Ba xu hướng của tài chính bất động sản

Chia sẻ: Trần Thị Thủy Tiên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

Thêm vào BST

Báo xấu

141
lượt xem 26
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Hiện có 3 loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng tài chính bất động sản.- "Quả bom" phá giá bất động sản cao cấp phát nổ?- Tồn kho bất động sản 'ngút trời' của nhiều ông lớn địa ốc phía Nam..

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Ba xu hướng của tài chính bất động sản

Ba xu hướng của tài chính bất động sản Hiện có 3 loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng tài chính bất động sản.
- "Quả bom" phá giá bất động sản cao cấp phát nổ?- Tồn kho bất động sản 'ngút trời' của nhiều ông lớn địa ốc phía Nam- Góc tối bất động sản Việt Nam trên báo Mỹ Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy. Ý kiến này dựa vào một số căn cứ. Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như không bán được, vì giá vẫn còn cao, không phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực. Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng người mua còn e ngại về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất lượng công trình… Loại ý kiến thứ hai cho rằng, thị trường bất động sản đã ở đáy (có nghĩa là không còn xu hướng xuống dốc, nhưng cũng chưa đến đoạn thoát đáy vượt dốc đi lên). Căn cứ của loại ý kiến này là giá bất động sản đã giảm sâu, có loại đã giảm tới 30 - 40% (nếu tính cả lãi suất vay ngân hàng để đầu tư trong 2 năm khoảng 35 - 40%, thì còn giảm sâu hơn nữa). Hầu hết những nhà đầu tư vào lúc giá đã cao, đều đã bị lỗ.
Theo đó, chỉ trừ một vài loại sản phẩm như biệt thự, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa. Theo loại ý kiến này, thời gian nằm ở đáy sẽ không lâu, có thể hết năm nay, hoặc đến giữa năm sau, thị trường bất động sản sẽ thoát đáy vượt dốc đi lên, khi kinh tế trong nước và thế giới hồi phục, khi gói tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng được giải ngân… Theo đó, loại ý kiến này khuyến cáo, đã đến lúc đầu tư vào bất động sản để đón đầu cơ hội, nhất là đối với bất động sản thời gian phải qua thi công mất vài ba năm. Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường bất động sản đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên, bởi đã xuất hiện một số tín hiệu. Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây. Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại. Với nhà đầu tư, để xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài ba năm mới hoàn thành, thì có thể đón đầu được “đỉnh” mới. Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu. Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc
cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc. Gần đây, đã xuất hiện trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như trước. Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu tăng nhẹ, trong khi sản lượng sản xuất 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước đã tăng khá hơn… Đối tượng mua trên thị trường hiện nay đã có những chuyển dịch theo xu hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên. Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang hỗ trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực hiện. Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần...
Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có dấu hiệu được hồi phục và củng cố. Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua. Tài chính, bất động sản có doanh nghiệp giải thể cao nhất (VietQ.vn) - Năm 2012, số doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động không ngừng tăng. Báo cáo thường niên doanh nghiệp Việt Nam 2012 do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam phối hợp thực hiện với chủ đề “Tiếng nói cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam trên chặng đường đổi mới”. Theo TS. Phạm Thị Thu Hằng - Tổng Thư ký VCCI, trong năm 2012, số doanh nghiệp tại Việt Nam đăng ký mới giảm cả về số lượng và tổng số vốn, trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động lại tăng lên. Tính đến hết ngày 31/12/2012, số lượng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh thành lập mới ước đạt khoảng 69.847 doanh nghiệp, với số vốn đăng kí ước đạt khoảng 467.265 tỷ đồng. Trong khi đó, con số doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động lại tăng lên đến khoảng 54.261 doanh nghiệp (tăng 6,29% so với năm 2011). Số doanh nghiệp giải thể là 9.355 doanh nghiệp, tăng 22,9%; doanh nghiệp ngừng hoạt động là 44.906 doanh nghiệp. Ngành có tỷ lệ doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động tăng mạnh thuộc về tài chính ngân hàng và kinh doanh bất động sản.
