Các yếu tố tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:15

Thêm vào BST

Báo xấu

6
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết Các yếu tố tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh phân tích và xây dựng mô hình lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở của người dân; trên cơ sở đó đề xuất một số kết luận và hàm ý đối với chính sách phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Các yếu tố tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 833 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ LỰA CHỌN HÌNH THỨC SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Huỳnh Thủy Tiên Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM Tóm tắt Sự chọn lựa hình thức sở hữu nhà ở (Housing tenure choice) là một quyết định quan trọng đối với mỗi cá nhân. Do đó, các nhà nghiên cứu thường tìm kiếm câu trả lời cho câu hỏi yếu tố nào là nhân tố chính tác động đến sự lựa chọn loại hình sở hữu nhà. Bài nghiên cứu sử dụng mô hình Multinomial Logit (MNL) nhằm kiểm chứng và phân tích sự ảnh hưởng của các nhân tố đến việc lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra các hàm ý đối với chính sách phát triển nhà ở tại đô thị. Kết quả nghiên cứu cho thấy các biến thu nhập dài hạn; giáo dục, tuổi của thành viên đại diện (người có thu nhập chính), cấu trúc gia đình (số thành viên trong hộ, tỷ lệ người già) và khu vực cư trú là những biến chính tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở của các hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh. Từ khóa: Chính sách nhà ở, lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở, thành phố Hồ Chí Minh FACTORS AFFECTING HOUSING TENURE CHOICE IN HO CHI MINH CITY Abstract Housing tenure choice is an important decision for each individual. Therefore, researchers often seek to answer the question of which are the main factors influencing the choice of housing tenure. This study uses the Multinomial Logit model (MNL) to test and analyze the influence of factors on the choice of housing tenure in Ho Chi Minh City, thereby providing some implications for housing policy in urban areas. The results confirm that permanent income, education, age of representative member (main earner), and family structure (number of members in the household, the proportion of elderly people) are the main variables affecting the choice of housing tenure in Ho Chi Minh City. Keywords: Housing policy, Housing tenure choice, Ho Chi Minh City. 1. Giới thiệu Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những đầu tàu về kinh tế - tài chính của Việt Nam. Ngoài những thành tựu đã đạt được thì sự phát triển nhanh và mạnh của thành phố cũng gây không ít khó khăn, áp lực đối với chính sách phát triển đô thị, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở. Theo báo cáo của Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, Việt Nam có khoảng 690 nghìn hộ dân tại thành thị (tương ứng với khoảng 3,2 triệu người) đang sống trong điều kiện nhà ở
834 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác có diện tích bình quân dưới 6m2/người. Giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn cao và vượt xa thu nhập của người dân đã gây những áp lực rất lớn đối với chính sách nhà ở. Nếu so sánh giá bình quân một căn hộ chung cư thuộc phân nhóm trung bình - thấp vào khoảng 2 tỷ đồng thì giá nhà gấp 28 lần thu nhập trung bình của sinh viên mới ra trường (72 triệu đồng/năm), gấp 17 lần thu nhập bình quân của nhân viên có kinh nghiệm lâu năm (120 triệu đồng/năm) và gấp 7 lần thu nhập của nhóm quản lý (264 triệu đồng/năm). Bình quân người lao động tại thành phố Hồ Chí Minh phải mất từ 20 đến 30 năm mới mua được một căn hộ thuộc phân khúc trung bình - thấp, trong khi tại các nước phát triển khác chỉ mất từ 7 đến 10 năm. Những phân tích trên cho thấy thu nhập là một trong những nhân tố chính tác tác động đến sự lựa chọn các hình thức sở hữu nhà ở và quyết định này có ý nghĩa quan trọng đối với các hộ gia đình, xuất phát từ quan điểm “An cư, lạc nghiệp” trong tư tưởng người dân. Việc nghiên cứu và xây dựng mô hình phân tích các nhân tố tác động đến sự lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở cũng được quan tâm tại nhiều nghiên cứu trên thế giới. Tuy nhiên, các nghiên cứu khác nhau ở những thời điểm và thị trường nhà ở khác nhau đều cho các kết quả không đồng nhất. Xuất phát từ tình hình thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, cũng như sự thiếu hụt các nghiên cứu thực nghiệm tại Việt Nam, tác giả tiến hành phân tích và xây dựng mô hình lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở của người dân; trên cơ sở đó đề xuất một số kết luận và hàm ý đối với chính sách phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu 2.1. Các nghiên cứu trên thế giới Quyết định lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở là một trong những quyết định quan trọng đối với các hộ gia đình. Vì vậy, vấn đề này đã thu hút sự quan tâm của các nhà nghiên cứu trên thế giới. Các tác giả thường tập trung phân tích các yếu tố liên quan đến quyết định sở hữu hoặc thuê nhà của các hộ gia đình và mức độ tác động của chúng. Nhiều tác giả xem sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở là một quyết định độc lập; một số tác giả lại cho rằng nó chỉ là một phần trong các quyết định mà người tiêu dùng phải đưa ra liên quan đến tiêu dùng và đầu tư. Do đó, quyết định sở hữu nhà ở thường được phân tích cùng với quyết định di chuyển của hộ, các thuộc tính của nhà ở, thuộc tính hộ gia đình hoặc được phân tích như một yếu tố của quyết định tiêu dùng đầu tư. Boehm (1981) phân tích vấn đề về sở hữu nhà ở trong bối cảnh các hộ gia đình có sự thay đổi chỗ ở. Ông đã giả định các hộ gia đình ra quyết định đồng thời về nhà ở và và khả năng thay đổi chỗ ở. Ông đã chứng minh sự phụ thuộc mạnh mẽ của 2 quyết định và cho rằng chúng bị ảnh hưởng bởi những yếu tố giống hệt nhau. Kan (2000) đã tranh luận về cách tiếp cận của Boehm (1981) khi nêu ra những nhược điểm của việc sử dụng dữ liệu bảng và cho rằng chỉ những người có thay đổi chỗ ở gần đây mới được lựa chọn trong mẫu hồi quy. Nghiên cứu của ông đã đưa ra cách tiếp cận ưu việt hơn bằng cách phỏng vấn những gia đình đã thay đổi chỗ ở. Kan (2000) đã chứng minh sự phụ thuộc giữa quyết định di chuyển và lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở, đồng thời tác giả cũng chứng minh tác động của đặc điểm hộ gia đình nếu chỉ tập trung phân tích những hộ gia đình có thay đổi chỗ ở.
