Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM – thực trạng và giải pháp

Chia sẻ: Diệp Nhất Thiên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài này nghiên cứu lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản. Tìm hiểu và phân tích thực trạng cho vay bất động sản của các NHTM tại TP.HCM trong những năm gần đây. Trên cơ sở đó rút ra ưu điểm và hạn chế của việc cho vay bất động tại các NHTM tại Tp.HCM để từ đó phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế đó. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM – thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------------------------ ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------------------------ ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. TP.Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 11 năm 2013 Đặng Thị Thu Hiền
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------------------------ ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------------------------ ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2013
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU U DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................1 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................4 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản.....................................................................4 1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản ............................................................4 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản................................4 1.1.1.2 Phân loại ....................................................................................................5 1.1.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động Sản .6 1.1.2.1 Thị trường bất động sản..............................................................................6 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ........................................................6 1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản .......................................8 1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản ..............................................................10 1.2 Tổng quan về hoạt động tín dụng bất động sản .....................................................11 1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản ....................................................................11 1.2.2 Đặc trưng của tín dụng bất động sản ..............................................................11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản ........................12 1.2.3.1 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý ...............................................12 1.2.3.2 Sự ảnh hưởng của thị trường bất động sản ..............................................12 1.2.3.3 Cơ chế, chính sách quản lý của cơ quan nhà nước ...................................13 1.2.3.4 Chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất.........................................................13 1.2.3.5 Định hướng, chiến lược cho vay bất động sản của các Ngân hàng..........13
1.2.3.6 Quá trình thực hiện và trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những chủ thể tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản ...............................................13 1.2.3.7 Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt động của khách hàng ..............14 1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản ...................................................................14 1.2.5 Các rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản...........................................15 1.2.5.1 Yếu tố chủ quan ....................................................................................15 1.2.5.2 Yếu tố khách quan ....................................................................................16 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về hoạt động tín dụng bất động sản và bài học kinh nghiệm thực tiễn ở Việt Nam ........................................................................17 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ .........................................................................17 1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ..............................................................18 1.3.3 Các bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam............................................19 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................... 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ................................................................................................................22 2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản ..................................................22 2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn TP.HCM ........22 2.1.1.1 Diễn biến ..................................................................................................22 2.1.1.2 Những điểm bất ổn tồn tại ........................................................................27 2.1.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn ..................................................29 2.1.2 Quan niệm và dự báo biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới .29 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản thời gian qua của các NHTM trên địa bàn TP.HCM ..........................................................................................................31 2.2.1 Phân tích biến động dư nợ bất động sản .........................................................31 2.2.1.1 Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua các năm .......................................................31 2.2.1.2 Tỷ trọng dư nợ BĐS/tổng dư nợ...............................................................36 2.2.1.3 Tỷ trọng các sản phẩm tín dụng bất động sản ..........................................37 2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức .......................................................38
2.2.2 Thực trạng thế chấp bất động sản ................................................................39 2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản .................................................39 2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp .................................................40 2.2.2.3 Phương pháp định giá của các NHTM .....................................................40 2.2.3 Thực trạng về nợ xấu tín dụng bất dộng sản thời gian vừa qua......................41 2.2.4 Thực trạng về rủi ro của tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM ..........43 2.2.4.1 Rủi ro từ năng lực của cán bộ ngân hàng .................................................43 2.2.4.2 Rủi ro do quy trình cấp tín dụng...............................................................43 2.2.4.3 Rủi ro về lãi suất .......................................................................................43 2.2.4.4 Rủi ro do thiếu thông tin...........................................................................44 2.2.4.5 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan nhà nước ....................44 2.2.4.6 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp ...........................44 2.3 Đánh giá về chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM ..........................................................................................................46 2.3.1 Thành tựu đã đạt được ....................................................................................46 2.3.2 Những đóng góp của tín dụng bất động sản ...................................................46 2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS ..................................................................47 2.4 Thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM ....................................................................................................48 2.4.1 Những thuận lợi ..............................................................................................48 2.4.1.1 Hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước ..........................................48 2.4.1.2 Lợi thế có sẳn của các NHTM trên địa bàn ..............................................48 2.4.1.3 Môi trường kinh tế trên địa bàn TP.HCM rất thuận lợi ...........................49 2.4.2 Những khó khăn ..............................................................................................49 2.4.2.1 Những vướng mắc về thủ tục hành chính.................................................49 2.4.2.2 Khó khăn trong hoạt động cho vay của Ngân hàng .................................49 2.4.2.3 Những vấn đề khác ...................................................................................50 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..........................................................................................50
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ....................51 3.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới .........51 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của Ngân hàng .......51 nhà nước ...................................................................................................................51 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM.................................................................................................52 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động sản ..........................................................................................................................53 3.2.1 Về phía các NHTM .........................................................................................53 3.2.1.1 Xây dựng cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực Bất động sản ...............53 3.2.1.2 Thẩm định giá trị tài sản thông qua một công ty chuyên định giá hoặc bộ phận độc lập với bộ phận cho vay...................................................................54 3.2.1.3 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản .................54 3.2.1.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự ......................................................55 3.2.1.5 Xây dựng và hoàn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ ...................56 3.2.1.6 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khoản cho vay bất động sản..............................................................................................57 3.2.1.7 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ...................................................58 3.2.1.8 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất .............................................................................................................59 3.2.2 Về phía Ngân hàng nhà nước..........................................................................60 3.2.2.1 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản ...................................60 3.2.2.2 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.................................................................................................................61 3.2.2.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng ....................62 3.2.3 Về phía Chính Phủ ..........................................................................................63 3.2.3.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản .................................63 3.2.3.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản .......64
3.2.3.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản ..........................................................................................................66 3.2.3.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, chứng khoán ...................................................................67 3.2.3.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản ....................68 3.2.3.6 Giải pháp chính sách để đo lường bất động sản .......................................68 3.2.3.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng .............................69 3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản ..................................................70 3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn .............................................................70 3.2.4.2 Tái cơ cấu danh mục đầu tư......................................................................70 3.2.4.3 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án ..........................................................70 3.2.4.4 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động .......................71 3.2.4.5 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh BĐS .............................71 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng ngoài mục đích kinh doanh bất động sản. ................................................................................................................71 3.3.1 Kiến nghị các cơ quan nhà nước ........................................................................71 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ...............................................................72 3.3.3 Giải pháp của các Ngân hàng Thương Mại trên địa bàn Tp.HCM .................73 3.3.4 Kiến nghị đối với các chủ đầu tư nhà ở Xã hội ..............................................74 3.3.5 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự .............................74 3.4 Giải pháp hỗ trợ .....................................................................................................75 3.4.1 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo ................................................75 3.4.2 Về cơ chế định giá tài sản bảo đảm ................................................................76 3.4.3 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh. ........................................................................................................76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3..........................................................................................78 KẾT LUẬN ...............................................................................................................79 TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - DN: Doanh nghiệp - NHNN: Ngân hàng nhà nước - GDP: (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm quốc nội - QSD: Quyền sử dụng - FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài - ĐVT: Đơn vị tính - BCTC: Báo cáo tài chính - BĐS: Bất động sản - NH: Ngân hàng - TSBĐ: Tài sản bảo đảm - NFSC: Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia - VAMC: Công ty Quản lý tài sản các Tổ chức tín dụng Việt Nam - XHCN: Xã Hội Chủ Nghĩa - REIT: quỹ đầu tư tín thác bất động sản - ODA: Nguồn vốn hỗ trợ phát triển trực tiếp nước ngoài - FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài - HTTTL: Hình thành trong tương lai - CBTD: Cán bộ tín dụng - GDBĐ: Giao dịch bảo đảm - NHTM: Ngân hàng thương mại - TCTD: Tổ chức tín dụng - TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh - UBND: Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết quả chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm ........................................... 23 Bảng 2.2: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm .......................................... 25 Bảng 2.3: Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản tại một vài NHTM năm 2012 .................................................................................................................................. 40
