Chính sách phát triển thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:21

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết trình bày thực trạng phát triển thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam; Thực trạng chính sách phát triển thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam; Các đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật để phát triển thị trường QSDĐ nông nghiệp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chính sách phát triển thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam

Chính sách phát triển thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam Ngô Phương Thảo, Nguyễn Thanh Lân, Nguyễn Thị Tùng Phương Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Trong hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt. Ở Việt nam, nông nghiệp luôn là ngành kinh tế then chốt, có lợi thế phát triển, tạo nhiều việc làm và sinh kế cho người dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn. Do đặc thù sản xuất nông nghiệp Việt nam là nhỏ lẻ, không tập trung, dựa trên hình thức tổ chức hộ nông dân là chủ yếu, cùng với chính sách bình quân hóa đất đai cho các hộ gia đình trước đây, đã dẫn đến sự manh mún, phân tán trong sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là khu vực phía Bắc (Phạm Văn Hùng, 2007). Theo báo cáo của Viện Chiến lược Chính sách phát triển Nông nghiệp Nông thôn (IPSARD, 2018) 63% hộ nông dân có diện tích đất nhỏ hơn 0,5 ha, 26% có từ 0,5 - 2 ha. Ngoài ra, những hộ nông dân có rất nhiều mảnh đất. Quy mô rất nhỏ, điều này gây ra hạn chế bất cập trong sản xuất nông nghiệp, không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Mặc dù thời gian qua, nhà nước đã có chủ trương chính sách tích tụ ruộng đất theo quy mô lớn, và trên thực tế trong những năm gần đây đã có biến chuyển nhưng chưa đáp ứng được kỳ vọng Trong xu thế phát triển của chuỗi giá trị toàn cầu hiện nay, nền Nông nghiệp Việt nam đang dần khẳng định được vai trò, vị thế và xác định được hướng phát triển của mình thì xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Đó cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ… Tuy nhiên trên thực tế, khái niệm cũng như cách tiếp cận về thị trường quyền 256
sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng - Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế. 2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 2.1. Quy mô thị trường Báo cáo nghiên cứu của Australia & IPSARD (2018) khi xem xét thị trường chuyển nhượng QSDĐ, thị trường cho thuê QSDĐ và thị trường góp vốn QSDĐ cho thấy: Không giống như thị trường QSDĐ ở, nhà ở, thổ cư, thị trường QSDĐ nông nghiệp ở Việt nam hoạt động rất yếu mặc dù đã được thúc đẩy trong những năm gần đây. Tỷ lệ chuyển nhượng đất SXNN rất thấp, tỷ lệ cho thuê cao hơn nhưng vẫn còn hạn chế. Theo kết quả điều tra trên 3000 nông hộ tại 12 tỉnh thành trên cả nước năm 2016, tỷ lệ mảnh đất của hộ có nguồn gốc từ mua bán chuyển nhượng chưa đến 10%. Hình 1. Nguồn gốc các mảnh ruộng của hộ trong giai đoạn 2013-2016 (%) (Nguồn: dẫn lại theo Australian & IPSARD, 2018) 257
Tuy nhiên, có sự khác biệt lớn giữa các tỉnh thuộc miền Bắc và các tỉnh thuộc miền Nam. Phần lớn số mảnh ruộng có nguồn gốc từ mua, nhận quyền chuyển nhượng thuộc các hộ nằm trong các tỉnh phía Nam. Tỷ lệ các mảnh đất SXNN của các hộ trong mẫu khảo sát tại miền Bắc có nguồn gốc từ đi mua (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng) chỉ là 2,9%, trong khi con số này đối với mẫu hộ tại miền Nam là 72,2%. Tỷ lệ hộ cho thuê đất SXNN có tăng trong những năm qua nhưng còn thấp. Theo kết quả điều tra nguồn lực hộ nông thôn (VARHS), tỷ lệ hộ cho thuê đất canh tác cây hàng năm đã tăng từ 8,7% năm 2012 lên 17,1% năm 2016. Tuy nhiên, tỷ lệ hộ cho thuê đất canh tác cây lâu năm vẫn duy trì ở mức rất thấp trong giai đoạn 2012-2016 (2,2%). Hình 2. Tỷ lệ hộ có đất cho thuê phân theo loại đất (Nguồn: Kết quả VARHS 2012 và 2016, dẫn lại Australian & IPSARD, 2018) 2.2. Cung đất nông nghiệp trên thị trường Có thể thấy dấu ấn rất rõ nét của thị trường sơ cấp về quyền sử dụng (QSD) đất nông nghiệp ở nông thôn thông qua tỷ lệ lớn các mảnh đất của hộ có được là do Nhà nước giao đất. Theo thời gian, hoạt động giao dịch QSD đất đai của hộ diễn ra làm cho tỷ lệ mảnh đất do Nhà nước giao có xu hướng giảm đi và tăng tỷ lệ mảnh đất có được qua mua bán, trao đổi trên thị trường hoặc qua thừa kế. Điều đó cho thấy vai trò của thị trường QSD đất đang tăng dần. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường QSD đất tại các 258
địa phương không giống nhau cả về thị trường mua bán và thị trường thuê mượn. Kết quả điều tra năm 2016 cho thấy, nhìn chung, có 58% đất đai của hộ được giao bởi Nhà nước hoặc xã, và đây là nguồn quan trọng nhất. Đặc biệt ở Hà Tây, Phú Thọ, Nghệ An và Quảng Nam, hầu hết đất của hộ là được Nhà nước hoặc xã giao, trong khi ở Đăk Nông, Lâm Đồng, và Long An, nhà nước chỉ đóng vai trò rất nhỏ trong cung ứng đất đai cho họ. Một xu hướng thú vị có thể được nhận thấy ở cột 3. Ở các tỉnh phía Nam, một lượng lớn đất đai được mua trên thị trường, trong khi việc này rất ít xảy ra ở các tỉnh phía Bắc. Trong khi đó, ở giai đoạn trước, các hoạt động cho thuê đất đai ở các tỉnh miền núi phía Bắc hầu như rất ít, ít hơn nhiều so với các vùng khác. Số liệu cho thấy khoảng 1/4 số hộ đã bị mất đất nông nghiệp,theo hình thức tự nguyện hoặc bắt buộc trong giai đoạn 2012 - 2014. Hình thức chuyển nhượng đất phổ biến nhất là chuyển cho người thân (con cái của chủ hộ). Hình thức phổ biến thứ hai là chuyển/hiến đất cho Nhà nước. Khoảng 14% các mảnh đất được giao trở lại cho Nhà nước là do thu hồi. Mặc dù các hộ đều đã được nhận bồi thường, nhưng đa phần họ không tự nguyện giao nộp lại các mảnh đất của mình. Nhìn chung, quy mô đất nông nghiệp của hộ rất ít thay đổi và vẫn phổ biến là nhỏ lẻ, mamh mún, nhất là tại các tỉnh phía Bắc. Nếu như năm 1994 có tới 71% số hộ có quy mô ruộng đất dưới 0,5 ha thì sau 17 năm (đến năm 2011) vẫn còn tới 60% số hộ canh tác dưới 0,5 ha. Đây là mức giảm rất chậm thể hiện quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất còn gặp rất nhiều khó khăn. Điều này đã và đang hạn chế ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp cũng như khai thác lợi thế theo quy mô. Tuy nhiên ở hai thái cực của phân bổ đất nông nghiệp đang diễn ra trái chiều. Một mặt, tỷ lệ hộ nông dân không có đất tăng từ 1,2% năm 1994 lên 4,8% năm 2011. Ở thái cực khác, tỷ lệ hộ có trên 3 ha đất cũng tăng từ 1,2% lên 3,3% trong cùng kỳ. Điều này cho thấy quá trình tích tụ ruộng đất vào tay những người kinh doanh nông nghiệp để phát triển nông nghiệp hàng hóa đang diễn ra, mặc dù khá chậm. Trong số 11,95 triệu hộ sử dụng 259
đất sản xuất NN, vẫn còn 69% số hộ có quy mô dưới 0,5 ha; 34,7% số hộ có quy mô dưới 0,2 ha (xem hình 4). Với ngành sản xuất lúa thì 85% hộ có sử dụng đất trồng lúa có diện tích dưới 0,5 ha, 50% hộ chỉ sử dụng dưới 0,2 ha. Hình 3. Hộ nông nghiệp theo quy mô sử dụng đất nông nghiệp, đơn vị % (Nguồn: Lưu Đức Khải và cộng sự, 2016) 2.3. Cầu về đất nông nghiệp trên thị trường Đi sâu xem xét thị trường mua bán và cho thuê QSD đất trong nông thôn có thể thấy thị trường mua bán QSD đất phát triển mạnh hơn tại các tỉnh phía Nam còn thị trường cho thuê QSD đất dường như lại chiếm ưu thế hơn tại các tỉnh phía Bắc. Đối với thị trường mua bán đất: Ở các tỉnh miền núi phía Bắc, các hộ có ruộng đất ít hơn thường có xu hướng mua đất nhiều hơn. Điều này lại ngược lại ở các tỉnh miền Nam. Ở các tỉnh đồng bằng miền Bắc, các hộ giàu hơn có xu hướng tham gia vào việc mua bán QSD đất đai nhiều hơn. Ở các tỉnh đồng bằng phía Nam, các hộ có nhiều thành viên trong độ tuổi lao động có xu hướng ít bán đất hơn. Tuy nhiên điều này lại trái ngược lại với khu vực đồng bằng Bắc Bộ. Các hộ có nhiều lao động hơn có xu hướng thuê nhiều đất hơn. Các hộ có chủ hộ có trình độ cao hơn có xu hướng thuê nhiều đất hơn, ngoại trừ Tây Nguyên. Như vậy thị trường cho thuê QSD đất đang giúp dịch chuyển 260
đất đai từ các hộ không có nhu cầu và sang các hộ có khả năng cao hơn với thu nhập thấp hơn và có nhiều lao động nhàn rỗi hơn. Hình 4. Tham gia vào thị trường mua bán và cho thuê đất nông nghiệp, đơn vị % (Nguồn: Đặc điểm kinh tế nông thôn Việt Nam: Kết quả điều tra hộ gia đình nông thôn năm 2014 tại 12 tỉnh) Như vậy có thể thấy thị trường mua bán QSD đất nông nghiệp ở nông thôn Việt Nam còn rất kém phát triển, với rất ít giao dịch diễn ra. Ở khía cạnh khác, các hoạt động cho thuê đất đang có xu hướng gia tăng và có tác động khá tích cực đến tính công bằng và hiệu quả. Tuy nhiên, ở các tỉnh miền núi phía bắc, hoạt động chủ yếu vẫn là khai hoang, thị trường nhà đất hầu như không phát triển. Quản lý đất đai và phát triển thị trường đất đai, nhất là ở các tỉnh miền núi phía Bắc, còn nhiều khía cạnh phải cải thiện (Lưu Đức Khải và cộng sự, 2016) 2.4. Giá đất nông nghiệp trên thị trường Các giao dịch về đất đai trên thị trường QSDĐ nông nghiệp ở nước ta còn khá yếu, các giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ lớn, do đó, việc thống kê và xác định giá đất giao dịch trên thị trường là khó khăn. Theo kết quả điều tra đặc điểm kinh tế nông thôn Việt Nam năm 2016 tại 12 tỉnh (do UNU-WIDER, CIEM thực hiện và công báo cáo cáo năm 2017) cho thấy, có sự khác biệt rõ ràng về giá trị đất của các loại đất khác nhau khi tham gia thị trường, khi so sánh về giá bán trung bình của đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm. Trong đó, giá trị 261
ước tính của cả ba loại đất này cao nhất ở Hà Tây (cũ), Phú Thọ, Khánh Hòa và Long An. Giá trị thấp nhất là ở Lai Châu, Điện Biên và Đăk Nông. Đất nông nghiệp và đất trồng cây hàng năm có giá trị lần lượt là 179.000 đồng và 193.000 đồng, cao hơn nhiều so với đất trồng cây lâu năm (77.000 đồng). Nhìn chung, giá bán đất nông nghiệp đã tăng so với năm 2014, chủ yếu do sự gia tăng của giá đất trồng cây hàng năm (UNU-WIDER, 2107). Bảng dưới đây cung cấp thông tin về giá trị bán trung bình của đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và cây hàng năm, tính trên m2. Bảng 2: Giá bán của đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm và lâu năm (ĐVT: 1.000 VND/m2) (Nguồn: Đặc điểm kinh tế nông thôn Việt Nam năm 2016: Kết quả điều tra hộ gia đình nông thôn năm 2016 tại 12 tỉnh) 2.5. Thực trạng một số loại hình thị trường QSDĐ nông nghiệp Thị trường đất nông nghiệp Việt nam có thể được chia thành 3 loại theo hình thức giao dịch sau: - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình với hộ gia đình, giữa hộ gia đình với doanh nghiệp, giữa những người trong hộ gia đình. Trong đó, “Chuyển quyền sử 262
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Khoản 10 điều 3, Luật Đất đai 2013); - Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất: Nông dân thuê đất của nông dân, doanh nghiệp thuê đất của nông dân hoặc đất của Nhà nước; - Thị trường thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; Dựa trên kết quả điều tra được công bố trong báo cáo của Australian & IPSARD (2018) về các tác nhân tham gia thị trường, chính quyền các cấp tại 4 tỉnh điều tra (An Giang, Lâm Đồng, Hà Nam, Hòa Bình), thực trạng về một số loại hình thị trường QSDĐ nông nghiệp được thể hiện như sau: * Thị trường chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ có thể diễn ra giữa các hộ dân hoặc giữa hộ dân với doanh nghiệp/tổ chức. Các hộ chuyển nhượng QSDĐ SXNN thường là các hộ có đất SXNN nhưng đến nay không có nhân lực để làm nông nghiệp do tuổi đã cao, các con đi làm công việc phi nông nghiệp xa nhà hoặc hộ có đất SXNN nhưng làm các nghề phi nông nghiệp khác, một số trường hợp do hộ sản xuất nông nghiệp không hiệu quả, muốn chuyển nhượng QSDĐ để có vốn chuyển sang việc làm phi nông nghiệp. Các hộ nhận chuyển nhượng thường là hộ không có đất, hộ SXNN hiệu quả, muốn mở rộng quy mô sản xuất hoặc hộ có tài chính nên đầu tư mua đất SXNN rồi cho thuê lại, đầu từ mua đất chờ bồi thường, chuyển đổi mục đích sử dụng. Kết quả điều tra tại 04 tỉnh cho thấy: Phần lớn các giao dịch chuyển nhượng được thực hiện cho người cùng địa phương (tại An Giang, tỷ lệ người nhận chuyển nhượng cùng địa bàn tỉnh là 100%) và thông qua hình thức chính thức (công chứng) hoặc viết tay. Nhìn chung, thị trường chuyển nhượng QSDĐ SXNN tại các tỉnh điều tra còn hạn chế, đặc biệt là tại tỉnh Hòa Bình. Trong khi các hộ nhận QSDĐ SXNN tại Lâm Đồng chủ yếu phục vụ mở rộng sản xuất thì phần lớn các hộ tại Hà Nam nhận chuyển QSDĐ để đầu cơ chờ đất chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chờ 263
bồi thường, hỗ trợ (đối với diện tích đất vào vùng dự án, quy hoạch phát triển). Lâm Đồng cũng là tỉnh có hình thức giao dịch doanh nghiệp/tổ chức mua đất SXNN của các hộ dân nhiều hơn các tỉnh khác (do giá đất nông nghiệp cao, giá trị sản phẩm trên 1 ha đất của tỉnh này cũng cao hơn các tỉnh khác nên doanh nghiệp rất khó thuê đất. Ngoài ra, do quỹ đất công của tỉnh này hạn chế, các doanh nghiệp phải tự đàm phán mua QSDĐ của các hộ dân trước khi làm thủ tục thuê của Nhà nước. Trong khi đó, hình thức chuyển đổi (chủ yếu phục vụ mục tiêu dồn điền đổi thửa) thành công tại Hà Nam nhưng còn rất hạn chế tại các vùng trồng cây lâu năm như Lâm Đồng. * Thị trường cho thuê/đi thuê QSDĐ Giao dịch cho thuê đất (hiểu là cho thuê QSDĐ) có thể diễn ra dưới các hình thức: hộ dân cho hộ dân thuê, hộ dân cho doanh nghiệp/tổ chức thuê trực tiếp, doanh nghiệp thuê của Nhà nước và Nhà nước thuê đất của hộ dân rồi cho doanh nghiệp thuê lại. Các hộ nông dân cho thuê đất thường là các hộ nông nghiệp được chia đất hiện không còn đủ sức lao động, các con đã thoát ly đi làm nghề phi nông nghiệp, hộ nông dân có nhiều đất nhưng thiếu lao động hoặc là hộ nông dân có tiền, chủ động mua thêm đất SXNN rồi cho thuê lại. Những đi thuê đất có thể là người cùng xã (tỷ lệ cao) hoặc cùng tỉnh. Thời gian cho thuê trung bình khác nhau giữa các tỉnh, thường là 12 tháng, thậm chí theo vụ đối với đất cho thuê là đất lúa, đất trồng cây hàng năm (An Giang, Hà Nam, Hòa Bình) nhưng dài hơn, thường là 5 nâm trở lên đối với đất trồng cây lâu năm như Lâm Đồng. Phần lớn các giao dịch thuê đất giữa các hộ dân chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc viết tay (không có người làm chứng). Tuy vậy, do người thuê đất phần lớn là người thân, quen, người cùng địa phương nên hầu như không xảy ra rủi ro. Ngược lại với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, các giao dịch thuê đất phổ biến hơn tại Hòa Bình, Hà Nam, đặc biệt là An Giang nhưng lại ít hơn ở Lâm Đồng. 264
Doanh nghiệp thuê đất của hộ dân khó khăn hơn vì đất đai manh mún dẫn tới chi phí giao dịch cao, thời gian thỏa thuận kéo dài, khó tạo được sự đồng thuận của các hộ có mảnh đất liền kề để tạo được diện tích sản xuất liền mảnh diện rộng. Doanh nghiệp lo sợ người dân phá vỡ hợp đồng thuê. Trước tình hình đó, một số chính quyền địa phương (An Giang, Hà Nam) đã đứng ra hỗ trợ doanh nghiệp, tích cực thúc đẩy giao dịch giữa các cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp, tổ chức kinh tế. Tình trạng doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước (từ quỹ đất công) rất phổ biến trong những năm trước đây nhưng ngày càng hạn chế do quỹ đất công ngày càng khan hiếm, quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi bồi thường của Nhà nước cũng khó khăn. Trong những năm gần đây, xuất hiện hình thức mới: chính quyền thuê đất của nông dân sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Hình thức này sẽ tạo lòng tin cho người dân và thường sẽ ký được hợp đồng với thời gian dài. Người dân sẽ được ưu tiên việc làm khi doanh nghiệp thuê lao động. Nhìn chung nếu trong trường hợp không sản xuất và cũng không quá khó khăn về tài chính, người dân cảm thấy yên tâm, thoải mái hơn với hình thưc cho thuê đất do vẫn có tiền thu hàng năm, vẫn giữ được QSDĐ như một tài sản đảm bảo và không thấy có lỗi với thế hệ cha ông đi trước (không giữ được đất, phải bán đất của cha ông để lại). * Góp vốn bằng QSDĐ Có hai hình thức góp vốn, bao gồm: góp vốn bằng QSDĐ để hưởng lợi tức kinh doanh và góp vốn làm chủ doanh nghiệp. Nhìn chung, các hình thức góp vốn chưa được triển khai hoặc triển khai hiệu quả trên thực tế. Các bên tham gia, đặc biệt là hộ dân góp vốn bằng QSDĐ còn rất lo sợ rủi ro về hình thức này. 3. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 3.1. Các chính sách phát triển thị trường đất nông nghiệp Với việc ra đời Luật Đất đai năm 1993, thị trường sơ cấp về QSD đất, trong đó có QSD đất nông nghiệp bắt đầu hình thành và phát triển. Đại bộ 265
phận các hộ nông dân đã được giao QSD đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và mặt nước nuôi trồng thủy sản. Luật đất đai năm 2003 tiếp tục có quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng tiếp cận các nguyên tắc của thị trường, tạo cơ sở xoá bỏ bao cấp về đất đai. Các quyền đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hiện đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình sử dụng (theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng phần lớn hộ nông dân được giao đất không thu tiền sử dụng đất). Việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ (trong hạn mức) được miễn trả tiền thuế sử dụng đất. Ngoài ra nông dân còn được miễn thủy lợi phí. Bên cạnh hoàn thiện các chính sách giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính sách hạn điền và thời hạn sử dụng đất, để khắc phục tình trạng phân tán, manh mún trong sử dụng đất nông, lâm, ngư nghiệp, Nhà nước đã ban hành một số chủ trương chính sách khuyến khích tích tụ và tập trung ruộng đất để phát triển kinh tế hộ, kinh tế trang trại và sản xuất hàng hóa qui mô lớn. Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 10/1998/ CT - TTg ngày 20 tháng 2 năm 1998 và Chỉ thị số 18/1999 /CT- TTg ngày 01 tháng 7 năm 1999, khuyến khích nông dân, chính quyền địa phương các cấp xây dựng phương án chuyển đổi ruộng đất từ thửa nhỏ manh mún dồn thành những thửa lớn thuận tiện cho canh tác nông nghiệp. Ngày 02 tháng 02 năm 2000 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 03/2000/NQ-CP nhằm tạo môi trường và điều kiện thuận lợi hơn cho sự phát triển kinh tế trang trại, theo đó, Nhà nước khuyến khích và đảm bảo cho sự phát triển của kinh tế trang trại. Hộ gia đình, cá nhân đầu tư phát triển kinh tế trang trại được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo pháp luật để sản xuất kinh doanh. Ưu tiên giao đất, cho thuê đất đối với những hộ nông dân có vốn, kinh nghiệm sản xuất,quản lý, có yêu cầu mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp hàng hoá và những hộ không có đất sản xuất nông nghiệp mà có nguyện vọng tạo dựng cơ nghiệp lâu dài trong nông nghiệp. Nhà nước còn hỗ trợ về vốn, khoa học- công nghệ, chế biến, tiêu thụ sản phẩm, xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho các trang trại phát triển bền vững. Cùng với hộ gia đình 266