"Đã có trên 28% số doanh nghiệp được hỏi đã nêu lên lý do chính là vấn đề hàng tồn kho lớn trong thời gian qua đã tác động đến sự sống còn của các doanh nghiệp", TS. Hằng nói Mặc dù vậy, theo báo cáo thường niên doanh nghiệp Việt Nam năm 2012 khi chọn ra 6 ngành tiêu biểu để phân tích bao gồm: Chế biến thủy sản, sản xuất đồ uống, sản xuất cấu kiện kim loại, bán lẻ thực phẩm đồ uống, quảng cáo, giới thiệu xúc tiến thương mại đã cho thấy, đặc điểm chung của 6 ngành này là đều có sự tăng trưởng về số lượng doanh nghiệp, về lao động, về tài sản và về doanh thu với các mức độ khác nhau. Những doanh nghiệp trong các ngành này có xu hướng ngày càng thu hẹp quy mô lao động nhưng tăng trưởng quy mô vốn. Về vấn đề môi trường kinh doanh năm 2012, báo cáo của Ngân hàng Thế giới cho biết, Việt Nam được xếp hạng 99/185 quốc gia về môi trường kinh doanh, tăng một bậc với mức của năm 2011. Riêng vấn đề về cấp phép xây dựng được cải cách nhiều nhất. Từ vị trí 67 của năm 2011 xuống vị trí 27 trong năm 2012. Cả VCCI và Ngân hàng Thế giới đều đánh giá, sau 10 năm môi trường kinh doanh của Việt Nam vẫn đang ở mức dưới trung bình so với các nước trong khu vực và thế giới. Giải cứu thị trường bất động sản bằng giải pháp tài chính Các giải pháp tài chính như giảm và dãn thuế từ ngày 1.1.2014 (có thể được triển khai trước từ 6 tháng cuối năm 2013), cho phép doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng đã được Bộ Tài chính đưa vào đề án giải cứu thị trường bất động sản.
Bộ Tài chính sẽ sớm báo cáo với Thủ tướng trong vài ngày tới. Đó là thông tin được chính Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho biết trong buổi tọa đàm với các DN bất động sản (BĐS) ở phía nam cuối tuần qua. Bộ trưởng cho biết, sẽ chủ động trong giải quyết vướng mắc của DN. Bộ đã và đang nghiên cứu, tổng hợp tất cả ý kiến để trình lên Chính phủ hình thành nghị quyết rõ ràng, cụ thể nhằm tháo gỡ tình hình đình trệ cho thị trường BĐS. Về chính sách thuế, bộ đã trình phương án thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ 25% xuống 23%, trong đó DN quy mô nhỏ dưới 200 lao động, doanh thu dưới 20 tỉ đồng thì thuế TNDN sẽ giảm xuống còn 20%. Ngoài ra, bộ cũng sẽ trình phương án dãn thuế GTGT trong 6 tháng cho DN, đặc biệt DN BĐS sẽ được giảm nhiều hơn. Các chính sách thuế này dự kiến áp dụng từ tháng 1.2014, nhưng bộ sẽ đề xuất với Quốc hội trong kỳ họp tháng 5.2013 cho phép áp dụng sớm, có thể là 6 tháng cuối năm 2013. Bên cạnh đó, các giải pháp như Nhà nước mua dự án của DN để làm nhà tái định cư, cho phép DN nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng đã được bộ đưa vào đề án giải cứu thị trường BĐS và sẽ sớm báo cáo với Thủ tướng trong vài ngày tới. Ông nói thêm, những khúc mắc trong các vấn đề khác liên quan đến các bộ, ngành có mặt tại tọa đàm sẽ phối hợp với UBND TPHCM để trình lên Quốc hội tìm hướng giải quyết. Tuy nhiên, Bộ trưởng vẫn có một hoài nghi về con số dư nợ BĐS. “Dư nợ cho vay BĐS trên 66.000 tỉ đồng, trong khi tồn kho 30.000 tỉ đồng thì số tiền kia chạy đi đâu? Chưa kể vốn chủ sở hữu, nhà đầu tư còn bỏ tiền ra nữa! Theo tôi biết, hiện nay DN có vốn chủ sở hữu 30%, đi vay 70%, sau 2 năm làm bán không được nhà
coi như mất hết. 66.000 tỉ đồng vốn vay, cộng vốn chủ sở hữu nữa, phải trên 100.000 tỉ đồng, như vậy nói tồn kho 30.000 tỉ đồng thì 70.000 tỉ đồng chạy đi đâu? Số liệu này có chính xác hay không? Nếu nợ xấu chỉ có 4.145 tỉ đồng là không đáng lo vì quá nhỏ; do đó cần xác định chính xác, nếu không đánh giá đúng thì khó “bắt bệnh” được” - Bộ trưởng nhận xét. Quan điểm cá nhân, Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho rằng muốn ''phá băng'' thị trường BĐS, trước khi để ''băng'' rã thì thị trường phải ''ấm''. ''Rã băng'' BĐS phải bằng một giải pháp tổng thể như minh bạch từ giá bán, tạo niềm tin để giúp thị trường BĐS ''ấm'' lên... Tuy khó, nhưng cách làm có thể là kích thích ''ấm'' từng phân khúc, từng khu vực của thị trường. Về phía địa phương, trong một tài liệu UBND TPHCM đang lấy ý kiến để giải cứu thị trường BĐS có nhiều giải pháp mới: Đó là cho DN chia nhỏ căn hộ phù hợp nhu cầu thị trường; gia hạn nộp tiền sử dụng đất thời gian thấp nhất 12 tháng. Một giải pháp khác, thí điểm cho DN kinh doanh BĐS được nộp thuế TNDN và tiền sử dụng đất bằng quỹ nhà (căn hộ) đối với dự án đã hoàn thành. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS - cho rằng, việc cho DN nộp thuế TNDN và tiền sử dụng đất bằng căn hộ tồn kho là hợp lý. “Điều này không trái Luật Quản lý thuế, vì TP có Cty quản lý và kinh doanh nhà nên tiền thuế DN nộp bằng quỹ nhà, TP có thể dùng được”. Mặt khác, trong 10 điểm đề xuất của Hiệp hội BĐS TPHCM, đáng chú ý là Chính phủ, các bộ có giải pháp tổng thể để làm giảm giá BĐS, bởi vì giá hiện nay cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực.
7 nguyên nhân gây nên giá BĐS bất hợp lý là: Chi phí GPMB cao, nộp tiền sử dụng đất cao, chi phí vốn cao, xây dựng - nguyên vật liệu cao, thuế và phí cao, DN phải đầu tư toàn bộ hạ tầng, thủ tục hành chính kéo dài.