Những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Thêm vào BST

Báo xấu

52
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết đi sâu vào phân tích những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận và có đề xuất một số giải pháp để nhằm hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba NHỮNG RỦI RO KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phan Trung Hiền1 Phạm Hồng Du2 Tóm tắt: Khi bị thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện theo quy định thì người có đất bị thu hồi sẽ được bố trí tái định cư bằng nhà ở hoặc đất ở (suất tái định cư) nhằm mục đích giúp người có đất bị thu hồi ổn định chỗ ở và cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế thì phần lớn các suất tái định cư này lại được giao dịch mua bán, chuyển nhượng rầm rộ trên thị trường. Do chưa được cấp giấy chứng nhận nên các suất tái định cư này không thể tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được. Để tạo sự an tâm cho người mua, nhận chuyển chuyển nhượng suất tái định cư thì các bên tìm cách “lách luật”. Giải pháp phổ biến nhất hiện nay được các bên lựa chọn là giao kết bằng “hợp đồng ủy quyền” để mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư. Dù được xem là “giải pháp ưu việt” khi lựa chọn hình thức giao dịch qua ủy quyền, tuy nhiên, qua tìm hiểu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, thì hình thức giao dịch này này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho cả hai bên, mà đặc biệt là bên mua, nhận chuyển nhượng suất tái định cư. Trong phạm vi của bài viết này, nhóm tác giả đi sâu vào phân tích những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận và có đề xuất một số giải pháp để nhằm hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch này. Từ khóa: chuyển nhượng suất tái định cư, suất tái định cư, tái định cư. Ngày nhận bài: 10/01/2018; Hoàn thành biên tập: 18/01/2018; Ngày duyệt đăng: 30/1/2018. Abstract: When the land is recovered, if the conditions are met, the person whose land is recovered will be arranged resettlement with a house or residential land (the reserve of resettlement) for the purpose of helping people whose land is recovered to settle their life. However, in reality, most of these resettlement reserves are traded, transferred in the market. Due to the lack of certificates, these resettlement reserves can not carry out sale and transfer in accordance with the procedures of law. In order to create peace of mind for buyers, assignee of resettlement reserves, the parties seek to the way to break the law the most common solution now selected by the parties is to assign an “authorization contract” to purchase, sale, transfer resettlement reserves. Although this have carried out secretly, however, through understanding, in comparison with the current law, this form of trading still exists many unpredictable risks for both sides, especially for the buyer, transfer resettlement reserves. Within the scope of this article, the author would like to analysis the risks of receiving a transfer of residential land without a certificate and propose a number of solutions to minimize the risk when joining this transaction. Keywords: Transfer resettlement reserves, resettlement reserves, resettlement. Date of receipt: 10/01/2018; Date of revision:18/01/2018 ; Date of approval: 30/1/2018. 1 Phó giáo sư, Tiến sỹ, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ 2 Luật sư, Đoàn Luật sư thành phố Cần Thơ. 47
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 1. Tái định cư và suất tái định cư là đất ở không thấp hơn suất TĐC tối thiểu bằng đất ở, Cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa có nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định7. Đối với suất quy định khái niệm “tái định cư” mặc dù cụm từ TĐC bằng đất ở, do còn trong thời gian chờ để này lần đầu tiên được quy định vào năm 19983 được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng và được sử dụng rất nhiều trong Luật Đất đai nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nên về năm 2013 và Luật Xây dựng năm 2014 hiện mặt pháp lý thì người có suất TĐC là đất ở hành. Tuy nhiên, qua các quy định về tái định cư thường có thể có đầy đủ hoặc sẽ có một trong các (TĐC) có