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 835 Một số tác giả cho rằng quyết định lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở sẽ được đưa ra cùng với các thuộc tính của ngôi nhà như kích cỡ, vị trí và loại nhà. Boehm (1982) xây dựng một mô hình lựa chọn nhà ở mở rộng, không chỉ bao gồm lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở mà còn là các lựa chọn đặc trưng nhà ở khác (kích thước và chất lượng nhà ở); đồng thời cung cấp một công cụ ưu việt để thiết kế chính sách nhà ở hiệu quả tại Mỹ; kết quả cho thấy tác động của thu nhập dài hạn (Permanent Income) đối với xác suất lựa chọn nhà ở với sự hiện diện của các mức giá là khác nhau với từng nhóm đối tượng khác nhau. Cho (1997) xác định các yếu tố quyết định sự lựa chọn nhà ở với loại nhà (nhà ở liền kề và nhà biệt lập) kết hợp với hình thức sở hữu là thuê hay mua nhà; tác giả đưa ra kết luận tuổi tác, nghề nghiệp, trẻ em trong độ tuổi đi học, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập là những yếu tố chính tác động đến sự lựa chọn nhà của người dân. Nghiên cứu của tác giả Frenkel và Kaplan (2015) phân tích hình thức sở hữu kết hợp với loại nhà, kích cỡ và vị trí của căn nhà; kết quả cho thấy xu hướng sở hữu nhà ở tăng đối với các cặp vợ chồng người lao động tri thức lớn tuổi và sự hiện diện của trẻ em trong gia đình, sự ưu tiên cho nhà biệt lập cũng tăng theo quy mô hộ gia đình, và vị trí nơi làm việc có quan hệ thuận chiều với xác suất cư trú của các hộ gia đình. Fu và các cộng sự (2015) kiểm chứng sự lựa chọn phương thức sở hữu nhà gắn với các loại nhà; các tác giả cho rằng các yếu tố như: thu nhập, giáo dục và công việc có tác động đáng kể đến việc xác định khả năng sở hữu nhà ở; ngoài ra, vốn kinh tế, vốn nhân lực và thông tin thể chế là các kênh được tận dụng trong thị trường. Tao và các cộng sự (2015) nghiên cứu về hình thức sở hữu nhà ở và lựa chọn nhà ở của người lao động nhập cư tại Thâm Quyến; kết quả cho thấy việc chuyển tiền về quê hương, kế hoạch cư trú của người lao động nhập cư tác động mạnh đến quyết định lựa chọn nhà ở của họ. Thu nhập có ảnh hưởng mạnh hơn đối với quyết định lựa chọn loại nhà so với việc chọn các hình thức sở hữu nhà ở. 2.2. Các nghiên cứu tại Việt Nam Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến vấn đề lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở còn khá hạn chế. Nhìn chung, các nghiên cứu thường tập trung phân tích chính sách nhà ở tại Việt Nam như: Nghiên cứu của tác giả Gough và Tran (2009) phân tích tác động của các chính sách về nhà ở đến sự gia tăng bất bình đẳng tại Hà Nội; nghiên cứu của tác giả Truong Thien Thu và Ranjith Perera (2011) phân tích thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh và vai trò của các vai trò của các cấp độ trung gian của quyền sở hữu (intermediate levels of property rights) đối với sự phát triển của thị trường; nghiên cứu của Waibel và các cộng sự (2007) bàn về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình đô thị hóa; nghiên cứu của Seo và Kwon (2017) phân tích lựa chọn về nhà ở và quyết định nhập cư tại thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh hướng đến phát triển nhà ở bền vững tại Việt Nam. Có thể thấy những nghiên cứu liên quan đến việc lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở cho đến nay vẫn chưa được ứng dụng, nghiên cứu và thực hiện thông qua các công trình, đề án nghiên cứu chính thống. Bài viết tập trung phân tích tác động của yếu tố đặc điểm hộ gia đình và khu vực cư trú đến quyết định chọn hình thức sở hữu nhà ở dựa trên quan điểm cho rằng đây là tiến trình
836 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác ra quyết định độc lập. Các thông tin cung cấp sẽ hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách quản lý, cụ thể là công tác quy hoạch không gian nhà ở tại đô thị gắn với thực tiễn và đáp ứng được nhu cầu của người dân sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh. 3. Dữ liệu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và các biến sử dụng trong mô hình 3.1. Dữ liệu nghiên cứu Dữ liệu nghiên cứu được thực hiện bằng khảo sát thực tế thông qua bảng phỏng vấn các vấn đề liên quan đến nhà ở của 663 hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2020. Phương pháp thu thập dữ liệu thực hiện theo phương pháp phân tầng. Nghiên cứu chọn khảo sát ở các quận huyện ở thành phố Hồ Chí Minh theo tỷ lệ dân số của các quận huyện. Ở mỗi quận huyện, tác giả chọn ngẫu nhiên trên bản đồ các điểm cần khảo sát. Sau đó người phỏng vấn sẽ đi đến điểm đã lựa chọn trên bản đồ và lựa chọn một số hộ xung quanh điểm đó. Số lượng mẫu khảo sát là 663 quan sát. 3.2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu định tính: Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: được sử dụng để tổng hợp các cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở để rút ra mô hình nghiên cứu đề xuất cho đề tài. Phương pháp chuyên gia: được sử dụng trong việc khảo sát, phỏng vấn để lấy ý kiến của các chuyên gia trong ngành, các nhà khoa học về mô hình nghiên cứu đề xuất; thảo luận với các chuyên gia về kết quả nghiên cứu để thu thập thêm ý kiến làm cơ sở cho việc xây dựng các hàm ý chính sách liên quan. Phương pháp so sánh: phương pháp so sánh được sử dụng để đánh giá sự biến động và thay đổi của các biến số quan sát. Phương pháp nghiên cứu định lượng Dựa trên mô hình nghiên cứu đề xuất và nguồn dữ liệu cho các biến quan sát, nghiên cứu tiến hành chạy mô hình kinh tế lượng hồi Multinomialogit trên chương trình Stata để xác định sự phù hợp và mức độ tác động của các yếu tố đến chi tiêu và loại hình sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. 3.3. Khái niệm hình thức sở hữu nhà ở Theo OECD, hình thức sở hữu nhà ở (Housing tenure) đề cập đến các thỏa thuận mà theo đó các hộ gia đình có thể chiếm hữu và sử dụng toàn bộ hay một phần của đơn vị nhà ở. Các hình thức phổ biến bao gồm sở hữu cá nhân của thành viên trong hộ, thuê toàn bộ căn nhà hay thuê một phần đơn vị ở, … Chẳng hạn, theo Cơ quan quản lý nhà ở của Anh (Ministry of Housing, Communities and Local Government), có 4 hình thức sở hữu nhà tại quốc gia này là: (1) sở hữu cá nhân: bao gồm quyền sở hữu toàn bộ chỗ ở hoặc chúng đang được mua bằng các khoản thế chấp; (2) Nhà ở tư nhân cho thuê: nhà ở thuộc sở hữu tư nhân cho thuê trên thị trường, theo đó, người đi thuê chỉ có quyền chiếm hữu chứ không có quyền
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 837 định đoạt tài sản; (3) nhà ở thuê từ các hiệp hội nhà ở: đây là loại nhà cho thuê có giá cả phải chăng, chi phí thấp do các hiệp hội nhà ở làm trung gian giới thiệu cho thuê; và (4) nhà cho thuê từ chính quyền địa phương. Theo các nghiên cứu trên thế giới, cách phân loại sở hữu nhà ở nhìn chung được phân chia thành 2 hình thức: thuê nhà và sở hữu nhà đang ở. Ví dụ như: Cho (1997), Boehm (1982), Zhou (2011), Frenkel và Kaplan (2015), Fu và các cộng sự (2015). Tuy nhiên, mối quan hệ sở hữu nhà tại các quốc gia khác nhau sẽ không hoàn toàn giống nhau. Tại Việt Nam, các hình thức sở hữu nhà nếu phân chia theo quyền định đọat tài sản nhìn chung cũng gồm có 2 loại: thứ nhất là sở hữu cá nhân hoặc vợ chồng người trả lởi phỏng vấn, đây là hình thức sở hữu bao gồm quyền sử dụng và định đoạt tài sản bất động sản. Thứ hai hình thức thuê nhà - đây là loại hình sở hữu mà theo đó người thuê nhà chỉ được quyền sử dụng nhưng không được quyền định đoạt tài sản bất động sản. Có thể thấy quyết định sở hữu nhà không phải là quyết định chung của tập thể gia đình nhiều thế hệ. Nó là quyết định riêng của gia đình nguyên tử - thậm chí là cá nhân trưởng thành. Do vậy, đi sâu vào khía cạnh sở hữu nhà tại Việt Nam, dựa trên cách phân chia tài sản theo góc độ cá nhân, tức chỉ bao gồm người phỏng vấn hoặc vợ/chồng của họ, có thể phân chia các hình thức sở hữu nhà bao gồm: (1) nhà thuộc sở hữu của cá nhân hoặc của hai vợ chồng (sau đây gọi tắt là sở hữu cá nhân); (2) nhà thuê ; (3) nhà thuộc sở hữu của thành viên khác trong hộ. 3.4. Khái niệm thu nhập dài hạn và phương pháp đo lường thu nhập dài hạn Friedman (1957) đã đưa ra khái niệm thu nhập dài hạn, theo đó thu nhập dài hạn là thu nhập mà một cá nhân hoặc gia đình kỳ vọng có được trong suốt cuộc đời của họ. Thu nhập dài hạn là không thể quan sát được và được hiểu là phản ánh tác động của những yếu tố mà hộ gia đình coi là yếu tố để xác định giá trị vốn hoặc sự giàu có của họ. Mặc dù khái niệm thu nhập dài hạn có ý nghĩa quan trọng trong các mô hình lý thuyết về hành vi của người tiêu dùng, nhưng công thức tính chính xác của nó cho các phân tích định lượng vẫn là vấn đề gợi mở và còn nhiều tranh luận. Trong các phân tích của mình, Friedman định nghĩa thu nhập dài hạn là giá trị trung bình có trọng số của thu nhập trong quá khứ. Tuy nhiên, trong thực tế rất khó để đo lường thu nhập dài hạn theo cách này. Vì vậy, nhiều nhà nghiên cứu đã sử dụng tổng chi tiêu như một biến đại diện cho thu nhập dài hạn. Tuy nhiên, theo Reid (1962) điều đáng chú ý là một số hình thức chi tiêu đặc biệt cho các mặt hàng tiêu dùng có thể tương quan với các yếu tố nhất thời trong thu nhập. Vì vậy, sử dụng chi tiêu như một ước tính cho thu nhập dài hạn vẫn khiến cho độ co giãn của cầu nhà ở theo thu nhập giảm. Hiện nay, vẫn chưa có phương pháp đơn giản để loại bỏ sự chênh lệch này. Có thể loại trừ chi tiêu dài hạn khỏi tổng chi tiêu trong các khảo sát về chi tiêu gia đình. Nhưng các ý kiến phản đối cho rằng chi tiêu chưa chắc sẽ là một đại diện hợp lý tốt cho thu nhập dài hạn. Reid (1962) đã lập luận thêm rằng tổng chi tiêu không phải là một đại diện tốt cho thu nhập dài hạn trong các nghiên cứu về nhà ở vì nó bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như quy mô hộ gia đình, số người có thu nhập trên mỗi hộ gia đình, tuổi của chủ hộ và loại hình nhà ở và những sai lệch này sẽ gây ảnh hưởng đến thu nhập dài hạn và chi tiêu nhà ở.
