Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

Chia sẻ: Trí Mẫn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay,... Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nƣớc và Pháp luật Mã số: 60 38 01 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH HÀ NỘI – 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Vũ Thị Hồng Xuyên
DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT 1. CNH : Công nghiệp hóa 2. HĐH : Hiện đại hóa : International Organization for Standardization 3. ISO Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế 4. XH : Xã hội 5. NQ : Nghị quyết 6. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7. NSNN : Ngân sách nhà nước 8. XHCN : xã hội chủ nghĩa 9. TTHC : Tố tụng hành chính 10. UBND : Ủy ban nhân dân 11. BLDS : Bộ luật dân sự 12. QSDĐ : Quyền sử dụng đất 13. CT : Chính trị 14. QH : Quốc hội 15. CLB : Câu lạc bộ
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN .................. 8 PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, .................. 8 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................... 8 1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ....................................................................................................... 8 1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. ............................................................................................... 8 1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 13 1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay. ...... 25 1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ......................................................................................... 28 1.3.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 28 1.3.2. Đặc điểm của thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất ....................................................................... 30 1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................... 35 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY ......................... 39 2.1. Thực trạng ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất .......................................................... 39 2.1.1. Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất........................... 39
2.1.2. Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ......................................... 40 2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ... 42 2.2.1. Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất ................................................................................................... 42 2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất .............................................................................................. 46 2.2.3. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................................ 47 2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực hành chính khi ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất .......................................................................................................... 50 2.3.1. Thực trạng về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. ...................................... 50 2.3.2. Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất .......................... 53 2.4. Thực trạng về những vi phạm pháp luật của ngƣời sử dụng đất khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 55 2.4.1. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................................................................... 55 2.4.2. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của các doanh nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................................................................... 57
2.4.3. Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất............................................................ 59 2.5. Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ............................. 61 2.5.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................... 61 2.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................... 66 2.5.3. Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất........................... 68 KẾT LUẬN .................................................................................................... 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Sự cần thiết thực hiện đề tài Việt Nam là một trong số ít các nước duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng ra thực thi quyền sở hữu và tiến hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định tại Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai năm 2013), còn việc sử dụng đất đai trên thực tế thì giao cho các chủ thể khác nhau như tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân... Vì vậy, khi bàn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất... đó chính là các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp... Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu và học tập rút ra kinh nghiệm từ các nước trên thế giới để áp dụng ở Việt Nam, nhưng vấn đề thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính, nếu căn cứ vào pháp luật đất đai hiện nay thì hệ thống pháp luật đất đai chưa thể hiện được một cách cụ thể về yêu cầu của thị trường, lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước và của cộng đồng dân cư trong thực hiện quyền sử dụng đất. Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Mặc dù, trong thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đã có nhiều qua nhiều lần sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, hiệu quả kinh tế mang lại chưa cao, chưa trở thành một nguồn vốn thực sự cho việc phát triển kinh tế. Pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành còn gặp khó khăn lúng túng và trong 1
nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.Những bất cập này đã có những ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Hiện tượng trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách, pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai... Từ thực tiễn nói trên, trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết về “Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. 2
2. Mục tiêu của đề tài - Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay - Đề xuất các giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch. 3. Tình hình nghiên cứu Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật, 3
sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật; luận văn thạc sĩ Luật học về “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” của Phạm Tuấn Anh (2014) đã nêu được các khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có thực trạng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tìm ra được những nguyên nhân phát sinh; từ thực trạng và nguyên nhân nêu trên luận văn đã đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi. Nhìn chung, các đề tài cũng đã nêu ra được những thuận lợi, khó khăn, thực trạng và nguyên nhân của quá trình quản lý và sử dụng đất đai nhưng mỗi một đề tài lại nghiên cứu ở các khía cạnh khác nhau vàthường mới chỉ dừng lại ở Luật Đất đai năm 2003 và cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về quá trình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Trong quá trình triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tác giả nhận thấy vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất… Trên cơ sở có kế thừa và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi thực hiện các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. 4
- Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành đối với người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay. - Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, của Nhà nước và tăng cường quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. 5. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu là việc thực hiện pháp luật về quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật đối với các quyềnđó của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp. - Phạm vi: Từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay (tính từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 được QH nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014; Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; Luật số 25/2001/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/6/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành ngày01/10/2001; Luật số 10/1998/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 02/12/1998 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999; Luật Đất đai 1993 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993). 5
6. Cách tiếp cận và phƣơng pháp nghiên cứu - Cách tiếp cận: Sử dụng cách tiếp cận từ tổng quan đến chi tiết, từ chủ trương chính sách đến thực tế, tổ chức triển khai thực hiện; từ vĩ mô đến vi mô (quan hệ từ trên xuống) và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể. Thông qua các cách tiếp cận này để nghiên cứu tổ chức điều tra, khảo sát tổng hợp, đánh giá các thông tin, dữ liệu thực trạng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất của các chủ thể khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ đó nhằm đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, làm rõ địa vị pháp lý của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai để quyết định giải pháp cơ bản phù hợp với nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiến tới hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Để thực hiện được cách tiếp cận này, cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu một cách cụ thể về cơ chế, chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng trong quá trình đảm bảo về các quyền cho người cho người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất. - Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: Ngoài phương pháp luận là CN Mác – Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm lý luận của Đảng, các quy định pháp luật của Chính Phủ và Nhà nước về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp. Luận văn còn sử dụng các phương pháp sau: + Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu được điều tra tiến hành tổng hợp, phân loại, đánh giá, lựa chọn các tài liệu, số liệu để đưa vào nghiên cứu, các thông tin, số liệu được phân tích trên cơ sở nội suy, ngoại suy vấn đề, từ đó tổng hợp đưa ra các nhận định. + Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; các thông tin, số liệu được phân tích, xử lý theo một hệ thống nhất định về thời gian trên cơ sở mỗi nội 6
dung nghiên cứu được xác định như là một phần tử trong hệ thống và có tác động qua lại lẫn nhau. + Phương pháp kế thừa: các tài liệu, số liệu đã thu thập từ các nghiên cứu khác có liên quan đến nội dung các quyền của người sử dụng đất được kế thừa sử dụng trong quá trình phân tích, đánh giá. 7. Đóng góp của luận văn Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về thực hiên pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay đặc biệt đã nêu được những thay đổi trong các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Luận văn phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực cho đến nay; nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém và bất cập trong quá trình thực hiện các quyền này. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Luận văn đã đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp nói riêng. 8. Kết cấu của đề tài Bố cục của luận văn được chia thành 02 Chương, như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất 7
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước. Dấu ấn sâu đậm nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh. Điều này mở ra một kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết. 1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. a) Người sử dụng đất Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai. Khái niệm người sử dụng đất 8
(còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta; cụ thể: Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất” [37]. Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Người sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng” [38]. Theo Từ điển Luật học của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác để sử dụng” [41]. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtbao gồm: Thứ nhất,Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Thứ ba, Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Thứ tư, Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 9
Thứ năm, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. b) Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện: - Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau: Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất; Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; 10
Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. - Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất); Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI- Từ Điều 166đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất [35]. c) Quyền chuyển nhượng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 và được tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013. - Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [37]. 11
- Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38]. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta. d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được ghi nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013. Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)” [36]. Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự” [38]. e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục ghi nhận. 12
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” [37]. Theo từ điển Luật học: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định; theo đó, người sử dụng đất được quyền góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh” [38]. 1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 và cho đến nay trải qua các lần sửa đổi, bổ sung; Luật đất đai năm 2013 ra đời thì chế định này vẫn tiếp tục được thực hiện và ngày càng hoàn thiện hơn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền rất quan trọng của người sử dụng đất, đó là một dạng vận động của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Về bản chất pháp lý đây là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích đất nhất định và chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác. Về phương diện kinh tế, đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường. Việc đất đai được chuyển nhượng theo trị giá sẽ thúc đẩy sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất. Đây sẽ là một bước tiến quyết định nhằm tạo lập các yếu tố đồng bộ của nền kinh tế thị trường ở nước ta. 13