Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Sài Gòn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:75

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đã phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa rủi ro và từ đó đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn; nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát hành thư bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ quyền lợi cho Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả năng hoàn thành các dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên lành mạnh hơn tại Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  MAI THỊ NGỌC THU MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - CHI NHÁNH SÀI GÒN. Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh (Hướng ứng dụng) Mã ngành : 8340101 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. VÕ XUÂN VINH Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 09/2018
TÓM TẮT LUẬN VĂN 1. Phần tiếng Việt - Lý do chọn đề tài: Nghiên cứu nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro để từ đó đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB. - Mục tiêu nghiên cứu: Thứ nhất cơ sở lý luận liên quan đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng thương mại. Thứ hai là phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro khi phát hành phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. Thứ ba là đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. - Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu của đề tài này là phỏng vấn ý kiến chuyên gia (10 chuyên gia) sau đó kiểm định thống kê lại nhằm xác định các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL. - Kết quả nghiên cứu: Đã nêu ra và đánh giá thực trạng về việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn trong đó đánh giá những bất cập/khó khăn đang gây ra cho SCB-Chi nhánh Sài Gòn, nguyên nhân dẫn đến các khó khăn đó, các loại rủi ro có thể xảy ra đối với Ngân hàng trong việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL. - Kết luận: Phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa rủi ro và từ đó đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn,từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát hành thư bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ quyền lợi cho Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả năng hoàn thành các dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên lành mạnh hơn tại Việt Nam.
2. Phần tiếng Anh: - Reason for writing: Research the causes will lead to risks, quantify the level of risk so that gives some risk management measures when issuing a housing guarantee future formation at SCB. - Problem: Firstly, the basis of arguments related to the risk of release of the guarantee letter home in formation in the future in the commercial bank. The second is the analysis of the causes leading to risks, quantifying the level of risk when issuing guarantee letters home release in formation in the future at SCB- Saigon branch. The third was given a number of risk management when issuing guarantee letters home in formation in the future at SCB-Saigon branch. - Methods: The method research of the subject's interviews expert opinions (10 expert) then back to statistical testing in order to determine the causes of the risk when the housing guarantee mail release form in the future. - Results: Raised and reviews the reality about the issuance of letters of guarantee NƠHTTTL in SCB-Saigon branch which reviews these inadequacies, difficulties are caused to SCB-Saigon branch, the causes of the difficulties , the types of risks can happen to banks in the issuance of letters of guarantee housing form in the future. - Conclusion: Analysis of causes leading to risks, quantifying risk and thereby giving risk management solutions in order to limit and reduce the impact of risk when issuing guarantee letters home in formation in the future at SCB-Saigon branch , from which enhance their competitiveness, profit in the operation to release the letter of guarantee of the SCB-Saigon branch and indirectly in the protection of the rights of the buyer, sift the owner really well, really has the ability to complete the project implementation and help the property market became more healthy in Vietnam.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin chân thành cam đoan đề tài nghiên cứu của tôi về “Một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn-Chi nhánh Sài Gòn” là do tôi nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Võ Xuân Vinh. Các dữ liệu được thu thập và kết quả xử lý là hoàn toàn trung thực. Nội dung của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung nghiên cứu của toàn bộ luận văn này. Tp.Hồ Chí Minh, Ngày … tháng …. năm….. Người thực hiện Mai Thị Ngọc Thu
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN BẢO LÃNH NƠHTTTL .......... 5 1.1. Tổng quan về nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại Việt Nam. ............ 5 1.1.1. Khái niệm ............................................................................................................ 5 1.2. Bảo lãnh NƠHTTTL .............................................................................................. 6 1.2.1. Khái niệm NƠHTTTL ........................................................................................ 6 1.2.2. Bảo lãnh NƠHTTTL ........................................................................................... 8 1.2.3. Thư bảo lãnh NƠHTTTL .................................................................................... 8 1.3. Điều kiện để NHTM phát hành bảo lãnh NƠHTTTL ........................................... 8 1.4. Điều kiện NƠHTTTL được đưa vào kinh doanh ................................................. 10 1.5. Vai trò của Thư bảo lãnh NƠHTTTL .................................................................. 11 1.5.1. Đối với Khách hàng mua NƠHTTTL............................................................... 11 1.5.2. Đối với Chủ đầu tư ........................................................................................... 11 1.5.3. Đối với Ngân hàng ............................................................................................ 11 1.5.4. Đối với nền Kinh tế........................................................................................... 12 1.6. Nội dung chính trong thư bảo lãnh NƠHTTTL ................................................... 