Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: ViJensoo ViJensoo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

101
lượt xem 19
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Luật học "Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh" gồm các nội dung chính sau: Những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội; Thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh; Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGÔ THỊ THANH HIẾU PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, NĂM 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGÔ THỊ THANH HIẾU PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2021
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở không chỉ là tài sản lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân, mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số trên cả nước cũng như trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh nói riêng, thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu cuộc sống của mọi người, vừa là đối tượng giao dịch trong kinh doanh, thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Trong đó, hợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu dân sinh trong cuộc sống ngày nay. Quá trình đô thị hóa và tình trạng gia tăng dân số tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh kéo theo nhu cầu về nhà ở cung không đáp ứng đủ cầu. Có những giai đoạn, thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, sôi nổi, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới ra đời. Tuy nhiên, do mức giá nhà ở tại Việt Nam thường cao hơn mức thu nhập trung bình của đa số người dân, điều này dẫn đến chỉ có một tỉ lệ nhỏ dân số đủ khả năng sở hữu nhà ở dưới hình thức mua để sử dụng. Còn lại, đa số người dân đặc biệt là nhóm đối tượng người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, những đối tượng thuộc chính sách hầu như không có cơ hội được sở hữu nhà ở. Trước thực trạng trên, Đảng và Nhà nước đã ban hành chủ trương, chính sách quan trọng nhằm khuyến khích, huy động mọi nguồn lực trong xã hội phục vụ việc xây dựng nhà ở xã hội để phục vụ đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân trên địa bàn. Những chính sách này đã được sự ủng hộ của người dân, chính quyền địa phương và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hỗ trợ như chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà... Kết quả đạt được đến thời điểm hiện tại đã tạo ra một số lượng lớn nhà ở xã hội cung cấp trên thị trường nhà ở. Bên cạnh đó, việc mua bán nhà về mặt pháp lý phải thông qua việc ký kết bằng hợp đồng giữa các cá nhân và chủ thể kinh doanh dự án nhà ở xã 1
hội thuộc sự quản lý của Nhà nước, vì thế, hợp đồng còn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi mua bán trong xã hội. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng ngày càng được chú trọng trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập giao kết của các tổ chức, cá nhân kinh doanh mua bán nhà ở và cũng là một loại hợp đồng được giao dịch phổ biến và sôi nổi trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội xảy ra nhiều trường hợp phức tạp, trong đó tình trạng một số cá nhân, tổ chức lợi dụng chính sách hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, sự chưa đồng bộ, thiếu nhất quán và chưa bắt kịp với thực tế phát triển của các văn bản pháp luật trong giao dịch về mua bán nhà ở xã hội mà chủ đầu tư cũng như những cá nhân, tổ chức đầu cơ, trục lợi, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà ở xã hội, làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng. Để thị trường nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ, lành mạnh, hạn chế tình trạng bất bình đẳng gây bất lợi cho người mua nhà, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, điều này đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Đặc biệt là pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao kết hợp đồng, nhất là đối với người mua nhà ở xã hội thường được xem là đối tượng yếu thế khi tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đó cũng là lý do mà học viên lựa chọn đề tài này để nghiên cứu và làm Luận văn Thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân không ngừng tăng cao, đặc biệt tại địa bàn các quận và các khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh có mật độ dân số tập trung cao. Vai trò của nhà ở xã hội là một nhân tố cần thiết và không thể thiếu trong việc hoàn 2
