Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Thanh Linh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:127

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH _ LÊ THỊ THANH LOAN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THANH LOAN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng 9 năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: STT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 PGS.TS. Lê Quốc Hội Chủ tịch 2 TS. Trần Văn Tùng Phản biện 1 3 TS. Phan Thị Hằng Nga Phản biện 2 4 TS. Hà Huy Tuấn Ủy viên 5 TS. Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên, Thƣ ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã đƣợc sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS.TS. Lê Quốc Hội
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TP.HCM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TP. Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 02/09/1978 Nơi sinh: Thanh Hóa Chuyên ngành: Kế toán MSHV:1441850079 I- Tên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Nhiệm vụ và nội dung 1. Nhận dạng các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ. Tổng hợp các mô hình lý thuyết và khảo sát thực nghiệm về các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh. 2. Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS căn hộ; nhận diện các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố tác động đến giá BĐS căn hộ trên địa bàn TP. HCM. 3. Phân tích, đánh giá, lý giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá BĐS. 4. Đề xuất quan điểm và định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS căn hộ; đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán BĐS căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tƣơng lai. II- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 III- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 23/07/2016 IV- Cán bộ hƣớng dẫn : PGS. TS. PHAN ĐÌNHNGUYÊN CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chƣa đƣợc công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn đƣợc chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 Học viên thực hiện Luận văn Lê Thị Thanh Loan
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS. Phan Đình Nguyên, Ngƣời thầy trực tiếp và nhiệt tình hƣớng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này. Hội đồng khoa học – Phòng quản lý đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn. Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên. Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu. Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 Học viên thực hiện Luận văn Lê Thị Thanh Loan
iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu của luận văn nhằm thực hiện xác định các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả vận dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng. Nghiên cứu định tính đƣợc thực hiện để điều chỉnh, bổ sung biến quan sát cho các thang đo. Nghiên cứu định lƣợng thực hiện thông qua phiếu khảo sát ý kiến gửi đến các nhà quản lý đầu tƣ BĐS, ngƣời mua, lãnh đạo Sở, ban ngành để xây dựng mô hình nghiên cứu và kiểm định thang đo. Phần mềm phân tích thống kê SPSS 16.0, excel.. sử dụng để phân tích dữ liệu, đánh giá giá trị và độ tin cậy bằng việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố EFA.. Kết quả phân tích nhân tố đã đƣa ra mô hình các nhân tố tác động đến biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lƣợng môi trƣờng, đặc điểm cấu trúc và tiện những tiện ích của căn hộ trong khu chung cƣ. Kết quả hồi quy cho thấy cả 5 nhân tố đều tác động đến biến động giá bán căn hộ, trong đó nhân tố tác động mạnh nhất là vị trí với hệ số beta = 0,515; nhân tố đặc điểm tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân tố tiện ích tác động mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố tiếp theo là cơ sở vật chất với hệ số Beta = 0,135; nhân tố chất lƣợng môi trƣờng tác động thấp nhất với hệ số Beta = 0,053. Về mặt thực tiễn, nghiên cứu này có thể giúp cho các doanh nghiệp đƣa ra mức giá phù hợp theo nhu cầu và thị hiếu của ngƣời tiêu dùng; đây cũng là kênh thông tin giữa ngƣời bán và ngƣời mua, giảm thiểu thông tin bất cân xứng giữa hai bên. Cũng từ đây, có thể đề xuất các giải pháp để phát triển thị trƣờng bất động sản, nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý của nhà nƣớc trong việc kiểm soát giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
iv ABSTRACT The research content of the thesis is to determine the factors affecting fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi Minh City. The Authors uses qualitative and quantitative research methods. The qualitative research is conducted to adjust and add observed variables for scale. The quantitative research is cattied out through opinion surveys forms given to real estate investment managers, buyers, leaders of departments, industries to develop a research model and test the scale. Statistical analysis software SPSS 16.0, excel,etc. Are used to analyze data, and assess values and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and EFA factor analysis. Factor analysis results has provied a model of factors affecting the apartments selling price fluctuation of real estate companies in Ho Chi Minh City, including: location, infrastructure conditions, environment quality, structural features and utilities of apartment in the apartment builing. Regression results shows that all 5 factors affect apartment seliing price fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the most powerfully is location with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta = 0.135; The factors of environment quality impact the least with beta = 0.053. In terms of practice, this research can help businesses offer appropriate price in accordance with consumer „s needs and tastes; this is an information channel between seller and buyer, reducing asymmetric information between the two parties from which. It is possible to propose solutions to develop the real estate market in order to strengthen the management role of the state in controlling real estate prices in Ho Chi Minh City.
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................... ii TÓM TẮT .............................................................................................. iii MỤC LỤC .............................................................................................. v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................... ix DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................... x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ........... xii CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................ 13 1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu ............................................................... 13 1.2. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................... 15 1.3. Nhận xét về các công trình nghiên cứu ..................................... 19 1.4. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................. 20 1.5. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................... 20 1.6. Đối tƣợng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ............................. 21 1.6.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................... 21 1.6.2. Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu ..................... 21 1.7. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................... 21 1.8. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................... 22 1.9. Kết cấu của đề tài nghiên cứu .................................................... 22 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ..................................................................... 22 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN .......................................................... 24 2.1. Khái quát về căn hộ chung cƣ.................................................... 24
vi 2.1.1. Khái niệm bất động sản ...................................................... 24 2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cƣ ........................................... 24 2.1.3. Đặc điểm nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ .......................... 27 2.2. Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản ....................................... 29 2.2.1. Giá trị bất động sản ............................................................. 29 2.2.2. Giá cả bất động sản ............................................................. 30 2.3. Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá...................................................... 30 2.3.1. Khái niệm về chỉ số giá ...................................................... 30 2.3.2. Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam........ 32 2.4. Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản.......................... 33 2.4.1. Phƣơng pháp giản đơn ........................................................ 34 2.4.2. Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản ................................................... 34 2.4.3. Mô hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) ....................................................................................................... 35 2.5. Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cƣ ......................... 37 2.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS ................ 38 2.5.2. Các yếu tố kinh tế ............................................................... 39 2.5.3. Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng.................................... 39 2.5.4. Các yếu tố về pháp lý.......................................................... 40 2.5.5. Các yếu tố chính trị pháp lý ................................................ 40 2.5.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ...................................... 41 2.5.7. Các yếu tố xã hội ................................................................ 41
vii KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ..................................................................... 42 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................. 43 3.1. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................... 43 3.1.1. Phƣơng pháp định tính ........................................................ 43 3.1.2. Phƣơng pháp định lƣợng..................................................... 43 3.2. Mô hình nghiên cứu đề nghị ...................................................... 43 3.2.1. Mô hình hồi quy .................................................................. 43 3.2.2. Mô hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cƣ ....... 43 3.3. Khung phân tích dành cho nghiên cứu ...................................... 44 3.4. Mô hình nghiên cứu ................................................................... 45 3.5. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu .......... 46 3.5.1. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu ...................................... 46 3.5.2. Số liệu nghiên cứu .............................................................. 49 3.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ trong khu vực ............................................................................................................... 49 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ..................................................................... 62 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................... 63 4.1. Phân tích và đánh giá độ tin cậy của thang đo .......................... 63 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's alpha 64 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA ....................................... 68 4.2. Phân tích tƣơng quan Pearson ................................................... 73 4.3. Phân tích hồi quy ....................................................................... 75