12 1.6.1. Chủ thể tham gia ............................................................................................... 12 1.6.2. Số tiền bảo lãnh và ngôn ngữ phát hành ........................................................... 12 1.6.3. Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh .................................................................. 13 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các Bên liên quan ........................................................... 13 1.7.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên bảo lãnh (Ngân hàng) .......................................... 13 1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Chủ đầu tư) ................................. 14 1.7.3. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh (Khách hàng mua) ........................ 14 1.8. Trình tự thực hiện phát hành bảo lãnh ................................................................. 15 1.9. Rủi ro và quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL ........................ 17 1.9.1. Khái niệm rủi ro và quản trị rủi ro .................................................................... 17 1.9.2. Quản trị rủi ro ................................................................................................... 17
1.9.3. Lượng hóa mức độ rủi ro .................................................................................. 18 1.9.4. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro ....................................................................... 18 1.9.5. Tác động của rủi ro .......................................................................................... 23 Kết luận chương 1 .......................................................................................................... 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB - CHI NHÁNH SÀI GÒN 25 2.1. Tổng quan về SCB và SCB - Chi nhánh Sài Gòn ................................................... 25 2.1.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Sài Gòn ........................................................ 25 2.1.2. Tổng quan về SCB - Chi nhánh Sài Gòn. ......................................................... 31 2.2. Kết quả thực hiện khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- CN Sài Gòn . 36 2.2.1. Kết quả thực hiện tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn. ............................................... 36 2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện ............................................................................... 38 2.3. Những bất cập trong quá trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL ..................... 40 2.3.1. Khả năng gặp gỡ và trao đổi thông tin.............................................................. 40 2.3.2. Đánh giá Chủ đầu tư và dự án. ......................................................................... 40 2.3.3. Định giá tài sản bảo đảm. ................................................................................. 41 2.3.4. Xác định nội dung chứng thư ........................................................................... 41 2.3.5. Hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư ....................................................................... 41 2.3.6. Phân quyền phán quyết đang mâu thuẫn .......................................................... 41 2.4. Những rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn. ........................................................................................................................................ 42 2.4.1. Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ ................................................ 42 2.4.2. Chủ đầu tư phá sản............................................................................................ 43 2.4.3. Dự án xây sai phép, không đủ điều kiện kinh doanh ........................................ 43 2.4.4. Giá trị tài sản trượt giá khi xử lý....................................................................... 43 2.5. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro.............................................................................. 45 2.5.1. Nhóm môi trường khách quan .......................................................................... 45 2.5.2. Nhóm Chủ đầu tư .............................................................................................. 47 2.5.3. Nhóm nội bộ Ngân hàng. .................................................................................. 48 Kết luận chương 2 .......................................................................................................... 50 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB- CHI NHÁNH SÀI GÒN. ............................................. 51 3.1. Định hướng phát triển trong hoạt động cấp tín dụng đến năm 2020. ..................... 51 3.1.1. Công nghệ thông tin - dẫn đầu xu hướng ......................................................... 51 3.1.2. Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng........................................................................ 51
3.2. Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn. .......................................................................................................................... 53 3.2.1. Xây dựng hệ thống cảnh bảo rủi ro EWS ......................................................... 53 3.2.2. Xây dựng quy trình bảo lãnh NƠHTTTL riêng................................................ 53 3.2.3. Xây dựng hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư. ...................................................... 58 3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định của CBTD. ........................................................ 58 3.2.5. Xây dựng quy trình phối hợp làm việc ............................................................. 58 Kết luận chương 3 .......................................................................................................... 60 PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. BĐS : Bất động sản 2. CB-CNV : Cán bộ- Công nhân viên 3. CBTD : Cán bộ tín dụng 4. CĐT : Chủ đầu tư 5. DPRR : Dự phòng rủi ro 6. EDM : Hệ thống kho dữ liệu doanh nghiệp 7. HĐQT : Hội đồng Quản trị 8. HĐQT : Hội đồng quản trị 9. HNX : Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội 10. HO : Hội sở 11. HTTTL : Hình thành trong tương lai 12. KD : Kinh doanh 13. KHCN : Khách hàng cá nhân 14. KPIs : Key performance Indicator 15. LĐCN : Lãnh đạo Chi nhánh 16. LĐPKD : Lãnh đạo Phòng Kinh doanh 17. NHNN : Ngân hàng Nhà nước 18. NHTM : Ngân hàng thương mại 19. NƠHTTTL : Nhà ở hình thành trong tương lai 20. P. HTKD : Phòng Hỗ trợ kinh doanh 21. P.KHDN : Phòng Khách hàng doanh nghiệp 22. P.KTNQ : Phòng Kế toán Ngân quỹ 23. PGD : Phòng giao dịch 24. SCB- CN Sài Gòn : Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn. 25. SCB : Ngân hàng TMCP Sài Gòn 26. TGĐ : Tổng giám đốc 27. TMCP : Thương mại Cổ phần 28. TPCP : Trái phiếu Cổ phiếu 29. VAT : Value Added Tax 30. XHTDNB : Xếp hạng tín dụng nội bộ
