Thông tư Số : 37/2009/TT-BXD CỦA BỘ XÂY DỰNG

Chia sẻ: Meo Meo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Thêm vào BST

Báo xấu

232
lượt xem 32
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thông tư hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thông tư Số : 37/2009/TT-BXD CỦA BỘ XÂY DỰNG

B XÂY D NG C NG HÒA XÃ H I CH NGHĨA VI T NAM Đ c l p - T do - H nh phúc --------- S : 37/2009/TT-BXD Hà N i, ngày 01 tháng 12 năm 2009 THÔNG TƯ HƯ NG D N PHƯƠNG PHÁP XÁC Đ NH VÀ QU N LÝ GIÁ D CH V NHÀ CHUNG CƯ Căn c Lu t Nhà s 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 c a Qu c h i khoá 11; Căn c Ngh đ nh s 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 c a Chính ph quy đ nh ch c năng, nhi m v , quy n h n và cơ c u t ch c c a B Xây d ng; B Xây d ng hư ng d n phương pháp xác đ nh và qu n lý giá d ch v nhà chung cư, như sau: Chương I QUY Đ NH CHUNG Đi u 1. Ph m vi đi u ch nh và đ i tư ng áp d ng 1. Ph m vi đi u ch nh : Thông tư này hư ng d n phương pháp xác đ nh và qu n lý giá d ch v đ i v i nhà chung cư và nhà nhi u t ng có m c đích s d ng h n h p mà có ph n di n tích là nhà (sau đây g i chung là nhà chung cư); không bao g m nhà chung cư xây d ng theo Quy t đ nh s 65/2009/QĐ-TTg v m t s cơ ch , chính sách phát tri n nhà cho sinh viên các trư ng đ i h c, cao đ ng, trung c p chuyên nghi p và d y ngh thuê; Quy t đ nh s 66/2009/QĐ-TTg v m t s cơ ch , chính sách phát tri n nhà cho công nhân lao đ ng t i các khu công nghi p thuê; Quy t đ nh s 67/2009/QĐ- TTg v m t s cơ ch , chính sách phát tri n nhà cho ngư i có thu nh p th p t i khu v c đô th ngày 24/4/2009 c a Th tư ng Chính ph . 2. Đ i tư ng áp d ng : Thông tư này áp d ng đ i v i các t ch c, cá nhân có liên quan đ n vi c xác đ nh, qu n lý giá d ch v nhà chung cư. Đi u 2. Nguyên t c xác đ nh giá d ch v nhà chung cư 1
1. Giá d ch v nhà chung cư đư c xác đ nh theo nguyên t c tính đúng, tính đ các chi phí, m t ph n l i nhu n đ nh m c h p lý đ qu n lý, v n hành nhà chung cư ho t đ ng bình thư ng; nhưng ph i phù h p v i th c t kinh t xã h i c a t ng đ a phương và thu nh p c a ngư i dân t ng th i kỳ và đư c trên 50% các thành viên trong Ban qu n tr nhà chung cư thông qua b ng hình th c bi u quy t ho c b phi u kín. Đ i v i nhà chung cư chưa thành l p đư c Ban qu n tr thì giá d ch v nhà chung cư ph i đư c trên 50% h dân cư đang s ng t i nhà chung cư nh t trí thông qua b ng hình th c bi u quy t ho c b phi u kín. Trư ng h p giá d ch v nhà chung cư đã có tho thu n trong h p đ ng mua bán căn h thì th c hi n như tho thu n đó. 2. Chi phí d ch v nhà chung cư trong giá d ch v nhà chung cư đư c thu, chi theo nguyên t c t thu, t trang tr i và công khai nh m đ m b o nhà chung cư ho t đ ng bình thư ng. 3. Các chi phí s d ng nhiên li u, đi n, nư c, đi n tho i, internet và các d ch v khác c a t ng căn h không tính trong giá d ch v nhà chung cư, mà do ngư i s d ng căn h tr c ti p chi tr v i đơn v cung c p d ch v đó (n u có h p đ ng s d ng riêng) ho c tr cho doanh nghi p qu n lý v n hành (n u không có h p đ ng s d ng riêng) theo kh i lư ng th c t tiêu th và đư c tính toán c ng thêm ph n hao h t (n u có). 4. Chi phí b o trì là toàn b chi phí cho vi c duy tu, b o dư ng, s a ch a nh , s a ch a v a, s a ch a l n và s a ch a đ t xu t nh m duy trì ch t lư ng c a nhà chung cư; và không tính vào giá d ch v nhà chung cư. 5. Ngu n thu t kinh doanh các d ch v khác thu c ph n s h u chung c a nhà chung cư (n u có) đư c h ch toán theo đúng ch đ tài chính theo quy đ nh c a B Tài chính và đ bù đ p chi phí d ch v nhà chung cư nh m m c đích gi m giá d ch v nhà chung cư. 6. Đ i v i d án nhà chung cư có s d ng d ch v cao c p không thu c ph n s h u chung (như t m hơi, b bơi, sân tennis ho c các d ch v cao c p khác) thì do ngư i s d ng d ch v cao c p đó tho thu n v i doanh nghi p qu n lý v n hành; và không tính vào giá d ch v nhà chung cư. Chương II PHƯƠNG PHÁP XÁC Đ NH GIÁ D CH V NHÀ CHUNG CƯ Đi u 3. N i dung các chi phí c u thành giá d ch v nhà chung cư 2
1. N i dung d ch v nhà chung cư g m các ho t đ ng cung c p các d ch v như: đi u khi n và duy trì ho t đ ng c a h th ng trang thi t b thu c ph n s h u chung ho c s d ng chung nhà chung cư, b o v , v sinh, thu gom rác th i, chăm sóc vư n hoa, cây c nh, di t côn trùng và các d ch v khác đ m b o cho nhà chung cư ho t đ ng bình thư ng. 2. Giá d ch v nhà chung cư, bao g m: 2.1. Chi phí d ch v nhà chung cư (g m chi phí tr c ti p, chi phí qu n lý chung c a doanh nghi p qu n lý v n hành, chi phí cho Ban qu n tr (n u có)); 2.2. L i nhu n đ nh m c h p lý; 2.3. Thu giá tr gia tăng. 3. N i dung các chi phí c u thành giá d ch v nhà chung cư : 3.1. Chi phí d ch v nhà chung cư, bao g m: 3.1.1. Chi phí tr c ti p : a) Chi phí s d ng năng lư ng, nguyên, nhiên, v t li u và các chi phí khác (n u có) đ ph c v công tác v n hành nhà chung cư (bao g m thang máy, máy bơm nư c, máy phát đi n d phòng, h th ng h t ng k thu t và các trang thi t b khác); b) Chi phí nhân công đi u khi n và duy trì ho t đ ng c a h th ng trang thi t b nhà chung cư (bao g m thang máy, máy bơm nư c, máy phát đi n d phòng, h th ng h t ng k thu t và các trang thi t b khác); c) Chi phí cho các d ch v trong khu nhà chung cư như: b o v , v sinh môi trư ng, thu gom rác th i, chăm sóc vư n hoa, cây c nh, di t côn trùng và các d ch v khác (n u có) đư c xác đ nh trên cơ s kh i lư ng công vi c c n th c hi n và m c giao khoán tho thu n trong h p đ ng d ch v ; d) Chi phí đi n chi u sáng công c ng, nư c công c ng trong khu nhà chung cư; e) Chi phí văn phòng ph m, bàn gh , phòng làm vi c, chi phí đi n, nư c sinh ho t và m t s chi phí khác c a b ph n qu n lý nhà chung cư. 3.1.2. Chi phí qu n lý chung c a doanh nghi p qu n lý v n hành đư c phân b vào giá d ch v nhà chung cư, bao g m: 3
a) Chi phí ti n lương, ti n công và các kho n ph c p lương, chi phí BHXH, b o hi m y t , kinh phí công đoàn và các kho n trích n p khác t qu lương tr cho b ph n qu n lý c a doanh nghi p : - Chi phí ti n lương đư c xác đ nh trên cơ s đ nh biên cán b công nhân viên và m c lương, ph c p lương, các kho n trích n p khác t qu lương theo quy đ nh hi n hành c a Nhà nư c; - Chi phí ti n công đư c xác đ nh trên cơ s h p đ ng lao đ ng ho c tho ư c lao đ ng t p th gi a doanh nghi p qu n lý v n hành v i ngư i lao đ ng. - Chi phí BHXH, b o hi m y t , kinh phí công đoàn c a cán b công nhân viên theo quy đ nh hi n hành c a Nhà nư c. b) Chi phí kh u hao TSCĐ c a doanh nghi p qu n lý v n hành. Vi c trích, qu n lý và s d ng kh u hao TSCĐ theo quy đ nh c a B Tài chính. 3.1.3. Chi phí cho Ban qu n tr , bao g m chi phí ph c p trách nhi m cho các thành viên Ban qu n tr và các chi phí h p lý khác ph c v cho ho t đ ng c a Ban qu n tr . 3.2. L i nhu n đ nh m c h p lý cho doanh nghi p qu n lý, v n hành nhà chung cư đư c tính t i đa là 10% chi phí d ch v nhà chung cư sau khi tr đi kho n thu đư c t kinh doanh, d ch v các di n tích thu c ph n s h u chung c a nhà chung cư (chưa bao g m thu giá tr gia tăng). 3.3. Thu giá tr gia tăng: Theo quy đ nh hi n hành c a Nhà nư c. Đi u 4. Xác đ nh giá d ch v nhà chung cư Công th c xác đ nh : Q − T dv G dv = x (1 + P ) xK 1 xK 2 x (1 + T ) 12 xS Trong đó : Gdv - Giá d ch v nhà chung cư cho 1m2 di n tích sàn s d ng thu c s h u riêng c a ch căn h ho c di n tích sàn s d ng thu c ph n s h u riêng khác (đ ng/m2/tháng) (đã bao g m thu GTGT); Q – T ng chi phí d ch v nhà chung cư hàng năm (đ ng/năm) (chưa bao g m thu GTGT); 4
Tdv – Kho n thu đư c t kinh doanh, d ch v các di n tích thu c ph n s h u chung c a nhà chung cư hàng năm (n u có) (đ ng/năm); S – T ng di n tích sàn s d ng thu c s h u riêng c a ch căn h và di n tích sàn s d ng thu c ph n s h u riêng khác (n u có) (m2); 12 – T ng s tháng tính giá s d ng d ch v trong năm; P – L i nhu n đ nh m c h p lý (đơn v tính %); K1 – H s gi m giá do doanh nghi p qu n lý v n hành h tr gi m giá d ch v (n u có); K2 – H s phân b giá d ch v nhà chung cư (đ i v i nh ng di n tích sàn s d ng ngoài m c đích như văn phòng, thương m i…) do Ban qu n tr nhà chung cư quy đ nh (n u có); T – Thu su t thu giá tr gia tăng. Đi u 5. Xác đ nh giá d ch v nhà chung cư không do doanh nghi p qu n lý v n hành Đ i v i nhà chung cư không do doanh nghi p qu n lý v n hành thì chi phí d ch v nhà chung cư không bao g m chi phí qu n lý chung c a doanh nghi p qu n lý v n hành đư c quy đ nh t i kho n 3.1.2 đi u 3 c a Thông tư này. Chương III QU N LÝ GIÁ D CH V NHÀ CHUNG CƯ Đi u 6. Ch đ u tư, doanh nghi p qu n lý v n hành, Ban qu n tr nhà chung cư có trách nhi m 1. Ch đ u tư d án nhà chung cư căn c m c thu t i đa (giá tr n) ho c khung giá d ch v do UBND c p t nh quy đ nh đ tính toán hi u qu khi l p d án và l p phương án m c thu giá d ch v đ làm cơ s ký k t h p đ ng mua bán căn h nhà chung cư, h p đ ng cung c p d ch v nhà chung cư; 2. Doanh nghi p qu n lý v n hành ch đ ng tính toán, xác đ nh giá d ch v nhà chung cư theo hư ng d n t i Thông tư này đ trình Ch đ u tư (n u có) ho c đơn v qu n lý nhà chung cư làm cơ s thông qua Ban qu n tr nhà chung cư ho c các h dân cư đang s ng t i nhà chung cư. 5
3. Ban qu n tr nhà chung cư có trách nhi m theo dõi, giám sát vi c qu n lý v n hành theo n i dung h p đ ng đã ký k t; nghi m thu, thanh toán và thanh lý h p đ ng v i doanh nghi p qu n lý v n hành; tr c ti p thu ho c u quy n cho doanh nghi p qu n lý v n hành thu giá d ch v nhà chung cư. Đi u 7. Căn c đi u ch nh giá d ch v nhà chung cư 1. Đi u ki n phát tri n kinh t – xã h i c a đ t nư c, đ a phương và thu nh p bình quân đ u ngư i trong t ng th i kỳ; 2. Quan h cung, c u v s lư ng d ch v , ch t lư ng d ch v nhà chung cư; 3. S bi n đ ng c a giá c th trư ng ho c s thay đ i v cơ ch chính sách c a Nhà nư c làm tăng (gi m) 10% chi phí d ch v nhà chung cư và l i nhu n h p lý c a doanh nghi p qu n lý v n hành. Chương IV T CH C TH C HI N Đi u 8. Trách nhi m c a các cơ quan qu n lý nhà nư c 1. B Xây d ng ch trì, ph i h p cùng các B , ngành, UBND c p t nh hư ng d n, đ nh kỳ t ch c ki m tra, giám sát vi c tri n khai th c hi n các n i dung c a Thông tư này. 2. y ban nhân dân c p t nh có trách nhi m: 2.1. Căn c vào tình hình th c t c a đ a phương, chi phí h p lý c a các d ch v nhà chung cư đ quy đ nh m c thu t i đa (giá tr n) ho c khung giá d ch v nhà chung cư theo t ng c p nhà, h ng nhà chung cư, ch t lư ng d ch v và tình hình th c t c a đ a phương đ áp d ng trên đ a bàn t nh; đ ng th i báo cáo v B Xây d ng đ theo dõi, ki m tra. 2.2. Căn c tình hình Ngân sách đ a phương, thu nh p th c t c a ngư i dân trong t ng th i kỳ trên đ a bàn và đ khuy n khích ngư i dân nhà chung cư nh m ti t ki m qu đ t, y ban nhân dân c p t nh xem xét quy t đ nh vi c h tr m t ph n giá d ch v nhà chung cư. 2.3. Quy t đ nh ho c u quy n cho S Xây d ng, UBND c p huy n phê duy t giá d ch v nhà chung cư khi có tranh ch p v giá d ch v nhà chung cư trên đ a bàn. 2.4. Xem xét, rà soát đi u ch nh m c giá t i đa ho c khung giá d ch v nhà chung cư cho phù h p v i tình hình th c t . 6
2.5. T ch c, ch đ o, giám sát và ki m tra vi c th c hi n các quy đ nh c a Thông tư này trên đ a bàn t nh. Đi u 9. Trách nhi m c a các t ch c, cá nhân có liên quan đ n vi c xác đ nh, qu n lý giá d ch v nhà chung cư 1. Doanh nghi p qu n lý v n hành có trách nhi m : a) T ch c qu n lý, v n hành và cung c p các d ch v theo đúng tho thu n trong h p đ ng, đ m b o an toàn, an ninh, tr t t , t o l p n p s ng văn minh đô th cho ngư i dân sinh s ng trong khu chung cư; đ ng th i duy trì ch t lư ng, ki n trúc, c nh quan, v sinh môi trư ng c a khu nhà chung cư; b) T ch c thu, chi, h ch toán giá d ch v nhà chung cư và các ngu n thu, chi khác đ m b o công khai, minh b ch theo đúng quy đ nh c a Nhà nư c. 2. Ban qu n tr nhà chung cư có trách nhi m : a) Giám sát vi c th c hi n h p đ ng c a doanh nghi p qu n lý v n hành; đ ng th i đ nh kỳ hàng năm ho c đ t xu t báo cáo UBND c p t nh, UBND c p huy n vi c thu, chi liên quan đ n giá d ch v nhà chung cư n u UBND c p đó yêu c u. Đ ng th i, ph i niêm y t công khai vi c thu, chi giá d ch v nhà chung cư cho ngư i dân bi t theo đ nh kỳ m i năm/1 l n ho c báo cáo đ t xu t n u có trên 50% s h dân yêu c u. b) Ki m tra các báo cáo thu, chi tài chính v qu n lý v n hành do doanh nghi p qu n lý v n hành th c hi n theo h p đ ng đã ký k t và báo cáo v i H i ngh nhà chung cư theo quy đ nh. 3. Trư ng h p, giá d ch v nhà chung cư sau khi đư c tính đúng, tính đ theo quy đ nh Đi u 2 cao hơn m c giá ho c khung giá d ch v nhà chung cư do UBND c p t nh ban hành mà đư c trên 50% h dân cư đang s ng t i nhà chung cư ho c đư c trên 50% thành viên trong Ban qu n tr nhà chung cư nh t trí thông qua thì th c hi n theo m c giá và ch t lư ng d ch v như tho thu n gi a doanh nghi p qu n lý v n hành và các h dân cư; đ ng th i báo cáo UBND c p t nh và B Xây d ng đ theo dõi, ki m tra. 4. Trư ng h p x y ra tranh ch p v giá d ch v nhà chung cư thì doanh nghi p qu n lý v n hành đư c t m thu theo m c giá tr n ho c giá trong khung giá d ch v nhà chung cư do UBND c p t nh ban hành cho đ n khi gi i quy t xong tranh ch p. 5. Khuy n khích các t ch c, cá nhân khác th c hi n xác đ nh và qu n lý giá d ch v nhà chung cư theo các quy đ nh c a Thông tư này. 7
Đi u 10. Đi u kho n thi hành 1. Thông tư này có hi u l c thi hành sau 45 ngày, k t ngày ký. 2. Quá trình th c hi n n u có vư ng m c, đ ngh t ch c, cá nhân có liên quan g i ý ki n ph n ánh v B Xây d ng đ xem xét, hư ng d n./. KT. B TRƯ NG Nơi nh n: TH TRƯ NG - Các B , cơ quan ngang B , cơ quan thu c CP; - Toà án ND t i cao; Vi n ki m sát ND t i cao; - HĐND, UBND các t nh, thành ph Tr n Văn Sơn tr c thu c TW; - S Xây d ng các t nh, thành ph tr c thu c TW; - C c Ki m tra văn b n quy ph m pháp lu t B Tư pháp; - Cơ quan TW các đoàn th ; - Các t p đoàn kinh t , TCT Nhà nư c; - Công báo; - Website Chính ph , Website B Xây d ng; - Lưu VP,V PC,V KTXD(Th). 8