Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích lợi ích và chi phí của dự án xây dựng khu công nghiệp Hố Nai Tỉnh Đồng Nai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP

PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HỐ NAI

TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN 2

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

---------------------------------

CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP

PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HỐ NAI

TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN 2

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. TRẦN THỊ QUẾ GIANG

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử

dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu

biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phải phản ánh quan điểm của Trƣờng Đại học

Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Điệp

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến toàn thể đội ngũ giảng viên Chƣơng trình Giảng dạy

Kinh tế Fulbright - Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh, những ngƣời đã tận tình truyền đạt

kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học ở trƣờng. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc

nhất đến cô Trần Thị Quế Giang và thầy Nguyễn Xuân Thành, ngƣời đã hƣớng dẫn, giúp

đỡ tôi hoàn thành luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn các đơn vị Chi nhánh Ngân hàng Phát triển khu vực Bắc Kạn -

Thái Nguyên, Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Đồng Nai, Ban quản lý dự án Khu công

nghiệp Hố Nai, Ban quản lý các dự án khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai, các Doanh nghiệp

đang hoạt động tại khu công nghiệp Hố Nai 1 và các hộ dân thuộc khu vực xây dựng khu

công nghiệp Hố Nai 2 đã nhiệt tình cung cấp số liệu, thông tin thiết yếu và nhận xét, góp ý

giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các bạn học viên

MPP2 và MPP3 đã đồng hành với tôi trong suốt thời gian khóa học và giúp đỡ tôi trong

việc thực hiện luận văn này.

TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012

Nguyễn Thị Hồng Điệp

iii

TÓM TẮT NGHIÊN CỨU

Dự án xây dựng khu công ngiệp Hố Nai đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt giai đoạn

1 năm 1998, hiện nay đã đi vào hoạt động. Dự án giai đoạn 2 đƣợc Thủ tƣớng chính phủ

cho phép đầu tƣ năm 2006. Tuy nhiên, do gặp một số vƣớng mắc nên dự án bị trì hoãn cho

đến nay. Hiện nay, việc quyết định có nên tiếp tục thực hiện dự án hay không đang là vấn

đề cấp thiết do (1) Chủ đầu tƣ có nhu cầu tiếp tục triển khai dự án; (2) Dự án bị trì hoãn

trong thời gian dài gây ảnh hƣởng không nhỏ đến đời sống của các hộ dân nằm trong vùng

quy hoạch và (3) Thủ tƣớng Chính phủ vừa đƣa ra chỉ thị số 07/CT-TTg ngày 02/3/2012

yêu cầu rà soát tổng thể đối với toàn bộ các KCN trong cả nƣớc.

Kết quả phân tích cho thấy, NPV kinh tế của dự án là 1.136 tỷ đồng, nhƣ vậy mặc dù bị trì

hoãn trong thời gian dài xét trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế thì dự án vẫn hiệu quả. Với

kết quả này, Nhà nƣớc có cơ cở để chấp thuận cho dự án đƣợc tiếp tục thực hiện. Tuy

nhiên, kết quả phân tích rủi ro cho thấy, dự án sẽ có hiệu quả kinh tế nếu tỷ lệ lấp đầy trên

67,3% trở lên, do đó Nhà nƣớc cần phải yêu cầu Chủ đầu tƣ trình bày các phƣơng án thu

hút đầu tƣ khả thi thì mới chấp thuận cho tiếp tục triển khai dự án. Về mặt tài chính, NPV

theo quan điểm chủ đầu tƣ là -192,89 tỷ đồng và NPV theo quan điểm tổng đầu tƣ là -

131,76 tỷ đồng, dự án không đạt hiệu quả về mặt tài chính. Nhƣ vậy, Chủ đầu tƣ không có

động cơ để thực hiện dự án. Tuy nhiên, dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính khi mức giá cho

thuê hàng năm tăng 25,33% so với mức giá dự tính hoặc chi phí đầu tƣ giảm 9% so với

tổng mức đầu tƣ dự tính. Với tình hình thực tế hiện nay, 2 yếu tố này là có thể đạt đƣợc.

Do đó, Chủ đầu tƣ có thể thực hiện dự án nếu có những phƣơng án cụ thể đối với việc thu

hút đầu tƣ, đàm phán giá và tiết kiệm chi phí đầu tƣ mà không nhất thiết cần đến sự can

thiệp của Nhà nƣớc về mặt tài chính.

Do dự án có ảnh hƣởng đến đời sống ngƣời dân trong khu vực quy hoạch nên các cơ quan

quản lý địa phƣơng cần bám sát tiến độ thực hiện dự án của Chủ đầu tƣ. Nếu Chủ đầu tƣ

quyết định tiếp tục thực hiện dự án thì phối hợp hỗ trợ về mặt hành chính để đẩy nhanh

tiến độ dự án, đảm bảo lợi ích cho ngƣời dân có đất bị thu hồi. Nếu Chủ đầu tƣ không

muốn tiếp tục thực hiện dự án, hoặc tiếp tục thực hiện dự án nhƣng có dấu hiệu tiếp tục trì

hoãn thì kiến nghị thu hồi giấy phép thực hiện dự án, giải tỏa vùng quy hoạch để ngƣời dân

ổn định cuộc sống, tránh tình trạng tiếp tục quy hoạch treo nhƣ hiện nay.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii

TÓM TẮT NGHIÊN CỨU ................................................................................................... iii

MỤC LỤC ............................................................................................................................ iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................... vi

DANH MỤC ĐỒ THỊ ......................................................................................................... vii

DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................... vii

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .................................................................................................... 1

1.1. Lý do hình thành đề tài ................................................................................................ 1

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .................................................................................. 3

1.3. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3

1.4. Bố cục luận văn ........................................................................................................... 3

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN ................................................. 4

2.1. Cơ sở lý thuyết ............................................................................................................ 4

2.1.1. Khung phân tích hiệu quả kinh tế của dự án ........................................................ 4

2.1.2. Khung phân tích hiệu quả tài chính của dự án ..................................................... 6

2.2. Phân tích nhu cầu dự án .............................................................................................. 8

2.2.1. Thực trạng tình hình kinh tế xã hội tỉnh Đồng Nai .............................................. 8

2.2.2 Thực trạng phát triển khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai .......................................... 9

2.2.3. Dự báo nhu cầu cơ sở hạ tầng KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ....................... 10

2.3. Giới thiệu dự án ......................................................................................................... 12

2.3.1. Tổng quan về dự án ............................................................................................ 12

2.3.2. Các nguyên nhân khiến dự án chậm tiến độ và tình hình hiện tại ...................... 14

2.3.3 Một số thông số phân tích dự án.......................................................................... 17

2.3.3.1. Các thông số sử dụng cho phân tích kinh tế .................................................... 17

2.3.3.2. Các thông số sử dụng cho phân tích tài chính ................................................. 19

CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH DỰ ÁN .................................................................................... 22

3.1. Phân tích kinh tế ........................................................................................................ 22

3.1.1. Lợi ích kinh tế ..................................................................................................... 22

3.1.2. Chi phí kinh tế .................................................................................................... 22

3.1.3. Kết quả phân tích kinh tế .................................................................................... 23

3.2. Phân tích tài chính ..................................................................................................... 23

3.2.1. Lợi ích tài chính .................................................................................................. 23

3.2.2. Chi phí tài chính ................................................................................................. 23

3.2.3. Lịch khấu hao ..................................................................................................... 24

3.2.4. Lịch trả nợ .......................................................................................................... 24

3.2.5. Báo cáo thu nhập ................................................................................................ 24

3.2.6. Kết quả phân tích tài chính ................................................................................. 24

3.3. Phân tích rủi ro .......................................................................................................... 25

3.3.1. Phân tích độ nhạy đối với phần tài chính ........................................................... 26

3.3.1.1. Độ nhạy một chiều ........................................................................................... 26

3.3.1.2. Độ nhạy hai chiều ............................................................................................ 28

3.3.1.3. Phân tích độ nhạy theo kịch bản tỷ lệ lấp đầy ................................................. 30

3.3.2. Phân tích độ nhạy đối với hiệu quả kinh tế ........................................................ 31

3.3.2.1. Độ nhạy một chiều ........................................................................................... 31

3.3.2.2. Độ nhạy hai chiều ............................................................................................ 33

3.3.3. Phân tích rủi ro tài chính .................................................................................... 33

3.3.4. Phân tích rủi ro kinh tế ....................................................................................... 34

3.4. Phân tích phân phối ................................................................................................... 35

CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 37

4.1. Kết luận và kiến nghị ................................................................................................ 37

4.2. Hạn chế của đề tài ..................................................................................................... 39

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 40

PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 43

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ADB (Asian Development Bank) : Ngân hàng phát triển Châu Á

ADM : Các khoản chi phí hoạt động

(Administrative Expenditure for Zone Operation) CN : Công nghiệp

DN : Doanh nghiệp

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) : Hệ số năng lực trả nợ

EOCK (Economic Opportunity Cost of Capital) : Suất chiết khấu kinh tế

EIRR (Economic Internal Rate of Return) : Tỷ suất nội hoàn kinh tế

GDP (Gross Domestic Product) : Tổng sản phẩm quốc nội

GTSX : Giá trị sản xuất

IRR (Internal Rate of Return) : Tỷ suất nội hoàn

KCN : Khu công nghiệp

KCX : Khu chế xuất

KH : Kế hoạch

LP (Locally Purchased Inputs) : Chi cho dịch vụ và đầu vào mua tại

địa phƣơng MSC : Chi phí cơ hội của các dịch vụ và

đầu vào địa phƣơng MWR (Opportunity Cost of These Public Utilities and Locally Purchased Inputs) (Wages paid to Local Labour) : Tiền lƣơng thực tế trả cho lao động

địa phƣơng NBC (Net Benefit and Cost) : Lợi ích kinh tế ròng

NPV (Net Present Value) : Giá trị hiện tại ròng

NN : Nông nghiệp

SWR (Shadow Wage Rate) : Lƣơng kinh tế

: SWRF (Shadow Wage Rate Factor) Hệ số lƣơng kinh tế

TNDN : Thu nhập doanh nghiệp

USD (United States Dollar) : Đô la Mỹ

VA (Value Added) : Giá trị tăng thêm

VNĐ : Việt Nam đồng

WACC (Weighted Average Cost of Capital) : Chi phí bình quân có trọng số của vốn

WB (World Bank) : Ngân hàng thế giới

vii

DANH MỤC ĐỒ THỊ

Đồ thị 3.1: Phân phối xác suất ngân lƣu ròng NPV tài chính trên quan điểm tổng đầu tƣ 34

Đồ thị 3.2: Phân phối xác suất ngân lƣu ròng NPV kinh tế ............................................... 35

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu kinh tế của tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009 - 2012 ........................ 8

Bảng 2.2: Nhu cầu diện tích KCN trên địa bàn tỉnh đến năm 2020 .................................... 11

Bảng 2.3: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất ............................................................... 13

Bảng 2.4: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất ................................................................ 13

Bảng 2.5: Các thông số sản xuất của các ngành công nghiệp chính trong KCN ................ 18

Bảng 3.1: Kết quả tính toán NPV và IRR ........................................................................... 25

Bảng 3.2: Kết quả tính toán hệ số an toàn trả nợ DSCR ..................................................... 25

Bảng 3.3: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của yếu tố lạm phát ................................. 26

Bảng 3.4: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của mức đầu tƣ ........................................ 27

Bảng 3.5: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm .................................. 27

Bảng 3.6: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm .................................. 28

Bảng 3.7: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và tổng mức đầu tƣ ....... 29

Bảng 3.8: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và tỷ lệ lấp đầy ............. 29

Bảng 3.9: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và lãi suất vốn vay ........ 30

Bảng 3.10: Kết quả phân tích kịch bản đối với tỷ lệ lấp đầy .............................................. 31

Bảng 3.11: Kết quả phân tích độ nhạy của giá trị sản xuất/ha ............................................ 31

Bảng 3.12: Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố tỷ lệ lấp đầy .......................................... 32

Bảng 3.13: Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố lƣơng lao động phổ thông .................... 32

Bảng 3.14: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố tỷ lệ lấp đầy và giá trị sản xuất/ha ................... 33

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1. Lý do hình thành đề tài

Xây dựng và phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất mang lại nhiều tác động tích cực đối

với nền kinh tế, giúp tăng trƣởng công nghiệp theo quy hoạch, tăng khả năng thu hút đầu

tƣ, đẩy mạnh nguồn hàng xuất khẩu, tạo việc làm và hạn chế tình trạng ô nhiễm do chất

thải công nghiệp gây ra. Ngoài ra, phát triển các KCN cũng góp phần thúc đẩy việc phát

triển các đô thị mới, phát triển các cơ sở phụ trợ và dịch vụ, tạo điều kiện chuyển dịch cơ

cấu kinh tế xã hội. Quá trình phát triển các KCN ở Việt Nam thời gian qua đã phát huy

đƣợc nhiều ƣu điểm và có tác động tích cực đối với sự phát triển của nền kinh tế, đóng góp

32% giá trị sản xuất công nghiệp cả nƣớc, tạo ra giá trị sản xuất công nghiệp 2 triệu

USD/ha; đóng góp 25% kim ngạch xuất khẩu, giá trị xuất khẩu 1,27 triệu USD/ha; góp

phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế trong đó công nghiệp chiếm tới 42%; nộp

ngân sách khoảng 1,38 tỷ đồng/ha. Việc phát triển các KCN, KCX cũng đã góp phần quan

trọng trong việc giải quyết việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống

và trình độ của ngƣời lao động. Đến hết năm 2011, các KCN, KCX đã giải quyết việc làm cho hơn 1,7 triệu lao động, trung bình 77 lao động trực tiếp/ha đất công nghiệp1.

Tuy nhiên, quá trình phát triển KCN cũng đang ngày càng bộc lộ nhiều điểm hạn chế,

trong đó đáng chú ý nhất là việc xây dựng KCN một cách ồ ạt, tràn lan, quy hoạch thiếu

hợp lý dẫn đến khai thác không hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho

thuê chỉ đạt 46%, riêng các KCN đã vận hành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 65%, nhiều KCN

không đảm bảo vấn đề về xử lý rác thải gây ô nhiễm môi trƣờng, mới chỉ có 65% trong tổng số các khu công nghiệp đã vận hành có nhà máy xử lý nƣớc thải tập trung2. Chính vì

vậy vừa qua, Thủ tƣớng chính phủ đã ban hành chỉ thị số 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 về

việc chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu kinh tế,

KCN, cụm công nghiệp nhằm rà soát tổng thể toàn bộ các KCN trong cả nƣớc yêu cầu các

cơ quan ban ngành có liên quan phải thực hiện việc rà soát tổng thể đối với toàn bộ các

KCN trong cả nƣớc trong quý II năm 2012.

Đồng Nai là một trong những địa phƣơng khởi đầu cho sự thành công trong lĩnh vực xây

dựng và kinh doanh hạ tầng KCN. Đến nay, Đồng Nai vẫn là tỉnh đi đầu cả nƣớc trong

1 Báo cáo tổng kết 20 năm xây dựng và phát triển KCN, KCX ở Việt Nam của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ (2012) 2 Báo cáo tổng kết 20 năm xây dựng và phát triển KCN, KCX ở Việt Nam của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ (2012)

việc xây dựng KCN, thu hút đầu tƣ, thu hút vốn FDI. Toàn tỉnh đã có 30 KCN đƣợc thành

lập với tổng diện tích 9.573,77 ha, trong đó đã cho thuê đạt tỷ lệ 59,65% diện tích đất dành

cho thuê (6.338,58 ha); có 35 quốc gia và vùng lãnh thổ hoạt động đầu tƣ với tổng số 1.130 dự án, với tổng vốn đầu tƣ 13.059,51 triệu USD và 31.625,41 tỷ đồng3. Các doanh nghiệp

KCN Đồng Nai chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất

khẩu và đóng góp ngân sách của các KCN cả nƣớc; sự phát triển của các KCN của Đồng

Nai đã có tác động dẫn dắt, lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển các KCN, thu hút đầu tƣ, giải

quyết việc làm, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động theo hƣớng tăng tỷ trọng công

nghiệp - dịch vụ của các tỉnh trong vùng Đông Nam Bộ cũng nhƣ Vùng kinh tế trọng điểm

phía Nam. Trong thời gian tới, phát triển KCN vẫn là định hƣớng phát triển chính của tỉnh

Đồng Nai.

Dự án Xây dựng khu công nghiệp Hố Nai do Công ty cổ phần khu công nghiệp Hố Nai

làm chủ đầu tƣ, đƣợc đầu tƣ tại xã Hố Nai, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Dự án đƣợc

chia làm hai giai đoạn, giai đoạn 1 đầu tƣ từ năm 1998, hiện đã đi vào hoạt động với tỷ lệ

lấp đầy đạt 86%. Dự án KCN Hố Nai giai đoạn 2 theo dự kiến đƣợc triển khai từ năm

2006, tuy nhiên do gặp vƣớng mắc trong việc hoàn thiện thủ tục, quy trình đền bù giải tỏa

và thu hút đầu tƣ nên bị trì hoãn cho đến nay. Việc dự án bị trì hoãn trong thời gian dài

(2006 -2011) đã tác động không nhỏ tới đời sống của ngƣời dân trong khu vực đất quy

hoạch, gây bức xúc cho ngƣời dân (240 ha đất đã nằm trong diện quy hoạch khiến ngƣời

dân không đƣợc xây sửa nhà cửa, gặp khó khăn trong việc bán đất,chuyển đổi mục đích sử

dụng đất, sản xuất dài hạn) do đó cần thiết phải có sự xem xét, quyết định của các cấp

chính quyền đối với việc tiếp tục hay không tiếp tục thực hiện dự án.

Việc dự án bị trì hoãn thời gian dài cũng khiến cho các chỉ tiêu của dự án có những thay

đổi đáng kể so với phƣơng án đƣợc duyệt, riêng tổng mức đầu tƣ theo tính toán của Chủ

đầu tƣ đã tăng gấp năm lần, ngoài ra các yếu tố khác của dự án nhƣ giá cho thuê, các loại

phí... cũng có nhiều thay đổi. Nhƣ vậy, nếu các cơ quan quản lý muốn đƣa ra những can

thiệp hợp lý đối với việc thực hiện dự án, Chủ đầu tƣ muốn tiếp tục triển khai dự án tại thời

điểm hiện tại thì việc xác định lại hiệu quả của dự án cả về mặt kinh tế lẫn tài chính là hết

sức cần thiết. Đây là lý do hình thành đề tài “Phân tích lợi ích và chi phí của dự án xây

3 UBND tỉnh Đồng Nai, Kinh nghiệm 20 năm xây dựng và phát triển các KCN tỉnh Đồng Nai (2012)

dựng khu công nghiệp Hố Nai tỉnh Đồng Nai, giai đoạn 2”.

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài là đánh giá, phân tích lợi ích – chi phí của dự án và phân tích các yếu tố

ảnh hƣởng đến hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án để làm cơ sở đƣa ra quyết định về việc

triển khai dự án.

Luận văn đƣợc thực hiện nhằm trả lời cho câu hỏi Nhà nƣớc có nên chấp thuận cho dự án

tiếp tục đƣợc triển khai hay không? Và các cơ quan quản lý cần có những can thiệp gì đối

với dự án?

1.3. Phạm vi nghiên cứu

Bài viết tập trung vào đánh giá hiệu quả của dự án về mặt kinh tế, tài chính để xác định

tính khả thi của dự án nhằm trả lời cho câu hỏi chính sách đã đề ra.

Các yếu tố tác động về mặt xã hội, môi trƣờng, kỹ năng lao động… chƣa đƣợc đánh giá

trong bài viết do phạm vi đánh giá rộng, nguồn dữ liệu và thời gian hạn chế nên chƣa thể

tiến hành đánh giá đầy đủ.

Thông tin về số liệu sử dụng trong bài viết đƣợc thu thập, tổng hợp từ nhiều nguồn bao

gồm Chủ đầu tƣ dự án, Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai, Tổng cục Thống kê, Cục

thống kê tỉnh Đồng Nai, Nguyễn Phú Việt (2011), một số DN đang hoạt động trong KCN

Hố Nai giai đoạn 1 và một số hộ dân trong vùng quy hoạch xây dựng dự án.

1.4. Bố cục luận văn

Luận văn bao gồm 04 chƣơng. Chƣơng 1 giới thiệu, trình bày bối cảnh, lý do nghiên cứu,

mục tiêu nghiên cứu, từ đó đƣa ra các câu hỏi nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và bố cục

luận văn. Chƣơng 2 trình bày khung phân tích cho đề tài, tổng quan về dự án, đồng thời

phân tích thực trạng phát triển KCN tỉnh Đồng Nai, từ đó đƣa ra những số liệu dự báo cho

nhu cầu về diện tích xây dựng KCN trong tƣơng lai của tỉnh. Chƣơng 3 tiến hành phân tích

kinh tế và tài chính dự án. Trong phân tích kinh tế sẽ tiến hành ƣớc lƣợng các thông số

kinh tế cho dự án từ đó phân tích để đƣa ra kết luận đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án.

Phân tích tài chính tiến hành ƣớc lƣợng các thông số tài chính cho dự án theo các quan

điểm đầu tƣ, lập dòng ngân lƣu cho các hình thức đầu tƣ khác nhau, tính toán và phân tích

kết quả thu đƣợc. Ngoài ra, trong chƣơng này cũng tiến hành phân tích rủi ro dự án, sử

dụng các công cụ nhƣ phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng

Monte Carlo. Chƣơng 4 trình bày tổng hợp những kết quả đã phân tích, từ đó đƣa ra những

khuyến nghị chính sách đối với dự án.

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN

2.1. Cơ sở lý thuyết

Phân tích lợi ích - chi phí của dự án là một phần của việc thẩm định dự án nhằm xác định

hiệu quả kinh tế hay tài chính của dự án. Một dự án đầu tƣ có thể thẩm định theo các phân

tích tài chính, kinh tế, phân phối thu nhập hay xã hội. Phân tích tài chính, dự án đƣợc thẩm

định trên cơ sở sử dụng giá cả tài chính nhƣ chúng thực sự xuất hiện trên thị trƣờng. Trong

phân tích kinh tế, dự án đƣợc thẩm định trên cơ sở sử dụng giá cả đã đƣợc hiệu chỉnh ứng

với các biến dạng của thị trƣờng để phản ánh chi phí nguồn lực hay lợi ích kinh tế thực sự

đối với xã hội.

2.1.1. Khung phân tích hiệu quả kinh tế của dự án

Phân tích kinh tế là đánh giá dự án trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế, xác định lợi ích

ròng dự án mang lại cho nền kinh tế, từ đó xác định những đối tƣợng bị tác động bởi dự án

và ảnh hƣởng đến thu nhập của họ. Nếu lợi ích dự án mang lại lớn hơn chi phí dự án gây ra

cho nền kinh tế chứng tỏ việc thực hiện dự án sẽ cải thiện phúc lợi kinh tế thì dự án đƣợc

chấp nhận về mặt kinh tế và xứng đáng để lựa chọn đầu tƣ.

Luận văn sử dụng khung phân tích lợi ích và chi phí và phƣơng pháp chiết khấu ngân lƣu

để xác định hiệu quả về mặt kinh tế của dự án. Phƣơng pháp này yêu cầu xác định các lợi

ích và chi phí kinh tế của dự án và lƣợng hóa chúng bằng tiền từ đó xác định giá trị hiện tại

của các ngân lƣu ròng của dự án.

