Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - Phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

Chia sẻ: Ganuongmuoimatong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:142

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm giải pháp để Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản hiệu quả hơn, qua đó có thể giải quyết tốt nhu cầu thực về nhà ở của người dân.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - Phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------------------------- LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ Chuyên ngành: Chính Sách Công Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ Chuyên ngành: Chính Sách Công Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. TRẦN THỊ QUẾ GIANG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều đƣợc trích dẫn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. TP. HCM, ngày 20 tháng 07 năm 2012 Tác giả Lê Anh Tuấn
ii LỜI CÁM ƠN Trƣớc hết tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, các Quý Thầy Cô đã tận tình giúp tôi trang bị tri thức, tạo môi trƣờng điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này. Tôi cũng xin cảm ơn đội ngũ cán bộ văn thƣ, cán bộ phòng tin học đã tạo những điều kiện thuận lợi cũng nhƣ hỗ trợ tôi trong quá trình học tập. Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn sự tận tình giúp đỡ cùng với các góp ý rất hữu ích từ Tiến sỹ Trần Thị Quế Giang. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong bộ môn Thẩm định tài chính – FETP đã cung cấp cho tôi những kiến thức vững chắc về thẩm định dự án mà qua đó tôi có thể hoàn thành tốt luận văn này. Tôi chân thành cảm ơn công ty K59 đã tạo điều kiện cung cấp các số liệu cũng nhƣ hỗ trợ trong quá trình thực hiện luận văn. Xin chân thành cảm ơn sự động viên và giúp đỡ của bạn bè và gia đình trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
iii TÓM TẮT Mặc dù Nhà nƣớc đã có nhiều chính sách khuyến khích và hỗ trợ nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở đang ngày càng cấp thiết tại TP.HCM nhƣng do hầu hết các doanh nghiệp đầu tƣ trong thời gian qua chủ yếu nhắm vào phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp làm cho thị trƣờng BĐS hiện nay đang bị mất cân đối. Đa phần những ngƣời dân có nhu cầu thực về nhà ở là những ngƣời có thu nhập trung bình nên không có khả năng tiếp cận những căn hộ có giá cao trên thị trƣờng. Trƣớc thực tế đó, nhiều doanh nghiệp đầu tƣ đã chuyển dần sang hƣớng xây dựng các căn hộ phân khúc bình dân và cũng đạt đƣợc nhiều kết quả khả quan. Điều này cho thấy các dự án căn hộ bình dân có thể giúp vực dậy thị trƣờng BĐS TP.HCM trong giai đoạn hiện nay khi khả năng gặp nhau của cả bên cung và cầu đều rất lớn. Tuy nhiên, thị trƣờng căn hộ này lại đang gặp phải vƣớng mắc về quy định diện tích tối thiểu trong việc xây dựng các căn hộ thƣơng mại. Với chi phí xây dựng nhƣ hiện nay thì các căn hộ có diện tích khoảng 50m2 vẫn còn nằm xa khả năng tài chính của nhiều khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Luận văn thẩm định dự án “Khu căn hộ thƣơng mại Khải Hoàn” nhƣ là một dự án mẫu về căn hộ bình dân. Theo kết quả phân tích tài chính, mức giá mà chủ đầu tƣ sẵn lòng bán là 13,3 triệu VNĐ/m2 tƣơng ứng với suất sinh lợi là 20,7%; mặc dù suất sinh lợi này thấp hơn so với những năm trƣớc khi thị trƣờng BĐS đang còn “nóng” nhƣng xét về dài hạn thì đây là suất sinh lợi hợp lý và đủ để thu hút sự tham gia của các doanh nghiệp đầu tƣ. Với mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 này thì khả năng tài chính của một hộ gia đình có thu nhập trung bình sẽ mua đƣợc một căn hộ khoảng 37m2. Nhƣ vậy, nếu cho phép xây dựng các căn hộ nhỏ thì thị trƣờng phân khúc này sẽ góp phần giải quyết đƣợc một lƣợng lớn nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân. Kết quả phân tích kinh tế cho thấy NPV kinh tế là 46,961 tỷ VNĐ >0 nên dự án có hiệu quả về mặt kinh tế, chính vì thế cần có sự can thiệp của chính phủ trong việc điều chỉnh lại quy định hiện nay về diện tích tối thiểu khi xây dựng các căn hộ thƣơng mại. Luận văn đƣa ra kiến nghị chính sách cho phép các doanh nghiệp đầu tƣ BĐS xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ nhƣng kèm với đó là các quy định nhằm đảm bảo chất lƣợng công trình, điều kiện sinh hoạt của ngƣời ở. Ngoài ra, Nhà nƣớc cũng cần xây dựng các cơ chế tài chính dài hạn để có thể hỗ trợ tín dụng cho ngƣời có nhu cầu nhà ở thực sự.
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................................ i LỜI CÁM ƠN ............................................................................................................................. ii TÓM TẮT .................................................................................................................................. iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: .................................................................................... vii DANH SÁCH BẢNG BIỂU.................................................................................................... viii DANH SÁCH HÌNH VẼ ........................................................................................................... ix CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU ......................................................................................................... 1 1.1.Đặt vấn đề ............................................................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................................ 2 1.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................................... 2 1.4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................................. 3 1.5. Cấu trúc luận văn ................................................................................................................. 3 CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG THỊ TRƢỜNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở TẠI TP.HCM ...................................................................................................................................... 5 2.1.Tổng quan về thực trạng nhà ở tại TP.HCM......................................................................... 5 2.2. Các chính sách về nhà ở tại Việt Nam ................................................................................. 8 2.3. Thực trạng thị trƣờng nhà ở tại TP.HCM ........................................................................ 8 2.3.1 Thị trƣờng nhà ở xã hội ............................................................................................. 8 2.3.2 Thị trƣờng nhà ở thƣơng mại ................................................................................... 10 2.4. Đánh giá nhu cầu thị trƣờng nhà ở tại TP.HCM ............................................................ 11 CHƢƠNG 3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH.................................................................................. 14 3.1. Giới thiệu dự án ................................................................................................................. 14 3.2. Khung phân tích tài chính .................................................................................................. 15
v 3.3. Các dòng ngân lƣu của dự án ............................................................................................. 16 3.3.1. Lợi ích tài chính, dòng ngân lƣu vào ...................................................................... 16 3.3.2. Chi phí tài chính - dòng ngân lƣu ra ....................................................................... 16 3.4. Các giả định và thông số chung cho phân tích tài chính.................................................... 17 3.4.1. Lạm phát ................................................................................................................. 18 3.4.2. Tỷ giá ngoại tệ ........................................................................................................ 18 3.4.3. Nguồn vốn đầu tƣ ................................................................................................... 18 3.5. Đánh giá tính khả thi của dự án ......................................................................................... 20 3.6. Phân tích độ nhạy ............................................................................................................... 21 3.6.1. Biến động chi phí xây dựng .................................................................................... 