Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

Chia sẻ: Hoang Vui | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:49

Thêm vào BST

Báo xấu

538
lượt xem 61
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khái niệm quốc tế về quản lý đất đai, một số nội dung trong pháp luật đất đai của một số nước là những nội dung chính trong tài liệu "Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai". Mời các bạn cùng tham khảo nội dung tài liệu để nắm bắt thông tin chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG ===================== KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 1
Tháng 9/2012 2
MỤC LỤC I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI.........................................................4 II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC...............5 1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI..............................................................................................5 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)..............................5 1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu)...............................................................................................................................6 1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu........................................................................................................6 1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển.................................................7 1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN......................................................8 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI....................................................................................8 Rumani:...............................................................................................................................9 3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................10 4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ.19 4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc.........................19 4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất.................................................................32 4.3. Định giá đất.................................................................................................................33 5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT..........................................39 Anh:...................................................................................................................................39 Hoa Kỳ..............................................................................................................................40 Scotland.............................................................................................................................41 Hà Lan...............................................................................................................................42 6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI.........................42 Liên minh Châu Âu...........................................................................................................42 Thụy Điển........................................................................................................................43 Rumani: ..............................................................................................................................43 Úc......................................................................................................................................44 7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ...........................................47 Hàn Quốc..........................................................................................................................47 Trung Quốc.......................................................................................................................47 Đài Loan............................................................................................................................48 Thụy Điển........................................................................................................................48 Một số nước Châu Phi.....................................................................................................49 3
I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất. Quản lý đất đai là một khái niệm có thể liên quan đến những nỗ lực của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm: Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản. Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau. Địa chính là hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống thông tin địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong hệ thống thông tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó. Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, 4
kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Đồng thời, đó là lí do tại sao ở hầu hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thông tin thuộc về chính phủ. Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước nơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai và kiểm soát việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về đất đai, sự kiểm soát của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính. Một thuật ngữ khác về quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ chức quốc tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là quá trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ chức quản lý đất đai. II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC 1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước. Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB và chính quyền các bang. Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng. Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước. 5
1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu) Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo. Tuy nhiên, mô hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của C.Mác. Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình nào. Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD)”1. Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn. LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai. 1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ Hiến pháp nước CHXHCNLBXV Nga năm 1918. 1 6
phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai. Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản. Tên QSH tư nhân Chiến lược tư nhân Chiến lược Khả năng chuyển nước hoá phân bổ nhượng Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185 Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai. Ngoài việc được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chng. Như vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai. 1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ. Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân. Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. 7
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm2. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương. Như vậy, về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai. Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất đai3. Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ bản. 1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu Luật thu hồi đất 1949, Luật đất 1 Brunây Tư hữu, Quốc Vương đai 2000 Sở hữu quốc vương SHTN 2 Campuchia Luật đất đai 2001 Sở hữu chính phủ Sở hữu tập thể Quy định của Tổng thống về đất SHNN 3 Đông Timo đai 2006 SHTN SHNN Quy định của Chính phủ về quản SHTN 4 Indônexia lý đất đai 2004 Đất nông nghiệp thuộc SHNN 5 Lào Luật đất đai 1997 SHTD SHNN 6 Malaixia Luật đất đai 1960 SHTN 7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN SHNN 8 Singapore Luật đất đai 1978 SHTN SHNN 9 Thái Lan Luật đất đai 2008 SHTN Hiến pháp 1980; 1992 10 Việt Nam SHTD Luật đất đai 1988;1993; 2003 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI Thụy Điển 2 Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 72 Luật Đất đai của Mông Cổ Chương II, phần 6, năm 2002 3 8
Điều tra về sử dụng đất ở Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số cơ quan chính phủ khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi tiết khác nhau. Kết quả, cùng với các mô tả về phương pháp thực hiện, thường được công bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng. Tuy nhiên, kết quả từ các nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của Thụy Điển định kỳ biên tập thành một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức. Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thông tin về việc sử dụng đất nói chung và được chia thành 8 phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng; đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất khác, và nước. Đất xây dựng lại tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất công nghiệp, đất thương mại, đất cơ sở dịch vụ công cộng và thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây dựng khác. Ngoài ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể gán vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần đất xây dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sát bao gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn. Trung Quốc Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai. Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong cả nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên quan cùng cấp. Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong quá trình điều tra, và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”. Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ được công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với kết quả điều tra toàn quốc, kết quả sẽ được công bố rộng rãi sau khi được Hội đồng Nhà nước phê duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng. Rumani: Việc quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính bởi Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani. Để quản lý tốt sản phẩm và thống nhất trên toàn quốc, Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani thực hiện các công việc sau: 9
+ Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả nước; + Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân; + Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm. Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính ở Rumani do các đơn vị tư nhân thực hiện. Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau:  Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia;  Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi cả nước phục vụ cho công tác đo vẽ thửa đất;  Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương. 3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Hàn Quốc Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia , quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất. Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống… Trung Quốc Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau: 10
a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác; b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất; c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương; d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước; đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất. Nội dung quy hoạch sử dụng đất: Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu thuộc 2 nhóm sau: a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ). Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến từng xã. b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại dịch vụ). Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất: a. Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác; tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn, chỉ đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương. b. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện, UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh – sau đây gọi là “thị xã”), huyện. c. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND 2 cấp huyện: Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính của mình. d. Phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn): Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử 11
