Một số sai sót thường gặp qua kiểm toán thu tiền sử dụng đất đối với các dự án khu đô thị

Kinh nghieäm kieåm toaùn - Coâng taùc quaûn lyù VIEÄC khai thaùc vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyeân khoaùng saûn<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> MOÄT SOÁ SAI SOÙT THÖÔØNG GAËP<br /> QUA KIEÅM TOAÙN THU TIEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT<br /> ÑOÁI VÔÙI CAÙC DÖÏ AÙN KHU ÑOÂ THÒ<br /> <br /> Phạm Thành Ngọc*<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Q<br /> ua số liệu quyết toán thu ngân sách của các Tỉnh, Thành phố trong những năm gần đây cho<br /> thấy số thu tiền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số thu nội địa, tạo nguồn vốn<br /> chủ yếu cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Vì vậy, trong kế hoạch kiểm toán<br /> ngân sách, tiền và tài sản nhà nước tại các Tỉnh, Thành phố thì việc kiểm toán tính tuân thủ pháp luật về<br /> thu tiền sử dụng đất là một nội dung trọng tâm để đạt mục tiêu kiểm toán đề ra. Qua kiểm toán, Kiểm toán<br /> nhà nước khu vực I đã phát hiện nhiều sai sót trong việc xác định số thu tiền sử dụng đất phải nộp NSNN,<br /> tồn tại trong công tác quản lý thu tiền sử dụng đất của các cơ quan quản lý thu, các cấp chính quyền địa<br /> phương; kết quả kiểm toán đã kiến nghị tăng thu ngân sách nhiều tỷ đồng. Thông qua hoạt động kiểm toán<br /> đã giúp cho chính quyền địa phương chấn chỉnh công tác quản lý thu tiền sử dụng đất, ngăn ngừa những<br /> tiêu cực trong quản lý nhà nước về tài chính đối với lĩnh vực đất đai.<br /> <br /> Dưới đây là một số sai sót, tồn tại trong việc tuân Một trong những căn cứ tính thu tiền sử dụng<br /> thủ pháp luật về thu tiền sử dụng đất mà KTNN đất đó là giá đất để thu tiền sử dụng đất. Kiểm toán<br /> khu vực I đã phát hiện trong thời gian qua: nội dung này là vấn đề phức tạp, đòi hỏi các kiểm<br /> 1. Sai sót khi xác định giá đất để thu tiền sử toán viên phải áp dụng nhiều phương pháp kiểm<br /> dụng đất toán cũng như mất nhiều thời gian trong việc thu<br /> <br /> *Trưởng phòng kiểm toán ngân sách 1, Kiểm toán nhà nước Khu vực I<br /> <br /> 14 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br /> thập bằng chứng kiểm toán. Thực tiễn hiện nay, để đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được<br /> kiểm toán nội dung này, các kiểm toán viên mới chỉ Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc<br /> dựa trên phương pháp tính giá đất của địa phương, Trung ương quy định và công bố; trường hợp tại<br /> đối chiếu với các quy định của Nhà nước để từ đó thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá<br /> tìm ra những sai sót, bất hợp lý trong việc tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên<br /> đất của dự án và đưa ra những kết luận, kiến nghị thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban<br /> kiểm toán. Việc xác định tăng thu tiền sử dụng đất nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương<br /> đôi khi chỉ là con số nhỏ, chưa phải là con số chính quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.<br /> xác (hợp lý) theo đúng quy định pháp luật về thu - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007<br /> tiền sử dụng đất. của Chính phủ, tại khoản 12 Điều 1 Nghị định này<br /> 1.1. Một số quy định của pháp luật về giá đất quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất<br /> làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức<br /> <br /> Luật Đất đai năm 2003 đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có<br /> sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp<br /> - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004<br /> Doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa<br /> của Chính phủ, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy<br /> lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban<br /> định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo<br /> nhân dân cấp Tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,<br /> mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao<br /> thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính<br /> đất do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc<br /> giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa<br /> Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân<br /> sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực<br /> cấp Tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.”<br /> tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì<br /> - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển<br /> của Chính phủ, tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường<br /> quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho<br /> <br /> NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 115 - tháng 5/2017 15<br /> Kinh nghieäm kieåm toaùn - Coâng taùc quaûn lyù VIEÄC khai thaùc vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyeân khoaùng saûn<br /> <br /> phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định tại - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010<br /> khoản 5 Điều 1 Nghị định này.” của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của<br /> Nghị định 198/2004/NĐ-CP; tại khoản 2 Điều 2<br /> - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007<br /> Nghị định này quy định:<br /> của Chính phủ; tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này<br /> quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:<br /> đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất<br /> a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng<br /> có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa<br /> đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử<br /> vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá<br /> dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá<br /> đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho<br /> đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời<br /> thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không<br /> điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước<br /> đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất,<br /> có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất<br /> cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định<br /> không đúng với thời điểm ghi trong quyết định<br /> theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao<br /> giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá<br /> đất thực tế.”<br /> đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời<br /> - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 điểm bàn giao đất thực tế...<br /> của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử<br /> c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a<br /> dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ<br /> và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân<br /> và tái định cư; tại Điều 11 Nghị định này quy định:<br /> cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban<br /> “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển<br /> không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường<br /> đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân<br /> đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử<br /> định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá<br /> doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa đất cụ thể cho phù hợp.”<br /> lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban<br /> Luật Đất đai năm 2013<br /> nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,<br /> - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014<br /> cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất,<br /> của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy<br /> thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ<br /> định về định giá đất cụ thể (Mục 3), phương pháp<br /> phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền<br /> định giá đất.<br /> sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều<br /> kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014<br /> căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền<br /> thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ sử dụng đất; tại Điểm b Khoản 3 Điều 3 Nghị định<br /> thể cho phù hợp”. này quy định: “Giá đất cụ thể được xác định theo các<br /> phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập,<br /> “Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định<br /> thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về<br /> tại khoản 1 Điều này không bị giới hạn bởi các quy<br /> giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:<br /> định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/<br /> NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ “- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường<br /> sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa<br /> 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong<br /> phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành<br /> đất (sau đây gọi là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).” phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên<br /> <br /> 16 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br /> đối với các tỉnh<br /> miền núi, vùng<br /> cao; từ 20 tỷ đồng<br /> trở lên đối với các<br /> tỉnh còn lại trong<br /> các trường hợp:<br /> Tổ chức được giao<br /> đất không thông<br /> qua hình thức đấu<br /> giá quyền sử dụng<br /> đất, chuyển mục<br /> đích sử dụng đất,<br /> công nhận quyền<br /> sử dụng đất; hộ<br /> gia đình, cá nhân định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của<br /> được giao đất không thông qua hình thức đấu giá các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng<br /> quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ<br /> đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử<br /> đất ở vượt hạn mức. dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng<br /> - Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá<br /> đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất của thửa đất cần định giá) và phương pháp thặng<br /> thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.” dư (Phương pháp thặng dư là phương pháp định<br /> giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển<br /> - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014<br /> của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng<br /> <br /> định về xác định giá đất cụ thể, phương pháp định hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để<br /> <br /> giá đất. sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ<br /> tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát<br /> Qua việc thống kê các quy định ở trên cho thấy,<br /> triển giả định của bất động sản). Thông thường địa<br /> giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất phù hợp<br /> phương thuê đơn vị tư vấn có chức năng định giá<br /> với thị trường ở thời điểm có quyết định giao đất<br /> để xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất<br /> của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp<br /> được giao, sau đó các cơ quan quản lý nhà nước có<br /> thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm<br /> chức năng sẽ thẩm định lại và trình UBND Tỉnh,<br /> ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu<br /> Thành phố quyết định. Trong trường hợp này, các<br /> tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng<br /> kiểm toán viên thực hiện thu thập các tài liệu như<br /> đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.<br /> Chứng thư thẩm định của đơn vị tư vấn, các tài liệu<br /> 1.2. Một số sai sót thường gặp khi xác định về kết quả thẩm định của các cơ quan chức năng,<br /> giá đất Tờ trình về giá đất, Quyết định giá đất của UBND<br /> 1.2.1. Địa phương xác định đơn giá đất cho từng tỉnh... sau đó đối chiếu với các quy định của pháp<br /> dự án cụ thể: luật để tìm ra những sai sót, bất hợp lý.<br /> <br /> Các phương pháp xác định giá đất chủ yếu hiện Qua kiểm toán nội dung này cho thấy có nhiều<br /> nay đó là kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp tồn tại hạn chế của đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm<br /> (Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất của địa phương, xác định giá tính tiền<br /> <br /> NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 115 - tháng 5/2017 17<br /> Kinh nghieäm kieåm toaùn - Coâng taùc quaûn lyù VIEÄC khai thaùc vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyeân khoaùng saûn<br /> <br /> <br /> <br /> sử dụng đất (SDĐ) không phù hợp giá thị trường, thẩm quyền xem xét điều chỉnh để phù hợp với<br /> không đúng với các văn bản hướng dẫn về xác định điều kiện thực tế dẫn đến thất thu ngân sách hoặc<br /> giá đất dẫn đến giá đất của thửa đất cần định giá ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh<br /> còn thấp nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị của doanh nghiệp.<br /> trường làm giảm số thu tiền sử dụng đất phải nộp<br /> 2. Các sai phạm thường gặp khác khi kiểm<br /> NSNN; đây là nội dung cần trao đổi để có những<br /> toán thu tiền sử dụng đất<br /> kiến nghị xử lý phù hợp:<br /> Tính tiền SDĐ theo quyết định giao đất có diện<br /> - Theo quy định, phải lựa chọn khảo sát, thu<br /> tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ<br /> thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc<br /> 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.<br /> điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục<br /> đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện Chưa thực hiện tính tiền SDĐ đối với diện tích<br /> kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tăng thêm khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt<br /> tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Một đặc thù của<br /> quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) các dự án đầu tư được giao đất đó là dự án thường<br /> đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá kéo dài qua nhiều năm. Trong quá trình thực hiện<br /> quyền sử dụng đất để làm tài sản so sánh với tài sản thường có sự điều chỉnh về quy hoạch so với ban<br /> cần định; tuy nhiên đơn vị tư vấn lấy thông tin của đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất<br /> những thửa đất rao trên mạng, không phải là giá nhưng nhiều chủ đầu tư không kê khai để nộp tiền<br /> giao dịch thực tế; sử dụng đất. Theo quy định thì diện tích tăng thêm<br /> này phải tính thu tiền sử dụng đất theo giá tại thời<br /> - Giá đất của thửa đất so sánh còn thấp nhiều so<br /> điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Khi<br /> với giá thực tế giao dịch thành công trên thị trường;<br /> thực hiện kiểm toán, các kiểm toán viên phát hiện<br /> - Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác<br /> và kiến nghị tăng thu ngân sách nhà nước tiền sử<br /> biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định<br /> dụng đất của diện tích tăng thêm này. Tuy nhiên,<br /> giá không có quy định ràng buộc dẫn đến việc điều<br /> số kiến nghị tăng thu chỉ là số tạm tính theo giá đất<br /> chỉnh phần nhiều phụ thuộc vào đơn vị tư vấn;<br /> được phê duyệt ban đầu.<br /> - Xác định chi phí phát triển của dự án (chi<br /> Không tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất<br /> phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng<br /> của dự án: như xây dựng nhà ở trên khu đất công<br /> xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng…)<br /> cộng (đất vườn hoa, cây xanh…)<br /> trong phương pháp thặng dư không đúng do áp<br /> sai các thông số về diện tích, sai suất đầu tư, sai Xác định giá tính tiền SDĐ không phù hợp giá<br /> chỉ số giá... làm tăng chi phí, giảm giá trị quyền thị trường, không đúng với các văn bản hướng dẫn<br /> sử dụng đất. về xác định giá đất cụ thể.<br /> <br /> (2) Giá đất tính thu tiền SDĐ không phù hợp Xác định tiền đền bù, hỗ trợ về đất được khấu<br /> với thời điểm giao đất thực tế. trừ vào tiền SDĐ phải nộp không đúng quy định:<br /> Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất<br /> Giá đất được dùng làm căn cứ để thu tiền sử<br /> không đúng với thực tế, quyết định phê duyệt<br /> dụng đất được đưa ra tại thời điểm khi việc giao<br /> phương án bồi thường của cấp có thẩm quyền.<br /> đất chưa được tiến hành. Tuy nhiên, khi có những<br /> biến động xảy ra trong thực tế như giá đất tăng/ Cơ quan thuế đôn đốc không kịp thời, không<br /> giảm theo giá thị trường hoặc các biến động quan tính tiền chậm nộp đối với các tổ chức, cá nhân<br /> trọng khác nhưng không được các cơ quan có chậm nộp tiền sử dụng đất.<br /> <br /> 18 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br />