và trang trại, một số công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuê đất của nông dân hoặc đất công để tổ chức sản xuất nông nghiệp. Trong những năm gần đây, thực hiện chủ trương Đổi mới mô hình tăng trưởng và cơ cấu lại nền kinh tế theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, Đề án “Tái cơ cấu ngành nông nghiệp theo hướng nâng cao giá trị gia tăng và phát triển bền vững” đã được ban hành tại Quyết định số 899/QĐ-TTg ngày 10/6/2013, trong đó chú trọng các chính sách khuyến khích liên kết liên doanh, phát triển cánh đồng lớn…Các công ty nông, lâm nghiệp được rà soát, sắp xếp lại tại Nghị quyết số 30-NQ/TW ngày 12/3/2014 và theo quy định của Chính phủ tại Nghị định số 118/2014/NĐ- CP, theo đó quỹ đất nông, lâm nghiệp được điều chỉnh góp phần tăng lượng cung QSD đất nông nghiệp. Những cơ chế chính sách này đã góp phần phát triển thị trường đất Nông nghiệp có nhiều điều kiện và tiềm năng để phát triển, đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất Nông nghiệp theo hướng hàng hóa tập trung trong chuỗi giá trị toàn cầu. 3.2. Đánh giá các chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất 3.2.1. Những kết quả đạt được - Văn bản pháp luật chính sách nhà nước liên tục được ban hành và bổ sung điều chỉnh hoạt động thị trường: Trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, các văn bản chính sách pháp luật liên quan đến thị trường QSDĐ nông nghiệp được điều chỉnh bổ sung: (i) Một số văn bản Luật được điều chỉnh quy định: Luật Đất đai năm 2013, Bộ Luật Dân sự 2015, Luật DN 2014, Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014, Luật Thủy sản 2017, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Chăn nuôi, Luật Trồng trọt 14 nghị định liên quan đến đất đai; 38 Thông tư và thông tư liên tịch; - Các quy về thị trường QSDĐ nông nghiệp được “mở” hơn: Nâng thời gian giao đất nông nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích thuê, góp vốn, chuyển nhượng quyền QSDĐ, chính sách chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất lúa; 267
- Thị trường QSDĐ nông nghiệp phát triển hơn so với giai đoạn trước khi thực hiện Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung Ương. Cụ thể, điểm sáng đó là: Đất sản xuất nông nghiệp bớt manh mún thông qua quá trình tập trung đất đai với khâu đột phá là dồn điền đổi thửa và xây dựng cánh đồng lớn (Liên Minh Nông nghiệp, 2019). 3.2.2. Những khó khăn vướng mắc Tuy nhiên bên cạnh đó, thị trường QSDĐ nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay còn chậm phát triển, vận hành nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Cụ thể, một số hạn chế như sau: (i) Chưa tháo gỡ được nguồn cung QSD đất nông nghiệp trên thị trường thứ cấp QSD đất nông nghiệp hiện được giao cho hộ gia đình sử dụng theo hình thức giao QSD đất có thu tiền sử dụng đất và giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng phần lớn hộ nông dân được giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất. Việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ (trong hạn mức) được miễn trả tiền thuế sử dụng đất. Bên cạnh đó, nông dân còn được miễn thủy lợi phí. Đối với nông dân, QSD đất nông nghiệp được coi như “của để dành”, vì vậy chỉ trừ một số ít trường hợp bị Nhà nước thu hồi, còn lại phần lớn họ có tâm lý nắm giữ QSD đất để đảm bảo sinh kế cho các thế hệ con cháu sau này, ngay cả khi hiện tại không còn nhu cầu sử dụng. Chính điều này làm hạn chế việc cung QSD đất nông nghiệp ra thị trường. (ii) QSD đất nông nghiệp đóng vai trò bảo hiểm rủi ro cho người lao động rút khỏi nông nghiệp, làm hạn chế nguồn cung QSD đất nông nghiệp ra thị trường Nước ta có diện tích đất nông nghiệp vào loại thấp trong khi số lượng lao động nông nghiệp còn đông nên bình quân diện tích đất nông nghiệp rất thấp. Đất nông nghiệp ít lại chia nhỏ và manh mún nên hiệu quả sản xuất thấp. Trong khi đó, quá trình CNH và ĐTH chưa thu hút được đáng kể số lượng lao động nông nghiệp hiện có cũng như số lượng lao động nông thôn đến tuổi lao động gia nhập vào lực lượng lao động lên tới 1 triệu người mỗi năm. Trong khi đó một bộ phân lao động tuy thoát khỏi nông nghiệp nhưng chỉ tham gia được vào thị trường lao động phi chính thức tại khu 268
vực đô thị. Trong bối cảnh đó đất đai trở thành tài sản bảo hiểm rủi ro cho họ. Theo điều tra của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội, thì có tới 77% lực lượng lao động của Việt Nam thuộc về nhóm “lao động phi chính thức”. Tại những khu vực nông thôn đất chật, người đông, phần lớn lao động nông thôn tham gia thị trường lao động “phi chính thức” tại khu vực đô thị và công nghiệp, chịu rủi ro rất lớn về tình trạng mất việc làm và hoàn toàn không được bảo đảm an sinh xã hội. Vì vậy, họ vẫn giữ lại đất đai để phòng khi bất trắc. Đất đai khi đó chuyển vai trò từ “tư liệu sản xuất” thành “vật bảo hiểm rủi ro”. Điều này giải thích một phần lý do một số hộ chỉ cho thuê QSD đất nông nghiệp (ví dụ cho thuê đất trồng lúa để lấy lương thực đủ ăn) chứ không bán QSD đất nông nghiệp. (iii) Tiềm lực kinh tế của hộ nông dân còn quá yếu, chưa có điều kiện để tích tụ, tập trung ruộng đất phát triển kinh tế trang trại Quy mô của kinh tế hộ nông dân tuy đã có sự tiến bộ nhưng chỉ mới thoát khỏi tự cấp, tự túc, tiềm lực về vốn, khoa hoc công nghệ, kỹ năng quản lý, thâm nhập thị trường, thông tin, sản xuất hàng hóa, quan hệ thị trường,… còn yếu nên chưa có điều kiện để tập trung, tích tụ ruộng đất để tạo lập hình thành trang trại để sản xuất hàng hóa. Sản xuất nông nghiệp nhiều rủi ro, cả rủi ro do thiên tai và do thị trường biến động, trong khi liên kết sản xuất với thị trường tiêu thụ còn kém nên cũng chưa khuyến khích các hộ thuê đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp. (iv) Chưa thu hút được sự đầu tư của khu vực doanh nghiệp vào nông thôn Mặc dầu đã có nhiều cố gắng trong thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông thôn nhưng do tỷ suất lợi nhuận nông nghiệp thấp, quy mô đất đai của hộ manh mún, cơ sở hạ tầng nông thôn chậm phát triển…nên chưa hấp dẫn các nhà đầu tư quan tâm đầu tư vào nông nghiệp. Trong thời gian gần đây, có một số doanh nghiệp đã bắt đầu đầu tư vào nông nghiệp theo mô hình cánh đồng mẫu lớn, theo đó doanh nghiệp đóng vai trò đầu tàu trong lôi kéo các tác nhân khác trong chuỗi giá trị hàng nông sản. Tuy nhiên phạm 269
vi còn hạn chế và ở hầu hết các địa phương, rất khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai với quy mô đủ lớn để kinh doanh có lãi. (v) Về mặt thể chế, hiện vẫn đang còn có các rào cản chính sách đối với sự phát triển của thị trường QSDĐ nông nghiệp - Quy định hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp không quá 10 lần hạn mức giao đất (Điều 130 Luật Đất đai 2013) đã giảm động lực tích tụ đất đai, đầu tư sản xuất lớn vào nông nghiệp đồng thời quy định này đã tạo ra thị trường giao dịch đất phi chính thức (Nguyễn Thanh Lân, 2020) - Hạn chế về các đối tượng thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê QSDĐ nông nghiệp làm hạn chế cung đất đai trên thị trường QSDĐ nông nghiệp. Hiện nay, để các thửa đất tham gia vào giao dịch trên thị trường thì thửa đất đó cần được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay, theo thống kê chưa đầy đủ trong cả nước, tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận còn khá lớn (khoảng 20 -30%) (Ispard, 2018); - Hạn chế về đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đã làm giảm sức cầu trên thị trường. Theo quy định hiện nay, đối tượng nhận chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp (đất lúa) phải là các hộ gia đình/cá nhân sinh sống trong cùng địa phương (Điều 191, Luật Đất đai 2013); hoạt động thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp phải trong cùng xã, thị trấn. Ngoài ra, các quy định như: Các doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền SDĐ nông nghiệp mà chỉ được thuê đất để đầu tư sản xuất nông nghiệp; và Doanh nghiệp nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp cũng gây ra hạn chế, giảm động lực tham gia của khu vực doanh nghiệp đầu tư trong nông nghiệp; - Còn có một số khoảng trống pháp lý trong quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất linh hoạt giữa các loại đất trong nội bộ ngành nông nghiệp; giao dịch góp vốn bằng QSDĐ; Thế chấp vay tín dụng với tài sản bảo đảm là QSDĐ nông nghiệp; Quyền tài sản đối với đất nông nghiệp chưa được đảm bảo như các loại đất khác v.v. 270
- Còn có sự chồng chéo các quy định về BĐS nông nghiệp trong các đạo luật chuyên ngành: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế v.v. Quy định pháp luật hiện nay chưa điều chỉnh loại hình sản phẩm BĐS mới xuất hiện trên thực tiễn thị trường có liên quan đến lĩnh vực QSDĐ nông nghiệp như là: Farmstay. 5. CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QSDĐ NÔNG NGHIỆP 5.1. Pháp luật hóa công nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản Hiện nay, trong luật đất đai hiện hành chưa công nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản, chưa đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản. Khi được công nhận là tài sản thì người sở hữu tài sản đương nhiên có quyền sử dụng còn chỉ được công nhận quyền sử dụng thì chưa phải đó là tài sản. Vì thế, cơ chế bảo vệ quyền lợi của người nông dân (người sử dụng đất) rất mong manh, cơ chế thu hồi đất sẽ dễ bị lợi dụng dẫn đến tiêu cực. Điều này làm cho người dân không yên tâm để chuyển nhượng, cho thuê QSD đất nông nghiệp vì sợ dễ bị tước đoạt, bị thiệt hại từ đó làm hạn chế lượng cung QSD đất ra thị trường. 5.2. Tăng và tiến tới xoá bỏ thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đã được tăng lên là 50 năm và 70 năm đối với đất thuộc các địa bàn kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, đất cho các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm. Tuy nhiên hướng tới cần công nhận QSD sử dụng lâu dài và xóa bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp để tạo điều kiện cho thị trường QSD đất nông nghiệp phát triển. 5.3. Điều tiết phần lớn địa tô chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào tay Nhà nước thông qua hoàn thiện chính sách giá đất và chính sách thuế sử dụng đất Mục đích sử dụng đất nông nghiệp cần phải đảm bảo tính ổn định. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi 271
nông nghiệp gây ra tình trạng tăng giá trị của đất lên rất nhiều lần. Đây cũng là một nguyên nhân khiến cho người có quyền sử dụng đất nông nghiệp không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác để trông đợi vào sự thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhằm thu lợi lớn từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng này. Mặt khác, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đầu cơ QSD đất nông nghiệp ở các khu vực giáp ranh nông thôn - đô thị, làm cho đất nông nghiệp không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không có hiệu quả. 5.4. Đẩy mạnh thực thi Luật Quy hoạch và nâng cao chất lượng quy hoạch Cần có các quy định và sự giám sát chặt chẽ về việc lập, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất đai và việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhằm hạn chế tối đa sự can thiệp của bộ máy chính quyền địa phương thông qua các quyền này. Theo đó: Trước hết việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo chất lượng (trong đó đòi hỏi phải có tầm nhìn chiến lược dài hạn để hạn chế tối đa việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); Cần có các quy định, chế tài đủ mạnh buộc các cấp phải thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, trong đó gắn chặt trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch. Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch và mục đất sử dụng đất chỉ được áp dụng trong những điều kiện đặc biệt, có phạm vi và mức độ ảnh hưởng lớn trong toàn vùng hoặc quốc gia và phải được quy định cụ thể, chặt chẽ. Chỉ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất trong các trường hợp để phát triển kinh tế-xã hội có ảnh hưởng lớn trên phạm vi toàn vùng và quốc gia. Việc thu hồi đất không nên áp dụng đối với các trường hợp thu hồi cho các doanh nghiệp, tổ chức, đơn vị để hoạt động kinh doanh. Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội (ngoại trừ các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, công trình di tích lịch sử-văn hoá) cần đạt được thoả thuận với tối thiểu 90% (hoặc một mức nhất định-cần được nghiên cứu thêm) người có đất bị thu hồi đồng ý với phương án bồi thường được đưa ra. Sự rộng quyền hiện nay, cùng với hệ thống giám sát không đủ mạnh có thể dễ dàng tạo ra những sự tuỳ tiện trong việc thực thi pháp luật về đất 272
đai của bộ máy hành chính nhà nước, qua đó làm cho các quyền tài sản và quyền sử dụng đất đai của các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức không được đảm bảo đầy đủ. Để tăng cầu sử dụng đất, cần phải quy hoạch đất sao cho hạn chế việc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giải quyết vấn đề này, công tác quy hoạch đất phải tính đến quy mô quy hoạch lớn hơn như quy hoạch theo vùng, theo khu vực; cùng với đó là tăng thời gian cho kỳ kế hoạch sử dụng đất, hiện nay là 5 năm, nên tăng lên 10 năm; công khai khu vực nào được phép và không được phép tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất. 5.5. Minh bạch và hiện đại hóa thông tin thị trường QSD đất nông nghiệp Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, khoa học, đảm bảo công khai, minh bạch và dễ dàng tiếp cận đối với mọi đối tượng khi muốn có thông tin về mảnh đất trước khi thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường quyền sử dụng đất. Hiện nay, công tác quản lý đất đai chưa được hiện đại hóa, các thửa đất chưa được số hóa. Chỉ có một số hoạt động trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai được điện tử hóa. Gân đây, Luật đất đai 2013 đã có quy định việc đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được triển khai bằng hai hình thức khác nhau đó là đăng ký trên giấy và đăng ký điện tử và cả hai đều có giá trị pháp lý như nhau. Vì thế, để thuận lợi cho việc quản lý nhà nước về đất đai cũng như thuận lợi cho các giao dịch về quyền sử dụng đất của người dân Nhà nước phải nâng cấp hạ tầng thông tin để việc đang ký, cấp giấy quyền sử dụng đất, quản lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được thuận lợi, nhanh chóng và công khai. 5.6. Hoàn thiện cơ chế hoạt động cho thị trường QSD đất nông nghiệp Hiện nay, các giao dịch QSD đất nông nghiệp ở nông thôn phần lớn thực hiện "ngầm", bên cung và bên cầu tự trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau, không có sự công nhận của Nhà nước thông qua việc nộp thuế hay thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, Nhà nước nên tạo cơ chế thuận lợi để các giao dịch quyền sử dụng đất được hợp pháp, thuận lợi, 273
dễ dàng như các sản giao dịch BĐS hiện nay. Hiện nay đã có sàn giao dịch bất động sản, nhưng hoạt động chưa hiệu quả do thiếu minh bạch (chủ yếu phụ thuộc vào bên bán), hoạt động không có sự gắn kết với các địa phương khác, thị trường thường bị cắt khúc xét dưới góc độ chủ thể đầu tư và loại sản phẩm, chi phí cao tham gia thị trường cao... Vì thế, nên tránh những hạn chế này để thị trường hoạt động được thông suốt, hiệu quả và phù hợp với từng loại hàng hóa. 5.7. Tăng cường việc hoàn thiện công tác xác nhận lại quyền sử dụng đất nông nghiệp Hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất đang diện ra ở nhiều địa phương khác nhau trong cả nước, đặc biệt từ khi có chính sách dồn điền đổi thửa. Trên thực tế, nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất của gia đình khác và gia đình khác đang sử dụng đất của gia đình mình mà không cần đăng ký lại quyền sử dụng đất. Việc chưa tiến hành đăng ký lại (sang tên, đổi chủ) do nhiều nguyên nhân, cả từ phía hộ gia đình, cả từ phía cơ quan Nhà nước. Về phía hộ gia đình không muốn đăng ký lại bởi vì thủ tục phức tạp, chi phí phải trả như thuế trước bạ, lệ phí còn cao vượt quá khả năng đối với phần lớn hộ gia đình. Hơn nữa, họ không đăng ký lại cũng chưa ảnh hưởng gì đến quyền lợi của họ. Về phía Nhà nước, việc tiến hành đăng ký lại phải tốn nhiều thời gian, kinh phí vì phải đo đạc lại hiện trạng đất, lập lại bản đồ, điều chỉnh lại quy hoạch (nếu có) và chi phí in lại giấy chứng nhận. Việc không đăng ký lại sẽ tiềm ẩn nhiều tranh chấp hơn nữa sẽ khó khi thực hiện các lần chuyển nhượng kế tiếp. Do đó, để thúc đẩy thị trường QSD đất nông nghiệp phát triển, thủ tục cấp lại giấy chứng nhận QSD đất phải được Nhà nước đảm bảo thực hiện dễ dàng, nhanh chóng, Nhà nước nên xem đây là dịch vụ công phục vụ nhân dân. 5.8. Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các đối tượng sử dụng đất Hiện nay, cả nước còn khoảng 5% tổng diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vì các loại đất này có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, đất đang có tranh chấp, xây dựng trái phép, giao đất trái thẩm quyền, đất lấn chiếm v.v. Vì thế, trong thời gian tới Nhà nước nên sớm hoàn thiện thủ tục như hoàn thành công tác đo đạc, quy hoạch, lập 274
bản đồ địa chính, giải quyết các tranh chấp... để cấp giấy chứng nhận cho số diện tích đất này để tăng cường lượng cung về quyền sử dụng đất cho thị trường. TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo kết quả điều tra đặc điểm kinh tế hộ nông thôn tại 12 tỉnh ở Việt Nam các năm 2012 và 2014, 2018 do CIEM, ISPARD, ILSSA, DERG và Danida công bố. Nguyễn Thanh Lân (2020), Thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế thị trường tại Việt Nam, Hội thảo Khoa học Quốc gia: “Phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới: Thực trạng, đặc trưng và gợi ý các tiêu chí về nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trang 477- 496, số đăng ký xuất bản: 2709-2020/CXBIPH/04-49/LĐXH, Quyết định xuất bản số: 323/QĐ-NXBLĐXH cấp ngày 03/8/2020, mã ISBN: 978-604-65- 5035-8, Hà Nội. Nguyễn Thanh Lân (2013), “Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2011- 2013 và một số khuyến nghị trong thời gian tới”, Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc tế “Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011-2015 và những điều chỉnh chiến lược”, Hà Nội. Lưu Đức Khải, Lưu Văn Năng và Vũ Thị Minh (2016), Phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong nông thôn nhằm thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất cho sản xuất nông nghiệp hàng hóa, Kỷ yếu hội thảo “Quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên trong điều kiện biến đổi khí hậu”, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2016. Nguyễn Thanh Lân (2017), Mấy vấn đề về thể chế, chính sách trong phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Hội thảo khoa học quốc gia “Hoàn thiện thể chế tài chính cho phát triển bền vững thị trường bảo hiểm và thị trường chứng khoán Việt Nam”, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đề tài độc lập QG: ĐTĐL.XH.09/15, tháng 3/2017, Hà Nội. Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân (2014), 'Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số giải pháp phát triển', Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc gia Phạm Văn Hùng (2007), Phát triển Nông nghiệp và chính sách đất đai ở Việt nam: Tóm tắt chính sách, Trung tâm Nghiên cứu Nông nghiệp Quốc tế của Ôx-trây-lia 2007. 275