dụng đất trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng đối với quy hoạch. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất: Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu Hải). UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của cấp xã. Sơ đC ồơơ C th ẩm quy quan ch quan ch ịu ền phê ịu trách nhiệệmm trách nhi CẤP QUỐC GIA CẤP TỈNH Phê chuẩn Sở Đất đai và Tài nguyên Phê chuẩn Tỉnh lỵ CẤP TỈNH > 1 triệu dân CẤP THỊ XÃ QVV chỉ định Văn phòng Đất đai và Phê chuẩn Tài nguyên CẤP THỊ XÃ CẤP HUYỆN Phê chuẩn Văn phòng Đất đai và Tài nguyên Phê chuẩn Phê chuẩn theo quy định của tỉnh CẤP HUYỆN CẤP XÃ – THỊ TRẤN ỳ quy hoạch sử dụng đất : K Phòng Đất đai và Tài Theo quy đ ịnh của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của nguyên các cấp là 10 năm. CẤP XÃ, THỊ TRẤN Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm : a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp: Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất cứ lý do gì. Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho 12
từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện. Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ. Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi. Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất. b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm: Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định. Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự). Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp. Malaysia Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình xây dựng phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh. Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương. Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (19962000), đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình. Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình. 13
Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú trọng đến bảo vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển. Các sửa đổi bổ sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát triển trong tất cả các đơn xin phép quy hoạch. Thụy Điển Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai bước. Bước đầu tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của chính phủ và từ các mức độ phân cấp quản lý nhau, chính quyền địa phương, khu vực và chính quyền trung ương. Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ môi trường và văn hóa)... được tham vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên. Các nhu cầu sử dụng đất này sẽ được biên soạn và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ được xác định. Bước thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các thành phố về ưu tiên của họ cho các nhu cầu cạnh tranh về sử dụng đất. Những nhu cầu sử dụng đất cụ thể được xác định chính là quan tâm của địa phương, khu vực hoặc quốc gia và được bảo vệ trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất tiếp đó do thành phố thực hiện. Chính quyền quận sẽ biên soạn các kết quả này và gửi cho Chính phủ trung ương và Quốc hội để quyết định trong các trường hợp đang có xung đột giữa quốc gia lợi ích với lợi ích khu vực hoặc địa phương hoặc có sự cạnh tranh giữa các lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung ương thông qua Chính quyền vùng quản lý để bảo vệ các lợi ích quốc gia đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất sau đó của địa phương. Hà Lan So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô thị và nông thôn từ rất sớm. Luật quy hoạch không gian của Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trải qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994. Lần đầu tiên Hà Lan có một cơ sở pháp lý riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa, 1901) quy định vai trò và trách nhiệm của 3 cấp hành chính: Trung ương, tỉnh và địa phương (huyện). Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ được đổi tên thành Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước. Một số các tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau: - Tham số kỹ thuật: các khả năng về đất đai và môi trường (Chất lượng đất, đặc điểm địa hình, hiện trạng sử dụng, các khả năng cải thiện với bên ngoài, ...) - Tham số kinh tế: tiềm năng phát triển kinh tế dựa trên hiện trạng cơ sở các ngành kinh tế, các động lực thúc đẩy phát triển mới, ...) - Tham số văn hoá xã hội: tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ các công trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá ...) - Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: chúng ảnh hưởng tới các quyết sách văn hoá xã hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính sách là dài hạn hay ngắn hạn. - Tham số môi trường: mức độ ô nhiễm nước và đất, không khí, ... 14
Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát đánh giá các tham số trên đây. Tại Trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và Chính phủ. Giúp việc cho các cơ quan này có Uỷ ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian. Tại cấp tỉnh, thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan chuyên môn giúp việc là Uỷ ban Quy hoạch không gian của tỉnh và Cơ quan quy hoạch không gian của tỉnh. Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch của huyện. Quy hoạch sử dụng đất Cơ quan địa chính đóng vai trò là cơ quan có thẩm quyền quản lý và đăng ký trong những trường hợp phức tạp, khi mà quyền và lợi ích của các bên có liên quan trong quá trình quy hoạch sử dụng đất cần được đảm bảo. Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn. Các huyện khác thuê các chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát, tư vấn và lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ bố trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất. Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm: - Mô tả về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện và các quan hệ với khu vực chung quanh. - Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này. - Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ đồ. Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ đồ sẽ báo cáo lên Ban chấp hành Hội đồng tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước. Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: gần như mỗi quyết định của huyện về công tác quy hoạch đều liên quan đến Sơ đồ này. Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm: - Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng khu, khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để đạt được các mục đích này. - Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch (tỷ kệ không nhỏ hơn 1/10.000). - Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa. - Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành phải xem xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ và nhấn mạnh các nhu cầu trong tương lai. - Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ đồ. Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu mua đất, xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án, 15
