Hướng đi cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP <br /> <br /> <br /> <br /> Hướng đi cho sản phẩm tín dụng bất động sản<br /> cá nhân tại các ngân hàng thương mại Việt Nam<br /> <br /> Tạ Thanh Huyền<br /> <br /> <br /> Ngày nhận: 12/03/2019 Ngày nhận bản sửa: 23/05/2019 Ngày duyệt đăng: 17/06/2019<br /> <br /> <br /> <br /> Trong nhiều năm trở lại đây, cho vay bất động sản (BĐS) luôn là mảng<br /> cho vay có giá trị lớn nhất của các ngân hàng với tỷ trọng khoảng<br /> 10% tổng dư nợ (Ủy ban giám sát tài chính quốc gia- UBGSTCQG,<br /> 2018).Cho vay BĐS, đặc biệt là đối tượng khách hàng cá nhân vẫn<br /> sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý của các ngân hàng do Việt Nam một quốc<br /> gia có cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Bài viết sử dụng phương<br /> pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi để thu thập thông tin từ phía<br /> khách hàng cá nhân cũng như từ phía cán bộ cung cấp sản phẩm<br /> tín dụng BĐS ở các ngân hàng để đánh giá khả năng đáp ứng nhu<br /> cầu khách hàng của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại, từ đó đưa<br /> ra các hướng giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển sản phẩm tín<br /> dụng BĐS trong tương lai.<br /> Từ khóa: Tín dụng, bất động sản, ngân hàng thương mại<br /> <br /> <br /> <br /> 1. Giới thiệu nhất. Với các ngân hàng thương mại (NHTM)<br /> trên thế giới, tín dụng BĐS chiếm gần 1/3<br /> hị trường bất động sản (BĐS) khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các<br /> là một bộ phận quan trọng của NHTM, góp phần lớn vào nguồn thu trong hoạt<br /> nền kinh tế, liên quan trực tiếp động kinh doanh của ngân hàng (Edward Wreed<br /> tới một lượng tài sản lớn kể cả và Edward K.Gill,2005). Còn ở Việt Nam,<br /> về quy mô, tính chất cũng như nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70%<br /> giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay (Hiệp<br /> BĐS trong tổng số của cải xã hội không đồng hội bất động sản Việt Nam, 2016). Tuy nhiên,<br /> nhất ở các quốc gia khác nhau nhưng thường nghiên cứu củaNgân hàng Mizuho (2013) chỉ<br /> chiếm trên dưới 40% tổng lượng của cải vật ra rằng Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ dư nợ tín<br /> chất (Michael J.Lea,2006). Để thị trường BĐS dụng BĐS/GDP và tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho<br /> có thể phát triển mạnh mẽ, góp phần thúc đẩy vay mua nhà thấp gần nhất so với các quốc gia<br /> tăng trưởng kinh tế thì tín dụng ngân hàng là Đông Nam Á, chỉ trên Philipine, trong khi đó<br /> một trong những kênh cung cấp vốn quan trọng Việt Nam lại là quốc gia có một cơ cấu dân số<br /> <br /> <br /> © Học viện Ngân hàng Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng<br /> ISSN 1859 - 011X 48 Số 205- Tháng 6. 2019<br />  QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP<br /> <br /> <br /> <br /> trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Thêm vào đó, hiệu quả số khách hàng tham gia điều tra 33% là cán bộ<br /> cho vay BĐS chưa đạt được kết quả như mong công chức nhà nước, 46% khách hàng là cán bộ<br /> đợi của nhiều ngân hàng do sự đa dạng hoá về công nhân viên nhưng không thuộc tổ chức nhà<br /> loại hình sản phẩm trong lĩnh vực này còn hạn nước, 13,7% là lao động tự do và 7,3% là thuộc<br /> chế. Từ thực tế đó, bài viết tập trung nghiên đối tượng khác. 80% khách hàng đều có nhu<br /> cứu thực trạng sản phẩm tín dụng BĐS của các cầu mua BĐS hoặc sửa chữa nhà, trong đó nhu<br /> NHTM cổ phần để tìm ra hướng đi hợp lý cho cầu mua chung cư chiếm tỷ lệ lớn.<br /> nhóm sản phẩm này nhằm đáp ứng đầy đủ và Hai bảng hỏi được thiết kế để thu thập thông tin<br /> đúng nhu cầu của các đối tượng khách hàng. từ cả hai phía: những người trực tiếp cung ứng<br /> sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng là các<br /> 2. Phương pháp nghiên cứu và mục tiêu cán bộ tín dụng và những người sử dụng sản<br /> nghiên cứu phẩm ngân hàng, khách hàng của ngân hàng.<br /> Bảng hỏi dành cho cán bộ tín dụng bao gồm 34<br /> Để trả lời câu hỏi nghiên cứu “Các sản phẩm câu hỏi, ngoài 5 câu hỏi phần nhận diện chung,<br /> tín dụng BĐS cá nhân đang triển khai tại các còn lại 29 câu khai thác ba nội dung chính:<br /> NHTM Việt Nam đã phù hợp và đáp ứng được đánh giá tầm quan trọng của tín dụng BĐS<br /> nhu cầu của thị trường chưa?”, từ đó đưa ra trong hoạt động kinh doanh ngân hàng (5 câu);<br /> gợi ý cho các NHTM Việt Nam nên xây dựng đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín dụng<br /> và phát triển dòng sản phẩm tín dụng BĐS cá BĐS đối với khách hàng cá nhân (17 câu); ý<br /> nhân như thế nào, tác giả đã thực hiện điều tra tưởng xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng<br /> khảo sát 2 nhóm: cán bộ ngân hàng và khách BĐS (7 câu). Đối với bảng hỏi dành cho khách<br /> hàng. 200 bảng hỏi được gửi tới cán bộ tín dụng hàng ngoài 4 câu về thông tin của khách hàng,<br /> ngân hàng, 138 cán bộ tín dụng gửi câu trả lời bảng hỏi tập trung đi vào hai nội dung chính<br /> về trong đó có 76 cán bộ tín dụng là nam và 62 được tập trung khai thác, đó là đánh giá nhu cầu<br /> cán bộ tín dụng là nữ. Đa phần cán bộ tín dụng sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS (3 câu) và mức<br /> tham gia điều tra là cán bộ tín dụng trẻ, dưới độ đáp ứng của sản phẩm hiện tại với nhu cầu<br /> 40 tuổi, cụ thể 58,5% cán bộ tín dụng dưới 30 của khách hàng (16 câu). Đối với cả 2 bảng hỏi,<br /> tuổi, 40,6 % cán bộ tín dụng từ 30 đến 40 tuổi, 70% là các câu hỏi lựa chọn với mức độ trung<br /> chỉ có 0,9% cán bộ tín dụng trên 40 tuổi. Mặc bình 5 lựa chọn cho 1 câu trả lời (1 là mức thấp<br /> dù tỷ lệ cán bộ tín dụng trẻ tham gia điều tra nhất và 5 là cao nhất); và 30% là các câu hỏi<br /> lớn, song tỷ lệ cán bộ có kinh nghiệm cao, chỉ mở nhằm khai thác tối đa thông tin, suy nghĩ và<br /> có 26,4% cán bộ tín dụng có dưới 2 năm kinh cảm nhận của khách hàng cũng như cán bộ tín<br /> nghiệm trong khi đó 27,3% cán bộ có từ 2 năm dụng liên quan đến các sản phẩm tín dụng BĐS.<br /> đến 5 năm kinh nghiệm, 30,2% cán bộ có từ 5<br /> năm đến 8 năm kinh nghiệm và 16,1% cán bộ 3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận<br /> có trên 8 năm kinh nghiệm. Với tỷ lệ cán bộ<br /> tín dụng có kinh nghiệm cao tham gia điều tra 3.1. Đánh giá nhu cầu tín dụng BĐS cá nhân<br /> sẽ giúp cho nghiên cứu có những đánh giá xác<br /> thực và nhận xét sâu sắc hơn. Nghiên cứu tiến hành điều tra khách hàng để có<br /> Đối với khách hàng tham gia điều tra, 185 cái nhìn cụ thể hơn về cầu tín dụng BĐS. Kết<br /> khách hàng gửi câu trả lời về, có 57% là khách quả điều tra chỉ ra rằng trong 185 khách hàng<br /> hàng nữ và 43% là khách hàng nam. Đa phần gửi câu trả lời về, chỉ có 16,6% khách hàng ở<br /> khách hàng tham gia điều tra khá trẻ, tập trung nhà tầng kiên cố, 24,3% khách hàng đang sống<br /> chủ yếu ở độ tuổi từ 18 đến 35, chiếm khoảng cùng với người thân (bố mẹ, anh, chị, em...),<br /> 70% mẫu điều tra, 22% khách hàng có độ tuổi 31% đi thuê nhà và 23,1% khách hàng ở nhà<br /> từ 26 đến 45, trên 45 tuổi chỉ chiếm 8%. Điều chung cư. Số liệu này cho thấy nhu cầu về nhà<br /> này góp phần cho thấy nhu cầu mua nhà, ổn riêng của khách hàng rất cao. Thực tế, khi hỏi<br /> định cuộc sống của người trẻ tuổi cao. Trong về nhu cầu thay đổi và sửa sang nơi ở của mình,<br /> <br /> <br /> <br /> Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 49<br /> QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bảng 1.Thứ tự thị phần và thứ tự ưu tiên phát triển sản phẩm của NHTM<br /> Đơn vị: %<br /> Sản phẩm tín dụng Thứ tự thị phần Thứ tự ưu tiên phát triển của NH<br /> 1 2 3 4 5 6 TB1<br /> 1 2 3 4 5 6 TB<br /> Vay mua nhà dự án 58.1 12.2 14.9 5.4 8.1 1.3 2.0 58.1 12.1 9.5 10.8 9.5 0 2.0<br /> Vay mua nhà ở xã hội 2.7 1.4 4.1 10.8 12.2 68.8 5.3 4.1 10.8 17.6 21.6 37.8 8.1 3.3<br /> Vay mua nhà cán bộ<br /> 1.4 5.4 23 31.2 20.3 18.7 4,2 1.4 8.1 25.7 39.2 24.3 1.3 3.8<br /> viên chức<br /> Vay xây/sửa nhà 17.6 24.3 25.7 18.9 9.5 4 2.9 12.1 31.4 31.4 15.2 8.1 1.8 2.8<br /> Vay mua nhà, đất 17.6 31.1 21.6 2.7 20.3 6.5 3.0 24.3 37.6 15.8 5.4 12.2 4.7 2.6<br /> Vay khác 2.6 25.6 10.7 31 29.6 0.7 3.6 0 0 0 7.8 8.1 84.1 5.8<br /> Nguồn: Tổng hợp kết quả khảo sát các NHTM cổ phần trên địa bàn Hà Nội, tháng 01/2018<br /> 1<br /> Cách tính trung bình:<br /> Thị phần trung bình cho vay mua nhà dự án = 58.1%*1 + 12.2%*2 + 14.9%*3 + 5.4%*4 + 8.1%*5 + 1.3%*6 = 2.0<br /> <br /> <br /> Biểu đồ 1. Thị phần các sản phẩm tín dụng Trong nhóm sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân,<br /> BĐS cá nhân hầu hết các ngân hàng cung cấp 5 loại sản<br /> Vay mua phẩm: vay mua nhà dự án, vay mua nhà ở xã<br /> nhà dự án hội, vay mua nhà cán bộ viên chức, vay xây/sửa<br /> nhà và vay mua nhà đất. Trong các sản phẩm<br /> này, vay mua nhà dự án được 58,1% cán bộ tín<br /> Vay Vay<br /> mua dụng đánh giá có tỷ trọng thị phần cao nhất,<br /> khác tiếp đến là cho vay xây sửa nhà và vay mua<br /> nhà ở<br /> xã hội nhà, đất. Tại vị trí thị phần thứ 2 và thứ 3 mua<br /> nhà đất và vay xây/sửa nhà có tỷ trọng đánh giá<br /> cao nhất, tiếp đến là cho vay mua nhà dự án.<br /> Vay Bảng 1 cho thấy rõ vay mua nhà dự án được<br /> mua đánh giá có thị phần cao nhất tại các ngân hàng<br /> Vay<br /> mua nhà cán và đây cũng là sản phẩm được các ngân hàng<br /> nhà đất bộ viên ưu tiên phát triển so với các loại hình sản phẩm<br /> chức tín dụng BĐS khác. Vị trí thị phần cụ thể được<br /> thể hiện qua Biểu đồ 1.<br /> Vay xây/sửa Kết quả thu nhận được cho thấy nhà dự án hiện<br /> nhà đang có vị trí thị phần lớn nhất trong số các sản<br /> phẩm tín dụng BĐS với vị trí trung bình 2.0,<br /> tiếp đến là các sản phẩm vay xây, sửa nhà, vay<br /> mua đất, vay mua nhà cán bộ viên chức và vay<br /> mua nhà ở xã hội với vị trí trung bình tương<br /> Nguồn: Kết quả khảo sát các NHTM cổ phần trên ứng là 2.9, 3.0, 4.2 và 5.3. Xu hướng này một<br /> địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 01/2018 lần nữa được khẳng định khi tiến hành điều<br /> tra khách hàng, ở vị trí ưu tiên số 1, có 65/185<br /> có tới 57,4% có nhu cầu mua nhà chung cư khách hàng (chiếm 35% tổng số khách hàng<br /> hoặc nhà xây sẵn, 8,9% khách hàng có nhu cầu được hỏi) quan tâm đến sản phẩm vay mua nhà<br /> mua đất và 4,7% khách hàng có nhu cầu đầu dự án, đây là tỷ lệ cao nhất.<br /> tư BĐS. Những con số này đã khẳng định tiềm Thực tế cho thấy nhu cầu mua nhà ở tại thị<br /> năng to lớn của thị trường này. trường Hà Nội rất lớn, song việc phân khúc sản<br /> <br /> <br /> <br /> 50 Số 205- Tháng 6. 2019 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng<br />  QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP<br /> <br /> <br /> <br /> phẩm của các doanh nghiệp BĐS chưa phù hợp, - Đánh giá tính đa dạng của sản phẩm: 72,7%<br /> họ tập trung nhiều vào sản phẩm ở phân khúc khách hàng cho rằng sản phẩm ngân hàng đa<br /> trung và cao cấp vì những phân khúc này mang dạng và rất đa dạng, còn 27,3% còn lại đánh giá<br /> lại mức lợi nhuận lớn hơn, trong khí đó tại phân sản phẩm vẫn còn nghèo nàn. Như đã đề cập ở<br /> khúc thấp khách hàng có nhu cầu cao nhưng phần trên, sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng<br /> sản phẩm lại hạn chế. Mặt khác, ngay tại những tập trung chủ yếu vào 5 sản phẩm là: cho vay<br /> phân khúc này, nguồn tài chính vẫn là một cản mua nhà dự án, cho vay mua nhà ở xã hội, cho<br /> trở lớn với khách hàng bởi thu nhập hạn chế vay mua nhà cán bộ viên chức, vay xây/sửa nhà<br /> của họ, vì vậy nhu cầu vay vốn mua nhà của và vay mua nhà đất. Trong 5 sản phẩm này, chỉ<br /> khách hàng tại nhóm này vẫn còn rất lớn. Khi có 3 sản phẩm được khách hàng chú ý đó là vay<br /> đánh giá mức độ phát triển của sản phẩm tín mua nhà dự án, vay mua nhà đất và vay xây/<br /> dụng BĐS cá nhân, 90,5% cán bộ tín dụng được sửa nhà, còn cho vay mua nhà ở xã hội và vay<br /> hỏi cho rằng tín dụng BĐS cá nhân sẽ phát triển mua nhà cán bộ viên chức chưa thực sự thu hút<br /> hoặc rất phát triển, chỉ có 8,1% cho rằng nhóm khách hàng.<br /> sản phẩm này phát triển chậm và 1,4% cho rằng - Đánh giá tính hữu ích của sản phẩm: 94,8%<br /> nhóm sản phẩm này có thể suy thoái. 77,3% khách hàng được hỏi đều thừa nhận sự cần thiết<br /> tổng cán bộ tín dụng tham gia điều tra cho biết và tính hữu ích của sản phẩm này. Họ cho rằng<br /> sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân là sản phẩm ưu đây là sản phẩm cần thiết cho xã hội, và với<br /> tiên phát triển tại NH của họ. một xã hội văn minh, phát triển, nhu cầu nhà<br /> ở cá nhân tăng cao không chỉ về mặt số lượng<br /> 3.2. Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín mà cả về chất lượng sẽ khiến nhiều khách<br /> dụng BĐS cá nhân hàng quan tâm tới nhóm sản phẩm này hơn và<br /> thúc đẩy nhóm sản phẩm này phát triển. Nhiều<br /> Để đánh giá mức độ phù hợp của sản phẩm khách hàng còn nhấn mạnh rằng, với những gia<br /> tín dụng BĐS cá nhân, nghiên cứu dựa trên đình trẻ, việc có đủ số tiền lớn mua nhà là điều<br /> đánh giá của khách hàng và cán bộ tín dụng vô cùng khó khăn, tuy nhiên với giải pháp sử<br /> trên hai cấp độ: Đánh giá tổng quát sự hài lòng dụng sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng,<br /> của khách hàng, tiếp đến nghiên cứu sẽ tiến họ có thể “mơ” đến ngôi nhà của riêng mình và<br /> hành phân tích sự phù hợp của các đặc tính sản đó cũng chính là động lực để họ làm việc và tiết<br /> phẩm. kiệm. Tại các nước phát triển, sự biến động của<br /> Đánh giá sự hài lòng của sản phẩm với nhu cầu thị trường BĐS vô cùng nhạy cảm với sản phẩm<br /> của khách hàng tín dụng BĐS ngân hàng và sản phẩm này là<br /> Nghiên cứu xem xét đánh giá của khách hàng người bạn đồng hành của hầu hết mọi gia đình.<br /> thông qua các các câu hỏi về: Sự phù hợp của Việc phân tích kết quả điều tra ở trên cho thấy<br /> sản phẩm với nhu cầu khách hàng, tính đa dạng phần lớn khách hàng tham gia điều tra đều ghi<br /> của sản phẩm, tính hữu ích của sản phẩm nhận sự cần thiết, tính hữu ích của sản phẩm tín<br /> - Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm đối với dụng BĐS, tỷ lệ đánh giá sự phù hợp cũng như<br /> nhu cầu khách hàng, 61% khách hàng cho rằng tính đa dạng của sản phẩm cao, tuy nhiên hơn<br /> sản phẩm ngân hàng đáp ứng được nhu cầu của 30% khách hàng trả lời phỏng vấn vẫn mong<br /> khách hàng, 33,8% khách hàng cho rằng sản muốn sản phẩm cần được cải thiện hơn để đáp<br /> phẩm chỉ đáp được phần ít nhu cầu của họ và ứng nhu cầu của họ tốt hơn. Vậy, cụ thể khách<br /> 5,2% khách hàng cho rằng sản phẩm hoàn toàn hàng mong muốn được cải thiện như thế nào,<br /> chưa đáp ứng được nhu cầu. Từ số liệu trên ta phần tiếp theo được dành để phân tích những<br /> thấy 1/3 khách hàng nhận thấy sản phẩm tín đánh giá của khách hàng về các đặc tính của<br /> dụng BĐS của ngân hàng chưa thực sự đáp ứng sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng.<br /> được nhu cầu của họ, đây là một tỷ lệ tương đối Đánh giá sự phù hợp của các đặc tính sản phẩm<br /> cao, đòi hỏi ngân hàng cần xem xét để cải thiện Để đánh giá khả năng đáp ứng của các sản<br /> tỷ lệ này. phẩm tín dụng BĐS hiện tại, nghiên cứu dựa<br /> <br /> <br /> <br /> Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 51<br /> QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Biểu đồ 2. Đánh giá của khách hàng về sự phù hợp của đặc tính sản phẩm tín dụng BĐS<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Nguồn: Kết quả khảo sát khách hàng, tháng 01/2018<br /> <br /> <br /> trên đánh giá của khách hàng đối với một số quá phức tạp. Vấn đề này đã được đề cập trong<br /> đặc điểm chính nổi bật của sản phẩm tín dụng. nhiều báo cáo cũng như trong các buổi hội thảo<br /> Kết quả cụ thể được thể hiện tại Biểu đồ 2. giữa ngân hàng và khách hàng, tuy nhiên dường<br /> Kết quả khảo sát cho thấy trên 50% khách hàng như sự cải tiến vẫn còn chậm và nó trở thành<br /> đều cho rằng thời hạn khoản vay phù hợp, quy một rào cản đối với việc tiếp cận tín dụng ngân<br /> mô khoản vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu hàng nói chung và tín dụng BĐS của khách<br /> của khách hàng; về yêu cầu tải sản đảm bảo hàng cá nhân nói riêng. Một số khách hàng chỉ<br /> cũng như mức thu nhập tối thiểu cần có của rõ số lượng giấy tờ phải điền và nộp cho ngân<br /> khách hàng đều ở mức hợp lý, không quá cao; hàng quá nhiều, đặc biệt các giấy tờ liên quan<br /> việc tiếp cận thông tin cũng như thời gian phê đến tài sản thế chấp và chứng minh nguồn thu<br /> duyệt hồ sơ phù hợp. Nếu chúng ta chỉ nhìn vào nhập. Có tới 40,3% khách hàng cho rằng thời<br /> đoạn 1 (màu ghi đậm), chúng ta thấy những dấu gian phê duyệt hồ sơ còn dài so với mong đợi<br /> hiệu lạc quan, những con số đầy tích cực khi của họ. Đối với tài sản đảm bảo và yêu cầu về<br /> đánh giá đặc tính của sản phẩm tín dụng BĐS mức thu nhập của khách hàng, 39% khách hàng<br /> ngân hàng, nó cho thấy ngân hàng và khách cho rằng các yêu cầu này cao so với khả năng<br /> hàng đang gần nhau hơn. Tuy nhiên, khi chúng của họ, vì vậy mặc dù có nhu cầu song việc tiếp<br /> ta nhìn vào đoạn 2 (màu ghi nhạt) thể hiện tỷ lệ cận được các khoản vay không hề dễ. Thực tế,<br /> % mức độ không phù hợp ít của từng đặc tính tài sản đảm bảo và thu nhập của khách hàng<br /> sản phẩm với nhu cầu của khách hàng, chúng là hai chỉ tiêu chính và quan trọng, ảnh hưởng<br /> ta thấy tỷ lệ này cũng không phải ở mức khiêm trực tiếp đến quyết định tín dụng của cán bộ tín<br /> tốn, điển hình là thủ tục vay vốn. Cụ thể, tỷ lệ dụng, song khả năng đáp ứng của khách hàng<br /> khách hàng đánh giá ở mức độ đơn giản của thủ với hai chỉ tiêu này còn khiêm tốn. Đối với thời<br /> tục vay vốn là rất thấp, chỉ có 13% khách hàng hạn khoản vay, 30% khách hàng mong muốn<br /> cho rằng hiện nay thủ tục vay vốn của ngân thời hạn khoản vay được kéo dài hơn. Về quy<br /> hàng là đơn giản, trong khi đó có tới 54,5% mô khoản vay và việc tiếp cận thông tin sản<br /> khách hàng nói thủ tục vay vốn của ngân hàng phẩm, 23,4 % đánh giá cần cải thiện. Đoạn 3<br /> còn phức tạp và 32,5% đánh giá thủ tục vay vốn (màu đen) thể hiện mức độ không phù hợp lớn<br /> <br /> <br /> <br /> 52 Số 205- Tháng 6. 2019 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng<br />  QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP<br /> <br /> <br /> <br /> của đặc tính sản phẩm với nhu cầu khách hàng, ngân hàng còn ít, chưa phân khúc rõ được các<br /> nhìn chung tại cột này tỷ lệ tương đối thấp. nhóm khách hàng mà chỉ mới cung cấp các sản<br /> Để đánh giá chính xác và cụ thể hơn khả năng phẩm theo các dự án. Vì vậy, ngân hàng cần<br /> đáp ứng nhu cầu khách hàng của các sản phẩm thiết kế các sản phẩm phù hợp với các phân<br /> tín dụng bất động sản hiện tại, nghiên cứu đã khúc khách hàng và nhiều đối tượng khách<br /> tiến hành điều tra đánh giá của khách hàng về hàng hơn. Đặc biệt đối với khách hàng có mức<br /> ưu, nhược điểm cũng như những mong muốn thu nhập trung bình, thấp, việc tiếp cận tín dụng<br /> cần cải tiến sản phẩm của khách hàng thông qua BĐS rất thấp. Hiện nay một số ngân hàng tiến<br /> các câu hỏi mở. Những ưu điểm nổi bật cuả sản hành liên kết với một số dự án nên sản phẩm tín<br /> phẩm được khách hàng nhấn mạnh có thể dụng BĐS của ngân hàng đó chỉ phục vụ cho<br /> kể đến: các dự án đó, trong khi đó nhu cầu của khách<br /> - Giải ngân nhanh; hàng là đa dạng.<br /> - Lãi suất và phương thức trả nợ linh hoạt; - Việc định giá tài sản đảm bảo thấp để nâng<br /> - Cán bộ tín dụng nhiệt tình cung cấp thông tin cao an toàn cho ngân hàng, song nó lại tăng<br /> đầy đủ; thêm rào cản đối với việc tiếp cận tín dụng BĐS<br /> - Hỗ trợ vay cao; của khách hàng.<br /> - Giúp cho khách hàng có cơ hội mua được nhà. - Đối với việc vay vốn sửa chữa nhà cửa, một<br /> Bên cạnh đó khách hàng cũng chỉ rõ những số ngân hàng yêu cầu chứng minh chi phí, mục<br /> nhược điểm, điểm chưa hài lòng khi sử dụng đích sử dụng vốn bằng việc nộp hoá đơn tài<br /> sản phẩm như thủ tục còn phức tạp; thời gian chính, song điều này là một khó khăn đối với<br /> phê duyệt hồ sơ lâu; lãi suất còn cao. Ba yếu khách hàng, làm tăng chi phí cũng như thủ tục,<br /> tố này cũng là những yếu tố khách hàng mong thời gian.<br /> muốn ngân hàng cải thiện để họ có thể dễ dàng - Ngoài những hạn chế liên quan trực tiếp đến<br /> tiếp cận sản phẩm hơn. Ngoài ra khách hàng sản phẩm, cán bộ tín dụng cũng nhấn mạnh việc<br /> cũng nhấn mạnh việc mở rộng danh mục các truyền thông sản phẩm tới khách hàng để khách<br /> tài sản đảm bảo, đặc biệt đối với việc mua nhà hàng nắm được tiện ích cũng như điều kiện để<br /> dự án nếu không có cam kết 3 bên, khách hàng tiếp cận được sản phẩm và nâng cao việc nhận<br /> không thể vay được bởi thiếu tài sản thế chấp. diện thương hiệu sản phẩm của ngân hàng.<br /> Bên cạnh đó, khi được hỏi cán bộ tín dụng Những phân tích trên cho thấy đánh giá, nhìn<br /> những điểm chưa phù hợp của sản phẩm tín nhận của khách hàng cũng như của ngân hàng<br /> dụng BĐS mà ngân hàng họ cung cấp, ngoài về sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại. Bên cạnh<br /> những vấn đề khách hàng đã đề cập cán bộ tín những ưu điểm của sản phẩm được khách hàng<br /> dụng cũng nêu lên một số điểm ngân hàng cần nhìn nhận thì vẫn còn những điểm cần cải tiến<br /> cải thiện: để đáp ứng nhu cầu của khách hàng tốt hơn.<br /> - Hiện tại sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân của (xem tiếp kỳ sau)<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Tài liệu tham khảo<br /> 1. Bộ xây dựng (2018), Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản (http://www.horea.org.vn/hoat-dong-horea/Bao-cao-tinh-<br /> hinh-thi-truong-bat-dong-san-nam-2018-va-kien-nghi-cac-giai-phap-de-thi-truong-phat-trien-minh-bach-on-dinh-lanh-manh-<br /> ben-vung.html).<br /> 2. Chính phủ (2019), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội Việt Nam năm 2018 (http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/noid<br /> ungtinhhinhthuchien?categoryId=100003729&articleId=10059512).<br /> 3. Công ty cổ phần chứng khoán Bảo Việt (2018), Có nên dãn lộ trình siết tín dụng bất động sản, Tài liệu nội bộ.<br /> 4. Edward W.Reed Ph.D, Edward K. Gill Ph.D (2005), Commercial bank, Statistical publisher<br /> 5. Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnRea2016), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2016<br /> 6. Hoàng Văn Cường (2014), Quy luật giá cả đầu tư và dự báo thị trường BĐS, kỷ yếu hội thảo “Kinh doanh BĐS- Cơ hội và<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 6. 2019 53<br /> QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Đại học Kinh tế quốc dân 2014.<br /> 7. Michael J.Lea (2006), Secondary mortgage markets: International perpective, page 34.<br /> 8. Mizuho (2013), Research into mortgage market in Vietnam.<br /> 9. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (2018), Báo cáo về tình hình tăng trưởng dư nợ tín dụng 2018 (nfsc.gov.vn).<br /> <br /> Thông tin tác giả<br /> Tạ Thanh Huyền, Thạc sĩ<br /> Học viện Ngân hàng<br /> Email: huyentt@hvnh.edu.vn<br /> <br /> Summary<br /> The direction for real estate credit products in Vietnamese commercial banks<br /> In recent years, real estate lending has always been the most valuable lending segment of banks with the<br /> proportion of about 10% of total outstanding loans (National Financial Supervisory Committee, 2018). Real estate<br /> lending, especially for individual customers will continue to attract the attention of banks because Vietnam has a<br /> young population structure and high housing demand. The article focuses on collecting information from individual<br /> customers as well as bank staff to assess the ability to meet customer needs of current real estate credit products.<br /> At the same time, it also offers solutions to improve and develop real estate credit products in the future.<br /> Key words: credit, real estate lending, commercial banks<br /> Huyen Thanh Ta, M.Ec.<br /> Banking Academy of Viet Nam<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> tiếp theo trang 30<br /> <br /> <br /> các nhà quản lý, giữa doanh nghiệp với các nghi xảy ra tại thời điểm cuối năm, hoặc các<br /> đối tượng bên ngoài như nhà cung cấp, các tổ giao dịch xảy ra cuối năm trước và bị ghi đảo<br /> chức tín dụng, kiểm toán độc lập, cơ quan quản vào đầu năm sau, từ đó cho phép ban quản lý và<br /> lý nhà nước, khách hàng, đặc biệt là thiết lập kiểm toán viên xác định và báo cáo các hành vi<br /> các đường dây nóng để báo cáo các hành vi bất gian lận nhanh chóng hơn.<br /> thường. Kiểm soát hành vi gian lận có vai trò không<br /> Các hoạt động kiểm soát cần chú trọng rà soát thể phủ nhận ở mọi doanh nghiệp Vì vậy, mọi<br /> các bên thứ ba và giao dịch với các bên liên doanh nghiệp cần nhận thức được vấn đề này và<br /> quan nhằm ngăn ngừa gian lận, đặc biệt là các không ngừng cải thiện hệ thống kiểm soát nội<br /> bên liên quan do thành viên ban giám đốc hoặc bộ của mình nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả<br /> các nhà quản lý kiểm soát, vì các cá nhân này hoạt động của mình ■<br /> có thể thực hiện các giao dịch đem lại lợi ích<br /> cho họ và gây thiệt hại cho doanh nghiệp.<br /> Bên cạnh các hoạt động kiểm soát truyền thống,<br /> các doanh nghiệp lớn có thể áp dụng các kỹ<br /> thuật phân tích dữ liệu, kỹ thuật kiểm toán liên<br /> tục (continuous auditing) để phát hiện hành vi<br /> gian lận (IIA, AICPA & ACFE, 2016). Các kỹ<br /> thuật phân tích dữ liệu có thể giúp phát hiện các<br /> số liệu, xu hướng bất thường trong một tập dữ<br /> liệu lớn. Người sử dụng có thể đào sâu số liệu<br /> trong các bút toán để xác định các giao dịch khả<br /> <br /> <br /> <br /> 54 Số 205- Tháng 6. 2019 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng<br />