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Danh sách các NHTM đủ điều kiện phát hành bảo lãnh .................................. 09 Bảng 1.2: Danh sách các Chuyên gia ................................................................................ 19 Bảng 1.3: Tổng hợp kết quả từ ý kiến Chuyên gia ............................................................ 20 Bảng 2.1: Những thành tựu đạt được trong 03 năm qua ................................................... 29 Bảng 2.2: Thông tin mạng lưới hoạt động ........................................................................ 30 Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh trong 03 năm qua ............................................ 37 Bảng 2.4: Một số thông tin Chủ đầu tư dự án đã phát hành thư bảo lãnh ........................ 38 Bảng 2.5: Thông tin bảo lãnh đã phát hành ...................................................................... 40 Bảng 2.6: Giá trị tài sản dự án nhận thế chấp ................................................................... 46 Bảng 2.7: Tổng hợp số chứng thư sai và chi phí trong tháng 01/2018 ............................ 52 Bảng 3.1: Lưu đồ quy trình bảo lãnh NƠHTTL riêng ..................................................... 57 Bảng 3.2: Quy trình phối hợp làm việc ............................................................................. 62
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 2.1: Tăng trưởng tổng tài sản, vốn điều lệ, hoạt động cho vay- tiền gửi ................. 27 Hình 2.2 : Sơ đồ bộ máy tổ chức SCB- Chi nhánh Sài Gòn ............................................. 33 Hình 3.1: Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng. ....................................................................... 55
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Cơ sở hình thành đề tài Thị trường bất động sản đã “tan băng” trong những năm trở lại đây, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng phong phú và đa dạng trong đó, NƠHTTTL trở thành loại hình nhà ở ngày càng phổ biến ở nước ta. Hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật liên quan và quy định ngày càng cụ thể hơn về việc mua bán NƠHTTTL. Tuy nhiên, do giao dịch này còn khá mới và bên cạnh đó còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau vì vậy các quy định có nhiều khoản chưa được thống nhất và đồng bộ nên dẫn đến thực tiễn khi áp dụng còn nhiều bất cập. Những tồn đọng này ảnh hưởng và hoặc tác động xấu đến những bên tham gia quan hệ mua bán và quản lý của các cơ quan/Ban ngành có thẩm quyền. Việc mua bán NƠHTTTL đang là câu chuyện rất “nóng” trong những năm qua, bởi lẽ các dự án NƠHTTTL đang bộc lộ rất nhiều rủi ro, hàng loạt các dự án “treo” đang đắp chiếu, Chủ đầu tư dính “phốt” vi phạm pháp luật và chất lượng bàn giao chưa đảm bảo,… Nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua và làm thị trường bất động sản ngày càng lành mạnh, nhất là phân khúc NƠHTTTL. NHNN đã ban hành Thông tư số 13/2017/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 13) nhằm sửa đổi/bổ sung một số điều khoản của Thông tư 07/2015/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 07) quy định về nội dung trong bảo lãnh ngân hàng. Theo đó “kể từ ngày 15/11/2017 các Ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh NƠHTTTL cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà”. Thế nhưng để có thể phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL cho từng Bên mua lại là một việc không hề đơn giản. Mặc dù đã có những quy định của pháp luật liên quan về việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho Chủ đầu tư tuy nhiên từ lý luận cho đến thực tiễn còn rất nhiều bất cập và khó khăn/vướng mắc nên các Ngân hàng không mạnh dạn khi thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL cho các Chủ đầu tư, và SCB-Chi nhánh Sài Gòn cũng không ngoại lệ việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL hiện đang đối mặt với rất nhiều thách thức và khó khăn đặt ra cho hoạt động quản trị rủi ro tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn, bởi lẽ hiện tại chưa xây dựng một quy trình phát hành bảo lãnh NƠHTTTL
riêng để triển khai trong toàn hàng, chưa xây dựng quy trình phối hợp thực hiện giữa đơn vị phát hành và Phòng/Ban HO, Hạ tầng kỹ thuật hiện tại chưa đáp ứng/hỗ trợ trong công tác phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, Năng lực và khả năng đánh giá dự án/đánh giá chủ đầu tư chưa thực sự vững vàng,… Việc nghiên cứu nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro để từ đó đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn là điều rất cần thiết. Do đó, tôi chọn đề tài “Một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Sài Gòn” làm đề tài nghiên cứu. 2. Tình hình nghiên cứu Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề liên quan về bảo lãnh NƠHTTTL. Nhưng để đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL lại là vấn đề còn khá mới mẻ. Tuy một số vấn đề liên quan về việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chỉ mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh pháp luật về bảo lãnh NƠHTTTL hoặc là chung chung chứ chưa đi sâu phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro và đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL. Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu trước đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như: - Nguyễn Hồ Zdu (năm 2017) “Bảo lãnh Ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở” Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội. - Phạm Hoàng Anh (năm 2017) “ Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật- Đại học Quôc gia Hà Nội. - Vũ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, lý luận và thực tiễn”. - Và nhiều bài viết nghiên cứu, trao đổi có liên quan khác.
3. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là: - Thứ nhất cơ sở lý luận liên quan đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng thương mại. - Thứ hai là phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro khi phát hành phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. - Thứ ba là đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. Câu hỏi nghiên cứu của đề tài: - Những cơ sở lý luận nào liên quan đến đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại các NHTM? - Các nguyên nhân chính nào dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn? - Giải pháp quản trị rủi ro nào được áp dụng nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn? 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nguyên nhân và giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu và phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro và đưa ra giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn Thời gian thu thập dữ liệu thứ cấp từ quý III/2017 đến quý I/2018. Địa bàn nghiên cứu: tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu của đề tài này là phỏng vấn ý kiến chuyên gia (10 chuyên gia) sau đó kiểm định thống kê lại nhằm xác định các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.
6. Giá trị thực tiễn của đề tài Giá trị thực tiễn của đề tài thứ nhất là phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa rủi ro và từ đó đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn, thứ hai là nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát hành thư bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ quyền lợi cho Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả năng hoàn thành các dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên lành mạnh hơn tại Việt Nam. 7. Cấu trúc đề tài Cấu trúc đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận liên quan đến bảo lãnh NƠHTTTL. Chương 2: Thực trạng phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. Chương 3: Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN BẢO LÃNH NƠHTTTL 1.1. Tổng quan về nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại Việt Nam. 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Bảo lãnh Theo điều 361 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 quy định như sau: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là Bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là Bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là Bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”. Trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định “Bảo lãnh tài sản là sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết”. 1.1.1.2. Bảo lãnh Ngân hàng Luật các tổ chức dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 định nghĩa bảo lãnh ngân hàng như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận”. Thông tư 07 định nghĩa bảo lãnh ngân hàng như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó Bên bảo lãnh cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh khi Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh; Bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho Bên bảo lãnh”. Như vậy, từ những khái niệm nêu trên ta có thể khái quát lại như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó Ngân hàng bảo lãnh cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc Ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh khi Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy
đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh; Bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng bảo lãnh”. 1.1.1.3. Cam kết bảo lãnh Ngân hàng Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 định nghĩa: “Cam kết bảo lãnh Ngân hàng là văn bản do Bên bảo lãnh (ở đây được hiểu là Ngân hàng) phát hành theo một trong các hình thức sau: - Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của Bên bảo lãnh với Bên nhận bảo lãnh (ở đây được hiểu là Khách hàng mua căn hộ) về việc Bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh (ở đây được hiểu là Chủ đầu tư dự án) khi Bên được Bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh. - Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa Bên bảo lãnh (ở đây được hiểu là Ngân hàng) với Bên nhận bảo lãnh (ở đây được hiểu là Khách hàng mua căn hộ) và các Bên có liên quan (nếu có) về việc Bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh (ở đây được hiểu là Chủ đầu tư dự án) khi Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cam kết với Bên nhận bảo lãnh”. 1.2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. 1.2.1. Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai Khoản 2 điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “ tài sản hình thành trong bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Vì vậy nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi nó đáp ứng được các đặc điểm của tài sản HTTTL thì đó cũng được gọi là nhà ở HTTTL; vì vậy, có thể đưa ra những yếu tố của nhà ở HTTTL như sau: - Yếu tố vật chất: có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình thành nghĩa là nó đã tồn tại như một thực thể và tất cả mọi người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó. - Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập về quyền sở hữu lần đầu được hiểu đó là tài sản đang hình