thiện thị trường bất động sản. Đảng và Nhà nước đã đề ra và ban hành chủ trương, chính sách và văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh thị trường nhà ở xã hội. Ngoài một số tài liệu, giáo trình viết về đề tài pháp luật nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, hiện nay cũng có một số bài nghiên cứu khoa học, sách chuyên khảo về vấn đề này như: - Huỳnh Nguyễn Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng. - Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. - Phạm Hồng Điệp (2014), Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội. - Đỗ Thị Ánh Hồng (2015), Chính sách nhà ở xã hội và mua bán nhà ở xã hội, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội. - Nguyễn Đăng Thị Mai Hương (2016), Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. - Trịnh Thị Quế (2017), Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội. - Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. - Võ Thị Mỹ Hương (2012), “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam” , Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. - TS Doãn Hồng Nhung (2010), “ Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam”, ấn phẩm của Nxb. Xây dựng, Hà nội. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên mới chỉ tập trung vào hợp đồng mua bán nhà ở và sự hình thành, phát triển của các quy định liên quan đến nhà ở xã hội, mà chưa đề cập cụ thể đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội với những đặc thù riêng. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận có giá trị nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở xã hội hiện nay. 3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu, phân tích, đánh giá những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này tại địa bàn TP.Hồ Chí Minh, từ đó, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở nước ta nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu như sau: - Nghiên cứu, phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, làm rõ khái niệm và nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội; - Nghiên cứu thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, cũng như thực tiễn chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về các dự án phát triển nhà ở xã hội trong địa bàn TP.Hồ Chí Minh hiện nay. Tìm hiểu, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. - Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tương nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận pháp luật, hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư nhà ở xã hội theo chính sách của Đảng và Nhà nước về các dự án phát triển nhà ở xã hội. Về không gian, luận văn nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh. 4
Về thời gian, luận văn thực hiện nghiên cứu từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận Để thực hiện nghiên cứu đề tài, luận văn đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, những quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau: Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được tổng hợp để phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam về mua bán nhà ở xã hội, từ đó đưa ra cái nhìn khái quát về ưu điểm và hạn chế của các quy định này. Phương pháp đối chiếu: Được sử dụng để làm rõ mối quan hệ nhân quả giữa những vấn đề phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật với những thiếu sót trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Qua đó, xây dựng được phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được dùng để chia nhỏ vấn đề nhằm thuận lợi cho việc phân tích và làm rõ nội dung. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về mặt lý luận, luận văn là công trình chuyên khảo góp phần xây dựng các luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật, nhằm nâng cao tính minh bạch, khả thi của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tạo hành lang pháp lý thuận lợi góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay. Về mặt thực tiễn, Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo có giá trị cho công tác nghiên cứu, áp dụng, giảng dạy và học tập pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay. 5
7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh. 6
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1. Khái quát về nhà ở xã hội và mua bán nhà ở xã hội 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở xã hội 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là loại nhà ở chất lượng thấp, được xây dựng cung cấp nhà ở tạm thời cho những người nghèo, những người có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở. Nhiều người không nắm được thông tin chính xác và rõ ràng về nhà ở xã hội được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật để hiểu rằng, pháp luật quy định rất cụ thể và chặt chẽ về loại nhà ở này. Cùng với sự ra đời và thay đổi của các văn bản pháp luật về nhà ở, khái niệm nhà ở xã hội dần được hình thành. Nhìn chung, khái niệm “nhà ở xã hội” ở các nước trên thế giới được hiểu là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể là trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà ở được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội, dành cho những người có thu nhập thấp, các công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ chưa có nhà ở ổn định… và được thuê ở hoặc mua với giá rẻ so với các dự án nhà ở khác trên thị trường hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ở Việt Nam, theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội được định nghĩa là: “Nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở” (khoản 7 Điều 3). Có thể hiểu, nhà ở xã hội là loại nhà ở nhận được ưu đãi của Nhà nước về 7
nhiều mặt như ưu đãi về thuế, ưu đãi đối với chủ dự án đầu tư xây dựng, chính sách ưu đãi vay vốn đối với khách hàng mua nhà ở xã hội. Sở dĩ đặc điểm về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được đưa vào khái niệm nhà ở xã hội vì đây là một đặc điểm rất đặc thù trong hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội nói chung và hoạt động mua bán nhà ở xã hội nói riêng. Không phải cá nhân nào cũng có thể trở thành chủ thể trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội. Việc giới hạn đối tượng như vậy thể hiện ý nghĩa xã hội sâu sắc của nhà ở xã hội đối với bộ phận những người có thu nhập và chưa có nhà ở ổn định. Cũng có thể hiểu, nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những hộ gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, hoặc giá rẻ hơn so với giá thị trường, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do luật quy định hoặc theo cơ chế quy định của địa phương, theo quy định của pháp luật. Trong phạm vi luận văn này, tất cả những dự án phát triển nhà ở công nhân và người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị có sự hỗ trợ của Nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng được gọi chung là nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có những đặc điểm riêng khác với nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp thường là những căn hộ được xây dựng với diện tích nhỏ, điều này nhằm tạo điều kiện cho người có nhu cầu về nhà ở mà khả năng tài chính hạn hẹp có thể mua, thuê hoặc thuê mua. Để tiết kiệm diện tích đất, đồng thời để giảm giá thành căn hộ, các dự án phát triển nhà ở xã hội thường đầu tư xây dựng nhà ở chung cư, căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa 77 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Về chất lượng, mặc dù nhà ở xã hội được xây với diện tích nhỏ nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng xây dựng và đảm bảo nhu cầu sử dụng tối thiểu của người có thu nhập thấp. Về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải được quy định riêng và có giá cả thấp hơn các loại nhà ở khác như nhà ở thương mại và thường được Nhà nước hỗ trợ về giá. Khái niệm nhà ở xã hội đã được giải thích rõ hơn trong Nghị định số 71/2010/NĐ- CP: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần 8
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định” (khoản 2 Điều 3) và trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế” (khoản 2 Điều 3). Với các quy định này, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, mà còn là một chính sách xã hội của Nhà nước. Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân, có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ sự phát triển của đất nước. Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng hướng đến cung cấp cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền có nhà ở của công dân và hướng đến an sinh xã hội. Loại hình nhà ở xã hội này thường có mức giá rẻ hơn các loại hình nhà ở khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có thể là Nhà nước hoặc các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện nhưng điều được quy định chặt chẽ các quy tắc, sự quản lý của Chính phủ nhằm đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường. Điểm khác biệt lớn nhất là nhà ở xã hội có thể được bán, cho thuê, cho thuê mua còn nhà ở công vụ chỉ được cho thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ công tác. Có sự khác nhau này là vì do mục đích hình thành hai loại nhà ở này là khác nhau. Nhà ở xã hội được xây dựng nhằm mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp và đang có nhu cầu sử dụng nhà ở nhằm ổn định cuộc sống. Còn nhà ở công 9
