10 điều cần biết về bản thẩm định giá bất động sản thương mại

Chia sẻ: Dinh Chi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

Thêm vào BST

Báo xấu

107
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bản thẩm định bất động sản thương mại thực sự rất phức tạp, nó là nguồn tài liệu buộc người có trách nhiệm phải thực hiện theo và là nguồn để cung cấp cho những thẩm định viên.Sau đây là những điều bạn cần biết về nó.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: 10 điều cần biết về bản thẩm định giá bất động sản thương mại

10 điều cần biết về Bản Thẩm định Giá Bất Động sản Thương Mại Bản thẩm định bất động sản thương mại thực sự rất phức tạp, nó là nguồn tài liệu buộc người có trách nhiệm phải thực hiện theo và là nguồn để cung cấp cho những thẩm định viên.Sau đây là những điều bạn cần biết về nó. Quy hoạch đấu thầu bất động sản Những chủ doanh nhân nhỏ có rất nhiều cơ hội để lĩnh hội kiến thức khi họ thâm nhập vào chủ thể của thế giới bất động sản thương mại. Đặc biệt là trong thị trường ngày nay. Song song với khái niệm để có được một bản thẩm định trên một mảnh tài sản thì có một quá trình hơi khác một chút ít so việc thẩm định cho quy hoạch đất đai nhà
ở. Theo ông Scott Everett, người sáng lập và là chủ tịch của hiệp hội cho vay tối cao, người cho vay thế chấp tại Dallas nói: thương mại bất động sản khác rất nhiều so với quy hoạch đất đai nhà ở, trên thực tế thì bản thẩm định thương mại là mang tính chủ quan nhiều hơn so với thực tế. "Phần lớn giá trị sinh ra từ một tòa nhà thương mại dựa trên mức giá cho thuê lấy được từ người thuê nhà so với chi phí phải bỏ ra. Các tài sản cơ bản là quan trọng, nhưng không đồng nghĩa với giá trị tài sản quy hoạch đất đai nhà ở." Nói cách khác, nếu bạn đang tìm kiếm để có được một bản thẩm định được thực hiện trên tài sản thương mại bất động sản thì nguyên nhân có lẽ bởi vì bạn muốn mua hoặc bán hoặc thậm chí bởi vì bạn muốn thiết lập một giá trị hợp đồng thuê nhà hoặc nộp thuế tài sản khiếu nại. Có thể đây là một chút khó khăn trong lượng kiến thức mà bạn phải đi đường vòng khi bạn bắt tay vào làm. Inc nhà điều hành Darren Dahl hỏi Douglas McKnight ( một cựu chiến binh thương mại, thẩm định bất động sản 22 năm trong nghề và là giám đốc điều hành tại Định giá CapStruc ở Malvern, Bang Pennsylvania) về những quan điểm của ông trong thế giới thương mại bất động sản. Sau đây danh sách gồm 10 vấn đề hàng đầu mà McKnight cho rằng bạn cầnbiết về định giá bất động sản thương mại 1. Thanh tra chỉ là một phần nhỏ của quá trình thẩm định Tùy thuộc vào kích thước và độ phức tạp của tài sản được thẩm định, nó có thể mất ít hơn một giờ đến vài giờ để kiểm tra tài sản. Một số khách hàng nhận thức bước này như là toàn bộ quá trình, nhưng sự thật nó chỉ là khởi đầu. Giám định viên nghiên cứu các tài sản sở hữu công và hồ sơ quy hoạch, điều tra nhân khẩu học và thông tin lối sống, hình thành bản giá so sánh, chi phí thay thế, và cho thuê. Sau đó họ phân tích thông tin này vì nó liên quan đến giá trị của tài sản. Cuối cùng, họ viết
một báo cáo về những phát hiện của họ. Việc kiểm tra chỉ là khởi đầu của một quá trình thẩm định có thể mất vài ngày hoặc thậm chí cả tuần. 2. Không cố để xuyên tạc sự thật Giám định viên là những người hết sức khôn ngoan. Họ sẽ tìm cách để xác minh bất cứ điều gì bạn nói với họ từ các nguồn khác. McKnight nói rằng ông thường đặt câu hỏi mà ông đã biết rõ câu trả lời chỉ để kiểm chứng độ tin cậy của những người đưa tài sản cho ông ta thẩm định. Giám định viên luôn luôn suy nghĩ về cách họ sẽ bảo vệ ý kiến của họ nếu những ý kiến này đã từng được đưa ra tòa, thậm chí các vấn đề xuất hiện không giống như trong kiện tụng. Nếu bạn xuyên tạc bất cứ điều gì, các giám định viên sẽ giảm giá độ tin cậy của bất cứ điều gì khác mà bạn nói. 3. Không che giấu thông tin Có thể bạn sẽ được yêu cầu cung cấp một hóa đơn thuế bất động sản, một tập hợp các bản vẽ của các tài sản, báo cáo thu nhập, và những thứ khác. Bạn có thể không biết lý do tại sao một giám định viên lại yêu cầu bạn làm như thế nhưng tốt nhất là bạn nên cung cấp cho họ bất cứ điều gì bạn có thể. Giám định viên sẽ không quan tâm quá mức để đào sâu công việc của họ, nhưng họ thực sự cần một số thông tin chắc chắn và một khi bạn càng cung cấp nhiều thông tin cho họ hơn thì họ có thể hoàn thành nhiệm vụ một cách nhanh chóng hơn. Nếu bạn tranh cãi về ý kiến thẩm định giá trị và cung cấp thêm một số thông tin bổ sung mà trước đó không được cung cấp ngay từ khi bắt đầu, thì bạn đã lãng phí thời gian quý báu. 4. Giám định viên phải tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực của Đạo đức