thành và khi hình thành thì ngay lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu của tài sản là ai. Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu, hiện tại đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho người khác. Thế nhưng, đối với các loại nhà ở mà luật đã quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên là chủ sở hữu của tài sản mới được bán/tặng cho/thế chấp,… thì sẽ không bao gồm tài sản HTTTL. - Yếu tố thời gian: Cả hai yếu tố xem xét trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, điều đó đồng nghĩa rằng nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch (dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa thuận/thương lượng xong các nội dung cơ bản của giao dịch (dưới hình thức lời nói), ngoại trừ các trường hợp luật có quy định/hướng dẫn khác hoặc các bên có những thỏa thuận khác. Dựa trên những phân tích và nhận xét trên của nhà ở HTTTL, có thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở HTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của bên thế chấp. Khoản 4 điều 3 Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014 có quy định “nhà, công trình xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Còn khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, ta nhận ra rằng khái niệm về tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KD BĐS năm 2014, khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì nó vẫn được coi là tài sản HTTTL. Do đó, có thể nói rằng luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS đã khái niệm nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới góc độ/cách nhìn nhận vật chất, còn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm dưới góc độ nhà ở là đối tượng của giao dịch
nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí bao gồm tiêu chí vật chất và tiêu chí pháp lý (chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp). 1.2.2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai Thông tư 13 có quy định: “ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (thường được gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh Ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với Bên mua, Bên thuê mua (gọi là Bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi đến thời hạn bàn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho Bên mua nhà, không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho Bên mua. Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại”. 1.2.3. Thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai Như vậy thư bảo lãnh NƠHTTTL là văn bản cam kết của Ngân hàng phát hành đối với các Khách hàng mua NƠHTTTL về việc Ngân hàng phát hành sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi Chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với các Khách hàng mua NƠHTTTL.. 1.3. Điều kiện để NHTM phát hành bảo lãnh NƠHTTTL Điều 56 Luật KD BĐS năm 2014 quy định “ Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua NƠHTTTL”. Điều 12 Thông tư 13 công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL: - “ Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai + Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của Ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng. + Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát.
- Ngân hàng nhà nước công bố công khai danh sách Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt”. Mới đây, NHNN vừa công bố danh sách các NHTM đủ năng lực để thực hiện việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, danh sách bao gồm 42 NHTM được thể hiện chi tiết trong Bảng 1.1 dưới đây: Bảng 1.1: Danh sách các NHTM đủ năng lực thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL Stt Tên Ngân hàng thương mại Tên viết tắt 1 Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Agribank 2 Ngân hàng TMCP Công thương Việt nam Viettinbank 3 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt nam Vietcombank 4 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV 5 Ngân hàng TMCP An Bình ABbank 6 Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt LienvietPostBank 7 Ngân hàng TMCP Á Châu ACB 8 Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex PGBank 9 Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam PVcombank 10 Ngân hàng TMCP Sài Gòn SCB 11 Ngân hàng TMCP Tiên Phong Tienphongbank 12 Ngân hàng TMCP Việt Á VietABank 13 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín VietBank 14 Ngân hàng TMCP Bảo Việt BaoVietBank 15 Ngân hàng TMCP Bản Việt VCB 16 Ngân hàng TMCP Quận Đội MB 17 Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP HCM HDBank 18 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng VPBANK 19 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam Techcombank 20 Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank
Stt Tên Ngân hàng thương mại Tên viết tắt 21 Ngân hàng TMCP Đông Nam Á SeABank 22 Ngân hàng TMCP Quốc Dân NCB 23 Ngân hàng TMCP Bắc Á NASB 24 Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội SHB 25 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Sacombank 26 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam VIB 27 Ngân hàng TMCP Phương Đông OCB 28 Ngân hàng TMCP Nam Á Nam A Bank 29 Ngân hàng TMCP Kiên Long Kiên Long Bank 30 Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam Eximbank 31 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Saigonbank 32 Ngân hàng TMCP MTV ANZ Việt Nam ANZ Ngân hàng TMCP MTV Hong Leong Bank Việt 33 HLB Nam 34 Ngân hàng TMCP MTV HSBC Việt Nam HSBC 35 Ngân hàng TMCP MTV Shinhan Việt Nam Shinhan Ngân hàng TMCP MTV Standard Chartered Việt 36 Standard Chartered Nam 37 Ngân hàng TMCP MTV Woori Việt Nam Woori Bank 38 Ngân hàng TMCP MTV CIMB Việt Nam CIMB 39 Ngân hàng TMCP MTV UOB Việt Nam UOB 40 Ngân hàng TMCP MTV Public Việt Nam VID PB 41 Ngân hàng TMCP Indovina IVB 42 Ngân hàng liên doanh Việt- Nga VRB (Nguồn: Quyết định số 2401/QĐ-NHNN) 1.4. Điều kiện nhà ở HTTTL được đưa vào kinh doanh Điều 55 luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: - “ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy