Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật đất đai 2013 - Kỷ yếu hội thảo khoa học Quốc gia: Phần 1

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:254

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật đất đai 2013 - Kỷ yếu hội thảo khoa học Quốc gia: Phần 1 trình bày nội dung về một số kiến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong luật đất đai 2013; đất đai - nguồn lực chính để phát triển; phát huy hiệu quả tài nguyên đất đai phục vụ phát triển bền vững;...Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật đất đai 2013 - Kỷ yếu hội thảo khoa học Quốc gia: Phần 1

CHƯƠNG TRÌNH KH&CN BĐKH/16-20 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐỀ TÀI NHÀ NƯỚC BĐKH 41/16-20 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI KHOA BẤT ĐỘNG SẢN HỘI KHOA HỌC & KINH TẾ TÀI NGUYÊN KTNN & PTNT VIỆT NAM KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA KHUYẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN 2019
HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA “KHUYẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013” BAN CHỈ ĐẠO TT Họ và tên Chức vụ/ Đơn vị Nhiệm vụ 1 PGS.TS. Bùi Đức Thọ Phó Hiệu trưởng Trưởng ban Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý 2 TS. Lê Thanh Khuyến Đồng Trưởng ban Đất đai- Bộ TNMT 3 PGS.TS Hoàng Văn Cường Phó Hiệu trưởng Ủy viên 4 PGS.TS Tô Trung Thành Trưởng Phòng QLKH Ủy viên 5 PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Trưởng Khoa BĐS và KTTN Ủy viên BAN TỔ CHỨC HỘI THẢO TT Họ và tên Chức vụ/ Đơn vị Nhiệm vụ 1 PGS.TS Hoàng Văn Cường Phó Hiệu trưởng Trưởng ban 2 PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Trưởng khoa BĐS và KTTN Phó trưởng ban 3 TS. Nguyễn Thị Hải Yến Trưởng Bộ môn Kinh doanh BĐS Ủy viên thường trực 4 PGS.TS. Phạm Thị Bích Chi Trưởng phòng TCKT Ủy viên 5 TS. Nguyễn Đình Trung Trưởng phòng QTTB Ủy viên 6 Ths. Bùi Đức Dũng Trưởng phòng Tổng hợp Ủy viên 7 TS. Vũ Trọng Nghĩa Trưởng phòng Truyền thông Ủy viên Phó Trưởng Phòng 8 TS. Trịnh Mai Vân Ủy viên Quản lý Khoa học 9 Ths. Vũ Thành Bao Phó Trưởng Khoa BĐS và KTTN Ủy viên 10 TS. Phạm Lan Hương Trưởng Bộ môn Địa chính Ủy viên 11 Ths. Nguyễn Thanh Lân Khoa BĐS và KTTN Ủy viên BAN THƯ KÝ HỘI THẢO TT Họ và tên Chức vụ/ Đơn vị Nhiệm vụ 1 TS. Nguyễn Thị Hải Yến Khoa BĐS và KTTN Trưởng ban 2 Ths. Nguyễn Thanh Lân Khoa BĐS và KTTN Ủy viên 3 Ths. Nguyễn Đình Hưng Phòng Quản lý Khoa học Ủy viên 4 Ths. Bùi Huy Hoàn Phòng Quản lý Khoa học Ủy viên
MỤC LỤC STT Tên bài viết, tác giả Trang ĐỀ DẪN HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA 1 “Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013” MỘT SỐ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 1. 3 PGS.TS Hoàng Văn Cường Phó Hiệu trưởng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ĐẤT ĐAI - NGUỒN LỰC CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN 2. GS.TS Đặng Hùng Võ 17 Chuyên gia cao cấp, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường PHÁT HUY HIỆU QUẢ TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG 3. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ 31 Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường CÔNG CỤ THUẾ, PHÍ TRONG QUẢN LÝ KINH TẾ ĐẤT – NHỮNG VẤN ĐỀ RÚT RA TỪ THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT 4. 37 TS. Nguyễn Văn Phụng Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH KINH TẾ - TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI, TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ VẬN HÀNH THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG, ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA, 5. DƯỚI SỰ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC VÀ ĐANG HỘI NHẬP SÂU 47 RỘNG VÀO NỀN KINH TẾ TOÀN CẦU Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHÚ TRỌNG TRONG SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 6. 57 PGS.TS. Trần Kim Chung Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC NỘI DUNG SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ KINH TẾ ĐẤT NHẰM KHAI THÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT THEO CƠ CHẾ 7. THỊ TRƯỜNG Ở NƯỚC TA 67 PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội
STT Tên bài viết, tác giả Trang SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ KINH TẾ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM 8. 79 Ông Bùi Ngọc Tuân Nguyên CVCC, Bộ Tài nguyên và Môi trường NGUYÊN NHÂN THẤT BẠI CỦA CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM 9. TS. Hoàng Kim Huyền, 101 Ths. Nguyễn Thị Ngọc Hà Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG KHI NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG 10. 117 TS.Vũ Đình Ánh Học viện Tài Chính PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI: THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ KIẾN NGHỊ 11. PGS. TS. Nguyễn Văn Xa 121 Nguyên Cục trưởng Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ VÀ THIẾT LẬP HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ GIÁ ĐẤT - KINH NGHIỆM HÀN QUỐC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM 12. 