Theo nghiên cứu của Kakesu - Jayanthakumaran (2003, tr.55) lợi ích của KCX bao gồm

các lợi ích sau: lợi ích từ chênh lệch tiền lƣơng thực tế trả cho lao động địa phƣơng

(MWR) và lƣơng kinh tế (SWR), chênh lệch giữa các khoản chi trả cho các dịch vụ công

cộng và các đầu vào mua tại địa phƣơng (LP) với chi phí cơ hội của chúng (MSC), tất cả

các khoản thuế mà DN phải nộp (TAX) và lợi nhuận ròng trả cho các cổ đông (nhà đầu tƣ)

địa phƣơng tham gia vào các DN trong KCX (NP). Chi phí kinh tế dự kiến bao gồm chi phí

đầu tƣ cơ sở hạ tầng (CAP) cho KCX và các khoản chi phí hoạt động (ADM). Theo đó, lợi

ích kinh tế ròng (NBC) trong các năm của KCX đƣợc xác định nhƣ sau:

NBCt = (MWR-SWR)tL + (LP-MSC)tQ + TAXt + NPt –CAPt - ADMt.

Khung phân tích lợi ích chi phí kinh tế của dự án KCN cũng tƣơng tự khung phân tích dự

án KCX.

Lợi ích kinh tế bao gồm lợi ích từ chênh lệch lƣơng của lao động, chênh lệch của các

khoản chi trả tiện ích công cộng và đầu vào địa phƣơng chủ yếu là phần chênh lệch chi phí

sử dụng điện (các khoản chi khác chênh lệch không đáng kể, nếu khoản chênh lệch này là

âm thì đƣợc xác định là chi phí kinh tế) và lợi nhuận ròng chi cho các cổ đông địa phƣơng.

Về phần thuế (thuế nhập khẩu nguyên vật liệu) do bài toán tính toán lợi ích giữa hoạt động

của các DN trong KCN và ngoài KCN, trong khi đó thuế XNK trong các KCN không có

ƣu đãi gì so với ngoài KCN, ngoài ra, đối với các DN FDI đầu tƣ trong KCN, chƣa có

thống kê tƣơng đối chính xác về việc nhập khẩu nguyên liệu và nộp thuế nhập khẩu do đó

đề tài không xét đến phần lợi ích kinh tế từ thuế. Nhƣ vậy, lợi ích kinh tế của dự án =

(MRW-SWR)Lt + NPt

Trong đó: MRW: Tiền lƣơng của lao động trong KCN

SWR: Chi phí cơ hội của lao động

Để đơn giản hóa việc tính toán, giả định phần lợi ích kinh tế từ lao động phổ thông chính là

phần lợi ích kinh tế từ lao động của dự án. Số lao động phổ thông làm việc trong KCN giai

đoạn 2 đƣợc ƣớc lƣợng dựa trên tình hình lao động hiện tại ở KCN Hố Nai giai đoạn 1.

Lao động phổ thông trong các KCN thƣờng là lực lƣợng lao động chuyển đổi nghề từ nông

nghiệp sang hoạt động sản xuất công nghiệp nên chi phí lao động đối với lao động phổ

thông đƣợc xác định bằng giá kinh tế của lao động phổ thông tƣơng đƣơng với chi phí lao

động trong sản xuất nông nghiệp.

Lợi ích từ các cổ đông góp vốn trong các DN hay lợi ích của các DN (NPt) đƣợc tính gián

tiếp thông qua giá trị thặng dƣ ròng của hoạt động sản xuất công nghiệp, dịch vụ của các

DN thuê lại đất của dự án đầu tƣ hạ tầng KCN sau khi trừ đi chi phí vốn.

Phƣơng pháp xác định giá trị thặng dƣ của hoạt động sản xuất công nghiệp, dịch vụ đƣợc

tính toán theo phƣơng pháp sản xuất: Giá trị thặng dƣ = Giá trị sản xuất – Chi phí trung gian – Chi phí lao động – Khấu hao4.

Chi phí kinh tế của dự án = CAP + ADM + EPL

Trong đó: EPL: Chi phí cơ hội của đất

CAP: Chi phí đầu tƣ (theo giá kinh tế)

4 Trƣơng Công Dƣơng (2011)

ADM: Chi phí vận hành, bảo trì hạ tầng KCN

Đất là hàng hóa phi ngoại thƣơng, đƣờng cung về đất đai hoàn toàn không co giãn, khi đất

đƣợc sử dụng để đầu tƣ hạ tầng khu công nghiệp thì sẽ làm giảm lƣợng đất phục vụ các

mục đích khác, vì vậy chi phí kinh tế của việc sử dụng đất đƣợc tính bằng chi phí cơ hội

của đất. Chi phí cơ hội của đất trong trƣờng hợp này đƣợc tính toán bằng mức sinh lợi của

đất trong trƣờng hợp đất vẫn đƣợc sử dụng để phục vụ các mục đích khi chƣa có dự án.

Theo thống kê của Chủ đầu tƣ, hiện tại vùng đất quy hoạch đầu tƣ dự án chủ yếu trồng các

loại cây lâu năm nhƣ tràm (62%) và điều (11%). Chi phí cơ hội của đất đƣợc xác định là

giá trị thặng dƣ của sản xuất các sản phẩm chủ yếu sau khi trừ chi phí vốn (trên toàn bộ

diện tích dành cho đầu tƣ KCN và khu tái định cƣ).

Vì tỉnh Đồng Nai có số lƣợng KCN lớn, nhu cầu đối với nguồn lao động phổ thông (lao

động từ ngành nông nghiệp chuyển sang) lớn nên đề tài giả định số lao động không có đất

sản xuất nông nghiệp có thể tìm việc tại các KCN, số lƣợng lao động thất nghiệp do

chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đáng kể do đó chi phí kinh tế của dự án nên không

tính phần chi phí kinh tế do lao động thất nghiệp tạo ra.

2.1.2. Khung phân tích hiệu quả tài chính của dự án

Trong phân tích tài chính, dự án có thể đƣợc phân tích đánh giá trên quan điểm của ngân

hàng (hay còn gọi là quan điểm tổng đầu tƣ), quan điểm chủ đầu tƣ và quan điểm cơ quan ngân sách của chính quyền5. Trong phạm vi đề tài này, để trả lời các câu hỏi chính sách đã

đƣợc đặt ra, đề tài sẽ chỉ tiến hành đánh giá trên hai quan điểm: quan điểm tổng đầu tƣ và

quan điểm chủ đầu tƣ.

Quan điểm Ngân hàng (hay còn gọi là quan điểm tổng đầu tƣ) là xác định sức mạnh tổng

thể của dự án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay mà dự án có thể cần. Trên cơ sở

xem xét các dòng tài chính tiềm năng đối với dự án sẽ xác định đƣợc tính khả thi về mặt tài

chính. Quan điểm tổng mức đầu tƣ (A) = Lợi ích tài chính trực tiếp – Chi phí tài chính trực

tiếp – Chi phí cơ hội các tài sản hiện có.

Quan điểm chủ đầu tƣ, giống nhƣ ngân hàng, chủ đầu tƣ xem xét mức thu nhập ròng tăng

của dự án so với trƣờng hợp không có dự án, chủ đầu tƣ xem xét những khoản mất đi khi

thực hiện dự án là chi phí. Khác với ngân hàng, chủ đầu tƣ cộng khoản vay ngân hàng nhƣ

là khoản thu tiền mặt và khoản trả gốc và lãi cho ngân hàng nhƣ là khoản chi tiền mặt, nhƣ

5 Glenn P.Jenkins và Arnold C.Harberger (tr.12)

vậy đối với chủ đầu tƣ dự án, ngân lƣu ròng B = A + Vốn vay - Trả lãi và nợ vay.

Cả hai quan điểm này đều thực hiện việc xác định các chỉ số NPV, IRR, DSCR, B/C để

đƣa ra đánh giá cuối cùng về tính hiệu quả của dự án.

Chỉ số NPV là giá trị hiện tại ròng hay hiện giá ròng của dự án. Đó là giá trị hiện tại ròng

của dòng tiền nhận đƣợc sau khi trừ đi chi phí đầu tƣ.

Trong đó: Bt: Ngân lƣu vào hay lợi ích năm thứ t của dự án

Ct: Ngân lƣu ra hay chi phí vào năm thứ t của dự án. Các khoản chi phí xuất hiện từ

nằm đầu tiên của dự án, năm 0.

r: Tỷ suất chiết khấu hay mức sinh lời tối thiểu theo từng quan điểm yêu cầu.

Đối với một dự án độc lập, dự án là khả thi khi NPV lớn hơn hoặc bằng không. Đối với các

dự án loại trừ, dự án tốt hơn là dự án có NPV lớn nhất (lớn hơn hoặc bằng không).

Chỉ số IRR là suất sinh lợi nội tại của dự án, là mức chiết khấu làm cho NPV = 0. IRR

đƣợc xác định bằng cách giải phƣơng trình.

Dự án khả thi khi IRR lớn hơn suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc (hay chi phí vốn của

dự án theo từng quan điểm).

Lợi ích tài chính của dự án (Bt) đƣợc tính trên cơ sở doanh thu của dự án bao gồm: Doanh

thu từ cho thuê lại đất; Thu phí hạ tầng và xử lý nƣớc thải; Doanh thu từ hoạt động cho

thuê kho bãi; Thu phí quản lý.

Chi phí tài chính của dự án (Ct) bao gồm chi phí đầu tƣ và chi phí hoạt động.

Trong đó, Chi phí đầu tƣ bao gồm: Chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cƣ; Chi phí xây

dựng hệ thống giao thông nội bộ, chiếu sáng; Chi phí xây dựng hệ thống cấp điện, nƣớc và

thoát nƣớc; Chi phí xây dựng hệ thống kho bãi, trung tâm dịch vụ; Chi phí xây dựng công

viên, cây xanh. Chi phí đầu tƣ cũng có thể ƣớc tính theo theo suất đầu tƣ/ha .

Chi phí hoạt động là các khoản chi phí quản lý và duy trì hàng năm của dự án, chi phí hoạt

động bao gồm: Chi phí quản lý; Chi phí điện nƣớc; Tiền thuê đất; Chi phí duy tu, bảo

dƣỡng, vận hành.

Một số khoản chi phí có thể ƣớc tính dựa trên tỷ lệ bình quân của KCN giai đoạn 1 có xem

xét yếu tố biến động giá cả giữa hai giai đoạn.

Đề tài cũng tiến hành phân tích rủi ro, độ nhạy dự án để đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các

yếu tố suất đầu tƣ, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê cho thuê, lãi suất vốn vay đối với hiệu quả kinh

tế, tài chính của dự án.

2.2. Phân tích nhu cầu dự án

2.2.1. Thực trạng tình hình kinh tế xã hội tỉnh Đồng Nai

Đồng Nai là tỉnh cửa ngõ đi vào vùng kinh tế Đông Nam Bộ - vùng kinh tế phát triển và

năng động nhất cả nƣớc, phía đông giáp tỉnh Bình Thuận, đông bắc giáp tỉnh Lâm Đồng,

tây bắc giáp tỉnh Bình Dƣơng và tỉnh Bình Phƣớc, nam giáp tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, tây

giáp Thành phố Hồ Chí Minh (xem thêm Phụ lục 1). Là một trong ba góc nhọn của tam

giác phát triển: Thành phố Hồ Chí Minh - Bình Dƣơng - Đồng Nai. Đồng Nai có diện tích

5.903,94 km², chiếm 1,76% diện tích tự nhiên cả nƣớc và 25,5% diện tích tự nhiên vùng

Đông Nam Bộ, có 11 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 9 huyện.

Có dân số là 2.483.211 ngƣời (điều tra năm 2009), xếp thứ 5/63 tỉnh, thành phố trong cả

nƣớc, mật độ dân số là 421 ngƣời/km², dân số Đồng Nai tăng nhanh do quá trình đô thị hóa

và làn sóng di cƣ của ngƣời lao động từ các tỉnh đến làm công nhân tại các khu công

nghiệp. Đồng Nai có hệ thống giao thông phát triển khá đồng bộ, có 05 tuyến đƣờng quốc

lộ và 20 tuyến đƣờng tỉnh với tổng chiều dài 370km. Bên cạnh đó, Đồng Nai còn có hệ

thống đƣờng thủy tƣơng đối thuận lợi với các cảng nhƣ cảng Đồng Nai, cảng Thị Vải, cảng

Phú Mỹ rất thuận tiện đối với việc vận chuyển hàng hóa.

Đồng Nai có tốc độ tăng trƣởng kinh tế nhanh và tƣơng đối ổn định, chi tiết một số chỉ tiêu

kinh tế chính của tỉnh đƣợc thể hiện tại Bảng 2.1.

Năm

2009

2010

2011

KH 2012

Tốc độ tăng trƣởng kinh tế (%)

9,36

13,48

13,32

12 -13

Tốc độ tăng trƣởng GTSXCN (%)

9,45

17,70

17,61

17,00

GDP theo giá hiện hành (tỷ đồng)

61.948

75.899

96.820

112.058

GDP từ ngành CN (tỷ đồng)

35.488

43.414

55.478

63.873

Tỷ trọng đóng góp của ngành CN (%)

57,3

57,20

57,3

57,0

GTSX CN theo giácố định năm 1994 (tỷ đồng) 87.097

102.513

120.565

141.060

Tổng thu ngân sách (tỷ đồng)

14.428

18.400

22.641

Nguồn: Tổng hợp từ các Báo cáo năm 2010, 2011 của tỉnh Đồng Nai

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu kinh tế của tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009 - 2012

2.2.2 Thực trạng phát triển khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai

Cách Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30 km, có điều kiện tự nhiên về thổ nhƣỡng, khí hậu

và điều kiện hạ tầng giao thông thuận lợi, rất phù hợp cho việc phát triển các KCN. Năm

1963, KCN đầu tiên ở Đồng Nai cũng là KCN đầu tiên của Việt Nam đƣợc xây dựng với

tên gọi Khu kỹ nghệ Biên Hòa, nay là KCN Biên Hòa 1 với diện tích 323 ha nằm ở phƣờng

Bình An, thành phố Biên Hòa. Qua thời gian dài phát triển, cho đến nay, Đồng Nai đƣợc

coi là thủ phủ, dẫn đầu cả nƣớc về số lƣợng các KCN (xem thêm Phụ lục 2) với 34 KCN

đƣợc quy hoạch với diện tích 11.380 ha. Trong đó, có 30 khu công nghiệp đã đƣợc Thủ

tƣớng Chính phủ phê duyệt và đi vào hoạt động, với diện tích khoảng 9.573 ha, ngoài ra

toàn tỉnh còn có 43 cụm công nghiệp đƣợc quy hoạch với tổng diện tích là 2.143 ha trong

đó có 2 cụm công nghiệp đã đầu tƣ hoàn thiện hạ tầng, 6 cụm công nghiệp đang đầu tƣ hạ tầng6 (xem thêm Phụ lục 3).

Việc hình thành và phát triển các KCN đã góp phần thúc đẩy phát triển công nghiệp dịch

vụ, tăng trƣởng kinh tế, hình thành các trung tâm công nghiệp gắn liền với phát triển đô

thị, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại

hóa trên địa bàn tỉnh. Đồng thời cũng tạo ra việc làm cho ngƣời lao động khắp các tỉnh,

thành trong cả nƣớc, theo ƣớc tính hiện có hơn 300 ngàn lao động đang làm việc trong các

KCN của tỉnh. Trong những năm sắp tới, phát triển KCN vẫn là hƣớng đi chính của tỉnh. Định hƣớng phát triển các KCN đến năm 2015 nhƣ sau7:

(1) Đến năm 2015, tỉnh Đồng Nai thành lập 33 KCN với tổng diện tích 10.400 ha.

(2) Các KCN tiếp tục hoàn thiện đồng bộ cơ sở hạ tầng trong và ngoài khu, đảm bảo phát

triển KCN gắn liền với bảo vệ môi trƣờng sạch và bền vững.

(3) Trong thời gian tới, định hƣớng kêu gọi đầu tƣ của tỉnh Đồng Nai và các KCN là thu

hút có chọn lọc các dự án đầu tƣ nhƣ dự án công nghệ tiên tiến, dự án có sản phẩm mang

tính cạnh trạnh toàn cầu, ít gây ô nhiễm môi trƣờng.

(4) Tiếp tục đẩy mạnh công tác vận động và xúc tiến đầu tƣ, chú trọng thu hút các tập đoàn

kinh tế lớn, có tiềm lực về vốn, công nghệ, thị trƣờng.

(5) Các KCN có cơ sở hạ tầng phát triển hoàn thiện, quan tâm phát triển các dịch vụ hỗ trợ

6 UBND tỉnh Đồng Nai, Kinh nghiệm 20 năm xây dựng và phát triển các KCN tỉnh Đồng Nai (2012). 7 Nguồn: http://www.vietrade.gov.vn/vung-kinh-te-trong-diem-phia-nam/2472-phat-trien-cac-khu-cong- nghiep-tai-tinh-dong-nai.html, truy cập ngày 15/12/2011

cho hoạt động của doanh nghiệp trong KCN nhƣ cung cấp nguồn nhân lực, nhà ở cho

ngƣời lao động, dịch vụ thƣơng mại, hoạt động văn hóa gắn với KCN để đảm bảo phát

triển ổn định, lâu dài.

Trên cơ sở những đánh giá về quá trình hình thành và phát triển KCN, tại Hội nghị tổng

kết 20 năm xây dựng và phát triển các KCN, KCX, khu kinh tế ở Việt Nam, tỉnh Đồng Nai đã rút ra những kinh nghiệm nhƣ sau8:

(1) Các chính sách luôn gắn với thực tế, đặc điểm địa phƣơng. Công tác quy hoạch đảm

bảo khai thác các nguồn lực có tính chiến lƣợc lâu dài, đặc biệt gắn liền với các điều kiện

hạ tầng giao thông. Việc quy hoạch cũng đảm bảo mô hình phát triển đô thị bền vững,

tách khu vực sản xuất khỏi khu dân cƣ

(2) Kêu gọi và thu hút các Công ty đầu tƣ hạ tầng có kinh nghiệm và danh tiếng tham gia

đầu tƣ các dự án KCN, nhờ đó khai thác tiềm lực của Công ty trong việc triển khai, quản lý

các dự án hạ tầng đồng thời tạo niềm tin cho các nhà đầu tƣ đặc biệt là các nhà đầu tƣ nƣớc

ngoài muốn đầu tƣ vào KCN.

(3) Chú trọng công tác xúc tiến đầu tƣ, nhất là kênh thu hút đầu tƣ thông qua các nhà đầu

tƣ nƣớc ngoài đang đầu tƣ trong các KCN trên địa bàn tỉnh. Đồng Nai là một trong những

tỉnh tổ chức sớm nhất và đều đặn hàng năm các cuộc xúc tiến đầu tƣ đến các nƣớc phát

triển trong khu vực láng giềng cũng nhƣ Châu Mỹ, Châu Öc và Châu Âu. Ngoài ra còn tổ

chức các hội nghị chuyên đề tại chỗ, đón tiếp các nhà đầu tƣ tham quan, tiếp thị thông qua

các tham tán thƣơng mại hoặc các công ty hạ tầng

(4) Hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nƣớc trong các KCN. Tỉnh Đồng Nai đã có Chi cục

hải quan đóng ở các KCN địa bàn huyện, hải quan chế xuất riêng cho các DN chế xuất,

Bƣu Điện KCN, công an KCN... Các cơ quan này đã góp phần tạo nên thành công cho cơ

chế thực hiện “một cửa, tại chỗ” tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các DN hoạt động trong

các KCN. Có cơ chế họp định kỳ 6 tháng/1 lần để đối thoại với các Công ty hạ tầng và các

DN trong KCN.

2.2.3. Dự báo nhu cầu cơ sở hạ tầng KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Theo định hƣớng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh tại Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XI tổng

sản phẩm quốc nội (GDP) toàn tỉnh trong 5 năm 2010 - 2015 tăng bình quân từ 13% -

14%/năm, trong đó mức đóng góp của khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 57%. GTSX

8 UBND tỉnh Đồng Nai,Báo cáo kinh nghiệm 20 năm xây dựng và phát triển các KCN tỉnh Đồng Nai

từ các KCN đóng góp 80% tổng GTSX công nghiệp trong toàn tỉnh.

Bảng 2.2: Nhu cầu diện tích KCN trên địa bàn tỉnh đến năm 2020

2011 2012 2013 2014 Năm

GDP 96.820 112.058 126.626 143.087

Đóng góp của SXCN vào GDP (tỷ đồng) 55.478 63.873 72.177 81.560

Giá trị sản xuất công nghiệp theo giá hiện 222.367 256.017 289.299 326.908 hành (tỷ đồng)

GTSX công nghiệp do KCN tạo ra (tỷ đồng) 177.894 204.814 231.439 261.527

Diện tích KCN cần thiết để đáp ứng nhu cầu 4.353 4.919 5.558 tăng trƣởng kinh tế theo kế hoạch (ha)

Diện tích KCN có thể cho thuê hiện tại (ha) 6.339

Diện tích KCN cần bổ sung (ha) -1.985 -1.420 -780

2015 2016 2017 2018 2019 2020 Năm

GDP 161.688 182.708 206.460 233.299 263.628 297.900

Đóng góp của SXCN vào 92.162 104.143 117.682 132.981 150.268 169.803 GDP (tỷ đồng)

Giá trị sản xuất công

nghiệp theo giá hiện 369.406 417.429 471.695 533.015 602.307 680.607

hành (tỷ đồng)

GTSX công nghiệp do 295.525 333.943 377.356 426.412 481.846 544.486 KCN tạo ra (tỷ đồng)

Diện tích KCN cần thiết

để đáp ứng nhu cầu tăng 6.281 7.098 8.020 9.063 10.241 11.573

trƣởng kinh tế (ha)

Diện tích KCN có thể

cho thuê hiện tại (ha)

Nguồn: Tính toán của tác giả

Diện tích KCN cần bổ -57 759 1.682 2.724 3.903 5.234 sung (ha)

Theo báo cáo của Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai, đến cuối năm 2011, toàn tỉnh đã

có tổng diện tích KCN là 9.573,77 ha, diện tích hiện có thể cho thuê là 6.338,58 ha (chiếm

66,21%), tổng diện tích KCN đã có quy hoạch có thể cho thuê ƣớc tính khoảng 7.534 ha

(trong đó bao gồm 149,96 ha của dự án KCN Hố Nai giai đoạn 2). Diện tích đã cho thuê

đạt tỷ lệ 59,65% tƣơng đƣơng 3.781 ha. Nhƣ vậy, theo tính toán, giá trị sản xuất của đất

KCN trên địa bàn tỉnh vào khoảng 47,05 tỷ đồng/ha/năm.

Trên cơ sở tốc độ tăng tƣởng của tỉnh Đồng Nai từ năm 2009 đến nay, định hƣớng tăng

trƣởng của tỉnh trong thời gian tới và tỷ trọng đóng góp vào GDP tỉnh của các KCN trên

địa bàn, đề tài ƣớc lƣợng đƣợc nhu cầu KCN của tỉnh Đồng Nai đến năm 2020 đƣợc trình

bày tại Bảng 2.2. Theo đó, từ năm 2012 đến 2015 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai chƣa cần bổ

sung thêm diện tích KCN mới, đến năm 2015, toàn tỉnh vẫn còn thừa 57 ha đất KCN. Tuy

nhiên, sang đến năm 2016 thì diện tích KCN cần bổ sung thêm là 759 ha, đến năm 2017

nhu cầu này đã lên tới 1.682 ha. Quá trình đầu tƣ xây dựng các KCN thƣờng kéo dài, trung

bình từ 4 đến 5 năm, nhƣ vậy, để đáp ứng nhu cầu về diện tích đất KCN từ năm 2016 trở đi

thì bắt đầu tƣ bây giờ, các dự án về KCN có thể bắt đầu tiến hành khảo sát, nghiên cứu tiền

khả thi và khả thi.

Với nhu cầu diện tích KCN nhƣ tính toán ở Bảng số liệu trên có thể thấy trong tƣơng lai

nhu cầu đất KCN của tỉnh Đồng Nai còn khá lớn. Nếu các KCN có các chính sách phối

hợp tốt, các BQL có các phƣơng án điều phối thích hợp thì đến năm 2016, diện tích KCN

hiện tại sẽ khai thác hết và có nhu cầu thêm. Tuy nhiên, việc phối hợp này là rất khó thực

hiện do đó, các Công ty hạ tầng vẫn có thể khai thác để cung cấp hạ tầng từ hiện tại.

2.3. Giới thiệu dự án

2.3.1. Tổng quan về dự án

Theo Quyết định đƣợc phê duyệt ban đầu, năm 1998 dự án có tổng diện tích là 570 ha chia

làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 đầu tƣ trên diện tích là 225,57 ha, giai đoạn 2 là 271 ha. Cho

đến nay, dự án giai đoạn 1 đã đi vào hoạt động, khai thác đƣợc 86% diện tích cho thuê.

Dự án KCN Hố Nai giai đoạn 2 (dự án) đƣợc lập báo cáo khả thi năm 2004 sau đó đƣợc bổ

sung, chỉnh sửa nhiều lần đến năm 2006 thì chính thức đƣợc Chính phủ chấp thuận cho

phép đầu tƣ. Tổng mức đầu tƣ ban đầu năm 2006 của dự án là 318,11 tỷ đồng

Trong đó: Chi phí xây lắp: 176,339 tỷ đồng;

Chi phí đền bù giải tỏa và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng: 132,648 tỷ đồng;

Dự phòng phí: 9,123 tỷ đồng.

Tại thời điểm hiện tại, chi phí đầu tƣ của dự án đã có sự gia tăng đáng kể, tổng mức đầu tƣ

đã lên tới 1.310,84 tỷ đồng, trong đó chi phí đền bù giải tỏa là 762 tỷ đồng.

Tổng diện tích đƣợc quy hoạch ban đầu là 271 ha (314 ha bao gồm 43,06 ha đất xây dựng

khu dân cƣ) với quy hoạch sử dụng đất cụ thể nhƣ sau:

Bảng 2.3: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất

STT Loại đất Diện tích Tỷ lệ

1 Đất xây dựng công nghiệp 149,96 53,35%

2 Đất xây dựng kho tàng 28,42 10,49%

3 Đất điều hành dịch vụ 5,64 2,08%

4 Đất công trình đầu mối 2,00 0,74%

5 Đất cây xanh mặt nƣớc 45,49 16,79%

6 Đất giao thông 39,43 14,55%

Nguồn: Hồ sơ dự án của Công ty cổ phần KCN Hố Nai, năm 2005

Tổng cộng 270,94 100%

Tuy nhiên, hiện tại, Chủ đầu tƣ đã điều chỉnh lại cơ cấu sử dụng đất, tổng diện tích dự án

giảm xuống còn 240 ha trong đó diện tích đất xây dựng công nghiệp là 158 ha.

Hiện trạng sử dụng đất ban đầu theo điều tra nhƣ sau:

Bảng 2.4: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

STT Loại đất Diện tích Tỷ lệ(%)

1 Đất thổ cƣ 7,85 2,50%

2 Đất vƣờn và đất dân cƣ 10,82 3,45%

3 Đất trồng điều 136,11 43,35%

4 Đất trồng bạch đàn 68,99 21,97%

5 Đất trồng cao su 5,38 1,71%

6 Đất cỏ hoang 61,77 19,67%

7 Đất trồng lúa 5,49 1,75%

8 Đất trũng mặt nƣớc 10,49 3,34%

9 Đƣờng mòn và đất khác 7,10 2,26%

Nguồn: Hồ sơ dự án của Công ty cổ phần KCN Hố Nai, năm 2005

Tổng cộng 314 100%

Hiện nay, hiện trạng đất đã có một số thay đổi, phần diện tích trồng điều giảm và đƣợc

thay thế bằng cây tràm, diện tích bỏ hoang và đất trũng cũng đƣợc ngƣời dân trồng bổ sung

tràm, hiện tại, diện tích trồng tràm đã lên tới 72%.

Thời gian thực hiện dự án ban đầu là 4 năm 2006 – 2010, hiện nay theo dự kiến của Chủ

đầu tƣ là 2012-2015, thời gian hoạt động của dự án là 50 năm. Đến hết tháng 4/2012, Chủ

đầu tƣ đã hoàn thành việc lập lại tổng mức đầu tƣ dự án, hiện đang chờ xét duyệt, công tác

đền bù giải phóng mặt bằng đang đƣợc triển khai ở giai đoạn kiểm kê tài sản.

Dự án hoạt động theo hình thức cuốn chiếu, đƣợc kết nối về không gian và mặt bằng hệ

thống cơ sở hạ tầng với giai đoạn 1: mở rộng tuyến đƣờng, mở rộng nhà máy nƣớc, mở

rộng công suất trạm điện, xây dựng khu xử lý nƣớc thải và khu trung tâm dịch vụ kho bãi

(dùng chung cho 2 giai đoạn).

Vốn sử dụng cho dự án đƣợc huy động từ ba nguồn: vốn tự có, vốn vay và phí thu một lần.

Trong đó, vốn tự có chiếm 13,6%, vốn từ thu phí 1 lần chiếm 17,1%, phần còn lại là vốn

vay.

Theo dự kiến, Chủ đầu tƣ sẽ vay vốn từ Ngân hàng Phát triển tỉnh Đồng Nai, điều này là

khả thi vì dự án nằm trong danh mục các dự án đầu tƣ phát triển. Tuy nhiên, nếu sử dụng

nguồn vốn này, cơ cấu vốn sẽ phải điều chỉnh theo quy định của Ngân hàng Phát triển,

theo đó, vốn tự có của Chủ đầu tƣ tối thiểu phải chiếm 20% tổng mức đầu tƣ dự án, tổng

mức vốn vay tối đa không quá 70%, lãi suất vốn vay là 14,4%/năm. Thời gian ân hạn tối

đa là 10 năm.

Theo dự kiến, dự án sẽ tiếp nối dự án giai đoạn 1, tiếp tục xây dựng KCN tập trung đa

ngành với các loại hình công nghiệp gồm:

- Công nghiệp điện gia dụng, điện tử, điện lạnh

- Công nghiệp chế tạo, sửa chữa và lắp ráp cơ khí

- Công nghiệp hƣơng liệu hóa mỹ phẩm

- Công nghiệp vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, chế biến gỗ

- Công nghiệp nhẹ nhƣ dệt may mặc

- Các ngành dịch vụ ngân hàng, cung ứng vật tƣ, dịch vụ kho bãi

- Các ngành công nghiệp khác ít gây ô nhiễm

2.3.2. Các nguyên nhân khiến dự án chậm tiến độ và tình hình hiện tại

Dự án bị chậm tiến độ do một số nguyên nhân nhƣ: xử lý khoảng cách cách ly Kho K860,

vƣớng mắc trong việc đền bù giải tỏa mặt bằng và nền kinh tế gặp nhiều khó khăn nên nhà

đầu tƣ thuê đất tại KCN e dè trong việc triển khai dự án.

Về khoảng cách an toàn Kho K860: Do khu vực quy hoạch của dự án giáp với khu đất

quốc phòng, kho K860, nên sau khi đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ chấp nhận cho thực hiện

dự án năm 2006, Chủ đầu tƣ đã phải làm việc với UBND tỉnh Đồng Nai, Tổng cục Kỹ

thuật để giải quyết các vấn đề liên quan đến khoảng cách an toàn giữa KCN với Kho K860.

Thời gian thực hiện công tác xử lý cách ly kéo dài mất gần 2 năm, đến năm 2008 việc xây

đê ngăn cách mới hoàn thành. Hiện nay, vƣớng mắc này đã đƣợc xử lý xong.

Về tình hình thu hút đầu tư: Tại thời điểm tháng 2/2006, đã có 22 nhà đầu tƣ đăng ký

thuê lại đất KCN của dự án, trong đó có Công ty VMEP với diện tích thuê là 30 ha do

UBND tỉnh giới thiệu địa điểm. Tuy nhiên, sau đó, do quá trình xử lý khoảng cách an toàn

Kho K860 kéo dài, nền kinh tế rơi vào thời kỳ khủng hoảng nên chỉ có Công ty VMEP là

triển khai dự án theo dự định, các nhà đầu tƣ khác đều tạm dừng đầu tƣ. Hiện nay, một số

nhà đầu tƣ đã đề nghị Công ty tiếp tục bố trí đất, ngoài ra Công ty cũng đã làm việc với

một số nhà đầu tƣ mới và đã có hơn 20 DN thỏa thuận giữ đất trong KCN giai đoạn 2 với

diện tích khoảng hơn 100 ha, chiếm 45% diện tích đất công nghiệp cho thuê, chƣa có DN

nào ký hợp đồng thuê đất vì chƣa giải phóng đƣợc mặt bằng.

Về tình hình chung, theo tính toán của đề tài về nhu cầu đất KCN của tỉnh Đồng Nai những

năm tới (tại mục 2.2.3) thì đến năm 2016, toàn tỉnh sẽ cần tới hơn 759 ha đất KCN, trong

khi đó tổng diện tích đất KCN của dự án chỉ có 158 ha. Hơn nữa, Chủ đầu tƣ đã có kinh

nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực này, có ƣu thế trong việc tìm kiếm thông tin,

đối tác. Do đó, tính khả thi về việc thu hút đầu tƣ, tỷ lệ lấp đầy KCN của dự án là tƣơng

đối cao. Tuy nhiên, do yếu tố này chịu sự ảnh hƣởng của nhiều yếu tố nên để đánh giá tính

khả thi của dự án, đề tài sẽ tiến hành phân tích rủi ro đối với yếu tố này.

Về vấn đề đền bù, giải tỏa mặt bằng: Đây là dự án do nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, Thủ

tƣớng quyết định phê duyệt do đó, tuân thủ theo các quy định đã đƣợc ban hành về đền bù

giải tỏa. Khu đất quy hoạch của dự án bao gồm 4 bộ phận, 2 bộ phận thuộc xã Bắc Sơn và

Hố Nai 3 khoảng 140 ha nằm trên địa phận huyện Hố Nai, 1 bộ phận thuộc xã phƣớc Tân

rộng khoảng 71 ha nằm trên địa phận huyện Long Thành và bộ phận còn lại khoảng 28ha

nằm trên địa phận phƣờng Long Bình, TP Biên Hòa. Hiện nay, Chủ đầu tƣ đang phối hợp

với các cơ quan có liên quan để tiến hành kiểm kê vùng quy hoạch. Số hộ dân bị ảnh

hƣởng trong vùng dự án ban đầu là khoảng trên ba trăm tuy nhiên, hiện nay, số hộ đã phát

sinh nhiều hơn do các hộ dân sang nhƣợng mà không qua cấp chính quyền địa phƣơng gây

khó khăn cho công tác kiểm kê. Theo dự kiến của Chủ đầu tƣ, khoảng 100ha thuộc địa

phận xã Phƣớc Tân và phƣờng Long Bình việc thu hồi tƣơng đối khả thi và có thể thu hồi

trong năm 2012 do 2 địa bàn này ít hộ dân sinh sống, các hộ dân sống phụ thuộc vào nông

nghiệp ít và theo kinh nghiệm từ quá trình đền bù cho dự án giai đoạn 1 của Chủ đầu tƣ thì

ngƣời dân trong 2 khu vực này hợp tác tốt. Hiện nay, Chủ đầu tƣ đang tiếp tục phối hợp

với các cơ quan có liên quan để giải quyết, thống nhất việc đền bù tái định cƣ đối với nhóm

các hộ dân có liên quan đến vấn đề tôn giáo trên phần diện tích còn lại, vấn đề quan trọng

đối với bộ phận này là xác định khu tái định cƣ phù hợp để họ có thể tiếp tục sinh hoạt tính

ngƣỡng tôn giáo.

Do thực tế, dự án mới chỉ ở giai đoạn kiểm kê, chuẩn bị hồ sơ bồi thƣờng, các mức giá

chƣa đƣợc áp giá và chƣa đến giai đoạn thu hồi nên chƣa có những phát sinh trực tiếp với

ngƣời dân nên chƣa thể đề xuất biện pháp cụ thể đối với việc xử lý vấn đề này. Tuy nhiên,

vấn đề đền bù giải tỏa mặt bằng thƣờng phát sinh nhiều vƣớng mắc và có ảnh hƣởng lớn

đến tiến độ thực hiện dự án, để khâu giải phóng mặt bằng cho dự án đƣợc tiến hành thuận

lợi, trên cơ sở nghiên cứu một số đề tài, bài viết liên quan đến những dự án thành công trong công tác đền bù và tái định cƣ9, đề tài cũng đƣa ra một số khuyến nghị chung đối với

công tác giải phóng mặt bằng của dự án nhƣ sau:

(1) Chuẩn bị khu tái định cƣ (TĐC) có tính đến nhu cầu và nguyện vọng của ngƣời dân

nhƣ: đảm bảo cơ sở hạ tầng cơ bản về điện, nƣớc, giao thông, công trình công cộng bao

gồm chợ, trung tâm y tế; gần khu vực sinh hoạt tôn, giao tín ngƣỡng của ngƣời dân.... Hoặc

khu TĐC gần khu vực sống hiện tại.

(2) Có các chính sách hỗ trợ và phục hồi thu nhập cho ngƣời dân: Cần phải có những thống

kê cụ thể về tình hình dân cƣ trong vùng quy hoạch, cơ cấu, độ tuổi, giới tính, công việc và

nhu cầu thực sự đối với việc chuyển đổi nghề nghiệp. Có những thỏa thuận cụ thể với các

Nhà đầu tƣ thuê đất của KCN để ƣu tiên bố trí công việc phù hợp cho ngƣời lao động là

ngƣời dân từ vùng quy hoạch. Bố trí một phần kinh phí hỗ trợ ngƣời dân chuyển đổi ngành

nghề. Cũng có thể hỗ trợ ngƣời dân chuyển sang hoạt động dịch vụ thƣơng mại....

(3) Có các chính sách đối với nhóm ngƣời dễ bị ảnh hƣởng: Nhóm này bao gồm ngƣời già,

ngƣời tàn tật, trẻ em... Đối với ngƣời già có thể lập sổ tiết kiệm hàng tháng cấp cho họ một

9 Lê Thanh Hải (2010); Lê Quang Tố (2011)

số tiền đủ trang trải nhu cầu sinh hoạt, tổ chức cấp sổ bảo hiểm và khám bệnh cấp thuốc

miễn phí. Đối với trẻ em có thể cung cấp những gói hỗ trợ giáo dục cho trẻ em. Đối với

những ngƣời tàn tật có thể phối hợp với các trung tâm bảo trợ xã hội để tạo việc làm hoặc

môi trƣờng giao lƣu cho họ.

Trong các vƣớng mắc dẫn đến chậm tiến độ dự án ở trên thì cho đến nay, vƣớng mắc về

khoảng cách an toàn kho K860 đã đƣợc xử lý xong. Vấn đề giải phóng mặt bằng hiện nay

chƣa phát sinh vƣớng mắc nghiêm trọng, tuy nhiên do việc đền bù giải tỏa có tính chất

phức tạp nên rất đƣợc chú trọng giải quyết, Chủ đầu tƣ hiện đã phối hợp chặt chẽ với các

cơ quan liên quan để giảm thiếu tối đa những vƣớng mắc có thể phát sinh trong công tác

này. Vƣớng mắc chủ yếu hiện tại đang đƣợc Chủ đầu tƣ tập trung xử lý là vƣớng mắc về

việc thu hút nhà đầu tƣ thuê đất của dự án.

2.3.3 Một số thông số phân tích dự án

2.3.3.1. Các thông số sử dụng cho phân tích kinh tế

Chi phí vốn kinh tế áp dụng cho đề tài đƣợc xác định theo mức chi phí vốn kinh tế thực ở Việt Nam là 8%/năm10. Kết quả nghiên cứu này đƣợc tính toán cho giai đoạn 2005 - 2007,

đây là giai đoạn nền kinh tế Việt Nam tăng trƣởng mạnh, hiện nay nền kinh tế đang có sự

đình trệ và cần một khoảng thời gian nữa để nền kinh tế trở lại mức tăng trƣởng nhƣ vậy

cho nên, trong trung và dài hạn thì mức chi phí kinh tế nhƣ vậy là chấp nhận đƣợc, do đó

đề tài sử dụng mức chi phí vốn kinh tế này để tính toán hiệu quả của dự án.

Các thông số để tính toán lợi ích từ hoạt động sản xuất công nghiệp, dịch vụ: Cơ cấu các

ngành công nghiệp đƣợc giả định dựa theo giả định của Chủ đầu tƣ và thông tin về cơ cấu

ngành nghề trong một số KCN đang hoạt động trên địa bàn tỉnh bao gồm các ngành điện,

điện tử, dệt, may mặc, cơ khí chế tạo, các sản phẩm hóa chất và các sản phẩm gỗ...

Giá trị sản xuất/ha diện tích đất công nghiệp đƣợc ƣớc lƣợng trên cơ sở giá trị sản xuất

công nghiệp của tỉnh Đồng Nai.

Các thông số về tỷ lệ chi phí sản xuất trung gian, tỷ lệ chi phí điện, giá trị thặng dƣ đƣợc

xác định theo số liệu thống kê của tỉnh; chi phí vốn sử dụng số liệu điều tra của tỉnh Đồng

10 Nguyễn Phi Hùng (2010)

Nai.Số liệu cụ thể đƣợc tổng hợp và trình bày tại Bảng 2.5

Bảng 2.5: Các thông số sản xuất của các ngành công nghiệp chính trong KCN

TT Ngành kinh tế Tỷ suất LN/vốn (%) Giá trị sản xuất (GO) (tỷ đ/ha) Chi phí trung gian/GO (%) Giá trị gia tăng/GO (%) Tr.đó: Chi phí điện (%) Tr.đó: Giá trị thặng dƣ (%)

0,05 42,64 0,28 57,36 20,83 3,50

1 47,05 83,67 1,46 16,33 28,88 3,50

2 47,05 87,68 0,52 12,32 38,26 3,50

3 47,05 71,81 4,00 28,19 19,72 3,50

4 47,05 85,35 1,25 14,65 29,28 3,50

5 47,05 71,08 2,61 28,92 15,20 3,50 Lĩnh vực nông nghiệp Nông nghiệp và hoạt động dịch vụ có liên quan Lĩnh vực sản xuất công nghiệp Sản xuất thiết bị điện Sản xuất sản phẩm điện tử, máy vi tính và sản phẩm quang học Công nghiệp chế biến chế tạo Sản xuất hóa chất và sản phẩm hóa chất Chế biến gỗ và sản phẩm từ gỗ

6 Dệt 7 47,05 47,05 78,32 63,33 1,32 4,83 21,67 36,67 21,82 15,38 3,50 3,50

8 47,05 59,16 4,76 40,84 36,18 3,50

47,05 75,05 2,59 24,95 25,59 3,50

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Sản xuất trang phục Sản xuất máy móc thiết bị Bình quân lĩnh vực sản xuất CN

Các thông số xác định lợi ích của lao động: Số lao động phổ thông trong KCN đƣợc ƣớc

lƣợng trên cơ sở số liệu về lao động của các DN trong KCN Hố Nai giai đoạn 1, theo đó số

lao động/ha bình quân là 115 ngƣời/ha (xem thêm Phụ lục 4), tỷ lệ lao động không kỹ năng

chiếm 75% (xem thêm Phụ lục 5). Mức lƣơng tài chính của lao động phổ thông trong các

KCN đƣợc tính bằng bình quân mức lƣơng thấp nhất của lao động phổ thông trong các

KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2011, theo tính toán là 21,05 trđ/năm (xem thêm Phụ

lục 6). Mức lƣơng kinh tế hay chi phí của của lao động phổ thông hay lao động không kỹ

năng đƣợc giả định là mức thu nhập của lao động không kỹ năng trong lĩnh vực nông

nghiệp, theo kết quả điều tra của tác giả thu nhập bình quân của lao động nông thôn là

15,68 trđ/năm (xêm thêm Phụ lục 7).

Chi phí đầu tƣ dự án: Dự án chỉ đơn thuần là xây dựng hệ thống đƣờng, tƣờng bao, hệ

thống đèn điện chiếu sáng, cây xanh, kho dự trữ, các nguyên vật liệu là cát, đá sỏi, đèn, dây

diện... đều phổ biến trong nƣớc không cần nhập khẩu do đó chi phí đầu tƣ của dự án khi

điều chỉnh sang chi phí kinh tế không cần điều chỉnh yếu tố tỷ giả, không chịu tác động bởi

yếu tố ngoại tệ. Do đó, chi phí đầu tƣ kinh tế và chi phí đầu tƣ tài chính của dự án chỉ

chênh lệch về mức thuế VAT

Các Nhà đầu tƣ sau khi thuê đất cần phải có một khoảng thời gian nhất định để đầu tƣ xây

dựng nhà xƣởng, lắp đặt máy móc rồi mới đi vào hoạt động, khi các DN này hoạt động thì

mới tạo ra giá trị kinh tế cho nền kinh tế. Do đó giả định trong thời gian KCN chƣa đƣợc

lấp đầy thì tỷ lệ DN đã thuê đất và đi vào hoạt động chiếm 70% tổng số diện tích đã thuê.

Diện tích dùng để tính toán lợi ích và chi phí kinh tế bao gồm toàn bộ phần diện tích đất

dành cho tái định cƣ và diện tích xây dựng khu công nghiệp, tổng diện tích là 240 ha.

Chi phí kinh tế của đất hay giá trị kinh tế của đất đƣợc xác định theo giá trị sản xuất của

đất tại thời điểm điều tra. Hiện tại phần lớn diện tích đất đƣợc sử dụng đang trồng tràm và

trồng điều, để đơn giản hóa việc tính toán, tác giả tạm tính giá trị sản xuất của khu đất theo

giá trị sản xuất của sản phẩm chính với giả định tốc độ tăng trƣởng giá trị hàng năm trong

tƣơng lai của đất bằng 0. Giá trị sản xuất bình quân của 1 ha đất trong khu vực xây dựng

dự án theo điều tra cuối năm 2010 là 46,63 trđ/năm (Cục Thống kê tỉnh Đồng Nai, 2011).

Giá điện kinh tế đƣợc xác định theo mức giá điện kinh tế đƣợc tính của Nguyễn Phú Việt

(2011, Phụ lục 3) theo đó giá kinh tế của điện là 1.532,43 VNĐ/Kwh, giá tài chính là 1.242

VNĐ/Kwh, từ đó xác định đƣợc hệ số chuyển đổi giá điện từ tài chính sang kinh tế là 1,23.

2.3.3.2. Các thông số sử dụng cho phân tích tài chính

Tại thời điểm lựa chọn đề tài dự án đang ở giai đoạn xây dựng lại báo cáo khả thi, các

thông số điều tra thống kê đƣợc xác định tại thời điển năm 2012, đề tài lựa chọn năm gốc

là năm 2012 để phân tích nghiên cứu, quá trình phân tích có đánh giá đến tác động của yếu

tố lạm phát.

Do dự án bị trì hoãn trong thời gian dài (2006 - 2012) nên các thông số của dự án đã có

nhiều thay đổi so với dự án đƣợc duyệt. Các thông số tài chính dùng để thẩm định lại hiệu

quả dự án đƣợc xác định trên cơ sở các thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế và dự

kiến của Chủ đầu tƣ.

Theo dự kiến của Chủ đầu tƣ, diện tích KCN là 240 ha, diện tích đất xây dựng công nghiệp

là 158 ha, quy hoạch sử dụng đất không thay đổi so với dự án đƣợc duyệt.

Giả định dự án lấp đầy trong 5 năm, cho thuê theo hình thức cuốn chiếu, năm thứ 2 cho

thuê đƣợc 50% diện tích đất, các năm sau đó tăng 12,5%/năm cho đến năm 2017 thì diện

tích lấp đầy đạt 100% diện tích cho thuê. Trong toàn bộ diện tích đất cho thuê, diện tích đất

cho thuê thu tiền 1 lần là 20 ha, cho thuê trong 3 năm bắt đầu tƣ năm thứ 2 kể từ khi dự án

đi vào hoạt động. Lựa chọn giả định này làm phƣơng án gốc để tính toán. Giả định này là

có cơ sở vì (1) Chủ đầu tƣ đã tìm đƣợc khách hàng cho khoảng 40% diện tích cho thuê, (2)

đến năm 2016 theo tính toán về nhu cầu đất KCN của tỉnh Đồng Nai thì toàn tỉnh cần đến

759ha đất KCN, trong khi diện tích KCN mà dự án cung cấp chỉ là 158 ha, nhƣ vậy việc

lấp đầy theo dự kiến nhƣ vậy là có thể chấp nhận đƣợc, (3) Ban Quản lý KCN Hố Nai đã

có kinh nghiệm trong việc thu hút các dự án đầu tƣ từ quá trình thu hút đầu tƣ cho KCN

Hố Nai giai đoạn 1, cho đến thời điểm hiện tại tỷ lệ lấp đầy của dự án giai đoạn 1 đã đạt

92%, trong đó, phần diện tích đã thu hồi có khoảng 7,2% diện tích không liền thửa không

cho thuê đƣợc, diện tích chƣa thu hồi đƣợc còn khoảng 7,4% tổng diện tích giai đoạn 1.

Tuy nhiên vẫn thể ko xét đến rủi ro vì tỷ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nƣớc hiện nay có

sự chênh lệch lớn và phụ thuộc rất lớn vào nền kinh tế vì vậy yếu tố này sẽ đƣợc phân tích

rủi ro để xác định tác động tới hiệu quả dự án.

Chi phí đầu tƣ: Theo quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 của Bộ xây dựng thì suất

đầu tƣ đối với hạ tầng KCN là 6.690 triệu đồng/ha, chƣa bao gồm một số khoản phí nhƣ

chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và lãi vay trong thời gian xây dựng. Trong khi đó, tổng

mức đầu tƣ dự án đƣợc Chủ đầu tƣ lập vào đầu năm 2012 có suất đầu tƣ bình quân 1 ha là

6,72 tỷ đồng (xem thêm Phụ lục 8). Dự án đƣợc kết nối với giai đoạn 1, tiết kiệm đƣợc một

số khoản chi phí và do một số đặc thù về việc xây dựng KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

do đó suất đầu tƣ dự án nhƣ vậy là tƣơng đối phù hợp so với suất đầu tƣ đƣợc ban hành.

Thời gian đầu tƣ dự án đã đƣợc chấp nhận là 4 năm, thời gian hoạt động của dự án là 50

năm. Đây là các mốc thời gian phù hợp với thời gian của các dự án đầu tƣ KCN.

Cơ cấu nguồn vốn của dự án gồm 3 phần: vốn tự có, vốn vay và vốn từ phần thu phí 1

lần.Trong đó vốn vay sẽ đƣợc vay từ nguồn vốn tín dụng đầu tƣ nhà nƣớc với thời gian vay

10 năm, lãi suất vay 14,4%/năm, mức vốn vay chiếm 62,72% tổng mức đầu tƣ dự án. Vì

dự án đƣợc thực hiện theo hình thức cuốn chiếu nên dự án sẽ phải thực hiện trả nợ gốc

ngay khi phát sinh doanh thu.Theo tính toán phần vốn từ thu phí 1 lần sẽ chiếm khoảng

17,28% cơ cấu nguồn vốn, phần vốn còn lại là vốn tự có (xem thêm Phụ lục 9). Suất sinh

lợi của vốn tự có không thể ƣớc lƣợng bằng các phƣơng pháp ƣớc lƣợng chi phí vốn nên

tạm tính theo suất sinh lợi yêu cầu của Chủ đầu tƣ là 15%. Suất sinh lợi từ phần phí thu 1

lần đƣợc tính bằng suất sinh lợi của vốn tự có. Khi đó, tính toán đƣợc chi phí vốn WACC

của dự án là 14,21%

Giá và phí: Các mức giá, phí này đƣợc xác định trên cơ sở tham khảo mức giá, phí bình

quân của một số KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (xem thêm Phụ lục 10). Theo đó, giá cho thuê đất ở mức 2,15 USD/m2/năm đối với phần diện tích cho thu tiền hàng năm tƣơng đƣơng 44.783 VNĐ/m2/năm và 43,31 USD/m2/50năm đối với phần diện tích thu tiền 1 lần tƣơng đƣơng 900.888 VNĐ/m2/50năm, giá chƣa bao gồm VAT, đã bao gồm phí hạ tầng. Phí quản lý là 7.803VNĐ/m2/năm. Phí xử lý nƣớc thải là 6.215VNĐ/m3/năm. Giá cho thuê kho bãi là 89.567 VNĐ/m2/năm.

Thời gian khấu hao đối với phần chi phí đầu tƣ xây dựng hạ tầng là 25 năm, khấu hao theo phƣơng pháp đƣờng thẳng11

Tiền thuê đất hàng năm đƣợc tính bằng phần chi phí giải phóng mặt bằng phân bổ cho toàn

bộ thời gian hoạt động của dự án tƣơng đƣơng 18,75 tỷ đồng/ha theo quy định của tỉnh.

Thuế thu nhập DN áp dụng theo quy định của Nhà nƣớc, 0% trong 4 năm kể từ năm đầu tiên có lợi nhuận, giảm 50% trong 9 năm tiếp theo, các năm còn lại chịu thuế suất 25%12

Giá cho thuê là giá chƣa bao gồm VAT, các chi phí đầu vào của dự án là các khoản chi phí

quản lý với giá trị VAT không đáng kể, do đó để đơn giản hóa việc tính toán thuế VAT

đƣợc loại khỏi dòng ngân lƣu của dự án.

Tỷ giá hối đoái tạm tính là 20.800 VND/USD theo Ngân hàng Nhà nƣớc năm 2011. Tỷ lệ

11 Theo quy định tại Thông tƣ số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 v/v Hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định 12 Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp năm 2008

lạm phát của VND tạm tính theo ƣớc tính của EIU là 8%.

CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH DỰ ÁN

Với các thông số đã đƣợc xác định trong Chƣơng 2, chƣơng này sẽ tiến hành phân tích tính

khả thi về mặt kinh tế, tài chính của dự án, đồng thời đánh giá mức độ rủi ro của dự án

thông qua việc đánh giá sự biến động của một số yếu tố cơ bản.

3.1. Phân tích kinh tế

3.1.1. Lợi ích kinh tế

Lợi ích kinh tế bao gồm hai phần là lợi ích kinh tế từ hoạt động của các DN trong KCN và

Lợi ích từ lao động làm việc trong các KCN.

Lợi ích kinh tế từ các DN đƣợc xác định bằng tích của diện tích cho thuê và lợi ích ròng

sản xuất/ha, với Lợi ích ròng của sản xuất/ha = Giá trị thặng dƣ - chi phí vốn

Lợi ích kinh tế từ lao động đƣợc tính bằng (Lƣơng tài chính - Lƣơng kinh tế)*Diện tích

cho thuê *tỷ lệ lao động/ha*tỷ lệ lao động phổ thông

Trong đó, diện tích cho thuê khi tính toán có điều chỉnh theo tỷ lệ hoạt động trong giai

đoạn chƣa lấp đầy.

Với các thông số kinh tế và cách tính nhƣ trên, luận văn tính đƣợc lợi ích kinh tế của dự

án qua các năm chi tiết tại phụ lục 11

Theo đó, trong năm đầu tiên, năm 2012, dự án mới bắt đầu triển khai việc đền bù giải tỏa

và xây dựng từng phần, chƣa có DN nào thuê đất trong KCN nên lợi ích kinh tế chƣa có.

Do dự án tiến hành theo hình thức cuốn chiếu nên từ năm 1, năm 2013, bắt đầu có DN thuê

đất và đi vào hoạt động do đó bắt đầu xuất hiện lợi ích kinh tế. Lợi ích này tăng dần trong

5 năm đầu, đồng thời với quá trình xây dựng, hoàn thiện dự án và thu hút các DN thuê đất.

Đến năm thứ 5, năm 2017, thì KCN cho thuê toàn bộ diện tích cho thuê theo dự tính, tạo ra

giá trị lợi ích kinh tế là 372,75 tỷ đồng và ổn định ở mức này cho đến hết đời dự án. Vào

năm thứ 2 của dự án, ngân lƣu ròng kinh tế dƣơng do nguồn thu từ diện tích cho thuê một

lần lớn trong khi đó chi phí đầu tƣ thấp.

3.1.2. Chi phí kinh tế

Chi phí đầu tƣ kinh tế đƣợc xác định bằng toàn bộ chi phí đầu tƣ tài chính của dự án sau

khi loại bỏ phần thuế VAT vì đây là khoản chuyển giao giữa DN đầu tƣ và nhà nƣớc. Chi

phí hoạt động bằng chi phí hoạt động theo giá tài chính không tính đến yếu tố lạm phát.

Chi phí kinh tế của đất nông nghiệp tính bằng giá trị của đất khi sản xuất nông nghiệp với

giả định tốc độ tăng trƣởng hàng năm bằng 0, bằng phƣơng pháp gián tiếp thông qua giá trị

thặng dƣ sản xuất của đất nông nghiệp, chi phí kinh tế nông nghiệp bằng tích của tổng diện

tích dự án và lợi nhuận ròng của sản xuất nông nghiệp/ha

Chi phí điện theo giá kinh tế đƣợc xác định bằng tích của chi phí điện sử dụng cho hoạt

động sản xuất kinh doanh/ha đất công nghiệp với diện tích đất cho thuê và hệ số chuyển

đổi giá điện

Tổng hợp chi phí kinh tế đƣợc trình bày chi tiết tại Phụ lục 11. Theo đó trong 4 năm đầu

tiên, Chi phí kinh tế lớn do có chi phí đầu tƣ, từ năm 6 trở đi, chi phí kinh tế ở mức ổn

định.

3.1.3. Kết quả phân tích kinh tế

Trên cơ sở lợi ích và chi phí kinh tế hàng năm xác định đƣợc dòng ngân lƣu vào, ra và

ngân lƣu kinh tế ròng của dự án, chi tiết tại phụ lục 11. Từ ngân lƣu kinh tế ròng, luận văn

tính đƣợc NPV kinh tế của dự án là 1.136 tỷ đồng và EIRR là 15,48%. NPV kinh tế dƣơng,

suất sinh lợi lớn hơn chi phí vốn kinh tế, nhƣ vậy dự án hiệu quả về mặt kinh tế. Nhìn từ

góc độ kinh tế, dự án đáng để thực hiện đầu tƣ.

3.2. Phân tích tài chính

3.2.1. Lợi ích tài chính

Lợi ích tài chính của dự án là cơ sở để xác định dòng ngân lƣu vào của dự án. Lợi ích tài

chính đƣợc xác định bằng tổng các nguồn thu của dự án bao gồm: doanh thu từ cho thuê

đất xây dựng nhà máy, cho thuê kho bãi, thu phí quản lý và phí xử lý nƣớc thải.

Doanh thu từ cho thuê đất xây dựng nhà máy tính bằng tích của Diện tích xây dựng đất

công nghiệp với Đơn giá cho thuê; Doanh thu từ cho thuê kho bãi bằng tích của Diện tích

đất xây dựng kho với Đơn giá cho thuê; Doanh thu từ phí quản lý bằng tích của Diện tích

xây dựng đất công nghiệp với Phí quản lý.

Trong đó doanh thu từ cho thuê đất chiếm tỷ trọng chủ yếu (chiếm 73%) trong cơ cấu các

nguồn thu của dự án, chi tiết doanh thu của dự án qua các năm tại Phụ lục 12

3.2.2. Chi phí tài chính

Chi phí tài chính của dự án bao gồm chi phí đầu tƣ và chi phí hoạt động, trong đó chi phí

hoạt động bao gồm chi phí quản lý, chi phí quảng bá, chi phí để xử lý nƣớc thải, chi phí

duy tu bảo dƣỡng và chi phí thuê đất. Các khoản chi phí này là cơ sở để xác định dòng

ngân lƣu ra của dự án, chi tiết chi phí tài chính tại Phụ lục 13

3.2.3. Lịch khấu hao

Khấu hao đƣợc thực hiện theo phƣơng pháp đƣờng thẳng để khấu trừ khi tính thuế thu

nhập. Thời gian khấu hao thực hiện theo quy định của Nhà nƣớc là 25 năm đối với phần tài

sản cố định hữu hình, tài sản cố định vô hình đƣợc khấu hao theo thời gian khấu hao tài sản

cố định hữu hình. Vì toàn bộ phần vốn vay của dự án đều dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng

và chi trả cho phần đền bù giải tỏa, do đó chi phí lãi vay cũng đƣợc tính vào phần tài sản

cố định và đƣợc tính khấu hao. Do dự án sẽ phát sinh doanh thu ngay từ năm thứ 1 của dự

án nên các khoản đầu tƣ cũng sẽ đƣợc khấu hao lần lƣợt ngay từ năm thứ nhất tƣơng ứng

với tiến độ đầu tƣ, chi tiết lịch khấu hao tại phụ lục 14.

3.2.4. Lịch trả nợ

Do cơ cấu vốn của dự án có sử dụng vốn vay, do đó phải xác định lịch trả nợ để tính toán

các dòng ngân lƣu vào, ra và xác định NPV của từng đối tƣợng. Dự án vay vốn từ nguồn

vốn tín dụng đầu tƣ của Nhà nƣớc do Ngân hàng Phát triển quản lý. Tổng số vốn vay là

1.082,66 tỷ đồng, dự kiến vay vốn trong 2 năm, năm 0 vay 397,4 tỷ đồng, năm thứ 1 vay

685,2 tỷ đồng. Lãi suất vốn vay là 14,4%/năm. Thời gian vay vốn là 10 năm. Vì dự án

đƣợc thực hiện theo hình thức cuốn chiếu, phát sinh doanh thu ngay từ năm thứ 1 do đó lãi

vay cũng sẽ trả nợ ngay từ năm thứ 1 tức là thời điểm phát sinh doanh thu, chi tiết lịch trả

nợ tại Phụ lục 15.

3.2.5. Báo cáo thu nhập

Trên cơ sở các thông số về doanh thu, chi phí, khấu hao và vay nợ nhƣ trên, luận văn xác

định báo cáo thu nhập của dự án, từ đó xác định các dòng ngân lƣu tài chính của dự án, chi

tiết báo cáo thu nhập tại phụ lục 16. Theo đó, dự án không có lợi nhuận trong 8 năm đầu kể

từ khi đi vào hoạt động, sang năm thứ 9 dự án mới bắt đầu mang lại lợi nhuận, vào năm

thứ 8 của dự án lợi nhuận sau thuế của dự án là -16,89 tỷ đồng, sang năm thứ 9 đạt 3,31 tỷ

đồng.

3.2.6. Kết quả phân tích tài chính

Xác định NPV và IRR của dự án theo ngân lƣu ròng của dự án trên hai quan điểm tổng đầu

tƣ và chủ đầu tƣ. Trong đó ngân lƣu vào bao gồm các khoản doanh thu của dự án, ngân lƣu

ra bao gồm các khoản chi phí đầu tƣ, chi phí hoạt động, thuế thu nhập DN, trả nợ gốc và

lãi vay (chi tiết tại Phụ lục 17). Với dòng ngân lƣu nhƣ vậy, đề tài xác định đƣợc NPV,

IRR và DSCR của dự án nhƣ sau

Bảng 3.1: Kết quả tính toán NPV và IRR

NPV IRR

Tổng đầu tƣ - 131,76 tỷ đồng 13,12%

Nguồn: Tác giả tính toán

Chủ đầu tƣ - 192,89 tỷ đồng 12,81%

Bảng 3.2: Kết quả tính toán hệ số an toàn trả nợ DSCR

Năm 1 1,59 Năm 2 0,21 Năm 3 (0,07) Năm 4 0,89 Năm 5 0,56

Năm 6 0,65 Năm 7 0,77 Năm 9 1,09 Năm 10 1,31 Năm 8 0,91 Nguồn: Tác giả tính toán

Nhƣ vậy, dựa vào tiêu chí NPV và IRR thì dự án không khả thi về mặt tài chính, kết quả

cho thấy NPV theo quan điểm của tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ đều nhỏ hơn 0, đồng thời IRR

của tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ đều nhỏ hơn chi phí vốn bình quân trọng số của dự án và chi

phí vốn của chủ sở hữu. Với kết quả phân tích nêu trên, thì chủ đầu tƣ không nên đầu tƣ

vào dự án.

Ngoài ra, hệ số đảm bảo an toàn trả nợ thấp, bình quân là 0,73 cho thấy dự án không đảm

bảo khả năng trả nợ. Nhƣ vậy, việc đầu tƣ dự án sẽ không mang lại lợi nhuận nhƣ mong

đợi cho nhà đầu tƣ và ngân hàng sẽ không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án trừ khi có sự

bảo lãnh trả nợ của Chính phủ.

Tóm lại, kết quả phân tích tài chính dự án có xét đến tác động của lạm phát cho thấy dự án

không khả thi về mặt tài chính. Dự án không khả thi về mặt tài chính có thể do các nguyên

nhân nhƣ chi phí đầu tƣ ban đầu quá lớn; giá cho thuê thấp; chi phí sử dụng vốn cao... Để

đƣa ra kết luận cụ thể hơn về khuyến nghị cần có thêm sự phân tích rủi ro và độ nhạy của

dự án.

3.3. Phân tích rủi ro

Sử dụng các công cụ phân tích rủi ro bao gồm phân tích độ nhạy một chiều, độ nhạy hai

chiều, phân tích tình tình huống và mô phỏng Monte Carlo nhằm đánh giá tác động của

một số yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến hiệu quả của dự án. Từ đó tiên liệu những tình

huống có thể xảy ra và đề xuất những giải pháp thích hợp.

3.3.1. Phân tích độ nhạy đối với phần tài chính

Phân tích độ nhạy để xem kết quả thẩm định thay đổi thế nào trƣớc sự thay đổi một biến số

đầu vào nhất định. Luận văn lựa chon các biến số có khả năng ảnh hƣởng lớn đến hiệu quả

của dự án để đánh giá độ nhạy, các biến số bao gồm mức đầu tƣ, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê cho

thuê và lãi suất vốn vay.

3.3.1.1. Độ nhạy một chiều

Yếu tố lạm phát: Yếu tố lạm phát có tác động đến các dòng ngân lƣu của dự án. Do đó,

việc phân tích độ nhạy sẽ giúp xác định rõ hơn mức độ ảnh hƣởng của yếu tố này tới hiệu

quả của dự án. Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố lạm phát đƣợc thể hiện qua bảng số

liệu sau.

Bảng 3.3: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của yếu tố lạm phát

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Nguồn: Tính toán của tác giả

9% 13% 10% -88,8 Tỷ lệ lạm phát NPV Tổng đầu tƣ NPV Chủ đầu tƣ 11% 7% 8% -63,6 -157,6 -131,8 -116,7 -223,8 -192,9 -173,5 -144,5 -119,6 12% -35,9 -94,2 -8,1 -70,4

Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy yếu tố lạm phát có tác động đồng biến đối với hiệu quả

tài chính của dự án, nguyên nhân là do khi lạm phát gia tăng thì tốc độ tăng doanh thu sẽ

tăng nhanh hơn tốc độ tăng chi phí của dự án. Tuy nhiên, khi lạm phát tăng lên tới 13% thì

dự án vẫn chƣa đạt hiệu quả về mặt tài chính. Với tình hình kinh tế và dự báo lạm phát

Việt Nam trong thời gian tới thì lạm phát Việt Nam sẽ khó có khả năng tăng cao hơn mức

13% và do đó NPV tài chính sẽ khó hoán chuyển đƣợc từ âm sang dƣơng nếu chỉ thay đổi

yếu tố này.

Yếu tố tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tƣ thể hiện mức chi phí đầu tƣ của dự án, đối với

các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí đầu tƣ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí

của dự án và do đó cũng có ảnh hƣởng lớn tới hiệu quả của dự án. Tổng mức đầu tƣ của dự

án hiện tại chƣa đƣợc phê duyệt chính thức, hơn nữa chƣa có thống kê cụ thể về hiện trang

khu vực đất quy hoạch, chƣa áp giá đến bù nên độ chính xác chƣa cao. Do đó, luận văn

chọn biên độ biến động trong khoảng ± 30%, để đánh giá tác động của yếu tố này tới hiệu

quả của dự án. Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố tổng mức đầu tƣ đƣợc thể hiện tại

Bảng 3.4

Bảng 3.4: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của mức đầu tƣ

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Tăng/Giảm NPV Tổng đầu tƣ NPV Chủ đầu tƣ 0% -131,8 -192,9 -30% 136,0 146,2 -25% 57,2 90,1 -10% 10% 11,3 -252,0 -79,3 -306,5 25% -425,0 -477,0 Nguồn: Tính toán của tác giả

Kết quả cho thấy NPV tài chính dự án khá nhạy với biến số suất đầu tƣ và có tƣơng quan

nghịch biến với yếu tố này.Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, dự án đạt hiệu quả

khi tổng mức đầu tƣ giảm 10% so với mức hiện tại tƣơng ứng với mức giá trị 1.179 tỷ

đồng, giá trị chuyển đổi tính toán đƣợc là 1.188 tỷ đồng tức là giảm 9,37% so với tổng

mức đầu tƣ ban đầu. Nhƣ vậy, với các yếu tố khác không đổi nếu Chủ đầu tƣ có các biện

pháp để tiết kiệm chi phí đầu tƣ, tận dụng tối đa sự phối hợp với cơ sở hạ tầng giai đoạn 1

sao cho mức đầu tƣ giảm khoảng 9,37% thì dự án sẽ đạt hiệu quả.

Yếu tố tỷ lệ lấp đầy: Đây là một trong những tiêu chí quan trọng đối với dự án KCN. Theo

dự tính thì tỷ lệ lấp đầy của dự án sẽ đạt mức tối đa, tuy nhiên trên thực tế mức tỷ lệ này

không dễ đạt đƣợc. Mặc dù Đồng Nai là tỉnh có thế mạnh trong việc phát triển KCN, thực

trạng hiện nay cho thấy chỉ có một số KCN đƣợc đầu tƣ từ trƣớc đạt tỷ lệ lấp đầy 100%,

các KCN đạt tỷ lệ rất thấp, mức lấp đầy khả thi vào khoảng 80%. Đối với dự án này, khi

tính toán với giả định tỷ lệ lấp đầy tối đa thì dự án đã không hiệu quả, do đó nếu tỷ lệ này

thấp hơn thì dự án cũng sẽ không hiệu quả. Do đó, đề tài không đánh giá độ nhạy của yếu

tố này dƣới góc độ tài chính mà sẽ đánh giá độ nhạy đối hiệu quả kinh tế ở phần tiếp theo.

Yếu tố giá cho thuê: Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng của dự án, có ý nghĩa

quyết định đối với dòng ngân lƣu vào của dự án do đó, việc tính toán tác động của yếu tố

giá cho thuê đối với dự án là cần thiết. Đối với dự án này, do phần diện tích cho thuê theo

hình thức thu phí hàng năm chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu doanh thu của dự án nên

đề tài tiến hành phân tích độ nhạy đối với giá cho thuê hàng năm, kết quả phân tích độ

nhạy một chiều nhƣ sau:

Bảng 3.5: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm

30 40 70 60 56,12 63,02

Giá cho thuê (1000 VNĐ/m2/năm) NPV Tổng đầu tƣ (Tỷ đồng) NPV Chủ đầu tƣ (Tỷ đồng) 0,0 79,7 0,0 50 -303,5 -187,3 -71,2 44,8 160,3 -349,5 -243,6 -137,6 -31,8 73,5 -72,7 Nguồn: Tính toán của tác giả

Trong dãy giá biến động từ 30 - 70 nghìn VNĐ/m2/năm, dự án đạt hiệu quả tài chính ngay khi giá cho thuê đạt mức 60 nghìn VNĐ/m2/năm, giá trị chuyển đổi trên quan điểm tổng đầu tƣ tính toán đƣợc là 56,126 nghìn VNĐ tƣơng đƣơng với 2,7 USD/m2/năm tức là tăng

25,33% so với mức giá cơ sở. Trên quan điểm Chủ đầu tƣ, mức giá hoán chuyển là 63,023 nghìn VNĐ/m2/năm, tƣơng đƣơng 3,03 USD/m2/năm tức là tăng 40,73% so với mức giá

cơ sở. Mức giá cho thuê của các KCN trên địa bàn tỉnh hiện nay dao động từ 1,5 USD/m2/năm đến 3,4 USD/m2/năm, do đó việc Chủ đầu tƣ thỏa thuận để cho thuê ở mức

hoán chuyển là có thể đƣợc.

