Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là tìm hiểu và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thông qua việc ứng dụng mô hình hồi quy Hedonic. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH TĂNG GIA MIÊU ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH TĂNG GIA MIÊU ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hoàng Bảo. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa được công bố dưới hình thức nào trước đây. TP. Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 7 năm 2015 Tác giả Tăng Gia Miêu
MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI .................................................. 1 1. 1 Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1 1. 2 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2 1. 3 Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 2 1. 4 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2 1. 5 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3 1. 6 Cấu trúc của đề tài................................................................................................. 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................... 5 2.1 Lý thuyết về bất động sản ..................................................................................... 5 2.1.1 Các khái niệm về bất động sản ................................................................... 5 2.1.2 Thuộc tính bất động sản ............................................................................. 6 2.2 Thị trường bất động sản ....................................................................................... 9 2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS .......................................................................... 9 2.2.2 Phân loại thị trường BĐS ......................................................................... 10 2.2.3 Những đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................... 11 2.2.4 Vai trò của thị trường BĐS ...................................................................... 11 2.2.5 Cung cầu thị trường BĐS ......................................................................... 13 2.2.6 Quan hệ cung – cầu thị trường BĐS ........................................................ 16 2.3 Thẩm định giá bất động sản ............................................................................... 17 2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản ................................................... 17 2.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản ..................................................... 19 2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 20 2.4 Mô hình Hedonic ................................................................................................. 23 2.4.1 Lịch sử ban đầu của mô hình Hedonic .................................................... 23 2.4.2 Mô hình định giá Hedonic ........................................................................ 25 2.4.3 Các nghiên cứu thực nghiệm .................................................................... 30 CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................... 34 3.1 Quy trình nghiên cứu .......................................................................................... 34
3.2 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu ........................................................... 34 3.2.1 Quy trình chọn mẫu .................................................................................. 34 3.2.2 Quy trình thu thập số liệu......................................................................... 35 3.3 Định nghĩa các biến ............................................................................................. 36 3.3.1 Biến phụ thuộc ........................................................................................... 36 3.3.2 Biến độc lập ................................................................................................ 37 3.4 Mô hình hồi quy ................................................................................................... 42 3.5 Kỳ vọng dấu ......................................................................................................... 42 3.6 Các giả thiết để áp dụng mô hình ....................................................................... 42 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CÚU......................................................................... 43 4.1 Quy trình phân tích ............................................................................................. 43 4.2 Thống kê mô tả .................................................................................................... 44 4.2.1 Mô tả dữ liệu .............................................................................................. 44 4.2.2 Ma trận hệ số tương quan ........................................................................ 49 4.3 Phân tích kết quả hồi quy ................................................................................... 50 4.3.1 Kết quả hồi quy ......................................................................................... 50 4.3.2 Kiểm định hệ số Durbin-Watson ............................................................. 50 4.3.3 Kiểm định giả định không có quan sát dị biệt ........................................ 50 4.4 Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy ................................................ 53 4.4.1 Giả định về phân phối chuẩn của phần dư ............................................. 53 4.4.2 Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định không có tương quan giữa các phần dư) ............................................................................................................... 54 4.4.3 Giả định không có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa cộng tuyến) ..................................................................................................................... 55 4.4.4 Giả định liên hệ tuyến tính ....................................................................... 55 4.4.5 Giả định phương sai của sai số không đổi ............................................... 56 4.5 Kiểm định tìm nhân tố quan trọng nhất............................................................ 57 4.6 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ................................................................... 57 4.7 Vận dụng mô hình vào việc định giá bất động sản ........................................... 58 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 60 5.1 Kết luận ................................................................................................................ 60 5.1.1 Kết luận kết quả nghiên cứu .................................................................... 60
5.1.2 Những đóng góp của đề tài ....................................................................... 62 5.1.3 Những mặt hạn chế và hướng phát triển của đề tài ............................... 62 5.2 Kiến nghị .............................................................................................................. 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG BĐS Bất động sản DAT Diện tích đất HCM Hồ Chí Minh HM Mô hình Hedonic KC Khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành LG Chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước BĐS NHA Diện tích nhà TP Thành phố VT Vị trị
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.2.1 Bảng thống kê mô tả 147 quan sát ........................................................ 44 Bảng 4.3.2 Bảng kiểm định hệ số Durbin-Watson .................................................. 50 Bảng 4.3.3 Bảng mô tả biến lnNha .......................................................................... 52 Bảng 4.4.2 Bảng kết quả kiểm định tính độc lập của sai số .................................... 54 Bảng 4.5 Bảng kết quả kiểm định tìm nhân tố quan trọng nhất .......................... 57
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ Hình 3.1 Sơ đồ quy trình nghiên cứu .................................................................... 34 Hình 3.2 Sơ đồ mô hình hồi quy giá BĐS ............................................................. 36 Hình 4.1 Sơ đồ quy trình phân tích ....................................................................... 43 Biểu đồ 4.2.1a Biểu đồ mô tả biến Price ............................................................... 45 Biểu đồ 4.2.1b Biểu đồ mô tả biến LnPrice .......................................................... 45 Biểu đồ 4.2.1c Biểu đồ mô tả biến VT .................................................................. 46 Biểu đồ 4.2.1d Biểu đồ mô tả biến DAT ............................................................... 46 Biểu đồ 4.2.1e Biểu đồ mô tả biến NHA .............................................................. 47 Biểu đồ 4.2.1f Biểu đồ mô tả biến LG .................................................................. 47 Biểu đồ 4.2.1g Biểu đồ mô tả biến ST .................................................................. 48 Biểu đồ 4.2.1h Biểu đồ mô tả biến KC .................................................................. 48 Biểu đồ 4.2.2 Biểu đồ ma trận hệ số tương quan giữa các biến .......................... 49 Biểu đồ 4.3.3 Biểu đồ mô tả biến LnNha ............................................................ 52 Biểu đồ 4.4.1 Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dư ......................... 54 Biều đồ 4.4.4 Biểu đồ kiểm định liên hệ tuyến tính ............................................ 55 Biểu đồ 4.4.5 Biểu đồ kiểm định phương sai thay đổi ........................................ 56
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1. 1 Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động và các thị trường khác. Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên một đô la Mỹ thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 đến 2 đô la Mỹ. Vì vậy, phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của thị trường BĐS. Những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác. Đối với nhiều hộ gia đình, nhà ở không chỉ là nơi sinh sống đơn thuần mà còn là một đại diện quan trọng trong danh mục đầu tư tài sản. Ở các nước có nền công nghiệp phát triển thì nhà ở là một trong những thành phần quan trọng đóng góp vào sự giàu có, đồng thời cũng là một nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu và cơ hội tiết kiệm của hộ gia đình (Case et al., 2004). Đối với mỗi quốc gia, nhà đất là một tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng trên 40% trong tổng số của cải xã hội. Các hoạt động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Tham gia giao dịch trên thị trường BĐS có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường BĐS. Giá trị thị trường của BĐS được ước tính thông qua việc áp dụng các phương pháp định giá và các quy trình thẩm định để phản ánh bản chất của tài sản và các tình huống mà các tài sản có nhiều khả năng được giao dịch trên thị trường mở (Pagourtzi et al., 2003). Có nhiều phương pháp để xác định