145 TS. Chu Thị Quỳnh Diệp Bộ Tài nguyên và Môi trường CƠ SỞ KINH TẾ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁCH MẠNG CÔNG NGHỆ 4.0 ĐẾN PHÂN PHỐI TÀI NGUYÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ 13. PHÚC LỢI XÃ HỘI 155 GS.TS. Nguyễn Văn Song Học viện Nông nghiệp Việt Nam TỒN TẠI, BẤT CẬP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT, ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN 14. PGS.TS Ngô Trí Long 161 Nguyên Viện trưởng Viện Quản lý giá, Bộ Tài chính BÀN VỀ LỢI ÍCH GIỮA NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NHÀ NƯỚC, NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 15. 167 TS. Luật sư Vũ Đặng Hải Yến Giám đốc Công ty Luật TNHH SMiC NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ ĐẤT VÀ KHAI THÁC CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT PGS.TS Hoàng Văn Cường 16. 181 TS. Nguyễn Thị Hải Yến NCS.ThS Nguyễn Thanh Lân Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
STT Tên bài viết, tác giả Trang HỆ THỐNG THÔNG TIN KINH TẾ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 17. TS. Nguyễn Văn Hoàng 205 ThS. Nguyễn Thị Hiền Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội VẬN DỤNG LÝ THUYẾT VỀ ĐỊA TÔ TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 18. 213 PGS.TS. Phạm Văn Khôi Trường Đại học Kinh tế Quốc dân THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI Th.s Hoàng Việt Huy, 19. 223 GS.TS Hoàng Việt Trường Đại học Kinh tế Quốc dân KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT 20. 231 PGS.TS Nguyễn Thế Phán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân TÁI CƠ CẤU SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP GẮN VỚI THAY ĐỔI 21. 2 THỂ CHẾ NHẰM KHAI THÁC HIỆU QUẢ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA 239 GS.TS Hồ Văn Vĩnh KHUYẾN NGHỊ VỀ QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ DU LỊCH (CONDOTEL) 22. 245 Nguyễn Mạnh Khởi Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng NÂNG CAO THU NHẬP CỦA HỘ NÔNG DÂN SAU THU HỒI ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP: MÔ HÌNH ĐỊNH LƯỢNG VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 23. 249 PGS.TS Đinh Phi Hổ; Ths. Quách Thị Minh Trang Đại học Phan Thiết TĂNG CƯỜNG CÁC KHOẢN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG TẠI VIỆT NAM 24. TS. Phạm Phương Nam, 265 PGS. TS. Phan Thị Thanh Huyền Học viện Nông nghiệp Việt Nam VƯỚNG MẮC KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 25. TS. Nguyễn Hồ Phi Hà, 275 TS. Phạm Thị Hồng Nhung Học viện Tài chính
STT Tên bài viết, tác giả Trang ẢNH HƯỞNG CỦA TÍNH BỀN VỮNG VÀ HÌNH ẢNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26. TS. Lê Văn Bính 281 Quỹ phát triển đất TP Hà Nội PGS. TS. Vũ Trí Dũng CFVG, ĐH Kinh tế quốc dân ỔN ĐỊNH, NUÔI DƯỠNG NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI VÀ KHUYẾN KHÍCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ: KINH NGHIỆM CỦA BANG PENNSYLVANIA HOA KỲ VỚI CHÍNH SÁCH THUẾ TÀI 27. SẢN HAI BẬC 295 PGS.TS Vũ Thị Minh & Ngô Sơn Hà Trường Đại học Kinh tế Quốc dân CƠ CHẾ KHAI THÁC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC CHO CẢI TẠO CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ - TRƯỜNG HỢP CẢI TẠO CÁC KHU 28. CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 305 TS. Nguyễn Thị Hải Yến Trường Đại học Kinh tế quốc dân ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH THỬA ĐẤT CHUẨN TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI: NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 29. PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo 319 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ThS. Nguyễn Thị Minh Phương Cục Kinh tế và Phát triển quĩ đất- Tổng cục Quản lý đất đai CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ: KINH NGHIỆM CỦA 30. NHẬT BẢN VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 331 NCS.ThS. Nguyễn Thanh Lân Trường Đại học Kinh tế Quốc dân THU GOM VÀ ĐIỀU CHỈNH ĐẤT – MỘT CÔNG CỤ HIỆU QUẢ ĐỂ TẠO NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI 31. 341 TS. Phạm Lan Hương Trường Đại học Kinh tế Quốc dân NGHIÊN CỨU ĐỔI MỚI, HOÀN THIỆN NỘI DUNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GÓP PHẦN TĂNG NGUỒN THU TỪ ĐẤT 32. 349 TS. Nguyễn Đắc Nhẫn Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai
STT Tên bài viết, tác giả Trang SUY NGẪM VỀ THỰC TRẠNG THU THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TS. Nguyễn Hồ Phi Hà, 33. Ths. Nguyễn Thị Tuyết Mai, 363 Học viện Tài chính ThS. Bùi Thị Cẩm Ngọc Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội NÔNG NGHIỆP CÔNG NGHỆ CAO Ở VIỆT NAM –GIAI PHÁP QUAN TRỌNG ĐỂ GIA TĂNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ĐẤT 34. 371 PGS.TS Trần Quốc Khánh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI THU NHẬP CỦA HỘ NÔNG DÂN CANH TÁC TRÊN ĐẤT SAU DỒN DIỀN ĐỔI THỬA TẠI 35. HUYỆN HẢI HẬU TỈNH NAM ĐỊNH 379 TS. Nguyễn Hữu Dũng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Phan Đình Binh, Trường ĐH Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên 36. 391 Phạm Lan Hương, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Lê Minh Hải UBND huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÍCH HỢP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH TỈNH THEO LUẬT QUY HOẠCH 37. 405 PGS.TS Nguyễn Thế Phán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ, XÃ HỘI, VÀ MÔI TRƯỜNG CỦA MỘT SỐ MÔ HÌNH CANH TÁC TRÊN ĐẤT SAU DỒN ĐIỀN ĐỔI THỬA HƯỚNG TỚI CẢI THIỆN SINH KẾ NÔNG DÂN TẠI HUYỆN 38. HẢI HẬU, NAM ĐỊNH 411 TS. Nguyễn Hữu Dũng Nguyễn Hải yến Trường Đại học Kinh tế Quốc dân KINH TẾ ĐẤT NGẬP NƯỚC TẠI CÁC VÙNG HỒ LỚN CỦA VIỆT NAM - TRƯỜNG HỢP HỒ THÁC BÀ, TỈNH YÊN BÁI 39. 427 PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc Trường Đại học Tài Chính - Marketing
STT Tên bài viết, tác giả Trang QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT: BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ NAM ĐỊNH VÀ HẢI DƯƠNG 40. 435 TS. Hoàng Mạnh Hùng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHU VỰC NÔNG THÔN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI- NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN GIẢI QUYẾT 41. 441 ThS Trần Thị Minh Thư Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ECONOMIC VALUATION OF MANGROVE ECOSYSTEMS 42. Nguyen Huu Dung 447 National Economics University GIẢI PHÁP TỰ ĐỘNG HÓA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI (Ứng dụng tại 43. phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội) 461 Nguyễn Thị Hồng Hạnh; Bùi Thị Cẩm Ngọc Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THỨ BẬC (AHP) TRONG ĐÁNH GIÁ VÀ LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI QUY HOẠCH XÂY DỰNG (Lấy địa bàn tỉnh Quảng 44. Ninh làm khu vực nghiên cứu) 469 ThS.KS. Đặng Thị Nga Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội ĐÁNH GIÁ NGUỒN THU THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 45. 479 ThS. Trần Thu Thủy Trường Đại học Kinh tế Quốc dân STUDY THE LAND ACQUISITION: PRINCIPLE AND PRACTICE 46. Nguyen Thi Hoang Hoa, Tran Mai Huong, Nguyen Duc Kien 485 National Economics University QUẢN LÝ NGUỒN LỰC TÀI NGUYÊN ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP CỦA VIỆT NAM SẮP TỚI 47. 501 NCS. Nguyễn Mậu Hùng Trường Đại học Khoa học, Đại học Huế HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT PHỤC VỤ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI HÀ NỘI ThS. Nguyễn Thanh Lân TS. Phạm Lan Hương 48. 511 ThS.Vũ Thành Bao ThS. Nguyễn Thắng Trung ThS. Trần Thu Thủy Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
STT Tên bài viết, tác giả Trang XÂY DỰNG, CẢI TẠO CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HƯỚNG TỚI SỬ DỤNG VÀ KHAI THÁC HIỆU QUẢ GIÁ TRỊ KINH TẾ TỪ ĐẤT ĐAI - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 49. ThS. Nguyễn Đức Kiên; 529 ThS. Nguyễn Thị Phương Thúy; ThS. Nguyễn Thị Hoàng Hoa Trường Đại học Kinh tế Quốc dân KHƠI DẬY TIỀM NĂNG TỪ ĐẤT ĐAI ĐỂ DOANH NGHIỆP KINH DOANH PHÁT TRIỂN – GÓP Ý KIẾN NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI 50. HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ DỰ ÁN SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 547 PGS.TS. Doãn Hồng Nhung Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội KHUYẾN NGHỊ VỀ QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 51. 557 ThS. Vương Thanh Tùng TS. Nguyễn Hồng Phú Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ MÔ HÌNH HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG GIAO THÔNG VẬN TẢI VIỆT NAM 52. 561 ThS. Nguyễn Quang Đức Đảng Ủy Khối Doanh Nghiệp Trung Ương MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ TÁC ĐỘNG CỦA 53. NÓ ĐẾN CÁC NHÓM LỢI ÍCH 575 ThS. Võ Thị Hòa Loan Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
ĐỀ DẪN HỘI THẢO KHOA HỌC “Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013 ” Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tiên quyết, tất yếu cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Quản lý nhà nước về kinh tế đất là một trong những nội dung cốt yếu của quản lý nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường để nguồn lực đất đai trở thành động lực cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn thu từ đất đóng vai trò quan trọng trong cân đối ngân sách, đặt biệt là thuế liên quan đến đất đai có nguồn gốc lâu đời và tồn tại tại ở nhiều nước trên thế giới. Ở Việt Nam, các chính sách kinh tế đất nói chung, huy động nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế - xã hội đã góp phần tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai; các khoản thu từ đất đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhiều địa phương. Bên cạnh những kết quả đạt được, vai trò quản lý nhà nước về kinh tế đất và các chính sách kinh tế đất ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, là nguyên nhân căn bản làm thất thoát nguồn thu, tạo nên những bất cập trong công tác quản lý đất đai. Những bất cập về chính sách kinh tế khi nhà nước giao đất cho các nhà đầu tư vào mục đích kinh doanh, khi chuyển nhượng đất của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước cho khu vực tư nhân, khi thực hiện cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước và thực hiện đầu tư theo phương thức hợp tác công tư theo cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” … đang là những vấn đề nổi cộm làm thất thoát tiền của nhà nước, là kẽ hở cho tham nhũng, gây bức xúc cho xã hội. Trong bối cảnh đó, để góp phần giải quyết những vấn đề trên và chuẩn bị cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân: Đề tài cấp Nhà nước BĐKH.41/16-20 “Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý kinh tế đất nhằm khai thác nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam” cùng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hội Khoa học Kinh tế Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam đồng tổ chức Hội thảo khoa học Quốc gia “Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013” nhằm tạo diễn đàn trao đổi học thuật, chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm giữa các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà quản lý, các cán bộ nghiên cứu và giảng dạy trong các trường đại học và viện nghiên cứu liên quan. Với gần 53 bài viết mà Ban Tổ chức Hội thảo đã lựa chọn trong số các bài viết nhận được, các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà quản lý, các cán bộ nghiên cứu và giảng dạy đại học… đã nêu ra nhiều ý kiến đa chiều về các vấn đề đang nảy sinh trong thực tiễn cũng như trong cách tiếp cận và các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý kinh tế đất… Đáng chú ý, rất nhiều ý kiến thảo luận về cơ sở lý luận và đề xuất giải pháp có liên quan trực tiếp đến việc sửa đổi, bổ sung các nội dung kinh tế đất và các nội dung khác về quản lý đất đai trong Luật Đất đai 2013. 1
Trong Hội thảo này, Ban Tổ chức mong muốn tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trao đổi sâu hơn về một số vấn đề sau đây: - Các cách tiếp cận về kinh tế đất và kinh nghiệm quốc tế trong quản lý kinh tế đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; - Các giải pháp trong định giá đất và điết tiết giá đất theo cơ chế thị trường; - Các vấn đề nổi cộm về chính sách và thực thi chính sách kinh tế đất theo Luật Đất đai tại Việt Nam như là: Chính sách giao đất, cho thuê đất; chính sách trong bồi thường khi thu hồi đất; chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất; - Các cách thức sử dụng công cụ kinh tế trong quản lý đất đai; khả năng áp dụng các công cụ trong điều tiết giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra; các giải pháp khai thác nguồn lực tài chính đất đai; - Các nội dung liên quan đế xây dựng và cập nhật hệ thống thông tin về kinh tế đất phục vụ quá trình quản lý đất đai; - Các hướng nghiên cứu sâu thêm nhằm hoàn thiện cơ sở lý thuyết và thực tiễn cho các cơ chế chính sách kinh tế trong quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Ban Tổ chức Hội thảo và Trường Đại học Kinh tế Quốc dân xin trân trọng cám ơn sự tham gia chia sẻ ý tưởng và ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý, các cán bộ nghiên cứu và giảng dạy, các nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên quan tâm đến vấn đề kinh tế đất và quản lý đất đai tại Việt Nam. Ban Tổ chức cũng kỳ vọng Hội thảo sẽ cung cấp và đóng góp được nhiều ý kiến về các vấn đề kinh tế đất trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 trong thời gian tới. BAN TỔ CHỨC HỘI THẢO 2
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 PGS.TS. Hoàng Văn Cường Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Thực hiện nhiệm vụ được giao, đề tài cấp Nhà nước BĐKH41/16-20“Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý kinh tế đất, khai thác nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường” đã tiến hành nghiên cứu cơ sở lý luận về kinh tế đất, các chính sách và công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất, đánh giá thực trạng các chính sách và các công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất đang được thực hiện ở nước ta hiện nay. Trên cơ sở phân tích đánh giá những tồn tại, hạn chế trong quản lý kinh tế đất ở nước ta, đề tài đã phát hiện, tìm ra những tồn tại trong cơ chế chính sách và luật pháp và đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường nhằm khai thác sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Dưới đây là một số khuyến nghị, đề xuất sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013. 1- Sửa đổi quy định về khung giá đất, bảng giá đất và đăng ký giá đất Bỏ quy định về khung giá đất; sử dụng thống nhất một loại giá đất cụ thể cho mọi chính sách kinh tế về đất đai. Trường hợp những thửa đất chưa đăng ký giá đất cụ thể thì căn cứ vào bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai. Điều 112 của Luật Đất đai quy định: việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; Điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm 01 lần làm căn cứ xây dựng bảng giá đất; Điều 114 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm 01 lần để sử dụng vào các mục đích tính tiền sử dụng đất trong hạn mức, tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi người sử dụng đất vi phạm, tính tiền trả cho người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất. Điều 114 cũng quy định giá đất cụ thể được định giá dựa vào các thông tn thị trường và dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc quy định như Luật hiện hành, trên thực tế có những mâu thuẫn như sau: - Giá đất trong bảng giá đất không tuân thủ quy định về nguyên tắc là phải phù hợp với giá thị trường vì bảng giá đất bị phụ thuộc vào khung giá đất, trong khi khu khung giá đất đã xác định không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và phải ổn định 5 năm. Do vậy, cần bỏ Điều 113 về Khung giá đất, đồng thời bỏ quy định bảng bảng giá đất được xây dựng 5 năm 1 lần mà phải được xây dựng, cập nhật hàng năm để phù hợp với sự thay đổi giá trị thị trường của đất đai. 3
- Không bình đẳng giữa những người sử dụng đất khi cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ về tài chính đối với đất đai: khi Nhà nước xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải thực hiện các chính sách kinh tế đất đai (như thu thuế, thu tiền sử dụng đất) căn cứ vào bảng giá đất là mức giá lạc hậu, thấp hơn so với giá trị thực làm thất thoát nguồn thu của nhà nước. Ngược lại giá đất cụ thể khi đền bù thường đã được xác định giá cao hơn so với giá trong bảng giá đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn không được người dân thoả mãn vì giá thực tế trên thị trường biến động thường xuyên và không có cở sở xác định mức giá nào là phù hợp. Do vậy, cần xác định một loại giá đất thống nhất khi thực hiện các chính sách đất đai (bao gồm cả việc thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng). Giá này phải phản ánh được các yếu tố yếu tố cấu thành giá trị thị trường đất đai, phù hợp với giá cả giao dịch phổ biến trên thị trường, được mọi người khi tham gia vào các quan hệ kinh tế đất đai công nhận. Đó chính là giá cụ thể được xác định và đăng ký để thực hiện các chính sách kinh tế cho từng thửa đất. - Đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt: mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như các hàng hóa thông thường. Do đó, giá cả đất đai trên thị trường cũng mang có tính cá biệt rất cao và phụ thuộc vào yếu tố chủ quan như tâm lý của người giao dịch, không có được mức giá chung phổ biến chung cho tất cả các thửa đất như mức giá chung cho các loại hàng hoá thông thường. Bởi vậy, việc quy định về nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường là bất khả thi mà chỉ có thể phù hợp với giá trị thị trường của loại đất đó. Từ những lý do trên, cần bổ sung sửa đổi những quy định về giá đất như sau: (1) Bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai  Giá cả thị trường của đất đai là giá mua bán, trao đổi giữa người mua và người bán thoả thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá trị thị trường của loại đất đó và yếu tố cá nhân riêng của người mua và người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai.  Giá trị thị trường của đất đai là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất đai (như khả năng sinh lợi, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường). (2) Sửa Điều 112 về Nguyên tắc định giá đất là: Giá đất được xác định phải phù hợp với giá trị thị trường của đất đai, được sử dụng khi thực hiện tất cả các chính sách tài chính về đất đai, không còn sự khác nhau giữa giá đất trong bảng giá với giá đất cụ thể khi thực hiện các chính sách tài chính về đất đai. (3) Bỏ Điều 113: bỏ quy định về khung giá đất. 4
(4) Sửa Điều 114: Giá đất và bảng giá đất. Giá đất được xác định cho từng thửa đất dùng để tính thuế, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất. Giá đất được đăng ký bắt buộc là thông tin của từng thửa đất và được cập nhật dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá tính thuế đất, nhưng không thấp hơn mức giá quy định trong bảng giá đất của địa phương. Bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để làm cơ sở xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai. (5) Bổ sung quy định quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với đất đai chuyển nhượng để phục vụ mục tiêu tạo quĩ đất cho các hoạt động cộng đồng và khắc phục tình trạng người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để trốn thuế khi chuyển nhượng. (6) Bổ sung quy định về việc đăng ký và cập nhật giá đất hàng năm vào Điều 95 để giá đất là một thông tin bắt buộc trong hệ thống thông tin đất đai và phục vụ cho việc thực hiện các chính sách điều tiết giá trị gia tăng khi Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng hoặc thay đổi quy hoạch. (7) Bổ sung thêm vào Điều 64 thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị thu hồi đất đã giao dịch chuyển nhượng. 2- Sửa đổi quy định về định giá đất cụ thể và thẩm quyền của cơ quan định giá đất Bỏ quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dự trên ý kiến xem xét của Hội đồng thẩm định giá đất. Giao trách nhiệm định giá đất cho một bộ phận chuyên trách của cơ quan quản lý đất đai chịu trách nhiệm định giá và quản lý thông tin giá đất đai trên phạm vi toàn quốc. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chính sách giảm giá tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất để khuyến khích các hoạt động sử dụng đất được ưu tiên tại địa phương. Điều 114 Luật Đất đai hiện hành quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm xác định giá đất (có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc thực hiện trên thực tế theo quy định này bộc lộ những hạn chế sau đây: - Định giá đất là một nghiệp vụ phức tạp, khó khăn đòi hỏi cần có các chuyên gia với các nghiệp vụ chuyên sâu. Phần lớn các thành viên tham gia Hội đồng là những người đại diện cho các cơ quan ban ngành có liên quan, không phải là người có chuyên môn nghiệp vụ và am hiểu sâu về định giá đất nên không thể có ý kiến xác đáng đủ để thực hiện đúng chức năng thẩm định. - Vì đã thông qua Hội đồng thẩm định giá đất xem xét cho ý kiến trước khi UBND tỉnh quyết định nên khi giá đất xác định không đúng cũng không quy trách nhiệm được cho cá nhân cụ thể vì Hội đồng đã thông qua. Hơn nữa, chủ tịch Hội đồng cũng chính là 5
Chủ tịch UBND tỉnh, Hội đồng lại đóng vai trò thẩm định cho UBND tỉnh, nên cơ chế Hội đồng rất dễ bị lợi dụng để hợp pháp hoá cho các ý chí cá nhân, là nguyên nhân nảy sinh sinh tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. - Tổ chức tư vấn xác định giá đất là các tổ chức tư nhân, có thể ra đời và giải thể bất cứ lúc nào; ý kiến của tổ chức tư vấn cũng chỉ là một trong số các ý kiến của Hội đồng chứ không phải là ý kiến quyết định, nên quyền quyết định và trách nhiệm của tổ chức tư vấn cũng chỉ giới hạn một phần rất nhỏ đối với sự sai lệch của giá đất cụ thể. Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung quy định về định giá đất cụ thể và cơ quan chịu trách nhiệm trong việc định giá đất như sau: (1) Chuyển bộ phận chuyên môn về định giá và thông tin giá đất trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai hiện nay thành đơn vị sự nghiệp chuyên trách về định giá và cung cấp thông tin giá đất trên phạm vi toàn quốc. Cơ quan định giá đất có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất cho các địa phương, định giá đất cụ thể cho từng thửa đất phục vụ cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện các chính sách kinh tế đất đai. Cơ quan định giá đất phải chịu toàn bộ trách nhiệm về tính chính xác, phù hợp về giá đất trong việc thực hiện các chính sách đền bù cho người có đất bị thu hồi nếu người dân khiếu nại hoặc chịu trách nhiệm nếu để thất thoát khi xác định giá thu tiền sử dụng đất của nhà nước. Cơ quan định giá đất có trách nhiệm vận dụng các phương pháp định giá để xây dựng bảng giá đất hàng năm cho các địa phương và cập nhật thông tin thường xuyên định hướng thị trường và phục vụ cung cấp giá đất cho các cơ quan nhà nước. (2) Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai khi thực hiện chính sách kinh tế về đất đai như thu thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, xác định chính sách đền bù không tự xác định giá đất, phải sử dụng giá đất cụ thể đã đăng ký trong thông tin thửa đất hoặc mức giá trong bảng giá đất do cơ quan định giá đất cung cấp, kết hợp với tỷ lệ giảm trừ do cơ quan có thẩm quyền ở địa phương quyết định. (3) Quy định Hội đồng nhân dân (trong trường hợp giữa hai kỳ họp thì Hội đồng nhân dân uỷ quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ giảm giá đất làm cơ sở tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như thu thuế, thu tiền sử dụng đất phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội và các mục tiêu ưu tiên của địa phương. Lý do đề xuất cần có tỷ lệ giảm giá để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất là do giá đất cụ thể đăng ký trong thông tin từng thửa đất hoặc giá trong bảng giá đất đã được xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai nên cao ngang bằng với mức giá mua bán chuyển nhượng của người dân trên thị trường. Để giảm áp lực về mức thuế hoặc tiền sử dụng đất phải nộp đối với người sử dụng đất có điều kiện hoàn cảnh khác hoặc các đối tượng cần khuyến khích ưu tiên thì cần có chính sách giảm mức nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất thuộc đối tượng được ưu tiên. 6
Tỷ lệ giảm giá khi tính thuế được xác định luỹ thoái theo quy mô sử dụng đất bình quân của mỗi người (người sử dụng đất trong hạn mức tối thiểu được áp dụng tỷ lệ giảm giá nhiều nhất, giá tính thuế thấp nhất, diện tích sử dụng vượt hạn mức càng nhiều thì tỷ lệ giảm giá càng thấp, giá tính thuế càng cao). Việc xác định tỷ lệ này một cách hợp lý khi tính thuế sử dụng đất sẽ đảm bảo đời sống sinh hoạt của người lao động có mức sống trung bình không bị ảnh hưởng do giá đất cụ thể được xác định ngang bằng giá trên thị trường, đồng thời sẽ có tác dụng tích cực điều tiết hành vi của những người sử dụng đất nhiều hơn mức trung bình, sẽ hạn chế được hành vi đầu cơ đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai. Nhờ đó, khi xác định giá đất cụ thể và bảng giá đất ngang bằng giá cả giao dịch trên thị trường sẽ có tác dụng làm giảm cầu về đầu cơ đất đai làm tổng cầu đất đai giảm sẽ kỳ vọng giảm giá đất trên thị trường, chứ không làm tăng giá về tâm lý như nhiều người lo ngại. Tỷ lệ giảm giá khi thu tiền sử dụng đất cũng được xác định tuỳ theo đối tượng được ưu tiên trong sử dụng đất như xây dựng nhà ở xã hội, các lĩnh vực đầu tư được ưu tiên. Chính sách này không chỉ khắc phục tâm lý e ngại khi giá đất cụ thể hay bảng giá đất công bố cao tương đương giá giao dịch trên thị trường vì sẽ không làm cản trở những nhà đầu tư cần ưu tiên mời gọi, mà còn hạn chế chế được những hành vi đầu tư không khuyến khích hoặc mượn bóng dự án đầu tư để gom đất, găm đất với mức giá thấp chờ tăng giá kiếm lời. Tỷ lệ giám giá khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai là một chính sách kinh tế cần được áp dụng công khai, minh bạch và có tác động đến chiến lược và chính sách phát triển phù hợp với điều kiện đặc thù của mỗi địa phương. Do vậy, chính sách này phải do Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định các chính sách của địa phương quyết định. (4) Bổ sung Điều 107 Luật Đất đai quy định các khoản thu tài chính từ đất đai thuộc nguồn thu cân đối ngân sách địa phương, sửa Điều 35 và Điều 37 của Luật Ngân sách quy định về phân chia các nguồn thu từ đất đai về ngân sách Trung ương. Chính sách áp dụng Tỷ lệ giảm giá đất được Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh quyết định sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu từ đất đai tại mỗi địa phương. Do vậy, để tránh tình trạng áp dụng chính sách ưu đãi tràn lan không phù hợp và cân đối với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương, thì toàn bộ các nguồn thu từ đất đai phải được quy định tính vào nguồn cân đối ngân sách của địa phương. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới nguồn thu từ đất luôn quy định là nguồn thu ngân sách địa phương để gắn vai trò và trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương về các nguồn lực tài chính đất đai. Việc thay đổi quy định này chỉ có tác động làm tăng tổng nguồn thu ngân sách một cách phù hợp, và điều chỉnh lại cách phân bổ và cân đối nguồn thu giữa ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương chứ không làm giảm tổng nguồn thu ngân sách quốc gia. Do vậy, bên cạnh bổ sung quy định này vào Điều 107 Luật Đất đai quy định các 7
khoản thu tài chính từ đất đai phải đưa vào cân đối ngân sách địa phương thì cần bổ quy định phân chia một số nguồn thu từ đất đai giữa ngân sách trung ương và ngân sách địa phương tại Điều 35 và Điều 37 của Luật Ngân sách nhà nước. 3- Sửa đổi, bổ sung quy định về điều tiết giá trị gia tăng từ đất Thực hiện chính sách thu thuế để điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị để khai thác tối đa lợi thế mang lại từ các công trình hạ tầng mang lại phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và lợi ích chung của xã hội; thực hiện đấu thầu dự án sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất và phát triển dự án tối ưu nhất và cơ chế chia sẻ lợi ích sau khi dự án hoàn thành để điều tiết giá trị gia tăng từ đất. Điều 19 Luật Đất đai hiện hành quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Tuy nhiên trên thực tế, việc điều tiết giá trị gia tăng từ đất chưa được thực hiện nên đã tạo nên những bất cập sau đây: - Các dự án đầu tư khi thu hồi đất nông nghiệp đền bù và nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp nhưng khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sang đất kinh doanh phi nông nghiệp nên giá đất tăng lên nhiều lần không phải do đầu tư mà do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại. Thêm vào đó, khi dự án triển khai thì nhiều công trình hạ tầng liền kề cũng được đầu tư phát triển, làm thay đổi lợi thế và gia tăng giá trị đất đai. Toàn bộ phần giá trị gia tăng này đang rơi vào tay của nhà đầu tư làm cho người dân có đất bị thu hồi bức xúc. - Các dự án đầu tư hạ tầng chỉnh trang đô thị tốn rất nhiều tiền từ ngân sách nhà nước, người dân trong diện giải toả phải di dời đi nơi khác sinh sống gặp nhiều khó khăn do thay đổi cuộc sống trong khi đó những người dân liền kề với dự án được hưởng toàn bộ giá trị gia tăng của đất đai, diện mạo đô thị không được chỉnh trang, nhà nước phải tiếp tục bỏ ngân sách nhiều hơn nếu muốn thực hiện các giai đoạn tiếp sau của dự án hoặc các dự án liền kề. Tình trạng này không chỉ tạo ra bất bình đẳng giữa những người dân phải di dời để triển khai dự án với người không phải di dời, thậm chí cả những người di dời muộn thuộc các giai đoạn sau của dự án. Nguồn lực tạo ra từ công trình đầu tư không được khai thác triệt để do các hộ dân liền kề sử dụng đất chia cắt, phân tán làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. - Tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư đã mua trước đất đai để đầu cơ chờ khi quy hoạch thay đổi hoặc các dự án được triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi đã làm sai lệch thị trường đất đai, đẩy giá đất tăng lên không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai. Vì vậy, để điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất trong các trường hợp trên đây, cần sửa đổi, bổ sung quy định về điều tiết giá trị giá trị gia tăng từ đất như sau: 8
(1) Đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch: thời gian giữa hai lần giao dịch càng ngắn thì tỷ suất thuế điều tiết càng cao để điều tiết phần giá trị gia tăng tập trung cho ngân sách; thời gian giữa hai lần giao dịch càng cách xa nhau, tỷ lệ thuế điều tiết giá trị gia tăng giữa hai lần giao dịch càng thấp do người chiếm giữ đất đã phải nộp tiền thuế theo giá trị mảnh đất trong thời gian chiếm giữ đất. Với cơ chế thuế này, nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị gia tăng của đất do sự thay đổi về quy hoạch, sự phát triển của điều kiện kinh tế xã hội và phát triển hạ tầng mang lại, khi mảnh đất đó được đưa vào giao dịch, chuyển nhượng. (2) Thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất người sử dụng đang chiếm giữ để điều tiết giá trị địa tô chênh lệch I mang lại do nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng làm giá trị của các mảnh đất liền kề tăng lên. Phần thuế tăng lên hàng năm người sử dụng đất chưa nộp được sẽ phải ghi nợ đến khi thực hiện mua bán giao dịch về đất sẽ phải thanh toán bằng tiền thu được từ chuyển nhượng đất. Khi số dư nợ tiền thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì Nhà nước có quyền thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Việc quy định này không chỉ nhằm mục tiêu điều tiết dần từng năm qua thuế phần giá trị gia tăng của đất mà còn buộc những người chiếm giữ đất ở những vị trí có khả năng sinh lời cao phải đưa đất vào phục vụ kinh doanh hoặc phải chuyển nhượng cho những người có khả năng sử dụng đất vào các hoạt động kinh doanh có hiệu quả nhất. Quy định này cùng với những quy định về diện tích đất tối thiểu được cấp giấy chứng nhận và cho phép xây dựng sẽ khắc phục được tình trạng những nhà siêu mỏng, siêu hẹp đang án ngữ mặt tiền của những dãy phố mới được đầu tư cải tạo, chỉnh trang hạ tầng.  Để đưa những quy định tại điểm (1) và (2) về thuế như trên vào Luật thì cần bổ sung thêm một Mục về Thuế đất trong chương Tài chính đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường tất yếu phải sử dụng các công cụ thị trường là Giá và Thuế. Luật Đất đai hiện hành mới chỉ quy định về giá đất mà chưa có quy định mang tính nguyên tắc về thuế đất là mới chỉ sử dụng một cách nửa vời các công cụ thị trường trong quản lý Nhà nước về kinh tế đất. Những quy định mang tính nguyên tắc về chính sách thuế trong Luật Đất đai không mẫu thuần, chồng chéo hay thay thế các quy định về Luật Thuế sử dụng đất mà những quy định mang tính nguyên tắc về thuế đất trong Luật Đất đai chính là nền tảng tiền đề pháp lý cho việc ban hành các chính sách cụ thể về thuế trong Luật Thuế sử dụng đất. (3)Sửa đổi Điều 39 về kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và Điều 40 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện theo hướng: quy hoạch, xác định vị trí, diện tích đất vùng phụ cận cần thu hồi để phục vụ tái định cư, phát triển các hoạt động sử dụng đất phù hợp để khai thác có hiệu quả và điều tiết những lợi ích mang lại từ các dự án đầu tư phát triển hạ tầng, xây dựng, chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế xã hội. 9
Quy định này sẽ tạo điều kiện để những người dân phải di dời sẽ được tái định cư ngay khu vực liền kề để được hưởng lợi từ những thành quả của dự án mang lại, ít bị ảnh hưởng xáo trộn cuộc sống do thay đổi địa bàn cư trú, đảm bảo công bằng giữa những hộ dân nằm trong danh giới dự án và những hộ dân nằm trong vùng phụ cận liền kề của dự án. Những diện tích đất đai liền kề được thu hồi đưa vào đấu giá sẽ lựa chọn được những nhà đầu tư có khả năng sử dụng, khai thác tốt nhất những lợi thế mang lại từ các công trình, dự án đầu tư mang lại. Cơ chế này sẽ giúp điều tiết, tập trung vào ngân sách được phần giá trị gia tăng từ địa tô chênh lệch do nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng đồng thời sẽ lựa chọn được các hoạt động sử dụng có hiệu quả những lợi thế của đất đai và thực hiện được mục tiêu chỉnh trang, thay đổi diện mạo đô thị cũng như tạo sự phát triển tổng thể đồng bộ cả vùng có dự án đầu tư. (4) Bổ sung quy định về xác định giá thu tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất phát triển các dự án đầu tư phát triển đô thị và xây dựng nhà ở, các công trình thương mại dịch vụ có mục đích kinh doanh. Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, chỉ còn tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Do vậy khi dự án chưa triển khai, chưa giải phóng mặt bằng, còn tài sản của người dân thì không thể đấu giá đất để xác định giá đất giao cho nhà đầu tư. Luật Nhà ở quy định việc chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc lấy giá đầu thầu dự án sử dụng đất để tính giá giao đất cho chủ đầu tư đang gặp phải 2 mẫu thuẫn: (1) Không đúng với quy định của Luật Đất đai là giá đất giao cho chủ đầu tư phải thông qua đấu giá đất; (2) Giá đất khi đấu thầu dự án là giá đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa đầu tư phát triển hạ tầng nên thường thấp hơn nhiều so với sau khi dự án được phê duyệt, được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được đầu tư phát triển hạ tầng cũng như sau khi đã phát triển các công trình, dự án liền kề. Để khắc phục những bất cập trên đây, cần sửa Mục 3 chương VIII là: Xác định giá đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất. Bổ sung thêm một điều về xác định giá đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất như sau: - Giá đất mà nhà đầu tư đề xuất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất nhà đầu tư sẽ nộp cho Nhà nước khi dự án hoàn thành nếu được lựa chọn là nhà đầu tư triển khai dự án. Mức giá này được xác định dựa trên đơn giá dự tính của các loại đất thương phẩm và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành trừ đi toàn bộ chi phí phát triển dự án, bao gồm cả lợi nhuận dự tính của chủ đầu tư. Các thông số về các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án, tổng mức đầu tư của dự án được lựa chọn sau đấu thầu là các thông số cố định làm căn cứ để Nhà nước giám sát quá trình đầu tư của dự án. Riêng thông số về giá đất thương phẩm sẽ biến động theo thị trường sau khi dự án hoàn thành. - Sau khi dự án triển hoàn thành bắt đầu đưa vào kinh doanh, Nhà nước phải định 10