Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chia sẻ: Diệp Nhất Thiên | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:132

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn này nêu lên khái lược sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam. Khái quát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay. Rút ra một số kinh nghiệm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các nước và bài học tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM ----------------------- LÊ THỊ ĐOAN VI TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM ----------------------- LÊ THỊ ĐOAN VI TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN HUY HOÀNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tp.HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2013 LÊ THỊ ĐOAN VI
MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ ................................................................. i DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................... ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ iii LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP .................................................................................................................... 3 1.1 Người thu nhập thấp ................................................................................................. 3 1.2 Tín dụng nhà ở .......................................................................................................... 4 1.2.1 Khái niệm tín dụng nhà ở................................................................................. 4 1.2.2 Đặc điểm của tín dụng nhà ở ........................................................................... 5 1.2.3 Nguyên tắc của tín dụng nhà ở ........................................................................ 6 1.2.4 Vai trò của tín dụng nhà ở................................................................................ 6 1.2.5 Rủi ro của tín dụng nhà ở ................................................................................. 8 1.2.5.1 Nguyên nhân từ phía môi trường pháp lý ............................................ 8 1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng ........................................................ 8 1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay ............................................. 9 1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay .................. 10 1.3 Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp .................................. 10 1.4 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam ..................................................... 11 1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore ................................................ 11 1.4.2. Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương ..... 12 1.4.3. Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á .......................... 15 1.4.4. Bài học kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam................................................................................................................. 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 20
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .......21 2.1 Thực trạng về tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam .............. 21 2.1.1 Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam ......................... 21 2.1.2 Các quy định, chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tín dụng nhà ở người có thu nhập thấp ................................................................................................................. 24 2.1.3 Thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại .............................................................................................................. 31 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ........................................................................ 36 2.2.1 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ........................................................................................................ 36 2.2.2 Thực trạng triển khai hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam .......................................... 40 2.3 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ................................................................................................................................. 46 2.3.1 Vướng mắc trong quy định trong cơ chế cho vay: ........................................ 46 2.3.2 Vướng mắc trong việc quản lý chất lượng dư nợ: ......................................... 48 2.3.3 Khó khăn đến từ việc thiếu cung ................................................................... 50 2.3.4 Khó khăn đến từ phía doanh nghiệp .............................................................. 51 2.3.5 Khó khăn đến từ phía người đi mua .............................................................. 52 2.3.6 Vướng mắc trong việc thực hiện tại các Bộ ngành, địa phương ................... 54 2.4 Một số tồn tại, nguyên nhân hạn chế sự phát triển trong hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam: 2.4.1 Tồn tại, nguyên nhân hạn chế từ phía BIDV ................................................. 56 2.4.2 Các nguyên nhân khách quan từ bên ngoài .................................................. 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................................................61