21 3.6.2. Biến động lãi suất vay ............................................................................................. 22 3.6.3 Thay đổi giá bán ...................................................................................................... 22 3.6.4. Biến động nhu cầu mua .......................................................................................... 23 3.7. Đánh giá khả năng sẵn lòng gia nhập thị trƣờng của các doanh nghiệp đầu tƣ ................. 25 CHƢƠNG 4. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ CỦA CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ ............................................................................................................................... 27 4.1 Quy định xây dựng căn hộ ở các nƣớc ............................................................................... 27 4.2 Nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ tại Việt Nam ........................................................................ 28 4.3. Đánh giá diện tích căn hộ theo năng lực tài chính của phần lớn ngƣời có nhu cầu thực về nhà ở.......................................................................................................................................... 29 4.4. Khung phân tích kinh tế ..................................................................................................... 33 4.5. Các giả định và thông số chung cho phân tích kinh tế ...................................................... 34 4.5.1. Tỷ giá hối đoái kinh tế ............................................................................................ 34 4.5.2. Chi phí vốn kinh tế.................................................................................................. 34
vi 4.5.3. Lƣơng kinh tế, tỷ lệ lao động không kỹ năng trong ngành xây dựng ..................... 35 4.6. Các dòng ngân lƣu kinh tế ................................................................................................. 35 4.6.1. Chi phí kinh tế- dòng ngân lƣu ra ........................................................................... 35 4.6.2. Lợi ích kinh tế - dòng ngân lƣu vào ........................................................................ 36 4.7. Đánh giá tính khả thi kinh tế .............................................................................................. 37 CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 39 5.1 Kết luận và kiến nghị .......................................................................................................... 39 5.2. Các mặt hạn chế của đề tài và hƣớng phát triển ................................................................ 40 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 42 PHỤ LỤC ................................................................................................................................. 46
vii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: BĐS: Bất động sản CP: Chính phủ DSCR: Debt Service Coverage Ratio - Hệ số An toàn trả nợ IMF: International Monetary Fund- quỹ tiền tệ quốc tế. IRR: Internal Rate of Return Suất sinh lợi nội tại MARR: Minimum Attractive Rate of Return - Suất sinh lợi tối thiểu của cổ đông NPV: Net present value - Giá trị hiện tại ròng TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh UBND: Ủy ban nhân dân US: United State – Hoa Kỳ USD: United State dollard VNĐ: Việt Nam Đồng WACC: Weighted Average Cost of Capital - chi phí vốn bình quân trọng số
viii DANH SÁCH BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Tỷ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà ……………………………...…………………..6 Bảng 2.2. Diện tích bình quân mỗi nhân khẩu phân theo loại nhà……………………………..7 Bảng 2.3. Nhân khẩu bình quân 1 hộ phân theo 5 nhóm thu nhậ………………………..……..7 Bảng 2.4. Thị trƣờng nhà ở bán tại TP.HCM tới quý 2/2012………………………………....11 Bảng 3.1. Phân bổ đầu tƣ cho dự án ...……………………………………………………..…17 Bảng 3.2. Lịch nợ vay ..……………………………………………………………………....19 Bảng 3.3. Kết quả thẩm định tài chính của dự án………………………………………….….21 Bảng 3.4. Ảnh hƣởng của thay đổi chi phí xây dựng………………………………………....21 Bảng 3.5. Ảnh hƣởng của lãi suất vay đối với NPV chủ đầu tƣ ………………….………….22 Bảng 3.6. Ảnh hƣởng giá bán tới tính khả thi dự án…………………………………………..23 Bảng 3.7. Kết quả thẩm định tài chính khi mức giá không tăng 10% mỗi năm…………...….24 Bảng 3.8. Kết quả thẩm định tài chính khi các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm với tỷ lệ bán đƣợc mỗi năm là 25% …………………………………………………………..................….25 Bảng 3.9. Thay đổi IRR chủ đầu tƣ theo giá bán………………………………………….…..26 Bảng 4.1. Quy định diện tích sàn theo số ngƣời ở tại Anh ……………………………..…….28 Bảng 4.2. Quy định diện tích sàn theo số ngƣời ở tại Nhật …………………………………..28 Bảng 4.3. Thu nhập các nhóm khách hàng theo tỷ lệ nhu cầu mua nhà ……………………...30 Bảng 4.4. Biến động lãi suất vay đối với số tiền vay ………………………………………....33 Bảng 4.5. Giá trị sản phẩm thu đƣợc trên 1 hecta đất trồng trọt và mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản …………………………………………………………………………………….……....36 Bảng 4.6. Kết quả thẩm định kinh tế…………………………………………….………...….38
ix DANH SÁCH HÌNH VẼ Hình 2.1. Cầu căn hộ tại TP.HCM phân theo thành phần kinh tế……….…………….….…..11 Hình 2.2. Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM phân theo chức vụ …………………….…..…………12 Hình 2.3. Nhu cầu mua căn hộ để ở hoặc đầu tƣ trong 2 năm tới….………….……………...12
1 CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU Chƣơng 1 sẽ trình bày về sự cần thiết của luận văn, xác định mục tiêu nghiên cứu cùng với các câu hỏi nghiên cứu nhằm giải quyết vấn đề chính sách của luận văn. Phạm vi nghiên cứu và bố cục của đề tài cũng đƣợc trình bày trong chƣơng này. 1.1.Đặt vấn đề Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một trong hai thành phố lớn nhất của Việt Nam, cùng với quá trình phát triển kinh tế là quá trình đô thị hóa đang xảy ra ngày một mạnh mẽ, kéo theo đó là nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng. Với mục tiêu an sinh xã hội thì TP.HCM nói riêng và cả nƣớc nói chung trong thời gian qua đã có những chính sách tích cực trong việc khuyến khích và hỗ trợ cho việc phát triển thị trƣờng nhà ở. Những chính sách đó cho thấy Nhà nƣớc đã quan tâm nhiều hơn trong việc hỗ trợ cũng nhƣ cố gắng giảm dần khoảng cách giàu nghèo thông qua việc tạo những điều kiện thiết yếu để ngƣời dân yên tâm sinh sống và làm việc. Tuy nhiên, trong thời gian qua những chính sách này của nhà nƣớc thực tế chƣa mang lại nhiều hiệu quả. Mặc dù nhận đƣợc nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nƣớc nhƣng việc phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đang có những biểu hiện thất bại từ cả hai phía cung cầu; nhà đầu tƣ gặp nhiều khó khăn và ngày càng không mặn mà với thị trƣờng này, đa số ngƣời thu nhập thấp lại không đủ năng lực tài chính để tiếp cận. Đối với thị trƣờng nhà ở thƣơng mại, nhiều năm qua rất nhiều dự án đã đƣợc triển khai mang lại một lƣợng cung về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên hầu hết các căn hộ đƣợc xây dựng lại tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhiều căn hộ trung cấp và bình dân có diện tích lớn nên giá thành một căn hộ vẫn còn khá cao so với khả năng tài chính của nhóm khách hàng là nhân viên văn phòng, chuyên viên, công chức; trong khi đây là nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn về nhu cầu nhà ở thực tại TP.HCM. Trên thế giới, nhiều nƣớc có các quy định về diện tích tối thiểu cho một căn hộ tùy vào số ngƣời ở, căn hộ có thể có diện tích tối thiểu là 25m2 đủ đáp ứng những nhu cầu cho một ngƣời. Tuy nhiên, theo nhƣ quy định trong Luật Nhà ở tại Việt Nam thì căn hộ thƣơng mại phải có
2 diện tích tối thiểu là 45m2. Nếu nhƣ có nhiều căn hộ thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn mức quy định này thì sẽ có thêm nhiều căn hộ có mức giá thấp hơn phù hợp với khả năng tài chính của một lƣợng lớn những ngƣời đang có nhu cầu thực về nhà ở. Để đánh giá hiệu quả chính sách của Nhà nƣớc trong việc điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của các căn hộ thƣơng mại có góp phần cải thiện đƣợc tình hình “ảm đạm” của thị trƣờng nhà ở hiện nay hay không tác giả sẽ đi vào thẩm định dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hoàn”. Việc thẩm định tài chính của dự án này sẽ tạo cơ sở cho việc tính toán mức giá, khoảng diện tích hợp lý tƣơng ứng với khả năng tài chính của nhóm ngƣời có nhu cầu nhà ở thực lớn nhất mà vẫn thỏa mức lợi nhuận kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu nhƣ việc điều chỉnh về diện tích này có thể tạo động lực cho các doanh nghiệp BĐS tham gia cũng nhƣ sẽ giải quyết đƣợc một lƣợng cầu lớn về nhà ở của những ngƣời có nhu cầu thực thì chính sách này là một giải pháp hiệu quả có thể góp phần tháo gỡ cho những thất bại của thị trƣờng nhà ở hiện nay. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của đề tài là tìm giải pháp để Nhà nƣớc can thiệp vào thị trƣờng bất động sản hiệu quả hơn, qua đó có thể giải quyết tốt nhu cầu thực về nhà ở của ngƣời dân. Với mục tiêu đó thì đề tài sẽ đi vào phân tích và trả lời cho 3 câu hỏi sau: Năng lực tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở tại TP.HCM là nhƣ thế nào? Trong khả năng tài chính của phần lớn khách hàng có nhu cầu thực thì diện tích căn hộ khoảng bao nhiêu là hợp lý? Nhà nƣớc có nên cho phép xây dựng các căn hộ thƣơng mại với diện tích nhỏ hơn so với Quy định hiện tại trong Luật Nhà ở hay không? 1.3. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phƣơng pháp khảo sát: số liệu năng lực tài chính nhóm khách hàng có nhu cầu thực lớn nhất về nhà ở qua các báo cáo, thống kê của các cơ quan, đơn vị chuyên ngành;
3 các số liệu liên quan đến dự án từ các báo cáo tổng hợp chuyên ngành, các kênh truyền thông (báo giấy, báo điện tử…). Luận văn cũng sử dụng phƣơng pháp thẩm định dự án: Sau khi điều chỉnh diện tích căn hộ, các chi phí đầu tƣ … của dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hoàn” luận văn sẽ thẩm định dự án này nhƣ là một dự án đại diện cho phân khúc các căn hộ bình dân sẽ đƣợc xây dựng phục vụ cho nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Phân tích tính khả thi về mặt tài chính là cơ sở cho việc đánh giả khả năng tham gia thị trƣờng căn hộ của các nhà đầu tƣ; thông qua phân tích tài chính để xác định khoảng diện tích căn hộ phù hợp với năng lực của nhóm khách hàng chính; phân tích hiệu quả về kinh tế là cơ sở cho việc đề nghị sự can thiệp của Nhà nƣớc cho thị trƣờng căn hộ này. 1.4. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu và phân tích nhóm đối tƣợng có nhu cầu nhà ở lớn nhất cùng với năng lực tài chính của nhóm này trong phạm vi khu vực TP.HCM; các tính toán, phân tích về kết cấu công trình xây dựng giới hạn theo đặc tính, cấu trúc dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hoàn”. Phạm vi đề tài đánh giá tính khả thi tài chính, tính khả thi kinh tế theo các giả định thay đổi diện tích căn hộ để đƣa ra chính sách điều chỉnh quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại. 1.5. Cấu trúc luận văn Luận văn đƣợc chia làm 5 chƣơng. Chƣơng 1 sẽ giới thiệu mục tiêu nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu và phƣơng pháp để giải quyết vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2 tác giả đi vào đánh giá hiện trạng và nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, xác định nhóm đối tƣợng nghiên cứu là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất về nhu cầu nhà ở thực sự. Chƣơng 3 sẽ đi vào thẩm định tính khả thi tài chính của dự án “Khu Căn hộ Thƣơng Mại Khải Hoàn”, việc thẩm định dự án cùng với các phân tích rủi ro, độ nhạy sẽ đánh giá đƣợc hiệu quả về mặt tài chính – đây là điều kiện cần để các doanh nghiệp BĐS tham gia đầu tƣ, ngoài ra từ phân tích tài chính sẽ xác định mức giá hợp lý mà các doanh nghiệp sẵn lòng bán. Chƣơng 4 sẽ đánh giá diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu của nhóm đối tƣợng nghiên cứu, sau đó sẽ thẩm định hiệu quả kinh tế của dự án, nếu
4 dự án hiệu quả về mặt kinh tế trong khi diện tích căn hộ nhóm đối tƣợng nghiên cứu có thể mua nhỏ hơn quy định hiện tại của Luật Nhà ở thì sẽ có chính sách kiến nghị. Chƣơng 5 đƣa ra chính sách kiện nghị điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại, nêu rõ các mặt hạn chế và hƣớng phát triển của đề tài.
5 CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG THỊ TRƢỜNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở TẠI TP.HCM Chƣơng 2 giới thiệu tổng quan về thực trạng nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và các chính sách nhà ở hiện nay. Bên cạnh đó, trong chƣơng này tác giả cũng đánh giá tình hình thị trƣờng nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại hiện nay. Cuối chƣơng, tác giả sẽ đánh giá nhu cầu thực của thị trƣờng nhà ở hiện nay, từ đó xác định nhóm đối tƣợng khách hàng chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng nhu cầu thực về nhà ở tại TP.HCM. Việc xác định đƣợc nhóm khách hàng này sẽ là cơ sở cho các phân tích về năng lực tài chính và đặc điểm nhu cầu nhà ở của họ. 2.1.Tổng quan về thực trạng nhà ở tại TP.HCM TP.HCM đƣợc biết đến là một đô thị lớn nhất và cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nƣớc. Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn ƣớc đạt 514.635 tỷ đồng, tăng 10,3% so với năm 2010; và thu nhập bình quân đầu ngƣời đạt 3.130 USD/năm, cao hơn mức bình quân chung của cả nƣớc là 1.300 USD/năm. Với những điều kiện thuận lợi nhƣ thế, TP.HCM đã thu hút nhiều ngƣời dân từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập và làm việc. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê vào năm 2010 TP.HCM là thành phố đông dân nhất cả nƣớc, dân số 7,396 triệu ngƣời với mật độ dân số lên đến 3.530 ngƣời/km2; tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm là 3,54%. Trong đó số lƣợng ngƣời di cƣ chiếm một phần không nhỏ, TP.HCM chỉ đứng sau Bình Dƣơng với tỷ suất di cƣ thuần dƣơng (số lƣợng ngƣời nhập cƣ lớn hơn ngƣời di cƣ) là 136 ngƣời di cƣ/1000 dân. Lƣợng ngƣời nhập cƣ hàng năm lớn kéo theo nhu cầu nhà ở tại TP.HCM ngày càng thêm cấp thiết. Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê tổng số nhà đến năm 2009 của TP.HCM là 1.824.822. Năm 2010, tỉ lệ hộ ở nhà kiên cố chiếm 23%, nhà bán kiên cố chiếm 75,3% nhà bán kiên cố chiếm 1,2% và nhà tạm chiếm 0,6% (xem Bảng 2.1). So với các năm trƣớc đó tỷ lệ nhà tạm và nhà kiên cố có khuynh hƣớng giảm trong khi nhà bán kiên cố lại tăng lên.
6 Về tình hình sở hữu nhà ở, theo số liệu Bộ Xây dựng tại TP.HCM 81% hộ gia đình đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng, 19% hộ ở nhà thuê của tƣ nhân hay thuê của Nhà nƣớc. Số hộ phải ở nhà thuê ở TP.HCM cũng cao hơn nhiều so với mức bình quân 14% ở các đô thị. Bảng 2.1. Tỷ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà (%) Loại nhà Nhà kiên Nhà bán Nhà thiếu Năm Nhà tạm cố kiên cố kiên cố 2002 25,4 63,4 - 11,2 2004 32,7 60,1 - 7,3 2006 38,1 58,1 - 3,8 2008 47,6 48,6 - 3,9 2010 23,0 75,3 1,2 0,6 (Nguồn: Tổng cục Thống kê, Kết quả khảo sát mức sống dân cƣ năm 2010) Diện tích nhà ở bình quân một nhân khẩu cũng có nhiều thay đổi rõ rệt. Theo Bảng 2.2 thấy rằng trong thời gian qua diện tích nhà ở bình quân một nhân khẩu ở TP.HCM tăng lên đáng kể ở tất cả các loại nhà. Điều này cũng là một tín hiệu mừng về chất lƣợng nhà ở trong thời gian qua đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, số liệu diện tích bình quân chỉ mang tính tƣơng đối, diện tích nhà tăng lên phần lớn là ở nhóm ngƣời dân có nhu cập cao, trong khi đa phần những ngƣời dân thu nhập trung bình trở xuống thì hiện nay đang phải sống trong những căn hộ chật hẹp. Bên cạnh đó, về tình hình nhà thuê, theo thống kê của Sở Xây dựng (2008), hiện tại TP.HCM có trên 80% ngƣời dân trong độ tuổi từ 18 – 35 phải sống chung với gia đình, hơn 90% giới trẻ nhập cƣ phải ở trọ, trên 30% hộ gia đình có diện tích nhà ở dƣới 36 m2. Các khu nhà cho thuê thƣờng có diện tích cũng nhƣ các điều kiện sinh hoạt không đáp ứng đủ các điều kiện sinh
7 hoạt tốt, nhiều nơi vấn đề môi trƣờng, vệ sinh, an ninh kém ảnh hƣởng rất lớn tới điều kiện sinh hoạt và làm việc của ngƣời dân.1 Bảng 2.2. Diện tích bình quân mỗi nhân khẩu phân theo loại nhà Loại nhà Trung bình Nhà kiên cố Nhà bán Nhà thiếu Nhà tạm Năm (m2) (m2) kiên cố (m2) kiên cố (m2) (m2) 2004 15,7 19,9 14,1 10,2 2006 17,1 22,9 13,9 9,9 2008 18,2 21,4 15,4 11,1 2010 19,2 27,6 16,7 14 13 (Nguồn: Tổng cục Thống kê, Kết quả khảo sát mức sống dân cƣ năm 2010) Theo Bảng 2.3 số lƣợng nhân khẩu bình quân 1 hộ trong những năm qua cũng có xu hƣớng giảm dần. Với số lƣợng nhân khẩu đang giảm dần nhƣ vậy thì nhu cầu những căn hộ có diện tích nhỏ trong thời gian tới Bảng 2.3. Nhân khẩu bình quân 1 hộ phân theo 5 nhóm thu nhập 5 Nhóm thu nhập Trung bình Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5 2004 4,4 5,7 4,5 4,5 4,8 4,3 2006 4,3 4,8 4,5 4,6 4,0 3,6 2008 4,2 4,8 4,5 4,4 3,9 3,6 2010 3,6 4,2 4,1 3,7 3,4 3,0 (Nguồn: Tổng cục Thống kê, Kết quả khảo sát mức sống dân cƣ năm 2010) 1 Nguyễn Thị Thu Trang (2010),”Thất bại thị trƣờng và can thiệp nhà nƣớc trên thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM”
8 2.2. Các chính sách về nhà ở tại Việt Nam Trải qua hơn 20 năm nhiều chính sách của Nhà nƣớc đã đƣợc ban hành nhằm phát triển thị trƣờng nhà ở. Năm 1991 Pháp lệnh Nhà đƣợc ban hành, nội dung quan trọng nhất của Pháp lệnh là công nhận quyền sở hữu nhà của nhân dân, đồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tƣ giải quyết vấn đề nhà ở. Năm 1992 Thủ tƣớng Chính phủ ban hành Quyết định số 118 về việc đƣa tiền nhà ở vào tiền lƣơng. Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP thiết lập hành lang pháp lý cho cơ chế kinh doanh nhà ở nhằm xóa hoàn toàn bao cấp về nhà ở. Cuối năm 2010 Nghị định 61/CP đã hết hiệu lực. Năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 18 để thông qua một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội cho 3 nhóm đối tƣợng ƣu tiên là học sinh, sinh viên tại đại học, cao đẳng, công nhân tại các khu công nghiệp và ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Năm 2010, chính phủ ban hành nghị định 71 thông qua một số chính sách thông thoáng hơn trong thủ tục đầu tƣ BĐS nhƣng cũng kèm nhiều quy định siết chặt có thể hạn chế đƣợc phần nào tình trạng