Giám định viên phải tuân theo các tiêu chuẩn thống nhất về các bước thẩm định chuyên nghiệp. Trong đó, ngoài những thứ khác, đòi hỏi họ phải cung cấp một ý kiến khách quan. Việc không tuân thủ điều này có thể dẫn đến hậu quả là hành động kỷ luật của nhà nước, bao gồm cả việc thu hồi giấy chứng nhận của một giám định viên. Nếu một giám định viên từ chối làm điều gì đó mà bạn yêu cầu, nó có lẽ là vì họ phải tuân thủ các nghĩa vụ đạo đức nghề nghiệp. 5. Khách hàng là một phần hợp pháp trong đơn đặt hàng bản thẩm định Nếu thẩm định liên quan đến lĩnh vực tài chính, thì người cho vay là khách hàng. Giám định viên có nghĩa vụ bảo mật thông tin cho khách hàng, vì vậy nếu bạn là khách hàng vay hoặc đóng bất cứ một vai trò nào khác, các giám định viên không thể tiết lộ báo cáo thẩm định hoặc bất kỳ thông tin bí mật nào cho bạn. Nếu bạn đặt hàng một bản thẩm định như là một phần của một kháng cáo thuế bất động sản và sợ rằng giá trị thẩm định có thể cao hơn giá trị đánh giá, bạn có thể yên tâm rằng các thẩm định viên sẽ không công bố kết quả cho Ban thuế bất động sản mà không được phép của bạn. 6. Xác định những người sử dụng Hãy chắc chắn rằng các giám định viên biết được người có quyền sử dụng báo cáo. Nếu bạn đang tìm kiếm để mua một tài sản, có nghĩa là bạn có ý định chia sẻ sự thẩm định với người bán, người cho vay của bạn (mặc dù họ có sự đánh giá riêng của họ) và có thể cả với ban khiếu nại thuế bất động sản tại địa phương. Những người này sẽ được xác định trong báo cáo thẩm định và chỉ họ mới được phép sử dụng báo cáo.
7. Có ba loại báo cáo thẩm định Báo cáo sử dụng hạn chế là một kiểu ngắn gọn và đắt nhất nhưng chỉ có thể được sử dụng bởi khách hàng. Chi phí có thể khác nhau dựa vào kích cỡ của tài sản cũng như là phạm vi của bản thẩm định, nhưng giá khởi điểm tốt cho bản báo cáo giới hạn có lẻ là từ 2000$ cho đến 2,500$. Bản báo cáo tóm lược là bản để tóm tắt các dữ liệu và các bản phân tích .Nó được sử dụng bởi bất cứ người dùng nào nhằm hướng tới giá cả và con số có thể lên tới 3000$. Bản báo cáo khép kín chứa đựng tất cả các chi tiết của dữ liệu và bản phân tích nhưng hiếm khi nó được yêu cầu. Nếu bạn tìm đến các nhà thẩm định và nói rằng bạn có ý định sử dụng một bản báo cáo tài sản thì họ sẽ hướng dẫn cho bạn các loại báo cáo nào bạn cần nên dùng. 8. Các loại báo cáo được phân loại nhờ vào lượng thông tin của công việc thẩm định Lượng công việc thẩm định liên quan đến kết luận cuối cùng là không phụ thuộc vào kiểu thẩm định. Với bản báo cáo sử dụng giới hạn hay tóm lược thì người giám định sẽ hình thành nên một lượng thông tin khá lớn cái. Và nó được giữ lại trong tập tài liệu thẩm định chứ không được bao gồm trong bản báo cáo. Với lí do này, sự khác nhau trong chi phí giữa các bản báo cáo khác nhau chính là ít hơn số lượng thông tin được chứa đựng trong bản báo cáo mà đáng lẻ nó nên chỉ ra. 9. Xem xét thời điểm thẩm định Vài năm trước đây, McKnight đã thực hiện một cuộc thẩm định tại một câu lạc bộ đêm. Những ngày cuối tuần sau khi kiểm tra tài sản, đã có ai đó bị bắn trong câu
lạc bộ. Điều này đã tạo ra một tai tiếng và đã làm giảm giá trị của tài sản. Qua đó cho thấy tầm quan trọng của việc thiết lập thời điểm định giá. Thẩm định viên có thể đánh giá bất động sản kể từ ngày kiểm tra, vào một ngày trong quá khứ (một "thẩm định hồi tố") hay như một ngày trong tương lai (một "thẩm định tiềm năng"). Điều quan trọng là bạn thiết lập đúng ngày xác định giá trị cho các nhu cầu của bạn. 10. Xem xét các "Lãi suất tài sản" thẩm định Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, rất đáng để nói với các thẩm định viên về những lãi suất mà tài sản mang đến. Ví dụ, nếu bạn muốn biết tài sản có giá trị như thế nào - chẳng hạn như bạn muốn bắt đầu công việc kinh doanh ở một nhà kho- thì bạn nên quan tâm đến những gì gọi là " phí lãi suất đơn thuần." Nói cách khác, bạn nên biết về nhà kho đó và giá trị tài sản của khu nhà kho đó. Mặt khác, nếu bạn muốn biết những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho bạn thì bạn phải biết được “giá trị từ chi phí cho thuê" . Cuối cùng, nếu bạn muốn biết một hợp đồng cho thuê mang lại giá trị gì đối với người thuê nhà và bạn muốn có một "lợi ích hợp đồng” thì đây là một yêu cầu chung. Khi người ta tìm tới các doanh nghiệp, họ cần phải biết được giá trị của hợp đồng cho thuê với các doanh nghiệp đó. McKnight nói rằng: "Hãy chắc chắn trong việc nhận ra các lợi ích từ tài sản mà bạn muốn thẩm định" .