vụ chỉ nhằm mục đích cung cấp nhà ở tạm thời cho cán bộ, công chức, viên chức… đương nhiệm để thuận tiện cho việc công tác. Trên cơ sở làm rõ nội hàm khái niệm nhà ở xã hội, đồng thời kế thừa các quan điểm trước đó về nhà ở xã hội, có thể khẳng định: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, thuê hoặc mua hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định”. 1.1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội Nhằm đảm bảo thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, Nhà nước Việt Nam đã ban hành hệ thống các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có một nội dung mấu chốt là cần xác định rõ thế nào là nhà ở xã hội, phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Cho nên việc xác định rõ đặc điểm nhà ở xã hội là điểm quan trọng để thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội. Với định nghĩa nhà ở xã hội ở trên, có thể chỉ ra những đặc điểm cơ bản của nhà ở xã hội như sau: Thứ nhất, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cho một nhóm đối tượng đặc biệt, bị giới hạn bởi pháp luật. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội hiện nay bao gồm người có công với cách mạng, những hộ gia đình nghèo ở khu vực nông thôn và thành thị, là những cán bộ công nhân, viên chức, sĩ quan quân đội, là học sinh, sinh viên hoặc những người bị thu hồi đất, người đã trả lại nhà ở công vụ. Đây là những người có thu nhập thấp, với mức thu nhập hàng tháng của họ chỉ để trang trải những chi phí thiết yếu cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày. Số tiền họ tích lũy được không thể đủ để mua đất, xây nhà trong một khoảng thời gian ngắn. Bởi vậy, chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã trực tiếp tháo gỡ nút thắt nan giải này cho một bộ phận những người có thu nhập thấp. Thứ hai, giá mua bán nhà ở xã hội được Nhà nước kiểm soát và khống chế. Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở xã hội được áp dụng theo một công thức nhất định được pháp luật quy định cụ thể. Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, tiền lãi (nếu có) lợi nhuận 10
định mức của toàn bộ dự án bị khống chế, không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Tuy nhiên, chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không được quyền quyết định giá bán mà phải có trách nhiệm xây dựng và báo cáo với Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội để tiến hành thẩm định giá bán trước khi công bố. Việc hoạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phần bù đắp để giảm giá bán, phần bù đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án. Việc hoạch toán này sẽ phải chịu sự kiểm tra, giám sát của Sở Xây dựng. Thứ ba, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền xác định. Căn cứ vào nhu cầu nhà ở của từng địa phương, từng thời kỳ mà UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ bố trí đủ quỹ đất dành cho việc phát triển nhà ở xã hội. Cơ quan chức năng sẽ quyết định vị trí, địa điểm, quy mô, diện tích đất của từng dự án nhà ở xã hội và công bố thông tin này một cách công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành. Việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo đúng giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác để phát triển nhà ở xã hội đối với tổ chức do UBND cấp tỉnh quyết định; đối với hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện quyết định. Chủ dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích, bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch đô thị từ loại 3 trở lên phải trích 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị 11
quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Thứ tư, vốn phát triển nhà ở xã hội gồm hai nguồn chính, bao gồm vốn ngân sách và vốn ngoài ngân sách. Vốn cấp cho loại hình nhà ở này được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tụ nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước hỗ trợ. Nguồn vốn từ ngân sách có thể kể đến như : Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ, quỹ phát triển nhà ở của địa phương… Nguôn vốn ngân sách được huy động từ trung ương đến địa phương, từ trong nước đến vốn hỗ trợ từ nước ngoài. Điều đó cho thấy Nhà nước rất chú trọng đến việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội. Nguồn vốn ngoài ngân sách bao gồm: vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; phát hành trái phiếu được Chính phủ; trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư; vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương… Hiện nay, có rất nhiều công ty, Tập đoàn Bất động sản bỏ vốn để đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở xã hội với mục đích đồng hành cùng Nhà nước trong việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Thứ năm, về quy mô - số lượng và thiết kế xây dựng, nhà ở xã hội được xây dựng tùy thuộc vào nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát 12
triển quỹ nhà ở xã hội. Dù là của Nhà nước hay các tổ chức từ thiện đứng ra cung cấp thì cũng được quy về một mối, một tổ chức là Nhà nước sẽ đứng ra chịu trách nhiệm thực hiện để dễ quản lý về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị lợi dụng. Đây là đặc điểm quan trọng xác định chủ thể đầu tư, xây dựng và quản lý khác với chủ thể đầu tư, xây dựng và quản lý mô hình nhà ở thương mại. 1.1.1.3. Mục đích, vai trò của nhà ở xã hội Thứ nhất, nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn công dân có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2020 đạt khoảng 2.750 USD). Chính sách nhà ở xã hội được Nhà nước thông qua đã làm thay đổi suy ngĩ và sự cố gắng trong công việc kiếm tiền của người dân để giúp những người lao động có thu nhập thấp có được chỗ ở, một nơi “an cư lạc nghiệp”. Với tư tưởng chủ đạo bảo đảm cho người có thu nhập thấp được định cư trong điều kiện tốt nhất có thể, chính sách nhà ở xã hội ra đời đã thể hiện sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước tới đời sống của một bộ phận không nhỏ người dân. Nó là một bước để cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát triển một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện mục tiêu tăng cường đi đôi với phát triển, phát triển đi đôi với tiến bộ và công bằng xã hội. Do đó, chính sách nhà ở xã hội là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với thực tiễn hiện nay, góp phần giải quyết tốt các vấn đề xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển bền vững kinh tế đất nước. Thứ hai, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phân phối tới những đối tượng đặc biệt trong xã hội với mức giá thấp hơn giá thị trường dưới sự hỗ trợ của Nhà nước. Điều đó có nghĩa là yếu tố xã hội ở đây được đặt lên trên yếu tố lợi nhuận. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội thông qua các ưu đãi về miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật… Những hỗ trợ này nhằm để các doanh nghiệp có động lực đầu tư và tham gia xây dựng 13
nhà ở xã hội. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi mà thị trường bất động sản đang chựng lại, số lượng bất động sản không giao dịch mua bán được ngày càng nhiều (đặc biệt là nhà chung cư cao cấp, nhà ở thương mại…) nhiều dự án nhà ở thương mại xin phép được chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Như vậy, thay vì đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong đầu ra tiêu thụ sản phẩm, các nhà đầu tư đã dần chuyển sang đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hướng đến phục vụ những đối tượng thực sự có nhu cầu sở hữu nhà ở. Mặt khác, việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng góp phần kích cầu một số thị trường khác như thị trường mua bán vật liệu xây dựng, thị trường lao động, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận không nhỏ những người làm việc trong lĩnh vực này. Thứ ba, nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Sự ra đời của nhà ở xã hội làm tăng thêm sự phong phú về sản phẩm được cung ứng trên thị trường bất động sản. Sự phong phú và đa dạng này giúp người mua có thêm nhiều cân nhắc, lựa chọn hơn về nhà ở, sao cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Cũng nhờ đó mà người dân có thể tiếp cận với giá trị thực của nhà ở, thay vì phải chịu “giá ảo” do những cơn sốt đất trong một thời gian dài trước đây. Ngoài ra, sự xuất hiện của phân khúc thị trường nhà ở xã hội với giá rẻ hơn giá thị trường sẽ giúp tăng tính cạnh tranh trên thị trường nhà đất. Lúc này không chỉ xét về giá cả mà các nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng của nhà ở để tăng sức cạnh tranh, thu hút người mua. Nhờ vậy mà thị trường bất động sản hoạt động đúng thực chất, lành mạnh và ổn định hơn. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội 1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở Mua bán nhà ở chính là một loại hình kinh doanh BĐS. Pháp luật hiện nay không đề cập trực tiếp thế nào là hoạt động kinh doanh nhà và công trình xây dựng, hay mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh BĐS nói chung. “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động 14
sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Từ định nghĩa trên có thể thấy, hoạt động mua bán nhà ở có những đặc điểm cơ bản như: (i) Đối tượng của hoạt động mua bán chính là nhà ở, là sản phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập cá nhân, các nhà sản xuất như các tổng công ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng… Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thô, nhà hoàn thiện xong phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch mua bán, nhà mới bắt đầu được xây dựng và trong tương lai chủ đầu tư hoặc bên bán mới bàn giao nhà cho bên mua). (ii) Mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận. Giao dịch được thực hiện thông qua hình thức pháp lý và hợp đồng dân sự về mua bán nhà. (iii) Khác với đất đai nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do con người làm ra. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh , các chủ thể kinh doanh phải tạo lập ra hàng hóa BĐS là nhà ở thông qua hai hình thức: Tự mình tạo lập ra nhà bằng cách bỏ vốn đầu tư và mua, thuê nhà ở do người khác tạo ra, sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận. Nhà ở có thể xác định được giá trị thực, định rõ giá cả, và càng ngày con người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng trong khi đó đất đai lại không có đặc tính này. 1.1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội Mua bán nhà ở xã hội là một hình thức kinh doanh nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là một đối tượng kinh doanh trên thị trường bất động sản. Người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở được sở hữu nhà chất lượng tốt với giá rẻ hơn thị trường, đó mới chính là ý nghĩa xã hội của loại nhà ở này. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội được xây dựng ra đều nhằm mục đích kinh doanh. Các hình thức kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm có mua bán, thuê và thuê mua. Như vậy, mua bán nhà ở xã hội là một trong ba hình thức kinh doanh nhà ở xã hội. Đây cũng là hình thức kinh doanh nhà ở xã hội phổ biến nhất trên thị trường hiện nay. 15
Hình thức thuê mua nhà ở xã hội cũng giống như các hình thức thuê nhà ở khác. Đều là một loại giao dịch nhà ở có thời hạn xác định giữa bên thuê và bên cho thuê. Tuy nhiên, việc cho thuê nhà ở xã hội có một số giới hạn mà các loại nhà ở khác không có. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là những đối tượng theo luật định, giá cho thuê cũng phải theo công thức luật định. UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê. Điểm khác biệt lớn nhất của hình thức thuê và hình thức mua bán nhà ở xã hội là ở quyền sở hữu. Người thuê nhà ở xã hội chỉ có quyền sử dụng không có quyền sở hữu và định đoạt còn người mua nhà ở xã hội có đầy đủ các quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt đối với nhà ở xã hội đã mua. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Sau khi đã hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Theo quy định tại Luật nhà ở 2005 thì đây là hình thức duy nhất dành cho nhà ở xã hội nhưng đến Luật nhà ở 2014 thì hình thức này đã được mở rộng cho cả nhà ở thương mại, nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. Đây là giải pháp giúp cho những đối tượng chưa đủ tiềm lực về tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vẫn có thể sở hữu nhà ở sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Họ có một khoảng thời gian tương đối dài vừa sử dụng tài sản vừa kiếm tiền, tìm kiếm cơ hội kinh doanh, sản xuất mang lại hiệu quả tốt để có đủ khả năng mua căn nhà đã thuê mua. Điểm khác biệt lớn nhất của hình thức thuê mua và hình thức mua bán nhà ở xã hội về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đó là: Đối với hình thức thuê mua thì trong suốt thời gian thuê mua bên cho thuê mua vẫn đứng tên chủ sở hữu của căn nhà ở xã hội. Sau khi hết thời hạn thuê mua, nếu bên mua có nhu cầu mua và trả đủ số tiền trị giá căn nhà cho thuê mua thì được quyền sở hữu căn nhà. Còn đối với hình thức mua bán, sau khi ký kết hợp đồng mua bán, các bên tiến hành thực hiện hợp đồng. 16
Bên mua tiến hành giao tiền, bên bán tiến hành bàn giao nhà. Sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thủ tục xác lập quyền sở hữu cho bên mua. Thuê mua nhà ở xã hội giống như một hình thức “mua nhà trả góp” nhưng có ưu điểm hơn, đó là sau một thời gian sử dụng, nếu người thuê mua cảm thấy không phù hợp có thể kết thúc hợp đồng theo như thời hạn hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đã ký trước đó chứ không nhất thiết phải mua căn nhà đó. Bán nhà ở xã hội là một trong những quyền của người mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này, thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Mọi trường hợp mua bán nhà ở xã hội không đúng pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở, thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Như vậy, người mua nhà ở xã hội hoàn toàn có quyền bán lại nhà ở đó cho người khác. Mặc dù nhà ở xã hội xây dựng nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu thiết yết về nhà ở của chính sách hỗ trợ mà Nhà nước chủ trương. Nhưng khi nhà ở xã hội đã trở thành tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, thì pháp luật vẫn tôn trọng quyền định đoạt của chủ sở hữu nhà ở xã hội nhưng bị hạn chế hơn. Thực tế cho thấy, không phải ai cũng có đủ điều kiện và khả năng tự xây dựng cho mình một ngôi nhà để ở, nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở, họ phải mua, thuê hoặc thuê mua nhà của người khác. Cùng với thuê và thuê mua, hoạt động mua bán nhà ở đã 17