đầu cơ đất đai. Có thể thấy các chính sách đã đƣợc đƣa ra trong thời gian qua đã thể hiện sự quan tâm của Nhà nƣớc cho mục tiêu an sinh xã hội. Bắt đầu từ những chính sách phát triển thị trƣờng nhà ở, các chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội đến các chính sách can thiệp vào thất bại thị trƣờng đến nay tuy đạt đƣợc một số kết quả đáng kể nhƣng tình trạng thiếu hụt về nhà ở cho phần lớn ngƣời dân có nhu cầu nhà ở thực vẫn chƣa đƣợc giải quyết hiệu quả. 2.3.Thực trạng thị trƣờng nhà ở tại TP.HCM 2.3.1 Thị trƣờng nhà ở xã hội Nhà ở thu nhập thấp là một chính sách an sinh xã hội lớn của Nhà nƣớc hƣớng tới ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị cũng nhƣ các đối tƣợng cán bộ viên chức, lực lƣợng vũ
9 trang… hƣởng lƣơng từ ngân sách Nhà nƣớc. Tuy nhiên, chỉ sau vài năm thực hiện đã cho thấy nhiều bất cập. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trong giai đoạn 2009 - 2015 của các địa phƣơng là 189 dự án với quy mô 166.390 căn hộ, dự tính sẽ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 700.000 ngƣời. Số lƣợng đăng ký xây dựng nhà ở thu nhập thấp chỉ trong năm 2009 và 2010 đã lên đến 150 dự án nhƣng đến tháng 8/2011 mới có 39 dự án chính thức triển khai xây dựng, đạt khoảng 26% so kế hoạch dự kiến, số lƣợng căn hộ hoàn thành chỉ mới có 1.714 căn, chỉ đạt 1% kế hoạch đăng ký ban đầu2. Thực tế số lƣợng dự án không đạt kế hoạch do nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà với nhà ở xã hội3. Đối với ngƣời đúng diện thu nhập thấp, với mức giá trung bình 11-13 triệu/m2 mỗi căn nhà khoảng 60-70m2 thì chi phí cũng phải khoảng 1 tỷ VNĐ. Với khoản tiền này rất khó cho ngƣời thu nhập thấp tiếp cận. Ngay cả tại Đà Nẵng, nơi giá nhà dành cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc đánh giá là rất rẻ so với mặt bằng chung tình trạng số lƣợng căn hộ không bán đƣợc vẫn xảy ra. Với các lí do trên, tình trạng thị trƣờng nhà cho ngƣời thu nhập thấp không còn hấp dẫn một phần là do những khó khăn mà chủ đầu tƣ gặp phải, lý do còn lại là năng lực tài chính của ngƣời thu nhập thấp không thể tiếp cận đƣợc. Ngƣời thu nhập thấp không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng trong khi thông thƣờng phải trả 70% chi phí tổng giá trị căn hộ trong 3 đợt đầu (tiền mua căn hộ đƣợc thanh toán trong 4 đợt)4. 2 Đắc Kiên (2011), “Chính sách nhà cho ngƣời thu nhập thấp: Nguy cơ đổ bể”, Báo điện tử cafefland, truy cập ngày 15/02/2012 tại địa chỉ http://land.cafef.vn/20111011075435835CA44/chinh-sach-nha-o-cho-nguoi-thu- nhap-thap-nguy-co-do-be.chn 3 Minh Nghĩa(2012), “Các chủ đầu tƣ không mặn mà với nhà ở xã hội”, Báo điện tử Vietnamplus, truy cập 10/06/2012 tại địa chỉ http://www.vietnamplus.vn/Home/Cac-chu-dau-tu-khong-man-ma-voi-nha-o-xa- hoi/20125/139695.vnplus 4 Hoàng Lan (2011), “Mua nhà thu nhập thấp bị kẹt tiền”, Báo Vnexpress, truy cập ngày 20/01/2012 tại địa chỉ http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/11/mua-nha-thu-nhap-thap-bi-ket-tien/