838 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác Để đo lường thu nhập dài hạn, một biến công cụ được sử dụng để ước tính thu nhập cố định của hộ gia đình. Ý tưởng đằng sau kỹ thuật này là tìm ra biến số có tương quan với thu nhập dài hạn nhưng không phải là thu nhập tạm thời trả để thay thế thu nhập đo lường được trong hàm tiêu dùng. Bởi vì thu nhập dài hạn không thể quan sát trực tiếp, tổng chi tiêu đôi khi được sử dụng như một biến đại diện. Theo kinh nghiệm, nhiều nhà nghiên cứu đã sử dụng tổng chi tiêu như một đại diện cho thu nhập dài hạn trong các phân tích của họ (Abdel-Ghany và Sharpe (1997); Paulin (2000)). Sau đó, tổng chi tiêu này được hồi quy theo các biến số: tuổi, số người kiếm tiền, trình độ học vấn của người đại diện, loại gia đình, nghề nghiệp của người tham chiếu và khu vực cư trú. Các giá trị dự đoán từ hồi quy này sau đó trở thành ước tính thu nhập trung bình dài hạn của các hộ gia đình có các đặc điểm cụ thể đó. Bài viết sửu dụng phương pháp hồi quy OLS với biến phụ thuộc là thu nhập hiện tại của hộ; các biến giải thích gồm tuổi, trình độ học vấn của người đại diện và quy mô hộ để hồi quy phương trình thu nhập dài hạn. Kết quả dự báo từ mô hình này được sử dụng làm giá trị đại diện cho thu nhập dài hạn bình quân của hộ. 3.5 Mô hình hồi quy Về mô hình các yếu tố tác động đến quyết định lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở, mô hình Logit là mô hình được sử dụng chủ yếu vì biến phụ thuộc thông thường được chia thành hai loại: thuê và sở hữu nhà, chẳng hạn như: Boehm (1982), Zhou (2011), Frenkel và Kaplan (2015), Fu và các cộng sự (2015), Tao và các cộng sự (2015). Đối với mục tiêu lựa chọn loại hình sở hữu nhà, vì biến phụ thuộc ! là các hình thức sở hữu nhà bao gồm: • 1 = nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân hoặc cả hai vợ chồng (sau đây gọi tắt là sở hữu cá nhân) • 2 = nhà thuộc sở hữu của thành viên khác trong hộ (sau đây gọi tắt là hình thức ở nhờ) • 3 = ở nhà thuê Vì biến phụ thuộc có trên 2 outcomes nên mô hình hồi quy phù hợp sẽ là mô hình Multinomial Logit. Mô hình được trình bày như sau, gọi các xác suất: § Xác suất ở nhà thuộc sở hữu của cá nhân: p! = Pr ! = 1 § Xác suất ở nhờ: p! = Pr ! = 2 § Xác suất ở nhà thuê: p! = Pr ! = 3 Mô hình MNL đòi hỏi phải chọn 1 outcome làm base outcome. Nếu chọn ở nhà thuê (! = 3) làm base outcome, thì mô hình sẽ có 3 phương trình p! ln = !! ! p! p! ln = !! p!
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 839 ! ! Tỷ lệ giữa các xác suất, ví dụ !! được gọi là odd ratio, và ln !! được gọi là log-odd. Ở ! ! đây, mô hình MNL giả định các log-odd là một hàm tuyến tính của các biến độc lập !. Mô hình MLM sẽ ước lượng !! , !! và !! từ các biến giải thích X và biến phụ thuộc. Xác suất xảy ra các outcome lúc này là: ! !! ! Pr ! = 1 = 1 + !!! ! + !!! ! ! !! ! Pr ! = 2 = 1 + !!! ! + !!! ! 1 Pr ! = 3 = !! ! + ! !! ! 1+! Qua đó có thể đánh giá được tác động của các yếu tố ! đến xác suất chọn các hình thức sở hữu nhà. Các biến ! này, trong đó bao gồm thu nhập dài hạn. Bài viết hồi quy mô hình để kiểm chứng sự khác biệt trong sự lựa chọn hình thức SỞ HỮU NHÀ Ở. Theo đó, tác giả hồi quy theo phương pháp OLS biến chi tiêu của hộ gia đình theo các biến thu nhập của hộ gia đình nguyên tử, trình độ giáo dục của thành viên đại diện hộ (thành viên thu nhập chính), tuổi của thành viên đại diện, quy mô hộ. Các giá trị dự đoán từ hồi quy này sau đó trở thành ước tính thu nhập trung bình dài hạn của các hộ gia đình có các đặc điểm cụ thể đó. Bảng 1: Tổng hợp các biến đưa vào mô hình Biến Diễn giải Biến phụ thuộc Biến giả, 1 = sở hữu của cá nhân; 2 = ở nhờ ; 3 = ở nhà thuê (tham chiếu là Y nhóm ở thuê) Biến độc lập Ln_thunhap_dh Giá trị Logarit của thu nhập dài hạn bình quân/tháng của các hộ gia đình Trình độ giáo dục của thành viên thu nhập chính: gd_tnc - Tiểu học và dưới tiểu học (tham chiếu) - Trung học cơ sở - Trung học phổ thông - Trung cấp, cao đẳng - Đại học và trên đại học tuoi_tnc Tuổi của thành viên thu nhập chính trong hộ (năm) quymoho Số thành viên trong hộ (người) tl_treem Tỷ lệ trẻ em (%) tl_nguoigia Tỷ lệ người già (%)
