Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo pháp luật Việt Nam

Chia sẻ: Trí Mẫn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

49
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu đi trước, tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, phân tích, đánh giá thực tiễn những quy định này đƣợc áp dụng trên thực tế. Từ đó đưa ra giải pháp cụ thể hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đóng góp vào sửa đổi BLDS.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN PHƢƠNG THẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2017 i
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN PHƢƠNG THẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu Hà Nội – 2017 ii
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Học viên Nguyễn Phƣơng Thảo iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân sự NĐT: nhà đầu tƣ. iv
MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.............................................................1 2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu.......................................................................2 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu ................................................................................. 2 3.2 Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 3 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................3 4. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................3 5. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn...................................3 6. Kết cấu của luận văn....................................................................................4 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI 1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản........................................................5 1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản............................................... 5 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản .................................... 6 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại........................7 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ............... 7 1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ........................................................................................................................... 7 1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ......................................................................................................................... 10 1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.........................................................................................................13 1.4.Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và mối liên hệ giữa chúng...............................................22 1.4.1. Hợp đồng repo chứng khoán ................................................................ 22 1.4.2 Hợp đồng repo bất động sản .................................................................. 26 1.4.3. Hợp đồng cố đất .................................................................................... 28 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại....................................................................................................................30 CHƢƠNG 2 CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 32 v
2.1. Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng .......................................................32 2.2 Đối tƣợng của hợp đồng ..........................................................................35 2.3 Thời hạn chuộc lại tài sản ........................................................................37 2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản ...............................................................38 2.5 Hình thức của hợp đồng...........................................................................42 2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại .................................................................................................44 2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản ............................................... 44 2.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản ................................................ 48 2.7. Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ................49 2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc.........50 CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 3.1 Bất cập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 3.1.1. Hình thức của hợp đồng........................................................................ 53 3.1.2. Giá chuộc lại tài sản .............................................................................. 59 3.1.3 Vấn đề thừa kế trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. ......................................................................................................................... 64 3.1.4 Quyền của ngƣời mua tài sản ................................................................ 65 3.2. Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại............................................................................................................65 KẾT LUẬN...................................................................................................71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................73 PHỤ LỤC vi
MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Bộ luật dân sự 2005 ra đời đánh dấu bƣớc phát triển của mới nền kinh tế xã hội Việt Nam. Nó đã đặt ra những nguyên tắc cơ bản mang tính nền tảng, định hƣớng cho sự phát triển của các giao lƣu dân sự. Tuy nhiên, trải qua gần 10 năm thực thi bộ luật đã bộc lộ những khiếm khuyết nhất định. Chính vì vậy, Quốc Hội đã tiến hành sửa đổi, ban hành bộ luật dân sự mới BLDS năm 2015. Qua quá trình nghiên cứu về các chế định trong bộ luật dân sự, tôi nhận thấy rằng chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tại Điều 462 trong BLDS năm 2005 cần có những thay đổi đề phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội hiện tại của đất nƣớc và quốc tế. Trong BLDS năm 2015 chế định này đã đƣợc sửa đổi tại điều 454 cũng đã khắc phục một số nhƣợc điểm của BLDS năm 2005 nhƣng chƣa có một nghiên cứu nào tổng quát về chế định hợp đồng này mặc dù trên thực tiễn các cơ quan có thẩm quyền tỏ ra lung túng, quan điểm không thống nhất, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhất là chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản dƣới tên gọi hợp đồng cố đất là khá phổ biến. Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trƣờng chứng khoán, giao dịch bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển thành các hình thức nhƣ: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản. Các hợp đồng này có thể xem là các nhánh phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với những điểm giống và biến thiên khác biệt. Với sự xuất của loại hình giao dịch mới này, pháp luật chuyên ngành chƣa có có những giải pháp điều chỉnh nên thiết nghĩ việc cấp thiết hiện nay là hoàn thiện chế định chung - chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, từ đó hình thành một khung pháp lý cơ bản làm cơ sở cho việc xây dựng những quy định đặc thù trong pháp luật chuyên ngành. 1
Trƣớc thực trạng trên của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn cần có những công trình nghiên cứu để đƣa ra những kiến nghị và giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể. Chính vì vậy, ngƣời viết chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp. 2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu Về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề này tuy nhiên chƣa tổng quát và chi tiết tất cả các nội dung của loại hợp đồng này để có thể hiểu rõ nó và tìm ra những điểm bất cập của những quy định pháp luật về chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chính vì thế kế thừa những nghiên cứu đã có thì cần chú ý đặc biệt đến các tài liệu tham khảo nhƣ: - Trần Thế Hệ, Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam. Luận văn thạc sỹ Luật học, khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, 2012 - Nguyễn Thị Thu Vân, Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005, Số 12/2011, tr.30-38. - Sỹ Hồng Nam, Trang tin trƣờng Đại học kiểm sát: Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại và việc giải quyết tranh chấp tại tòa án, - Nguyễn Thị Mỹ Dung - Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Nghiệp vụ repo trên thị trường chứng khoán Việt Nam - Đôi điều bàn luận, Tạp chí Ngân hàng, số 14/2010. - PGS.TS Ngô Huy Cƣơng, Bàn về sửa đổi các quy định chung về hợp đồng của Bộ luật dân sự 2005 3. Đối tƣợng nghiên cứu và mục đích nghiên cứu 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Những vấn đề lí luận và thực tiễn trong việc thực hiện hợp đồng mua 2
bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những dạng hợp đồng này trên thực tế. 3.2 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu đi trƣớc, tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, phân tích, đánh giá thực tiễn những quy định này đƣợc áp dụng trên thực tế. Từ đó đƣa ra giải pháp cụ thể hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đóng góp vào sửa đổi BLDS. 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài nghiên cứu ngƣời viết chủ yếu vận dụng các phƣơng pháp phân tích so sánh tổng hợp làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, pháp lý cũng nhƣ thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và đánh giá các đặc điểm pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, đối chiếu để làm rõ những điểm hạn chế, bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các sản phẩm phái sinh của nó và pháp luật của Việt Nam trƣớc đây về các vấn đề có liên quan. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu tổng thể khái quát những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những hình thức tồn tại chủ yếu của dạng hợp đồng này trên thực tế, từ đó và những bất cập của chế định này từ đó đóng góp vào dự thảo bộ luật dân sự sửa đổi 5. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn Luận văn nghiên cứu về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – đây là một dạng hợp đồng khá phổ biến trong giao lƣu dân sự, nó cũng đã phát triển dƣới các dạng hợp đồng repo chứng khoán và hợp đồng repo bất động sản tuy nhiên luật chuyên ngành chƣa có những điều chỉnh để các lọai hợp đồng này. Theo đó, luận văn sẽ tập trung giải quyết các vấn đề sau: 3
- Nêu ra và phân tích đánh giá các yếu tố cấu thành hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Nêu ra và phân tích các hình thức tồn tại của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của loại hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại từ đó tìm ra những điểm bất cập và đƣa ra phƣơng hƣớng hoàn thiện những quy định về dạng hợp đồng này. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 03 chƣơng với kết cấu nhƣ sau: Chƣơng 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Chƣơng 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành Chƣơng 3: Thực tiễn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện 4
CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI 1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá. Sản xuất tự cung tự cấp là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Còn sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội trong đó mỗi quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất biểu hiện ra thị trƣờng, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ. Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua việc trao đổi với nhau. Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ. Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị bản thân nó cũng là một hàng hoá đặc biệt có giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá đƣợc biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả.[33,tr11] Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và ngƣời bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Ngƣời bán sẽ chấm dứt quyền sở hữu đối với vật, tài sản đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời mua đối với tài sản, vật đó.[13] Theo quy định của BLDS năm 2005 tại điều 428 quy định “hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Và theo BLDS hiện hành 2015 tại điều 430 thì hợp đồng mua bán tài sản đƣợc quy định: “ hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. 5
BLDS năm 2015 đã thay thế BLDS năm 2005 và có nhiều điểm tiến bộ, việc mua bán đƣợc thực hiện không chỉ là bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và bên mua có nghĩa vụ giao tiền mà hơn thế nữa bên bán phải thực hiện chuyển giao quyền sở hữu tức là chuyển giao toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản cho ngƣời mua. Quy định nhƣ vậy mới đảm bảo đƣợc hợp đồng mua bán đƣợc thực hiện triệt để. 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành hợp đồng mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên. Hay nói cách khác quan hệ hợp đồng chỉ đƣợc hình thành từ những hành vi có ý chí. Chỉ khi ý chí của các bên không bị lừa dối hay cƣỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện đƣợc thể hiện thống nhất thì quan hệ hợp đồng mới đƣợc hình thành. Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng còn phụ thuộc vào cả nội dung thoả thuận của các bên có hợp pháp hay không. Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên thoả thuận nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó và xác lập quyền sở hữu của ngƣời mua. Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản vào thời điểm đạt đƣợc sự thỏa thuận giữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng, không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm ghi nhận sự thỏa thuận đó bằng văn bản. Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này sẽ tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại. Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh toán. Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính đền bù: Tính đền bù đƣợc xác định trên cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể. Đây là loại hợp đồng mà mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích, 6
một công việc nhất định sẽ nhận lại đƣợc từ bên kia một lợi ích tƣơng đƣơng. Tuy nhiên, không phải trong mọi trƣờng hợp nhất thiết hai bên đều nhận đƣợc lợi ích vật chất thì mới coi là đền bù tƣơng ứng. Tính đền bù là điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản so với hợp đồng tặng cho tài sản – một hợp đồng không có đền bù. [33, tr11-18] 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Trƣớc sự phát triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của con ngƣời cũng đa dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng BLDS 2015 còn quy định thêm về những dạng hợp đồng đặc biệt trong đó có hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc. Thuật ngữ "hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại" không phải là tên gọi chính thức của luật và trong thực tiễn loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác nhƣ: hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại, nhƣng xét về bản chất là giống nhau. Vì vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại của loại hợp đồng này mà ngƣời viết thống nhất cách gọi trong luận văn là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhằm phân biệt với các loại hợp đồng mua bán khác và thuận tiện cho việc phân tích. Theo quy định tại trong BLDS năm 2015 tại điều 454 “ Chuộc lại tài sản đã bán” và các quy định về hợp đồng mua bán tài sản thì ta có thể hiểu hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là: “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó bên bán và bên mua cùng nhau thoả thuận về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn.” 1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Thứ nhất, về thời hạn thực hiện quyền chuộc lại, theo BLDS năm 2005 quy định bên bán và bên mua thỏa thuận nhƣng luật giới hạn là không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. 7
Tuy nhiên, BLDS năm 2015 hiện hành đã sửa đổi về chuộc lại tài sản đã bán thì thời gian chuộc lại phụ thuộc hoàn toàn vào thoả thuận của hai bên, trƣờng hợp không có thoả thuận thì luật mới đƣa giới hạn chuộc lại một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Hay nhƣ so sánh với hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên mua cần có một thời gian nhất định để quyết định có mua tài sản đó hay không thì ngƣợc lại trong hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại, bên bán cần một thời hạn để quyết định có bán tài sản đó hay không. Cho nên "điều kiện chuộc lại" của hợp đồng có tính chất quyết định đến việc ngƣời bán có đồng ý bán tài sản hay không và điều kiện này chính là điểm đặc trƣng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp đồng khác. Thứ hai, về giá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại không phụ thuộc vào giá bán ban đầu mà đƣợc xác định theo giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhƣng phải báo trƣớc cho bên mua trong một thời gian hợp lý, nhƣng nếu bên bán không thực hiện “quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc không có khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đƣơng nhiên đƣợc coi nhƣ có hiệu lực tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sẽ vĩnh viễn chuyển sang cho bên mua. Thứ ba, về chuyển giao quyền sở hữu khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại quyền sở hữu đối với tài sản bán cũng đƣợc công nhận cho bên mua, đồng thời bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại. Tuy nhiên, điều kiện chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên mua. Trong thời hạn chuộc lại bên mua không đƣợc xác lập bất kỳ giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác nào có liên quan đến tài sản mua nếu có nguy cơ ảnh hƣởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán. Đây 8
là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 cho phép các chủ sở hữu tạm thời “ bên mua” đƣợc thực hiện các giao dịch nhƣ cho thuê, thế chấp, cầm cố... nghĩa là không chuyển quyển sở hữu ( tăng quyền cho bên mua) và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Từ những phân tích về hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại thì có thể nói mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng là mối quan hệ giữa “cái riêng” và “cái chung”, giữa chúng có những điểm tƣơng đồng và khác biệt ở những điểm sau đây: Thứ nhất, thời hạn chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua có thể thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về thời hạn này tuy nhiên nếu không thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản thì thời hạn này sẽ bị giới hạn không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhƣng phải báo trƣớc cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Chính thời hạn chuộc lại này đã tạo cho bên mua chỉ có quyền sở hữu “tạm thời” đối với tài sản, trong khi đó với hợp đồng mua bán tài sản (thông thƣờng) quyền sở hữu sẽ chuyển giao thực sự cho bên mua và bên bán không có quyền chuộc lại cho nên càng không thể có thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản. Thứ hai, quyền sở hữu của bên mua khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc giao kết và phát sinh hiệu lực thì quyền sở hữu tài sản cũng đƣợc chuyển từ bên bán sang bên mua, tuy nhiên, quyền sở hữu này cũng chỉ có tính chất tạm thời nếu bên bán thực hiện quyền chuộc lại của mình. Đồng thời, đối với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mà mình đã mua cũng không tuyệt đối, vì sự ràng buộc của điều kiện chuộc lại. Theo đó, trong thời hạn chuộc lại bên mua không đƣợc thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển 9
quyền sở hữu tài sản vì các giao dịch đó có khả năng ảnh hƣởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên mua. Thứ ba, giá chuộc lại tài sản là một điều khoản quan trọng trong hợp đồng mà các bên cần thỏa thuận, trong trƣờng hợp không có thỏa thuận thì giá chuộc lại tài sản là giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại. 1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Giao kết hợp đồng là giai đoạn thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong quan hệ trao đổi. Để việc giao kết đó phù hợp với mục đích, ý chí của các bên đồng thời vẫn đƣợc sự công nhận, bảo vệ của Nhà nƣớc thì cũng giống nhƣ các hợp đồng khác, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đòi hỏi phải đƣợc giao kết trên cơ sở ý chí của các bên phải phù hợp với ý chí của Nhà nƣớc, ý chí của pháp luật, nghĩa là việc giao kết đó phải đƣợc thực hiện theo những nguyên tắc mà pháp luật đặt ra. Các nguyên tắc này đƣợc đặt ra nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết, định hƣớng cách xử sự cho các chủ thể trong quá trình giao kết và thiết lập về quan hệ hợp đồng hợp pháp. Do không có quy phạm chuyên biệt quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và đây cũng là một loại quan hệ pháp luật dân sự nên nó cũng phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại điều 3 BLDS 2015: Thứ nhất, mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không đƣợc lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; đƣợc pháp luật bảo hộ nhƣ nhau về các quyền nhân thân và tài sản. Tức là khi tham gia giao kết các bên đều đƣợc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, khi có tranh chấp xảy ra, căn cứ vào các thỏa thuận của các bên cũng nhƣ các quy định của pháp luật thì toàn bộ quyền và nghĩa vụ về tài sản của các bên đều đƣợc pháp luật bảo vệ. Thứ hai, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa 10
vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải đƣợc chủ thể khác tôn trọng.Theo nguyên tắc này này mọi cá nhân, tổ chức khi có đầy đủ tƣ cách chủ thể đểu có quyền tham gia giao kết bất kỳ một hợp đồng dân sự nào nếu họ muốn và không có ai có quyền ngăn cấm họ, bằng ý chí tự do của mình các chủ thể có quyền giao kết hợp đồng. Chủ thể “tự do, tự nguyện giao kết” hợp đồng nhƣng không trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều này đã thể hiện đƣợc quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng với nhau, chủ thể ngoài việc đƣợc “ tự do giao kết” thì bên cạnh đó còn có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật và không đƣợc làm trái những gì mà mình đã giao kết, đảm bảo đƣợc sự công bằng và tính công minh của pháp luật. Nội dung của quyền tự do giao kết hợp đồng này bao gồm: Quyền tự do lựa chọn đối tác ký kết hợp đồng cho phép các bên tự do lựa chọn giao kết hay không giao kết hợp đồng với chủ thể khác, đảm bảo sao cho phù hợp và có lợi nhất cho mình, mà không ai có quyền can thiệp hay cản trở; Quyền tự do thỏa thuận nội dung và hình thức của hợp đồng khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua hoàn toàn có quyền lựa chọn đối tƣợng tài sản để mua bán, thỏa thuận thời hạn chuộc lại, thỏa thuận giá cả, cách tính giá (gồm giá bán và giá chuộc lại), phƣơng thức thanh toán, điều kiện giao nhận tài sản, trong hợp đồng, trên cở sở đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của hai bên. Và sự thỏa thuận đó của các bên, đƣợc thể hiện dƣới một hình thức nhất định có thể bằng lời nói, có thể bằng văn bản hay một hành vi cụ thể nào đó, khi luật không quy định loại hình hợp đồng đó phải đƣợc giao kết bằng một hình thức nhất định, thì tùy thuộc độ tin cậy giữa các bên, đối tƣợng của hợp đồng là động sản hay bất động sản, mà các bên lựa chọn một hình thức hợp đồng thích hợp; Quyền tự do thỏa thuận thay đổi nội dung hợp đồng trong quá trình thực hiện. Các bên tham gia hợp đồng có quyền 11
thỏa thuận thay đổi, đình chỉ hay hủy bỏ hợp đồng đã đƣợc giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thứ ba, nguyên tắc việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không đƣợc xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời khác. Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định cho các chủ thể đƣợc “tự do ý chí” nhƣng mọi quyền tự do đều có giới hạn của nó, nghĩa là các chủ thể đƣợc quyền tự do giao kết, xác lập hợp đồng nhƣng sự tự do đó phải đƣợc đặt trong giới hạn bởi lợi ích của ngƣời khác, lợi ích của xã hội, lợi ích công cộng, Vì vậy, tự do của mỗi chủ thể phải “không trái pháp luật, đạo đức xã hội”. Các bên chủ thể không đƣợc phép làm trái chủ yếu bao gồm những giá trị tinh thần liên quan đến gia đình, đến đời sống cộng đồng, là những chuẩn mực ứng xử chung giữa ngƣời với ngƣời trong đời sống xã hội đƣợc cộng đồng tôn trọng và thừa nhận. Thứ tƣ, nguyên tắc cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.. Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải đƣợc hình thành trên cơ sở ý chí của các bên và ý chí đó phải hoàn toàn tự nguyện. Khi hai bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì bên bán và bên mua đƣợc bình đẳng đƣa ra các điều kiện, những nội dung phù hợp với lợi ích của mình để đạt đƣợc mục đích đặt ra; bên bán và bên mua đƣợc hƣởng quyền và nghĩa vụ tƣơng ứng với nhau trong phạm vi mà họ đã thỏa thuận; bên bán và bên mua bình đẳng gánh chịu trách nhiệm dân sự khi vi phạm hợp đồng. Nguyên tắc bình đẳng trong giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có ý nghĩa trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mỗi bên, đảm bảo sự công bằng trong giao kết hợp đồng dân sự. Bên cạnh đó, để nhanh chóng đạt đƣợc sự thỏa thuận, thống nhất ý chí thì đòi hỏi bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải có một thái độ thiện chí và hợp tác. Trong quá trình giao kết hợp đồng, các bên phải tôn 12
trọng ý chí của nhau trong quá trình thƣơng lƣợng, biết thừa nhận lợi ích của nhau một cách công bằng và hợp lý. Hai bên phải tuân thủ khi giao kết đó là nguyên tắc trung thực và ngay thẳng. Việc thực hiện nguyên tắc này nhằm mục đích bảo đảm hiệu lực của hợp đồng đã giao kết. Theo đó, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, một bên không đƣợc lừa dối bên kia, không đƣợc cố ý đƣa ra các thông tin không đúng để bên kia giao kết hợp đồng với mình, làm cho quyền lợi của bên kia bị thiệt hại. [27] 1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 1.3. 1.Trên thế giới Hợp đồng chuộc lại tài sản là một chế định đã có từ thời trung đại trong tập quán thƣơng mại của nhiều nƣớc Châu Âu. Trƣớc tiên phải nhắc đến nƣớc Pháp, một quốc gia có nền pháp lý phát triển từ rất sớm và là một điểm sáng tiêu biểu trong hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law). Trong Bộ luật Dân sự Pháp, các điều luật quy định về hợp đồng chuộc lại phần lớn đều chịu ảnh hƣởng từ các quy định của cổ luật và tập quán thƣơng mại của Pháp. Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này trong Bộ luật Dân sự Pháp đƣợc quy định tại Thiên VI, Chƣơng VI, Mục I về Quyền chuộc lại vật (từ Điều 1659 đến 1673). Và không riêng gì nƣớc Pháp, pháp luật dân sự của hầu hết các nƣớc theo hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa cũng đều quy định về hợp đồng chuộc lại. Từ khi mới xuất hiện, hợp đồng chuộc lại - hay còn gọi là hợp đồng mua bán với điều khoản chuộc lại - đƣợc sử dụng nhƣ một sự trao đổi tài sản giữa các ngân hàng với những thƣơng nhân trong lĩnh vực thƣơng mại, và khởi thủy nó chỉ đƣợc áp dụng đối với các loại tài sản thông thƣờng mà chủ yếu là bất động sản. Đến đầu những năm 90 của thế kỷ XX, bán với điều khoản chuộc lại đã không còn bó hẹp trong phạm vi các tài sản thông thƣờng nữa, 13
mà đã biến thiên và phát triển thành một công cụ tài chính và đƣợc coi nhƣ một phƣơng thức tiếp cận vốn linh hoạt của các nhà đầu tƣ. Hiện nay, bán chuộc lại - với sản phẩm phái sinh của của nó mang tên repo - đã trở nên thông dụng ở hầu hết các nƣớc đến mức tất cả các chủ thể kinh doanh, kể cả cá nhân, đều sử dụng phƣơng pháp này.[26] 1.3.2. Ở Việt Nam Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam thì những quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc đề cập từ rất sớm. Chế định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ mới tồn tại ở nƣớc ta từ khi khai sinh nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa mà nó còn có lịch sử lâu dài từ thời phong kiến. Vì vậy, có nghiên cứu lịch sử lập pháp của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chúng ta mới thấy đƣợc bối cảnh toàn cục của vấn đề, những hạn chế, tiến bộ, của nó từ đó có những giải pháp sát hợp để hoàn thiện pháp luật hiện tại. Trong phần này ngƣời viết xem xét lịch sử pháp luật Việt Nam liên quan đến chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong giai đoạn từ thời Lý đến nay và để thuận tiện cho phân tích ngƣời viết phân khúc thành bốn giai đoạn nhƣ sau: + Giai đoạn 1: Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời Nguyễn) Từ thời Lý trở đi, khi cơ sở chính trị đã vững vàng Nhà Lý, Trần, Lê (Hậu Lê), Nguyễn nối tiếp nhau trong thời gian dài nên có điều kiện xây dựng nền pháp chế độc lập và đã có các công trình pháp luật đáng kể.Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc đề cập chủ yếu ở các bộ luật thời Lý, Hậu Lê và Thời Nguyễn. Nhà Lý tồn tại từ năm 1010 đến năm 1225, bên cạnh việc củng cố bộ máy cai trị các vua nhà Lý còn chú trọng đến việc thiết lập các triều nghi, điển chế pháp luật. Vào năm 1042, Lý Thánh Tông cho ban hành Bộ luật Hình thƣ, đây là sách luật đầu tiên của một triều đại Việt Nam. Cũng nhƣ pháp luật của các triều đại phong kiến sau này, pháp luật thời Lý không có văn bản riêng điều chỉnh về lĩnh vực dân sự, mà xen kẻ 14