BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ THỊ HÂN
MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
TÓM TẮT LUẬN ÁN
TIẾN SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9340201
Người hướng dẫn khoa học:
1. TS. NGUYỄN THẾ BÍNH
2. TSKH. TRẦN TRỌNG KHUÊ
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2025
1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Lý do chọn đề tài
Sự phát triển của TTCK đóng góp thúc đẩy quá trình tăng trưởng kinh tế, tăng
cường sự minh bạch trong nền kinh tế và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút nguồn
lực tài chính. Thị trường chứng khoán đáp ứng được yêu cầu về vốn của các chủ thể
trong nền kinh tế, bao gồm cả các nhà đầu tư bất động sản và khách hàng có nhu cầu
mua bất động sản.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành của một hệ thống
liên kết với nhau bao gồm tất cả các loại thị trường. Thị trường này có mối liên hệ với
hàng loạt các thị trường khác, bao gồm thị trường chứng khoán (TTCK), thị trường lao
động và thị trường dịch vụ và hàng hóa…. Sự biến động của TTBĐS thường có tác động
lan tỏa lớn đến nền kinh tế và thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản đang ngày càng đóng vai trò
quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế của mỗi quốc gia. Việc
nghiên cứu và làm rõ mối quan hệ giữa hai thị trường này không chỉ giúp hiểu rõ hơn
về động lực phát triển của nền kinh tế mỗi quốc gia mà còn tạo cơ sở khoa học để đưa
ra các chính sách điều tiết phù hợp nhằm duy trì sự ổn định và phát triển kinh tế nói
chung và phát triển TTCK và TTBĐS nói riêng.
Nghiên cứu Case, Shiller và Quigley (2001) về mối quan hệ giữa sự biến động
giá cổ phiếu và giá trị bất động sản tại Mỹ, đã chỉ ra các thay đổi trong giá trị thị trường
chứng khoán có thể có tác động đến TTBĐS, nhưng ngược lại, sự biến động của giá bất
động sản cũng có thể ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và tiêu dùng.
Hendershott & Kane (2000) đã chỉ ra, khi các điều kiện tài chính dễ dàng, các
DN bất động sản sẽ có khả năng huy động vốn từ TTCK hoặc từ các nguồn tín dụng
khác, từ đó thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Đây là một trong những nghiên cứu làm
nổi bật mối quan hệ giữa vốn hóa thị trường và phát triển bất động sản.
Chan và cộng sự (2003). Khi nghiên cứu mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS ở
các quốc gia phát triển và mới nổi cho thấy hai thị trường này có thể hoạt động độc lập
hoặc có sự tương tác với nhau, tùy thuộc vào các yếu tố như chính sách tài chính, lãi
suất và tình hình tăng trưởng kinh tế. Cụ thể, trong bối cảnh lãi suất thấp và chính sách
tài khóa nới lỏng, hai thị trường có thể có mối liên kết mạnh mẽ hơn.
Zeckhauser và Silverman (1983) quan sát thấy rằng 25 phần trăm giá trị của một
2
tập đoàn có liên quan chặt chẽ với thị trường bất động sản. Các nghiên cứu của Okunev
và Wilson (1997), Lizieri và Satchell (1997) và Quan và Titman (1999) về mối quan hệ
giữa thị trường bất động sản chỉ số và chỉ số s&p 500 tại Mỹ. Phân tích thực nghiệm của
họ cho thấy quan hệ tuyến tính và phi tuyến tính, cho thấy tồn tại những phát hiện quan
hệ hỗn hợp. Đặc biệt, kết quả nghiên cứu cho thấy TTBĐS cung cấp nội dung thông tin
ngắn hạn để giải thích và dự đoán hành vi của TTCK.
Một số công trình nghiên cứu mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS đã được nghiên
cứu dưới tác động của các yếu tố như khả năng tiếp cận tài chính, vốn hóa thị trường,
tính thanh khoản, lãi suất cho vay và tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Lee and Stevenson (2007) đã phân tích tác động của sự phát triển của các thị
trường tài chính (bao gồm TTCK và tín dụng ngân hàng) đối với giá bất động sản ở các
nền kinh tế mới nổi. Họ kết luận rằng, sự phát triển của thị trường tài chính giúp tăng
khả năng tiếp cận tín dụng cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy nhu
cầu đầu tư vào bất động sản, làm tăng giá trị tài sản bất động sản.
Trong nghiên cứu phân tích mối quan hệ giữa sự phát triển tài chính và giá trị bất
động sản tại các quốc gia phát triển, Glaeser và đồng nghiệp (2008) phát hiện các yếu
tố như tính thanh khoản của thị trường tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng từ các
ngân hàng có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Các thị trường tài chính
phát triển giúp thúc đẩy việc huy động vốn dễ dàng hơn, tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ
cho TTBĐS.
Tương tự, khả năng tiếp cận tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy
hoạt động đầu tư trên TTCK. Những người có khả năng tiếp cận tài chính tốt hơn thường
có thể tham gia vào các giao dịch giao dịch chứng khoán một cách linh hoạt và hiệu quả
hơn. Điều này có thể tạo ra sự cân bằng và tác động tích cực đến cung cầu trên TTCK,
cũng như ảnh hưởng đến giá cả và tính thanh khoản của cổ phiếu.
Vốn hóa thị trường là một yếu tố quan trọng khi đánh giá quy mô và sự phát triển
của TTCK. Việc nghiên cứu sự ảnh hưởng của vốn hóa TTCK đến TTBĐS là một vấn
đề cần được xem xét cẩn trọng, bởi sự gia tăng vốn hóa của TTCK có thể tác động trực
tiếp đến nhu cầu và dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.
Fama and French (1993) đã nghiên cứu sự ảnh hưởng của các yếu tố vốn hóa thị
trường và lãi suất đối với tỷ suất sinh lời của các tài sản tài chính. Nghiên cứu này cho
thấy, các yếu tố vốn hóa thị trường và lãi suất và có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát
3
triển của cả TTCK và TTBĐS, khi các nhà đầu tư có thể chuyển dịch giữa các kênh đầu
tư này tùy thuộc vào yếu tố vốn hóa thị trường và lãi suất.
Nghiên cứu của Clapham và Moore (2001) về mối quan hệ giữa sự vốn hóa thị
trường và lưu chuyển của vốn giữa các thị trường chứng khoán và bất động sản. Họ chỉ
ra rằng khi TTCK phát triển mạnh và vốn hóa thị trường tăng cao, các nhà đầu tư dễ
dàng huy động vốn, dẫn đến sự gia tăng các khoản đầu tư vào TTBĐS, từ đó tác động
tích cực đến giá trị bất động sản và khả năng thanh khoản của thị trường này. Một yếu
tố quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của bất kỳ thị trường tài chính nào chính
là tính thanh khoản. Thị trường chứng khoán thường có tính thanh khoản cao hơn rất
nhiều so với TTBĐS, do đặc thù của tài sản chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, v.v.) có
thể mua bán nhanh chóng và dễ dàng trên sàn giao dịch. Ngược lại, bất động sản là tài
sản có tính thanh khoản thấp hơn, bởi vì giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời
gian và vốn lớn để hoàn tất. Các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, chính sách tài chính,
tỷ giá, lạm phát, và các chính sách điều tiết vĩ mô có tác động lớn đến cả TTCK và
TTBĐS. Những thay đổi trong các yếu tố này có thể dẫn đến những biến động lớn trong
cả hai thị trường. Lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến quyết định
đầu tư trong cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản.
Nghiên cứu của Ambrose và DiPasquale (1997) cho thấy rằng lãi suất cho vay có
tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong việc quyết định khả năng
vay mua nhà và các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Họ cho rằng, lãi suất thấp thúc
đẩy khả năng vay mượn và làm tăng giá trị bất động sản, nhưng nếu lãi suất tăng, chi
phí vay mượn cao có thể làm giảm giá trị bất động sản và làm giảm tính hấp dẫn của
việc đầu tư vào bất động sản.
Taltavull & Wrigley (2010) tập trung vào nghiên cứu tác động của lãi suất cho
vay đối với sự biến động của TTCK và TTBĐS. Họ kết luận lãi suất cho vay không chỉ
tác động đến chi phí vay mượn của các công ty bất động sản, mà còn làm thay đổi chiến
lược đầu tư của nhà đầu tư chứng khoán. Khi lãi suất tăng, nhà đầu tư có xu hướng rút
vốn khỏi bất động sản và chứng khoán, tìm đến các kênh đầu tư ít rủi ro hơn.
Ý tưởng phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thể hiện trong công trình
của Bagehot (1873) và Schumpeter (1912). Sau những lập luận ban đầu, nghiên cứu tiên
phong đã mở đường về mô hình hóa vai trò của phát triển tài chính đối với tăng trưởng
kinh tế của Gurley và Shaw (1955), Goldsmith (1969), Gần đây hơn, các nghiên cứu
4
thực nghiệm đã ủng hộ giả thuyết rằng hệ thống tài chính tăng trưởng các hoạt động
kinh tế (Levine và Zervos, 1998a, 1996; Rousseau và Wachtel, 2000). Thị trường chứng
khoán nằm ở trung tâm của hệ thống tài chính bằng cách huy động vốn và thúc đẩy tiết
kiệm trong nước và nâng cao số lượng và chất lượng đầu tư. Với nền kinh tế ngày càng
đổi mới phát triển thì thị trường chứng khoán phản ánh một bức tranh toàn cảnh của nền
kinh tế một cách rõ nét nhất.
Okunev và Wilson (2000) đã phân tích mối quan hệ giữa tốc độ tăng trưởng kinh
tế và giá trị bất động sản. Họ chỉ ra rằng khi nền kinh tế tăng trưởng mạnh, thu nhập và
nhu cầu nhà ở tăng lên, điều này thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Mặt
khác, trong các nền kinh tế phát triển, khi tăng trưởng kinh tế chậm lại, thị trường bất
động sản sẽ có xu hướng trì trệ.
Nghiên cứu sự tương tác giữa tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của thị trường
chứng khoán và bất động sản, Chin và đồng nghiệp (2014) chỉ ra rằng, khi nền kinh tế
phát triển mạnh, các yếu tố như tăng trưởng GDP và lợi nhuận từ đầu tư vào bất động
sản sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào cả TTCK và TTBĐS, tạo ra mối quan hệ tích cực
giữa hai thị trường.
Tại Việt Nam, nghiên cứu về mối quan hệ Thị trường tài chính nói chung hay thị
trường chứng khoán nói riêng và TTBĐS nổi lên các nghiên cứu của các tác giả Phan
Thị Bích Nguyệt và cộng sự (2016) về Mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS Việt Nam:
Trường hợp tại TP.HCM trong giai đoạn từ 2009 đến quý 3 năm 2014. Nghiên cứu của
Nguyễn Thị Mỹ Linh và Bùi Ngọc Toản (2020). Nghiên cứu sự phát triển tài chính và
TTBĐS tại Việt Nam trong trường hợp khủng hoảng tài chính toàn cầu. Quang và cộng
sự (2023) nghiên cứu Quản lý thị trường bất động sản dựa trên sự phát triển của TTCK
và các yếu tố vĩ mô.
Dựa trên số liệu thống kê của OECD năm 2022, giá bất động sản của Việt Nam
thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới khi Chỉ số giá bất động sản = 34,5 (Trung bình một
người phải làm việc 34,5 năm và không chi tiêu gì mới có đủ tiền mua nhà). Chính phủ
Việt Nam đang nỗ lực thực hiện nhiều chiến lược thay thế để giảm giá nhà nhằm đáp
ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân.
Nhiều nghiên cứu đã chứng minh mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và
thị trường bất động sản (Ling & Naranjo, 1999; Okunev & Wilson, 1997). Tuy nhiên,
theo hiểu biết của tác giả, chưa có nghiên cứu nào chứng minh sự dịch chuyển dòng vốn
