Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2

Chia sẻ: Dạ Hành Nhân | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:303

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2 trình bày thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam và tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Trên cơ sở thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta, các tác giả đã đánh giá tổng quát về phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam với những đặc trưng cơ bản, sự phát triển và sự trưởng thành cũng như những vấn đề đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới. Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2

PHẢN THỨ H AI THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRỂN THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG • SẢN ở VIỆT • NAM 163
CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHẤT TRIỂN THỊTRUANG ■ BỈTBỘNG • s ả n ỞVIỆT • NAM I. QUÁ TRÌNH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT ♦ NAM TỪ NẢM 1986 ĐẾN NAY 1. Giai đoan trước năm 1986 Sau hòa bình lập lại ở miền Bắc năm 1954, Nhà nước đã thực hiện cải cách ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân. Tuy nhiên, trong thòi kỳ này, xã hội chưa hình thành thị trường đâ't đai và Nhà nước khi đó mới chỉ công nhận đất đai về mặt hiện vật, chưa công nhận về mặt giá trị. Trong thòi kỳ hợp tác hóa, sở hữu về ruộng đất của nông dân bị xóa bỏ để xác lập sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã. Trong thòi kỳ này, nển kinh tế miền Bắc đã ỉựa chọn phát triển theo mô hình kê hoạch hóa tập trung với kế hoạch 5 năm lần thứ nhất (1961-1965), kế hoạch chuyển hướng thời chiến (1966-1975). Sau khi Việt Nam thống nhất, nền kinh tế cả nước phát triển theo kế 165
hoạch 5 năm lần thứ hai (1976-1980), lần thứ ba (1981- 1985). Trong những kỳ kế hoạch đó, chẳng những thị trường bất động sản mà hầu như các loại thị trường khác đểu không được pháp luật thừa nhận. 2. Giai đoan từ năm 1986 đến năm 1993 Năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc ỉần thứ VI của Đảng quyết định thực hiện công cuộc Đổi mới toàn bộ đời sống kinh tê - xã hội, trong đó nổi lên hàng đầu là chuyển nền kinh tế từ cơ chế kê hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần (sau này là nền kinh tế thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa). Đại hội VI đã tạo căn cứ chính trị cao cho việc xuất hiện các yếu tố thị trường, các loại thị trường trong nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, năm 1986 mới chỉ thấy xuất hiện trên thực tế xã hội một số loại thị trường như thị trường hàng tiêu dùng, thị trường thiết bị máy móc... Nhiều loại thị trường khác trong đó có thị trường bất động sản chưa thể hình thành trong năm 1986 cũng như nhiều năm sau đó bỏi mặc dù đã có chủ trương, đường lối của Đảng, nhưng vẫn thiếu căn cứ pháp luật bảo đảm. Trong những năm này, Hiến pháp năm 1980 vẫn có hiệu lực thi hành, trong đó quy định: “nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập 166
thê của nhân dán lao động” (Điều 18); “đất đai... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đểu thuộc sỏ hữu toàn dân” (Điều 19); “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưỏng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật" (Điều 20). Việc Hiến pháp năm 1980 không công nhận về mặt pháp lý đối với thành phần kinh tế tư nhân, không thừa nhận có sự tách biệt giữa quyền sỏ hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai... đã làm cho thị trường bất động sản thiếu căn cứ pháp lý để hình thành một cách hợp pháp. Thay cho thị trường hợp pháp, thị trường bất động sản phi chính thức đã hình thành vổi quy mô lỏn dần trong nền kinh tế. đặc biệt là trong lĩnh vực đất ở. nhà ở. Trong lĩnh vực này, do những nhu cầu bức xúc về cải thiện điều kiện nhà ở, người dân tại nhiêu vùng, đặc biệt là tại các thành phô. thị xã, đã tìm mọi cách có đất để làm nhà (như: mua đât của những người có đất thổ cư để làm nhà; tự làm nhà trên đất nông nghiệp; “nhảy dù” vào làm nhà tại các khu đất công thiếu sự quản lý...), hoặc raua bán nhà vói giấy tò trao tay cho nhau... thị trường bất động sản phi chính thức nàv một mặt phản ánh sự hiện diện một cách khách quan của quan hệ cung - cầu vê bất động sản trong đòi sông kinh tế - xã hội, mặt khác phản ánh sự lạc hậu của hệ thống pháp luật so với chủ trương, đưòng lối của Đảng trong lĩnh vực phát triển các yếu tô thị trường, các loại thị 167
trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng trong những năm từ 1986 cho đến khi Hiến pháp năm 1980 được thay thê bằng Hiến pháp năm 1992. Trong khuôn khổ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành năm 1987. Một trong những nhược điểm lón nhất của luật này là tiếp tục coi đất đai là một loại hiện vật không mang giá trị. Tuy nhiên, một tiến triển rất quan trọng về đất đai trên con đường tiếp cận vói thị trường lại được bổ khuyết ngay trong thời gian này, đó là việc ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 với những điều khoản cho phép doanh nghiệp nhà nước được góp vốn vào xí nghiệp liên doanh vái nưốc ngoài bằng quỹ đất của mình. Với quy định này của pháp luật, đất đai của rihiểu doanh nghiệp nhà nước đã được tính thành tiền để góp vốn vói các nhà đầu tư nước ngoài. Trong những năm 1987- 1991, vôn từ quỹ đất này đã chiếm tới trên dưới 30% tổng vốn của các doanh nghiệp liên doanh giữa Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Các yếu tố nằm trong giai đoạn sơ khỏi của thị trường bất động sản phải chò cho đến khi Hiến pháp năm 1980 được thay thế mối có điều kiện pháp lý để ra đời một cách hợp hiến. Tuy nhiên, ỏ sự chò đợi này, các bên tham gia thị trường bất động sản có thể giữ được sự kiên nhẫn của mình, nhưng thị trưòng bất động sản thì không. Trong thòi gian 1991-1992, thị trường bất động sản trong giai đoạn hình thành sơ khỏi đã bị một “cơn sốt nóng" sau 168
nhiều năm hoạt động không chính thức, thậm chí hoạt động hợp lý mà chưa được pháp luật thừa nhận. Đây là “cơn sốt nóng” đầu tiên của thị trường bất động sản Việt Nam với hệ quả là: đất từ chỗ không có giá trị, giá rẻ dưới mức giá trị, đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, thậm chí chỉ về mặt “giá trị sử dụng” loại hàng hóa này cũng tỏ ra rấ t khan hiếm, luôn bị săn đuổi trên thị trưòng, dẫn đến giá cả bị tăng cao và đặc biệt là vào năm 1991-1993. Sau đợt sốt nóng này, thị trường bất động sản bị trầm lắng lại trong một vài năm tiếp theo. 3. Giai đoan từ năm 1993 đến nảm 2003 Hiến pháp năm 1980 được thay thế bằng Hiến pháp năm 1992. Lần đầu tiên (kể từ Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Nhà nưổc phát triển nển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa” (Điều 15); đồng thời, thừa nhận “chế độ sỏ hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sỏ hữu toàn dân và sỏ hữu tập thể là nển tảng” (Điều 15). Hơn nữa, chủ trương “Giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”; các tổ chức và cá nhân này được “chuyển quyển sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Điểu 18). Những đột phá trên đây của Hiến pháp năm 1992 vể “nền kinh tế hàng hóa”, vể “sở hữu tư nhân”, về “chuyển quyền sử dụng đất” đã tạo ra những căn cứ pháp lý cao để 169
hình thành dần dần một cách hợp pháp các yếu tô thị trường, các loại thị trường thành phần từ thâ'p tới cao của thị trường bất động sản, nhát là từ sau Luật Đất đai năm 1993 được ban hành và tổ chức thực hiện trong phạm vi cả nước. Năm 1992 và 1993 là mốc thòi gian đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản trong hệ thông thị trường chính thông (chính thức, hợp pháp) của nển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. 3.1. Sự ra đời thi trường quyền sử dung đ ấ t mà bên cung là Nhà nước Sau môc thời gian trên, thị trưòng bất động sản chính thông bắt đầu hình thành với loại thị trường thành phần quan trọng hàng đầu, đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nưổc (thường gọi là thị trường sơ cấp về quyển sử dụng đất). Đầy là loại thị trường có vai trò mở đường cho việc hình thành các loại thị trường thành phần khác trong thị trường bất động sản. Tại thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất. Nhà nước giữ vai trò là bên cung duy nhất cho nhu cầu toàn xã hội đối với loại hàng hóa đặc biệt này (tức quyển sử dụng đất). Hiến pháp năm 1992 đã cho phép Nhà nước được “giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ôn định lâu dài”. Tuy nhiên, Luật Đất đai ban hành năm 1993 đã khẳng định rằng Nhà nước chỉ giao “quyền sử dụng đất” cho tố chức, cá nhân: còn vê sỏ hữu thì đất thuộc “sỏ hữu toàn dân”. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 1993 còn cố một quy 170
định rất mới, chưa có trong Hiến pháp năm 1992, đó là quy định về việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu là cho thuê quyển sử đụng đất). Từ sau luật này, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã tạo ra một loại thị trường rất mới: thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, trong đó Nhà nước đảm nhận vai trò của bên cung, còn bên cầu là nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội. Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã làm bùng nô thị trường sơ cấp vê quyền sử dụng đất liên tục trong nhiều năm. Sự bùng nổ này thể hiện trên một số động thái: Một là, Nhà nưốc thực hiện việc giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo 2 hình thức: không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng chủ yếu đối với giao đất nông, lâm, ngư nghiệp có hạn mức cho hộ nông dân, các công trình xây dựng không nhằm mục tiêu kinh doanh; việc giao đất có thu tiên sử dụng đất áp dụng chủ yếu đối với giao đất để xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán, cho thuê), đất nền có hạ tầng để cho thuê... Với các hình thức này, đến năm 1998, Nhà nước đã hoàn thành về cơ bản việc giao đất trồng cây ngắn ngày (nhất là đất lúa ở vùng đồng bằng) cho hộ nông dân. Một tỷ lệ cao trong số này đã được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất (Sổ đỏ) của từng hộ. Việc này cùng với cơ chê “Khoán 10” theo Nghị quyết số 10-NQ/TW của Bộ Chính trị, ngày 5-4-1988 về đổi mới quản lý kinh tê nông nghiệp đã tạo ra những động lực quan trọng, thúc đẩy mạnh mẽ sản xuất nông nghiệp pói chung, lương thực nói riêng trên bình diện cả nưóc; 171
Hai là, Nhà nưốc bắt đầu việc cho thuê đất với những quy định tổng quát về: đối tượng được thuê đất, thời gian thuê đất, giá thuê đất..., trong đó có việc cho thuê đất theo chính sách về khu công nghiệp, khu chê xuất. Chính sách cho thuê đất tại khu công nghiệp, khu chê xuất nhằm mục tiêu chủ yếu là thu hút các tổ chức kinh tê trong nưốc và ngoài nưốc đầu tư vào các địa bàn đó, do vậy giá cho thuê đất không chỉ khá thấp mà còn được miễn, giảm rất hấp dẫn đối với nhà đầu tư; Ba là, đến năm 2000, Nhà nước cơ bản hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở đô thị, đất ỏ nông thôn, đất chuyên dùng. Bảng 111.1: Đất do Nhà nước đã giao và cho thuê Diện tích tự 0i4n tích đỉ • So sánh Loai * đắt nhiỏn giao, cho thui m ĩ) (ha) (ha) (%) (1) (2) (3) (4) TỔNG só 32.924.060 I .Đết chưa s ử dụng 10.021.939 2. Đát sử dụng 22.902.121 21.132.450 92,3 • Đất nông nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0 • Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7 -Đátởđốthị 72.139 72.139 100,0 - Đát ở nông thôn 371.039 371.039 100,0 - Đất chuyẻn dùng 1.532.843 1.532.843 100,0 Nguồn: Tổng kiểm kê dất đai nảm 2000. Tổng cục Địa chính (tính đến ngày 31-12-2000). 172
3.2. Sự ra đời thi trường quyền sử dụng đ ấ t mà các bên cung - cầu đều không p h ả i là Nhà nước Cùng vói sự hình thành thị trường sơ cấp về quyển sử dụng đất, trong nền kinh tê đã xuất hiện một đội ngũ đông đảo người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm hàng triệu hộ gia đình (hộ sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; hộ có sỏ hữu nhà ỏ và các công trình kiến trúc trên đất...), hàng trăm nghìn doanh nghiệp có đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh (công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ). Đội ngũ này không chỉ ngày một đông đảo thêm từ những tiến triển trên thị trường sơ cấp vể quyền sử dụng đất do Nhà nước đảm nhận vai trò của bên cung, mà còn làm xuất hiện trong nền kinh tế một bên cung mới trên thị trường quyển sử dụng đất, trong đó ngưòi đang sử dụng đất bắt đầu thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình (một cách hợp pháp) cho những người có nhu cầu mới về sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Những nhu cầu mới về sử dụng đất này rất đa dạng, trong đó nổi lên là: người làm kinh tế trang trại muốn mua quyền sử dụng đất của hộ nông dần; người cần làm nhà ở muốn mua quyển sử dụng đất của người có diện tích đất thố cư còn dư thừa; người kinh doanh công nghiệp, dịch vụ muốn mua quyển sử dụng đất của những hộ có đất nông nghiệp trên những địa bàn đã được Nhà nước cho phép xây dựng công nghiệp, dịch vụ. Mặc dù đã có bên cung, bên cầu như vậy, nhưng quan 173
hệ cung - cầu chính thống còn chưa được Luật Đất đai năm 1993 khai thông. Đây là một trong những lý do dẫn đến việc phải sửa đổi, bổ sung luật này vào năm 1998 (gọi là Luật Sửa đổi, bổ sung một sô điều của Luật Đất đai, sau đây gọi tắt là Luật Đất đai 1998/1993). Tại Khoản 3, Điều 2, Luật Đất đai 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thê chấp quyền sử dụng đất”. Với quy định này, quan hệ cung - cầu vê quyển sử dụng đất giữa những người sử dụng đất vối nhau đã có 5 hình thức cụ thể đê thực hiện, tạo ra một loại thị trường hoàn ♦ • * ' * • • • o toàn mói trên thực tiễn Việt Nam, đó là thị trường quyền sử dụng đất mà các bên cung - cầu đểu không phải là Nhà nước (thường gọi là thị trường thứ cấp vê quyền sử dụng đất). Trong các năm 1998-2000, thị trường hợp pháp này đã dần dần hình thành, trong đó: quyền sử dụng đất nông nghiệp được trao đổi trên thị trường giữa những người sản xuất nông nghiệp vói nhau; quyền sử dụng đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất chuyên dùng được trao đổi trên thị trường giữa các bên cung, cầu với nhau. Tuy nhiên, việc hình thành thị trưồng thứ cấp vể quyền sử đụng đất đã diễn ra với nhiều khó khăn, hạn chế, trong đó nổi lên ỏ một số điểm: Một là, sự can thiệp còn quá sâu của Nhà nước vào cả bên cung củng như bên cầu. Hai là, chính sách chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp gây nhiều bất lợi cho hộ nông dân, tạo ra nhiều trở ngại cho việc thực hiện các giao dịch trên thị 174
trường thứ cấp vể quyển sử dụng đất. Đây là nguyên nhân có tầm quan trọng hàng đầu dẫn đến những khiếu kiện kéo dài của những chủ sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp phải thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của mình bằng các giải pháp phi thị trường. Bảng 111.2: Sự bất cập giữa giá chính sách với giá thực tế trong đền bù thu hồi đất Đơn VỊ tinh: Nghin đóng/m? Gỉả xác đinh ♦ ' Gỉáthưtt So sánh Dự ẩn xây dựtig theo chỉnh sảch hiên * PW2>(%) (1) (2) (3) (4) - Dự án Đường xuyên Á (quận 12, 333,3 900 3.000 Thành phố Hổ Chỉ Minh) *Dự án Quốc lộ 22 (thị trấn Củ Chi, 272,7 550 1500 Thảnh phố Hổ Chí Minh) - Dự ốn Khu công nghiệp Nhơn 180,0 5 9 Trạch (tỉnh Dóng Nai) - Dự án nâng cấp quốc lộ 5 tại Sái 533,3 1.500 8.000 Dóng (Gia Làm, Hà Nội) - Dự án xảy dựng vườn ươm cày 290,1 xanh tại Hóc Mồn (Thành phố 55 160 Hó Chí Minh) *Dư án Khu liên họp thể thao Mỹ 266,7 32 86 Đỉnh (huyện Từ Liêm, Hả Nội) - Dự ản đường Voi Phục (Cấu Giấy, 5.200 14.800 284,6 Hà Nội) Nguồn: Kỷ yếu Hội thảo “Đến bù giải phóng mặt bằng”. Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, tháng 9-2002. 175
Trên thưc tế, sau Luât Đất đai 1998/1993, thi m 7 m 7 • trưòng thứ cấp về quyển sử dụng đất vẫn tiếp tục hình thành một cách trì trệ. Tình hình này đã trở thành một trong những đòi hỏi quan trọng nên đến năm 2001, Nhà nước lại một lần nữa phải sửa đổi, bổ sung.Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 1993 vẫn không khắc phục được những hạn chê của mình trong việc khai thông thị trường thứ cấp về quyển sử dụng đất. Sự trì trệ này đã làm cho nguồn cung về đất trên thị trường bất động sản bị khan hiếm so vối nhu cầu liên tục tăng mạnh trong nền kinh tê (trong đó có cả nhu cầu của các nhà đầu tư, thậm chí còn là nhu cầu của giới đầu cơ). Năm 2003, Luật Đất đai năm 1993 được thay thế. Việc thay thê này nhằm tạo thêm điêu kiện để thị trường quyển sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung bưóc vào giai đoạn phát triển mới. Các điều chỉnh quan trọng trong Luật Đất đai năm 2003 so với Luật Đất đai năm 1993 là khẳng định quyển sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa (hàng hóa đặc biệt). Thứ hai là Nhà nước công bố khung giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thay vì cố định trong một thời gian như trước đây; việc công bố này được giao cho chính quyền địa phương (cấp tỉnh) thực hiện hàng năm. 176
Bảng 111.3: Khung gỉá đất theo điếu chỉnh của Nhà nước Đan VỊ tính : Nghin dóng/ni* Giá đít nếm Giá đất So (inh giá Loaiđỉt • 1994™ ním 2005® đất 2005/1994 (lẩn) 1. Đất tróng cảy hàng năm tại xà đóng bằng - Già tối thiểu 0,10 4 40 - Giá tối đa 1,913 90 47 2. Đất ở nông thôn tại xà đống bằng - Giả tối thiểu * 2,2 10 4,5 - ỡiá tối đa 38,6 1.250 32,2 3. Đất ở đô thị lo ạ i đặc biệt • Giá tối thiểu - 1.500 • - ốiá tối đa m 67.500 - 4. Đ ít ở đô thị lo ạ i 1 - Giả tói thiểu 90 400 4.4 - ỡiả tối đa 11.500 42.500 3,7 5. Đẩt ở đồ thị loại II - ỡiả tối thiểu 70 150 2.1 • ốỉá tói đa 6.500 30.000 4.6 6. Đất ò đô thị bại III - Gia tối thiểu 30 120 4 • Giả tối đa 4.000 19.500 4,8 Nguồn: (1) Nghị định 87/CP năm 1994; (2) Nghị định 188/2004/NĐ CP. 177
3.3. Sự hình thàn h th ị trư ờn g b ấ t đông sản xây dựng Đối với bất động sản là công trình kiến trúc, mặc dù trong nhiều thập kỷ qua, nên kinh tê luôn luôn dành một nguồn lớn trong tống đầu tư xã hội để xây dựng các công trình đường sá, cầu cống, hồ đập, nhà ỏ, nhà xưởng, nhà hàng, văn phòng... nhưng từ năm 1992 trở về trước, các công trình đó không phải là hàng hóa. bởi một trong những nguyên nhân chủ yếu là khi đó, đất tạo mặt bàng công trình chưa phải là hàng hóa. Trong thời kỳ đó, công trình kiến trúc được xây dựng theo phương thức “tự sản tự tiêu”, theo đó công trinh nhà nước do Nhà nước tự làm, công trình nhà ỏ của dân do dân tự làm, công trình nhà xưởng của doanh nghiệp tư nhân do tư nhân tự làm... Việc mua bán nhà ở trong nhân dân tuy vẫn diễn ra. nhưng một mặt chưa mang mục tiêu chủ yếu là tìm kiếm lợi nhuận, mặt khác không được pháp luật .thừa nhận (chưa có Giấy chứng nhận quyền sô hữu nhà). Việc mua bán này ngày càng phát triển do sự gặp gỡ vể quan hệ cũng cầu nhà ỏ trong nhân dân ngày càng lớn. Do không có Giây chứng nhận về sỏ hữu nhà ỏ nên giữa các bên mua và bán chỉ trao cho nhau những giấy biên nhận tay đôi, không cần có bất cứ sự quản lý nào của Nhà nước, kể cả trong lĩnh vực thuế, phí. Loại thị trường nhà ở hình thành ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước như vậy được đặt dưối nhiều #^ • t tên gọi khác nhau: thị trường ngầm, thị trường phi chính thức, thị trường chợ đen... 178
Bảng 111.4: Đất thuộc các chủ sử dụng hợp pháp đến cuối năm 2000 Cểc chù sử dụng đất hợp pháp Đơn Tổng điền Hộ gia đinh T ổ c h ik M tầk Uỷ ban nhàn Cấc tổ ữtỉng& ỉ vị tích đất dang v à c in h in kinh tế ng ữ ii, Mến d in x Ậ d tớ tk h á c tỉnh sử dụng doanh phưởng, th ị ừ ín 1. Đát nông nghiệp ha 9.345.345 8.013.349 839.308 7.585 364.335 120.768 Tỷ lệ % 100,0 857 8,9 0,1 3,8 1,5 2 Đất ở nồng thổn ha 371.039 364.635 4.570 2 971 861 Tỷ lệ % 100,0 98,3 1,2 0,0 0,3 0,2 3 Đấtởđôthị ha 72.139 70.084 1,444 1 192 418 Tỷ tệ % 100,0 97,1 2,0 0,0 0,3 0,6 4 Đất chuyèn dũng ha 1.532.483 29.832 179.637 10.092 977.953 ĩ ỷ lệ % m o 1,9 11,7 0,6 63,8 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000. Tổng cục Địa chính. Thị trường công trình kiến trúc (hợp pháp, chính thức) chỉ hình thành sau khi có thị trường sơ cấp về quyển sử dụng đất từ năm 1993. Sự phát triển của thị trường công trình kiến trúc môt măt phu thuôc vào sư tiến triển của • * * * ♦ t thị trường sơ cấp về quyển sử dụng đất, mặt khác phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng loại công trình kiến trúc. Đối với công trình kiến trúc do ngân sách nhà nước đầu tư bắt đầu được áp dụng hình thức đấu thầu xây dựng từ năm 1996, theo đó, người trúng thầu tự bỏ vốn để xây 179
dựng công trình, sau đố được ngân sách nhà nưóc thanh toán (từng phần, theo tiến độ thi công) theo giá trúng thầu. Với hình thức này, lĩnh vực xây dựng công trình kiến trúc bằng vốn ngân sách nhà nước đã bắt đầu tham gia thị trường. Đối với công trình kiến trúc do khu vực ngoài nhà nước đầu tư, thì chủ đầu tư sau khi được Nhà nước giao đất (hoặc cho thuê đất), đã thuê doanh nghiệp kinh doanh trong ngành xây dựng thực hiện việc xây dựng công trình cho mình. Với hình thức này, lĩnh vực xây dựng công trình kiến trúc bằng vốn ngoài nhà nưốc cũng bắt đầu tham gia thị trường. Sự bắt đầu tham gia thị trường của hai lĩnh vực trên đã làm hình thành dần dần thị trưòng bất động sản trên đất mà hàng hóa là những công trình kiến trúc được xây dựng trên những diện tích đã được Nhà nưốc giao hoặc cho thuê. Thị trường này không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố thị trường trong lĩnh vực xây dựng, mà trên thực tê còn bị phụ thuộc mang tính quyết định vào các yếu tố thị trường trong lĩnh vực đất đai. Những khó khăn, trỏ ngại trong giao dịch trên thị trưòng sơ cấp về quyển sử dụng đất trong những năm trước 2003 đã hạn chế rấ t nhiều các nhà đầu tư thực hiện xây dựng các công trìn h kiến trúc trong lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nển kinh tê. Việc chậm hình thành thị trường bất động sản mà hàng hóa là công trình kiến trúc đã làm gia tăng sự hoạt động của thị trường ngầm, thậm chí có ndi, có lúc thị trưòng ngầm còn lấn át cả thị 180
trường chính thức trong quá trình hình thành và phát triển trong lĩnh vực kiến trúc này. Bảng 111.5: Đầu tư nước ngoàỉ vào kinh doanh bất động sản {Theo vốn đăng ký còn hiệu lự c đến tháng 7-2000) Tổng đấu tư Tý lệ Ngành, lĩnh vựt Ợ riệu USD) (%) Tổng đ iu tư v à o V iệ t Nam 3S.972 100,0 1. Các ngành cổng nghiệp 14.837 41,2 2. Các ngành kinh doanh du tịch, ttiương mại, khu 11.786 32,6 dố thị mới, văn phòng, cản hộ cao cấp, hạ táng khu cổng nghiệp và khu ché xuất 2.1. Khu du lịch 3.781 10,5 2.2. Khu thương mại 548 1.5 2.3. Khu đỗ thị mới 2.346 6,5 2.5. Văn phòng, căn hộ cao c ip 4.288 11,9 2.6. Hạ tắng khu cống nghiệp và khu chế xuát 803 2,2 3. Các ngành khác 9.349 26,1 Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tu, 2002. Sau khi được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, các chủ sử dụng các ỉoại đất ò nông thôn, đâ't ở đồ thị, đất chuyên dùng đã có mặt bằng hợp pháp để tiến hành xây 181
dựng các loại bất động sản trên đất của mình, tạo ra sự hình thành thị trường bất động sản xây dựng ngày càng sôi động trong giai đoạn 1993-2003. Theo Điểu tra của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung .ương tháng 2- 2002 tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì tỷ lệ nhà ở được xây dựng trước năm 1975 chiếm 31,05% tổng số nhà ỏ trên địa bàn năm 2002. Tỷ lệ đó của thời kỳ 1976-1985 là 11,50%; của thời kỳ 1993-2002 là 34,50%. Như vậy, tại hai thành phố này, nhà ỏ được xây dựng trong 10 năm 1993-2002 đã lớn hơn tổng số nhà ở được xây dựng từ trước năm 1975, vạ lớn gấp 3 lần tổng số nhà ở được xây dựng trong 10 năm 1976-1985. vể xây dựng nhà ở, theo công bố của Bộ Xây dựng thì khu vực đô thị cả nước năm 1996 chì có 81 triệu m2, năm • « 9 7 2000 đã lên tới 135,7 triệu m2, như vậy số xây dựng mới trong 4 năm đó đạt 54,7 triệu m2, bình quân 13,6 triệu m2/năm. Theo điều tra tháng 2-2002 của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương thì nhà ở thuộc sở hữu tư nhân chiếm tỷ trọng 85,2% tổng quỹ nhà ỏ tại thành phô' Hồ Chí Minh và Hà Nội. Loại nhà ở này sẵn sàng được rao bán trên thị trưdng với hàng loạt lý do (như: bán nhà hẹp để mua nhà rộng hơn; bán nhà để thực hiện chia thừa kế; bán nhà vì chuyển nơi cư trú; bán nhà để kiếm lãi...), đẩy xây dựng nhà ỏ theo quy mô nhỏ (mặt bằng 50-80 m2, độ cao 3-5 tầng) thành cao trào tại các thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ, thậm chí ỏ cả nhiểu khu vực nông thôn rộng lớn trong giai đoạn này. 182