Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là tìm hiểu, phân tích các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp Việt Nam và chọn ra dự án điển hình để phân tích. Qua đó xem xét và đưa ra giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  MAI THIỆN TÂM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 60.34.05 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP .................................................................................................. 3 1.1 Một số vấn đề về hiệu quả đầu tƣ .................................................................... 3 1.1.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả đầu tƣ ........................................................... 3 1.1.2 Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ ............................................... 4 1.1.2.1. Cung - câu thị trƣờng về sản phẩm của dự án ......................................... 5 1.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh ..................................................................................... 5 1.1.2.3. Lãi suất ...................................................................................................... 6 1.1.2.4. Chi phí các yêu tố đầu vào ........................................................................ 6 1.1.2.5. Tổ chức và quản lý .................................................................................... 7 1.1.2.6 Tỷ suất lợi nhuận bình quân...................................................................... 7 1.1.2.7 Chu kỳ kinh doanh...................................................................................... 8 1.1.3 Đánh giá hiệu quả đầu tƣ đối với một dự án ................................................ 8 1.2 Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp ...................................................................9 1.2.1 Quan điểm về ngƣời thu nhập thấp .............................................................. 9 1.2.2 Khái niệm về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ...........................................10 1.2.3 Đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp ............................................................11 1.2.3.1 Đối tƣợng của nhà ở thu nhập thấp ........................................................11 1.2.3.2 Chính sách đầu tƣ và nguồn vốn đầu tƣ của nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....................................................................................................................13 1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................14 1.3.1 Thực hiện đầu tƣ nhà ở tại Malaysia .........................................................14 1.3.2 Thực hiện đầu tƣ nhà ở tại Thái Lan .........................................................15 1.3.2 Thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại một số quốc gia khác .............................................................................................................................17 1.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................19 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN ĐẦU TƢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM ...............................................................................22 2.1 Thực trạng thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam ............22 2.1.1 Nhà - cho cán bộ, công nhân viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc ....................................................................................................................22 2.1.2 Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp , khu chế xuất ..............................24 2.2 Thực trạng thực hiện đầu tƣ các dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....31 2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ nhà ở thu nhập thấp ...........................................31 2.2.2 Quản lý dâu tƣ nhà - thu nhap thâp ...........................................................32
2.2.3 Hình thức hợp tác giữa nhà nƣớc và tƣ nhân trong việc đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................33 2.2.3.1 Hình thức hợp tác giữa nhà nƣớc và tƣ nhân ........................................33 2.2.3.2 Thực trạng thực hiện đầu tƣ theo hình thức hợp tác giữa nhà nƣớc và tƣ nhân đối với thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....................................33 2.3 Đánh giá tình hình thức thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ..45 2.3.1 Những mặt đạt đƣợc khi thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .............................................................................................................................45 2.3.2 Những mặt hạn chế khi thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .............................................................................................................................46 2.3.3 Nguyên nhân của các mặt hạn chế ............................................................53 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM .......................................................................54 3.1 Định hƣớng phát triển đâu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đến năm 2020 .............................................................................................................................54 3.1.1 Quan điểm định hƣớng giải quyết nhà ở cho công nhân trong KCN, KCX. .............................................................................................................................58 3.1.2 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lƣu trú cho công nhân ngay gần các KCN, KCX ...........................................................................................................59 3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tƣ nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam ..............................................................................................................60 3.2.1 Chính sách đối với nhà ở thu nhập thấp ....................................................60 3.2.1.1 Đối với các chủ doanh nghiep tại các KCN, KCX và các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở ................................................................................................62 3.2.1.2 Đối với nhà nƣớc ....................................................................................62 3.2.2 Hoàn thiện môi trƣờng đầu đầu tƣ để thực hiện tƣ nhà ở thu nhập thấp ..65 3.2.3 Nâng cao hiệu quả đầu tƣ nhằm giải quyết nhu cầu xã hội trong việc thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .......................................................66 3.2.4 Nâng cao hiệu quả trong việc thu hút đầu tƣ để thực hiện đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................67 3.2.5 Cải thiện khả năng phát triển bền vững và tính hiệu quả của dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....................................................................................68 3.2.6 Cải thiện hiệu quả quản lý, hình thức đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....................................................................................................................70 3.3 Các giải pháp hỗ trợ để nâng cao hiệu quả đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .....................................................................................................................73 3.3.1 Hoàn thiện các văn bản pháp lý .................................................................73 3.3.2 Các giải pháp tài chính để nâng cao hiều quả đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................................75 3.3.3 Kiến nghị đối với Trung ương..........................................................................................76 3.3.4 Những kiến nghị đối với đia phƣơng..........................................................78 KẾT LUẬN .............................................................................................................................................80
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cần thiết của đề tài. Đầu tư là chìa khoá cho sự tăng trưởng của mỗi quốc gia trên thế giới. Khái niệm đầu tư tuy đã được các nhà kinh tế học đề cập từ rất lâu ở Việt Nam. Tuy nhiên, nó chỉ thực sự được chú ý từ khi Nhà nước ta chuyển hướng phát triển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN. Đối với nền kinh tế và các dự án kinh tế hiện nay, luôn xác định đầu tư là ưu tiên số một, là nhiệm vụ quan trọng chiến lược hàng đầu, để nâng cao năng lực và hiệu quả sản xuất kinh doanh, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ. Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu của con người. Người thu nhập thấp là tầng lớp dễ bị tổn thương nhất khi thực hiện các chính sách kinh tế thị trường. Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp. Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được nhà nước đặt ra và cố gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai đoạn phát triển. Mặc dù chính phủ đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các bộ ngành liên quan nhưng trên thực tế chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh nghiệp do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải quyết hiệu quả hiện nay. Do đó, việc nghiên cứu các mặt bất cặp trong quá trình phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị, thành phố lớn để
2 tìm ra các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết. Từ những vấn đề thực tế đó chúng ta cần phải có một kế hoạch, một chiến lược để nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Từ trước đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học, bài viết đi sâu phân tích nâng cao hiệu quả kinh tế ở các dự án, đặc biệt chú ý hiệu quả của các dự án, nhưng rất ít bài viết đi sâu vào nghiên cứu các hình thức, chiến lược để đưa ra một ý tưởng hiệu quả nhất, khai thác triệt để đầu tư nhà ở thu nhập tại Việt Nam. Hiện nay, các đề tài liên quan đến hoạt động đầu tư và nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở thu nhập thấp cũng vô cùng phong phú. Những câu hỏi tại sao, phải làm như thế nào vẫn đang tìm câu trả lời. Làm thế nào để lựa chọn một hình thức một chiến lược để khai thác hết hiệu quả đầu tư. 3. Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu, phân tích các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp Việt Nam và chọn ra dự án điển hình để phân tích. Qua đó xem xét và đưa ra giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp. 4. Kết cấu của luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận bài luận bao gồm 3 chương: Chương 1 : Lý luận chung về hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập Chương 2 : Thực trạng thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập tại Việt Nam Chương 3 : Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
3 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1 Một số vấn đề về hiệu quả đầu tư 1.1.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả đầu tư Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế - xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định. Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và nghiên cứu kinh tế, các nhà kinh tế đã phân loại hiệu quả đầu tư theo các tiêu thức sau đây: Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội, có hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc phòng. Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả, có hiệu quả đầu tư của từng dự án, từng doanh nghiệp, từng ngành, địa phương và toàn bộ nền kinh tế. Theo phạm vi lợi ích có hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội. Hiệu quả tài chính hay được gọi là hiệu quả hạch toán kinh tế là hiệu quả kinh tế được xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp. Hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt động đầu tư là hiệu quả tổng hợp được xem xét trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế. Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp có hiệu quả trực tiếp và hiệu quả gián tiếp. Theo cách tính toán, có hiệu quả tuyệt đối và tương đối. Hiệu quả tuyệt đối được tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí, hiệu quả tương đối được tính bằng tỷ số giữa kết quả và chi phí. Ngày nay, trong đánh giá đầu tư, hiệu quả cần được xem xét trên 3 phương diện, đó là: hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội. Sự phân biệt này dựa trên lập trường của chủ đầu tư, được xác định trên cơ sở các lợi ích và chi phí của dự án và được phản ánh thông qua các chỉ tiêu đánh giá khác nhau. - Hiệu quả tài chính: là hiệu quả của dự án được xem xét trên lập trường của chủ đầu tư và sử dụng giá tài chính để xác định các lợi ích và chi phí về mặt tài
4 chính của dự án. Hiệu quả tài chính được phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt tài chính. Nếu các chỉ tiêu này đều đảm bảo được các yêu cầu về mặt tài chính thì dự án đó được coi là khả thi về mặt tài chính và ngược lại. - Hiệu quả kinh tế: là hiệu quả xét từ góc độ của nền kinh tế và sử dụng giá kinh tế làm cơ sở cho việc tính toán và so sánh các chi phí và lợi ích kinh tế của dự án. Hiệu quả kinh tế của dự án được phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt kinh tế. Các chỉ tiêu được lựa chọn có thể khác nhau tùy vào từng dự án cụ thể trong từng lĩnh vực. Trong thực tế, một dự án có hiệu quả tài chính cao chưa chắc đã đem lại một hiệu quả kinh tế lớn. Mục đích của việc phân tích hiệu quả kinh tế là xem xét sự đóng góp của dự án đó đối với nền kinh tế. Từ đó tạo cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền thẩm định dự án, và đưa ra được quyết định triển khai hay không triển khai dự án. - Hiệu quả xã hội: là hiệu quả của dự án được xem xét trên góc độ xã hội, phản ánh sự đóng góp của dự án đối với toàn xã hội. Đó là những đóng góp có thể đo lường và lượng hóa được như: việc làm do dự án tạo ra, đóng góp của dự án cho NSNN, cải thiện cán cân thanh toán, tăng năng suất cây trồng,... hoặc các đóng góp không lượng hóa được như: cải thiện môi trường sinh thái, giảm ô nhiễm môi trường, cải thiện đời sống người dân,... Nhưng nhìn chung, hiệu quả xã hội của dự án thường khó định lượng nên việc phân tích hiệu quả xã hội gắn liền với việc đánh giá tác động của dự án đến môi trường và xã hội. 1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Mỗi công cuộc đầu tư, trong suốt quá trình từ khi nghiên cứu, triển khai và đưa vào vận hành cho đến khi chấm dứt hoạt động, đều chịu sự tác động của rất nhiều nhân tố khách quan và chủ quan. Các nhân tố này biến động không ngừng và ảnh hưởng tới tính hiệu quả của hoạt động đầu tư. Các nhân tố khách quan bao gồm nhóm nhân tố vĩ mô như: các điều kiện về kinh tế, chính trị, luật pháp, môi trường xã hội, văn hóa, các điều kiện tự nhiên và công nghệ... Các nhân tố vi mô gồm có: nhu cầu về sản phẩm của dự án đầu tư, khách hàng, đối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp, các yếu tố đầu vào của dự án, các
5 trung gian, các giới công chúng...Các nhân tố nội tại có thể ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư bao gồm: phương án đầu tư, nguồn nhân lực, chiến lược kinh doanh, tổ chức quản lý của chủ đầu tư .... 1.1.2.1. Cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án Các chủ đầu tư luôn quan tâm tới nhu cầu về sản phẩm của dự án, nó chính là những nhu cầu có khả năng thanh toán hay những cá nhân này sẵn sàng tiêu dùng để thỏa mãn nhu cầu của mình. Sự biến động của cầu về sản phẩm của dự án nhân tố quyết định sự thành công hay thất bại, hiệu quả hay không hiệu quả của dự án đầu tư. Ngay từ giai đoạn nghiên cứu lập dự án, chủ đầu tư phải phân tích tình hình cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án ở quá khứ và hiện tại, dự báo cầu sản phẩm dự án trong tương lai, dự báo cung sản phẩm trong tương lai. Nền tảng cốt lõi của mọi quyết định đầu tư đều dựa trên sự hiểu biết hành vi và nhu cầu của khách hàng. Để hiểu được nhu cầu này, chủ đầu tư phải thường xuyên nghiên cứu và xác định được xu hướng biến đổi tiêu dùng của khách hàng hiện tại và khách hàng tiềm năng đang tạo ra cơ hội hay nguy cơ gì đối với hoạt động đầu tư. Nhu cầu về sản phẩm của dự án tăng trưởng ổn định sẽ giúp dự án hoạt động với công suất đã định, doanh thu đều đặn là một trong những điều kiện quan trọng để dự án thu hồi vốn nhanh và đạt hiệu quả cao. 1.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh Đối thủ cạnh tranh là các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự như sản phẩm của dự án. Để công cuộc đầu tư đạt hiệu quả, chủ đầu tư cần nghiên cứu thấu đáo các đối thủ cạnh tranh cũng như những khách hàng hiện có và tiềm năng của mình từ khi lập dự án và trong suốt thời gian khai thác vận hành. Điều đó đặc biệt cần thiết khi thị trường tăng trưởng chậm, bởi vì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu tư chỉ có thể tăng được bằng cách giành giật nó từ các đối thủ cạnh tranh. Những động thái của đối thủ cạnh tranh tìm cách thỏa mãn cùng những khách hàng và những nhu cầu giống nhau và sản xuất ra những sản phẩm tương tự với dự án sẽ ảnh hưởng tới doanh số, thị phần từ đó tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư. Chủ đầu tư cần phát hiện các đối thủ cạnh tranh của mình bằng cách phân tích ngành
6 cũng như phân tích trên cơ sở thị trường, thu thập thông tin về những chiến lược, mục tiêu, các mặt mạnh/yếu và các cách phản ứng của các đối thủ cạnh tranh. Từ đó các chủ đầu tư lựa chọn và xây dựng chiến lược cạnh tranh thích hợp để đảm bảo cho công cuộc đầu tư đạt được hiệu quả mong muốn. 1.1.2.3. Lãi suất Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị thời gian. Diễn biến của lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống hàng ngày của mỗi chủ thể kinh tế. Nó tác động đến những quyết định kinh tế của các doanh nghiệp như dùng tiền để đầu tư, mua sắm thiết bị hay gởi tiền vào ngân hàng. Do những ảnh hưởng này, lãi suất là một biến số luôn được các doanh nghiệp theo dõi chặt chẽ. Lãi suất được xác định trên cơ sở quan hệ cung - cầu vốn vay và cung cầu tiền tệ trên thị trường. Đối với hoạt động đầu tư, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư. Một dự án được tài trợ bằng vốn tự có sẽ không phải định kỳ trả nợ gốc và lãi vay. Một dự án được tài trợ bằng vốn vay với lãi suất cao sẽ khó đạt hiệu quả hơn trường hợp được vay vốn với lãi suất thấp. Khi lãi suất tăng cao, sẽ có ít dự án thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại khi lãi suất thấp thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả hơn. 1.1.2.4. Chi phí các yếu tố đầu vào Các yếu tố đầu vào của một dự án bao gồm: nguyên liệu, nhiên liệu, vật tư, năng lượng, lao động... Các yếu tố này quyết định giá thành, tính đều đặn và nhịp nhàng của quá trình sản xuất, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của đầu tư. Khi giá cả của yếu tố đầu vào có sự biến động sẽ tác động trực tiếp vào chi phí thực hiện đầu tư, chi phí vận hành kết quả đầu tư làm thay đổi dòng tiền dự án từ đó ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính của đầu tư. Nếu giá cả các yếu tố đầu vào biến động giảm sẽ làm giảm chi phí dự án và tăng hiệu quả của dự án đầu tư. Ngược lại, nếu là biến động tăng sẽ làm giảm hiệu quả đầu tư.
7 Sự sẵn có của các yếu tố đầu vào cũng có tác động không nhỏ tới hiệu quả của dự án đầu tư. Bất kỳ sự thay đổi bất thường nào của nguồn cung cấp đều ảnh hưởng tới kế hoạch sản xuất, công suất khai thác, gây bất ổn về sản xuất và tiêu thụ từ đó tác động tiêu cực tới hiệu quả chung của dự án. 1.1.2.5. Tổ chức và quản lý Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thành trong ý tưởng của nhà đầu tư và tiếp tục trong toàn bộ quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư. Xuyên suốt các giai đoạn này, vai trò của nó ngày càng rõ dần để cuối cùng hình thành một bộ máy quản lý chỉ đạo toàn bộ hoạt động của công cuộc đầu tư. Ngay từ giai đoạn đầu tiên của quá trình hình thành và thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải biết tổ chức thu thập, phân tích và xử lý thông tin về nguồn lực tài chính, thị trường, kỹ thuật, công nghệ và những lợi ích tài chính, kinh tế có khả năng đạt được. Ở giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi, việc tổ chức quản lý tốt sẽ giúp nhà đầu tư định hướng cụ thể cho công cuộc chuẩn bị đầu tư và đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong nghiên cứu và điều phối công việc. Giai đoạn thực hiện dự án là giai đoạn mà đơn vị thực hiện đầu tư cần phải có một bộ máy đủ mạnh, có năng lực tổ chức, điều phối, hoạch định nhịp nhàng ăn khớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể, đảm bảo cung ứng đầy đủ và kịp thời các yếu tố cần thiết theo tiến độ thi công. Sự chậm trễ và kéo dài thời hạn hoàn tất công trình sẽ dẫn đến sự hạn chế phát huy hiệu quả hoạt động đầu tư và do đó gây ra nhiều hậu quả khác khi dự án đi vào hoạt động. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư chính là giai đoạn dự án đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Hiệu quả khai thác các nguồn lực, lợi ích kinh tế, tài chính của dự án đầu tư đạt cao hay thấp từ giai đoạn này trở đi phụ thuộc rất nhiều vào tài tổ chức, điều phối và quản lý các mặt hoạt động kinh doanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp. 1.1.2.6 Tỷ suất lợi nhuận bình quân. Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành
8 khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn. 1.1.2.7 Chu kỳ kinh doanh Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ. Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và đầu tư nhà ở nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể 1.1.3 Đánh giá hiệu quả đầu tư đối với một dự án Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án có hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính thì trong phân tích cũng phải có phân tích tài chính và phân tích kinh tế. Sau đây chúng ta phân biệt hai loại này Phân tích tài chính là phân tích dựa trên cơ sở lợi ích chi phí cá nhân hay tính theo quan điểm doanh nghiệp Phân tích kinh tế phân tích kinh tế không chỉ tính tới chi phí lợi ích cá nhân mà còn tính cả chi phí lợi ích xã hội tức là phần xã hội phải bù trừ trong hoạt động kinh tế. Như vậy xét về bản chất đều giống nhau là đều nhằm đo lường lợi nhuận của hoạt động kinh doanh, đầu tư... Tuy nhiên phân tích tài chính liên quan đến dòng tiền có thực: thực sự mất đi, thực sự có được. Phân tích kinh tế không dừng lại ở đó mà còn tính đến cả chi phí cơ hội (hiệu quả đối với các mục tiêu khác mà hoạt động
9 kinh doanh có thể đặt ra ). Do đó khi tính hiệu quả dự án chúng ta phải sử dụng cách phân tích phù hợp. 1.2 Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp 1.2.1 Quan điểm về người thu nhập thấp Xác định chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình hình phát triển kinh tế xã hội, phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Cho nên để xác định thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình. Có nhiều quan điểm về người thu nhập thấp, dưới đây là một số quan điểm cơ bản: + Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và chương trình hỗ trợ phát triển của Liên hiệp quốc (UNDP), người thu nhập thấp là người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống, 34% thu nhập còn lại dành cho sinh hoạt, các quan hệ xã hội như : nhà ở, giáo dục, y tế, văn hóa, đi lại .... + Người thu nhập thấp là người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống. + Người thu nhập thấp là người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc mua nhà trả góp ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu của bản thân. Tại Việt N am, đ ể xác định tình trạng thu nhập thấp, một trong những tiêu chí là chuẩn nghèo. Dựa trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác. Những người nằm dưới chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng.
10 1.2.2 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp Theo Quyết định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/4/2009, Nhà ở cho người thu nhập thấp là loại nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, là nhà ở được nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp). Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị. Theo khái niệm về người thu nhập thấp thì Việt N am hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: cán bộ, công chức, viên chức được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt bằng; công nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các đối tượng chính sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn...). 1.2.3 Đặc điểm của thị trường nhà ở thu nhập thấp Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở thuộc quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, quỹ này đuôc các địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng,
11 nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước. 1.2.3.1 Đối tượng của nhà ở thu nhập thấp Đối tượng thuê, mua : Người thu nhập thấp thuộc đối tượng sau đây: - Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); - Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Đối tượng bán : bao gồm 3 chủ thể - Nhà nước : nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò điều tiết của nhà nước. Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đang được áp dụng trên khắp thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện sự trợ giúp của nhà nước về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông qua các chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị trường, khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp là hạn chế. Do đó, không thể thiếu vai trò của nhà nước với vai trò nhà
12 đầu tư công trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo điều kiện nhằm thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ. Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi. - Nhà đầu tư : Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện đang rất cấp thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có cầu là lập tức có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi để phát triển. Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn. Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi. - Các tổ chức tài chính : Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy động nguồn lực và đảm bảo công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của Chính sách phát triển nhà ở xã hội. Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các nhà đầu tư vay vốn để xây dựng hoặc trực tiếp góp vốn vào các dự án đầu tư. Các tổ chức tài chính có vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn vốn và cung ứng vốn cho các chương trình phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc kinh doanh của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực nhà ở là bảo đảm lãi suất thực dương. Vì vậy, ngoài các chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần có những tổ chức tài chính nhà nước hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận phục vụ cho các chương trình nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp.
13 1.2.3.2 Chính sách đầu tư và nguồn vốn đầu tư của nhà ở cho người thu nhập thấp Chính phủ không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, lĩnh vực phát triển nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị trường. Nhà cho người thu nhập thấp sẽ do các doanh nghiệp tự đầu tư, có sự hỗ trợ về cơ chế của Nhà nước như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm, được vay vốn tín dụng ưu đãi, được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào... Các chủ đầu tư sẽ xây dựng giá bán theo nguyên tắc tính đủ chi phí và lợi nhuận tối đa là 10%, thời hạn thu hồi vốn là 20 năm. Chủ đầu tư được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ với người sử dụng, lên danh sách người mua gởi về Sở Xây dựng để thực hiện kiểm tra (hậu kiểm). Điểm quan trọng là mặc dù chủ đầu tư xây dựng giá bán nhà, song phải trình UBND các tỉnh thẩm định giá bán. Theo Nghị quyết, những người được mua, thuê và thuê mua nhà là người hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người mà chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở. Ngoài ra, khác với Luật nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp không hạn chế số tầng, có diện tích căn hộ không quá 70m2, được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch hiện hành. Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp được đưa ra khá chặt chẽ. Theo đó, chủ đầu tư dự án phải bán, cho thuê, cho thuê mua, đúng theo đối tượng. Người mua hoặc thuê mua được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư. Nếu chưa đủ 10 năm thì bên mua có nhu cầu chuyển nhượng thì sẽ phải bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư. 1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
14 1.3.1 Thực hiện đầu tư nhà ở tại Malaysia Chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia được thực hiện theo từng giai đoạn. Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 9 (2006-2010), chính phủ khuyến khích tư nhân tham gia đầu tư, nhà ở chi phí thấp cho những người có thu nhập thấp thông qua các dự án nhà ở thu nhập hỗn hợp. Chính phủ hỗ trợ cho sự tham gia của tư nhân, Chính phủ hỗ trợ về đất, trợ cấp cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý, tài chính và nới lõng trong tiêu chuẩn quy hoạch và xây dựng để thu hút sự tham gia của tư nhân nhiều hơn. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư tư nhân không nhận được tất cả các ưu đãi được hứa sẽ đưa ra bởi chính phủ. Các nhà đầu tư tư nhân có thể nhận được hỗ trợ từ Công ty TNHH Nhà ở Quốc gia (SPNB). Đây là một công ty nhà nước thành lập vào năm 1997. Vai trò hoạt động chính của công ty là tăng cường cung cấp nhà ở giá rẻ cho thị trường. Công ty xác định mức độ phát triển đầu tư vào các chương trình nhà ở thu nhập thấp (Azriyati, 2008) và hỗ trợ trong giới hạn nguồn tài chính, xây dựng và phân phối nhà ở cho những người thu nhập thấp. Tư nhân đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp có thể nhận được khoản vay bắt cầu từ SPNB với lãi suất 2% mỗi năm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư tư nhân không nhận được hầu hết các ưu đãi này, đặc biệt đối với trợ cấp cơ sở hạ tầng, pháp luật và thủ tục nhanh hơn. Nhiều nhà đầu tư vẫn dành thời gian dài, chi phí giao dịch cao và chi phí để dự án được phê duyệt. Tình trạng này ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của dự án. Hiện vẫn còn thiếu một số ưu đãi như đất đai được đưa ra bởi chính phủ, bảo lãnh cho nhóm Bumiputera. Miễn phí đất, phí bảo hiểm thấp hơn đất được xác định là các ưu đãi hấp dẫn nhất cho các nhà đầu tư kể từ khi giá đất ở đô thị là rất cao. Chính phủ áp đặt một số yêu cầu vào nhà đầu tư tư nhân như bán giá trần, tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, kiểm soát đầu tư và quá trình bán. Các đơn vị nhà ở phải đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu, số phòng, kích thước tối thiểu của căn phòng. Nhiều nhà đầu tư tư nhân phàn nàn rằng các thiết kế
15 tối thiểu và tiêu chuẩn chất lượng quá cao so với giá trần thấp làm cho dự án ít lợi nhuận. Tư nhân đầu tư cũng phải tuân theo chính sách kiểm soát phát triển trong đó mỗi dự án khu dân cư đạt đến kích thước ngưỡng phải cung cấp cho ít nhất 30% diện tích của nó để phát triển nhà ở thu nhập thấp. Kích thước thay đổi từ một ngưỡng tùy thuộc vào nhu cầu đất đai sẵn có. Tại Kuala Lumpur, kích thước ngưỡng là 5 mẫu Anh. Trợ cấp cho người thu nhập thấp có thể vay tài chính nhà ở từ hai nguồn: Treasure cho công chức chính phủ, Quỹ nhân viên đóng trước. Đối tượng kiểm soát - Chính phủ đảm bảo đơn vị nhà ở thu nhập thấp tiếp cận với những người hội đủ điều kiện theo tiêu chí thu nhập thiết lập tối đa. Theo Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia năm 2001, thu nhập hàng tháng tối đa là RM1.500. Tiêu chí này tạo ra vấn đề nhà ở phân bổ không đúng đối tượng. Đơn vị sở hữu hệ thống nhà ở được bán trên giá mô hình cơ bản với thanh toán tiến độ phụ thuộc vào tiến độ xây. Những người dân có thu nhập thấp phải trả 10% của giá bán như thanh toán trước khi ký hợp đồng mua bán. Hầu hết người mua có thu nhập thấp phải đối mặt với khó khăn để thanh toán thanh toán tại 10% giá nhà ở. 1.3.2 Thực hiện đầu tư nhà ở tại Thái Lan Chính sách nhà ở tại Thái Lan có thể được chia thành 6 giai đoạn: Tạo lập nhà (1948-1958) - Tại giai đoạn này, chương trình phúc lợi xã hội được thực hiện tại Thái Lan. Ngân hàng nhà ở quốc gia (GHB), một trong những nhà tài chính quan trọng, được thành lập năm 1953 như là một doanh nghiệp nhà nước. Vai trò ban đầu là xây dựng nhà ở bán cho người thu nhập thấp. Sau đó, mục đích chính của nó là cung cấp tài chính nhà ở cho các khu dân cư. Thành phố đẹp (1960-1971) - Chiến lược làm đẹp thành phố tập trung vào việc giải phóng mặt bằng suy sụp và xây dựng căn hộ cao cấp.