có thể các chủ sở hữu đất từ chối không bán lại đất. Trong trường hợp này, huyện có thể cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng chế thu mua). Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xảy ra. Huyện sẽ đề xuất giá mua lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế. Giá này vào khoảng 2 lần giá trị hiện tại của đất vì còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa lợi ... Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố quy hoạch. Điều này đã được quy định trong Luật. Giá đất có thể dựa theo giá thị trường, giá thoả thuận hoặc do toà án quyết định. Nếu huyện tạo ra các dịch vụ hoặc xây cơ sở hạ tầng, nhờ đó các chủ liên quan được hưởng lợi thì huyện có quyền đòi hỏi các chủ sở hữu phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí cho việc phát triển dịch vụ và hạ tầng. - Hoa Kỳ Bộ trưởng Bộ Nội vụ cùng với sự tham gia của công chúng phải thống nhất với các thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ đó phát triển, duy trì, và duyệt lại khi tích hợp các kế hoạch sử dụng đất ở các vùng hay diện tích sử dụng đất công. Cần phát triển kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới việc đất đai trước đó đã được phân loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một hoặc nhiều lợi ích khác. Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp cần phối hợp kế hoạch sử dụng đất thuộc hệ thống rừng quốc gia với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý dành cho các tộc người Ấn Độ, cùng với các thứ khác, xét đến chính sách ủng hộ cho các chương trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ lạc. Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, nên: (1) Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì sản lượng liên tục; (2) Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác; (3) Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu; (4) Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi kèm cũng như các ý nghĩa khác; (5) Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công; (6) Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng của các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ được những giá trị đó; (7) Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn; (8) Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực hiện của Liên bang; và (9) Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liên bang, chính quyền các bang và địa phương. Bất kỳ sự phân loại đất công hay kế hoạch sử dụng đất công nào có hiệu lực 16
vào ngày ban hành đạo luật này đều phải được xem xét lại trong quá trình quy hoạch sử dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công bất kể việc phân loại ra sao đều phải tính vào mọi kế hoạch sử dụng đất được phát triển theo mục này. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ phân loại nào cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất như trên. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể đưa ra các quyết định quản lý để triển khai các kế hoạch sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa đổi lại trong mục này tuân theo những điều sau: (1) Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới hạn) ở việc loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều hơn một quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu (principal or major uses) thông qua một quyết định quản lý nằm dưới sự phê duyệt lại, sửa chữa và thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi Bộ trưởng hoặc đại diện của Bộ trưởng Bộ Nội vụ. (2) Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào đi theo một quyết định quản lý loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu trong hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần báo cáo tới Hạ nghị viện và Thượng nghị viện. Nếu trong vòng 90 ngày kể từ ngày đưa ra thông báo (trừ những ngày nghị viện nghỉ làm hơn ba ngày liên tiếp), Quốc hội sẽ tiếp nhận một giải pháp nhất trí về việc không tán thành các hành động hay quyết định quản lý, sau đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay quyết định quản lý đó. Nếu trong khoảng thời gian 90 ngày nói trên, ủy ban tìm kiếm giải pháp không báo cáo muộn nhất là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, cần giải tán ủy ban không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tán ủy ban không cho xem xét thêm bất cứ giải pháp nào khác cho các hành động hay quyết định đã nêu. Kiến nghị về việc giải tán có thể do cá nhân ủng hộ một giải pháp, và cần được ban đặc quyền (ngoại trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi ủy ban đã báo cáo về giải pháp đó), và cần giới hạn việc tranh cãi trong thời gian tối đa là một giờ, nhằm chia đều giữa bên ủng hộ và bên phản đối giải pháp. Không nên đưa vào trình tự sửa đổi kiến nghị nhằm xem xét lại việc bỏ phiếu tán thành hay không tán thành bản kiến nghị. Trường hợp bản kiến nghị giải tán được chấp thuận hoặc không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải pháp khác về cùng hành động hay quyết định quản lý. Khi ủy ban tái bản, hoặc bị giải tán không cho xem xét sâu hơn một giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bất kể việc một bản kiến nghị trước đó cho cùng một vấn đề không được thông qua) đi đến việc cân nhắc giải pháp. Bản kiến nghị cần được ban đặc quyền và không thể có bàn cãi. Không nên đưa việc sửa đổi kiến nghị vào trật tự, và không nên tạo ra tiền lệ dẫn tới việc xem xét lại mức bỏ phiếu tán thành hay không tán thành kiến nghị. (3) Có thể sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để thực hiện các quyết định quản lý, nhưng cần bỏ hoặc phục hồi đất công khỏi Luật Mỏ 1872 (Mining Law of 1872) đã sửa đổi trong (R.S. 2318–2352; 30 U.S.C. 21 et seq.) hoặc chuyển tới một Bộ, vụ hoặc cơ quan khác chỉ bằng hành động thu hồi thực hiện theo mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ đó chỉ ra rằng, không gì trong mục này có thể ngăn một công ty sở hữu chính phủ toàn bộ khỏi việc bị thu hồi và giữ các quyền giống như một công dân theo Luật Mỏ 1872. Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông qua quy định xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi phù hợp nhằm tạo 17