Yếu tố lãi suất vay vốn: Trong cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án, vốn vay chiếm tỷ

trọng lớn, lên tới 67%. Nhƣ vậy, yếu tố lãi suất vốn vay sẽ có tác động không nhỏ tới dòng

ngân lƣu của dự án. Do đó, luận văn sẽ phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ ảnh hƣởng

của biến số này đối với dự án. Luận văn lựa chọn mức biến động ±2% so với mức lãi suất

vốn vay cơ sở để phân tích độ nhạy dự án, kết quả phân tích độ nhạy một chiều nhƣ sau:

Bảng 3.6: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Nguồn: Tính toán của tác giả

NPV Tổng đầu tƣ NPV Chủ đầu tƣ 10,27% 18,40% 16,40% 14,40% 12,40% 10,40% -52,10 -91,22 -49,27 -199,91 -167,13 -131,76 -93,51 -87,89 -294,57 -243,73 -192,89 -142,06 8,40% -7,47 -40,64

Kết quả chạy độ nhạy cho thấy, hiệu quả dự án tỷ lệ nghịch với mức lãi suất vốn vay, trong

điều kiện các yếu tố khác không đổi lãi suất vốn vay càng tăng, dự án càng không hiệu quả.

Mặc dù, dự án đã đƣợc vay vốn với lãi suất ƣu đãi, tuy nhiên vẫn không đạt đƣợc hiệu quả

tài chính

Kết luận: Qua phân tích một chiều đối với một số yếu tố quan trọng đối với dự án, có thể

thấy trong các biến số có ảnh hƣởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì hai yếu tố mà Chủ

đầu tƣ nên đặc biệt quan tâm là yếu tố giá cho thuê hàng năm và yếu tổng mức đầu tƣ của

dự án. Việc điều chỉnh các yếu tố này tại giá trị thích hợp có thể mang lại hiệu quả tài

chính cho dự án.

3.3.1.2. Độ nhạy hai chiều

Tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều của yếu tố giá cho thuê - yếu độ ảnh hƣởng lớn đến

hiệu quả dự án với các yếu tố khác nhằm xác định mối tƣơng quan giữa các yếu tố này.

Giá cho thuê và tổng mức đầu tư:

Bảng 3.7: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và tổng mức đầu tƣ

Đơn vị tính: Tỷ đồng

ê u h t

o h c á i G

Tổng mức đầu tƣ

-131,8 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 10% -422,9 -307,3 -191,7 -76,1 39,4 25% -596,2 -480,4 -364,7 -248,9 -133,2 -10% -25% -30% -165,7 -94,0 -19,0 -45,9 8,4 86,0 73,6 110,3 190,4 192,6 211,7 294,2 398,1 311,0 312,7 Nguồn: Tính toán của tác giả

Kết quả độ nhạy cho thấy, khi tổng mức đầu tƣ giảm 10% thì dự án sẽ đạt hiệu quả tài

chính khi giá cho thuê ở mức 50 nghìn VNĐ. Ngƣợc lại, khi giá cho thuê ở mức 70 nghìn

VNĐ nếu tổng mức đầu tƣ tăng 10% thì dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính trên quan

điểm tổng đầu tƣ. Nhƣ vậy, Chủ đầu tƣ có thể cân đối hai yếu tố này để đạt đƣợc hiệu quả

tài chính dự án.

Giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy:

Bảng 3.8: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và tỷ lệ lấp đầy

ê u h t

o h c á i G

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Nguồn: Tính toán của tác giả

-131,8 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 40,0% -599,4 -483,2 -367,1 -250,9 -134,7 50% -492,8 -376,6 -260,5 -144,3 -28,1 Tỷ lệ lấp đầy 70% -417,1 -300,9 -184,7 -68,6 47,5 80% -379,2 -263,0 -146,9 -30,7 85,1 60% -454,9 -338,8 -222,6 -106,4 9,7 90% -341,3 -225,2 -109,0 7,1 122,7 100% -303,5 -187,3 -71,2 44,8 160,3

Kết quả phân tích cho thấy nếu tỷ lệ lấp đầy dự án chỉ đạt 60% thì dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính khi mức giá thuê 70 nghìn VNĐ/m2/năm tƣơng đƣơng 3,4 USD/m2/năm và nếu tỷ lệ lấp đầy ở mức 90% thì dự án sẽ hiệu quả khi mức giá cho thuê là 60 nghìn VNĐ/m2/năm tƣơng đƣơng 4 USD/m2/năm.

Giá cho thuê và lãi suất vốn vay: Kết quả độ nhạy tại Bảng 3.8 cho thấy, khi giá cho thuê ở mức 60 nghìn VNĐ/m2/năm thì

dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính nếu lãi suất vốn vay ở mức 16%. Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp

Chủ đầu tƣ không vay đƣợc nguồn vốn ƣu đãi, Chủ đầu tƣ vẫn có thể vay các nguồn vốn

khác với lãi suất cao hơn với điều kiện thỏa thuận đƣợc mức giá cho thuê tƣơng ứng.

Bảng 3.9: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và lãi suất vốn vay

Đơn vị tính: Tỷ đồng

ê u h t

n ầ l

o h c á i G

-131,8 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 16% -326,4 -214,0 -101,7 10,7 122,5 24% -422,1 -325,8 -229,5 -133,2 -36,9 6,0% -155,8 -15,7 123,5 262,0 400,1 14% -297,5 -180,4 -63,2 53,7 170,1

Lãi suất vay vốn 12% 10% 8% -266,3 -232,5 -195,7 -144,0 -104,6 -61,8 -21,7 23,0 71,4 100,0 150,0 203,9 335,8 221,3 276,4 Nguồn: Tính toán của tác giả Kết luận: Nhƣ vậy, nếu mức giá cho thuê ở mức 63,023 nghìn VNĐ/m2/năm tƣơng đƣơng

với 3,03 USD/m2/năm thì khả năng đạt hiệu quả của dự án rất cao, thậm chí cả khi tổng

mức đầu tƣ tăng mạnh, lãi suất vốn vay cao và tỷ lệ lấp đầy thấp, do đó Chủ đầu tƣ nên tập

trung các biện pháp để thỏa thuận đƣợc mức giá này với các khách hàng của mình.

3.3.1.3. Phân tích độ nhạy theo kịch bản tỷ lệ lấp đầy

Yếu tố tỷ lệ lấp đầy là yếu tố quan trọng có ảnh hƣởng lớn đến quyết định đầu tƣ dự án của

Chủ đầu tƣ cũng nhƣ hiệu quả của dự án. Kết quả phân tích hiệu quả tài chính và độ nhạy

một chiều cho thấy, với tỷ lệ lấp đầy tối đa là 100% thì dự án vẫn không đạt hiệu quả kinh

tế. Tuy nhiên, do tỷ lệ lấp đầy có liên quan đến ba biến số bao gồm tỷ lệ lấp đầy năm đầu

tiên, số năm lấp đầy và tỷ lệ lấp đầy tối đa. Việc chỉ đánh giá tỷ lệ lấp đầy tối đa sẽ không

thể hiện đƣợc rõ nét tác động của yếu tố này tới hiệu quả dự án, do đó luận văn tiến hành

phân tích kịch bản đối với yếu tố này để đƣa ra nhìn nhận rõ nét hơn. Dựa trên những

thông tin chung về tình hình lấp đầy một số KCN, luận văn xây dựng bốn kịch bản đối với

yếu tố tỷ lệ lấp đầy nhƣ sau:

Kịch bản 1 (Kịch bản tốt): Tỷ lệ lấp đầy toàn bộ dự án đạt 100%, thời gian lấp đầy 3, năm

đầu tiên lấp đầy 70%

Kịch bản 2 (Kịch bản cơ sở): tỷ lệ lấp đầy 100%, thời gian lấp đầy 5, năm đầu tiên lấp đầy

50%

Kịch bản 3 (Kịch bản trung bình): tỷ lệ lấp đầy 80%, thời gian lấp đầy 5 năm, năm đầu tiên

lấp đầy 40%

Kịch bản 4 (Kịch bản xấu): tỷ lệ lấp đầy 60%, thời gian lấp đầy 7, năm đầu tiên lấp đầy

20%

Kết quả phân tích độ nhạy theo kịch bản đối với yếu tố tỷ lệ lấp đầy đƣợc trình bày ở

Bảng.. cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính khi tỷ lệ lấp đầy theo kịch bản 1, là kịch bản

tốt nhất trong các kịch bản đề xuất. Nhƣ vậy, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, dự

án vẫn có khả năng đạt đƣợc hiệu quả tài chính bằng cách tác động vào yếu tố tỷ lệ lấp đầy.

Bảng 3.10: Kết quả phân tích kịch bản đối với tỷ lệ lấp đầy

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Kịch bản thay đổi tỷ lệ lấp đầy Chỉ tiêu

NPV tổng đầu tƣ NPV chủ đầu tƣ 1 140,15 56,09 2 -131,76 -192,89 3 -327,47 -370,97 4 -662,39 -676,34

3.3.2. Phân tích độ nhạy đối với hiệu quả kinh tế

Thực hiện việc phân tích độ nhạy của các yếu tố tỷ lệ lấp đầy KCN, giá trị sản xuất đất/ha,

tỷ lệ lao động phổ thông và hệ số giá điện kinh tế để xác định mức độ ảnh hƣởng và biến

động của các yếu tố này đối với NPV kinh tế của dự án

3.3.2.1. Độ nhạy một chiều

Yếu tố giá trị sản xuất trên ha: Chọn biên biến động cho giá trị sản xuất/ha từ là các mức

từ 20 đến 57,05 tỷ đồng/ha, tính toán đƣợc NPV kinh tế và EIRR nhƣ sau:

Bảng 3.11: Kết quả phân tích độ nhạy của giá trị sản xuất/ha

20,00 158 47,00 1.134 42,00 953 37,00 772

Nguồn: Tính toán của tác giả

NPV kinh tế (tỷ đồng) EIRR 1.136 15,48% 52,00 1.315 9,12% 13,20% 14,35% 15,47% 16,59%

Kết quả cho thấy yếu tố giá trị sản xuất/ha tác động đồng biến với hiệu quả kinh tế của dự

án, giá trị sản xuất/ha càng cao thì NPV kinh tế càng cao. Mức tăng của NPV gần nhƣ

tƣơng ứng với mức tăng của giá trị sản xuất/ha, giá trị sản xuất/ha tăng 11% thì NPV kinh

tế tăng 12%. Giá trị hoán chuyển tính toán đƣợc là 15,64 tỷ đồng/ha. Nhƣ vậy, Chủ đầu tƣ

và các cơ quan quản lý cần có sự can thiệp để thu hút những ngành nghề tạo ra giá trị sản

xuất/ha cao để nâng cao hiệu quả kinh tế cho dự án, tránh trƣờng hợp dự án không mang

lại hiệu quả

Yếu tổ tỷ lệ lấp đầy: Theo mức tính toán thì kể cả khi tỷ lệ lấp đầy đạt mức tối đa thì dự án

vẫn không hiệu quả về mặt tài chính, tuy nhiên với giả định đó thì đạt hiệu quả kinh tế, do

đó cần thiết phải xem xét độ nhạy của yếu tố này đối với NPV kinh tế để xác định tác động

của yếu tố này. Chọn biên dao động của tỷ lệ lấp đầy từ 50% đến 100%, mức độ thay đổi là

10%, đề tài tính toán đƣợc kết quả tại Bảng 3.11

Bảng 3.12: Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố tỷ lệ lấp đầy

Nguồn: Tính toán của tác giả

NPV kinh tế (tỷ đồng) EIRR 50% -268 5,7% 60% -113 7,1% 70% 42 8,3% 80% 197 9,5% 90% 352 10,7%

Kết quả tính toán cho thấy, hiệu quả kinh tế của dự án tƣơng quan đồng biến và nhạy cảm

với yếu tố này, khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 60% là dự án đã không hiệu quả về mặt kinh

tế. Giá trị hoán chuyển tính toán đƣợc là 67,29%. Nhƣ vậy, dự án cần phải thu hút đƣợc

lƣợng đầu tƣ để lấp đầy đƣợc tối thiểu 67,29% diện tích đất công nghiệp của dự án. Nếu

xét theo tình hình thực tế thu hút đầu tƣ trên địa bàn tỉnh và năng lực của Chủ đầu tƣ thì

đây là con số nhiều khả năng có thể đạt đƣợc. Tuy nhiên, Chủ đầu tƣ vẫn cần phải có các

biện pháp thu hút đầu tƣ cụ thể, có phƣơng án khai thác tối đa diện tích sử dụng và cần

phải có sự hỗ trợ của các cơ quan quản lý địa phƣơng để dự án thật sự mang lại hiệu quả.

Lương của lao động phổ thông trong các doanh nghiệp: Lợi ích kinh tế của lao động là

lợi ích cơ bản của việc thành lập KCN với giả định tạo việc làm cho lực lƣợng lao động dƣ

thừa không kỹ năng từ lĩnh vực nông nghiệp nhất là đối với các nền kinh tế đang phát triển

nhƣ Việt Nam. Lợi ích này đƣợc xác định thông qua lợi ích thực tế mà ngƣời lao động

nhận đƣợc và lƣơng kinh tế do đó việc đánh giá ảnh hƣởng của yếu tố lƣơng tài chính là

việc cần thiết để xác định mức lƣơng mang lại hiệu quả kinh tế cho dự án

Bảng 3.13: Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố lƣơng lao động phổ thông

15,84 16,84 18,94 21,05 23,15 25,26

947 1.212 1.135 1.059 983

Nguồn: Tính toán của tác giả

NPV kinh tế (tỷ đồng) EIRR 1.288 14,31% 14,53% 15,01% 15,48% 15,95% 16,42%

Kết quả tính toán cho thấy, hiệu quả kinh tế của dự án tƣơng quan đồng biến và nhạy cảm

với yếu tố này, tuy nhiên do yếu tố này chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu lợi ích kinh tế của

dự án do đó biến động của yếu tố này không tác động lớn đến tính hiệu quả của dự án.

Kết luận: Nhƣ vậy, đối với NPV kinh tế, yếu tố có ảnh hƣởng lớn đến tính hiệu quả của

dự án là tỷ lệ lấp đầy KCN và giá trị sản xuất/ha của các DN trong KCN. Do đó, Nhà nƣớc

cần lƣu ý đến yếu tố này trong quá trình xem xét phê duyệt dự án.

3.3.2.2. Độ nhạy hai chiều

Tỷ lệ lấp đầy và giá trị sản xuất/ha:

Bảng 3.14: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố tỷ lệ lấp đầy và giá trị sản xuất/ha

a h / X S

ị r t á i G

Đơn vị tính: Tỷ đồng

1.136 5,43 37,05 42,05 47,05 52,05 60,00 40% -1.113 -977 -956 -934 -913 -879 65% -802 -220 -128 -35 57 203 50% -882 -415 -342 -268 -194 -77 80% -721 -24 87 197 307 483 90% -668 107 229 352 474 669 100% -369 774 955 1.136 1.316 1.604 Tỷ lệ lấp đầy 70% -775 -154 -56 42 140 296 Nguồn: Tính toán của tác giả

Kết quả độ nhạy cho thấy, nếu tỷ lệ lấp đầy càng thấp thì giá trị sản xuất càng cần đƣợc

nâng nên để dự án có hiệu quả, khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống mức 50% thì giá trị sản xuất

phải lên tới 60 tỷ đồng/ha thì dự án mới đạt hiệu quả kinh tế, mức giá trị này chỉ đạt đƣợc

đối với những ngành công nghiệp kỹ thuật cao.

3.3.3. Phân tích rủi ro tài chính

Sử dụng công cụ Crystal ball để mô phỏng NPV tài chính của dự án trên quan điểm tổng

đầu tƣ với các biến thay đổi gồm:tổng mức đầu tƣ, tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê với 10.000

lần thử, độ tin cậy 95%.

Biến tỷ tổng mức đầu tƣ giả định có phân phối chuẩn, giá trị trung bình là 1.310,84 tỷ

đồng, độ lệch chuẩn 200 tỷ đồng

Biến tỷ lệ lấp đầy giả định có phân phối chuẩn, giá trị trung bình là 70%, độ lệch chuẩn là

10%

Biến giá cho thuê hàng năm: Căn cứ vào mức giá cho thuê của một số KCN trên địa bàn

tỉnh Đồng Nai, luận văn giả định biến giá cho thuê hàng năm có phân phối tam giác, mức thấp nhất là 31,198 VNĐ/m2/năm, mức cao nhất là 70,73 VNĐ/m2/năm, mức trung bình 44,783 VNĐ/m2/năm

Kết quả mô phỏng phân phối xác xuất NPV tổng đầu tƣ và Chủ đầu tƣ nhƣ sau :

Đồ thị 3.1: Phân phối xác suất ngân lƣu ròng NPV tài chính trên quan điểm tổng đầu tƣ

Kết quả thống kê cho thấy xác suất NPV tổng đầu tƣ lớn hơn không là 63,5%. Giá trị trung

bình NPV là 181,6 tỷ VNĐ, thấp nhất là -2.223,9 tỷ VNĐ và cao nhất là 3.154,2 tỷ VNĐ.

3.3.4. Phân tích rủi ro kinh tế

Đánh giá tác động của các yếu tố tỷ lệ lấp đầy, giá trị sản xuất CN và tiền lƣơng lao động

phổ thông bằng phƣơng pháp chạy Crystal Ball để phân tích mô phỏng với 10.000 lần thử,

độ tin cậy 95%.

Biến tỷ lệ lấp đầy giả định có phân phối chuẩn, tỷ lệ lấp đầy trung bình là 70%, độ lệch

chuẩn 10%

Biến giá trị sản xuất CN giả định có phân phối chuẩn, giá trị trung bình là 47,05 tỷ

đồng/ha, độ lệch chuẩn là 5 tỷ đồng/ha

Biến tiền lƣơng lao động phổ thông giả định có phân phối chuẩn, mức lƣơng trung bình là

21,05 triệu đồng/năm, độ lệch chuẩn là 3 trđ.

Khi đó, kết quả mô phỏng xác suất NPV kinh tế của dự án nhƣ sau:

Đồ thị 3.2: Phân phối xác suất ngân lƣu ròng NPV kinh tế

Kết quả thống kê cho thấy xác suất NPV tổng đầu tƣ lớn hơn không là 62,62%.

Giá trị trung bình NPV là 119 tỷ VNĐ, thấp nhất là -1.266 tỷ VNĐ và cao nhất là 1.826 tỷ

VNĐ.

3.4. Phân tích phân phối

Trên cơ sở kết quả phân tích hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án, luận văn tiến

hành phân tích phân phối nhằm xác định tác động của dự án tới từng nhóm đối tƣợng khác

nhau, qua đó xác định đƣợc nhóm hƣởng lợi, nhóm chịu thiệt hại và ƣớc lƣợng cụ thể mức

hƣởng lợi, mức thiệt hại. Trên cơ sở đó đề xuất những biện pháp điều chỉnh thích hợp đối

với từng nhóm đối tƣợng nhằm đảm bảo tính khả thi và bền vững của dự án.

Phần chênh lệch giữa NPV tài chính theo suất chiết khấu kinh tế và NPV tài chính theo

suất chiết khấu kinh tế là phần thiệt hại đƣợc tạo ra bởi sử dụng vốn với chi phí thấp hơn

chi phí vốn của nền kinh tế, phần thiệt hại này phần còn lại của nền kinh tế phải gánh chịu.

Phần chênh lệch giữa NPV kinh tế và NPV tài chính theo suất chiết khấu kinh tế là 1.467

tỷ đồng, đây là phần ngoại tác của dự án và đƣợc phân phối vào từng nhóm đối tƣợng có

liên quan tới dự án. Đối với dự án này, các nhóm đối tƣợng chịu tác động của dự án bao

gồm Chủ đầu tƣ dự án, Nhà nƣớc, Các doanh nghiệp trong KCN, Ngƣời lao động trong các

KCN, Ngƣời dân bị mất đất và Phần còn lại của nền kinh tế.

Kết quả phân tích phân phối (xem chi tiết tại Phụ lục 18) cho thấy dự án gây thiệt hại cho

phần còn lại của nền kinh tế 200 tỷ đồng do dự án sử dụng nguồn vốn với mức chi phí vốn

(5,75%) thấp hơn chi phí vốn của nền kinh tế (8%). Dự án cũng gây thiệt hại cho Chủ đầu

tƣ một khoản là 132 tỷ đồng do không mang lại hiệu quả tài chính, gây thiệt hại cho ngƣời

dân mất đất 13 tỷ đồng. Ngân sách Nhà nƣớc mặc dù thu đƣợc 91 tỷ đồng từ phần thu thuế

nhƣng bị thiệt hại 328 tỷ đồng do phải bù phần trợ cấp thông qua giá điện. Tuy vậy, dự án

vẫn mang lại khoản lợi ích là 763 tỷ đồng cho ngƣời lao động trong các KCN nhờ mức

lƣơng cao hơn mức lƣơng kinh tế và mang lại lợi ích cho các DN hoạt động trong cá KCN

khoản lợi ích là 953 tỷ đồng nhờ khai thác đƣợc ƣu thế về sự tập trung và giảm thiểu các

chi phí dịch vụ. Tổng ngoại tác mà dự án tạo ra cho nền kinh tế là 1.467 tỷ đồng, phần

ngoại tác này đủ để bù đắp các phần thiệt hại mà dự án gây ra, do đó, xét trên quan điểm

nền kinh tế, dự án nên đƣợc đầu tƣ thực hiện.

Tuy nhiên, cần phải có các biện pháp điều chỉnh thích hợp đối với các nhóm chịu thiệt hại

để dự án có thể triển khai mà không gặp vƣớng mắc. Đối với Chủ đầu tƣ dự án, Nhà nƣớc

có thể xem xét việc trợ cấp cho dự án từ nguồn ngân sách nhà nƣớc để tạo động lực cho

Chủ đầu tƣ thực hiện dự án. Đối với ngƣời dân bị mất đất, có thể tạo điều kiện để họ đƣợc

tham gia vào lực lƣợng lao động trong các KCN nhờ đó sẽ đƣợc hƣởng lợi ích từ việc gia

tăng lƣơng và bù đắp lại phần thiệt hại cho mất đất.

CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

4.1. Kết luận và kiến nghị

Kết quả nghiên cứu cho thấy, nhu cầu đất KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong thời gian

tới còn rất lớn, việc tiến hành đầu tƣ dự án KCN là phù hợp với tình hình kinh tế xã hội và

định hƣớng phát triển của tỉnh.

Phân tích kinh tế cho thấy NPV kinh tế dƣơng, dự án mang lại hiệu quả về mặt kinh tế, xác

suất dự án mang lại hiệu quả kinh tế là khá cao, lên tới 62,02%. Nhƣ vậy, mặc dù dự án bị

trì hoãn trong thời gian dài, nhiều yếu tố liên quan đến dự án có sự thay đổi nhƣng Nhà

nƣớc vẫn có thể chấp thuận cho tiếp tục triển khai dự án.

Dự án chỉ không khả thi khi tỷ lệ lấp đầy đạt dƣới 67,29%. Trong trƣờng hợp, các yếu tố

giá trị sản xuất/ha cao thì dự án vẫn có thể hiệu quả khi tỷ lệ lấp đầy dƣới 65%, tuy nhiên,

Nhà nƣớc cũng chỉ nên chấp nhận cho dự án đƣợc thực hiện khi tỷ lệ lấp đầy của dự án dự

kiến tối thiểu đạt 55% vì khi tỷ lệ này thấp hơn nữa thì rất khó đạt đƣợc hiệu quả do giá trị

sản xuất của các ngành và chênh lệch tiền lƣơng lao động của Việt Nam chƣa cao. Theo

nhƣ phân tích về nhu cầu đất KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thì tỷ lệ lấp đầy từ 67% trở

lên là tƣơng đối khả thi, tuy nhiên, để tránh rủi ro về tỷ lệ lấp đầy, Nhà nƣớc vẫn cần yêu

cầu Chủ đầu tƣ (i) đƣa ra những phƣơng án thu hút đầu tƣ cụ thể, tốt nhất là có các biên

bản ghi nhớ hoặc tạm đăng ký đất trong KCN để đảm bảo tƣơng đối về điều kiện tỷ lệ lấp

đầy, (ii) đƣa ra những định hƣớng thu hút đầu tƣ phù hợp, thu hút những ngành nghề tạo ra

giá trị sản xuất cao để giảm bớt rủi ro về tỷ lệ lấp đầy.

Kết quả phân tích tài chính cho thấy dự án không khả thi về mặt tài chính, không đƣợc bảo

đảm đƣợc khả năng trả nợ. Hai yếu tố ảnh hƣởng lớn đến tính hiệu quả tài chính của dự án là tổng mức đầu tƣ dự án và giá cho thuê. Khi giá cho thuê ở mức 70 nghìn VNĐ/m2/năm

thì dự án khả thi về tài chính, tại mức giá này, dự án vẫn có hiệu quả tài chính khi tỷ lệ lấp

đầy chỉ đạt mức 60% hay tổng mức đầu tƣ tăng 10% hoặc lãi suất vay vốn lên tới 16%.

Nếu mức giá nhƣ mức tính toán, dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính khi tổng mức đầu tƣ giảm

9%. Nhƣ vậy, Chủ đầu tƣ có thể thực hiện hai biện pháp để dự án hiệu quả về mặt tài

chính. Thứ nhất là thực hiện các biện pháp tiết kiệm, cắt giảm chi phí đầu tƣ. Thứ hai là tích cực làm việc, thỏa thuận với đối tác để đạt đƣợc mức giá cho thuê từ 2,7 USD/m2/năm

trở lên, với bối cảnh và mức giá chung của các KCN trên địa bàn nhƣ hiện nay thì việc này

là có thể làm đƣợc.

Do (i) dự án có quy mô tƣơng đối nhỏ so với mặt bằng chung của các dự án trong lĩnh vực

phát triển đất KCN trên cả nƣớc, (ii) mặc dù dự án không có hiệu quả về mặt tài chính, tuy

nhiên Chủ đầu tƣ có thể đƣa ra các biện pháp can thiệp để đạt đƣợc hiệu quả, (iii) dự án đã

đƣợc vay vốn từ nguồn vốn ƣu đãi của Nhà nƣớc, nên Nhà nƣớc không nhất thiết phải có

thêm sự trợ cấp về mặt tài chính để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, do dự án có ảnh hƣởng lớn đến đời sống của các hộ dân trong vùng quy hoạch,

việc quy hoạch treo diễn ra trong thời gian dài đã làm ảnh hƣởng đến hiệu quả sử dụng đất

của ngƣời dân nên các cơ quan quản lý địa phƣơng cần có các biện pháp theo sát Chủ đầu

tƣ trong việc thực hiện dự án. Nếu Chủ đầu tƣ có các biện pháp thích hợp, đảm bảo đƣợc

các yêu cầu về tỷ lệ lấp đầy và quyết định triển khai dự án thì cơ quan quản lý cần đốc thúc

tiến độ triển khai dự án, tránh để dự án tiếp tục kéo dài, nhất là trong bối cảnh cả nƣớc tập

trung rà soát toàn bộ các KCN nhƣ hiện nay. Nếu Chủ đầu tƣ tiếp tục có biểu hiện chậm

trễ, trì hoãn trong việc triển khai dự án, các cơ quan quản lý có thể đề xuất biện pháp xử lý

mạnh là thu hồi giấy phép đầu tƣ của dự án, giải phóng quy hoạch cho 240 ha đất để ngƣời

dân ổn định cuộc sống. Kết quả phân tích cũng cho thấy nhóm ngƣời dân bị mất đất là

nhóm đối tƣợng chịu thiệt hại từ dự án. Do đó, nếu thực hiện dự án, Nhà đầu tƣ và các cơ

quan liên quan cần có các biện pháp hỗ trợ giúp ngƣời dân mất đất có việc làm trong KCN

nhờ đó, họ có thể hƣởng đƣợc lợi ích từ dự án và không gây khó khăn cản trở cho dự án,

nhất là trong khâu giải tỏa, đền bù.

Nếu dự án đƣợc triển khai, các cơ quan quản lý địa phƣơng nên có các biện pháp hỗ trợ để

Chủ đầu tƣ nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục hồ sơ đền bù, hỗ trợ Chủ đầu tƣ trong việc

xác định khu vực tái định cƣ phù hợp cho ngƣời dân. Các cơ quan quản lý cũng có thể hỗ

trợ Chủ đầu tƣ trong việc giới thiệu nhà đầu tƣ, nhất là các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đến liên

hệ thuê đất KCN. Ngoài ra nếu các cơ quan địa phƣơng muốn khuyến khích hỗ trợ Chủ

đầu tƣ trong việc thực hiện dự án thì cũng có thể tài trợ cho Chủ đầu tƣ với mức trợ cấp

tƣơng ứng 10% tổng mức đầu tƣ dự án, với mức trợ cấp này, dự án hiệu quả về mặt tài

chính dƣơng và vẫn đảm bảo hiệu quả về mặt kinh tế.

Đối với thời điểm thực hiện dự án, xét về mặt cơ cấu vốn và khả năng thu hút đầu tƣ, theo

phân tích của đề tài thì có thể thấy trong giai đoạn này nếu dự án đƣợc triển khai thì tƣơng

đối thuận lợi do đó đây là thời điểm thích hợp để triển khai dự án.

Mặc dù đề tài chƣa phân tích đánh giá đƣợc tác động môi trƣờng của dự án, tuy nhiên do

đây là vấn đề cấp thiết hiện nay nên cơ quan quản lý địa phƣơng cũng vẫn cần bám sát với

quá trình thu hút đầu tƣ, triển khai dự án của Chủ đầu tƣ để hạn chế việc cho các ngành

nghề có tác động lớn đến môi trƣờng thuê đất.

Kết luận tóm tắt, trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu:

Đối với Nhà nƣớc: Nhà nƣớc và UBND Đồng Nai có cơ sở để cho phép dự án tiếp tục

đƣợc triển khai và không nhất thiết phải có sự can thiệp về mặt tài chính đối với dự án.

Các yếu tố có tác động lớn đến hiệu quả của dự án bao gồm yếu tố tỷ lệ lấp đầy và giá cho

thuê đất hàng năm.

Các cấp có thẩm quyền cần phải đƣa ra ý kiến về việc nhanh chóng thực hiện dự án đối với

Chủ đầu tƣ để tránh tình trạng đất quy hoạch treo trong thời gian dài, ảnh hƣởng đến đời

sống của ngƣời dân trong khu vực. Trong trƣờng hợp Chủ đầu tƣ có các phƣơng án khả thi

thích hợp để tiếp tục triển khai dự án thì các cơ quan quản lý có thể hỗ trợ dự án trong công

tác thống kê, đền bù, xác định khu vực tái định cƣ; giới thiệu nhà đầu tƣ cho dự án hoặc tài

trợ một phần tổng mức đầu tƣ. Nếu Chủ đầu tƣ có dấu hiệu tiếp tục trì hoãn dự án thì các

cơ quan có thẩm quyền nên yêu cầu Chủ đầu tƣ dừng thực hiện dự án để giải tỏa khu vực

quy hoạch, ổn định cuộc sống cho ngƣời dân.

Đối với Chủ đầu tƣ: Chủ đầu tƣ cần có các biện pháp để thu hút đầu tƣ, thỏa thuận mức giá

cho thuê hợp lý và cắt giảm chi phí đầu tƣ để dự án mang lại hiệu quả. Chủ đầu tƣ cũng

cần phối hợp với Nhà nƣớc, làm việc với các DN thuê đất để ƣu tiên tạo việc làm cho

ngƣời dân bị mất đất.

4.2. Hạn chế của đề tài

Do hạn chế về mặt thời gian nên đề tài chƣa thực hiện việc phân tích đối với thị trƣờng lao

động cung cấp cho dự án. Chƣa đi sâu phân tích đánh giá tác động của dự án đối với môi

trƣờng. Do hạn chế về thông tin số liệu nên đề tài đã bỏ qua việc ƣớc lƣợng các yếu tố liên

quan đến kỹ thuật, lao động có kỹ năng và thuế xuất nhập khẩu, chƣa đánh giá đƣợc hiệu

quả kinh tế của dự án này so với các dự án tƣơng tự khác nên chƣa đƣa ra đƣợc bức tranh

rõ nét hơn về hiệu quả kinh tế của dự án./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1. ADB (1997), Hướng dẫn phân tích kinh tế dự án đầu tư năm 1997.

2. Ban Quản lý Các Khu Công nghiệp tỉnh Đồng Nai (2011), Báo cáo năm 2011.

3. Ban Quản lý Các Khu Công nghiệp tỉnh Đồng Nai (2011), Báo cáo đánh giá 20 năm

phát triển KCN

4. Belli, Pedro, Anderson, Jock R., Barnum, Howard N., Dixon, John A. và Tan, Jee-

Peng (2001), Phân tích kinh tế các hoạt động đầu tư, Viện Ngân hàng Thế giới, NXB

Văn hóa - Thông tin, Hà Nội.

5. Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ (2012), Báo cáo đánh giá sau 20 năm phát triển KCN.

6. Bộ Tài chính (2008), Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng và hướng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP ngày 8/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng

7. Bộ Tài chính (2008), Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và hướng

dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp

8. Bộ Tài chính (2009), Thông tư số 203/2009/QĐ-BTC ngày 20/10/2009 hướng dẫn

chế độ sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

9. Bộ Xây dựng (2011), Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 về việc công bố

tập suất đầu tư xây dựng công trình năm 2010.

10. Chính phủ (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước.

11. Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

12. Chính phủ (2008), Nghị định số 29/NĐ-CP ngày 14/03/2008 quy định về Khu công

nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

13. Chính phủ (2008), Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 8/12/2008 quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng.

14. Chính phủ (2008), Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp.

15. Chính phủ (2010), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

16. Cục Thống kê tỉnh Đồng Nai (2010), Niên giám thống kê năm 2009.

17. Trƣơng Công Dƣơng (2011), Phân tích lợi ích - chi phí của dự án hạ tầng khu công

nghiệp: Trường hợp dự án Khu công nghiệp Yên Bình - tỉnh Thái Nguyên, Luận văn

Thạc sĩ Kinh tế, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.

18. Lê Thanh Hải (2010), Xây dựng nguyên tắc lợi ích - chi phí thỏa đáng cho người dân

bị thu hồi quyền sử dụng đất, áp dụng thực tế tại Khu đô thị mới An Phú - An Khánh,

Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Chƣơng trình Giảng dạy

Kinh tế Fulbright, TP. HCM.

19. Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước tính chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam, Luận

văn Thạc sĩ Kinh tế, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.

20. Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (2005), Sách hướng dẫn phân tích chi phí

và lợi ích cho các quyết định đầu tư, Viện Phát triển quốc tế Harvard.

21. Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (1998), Phân tích chi phí và lợi ích cho

các quyết định đầu tư, Viện phát triển quốc tế Harvard.

22. Ngân hàng Nhà nƣớcc Việt Nam (2011), “Tỷ giá bình quân liên ngân hàng”, Ngân

hàng Nhà nước Việt Nam, truy cập ngày 5/11/2011 tại địa chỉ:

http://www.sbv.gov.vn/wps/portal/vn.

23. Quốc hội (2008), Luật số 13/2008/QH12 ngày 3/6/2008 về thuế giá trị gia tăng.

24. Quốc hội (2008), Luật số 14/2008/QH12 ngày 3/6/2008 về thuế thu nhập doanh

nghiệp.

25. Nguyễn Xuân Thành (2011), “Giá trị kinh tế của đất đai”, Bài giảng môn Thẩm định

đầu tư phát triển, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.

26. Lê Quang Tố (2011), Cải thiện quy trình tái định cư ở Khu Kinh tế Dung Quất tỉnh

Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright,

TP. HCM.

27. Tổng cục Thống kê (2008), Những hệ số cơ bản của hệ thống tài khoản quốc gia năm

2007, NXB Thống kê, Tập 1, Phần 2, tr.159.

28. Ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai (2011), Quyết định số 72/2011/QĐ-UBND ngày

22/12/2011 ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm

2012.

29. Ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai (2012), Báo cáo kinh nghiệm 20 năm xây dựng và

phát triển các KCN tỉnh Đồng Nai.

30. Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (2012), “Định hƣớng phát triển tỉnh Đồng Nai”,

Cổng Thông tin Điện tử tỉnh Đồng Nai, truy cập ngày 27/2/2012 tại địa chỉ:

http://www.dongnai.gov.vn/dong-nai/dinhhuong_phattrien/?set_language=vi&cl=vi

31. Nguyễn Phú Việt (2011), Phân tích lợi ích và chi phí của điện hạt nhân: Trường hợp

dự án điện hạt nhân Ninh Thuận, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Chƣơng trình Giảng dạy

Kinh tế Fulbright, TP. HCM.

Tiếng Anh

32. Chu, Liu Chun và Yon, Chen Chia (2006), Evaluating the Impacts of Tainan Science-

Based Industrial Park on the Southern Region in Taiwan.

33. Jayanthakumaran, Kakesu (2003), “Benefit-Cost Appraisals of Export Processing

Zones: A survey of the Literature”, Development Policy Review, Vol. 21(1), pp. 51-

65.

34. Warr, Peter G. (1987), “Malaysia’s Industrial Enclaves Benefits and Costs”, The

Developing Economies, Vol. 20, Issue 1, pp. 30-55.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai

Phụ lục 2: Danh sách thống kê KCN tại một số tỉnh trên cả nƣớc

STT Tỉnh Tỷ lệ lấp đầy Số KCN đang hoạt động Tổng số lao động (ngƣời)

Bắc Ninh Bình Dƣơng Cần thơ

1 2 3 4 Đồng Nai 5 Hồ Chí Minh 6 Hà Nội 7 Long An 9 26 6 30 15 8 17 Tổng diện tích KCN đang hoạt động (ha) 8.400 907 9.573 700 4.425 58% 55% 44% 60% - 44,37% Thuế và nộp ngân sách (tỷ đồng) 650 118 370 3.129 380.000 34.247 405.980 255.855 100.000 59.000

Phụ lục 3: Danh sách các KCN đang hoạt động tại tỉnh Đồng Nai

TT Tên Vi trí Công ty đầu tƣ hạ tầng Ngành nghề thu hút đầu tƣ Diện tích (ha) Tỷ lệ lấp đầy

494 61% 1 AMATA Phƣờng Long Bình, Tp. Biên Hòa Công ty TNHH Amata (liên doanh giữa Cty Sonadezi và Cty Amata Corp.Public - Thái Lan) Điện, Điện tử, Cơ khí; Thực phẩm; Dƣợc phẩm; Mỹ phẩm; Hóa chất; Hạt nhựa; Bột màu công nghiệp; Dệt (không nhuộm); May mặc, Giầy dép, Da; Nữ trang; Hàng mỹ nghệ...

2 365 100% BIÊN HÒA II Công ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi) Cơ khí chính xác; Điện; Điện tử; Dệt; May mặc; Dƣợc phẩm; Thực phẩm; Vật liệu xây dựng ...

3 GÕ DẦU 184 100% Công ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi)

4 LOTECO 100 100% Công ty Phát triển KCN Long Bình

5 688 NHƠN TRẠCH III Công ty TNHH Một thành viên Khu công nghiệp Nhơn Trạch III 100%, Gđ 2: 37%

6 347 100% NHƠN TRẠCH II Long Bình Tân & An Bình, Biên Hòa Xã Phƣớc Thái, huyện Long Thành Phƣờng Long Bình, Tp. Biên Hòa Xã Hiệp Phƣớc & Long Thọ, huyện Nhơn Trạch Hiệp Phƣớc, Phƣớc Thiền, Phú Hội, Nhơn Trạch

7 Nhơn Trạch 430 88% NHƠN TRẠCH I Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Công ty D2D) Công ty TNHH Một thành viên Phát triển Đô thị và KCN IDICO)

8 474 74% SÔNG MÂY Công ty Liên doanh Phát triển KCN Sông Mây Xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom Cơ khí và cấu kiện kim loại; Vật liệu xây dựng; Phân bón; Hóa chất; Chế biến khí hóa lỏng; Nhựa đƣờng; Nhựa; Chất dẻo ... Cơ khí, Điện, Điện tử; Dệt; May mặc; Da; Giày; Thực phẩm; Dƣợc phẩm; Hóa chất; Mỹ nghệ, Mỹ phẩm; Sản phẩm nhựa ... Giày; Da; Dệt; May mặc; Điện; Điện tử; Cơ khí; Vật liệu xây dựng; Thực phẩm; Thức ăn gia súc; Dƣợc phẩm; Hƣơng liệu; Hóa mỹ phẩm; Sản phẩm từ cao su thiên nhiên và tổng hợp; Chế biến gỗ... Dệt nhuộm; May mặc; Giày, Sản phẩm từ da; Điện; Điện tử; Cơ khí chế tạo; Vật liệu xây dựng; Chế biến gỗ; Thực phẩm; Hóa chất; Mỹ phẩm; Dƣợc phẩm. Dệt; May mặc; Điện tử; Thực phẩm; Cơ khí; Vật liệu xây dựng; Các dịch vụ cho thuê kho bãi, vận chuyển container. Chế biến hàng tiêu dùng, thực phẩm; Chế biến thịt và thực phẩm, dƣợc liệu, may mặc, giày dép, bao bì, sản phẩm nhựa…;

9 HỐ NAI 497 86% (gđ 1)

335 100% 10 huyện Trảng Bom An Bình, Tp. Biên Hòa Công ty Cổ phần KCN Hố Nai Công ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi)

184 71% 11 huyện Nhơn Trạch Công ty Cổ phần Đầu tƣ Vinatex - Tân Tạo BIÊN HÒA I DỆT MAY NHƠN TRẠCH

302 78% 12 NHƠN TRẠCH V Tổng Công ty Phát triển Đô thị và KCN Việt Nam (IDICO) May mặc; Điện, Điện tử; Cơ khí; Hƣơng liệu; Mỹ phẩm; Vật liệu xây dựng; Thiết bị trang trít; Sản phẩm gỗ.... Vật liệu xây dựng; Điện, Điện tử; Kim khí; Dệt may; Thuỷ tinh; Ván ép; Cao su chất dẻo; Thực phẩm; Sơn... Dệt; May mặc; Giày; Da (không thuộc da); Điện; Cơ khí; Dụng cụ y tế; Công nghiệp pin, ăcqui; Sản xuất đồ gỗ; Vật liệu xây dựng; Gốm sứ; Thủy tinh; Công nghiệp nhựa, cao su... Dệt; May mặc; Giày; Da; Điện; Điện tử; Cơ khí; Vật liệu xây dựng; Thực phẩm; Dƣợc phẩm; Mỹ phẩm; Hóa chất; Nhuộm; Thiết bị y tế; Pin; Ắcquy; Trang trí nội thất; Chế biến gỗ; Gốm; Sứ ...

323 100% May mặc; Thực phẩm; Chế biến gỗ; Cơ khí; Gạch men 13

488 73% 14

130 15 TAM PHƢỚC LONG THÀNH AN PHƢỚC Công ty Cổ phần Phát triển KCN Tín Nghĩa Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành Liên hệ Ban Quản lý các KCN Đồng Nai

54 100% 16 ĐỊNH QUÁN Công ty Phát triển hạ tầng KCN Định Quán Công nghiệp xi mạ; Chế biến thuỷ sản;Sản xuất hoá chất bảo vệ thực vật; Sản xuất phân bón; Sản xuất bột giấy. Dệt nhuộm; May mặc, Giày dép; Đồ gia dụng bằng gỗ, nhựa, nhôm, sắt, tráng men; Cơ khí; Điện; Điện tử... Bao bì; Giày; Da; May mặc; Điện tử; Cơ khí (không xi mạ); Chế biến nông sản; Vật liệu xây dựng; Trang trí nội thất;

283 17 LONG ĐỨC Xã Long Tân & Hiệp Phƣớc, huyện Nhơn Trạch Xã Tam Phƣớc, Long Thành Quốc lộ 51, Long Thành Xã An Phƣớc, Long Thành Xã La Ngà, huyện Định Quán Xã Long Đức, Long Thành

315 18 NHƠN TRẠCH VI Xã Long Thọ, Nhơn Trạch Công ty Cổ phần Đầu tƣ Long Đức Cty TNHH MTV Tín Nghĩa; Cty TNHH Đầu tƣ XD Khƣơng Hy. .. Chế biến gỗ và sản phẩm sản xuất từ gỗ, tre, nứa (trừ giƣờng, tủ, bàn, ghế); Sản xuất hoá chất và sản phẩm hoá chất; dệt...

Công ty Cổ phần Thảo Điền 183 4% 19

70 64% 20 NHƠN TRẠCH II - NHƠN PHÖ NHƠN TRẠCH II - Xã Hiệp Phƣớc & Phú Hội, Nhơn Trạch Xã Hiệp Phƣớc & Phú Hội, Công ty TNHH Thƣơng mại và Đầu tƣ Lộc Khang Điện; Điện tử, Công nghệ thông tin; Thiết bị viễn thông; Cơ khí; Mỹ phẩm; Thực phẩm; Thức ăn chăn nuôi;Dƣợc

Nhơn Trạch phẩm; Thiết bị y tế; Thiết bị trƣờng học... LỘC KHANG

109 46% 21 XUÂN LỘC Công ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi)

177 48% 22 THẠNH PHÚ

23 BÀU XÉO 499 87%

24 TÂN PHÚ 54 Công ty Cổ phần Công trình Giao thông Đồng Nai Công ty Cổ phần Thống Nhất Công ty TNHH Một thành viên Tín Nghĩa

Công ty 28 43 88% 25 AGTEX LONG BÌNH

823 77% 26 ÔNG KÈO Công ty TNHH Một thành viên Tín Nghĩa

264 6% 27 LONG KHÁNH Công ty Cổ phần KCN Long Khánh Xã Xuân Tâm & Xuân Hiệp, huyện Xuân Lộc Xã Thạnh Phú, huyện Vĩnh Cửu Huyện Trảng Bom Thị trấn Tân Phú, Tân Phú Phƣờng Long Bình, Tp. Biên Hòa Xã Phƣớc Khánh, huyện Nhơn Trạch Xã Suối Tre & Bình Lộc, Long Khánh

529 28 GIANG ĐIỀN Trảng Bom và Long Thành Công ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi)

332 29 DẦU GIÂY Công ty Cổ phần KCN Dầu Giây

497 30 LỘC AN - BÌNH SƠN Bàu Hàm 2 & Xuân Thạnh, Thống Nhất Long Đức - Long Thành Công ty CP Đầu tƣ và Phát triển V.R.G Long Thành Dệt (không nhuộm); May mặc; Giày dép; Điện tử; Sản phẩm nhựa; Bao bì; Đồ gỗ cao cấp; Chế biến nông lâm sản; Nông dƣợc; Dƣợc phẩm; Dụng cụ thể thao... May mặc; Điện; Điện tử; Sản phẩm Gỗ; Nhựa; Vật liệu xây dựng; Phân vi sinh; Hàng tiêu dùng; Bao bì... Công nghiệp chế biến: Nông sản, lƣơng thực thực phẩm, thức ăn gia súc; Công nghiệp sản xuất đồ gỗ, nhựa.... Thực phẩm; May mặc; Điện; Điện tử; Vật liệu xây dựng; Cơ khí (không xi mạ); Sản phẩm gỗ... Vật liệu xây dựng (bêtông gạch, tấm lợp); Đóng giày; Dệt (không nhuộm); Sản xuất đồ gỗ; Thiết bị nội thất; Bao bì các loại. Cơ khí... Sản xuất chế biến dầu nhờn, gas, Khí hóa lỏng; Hóa chất; Dƣợc phẩm; Hóa mỹ phẩm; Thực phẩm; Sản xuất điện, Sản xuất nhựa.... Chế biến nông sản, lƣơng thực thực phẩm; Dệt may, Giày, Đồ chơi; Đồ gỗ và trang trí nội thất; Bao bì; Lắp ráp dụng cụ thể dục... Chế tạo, sản xuất các sản phẩm công nghệ cao; Sản xuất dây điện, cáp điện; Cơ khí; Sản xuất các loại thiết bị văn phòng; Sản xuất dụng cụ (y tế, thể dục thể thao)... Cơ khí; Điện; Điện tử; Công nghệ thông tin; Hóa dƣợc; Dụng cụ y tế; Mỹ phẩm; Hƣơng liệu; Cao su kỹ thuật cao; Dệt may, da giày.... Công nghiệp chế biến lắp ráp điện tử, điện gia dụng, thiết bị công nghệ thông tin. CN cơ khí chế tạo.... Nguồn: Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai

Phụ lục 4: Tỷ lệ lao động/ha diện tích đất công nghiệp trong các KCN

Tên Diện tích (m2)

Cty HH Ốc vít Lâm Viễn Chi nhánh Cty TNHH GSK VN CN Đồng Nai Cty TNHH Vision (sáp nhập Cty Sunshine) Chi nhánh Cty HHCN Ac quy GS Việt Nam Cty HH Đầu tƣ See Well Cty CP CN Chính xác Việt Nam Cty HHCN Kaifa-Việt Nam Cty HH K Source - Việt Nam Cty HHCN Broad Bright Cty HH Điện cơ Shih Lin-Việt Nam Cty HHCN Vietshuenn Cty Cao su Kenda (Việt Nam) Cty TNHH Vina Bitumuls Cty Công trình xử lý môi trƣờng Chiline Cty HHCN Đúc Chính xác Việt Nam Cty CP Tuico Cty HHCN Chính Long Việt Nam Cty TNHH Golden Flag Việt Nam Cty HHSX Gia công Việt Nhất Công ty TNHH Infinity Cty TNHH Việt Hoằng Cty TNHH Điện cơ Chen Ho Cty Đúc chính xác C.Q.S. May's Cty TNHH Công nghiệp Eagle Cty TNHH May Million Win (Việt Nam) Cty HH Điện Thụy Thái Việt Nam Cty HHCN Bảo Việt Cty HH KHKT Zoeng Chang Việt Nam Cty HHCN Geo-Gear Cty TNHH Lunji Vina Cty HHCN First Metal Việt Nam Cty TNHH Rostaing Technic Cty TNHH Điện và điện tử Yow Guan Cty TNHH Yuoyi Việt Nam Cty HH Tín Dũng Cty HHCN Chính xác Golden Era Cty HHCN Lò xo Bát Đức Lao động (ngƣời) Tổng số T.đó: VN 239 78 386 241 518 1.064 392 260 306 413 87 1.398 25 73 183 959 168 70 80 63 1.236 77 292 118 446 110 46 96 88 35 101 131 64 175 287 158 26 245 80 397 243 531 1.077 397 264 317 421 91 1.406 26 80 186 976 171 74 80 65 1.251 80 310 123 446 116 47 99 92 37 104 136 66 180 292 165 29 1.800 10.991 21.505 15.340 10.200 145.750 28.629 5.100 16.640 19.840 9.120 57.810 20.000 10.000 3.360 19.760 7.110 4.089 3.360 4.740 20.000 8.250 29.997 12.800 20.000 3.735 15.000 15.000 7.500 6.188 6.250 6.622 4.016 5.020 12.635 8.483 3.165

Cty TNHH CP Điện cơ Thụy Lâm Việt Nam Cty HHCN Chin Lan Shing Rubber Việt Nam Cty TNHH Yang Ching Enterprise (VN) Cty TNHH (Việt Nam) Cơ điện Asia Cty HH Điện cơ Lục Nhân Cty HHCN Hồng Đạt Cty HH Sentec Việt Nam Cty HHCN Nhựa Leader Cty HHCN C.Q.S Cty TNHH Công nghiệp Cica Cty TNHH Thực nghiệp Đạt Kiến Cty TNHH Công nghiệp Ho-Hsiang Cty TNHH Công nghiệp Đại Liên Cty TNHH Sunjin Vina Cty TNHH Storsack Việt Nam Cty HHCN Crest Top Việt Nam Cty TNHH Chiau Hung (Việt Nam) Cty TNHH Action Trading Cty TNHH May Pie Rich Cty TNHH Tam Hƣng Cty TNHH Sanlife Cty HHCN Chin Chang Cty TNHH Ken Fon Cty HHCN Chin Sheng Việt Nam Cty TNHH Công nghiệp Master Cty HH Kỹ thuật Axis Star Việt Nam Cty TNHH Farmtech (Việt Nam) Cty TNHH Jaan-E Cty TNHH Okura Cty TNHH Zheng Zhan Cty TNHH Roto Việt Nam Cty CP kim loại CSGT Việt Nam Cty CP kim loại Comax Việt Nam Cty TNHH Công nghiệp Mission Cty CP công nghệ An Sinh Chi nhánh Cty cổ phần nhựa 04 Chi nhánh Cty TNHH MTV Điện tử Bình Hòa

Cộng Lao động bình quân/ha 1.700 48 15.000 197 95 14.456 5.000 76 234 6.500 158 6.500 140 12.488 132 15.008 447 32.026 25 1.650 22 3.300 6.250 67 115 6.176 183 25.015 171 2.618 84 11.911,5 105 6.050 70 4.784 321 10.670 8.043 15 34 4.091 5.525 40 304 38.750 57 6.840 35 5.040 54 6.400 10.000 35 93 2.240 10.512 81 25 8.939,5 30 1.800 50.037,5 82 16 23.245 7.045 54 146 4.080 117 13.940 104 10.152 1.178.016 45 188 92 73 228 155 135 125 438 24 18 64 110 181 171 79 102 68 320 15 30 38 299 54 34 50 31 92 80 23 29 74 13 53 146 117 104 13.519 114,76 Nguồn: Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai

Phụ lục 5: Tình hình lao động tại các DN trong KCN Hố Nai giai đoạn 1 năm 2011

Doanh nghiệp Tổng số LĐ

STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 CP KCN Hố Nai Công nghệ An Sinh CN cổ phần nhựa 04 CN Điện tử Bình Hòa CNCPTM-DV Bình Minh Xƣởng xi mạ Thiện Mỹ Đồng Nai HH Ốc vít Lâm Viễn HHCN Việt Chin Vision Chi nhánh cty Ắc quy GS Việt Nam HH Đầu tƣ See Well CPCN Chính xác Việt Nam HHCN Kaifa-Việt Nam HH K-Source Việt Nam HHCN Broad Bright HH Điện cơ Shih Lin-Việt Nam Vietshuenn Industrial Co.Ltd LD Cao su Kenda Vina Bitumuls C.trình XL M.trƣờng Chiline HHCN Đúc Chính xác Tuico HHCN Chính Long Việt Nam Golden Flag Việt Nam HHSX Gia công Việt Nhất Công ty Infinity Điện cơ Chen Ho Đúc chính xác C.Q.S. May's HHCN Eagle HH Điện Thụy Thái Việt Nam HHCN Bảo Việt HH KHKT Zoeng Chang HHCN Geo-Gear HHCN First Metal Việt Nam Xí nghiệp Rostaing Technic Điện và điện tử Yow Guan HH Yuoyi Việt Nam HH Tín Dũng HHCN Chính xác Golden Era HHCN Lò xo Bát Đức Cổ phần Điện cơ Thụy Lâm HHCN Chin Lan Shing Rubber Yang Ching Enterprise Số LĐPT 15 144 48 90 73 93 154 48 407 271 440 593 280 188 161 335 20 1.124 2 67 121 548 130 2 26 63 82 253 72 8 16 87 20 47 108 66 111 164 29 18 43 173 77 85 146 108 118 83 115 229 66 424 306 490 931 346 226 256 413 100 1.312 26 89 162 768 170 50 48 69 90 295 125 136 46 112 88 78 119 72 161 274 138 23 77 173 92

HH (Việt Nam) Cơ điện Asia 44 HH Điện cơ Lục Nhân 45 HHCN Hồng Đạt 46 HH Sentec Việt Nam 47 HHCN Nhựa Leader 48 HHCN CQS 49 HHSX Gia công Việt Sáng 50 Công trình Han Chi 51 Công nghiệp Ho-Hsiang 52 HHCN Đại Liên 53 Storsack Việt Nam 54 HHCN Crest Top Việt Nam 55 Chiau Hung (Việt Nam) 56 HHCN Shicosun Việt Nam 57 HHCN Kao Minh 58 HHCN Leadtek 59 SX kim loại Yu Cheng 60 Action Trading 61 Tam Hƣng 62 Sanlife 63 Chin Chang 64 Ken Fon 65 HHCN Chin Sheng Việt Nam 66 Công nghiệp Master 67 Kỹ thuật Great Việt Nam 68 Kỹ thuật Axis Star 69 Jaan-E 70 Okura 71 Zheng Zhan 72 Công nghiệp Tsung Chen 73 Kim loại CSGT Việt Nam 74 Công nghiệp Focus (Việt Nam) 75 76 CP kim loại Comax 77 WF Tech Việt Nam 78 Meubles Demeyere Việt Nam

78 186 98 137 93 444 16 4 70 100 170 90 101 26 35 10 52 78 13 22 39 283 57 31 18 37 84 68 26 18 78 7 30 32 152 12.018

Nguồn: Công ty cổ phần KCN Hố Nai

72 85 87 113 76 401 10 1 57 91 145 46 84 23 21 2 49 76 11 12 29 250 38 16 12 11 68 37 20 7 49 4 24 22 136 9.002 0,7473 Tổng Tỷ lệ LĐPT trong KCN

Phụ lục 6: Bảng thông số về lao động, tiền lƣơng của một số DN trong các KCN trên địa

bàn tỉnh Đồng Nai năm 2011

STT Doanh nghiệp Tổng số lao động Tr.đó: Số LĐPT Lƣơng LĐPT (1000đ) Tổng lƣơng LĐPT (1000đ)

Cty Đầu tƣ XD công trình Chuẩn A 37 28 1500 42.000 1

Amata (Việt Nam) 144 78 1.653 128.934 2

Kao Việt Nam 333 219 1.375 301.125 3

Điện lực Amata 31 2 2.400 4.800 4

Quadrille (Việt Nam) 796 68 1.273 86.564 5

Việt Nam Wacoal 1498 1148 1.900 2.181.200 6

Bayer Viet Nam 553 155 2.300 356.500 7

YKK Việt Nam 669 493 1.730 852.890 8

Map Pacific Việt Nam 248 84 2.000 168.000 9

Akzo Nobel Coatings 41 3 2.030 6.090 10

Xích KMC (Việt Nam) 449 421 1.952 821.792 11

Sanko Mold Việt Nam 127 77 1.160 89.320 12

Cơ khí Kao- Meng (VN) 47 34 1.600 54.400 13

Magx Việt Nam 101 82 1.700 139.400 14

Nhựa Reliable 116 2 2.271 4.542 15

Starprint Việt Nam 568 431 1.550 668.050 16

Arai Việt Nam 36 28 1.700 47.600 17

Namyang International VN 3860 3736 1.857 6.937.752 18

Figla - Việt Nam 322 229 1.450 332.050 19

Okuno-Auromex Việt Nam 20 10 1.275 12.750 20

New Việt Nam 689 570 1.900 1.083.000 21

Fukuyama Gosei (Việt Nam) 216 197 1.500 295.500 22

Unipax 1561 1164 1.857 2.161.548 23

Thực phẩm Amanda 575 469 1.636 767.284 24

Valspar (Việt Nam) 130 3 1.550 4.650 25 ....................................

722 Sun Yad Việt Nam 78 1.500 117.000 90

723 U Best Việt Nam 13 2.600 33.800 26

724 Vật liệu KHKT Triển Vũ 21 2.300 48.300 32

725 Gloeast Development Việt Nam 81 1.200 97.200 89

726 Nakagawa Denka Đồng Nai 40 1.550 62.000 45

727 Jang In Furniture Việt Nam 216 1.410 304.560 224

728 Xây dựng Bolster 2 1.274 2.548 15

729 Dệt Texhong Việt Nam 2.685 2.308 2500 5.770.000

730 Hyosung Việt Nam 2.459 1.406 1.480 2.080.880

731 Posco 56 1.920 107.520 138

732 Huyndai Welding Vina 27 1.490 40.230 92

733 Young Wire Vina 16 2.412 38.592 32

734 Oto Vina 7 2.190 15.330 170

735 Sam Hwan Vina 30 1.604 48.120 64

736 CPSXTM A-H-H 8 1.000 8.000 15

737 Quê Em 90 900 81.000 100

738 59 1.100 64.900 213

Hạt giống C.P Việt Nam Lò Xo Việt Nam 739 28 1.260 35.280 62

Giày Dona Standard Việt Nam 740 11.386 11.060 1.552 17.165.120

741 Vĩnh Hoàng 99 1.325 131.175 139

742 Tâm Văn Nhân 73 1.500 109.500 148

743 Hùng Vƣơng 297 3.000 891.000 427

744 Chang shin 23.711 23.123 1.380 31.909.740

745 Công nghệ Chang Shin 130 1.150 149.500 169

746 Top Mill 60 2.000 120.000 73

747 Spring Fashion 440 1.860 818.400 460

TỔNG 336.225 228.501 400.768.354

Lương bình quân /tháng của LĐPT trong các KCN 1.754

Nguồn: Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai

Tỷ lệ LĐPT trong các KCN 0,6796

Phụ lục 7: Các thông số về giá trị sản xuất nông nghiệp và thu nhập của ngƣời lao động trong khu vực quy hoạch

Hộ Cây trồng Diện tích (ha) Số lao động/hộ GTSX của cây trồng/năm (Tr.đ) Tỷ lệ thu nhập từ sản xuất NN Thu nhập từ đất trồng trọt (Tr.đ) Tổng thu nhập (Tr.đ)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 tràm điều tràm tràm tràm + sắn tràm điều + tràm tràm + sắn điều tràm

Cộng 0,730 0,246 0,400 0,254 0,160 0,155 0,450 1,200 0,200 0,310 4,105 26,00 7,50 12,80 10,00 5,50 5,00 22,50 42,50 6,00 12,50 150,30 30% 25% 30% 35% 10% 15% 20% 45% 20% 35% 26,5% 16,00 5 9,00 5,50 3,50 3,50 9,70 25,00 4 7,00 88,20 3,00 1,00 2,00 1,00 1,50 1,00 3,00 4,00 2,00 2,00 2,05 53,33 20,00 30,00 15,71 35,00 23,33 48,50 55,56 20,00 20,00 321,44

Thu nhập bình quân/hộ/năm 32,14

Thu nhập bình quân/lao động 15,68

Nguồn: Khảo sát của tác giả

Bảng số liệu đƣợc lập trên cơ sở điều tra của tác giả bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp một số hộ dân nằm trong khu vực quy hoạch với

các câu hỏi dạng mở, bao gồm: Ông/Bà vui lòng cho biết ông/bà trồng loại cây trồng chính gì? Diện tích trồng là bao nhiêu? Ông/Bà

thu đƣợc bao nhiêu từ diện tích cây trồng này?Chi phí hết bao nhiêu? Thu nhập từ trồng trọt chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng thu

nhập của Ông/Bà? Gia đình Ông/Bà có bao nhiêu ngƣời tham gia trồng trọt?

Phụ lục 8: Tổng mức đầu tƣ dự án năm 2012

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Hạng mục công trình Khối lƣợng Đơn giá Thành tiền TT

Chi phí đầu tƣ xây dựng cơ bản A 489,072

I Chi phí xây lắp 447,574

1 Tạo mặt bằng 94,299

Khai hoang và san ủi đất hữu cơ 240,0 40,00 9,599

San lấp mặt bằng 1.000.000,0 0,085 84,700

2 Giao thông 174,741

Mặt đường nhựa 185.509 0,768 142,471

Đường đi bộ 42.629 0,757 32,270

3 Hệ thống thoát nƣớc mƣa 18.103 2,850 51,594

4 Hệ thống thoát nƣớc thải 12.051 1,875 22,596

5 Hệ thống thu gom trung chuyển NT 1 15.000 15,000

6 Cấp nƣớc 13.390 0,80 10,712

7 Xử lý nƣớc thải 6.000 6,00 36,000

8 Cấp điện 20 400 8,000

9 Chiếu sáng 20 300 6,000

10 Cây xanh 43 433 18,633

11 Tƣờng rào, NBV, khu điều hành 1 10.000 10,000

II Chi phí khác 41,498

B Đền bù giải tỏa 731,499

- Bắc Sơn 76,31 3.298,2 251,686

- Hố Nai 3 64,62 3.298,2 213,125

- Phước Tân 70,86 2.823,9 200,103

- Long Bình 28,18 2.363,1 66,585

Tổng đầu tƣ ( A+B) 1.220,571

Nguồn: Công ty cổ phần KCN Hố Nai

Phụ lục 9: Chi tiết cơ cấu nguồn vốn của dự án

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Năm 2012 2013 2014 2015 Tổng Tỷ lệ

249,72 17,36 23,95 31,48 322,51 20,00% Vốn tự có của chủ đầu tƣ

- 20,07 61,99 125,31 207,37 12,86% Thu tiền 1 lần

397,4 685,2 0,0 0,0 1.082,66 67,14% Vốn vay thƣơng mại

647,17 722,64 85,94 156,79 1.612,54 100% Tổng

Nguồn: Tính toán của tác giả

Trong đó phần vốn từ khoản thu phí 1 lần đƣợc tính bằng phí cho thuê*diện tích cho thuê.

Chi tiết tính toán nhƣ sau:

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Tổng Năm thứ Năm

20.000 207,37 Diện tích cho thuê (m2) Doanh thu (tỷ đồng) 1 2013 70.000 69,33 2 2014 70.000 72,70 3 2015 60.000 65,34

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với mức thu phí hàng năm tính toán nhƣ trên, Chủ đầu tƣ dự kiến chƣa sử dụng hết toàn

bộ ngay trong năm thứ 1 và năm thứ 2 mà chỉ sử dụng một phần, đến năm thứ 3 mới sử

dụng toàn bộ

Phụ lục 10: Giá và phí một số KCN trên địa bàn năm 2011

BIÊN HÒA II

Nhà máy nƣớc thải (m3/ngày) STT Danh mục dự án Ghi chú Giá điện (VND/ Kwh) Phí xử lý nƣớc thải (VND/m3) Diện tích dự án (ha) 1 lần

494 365 184 100 688 347 430 474 226 335

38 40 50 45 35 30 50 50 Phí quản lý VND/ m2/năm 19.836 4.134 18.605 4.134 6.201 6.202 5.581 6.202 1.271 815 815 1.488 815 815 815 815 815 815 815 815

1 AMATA 2 3 GÕ DẦU 4 LOTECO 5 NHƠN TRẠCH III 6 NHƠN TRẠCH II 7 NHƠN TRẠCH I 8 SÔNG MÂY 9 HỐ NAI 10 BIÊN HÒA I 11 DỆT MAY NHƠN TRẠCH 12 NHƠN TRẠCH V 13 TAM PHƢỚC 14 LONG THÀNH 15 NHƠN TRẠCH II - NHƠN PHÖ 16 XUÂN LỘC 17 THẠNH PHÖ 18 BÀU XÉO 19 LỘC AN - BÌNH SƠN Bình quân 302 323 488 183 109 177 499 497 Giá và phí hạ tầng (USD/m2) Hàng năm 2,75 1,64 2,35 2,29 2,17 1,64 1,50 1,50 2,35 2,09 3,40 2,15 50 50 25 50 50 43,31 4.134 2.067 6.202 10.336 7.803 815 815 815 815 886 Giá nƣớc (VND/ m3) 6.500 4.820 4.820 6.884 4.590 4.590 4.590 4.500 4.820 4.590 4.590 4.590 4.820 8.100 4.590 4.590 6.500 6.500 5.277 CS thiết kế 8.000 9.500 7.000 5.000 4.000 2.000 4.000 8.000 6.000 4.000 3.000 15.000 4.000 4.000 9.200 CS hiện tại 4.000 500 5.500 4.000 6.615 5.788 5.788 5.788 6.615 5.788 5.788 6.532 6.644 7.235 5.788 6.215

Nguồn: Ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai

Phụ lục 11: Lợi ích, chi phí và ngân lƣu kinh tế của dự án

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Lợi ích kinh tế

Năm thứ Tổng Tổng Lao động Ngân lƣu kinh tế ròng Chi phí đầu tƣ Từ các DN trong KCN Chi phí điện theo giá kinh tế Chi phí hoạt động

0 67,71 25,47 84,63 31,84 116,47

0 453,88 0 93,18 531,47 1 70,73 2 3 101,56 38,20 139,77 115,58 0,00 4 118,49 44,57 163,06 0,00 5 193,45 72,77 266,22 0,00 6 193,45 72,77 266,22 0,00 7 193,45 72,77 266,22 0,00 8 193,45 72,77 266,22 0,00 9 193,45 72,77 266,22 0,00 10 193,45 72,77 266,22 0,00 11 193,45 72,77 266,22 0,00 12 193,45 72,77 266,22 0,00 13 193,45 72,77 266,22 0,00 14 193,45 72,77 266,22 0,00 15 193,45 72,77 266,22 0,00 16 193,45 72,77 266,22 0,00 17 193,45 72,77 266,22 0,00 18 193,45 72,77 266,22 0,00 19 193,45 72,77 266,22 0,00 20 193,45 72,77 266,22 0,00 21 193,45 72,77 266,22 0,00 22 193,45 72,77 266,22 0,00 23 193,45 72,77 266,22 0,00 24 193,45 72,77 266,22 0,00 25 193,45 72,77 266,22 0,00 26 193,45 72,77 266,22 0,00 27 193,45 72,77 266,22 0,00 28 193,45 72,77 266,22 0,00 29 193,45 72,77 266,22 0,00 30 193,45 72,77 266,22 Chi phí kinh tế Chi phí cơ hội của đất 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,50 13,43 14,79 16,15 18,60 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 0,00 456,33 10,94 556,78 13,67 100,13 16,41 149,08 38,69 19,14 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 50,65 31,25 -456,33 -463,61 16,34 -9,31 124,37 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57 215,57

Lợi ích kinh tế

Năm thứ Tổng Tổng Lao động Ngân lƣu kinh tế ròng Từ các DN trong KCN Chi phí hoạt động Chi phí điện theo giá kinh tế Chi phí đầu tƣ

31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 193,45 72,77 266,22 Chi phí kinh tế Chi phí cơ hội của đất 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 18,46 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 31,25 50,65 215,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 12: Lợi ích tài chính của dự án

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Năm Tổng Năm thứ Phí xử lý nƣớc thải Cho thuê đất thanh toán 1 lần Cho thuê kho bãi Phí quản lý hạ tầng Cho thuê đất thanh toán hàng năm

0 2012 0,0

1 2013 0,0 38,2 13,7 7,9 63,8 4,0

2 2014 73,6 41,3 18,6 10,6 149,4 5,4

3 2015 79,4 44,6 24,0 13,7 168,8 7,0

4 2016 73,5 48,1 30,3 17,3 178,2 8,9

5 2017 0,0 52,0 32,7 21,0 116,6 11,0

6 2018 0,0 56,1 35,3 22,6 126,0 11,8

7 2019 0,0 60,6 38,2 24,5 136,0 12,8

8 2020 0,0 65,5 41,2 26,4 146,9 13,8

9 2021 0,0 70,7 44,5 28,5 158,7 14,9

10 2022 0,0 76,4 48,1 30,8 171,4 16,1

11 2023 0,0 82,5 51,9 33,3 185,1 17,4

12 2024 0,0 89,1 56,1 35,9 199,9 18,8

13 2025 0,0 96,2 60,6 38,8 215,9 20,3

14 2026 0,0 103,9 65,4 41,9 233,2 21,9

15 2027 0,0 112,2 70,7 45,3 251,8 23,7

16 2028 0,0 121,2 76,3 48,9 271,9 25,6

17 2029 0,0 130,9 82,4 52,8 293,7 27,6

18 2030 0,0 141,4 89,0 57,0 317,2 29,8

19 2031 0,0 152,7 96,1 61,6 342,6 32,2

20 2032 0,0 164,9 103,8 66,5 370,0 34,8

21 2033 0,0 178,1 112,1 71,8 399,6 37,5

22 2034 0,0 192,3 121,1 77,6 431,5 40,5

23 2035 0,0 207,7 130,8 83,8 466,1 43,8

24 2036 0,0 224,3 141,2 90,5 503,4 47,3

25 2037 0,0 242,3 152,5 97,7 543,6 51,1

26 2038 0,0 261,7 164,7 105,5 587,1 55,2

27 2039 0,0 282,6 177,9 114,0 634,1 59,6

Năm Tổng Năm thứ Phí xử lý nƣớc thải Cho thuê đất thanh toán 1 lần Cho thuê kho bãi Phí quản lý hạ tầng Cho thuê đất thanh toán hàng năm

28 2040 305,2 0,0 123,1 64,3 684,8 192,2

29 2041 329,6 0,0 132,9 69,5 739,6 207,5

30 2042 356,0 0,0 143,6 75,1 798,8 224,1

31 2043 384,5 0,0 155,1 81,1 862,7 242,1

32 2044 415,2 0,0 167,5 87,5 931,7 261,4

33 2045 448,5 0,0 180,9 94,5 1006,2 282,3

34 2046 484,3 0,0 195,3 102,1 1086,7 304,9

35 2047 523,1 0,0 211,0 110,3 1173,7 329,3

36 2048 564,9 0,0 227,8 119,1 1267,5 355,7

37 2049 610,1 0,0 246,1 128,6 1368,9 384,1

38 2050 658,9 0,0 265,8 138,9 1478,5 414,8

39 2051 711,7 0,0 287,0 150,0 1596,7 448,0

40 2052 768,6 0,0 310,0 162,0 1724,5 483,9

41 2053 830,1 0,0 334,8 175,0 1862,4 522,6

42 2054 896,5 0,0 361,6 189,0 2011,4 564,4

43 2055 968,2 0,0 390,5 204,1 2172,3 609,5

44 2056 1045,7 0,0 421,7 220,4 2346,1 658,3

45 2057 1129,3 0,0 455,5 238,1 2533,8 711,0

46 2058 1219,7 0,0 491,9 257,1 2736,5 767,8

47 2059 1317,2 0,0 531,3 277,7 2955,5 829,3

48 2060 1422,6 0,0 573,8 299,9 3191,9 895,6

49 2061 1536,4 0,0 619,7 323,9 3447,2 967,3

50 2062 0,0 669,2 349,8 3723,0 1659,3 1044,6

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 13: Chi phí tài chính của dự án

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Năm Tổng Năm thứ Chi phí đầu tƣ Tiền thuê đất Chi phí hoạt động Chi phí quảng bá Chi phí xử lý nƣớc thải Chi phí duy tu bảo dƣỡng Chi phí điều hành quản lý

7,02 7,58 8,19 8,84 9,55 10,31 11,14 12,03 12,99 14,03 15,16 16,37 17,68 19,09 20,62 22,27 24,05 25,97 28,05 30,30 32,72 35,34 38,16 41,22 44,52 48,08 51,92 56,08 60,56 65,41 1,50 0 2012 465,64 29,75 1 2013 591,75 32,49 2 2014 91,66 35,58 3 2015 161,78 40,55 4 2016 42,37 5 2017 44,54 6 2018 46,88 7 2019 49,41 8 2020 52,14 9 2021 55,10 10 2022 58,28 11 2023 61,73 12 2024 65,45 13 2025 69,46 14 2026 73,80 15 2027 78,48 16 2028 83,54 17 2029 89,01 18 2030 19 2031 94,91 101,28 20 2032 108,16 21 2033 115,60 22 2034 123,63 23 2035 132,30 24 2036 141,66 25 2037 151,78 26 2038 162,70 27 2039 174,49 28 2040 187,23 29 2041 200,99 30 2042 0,00 1,50 5,87 1,62 7,92 1,75 10,26 1,89 12,93 2,04 15,96 17,24 18,62 20,10 21,71 23,45 25,33 27,35 29,54 31,90 34,46 37,21 40,19 43,40 46,88 50,63 54,68 59,05 63,78 68,88 74,39 80,34 86,77 93,71 101,20 109,30 0,00 467,14 15,24 621,50 15,24 124,16 15,24 197,36 40,55 1,49 15,24 42,37 1,61 15,24 44,54 1,74 15,24 46,88 1,88 15,24 49,41 2,03 15,24 52,14 2,19 15,24 55,10 2,37 15,24 58,28 2,56 15,24 61,73 2,76 15,24 65,45 2,98 15,24 69,46 3,22 15,24 73,80 3,48 15,24 78,48 3,76 15,24 83,54 4,06 15,24 89,01 4,38 15,24 4,74 15,24 94,91 5,11 15,24 101,28 5,52 15,24 108,16 5,97 15,24 115,60 6,44 15,24 123,63 6,96 15,24 132,30 7,51 15,24 141,66 8,12 15,24 151,78 8,77 15,24 162,70 9,47 15,24 174,49 10,22 15,24 187,23 11,04 15,24 200,99

Năm Tổng Năm thứ Chi phí hoạt động Tiền thuê đất Chi phí đầu tƣ Chi phí điều hành quản lý Chi phí quảng bá Chi phí xử lý nƣớc thải

31 2043 32 2044 33 2045 34 2046 35 2047 36 2048 37 2049 38 2050 39 2051 40 2052 41 2053 42 2054 43 2055 44 2056 45 2057 46 2058 47 2059 48 2060 49 2061 50 2062 215,85 231,90 249,23 267,95 288,17 310,01 333,59 359,05 386,56 416,26 448,35 482,99 520,41 560,83 604,47 651,61 702,52 757,50 816,88 881,02 70,64 76,29 82,39 88,99 96,10 103,79 112,10 121,06 130,75 141,21 152,51 164,71 177,88 192,11 207,48 224,08 242,01 261,37 282,28 304,86 Chi phí duy tu bảo dƣỡng 11,93 12,88 13,91 15,02 16,22 17,52 18,92 20,44 22,07 23,84 25,75 27,81 30,03 32,43 35,03 37,83 40,86 44,12 47,65 51,47 15,24 215,85 15,24 231,90 15,24 249,23 15,24 267,95 15,24 288,17 15,24 310,01 15,24 333,59 15,24 359,05 15,24 386,56 15,24 416,26 15,24 448,35 15,24 482,99 15,24 520,41 15,24 560,83 15,24 604,47 15,24 651,61 15,24 702,52 15,24 757,50 15,24 816,88 15,24 881,02 118,04 127,49 137,69 148,70 160,60 173,45 187,32 202,31 218,49 235,97 254,85 275,24 297,26 321,04 346,72 374,46 404,41 436,77 471,71 509,45

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 14: Chi tiết lịch khấu hao

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Tài sản cố định hữu hình (xây lắp) Tài sản cố định vô hình (Đền bù giải tỏa)

Khấu hao

Năm Năm thứ Tổng TSCĐ cuối kỳ (1)+(2) Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tích lũy Nguyên giá tài sản cố định Tổng hàng năm TSCĐ vô hình cuối kỳ Tài sản cố định ròng cuối kỳ(2) Đầu tƣ mới hàng năm Đầu tƣ mới hàng năm

85,94 4,70 7,11

0 2012 218,99 0,00 1 2013 213,22 4,70 2 2014 3 2015 156,79 4,70 7,11 3,67 4 2016 5 2017 6 2018 7 2019 8 2020 9 2021 10 2022 11 2023 12 2024 13 2025 14 2026 15 2027 0,00 4,70 4,70 16,51 11,81 31,99 15,48 53,93 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 75,88 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 97,83 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 119,77 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 141,72 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 163,67 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 185,61 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 207,56 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 229,51 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 251,45 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 273,40 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 295,34 Tài sản cố Khấu Khấu định hao hao ròng lũy hàng cuối tích năm kỳ(1) 0,00 348,06 348,06 465,64 117,58 117,58 348,06 0,00 30,49 762,17 731,69 1.022,20 295,22 290,51 414,11 30,49 60,97 762,17 701,20 1.071,57 30,49 386,88 370,37 30,49 548,66 516,67 91,46 762,17 670,71 1.187,39 30,49 121,95 762,17 640,23 1.134,95 548,66 494,73 30,49 152,43 762,17 609,74 1.082,52 548,66 472,78 30,49 182,92 762,17 579,25 1.030,09 548,66 450,83 977,65 30,49 213,41 762,17 548,77 548,66 428,89 925,22 30,49 243,90 762,17 518,28 548,66 406,94 872,79 30,49 274,38 762,17 487,79 548,66 385,00 820,35 30,49 304,87 762,17 457,30 548,66 363,05 767,92 30,49 335,36 762,17 426,82 548,66 341,10 715,49 30,49 365,84 762,17 396,33 548,66 319,16 663,05 30,49 396,33 762,17 365,84 548,66 297,21 610,62 30,49 426,82 762,17 335,36 548,66 275,26 558,19 30,49 457,30 762,17 304,87 548,66 253,32

Tài sản cố định hữu hình (xây lắp) Tài sản cố định vô hình (Đền bù giải tỏa)

Khấu hao

Năm Năm thứ

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tích lũy Tổng TSCĐ cuối kỳ (1)+(2) Nguyên giá tài sản cố định TSCĐ vô hình cuối kỳ Tổng hàng năm Tài sản cố định ròng cuối kỳ(2)

Khấu Khấu hao hao lũy hàng năm tích 30,49 487,79 762,17 30,49 518,28 762,17 30,49 548,77 762,17 30,49 579,25 762,17 30,49 609,74 762,17 30,49 640,23 762,17 30,49 670,71 762,17 30,49 701,20 762,17 30,49 731,69 762,17 30,49 762,17 762,17 0,00

16 2028 17 2029 18 2030 19 2031 20 2032 21 2033 22 2034 23 2035 24 2036 25 2037 26 2038 27 2039 28 2040 Đầu tƣ mới hàng năm 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 317,29 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 339,24 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 361,18 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 383,13 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 405,08 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 427,02 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 448,97 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 470,92 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 492,86 4,70 7,11 3,67 6,47 21,95 514,81 7,11 3,67 6,47 17,24 532,05 3,67 6,47 10,14 542,19 6,47 548,66 6,47 Tài sản cố định ròng cuối kỳ(1) 548,66 231,37 548,66 209,42 548,66 187,48 548,66 165,53 548,66 143,58 548,66 121,64 99,69 548,66 77,74 548,66 55,80 548,66 33,85 548,66 16,61 548,66 548,66 6,47 548,66 Đầu tƣ mới hàng năm 274,38 505,75 243,90 453,32 213,41 400,89 182,92 348,45 152,43 296,02 121,95 243,59 91,46 191,15 60,97 138,72 86,29 30,49 33,85 0,00 16,61 6,47 0,00

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 15: Lịch vay và trả nợ vay

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Năm thứ Năm 0 2012 1 2013 2 2014 3 2015 4 2016 5 2017 6 2018 7 2019 8 2020 9 2021 10 2022

11 2023 43,47

387,45 434,69

0,00 387,45 783,39 701,18 618,96 536,75 454,54 372,32 290,11 207,90 125,68 0,00 77,29 82,21 0,00 0,00 55,79 112,81 100,97 82,21 82,21 38,74 0,00 89,13 82,21 0,00 65,45 82,21 53,61 82,21 41,78 82,21 0,00 0,00

29,94 82,21 387,45 783,39 701,18 618,96 536,75 454,54 372,32 290,11 207,90 125,68 18,10 82,21 43,47 6,26 43,47 0,00

0,00 94,54 195,02 183,18 171,34 159,51 147,67 135,83 123,99 112,15 100,31 49,73 Dƣ nợ đầu kỳ Giải ngân Trả lãi vay Trả nợ gốc Dƣ nợ cuối kỳ Trả nợ lãi vay + nợ gốc

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 16: Chi tiết báo cáo thu nhập

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Chi phí Khấu hao Thuế TNDN Năm thứ Doanh thu Chi phí lãi vay Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận trƣớc thuế Lợi nhuận trƣớc lãi vay và thuế

Lợi nhuận trƣớc khấo hao, lãi vay và thuế -1,50 0,00 -1,50 0,00 -1,50 -1,50 0,00 -56,89 0,00 -56,89 -1,10 55,79 34,09 35,19 -38,18 0,00 -38,18 74,63 112,81 116,93 42,30 -13,67 0,00 -13,67 87,30 100,97 133,26 45,96 -3,95 0,00 -3,95 89,13 85,18 137,62 52,43 -55,46 0,00 -55,46 77,29 21,83 74,27 52,43 -36,46 0,00 -36,46 65,45 29,00 81,43 52,43 -16,89 0,00 -16,89 53,61 36,73 89,16 52,43 3,31 0,00 3,31 41,78 45,08 97,52 52,43 24,17 0,00 24,17 29,94 54,10 106,54 52,43 45,75 0,00 45,75 18,10 63,84 116,28 52,43 74,37 0,00 74,37 0,00 74,37 126,80 52,43 75,01 10,72 85,73 0,00 85,73 138,16 52,43 85,75 12,25 0,00 150,44 52,43 98,00 98,00 97,35 13,91 0,00 111,26 163,69 52,43 111,26 15,70 109,88 0,00 125,57 178,00 52,43 125,57 17,63 123,40 0,00 141,03 193,46 52,43 141,03 19,72 138,01 0,00 157,73 210,16 52,43 157,73 21,97 153,79 0,00 175,76 228,19 52,43 175,76 24,40 170,83 0,00 195,24 247,67 52,43 195,24 27,03 189,23 0,00 216,27 268,70 52,43 216,27 59,75 179,24 0,00 238,98 291,42 52,43 238,98 65,88 197,64 0,00 263,52 315,95 52,43 263,52 72,50 217,51 0,00 290,01 342,45 52,43 290,01 79,66 238,97 0,00 318,63 371,06 52,43 318,63 0,00 349,53 401,97 52,43 349,53 87,38 262,15 0,00 418,10 104,52 313,57 435,34 17,24 418,10 0,00 461,25 115,31 345,94 471,39 10,14 461,25 0,00 503,85 125,96 377,89 6,47 503,85 510,32 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 0,00 63,84 149,42 168,85 178,17 116,63 125,96 136,04 146,93 158,68 171,37 185,08 199,89 215,88 233,15 251,80 271,95 293,70 317,20 342,58 369,98 399,58 431,55 466,07 503,36 543,63 587,12 634,09 684,81 1,50 29,75 32,49 35,58 40,55 42,37 44,54 46,88 49,41 52,14 55,10 58,28 61,73 65,45 69,46 73,80 78,48 83,54 89,01 94,91 101,28 108,16 115,60 123,63 132,30 141,66 151,78 162,70 174,49

Năm thứ Chi phí Doanh thu Khấu hao Thuế TNDN Chi phí lãi vay Lợi nhuận trƣớc thuế Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận trƣớc lãi vay và thuế

552,36 0,00 597,77 0,00 646,81 0,00 699,78 0,00 756,98 0,00 818,76 0,00 885,48 0,00 957,54 0,00

Lợi nhuận trƣớc khấo hao, lãi vay và thuế 552,36 739,60 187,23 29 597,77 798,77 200,99 30 646,81 862,67 215,85 31 699,78 931,68 231,90 32 756,98 33 1006,22 249,23 818,76 34 1086,71 267,95 885,48 35 1173,65 288,17 36 1267,54 310,01 957,54 37 1368,95 333,59 1035,36 38 1478,46 359,05 1119,41 39 1596,74 386,56 1210,18 40 1724,48 416,26 1308,21 41 1862,44 448,35 1414,09 42 2011,43 482,99 1528,44 43 2172,34 520,41 1651,93 44 2346,13 560,83 1785,31 45 2533,82 604,47 1929,35 46 2736,53 651,61 2084,92 47 2955,45 702,52 2252,93 48 3191,89 757,50 2434,38 49 3447,24 816,88 2630,35 50 3723,02 881,02 2842,00 414,27 552,36 138,09 0,00 448,33 597,77 149,44 0,00 485,11 646,81 161,70 0,00 524,83 699,78 174,94 0,00 567,74 756,98 189,25 0,00 614,07 818,76 204,69 0,00 664,11 885,48 221,37 0,00 718,15 0,00 957,54 239,38 776,52 0,00 1035,36 0,00 1035,36 258,84 839,56 0,00 1119,41 0,00 1119,41 279,85 907,63 0,00 1210,18 0,00 1210,18 302,54 0,00 1308,21 0,00 1308,21 327,05 981,16 0,00 1414,09 0,00 1414,09 353,52 1060,57 0,00 1528,44 0,00 1528,44 382,11 1146,33 0,00 1651,93 0,00 1651,93 412,98 1238,95 0,00 1785,31 0,00 1785,31 446,33 1338,98 0,00 1929,35 0,00 1929,35 482,34 1447,01 0,00 2084,92 0,00 2084,92 521,23 1563,69 0,00 2252,93 0,00 2252,93 563,23 1689,70 0,00 2434,38 0,00 2434,38 608,60 1825,79 0,00 2630,35 0,00 2630,35 657,59 1972,76 0,00 2842,00 0,00 2842,00 710,50 2131,50

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 17: Ngân lƣu ròng của dự án

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Năm Năm thứ Ngân lƣu ròng dự án danh nghĩa Ngân lƣu ròng dự án thực Ngân lƣu nợ vay Ngân lƣu chủ đầu tƣ

-467,14 -542,42 40,51 -13,27 152,86 89,51 96,67 104,41 112,76 121,78 131,52 142,04 142,69 153,43 165,03 177,55 191,08 205,69 221,47 238,51 256,91 246,91 265,31 285,19 306,65 329,83 346,06 371,32 399,60 429,52 463,57 500,35 540,08 582,98 629,31 679,35 733,40 791,76 854,80 -79,69 -202,27 -154,52 -196,45 -18,48 -69,99 -50,99 -31,42 -11,23 9,63 31,21 92,32 142,69 153,43 165,03 177,55 191,08 205,69 221,47 238,51 256,91 246,91 265,31 285,19 306,65 329,83 346,06 371,32 399,60 429,52 463,57 500,35 540,08 582,98 629,31 679,35 733,40 791,76 854,80 -467,14 387,45 -502,24 340,15 34,73 -195,02 -10,54 -183,18 112,36 -171,34 60,92 -159,51 60,92 -147,67 60,92 -135,83 60,92 -123,99 60,92 -112,15 60,92 -100,31 -49,73 60,92 0,00 56,66 0,00 56,42 56,19 0,00 55,97 55,77 55,59 55,42 55,27 55,12 49,05 48,80 48,57 48,36 48,16 46,79 46,48 46,32 46,10 46,07 46,04 46,01 45,99 45,97 45,95 45,93 45,91 45,89 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

Năm Năm thứ Ngân lƣu ròng dự án danh nghĩa Ngân lƣu ròng dự án thực Ngân lƣu nợ vay Ngân lƣu chủ đầu tƣ

39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 45,88 45,87 45,85 45,84 45,83 45,82 45,81 45,80 45,79 45,78 45,78 45,77 922,88 996,40 1.075,81 1.161,57 1.254,19 1.354,22 1.462,26 1.578,93 1.704,94 1.841,03 1.988,01 2.146,74 922,88 996,40 1.075,81 1.161,57 1.254,19 1.354,22 1.462,26 1.578,93 1.704,94 1.841,03 1.988,01 2.146,74

Nguồn: Tính toán của tác giả

Phụ lục 18: Phân tích phân phối dự án

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Chỉ tiêu

Các DN trong KCN PCL nền kinh tế Ngƣời dân mất đất Chủ đầu tƣ

Phân phối cho Lao động trong KCN Ngân sách nhà nƣớc NPV tài chính @ WACC NPV tài chính @ ECOK NPV kinh tế @ ECOK Chênh lệch @ ECOK Lợi ích Từ cho thuê đất thanh toán 1 lần cho 144 -144 153 -144 50 năm Từ cho thuê đất thanh toán từng năm

433 256 160 83 578 346 218 113 -433 -256 -160 -83 -433 -256 -160 -83 Doanh thu cho thuê kho bãi Doanh thu từ phí quản lý hạ tầng Doanh thu từ phí xử lý nƣớc thải Lợi ích kinh tế từ các doanh nghiệp 2.029 2.029 2.029 trong KCN Lợi ích từ sử dụng lao động không 763 763 763

có kỹ năng Chi phí

-44

-47 1.142 218 47

Chi phí đầu tƣ Chi phí hoạt động Thuế TNDN Chi phí cơ hội của đất nông nghiệp Chi phí điện theo giá kinh tế

-132 -44 0 -47 13 328 1.467 328 -237 -13 763 953 -200 NPV 1.163 293 84 0 0 -131,76 1.098 218 0 13 328 -332 1.135,60 Nguồn: Tính toán của tác giả

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích lợi ích và chi phí của dự án xây dựng khu công nghiệp Hố Nai Tỉnh Đồng Nai – giai đoạn 2

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá, phân tích lợi ích – chi phí của dự án và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án để làm cơ sở đưa ra quyết định về việc triển khai dự án.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP

PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HỐ NAI

TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN 2

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

---------------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP

PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN

XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HỐ NAI

TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN 2

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TS. TRẦN THỊ QUẾ GIANG

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2012

ê u h t

Có thể bạn quan tâm

Luận án Tiến sĩ: Chính sách phát triển doanh nghiệp khoa học và công nghệ từ thực tiễn vùng Tây Nguyên hiện nay

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Chính sách phát triển doanh nghiệp khoa học và công nghệ từ thực tiễn vùng Tây Nguyên hiện nay

Luận án Tiến sĩ: Động lực làm việc của công chức phường trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Luận án Tiến sĩ: Thực hiện chính sách bảo vệ, chăm sóc trẻ em trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương hiện nay

Luận án Tiến sĩ: Thực hiện chính sách bảo tồn và phát huy giá trị di tích quốc gia đặc biệt trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến quyết định vay tiêu dùng của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Thủ Thiêm

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp đẩy mạnh huy động vốn tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh Long An

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng huy động vốn dân cư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sài Gòn

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển hoạt động huy động vốn tiền gửi tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao chất lượng huy động vốn tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tăng cường hoạt động huy động vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công thương - Chi nhánh Tân Định

Ứng dụng tư duy thiết kế trong hoạch định chính sách công và gợi suy cho Việt Nam

Kinh nghiệm của một số quốc gia đang phát triển về quy trình triển khai chiến lược khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo

Nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách phát triển nhân lực phục vụ hệ thống bảo tàng thiên nhiên Việt Nam trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Ngọc Sơn

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện kế toán bán hàng và xác định kết quả kinh doanh tại công ty TNHH Thiên Phú

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện kế toán quản trị chi phí tại Công ty TNHH Thương mại MIDO

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị: Phát triển du lịch theo hướng bền vững ở tỉnh Ninh Bình

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao chất lượng đội ngũ giảng viên trường Đại học Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ước lượng các yếu tố tác động lên dòng vốn đầu tư vào thị trường mới nổi

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán