ĐỀ ÁN CỔ PHẦN HÓA CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

Chia sẻ: Minh Thao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:39

Thêm vào BST

Báo xấu

644
lượt xem 229
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty nhà nước số: 4906000020 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp, đăng ký lần đầu ngày 31/08/1996 (Số giấy CNĐKKD cũ: 110701), đăng ký thay đổi lần thứ 12 ngày 31/10/2007, các ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Công ty như sau...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: ĐỀ ÁN CỔ PHẦN HÓA CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU (UDEC) Thành phố Vũng Tàu, tháng 07 năm 2008
MUÏC LUÏC PHẦN I TÌNH HÌNH CHUNG CỦA DOANH NGHIỆP ......................................................... 4 I. TỔNG QUAN 4 1. Giới thiệu về Công ty...................................................................................................... 4 2. Ngành nghề kinh doanh chính ........................................................................................ 4 3. Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu.......................................................................................... 5 4. Quá trình hình thành và phát triển .................................................................................. 5 5. Cơ cấu tổ chức và quản lý............................................................................................... 6 6. Danh sách những công ty mẹ và công ty con ................................................................. 8 7. Tình hình hoạt động kinh doanh và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 03 năm trước cổ phần hóa............................................................................................................ 8 8. Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành ........................... 14 II. THỰC TRẠNG CỦA DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 15 1. Thực trạng về tài sản cố định ........................................................................................ 15 2. Tổng số diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng.................................................. 15 3. Thực trạng về tài chính, công nợ .................................................................................. 18 4. Thực trạng về lao động ................................................................................................. 19 III. KẾT LUẬN 20 PHẦN II PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 21 I. CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN 21 1. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................ 21 2. Mục tiêu cổ phần hóa .................................................................................................... 21 3. Điều kiện thuận lợi để cổ phần hóa............................................................................... 22 4. Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa................................................................. 22 II. NỘI DUNG PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 24 1. Hình thức cổ phần hóa .................................................................................................. 24 2. Tên Công ty cổ phần ..................................................................................................... 24 3. Ngành nghề kinh doanh dự kiến ................................................................................... 24 4. Vốn điều lệ và cơ cấu vốn điều lệ ................................................................................. 25 5. Đối tượng mua cổ phần, chính sách bán cổ phần giá ưu đãi và việc phát hành cổ phần qua đấu giá .................................................................................................................... 25 6. Loại cổ phần và phương thức phát hành ....................................................................... 26 7. Chi phí cổ phần hóa ...................................................................................................... 27 Phương án cổ phần hóa trang 2
8. Kế hoạch sử dụng tiền thu từ cổ phần hóa .................................................................... 27 9. Phương án sắp xếp lại lao động .................................................................................... 28 10. Phương án về tổ chức và quản lý điều hành Công ty.................................................... 29 11. Phương án đầu tư và chiến lược phát triển sau khi cổ phần hóa................................... 32 12. Rủi ro dự kiến ............................................................................................................... 36 III. KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 38 PHẦN III TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC DUYỆT ................................... 39 Phương án cổ phần hóa trang 3
PHẦN I TÌNH HÌNH CHUNG CỦA DOANH NGHIỆP I. TỔNG QUAN 1. Giới thiệu về Công ty Tên công ty : CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BR – VT Tên giao dịch: Urban Development and Construction Company Tên viết tắt : UDEC Địa chỉ : Số 37 đường 3 tháng 2, phường 8, TP. Vũng Tàu Điện thoại : (064) 859 617 Fax : (064) 859 618 Mã số thuế : 35 0010130 8 Email : udec-brvt@vnn.vn Logo : Quyết định thành lập: Số 388/QĐ.UBT ngày 22/06/1995 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 2. Ngành nghề kinh doanh chính Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty nhà nước số: 4906000020 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp, đăng ký lần đầu ngày 31/08/1996 (Số giấy CNĐKKD cũ: 110701), đăng ký thay đổi lần thứ 12 ngày 31/10/2007, các ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Công ty như sau: Đầu tư kinh doanh công trình đô thị; Xây dựng nhà ở, công trình công nghiệp, công cộng, kỹ thuật hạ tầng (đường xá cấp thoát nước, vệ sinh môi trường, chiếu sáng); Kinh doanh nhà; Kinh doanh khách sạn, du lịch; Xây lắp đường điện cao thế 15-25-35 KV; Dịch vụ cho thuê kho bãi; Kinh doanh các dịch vụ du lịch khác trong hoạt động kinh doanh khách sạn du lịch; Phương án cổ phần hóa trang 4
Kinh doanh các sản phẩm dầu khí; Xây dựng các công trình thủy lợi, đê kè có kết cấu bằng đất và vật liệu kiên cố; Bảo dưỡng, sửa chữa các công trình, phương tiện thiết bị dầu khí; Cung cấp vật tư, phương tiện dầu khí; Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; Kinh doanh kho vận, giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu; Kinh doanh khai thác cảng biển; Sản xuất bê tông dự ứng lực, các kết cấu bê tông đúc sẵn, ống cống bê tông ly tâm, cột điện các loại; Kinh doanh lữ hành nội địa, lữ hành quốc tế; Vận tải hành khách (kể cả vận chuyển khách du lịch); Kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài tại khách sạn Golf Cần Thơ (TP. Cần Thơ) của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; Kinh doanh vận tải hàng. 3. Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu của Công ty hiện nay là: Xây dựng nhà ở; đầu tư kinh doanh các dự án về địa ốc, du lịch, hạ tầng khu công nghiệp, vệ sinh môi trường; cảng thuỷ nội địa; Xây dựng công trình công nghiệp, công cộng, xây dựng kỹ thuật hạ tầng (đường xá cấp thoát nước, vệ sinh môi trường, chiếu sáng); Xây dựng các công trình thủy lợi, đê kè có kết cấu bằng đất và vật liệu kiên cố. 4. Quá trình hình thành và phát triển Tiền thân của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là Xí nghiệp Dịch vụ Xây lắp Côn Đảo. Ngày 22/06/1995, Công ty được thành lập theo Quyết định số 388/QĐ.UBT của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu v/v Thành lập doanh nghiệp nhà nước Công ty Đầu tư và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau đó, Công ty đã được đổi tên thành Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Quyết định số 469/QĐ.UBT ngày 16/08/1996 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Năm 1999, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị được xếp loại là doanh nghiệp nhà nước hạng I của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Trải qua nhiều giai đoạn hoạt động và phát triển ngày càng lớn mạnh, Công ty đã khẳng định được uy tín của mình trên thị trường. Phương án cổ phần hóa trang 5
Năm 2006, dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Công ty đã thực hiện cổ phần hóa bộ phận du lịch và vật liệu xây dựng. Chi nhánh tại Đà Lạt và Cần Thơ sau khi cổ phần hóa đã chuyển thành Công ty Cổ phần Du lịch Golf Việt Nam (VinaGolf) có vốn điều lệ 130 tỷ, hoạt động vào tháng 07/2006, trong đó Công ty UDEC nắm giữ 51% vốn điều lệ của VinaGolf. Đồng thời, Xí nghiệp Sản xuất và Kinh doanh Vật liệu Xây dựng sau khi thực hiện cổ phần hóa chuyển thành Công ty Cổ phần Thành Chí có vốn điều lệ 30 tỷ, hoạt động vào giữa tháng 11/2006 với tỷ lệ nắm giữ của Công ty UDEC chiếm 30% vốn điều lệ. Năm 2007, thực hiện lộ trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 2008/QĐ.UBND ngày 05/06/2007 về việc thành lập Ban chỉ đạo cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau quá trình tiến hành các bước công việc phục vụ công tác cổ phần hoá, ngày 27/06/2008, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ra quyết định số 2141/QĐ-UBND về giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 5. Cơ cấu tổ chức và quản lý Trong những năm qua, Ban Giám đốc Công ty đã nỗ lực trong việc củng cố và tinh lọc bộ máy tổ chức quản lý. Hiện nay, Công ty đã có một đội ngũ công nhân viên có năng lực chuyên môn, năng động sáng tạo trong công việc và đoàn kết tốt. Bộ máy tổ chức Công ty hiện tại như sau: + Ban Giám đốc; + Phòng ban: gồm 04 phòng; - Phòng Tổ chức – Hành chính; - Phòng Kỹ thuật; - Phòng Kế hoạch – Kinh doanh; - Phòng Kế toán – Tài vụ. + Xí nghiệp trực thuộc: gồm 02 Xí nghiệp; - Xí nghiệp Cầu đường; - Xí nghiệp Xây lắp. Phương án cổ phần hóa trang 6
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC Giám Đốc Phó Giám đốc Phó Giám đốc Phụ trách Kỹ thuật Phụ trách Tài chính Xí Xí Phòng Phòng Phòng Phòng Nghiệp Nghiệp Kỹ Kế Kế toán Tổ Cầu Xây lắp thuật hoạch Tài Vụ chức đường Kinh Hành doanh chính Phương án cổ phần hóa trang 7
6. Danh sách những công ty mẹ và công ty con 6.1 Công ty mẹ Không có. 6.2 Công ty con Công ty Cổ phần Du lịch Golf Việt Nam (VinaGolf) Vốn điều lệ: 130.000.000.000 đồng Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 51% 6.3 Công ty liên kết Công ty Cổ phần Thành Chí Vốn điều lệ: 30.000.000.000 đồng Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 30% Công ty Cổ phần Du lịch Núi lớn Núi nhỏ & Cáp treo Vũng Tàu Vốn điều lệ: 100.000.000.000 đồng Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 22,5% Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào Vốn điều lệ: 70.000.000.000 đồng Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 30,0% 7. Tình hình hoạt động kinh doanh và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 03 năm trước cổ phần hóa 7.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 7.1.1. Sản lượng sản phẩm/giá trị dịch vụ qua các năm Cơ cấu doanh thu ĐVT: triệu đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Khoản mục Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Hoạt động kinh doanh 129.366 59,75% 106.923 94,66% 498.454 98,54% - Xây dựng 27.772 12,83% 62.282 55,14% 491.917 97,25% - Kinh doanh nhà 26.804 12,38% 9.507 8,42% 6.537 1,29% - Dịch vụ du lịch và 74.791 34,54% 35.134 31,10% - - hoạt động khác Phương án cổ phần hóa trang 8
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Khoản mục Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Hoạt động tài chính 1.844 0,85% 2.685 2,38% 1.473 0,29% Thu nhập khác 85.308 39,40% 3.349 2,96% 5.895 1,17% Tổng cộng 216.519 100% 112.956 100% 505.822 100% Nguồn: UDEC Cơ cấu lợi nhuận trước thuế ĐVT: triệu đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Sản phẩm Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Hoạt động kinh doanh (7.636) (201,28)% 13.731 124,57% 7.875 80,25% - Xây dựng (2.111) (55,63)% 7.998 72,56% 7.772 79,20% - Kinh doanh nhà (2.037) (53,69)% 1.221 11,08% 103 1,05% - Dịch vụ du lịch và (3.489) (91,96)% 4.512 40,93% - - hoạt động khác Hoạt động tài chính (6.261) (165,03)% (5.201) (47,19)% (306) (3,12)% Lợi nhuận khác 17.691 466,31% 2.493 22,61% 2.244 22,87% Tổng cộng 3.794 100% 11.023 100% 9.814 100% Nguồn: UDEC Doanh thu hoạt động xây dựng năm 2007 tăng đột biến so với 2 năm 2005, 2006 là do Công ty chuyển doanh thu đối với việc bàn giao hai khu công nghiệp Đông Xuyên và khu công nghiệp Phú Mỹ 1 cho UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng thời, trong năm 2007, doanh thu và lợi nhuận hoạt động du lịch và dịch vụ khác không còn nữa do bộ phận du lịch (Chi nhánh Đà Lạt, Cần Thơ), bộ phận vật liệu xây dựng (Xí nghiệp Sản xuất và Kinh doanh vật liệu xây dựng) đã cổ phần hóa chuyển thành công ty cổ phần hạch toán độc lập trong năm 2006. Xí nghiệp Kinh doanh các sản phẩm dầu khí LPG Phú Mỹ cũng đã giải thể tháng 06/2008. 7.1.2. Nguyên vật liệu Do hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, công trình, kỹ thuật hạ tầng,... nên nguồn nguyên vật liệu chính của Công ty là xi măng, sắt, thép, nhựa đường,… Nguồn cung cấp nguyên vật liệu rất ổn định. Chi phí nguyên vật liệu chiếm khoảng 70% giá vốn hàng bán. Vì vậy với tình hình gia tăng giá cả nguyên vật liệu xây dựng năm 2007 và 6 tháng đầu năm 2008, Công ty gặp nhiều khó khăn trong hoạt động. Một số nhà cung cấp nguyên vật liệu chính: Phương án cổ phần hóa trang 9
STT Tên nhà cung cấp Nguyên vật liệu 1 Công ty TNHH Cát Triệu Cát lấp, cát bêtông, đá, xi măng 2 Doanh nghiệp tư nhân Thanh Hiền Vật liệu san nền Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - 3 Gạch ống, gạch đinh Gạch ngói Tuynel Long Hương 4 Công ty TNHH Nghĩa Thành Xi măng 5 Doanh nghiệp tư nhân Thành Mỹ Thép gia công 6 Công ty TNHH Thép SMC Thép xây dựng 7 Công ty Shell Việt Nam Nhựa đường đặc nóng 8 Công ty Xăng dầu Bà Rịa – Vũng Tàu Xăng dầu, dầu mỡ nhờn Nguồn: UDEC 7.1.3. Chi phí sản xuất Cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh của Công ty Đvt: triệu đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Khoản mục Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Giá vốn hàng bán 109.605 84,72% 77.435 72,42% 481.141 96,52% Chi phí bán hàng 20.565 15,89% 9.076 8,48% - - Chi phí quản lý doanh nghiệp 6.092 4,70% 6.316 5,90% 9.437 1,89% TỔNG CỘNG 136.262 105,31% 92.827 86,80% 495.578 98,41% Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2005, 2006, 2007 Nhìn chung, chi phí sản xuất của Công ty ở mức trung bình so với các doanh nghiệp cùng ngành. 7.1.4. Trình độ công nghệ Trình độ công nghệ của Công ty chỉ ở mức trung bình so với các công ty khác. Những năm gần đây với phương án chiến lược phát triển mới, Công ty đang từng bước trang bị máy móc thiết bị nhằm nâng cao trình độ công nghệ đáp ứng với xu hướng phát triển chung của ngành. Phương án cổ phần hóa trang 10
7.1.5. Tình hình nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới Do từ trước đến nay Công ty hoạt động theo cơ chế nhà nước nên chi phí cho việc nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới hầu như không có. 7.1.6. Tình hình kiểm tra chất lượng sản phẩm/dịch vụ Trong quá trình thi công các công trình, Công ty luôn tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của nhà nước trong việc thi công các công trình xây dựng. Cụ thể trong quá trình thi công, Công ty luôn có một đội ngũ giám sát viên, được thành lập tùy theo dự án của từng công trình, để quản lý giám sát chất lượng cũng như tiến độ hoàn thành của dự án. 7.1.7. Hoạt động Marketing Hiện tại Công ty chưa có bộ phận chuyên về marketing. 7.1.8. Nhãn hiệu thương mại, đăng ký phát minh sáng chế và bản quyền (Logo đang sử dụng) Công ty chưa đăng ký bản quyền nhãn hiệu thương mại. Logo Công ty hiện đang sử dụng: 7.1.9. Các hợp đồng lớn Một số dự án lớn do Công ty làm chủ đầu tư: − Khách sạn Golf Phú Mỹ 3 sao 122 tỷ đồng − Khu nhà ở Phú Mỹ 250 tỷ đồng − Khu nhà ở Á Châu 400 tỷ đồng Một số dự án lớn do Công ty làm nhà thầu thi công: − San nền gói thầu số 16 khu công nghiệp Cái Mép 53,9 tỷ đồng − Trường TCCN của Đại học Hồng Bàng 31,2 tỷ đồng − Nâng cấp, cải tạo Khu Resort Đen Giòn 9,7 tỷ đồng Những dự án Công ty đã thi công: Đường 51B, 51C thành phố Vũng Tàu; Trung tâm Thương mại Thị xã Bà Rịa ; khu công nghiệp Đông Xuyên ; khu công nghiệp Phú Mỹ 1 ; làng cá Phước Tỉnh ; trường PTTH Long Điền ; khách sạn Golf Cần Thơ ; khách sạn Golf 3 Đà Lạt ; Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, khu công nghiệp Tân Đức - Long An… 7.2 Tình hình tài chính và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong 03 năm trước khi cổ phần hóa Phương án cổ phần hóa trang 11
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của Công ty giai đoạn 03 năm trước khi cổ phần hóa luôn bảo toàn và phát triển vốn nhà nước giao, hoạt động kinh doanh có lợi nhuận. Số liệu chi tiết được tóm tắt ở bảng sau: TT CHỈ TIÊU ĐVT Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Vốn Chủ sở hữu (không bao 1 gồm số dư quỹ khen thưởng, trđồng 162.108 216.745 227.649 phúc lợi) 2 Nợ phải trả trđồng 699.831 705.205 468.517 2.1 Nợ vay ngắn hạn trđồng 22.630 27.030 29.233 Trong đó: nợ quá hạn trđồng - - - 2.2 Nợ vay dài hạn trđồng 112.836 64.836 20.890 Trong đó: nợ quá hạn trđồng - - - 3 Nợ phải thu trđồng 157.295 77.475 171.520 4 Tổng số lao động Người 330 207 111 5 Tổng quỹ lương trđồng 4.891 3.728 3.123 6 Thu nhập bình quân của người trđồng 1,2 1,5 2,5 lao động/tháng 7 Doanh thu thuần trđồng 128.626 106.558 498.454 8 Tổng chi phí1 trđồng 211.985 101.569 496.008 9 Tổng tài sản trđồng 862.695 924.100 698.732 10 Lợi nhuận trước thuế trđồng 3.794 11.023 9.814 11 Lợi nhuận sau thuế trđồng 2.733 7.818 6.820 12 Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/ vốn % 1,69% 3,61% 3% Chủ sở hữu (Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2005, 2006, 2007 của UDEC) 7.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh a. Thuận lợi 1 Bao gồm Giá vốn hàng bán, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí khác. Phương án cổ phần hóa trang 12
− Tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam những năm qua phát triển khá thuận lợi. Tốc độ tăng GDP của Việt Nam năm 2007 đạt 8,44% đứng thứ 3 châu Á. Nước ta đã chính thức là thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Năm 2008 nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn nhưng tỷ lệ tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2008 vẫn ở mức 6,5%, tình hình lạm phát đã được kiểm soát. Các dự án về cơ sở hạ tầng được nhà nước đẩy mạnh hơn tạo đà phát triển vững chắc cho nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như ngành xây dựng nói riêng. − Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nằm ở khu vực kinh tế trọng điểm của phía Nam có tiềm năng phát triển cao. Với lợi thế về du lịch biển và hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, thành phố Vũng Tàu sẽ trở thành thành phố nghỉ dưỡng trong tương lai. Hàng loạt các dự án bất động sản lớn (trung tâm thương mại, chung cư, căn hộ cao cấp…) được triển khai trên địa bàn tỉnh thu hút sự quan tâm của người dân và giới đầu tư đặc biệt là các dự án về nghỉ dưỡng. − Trong những năm qua Công ty UDEC đã tạo dựng cho mình một thương hiệu và uy tín nhất định trên thị trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Công ty được tin cậy giao cho đảm nhận nhiều công trình và dự án của tỉnh. − Công ty có được một đội ngũ cán bộ công nhân viên giỏi, nhiều thâm niên kinh nghiệm trong ngành. Hai xí nghiệp trực thuộc là Xí nghiệp Cầu đường và Xí nghiệp Xây lắp luôn sẵn sàng đáp ứng thực hiện các công trình xây dựng. Do vậy Công ty có cơ hội mở rộng thị trường ra các tỉnh lân cận để tìm kiếm các hợp đồng mới. b. Khó khăn − Giá cả vật liệu xây dựng (sắt thép, xi măng, gạch…) tăng cao liên tục gây khó khăn cho hoạt động của các đơn vị trong ngành xây dựng. − Giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn trong công tác kinh doanh nhà, đặc biệt là khâu đền bù. − Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển nhưng có nhiều diễn biến phức tạp không theo quy luật, khó dự báo. − Phương thức đấu thầu dự án chưa hoàn thiện cũng gây cho Công ty những khó khăn nhất định. Đồng thời, nhiều công ty mới xuất hiện hoạt động trong cùng ngành nên sự cạnh tranh trong công tác đấu thầu để có những dự án thi công cũng ngày càng gay gắt hơn. Phương án cổ phần hóa trang 13
8. Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành 8.1 Vị thế của Công ty trong ngành Hoạt động của Công ty chủ yếu là trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Công ty đã và đang tham gia vào nhiều dự án lớn của tỉnh và đã tạo được vị thế nhất định đối với các doanh nghiệp cùng ngành. Ngoài ra, Công ty cũng đã ký kết được nhiều hợp đồng tại tỉnh Long An, Ninh Thuận... Hiện nay trên địa bàn tỉnh, UDEC được xếp vào một trong bốn đơn vị xây dựng hàng đầu của tỉnh gồm: Công ty Phát triển nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Công ty Cổ phần Xây lắp, Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng trực thuộc Bộ Xây Dựng, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 8.2 Triển vọng phát triển của ngành Với nhu cầu cấp thiết về cơ sở hạ tầng, văn phòng làm việc cũng như nhu cầu nhà ở của người dân, ngày càng có nhiều dự án lớn đang và sắp triển khai. Ngành xây dựng đã có bước phát triển nhanh chóng, đang từng bước hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách trong lĩnh vực xây dựng, trong quản lý và phát triển đô thị, tạo dựng hành lang pháp lý theo hướng thuận lợi cho hoạt động xây dựng. Việc ra đời Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... vừa tạo sự phân định ngày càng rõ hơn chức năng quản lý nhà nước và hoạt động xây dựng của các doanh nghiệp, vừa góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng và sản phẩm xây dựng, đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế quốc dân và các yêu cầu của ngành xây dựng trong hội nhập kinh tế quốc tế. Trước những đòi hỏi của thực tiễn, ngành xây dựng đã và đang triển khai chiến lược phát triển nguồn nhân lực, nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật, sắp xếp, đổi mới, nâng cao hiệu quả hoạt động của các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp... Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hiện đang xúc tiến nhiều dự án về công nghiệp và du lịch. Một số dự án thu hút đầu tư đến năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Công viên Bàu Trũng, Khu thương mại xã Phước Hòa, Khu tái định cư tại đường 51B, Khu tái định cư tại khu vực Đông Bắc Chí Linh, Khu nhà ở D95, Cụm công nghiệp Tam Phước 1, Cụm công nghiệp Long Điền 2... 8.3 Sự phù hợp định hướng phát triển của Công ty Định hướng phát triển của Công ty là từng bước thực hiện quá trình chuyên nghiệp hóa về xây dựng cơ bản. Với triển vọng phát triển của ngành xây dựng và tiềm năng của thị trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong thời gian sắp tới, định hướng của Công ty hoàn toàn phù hợp với định hướng của ngành, chính sách của nhà nước và xu thế chung trên thế giới. Phương án cổ phần hóa trang 14
II. THỰC TRẠNG CỦA DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1. Thực trạng về tài sản cố định Tình hình tài sản cố định của Công ty UDEC theo số liệu sổ sách kế toán tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp (30/06/2007) thể hiện tóm tắt ở bảng sau: Tài sản Nguyên giá (đ) Khấu hao (đ) Giá trị còn lại (đ) Tài sản cố định hữu hình 20.360.325.990 2.024.346.495 18.335.979.495 Nhà cửa, vật kiến trúc 5.955.401.049 226.783.501 5.728.617.548 Máy móc thiết bị, phương tiện 1.987.941.521 479.112.054 1.508.829.467 quản lý Phương tiện vận tải, truyền dẫn 12.378.380.615 1.316.038.265 11.062.342.350 Tài sản cố định khác 38.602.805 2.412.675 36.190.130 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 26.587.538.293 26.587.538.293 Tổng cộng 46.947.864.283 2.024.346.495 44.923.517.788 Trong đó, nhà cửa vật kiến trúc là tài sản cố định của Công ty gồm: Địa chỉ Nguyên giá (đ) Giá trị còn lại (đ) Văn phòng Công ty (37 đường 3/2) 5.612.331.050 5.494.673.803 Khu nhà văn phòng mỏ Phước Tân 343.069.999 233.943.745 Tổng cộng 5.955.401.049 5.728.617.548 2. Tổng số diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng 2.1 Đất được giao a. Lô đất tại 37 đường 3 tháng 2, P.8, TP. Vũng Tàu (đất chuyển từ thuê sang giao) − Diện tích: 1.999,2 m2. − Loại đất: đất trụ sở khác tại đô thị. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 12/11/2004. − Phương án sử dụng đất: nơi đặt văn phòng Công ty UDEC. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 13.594.560.000 đồng. b. Lô đất tại thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Phương án cổ phần hóa trang 15
− Diện tích: 4.779 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời hạn sử dụng đất: 50 năm kể từ ngày 07/09/2007 − Phương án sử dụng đất: xây dựng Khách sạn Phú Mỹ (Golf Tân Thành). − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 10.991.700.000 đồng. c. Lô đất tại xã Tân Phước, huyện Tân Thành − Diện tích: 38.828,5 m2. − Loại đất: đất ở tại nông thôn. − Thời gian sử dụng: lâu dài. − Phương án sử dụng đất: xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 23.048.996.875 đồng. d. Lô đất tại đường 3 tháng 2, P.8, TP. Vũng Tàu − Diện tích: 4.600 m2, nhưng đã chuyển nhượng gần hết, chỉ còn lại 351,1 m2. − Loại đất: đất ở tại đô thị. − Phương án sử dụng đất: Phần diện tích còn lại 351,1 m2 hiện nằm trong khu vực quy hoạch làm đường, đang chờ đền bù của nhà nước. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 4.213.200.000 đồng. 2.2 Đất mua a. Lô đất tại đường Hoàng Hoa Thám, P.2, TP. Vũng Tàu − Diện tích: 93.453,4 m2. − Loại đất: 49.375 m2 đất ở đô thị sử dụng lâu dài và 44.078,4 m2 đất chuyên dùng. − UDEC liên doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Sản xuất Tân Thành (theo tỷ lệ góp vốn 50: 50) mua lô đất này thông qua qua đấu giá. − Phương án sử dụng đất: hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Sản xuất Tân Thành xây dựng và khai thác kinh doanh dự án Khu nhà ở Á Châu. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: giữ nguyên giá trị sổ sách (162.000.000.000 đồng) khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa. Hiện tại, dự án khu nhà ở Á Châu đã được chuyển nhượng hết cho khách hàng. Doanh thu của dự án sẽ được hạch toán vào kết quả kinh doanh của Công ty UDEC trong Phương án cổ phần hóa trang 16
giai đoạn từ khi xác định giá trị doanh nghiệp đến thời điểm chính thức thành công ty cổ phần. 2.3 Đất thuê, trả tiền hàng năm a. Lô đất 1 tại Xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ − Diện tích: 112.172,4 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 01/06/2004. − Phương án sử dụng đất: xây dựng Khu du lịch Hoa Anh Đào. b. Lô đất 2 tại Xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ − Diện tích: 137.747,3 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 01/06/2004. − Phương án sử dụng đất: xây dựng Khu du lịch Hoa Anh Đào. c. Lô đất 3 tại Xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ − Diện tích: 45.600 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại nông thôn. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 01/06/2004. − Phương án sử dụng đất: xây dựng khu du lịch Hoa Anh Đào. Công ty UDEC đã dùng toàn bộ giá trị vị thế địa lý của 3 lô đất trên (8.865.600.000 đồng) và toàn bộ giá trị đã đầu tư vào dự án để góp vốn thành lập Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào, đi vào hoạt động từ ngày 31/08/2007. Công ty UDEC đã hoàn tất việc chuyển giao 03 lô đất này cho Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào. 2.4 Đất chưa hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý Lô đất tại góc đường Hoàng Hoa Thám – Võ Thị Sáu, TP. Vũng Tàu − Diện tích: 11.000 m2. − Phương án sử dụng đất: xây dựng khu chung cư phục vụ tái định cư cho dự án Khu công viên Hồ Bàu Sen. − Đây là lô đất Công ty UDEC hoán đổi với Công ty Du lịch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Quyết định số 9005/QĐ-UB của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 18/10/2001. Hiện tại Công ty chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa có quyền sở hữu đối với khu đất này. Do đó, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh Phương án cổ phần hóa trang 17
nghiệp. 2.5 Đất đưa vào tài sản thanh lý a. Lô đất tại số 32 (A+B) đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 2.294,6 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời gian sử dụng: Nhà nước giao đất 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043. b. Lô đất tại số 34 đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 727 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh ở đô thị. − Thời gian sử dụng: Nhà nước giao đất 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043. c. Lô đất tại số 32 (A+B) đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 3.245,4 m2. − Loại đất: đất lâm nghiệp. − Thời gian sử dụng: Nhà nước cho thuê 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043 đất trả tiền hàng năm.. d. Lô đất tại số 34 đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 5.683 m2. − Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043 đất, trả tiền hàng năm. Công ty UDEC đã tiến hành chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 02 lô đất giao cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Kinh doanh Địa ốc Việt thông qua đấu giá ngày 02/10/2007 và Hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/10/2007 với tổng giá trị chuyển nhượng là 6.600.000.000 đồng. Còn 2 khu đất thuê UBND tỉnh Lâm Đồng đã thu hồi lại ngày 03/03/2008 theo Quyết định số 522/QĐ-UBND. Do đó, không tính giá trị quyền sử dụng đất, giá trị vị thế địa lý của các lô đất này vào giá trị doanh nghiệp và chuyển qua Tài sản chờ thanh lý. 3. Thực trạng về tài chính, công nợ Thực trạng về tài chính, công nợ của Công ty theo số liệu sổ sách kế toán tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp như sau: Vốn chủ sở hữu : 227.492.191.115 đồng Phương án cổ phần hóa trang 18
Trong đó: Vốn kinh doanh : 221.412.538.531 đồng Các quỹ của doanh nghiệp : 10.567.041.595 đồng Quỹ đầu tư phát triển : 3.089.952.037 đồng Quỹ dự phòng tài chính : 2.759.098.763 đồng Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu : 230.601.784 đồng Quỹ khen thưởng, phúc lợi : 4.487.389.011 đồng Các khoản phải thu : 151.025.851.765 đồng Phải thu ngắn hạn : 89.341.956.198 đồng Phải thu dài hạn : 61.683.895.567 đồng Nợ phải trả : 332.285.014.609 đồng Nợ ngắn hạn : 245.414.977.319 đồng Nợ dài hạn : 86.870.037.290 đồng 4. Thực trạng về lao động Tại thời điểm ngày 27/06/2008, tổng số cán bộ công nhân viên của Công ty là 147 người với cơ cấu như sau: Tiêu chí Số lượng (người) Tỷ trọng (%) Theo trình độ lao động 147 100 - Trình độ đại học 38 25,85 - Trình độ cao đẳng, trung cấp, sơ cấp 23 15,65 - Trình độ khác 86 58,50 Theo loại hợp đồng lao động 147 100 - Hợp đồng không thời hạn 38 25,85 - Hợp đồng thời hạn từ 1-3 năm 102 69,39 - Hợp đồng dưới 1 năm 3 2,04 - Lao động không thuộc diện ký hợp 4 2,72 đồng lao động Theo giới tính 147 100 - Nam 122 83 Phương án cổ phần hóa trang 19
Tiêu chí Số lượng (người) Tỷ trọng (%) - Nữ 25 17 III. KẾT LUẬN Trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2007, doanh thu và lợi nhuận của Công ty có chiều hướng gia tăng. Căn cứ tình hình tổng quan và thực trạng của Công ty tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp thì Công ty đủ điều kiện thực hiện cổ phần hóa. Việc đổi mới phương thức quản lý thông qua quá trình cổ phần hóa sẽ giúp cho Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hoạt động tốt hơn khi chuyển sang công ty cổ phần. Phương án cổ phần hóa trang 20