Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam

Chia sẻ: Trần Tuấn Anh | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:16

Thêm vào BST

Báo xấu

301
lượt xem 28
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu "Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam" tập trung trình bày một số vấn đề cơ bản về định giá đất ở một số nước trên thế giới; kinh nghiệm đối với Việt Nam trong công tác định giá đất. Mời các bạn cùng tìm hiểu để nắm bắt nội dung thông tin tài liệu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Định giá đất ở một số nước trên thế giới kinh nghiệm đối với Việt Nam

MỤC LỤC 1. Định giá đất ở một số nước trên thế giới ........................... 1 2. Kinh nghiệm đối với Việt Nam trong công tác định ........................... 5 giá đất PHỤ LỤC QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ........................... 8 ÚC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................... 13 1
ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI VIỆT NAM 1. Định giá đất ở một số nước trên thế giới + Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục dích định giá đất khác nhau. Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá đất của một số nước: Nước1 Mục đích định giá đất Úc Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù …; Mục đích thương mại. Hungari Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác. Croatia Để làm cơ sở tính thuế đất Tajikistan Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất. Guinea Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước. Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất. Nguồn: Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai” Bộ 1 Tài Nguyên và Môi trường, tháng 9/2012”. 2
Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù 8. Singapore Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất; Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính; Để tính thuế và giá cho thuê đất; - Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý bất động sản. Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai. + Hình thức giá: Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá của một số nước. Nước2 Hình thức giá Amenia Giá mua bán trên thị trường Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm Úc Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở) Hungari Giá mua bán trên thị trường Croatia Giá thị trường của bất động sản 2 TL đã dẫn. 3
Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người Phần Lan bán. Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích. + Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Nước3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá. Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất Úc và bộ phận lưu trữ. Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ. Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất. Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Hungari Nhà nước Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng Israel thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm. 3 TL đã dẫn, trang 30 4
Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo Lào quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại. Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập của Chính phủ Estonia nước Cộng hoà Estonia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ Tajikistan phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực. Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai. Văn phòng đất đai trực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài chính), có chức năng nhiệm vụ tham mưu giúp Nhà nước xây dựng Singapore chiến lược quản lý đất đai; thực hiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp. Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp Thái Lan huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”. + Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này). Nước4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây Albania dựng và các bộ phận cấu thành trên đất 4 TL đã dẫn, trang 32. 5
Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất Amenia sẽ được xác định theo giá địa chính của đất; Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá Úc trao đổi trên thị trường. Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp Belize huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản Estonia hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá. Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa Hungari phương. Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận Phần Lan giữa người mua và người bán. Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của Croatia bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại. Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất Malaysia động sản Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật. Những bất Thụy Điển động sản không có khả ăng đóng thuế thi không cần định giá. Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị. 2. Kinh nghiệm đối với Việt Nam trong công tác định giá đất Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có thể thấy: Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước trên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng ở Việt 6
Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc ban hành Nghị định 188/2004/NĐCP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan. Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay. Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân. Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc tính giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường. Nhìn chung, ở các nước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường. Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, ở một số nước như Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể. Đây cũng là một trong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá đất. Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát được những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, các chính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế. 7
Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết có 2 loại cơ bản sau: Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn định ổn định trong một thời gian (từ 35 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá. Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất. Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyển dịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan…) thì còn có một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước như bán bắt buộc, trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất. Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận? Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…Tuy nhiên, hiện nay, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển để được công nhận là nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ (Việt Nam đang đàm phán với EU và Mỹ để EU và Mỹ công nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường). Từ đó, thực tế Việt Nam có nơi có thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực đô thị) và có nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất (khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa…), do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cần phải phù hợp với 8
nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất; cần phải xem xét phương pháp xác định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà các nước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất). 9
PHỤ LỤC QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ÚC5 Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản. Tổ chức định giá đất độc lập Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang. Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác. Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản. Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp 5 TL đã dẫn 10
dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc định giá đất Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch. Các phương pháp định giá đất Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ. Quy trình định giá đất hàng loạt Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước: Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát các thông tin chung b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu. c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này được phân loại, phân tích, xử lý như sau: 11
Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá. Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp. Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất. Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự. Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá. Bước 4. Định giá đến từng thửa đất Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá. Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá. 12
Quy trình định giá riêng lẻ Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá. Giải quyết khiếu kiện về giá đất Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước: Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Nếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trị định giá của Nhà nước là không chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thông báo về thuế lần đầu tiên từ các cơ quan có thẩm quyền. Bước 2. Giải quyết khiếu kiện Tổng định giá chỉ đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3. Bước 3. Định giá đất độc lập Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê chuyên gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định. 13
Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả định giá thì giá trị định giá đó sẽ được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ được hoàn lại cho người khiếu nại. Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai và định giá theo quy định của Tòa án tối cao. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân. 14
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, sửa đổi, bổ sung năm 2001. 2. Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 3. Luật Đất đai năm 2003 (Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số 13/2003/QH11 năm 2009). 4. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) 5.Nghị quyết số 19NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành trung ương lần thứ 6 khoá XI. 6. Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 7. Bộ Tài nguyên và Môi trường – Kết quả nghiên cứu: “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, tháng 9/2012. 8. Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính, Một số báo cáo chuyên đề về đất đai của Cục quản lý công sản Bộ Tài chính từ năm 1999 đến nay. 9. Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư cơ sở hạ tầng ở Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội. 10. Nguyễn Đình Bồng (2011), Nhận diện những bất cập về cơ chế tài chính trong thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam, Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội. 11. Đoàn Văn Tuấn, Giám đốc sở tài nguyên và môi trường tỉnh Thái nguyên, Xác định giá đất phải điều hòa lợi ích các bên. 12. PGS. TS Hoàng Văn Cường (2011), Hoàn thiện chính sách thuế và giá đất đai theo cơ chế thị trường, Kỷ yếu Hội thảo “Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” của Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Lao động, 2011. 15
16