đủ sự chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực cũng như tạo cơ hội phê bình và tham gia vào việc lập kế hoạch và chương trình liên quan đến quản lý đất công. Canada Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài nguyên, do đó chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch sử dụng đất. Mỗi tỉnh đều có hệ thống quy hoạch riêng. Các hệ thống này có sự khác biệt, nhưng nguyên tắc là khá giống nhau. Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quy hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng (zoning plan). Các chính quyền cấp tỉnh xây dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trò hoạch định chính sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm mạnh mẽ trong một vấn đề, tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp. Ví dụ như bảo vệ đất nông nghiệp. Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soát trực tiếp việc phân chia đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật của cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và một Luật Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố lập kế hoạch phát triển, và các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong đó bao gồm kế hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát triển. Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để đảm bảo phối hợp với các kế hoạch của các bộ và cơ quan khác. Thứ nhất, kế hoạch phát triển phải tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó bảo vệ lợi ích của các Bộ khác. Thứ hai, các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch. Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế hoạch phát triển được đề xuất, họ có thể khiếu nại đến một hội đồng đặc biệt. Thứ tư, Chủ tịch Chính quyền địa phương phải phê duyệt kế hoạch, và thường kế hoạch sẽ không được phê duyệt nếu có phản đối từ một cơ quan chính quyền khác. Trong thực tế, xung đột giữa chính quyền địa phương và các cơ quan khác trong nhiều trường hợp được giải quyết bằng thỏa thuận trong quá trình tham vấn và thực hiện. Mức độ Tài liệu Thủ tục và phê chuẩn quy hoạch Trung ương Các chính Có một quy định của Nội các. (Tỉnh) sách sử Không có thủ tục được quy định cụ thể. dụng đất cấp tỉnh Khu vực (hai Chiến lược - Do các khu quy hoạch và thành phố cùng chuẩn bị; hay nhiều vùng - Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyền địa phương; Họp hơn khu quy công khai; Được phê chuẩn bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc hoạch hoặc Hội đồng thành phố. thành phố) tùy chọn 18
Khu quy Kế hoạch - Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị. hoạch hay phát triển - Nghiên cứu và khảo sát; Tham vấn với các Bộ; Họp công một thành khai; Trình Bộ trưởng phê duyệt; Kế hoạch phát triển phố phải phù hợp với các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố. Khu quy Kế hoạch Tương tự như bản quy hoạch đất đai (zoning by law). hoạch hay thứ cấp một thành phố tùy chọn Thành phố Bản quy - Do thành phố chuẩn bị. hoạch đất - Họp công khai; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết Hội đai đồng thành phố; Những người phản đối có thể khiếu nại với hội đồng khu quy hoạch hoặc một hội đồng đặc biệt của tỉnh; Bản quy hoạch đất đai phải phù hợp với kế hoạch phát triển. Đối với kỳ quy hoạch, Luật quy hoạch không quy định khoảng thời gian này. (Cho đến năm 2005 khoảng thời gian này là năm năm, mà đã được chứng minh là không thực tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể thay đổi kế hoạch, nhưng phải đi qua các thủ tục phê duyệt quy định ở trên. Lưu ý rằng kế hoạch phát triển không hết hạn sau một khoảng thời gian mà vẫn có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới. - Úc Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai. Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội: Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường,…) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận,… 4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ 4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu Quốc của Trung Quốc hồi đất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác (2004) trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, Chương 20 và 23 diện tích đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng • Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này Quy định về trưng mua là cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất nhà thuộc sở hữu nhà và thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác 19
nước và bồi thường này bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, (2011), điều 13 và 16 mục đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích • Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ quan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ Điều 4, phần II gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện Chính sách quốc gia của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của về tái định cư và ổn các hộ định cuộc sống sau tái • Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội định cư, năm 2007 khi dự án ảnh hưởng tời 400 hoặc nhiều hơn hộ gia (điều 4, 21) đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vực dân tộc thiểu số Hàn Đạo luật về thu hồi • Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR) Quốc đất cho các công trình • Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến công cộng (2009) hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bj ảnh hưởng • Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan • LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký Úc Đạo luật quản lý đất • Chuẩn bị kế hoạch khảo sát đai WA1997 điều. 170 • Chuẩn bị kế hoạch triển khai Ngày công bố dự án (Ngày thông báo) Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Là ngày công bố chính thức việc dự án được phê quốc của TQ (2004) duyệt Điều 46 • Việc công bố sẽ được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ thể kế hoạch trưng mua và bồi thương, Các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan • Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công đai khai ở những địa điểm thích hợp Điều 4, 24 (7) • Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài sản, sửa chữa, cải tạo. Những phần cải tạo, sửa chữa sẽ không được bồi thường nếu như không được sự cho phép trước. Chính sách quốc gia • Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều. 20) Hàn Đạo luật về thu hồi • Quy định 2 bước thông báo. Chính phủ phải (1) đưa ra 20