2 giá trị thị trường của BĐS. Pagourtzi et al. (2003) phân loại các phương pháp này thành hai loại: truyền thống và hiện đại. Trong bài luận văn tác giả sử dụng phương pháp truyền thống thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic phân tích các nhân tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, thành phố Hồ Chí Minh. Với những lý do trên, tác giả chọn đề tài: “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh” nhằm đưa ra nhận định tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở, nhân tố nào có tính chất quan trọng nhất. Từ đó, giúp người tham gia thị trường BĐS có thể ước lượng giá BĐS một cách chính xác nhất, từ đó có thể đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn; Bên cạnh đó, sẽ giúp cho những nhà quản lý có thể đưa ra những chính sách điều hành phù hợp và hiệu quả. 1. 2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là tìm hiểu và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thông qua việc ứng dụng mô hình hồi quy Hedonic. Mục tiêu cụ thể của đề tài như sau: (i) tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh; (ii) phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh; (iii) Ước lượng giá đối với các BĐS cụ thể trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh. 1. 3 Câu hỏi nghiên cứu Với mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tác giả cần trả lời các câu hỏi sau: (i) Giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố nào; (ii) Trong các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thì nhân tố nào có tính chất quyết định. 1. 4 Phạm vi nghiên cứu Bài nghiên cứu thu thập dữ liệu theo phương pháp thuận tiện bằng cách điều tra khảo sát các BĐS trên các tuyến đường thuộc địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh có giao dịch mua bán thành công trong khoảng thời gian từ tháng 11/2014 đến hết
3 tháng 01/2015 bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp chủ sở hữu BĐS thông qua bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1). 1. 5 Phương pháp nghiên cứu Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu đặt ra phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phương pháp sau: Phương pháp điều tra khảo sát được sử dụng khi tiến hành điều tra khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS có giao dịch mua bán thành công trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thông qua Bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1). Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng để phân tích, tổng hợp các lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm để tìm hiểu và phân tích các nhân tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh. Phương pháp thống kê, mô tả được sử dụng để thống kê, mô tả các dữ liệu thu thập được từ việc điều tra khảo sát thực tế 147 quan sát có giao dịch mua bán thành công trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thành bảng dữ liệu thứ cấp. Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng thông qua việc ứng dụng mô hình hồi quy Hedonic để xác định các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS, tác giả đã xác định biến phụ thuộc và các biến độc lập của mô hình, tiến hành xây dựng hàm hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic và sau đó thực hiện kiểm định các giả định của mô hình hồi quy tìm được. 1. 6 Cấu trúc của đề tài Đề tài nghiên cứu được cơ cấu gồm năm chương. Chương 1 giới thiệu tổng quan về đề tài như lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu. Tiếp theo phần giới thiệu, trong chương 2 trình bày cơ sơ lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, thẩm định giá trị BĐS và giới thiệu về mô hình Hedonic. Theo sau phần lý thuyết, trong chương 3 trình bày về khung nghiên cứu từ quy trình chọn mẫu, thu thập dữ liệu, định nghĩa các biến và giới thiệu về mô hình hồi quy Hedonic. Tiếp theo, trong chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu về kết quả hồi quy và kiểm định các giả định của mô hình hồi quy. Phần
4 kết luận và kiến nghị sẽ trình bày trong Chương 5 bao gồm những đóng góp của đề tài, những mặt còn hạn chế và hướng phát triển của đề tài, cuối cùng là những kiến nghị của tác giả.
5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Trong chương này tác giả trình bày các cơ sở lý thuyết nền tảng của đề tài nghiên cứu về khái niệm và thuộc tính của BĐS; khái niệm, phân loại, đặc điểm và vai trò của thị trường BĐS, cung cầu thị trường BĐS và quan hệ cung – cầu thị trường BĐS; khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS; giới thiệu về mô hình Hedonic (HM). 2.1 Lý thuyết về bất động sản 2.1.1 Các khái niệm về bất động sản Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia và ở mỗi nước đều có những quy định cụ thể đã được luật hóa. Hệ thống pháp luật của các nước trên thế giới đều đồng nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 517, Điều 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 94, Điều 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Đức; Điều 139 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga). Tuy nhiên, nước Cộng hòa Liên Bang Nga quy định cụ thể BĐS là mảnh đất, không phải đất đai nói chung. Việc quy định cụ thể như nước Cộng Hòa Liên Bang Nga là hợp lý bởi đất đai nói chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể được xem là đối tượng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những quy định riêng thể hiện ở tiêu chí phân loại, tạo ra khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản. Mặc dù các nước đều đồng nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nhưng mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây được coi là động sản. Quy định này cũng được quy định ở Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ; Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
6 gắn liền với việc sở hữu đất đai, còn Luật Dân sự Đức lại quy định BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Ở Việt Nam, theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Từ các định nghĩa trên, cho thấy định nghĩa về BĐS rất rộng và đa dạng nhưng theo cách hiểu khi làm đề tài nghiên cứu thì BĐS được hiểu là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, có tính không thể dịch chuyển được. 2.1.2 Thuộc tính bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, chính những thuộc tính sau đây khiến cho hàng hóa BĐS khác biệt so với những hàng hóa khác. (i) Tính bất động – BĐS có tính bất động vì BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất được định vị bằng tọa độ vị trí cố định. Tọa độ vị trí này được xác lập bởi cơ quan địa chính và được ghi rõ trên giấy chứng nhận bao gồm các thông tin về sơ đồ thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích đất, diện tích nhà và các thông tin khác. Về mặt lý thuyết, con người có thể di dời các tài sản gắn liền với đất, bề mặt đất nhưng không thể di dời được tọa độ vị trí của đất. (ii) Tính khan hiếm – BĐS có tính khan hiếm vì BĐS gắn liền với tài nguyên đất mà tài nguyên đất có tính hữu hạn. Có thể giải thích tính khan hiếm là do khan hiếm tuyệt đối và khan hiếm tương đối. Thứ nhất, tính khan hiếm tuyệt đối là do diện tích của lãnh thổ, quốc gia, khu vực, địa phương có diện tích đất hữu hạn. Quy mô về diện tích đất cấp quốc gia chỉ thay đổi khi xảy ra chiến tranh hoặc do thay đổi cơ chế quản lý sáp nhập, chia tách ranh giới địa chính bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, tổng bề mặt diện tích
7 đất là không đổi và sự thay đổi về ranh giới, lãnh thổ, diện tích đều do tác động từ con người. Bên cạnh đó, tài nguyên đất là tài nguyên không thể tái tạo, do đó không thể làm tăng diện tích đất bằng các phương tiện kỹ thuật mặc dù trình độ khoa học công nghệ ngày nay rất phát triển. Thứ hai, tính khan hiếm tương đối bị tác động bởi hai yếu tố. Yếu tố tác động thứ nhất là do việc tăng dân số cơ học ở nước ta quá nhanh, làm cho nhu cầu về sinh sống, sinh hoạt, sản xuất, nghỉ ngơi tăng lên, điều này tác động rất mạnh đến quỹ đất làm cho tính khan hiếm trở nên căng thẳng hơn. Yếu tố tác động thứ hai là do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để ở, nghỉ dưỡng, kinh doanh, sản xuất tăng làm cho tài nguyên đất trở nên khan hiếm hơn. (iii) Tính bền vững theo thời gian – BĐS là tài sản được sử dụng lâu dài, riêng đất đai thì bền vững theo thời gian và không thay đổi trạng thái vật chất. Chất lượng của đất phụ thuộc vào sự khai thác và sử dụng của con người. Công trình gắn liền với đất thì thời hạn sử dụng tùy thuộc vào vật liệu, kiến trúc và địa chất của nó. Đây cũng là lý do trong các quy định về nghiệp vụ kế toán không được tính khấu hao cho đất, chỉ tính khấu hao đối với phần công trình gắn liền với đất và thời gian khấu hao (tuổi thọ) phụ thuộc vào loại công trình. Mỗi BĐS đều có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt với điều kiện thị trường trong trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi kết cấu chịu lực chủ yếu của kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp này, để kéo dài tuổi thọ vật lý và có thể chứa được nhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới. Thực tế đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó, cụ thể như tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm.
8 (iv) Tính đa chức năng sử dụng – BĐS là tài sản có nhiều chức năng sử dụng, về mặt lý thuyết tài nguyên đất là yếu tố đầu vào của tất cả các hoạt động của con người, ví dụ như sử dụng đất xây dựng nhà ở, làm nhà xưởng để sản xuất, trồng trọt canh tác nông nghiệp, làm nơi để nghỉ dưỡng; còn nhiều công trình, tài sản gắn liền với đất, con người có thể xây dựng phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. (v) Tính không đồng nhất – Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt không đồng nhất với các tài sản khác, điều này thể hiện ở chỗ đất đai đều có tọa độ vị trí khác biệt; chất lượng đất khác nhau; địa hình nơi cao, nơi thấp; cảnh quan, môi trường không đồng nhất; Bên cạnh đó, các tài sản gắn liền với đất cũng có kết cấu, kiến trúc, trang thiết bị rất phong phú và đa dạng. (vi) Có giá trị cao – Tài sản BĐS trong mỗi gia đình, doanh nghiệp thường chiếm tỷ trọng cao trong tổng danh mục tài sản, nguyên nhân do tài nguyên đất là hữu hạn và khan hiếm nên giá trị giao dịch liên quan đến đất thường rất cao ví dụ như các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng, cho thuê, thế chấp và các giao dịch khác; hơn nữa công trình gắn liền với đất cũng có giá trị xây dựng lớn nên giá trị của BĐS trên thị trường thường cao so với nhiều tài sản khác. (vii) Chi phí giao dịch cao – Khi giao dịch BĐS người ta hay đắn đo, cân nhắc trước khi đưa ra quyết định do tài sản BĐS có giá trị lớn, do đó dịch vụ của các tổ chức môi giới có vai trò xúc tác giúp giao dịch thành công và thù lao mà các tổ chức này nhận được theo tỷ lệ giá giao dịch thành công nên dẫn đến chi phí giao dịch tăng. Ngoài ra, các khoản phí khác như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS cũng góp phần làm tăng chi phí giao dịch. (viii) Chịu sự quản lý chặt chẽ của thể chế pháp luật – Đất đai trong BĐS là tài nguyên của quốc gia, gắn liền với các khía cạnh chủ quyền, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội do đó rất nhiều cơ quan quản lý ban hành các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả. (ix) Chuyển hóa thành tiền kém – đây là tính chất đặc biệt của BĐS. So với thị trường chứng khoán, vàng vật chất, ngoại tệ thì BĐS có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư, nhưng việc chuyển hóa thành tiền của ba thị trường đầu luôn thuận tiện hơn
9 vì không phải lúc nào BĐS cũng được giao dịch do các giao dịch BĐS thường có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của các thể chế pháp luật. (x) Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội – vì BĐS có tính chất bất động do đó BĐS gắn liền với phong tục, tập quán, thị hiếu của địa phương nơi BĐS đó tọa lạc. Những yếu tố có thể là thích ở nhà thấp tầng, lô đất vuông vức, chọn hướng nhà, không thích lô đất tóp hậu, tránh đường giao thông hướng vào lô đất. 2.2 Thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS Hiện nay, có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường. Hiểu theo nghĩa đen thì thị trường là nơi mua bán hàng hóa. Theo quan điểm từ thời cổ đại đến cách đây gần một thế kỷ, người ta hiểu thị trường là nơi để thực hiện hành vi mua bán. Và theo quan điểm hiện nay thì định nghĩa về thị trường trở nên đa dạng hơn. Theo Paul A. Samuelson (1989), thị trường là một quá trình trong đó người mua và người bán một thứ hàng hóa tác động qua lại nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa. Theo Rober S. Pindyek và Daniel L. Rubinfeld (1994), một thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng trao đổi. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, thị trường là một môi trường trong đó sự trao đổi hàng hóa hay dịch vụ giữa người mua và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá cả. Tương tự như khái niệm về thị trường nói chung, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung về thị trường BĐS đó là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định. Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ thì thị trường là tập hợp các thỏa thuận trong đó những người bán và những người mua gặp gỡ nhau thông qua cơ chế giá cả. Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác là tiền.
10 Theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo quy định của luật pháp. Do có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, theo cách hiểu khi làm đề tài, tác giả thống nhất áp dụng khái niệm theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2012). 2.2.2 Phân loại thị trường BĐS Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS không chỉ là giao dịch mua bán, chuyển nhượng vì trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch mua bán chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn có các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch khác rất phong phú và đa dạng. Đồng thời, cũng phải xác định rõ thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình BĐS, ngoài ra còn có những phân khúc khác nằm trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp và nhiều thị trường BĐS khác. Do đó, chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc tính cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS. Tùy theo những quan điểm khác nhau có thể phân loại thị trường BĐS thành nhiều dạng khác nhau, cụ thể như sau: (i) Theo quan hệ giao dịch, thị trường BĐS bao gồm các dạng sau: thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất ở); thị trường cho thuê; thị trường thế chấp; thị trường bảo hiểm và các thị trường khác; (ii) Theo quan điểm hàng hóa BĐS, thị trường BĐS bao gồm các loại sau: thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở); thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn); thị trường BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà thuê, bến cảng); thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu thị); thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công nghiệp). (iii) Theo mức độ kiểm soát của Chính phủ, thị trường BĐS gồm hai dạng là thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
11 (iv) Theo thu nhập có thể phân thị trường BĐS chia ra thành ba thị trường sau: thị trường dành cho người thu nhập thấp; thị trường dành cho người thu nhập trung bình và thị trường dành cho người thu nhập cao. (v) Theo trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS, có thể phân loại thị trường BĐS thành các loại: thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất); thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp); thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp). 2.2.3 Những đặc điểm của thị trường BĐS Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt so với các loại hàng hóa khác, do đó thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng mà chúng ta có thể nhận dạng như sau: (i) Bản chất của giao dịch BĐS là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó, không trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác. (ii) Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, điều này thể hiện qua các đặc điểm như không có thị trường trung tâm; tham gia và rút khỏi thị trường chậm; thông tin bất cân xứng giữa các bên giao dịch; hàng hóa BĐS không đồng nhất và chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật. (iii) Thị trường bất động sản có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường tài chính. (iv) Thị trường BĐS mang đậm tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể tách rời của mỗi BĐS, do đó BĐS có thuộc tính không di dời được, vì vậy mà cung – cầu BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, yếu tố tâm lý, phong thủy, chính sách, cũng như phong tục, tập quán và thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc. (v) Ở nước ta, giao dịch ngầm chiếm tỷ trọng cao trong hệ thống thị trường BĐS. 2.2.4 Vai trò của thị trường BĐS Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển, do đó nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa rất lớn trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai. Vai trò của thị trường BĐS thể hiện qua các điểm sau: