Đề tài " Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư - Hoạch định ngân sách vận hành tòa nhà "

Chia sẻ: Mini Trump | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:29

Thêm vào BST

Báo xấu

148
lượt xem 27
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tại Hội thảo về chiến lược đầu tư khách sạn do Công ty CBRE Việt Nam tổ chức ngày 27/9 tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Robert McIntosh, Giám đốc Điều hành CBRE Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, tiềm năng đầu tư cho khách sạn tại Việt Nam là khá cao, đặc biệt dành cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng dài hạn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài " Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư - Hoạch định ngân sách vận hành tòa nhà "

CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư Hoạch định ngân sách vận hành toà nhà 30/03/2010
MỤC LỤC • Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dòng tiền hoạt động thuần • Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động • Tác động đối với quy trình hoạch định ngân sách • Tổng quan về Chi phí và những ứng dụng thực tiễn • Tóm lược chung CB Richard Ellis | Page 2
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm Ghi chú: FCF – dòng tiền thuần của doanh nghiệp V – giá trị của doanh nghiệp CB Richard Ellis | Page 3
Dòng tiền hoạt động thuần trong dự án BĐS CB Richard Ellis | Page 4
Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu CB Richard Ellis | Page 5
Vòng đời của một toà nhà Vòng đời của 1 tòa nhà Dòng tiền Thời gian Thiết lập Xây dựng Hòan thiện Quản lý Phát triển Marketing /Cho thuê CB Richard Ellis | Page 6
Hoạch định ngân sách • Biên độ sai số nhỏ/ Khả năng thành công bị thu hẹp • Thời gian hoàn vốn dài hơn -> tăng chi phí vốn • Hoạt động trong phạm vi hạn định giá ngắn hạn (ví dụ: chi phí biến đổi) • Chuyển dần chi phí vận hành sang chi phí Marketing xuyên suốt • Cung cấp dịch vụ mới – Duy trì khách thuê – Chi phí hoạt động tăng • Số lượng chi phí không thể chi trả – chi phí hoạt động tăng • Chiến lược cho thuê hiệu quả hơn CB Richard Ellis | Page 7
Hoạch định ngân sách • Vị trí cho thuê trong các toà nhà rải rác hơn • Thời gian lấp đầy toà nhà kéo dài • Điểm hoà vốn thay đổi • Rất khó để diện tích lên đến 99% -> khó đạt được sự cắt giảm chi phí cố định như mong muốn • Làm quen với “Chi phí mục tiêu” • Thực hiện hoạch định ngân sách hoạt động ở giai đoạn sớm hơn (giai đoạn thiết kế) • Bắt đầu ứng dụng những mô hình biến đổi (vd: Phương pháp phân tích Monte Carlo) CB Richard Ellis | Page 8
Phân tích chi phí CB Richard Ellis | Page 9
Phân loại chi phí • Phí biến đổi Phí trên từng đơn vị Tổng phí Tổng số Tổng số vd: Phí điện năng CB Richard Ellis | Page 10
Phân loại chi phí • Phí cố định Phí trên từng đơn vị Tổng phí Tổng số Tổng số vd: Phí bảo hiểm CB Richard Ellis | Page 11
Phân loại chi phí • Chi phí cố định (chi phí phân khúc) Phí trên từng đơn vị Tổng phí Tổng số Tổng số vd: Phí bình tụ điện bổ sung trong hệ thống điều hoà không khí CB Richard Ellis | Page 12
Lí do? Nên lưu ý: • Thị trường đã sang giai đoạn trưởng thành và khách hàng hiện nay hiểu biết hơn • Biến độ sai số nhỏ • Tính toán của chủ đầu tư càng hiệu quả thì xác suất thành công càng lớn CB Richard Ellis | Page 13
Hạn định giá ngắn hạn và dài hạn • Hạn định giá ngắn hạn = Chi phí biến đổi (chi phí hoạt động) -> Chiến lược cho thuê! • Về lâu dài các chi phí phải được chi trả, bao gồm tất cả chi phí cố định, ví dụ như phí bảo hiểm • Chú ý: Phần lớn các chi phí đều bao gồm cả chi phí biến đổi và chi phí cố định CB Richard Ellis | Page 14
Ví dụ về chi phí hỗn hợp Chi phí hàng tháng (USD) monthly nếu Chi phí biến đổi Chi phí cố định % chi phí cho thuê 100% 100% Chi phí hành chính 50% 50% 100% Chi phí vệ sinh 70% 30% Chi phí khấu hao 0% 100% 100% Chi phí điều hoà 70% 30% 100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20% 100% Tiền bảo hiểm 0% 100% 100% Chi phí quản lí toà nhà 20% 80% 100% Chi phí tôn tạo cảnh quan môi trường 0% 100% 100% Chi phí pháp lý 100% 0% 100% Chi phí trang trí nội thất toà nhà 100% 0% 100% Chi phí Marketing và xúc tiến hoạt động 0% 100% 100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0% 100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20% 100% Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng 70% 30% 100% Chi phí an ninh 70% 30% 100% Chi phí phúc lợi 20% 80% 100% Tiền nước/ Cấp thoát nước 80% 20% CB Richard Ellis | Page 15
Ứng dụng thực tế •Phí dịch vụ bao gồm những chi phí gì? •Chi phí trên từng m^2? •Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí? CB Richard Ellis | Page 16
Phí dịch vụ bao gồm • CHI PHÍ HÀNH CHÍNH Phí quản lý Chi phí nhân sự Chi phí hoạt động văn phòng Chi phí tổ chức sự kiện Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng điều hành của ban quản lý toà nhà • CHI PHÍ DỊCH VỤ TOÀ NHÀ Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân viên bảo vệ Dịch vụ vệ sinh Bảo hiểm toà nhà Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng) Khuôn viên cây cảnh và các trang trí Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng) Các trang thiết bị Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho thuê thấp) CB Richard Ellis | Page 17
Chi phí trung bình – Văn phòng Nhân lực 8.88% Hành chính/ Quản lý 28.91% Sửa chữa và bảo trì Năng lượng 36.05% 2.29% Diệt côn trùng 1.35% Vệ sinh 8.19% An ninh 14.33% Tỉ lệ % trên tổng chi phí CB Richard Ellis | Page 18
Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại Hành chính/ Quản lý 9.44% Sửa chữa và bảo trì Nhân lực 30.98% 13.32% Diệt côn trùng 0.40% Vệ sinh 4.00% An ninh 7.22% Năng lượng 34.64% CB Richard Ellis | Page 19
Chi phí điện năng trung bình – qua 1 năm Chi phí điện năng trung bình cho toà nhà hạng B khoảng 10.000 m2 CB Richard Ellis | Page 20