viii 4.4. Kiểm định các giả thiết cần thiết trong mô hình phân tích hồi quy ............................................................................................................... 78 4.4.1. Kiểm định giả thuyết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy ..... 78 4.4.2. Kiểm định giả thuyết về phƣơng sai của sai số không đổi . 78 4.4.3. Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ................................. 79 4.4.4. Kiểm định về phân phối chuẩn của phần dƣ ...................... 80 4.4.5. Kiểm định về tính độc lập của phần dƣ .............................. 80 4.5. Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy bội ............................... 81 4.5.1. Kiểm định giả định phƣơng sai của sai số (phần dƣ) không đổi ............................................................................................................ 81 4.5.2. Kiểm tra giả định các phần dƣ có phân phối chuẩn............ 82 KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ..................................................................... 86 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP ........................................ 88 5.1. Kết luận ...................................................................................... 88 5.2. Giải pháp .................................................................................... 88 5.2.1. Đối với chủ đầu tƣ .............................................................. 88 5.2.2. Với các cơ quan ban ngành liên quan ................................. 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 92 PHỤ LỤC.............................................................................................. 97
ix DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ANOVA ( Analysis Variance ): phân tích phƣơng sai BĐS: Bất động sản CLMT: Chất lƣợng môi trƣờng CSHT: Điều kiện cơ sở hạ tầng DACDIEM: Đặc điểm cấu trúc căn hộ EFA ( Exporatory Factors Analysis): Phân tích yếu tố khám phá GIA: Giá căn hộ chung cƣ KMO: Hệ số Kaiser – Mayer Olkin Sig. (Observed ingificane level): Mức ý nghĩa quan sát SPSS (Statistical Package for the Scial Sciences): phần mềm toán thống kê cho khoa học xã hội TIENICH: Tiện ích khu chung cƣ TP. HCM: Thành phố Hồ Chí Minh VITRI : Vị trí căn hộ VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phƣơng sai WC: Nhà vệ sinh
x DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2. 1: Giả thuyết nghiên cứu 1 46 Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ thuộc 20 dự án 49 Bảng 3. 2: Thang đo giá căn hộ chung cƣ 51 Bảng 3. 3: Thang đo quy mô của vị trí căn hộ 53 Bảng 3. 4: Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng 54 Bảng 3. 5: Thang đo Chất lƣợng môi trƣờng 55 Bảng 3. 6: Thang đo đặc điểm cấu trúc 56 Bảng 3. 7: Thang đo tiện ích khu chung cƣ 57 Bảng 3. 8: Cấu trúc bảng câu hỏi và thang đo 58 Bảng 4. 1: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Vị trí căn hộ” 64 Bảng 4. 2: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Điều kiện cơ sở hạ tầng” 65 Bảng 4. 3: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Chất lƣợng môi trƣờng”66 Bảng 4. 4: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Đặc điểm cấu trúc căn hộ” 66 Bảng 4. 5: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Tiện ích khu chung cƣ” 67 Bảng 4. 6: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Giá căn hộ chung cƣ” 68 Bảng 4. 7: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO and Bartlett's Test 69 Bảng 4. 8:Bảng phƣơng sai trích 70 Bảng 4. 9: Ma trận xoay Component Matrixa 70
xi Bảng 4. 10: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO and Bartlett's Test 73 Bảng 4. 11: Phƣơng sai trích 73 Bảng 4. 12: Kết quả phân tích tƣơng quan Pearson giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc 74 Bảng 4. 13: Kiểm tra độ phù hợp của mô hình 75 Bảng 4. 14: Bảng phân tích ANOVA 76 Bảng 4. 15: Bảng kết quả hồi quy 77 Bảng 4. 16: Kết quả phân tích tƣơng quan Spearman giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc 79 Bảng 4. 17: Kết quả chạy Durbin-Watson 81 Bảng 4. 18: Bảng kiểm định giả định phƣơng sai của sai số 81 Bảng 4. 19: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết 85
xii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Hình 3. 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu 44 Hình 2. 1: Mô hình nghiên cứu 45 Hình 4. 1: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dƣ từ hồi quy 82 Hình 4. 2: Đồ thị P-P Plot của phần dƣ – đã chuẩn hóa 83
13 CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng nhất của nền kinh tế do thị trƣờng này liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản cực lớn, thông thƣờng tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nƣớc khác nhau thƣờng chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia [17] đó . Nhà ở là nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi cá nhân mỗi hộ gia đình. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu của mỗi hộ dân. Tùy vào nhu cầu khác nhau mà mỗi ngƣời tự lựa chọn cho mình một căn hộ thích hợp, đáp ứng đƣợc các hoạt động học tập, lao động, vui chơi giải trí,…Đất nƣớc ta đang trên đà hội nhập và phát triển kinh tế, dân số ngày càng tăng mà quỹ đất đai ngày càng hạn chế, đây chính là một trong những vấn đề đang lo ngại của nhân dân. Thị trƣờng mua bán nhà ở trong thời gian gần đây diễn ra rất sôi động, đặc biệt là thị trƣờng căn hộ chung cƣ. Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nƣớc, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nƣớc, do đó nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng cao. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả. Hiện nay có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng với hàng lọat cùng với các chung cƣ cao tầng hiện đại. Một căn hộ hiện đại với đầy đủ tiện nghi, môi trƣờng sống thoáng mát, an ninh đƣợc đảm bảo chính là những yếu tố thu hút ngƣời dân chọn căn hộ chung cƣ làm nơi để an cƣ. Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc căn hộ hay các tiện ích của các căn hộ khác nhau mà giá bán căn
14 hộ cũng khác nhau. Rất nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những căn hộ chung cƣ đáp ứng đƣợc nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn đƣợc một căn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc rất nhiều vào giá bán. Giá bán căn hộ chung cƣ phụ thuộc vào một số yếu tố nhƣ: diện tích sàn, khoảng cách đến trung tâm, tầng cao căn hộ tọa lạc, cảnh quang nhìn từ hƣớng bacony, vị trí căn hộ trên cùng 1 tầng, số phòng vệ sinh, an ninh, môi trƣờng xung quanh, dịch vụ, tiện ích ngoài khu, uy tín chủ đầu tƣ. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trƣờng Singapore, [38] Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hƣởng đến biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trƣởng GDP, tốc độ tăng trƣởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trƣởng [37] tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman lý giải về sự ảnh hƣởng 3 nhóm đối tƣợng: nhà đầu tƣ, ngân hàng và cơ quan quản lý đến biến động [18] giá BĐS. Nghiên cứu của Case & Shiller đã chỉ ra rằng ngoài các yếu tố định lƣợng đƣợc trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết định. Một số nghiên cứu thực nghiệm khác đƣợc kể đến nhƣ Stefan [37] [20] [40] , , , Gerlach Chen &ctg Rahman, Khanam & Xu ….cũng đã tìm ra những bằng chứng về các yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên độ biến động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua đó phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu xác định chỉ số
15 giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS. 1.2. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài Việc nhận dạng và lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai, nhà ở ngày càng đƣợc quan tâm và chú ý. Trong suốt chiều dài phát triển của thị trƣờng BĐS, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị BĐS. Trong phần này, bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên cứu về các yếu tố và xu hƣớng tác động đến giá trị BĐS. Vì vậy đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan, tiêu biểu là những bài nghiên cứu của những tác giả sau: Theo Malpezzi Stephen, (2002)[23] ứng dụng mô hình Hedonic để định giá tài sản. Trong đó, tác giả đã phát hiện ra ba nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà, đó là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cƣ, và cuối cùng là đặc điểm môi trƣờng. Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định mức độ ảnh hƣởng của yếu tố môi trƣờng đến giá nhà ở. Ô nhiễm không khí làm giảm giá trị của nhà ở là điểm đặc biệt đƣợc nhấn mạnh trong bài nghiên cứu này. Theo Rossen, (1974)[25] cũng vận dụng mô hình Hedonic để đánh giá ảnh hƣởng của môi trƣờng đến giá trị căn hộ. Trong nghiên cứu này, Bernardo đã đánh giá ảnh hƣởng của môi trƣờng (bao gồm vấn đề xử lý nƣớc thải, số lƣợng thang máy, garage, số lƣợng phòng ngủ, quầy bar) đến giá bán. Theo đó, căn hộ có số lƣợng phòng ngủ càng nhiều thì giá càng cao, biến thang máy và garage cũng tác động mạnh đến giá trị căn hộ. Căn hộ càng nằm xa khu vực xử lý nƣớc thải có giá càng cao. Theo Thibodeau và Malpezzi, (1980)[23] một số mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá bán căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ.
16 Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng nhƣ sau: R = f (S, N, L, C, T) Theo Johannes Krouthen, (2011)[28] nghiên cứu về các yếu tố ảnh hƣởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala. Kết quả thu đƣợc là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm, thời điểm bán và các phí dịch vụ. Tƣơng tự Clapp J.M, (1980)[21] đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i) những đặc điểm về xây dựng nhƣ tuổi của công trình, số tầng, diện tích thực, những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí nhƣ khoảng cách đến đƣờng cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá trị của văn phòng nhƣ diện tích đất đƣợc đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản đƣợc đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận nhƣ thời gian từ nhà đến văn phòng tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt. Mô hình của Sibel Selim, (2008)[33] nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ. Kết quả cho thấy diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ hơi, đặc trƣng về vị trí về kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hƣởng tới giá nhà. Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Pufnik, (2008)[27] thông qua việc phân tích định lƣợng bằng mô hình Hedonic để xây dựng chỉ số giá BĐS. Trong nghiên cứu này, tác giả đã chọn ra đƣợc 6 biến độc lập phù hợp với mô hình, đó là: diện tích sàn, số tầng, số phòng, thời điểm xây dựng, thời gian bán, loại hình sử dụng. Với việc nghiên cứu căn hộ chung cƣ chỉ cho mục đích ở, do đó yếu tố loại hình sử dụng là không cần thiết cho mô hình của đề tài này. Nghiên cứu của Richard J.Cebula, (2009)[24] đã áp dụng mô hình định giá Hedonic để tính giá nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Tác giả đã thu