thể khái quát rằng: tái định cư là việc giấy tờ sau đây: bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất (i) Biên bản họp xét TĐC cho các hộ gia bị thu hồi tìm một nơi ở mới trong trường hợp đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Biên bản này thể người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác hiện người có đất bị thu hồi được các cơ quan có trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và thẩm quyền xác định được bố trí một hoặc nhiều phải di chuyển chỗ ở 4. Tùy thuộc vào diện tích suất TĐC bằng đất ở, có thể hiện rõ diện tích là đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được bao nhiêu, nhưng có thể chưa biết là được bố trí TĐC, nếu người đủ điều kiện được bố trí TĐC tại khu TĐC tại chỗ hay ở khu TĐC nào khác, mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới, sẽ được cũng như chưa xác định được vị trí lô nền cụ thể ưu tiên bố trí TĐC tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở trong khu TĐC. Trường hợp này, nếu người có tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điều suất TĐC là đất ở mà có nhu cầu chuyển nhượng kiện bố trí TĐC. Nguyên tắc bố trí TĐC là: phải thì gọi là “chuyển nhượng suất tái định cư”: công khai hóa phương án TĐC; ưu tiên bố trí vị (ii) Biên bản bốc thăm nền TĐC. Biên bản trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn này thể hiện người được bố trí TĐC được các cơ giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có quan có thẩm quyền xác định đã bốc thăm được công với cách mạng; phương án bố trí TĐC đã kết quả: Số lô nền, diện tích, trục đường, khu tái được duyệt phải được công bố công khai tại trụ định cư; sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm (iii) Biên bản bàn giao nền TĐC ngoài thực sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu địa. Biên bản này thể hiện việc người được bố trí hồi và tại nơi TĐC5. Để được nhận một suất TĐC TĐC được các cơ quan có thẩm quyền đo đạc, thì người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng cắm mốc và bàn giao nền TĐC ngoài thực địa; đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại nơi (iv) Quyết định về việc giao nền TĐC. Theo đó, TĐC do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người được bố trí TĐC sẽ được cơ quan có thẩm người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi quyền ra Quyết định bằng văn bản giao nền tái định thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất TĐC cư với các nội dung như: Vị trí, diện tích của suất tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua tái định cư, số tiền sử dụng đất phải nộp, nghĩa vụ một suất TĐC tối thiểu6. nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. Để phù hợp với điều kiện, phong tục tập quán 2. Quy định của pháp luật về chuyển của từng vùng, miền, phù hợp với các mức bồi nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng thường và khả năng chi trả của người được TĐC, chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở các suất TĐC được bố trí theo nhiều cấp nhà, 2.1. Quy định của pháp luật về chuyển nhiều mức diện tích khác nhau nhưng diện tích nhượng quyền sử dụng đất 3 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 04 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng hướng dẫn các quy định của Luật Đất đai năm 1993. 4 TS. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị quốc gia, năm 2014, tr.50. 5 Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013. 6 Khoản 3, 4 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013. 7 Khoản 3 Điều 26, 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 48
Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS lòng với chất lượng của khu TĐC hoặc không năm 2015:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải quen với việc định cư theo dạng phân lô nền liền được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp kề mà quen với tập quán sinh sống gần kề họ với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai hàng, láng giềng8. và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Đối với người nhận chuyển nhượng suất tái Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai định cư (CNSTĐC) là đất ở thì mặc dù họ biết là năm 2013 thì một trong những điều kiện để thực có