0 1.739,6 1.668,7 71,0 4.870,2 86,8 1.268,1 74,0 361,0 111,6 2.968,8 23,7 27,9

Cơ cấu diện tích loại đất (%) (5) 24,04 9,43 0,18 14,43 2,71 0,00 0,24 31,13 4,11 3,94 0,17 11,51 0,21 3,00 0,17 0,85 1,03 7,02 0,06 0,07

(3) LNP RSX RPH RDD NTS LMU NKH PNN OCT ONT ODT CDG TSC CQP CAN DSN CSK CCC TON TIN

2.5

366,3

0,87

NTD

2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3

4.766,4 1.370,9 1,0 26,2 0,7 12,4 13,13

SON MNC PNK CSD BCS DCS NCS

2,80 3,24 0,00 0,06 0,00 0,03 0,03

STT

Chỉ tiêu

Tổng

Xã Yên Bài

TTr Tây Đằng 100 40 28

Xã Đông Quang 100 30 21

Đơn vị tính Hộ T.hợp T.hợp (m2) T.hợp (m2) T.hợp (m2)

STT

Đánh giá

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

Số người

Tỷ lệ (%)

Đánh giá

Số người

Tỷ lệ (%)

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi

Thực trạng giấy tờ tại

(vụ)