intTypePromotion=1

Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam

Chia sẻ: Trần Tuấn Anh | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:16

0
115
lượt xem
17
download

Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu "Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam" tập trung trình bày một số vấn đề cơ bản về định giá đất ở một số nước trên thế giới; kinh nghiệm đối với Việt Nam trong công tác định giá đất. Mời các bạn cùng tìm hiểu để nắm bắt nội dung thông tin tài liệu.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam

  1. MỤC LỤC 1. Định giá đất ở một số nước trên thế giới ........................... 1 2. Kinh nghiệm đối với Việt Nam trong công tác định  ........................... 5 giá đất PHỤ LỤC QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI  ........................... 8 ÚC        TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................... 13 1
  2. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI   KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI VIỆT NAM  1. Định giá đất ở một số nước trên thế giới +  Mục đích của định giá đất:  Với mục đích quản lý khác nhau thì các  nước có mục dích định giá đất khác nhau. Dưới đây là bảng xác định mục đích   định giá đất của một số nước: Nước1 Mục đích định giá đất Úc  ­ Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu  cầu của người dân;  ­ Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa  kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù …;  ­ Mục đích thương mại. Hungari  Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình  công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác. Croatia  Để làm cơ sở tính thuế đất Tajikistan  Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan  như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất  đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất. Guinea  ­ Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn  công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất,  nước.  ­ Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước  phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại  theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của  đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.  Nguồn: Báo cáo tổng hợp  “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai” ­ Bộ  1 Tài Nguyên và Môi trường, tháng 9/2012”. 2
  3. Malaysia  Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản Thụy Điển  Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù 8. Singapore  ­ Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;  ­ Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản  phù hợp để tính; ­ Để tính thuế và  giá cho thuê đất; - Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển  thực hiện quản lý bất động sản.   Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính  thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ  sở  để  tiến hành bồi thường khi   nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các  hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất   đai. +  Hình thức giá:  Hầu hết các nước trên thế  giới đều sử  dụng giá thị  trường làm cơ  sở  để  xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ  cho chúng ta thấy  một số ví dụ về hình thức giá của một số nước.  Nước2 Hình thức giá Amenia  Giá mua bán trên thị trường ­ Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản;  giá bảo đảm; giá bảo hiểm Úc ­ Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị  trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm Belize  ­ Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở) Hungari  Giá mua bán trên thị trường Croatia  Giá thị trường của bất động sản 2  TL đã dẫn. 3
  4.  Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người  Phần Lan bán. Ireland  Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán Maldiver  Giá có thể được xác định theo giá thị trường Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác  nhau tùy theo từng mục đích. + Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Nước3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất   Thành lập cơ  quan định giá  ở  cấp tiểu bang nằm trong hệ  thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ  thể  về  chuyên môn, nghiệp vụ  của cơ  quan định giá, người   làm công tác định giá.   Bộ  máy định giá đất từ  trung  ương đến địa phương, trong  mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất   Úc và bộ  phận lưu trữ. Bộ  phận  định giá từng thửa đất tiến   hành   định   giá   trên   từng   thửa   đất   theo   nhu   cầu   của   khách  hàng, công việc được  tiến hành bởi các định giá viên, bộ  phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên   đưa vào trung tâm lưu trữ. Khi khách hàng có nhu cầu mua  đất có thể  đến các trung tâm lưu trữ  để  lấy thông tin cần  thiết về thửa đất.  Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng   Hungari Nhà nước  Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng  Israel thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong   đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm. 3  TL đã dẫn, trang 30 4
  5.  Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo   Lào quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện  các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại.   Cán bộ  định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt  động tương  ứng theo các thủ  tục thành lập của Chính phủ  Estonia nước Cộng hoà Estonia. Người định giá cũng có thể  là một  công chức có chuyên môn trong việc định giá đất  Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ  Tajikistan phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực.   Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai. Văn  phòng đất đai trực thuộc cơ  quan Thuế  (Bộ  Tài chính), có  chức   năng  nhiệm  vụ   tham  mưu  giúp  Nhà   nước  xây  dựng  Singapore chiến lược quản lý đất đai; thực hiện quản lý đối với việc  bán đất công cho các dự  án đầu tư  và cho tư  nhân; cho thuê  đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp  pháp. Hệ  thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ  chức theo   ngành  dọc,   không  có   cơ   quan   định  giá   ở   cấp   tỉnh   và  cấp   Thái Lan huyện, chỉ  có một cơ  quan duy nhất giữ  chức năng quản lý  Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung  ương gọi là cơ  quan “Định giá Trung ương”. + Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ  bản hiện nay đang được áp dụng trên thế  giới:   Phương   pháp   so   sánh,   phương   pháp   thu   nhập,   phương   pháp   giá   thành,  phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư  (ở  Việt Nam cũng sử  dụng   các phương pháp này). Nước4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá   Giá trị  của đất bao gồm tổng giá trị  của công trình xây   Albania dựng và các bộ phận cấu thành trên đất 4  TL đã dẫn, trang 32. 5
  6.  Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất  Amenia sẽ được xác định theo giá địa chính của đất;   Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá  Úc trao đổi trên thị trường.   Thông   qua  khảo   sát   giá  thị   trường,  Phòng  định  giá   cấp  Belize huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật   Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư  bản  Estonia hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong   đánh giá.   Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa  Hungari phương.   Quy định về  việc mua bán đất, giá đất do sự  thỏa thuận   Phần Lan giữa người mua và người bán.   Giá trị  thị  trường của bất động sản được hiểu là giá của  Croatia bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường  tại thời điểm mua lại.  Đất đô thị  được tiến hành theo phương pháp định giá bất  Malaysia động sản  Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc   khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật. Những bất  Thụy Điển động sản không có khả  ăng đóng thuế  thi không cần định  giá. Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị. 2. Kinh nghiệm đối với Việt Nam trong công tác định giá đất Từ  kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu  ở  trên, có thể  thấy: Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định giá   đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước trên thế  giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng  ở  Việt   6
  7. Nam, công tác định giá đất được Chính phủ  quy định thông qua việc ban hành   Nghị  định  188/2004/NĐ­CP  về  phương pháp xác định giá đất và khung giá các  loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan. Trên cơ sở các   văn bản này,  Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố  trực thuộc trung  ương đã có   quy định về  giá các loại đất  ở  từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế   ở  Việt   Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị  trường mà Nhà  nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay. Chính vì vậy, công   tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có  độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường  mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về  giá đất, Việt Nam học tập để  đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ  thống cơ  sở  dữ  liệu về  giá đất để  đáp  ứng nhu cầu thông tin về  giá đất của Nhà nước, các tổ  chức và người dân. Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một   số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc tính  giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến  hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ  thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia   thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường. Nhìn chung,  ở các nước này, khi  tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà nước hoặc cá nhân đầu  tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường. Thứ  ba, Về  cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, ở  một số  nước như  Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về  giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể. Đây cũng là một   trong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các   trường hợp khiếu kiện về  giá đất. Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát được  những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chính trong  việc thực hiện các giao dịch dân sự  về  đất đai tránh phức tạp,  các chính sách  của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế. 7
  8. Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử  dụng của các loại giá đất, từ  kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số  các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết   có 2 loại cơ bản sau: ­ Giá đất để  Nhà nước làm căn cứ  tính nghĩa vụ  nộp thuế  sử  dụng đất  hàng năm, trước bạ  sang tên: không phải là giá thị  trường mà do Nhà nước  ấn  định  ổn định trong một thời gian (từ  3­5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị  trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá. ­ Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai,  bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ  các giao dịch): giá này do thị  trường quyết   định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất. ­ Ngoài ra, một số  nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyển  dịch từ  nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nông  nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan…) thì còn có một loại giá  đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước như  bán bắt   buộc, trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ  sở  giá thị  trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất. Do vậy,  ở Việt Nam, cần làm  rõ được các loại giá và mục đích sử  dụng  của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả là   giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?  Thứ  năm, về  thị  trường quyền sử  dụng đất,  giá đất hình thành và phát  triển trong các nước có nền kinh tế  thị  trường và theo các quy luật kinh tế  thị  trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…Tuy nhiên, hiện nay, Việt Nam   đang trong giai đoạn phát triển để  được công nhận là nước có nền kinh tế  thị  trường đầy đủ  (Việt Nam đang đàm phán với EU và Mỹ  để  EU và Mỹ  công  nhận Việt Nam có nền kinh tế  thị  trường). Từ  đó, thực tế  Việt Nam có nơi có  thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực đô thị) và có nơi chưa có thị  trường quyền sử  dụng đất (khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa…),  do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cần phải phù hợp với  8
  9. nơi chưa có thị  trường quyền sử  dụng đất; cần phải xem xét phương pháp xác  định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà các nước có nền kinh tế thị  trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất  (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nơi chưa   có thị trường quyền sử dụng đất).  9
  10. PHỤ LỤC QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ÚC5 Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất  nói riêng của từng bang có sự  khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang  đều do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ  quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một  quan chức độc lập được bổ  nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc  bang để  giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách   nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố  giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ  chức thực   hiện; kết quả  định giá đất là độc lập dựa trên dữ  liệu của thị  trường bất động  sản.   Tổ chức định giá đất độc lập Bên cạnh hệ  thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá  đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd   White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ  chức định giá  đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ:  ­ Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công   bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi  tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để  thực  hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang. ­ Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế  chấp đất/bất động sản; định giá  bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác. ­ Dịch vụ  định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ  chức, cá  nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính   bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. ­ Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản. Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất Định giá đất của Úc có từ  rất sớm và hệ  thống pháp luật đã hoàn thiện,  trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp  5  TL đã dẫn 10
  11. dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau  nhưng nội dung, quy trình định giá đất về  cơ  bản là giống nhau. Việc định giá  đất của Úc chủ yếu được sử  dụng đất tính thuế  sử dụng đất, thuế  thu nhập từ  bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.  Nguyên tắc định giá đất Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo  nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định   giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có  khả  năng  kiểm tra, đối chứng với chứng cứ  thị  trường một cách công khai và  minh bạch.    Các phương pháp định giá đất Tại Úc áp dụng chủ  yếu 3 phương pháp định giá đất phổ  biến trên thế  giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương  với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư   ở  Việt Nam) và phương   pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và   định giá đất riêng lẻ. Quy trình định giá đất hàng loạt  Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn  Bang, chủ yếu để  phục vụ mục đích tính thuế  sử  dụng đất/bất động sản, thuế  thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng   thửa đất, được xây dựng và công bố  công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng   năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định giá đất hàng loạt   thực hiện qua các bước: Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát các thông tin chung b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường Các thông tin giao dịch thị  trường được lưu trữ  trong cơ  sở  dữ  liệu theo   một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu. c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin   này được phân loại, phân tích, xử lý như sau: 11
  12. ­ Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp  so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt.   Giải pháp này sử  dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế  trên thị  trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật  này phụ  thuộc vào việc sử  dụng các mua bán tương đương trên thị  trường đã   diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan  đến ngày định giá.  ­ Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp  mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị  tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này,  người định giá phải mô tả  tài sản gắn liền với đất, sử  dụng chi phí xây dựng  mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so   sánh theo cặp.  ­ Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì  áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất. Bước 2.  Phân loại các khu vực định giá đất Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền  địa phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm  các bất động sản có cùng đặc điểm về  điều kiện tự  nhiên, kết cấu hạ  tầng và   giá đất tương tự.  Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ  sở  mức độ  đại diện của nó cho khu  vực định giá hoặc hợp phần định giá.  Bước 4. Định giá đến từng thửa đất Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ  vào thông tin giá đất thị  trường để xây dựng hệ  số  phân vùng, hệ  số  cụ  thể  của các thửa đất trong khu  vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp  dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt  đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để  hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá.  Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng   các thông tin về  giá đất thị  trường đã thu thập, giá hiện hành để  bảo đảm chất  lượng của kết quả định giá. 12
  13. Quy trình định giá riêng lẻ Việc định giá đất cụ  thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi  thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và   các giao dịch dân sự  khác. Việc định giá đất riêng lẻ  được thực hiện theo loại   đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá  thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các   trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ  Văn  phòng đăng ký đất đai để xác định sơ  bộ  giá của thửa đất cần định giá. Sau đó,   định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các   tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh   hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá. Giải quyết khiếu kiện về giá đất Việc khiếu kiện về  giá đất là quyền của các chủ  sở  hữu bất động sản.   Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước: Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Nếu một tổ  chức, cá nhân cho rằng một giá trị  định giá của Nhà nước là   không chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản)  tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể  từ  ngày tổ  chức, cá nhân nhận được thông báo về  thuế  lần đầu tiên từ  các cơ  quan có thẩm quyền. Bước 2. Giải quyết khiếu kiện Tổng định giá chỉ  đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại  của tổ  chức, cá nhân về  giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả  giải quyết do  Tổng định giá ký gửi cho tổ  chức, cá nhân. Nếu không đồng ý với kết quả  giải   quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất để  tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3. Bước 3. Định giá đất độc lập Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận   được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê chuyên  gia định giá độc lập để  xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định  giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định. 13
  14. Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả  định giá thì giá trị định giá đó sẽ  được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ  được hoàn lại cho người khiếu nại.  Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chuyên   gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể  khởi kiện lên Tòa án về  đất đai và định   giá theo quy định của Tòa án tối cao.    Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất  Tại Úc, cơ  sở  dữ  liệu về  giá đất bao gồm dữ  liệu giá đất do Nhà nước  quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông  tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã  được đầu tư  xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp  ứng yêu  cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân. 14
  15. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, sửa đổi, bổ  sung năm 2001. 2. Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 3. Luật Đất đai năm 2003 (Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số   13/2003/QH11 năm 2009). 4. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) 5.Nghị  quyết số  19­NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành trung  ương lần  thứ 6 khoá XI. 6. Nghị định số 188/2004/NĐ­CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá  đất và khung giá các loại đất  7. Bộ Tài nguyên và Môi trường – Kết quả nghiên cứu: “Kinh nghiệm nước ngoài   về quản lý và pháp luật đất đai”, tháng 9/2012. 8. Cục Quản lý công sản ­ Bộ  Tài chính, Một số  báo cáo chuyên đề  về  đất đai   của Cục quản lý công sản ­ Bộ Tài chính từ năm 1999 đến nay. 9. Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư cơ   sở  hạ tầng  ở Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài chính từ  đất đai để  đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội. 10. Nguyễn Đình Bồng (2011),  Nhận diện những bất cập về  cơ  chế  tài chính   trong thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của pháp luật đất đai hiện hành ở Việt   Nam, Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi thường,   hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội. 11. Đoàn Văn Tuấn, Giám đốc sở  tài nguyên và môi trường tỉnh Thái nguyên,   Xác định giá đất phải điều hòa lợi ích các bên. 12. PGS. TS Hoàng Văn Cường (2011), Hoàn thiện chính sách thuế  và giá đất   đai theo cơ chế thị trường, Kỷ yếu Hội thảo “Tiếp tục đổi mới chính sách pháp  luật đất đai trong thời kỳ  công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” của Viện   Nghiên cứu lập pháp, NXB Lao động, 2011. 15
  16. 16

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản