Khoá luận tốt nghiệp: Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương tại chi nhánh An Đông từ năm 2011-2013

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:78

Thêm vào BST

Báo xấu

58
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bố cục của đề tài gồm Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài có 3 phần chính: Chương 1 - Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank Việt Nam; Chương 2 - Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông; Chương 3 - Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khoá luận tốt nghiệp: Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương tại chi nhánh An Đông từ năm 2011-2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM KHOA KẾ TOÁN–TÀI CHÍNH–NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH AN ĐÔNG TỪ NĂM 2011-2013 Ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Chuyên ngành: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Giảng viên hƣớng dẫn : TS.PHAN MỸ HẠNH Sinh viên thực hiện : HUỲNH THANH MỸ NHÂN MSSV: 1154020661 Lớp: 11DTNH5 TP. Hồ Chí Minh, 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM KHOA KẾ TOÁN–TÀI CHÍNH–NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH AN ĐÔNG TỪ NĂM 2011-2013 Ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Chuyên ngành: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Giảng viên hƣớng dẫn : TS.PHAN MỸ HẠNH Sinh viên thực hiện : HUỲNH THANH MỸ NHÂN MSSV: 1154020661 Lớp: 11DTNH5 TP. Hồ Chí Minh, 2015 i
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong báo cáo thực tập tốt nghiệp đƣợc thực hiện tại Ngân hàng Techcombank Việt Nam chi nhánh An Đông, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc nhà trƣờng về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 20… Tác giả (Ký tên) ii
LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cám ơn chân thành đến cô Phan Mỹ Hạnh đã tận tình hỗ trợ và hƣớng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu báo cáo tốt nghiệp. Nhờ có sự giúp đỡ của thầy em đã hoàn thành bài báo cáo này. Qua đây em cũng gửi lời cảm ơn đến nhà trƣờng Đại học Công Nghệ TPHCM đã tạo cơ hội cho em biết rõ hơn về lĩnh vực ngân hàng và chuyên ngành của mình. Bên cạnh đó em cũng gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông nói chung và các anh chị trong phòng tín dụng nói riêng đã hỗ trợ em trong suốt quá trình thực tập tại đơn vị. Anh chị đã chỉ dẫn và tạo cơ hội cho em đƣợc tiếp xúc và cọ xát với thực tế để có thể hoàn thành bài báo cáo tốt nghiệp. Em rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét và đóng góp ý kiến từ phía thầy cô để bài khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! ………………, ngày …..tháng …..năm …… (SV Ký và ghi rõ họ tên) iii
iv iv
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN : Họ và tên sinh viên : ................................................................................................ MSSV : ..................................................................................................................... Lớp : ........................................................................................................................ Thời gian thực tập: Từ …………… đến ……………….. Tại đơn vị: …………………………………………………………………. Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện : 1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định : Tốt Khá Trung bình  Không đạt 2. Thƣờng xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hƣớng dẫn: Tốt Khá Trung bình  Không đạt 3. Đề tài đạt chất lƣợng theo yêu cầu : Tốt  Khá Trung bình Không đạt TP.HCM,Ngày …. Tháng ….Năm 201.. Giảng viên hƣớng dẫn v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Giải thích TCB Techcombank ADG Chi nhánh An Đông NH Ngân hàng CN Chi nhánh BĐS Bất động sản KH Khách hàng RCMC Trung tâm quản lý tín dụng cá nhân HĐMB Hợp đồng mua bán LTD Tỷ lệ cho vay tối da trên nhu cầu vay vốn LTV Tỷ lệ cho vay tối da trên tài sản đảm bảo TSĐB Tài sản đảm bảo BH Bảo hiểm ĐVKD Đơn vị kinh doanh PCC Trung tâm tín dụng cá nhân, khối phê duyệt tín dụng HKD Hộ kinh doanh CCA Trung tâm kiểm soát tín dụng và hỗ trợ kinh doanh CVKH Chuyên viên khách hàng HUB Khối vận hành và công nghệ CVKS Chuyên viên kiểm sát CBNV Cán bộ nhân viên DTI Tỷ lệ tổng nợ trên tổng thu nhập LOS Hệ thống quản lý qui trình tín dụng cá nhân vi