rất nhiều rủi ro cho mình khi nhận CNSTĐC hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất ở chưa có giấy chứng nhận, cũng như biết (CNQSDĐ) là người sử dụng đất phải có giấy chất lượng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chứng nhận và hợp đồng CNQSDĐ phải được của các khu TĐC trước mắt là không được tốt. công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh Tuy nhiên, do các suất TĐC bằng đất ở này có doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 một số ưu điểm nổi trội như: đất ở nằm trong khu Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Tại quy hoạch đã ổn định, giá hợp lý, chuyển nhượng điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có khả năng sinh lời cao mà không phải nộp quy định:“1. Người sử dụng đất được thực hiện thuế, không bị ràng buộc phải xây dựng theo các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, đúng quy cách (về số tầng, khoảng lùi trước sau) cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử nên nhu cầu nhận CNSTĐC là rất lớn. dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi Có cầu, có cung, trong khi suất TĐC bằng đất có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng ở thì lại chưa được cấp GCNQSDĐ nên chưa đủ nhận, …”. Ngoài ra, tại điểm a khoản 3 Điều 167 điều kiện để thực hiện việc CNQSDĐ. Vậy làm Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp thế nào để các bên, mà đặt biệt là bên nhận đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp chuyển nhượng an tâm khi tham gia thực hiện vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất giao dịch này? Nhu cầu chuyển nhượng, nhận và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng chuyển nhượng là có thật nên đã thôi thúc các hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất bên tạo ra những giao dịch đường vòng, mà phổ động sản quy định tại điểm b khoản này”. biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy Như vậy, khi thực hiện việc CNQSDĐ thì quyền (HĐUQ) để che giấu việc CNSTĐC là đất điều kiện tiên quyết là người CNQSDĐ phải có ở. Theo đó, các bên sẽ thực hiện giao kết thông giấy chứng nhận và các bên phải thực hiện thông qua hai hợp đồng gồm: hợp đồng CNQSDĐ và qua hợp đồng. Hợp đồng CNQSDĐ đất phải lập HĐUQ. Hợp đồng CNQSDĐ cũng có các nội thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo dung đúng theo quy định pháp luật như: Tên, địa quy định của luật. chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; 2.2. Thực trạng chuyển nhượng suất tái loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh định cư là đất ở giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của TĐC là một chính sách của Nhà nước áp bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại dụng khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển thu hồi đất có điều kiện để tiếp tục duy trì, ổn nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế có rất ít quyền của người thứ ba đối với đất chuyển trường hợp người được bố trí suất TĐC bằng đất nhượng; các thông tin khác liên quan đến quyền ở xây nhà ở để tiếp tục ổn định cuộc sống, phần sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm lớn những người này khi có được suất TĐC thì hợp đồng và có đầy đủ chữ ký của các bên. Tuy họ lại chuyển nhượng cho người khác. Lý giải về nhiên, hợp đồng này sẽ để trống các nội dung vấn đề này, theo nhóm tác giả có thể là do một như số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày trong những nguyên nhân như sau: Họ không có cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận (do chưa có). nhu cầu sử dụng do đã có chỗ ở khác, không hài Hợp đồng này do chưa có giấy chứng nhận nên 8 Xem thêm “Ảnh hưởng của yếu tố tập quán truyền thống đến tâm lý người dân trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” của TS. Phan Trung Hiền và CN. Nguyễn Văn Học, Tạp chí Nghề luật số 04 (46) năm 2013. 49
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP không được công chứng, chứng thực theo quy nhận chuyển nhượng đem GCNQSDĐ đó đến định của pháp luật9. Để “hợp pháp hóa” việc VPCC để làm thủ tục công chứng tiếp tục. Lúc chuyển nhượng này các bên lập song song với này VPCC sẽ lấy hợp đồng CNQSDĐ đã lưu giữ hợp đồng CNQSDĐ một hợp đồng khác đó là trước đây ra điền các thông tin còn thiếu vào, đưa HĐUQ. Theo đó, bên CNSTĐC bằng đất ở sẽ là Công chứng viên (CCV) sẽ ký công chứng và bên ủy quyền, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ là phát hành một bản cho người nhận chuyển bên nhận ủy quyền, bên chuyển nhượng sẽ ủy nhượng để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền cho bên nhận chuyển nhượng được quyền theo quy định của pháp luật. thay mặt, nhân danh bên chuyển nhượng quyết Sau khi hoàn tất việc giao dịch nói trên, các định tất cả các vấn đề liên quan đến suất TĐC bên, mà đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng đã như: từ việc bốc thăm, nhận nền ngoài thực địa, yên tâm rằng mình đã thực hiện thành công giao nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, dịch. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này chứa làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ, đến việc đựng những rủi ro từ khi thực hiện giao dịch cho được chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt suất đến khi người nhận chuyển nhượng suất TĐC TĐC, trong đó có việc được ủy quyền lại cho nhận được suất TĐC đó. người khác. Thời hạn ủy quyền thường rất dài, 3. Những rủi ro khi chuyển nhượng suất thường là từ 15 đến 20 năm tùy thuộc vào tiến tái định cư chưa có giấy chứng nhận độ hoàn thành của khu TĐC. Để bên nhận Dù rằng việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng yên tâm, HĐUQ này được công chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. thuận, nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản Sau khi các bên hoàn thành việc chuyển nhượng chính có liên quan đến suất TĐC kèm hợp đồng này, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho CNQSDĐ và HĐUQ, còn bên chuyển nhượng đã bên chuyển nhượng từ 90 – 95% hoặc 100% /giá nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đối trị suất TĐC (tùy theo thỏa thuận) để nhận suất chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành tái định cư và toàn bộ các giấy tờ bản chính có và thực tiễn thì hình thức giao dịch này này vẫn liên quan đến suất TĐC, số tiền còn lại (nếu có), tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán đủ cho CNSTĐC, bởi những lẽ sau: bên chuyển nhượng sau khi bên chuyển nhượng Thứ nhất, HĐUQ vô hiệu. Nếu vì lý do bất được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và kỳ nào đó, ví dụ: Bên chuyển nhượng đổi ý không hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, giá bất động sản tang. Bất kể thời CNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo gian nào kể từ ngày giao dịch được xác lập, bên quy định của pháp luật. chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp Ngoài việc thực hiện giao kết như trên, thời đồng ủy quyền là vô hiệu10 do hợp đồng này được gian gần đây, để tạo sự an tâm cho người nhận xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch khác đó chuyển nhượng, một số Văn phòng Công chứng là CNSTĐC là đất ở, đây mới là giao dịch thuộc (VPCC) đã hướng dẫn các bên ký thêm một hợp ý chí đích thực của các bên. Theo khoản 1 Điều đồng nữa gọi là “hợp đồng bảo lưu”. Theo đó, 124 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu VPCC sẽ thu ngay của người nhận quyển do giả tạo, cụ thể như sau: “Khi các bên xác lập nhượng số tiền từ 2.500.000 – 3.000.000 giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu đồng/trường hợp (không có phiếu thu), VPCC sẽ một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự cho các bên ký khống trước vào hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu CNQSDĐ (nếu người nhận chuyển nhượng vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng nhằm mục đích để chuyển nhượng lại thì không vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật cần ký trước), hợp đồng này sẽ được VPCC lưu khác có liên quan”. giữ, đến khi Cơ quan có thẩm quyền cấp Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: GCNQSDĐ cho bên chuyển nhượng thì bên Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước 9 Điểm a khoản 1 Điều 188, điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013. 10 Khoản 3 Điều 132 BLDS năm 2015. 50
Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba khi giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gian hợp lý” là bao lâu. Tuy nhiên, khi bên ủy gì đã nhận, sau đó mới xét đến yếu tố lỗi để bồi quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các thường. Khoản 1,2 và 4 Điều 131 BLDS năm bên sẽ xảy ra tranh chấp. Các bên lại phải khởi 2015 quy định: “1) Giao dịch dân sự vô hiệu kiện ra Tòa án để yêu cầu phân xử và thực tiễn không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, xét xử nhiều vụ án đã bị Tòa án tuyên hợp đồng nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao ủy quyền vô hiệu do giả tạo như đã nêu. dịch được xác lập. 2) Khi giao dịch dân sự vô HĐUQ có thể bị chấm dứt theo quy định của hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, pháp luật. HĐUQ rơi vào một trong các trường hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp sau đây sẽ bị chấm dứt đương nhiên bất kể hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị các bên có thỏa thuận gì khác. Khoản 2 Điều 422 giá thành tiền để hoàn trả…4)Bên có lỗi gây thiệt BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng chấm dứt hại thì phải bồi thường”. trong trường hợp sau đây: 1) Hợp đồng đã được Như vậy, trong trường hợp này bên nhận hoàn thành; 2) Theo thỏa thuận của các bên; 3) CNQSDĐ sẽ chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao bên chuyển nhượng, không được tính lãi suất. kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải Trường hợp, bên chuyển nhượng không có thiện do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện; 4) Hợp chí trả lại hoặc đã chi xài hết tiền mà không còn đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực tài sản để thi hành bản án/quyết định đã có hiệu hiện; 5)Hợp đồng không thể thực hiện được do lực pháp luật của Tòa án có thẩm quyền thì việc đối tượng của hợp đồng không còn; 6) Hợp đồng nhận lại số tiền đã đưa là vô cùng khó khăn. chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật Thứ hai, HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên dân sự năm 2015; 7) Trường hợp khác do luật quy ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp định”. Hậu quả pháp lý trong trường hợp này sẽ đồng hoặc theo quy định của pháp luật. là: (i) nếu HĐUQ chấm dứt do hết hạn hoặc do HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền bên nhận ủy quyền chết hoặc bị Toà án tuyên bố đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực nhận chuyển nhượng luôn an tâm vì cho rằng bên hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thì quyền chuyển nhượng không thể đơn phương chấm dứt định đoạt suất TĐC sẽ thuộc về người ủy quyền; hợp đồng ủy quyền được, muốn chấm dứt hợp (ii) còn trường hợp chấm dứt do người ủy quyền đồng phải có sự đồng ý của bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân (bên nhận chuyển nhượng). Quan điểm này là sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích không có cơ sở bởi vì thông thường các HĐUQ hoặc là đã chết thì quyền định đoạt suất TĐC sẽ trong trường hợp này sẽ là hợp đồng không có thuộc về người được thừa kế của người ủy quyền, thù lao. Do là ủy quyền không có thù lao nên bên người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp Thứ ba, “hợp đồng bảo lưu” vô hiệu. Cũng đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước giống như đối với trường hợp vô hiệu của cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. HĐUQ, nếu vì bất cứ lý do gì, bất kể thời gian Khoản 2 Điều 569 BLDS năm 2015 quy định: nào11 bên chuyển nhượng cũng có quyền yêu cầu “Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên Tòa án tuyên bố “hợp đồng bảo lưu” – hợp đồng được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt CNQSDĐ có công chứng là vô hiệu12 do hợp thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải đồng này vi phạm điều cấm của pháp luật và việc báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian công chứng có vi phạm pháp luật. Điều 123 hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật hại cho bên ủy quyền, nếu có”. Hiện tại, pháp là những quy định của luật không cho phép chủ luật cũng chưa có hướng dẫn cụ thể “một thời thể thực hiện những hành vi nhất định…”. 11 Khoản 3 Điều 132 BLDS năm 2015. 12 Điều 52 Luật Công chứng năm 2014. 51
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP Mặt khác, việc VPCC, CCV tư vấn, hướng Thứ tư, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp dẫn, giúp các bên ký “hợp đồng bảo lưu” để thu khó khăn trong việc làm thủ tục cấp tiền là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm và vi GCNQSDĐ. Do pháp luật không thừa nhận việc phạm pháp luật. Theo điểm b, đ khoản 1 Điều 7 CNQSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận, nên khi Luật Công chứng (LCC) năm 2014 quy định: “1. cấp GCNQSDĐ của suất TĐC là đất ở thì cơ Nghiêm cấm Công chứng viên, tổ chức hành nghề quan có thẩm quyền chỉ cấp GCNQSDĐ cho công chứng thực hiện các hành vi sau đây: ... b) người được bố trí TĐC (chủ gốc). Trong khi đó, Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích suất TĐC thường không phải chỉ chuyển và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung nhượng cho một người mà là đã chuyển nhượng bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; qua rất nhiều người trung gian, mà những người xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp này có thể là không quen biết nhau. Do đó, rủi đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc ro rất lớn cho người nhận chuyển nhượng cuối hành vi gian dối khác… đ) Nhận, đòi hỏi tiền hoặc cùng là khi có GCNQSDĐ thì không thể tìm ra lợi ích khác từ người yêu cầu công chứng ngoài được người chủ gốc để làm thủ tục chuyển phí công chứng, thù lao công chứng và chi phí nhượng sang tên theo quy định pháp luật. Còn khác đã được xác định, thỏa thuận….”. trường hợp nếu có tìm được người chủ gốc thì Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật thì thông thường sẽ bị người chủ gốc gây khó khăn điều kiện để thực hiện việc CNQSDĐ thì người nhằm “đề nghị” thêm chi phí mới chịu ký hợp sử dụng đất phải có giấy chứng nhận13 và bộ hồ đồng CNQSDĐ công chứng, chứng thực theo sơ nộp yêu cầu công chứng cũng phải có bản sao quy định của pháp luật. GCNQSDĐ, theo điểm d khoản 1 Điều 40 LCC Thứ năm, khó chuyển nhượng lại cho người năm 2014 quy định: “1. Hồ sơ yêu cầu công khác. Khi nhận CNSTĐC là đất ở, nếu không chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ còn nhu cầu sử dụng hoặc bị kẹt tiền, muốn sau đây:…d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở chuyển nhượng lại suất TĐC này, thì sẽ rất khó hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay để chuyển nhượng lại cho người khác do về mặt thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp lý không rõ ràng, người nhận chuyển pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhượng sau có thể hiểu rõ bản chất và ngại nhiều quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao hệ lụy của việc giao dịch chuyển nhượng thông dịch liên quan đến tài sản đó”. qua HĐUQ. Về hậu quả pháp lý trong trường hợp “hợp Thứ sáu, ngoài những rủi ro như phân tích đồng bảo lưu” là vô hiệu do vi phạm điều cấm trên, người nhận chuyển nhượng suất TĐC là đất của pháp luật thì cũng sẽ được giải quyết như hậu ở còn gặp phải những rủi ro khác như: Bên quả pháp lý trong trường hợp HĐUQ vô hiệu do chuyển nhượng cố tình lừa đảo chiếm nhằm giả tạo. chiếm đoạt tài sản hoặc cùng một lúc ủy quyền Khi tham gia giao kết “Hợp đồng bảo lưu” cho nhiều người. thì ngoài rủi ro nêu trên, bên nhận chuyển Tóm lại, khi tham gia giao dịch CNSTĐC nhượng còn phải đối mặt với vô số những rủi ro bằng các hình thức nêu trên, bên nhận chuyển khác, như trong các trường hợp sau: (i) Công nhượng sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro, các hình chứng viên thực hiện “hợp đồng bảo lưu” đã nghỉ thức giao dịch này vẫn không thể thay thế được việc hoặc bị tạm đình chỉ hành nghề công chứng, cho việc thực hiện giao dịch hợp đồng CNQSDĐ bị miễn nhiệm Công chứng viên hoặc chết; (ii) tuân theo quy định pháp luật được. VPCC thực hiện “hợp đồng bảo lưu” hợp nhất, 5. Đề xuất một số giải pháp sáp nhập, chuyển, chấm dứt hoạt động với Việc nhận CNSTĐC là đất ở khi chưa được VPCC; (iii) VPCC, Công chứng viên gây khó cấp GCNQSDĐ sẽ gặp rất nhiều rủi ro, bất lợi khăn hoặc bắt tay với bên chuyển nhượng để “đề cho người nhận chuyển nhượng, nhưng do suất nghị” thêm chi phí. TĐC có một số ưu điểm như đã phân tích ở trên 13 Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. 52
Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba nên nhu cầu nhận chuyển nhượng là rất lớn. Do tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, vậy, chúng tôi đề xuất một số giải pháp để hạn quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất Hơn nữa, suất TĐC là đất ở sau khi bốc thăm thì TĐC là đất ở như sau: đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định Một là, xử lý nghiêm những trường hợp bằng văn bản về khu TĐC, vị trí lô nền, mã nền, không thực hiện đúng quy định của pháp luật về diện tích và trục đường của lô nền cho người điều kiện khu tái định cư và cần quy định cụ thể được bố trí TĐC. Người được bố trí TĐC chỉ còn về thời gian cấp GCNQSDĐ đối với suất TĐC chờ các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ là đất ở. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành có tục tiếp theo để cấp GCNQSDĐ. Việc giao dịch quy định về điều kiện khu tái định cư14 như: cơ sở CNSTĐC thực chất là việc chuyển giao quyền hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn và nghĩa vụ của người được TĐC sang cho người xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập nhận chuyển nhượng, đây là giao dịch dân sự, quán của từng vùng, miền; việc thu hồi đất ở chỉ pháp luật không cấm. Hơn nữa, cho phép được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà CNSTĐC chính thức mới hạn chế được những ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Tuy giao dịch “ngầm”, “lách luật”, giúp bảo vệ được nhiên, trên thực tế rất nhiều nơi chủ đầu tư chưa quyền lợi và an toàn pháp lý cho người được bố hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu tái định cư theo trí TĐC lẫn người nhận CNSTĐC, bên cạnh đó quy định nhưng lại thu hồi đất ở của người dân, cũng giúp Nhà nước không bị thất thoát tiền thuế thỏa thuận thuê nhà trọ cho người dân ở trong thu nhập cá nhân từ việc CNQSDĐ./. thời gian chờ hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu Tài liệu tham khảo TĐC. Mặc khác, pháp luật hiện hành chưa có 1. Bộ luật dân sự năm 2015; quy định thời gian cụ thể để cấp GCNQSDĐ tại 2. Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ các khu TĐC cho người được bố trí TĐC. Bên sung năm 1998, 2001); cạnh đó, các chủ đầu tư thường không muốn thực 3. Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ hiện sớm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người sung năm 2009, 2010); được bố trí TDC do họ sợ nếu có GCNQSDĐ thì 4. Luật Đất đai năm 2013; những suất TĐC này sẽ gây ảnh hưởng đến việc 5. Luật Công chứng năm 2014; bán, chuyển nhượng các sản phẩm thương mại 6. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng khác của chủ đầu tư. Chính vì những điều này, 04 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt nên việc cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục TĐC thường rất chậm (thường phải mất từ 3 - 5 đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi năm, kể từ lúc được giao nền), có trường hợp gần ích công cộng; 10 năm vẫn chưa được cấp GCNQSSĐ. Trong 7. Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 khi đó, người dân lại có nhu cầu chuyển nhượng, của Chính phủ Quy định về Bồi thường, hỗ trợ, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh. Do vậy, cần phải xử tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; lý nghiêm những trường hợp không thực hiện 8. Châu Anh, Nhà tái định cư giá “hời”: đúng quy định của pháp luật về điều kiện khu tái Khách “cầm dao đằng lưỡi”, Báo VTC New định cư và sớm ban hành quy định là trong một ngày 06/11/2014 tại http://vtc.vn/nha-tai-dinh- khoảng thời gian cụ thể kể từ khi bàn giao suất cu-gia-hoi-khach-cam-dao-dang- TĐC thì các cơ quan có thẩm quyền phải cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí TĐC. luoi.1.514445.htm truy cập ngày 21/05/2015. Hai là, xem xét nên cho phép chuyển nhượng 9. Hoàng Quốc Hùng, Ba vấn đề cần cảnh báo suất TĐC là đất ở khi đã bốc thăm nền tái định cư trong việc công chứng hợp đồng ủy quyền, Bộ Tư vì nói cho cùng đây cũng là quyền tài sản. Điều pháp ngày 18/04/2015 tại http://moj.gov.vn/huong 115 BLDS năm 2015 quy định:“Quyền tài sản dannv/Lists/TaiLieuNghiepVu/View_Detail.aspx? là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền ItemId=397 truy cập ngày 20/05/2015 14 Khoản 2, 3 Điều 85 Luật đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 53