840 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác Biến Diễn giải kv_ngoaithanh Khu vực cư trú của hộ thuộc khu vực ngoại thành (1= Yes , 0 = No) 4. Kết quả nghiên cứu 4.1. Phân tích dữ liệu Nghiên cứu khảo sát 633 hộ gia đình tại hầu hết các Quận/Huyện ở thành phố Hồ Chí Minh. Tỷ lệ khảo sát tại các quận, huyện được chọn gần tương ứng với tỷ lệ dân số của các quận huyện. Mẫu khảo sát chia theo cụm quận/huyện được trình bày ở Bảng 2. Bảng 2. Thống kê mẫu khảo sát Quận/ Huyện Số hộ PV Tỷ lệ (%) Quận 1, 3 và Phú Nhuận 46 6.94 Quận 5, 6, 8, 10 và 11 105 15.84 Tân Bình, Tân Phú và Bình Tân 107 16.14 Quận Bình Thạnh, 12, Gò Vấp 118 17.8 Thành phố Thủ Đức (Quận 2, 9, thành phố Thủ Đức) 89 13.42 Quận 4, 7 45 6.79 Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ 153 23.07 Tổng cộng 663 100 Các điểm khảo sát được chọn một cách ngẫu nhiên trên bản đồ. Đối tượng khảo sát là những thành viên trong hộ và nắm trực tiếp các thông tin về nhà ở. Bảng 3. Đặc điểm nhân khẩu của người phỏng vấn và khu vực cư trú Số Giá trị Độ lệch Tối Chỉ tiêu quan trung Tối đa chuẩn thiểu sát bình Thu nhập của hộ 663 21.93 17.96 2.5 180 Thu nhập dài hạn 663 11.5 7.03 2.5 75.54 Tuổi của thành viên thu nhập chính 663 43.69 11.52 18 86 Quy mô hộ 663 4.56 2.36 1 25 Tỷ lệ người già 663 10.18 16.19 0 100 Tỷ lệ trẻ em 663 6.64 12.36 0 66.67 Bảng 3 trình bày đặc điểm nhân khẩu học của người phỏng vấn và khu vực cư trú. Trong số 663 hộ được phỏng vấn, thu nhập bình quân của hộ là 21,93 triệu đồng/tháng, với quy mô hộ bình quân là 4,56 người/hộ, thu nhập bình quân mỗi nhân khẩu tương ứng khoảng
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 841 4,81 triệu đồng/tháng. Giá trị trung bình của thu nhập dài hạn của hộ ước tính khoảng 11,5 triệu đồng/tháng. Tuổi trung bình của các thành viên có thu nhập chính là 44 tuổi. Hình 1 Trình đô giáo dục của thành viên thu nhập chính Dưới tiểu học và tiểu học Trung học cơ sở 21% 15% Trung học phổ 11% 25% thông Cao đẳng, trung 28% cấp Đại học và trên đại học Trình độ giáo dục của thành viên thu nhập chính được thể hiện qua Hình 1. Trình độ giáo dục phổ biến nhất là trung học phổ thông, chiếm tỷ trọng 28%; tiếp đến là trình độ trung học cơ sở, chiếm tỷ trọng 25%; thứ 3 là nhóm có trình độ đại học và trên đại học, tỷ lệ 21%; 2 nhóm thấp nhất lần lượt là là dưới tiểu học và tiểu học (15%) và cao đẳng, trung cấp (11%). Về tình trạng hôn nhân, có 79 % (521 hộ) có lao động chính đã lập gia đình và 21% (140 quan sát) còn độc thân. Liên quan đến nơi cư trú của các hộ gia đình, có 114 quan sát, tương ứng với tỷ lệ 21,27 % các hộ gia đình sinh sống tại khu vực ngoại thành (gồm các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi và Hóc Môn và 552 quan sát, tương ứng tỷ lệ 78,73% các hộ gia đình sinh sống tại khu vực nội thành (các quận và thành phố còn lại). 4.2. Kết quả hồi quy Bảng 4. Kết quả hồi quy mô hình MNL theo biến thu nhập dài hạn của hộ Sở hữu cá nhân Ở nhờ Hệ số hồi Tác động Hệ số hồi Tác động quy biên quy biên Giá trị Logarit thu nhập dài hạn của gia 0.55** 0.073 0.373 -0.014 đình nguyên tử (0.271) (0.049) (0.322) (0.044) Trình độ giáo dục của thu nhập chính (Tham chiếu: tiểu học và dưới tiểu học) Trung học cơ sở 0.031 -0.017 0.159 0.025 (0.364) (0.064) (0.418) (0.058) Trung học phổ thông 0.492 0.082 0.207 -0.036 (0.363) (0.061) (0.418) (0.054) Trung cấp, cao đẳng 0.57 0.078 0.332 -0.027 (0.458) (0.074) (0.523) (0.067) Đại học, trên đại học 1.001** 0.13** 0.609 -0.043 (0.412) (0.064) (0.467) (0.058)
842 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác Tuổi của thành viên thu nhập chính 0.074*** 0.01*** 0.052*** -0.002 (0.013) (0.002) (0.014) (0.002) Tình trạng hôn nhân của thành viên thu 0.126 0.185*** -0.919*** -0.21*** nhập chính (1= Đã kết hôn) (0.317) (0.055) (0.341) (0.054) Quy mô hộ (người) 0.173** -0.014 0.366*** 0.041*** (0.08) (0.011) (0.085) (0.008) Tỷ lệ trẻ em trong hộ (%) 0.001 0.003 -0.016 -0.003* (0.01) (0.002) (0.012) (0.002) Tỷ lệ người già trong hộ (%) 0.05*** 0.004*** 0.052*** 0.002* (0.012) (0.001) (0.013) (0.001) Khu vực ngoại thành (1 = Yes) 1.354*** 0.119** 1.167*** -0.001 (0.324) (0.047) (0.365) (0.044) Cons -5.087*** -4.432*** (0.816) (0.918) Log likelihood = -557.98512; N=661; Prob > chi2 = 0.000; Base Category = ở thuê - Ghi chú: Số trong dấu ngoặc là sai số chuẩn; ***, **, * có ý nghĩa thống kê ở mức 1%, 5% và 10%. Kết quả hồi quy trình bày tại Bảng 4. Theo đó, tác giả kiểm tra tác động của biến thu nhập dài hạn đối với sự lựa chọn loại hình sở hữu nhà ở. Liên quan đến tác động của thu nhập dài hạn, các nghiên cứu khác nhau thường cho các kết quả không đồng nhất. Chẳng hạn, theo Moon và Juong (1997), thu nhập dài hạn không có tác động đối với các gia đình mẹ đơn thân sau ly hôn nhưng lại có tác động (+) đối với gia đình có hai vợ chồng cùng chung sống; tác giả Boehm (1982) cho rằng thu nhập dài hạn có tác động (+); tác giả Zhou (2011) cho rằng thu nhập dài hạn có tác động (+) hoặc không tác động đến hình thức sở hữu nhà ở tùy theo năm phân tích. Đối với nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh, biến thu nhập dài hạn bình quân có tác động cùng chiều (+) đối với phương thức sở hữu cá nhân nhà ở, hàm ý rằng khi thu nhập dài hạn bình quân tăng 1%, các hộ gia đình có xu hướng chọn sống nhà thuộc sở hữu cá nhân cao hơn nhà thuê 7,3 điểm %. Có thể giải thích điều này do nhà ở là tài sản có giá trị lớn và còn là tài sản bảo đảm về tài chính. Do đó, sự tăng lên trong thu nhập (dài hạn) sẽ tất yếu dẫn đến nhu cầu cao hơn về sở hữu nhà. Mặt khác, khi thu nhập tăng thì con người cũng mong muốn một không gian sống riêng tư, tiện nghi, thoải mái, phù hợp với đặc điểm riêng của hộ gia đình nên sẽ ưu tiên mua nhà để ở nhiều hơn. Đối với hình thức ở nhờ nhà người thân, biến thu nhập dài hạn không có tác động, tức là trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi thu nhập dài hạn tăng các hộ gia đình xem việc ở nhờ nhà người thân hay thuê nhà để ở là như nhau. Có thể thấy những người ở nhờ phần lớn là lao động tự do hoặc học sinh, sinh viên, hưu trí, thất nghiệp là nhóm có nguồn thu nhập không ổn định, thấp hơn các nhóm khác hoặc phải sống nhờ vào thu nhập của những người thân trong gia đình nên đối với họ, một không gian nhà ở giản tiện đã đủ đáp ứng nhu cầu của bản thân, bất kể là việc ở nhờ người thân hay phải đi thuê những phòng trọ giá rẻ đều được đánh giá như nhau.
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 843 Thành viên đại diện (người có thu nhập chính trong hộ) nếu có trình độ giáo dục từ đại học trở lên có xu hướng sở hữu nhà nhiều hơn nhóm tham chiếu (trình độ tiểu học trở xuống) 13 điểm %, hàm ý rằng những người có trình độ giáo dục cao thì xu hướng sở hữu nhà ở cũng cao. Điều này khá hợp lý khi những người có trình độ đại học và trên đại học thường là những người thành công và có vị trí nhất định trong xã hội. Việc sở hữu nhà ở ngoài là tài sản đảm bảo về mặt tài chính còn giúp họ thể hiện vị trí của mình trong xã hội. Những người thuộc tầng lớp trí thức thường có nhu cầu về một không gian sống riêng tư, đầy đủ tiện nghi, được thiết kế theo nhu cầu và sở thích cá nhân nên họ sẽ ưu tiên chọn sống trong những ngôi nhà thuộc sở hữu cá nhân để thuận tiện cho việc bố trí không gian sống theo yêu cầu của bản thân. Tuổi của thành viên đại diện có quan hệ thuận chiều với xác xuất sở hữu nhà ở. Theo đó, khi tuổi của người này tăng lên 1 năm, xác xuất sở hữu nhà ở sẽ cao hơn thuê nhà là 1 điểm %. Nguyên nhân chính có thể do người càng lớn tuổi thường đã ổn định cuộc sống, có những khoản tích lũy riêng và cần không gian nhà ở riêng tư, phù hợp với sở thích cá nhân để hưởng thụ cuộc sống và an dưỡng tuổi già. Khi quy mô hộ tăng lên 1 người, các gia đình nguyên tử sẽ ưu tiên chọn sở hữu nhà ở hoặc ở nhờ nhà người thân cao hơn thuê nhà 1,4 điểm % và 4,1 điểm %. Nếu quy mô hộ tăng và phải đứng trước hai sự lựa chọn: ở nhà thuê hay mua nhà để ở, các hộ gia đình sẽ ưu tiên chọn sở hữu nhà ở. Trước hết xuất phát từ nhu cầu tách hộ, các gia đình sẽ cần không gian sống rộng rãi, riêng tư, đầy đủ tiện ích. Mặt khác nhà ở còn là một tài sản bảo đảm tài chính nên họ sẽ ưu tiên chọn quyết định này. Nếu hộ đứng trước quyết định ở thuê hay ở nhờ, họ sẽ chọn phương thức ở nhờ vì sẽ giúp tiết kiệm được khoản chi phí thuê nhà, phục vụ cho đầu tư mua nhà trong tương lai. Tỷ lệ người trên 60 tuổi trong gia đình cũng có tác động đến các hình thức sở hữu nhà ở. Theo đó, tỷ lệ người già tăng 1% sẽ làm cho tỷ lệ sở hữu nhà ở và ở nhờ nhà người thân của hộ tăng tương ứng 0,4 và 0,2 điểm %. Nguyên nhân do người già là đối tượng cần chăm sóc sức khỏe và y tế. Họ cần những không gian sống gắn với các tiện nghi phù hợp. Do đó, việc ở nhờ nhà người thân hoặc sở hữu cá nhân nhà sẽ được ưu tiên chọn lựa hơn hình thức thuê nhà vốn khó có thể cải tạo không gian sống theo nhu cầu của gia đình. Thêm vào đó, những người cao tuổi thường đã có tích lũy trong giai đoạn trước nên có xác suất sở hữu tài sản bất động sản cao hơn hoặc họ là những người già yếu, mất sức lao động phải sống nương tựa con cái. Tỷ lệ sở hữu và ở nhờ nhà người thân tại khu vực ngoại thành cũng cao hẳn so với khu vực nội thành, tương ứng 11,9 và 0,1 điểm %. Nguyên nhân chính là tại khu vực ngoại thành, giá bất động sản còn thấp, diện tích không gian sống cũng rộng rãi hơn so với khu vực nội thành. Khu vực ngoại thành có vị trí xa trung tâm thành phố; cơ sở hạ tầng còn chưa đồng bộ, chưa kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm thành phố và mật độ dân vẫn còn thưa thớt so với khu vực nội thành. Những điều này làm cho khả năng sở hữu nhà ở của các gia đình tại khu vực ngoại thành là cao hơn so với khu vực nội thành.
844 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác Diện tích nhà ở tại khu vực này tương đối rộng rãi hơn so với nội thành nên sẽ có điều kiện hơn cho việc tiếp nhận các thành viên ở nhờ. 5. Kết luận và một số hàm ý chính sách Cũng như các nghiên cứu khác, có nhiều yếu tố tác động đến việc chọn hình thức sở hữu nhà ở của các hộ gia đình. Hầu hết các nghiên cứu cho rằng các yếu tố về nhân khẩu học và đặc điểm của các hộ gia đình là những nhân tố chính tác động đến các hình thức sở hữu nhà ở. Tại thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy các biến về thu nhập dài hạn, tuổi, giáo dục của thành viên thu nhập chính, cấu trúc gia đình (số thành viên trong hộ, tỷ lệ người già) và khu vực cư trú là những biến chính tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà của các hộ gia đình nguyên tử; trong khi yếu tố hôn nhân của thành viên thu nhập chính không có tác động trong mô hình. Kết quả này giúp khẳng định luận điểm cho rằng thu nhập hay chính xác hơn thu nhập dài hạn là một trong những nhân tố chính tác động đến sự lựa chọn hình thức sở hữu nhà. Ngoài ra, các yếu tố như tuổi, giáo dục (của thành viên thu nhập chính), cấu trúc gia đình, khu vực cư trú cũng có những tác động trong mô hình. Trong vòng 10 năm (2009 - 2019) dân số toàn thành phố tăng thêm 1.845.261 người (nguồn Niên giám thống kê), diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 16,6 m2/người (năm 2009) lên 20,1 m2/người (năm 2019). Chất lượng nhà ở được cải thiện và nâng cao mạnh mẽ; cơ cấu nhà ở chuyển dịch từ nhà ở bán kiên cố sang nhà ở kiên, giảm mạnh nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ. Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019, thành phố có 99,28% nhà ở kiên cố; 0,72% nhà ở thiếu kiên cố và nhà ở đơn sơ. Các khu đô thị mới hình thành tương đối hoàn chỉnh với hạ tầng tương đối đồng bộ. Nhà ở phát triển đa dạng về kiếu dáng, không gian kiến trúc. Giai đoạn từ năm 2016 – 2019, nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ: trong vòng 4 năm, có 23 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường 1,15 triệu m2 sàn, chiếm 3,5% tổng lượng nhà ở phát triển mới của thành phố trong giai đoạn này, giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của một bộ phận người thu nhập thấp và cán bộ công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố. Bên cạnh những thành tựu đạt được, công tác quản lý nhà ở tại thành phố cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc có thể kể đến như: thiếu nguồn cung loại hình nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân; thiếu nguồn cung loại hình nhà ở cho thuê do tâm lý người dân coi trọng sở hữu nhà và doanh nghiệp không muốn đầu tư loại hình nhà ở cho thuê vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm; hạ tầng nhiều khu vực đặc biệt là khu vực ngoại thành chưa được cải tạo, nâng cấp hoặc tốc độ cải tạo, nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng với tốc độ phát triển nhà ở nên chưa thu hút và tạo sự chuyển dịch về chỗ ở từ khu vực nội thành ra ngoại thành. Vì vậy, các chính sách phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới cũng cần hướng đến các yếu tố đã đề cập trên đây để có những định hướng phát triển phù hợp, đồng thời gắn với nhu cầu và xu hướng lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở của các hộ gia đình. Theo đó, các công tác quản lý và phát triển nhà ở cần gắn với chính sách nâng cao thu nhập của người dân thông qua các chính sách hỗ trợ và tạo việc làm; khuyến khích nâng cao trình độ dân trí để có vị trí việc làm tốt, nâng cao chất lượng cuộc sống theo điều kiện chỗ ở.
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 845 Cụ thể, thành phố cần có các chính sách hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người lao động, hỗ trợ doanh nghiệp tạo ra việc làm, hoàn thiện công tác hướng nghiệp, dự báo thị trường lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp đô thị qua các năm; tăng tỷ lệ lao động qua đào tạo, làm việc trong công nghệ, dịch vụ trình độ cao và các ngành công nghiệp dịch vụ trọng điểm để nâng cao thu nhập cho người lao động. Ngoài ra, cần điều chỉnh tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu ở và khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp; phát triển đa dạng về hình thức thanh toán như thuê, thuê mua, mua; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, giá rẻ cho các đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Đối với khu vực ngoại thành do giá bất động sản còn thấp nên gắn với chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội; từng bước đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập các quỹ đất phát triển dự án nhà ở tại các huyện ngoại thành, ưu tiên tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ về nhà, quy hoạch và phát triển đô thị ở cũng cần gắn với đặc điểm nhân khẩu của hộ như độ tuổi, quy mô hộ, tỷ lệ người già trong hộ để có những chính hợp lý và phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của người dân. Các kết quả nghiên cứu và hàm ý chính sách được trình bày trên đây góp phần ổn định và nâng cao đời sống của người dân thành phố, góp phần xây dựng thành phố thông minh, phát triển nhanh, bền vững, giữ vững vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước; đẩy mạnh công bằng xã hội, nâng cao phúc lợi xã hội./. Tài liệu tham khảo A. I. Opaluwa and A. Aribigbola (2015), “Factors Affecting the Choice of Residential Housing in Lokoja, Kogi State, Nigeria”, - International Journal of Innovative Science, Engineering & Technology, Vol. 2, No. 10, p. 2348 – 7968 Abdel-Ghany and Deanna L.Sharpe (1997), “Consumption Patterns Among the Young- Old and Old-Old Data”, The Journal of Consumer Affairs, Vol. 31, No. 1, p. 90-112 Abdel-Ghany and Deanna L.Sharpe (1997), “Consumption Patterns of Asian Canadian and Canadian – Born”, Consumer Interrests Annual, Vol. 43, p.64-69 Amnon Frenkel and Sigal Kaplan (2015), “The joint choice of tenure, dwelling type, size and location: the effect of home-oriented versus culture-oriented lifestyle”, Lett Spat Resour Sci, Vol. 8, p. 233–251 Angela Fontes and Jessie X. Fan (2006), “The Effects of Ethnic Identity on Household Budget Allocation to Status Conveying Goods”, Springer Science and Business Media, Inc. 2006 Boehm (1982), “A Hierarchical Model of Housing Choice”, Urban Studies Journal Foundation, Vol.19, p.17-31 Bui et al. (2014) “The impact of natural disasters on household income, expenditure, poverty and inequality: evidence from Vietnam”. Applied Economics, Vol.46,
846 ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác No.15, p.1751–1766 Bui et al. (2015), “Microlevel impacts of remittances on household behavior”, Emerging Markets Review, Vol.25 (2015), p.176–190 Cheol-Joo Cho (1997), “Joint Choice of Tenure and Dwelling Type: A Multinomial Logit Analysis for the City of Chongju”, Urban Studies, Vol. 34, No. 9, p. 1459 – 1473 Dagmar Spalkova & Jiri Spalek (2014), “Housing Tenure Choice and Housing Expenditures in the Czech Republic ”, Review of European Studies, Vol. 6, No. 1, p. 23-33 Donggen Wang and Si-Ming Li (2004), “Housing preferences in a transitional housing system: the case of Beijing, China”, Environment and Planning, Vol. 36, p. 69-87 Donggen Wang, Si-ming Li (2006), “Social-economic Differentials and Stated Housing Preferences in Guangzhou, China”, Habitat International Vol. 30, p. 305–326 Duc Loc Nguyen et al (2017), Migration and rural household expenditures: A case study fromVietnam, Economic Analysis and Policy, Vol. 56, p. 163-175 Dương Thị Bình Minh (2011), “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Freidman (1957), “A Theory of the Consumption Function”, Princeton University Press, Volume ISBN: 0-691-04182-2 Gough, K. V., and Tran, H. A. (2009), “Changing housing policy in Vietnam: Emerging inequalities in a residential area of Hanoi”, Cities, Vol. 26, No.4, p175–186. Hà Văn Dũng, Phùng Thị Thu Hà (2016), “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản”,Tạp chí Tài chính, Tháng 11/2016, p.54-57 Haurin et al. (1997), “Borrowing Constraints and the Tenure Choice of Young Household”, Jounal of Housing Research, Vol. 8, p.137-154 Jingkui Zhou (2011), “Uncertainty and housing tenure choice by household types: Evidence from China”, China Economic Review, Vol. 22, p. 408 – 427 Joan Vipond and J.B. Walker (2009), “The Determinants of Housing Expenditure and Owner Occupation”, Bulletin of The Oxford University Institue of Economics and Statistics Vol. 34, No. 2, p. 169-187 Kamhon Kan (2000) “Dynamic Modeling of Housing Tenure Choice”, Journal of Urban Economics, Vol.48, p.46-69 Lê Xuân Bá (2003), “Thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội Li Tao et al (2015), “Housing choices of migrant workers in China: Beyond the Hukou perspective”, Habitat International, Vol. 49, p. 474-483 Linneman và Wachter (1989), Real Estate Economics, “The Impact of Borrowing Constraints on Homeownership” Vol. 17, p. 389-402 Nguyen et al. (2017), “Migration and rural household expenditures: A case study from
ICYREB 2021 | Chủ đề 4: Công nghệ tài chính và các chủ đề khác 847 Vietnam”, Economic Analysis and Policy, Vol.56, p.163–175 Nguyễn Quang Vinh (1994), “Hiện trạng và triển vọng cải thiện nhà ở, mức sống, môi trường sống của người nghèo đô thị - Trường hợp thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Xã hội học, Số 4, p.14-43 Nguyễn Thị Giang (2011), “Ứng dụng mô hình Hedonic và các yêu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”, Tạp chí Phát triển kinh tế số 254, p.18-23 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2010), “Phát triển nhà ở tại một số nước và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Thương mại số 13, p.16-33 Nguyen, G. (2018), Consumption behavior of migrant households in Vietnam: Remittances, duration of stay, and the household registration system. Journal of Asian Economics, Vol 57, p.1–12. Paulin G. (2000), “Expenditure patterns of older Americans”, Monthly Labor review, Vol. 123, No. 5, P.3-28 Qiang Fu et al (2015), “The down side of marketization: A multilevel analysis of housing tenure and types in reform-era urban China”, Social Science Research Vol. 49, p. 126–140 Reid (1962), “Housing and Income”, University of Chicago Press, Volume ISBN-13: 978- 0226708799 Seo, D., & Kwon, Y. (2017) “In-Migration and Housing Choice in Ho Chi Minh City: Toward Sustainable Housing Development in Vietnam”, Sustainability, Vol.9, No.10, p.17-38 Seon-Jae Kim (1992), “A Model of Rental Housing Choices in the Korean Market”, Urban Studies, Vol. 29, No. 8, p. 1247-1264 Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường Bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Nhà xuất bản Tài chính Truong Thien Thu and Ranjith Perera (2011), “Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in Ho Chi Minh city, Viet Nam”, Land Use Policy, Vol. 28, p.124-138 Utpal Kumar De and Vitsosie Vupru (2019), “Role of Neighborhood Sociocultural and Religious Homogeneity in Housing Choice at Dimapur Town, India”, The Journal of Developing Areas, Vol. 53, No. 2, p. 123-138 Weibel et al. (2007) Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re- Integration and Fragmentation, Vol. 103, p. 59-78 Xiujuan Tian et al (2017), ) "Housing expenditure and home purchasing behaviors of rural-urban migrants in China", China Agricultural Economic Review, Vol. 9, No. 4, p.558-566 Youquin Huang (2003), “Renters’ Housing Behaviour in Transitional Urban China”, Housing Studies, Vol. 18, No. 1, p. 103–126