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng biểu 1.1: Quy trình cho vay thế chấp ............................................................... 12 Bảng biểu 2.1: Tình hình nhân sự tại Techcombank ................................................. 21 Bảng biểu 2.2: Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dƣ nợ của một số NHTM .............................. 24 Bảng biểu 2.3: Cơ cấu lao động theo trình độ chuyên môn của một số NHTM năm 2013..................................................................................................... 25 Bảng biểu 2.4: Xếp hạng Techcombank CN An Đông so sánh với vùng 13 khu vực TPHCM ................................................................................................. 26 Bảng biểu 2.5: Thu nhập lãi thuần từ hoạt động tín dụng ......................................... 30 Bảng biểu 2.6: Chi phí từ hoạt động tín dụng ........................................................... 32 Bảng biểu 2.7: Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng ...................................................... 33 Bảng biểu 2.8: Lƣợng khách hàng giao dịch ............................................................ 35 Bảng biểu 2.9: Doanh số cho vay khách hàng ......................................................... 37 Bảng biểu 2.10: Dƣ nợ cho vay thế chấp tại CN ....................................................... 38 Bảng biểu 2.11: Dƣ nợ theo thành phần kinh tế ....................................................... 39 Bảng biểu 2.12: Tình trạng nợ tại CN ..................................................................... 42 Bảng biểu 2.13: Tình hình thu nợ ............................................................................. 43 vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ,SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Sơ đồ 1.1: Quy trình cho vay thế chấp khái quát ...................................................... 11 Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức tại Techcombank chi nhánh An Đông ............................ 17 Hình 2.1: Tình hình nhân sự tại Techcombank ......................................................... 21 Hình 2.2: Số lƣợng khách hàng giao dịch tại CN ..................................................... 36 Hình 2.3: Doanh số cho vay khách hàng .................................................................. 37 Hình 2.4: Dƣ nợ cho vay thế chấp tại CN................................................................. 39 Hình 2.5: Cơ cấu dƣ nợ theo sản phẩm 3năm ........................................................... 41 Hình 2.6: Tình hình thu nợ ....................................................................................... 44 viii
MỤC LỤC Lời mở đầu ....................................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG KỸ THƢƠNG VIỆT NAM .................................................................................. 3 1.1. Khái niệm cho vay thế chấp ................................................................................. 3 1.2. Đặc điểm ............................................................................................................. 4 1.2.1. Các bên tham gia ........................................................................................... 4 1.2.2. Tài sản thế chấp ............................................................................................ 5 1.2.3. Tỷ lệ cho vay so với TSTC ............................................................................ 8 1.2.4. Phân biệt cho vay thế chấp với các hình thức cho vay có bảo đảm khác ........ 9 1.3. Phân loại cho vay thế chấp................................................................................... 9 1.3.1. Căn cứ vào vào nguồn hình thành TSTC ....................................................... 9 1.3.2. Căn cứ vào tính pháp lý............................................................................... 10 1.3.3. Căn cứ vào số lần thế chấp .......................................................................... 10 1.3.4. Căn cứ vào phạm vi thế chấp....................................................................... 10 1.4. Qui trình cho vay thế chấp ................................................................................. 11 1.5. Vai trò của hoạt động cho vay thế chấp trong NHTM ........................................ 13 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK CHI NHÁNH AN ĐÔNG ................................................................ 15 2.1. Sơ lƣợc về ngân hàng Techcombank.................................................................. 15 2.1.1. Tổng quan về ngân hàng Techcombank ...................................................... 15 Giá trị cốt lõi: ........................................................................................................... 16 2.1.2. Bộ máy tổ chức chung của Techcombank ................................................... 17 2.1.3. Tình hình nhân sự tại Techcombank ............................................................ 20 2.2. Đôi nét về Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông .................................. 22 2.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức tại Techcombank chi nhánh An Đông ....................... 22 2.2.2. Địa bàn kinh doanh của Techcombank An Đông ......................................... 23 2.2.3. Khả năng cạnh tranh với các NH khác......................................................... 24 2.2.4. Khả năng cạnh tranh với các CN Techcombank khác trong vùng 13 ........... 26 2.2.5. Các sản phẩm cho vay thế chấp phổ biến tại NH Techcombank .................. 27 ix
2.3. Doanh số ........................................................................................................... 30 2.3.1. Thu nhập từ những hoạt động tín dụng ........................................................ 30 2.3.2. Chi phí từ hoạt động tín dụng của chi nhánh .............................................. 32 2.3.3. Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng tại chi nhánh............................................. 33 2.4. Tình hình cho vay thế chấp tại NH..................................................................... 35 2.4.1. Qui mô cho vay thế chấp ............................................................................. 35 2.4.2. Tăng trƣởng dƣ nợ cho vay thế chấp ........................................................... 38 2.4.3. Cơ cấu cho vay thế chấp.............................................................................. 41 2.4.4. Tình hình nợ xấu ......................................................................................... 42 2.4.5. Tình hình thu nợ.......................................................................................... 43 2.5. Đánh giá tình hình cho vay thế chấp qua các chỉ số ........................................... 44 2.5.1. Chỉ tiêu vòng quay tín dụng ........................................................................ 44 2.5.2. Hệ số thu hồi nợ .......................................................................................... 45 2.5.3. Chỉ tiêu hiệu quả sử dụng vốn ........................................................................ 46 2.5.4. Tỷ lệ nợ xấu ................................................................................................... 46 2.5.5. Hệ số rủi ro tín dụng ....................................................................................... 47 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK CHI NHÁNH AN ĐÔNG ........................................ 49 3.1. Nhận xét ƣu và nhƣợc điểm tình hình cho vay thế chấp tại Techcombank chi nhánh An Đông ...................................................................................................................... 49 3.1.1. Ƣu điểm ......................................................................................................... 49 3.1.2. Nhƣợc điểm .................................................................................................... 50 3.2. Kiến nghị đối với NH Techcombank .................................................................... 52 3.3. Giải pháp đẩy mạnh cho vay thế chấp hoạt động cho vay thế chấp tại NH ............ 52 3.3.1. Hoàn thiện văn bản pháp quy điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp ............. 52 3.3.2. Nâng cao chất lƣợng thông tin tín dụng .......................................................... 53 3.3.3. Nâng cao số lƣợng cũng nhƣ chất lƣợng nguồn nhân lực ................................ 54 3.3.4. Nâng cao chất lƣợng định giá TSTC và thƣờng xuyên định giá TSTC ............ 54 Kết luận .......................................................................................................................... 56 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 57 Phụ lục x
Lời mở đầu 1. Lý do chọn đề tài Tình hình kinh tế nƣớc ta trong những năm gần đây có nhiều bƣớc chuyển, với xu hƣớng hội nhập kinh tế toàn cầu, nhu cầu vốn vay của cá nhân và doanh nghiệp để phục cho mục đích của họ là một điều không thể tránh khỏi. Do đó, việc xem xét liệu một doanh nghiệp có khả năng vay hay không hoặc một cá nhân có đầy đủ tƣ chất pháp lý và khả năng hoàn trả đƣợc khoản vay hay không là một quá trình thẩm định của ngân hàng. Hầu hết tình hình cho vay thế chấp trên lý thuyết rất đơn giản và theo một trình tƣ nhất định. Tuy nhiên, dƣới góc nhìn thực tế nhiều Ngân hàng sẽ có nhiều cách thực hiện khác nhau tùy thuộc vào tình hình cụ thể của nền kinh tế, chính sách từng thời kỳ của Ngân hàng. Để hiểu rõ tình hình cho vay thế chấp từ năm 2011-2013 và các chỉ tiêu đánh giá về dƣ nợ của khoản vay Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Kỹ Thƣơng Việt Nam có gì khác biệt so với lý thuyết mà chúng ta đã từng học trên sách vở. Với những lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “ Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Kỹ Thƣơng tại chi nhánh An Đông từ năm 2011-2013”. 2. Mục tiêu đề tài - Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng Techcombank An Đông từ năm 2011-2013. - Từ đó có thể đƣa ra những giải pháp và kiến nghị cho tình hình cho vay tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu - Chuyên đề vận dụng những phƣơng pháp sau: - Phƣơng pháp so sánh số liệu các năm từ năm 2011-2013 về tình hình cho vay thế chấp tại chi nhánh. - Phƣơng pháp thống kê mô tả tình hình cho vay thế chấp. - Số liệu thu thập trực tiếp tại NH và thứ cấp qua các kênh nhƣ sách báo, tạp chí websites. 4. Đối tƣợng và Phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông những năm 2011-2013. 1
- Phạm vi không gian trong ngân hàng Thƣơng Mại Cổ Phần Kỹ Thƣơng chi nhánh An Đông, 97M Nguyễn Duy Dƣơng ,P 9, Q5, TP.HCM. - Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông từ năm 2011-2013. 5. Giới thiệu kết cấu đề tài - Ngoài Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì Nội dung đề tài bao gồm 3 phần chính nhƣ sau: Chƣơng 1: Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank Việt Nam. Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông Chƣơng 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông. 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG KỸ THƢƠNG VIỆT NAM 1.1. Khái niệm cho vay thế chấp Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận vơi nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Xet theo mƣc đô tin nhiê m đôi vơi khach hang , cho vay đƣơc phân thanh hai loai : Cho vay không bao đam va cho vay co bao đam . Cho vay không bao đam la loai cho vay không co tai san thê châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thƣ ba ma viêc cho vay chi d ựa vao uy tin của ban thân khách hang . Cho vay co bao đam la loai cho vay dƣa trên cơ sơ cac hinh thƣc bao đam tiên vay nhƣ thê châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thƣ ba. Thế chấp là một hình thức bảo đảm tiền vay đƣợc sử dụng rộng rãi và phổ biên tại các ngân hang thƣơng mại hiên nay. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế châp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ dân sự đối vớ i bên kia (sau đâygọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyên giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong tiếng Anh, ngƣời ta sử dụng thuật ngữ “mortgage” để chỉ thế chấp nói trên ( hợp đồng thế chấp, thế chấp tài sản, khoản vay thế chấp) còn thuật ngữ “mortgage loan” ít đƣợc sử dụng hơn. Thế chấp là một khoản vay sử dụng BĐS nhƣ là nhà ở, công trình xây dựng khác nhƣ một sự bảo đảm. Nếu không thanh toán gốc và lãi khoản vay, ngƣời cho vay hay ngƣời nhận thế chấp có thể tịch thu tài sản đảm bảo để chiếm dụng hay bán để thanh toán cho khoản vay. Một khoản vay thế chấp là một khoản vay đƣợc đảm bảo bằng BĐS thể hiện thông qua một văn bản chứng minh sự tồn tại của khoản vay và sự khống chế BĐS đó bằng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng thuật ngữ mortgage trong tiếng Anh để chỉ cho vay thế chấp mà tài sản đam bảo là bất động sản. Ở nhiều nƣơc nhƣ Mỹ, Anh, Pháp, Đức…, Cho vay thế chấp đƣợc hiểu là ngân hàng cho vay mua bất động sản và ngƣời đi vay dùng chính bất động sản đó để đảm bảo tiền vay. Còn ở Việt Nam, khái niê m 3
cho vay thế chấp đƣợc hiểu rộng hơn. Cho vay thế chấp ở Việt Nam không chỉ bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng chính bất động sản đó là tài sản bảo đảm tiền vay mà còn bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp khác là tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt động cho vay đầu tư vào nhiều mục đích khác ngoài mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp là tài sản bảo đảm tiền vay. Thêm vào đó, trong họat động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay, bên đi vay không những có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thế châp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghia vụ thế chấp. Khái niệm cho vay thế chấp ở Việt Nam so vơi nhiều nƣơc nhƣ Mỹ, Anh, Pháp, Đức… đƣợc mở rộng về loại hình tài sản thế chấp (tài sản thế chấp không chỉ là bất động sản), nguồn hình thành tài sản thế chấp (không chỉ là tài sản đƣợc hình thành từ nguồn vô n vay mà có thể là tài sản hình thành từ nguồn vốn khác) và bên thế chấp ( không chỉ là bên đi vay mà có thể là bên thứ ba). Tóm lại, Cho vay thế chấp là một hình thức cho vay có bảo đảm sử dụng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản. Nói một cách chi tiêt hơn , cho vay thế chấp là một hình thức cấp tín dụng cua các ngân hàng thương mại cho t chức, cá nhân (khách hàng vay ), trong đó khách hàng vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và theo luật Việt Nam thì không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. 1.2. Đặc điểm 1.2.1. Các bên tham gia Quan hệ cho vay thế chấp thông thƣờng có hai hoặc ba bên tham gia chính laà bên đi vay, bên thế chấp và bên cho vay (bên nhận thế chấp). - Bên đi vay: Bên đi vay là bên đề nghị ngân hàng cấp một khỏan tín dụng cho mình. 4
- Bên cho vay (bên nhận thế chấp ): Bên cho vay (ngân hàng) cũng là bên nhận thế chấp (tức là bên cấp tín dụng cho bên đi vay và nhận thế chấp tài sản của bên thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay cho bên đi vay ). - Bên thế chấp: Có hai trƣờng hợp xảy ra  Bên thế chấp chính la bên đi vay . Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay cũng là bên thế chấp. Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trƣờng hợp này sẽ có 2 bên tham gia chính là bên đi vay (bên thế chấp) và bên cho vay (bên nhận thế chấp)  Bên thế chấp không phải là bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba (bên thế chấp ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay và bên thế chấp là hai bên khác nhau. Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trƣờng hợp này sẽ có ba bên tham gia chính là bên đi vay, bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp. Ngoài ra , quan hệ cho vay thế chấp còn liên quan tới một số đối tƣợng khác nhƣ các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền , bên thụ hƣởng tín dụng, bên trông giữ tài sản thế chấp… 1.2.2. Tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên đi vay với ngân hàng. Tài sản thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong một khỏan cho vay thế chấp bởi tài sản thế chấp chính là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng. Trong thực tế kinh doanh có muôn vạn lý do (vô tình hay hữu y) dẫn tới nguồn thu nợ thứ nhất không thể thực hiện đƣợc, nếu không có một nguồn thu nợ bổ sung tất yếu ngân hàng sẽ gặp rủi ro. 1.2.2.1. Yêu cầu pháp lý Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai) của bên thế chấp. 5
Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thế chấp phải là tài sản đƣợc phép giao dịch. Tài sản thế chấp không có tranh chấp. Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp. 1.2.2.2. Yêu cầu tính thanh khoản Tài sản thế chấp đƣợc coi nhƣ nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, do đó yêu cầu về tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng. Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thƣờng khó đƣợc ngân hàng chấp nhận. Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận đƣợc nhƣng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Môt tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao sẽ dễ dàng đƣợc ngân hàng chấp nhận. Nói một cách khác, ngân hàng thƣờng chỉ chấp nhận những tài sản có tính thanh khoản tƣơng đối tốt, tức là có s n thị trƣờng tiêu thụ. Một tài sản thế chấp có s n thị trƣờng tiêu thụ sẽ giúp ngân hàng đa dạng hóa đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp, giảm đƣợc chi phí cũng nhƣ rút ngắn đƣơc thơi gian xƣ ly tai san . Hơn thế nữa, một tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao sẽ giúp ngân hàng dễ dàng định giá đƣợc tài sản thế chấp thông qua quan hệ cung cầu về tài sản thế chấp. 1.2.2.3.Phương pháp định giá TSTC - Phƣơng pháp so sánh Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tƣơng tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. 6
Phƣơng pháp so sánh chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trƣờng. - Phƣơng pháp chi phí Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp định giá dựa trên cở sở chí phí tạo ra một tài sản tƣơng tự tài sản cần định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. Phƣơng pháp chi phí chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc khong có mua bán phổ biến trên thi trƣờng, tài sản đã qua sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phƣơng pháp so sánh. - Phƣơng pháp thu nhập Phƣơng pháp thu nhập (hay còn gọi là phƣơng pháp đầu tƣ) là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. Phƣơng pháp thu nhập chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá tài sản đầu tƣ (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tƣơng lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. - Phƣơng pháp thặng dƣ Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá mà giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá đƣợc xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ƣớc tính bằng cách lấy giá trị ƣớc tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phƣơng pháp thặng dƣ chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. - Phƣơng pháp lợi nhuận 7
Phƣơng pháp lợi nhuận là phƣơng pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. Phƣơng pháp lợi nhuận chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tƣơng tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản nhƣ khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…  Hi n nay, các Ngân hàng thương mại Vi t Nam thường áp dụng phương pháp so sánh đ đ nh giá tài s n th châp bởi tài san được đem th h p hủ y u ở Vi t N m à b t động s n, ô tô. M t khác, phương pháp so sánh đ i h i chi phí ít hơn, trình độ chuyên môn ít hơn so vơi các phương pháp đ nh giá tài s n th h p khác 1.2.3. Tỷ lệ cho vay so với TSTC Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp là tỷ lệ giữa quy mô khoản vay và giá trị tài sản thế chấp. Tỷ lệ này phụ thuộc vào chính sách k hách hàng của mỗi ngân hàng thƣơng mai trong tƣng thơi ky và b ị ràng buộc bởi những quy định pháp lý. Hiện nay, theo Nghị định số 163 2006 NĐ-CP về giao dịch bảo đảm tại điều 5 (với cú pháp kh ng định) đã chính thức quy định rằng: “… các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ đƣợc bảo đảm…” Trên lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ để nâng cao ý thức trả nợ của khách hàng, tức là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp phải nhỏ hơn 1; song trên thực tế để nâng cao khả năng cạnh tranh nhƣng vẫn tuân thủ đúng quy định pháp lý, các ngân hàng thƣơng mại đã đƣa ra chính sách đặc biệt với những khách hàng có độ tín nhiệm cao về tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp, cụ thể là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp có thể lớn hơn 1. Căn cứ để ngân hàng cho vay với quy mô khoản vay vƣợt giá trị tài sản thế chấp là khả năng tài chính của khách hàng đi vay tốt, nguồn trả nợ thứ nhất của khách hàng vay vốn đảm bảo. 8
1.2.4. Phân biệt cho vay thế chấp với các hình thức cho vay có bảo đảm khác Cho vay có bảo đảm bao gồm ba hình thức đảm bảo tiền vay là : thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. Trong đó, “bảo lãnh là việc bên thức ba cam kết với bên cho vay (ngƣơi nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (ngƣời đƣợc bảo lãnh ) nếu khi đến thời hạn mà ngƣời đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ .” Bảo lãnh là hình thức bảo đảm bằng uy tín của ngƣời bảo lãnh còn thế chấp là hình thức bảo đảm bằng tài sản của bên thế chấp. Cầm cố và thế chấp là hai khái niệm đảm bảo tiền vay mà ngƣời đi vay dễ nhầm lẫn. “Cầm cố là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc sỡ hữu của mình hoặc bên thứ ba cho ngân hàng (bên nhận cầm cố) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng”. Theo qui định của pháp luật, cầm cố thì bên cầm cố phải giao tài sản cho ngân hàng còn thế chấp thì bên thế chấp không phải giao tài sản cho ngân hàng. Thông thƣờng, tài sản cầm cố là bất động sản còn tài sản thế chấp có thể là BĐS hoặc ĐS. Các ngân hàng thƣơng mại thƣờng quy định các tài sản vàng, bạc, kim khí quý, đá quý, ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp cầm cố. Các tài sản khác hầu hết áp dụng dƣới hình thức thế chấp. 1.3. Phân loại cho vay thế chấp Cho vay thế chấp xét theo hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp, có thể dựa trên một số căn cứ để phân loại. 1.3.1. Căn cứ vào vào nguồn hình thành TSTC Thế chấp trực tiếp (tài sản hình thành từ vốn vay) là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên. Ví dụ: Ngƣời đi vay vay NH để mua một căn nhà và dùng chính căn nhà đó làm tài sản thế chấp cho NH Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để đầu tƣ là hai tài sản khác nhau.Ví dụ: Ngƣời đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn NH, sau đó dùng tiền vay để mua một tài sản khác nhƣ nguyên liệu sản xuất 9