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Số lượng các căn hộ đã bán qua các năm ............................................ 24 Biểu đồ 2.2: Tình hình căn hộ cho thuê qua các năm .............................................. 25 Biểu đồ 2.3: Số lượng BĐS tồn kho qua các năm .................................................. 26 Biểu đồ 2.4: Thay đổi giá chào bán căn hộ qua các năm ......................................... 27 Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM .......... 32 Biểu đồ 2.6:Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM ................................................................................................................... 33 Biểu đồ 2.7: Tốc độ tăng tổng dư nợ, dư nợ BĐS và giá nhà đất qua các năm ....... 35 Biểu đồ 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM ...................................................................................................... 37 Biểu đồ 2.9: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2012 ........................................ 38 Biểu đồ 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012 .................................................................................................................................. 39 Biểu đồ 2.11: Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007- 2012. ...................................................................................................... 42
1 LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Xã hội ngày càng phát triển, Việt Nam ngày càng hội nhập sâu với nền kinh tế thế giới, đem đến nhiều cơ hội to lớn để phát triển cũng như những khó khăn thách thức cho nền kinh tế đất nước. Ngành ngân hàng cũng không nằm ngoài quy luật trên, thực tế cho thấy trong những năm gần đây, Ngành Ngân hàng đã có những bước phát triển vượt bậc, đóng một vai trò không nhỏ vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, khi mà cánh cửa hội nhập rộng mở thì các Ngân hàng đang phải đối mặt với những thách thức nhất định, thách thức về tiềm lực tài chính, công nghệ, năng lực kinh nghiệm quản trị, chất lượng sản phẩm dịch vụ… Đây chính là vấn đề thời sự, luôn được NHNN quan tâm và chỉ đạo sâu sát, NHNN đã đưa ra nhiều biện pháp để thực hiện. Những chủ trương, chỉ đạo của Nhà nước nhằm giúp các NHTM mở rộng quy mô hoạt động, nâng cao hiệu quả kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh và hòa nhập tốt với nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới. Một trong những giải pháp để nâng cao năng lực cạnh tranh của các Ngân hàng Thương Mại Việt Nam trong thời gian tới là quản trị rủi ro tín dụng để giải quyết vấn đề nợ xấu quốc gia. Hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại hiệu quả kinh doanh sống còn cho ngân hàng, đặc biệt hoạt động tín dụng bất động sản ngày càng gia tăng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng của các NHTM Việt Nam. Hiện nay, thị trường bất động sản vừa trãi qua giai đoạn chìm lắng xuống và nay đã bắt đầu vực dậy, sẽ tiếp tục là một kênh đầu tư lớn trong nền kinh tế, nên nhu cầu vay vốn cho nghiệp vụ đầu tư này càng gia tăng đáng kể. Thành Phố Hồ Chí Minh là nơi mà hoạt động tín dụng bất dộng sản luôn sôi động và tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này luôn cao nhất cả nước. Tuy nhiên cũng cần thấy rằng, cho vay bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro không những cho các Ngân hàng Thương mại mà còn rủi ro cho cả người đi vay. Vậy việc tìm hiểu thực trạng và từ đó đề ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động
2 sản là việc cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Do đó, tôi chọn đề tài “TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP”. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục đích nghiên cứu của luận văn tập trung vào các nội dung sau: - Nghiên cứu lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản. - Tìm hiểu và phân tích thực trạng cho vay bất động sản của các NHTM tại TP.HCM trong những năm gần đây. Trên cơ sở đó rút ra ưu điểm và hạn chế của việc cho vay bất động tại các NHTM tại Tp.HCM để từ đó phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế đó. - Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản cho các NHTM. - Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các Ngân hàng TMCP nằm trên địa bàn Tp.HCM và phạm vi nghiên cứu là khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, kết hợp với các lý luận khoa học để làm rõ và xác định được bản chất vấn đề cần nghiên cứu để từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp giải quyết vấn đề. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, luận văn được cấu trúc thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chung về thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM. Chương 2: Thực trạng hoạt động tín bất động sản của các NHTM tại Tp.HCM hiện nay.
3 Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.
4 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản Bất dộng sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174). Hàng hóa bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thõa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. Đặc điểm của bất động sản Như vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau: - Thứ nhất, bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được đó, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm, ... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản.
5 - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản. Xét về mặt tích cực, bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, mặt hạn chế của bất động sản chính là yếu tố bất động sản không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. 1.1.1.2 Phân loại BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. - Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc vv... Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới. - Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
6 - Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS. 1.1.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản Khi hàng hóa bất động sản được đưa ra giao dịch thì xuất hiện thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản khác với hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như trao đổi, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản,... Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định” 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Giao dịch bất động sản là giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản.Với hàng hóa khác khi mua ta đem nó về, ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, không tập trung và trải rộng trên các vùng của đất nước BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
7 hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc và cần đến các dịch vụ trung gian. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Bên cạnh đó, mỗi thị trường có điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường bất động sản có chu kỳ Do đặc điểm không di rời được và đặc điểm “trễ” của cung so với cầu nên thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân mỗi chu kì khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kì, mỗi chu kì khoảng 10 năm. Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp Bất động sản có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, làm trước bạ…đồng thời bất động sản mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người mua rất cân nhắc. Do vậy, việc mua bán bất động sản rất chậm, yếu tố này tạo nên tính thanh khoản thấp của bất động sản. Ngoài ra ở Việt nam còn tính tâm lý bầy đàn, giao dịch theo phong trào và không chuyên nghiệp càng tạo tính thanh khoản thấp cho thị trường bất động sản nhất là khi thị trường xuống. Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kì Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Mặt khác, thị trường BĐS