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ................................................................................................................................ 62 3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp giai đoạn 2010-2020 ................................................................................................................................... 62 3.1.1 Tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp ........ 62 3.1.2 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau ... 62 3.1.3 Phát triển đồng bộ ........................................................................................ 62 3.1.4 Phát triển thị trường vốn cho sự phát triển nhà ở ........................................ 63 3.2. Nhận định tiềm năng phát triển hoạt động cho vay đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ................................................................................................. 63 3.3. Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam: ...................................................................... 64 3.3.1. Nguồn vốn dài hạn ..................................................................................... 64 3.3.2. Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ ............................... 64 3.3.3. Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp ............................................... 65 3.3.4. Nâng cao năng lực, nghiệp vụ ................................................................... 66 3.3.5. Một số giải pháp khác ................................................................................ 67 3.4. Kiến nghị .................................................................................................................. 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .............................................................................................. 74 KẾT LUẬN .................................................................................................................... 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... iv PHỤ LỤC VÀ MẪU BIỂU ............................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH đối với khách hàng cá nhân............................................................................................................ 34 Biểu đồ 2.2: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH đối với khách hàng doanh nghiệp .................................................................................................. 35 Biều đồ 2.3: Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của BIDV ......................................... 37 Biểu đồ 2.4: Một số chỉ tiêu hoạt động tín dụng của BIDV .............................................. 37 Biểu đồ 2.5: Một số chỉ tiêu hoạt động huy động vốn của BIDV ..................................... 38 Biểu đồ 2.6: Một số chỉ tiêu hoạt động thu dịch vụ ròng của BIDV ................................. 39 Biểu đồ 2.7: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân tại BIDV .................................................................................... 44 Biều đồ 2.8: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân của BIDV so với các ngân hàng khác (tại ngày 31/08/2013) ..... 44 i
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Danh sách 59 dự án Nhà ở xã hội Bộ Xây dựng phê duyệt .............................. 27 Bảng 2.2: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân ..................................................................................................... 33 Bảng 2.3: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng doanh nghiệp ............................................................................................ 34 Bảng 2.4: Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của BIDV ............................................. 36 Bảng 2.5: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân tại BIDV .................................................................................... 43 Bảng 2.6: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân của BIDV so với các ngân hàng khác tại ngày 13/08/2013 ....... 44 Bảng 2.7: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng doanh nghiệp của BIDV so với các ngân hàng khác tại ngày 13/08/2013 ........................................................................................................................................... 45 Bảng 2.8: Tỷ trọng dư nợ thực hiện gói hỗ trợ đối với dư nợ cam kết và tổng dư nợ cho vay của BIDV .................................................................................................................... 47 Bảng 2.9: Tình hình dư nợ tín dụng theo lĩnh vực ............................................................ 50 ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Tiếng Việt Tiếng Anh BĐS Bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát BIDV triển Việt Nam GHLC Tập đoàn chính phủ cho vay nhà ở Government Housing Loan GHB Ngân hàng nhà ở chính phủ Corporation Government Housing Bank HDB Cơ quan phát triển nhà ở Singapore Housing development board HKMC Tập đoàn bất động sản Hong Kong Hongkong Mortgage MBSs Thị trường chứng khoán hóa bất Corporation Mortgage back securities NHNN động Ngân sản hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại Commercial Bank NƠXH Nhà ở xã hội PCI Thu nhập bình quân đầu người Per Capital Incomme The Korea Housing Finance KHFC Tập đoàn tài chính nhà ở Hàn Quốc Corporation Chương trình phát triển Liên hiệp United Nations Development UNDP quốc Programme iii
LỜI MỞ ĐẦU  1. Đặt vấn đề nghiên cứu Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là một trong những mục tiêu ưu tiên hàng đầu của hầu hết các quốc gia đặc biệt là những nước đang phát triển như Việt Nam. Đó chính là một trong những tiền đề để Việt Nam có thể thực hiện thành công các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và ổn định đời sống nhân dân. Để giải quyết vấn đề nêu trên không thể không kể đến vai trò vô cùng quan trọng của hệ thống các Ngân hàng thương mại trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ của Nhà nước và chính phủ đối với cho vay nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đây cũng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của một số các NHTM trong hoạt động kinh doanh của mình. Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các NHTM hiện tại vẫn còn trầm lắng và gặp khá nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ mang lại nhiều ý nghĩa cho nền kinh tế đồng thời gia tăng được nguồn thu cho các Ngân hàng. Và xuất phát từ nhận thức trên, tác giả đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Khái lược sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam. Khái quát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay. Rút ra một số kinh nghiệm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các nước và bài học tại Việt Nam. Phân tích thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Kiến nghị các biện pháp quản lý, giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong điều kiện tình hình kinh tế khó khăn. Đối tượng tác giả nghiên cứu là những người có thu nhập có mong muốn có nhà thật sự để ở, nhưng thu nhập hiện tại chưa đủ điều kiện hiện thực hoá điều đó. Đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động tín dụng nhà ở nói chung và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành mục tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử dụng phương pháp định tính, trong đó chủ yếu là phương pháp phân tích và tổng hợp. 5. Điểm mới của đề tài Đề tài đề cập đến hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện đây là vấn đề đang được Nhà nước, các NHTM nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói riêng quan tâm, tiếp cận. Qua quá trình nghiên cứu, cả mặt lý luận và thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, luận văn đã đưa ra một số giải pháp mang tính thiết thực, nhằm phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động, qua đó góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại nước ta nói chung. 6. Kết cấu của luận văn Luận văn được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp Chương 2: Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Người thu nhập thấp: Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Dưới đây là một số khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp: - Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng... - Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống. - Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản. - Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. - Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). - Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích dưới 4m2/đầu người. Theo cách hiểu thông thường người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập trung bình của người dân đô thị, bao gồm cả những người nghèo đói và những người có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo. Người nghèo là người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo. Chỉ 3
là thu nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi. Vấn đề là định lượng ngưỡng ấy là bao nhiêu. Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital Incomme, PCI) của quốc gia. Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có thu nhập bình quân thấp hơn PCI. 1.2. Tín dụng nhà ở: 1.2.1. Khái niệm tín dụng nhà ở: Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoản thời hạn nhất định với một khoản phí nhất định. Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm đến hơn ½ tổng tài sản có và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ ½ đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của ngân hàng thương mại. Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau. Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng quan, tín dụng ngân hàng có thể được chia làm nhiều loại. Cụ thể: - Dựa vào mục đích tín dụng: Cho vay phục vụ SXKD; Cho vay tiêu dùng cá nhân; Cho vay bất động sản; Cho vay nông nghiệp; Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu - Dựa vào thời hạn tín dụng: Cho vay ngắn hạn (dưới 1 năm): Cho vay trung hạn (từ 1 đến 5 năm); Cho vay dài hạn (trên 5 năm); - Dựa vào phương thức cho vay: Cho vay theo món; Cho vay theo hạn mức; - Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay: Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn; Cho vay nhiều kỳ hạn trả nợ - trả góp; Cho vay trả nợ nhiều lẩn nhưng không có kỳ hạn nợ cụ thể; 4
Trong đó, tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài. “Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo. Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó ngoài việc phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng nhà ở còn phải đáp ứng những yêu cầu, điều kiện được ngân hàng xây dựng riêng cho sản phẩm này. 1.2.2. Đặc điểm của tín dụng nhà ở: Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng nhà ở có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như: Thị trường tín dụng nhà ở thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng nhà ở thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án nhà ở cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối 5
cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. 1.2.3. Nguyên tắc của tín dụng nhà ở: Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn. Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng. 1.2.4. Vai trò của tín dụng nhà ở: Quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người nghèo trong 6
việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết. Việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các ngân hàng thương mại (viết tắt NHTM) trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính. Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội. Cho vay bất động sản càng là hoạt động mang ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể: Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay nhà ở góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả. Phát triển nền kinh tế: thông qua việc cho vay nhà ở, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường. Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay nhà ở, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn. Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay nhà ở góp phần đa dạng 7
hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng. Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý. Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản...Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản. Nhìn chung, tín dụng nhà ở có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay nhà ở luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế. 1.2.5 Rủi ro của tín dụng nhà ở: Hoạt động cho vay nhà ở cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn không đúng mục đích…Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro cụ thể: 1.2.5.1 Nguyên nhân từ phía môi trường pháp lý: Hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại liên quan đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, mang tính xã hội cao, khi hệ thống pháp luật ổn định và lành mạnh thì môi trường kinh doanh của ngân hàng thương mại sẽ có nhiều thuận lợi. Ngược lại nếu môi trường pháp lý thiếu đồng bộ, có nhiều khe hở thì rất rể bị lợi dụng gây ra tình trạng tham ô, chiếm đoạt tài sản… Kinh tế xã hội kém ổn định dẫn đến kinh doanh gập nhiều khó khăn, ngân hàng cho vay gặp rủi ro. - Môi trường tự nhiên. Những biến động lớn về thời tiết, khí hậu gây ảnh hưởng hoạt động sản xuất kinh doanh đặc biệt là lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, điều kiện tự nhiên là yếu tố khó 8
dự đoán, nó thường xẩy ra bất ngờ với thiệt hại lớn ngoài tầm kiểm soát của con người. Vì vậy khi có thiên tai địch hoạ xẩy ra khách hàng cùng các ngân hàng cho vay sẽ có nguy cơ tổn thất lớn, phương án, dự án kinh doanh không có nguồn thu … Điều đó đồng nghĩa với các ngân hàng cho vay phải cùng chia sẻ rủi ro với khách hàng của mình. - Môi trường kinh tế xã hội. Môi trường kinh tế xã hội trong một nước biến động chịu ảnh hưỏng của những biến động từ nền kinh tế thế giới, đó là nguyên nhân làm phát sinh rủi ro trong hoạt động kinh doanh của nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng tới các lĩnh vực kinh tế trong đó hoạt động kinh doanh tiền tệ chứa nhiều nguy cơ rủi ro lớn nhất. Sự thay đổi các mối quan hệ quốc, các quan hệ ngoại giao của chính phủ củng là nguyên nhân gây ra rủi ro lớn cho hoạt động cho vay của ngân hàng cho vay. Bên cạnh đó hoạt động cho vay phụ thuộc rất nhiều thói quen, truyền thống, tập quán của ngươi dân. Những yếu tố đó nhiêu khi gây khó khăn và hạn chế mở rộng hoạt động cho vay của các ngân hàng cho vay. Tất cả những nguyên nhân khách quan trên nếu không được dự báo, và có biện pháp phòng ngừa kịp thời sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường kinh doanh và điều kiện kinh doanh của ngân hàng cho vay và khách hàng vay vốn. 1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng. Các yếu tố chủ quan từ phía bên đi vay chính như: Khả năng kinh doanh yếu kém hay bên đi vay có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật…Cũng gây nên các tổn thất cho các ngân hàng cho vay. Trường hợp này nếu bên cho vay (ngân hàng cho vay) phát hiện ra sớm thì rủi ro có thể được ngăn chặn. Rủi ro về khả năng tài chính của khách hàng: Nguồn vốn tự có hay thu nhập của khách hàng nhỏ, khách hàng sẽ không có khả năng tự vực dậy khi gặp khó khăn vì vậy cũng sẽ mất khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng cho vay. Ngoài những nguyên nhân trên còn phải kể đến ý thức trả nợ của bên đi vay nhiều khi chưa tốt, nhiều đối tượng khách hàng sau khi nhận được tiền vay rồi bỏ trốn gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho ngân hàng cho vay. 1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay. 9
Do chính sách của ngân hàng cho vay không phù hợp, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ hoặc đặt mục tiêu lợi nhuận quá cao. Chúng ta đều biết đặc điểm của kinh doanh tiền tệ là: Lợi nhuận cao luôn đi cùng với các ngân hàng cho vay phải biết lựa sức mình để xác định, lợi nhuận hợp lý cho ngân hàng của mình Trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ cho vay yếu kém dẫn đến cán bộ cho vay không đánh giá chính xác về khách hàng và phương án vay vốn, từ đó làm phát sinh những hợp đồng cho vay kém an toàn. Mức độ rủi ro trong trường hợp này sẽ ngày càng tăng dần trong suốt quá trình kể từ khi xét duyệt đến khi giám sát và cuối cùng là thu nợ. Cùng với sự hạn chế về trình độ là vấn đề phẩm chất đạo đức của cán bộ cho vay. Đặc thù nghề nghiệp buộc một cán bộ tín dụng phải không những có trình độ mà còn phải có đạo đức tốt. Trước sự cám dỗ của vật chất, nhiều cán bộ cho vay đã xa ngã, có thể hành động vô nguyên tắc, vô tổ chức, làm trái quy định, móc ngoặc với khách hàng, ngây tổn thất to lớn với ngân hàng cho vay. 1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay: Trong hoạt đông cho vay, việc đảm bảo tài sản cho các khoản vay được định giá gốc và ký kết giữa ngân hàng cho vay và khách hàng vay. Rủi ro có thể xảy ra do ngân hàng cho vay không đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo hoặc giá trị tài sản thế chấp có biến động theo chiều hướng xấu. 1.3 Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp: Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi người có quyền xin nhà nước cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao cấp gần như giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao. Đến những năm đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường một thời gian dài, nhưng nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là loại hàng hóa phân phối dạng đặc biệt, như trường hợp một số các cơ quan nhà nước khi xét cấp “mua đất” được giải quyết bằng thang điểm: chức vụ, thâm niên, học hàm, học vị. Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người 10
nghèo trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Đến nay, trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh hơn tại Việt Nam, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết. Trong những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhưng cũng chỉ đáp ứng được yêu cầu và nhu cầu của một số người có thu nhập cao, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nước phát triển, bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi người hoặc mỗi gia đình trong xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các NHTM trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính. Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội. 1.4 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam: 1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore Theo thông tin từ tài liệu “25 năm kinh nghiệm phát triển nhà ở Singapore” thì Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB – housing development board) có vai trò quyết định trong việc hoạch định chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho đảo quốc. Mục tiêu khi thành lập năm 1960 của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, ngày nay HDB đã phát triển và cung cấp cho cả đối tượng thu nhập trung bình của cả Singapore. Chức năng của HDB thật sự toàn diện trong việc phát triển các khu đô thị mới cùng với việc hỗ trợ tài chính để bán nhà trả góp dài hạn, thực hiện cho vay cho cả bên cung và bên cầu về nhà ở. 11